định giá 1

I. Tài sản, quyền sở hữu, giá trị và thẩm định giá. ã Ý nghĩa và đặc tính của giá trị ã Phân biệt giá trị, giá cả và chi phí. ã Giá trị thị trường và phi thị trường. ã Các yếu tố ảnh

1CHƯƠNG 1: KHÁI NIỆM CƠ BẢN TRONG ĐỊNH GIÁ• NỘI DUNG CHƯƠNG:I. Tài sản, quyền sở hữu, giá trị và thẩmđịnh giá.• Ý nghĩa và đặc tính của giá trị• Phân biệt giá trị, giá cả và chi phí.• Giá trị thị trường và phi thị trường.• Các yếu tố ảnh hưởng giá trị TS.I. Tài sản, quyền sở hữu, giá trị vàthẩm định giá.1. Tài sản:• Theo từ điển Tiếng Việt:Tài sản là của cải vật chất hoặc tinh thần cógiá trị đối với chủ sở hữu.• Theo chuẩn mực kế toán quốc tế:Tài sản là nguồn lực do doanh nghiệp kiểmsoát, là kết quả của những hoạt động trongquá khứ, mà từ đó một số lợi ích kinh tếtrong tương lai có thể được dự kiến trướcmột cách hợp lý• Theo chuẩn mực kế toán Việt Nam: Tàisản là một nguồn lực:(a) Doanh nghiệp kiểm soát được; và(b) Dự tính đem lại lợi ích kinh tế trongtương lai cho doanh nghiệp.I. Tài sản, quyền sở hữu, giá trị vàthẩm định giá. 2• Phân loại tài sản:- Theo đặc điểm luân chuyển: tài sản cốđịnh và tài sản lưu động.- Theo hình thái biểu hiện: tài sản vô hìnhvà tài sản hữu hình.- Theo khả năng di dời: động sản và bấtđộng sản.- Theo tính chất sở hữu: tài sản công cộngvà tài sản cá nhân.I. Tài sản, quyền sở hữu, giá trị vàthẩm định giá.1.1 Tài sản cố định (TSCĐ) và tài sản lưu động (TSLĐ):- TSLĐ: là loại tài sản không sử dụng lâu dài trong doanhnghiệp hoặc được luân chuyển thường xuyên: hàng tồnkho, nợ phải trả, tiền mặt tại quỹ, tiền gởi ngân hàng, đầu tưngắn hạn.-TSCĐ: là TS được sử dụng với thời gian dài hơn, như:+ Bất động sản, nhà xưởng, trang thiết bị.+ Đầu tư dài hạn, bằng phát minh, sáng chế, tác quyền …Câu hỏi: Có trường hợp nào BĐS được xem như TSLĐ không?I. Tài sản, quyền sở hữu, giá trị vàthẩm định giá.1.2 Động sản và bất động sản (BĐS):Theo điều 182, Bộ luật dân sự Việt Nam, năm 95:1. Bất động sản: là các tài sản không di dời được:a. Đất đai.b. Nhàở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kểcả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xâydựng đó.c. Các tài sản khác gắn liền với đất đai.d. Các tài sản khác do pháp luật qui định.2. Động sản là những tài sản không phải BĐS.I. Tài sản, quyền sở hữu, giá trị vàthẩm định giá. 32. Quyền sở hữu: Bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt.• Quyền chiếm hữu: là quyền được nắm giữ, quản lý tài sản.• Quyền sử dụng: quyền khai thác những côngdụng hữu ích của tài sản, quyền được hưởnglợi ích mà tài sản mang lại.