Chuyên đề tổng quan về quản lý và sử dụng đất đai tại việt nam kinh tế hóa ngành tài nguyên môi trường ( nguyễn thế đ

Chương trình Đào tạo quản lý Đất đai - Khóa Chuyên đề: Tổng quan quản lý sử dụng đất đai Việt nam - Kinh tế hóa ngành TNMT TỔNG QUAN VỀ QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI TẠI VIỆT NAM Cơ sở pháp lý tình hình quản lý nhà nước Đất đai 1.1 Vai trò Đất đai Trong số điều cần thiết cho hoạt động sản xuất đời sống người, đất với lớp phủ thổ nhưỡng mặt lãnh thổ (bao gồm tài nguyên mặt đất, lòng đất mặt nước) điều kiện Đất sản phẩm tự nhiên, xuất trước người tồn ý muốn người Đất tồn vật thể tự nhiên Nếu đất tách rời sản xuất (tách rời người) đất tồn vật thể lịch sử tự nhiên Như đất khơng phải tư liệu sản xuất Cịn đất gắn liền với sản xuất, nghĩa gắn với người, gắn với lao động đất coi tư liệu Đất tham gia vào trình lao động, kết hợp với lao động sống lao động khứ đất trở thành tư liệu sản xuất Khơng phụ thuộc vào hình thái kinh tế xã hội, để thực trình lao động, cần phải có đủ yếu tố: hoạt động hữu ích, đối tượng lao động, tư liệu lao động Như vậy, q trình lao động bắt đầu hồn thiện có người điều kiện vật chất Đất đai điều kiện vật chất chung ngành sản xuất hoạt động người, vừa đối tượng lao động vừa phương tiện lao động, Đất đai ''Tư liệu sản xuất'' Đất đai tư liệu sản xuất đặc biệt: - Đặc điểm tạo thành: Đất đai xuất hiện, tồn ngồi ý chí nhận thức người; sản phẩm tự nhiên, có trước lao động, điều kiện tự nhiên lao động Chỉ tham gia vào hoạt động sản xuất xã hội, tác động lao động đất đai trở thành tư liệu sản xuất Trong đó, tư liệu sản xuất khác kết lao động có trước người (do người tạo ra) - Tính hạn chế số lượng: Đất đai tài nguyên hạn chế, diện tích đất (số lượng) bị giới hạn ranh giới đất liền bề mặt địa cầu Các tư liệu sản xuất khác tăng số lượng, chế tạo lại tuỳ theo nhu cầu xã hội - Tính khơng đồng nhất: Đất đai khơng đồng chất lượng, hàm lượng chất dinh dưỡng, tính chất lý, hoá, v.v đất (quyết định yếu tố hình thành đất chế độ sử dụng đất khác nhau) Các tư liệu sản xuất khác đồng chất lượng, quy cách, tiêu chuẩn (mang tính tương đối quy trình cơng nghệ định) - Tính khơng thay thế: Thay đất tư liệu khác việc làm Các tư liệu sản xuất khác, tuỳ thuộc vào mức độ phát triển lực lượng sản xuất thay tư liệu sản xuất khác hồn thiện hơn, có hiệu kinh tế - Tính cố định vị trí: Đất đai hồn tồn cố định vị trí sử dụng (khi sử dụng khơng thể di chuyển từ chỗ sang chỗ khác) Các tư liệu sản xuất khác sử dụng chỗ, nơi, di chuyển khoảng cách khác tùy theo cần thiết - Tính vĩnh cửu (khả tăng tính chất sản xuất): Đất đai tư liệu sản xuất vĩnh cửu (không lệ thuộc vào tác động phá hoại thời gian) Nếu biết sử dụng hợp lý, đặc biệt sản xuất nông - lâm nghiệp, đất không bị phá hỏng, ngược lại tăng tính chất sản xuất (độ phì nhiêu) hiệu sử dụng đất Khả tăng sức sản xuất đất tuỳ thuộc vào phương thức sử dụng tính chất có giá trị đặc biệt, khơng tư liệu sản xuất có Các tư liệu sản xuất khác bị hư hỏng dần, hiệu ích sử dụng giảm cuối bị loại khỏi trình sản xuất Chương trình Đào tạo quản lý Đất đai - Khóa Chuyên đề: Tổng quan quản lý sử dụng đất đai Việt nam - Kinh tế hóa ngành TNMT Có thể nói, đất đai tư liệu sản xuất quan trọng người Sự quan tâm ý mức việc quản lý sử dụng đất đai làm cho sản lượng thu từ mảnh đất không ngừng tăng lên 1.2 Cơ sở pháp lý công tác quản lý nhà nước Đất đai Công tác quản lý nhà nước Đất đai chủ yếu phải dựa vào văn quy phạm pháp luật hiến pháp nhà nước Qua thực tiễn cho thấy Hiến pháp năm 1992 đến Quốc hội, Chính phủ, Bộ, ngành có liên quan ban hành nhiều loại văn quy phạm pháp luật văn luật Đất đai, cụ thể sau: - Hiến pháp năm 1992; Luật Đất đai ngày 14/ 07/1993; - Nghị định số: 64/1993/NĐ-CP ngày 27/9/1993 Chính phủ ban hành văn quy định giao đất nông nghiệp cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nơng nghiệp; - Nghị định số 02/1994/NĐ-CP ngày 15/1/1994 Chính phủ ban hành văn quy định giao đất Lâm Nghiệp cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất Lâm Nghiệp; - Nghị định số: 61/1994/NĐ-CP ngày 05/7/1994 Chính phủ việc mua bán kinh doanh nhà ở; - Nghị định số: 87/1994/NĐ-CP ngày 17/8/1994 Chính phủ việc quy định khung giá loại đất; - Nghị định số: 09/NĐ-CP ngày 12/2/1996 Chính phủ việc quy định chế độ quản lý sử dụng đất vào mục đích quốc phịng, an ninh - Chỉ thị số: 10/1998/CT-TTg ngày 20/2/1998 Thủ tướng Chính phủ việc giao đất cấp GCN QSDĐ nông nghiệp; - Nghị định số: 22/1998/NĐ - CP ngày 24/4/1998 Chính phủ việc đền bù thiệt hại đất nhà nước thu hồi đất để phục vụ vào mục đích Quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng; - Nghị định số: 88/1998/NĐ - CP ngày 17/8/1998 Thủ tướng Chính phủ việc quản lý sử dụng hợp lý quỹ đất để phát triển đô thị; - Luật sửa đổi bổ sung số điều luật Đất đai ngày 2/12/1998; - Thông tư số: 346/1998/TT - TCĐC ngày 16/3//1999 Tổng Cục địa hướng dẫn đăng ký Đất đai lập sổ địa chính, lập hồ sơ địa - Nghị định số: 17/1999/NĐ - CP ngày 29/3/1999 Chính phủ thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế quyền sử dụng đất chấp, góp vốn giá trị quyền sử dụng đất - Nghị định số: 85/1999/NĐ-CP ngày 28/8/1999 Chính phủ việc sửa đổi bổ xung số điều nghị định số 64; - Nghị định số: 163/1999/NĐ - CP ngày 16/11/1999 Chính phủ việc giao đất, cho thuê đất nông nghiệp cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất Lâm nghiệp; Chương trình Đào tạo quản lý Đất đai - Khóa Chuyên đề: Tổng quan quản lý sử dụng đất đai Việt nam - Kinh tế hóa ngành TNMT - Thông tư số: 62/2000/TTLT/BNN-TCĐC ngày 6/6/2000 Bộ Nông nghiệp phát triển nơng thơn tổng cục địa hướng dẫn việc giao đất , cho thuê đất, cấp GCN QSD đất Lâm nghiệp; - Nghị định số: 38/2000/NĐ - CP