Xác định tài sản thế chấp theo tinh thần Bộ luật Dân sự năm 2015

Giải quyết vấn đề xác định tài sản thế chấp có tác dụng tạo thuận lợi cho chủ nợ có bảo đảm trong việc theo dõi tình hình tài sản trong thời gian thế chấp, cũng như trong việc xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ trong trường hợp cần thiết và được luật cho phép.

NHÂ NÛÚÁC VÂ PHẤP LÅT XÁC ĐỊNH TÀI SẢN THẾ CHẤP THEO TINH THẦN BỘ LUẬT DÂN SỰ NĂM 2015 Nguyễn Ngọc Điện* * Viện sĩ PGS.TS Trường Đại học Kinh tế - Luật, Đại học Quốc gia TP Hồ Chí Minh Thơng tin viết: Từ khóa: tài sản bảo đảm, giao dịch bảo đảm, chấp, nghĩa vụ bảo đảm Lịch sử viết: Nhận : 10/12/2018 Biên tập : 18/12/2018 Duyệt : 25/12/2018 Tóm tắt: Xác định tài sản dùng để bảo đảm thực nghĩa vụ vấn đề đặt tất giao dịch bảo đảm Tuy nhiên, ý nghĩa vấn đề đặc biệt rõ trường hợp bảo đảm biện pháp chấp tài sản Giải vấn đề xác định tài sản chấp có tác dụng tạo thuận lợi cho chủ nợ có bảo đảm việc theo dõi tình hình tài sản thời gian chấp, việc xử lý tài sản chấp để thu hồi nợ trường hợp cần thiết luật cho phép Article Infomation: Keywords: collateral, secured transactions, mortgage, secured debt Article History: Received : 10 Dec 2018 Edited : 18 Dec 2018 Approved : 25 Dec 2018 Abstract Determination of things used as collateral is an issue to be raised in all secured transactions However, its significance is specially remarkable in case of mortgage A good solution of the problem of determination of things as collateral will be helpful to the creditor as for the the acknowledgement of the material situation of the collateral as well as for the the eventual payment of the secured debt by way of performance of the secured transaction Tổng quan Các biện pháp bảo đảm nghĩa vụ luật Việt Nam hành, quy định Bộ luật Dân (BLDS) năm 2015 Điều 292 bao gồm: cầm cố tài sản, chấp tài sản, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lưu quyền sở hữu, bảo lãnh, tín chấp cầm giữ tài sản Xác định tài sản dùng để bảo đảm thực nghĩa vụ vấn đề đặt 34 tất trường hợp xác lập giao dịch bảo đảm Tuy nhiên, ý nghĩa vấn đề đặc biệt rõ trường hợp bảo đảm biện pháp chấp tài sản bảo lãnh Lý với biện pháp bảo đảm loại này, tài sản bảo đảm, nguyên tắc, người bảo đảm nắm giữ sử dụng, khai thác điều kiện bình thường1 Chủ nợ nhận bảo đảm đứng trước nguy tài sản Trong trường hợp chấp tài sản, luật quy định bên thoả thuận giao tài sản chấp cho người thứ ba giữ (khoản 2, Điều 317, BLDS) Số 2+3(378+379) T1/2019 NHÂ NÛÚÁC VÂ PHẤP LÅT bảo đảm bị giảm sút giá trị, chí khơng còn, khiến việc thực biện pháp bảo đảm để thu hồi nợ gặp khó khăn Bởi vậy, cần xây dựng hoàn thiện chế pháp lý cho phép chủ nợ nhận bảo đảm có điều kiện nhận dạng, theo dõi giám sát việc sử dụng tài sản thời gian có hiệu lực biện pháp bảo đảm Với chế đó, chủ nợ nhận bảo đảm kịp thời phát biến động liên quan đến tài sản bảo đảm có điều kiện chuẩn bị phương án ứng phó thích hợp có diễn biến bất lợi bảo đảm thực nghĩa vụ cách xử lý tài sản bảo đảm Trường hợp bảo lãnh thơng thường, vấn đề xác định tài sản bảo đảm vấn đề xác định lực toán người bảo lãnh, suy cho cùng, một, người bảo lãnh bảo đảm thực nghĩa vụ bảo đảm tồn tài sản theo cách chủ nợ thường riêng Bảo lãnh đối