Đang tải... (xem toàn văn)
Khái niệm quốc tế về quản lý đất đai, một số nội dung trong pháp luật đất đai của một số nước là những nội dung chính trong tài liệu Kinh nghiệm nước ngoài về quản lý và pháp luật đất đai. Mời các bạn cùng tham khảo nội dung tài liệu để nắm bắt thông tin chi tiết.
BỘ TÀI NGUN VÀ MƠI TRƯỜNG ===================== KINH NGHIỆM NƯỚC NGỒI VỀ QUẢN LÝ VÀ PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI Tháng 9/2012 MỤC LỤC I. KHÁI NIỆM QUỐC TẾ VỀ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI .4 II. MỘT SỐ NỘI DUNG TRONG PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI CỦA MỘT SỐ NƯỚC .5 1. CHẾ ĐỘ SỞ HỮU ĐẤT ĐAI 1.1 Chế độ sở hữu đất đai của nhóm các nước phát triển (nhóm G7) 1.2. Chế độ sở hữu đất đai của nhóm các quốc gia thuộc khối XHCN cũ (Liên Xơ cũ và Đơng Âu) .6 1.3. Chế độ sở hữu đất đai của các nước có nền kinh tế chuyển đổi Các nước thuộc Liên Xơ cũ và Đơng Âu 1.4. Chế độ sở hữu đất đai của các nước đang phát triển .7 1.5. Chế độ sở hữu đất đai của một số nước ASEAN 2. ĐIỀU TRA CƠ BẢN VỀ ĐẤT ĐAI Rumani: .9 3. QUY HOẠCH, KẾ HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT 10 4. TÀI CHÍNH, ĐỊNH GIÁ ĐẤT, THU HỒI, BỒI THƯỜNG ĐẤT ĐAI, TÁI ĐỊNH CƯ.19 4.1. Khái quát những quy định của Trung Quốc, Ấn Độ, Hàn Quốc, Úc .19 4.2. Các khoản thu ngân sách nhà nước từ đất .32 4.3. Định giá đất .33 5. ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN TRÊN ĐẤT 39 Anh: 39 Hoa Kỳ 40 Scotland 41 Hà Lan .42 6. HỆ THỐNG THÔNG TIN ĐẤT ĐAI VÀ CƠ SỞ DỮ LIỆU ĐẤT ĐAI .42 Liên minh Châu Âu 42 Thụy Điển 43 Rumani: 43 Úc 44 7. QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA NGƯỜI NƯỚC NGOÀI 47 Hàn Quốc 47 Trung Quốc .47 Đài Loan 48 Thụy Điển 48 Một số nước Châu Phi 49 I. KHÁI NIỆM QUỐC TẾ VỀ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Đất đai có một vị trí đặc biệt đối với con người, xã hội, dù ở bất kì quốc gia nào và chế độ nào. Khơng một quốc gia nào khơng có lãnh thổ, khơng có đất đai của mình, nơi diễn ra mọi hoạt động kinh tế xã hội của quốc gia. Dù ở đâu hay làm gì, thì các hoạt động sản xuất, sinh hoạt của con người đều là trên đất đai. Bởi thế, đất đai ln được coi là vốn q của xã hội, và ln được chú tâm gìn giữ và phát huy tiềm năng từ đất Quản lý đất đai là khái niệm có thể liên quan đến những nỗ lực của chính phủ để quản lý tài nguyên đất. Các định nghĩa về quản lý đất đai và những nỗ lực quản lý đất đai được quốc tế chấp nhận bao gồm: Quản lý đất đai (Land management) bao gồm các quy trình để sử dụng tài nguyên đất có hiệu quả. Đây chủ yếu trách nhiệm của chủ sở hữu đất Chính phủ cũng có mục tiêu tăng cường quản lý đất đai hiệu quả như là một phần của mục tiêu thúc đẩy phát triển kinh tế và xã hội bền vững Quản lý hành chính về đất đai (Land administration) liên quan đến việc xây dựng chế quản lý quyền đối với đất đai và sử dụng đất, q trình sử dụng đất và giá trị của đất đai thuộc thẩm quyền của Chính phủ để thúc đẩy quản lý đất đai hiệu quả, bền vững và bảo đảm quyền về tài sản Quản trị đất đai (Land governance) thể hiện trách nhiệm của Chính phủ trong quản lý đất đai thơng qua việc tập trung vào các vấn đề chính sách và tầm quan trọng của việc quản lý hiệu quả. Quản trị đất đai có thể được hiểu là cách chính phủ điều hành cơ chế quản lý đất đai Quản lý Nhà nước về đất đai có thể có nhiều nghĩa khác nhau tại các nước khác nhau. Quản lý nhà nước về đất đai có thể đồng nghĩa với quản lý đất đai, tập trung vào cách thức chính phủ xây dựng và thực hiện các chính sách đất đai và quản lý đất đai cho tất cả các loại đất khơng phân biệt quyền sử dụng đất. Cụ thể hơn, trình Nhà nước quản lý đất đai thuộc sở hữu của Nhà nước và giao đất cho các mục đích sử dụng khác nhau Địa chính là hệ thống thơng tin đất đai, cung cấp thơng tin cho quản lý đất đai về quyền đất đai, sử dụng đất và giá trị đất đai. Địa chính là một hệ thống thơng tin địa lý trong đó thơng tin được kết nối với phạm vi và vị trí địa lý thơng qua tọa độ và bản đồ. Địa chính cũng bao gồm nội dung mơ tả một đơn vị cơ bản trong hệ thống thơng tin, thường là một mảnh đất và đưa ra một nhận dạng duy nhất cho đơn vị đó Đất đai khơng chỉ giới hạn là bề mặt trái đất, mà còn được hiểu như là khái niệm pháp lý về bất động sản. Tài sản hợp pháp được định nghĩa là khơng gian bên trên, dưới hoặc trên mặt đất và bao gồm một số cơng trình xây dựng về mặt vật chất hoặc pháp lý gắn với tài sản đó, ví dụ một tòa nhà. Khái niệm đất đai cũng bao gồm các khu vực có nước bao phủ Bản chất của quản lý đất đai hiệu quả là sự dễ dàng tiếp cận thơng tin đáng tin cậy và cập nhật về quyền sử dụng, mục đích sử dụng và giá đất. Do đó, kết quả của q trình quản lý đất đai là phải xây dựng được hệ thống thơng tin được liên tục cập nhật và có thể được phổ biến rộng rãi đến chủ thể thị trường và chính phủ để quản lý đất đai bền vững. Những thơng tin về đăng ký trong nhiều trường hợp mang lại quyền lợi hoặc cung cấp thơng tin về quyền lợi, do vậy, cần phải đáng tin cậy và mang tính độc lập. Đồng thời, lí sao hầu hết các nước, trách nhiệm đối với hệ thống thơng tin thuộc về chính phủ Quản lý nhà nước là một thuật ngữ được sử dụng chủ yếu là ở các nước nơi đất đai thuộc sở hữu của Nhà nước để mơ tả cách Nhà nước quản lý đất đai và kiểm sốt việc sử dụng đất. Tại các quốc gia có sở hữu chủ yếu tư nhân về đất đai, sự kiểm sốt của Chính phủ trong việc sử dụng đất được thực hiện chủ yếu thơng qua hệ thống quy hoạch sử dụng đất và hệ thống địa chính. Một thuật ngữ khác về quản lý nhà nước đã được giới thiệu bởi các tổ chức quốc tế trong những năm gần đây là quản lý đất đai, được định nghĩa là q trình phát triển và thực hiện các chính sách đất đai đối với các loại hình sử dụng đất và quản lý các tổ chức quản lý đất đai II. MỘT SỐ NỘI DUNG TRONG PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI CỦA MỘT SỐ NƯỚC 1. CHẾ ĐỘ SỞ HỮU ĐẤT ĐAI 1.1 Chế độ sở hữu đất đai của nhóm các nước phát triển (nhóm G7) Nhóm G7 bao gồm các nước: Anh, Đức, Canađa, Ý, Mỹ, Nhật Bản và Cộng hồ Pháp. Xét về chế độ sở hữu nói chung, tại tất cả các quốc gia G7 đều thừa nhận quyền tư hữu là quyền cơ bản nhất. Xét về chế độ sở hữu đất đai, các nước thuộc nhóm G7 đều thực hiện mơ hình sở hữu đất đai đa sở hữu. Đó là vừa thừa nhận sở hữu đất đai của tư nhân và vừa thừa nhận đất đai sở hữu của nhà nước. Tại Anh, quyền tư hữu về đất đai được pháp luật thừa nhận. Cùng với đó, luật pháp nước Anh cũng thừa nhận đất đai thuộc sở hữu của nữ hồng Anh (hình thức sở hữu này chỉ mang tính tượng trưng, nặng về ý nghĩa chính trị, khơng có ý nghĩa về mặt kinh tế và pháp luật). Bên cạnh đó nữ hồng cũng có những diện tích đất thuộc QSH của hồng gia mà khơng phải là sở hữu của Nhà nước. Tại Pháp, cũng như các nước thuộc G7 khác, chế độ sở hữu đất đai gồm hai dạng: thứ nhất là đất đai thuộc SHNN và thứ hai là đất đai thuộc SHTN. Đối với đất đai thuộc SHTN thì Nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của chủ thể sở hữu và khi Nhà nước lấy đất thì phải trả cho chủ đất tiền theo giá quy định. Bộ phận đất đai thuộc SHNN bao gồm nhà nước trung ương và chính quyền các địa phương. Tại Đức, quyền tư hữu đất đai được chính quyền cộng hồ LB bảo hộ. Đồng thời, khu vực đất cơng được coi thuộc sở hữu của Nhà nước bao gồm nhà nước LB và chính quyền các bang. Đối với Nhật Bản cũng gần như mơ hình các quốc gia G7 khác, chế độ sở hữu đất đai thừa nhận sở hữu và thừa kế của tư nhân. Các giao dịch về đất được tiến hành thơng qua thị trường. Việc giao dịch đó đặt dưới sự kiểm sốt của các cơ quan quản lý. Đất đai cũng được quy định thuộc sở hữu của Nhật Hồng Trường hợp Canađa, chế độ sở hữu được cấu trúc thành SHTN, sở hữu của chính quyền các vùng và sở hữu của Nhà nước. 1.2. Chế độ sở hữu đất đai của nhóm các quốc gia thuộc khối XHCN cũ (Liên Xơ cũ và Đơng Âu) Các quốc gia thuộc khối XHCN (hệ thống XHCN hay còn gọi là