ngày 23/8/2000 Chính phủ việc thu tiền sử dụng đất loại đất nước; - Nghị định số 68/2001/NĐ - CP ngày 1/10/2001 Chính phủ việc quy hoạch, kế hoạch sử dụng quỹ đất lâu dài; - Nghị định số 12/2002/NĐ - CP ngày 22/1/2002 Chính phủ việc đo đạc lập đồ; - Luật Đất đai năm 2003; - Nghị định số: 181/2004/NĐ - CP ngày 29/10/2004 Chính phủ thi hành luật Đất đai; - Nghị định số: 182/2004/NĐ - CP ngày 29/10/2004 Chính phủ việc sử phạt hành lĩnh vực Đất đai; - Nghị định số: 188/2004/NĐ - CP ngày 29/10/2004 Chính phủ quy định khung giá loại đất áp dụng địa bàn địa phương; - Nghị định số: 197/2004/NĐ - CP ngày 29/10/2004 Chính phủ bồi thường thiệt hại nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phịng an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng để tập chung cho việc phát triển kinh tế cho đất nước; - Thông tư số: 28/2004/TT-BTNMT ngày 1/11/2004 Bộ Tài nguyên Môi trường việc thống kê, kiểm kê, kế hoạch xây dựng đồ trạng sử dụng đất loại đất; - Thông tư số 29/2004/TT - BTNMT ngày 1/11/2004 Bộ Tài nguyên Môi trường việc hướng dẫn lập, quản lý chỉnh lý hồ sơ địa chính; - Thơng tư số: 30/2004/TT - BTNMT ngày 1/11/2004 Bộ Tài nguyên Môi trường việc hướng dẫn lập, điều chỉnh thẩm định công tác quy hoạch kế hoạch sử dụng đất lâu dài; - Thông tư số: 01/2005/TT - BTNMT ngày 13/4/2005 Bộ Tài nguyên môi trường hướng dẫn thực số điều, nghị định 181/2004/NĐ-CP thi hành Luật Đất đai - Thông tư số: 02/2005/TT - BTNMT hướng dẫn nghị định số 149/2004/NĐ - CP ngày 27/7/2004 Chính phủ quy định việc cấp phép thăm dò, khai thác, xả nước thải vào nguồn nước - Quyết định số: 04/2005/QĐ - BTNMT việc hướng dẫn quy trình lập điều chỉnh quy hoạch - kế hoạch sử dụng đất; - Quyết định số: 10/2005/QĐ - BTNMT việc ban hành định mức kinh tế - kỹ thuật lập điều chỉnh quy hoạch - kế hoạch sử dụng đất; - Quyết định số: 13/2005/QĐ - BTNMT việc phân công nhiệm vụ quyền hạn chức nhiệm vụ vụ thẩm định đánh giá tác động môi trường; Những nội dung quản lý nhà nước Đất đai Chương trình Đào tạo quản lý Đất đai - Khóa Chuyên đề: Tổng quan quản lý sử dụng đất đai Việt nam - Kinh tế hóa ngành TNMT Hiến pháp năm 1980 Nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam quy định "Đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước thống quản lý" Điều tiếp tục khẳng định hiến pháp 1992 [5] Nhà nước quản lý Đất đai thông qua nội dung quy định cụ thể Luật Đất đai 1993, luật sửa đổi bổ sung số điều luật Đất đai năm 1998 năm 2001 tiếp tục khẳng định lại sửa đổi, bổ sung nội dung trên, bao gồm,(Quốc hội 1992) [5] Điều tra, khảo sát, đo đạc, đánh giá phân hạng đất, lập đồ địa Quy hoạch kế hoạch hoá việc sử dụng đất Ban hành văn pháp luật quản lý sử dụng đất tổ chức thực văn Giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất Đăng ký Đất đai, lập quản lý sổ địa quản lý hợp đồng sử dụng đất, thống kê, kiểm kê, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Thanh tra việc chấp hành chế độ, thể lệ quản lý sử dụng đất Giải tranh chấp Đất đai, giải khiếu nại, tố cáo vi phạm việc quản lý sử dụng Đất đai (Quốc Hội, 1993) [6] Bảy nội dung có mối quan hệ biện chứng, tạo tiền đề bổ sung, hỗ trợ cho thể quyền Nhà nước Đất đai Xét mặt tổng thể toàn kinh tế xã hội, để phát triển xã hội công nghiệp sở xã hội nông nghiệp, phải thực việc chuyển dịch cấu kinh tế cấu lao động Công cụ đắc lực để chuyển dịch cấu kinh tế cấu lao động quy hoạch sử dụng đất, sách Đất đai sách xã hội Đáp ứng yêu cầu trên, luật Đất đai Quốc hội khố XI thơng qua ngày 26 tháng 11 năm 2003 Điều 16 Luật Đất đai 2003 quy định 13 nội dung quản lý nhà nước Đất đai sau: (Quốc Hội, 2003) [7] 1- Ban hành văn quy phạm pháp luật quản lý, sử dụng Đất đai tổ chức thực văn đó; 2- Xác định địa giới hành chính, lập quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập đồ hành chính; 3- Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất; lập đồ địa chính, đồ trạng sử dụng đất đồ quy hoạch sử dụng đất; 4- Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; 5- Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất; 6- Đăng ký quyền sử dụng đất, lập quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; 7- Thống kê, kiểm kê Đất đai; 8- Quản lý tài Đất đai; 9- Quản lý phát triển thị trường quyền sử dụng đất thị trường bất động sản; 10- Quản lý, giám sát việc thực quyền nghĩa vụ người sử dụng đất; Chương trình Đào tạo quản lý Đất đai - Khóa Chuyên đề: Tổng quan quản lý sử dụng đất đai Việt nam - Kinh tế hóa ngành TNMT 11- Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành quy định pháp luật Đất đai xử lý vi phạm pháp luật Đất đai; 12- Giải tranh chấp Đất đai; giải khiếu nại, tố cáo vi phạm việc quản lý sử dụng Đất đai; 13- Quản lý hoạt động dịch vụ công Đất đai - Các nội dung quản lý nhà nước Đất đai tổng hợp hoạt động quan nhà nước có thẩm quyền để thực bảo vệ quyền sở hữu nhà nước Đất đai Để công tác quản lý Đất đai tốt phải thực đầy đủ đồng nội dung Những nét quản lý sử dụng Đất đai Việt Nam Nước ta có tổng diện tích tự nhiên 32.924.061 (Bộ Tài Nguyên& Môi Trường, 2008) [1], đó: - Vùng núi Trung du Bắc 10,33 triệu ha, chiếm 31,37% tổng diện tích tự nhiên nước - Vùng Tây nguyên 5,5 triệu ha, chiếm 16,59% tổng diện tích tự nhiên nước - Vùng Duyên hải miền trung 4.4 triệu ha, chiếm 13,44% tổng diện tích tự nhiên nước - Vùng Đồng Bằng sông Cửu Long 3,9 triệu ha, chiếm 12,04% tổng diện tích tự nhiên nước - Vùng Đồng Bằng Nam Bộ 2,4 triệu ha, chiếm 7,15% tổng diện tích tự nhiên nước - Vùng Đồng Bằng Bắc Bộ 1,3 triệu ha, chiếm 3,85% tổng diện tích tự nhiên nước Diện tích đất khai thác sử dụng vào mục đích nơng, lâm nghiệp, chun dùng, đất khoảng 22 triệu ha, chiếm 67% tổng diện tích tự nhiên nước Tuy Đảng Nhà nước quan tâm công tác