nhân có tác dụng giúp người nhận bảo lãnh có thêm người cam kết trả nợ, bên cạnh người mắc nợ chính, khơng tạo quyền ưu tiên cho chủ nợ tài sản người mắc nợ Trái lại, trường hợp bảo lãnh đối vật, vấn đề xác định rõ tài sản bảo đảm quan trọng, cần thiết để chủ nợ có bảo đảm thực quyền ưu tiên cách xác Trong khung cảnh luật thực định thực tiễn giao dịch, bảo lãnh đối vật có hai hình thức - bảo lãnh cầm cố tài sản bảo lãnh chấp tài sản Như vậy, phương diện lý luận thực tiễn, vấn đề xác định tài sản bảo đảm đặt cách có ý nghĩa chủ yếu trường hợp tài sản bảo đảm biện pháp chấp 2 Nguyên tắc xác định tài sản chấp 2.1 Nguyên tắc chung Nguyên tắc xác định tài sản bảo đảm nói chung nói riêng, xác định tài sản chấp, thiết lập theo Điều 295 BLDS Điều 295 Tài sản bảo đảm Tài sản bảo đảm phải thuộc quyền sở hữu bên bảo đảm, trừ trường hợp cầm giữ tài sản, bảo lưu quyền sở hữu Tài sản bảo đảm mơ tả chung, phải xác định Tài sản bảo đảm tài sản có tài sản hình thành tương lai Giá trị tài sản bảo đảm lớn hơn, nhỏ giá trị nghĩa vụ bảo đảm Bất động sản động sản Tài sản bảo đảm theo luật hành bất động sản động sản Trong trường hợp bảo lãnh đối nhân, nghĩa bảo lãnh tồn tài sản người bảo lãnh, tất động sản bất động sản tương lai người bảo lãnh tài sản bảo đảm Trong trường hợp bảo lãnh đối vật, nghĩa bảo lãnh cách cầm cố chấp tài sản, tài sản bảo đảm nhiều động sản, bất động sản đặc định Cần nhấn mạnh rằng, định nghĩa biện pháp chấp, nhà làm luật Việt Nam không giới hạn phạm vi đối tượng áp dụng biện pháp bất động sản luật số nước2 Điều cho phép thừa nhận tài sản chấp theo luật Việt Nam hành bất động sản động sản, chí tài sản vơ hình, quyền tác giả, quyền sở hữu cơng nghiệp Tiêu chí chủ yếu để nhận dạng, phân biệt chấp biện pháp bảo đảm nghĩa vụ khác bên nhận chấp không nắm giữ tài sản thời gian chấp Ví dụ, luật Pháp, theo BLDS Điều 2393, “L'hypothèque est un droit réel sur les immeubles affectés l'acquittement d'une obligation” - Thế chấp vật quyền bất động sản nhằm bảo đảm thực nghĩa vụ Thật quy định không học thuyết đánh giá cao tính hiệu khơng cao: số trường hợp gọi cầm cố động sản, bên nhận cầm cố động sản khơng nắm giữ tài sản, khơng khác chấp Ví dụ điển hình cầm cố hàng hoá luân chuyển: xem Ph Simler Ph Delebecque, Droit civil - Les suretés, la publicité foncière, Dalloz, 2009, tr 325 Số 2+3(378+379) T1/2019 35 NHAÂ NÛÚÁC VÂ PHẤP LÅT Tài sản chấp phải thuộc quyền sở hữu bên chấp Cũng luật nước, luật Việt Nam đòi hỏi bên chấp phải có quyền sở hữu tài sản chấp Điều hợp lý trường hợp nghĩa vụ bảo đảm khơng thực hiện, chủ nợ có bảo đảm có quyền xử lý tài sản chấp, đặc biệt cách bán tài sản để nhận tiền tốn Các tiêu chí nhận dạng quyền sở hữu tài sản luật Việt Nam, giống luật nước, không đồng tất loại tài sản Có trường hợp luật quy định quyền sở hữu xác lập tài sản đăng ký hợp lệ quan thẩm quyền; ví dụ điển hình quyền sở hữu số đối tượng sở hữu công nghiệp3 Trong số trường hợp, việc đăng ký có tác dụng suy đốn quyền sở hữu, trường hợp đăng ký quyền sử dụng đất (QSDĐ), đăng ký quyền tác giả: người có tên đăng ký thừa nhận chủ sở hữu có người khác chứng minh điều ngược lại khn khổ vụ tranh chấp trước tồ án Có trường hợp đăng ký tài sản để phục vụ cơng tác quản lý