• Quyền định đoạt: quyền được chuyển giao sựsở hữu, trao đổi, biếu, tặng, cho, cho vay…I. Tài sản, quyền sở hữu, giá trị vàthẩm định giá.3. Giá trị:Theo Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế(IVSC): giá trị (value) được định nghĩa là sốtiền ước tính của hàng hóa và dịch vụ tại mộtthời điểm nhất định.Giá trị sử dụng: mỗi một tài sản có một giá trịchủ quan đối với một người nào đó đang nắmquyền sở hữu và sử dụng tài sản.Giá trị tài sản: là biểu hiện bằng tiền về nhữnglợi ích mà tài sản mang lại cho một chủ thểnào đó tại một thời điểm nhất định.I. Tài sản, quyền sở hữu, giá trị vàthẩm định giá.4. Thẩm định giá:Theo điều 4, Pháp lệnh giá Việt Nam ngày08/05/2002: “Thẩm định giá là việc đánh giáhay đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp vớithị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất địnhtheo tiêu chuẩn của Việt Nam hay thông lệquốc tếThẩm định giá là việc ước tính bằng tiền với độtin cậy cao nhất về lợi ích tài sản có thể manglại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhấtđịnhI. Tài sản, quyền sở hữu, giá trị vàthẩm định giá. 4II. Ý nghĩa và đặc tính của giá trị1. Ý nghĩa của giá trị:Tính chủ quan: cùng một tài sản, nhưngvới các cá nhân khác nhau sẽ có mụcđích sử dụng khác nhau => lợi ích tàisản mang lại sẽ khác nhau => giá trị tàisản mang lại cũng sẽ khác nhau.• Tính khách quan: khi giao dịch muabán, traođổi tài sản được thực hiện, giá trị tài sản trở nên khách quan. Tóm lại, quan điểm về ý nghĩa giá trị tài sản cóthể được xem xét từ 02 góc độ:• Ý nghĩa chủ quan: là sự đánh giá chủ quancủa mỗi người về giá trị tài sản. Phương phápđịnh giá điển hình là: chiết khấu dòng tiền, địnhgiá quyền chọn, chi phí thay thế…• Ý nghĩa khách quan: sự công nhận của thịtrường về giá trị tài sản. Phương pháp điểnđiển hình là: phương pháp so sánh, phươngpháp PE…II. Ý nghĩa và đặc tính của giá trị2. Đặc tính của giá trị: bất kỳ hàng hóa, dịch vụ nàođể có giá trị cần thiết phải có đủ 4 đặc tính:• Hữu ích: thể hiện ở khả năng cung cấp dịch vụhoặc làm thỏa mãn nhu cầu của con người. Mứcđộ hữu ích càng cao, giá trị tài sản càng lớn.• Khan hiếm: mức độ khan hiếm của hàng hóa càngcao, giá trị TS càng lớn. • Có nhu cầu: nhu cầu về mặt kinh tế, có nghĩa làngười có nhu cầu phải có khả năng về mặt tàichínhđể thỏa mãn nhu cầu đó. • Có thể chuyển giao được: có thể chuyển quyền sởhữu và kiểm soát tài sản từ chủ thể này sang chủthể khác. II. Ý nghĩa và đặc tính của giá trị 5III. Phân biệt giá trị, giá cả và chi phí1. Giá trị (value): là biểu hiện bằng tiền vềnhững lợi ích mà tài sản mang lại cho chủthể nào đó tại một thời điểm nhất định.TheoIVSC, đây là thuật ngữ mang tính giả thiết, chưa phát sinh trên thực tế.2. Giá cả (price): theo IVSC, là số tiền được yêucầu, được đưa ra hoặc được chi trả cho mộthàng hóa hoặc dịch vụ nhất định. 3. Chi phí (cost): theo IVSC, là số tiền cần có đểtạo ra hoặc sản xuất ra hàng hóa, dịch vụ.So sánh giá trị, giá cả và chi phí:• Giống nhau:- Thể hiện bằng một số tiền nhất định.-Được sử dụng để đo lường lợi ích của hàng hóa.• Khác nhau:- Giá trị: không nhất thiết hình thành, chỉ thể hiện sốtiền ước tính.- Giá cả: phản ánh quan hệ trao đổi, mua bán hànghóa.