quản lý Đất đai công tác diễn cách chậm chạp, mắc nhiều thiếu sót, hạn chế đến công tác quản lý bất cập công tác ban hành văn luật Hệ thống văn cịn thiếu tính đồng chưa thật cụ thể dẫn đến tượng chồng chéo, mâu thuẫn văn ban hành Hơn nữa, cơng tác tuyên truyền hạn chế nội dung hình thức, dẫn đến việc tài nguyên đất bị sử dụng khơng triệt để khơng mục đích Từ có Luật Đất đai năm 2003 ban hành rộng khắp nước đầu tư quy hoạch Nhà nước Đất đai trở nên có giá, Đất đai trở thành hàng hoá kinh tế thị trường bất động sản Sau năm thi hành luật Đất đai năm 2003, thực nhiệm vụ Thủ tướng Chính phủ Chỉ thị số 05/2004/CT-TTg ngày 09/02/2004 việc triển khai thi hành Luật Đất đai năm 2003, Bộ Tài Nguyên Môi Trường rà sốt, kiểm tra cơng tác quản lý Nhà nước Đất đai phạm vi nước 64 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, 160 quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, 159 xã, phường, thi trấn Hầu hết UBND cấp tỉnh có văn đạo, có kế hoạch triển khai cụ thể văn quy phạm Đất đai Chương trình Đào tạo quản lý Đất đai - Khóa Chuyên đề: Tổng quan quản lý sử dụng đất đai Việt nam - Kinh tế hóa ngành TNMT Công tác phổ biến, giáo dục pháp luật Đất đai có nhiều tiến bộ, tổ chức nhiều đợt tập huấn Luật Đất đai Bộ máy quản lý Nhà nước Đất đai bước kiện toàn Các tỉnh lập Sở Tài nguyên Môi Trường, hầu hết thành lập phòng Tài nguyên Môi trường cấp huyện Mặt khác xã, phường, thị trấn có cán địa 3.1 Quản lý đất đai - Những khía cạnh đặc thù [2] Quản lý đất đai vấn đề lớn, xúc phương diện lý luận thực tiễn, vi mô lẫn vĩ mơ, sách thực thi sách; người dân với cấp quyền • Tính chất đặc biệt tài ngun đất Đại đa số vụ khiếu kiện đông người, phức tạp, khó giải quyết; số cán có khuyết điểm, làm sai, bị kỷ luật nhiều liên quan đến đất đai Tiêu cực, tham nhũng xảy với cán lẫn người dân liên quan nhiều đến đất đai Có nhiều ý kiến cho rằng, trình độ, lực phẩm chất cán cấp yếu tiêu cực nguyên nhân chủ yếu gây nên bất bình khiếu kiện người dân Liệu giải thích thật chưa? Ý kiến khác cho rằng, nguyên nhân chủ yếu người dân hiểu sai, làm sai, cố tình địi hỏi lợi ích khơng thể đáp ứng Lẽ nhân dân ta nhiều người thiếu hiểu biết thiếu tơn trọng luật pháp đến vậy? Có ý kiến giải thích, sai chủ yếu cấp bên dưới, sở hiểu sai, làm sai Nghe khơng ổn Vậy sai tập trung chủ yếu lĩnh vực mà không lĩnh vực khác; bên cịn bên sai? Nhiều ý kiến đồng ý nguyên nhân nói trên, đồng thời mong đợi quan quản lý, xây dựng sách, trước hết bộ, ngành trực tiếp có liên quan, nên nhận trách nhiệm mình, chí chậm đưa hệ thống chủ trương, sách sát hợp với thực tiễn, gây khó khăn, lúng túng cho người thực thi sách Đất đai tài nguyên đặc biệt Trong kinh tế thị trường, người ta coi đất đai hàng hố đặc biệt Câu nói "tấc đất, tấc vàng" nói lên quý giá tầm mức cao đất đai thực không đủ Ấy chưa nói góc độ giá trị lịch sử - xã hội: "Mỗi tấc đất nhuốm máu cha ơng"; đất đai "giang sơn gấm vóc" thiêng liêng, quý giá khó lấy thước đo mà định giá Trước trở thành hàng hoá đặc biệt từ hàng triệu năm qua đất đai tài nguyên đặc biệt, trước hết đất đai có nguồn gốc tự nhiên, tặng vật tự nhiên dành cho người, cho loài người; tiếp đến thành tác động khai phá người Cái tính chất vơ đặc biệt đất đai chỗ tính chất tự nhiên tính chất xã hội đan quyện vào nhau; khơng có nguồn gốc tự nhiên, người dù có tài giỏi đến đâu khơng tự (dù sức cá nhân hay tập thể) tạo đất đai Con người làm nhà máy, lâu đài, cơng thự sản xuất, chế tạo mn nghìn thứ hàng hố, sản phẩm, khơng sáng tạo đất đai Do đó, quyền sở hữu, định đoạt, sử dụng đất đai, dù Nhà nước hay người dân cần phải hiểu đặc điểm, đặc thù đặc biệt Đất đai quý giá người khơng thể làm sinh sản, nở thêm, ngồi diện tích tự nhiên vốn có đất Khi nói đất đai hàng hố, dù có thêm hai chữ đặc biệt vào đó, khơng lột tả hết tính chất đặc biệt đất đai phương diện tự Chương trình Đào tạo quản lý Đất đai - Khóa Chuyên đề: Tổng quan quản lý sử dụng đất đai Việt nam - Kinh tế hóa ngành TNMT nhiên xã hội Vì thế, ứng xử với vấn đề đất đai hoạt động quản lý khơng thể đơn giản hố, nhận thức hành động • Đất đai vấn đề định giá Trong chế thị trường, người có quan điểm coi đất đai hàng hố khơng có sai Nhưng việc q nhấn mạnh tính chất hàng hố xây dựng chế, sách liên quan đến đất đai, chủ trương định giá đất đền bù sát giá thị trường mà quên tính chất đặc biệt, đặc thù đất đai giải thích hàng hố bình thường hàng hố đặc biệt q giá khác người có thước đo giá trị để định giá thông qua phạm trù, quy luật giá trị, cung cầu, thời gian lao động làm sản phẩm v.v Nhưng với đất đai khơng thể áp dụng cách giản đơn phạm trù, quy luật kinh tế đất đai khơng đơn sản phẩm sức lao động người sáng tạo Nếu vào cụ thể, giải thích vận dụng sách định giá, đền bù với 1m2 đầu phố cuối phố; hướng đông hướng tây; mặt trước mặt sau; nơi thuận tiện giao thông, học hành, vui chơi, hình dạng đất vng vắn hay méo mó v.v v.v cho "sát giá thị trường" số vị thường say sưa giải thích? Giá thị trường xác định thời điểm bên chấp nhận hợp lý Nhà nước bỏ hàng nghìn, hàng chục nghìn tỉ đồng cho dự án, làm cho đất đai rẻ chốc trở nên đắt vàng? Trong trường hợp vậy, coi giá bình quân khó xác định Bình qn chia đơi hai thời điểm trước, sau dự án Nhà nước hay nhà đầu tư đủ sức đền bù, kèm theo lại cịn vơ số người liền kề dự án nhiên hưởng lợi mà khơng bị điều tiết Cũng có nhiều trường hợp, phía người dân, cho dù đền bù giá cao, điều họ muốn nhằm hướng tới tiền nong, giá trị, mà sống ổn định, vấn đề tình cảm, tâm linh Hiện nay, phạm vi nước, nơi gặp khó khăn phải xác định giá đất vùng giáp ranh nội ngoại thành, thành phố nông thôn, nơi hai đất hai huyện, hai tỉnh liền kề Tính theo giá bên cao bên kêu thấp ngược lại Và phát sinh khiếu kiện đơng người • Vấn đề