phe XHCN) trong thời kỳ chiến tranh lạnh (sau chiến tranh thế giới lần thứ II đến khi Liên Xơ sụp đổ năm 1991) bao gồm: Đơng Âu gồm 8 quốc gia XHCN Châu Âu là Ba lan, Tiệp khắc, Cộng hòa dân chủ Đức, Hungari, Rumani, Bungari, Nam Tư và Anbani (Thực ra các nước Đơng Âu nằm ở vị trí ĐN và Trung Âu); Liên Xơ (gồm có 15 nước cộng hòa: Nga; Ukraina; Belarus; Uzbekistan; Kazakhstan; Gruzia; Azerbaijan; Litva; Moldova; Latvia; Kirghiztan; Tajikistan; Armenia; Turkmenistan; Estonia); Trung Quốc; Cu Ba; Bắc Triều Tiên; Việt Nam; Lào. Hiện nay, chỉ còn có 5 quốc gia là Cộng hòa nhân dân Trung Hoa, Cuba, Cộng hòa dân chủ nhân dân Triều Tiên, Lào và Việt Nam tiếp tục lựa chọn thể chế nhà nước XHCN, do các Đảng Cộng sản lãnh đạo. Tuy nhiên, mơ hình CNXH của các nước này cũng khác nhau và khác với mơ hình CNXH hiện thực của Liên Xơ cũ, khác với mơ hình CNXH theo quan điểm của C.Mác. Trong đó, Trung Quốc tự nhận là mơ hình CNXH mang đặc sắc Trung Quốc (nhưng thực chất là mơ hình CNTB nhà nước tồn trị một Đảng), các quốc gia còn lại khơng có chủ thuyết riêng, về tổ chức bộ máy và hình thái kinh tế xã hội cũng khơng rõ ràng theo mơ hình nào. Đặc trưng của mơ hình CNXH hiện thực ở Liên Xơ và các nước XHCN trước đây là nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung cao độ, dựa trên chế độ cơng hữu về các TLSX chủ yếu (trong đó đặc biệt là đất đai). Tuy nhiên, chế độ cơng hữu về đất đai của các nước thuộc khối XHCN cũng khơng hồn tồn giống nhau: Ở Trung Quốc trước năm 1978 là SHTD, sau này Hiến pháp năm 1982 của Cộng hòa nhân dân Trung Hoa tại Điều 10 quy định rõ ràng: Đất đai đơ thị thuộc SHNN, đất đai nơng thơn và khu ngoại ơ đơ thị, đất làm nhà ở và đất tự lưu, đồi núi tự lưu cũng thuộc về sở hữu tập thể; Ở Liên Xơ, trong Hiến pháp nước Cộng hòa XHCN LB Xơ Viết Nga thơng qua ngày 10 tháng 6 năm 1918 nêu rõ: “Để thực hiện xã hội hóa đất đai, cơng bố bãi bỏ SHTN về đất đai và tồn bộ quỹ đất được cơng bố là tài sản chung của tồn dân và được chuyển giao miễn phí cho nhân dân lao động sử dụng, trên cơ sở phân phối bình qn. Tồn bộ đất rừng, lòng đất, mặt nước đều thuộc về Sở hữu tồn dân (SHTD)”1. Chế độ SHTD về đất đai ở Liên xơ trước đây và SHNN về cơ bản được hiểu đồng nhất, nhưng sau này, ở LB Nga, SHNN về đất đai được làm rõ hơn. LB XHCN Nam Tư khơng đi theo mơ hình kinh tế của khối các nước XHCN lúc đó, chế độ sở hữu nói chung, trong đó có đất đai thuộc sở hữu của nhiều thành phần kinh tế, bao gồm nhiều hình thức sở hữu, cho phép SHTN về đất đai. 1.3. Chế độ sở hữu đất đai của các nước có nền kinh tế chuyển đổi Các nước thuộc Liên Xơ cũ và Đơng Âu Các nước có nền kinh tế chuyển đổi thuộc Liên Xơ cũ và Đơng Âu hiện nay thực hiện chế độ đa sở hữu về đất đai. Sau khi chuyển đổi sang hệ thống chính trị TBCN từ năm 1991, chế độ sở hữu đất đai của LB Nga cũng thay đổi theo. SHTD về đất đai được thay thế bởi chế độ đa sở hữu gồm sự thừa nhận QSH của tư nhân về đất đai và sở hữu của nhà nước. Hiện nay, nước Nga có khoảng 10 triệu hộ gia đình đang sở hữu và sử dụng một số lượng lớn diện tích đất vườn và đất thuộc trang trại gia đình; gần 12 triệu nơng dân đang sở hữu đất dưới hình thức cổ phần với mức cổ Hiến pháp nước CHXHCNLBXV Nga năm 1918 phần trung bình là 10 ha và còn có rất nhiều hình thức sử dụng, sở hữu khác như th đất, sử dụng đất thừa kế. Cuộc cải cách đất đai ở nước Nga được tiến hành trên cơ sở bãi bỏ sự độc quyền của Nhà nước, để chuyển sang hình thức phải trả tiền và cơng khai hóa hoạt động của thị trường đất đai Thừa nhận QSH của tư nhân. Tuy nhiên, phần đất đai thuộc SHNN vẫn chiếm tỷ trọng lớn trong tổng số quỹ đất của các quốc gia này. Việc giao dịch QSH đối với loại tài sản là đất đai được thừa nhận và phải thực hiện đăng ký với cơ quan quản lý đất và quy hoạch cấp quận, huyện. Các hoạt động giao dịch chuyển nhượng QSH tài sản đất đai phải thực hiện đóng thuế chuyển nhượng tài sản. Tên nước QSH tư nhân Albani Tất cả đất đai Bungari CH Séc Hungari Ba Lan Rumani Tất cả đất đai Tất cả đất đai Tất cả đất đai Tất cả đất đai Tất cả đất đai Chiến lược tư nhân hoá Phân phối Hoàn trả Hoàn trả Hoàn trả, phân phối Bán đất của nhà nước Hoàn trả và phân phối Chiến lược phân bổ Khả năng chuyển nhượng Chia khoảnh Mua bán, cho thuê Chia khoảnh Chia khoảnh Chia khoảnh Chia khoảnh Chia khoảnh Mua bán, cho thuê Mua, bán, thuê Mua, bán, thuê Mua, bán, th Mua, bán, th Nguồn: World Bank, Chính sách đất đai cho phát triển và nghèo đói, 2003, trang 185 Hungari và Rumani là các ngoại lệ, vì hai nước này thực hiện chế độ sở hữu đất đai mang tính hỗn hợp, thơng qua chiến lược tư nhân hố đất đai. Ngồi việc được hồn trả cho chủ cũ, đất đai cũng được phân chia cho cơng nhân nơng nghiệp để đảm bảo cơng bằng xã hội. Đó là cách thức thực hiện chế độ tư nhân đa sở hữu về đất đai của các nước này nói riêng và của các nước Đơng Âu nói chng. Như vậy, khái qt lại, sau giai đoạn chuyển đổi, hiện các nước Đơng Âu đang thực hiện chế độ SHTN về đất đai. 1.4. Chế độ sở hữu đất đai của các nước đang phát triển Nhóm các nước đang phát triển hiện nay chiếm đa số các quốc gia trên thế giới, có trình độ phát triển kinh tế vẫn mức trung bình và thấp. Về chế độ chính trị, các nước đang phát triển theo đuổi những mơ hình chế độ chính trị hết sức đa dạng. Tuy nhiên, khái qt nhất có thể thấy nổi lên hai loại hình chế độ sở hữu đất đai, đó là chế độ SHTN và chế độ SHNN về đất đai. Trong số đó, Trung quốc, Việt Nam và Lào được xem là các trường hợp ngoại lệ. Riêng đối với chế độ SHTN hồn tồn, trên thực tế rất khó có quốc gia đang phát triển nào thực hiện chế độ SHTN tuyệt đối về đất đai. Vì vậy, hình thức sở hữu còn lại cơ bản là chế độ đa sở hữu về đất đai. Tức là, đất đai đồng thời có thể thuộc sở hữu của tư nhân hoặc của nhà nước. Điều này được ghi nhận trong luật pháp của rất nhiều quốc gia đang phát triển thuộc các khu vực địa lý khác nhau. Chẳng hạn trong luật đất đai của các quốc gia như: Apghanistan, Belarut, Indonexia, Kazakhstan, Ả rập, Singapore, Thái Lan… đều quy định đất đai thuộc SHNN và tư nhân. Đối với Trung Quốc, chế độ sở hữu về đất đai là chế độ cơng hữu. Nước Cộng hòa nhân dân Trung Hoa thi hành chế độ cơng hữu XHCN về đất đai đó là chế độ SHNN và chế độ sở hữu tập thể của quần chúng lao động. Ở Ixraen, hầu hết đất đai thuộc SHNN, Nhà nước thực hiện cho th đối với các nơng dân hoặc những doanh nghiệp, với hợp đồng th đất có thời hạn từ 49 đến 99 năm2. Như vậy, đối với trường hợp Ixraen, chế độ sở hữu là chế độ SHNN về đất đai. Tại Nam Phi, Luật CCRĐ 1997 của nước này quy định: đất đai thuộc sở hữu của người lao động, đất cơng thuộc SHNN, đất của các chính quyền địa phương Như vậy, bản, Nam Phi thực chế độ SHNN đất đai Đối với Mozambich, đất đai thuộc SHNN và nghiêm cấm việc mua bán, chuyển nhượng đất đai. Tại Mơng Cổ, đất đai thuộc sở hữu của Nhà nước và tư nhân. Các loại đất có thể thuộc QSH của các cá nhân người Mơng Cổ hoặc các cơng ty, tổ chức người nước ngồi. Như vậy, Mơng Cổ thực hiện chế độ đa sở hữu, trong đó có thừa nhận cả SHTN của người nước ngồi về đất đai3. Đối với khu vực Mỹ Latinh, hầu hết các quốc gia đang phát triển khu vực này thực hiện chế độ đa sở hữu về đất đai, trong đó sở hữu của nhà nước khơng phải là phần cơ bản. 1.5. Chế độ sở hữu đất đai của một số nước ASEAN STT Tên nước Brunây Văn bản luật quy định Luật thu hồi đất 1949, Luật đất đai 2000 Campuchia Luật đất đai 2001 Đông Timo Quy định của Tổng thống về đất đai 2006 Indơnexia Quy định của Chính phủ về quản lý đất đai 2004 Lào Luật đất đai 1997 Malaixia Luật đất đai 1960 Mianma Hiến pháp (điều 18) Singapore Luật đất đai 1978 Thái Lan Luật đất đai 2008 10 Việt Nam Hiến pháp 1980; 1992 Luật đất đai 1988;1993; 2003 Hình thức sở hữu Tư hữu, Quốc Vương Sở hữu quốc vương SHTN Sở hữu chính phủ Sở hữu tập thể SHNN SHTN SHNN SHTN Đất nông nghiệp thuộc SHNN SHTD SHNN SHTN SHNN SHNN SHTN SHNN SHTN SHTD 