- Chi phí: thể hiện yếu tố đầu vào của người mua.III. Phân biệt giá trị, giá cả và chi phíIV. Giá trị thị trường và phi thị trường1. Khái niệm thị trường:Theo tiêu chuẩn của IVCS: thị trường làmột môi trường, trong đó hàng hóa, dịch vụ được trao đổi, kinh doanh giữangười bán và người mua thông qua cơchế giá. 62. Phân loại thị trường: Theo kinh tế học:+ Thị trường cạnh tranh hoàn hảo: là thị trường màngười bán và người mua không có khả năng ảnhhưởng đến sự thay đổi giá cả thị trường.+ Thị trường độc quyền hoàn toàn: là thị trường chỉtồn tại một nhà cung cấp duy nhất cho 1 loại sảnphẩm.+ Thị trường cạnh tranh: tồn tại nhiều nhà cung ứngnhững sản phẩm có khả năng thay thế cho nhau, trongđó mỗi người chỉ có khả năng ảnh hưởng mộtcách hạn chế tới giá cả sản phẩm của mình.+ Thị trường độc quyền nhóm: tồn tại một số lượngnhỏ các hãng cung ứng một loại sản phẩm nhất định.IV. Giá trị thị trường và phi thị trường3. Cung, cầu và sự hình thành giá cả thịtrường:IV. Giá trị thị trường và phi thị trườngQP0Q0P0SDCác điểm cần lưu ý từ quan hệ cung cầu:1. Với những tài sản có thị trường trao đổi thì giá trị củachúng biểu hiện thông qua giá cả.2. Giá cả của hàng hóa tỷ lệ nghịch với lượng cầu và tỷlệ thuận với lượng cung.3. Giá trị tài sản được ươc tính có thể khác với giá cảthị trường.4. Giá cả hình thành tùy thuộc vào động thái của thịtrường.5.Đặc điểm của thị trường sẽ phản ánh giá cả đượchình thành một cách bình đẳng hay không.IV. Giá trị thị trường và phi thị trường 74. Giá trị thị trường: là số tiền trao đổiđược ước tính về tài sản vào thời điểmthẩm định giá, giữa một bên là ngườibán sẵn sàng bán với một bên là ngườimua sẵn sàng mua, sau một quá trìnhtiếp thị công khai, mà tại đó các bênhànhđộng một cách khách quan, hiểubiết và không bị ép buộc.IV. Giá trị thị trường và phi thị trường5. Giá trị phi thị trường:Giá trị phi thị trường là số tiền ước tính củamột tài sản dựa trên việc đánh giá yếu tốchủ quan của giá trị nhiều hơn là dựavào khả năng có thể mua bán tài sản trênthị trường.IV. Giá trị thị trường và phi thị trườngV. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trịtài sảnCác nhóm yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản: yếu tố chủquan và yếu tố khách quan.1. Yếu tố chủ quan: mục đích của việc định giá:•Định giá TS nhằm mục đích chuyển giao quyền sở hữutài sản.•Định giá TS nhằm mục đích tài chính và tín dụng.•Định giá TS nhằm mục đích xác định số tiền cho thuêtheo hợp đồng.•Định giá TS nhằm mục đích phát triển tài sản và đầu tư.•Định giá TS trong doanh nghiệp.•Định giá TS nhằm đáp ứng các yêu cầu có tính pháp lý. 82. Yếu tố khách quan:a. Nhóm yếu tố mang tính vật chất.b. Nhóm yếu tố về tình trạng pháp lý.c. Nhóm yếu tố mang tính kinh tế.d. Nhóm yếu tố khác.V. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trịtài sản . điểm nhất định. I. Tài sản, quyền sở hữu, giá trị vàthẩm định giá. 4. Thẩm định giá: Theo điều 4, Pháp lệnh giá Việt Nam ngày08/05/2002: “Thẩm định giá là. giá trị, giá cả và chi phí.• Giá trị thị trường và phi thị trường.• Các yếu tố ảnh hưởng giá trị TS.I. Tài sản, quyền sở hữu, giá trị vàthẩm định giá. 1.