chế, sách Từ thực tế trên, khơng thể khơng nói đến bất cập chế, sách Như vấn đề "đất đai khơng có tranh chấp" Thật ra, không tranh chấp với cá nhân cụ thể nào, hồn tồn lấn chiếm đất cơng cách bất hợp pháp, người quen gọi "nhảy dù" Thế nhưng, lại bồi thường hộ sống đất thổ cư Thậm chí có người khơng chịu chấp nhận đền bù đất lấn chiếm họ mở dịch vụ kinh doanh thu lợi lớn Có vơ số vấn đề phức tạp phát sinh chế độ, sách chưa tính hết, lại thường xun thay đổi có nhiều sơ hở, chí bất hợp lý Một sách đời với ý muốn làm lợi cho người dân có lại đặt vấn đề vô nan giải cho sở 3.2 Vấn đề đầu đất đai thị trường BĐS nước ta [3] Xây dựng phát triển thị trường bất động sản (TTBĐS) lành mạnh yêu cầu tất yếu cho việc phát triển kinh tế đất nước Tuy nhiên, thực trạng “lộn xộn”, “nóng lạnh” bất thường TTBĐS cho thấy, yêu cầu xem không dễ chút nước ta, nước có quản lý hành cịn q yếu Ngun nhân trực tiếp dẫn tới tình trạng Chương trình Đào tạo quản lý Đất đai - Khóa Chuyên đề: Tổng quan quản lý sử dụng đất đai Việt nam - Kinh tế hóa ngành TNMT nói TTBĐS biết, “nạn đầu cơ”, “kích cầu ảo” làm cho giá đất đai nói riêng giá bất động sản (BĐS) nói chung vượt giá trị thực chúng vượt sức chịu đựng kinh tế Hậu TTBĐS đóng băng, lần thứ ba vòng 10 năm trở lại Hạn chế gây khó khăn lớn cho kinh tế, mà trực tiếp doanh nghiệp (DN) kinh doanh BĐS ngân hàng thương mại cung cấp vốn cho DN Nhiều giải pháp đề xuất để giải khó khăn vừa nêu Trong đề xuất Bộ Tài nguyên & Môi trường gửi Chính phủ, đầu đất đai “xác nhận” ngun nhân gây nên tình trạng bất ổn TTBĐS nước ta Bài viết phân tích số khía cạnh kinh tế pháp lý đầu đất đai, đưa giải pháp định để chống đầu đất đai, với hy vọng góp phần làm sáng sủa tranh TTBĐS nước ta 3.2.1 Đầu đất đai hậu Đầu hành vi phổ biến xã hội có sản xuất hàng hóa Tùy thuộc vào giai đoạn phát triển kinh tế xã hội, đầu hiểu, nhìn nhận đánh giá góc độ khác Hiểu theo nghĩa chung nhất, đầu hành vi mua bán hàng hóá có giá trị (chẳng hạn đất đai) để kiếm lời cao cách lợi dụng biến động bất thường giá cả, thông qua việc tích lũy hàng hóa chờ cho thị trường khan (giả tạo) để bán với giá cao Xét góc độ tiêu cực, đầu thủ đoạn xấu, mục đích sinh lợi thực khơng phải hoạt động sản xuất kinh doanh thông thường để đáp ứng nhu cầu xã hội, mà lợi ích thân người đầu Chính vậy, có khoảng thời gian định, đặc biệt thời kỳ kinh tế tập trung bao cấp Việt Nam, đầu bị coi hành vi phạm pháp chí tội phạm hình Trong điều kiện kinh tế thị trường, hành vi đầu khơng cịn bị ngăn cấm Một phần yêu cầu thực tế sống, hành vi mua bán tài sản, hàng hóá (khơng thuộc vào loại bị cấm mua bán) tất nhiên hành vi phạm pháp Trong bối cảnh kinh tế thị trường nay, đầu quan niệm gần “đầu tư” Người đầu mua hàng hóa tin tưởng rằng, dựa sở đánh giá thơng tin có được, hàng hóa lên giá bán để lợi lớn cách nhanh chóng, dễ dàng Điều diễn phổ biến lĩnh vực đất đai, loại tài nguyên hạn chế, cầu đất đai ngày vượt xa cung Người đầu đất đai tìm cách tích tụ nhiều đất đai khơng phải để dùng cho thân mình, tất nhiên khơng lợi ích xã hội Mục đích họ kiếm lời nhanh chóng thơng qua khan giả tạo tạo hành vi đầu họ Hành vi “đầu tư” hợp pháp sai lệch tất yếu dẫn đến hậu tiêu cực kinh tế, xã hội Về phương diện kinh tế, đất đai yếu tố đầu vào lĩnh vực sản xuất kinh doanh (đặc biệt kinh doanh BĐS) nên đầu đất đai làm tăng giá thành sản xuất, hạn chế đầu tư, việc tiếp cận đất đai chủ thể kinh doanh khó khăn Bên cạnh đó, đầu đất đai dẫn đến tình trạng lãng phí đất đai, chuyển mục đích SDĐ tùy tiện, làm cho quy hoạch, kế hoạch SDĐ bị phá vỡ Kết hạ tầng sở phục vụ cho đời sống kinh tế - xã hội đầu tư cẩu thả, nhếch nhác; mặt khu đô thị thành phố lớn mà pháp luật gọi “đô thị đặc biệt” bị “băm nát” cách nham nhở Điều tất yếu dẫn đến trì trệ kinh tế Nghiêm trọng lĩnh vực kinh doanh BĐS sản tình trạng đầu tư tự phát, tạo kiểu TTBĐS bong bóng cuối khủng hoảng kinh tế số nước phải gánh chịu Về phương diện xã hội, trước hết, tiện ích xã hội mà đặc biệt nhà cho người dân không cải thiện Thêm nữa, đất đai khơng loại tài sản đơn mà Chương trình Đào tạo quản lý Đất đai - Khóa Chuyên đề: Tổng quan quản lý sử dụng đất đai Việt nam - Kinh tế hóa ngành TNMT cịn tài sản mang tính cộng đồng, đầu đất đai dẫn đến phân hóa xã hội, khoảng cách giàu nghèo ngày lớn dẫn đến ổn định xã hội 3.2.2 Các yếu tố góp phần tạo điều kiện cho đầu đất đai phát triển Như nói trên, dù đầu nói chung đầu đất đai nói riêng có tác động xấu đời sống kinh tế, xã hội phải chấp nhận “sống chung với đầu cơ”, hành vi khơng thể bị ngăn cấm điều kiện kinh tế thị trường Vì vậy, vấn đề đặt làm cách để hạn chế đầu đất đai Để giải vấn đề, việc làm tất yếu phải tìm nguyên nhân dẫn đến tình trạng đầu đất đai nước ta Theo tôi, nguyên nhân sau hội cho đầu đất đai phát triển: a) Sự thiếu minh bạch khó tiếp cận thơng tin đất đai Cho đến trước Luật Đất đai 2003 có hiệu lực thi hành, thông tin quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chưa có chế buộc phải cơng bố cơng khai cách thỏa đáng Đây hội để người có khả tiếp cận thông tin quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đầu vào “điểm nóng” để trục lợi Ngồi ra, khơng thơng tin quy hoạch, kế hoạch SDĐ mà thơng tin khác tình trạng pháp lý đất đai nói chung, BĐS nói riêng khó để biết được, thủ tục cần thiết cho việc tiếp cận thông tin chưa quy định rõ Hạn chế làm cho môi trường đầu tư không thông suốt, tạo tâm lý e ngại, thiếu hấp dẫn nhà đầu tư lớn, đặc biệt đầu tư nước b) Quản lý nhà nước đất đai yếu Sự yếu thể điểm sau: - Thứ tính cục quản lý đất đai cịn q lớn Tính cục mối quan hệ quan nhà nước với mà tầm nhìn phương pháp quản lý Việc khơng có thống vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) quyền sở hữu (QSH) tài