2. ĐIỀU TRA CƠ BẢN VỀ ĐẤT ĐAI Thụy Điển Nguồn: World Bank, Chính sách đất đai cho phát triển và nghèo đói, 2003, trang 72 Luật Đất đai của Mơng Cổ Chương II, phần 6, năm 2002 Điều tra về sử dụng đất Thụy Điển thuộc trách nhiệm của một số cơ quan chính phủ khác nhau và được thực hiện trong các khoảng thời gian và mức độ chi tiết khác nhau. Kết quả, cùng với các mơ tả về phương pháp thực hiện, thường được công bố trên trang thông tin của cơ quan thống kê tương ứng. Tuy nhiên, kết từ các nguồn nêu trên được cơ quan thống kê của Thụy Điển định kỳ biên tập thành một phần của "Thống kê của Thụy Điển" chính thức Báo cáo về "sử dụng đất tại Thụy Điển" cung cấp thơng tin về việc sử dụng đất nói chung và được chia thành 8 phân loại sử dụng đất khác nhau, bao gồm đất nơng nghiệp, đất rừng, đất xây dựng; đất sân Golf và sườn núi trượt tuyết, hầm mỏ, đầm lầy và vũng bùn, đồng cỏ tự nhiên và cây thạch lam, đất đá trần và các loại đất khác, và nước. Đất xây dựng lại tiếp tục chia thành nhỏ thành các phân loại sau đây: đất ở lâu dài, đất nhà nghỉ dưỡng cuối tuần và các kỳ nghỉ lễ, đất cơng nghiệp, đất thương mại, đất cơ sở dịch vụ cơng cộng và thư giãn, Giao thơng vận tải, các cơ sở lắp đặt kỹ thuật, và các loại đất xây dựng khác Ngồi ra còn có loại đất khác được điều tra là những loại mà khơng thể gán vào phân loại được sử dụng nào được trình bày ở trên. Ví dụ, "các vị trí” có phần đất xây dựng cũng như đất rừng. Đất đai trong “Vườn quốc gia” thường là đất rừng, vũng bùn hoặc bãi đá trần. Ví dụ về loại sử dụng đất đặc biệt được giám sát bao gồm được các vùng, vùng nhỏ, đất tập trung cho nghỉ dưỡng cuối tuần và các kỳ nghỉ, và của các nơi làm việc bên ngồi địa phương, cơng viên quốc gia, những vùng núi cao, đất chăn thả tuần lộc, các đảo, và các trạm năng lượng gió, vùng rủi ro và khu tiếng ồn. Trung Quốc Có 2 văn bản Luật chính điều chỉnh về điều tra đất đai: Luật về quản lý đất đai, ban hành năm 1986 và Văn bản quy định việc thi hành Luật quản lý đất đai Luật quản lý đất đai nêu rõ: “Hệ thống điều tra đất đai sẽ được thiết lập trong cả nước. Điều tra đất đai được tiến hành bởi các cơ quan hành chính quản lý về đất đai trực thuộc chính quyền địa phương ở các cấp, cùng với các cơ quan khác có liên quan cùng cấp. Chủ sở hữu đất đai hoặc người sử dụng đất sẽ phối hợp trong q trình điều tra, và cung cấp các thơng tin và dữ liệu liên quan”. Kết quả của cuộc điều tra đất đai liên quan đến hiện trạng sử dụng đất sẽ được cơng bố rộng rãi tới người dân sau khi đã được chính quyền địa phương kiểm tra tính chính xác và được chính quyền địa phương cấp cao hơn phê duyệt. Đối với kết quả điều tra tồn quốc, kết quả sẽ được cơng bố rộng rãi sau khi được Hội đồng Nhà nước phê duyệt. Các quy định về điều tra đất đai sẽ do Cơ quan hành chính phụ trách đất đai thuộc Hội đồng Nhà nước, phối hợp với các Bộ, ngành có liên quan xây dựng Rumani: Việc quản lý sản phẩm đo đạc bản đồ địa chính bởi Cơ quan Địa chính và Đăng ký đất đai quốc gia Rumani. Để quản lý tốt sản phẩm và thống nhất trên tồn quốc, Cơ quan Địa chính và Đăng ký đất đai quốc gia Rumani thực hiện các cơng việc sau: nước; + Ban hành quy định về Quy phạm kỹ thuật đo vẽ lập bản đồ trên phạm vi cả + Cấp giấy phép hoạt động đo đạc lập bản đồ địa chính cho tổ chức và cá nhân; + Tổ chức kiểm tra, đánh giá chất lượng sản phẩm Hoạt động đo đạc lập bản đồ địa chính Rumani do các đơn vị tư nhân thực hiện Để thực hiện việc đo đạc thống nhất, Chính phủ đầu tư các nội dung sau: Thiết lập hệ quy chiếu Quốc gia; Xây dựng hệ thống lưới tọa độ thống nhất trên phạm vi cả nước phục vụ cho cơng tác đo vẽ thửa đất; Thiết kế và xây dựng mơ hình cơ sử dữ liệu thống nhất từ Trung ương. 3. QUY HOẠCH, KẾ HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT Hàn Quốc Để quản lý tài nguyên đất, Hàn Quốc quy định việc lập quy hoạch sử dụng đất ở theo các cấp sau: quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia , quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh, quy hoạch sử dụng đất vùng thủ đô; quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, quy hoạch sử dụng đất vùng đơ thị cơ bản. Kỳ quy hoạch đối với cấp quốc gia, cấp tỉnh là 20 năm, quy hoạch sử dụng đất vùng đơ thị cơ bản và kế hoạch sử dụng đất là 10 năm. Sau 5 năm sẽ tiến hành rà sốt để điều chỉnh cho phù hợp với u cầu phát triển và thị trường. Quy hoạch sử dụng đất là nền tảng, căn cứ cho các quy hoạch khác quy hoạch giao thông, xây dựng đô thị,…Quy hoạch sử dụng đất chỉ khoanh định các khu vực chức năng: đất đô thị, đất để phát triển đô thị, đất nông nghiệp, đất bảo tồn thiên nhiên. Trên cơ sở các khu chức năng sẽ lập quy hoạch sử dụng đất chi tiết để triển khai thực hiện. Quy hoạch sử dụng đất được thực hiện từ tổng thể tới chi tiết. Quy hoạch cấp tỉnh, vùng thủ đô phải căn cứ trên cơ sở quy hoạch cấp quốc gia; quy hoạch cấp huyện, vùng đô thị phải căn cứ vào quy hoạch cấp tỉnh. Quy hoạch cấp quốc gia do Bộ trưởng Bộ Đất đai, Giao thơng và Hàng hải phê duyệt, quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh do tỉnh phê duyệt, quy hoạch huyện hoặc quy hoạch đơ thị cơ bản do tỉnh trưởng phê duyệt. Quốc hội khơng can thiệp vào q trình xét duyệt quy hoạch sử dụng đất Q trình lập quy hoạch sẽ lấy ý kiến của nhân dân theo hình thức nghị viện nhân dân. Sau khi quy hoạch được phê duyệt sẽ được cơng khai và phổ biến đến nhân dân. Trách nhiệm thực hiện quy hoạch giao cho chính quyền. Chính quyền cấp nào chịu trách nhiệm lập quy hoạch cấp đó và trong đó có chỉ rõ trách nhiệm cá nhân trước pháp luật về quy hoạch. Nhà nước có chính sách đảm bảo tính khả thi của quy hoạch, ví dụ: hỗ trợ đối với các khu vực bảo tồn, các khu vực cần bảo vệ như miễn thuế, khơng phải thực hiện nghĩa vụ qn sự, được hỗ trợ đời sống… Trung Quốc Các ngun tắc lập quy hoạch sử dụng đất: Quy hoạch sử dụng đất các cấp được xây dựng dựa trên các ngun tắc sau: 10 5. Estonia Luật giá trị đất 1994 6. Tajikistan Luật định giá đất 2001 theo quy định pháp luật thì có một ủy ban bao gồm: đại diện các bên liên quan để xác định giá trị thiệt hại Cán bộ định giá đất là người đã được cấp giấy phép hoạt động tương ứng theo các thủ tục thành lập được Chính phủ nước Cộng hồ Croatia Người định giá cũng có thể là một cơng chức có chun mơn trong việc định giá đất Định giá đất quan địa phương cơng bố, chính phủ phê duyệt các thủ tục xác định giá đất cho từng khu vực + Nguyên tắc và phương pháp xác định giá: Có 4 phương pháp định giá cơ bản hiện nay đang được áp dụng trên thế giới: Phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư (ở Việt Nam cũng sử dụng các phương pháp này) Nước Luật Nội dung Điều 13: Giá trị của đất bao gồm tổng giá trị của cơng trình xây dựng và các bộ phận cấu thành trên đất 1. Albania Luật đất đai 1991 2. Amenia Trong trường hợp bán đất cho Nhà nước: Bộ Luật đất đai Giá bán của đất sẽ được xác định theo giá 2001 địa chính của đất; 3. Úc Luật định giá đất 4. Belize 5. Estonia Việc định giá đất phải thực hiện bằng cách xác định giá trao đổi trên thị trường Thơng qua khảo sát giá thị trường Luật thuế đất Phòng định giá cấp huyện có trách nhiệm thực hiện theo Luật Phương pháp so sánh bán, phương pháp thu Luật giá trị đất nhập tư bản hóa, phương pháp chi phí và 2003 kết hợp là được sử dụng trong đánh giá 6. Hungari Đạo luật đất đai Giá được xác định phù hợp với giá mua bán 1987 tại từng địa phương 7. Phần Lan Quy định về việc mua bán đất, giá đất do Luật bất động thỏa thuận người mua người sản năm 2002 bán 8. Croatia Giá trị thị trường của bất động sản được Đạo luật thuế hiểu là giá của bất động sản thu được hoặc bất động sản 2003 có thể có được trên thị trường tại thời điểm mua lại. * QUY ĐỊNH VỀ CƠNG TÁC ĐỊNH GIÁ TẠI ÚC 35 Cơ cấu, tổ chức của các cơ quan định giá của các Bang Tại Úc, tổ chức cơ quan quản lý đất đai nói chung và cơ quan định giá đất nói riêng của từng bang có sự