sản gắn liền với đất Bộ Tài nguyên & Môi trường, Bộ Xây dựng Bộ Tư pháp thời gian qua thể tính cục quan hệ nói Ngồi ra, việc lưu trữ thơng tin đất đai hồ sơ địa thời điểm thực thủ công giấy theo địa phương (đơn vị hành cấp tỉnh) Việc sử dụng cơng nghệ thơng tin cho hoạt động manh mún, thiếu tính hệ thống Từ đây, kết nối nguồn thơng tin đất đai để đảm bảo tính xác, để kiểm sốt việc sử dụng đất người nhiều địa phương khác khơng thể thực Vì vậy, việc kiểm sốt hành vi đầu đất đai điều - Thứ hai trì trệ thiếu thơng thoáng quản lý đất đai Pháp luật buộc người SDĐ phải có GCNQSDĐ (hoặc GCNQSDĐ QSH tài sản đất – gọi chung GCNQSDĐ) thực giao dịch, hoạt động cấp GCNQSDĐ lại diễn q chậm Hiện cịn khoảng 10% hộ gia đình, cá nhân SDĐ nông nghiệp nông thôn 70% hộ gia đình, cá nhân SDĐ thị chưa cấp GCNQSDĐ [12] Hạn chế không xuất phát từ quan hành cấp GCNQSDĐ mà cịn có góp phần quan nhà nước có liên quan, đặc biệt quan thuế thực khoản thu từ việc thực nghĩa vụ tài người SDĐ Thực tế cho thấy, việc người SDĐ “được” quan thuế chấp nhận cho thực nghĩa vụ tài (là điều kiện) để cấp GCNQSDĐ chuyện dễ dàng Những trở ngại với thực tế thủ tục hành phiền hà thực quyền người SDĐ làm làm cho giao dịch ngầm (under table deals) Chương trình Đào tạo quản lý Đất đai - Khóa Chuyên đề: Tổng quan quản lý sử dụng đất đai Việt nam - Kinh tế hóa ngành TNMT đất đai chiếm phần lớn giao dịch nhà đất [14] Đây ngun nhân làm cho tình trạng đầu đất đai bùng phát, vượt tầm kiểm soát Nhà nước - Thứ ba thiếu cương xử lý hành vi vi phạm pháp luật đất đai Đây nhân tố “khuyến khích” việc đầu đất đai thủ đoạn, bao gồm hành vi phạm pháp, kể cán bộ, công chức nhà nước tổ chức, cá nhân SDĐ Biểu hạn chế việc xử lý vi phạm thường làm qua loa, chiếu lệ hình thức Đối với người SDĐ vi phạm pháp luật việc bị xử lý hình thức xử phạt hành thường đồng nghĩa với khả hợp thức hóa QSDĐ Đối với cán bộ, cơng chức có trách nhiệm, việc xử lý hành vi vi phạm thường dừng lại mức độ “kiểm điểm, rút kinh nghiệm sâu sắc”, chí có trường hợp đề bạt vào chức vụ cao hơn, vị trí có khả thuận lợi để thực hành vi vi phạm pháp luật đất đai tương tự c) Pháp luật đất đất đai chưa hoàn thiện cách thỏa đáng Trong điều kiện đất đai thuộc sở hữu tồn dân, việc đầu đất đai thực thông qua việc nhận chuyển nhượng QSDĐ giao dịch chuyển nhượng QSDĐ Thực tế có trường hợp đầu đất đai thông qua việc Nhà nước giao, cho thuê đất Trường hợp xảy chủ thể có “đặc quyền” (Doanh nghiệp nhà nước chẳng hạn), dạng “xí phần” dự án vị trí thuận lợi cho kinh doanh, sau khơng làm cả, mà chờ bán lại dự án để hưởng chệnh lệch [17] Dạng lý thuyết bị pháp luật loại trừ không phổ biến nên không bàn Như vậy, vấn đề cần làm rõ yếu tố pháp luật đất đai hành sơ hở, tạo điều kiện cho việc đầu đất đai thông qua nhận chuyển nhượng QSDĐ thực Có thể nói, cơng cụ quản lý hành tài đất đai thể pháp luật đất đai hành nhiều hạn chế - Về mặt quản lý hành chính, dù có tiến so với trước đây, Luật Đất đai 2003 văn hướng dẫn thi hành cịn có quy định thể can thiệp “thô bạo” vào quan hệ mang tính thị trường can thiệp khơng nơi, lúc Quy định Điều 101 Nghị định 181/2004/NĐ-CP (NĐ181) ngày 29/10/2004 thi hành Luật Đất đai 2003 việc cấm DN nghiệp kinh doanh nhà phân lơ bán điển hình Quy định giải phần vấn đề thể lúng túng nhà làm luật trước thực trạng đầu đất đai lên đến đỉnh điểm Thực tế, chủ thể SDĐ để đầu tư kinh doanh nhà người đầu lách luật hợp đồng góp vốn (mà pháp luật khơng cấm) để thực dự án với Như vậy, hoạt động đầu tiếp diễn Chỉ có điểm khác khó khăn bắt đầu đến với DN kinh doanh BĐS kể từ có quy định Đó việc tổ chức tín dụng quay lưng với DN kinh doanh BĐS, rủi ro kinh doanh tiền tệ cao Rõ ràng pháp luật hành cấm DN kinh doanh nhà phân lô bán nền, không cấm việc bảo QSDĐ kết cấu hạ tầng xây dựng gắn liền với đất tổ chức tín dụng để vay tiền cho việc thực dự án Vấn đề chỗ, nghĩa vụ đảm bảo QSDĐ khơng thể thực tài sản đảm bảo khơng thể xử lý, pháp luật khơng cho chuyển nhượng QSDĐ trước hoàn thành việc xây dựng nhà Tệ nữa, theo khoản Điều 101 NĐ181, người thực dự án tiếp tục thực dự án Nhà nước thu hồi đất; khoản tiền đầu tư vào dự án trả lại theo nguyên tắc “nhiều khoản tiền bỏ ra” Sự can thiệp phi thị trường, đầy mâu Chương trình Đào tạo quản lý Đất đai - Khóa Chuyên đề: Tổng quan quản lý sử dụng đất đai Việt nam - Kinh tế hóa ngành TNMT thuẫn làm méo mó quan hệ thị trường, ảnh hưởng đến lợi ích nhiều bên quan hệ đất đai (trừ lợi ích Nhà nước) Cho nên, tượng TTBĐS đóng băng thời gian qua khơng phải cung vượt cầu, mà giá BĐS nói chung đất đai nói riêng vượt “khả đáp ứng nhu cầu” người có nhu cầu thực hàng hóa TTBĐS ngày chất lượng, khơng nhận đầu tư thực chủ dự án Rất tiếc thực trạng lại số người nhìn nhận theo góc độ khác Trong đề xuất gửi Thủ tướng Chính phủ vấn đề giải khó khăn cho DN kinh doanh BĐS nhằm phá “băng” TTBĐS, Bộ Tài nguyên & Mơi trường lại có kiến nghị tạm thời giảm cung nhà đất cách giảm số lượng quy mô dự án nhà đất Cách làm dẫn đến “đổ vỡ” TTBĐS, cung cầu đất đai nói riêng BĐS nói chung (chủ yếu nhà ở) bị hiểu sai lệch Nhu cầu thực nhà lớn, khả tài để đáp ứng cho nhu cầu lại hạn chế nguồn cung có chất lượng không đầy đủ Trái ngược với trường hợp trên, can thiệp mặt hành Nhà nước số trường hợp cần thiết lại bị bỏ qua Cụ thể quy định trường hợp thu hồi đất cho phát triển kinh tế Điều 36 NĐ181 Theo đó, trường hợp thực dự án xây dựng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế; dự án đầu tư thuộc nhóm A; dự án đầu tư có sử dụng nguồn vốn hỗ trợ thức; dự án 100% vốn đầu tư nước ngồi Nhà nước dùng biện pháp thu hồi đất người SDĐ để chuyển giao cho nhà đầu tư; trường hợp lại nhà đầu tư phải tự thương lượng với người SDĐ, Nhà nước không can thiệp Rõ ràng, quy định thể “lảng tránh thiếu trách nhiệm” Nhà nước, cách đẩy cơng việc khó khăn vốn thuộc trách nhiệm Nhà nước sang cho nhà đầu tư vừa nhỏ Điều gây nhiều hậu tiêu cực kinh tế xã hội, cụ thể trường hợp nhà đầu tư bị người SDĐ làm khó, địi giá “trên trời” Dự án đầu tư bị “đứng” lại, quy hoạch, kế hoạch SDĐ Nhà nước thực được, diện tích đất thỏa thuận bị lãng phí dự án đầu tư cuối phải dừng lại mức độ “đầu cơ” - Chính sách tài đất đai chưa phù hợp chưa tận dụng triệt để nhằm hạn chế đầu đất đai Quan sát quy định nghĩa vụ tài người SDĐ thời gian qua cho thấy, sách tài đất đai thiếu quán qua giai đoạn ngày dễ dãi hành vi đầu đất đai Trước ngày 01/7/2004 (ngày Luật Đất đai 2003 có hiệu lực thi hành), hộ gia đình, cá nhân SDĐ đô thị từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 15/10/1993 mà khơng có giấy tờ QSDĐ phải nộp 20% tiền SDĐ đất hạn mức 100% tiền SDĐ đất vượt hạn mức giao đất Tuy nhiên, kể từ ngày 01/7/2004 trở sau, trường hợp tương tự nộp tiền SDĐ, không phân biệt đất sử dụng hay ngồi hạn mức giao đất Bên cạnh đó, quy định hạn mức giao đất pháp luật hành nhằm thực (áp dụng cho) hoạt động giao đất Nhà nước, không nhằm khơng có quy định nhằm hạn chế việc tích tụ đất ở, nhà Kết hợp với sách thuế nhà, đất “thơng thống” (là thu diện tích nhà, đất sử dụng hạn mức), quy định tài đất đai hành tạo thành “môi trường pháp lý lý tưởng” cho hoạt động đầu đất đai, đầu đất đai, đặc biệt đất ở, có lợi mà thơi 3.2.3 Giải pháp cho thị trường bất động sản Việt Nam [4] Chương trình Đào tạo quản lý Đất đai - Khóa Chuyên đề: Tổng quan quản lý sử dụng đất đai Việt nam - Kinh tế hóa ngành TNMT Thị trường bất động sản Việt Nam năm 2008 năm điều chỉnh nội kinh tế sau năm tăng trưởng lớn 2007 Thị trường bất động sản Việt Nam năm 2009 năm điều chỉnh tác động khủng hoảng tài giới Năm 2010, nhiều khả kinh tế vượt qua giai đoạn điều chỉnh tăng trưởng trở lại Cung với kinh tế, thị trường bất động sản dự báo la phục hồi Để thị trường phục hồi vững cần phải tiến hành đồng nhiều sách, kể đến số giải pháp sách quan trọng: Một nghiên cứu ban hành Luật Đăng ký bất động sản Cho dù thời điểm nhanh, chậm tùy điều kiện tình hình Lý luận, kinh nghiệm quốc tế thực tiễn Việt Nam rằng, bất động sản cần phải đăng ký Chỉ đăng ký, bất động sản có giá trị phải sinh Một gia trị phải sinh việc tạo nguồn vốn Vì vậy, cần nghiên cứu, ban hành luật Đồng thời cần sớm hoàn thiện khung pháp lý bất động sản đảm bảo đồng bộ, thống Xây dựng, hoàn thiện hệ thống pháp luật để dễ dàng chuyển bất động sản thành vốn đầu tư; tạo hệ thống đăng ký bất động sản thống nhất; cơng khai hóa hoạt động kinh doanh bất động sản Hai nghiên cứu, ban hành luật thị trường chấp thứ cấp Đây văn pháp luật quan trọng cần thiết để từ làm sở pháp lý cho hệ thống ngân hàng tạo nguồn vốn trung dài hạn từ nguồn vốn ngắn hạn chấp bất động sản tạo Để thị trường bất động sản phát triển bền vững hệ thống ngân hàng tai trợ cách lành mạnh cho thị trường cần phải có hệ thống chấp thứ cấp mạnh quản lý tốt Ba nghiên cứu, ban hành luật quỹ tiết kiệm bất động sản Về bản, đối tượng tham gia vào thị trường bất động sản thiếu vốn Vi vậy, quỹ tiết kiệm bất động sản cầu nối trung gian ngân hàng, công ty kinh doanh bất động sản nhóm người cụ thể Điều quan trọng để mơ hình thành cơng hệ thống ngân hang lành mạnh, hệ thống công ty kinh doanh bất động sản lành mạnh nhóm chủ thể kinh tế có tiết kiệm kinh tế Bốn nghiên cứu, ban hành luật loại hình quỹ đầu tư bất động sản Đặc biệt cần nghiên cứu, ban hành luật quỹ đầu tư tín thác bất động sản Đây loại hình quỹ thành cơng nhiều quốc gia, đặc biệt từ năm đầu kỷ XX trở lại Hiện tại, Việt Nam cần có thời gian để hình thành phát triển quỹ đầu tư tín thác bất động sản Tuy nhiên, có quỹ tín thác hình thành Vi vậy, năm tới, với việc trưởng thành kinh tế, việc đời văn pháp luật cần thiết để quỹ đầu tư tín thác bất động sản hoạt động Năm nghiên cứu, ban hành văn pháp luật trái phiếu bất động sản Việc phát hành trái phiếu bất động sản manh nha hình thành Việt Nam Tuy nhiên, chưa có khung pháp lý nên việc mở rộng diện đối tượng chưa thể triển khai Vì vậy, việc nghiên cứu, ban hành văn pháp quy vấn đề sớm hay muộn cần thiết để mở luồng tài cho thị trường Hướng triển khai Ngân hàng Nhà nước phối hợp với Bộ Tài thơng tư liên cho thí điểm, nhân lên diện rộng ban hành sách Sáu nghiên cứu ban hành Luật Quy hoạch Hiện có nhiều quy hoạch: quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển đô thị, quy hoạch ngành Luật Quy hoạch phát triển đô thị ban hành; Luật Quy hoạch sử dụng đất Bộ Tài nguyên Môi trường đề xuất nghiên cứu Bộ luật Đất đai; Nghị định quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội ban hành Vì vậy, cần thống quy hoạch vào mối Mà điều thống trước hết thực thống mặt luật pháp Chương trình Đào tạo quản lý Đất đai - Khóa Chuyên đề: Tổng quan quản lý sử dụng đất đai Việt nam - Kinh tế hóa ngành TNMT Bảy nghiên cứu ban hành luật thông tin bất động sản để xây dựng số liên quan đến thị trường Triển khai tinh thử số giá nhà Bước đầu la tính thử, chỉnh sửa theo điều kiện Việt Nam, sau mở rộng, tinh cho nước, vùng, tỉnh, chí huyện quận, phường xã Căn vào kinh nghiệm thị trường hàng hóa dịch vụ, vào đặc điểm hàng hóa bất động sản, thị trường bất động sản đặc điểm thông tin giao dịch bất động sản thời gian tới, cần xây dựng việc tính tốn tiêu đánh giá thị trường bất động sản Trong bối cảnh thị trường nay, việc xây dựng số thị trường bất động sản mức độ hẹp thực Tám hình thành quan đủ tầm quản lý thị trường bất động sản.Lĩnh vực không đơn ngành kinh tế kỹ thuật nên cần số quan nhà nước đồng thời theo dõi quản lý Tuy vậy, cần có quan đầu mối quản lý cấp nhà nước Hiện Bộ Xây dựng quan có chức năng, nhiệm vụ quản lý nhà nước Tuy nhiên, quan quản lý thực tế đặt đơn vị cấp cục Điều gây nên bất cập phạm vi tầm quản lý Bên cạnh đó, Việt Nam có Ủy ban Chứng khoán nhà nước để quản lý thị trường chứng khốn; có Tổng cục Quản lý đất đai Vi vậy, cần quan đủ tầm để quản lý thị trường bất động sản Chín tăng cường đào tạo nguồn nhân lực cho thị trường bất động sản Thị trường bất động sản có yêu cầu đa dạng nguồn nhân lực (những nhà đầu tư, người môi giới, nhà tư vấn, nhà hoạch định sách, ) Vi vậy, cần có nhiều khoa trường đại học, mà trước hết đặt trường kinh tế có chức chun mơn đạo tạo cử nhân, sau đại học chuyên ngành bất động sản 3.3 Khiếu kiện đất đai, thực trạng - nguyên nhân - giải pháp.