khác nhau. Văn phòng Định giá đất của mỗi bang đều do Tổng định giá đứng đầu. Đa số đều có sự quản lý về chun mơn của cơ quan quản lý đất đai. Tổng định giá là một người có chun mơn cao, là một quan chức độc lập được bổ nhiệm theo quy định của pháp luật bởi Thống đốc bang để giám sát hoạt động định giá đất. Tổng định giá là người chịu trách nhiệm quản lý nhà nước về giá đất, giám sát, thẩm định, quyết định và cơng bố giá đất vào ngày 01 tháng 7 hàng năm do Văn phòng định giá đất tổ chức thực hiện; kết quả định giá đất là độc lập dựa trên dữ liệu của thị trường bất động sản. Tổ chức định giá đất độc lập Bên cạnh hệ thống định giá đất của Nhà nước là các Văn phòng định giá đất, tổ chức định giá đất độc lập rất phát triển, đặc biệt là Cơng ty Herron Todd White (có 64 văn phòng tại Úc với hơn 700 định giá viên). Các tổ chức định giá đất độc lập tham gia các hoạt động dịch vụ: Đấu thầu tư vấn định giá đất hàng loạt để Tổng định giá của bang công bố vào ngày 01 tháng 7 hàng năm (ở bang NSW); việc định giá đất này của mỗi tổ chức chỉ thực hiện được trong một số khu vực do không đủ năng lực để thực hiện định giá cho tất cả bất động sản của bang Dịch vụ định giá đất cho mục đích thế chấp đất/bất động sản; định giá bảo hiểm và các giao dịch dân sự khác Dịch vụ định giá trong các tranh chấp pháp lý giữa người tổ chức, cá nhân với Văn phòng định giá đất, Tòa án đối với giá đất tính thuế, giá đất tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất Dịch vụ tư vấn về đầu tư bất động sản Về ngun tắc, phương pháp và quy trình định giá đất Định giá đất của Úc có từ rất sớm và hệ thống pháp luật đã hồn thiện, trong đó: bang Nam Úc đang áp dụng Luật định giá đất năm 1971, bang NSW áp dụng Luật định giá đất năm 1916. Dù 2 bang này áp dụng 2 đạo luật khác nhau nhưng nội dung, quy trình định giá đất về cơ bản là giống nhau. Việc định giá đất của Úc chủ yếu được sử dụng đất tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ bán bất động sản và bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất Ngun tắc định giá đất Việc định giá phải tiến hành theo đúng quy định của pháp luật và đảm bảo ngun tắc thị trường, tại thời điểm, bối cảnh giao dịch xác định và kết quả định giá càng sát với giá thị trường càng tốt. Đồng thời, kết quả định giá đất phải có khả năng kiểm tra, đối chứng với chứng cứ thị trường một cách cơng khai và minh bạch. Các phương pháp định giá đất Tại Úc áp dụng chủ yếu 3 phương pháp định giá đất phổ biến trên thế giới, đó là: phương pháp so sánh trực tiếp; phương pháp vốn hóa (tương đương với phương pháp thu nhập và phương pháp thặng dư ở Việt Nam) và phương pháp chiết trừ Việc định giá được thực hiện theo 2 quy trình: định giá đất hàng loạt và định giá đất riêng lẻ Quy trình định giá đất hàng loạt 36 Việc định giá đất hàng loạt thực hiện với tất cả các loại đất trên địa bàn Bang, chủ yếu để phục vụ mục đích tính thuế sử dụng đất/bất động sản, thuế thu nhập từ bán bất động sản. Định giá đất hàng loạt được thực hiện đến từng thửa đất, được xây dựng và cơng bố cơng khai vào đêm ngày 30 tháng 6 hàng năm, có hiệu lực từ ngày 01 tháng 7 hàng năm. Quy trình định giá đất hàng loạt thực hiện qua các bước: Bước 1. Khảo sát, thu thập thơng tin a) Khảo sát các thơng tin chung b) Thu thập và phân tích thơng tin giá thị trường Các thơng tin giao dịch thị trường được lưu trữ trong cơ sở dữ liệu theo một định dạng thống nhất để cung cấp cho các tổ chức, cá nhân theo u cầu c) Áp dụng các phương pháp định giá đất trong định giá hàng loạt Sau khi thu thập được các thơng tin về giá đất trên thị trường, các thơng tin này được phân loại, phân tích, xử lý như sau: Đối với các thơng tin giao dịch thửa đất trống thì áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp là một giải pháp chủ yếu sử dụng trong việc định giá hàng loạt. Giải pháp này sử dụng giá phải thanh tốn trong các giao dịch thực tế trên thị trường của các bất động sản tương tự để ước tính giá trị của vị trí đất. Kỹ thuật này phụ thuộc vào việc sử dụng các mua bán tương đương trên thị trường đã diễn ra trong thời gian gần nhất để phản ánh các điều kiện thị trường liên quan đến ngày định giá Đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất, khi phân tích trường hợp mua bán một bất động sản thì áp dụng phương pháp chiết trừ (để ước tính giá trị tài sản gắn liền với đất), sau đó ước tính giá đất. Để áp dụng phương pháp này, người định giá phải mơ tả tài sản gắn liền với đất, sử dụng chi phí xây dựng mới và tính trừ tiền khấu hao đối với tài sản đó hoặc áp dụng phương pháp so sánh theo cặp. Đối với thửa đất cho thu nhập hiện tại, cho thu nhập trong tương lai thì áp dụng phương pháp vốn hóa để xác định giá đất Bước 2. Phân loại các khu vực định giá đất Ở phạm vi bang, khu vực định giá được phân theo các đơn vị chính quyền địa phương (LGA). Trong phạm vi LGA, các phân vùng được cấu trúc bao gồm các bất động sản có cùng đặc điểm về điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng và giá đất tương tự. Bước 3. Định giá thửa đất chuẩn Thửa đất chuẩn được chọn trên cơ sở mức độ đại diện của nó cho khu vực định giá hoặc hợp phần định giá. Bước 4. Định giá đến từng thửa đất Sau khi thửa đất chuẩn được định giá, căn cứ vào thơng tin giá đất thị trường để xây dựng hệ số phân vùng, hệ số cụ thể của các thửa đất trong khu vực định giá hoặc hợp phần định giá, làm cơ sở để định giá đến từng thửa đất áp dụng vào q trình định giá hàng loạt quy mơ lớn. Để áp dụng định giá hàng loạt đến từng thửa đất từ thửa đất chuẩn, tại Úc đã xây dựng phần mềm CAMA để hỗ trợ cho việc phân tích thơng tin giá đất thị trường, hỗ trợ định giá. 37 Các thửa đất sau khi được định giá đều được thẩm định, kiểm tra bằng các thơng tin về giá đất thị trường đã thu thập, giá hiện hành để bảo đảm chất lượng của kết quả định giá Quy trình định giá riêng lẻ Việc định giá đất cụ thể đối với từng thửa đất trong trường hợp tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, thế chấp quyền sử dụng đất/bất động sản và các giao dịch dân sự khác. Việc định giá đất riêng lẻ được thực hiện theo loại đất, từng mục đích định giá. Căn cứ vào loại đất, thơng tin giá đất thị trường, giá th đất, sau đó áp dụng các phương pháp định giá đất để xác định giá đất Các tổ chức định giá đất độc lập sử dụng giá đất thị trường từ nguồn các trang web chun cung cấp thơng tin giao dịch bất động sản, thơng tin từ Văn phòng đăng ký đất đai để xác định sơ bộ giá của thửa đất cần định giá. Sau đó, định giá viên sẽ kiểm tra thực địa đối với hồ sơ thửa đất, hiện trạng đất và các tài sản gắn liền với đất, các cơng trình kết cấu hạ tầng và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá trị bất động sản để thực hiện việc định giá Giải quyết khiếu kiện về giá đất Việc khiếu kiện về giá đất là quyền của các chủ sở hữu bất động sản. Việc khiếu kiện và giải quyết khiếu kiện thực hiện qua các bước: Bước 1. Khiếu kiện đối với kết quả định giá Nếu một tổ chức, cá nhân cho rằng một giá trị định giá của Nhà nước là khơng chính xác thì tổ chức, cá nhân cần gửi một đơn khiếu kiện (bằng văn bản) tới Văn phòng định giá. Việc khiếu kiện được thực hiện trong vòng 60 ngày, kể từ ngày tổ chức, cá nhân nhận được thơng báo về thuế lần đầu tiên từ các cơ quan có thẩm quyền Bước 2. Giải quyết khiếu kiện Tổng định giá chỉ đạo Văn phòng định giá xem xét, giải quyết khiếu nại của tổ chức, cá nhân về giá đất trong thời gian 45 ngày. Kết quả giải quyết do Tổng định giá ký gửi cho tổ chức, cá nhân. Nếu khơng đồng ý với kết quả giải quyết của Tổng định giá, tổ chức, cá nhân có thể th tổ chức tư vấn giá đất để tiến hành định giá độc lập như miêu tả trong Bước 3 Bước 3. Định giá đất độc lập Nếu khơng đồng ý với kết quả giải quyết, trong vòng 21 kể từ ngày nhận được văn bản giải quyết của Tổng định giá, tổ chức, cá nhân có thể th chun gia định giá độc lập để xem xét lại kết quả định giá. Khi nộp đơn xem xét định giá, tổ chức, cá nhân cần nộp một khoản phí theo quy định Nếu kết quả của chun gia định giá độc lập lớn hơn 10% so với kết quả định giá thì giá trị định giá đó sẽ được chấp thuận và phí nộp đơn khiếu nại sẽ được hồn lại cho người khiếu nại. Bước 4. Lựa chọn khiếu kiện khác Nếu vẫn khơng hài lòng với kết quả xem xét lại giá trị định giá của chun gia độc lập, tổ chức, cá nhân đó có thể khởi kiện lên Tòa án về đất đai và định giá theo quy định của Tòa án tối cao. Xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất 38 Tại Úc, cơ sở dữ liệu về giá đất bao gồm dữ liệu giá đất do Nhà nước quy định, dữ liệu giá đất thị trường được cập nhật hàng ngày lên hệ thống thơng tin đất đai (LIS) do cơ quan quản lý và dịch vụ đất đai của từng bang quản lý đã được đầu tư xây dựng hồn thiện, thường xun được cập nhật; đáp ứng u cầu cung cấp thơng tin cho Nhà nước, tổ chức và người dân 5. ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN TRÊN ĐẤT Úc : Cơng tác quản lý nhà nước, bao gồm cơng tác đăng ký quyền sở hữu đất đai và các dịch vụ liên quan đến đất đai do cơ quan quản lý đất đai của các Bang giữ nhiệm vụ chủ trì. Các cơ quan này đều phát triển theo hướng sử dụng một phần đầu tư của chính quyền bang và chuyển dần sang cơ chế tự trang trải chi phí Robert Richard Torrens là người lần đầu tiên đưa ra khái niệm về Hệ thống đăng ký bằng khốn vào năm 1857 tại Bang Nam Úc, sau này được biết đến là Hệ thống Torren. Robert Richard Torrens, sau đó đã góp phần đưa hệ thống này vào áp dụng tại các Bang khác của Úc và New Zealand, và các nước khác trên thế giới như Ai Len, Anh Ban đầu Giấy chứng nhận được cấp thành 2 bản, 1 bản giữ lại Văn phòng đăng ký và 1 bản giao chủ sở hữu giữ. Từ năm 1990, việc cấp Giấy chứng nhận dần chuyển sang dạng số. Bản gốc của GCN được lưu giữ trong hệ thống máy tính và bản giấy được cấp cho chủ sở hữu. Ngày nay, tại Văn phòng GCN, người mua có thể kiểm tra GCN của BĐS mà mình đang có nhu cầu mua. Những đặc điểm chủ yếu của Hệ thống Đăng ký đất đai và bất động sản của Úc: GCN được đảm bảo bởi Nhà nước Hệ thống đăng ký đơn giản, an tồn và tiện lợi Mỗi trang của sổ đăng ký là một tài liệu duy nhất đặc trưng cho hồ sơ hiện hữu về quyền và lợi ích được đăng ký và dự phòng cho đăng ký biến động lâu dài GCN đất là một văn bản được trình bày dễ hiểu cho cơng chúng Sơ đồ trích lục thửa đất trong bằng khốn có thể dễ dàng kiểm tra, tham khảo Giá thành của hệ thống hợp lý, tiết kiệm được chi phí và thời gian xây dựng Hệ thống được xây dựng trên nền tảng cơng nghệ thơng tin hiện đại , dễ dàng cập nhật, tra cứu cũng như phát triển đáp ứng u cầu quản lý và sử dụng Anh: Hệ thống đăng ký đất đai của Anh là hệ thống đăng ký bất động sản (đất đai và tài sản khác gắn liền với đất) tổ chức đăng ký theo một hệ thống thống nhất có Văn phòng chính tại Ln Đơn và 14 văn phòng khác phân theo khu vực (địa hạt) phân bổ đồng đều trên tồn bộ lãnh thổ Anh Quốc và Xứ Wales. Mọi hoạt động của hệ thống đăng ký hồn tồn trên hệ thống máy tình nối mạng theo một hệ thống thống nhất (máy làm việc khơng kết nối với INTERNET, chỉ nối mạng nội bộ để bảo mật dữ liệu) 39 Cơ sở của đăng ký được quy định rất chặt chẽ trong Luật đăng ký đất đai (Land Registration Act) được sửa đổi và ban hành mới vào năm 2002, có hướng dẫn chi tiết vào năm 2003 (Registration Rules) và được cập nhật, chỉnh sửa bổ sung vào năm 2009. Trước năm 2002 Văn phòng đăng ký đất đai hoạt động theo địa hạt. Bất động sản thuộc địa hạt nào thì đăng ký tại Văn phòng thuộc địa hạt đó. Tuy nhiên, từ khi có Luật đăng ký mới (năm 2002) và khi hệ thống đăng ký hoạt động theo hệ thống đăng ký điện tử thì khách hành có thể lựa chọn bất kỳ Văn phòng đăng ký nào trên lãnh thổ Anh Một điểm nổi bật trong Luật đất đai và Luật đăng ký có quy định rất chặt chẽ về đăng ký, bất kỳ người nào sở hữu đất đai và bất động sản trên lãnh thổ Anh đều phải đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai; Nhà nước chỉ bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp của chủ sở hữu có tên trong hệ thống đăng ký Cho đến năm 1994, Anh đã chuyển tồn bộ hệ thống đăng ký từ hệ thống đăng ký thủ cơng trên giấy sang hệ thống đăng ký tự động trên máy tính nối mạng, dùng dữ liệu số. Dữ liệu số là dữ liệu có tính pháp lý nếu dữ liệu đó do Văn phòng đăng ký đất đai cung cấp. Điều này được quy định cụ thể trong Luật đăng ký và Luật đất đai Về đối tượng đăng ký: Theo Luật đất đai của Anh lấy đơn vị thửa đất làm đơn vị đăng ký, các tài sản khác gắn liến với đất được đăng ký kèm theo thửa đất dưới dạng thơng tin thuộc tính. Về chủ sở hữu chỉ phân biệt sở hữu cá nhân và sở hửu tập thể (sở hữu chung, đồng sở hữu ) Hoa Kỳ Các bang ở Hoa Kỳ đều có luật đăng kí và hệ thống thi hành hồn chỉnh. Bất kì yếu tố nào về quyền sở hữu của một thửa đất ở một hạt nào đó đều có thể tiến hành đăng kí ở hạt đó. Quy định này là để bảo vệ quyền lợi cho người sở hữu đất đai. Mục đích đăng kí là nói cho người khác biết người mua đất đã có quyền sở hữu đất đai. Nếu mua đất khơng đăng kí thì có thể bị người bán đất thứ hai gây thiệt hại. Luật đăng kí bảo vệ quyền lợi người mua đất cho quyền ưu tiên đối với người đăng kí. Ví dụ A chuyển nhượng mảnh đất cho B sau đó lại chuyển nh ượng cho C như vậy về mặt lí thuyết thì B có quyền ưu tiên, tuy nhiên theo luật cộng đồng ai đăng kí trư ớc người đó được ưu tiên trước. Nếu C đăng kí trước B thì C có quyền ưu tiên về mảnh đất đó. Luật đăng kí đất u cầu người mua đất lập tức phải tiến hành đăng kí để chứng tỏ quyền sở hữu của đất đã thay đổi, đồng thời cũng để ngăn chặn người đến mua sau tiếp tục mua, kể cả việc đi lấy sổ đăng kí trước. u cầu có liên quan về việc đăng kí là: Về nội dung, có thể đăng kí được bất kì các yếu tố nào có liên quan như khế ước, thế chấp hợp đồng chuyển nhượng hoặc yếu tố có ảnh huởng đến quyền lợi đất đai; Phía bán đất phải thừa nhận hợp đồng mua bán qua cơng chứng, cung cấp điều kiện để ngăn chặn giả mạo; về mặt thao tác thì người mua đất hoặc đại diện của mình theo hợp đồng, khế ước nộp cho nhân viên đăng kí huyện để vào sổ đăng kí, tiến hành chụp khế ước và xếp theo thứ tự thời gian Đăng ký chứng thư của Mỹ có mục tiêu "tránh những vụ chuyển nhượng có tính gian lận, để đảm bảo cho bất kỳ người nào muốn thực hiện giao dịch cũng có thể biết có những quyền tài sản và lợi ích nào thuộc về hoặc liên quan tới mảnh đất hoặc ngơi nhà cụ thể". Việc đăng ký văn tự giao dịch được triển khai lần đầu tiên 40 theo Luật Đăng ký của Mỹ năm 1640 và đã được phát triển ra tồn Liên bang Các điều luật về Đăng ký được phân loại theo cách thức mà nó giải quyết các vấn đề về quyền ưu tiên và ngun tắc nhận biết. Các điều luật được chia thành 3 loại: quy định quyền ưu tiên theo trình tự, quy định về quyền ưu tiên theo ngun tắc nhận biết và quy định hỗn hợp Điều luật theo ngun tắc trình tự dành quyền ưu tiên cho giao dịch đăng ký trước. Một giao dịch được đăng ký sẽ thắng một giao dịch chưa được đăng ký dù cho giao dịch chưa đăng ký được thực hiện trước. Điều này dễ bị lợi dụng để thực hiện các giao dịch có yếu tố gian lận. Điều luật theo ngun tắc nhận biết: khơng dành quyền ưu tiên cho trình tự đăng ký. Người mua nếu khơng biết được (khơng được thơng tin) về các tranh chấp quyền lợi liên quan tới bất động sản mà người ấy mua thì vẫn được an tồn về pháp lý. Điều luật hỗn hợp phối hợp cả 2 nguyên tắc trên và là một bước phát triển lô gic với các quy định như sau: Một người mua sau được quyền ưu tiên so với người mua trước nếu không biết về vụ giao dịch trước và người mua sau phải đăng ký trước Cũng như đặc điểm chung của đăng ký chứng thư, hệ thống này Mỹ, dù theo nguyên tắc ưu tiên trình tự đăng ký hay theo nguyên tắc khác, vẫn là một hệ thống đăng ký chứng cứ về các quyền chứ chưa phải bản thân các quyền. Người mua vẫn phải điều tra một chuỗi các văn tự của các vụ mua bán trước và phải điều tra tại chỗ xem người bán có đúng là chủ sở hữu và hồn tồn có quyền bán hay khơng Scotland Hệ thống đăng lý giao dịch Scotland triển khai năm 1617 theo một đạo luật của Thượng viện Scotland, hệ thống đăng ký chứng thư có mục tiêu đảm bảo an tồn pháp lý cho các giao dịch, đảm bảo tính cơng khai và tiếp cận dễ dàng. Sự an tồn pháp lý được bảo đảm thơng qua luật dành quyền ưu tiên pháp lý cho các giao dịch đã đăng ký. Tính cơng khai được đảm bảo bằng luật quy định bất kỳ cơng dân nào cũng có quyền khảo cứu sổ đăng ký để lấy thơng tin cần thiết. Tính dễ tiếp cận thể hiện qua việc chính quyền tạo điều kiện để việc cung cấp thơng tin được nhanh chóng và rõ ràng. Tương phản với hệ thống đăng ký của Anh vốn duy trì "bí mật cá nhân" tới năm 1990, hệ thống đăng ký đất đai ở Scotland là hệ thống cơng khai ngay từ buổi đầu hình thành và phát triển Quy trình đăng ký theo hệ thống tại Scotland: Đăng ký thơng tin khai báo; Lập biên bản và đăng ký vào Sổ Biên bản; Hồ sơ gốc; Bảng tra cứu. Các Hồ sơ gốc và các Sổ biên bản được gửi tới Văn phòng Đăng ký Scotland để cho cơng chúng có thể tra cứu lấy thơng tin. Như vậy một lượng lớn hồ sơ và giấy tờ phải được lưu giữ lâu dài. Trong hệ thống đăng ký quyền, các văn tự chỉ cần lưu trữ một thời gian cần thiết để nhập thông tin vào hệ thống sổ đăng ký và phục 41 vụ thẩm tra Văn tự giao dịch sau khi được đóng dấu đăng ký sẽ được đóng dấu chính quyền (official stamp) trên từng trang và trao lại cho người nộp hồ sơ Hà Lan Hệ thống đăng ký đất đai Hà Lan là một hệ thống đăng ký chứng thư phát triển. Trên cơ sở Hệ thống hồ sơ đăng ký văn tự giao dịch đã được duy trì hàng trăm năm, khi có một giao dịch được đăng ký, hệ quả pháp lý của giao dịch đó là tình trạng pháp lý hiện hành của đất đai sau khi thực hiện giao dịch (actual legal situation) được rút ra và đăng ký vào một hệ thống hồ sơ riêng biệt một cách có hệ thống và theo trình tự chặt chẽ (theo hệ thống thửa đất), hệ thống đăng ký này gọi là Hệ thống địa chính Hà Lan. Sự chuẩn xác của hệ thống đăng ký chứng thư kết hợp với hồ sơ địa chính mang lại hiệu quả tương tự như một hệ thống đăng ký quyền. Sự chuẩn xác của hệ thống đăng ký văn tự giao dịch phụ thuộc chủ yếu vào 2 yếu tố, đó là việc duy trì hệ thống hoạt động liên tục và quy trình pháp lý xác định chủ quyền. Việc xác định chủ quyền đây được hiểu là một q trình mà tất cả các quyền đang tồn tại liên quan đến một thửa đất được khẳng định một cách dứt khốt, đúng thẩm quyền để thực hiện việc đăng ký. Cần phân biệt khái niệm xác định quyền và xác lập quyền. Xác định chủ quyền được thực hiện đối với quyền đang tồn tại, còn xác lập quyền là việc tạo ra một quyền mới mà trước đó chưa có. Hệ thống đăng ký đất đai hiện nay Hà Lan là một hệ thống đăng ký nhà nước, do cơ quan nhà nước thực hiện. Tuy nhiên, do hệ thống này vận hành có hiệu quả kinh tế, phí dịch vụ thu được của hệ thống (khơng tính thuế đất đai nộp vào ngân sách) lớn tới mức đủ để hệ thống cơ quan này hoạt động theo ngun tắc tự chủ về tài chính 6. HỆ THỐNG THƠNG TIN ĐẤT ĐAI VÀ CƠ SỞ DỮ LIỆU ĐẤT ĐAI Liên minh Châu Âu Một sáng kiến gần đây được hỗ trợ của Uỷ Ban Châu Âu gọi là INSPIRE, mục đích là tạo ra một cơ sở hạ tầng thơng tin khơng gian ở Châu Âu. Cơ sở hạ tầng thơng tin này được hy vọng là giúp mở khố các giá trị của thơng tin địa lý trên tồn Châu Âu đem lại lợi ích cho quản trị tốt, lĩnh vực tư nhân và cả người dân nói chung Đề xuất INSPIRE đặt ra những quy tắc chung trong việc thiết lập cơ sở hạ tầng thơng tin quốc gia mà sau đó có thể được dùng để hỗ trợ các chính sách về mơi trường, hoặc các hoạt động có thể tác động trực tiếp hay gián tiếp lên mơi trường. Việc sử dụng cơ sở hạ tầng này được dự kiến là tương lai hỗ trợ cho các lĩnh vực chính trị khác nhau như là giao thơng vận tải. INSPIRE dựa trên cơ sở hạ tầng thơng tin khơng gian đã được thiết lập và hoạt động như là thành viên của Liên minh Châu Âu. Các hợp phần của những cơ sở hạ tầng này bao gồm: siêu dữ liệu, các bộ dữ liệu khơng gian (bao gồm cả thửa đất địa chính mà được miêu tả là các khu vực xác định ranh giới địa chính có tình trạng pháp lý cụ thể về quyền sở hữu); các dịch vụ và cơng nghệ mạng lưới; các điều khoản thống nhất về chia sẻ, tiếp cận và sử dụng; cơ chế theo dõi, đánh giá; quy trình và thủ tục 42 Thụy Điển Tại Thụy Điển, tồn bộ q trình từ quyết định ban đầu tại Quốc hội về việc cải cách đến khi hồn thiện mất khoảng 25 năm. Trong đó, khoảng 10 năm dành để điều tra bằng các câu hỏi đưa ra về việc cải cách này. Các câu hỏi liên quan đến việc có thể tách riêng hệ thống đăng ký đất và hệ thống tài sản hay khơng, cấu trúc của cơ sở dữ liệu, tập trung ở cấp trung ương hay theo các vùng, và hệ thống định danh tài sản Hệ thống thơng tin đất đai (LIS) tích hợp các thơng tin đăng ký đất đai và địa chính vào một hệ thống bao gồm những phần sau: Đăng ký tài sản, xác định các đối tượng trong hệ thống (thửa đất, các đơn vị tài sản), Đăng ký đất đai, xác định các quyền đối với các đối tượng, Thiết lập và địa chỉ, Thuế và giá trị, Lưu trữ dạng số Là một hệ thống tích hợp nên LIS mang lại hai ưu thế nổi trội như sau: Về phổ biến thơng tin : nguồn thơng tin có liên quan đến đất đai được phổ biến tới người dùng theo một cách thống nhất Về quản lý hệ thống: việc quản lý các thơng tin liên quan đến đất đai được thực hiện một cách tiết kiệm, hiệu quả Mơ hình hệ thống dựa trên một thiết kế kiến trúc mà mơi trường quản lý/cập nhật quản lý đất đai được tối ưu hóa cho các quy trình làm việc kết hợp với các thủ tục pháp lý và Hệ thống phân phối được tối ưu hóa cho việc cung cấp, trao đổi và trình diễn dữ liệu. Mơ hình này bao gồm 4 phần về nền tảng tương kết và giao tiếp bằng các định dạng tệp cụ thể dựa trên XML/GML Rumani: Cơ sở dữ liệu BDUST: Cơ sở dữ liệu đất đai Rumania (BDUST) nhằm mục đích quản lý các cấp quốc gia, huyện và xã, được phân cấp tổ chức thực hiện theo xã, huyện và tỉnh Nội dung dữ liệu được xác định bằng các yêu cầu sử dụng ở các cấp độ khác nhau (quốc gia, huyện, xã, trang trại) và khả năng tương thích trong hệ thống chung của châu Âu. Mơ hình dữ liệu được xác định phù hợp với từng loại đất và xác lập mã cho từng loại, nhưng cũng có một số mơ hình mơ phỏng các loại đất. Đặc tính của đất được xác định theo phương pháp khảo sát hiện có với một số chi tiết kỹ thuật, mở rộng và các khái niệm mới. Tổ chức khơng gian sơ cấp là đơn vị thửa đất (UT), mang lại từ sự chồng lớp của các lớp khơng gian / đơn vị: về khí hậu đồng nhất khu vực (ACO) địa lý, khí hậu, đất đơn vị (Mỹ) và "sinh thái đồng nhất lãnh thổ (Teo)”, do đó UT hồn tồn được đặc trưng bởi ba ACOUSteo. Tiêu chuẩn cho việc thiết lập nội dung dữ liệu BDUST và định dạng dữ liệu thiết lập nội dung dữ liệu của các cơ sở dữ liệu BDUST, ba u cầu cơ bản đã được đưa vào mã hóa: (1) các dữ liệu theo u cầu của các phương pháp / mơ hình và các thuật tốn được sử dụng cho q trình xử lý dữ liệu và giải thích để đáp ứng cho người sử dụng u cầu hiện tại (Florea et al, 1987; Vlad năm 2001; MAAP, 2002.): Đánh giá sự phù hợp đất cho mục đích sử dụng, đánh giá khả năng sử dụng đất chính và xây dựng báo cáo cụ thể khác nhau theo u cầu của các quy định về khảo sát đất; 43 (2) dữ liệu theo u cầu của dữ liệu khác trong tương lai có thể là cho người sử dụng khác nhau, đặc biệt là dựa trên một số mơ hình mơ phỏng q trình sử dụng đất; (3) các dữ liệu khác theo u cầu của hệ thống hỗ trợ quyết định quản lý đất đai bền vững (Vlad, 2001, 2002, 2003, 2004, 2005) Về việc thiết lập định dạng dữ liệu, một số ngun tắc được sử dụng: (a) sử dụng các con số như mã số cho các đặc điểm và các chỉ số khác nhau, để làm giảm nguy cơ lỗi điều hành người dùng và tăng lưu trữ xử lý; (b) sử dụng, nếu có thể, các giá trị của dữ liệu thay vì các lớp học của các giá trị, để sử dụng dễ dàng và chính xác hơn dữ liệu khác nhau (hiện tại hoặc tương lai) các phương pháp