[5] Khiếu kiện đất đai khái niệm dùng để việc khiếu nại, tố cáo(KN,TC) cá nhân tổ chức (trong trường hợp khiếu nại) nhằm hướng tới lợi ích họ lĩnh vực đất đai Thực trạng KN đất đai nước ta thường thể nội dung chủ yếu sau : Thứ nhất, khiếu nại bồi thường, hỗ trợ tái định cư Để thực sách phát triển kinh tế, xã hội đất nước, Nhà nước tiến hành thu hồi đất, giải phóng mặt phục vụ cho dự án phát triển Tuy nhiên vấn đề bồi thường hỗ trợ tiến hành tái định cư cho diện bị thu hồi đất nhiều địa phương gặp khơng khó khăn, vướng mắc Một số dự án chưa có khu tái định cư chưa giải tái định cư định thu hồi đất Những trường hợp bị thu hồi đất tiền bồi thường khơng đủ để mua nhà khu tái định cư Giá đất bồi thường thấp giá đất loại thị trường, đặc biệt đất nông nghiệp khu vực đô thị, khu dân cư nông thôn Tiền bồi thường đất nông nghiệp thường không đủ để nhận chuyển nhượng diện tích đất nơng nghiệp tương tự khơng đủ để nhận chuyển nhượng đất sản xuất kinh doanh phi nơng nghiệp để chuyển sang làm ngành nghề khác Nhìn chung địa phương chưa coi trọng việc lập khu tái định cư chung cho dự án địa bàn, số khu tái định cư lập không bảo đảm điều kiện tốt nơi cũ, giá nhà khu tái định cư cịn tính q cao nên tiền nhận bồi thường không đủ trả cho nhà khu tái định cư Các quy định pháp luật đất đai để giải vấn đề tái định cư đầy đủ địa phương thực chưa tốt, chí số địa phương chưa quan tâm giải nhiệm vụ dẫn đến tình trạng KN kéo dài Thứ hai, KN việc cấp, thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đây dạng KN phổ biến Dạng KN phát sinh phần từ sai sót quan có thẩm quyền, : Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sai sót tên chủ Chương trình Đào tạo quản lý Đất đai - Khóa Chuyên đề: Tổng quan quản lý sử dụng đất đai Việt nam - Kinh tế hóa ngành TNMT sử dụng, sơ đồ đất, diện tích… Có trường hợp, không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà khơng có lý đáng lý khơng rõ ràng Các quan có thẩm quyền q trình giải lại khơng giải thích rõ cho dân hiểu lý không cấp giấy Quá trình giải hồ sơ diễn chậm, gây phiền hà, sách nhiễu… gây khó khăn cho người sử dụng đất Một nguyên nhân khác quy hoạch treo người dân không chấp nhận dù lý không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đáng… Thứ ba, KN định xử phạt vi phạm hành vi phạm chế độ quản lý, sử dụng đất đai Nội dung KN có nhiều dạng Một số phận người dân không nắm rõ Luật Đất đai Luật KN,TC nên phát sinh tình trạng vi phạm pháp luật trường hợp lấn chiếm, vi phạm quy tắc xây dựng Một số người am hiểu pháp luật cố tình vi phạm, bị phát xử phạt ngoan cố khiếu nại Bên cạnh có phần trách nhiệm quan có thẩm quyền q trình giải quyết, : định xử phạt sai đối tượng, bị nhầm lẫn, sai tên chủ sử dụng; việc thi hành định xử phạt có sai sót sai pháp luật; việc định không pháp luật; việc định nhẹ nặng (về mức phạt hình thức phạt) thiếu trách nhiệm, thiếu khách quan Thứ tư, KN việc giải tranh chấp đất đai quan nhà nước KN lĩnh vực phức tạp đa dạng, : + KN việc giải tranh chấp đòi lại đất cũ : - Đòi lại đất, tài sản dòng họ, người thân giai đoạn khác nhau, qua điều chỉnh giao cho người khác sử dụng - Địi lại đất cũ trước thực sách "nhường cơm sẻ áo” Nhà nước năm 1981 – 986 (đã nhường đất cho người khác sử dụng họ đòi lại) - Đòi lại đất thực hợp tác hóa nơng nghiệp, theo mơ hình sản xuất tập thể quản lý tập trung + KN việc giải tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất, thừa kế tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất : + KN việc giải tranh chấp ranh giới sử dụng đất : + KN việc giải tranh chấp nhà đất cho mượn, cho thuê, cho nhờ : + KN việc giải tranh chấp hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất : + KNi việc giải tranh địa giới hành : Loại tranh chấp thường xảy tỉnh, huyện, xã với tập trung nơi có vị trí quan trọng việc phát triển kinh tế, văn hoá, bên cạnh vị trí dọc theo triền sơng, vùng có địa giới khơng rõ ràng, khơng có mốc giới vị trí quan trọng Các tranh chấp diễn nơi có tài nguyên thiên nhiên quý, hiếm, nơi có nguồn lâm thổ sản có giá trị lớn Khi Nhà nước tiến hành phân tách đơn vi hành tỉnh, huyện, thị xã, xã tranh chấp đất đai liên quan đến địa giới hành diễn nhiều địa phương nước v.v… Về thực trạng tố cáo liên quan đến đất đai thường thể nội dung chủ yếu sau : + Thứ nhất, TC cán lợi dụng chức vụ, quyền hạn lợi dụng chương trình, dự án Nhà nước để bao chiếm ruộng đất, chia chác đất đai, chương trình trồng rừng, dự án phát triển khu dân cư, dự án tái định cư Chương trình Đào tạo quản lý Đất đai - Khóa Chuyên đề: Tổng quan quản lý sử dụng đất đai Việt nam - Kinh tế hóa ngành TNMT + Thứ hai, TC cán cửa quyền, nhũng nhiễu việc thực thủ tục hành đất đai, : giao đất; cho thuê đất; cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất; cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; khơng thực đăng trình tự, thủ tục thu hồi đất, đền bù, hỗ trợ + Thứ ba, TC UBND giao đất trái thẩm quyền; giao đất, cho thuê đất không đối tượng, không quy hoạch; sử dụng tiền thu từ quỹ đất cơng ích (5%) trái quy định pháp luật + Thứ tư, TC hành vi gian lận việc lập phương án bồi thường đất đai để tham ô, lập hai phương án bồi thường (cho người có đất bị thu hồi riêng, để toán với Nhà nước riêng) + Thứ năm, TC hành vi trục lợi đất đai thông qua việc lập phương án điều chỉnh phương án quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch điểm dân cư nông thôn không phù hợp với thực tế, gây xáo trộn không cần thiết đời sống nhân dân Tình trạng khiếu kiện đất đai nêu bắt nguồn từ nhiều nguyên nhân chủ quan khách quan khác nhau, chủ yếu nguyên nhân sau: + Một là, q trình thị hóa diễn mạnh mẽ làm cho nhu cầu sử dụng đất tăng lên, thúc đẩy giá đất tăng cao + Hai là, nhận thức người dân sở hữu đất đai không đồng với quy định pháp luật; tồn phong tục, tập quán truyền thống, hương ước, luật tục với quy định lạc hậu sở hữu đất đai chưa loại bỏ "ăn sâu, bám rễ" tiềm thức phận dân chúng vốn có điều kiện tiếp xúc với pháp luật Trong tiềm thức phận dân chúng (đặc biệt người dân sống khu vực nông thôn, vùng sâu, vùng xa người dân có trình độ học vấn thấp) tồn quan niệm đất đai ông cha, tổ tiên để lại Hoặc có số người dân quan niệm đất đai Nhà nước Nhà nước giao cho sử dụng ổn định lâu dài cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất họ Chính nhận thức khơng nên điều kiện kinh tế thị trường, đất đai ngày trở lên có giá tình trạng địi lại đất ơng cha ngày gia tăng + Ba là, việc cho thuê, cho mượn, cầm cố đất đai nội nhân dân, việc đưa đất đai, lao động vào tập đoàn sản xuất, nơng, lâm trường, khơng có khơng lưu giữ tài liệu, sổ sách; việc trưng dụng, trưng thu, trưng mua, thu hồi đất khơng có định, chưa bồi thường bồi thường không lưu giữ giấy tờ, hồ sơ nên khơng có sở để xác định diễn tranh chấp + Bốn là, Luật Đất đai, Bộ Luật Tố tụng dân sự, Luật Khiếu nại tố cáo, Pháp lệnh thủ tục giải vụ án hành cịn chồng chéo, mâu thuẫn, khơng thống Chính sách, pháp luật đất đai chưa theo kịp chế kinh tế thị trường, đặc biệt sách tài đất đai chưa điều tiết điều tiết, phân phối chưa hợp lý phần giá trị tăng thêm mang lại từ đất sử dụng đất cho dự án đầu tư công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người có đất bị thu hồi + Năm là, công tác giải tranh chấp, khiếu kiện đất đai số nơi cịn dựa vào cảm tính chủ quan, nể nang, chưa pháp luật thiếu công Công tác xét xử vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất Tòa án bộc lộ hạn chế, lúng túng định áp dụng pháp luật đất đai, pháp luật dân sự, đường lối sách Nhà nước đất đai giai đoạn lịch sử dẫn đến số án, định Tịa án cịn chưa thật xác thiếu khách quan Chất lượng xét xử Tòa án số vụ chưa cao, có vụ án phải xét xử xét xử lại nhiều lần, kéo dài; có vụ án có Chương trình Đào tạo quản lý Đất đai - Khóa Chuyên đề: Tổng quan quản lý sử dụng đất đai Việt nam - Kinh tế hóa ngành TNMT sai lầm áp dụng pháp luật, cấp phải sửa đổi hủy án, định Tòa án cấp Công tác giải tranh chấp, khiếu nại, tố cáo đất đai địa phương nhìn chung hiệu chưa cao, thiếu kịp thời, chưa dứt điểm để tồn đọng nhiều đơn thư chưa giải Từ thực trạng nêu trên, thiết nghĩ cần phải thực đồng nhiều giải pháp cấp bách lâu dài giải pháp sau để góp phần giải hiệu tranh chấp, khiếu kiện đất đai : Về công tác xây dựng, tuyên truyền pháp luật : - Thường xun rà sốt, hệ thống hóa, kiểm tra văn quy phạm pháp luật đất đai văn quy phạm pháp luật có liên quan nhằm phát quy định mâu thuẫn, không phù hợp để kịp thời sửa đổi, bổ sung hoàn thiện hệ thống sách, pháp luật đất đai sách, pháp luật có liên quan - Cần sửa đổi cách Luật đất đai hành, khắc phục vướng mắc lý luận thực tế vấn đề sở hữu đất đai, giá đất, vấn đề thu hồi, đền bù thiệt hại đất đai thực dự án đầu tư, cho có hài hồ lợi ích Nhà nước, người sử dụng đất nhà đầu tư - Tăng cường, đổi công tác tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật cho thiết thực, hiệu quả, có trọng tâm, trọng điểm Về cơng tác tổ chức – cán : Cần tăng cường lãnh đạo, đạo, củng cố lại công tác quản lý sử dụng đất đai từ trung ương đến địa phương; tập trung đào tạo, bồi dưỡng chuyên sâu kiến thức, kỹ nghề nghiệp, đồng thời trọng đến công tác rèn luyện phẩm chất đạo đức cho đội ngũ cán bộ, công chức làm công tác quản lý đất đai giải tranh chấp, khiếu kiện đất đai Về kiểm tra, tra, xử lý vi phạm : - Cần tăng cường công tác kiểm tra, tra quản lý, sử dụng đất đai, phát hiện, chấn chỉnh kịp thời yếu kém, sai phạm, xử lý nghiêm minh trường hợp vi phạm; - Nâng cao chất lượng, hiệu giải tranh chấp, khiếu kiện nhân dân liên quan đến đất đai; đồng thời đẩy mạnh công tác tra, kiểm tra, giám sát trách nhiệm giải tranh chấp, khiếu kiện quan có thẩm quyền Chương trình Đào tạo quản lý Đất đai - Khóa Chuyên đề: Tổng quan quản lý sử dụng đất đai Việt nam - Kinh tế hóa ngành TNMT TÀI LIỆU THAM KHẢO 1) Bộ Tài nguyên & Môi trường, Báo cáo quy hoạch nước đến năm 2010 2) http://www.agro.gov.vn, Quản lý đất đai - Những khía cạnh đặc thù 3) http://www.hcmulaw.edu.vn, Đầu đất đai thị trường BĐS 4) http://phapluattp.vn 5) www.thanhtra.gov.vn 6) http://www.ven.vn 7) http://www.monre.gov.vn ... đ? ??ng đ? ??u đ? ??t đai, đ? ??u đ? ??t đai, đ? ??c biệt đ? ??t ở, có lợi mà 3.2.3 Giải pháp cho thị trường bất đ? ??ng sản Việt Nam [4] Chương trình Đ? ?o tạo quản lý Đ? ??t đai - Khóa Chuyên đ? ??: Tổng quan quản lý sử dụng. .. trình Đ? ?o tạo quản lý Đ? ??t đai - Khóa Chuyên đ? ??: Tổng quan quản lý sử dụng đ? ??t đai Việt nam - Kinh tế hóa ngành TNMT Có thể nói, đ? ??t đai tư liệu sản xuất quan trọng người Sự quan tâm ý mức việc quản. .. người SDĐ làm làm cho giao dịch ngầm (under table deals) Chương trình Đ? ?o tạo quản lý Đ? ??t đai - Khóa Chuyên đ? ??: Tổng quan quản lý sử dụng đ? ??t đai Việt nam - Kinh tế hóa ngành TNMT đ? ??t đai chiếm