được áp dụng, hoặc trong các trường hợp thay đổi mơ hình, cũng như để loại bỏ các cơng việc hệ thống hóa và rủi ro lỗi của thiết lập lớp học; (c) sử dụng pedochuyển giao chức năng để xác định nguồn gốc các dữ liệu, để có thể giảm thiểu số lượng dữ liệu chính phải được khảo sát thực địa để loại bỏ các lỗi tính tốn và các rủi ro của người sử dụng ; (d) bao gồm một số dữ liệu backup, để sử dụng trong các trường hợp của một số dữ liệu bị mất; (e) giới thiệu các chỉ số mới (khơng được sử dụng trong phương pháp luận hiện có), được coi là cần thiết để sử dụng cơ sở dữ liệu trong tương lai; (f) lưu trữ một số dữ liệu thu được có giá trị quan trọng hoặc được sử dụng thường xuyên, để tăng hiệu quả xử lý Úc Bang Tây Úc Hệ thống thông tin đất đai Tây Úc (WALIS) được thiết lập từ năm 1981, đã trở thành hệ thống thông tin đất đai sớm nhất tại Úc sử dụng cơng nghệ hệ thống thơng tin địa lý trong việc xây dựng hệ thống thơng tin đất đai. Để xây dựng một hệ thống thơng tin đất đai hiện đại và hiệu quả, một số ngun tắc chính đã được đề ra khi tiến hành xây dựng hệ thống, bao gồm: thơng tin là tài sản có giá trị; hệ thống phải đáp ứng mục tiêu đề ra và người khai thác hệ thống trở thành mục tiêu quan tâm; thơng tin thu thập một lần, sử dụng nhiều lần; phải có sự kết hợp thơng tin, chia sẻ tài ngun với giá trị gia tăng; chi phí duy trì, bảo dưỡng hợp lý, hiệu quả; có đăng ký phân quyền, bảo mật, duy trì mối quan hệ giữa các cơ quan quản lý thơng tin Với lịch sử gần ba mươi năm, WALIS đã đạt được nhiều thành cơng trong việc xử lý các vấn đề liên quan đến quản lý thơng tin địa lý cũng như thơng tin đất đai, hỗ trợ tích cực cho cơ chế truy cập thơng tin đất đai. Điều này được thể hiện qua mối quan hệ giữa cơng tác quản lý, lưu trữ thơng tin, thương mại, siêu dữ liệu và phân quyền truy cập thơng tin của hệ thống Mơ hình quản lý và các thành phần chính của WALIS: sơ đồ dưới đây mơ tả về mơ hình quản lý của WALIS và giới thiệu sơ bộ về các thành phần chính làm nên thành cơng của WALIS 44 Hình 1. Mơ hình quản lý WALIS Bang Victoria Tại Victoria, một hệ thống thơng tin đất đai đã được phát triển với mơ hình hiện đại nhằm cung cấp dịch vụ đăng ký đất đai, bất động sản trực tuyến qua mạng Internet. Theo thống kê, chỉ có khoảng 10% lượng giao dịch hàng năm được thực hiện theo hình thức “mặt đối mặt” giữa cán bộ thực hiện giao dịch và người dân, tổ chức có nhu cầu, khoảng 90% số giao dịch còn lại được thực hiện trong vòng 24h qua hệ thống cung cấp dịch vụ hệ thống thơng tin đất đai Trung tâm thơng tin đất đai là một đơn vị dịch vụ của ngành quản lý đất đai Bang Victoria, cung cấp các dịch vụ truy cập thơng tin và các dịch vụ có liên quan thực hiện các giao dịch đất đai và bất động sản, quy hoạch và phát triển quỹ đất. Ngồi ra, Trung tâm cũng là đơn vị cung cấp các dịch vụ về ảnh hàng khơng, anh viễn thám nhằm các mục đích từ thương mại đến kiểm sốt ơ nhiễm, chống khủng bố và các dịch vụ khác cho các tổ chức có nhu cầu Hệ thống đăng ký đất đai Bang Victoria được thực hiện dựa trên ngun tắc bảo hộ của nhà nước về những gì nhà nước đã chứng nhận trên giấy chứng nhận quyền sở hữu. Hệ thống đăng ký có vai trò và chịu trách nhiệm về quản lý giấy chứng nhận sở hữu đất đai theo Bộ Luật chuyển nhượng đất đai năm 1958, được sửa đổi, bổ sung năm 1998 Hệ thống cung cấp dữ liệu đất đai LANDATA ® là dịch vụ trực tuyến cung cấp thơng tin đất đai tiểu bang Victoria Các lĩnh vực hoạt động của LANDATA® bao gồm: tìm kiếm thơng tin về giấy chứng nhận quyền sở hữu đất và các giấy tờ liên quan theo quy định của pháp luật, các chỉ số liên quan, giấy chứng nhận về tài sản, thơng tin về tài sản, giấy chứng nhận quy hoạch và chất lượng dữ liệu Trong những năm vừa qua, đã có những gia tăng đáng kể trong hoạt động của LANDATA® về tìm kiếm các thơng tin về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ 10% tương đương với 0,8 triệu lượt tìm kiếm năm 1998 tăng lên 100% tương đương với 2,2 triệu lượt tìm kiếm gần đây. Hệ thống giao dịch đất đai điện tử tại Victoria đã được xây dựng và vận hành trong nhiều năm với các thành tựu đặc biệt. Theo thống kê, có trên 90% các giao dịch đất đai được thực hiện thơng qua cơng cụ điện tử trực tuyến, chỉ có dưới 10% 45 giao dịch được thực hiện thơng qua tiếp xúc trực tiếp giữa người giao dịch với các cán bộ của ngành quản lý đất đai Victoria. Hệ thống giao dịch đất đai điện tử cho phép việc tổ chức các giao dịch được minh bạch, hiệu quả, tăng cường cải cách thủ tục hành chính của chính quyền địa phương Mục tiêu chính của hệ thống là cung cấp các dịch vụ đăng ký giao dịch bất động sản thơng qua việc giải quyết các giao dịch bất động sản, các dịch vụ về đăng ký định cư cũng như tái định cư Các thành phần chính của hệ thống giao dịch đất đai điện tử gồm: Quy trình xử lý nghiệp vụ, nhằm xác định xem một giao dịch bất động sản phải qua những bước xử lý nào, đồng thời gán trách nhiệm của từng cá nhân, nhóm cá nhân trong các bước giao dịch đó. Quy trình xử lý nghiệp vụ được xác định cho từng loại giao dịch bất động sản như chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp, góp vốn liên danh trong thương mại Dịch vụ khách hàng, xác định các nhóm dịch vụ được gắn với các nhóm khách hàng của hệ thống, gồm người thực hiện giao dịch, các luật sư và các đo đạc viên được cấp phép. Hệ thống cũng cung cấp dịch vụ cho các đối tượng khác có quan tâm gồm các cơng tư kinh doanh bất động sản, cấp chính quyền địa phương, các trường đại học. Sản phẩn bao gồm có sản phẩm bản đồ và sản phẩm giao dịch từ các giao dịch Các giải pháp đối với các vấn đề phức tạp, được xác định cho từng trường hợp cụ thể và thơng thường cần phải có ý kiến tư vấn của một hội đồng tư vấn được thành lập khi vấn đề xuất hiện. Phân phối sản phẩm: sản phẩn bản đồ, sản phẩn của các giao dịch điện tử được cung cấp từ hệ thống sau khi các giao dịch được thực hiện như giấy chứng nhận sở hữu, các hợp đồng giao dịch được xác lập. Bang New South Wales Hệ thống đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu Torrens có nguồn gốc từ Bang NSW. Tại bang này, hệ thống đăng ký đã được quản lý tồn bộ qua mạng, là một phần cơ bản của Hệ thống thơng tin đất đai của bang NSW. Hệ thống thơng tin đất đai tại NSW có các đặc điểm và chức năng, nhiệm vụ như sau: Quản lý và cập nhật dữ liệu khơng gian và phi khơng gian; Chuẩn bị và chia sẻ các sản phẩm và dịch vụ dữ liệu khơng gian chất lượng cao từ các ứng dụng dữ liệu khơng gian; Đảm bảo dữ liệu khơng gian và phi khơng gian tương thích và có thể tích hợp với các hệ thống khác; Quản lý, xây dựng và phát triển các ứng dụng dữ liệu khơng gian; Cung cấp tư vấn kỹ thuật, hướng dẫn, hỗ trợ người dùng hệ các thống dư liệu khơng gian khác nhau; Thiết kế, thực thi và hỗ trợ các giải pháp trên thiết bị di động và các ứng dụng Web Xây dựng và duy trì các tiêu chuẩn, chính sách và quy trình của tổ chức liên quan tới việc vận hành hệ thống dữ liệu khơng gian và phi khơng gian Về lưu giữ/biên tập dữ liệu: 46 Dữ liệu quan trọng nhất là cơ sở dữ liệu địa chính số được cập nhật hàng ngày; Các dữ liệu khác được xây dựng dựa trên u cầu hoặc một phần của dự án mới hoặc đang tiến hành (bao gồm hệ thống GIS di động, ví dụ ArcPad); Biên tập các dữ liệu hiện có từ rất nhiều nguồn khác nhau bao gồm các nhà quản lý tài sản, các dự án thương mại, nhân viên bất động sản, Một số dữ liệu được xây dựng/duy trì bởi những người dùng có thẩm quyền tại các bộ phận khác trong hội đồng thành phố (ví dụ dữ liệu LEP cho phòng kế hoạch) 7. QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA NGƯỜI NƯỚC NGỒI Hàn Quốc Từ năm 2009, pháp luật Hàn Quốc cho phép cá nhân và nhà đầu tư nước ngồi sở hữu đất đai trên cơ sở các điều ước quốc tế tương hỗ. Người nước ngồi có thể mua, bán, thế chấp, cho th đất, thừa kế, đấu giá… (đối với các nước cho phép cơng dân Hàn Quốc thực hiện các quyền tương tự). Hàn Quốc có đạo luật riêng quy định việc sở hữu đất đai của người nước ngồi, trong đó quy định chỉ có thể áp dụng đối với cơng dân các nước có trao quyền tương tự cho cơng dân Hàn Quốc. Các loại đất liên quan đến an ninh quốc phòng, cơ sở văn hóa, khu bảo tồn… còn có các ràng buộc cụ thể hơn tại các đạo luật: bảo vệ cơ sở qn sự, bảo tồn di sản văn hóa, luật bảo tồn mơi trường… Trung Quốc Nhà đầu tư nước ngồi có thể sở hữu các cơng trình trên đất khi mua hoặc khi được hưởng quyền sử dụng đất cho một mục đích và thời hạn cụ thể. Quyền sử dụng đất khơng bao gồm quyền sử dụng tài ngun, khống sản hoặc tài ngun dưới lòng đất. Thơng thường, cơng trình trên đất phải được sở hữu bởi cùng một đối tượng được quyền sử dụng đất. Trung Quốc quy định 3 loại quyền sử dụng đất: Quyền sử dụng đất được cấp: là hình thức quyền sử dụng đất phổ biến nhất và ban đầu thường có được trực tiếp từ các chính quyền địa phương thơng qua việc nộp lại một khoản phí cố định. Thời hạn sử dụng tối đa phụ thuộc vào mục đích sử dụng đất: 40 năm đối với đất thương mại, du lịch và cơng trình cơng cộng giải trí; 59 năm đối với đất sử dụng cho mục đích cơng nghiệp, giáo dục, khoa học, cơng nghệ, văn hóa, y tế hoặc thể thao; 70 năm cho đất ở. Quyền sử dụng đất được cấp nhìn chung có thể chuyển nhượng, thế chấp tự do khơng cần xin phép cơ quan có thẩm quyền, nhưng các giao dịch này cần được đăng ký tại cơ quan quản lý đất đai. Đơn xin gia hạn cấp quyền sử dụng đất phải được nộp ít nhất trước 1 năm trước khi hết thời hạn được cấp Quyền sử dụng đất được được giao: là hình thức quyền sử dụng đất được nhà nước giao khơng thu tiền cho một giai đoạn nhất định, thơng thường là giới hạn mục đích sử dụng ví dụ như sử dụng cho mục đích qn sự, chính phủ, các dự án hạ tầng và cơng trình cơng cộng. Luật pháp khơng cấm các cơng ty và cá nhân nước ngồi xin giao quyền sử dụng đất. Tuy nhiên do bị các hạn chế về sử dụng và chuyển nhượng, các cá nhân và tổ chức nước ngồi thường khơng sử dụng các quyền này (trừ các dự án hạ tầng hoặc cơng trình cơng cộng là ngoại lệ). Nhìn chung, 47 quyền sử dụng đất được giao trước tiên nên được chuyển thành quyền sử dụng đất được cấp để có thể thực hiện chuyển nhượng, nhưng đây là một quy trình cồng kềnh và khó khăn Th cơng trình quyền sử dụng đất: Các công ty nước ngồi thơng thường hay th trụ sở (văn phòng hoặc trụ sở cùng với các quyền sử dụng đất tương ứng) hơn là mua quyền thanh tốn một lần. Thời hạn th tối đa là 20 năm và có thể được gia hạn khi hết hạn. Th quyền sử dụng đất khơng có cơng trình thường rất hiếm vì ít giá trị sử dụng Đài Loan Theo Luật Đất đai Đài Loan, đất đai được chia thành 4 loại như sau: Loại I. Đất sử dụng cho mục đích xây dựng bao gồm nhà ở, văn phòng làm việc, tòa nhà cơng, trường học, nhà máy, kho hàng, cơng viên, trung tâm giải trí, câu lạc bộ, đất từ đường, đình đền, nhà thờ, doanh trại, pháo đài, cầu cảng, căn cứ khơng qn, nghĩa trang,… Loại II. Đất sử dụng cho mục đích sản xuất, bao gồm đất nơng nghiệp, đất rừng, đất ni trồng thủy sản, đất đồng cỏ, khu vực săn bắn, đất khai thác mỏ, đất làm muối, nguồn nước, ao hồ,… Loại III. Đất sử dụng cho mục đích giao thơng liên lạc và bảo tồn nước, bao gồm các tuyến đường, kênh mương, đường thủy, hồ, cảng, vịnh, bờ biển, đê… Loại IV. Các loại đất khác như sa mạc, núi tuyết… Nhằm thu hút đầu tư nước ngồi, chính sách về đất đai cho nhà đầu tư đã được ban hành dựa trên ngun tắc đặc quyền (chỉ những nhà đầu tư có quốc tịch tại các nước cho phép cơng dân Đài Loan thực hiện các quyền về đất đai thì mới được thực hiện quyền về đất đai tương tự tại Đài Loan Điều 18, Luật Đất đai) Mục đích sử dụng đất của người nước ngồi: Người nước ngồi có thể mua đất sử dụng cho mục đích cá nhân, đầu tư hoặc phúc lợi xã hội để xây nhà, văn phòng cơng ty, cửa hàng, nhà máy, nhà thờ, bệnh viện, trường học cho trẻ em người nước ngồi, đại sứ qn hay lãnh sự qn, cơng trình phúc lợi xã hội, nghĩa trang. Ngồi ra, người nước ngồi cũng được phép mua đất để đầu tư cho các dự án cơ sở hạ tầng lớn, các dự án phát triển kinh tế tổng thể hay phát triển nơng nghiệp và cơng nghiệp chăn ni nếu được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. (Điều 19, Luật Đất đai) Các loại đất nhà đầu tư nước ngồi khơng được sử dụng, chuyển nhượng, th bao gồm: Đất lâm nghiệp, ni trồng thủy sản, khu vực săn bắn, đất làm muối, khai thác mỏ, nguồn nước, các khu vực và căn cứ qn sự, đất liền kề khu vực biên giới quốc gia. (Điều 17, Luật Đất đai) Thụy Điển Thụy Điển khơng có quy định riêng về việc cho sở hữu đất đai của người nước ngồi (người nước ngồi có quyền tương đương với cơng dân Thụy Điển) Đa phần các nước thuộc Liên minh Châu Âu (Đức, Pháp, Anh, Bồ Đào Nha, Hà Lan, Bỉ, …) khơng có bất cứ hạn chế nào về sở hữu và sử dụng đất và khơng có quy định đặc biệt đối với người nước ngồi sở hữu, sử dụng đất đai so với cơng dân 48 trong nước. Một nhà đầu tư nước ngồi có thể mua đất và đầu tư theo những quy định áp dụng cho cơng dân bản địa. Một số nước Châu Phi Hầu hết các nước Châu Phi đang áp dụng các biện pháp hạn chế về quyền sở hữu đất đai đối với nhà đầu tư nước ngồi. Khi ký kết các hợp đồng với nhà đầu tư nước ngồi, các nước thường giao những loại đất ít có giá trị sử dụng hoặc khơng sử dụng đến Trừ Mauritus là nước có u cầu các nhà đầu tư nước ngồi phải có được sự phê duyệt ở cấp Bộ trưởng, ở các nước khác, đất đai hoặc là thuộc sở hữu của Nhà nước, hoặc là có nhiều hình thức sở hữu khác, thì các giao dịch đất đai chỉ được giới hạn cho người dân trong nước. Các nhà đầu tư nước ngồi chỉ có thể có được quyền sử dụng đất thơng qua các hợp đồng th, thơng thường có thể gia hạn, nhưng tổng thời hạn th khơng vượt q 99 năm. Ngồi ra, trong việc phê duyệt giao quyền sử dụng đất cho nhà đầu tư nước ngồi, có rất nhiều các cơ quan của Chính phủ và các tổ chức cộng đồng mang tính truyền thồng cùng tham gia. Và một số nước, việc xác định được người chủ thực sự của thửa đất đã làm gia tăng chi phí, rủi ro và gánh nặng thủ tục hành chính đối với nhà đầu tư nước ngồi Ở Botswana: có 3 loại đất là đất của các bộ tộc, đất của nhà nước và đất thuộc sở hữu cơng cộng (freehold land). Loại thứ 3 có thể sử dụng cho mục đích kinh doanh. Đất của nhà nước và của các bộ tộc có thể sử dụng cho mục đích kinh doanh thơng qua việc cho th (và trong một số trường hợp, có thể chuyển đổi thành đất thuộc sở hữu cơng cộng). Đất của các bộ tộc thường được cho th ngắn hạn (ít hơn 10 năm) và khơng được sử dụng làm tài sản thế chấp để vay. Đất của nhà nước có thể chuyển đỏi thành đất cho th dài hạn hoặc đất sở hữu cơng cộng (và có thể đăng ký). Riêng đất nơng nghiệp khơng được bán cho người nước ngồi, hoặc những cơng ty mà người nước ngồi sở hữu phần lớn nếu khơng có sự phê duyệt của cấp Bộ trưởng. Đối với việc ký kết hợp đồng cho th đất thuộc sở hữu bộ tộc vì mục đích kinh doanh, việc phê duyệt ở cấp Bộ trưởng Ở Madagasca, Luật quy định rằng “các tổ chức, cá nhân nước ngồi khơng thể tiếp cận trực tiếp với đất đai”. Tuy nhiên, các bên có thể tự do thỏa thuận (khơng cần phê duyệt trước) để gia hạn thời gian, với tổng thời gian khơng vượt q 99 năm. Tương tự, Etiopia, Chính phủ sở hữu đất đai, và đất có thể được cho th trong thời gian từ 20 đến 45 năm. 49 ... Trung Quốc Có 2 văn bản Luật chính điều chỉnh về điều tra đất đai: Luật về quản lý đất đai, ban hành năm 1986 và Văn bản quy định việc thi hành Luật quản lý đất đai Luật quản lý đất đai nêu rõ: “Hệ... khác nhau. Quản lý nhà nước về đất đai có thể đồng nghĩa với quản lý đất đai, tập trung vào cách thức chính phủ xây dựng và thực hiện các chính sách đất đai và quản lý đất đai cho tất cả các loại đất khơng phân biệt quyền sử... Luật thu hồi đất 1949, Luật đất đai 2000 Campuchia Luật đất đai 2001 Đơng Timo Quy định của Tổng thống về đất đai 2006 Indơnexia Quy định của Chính phủ về quản lý đất đai 2004 Lào Luật đất đai 1997 Malaixia Luật đất đai 1960