hành trật tự xã hội, đặc biệt để xác định chủ thể trách nhiệm tài sản gây thiệt hại cho người khác, ví dụ điển hình đăng ký xe máy, tơ4 Nói chung, trường hợp khơng có tranh chấp, người chiếm hữu tài sản coi chủ sở hữu xác lập giao dịch chấp với tư cách đó5 Sự chiếm hữu 36 ghi nhận tài sản đặt nắm giữ, chi phối vật chất người thể quyền lực tài sản tài sản đăng ký tên người Bởi vậy, người có tên ghi giấy chứng nhận QSDĐ, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà coi người có QSDĐ, quyền sở hữu nhà; chủ doanh nghiệp coi chủ kho hàng thuộc khối tài sản doanh nghiệp;… 2.2 Tài sản có tài sản hình thành tương lai Khái niệm tài sản có tài sản hình thành tương lai quy định thức Điều 108 BLDS Tài sản có Theo điểm a khoản Điều 108, tài sản có tài sản hình thành chủ thể xác lập quyền sở hữu, quyền khác tài sản trước thời điểm xác lập giao dịch Ví dụ, nhà xây dựng hoàn chỉnh sẵn sàng để sử dụng chí sử dụng, thuộc quyền sở hữu người; ví dụ tài sản có thuộc loại động sản hữu hình điện thoại xuất xưởng bày bán cửa hàng Nói chung, tài sản có tài sản hội đủ hai tiêu chí: thứ nhất, tiêu chí vật lý: tài sản hữu hình hồn chỉnh cấu trúc vật chất, tài sản vơ hình hồn chỉnh hình thức thể cho phép nhận dạng, phân biệt; thứ hai, tiêu chí pháp lý: tài sản thuộc quyền sở hữu chủ thể giao dịch (người bán, trao đổi, tặng cho,…) Theo Luật Sở hữu trí tuệ Điều khoản “Quyền sở hữu công nghiệp sáng chế, kiểu dáng công nghiệp, thiết kế bố trí, nhãn hiệu, dẫn địa lý xác lập sở định cấp văn bảo hộ quan nhà nước có thẩm quyền theo thủ tục đăng ký quy định Luật công nhận đăng ký quốc tế theo quy định điều ước quốc tế mà Cộng hoà XHCN Việt Nam thành viên; nhãn hiệu tiếng, quyền sở hữu xác lập sở sử dụng, không phụ thuộc vào thủ tục đăng ký;…” Nhiều ý kiến cho rằng, đăng ký xe máy, ô tô đăng ký quyền sở hữu Thật ra, xe máy, ô tô thuộc quyền sở hữu người theo luật chung, bao gồm mua, tặng cho, trao đổi, thừa kế,… Không đăng ký, tài sản thuộc quyền sở hữu người mua, tặng cho, trao đổi, thừa kế,…, khơng phép tham gia giao thơng Khơng có quy định luật hành buộc chủ phương tiện phải đăng ký phương tiện xác lập quyền sở hữu BLDS Điều 184 khoản quy định: “Trường hợp có tranh chấp quyền tài sản người chiếm hữu suy đốn người có quyền Người có tranh chấp với người chiếm hữu phải chứng minh việc người chiếm hữu quyền” Số 2+3(378+379) T1/2019 NHÂ NÛÚÁC VÂ PHẤP LÅT Tài sản hình thành tương lai Theo quy định khoản Điều 108 BLDS, tài sản hình thành tương lai thuộc dạng: - Tài sản chưa hình thành; - Tài sản hình thành chủ thể xác lập quyền sở hữu sau thời điểm xác lập giao dịch Các cụm từ “chưa hình thành” “đã hình thành” hiểu chưa định hình hồn chỉnh mặt vật lý, nghĩa chưa sẵn sàng để khai thác, sử dụng theo tính năng, cơng dụng Vả lại, cách hợp lý, tài sản “chưa hình thành” trường hợp bình thường phải tài sản hình thành theo lộ trình rõ ràng, đáng tin cậy hồn tồn phụ thuộc vào ý chí chủ thể giao dịch, không phụ thuộc, dù phần, vào ý chí chủ thể khác Có trường hợp việc hình thành tài sản lệ thuộc vào ý chí (cụ thể hợp tác) chủ thể khác, để xác lập giao dịch tài sản hình thành, luật thường đòi hỏi người tự xưng chủ sở hữu phải có bảo đảm khách quan hình thành tài sản có bảo đảm việc đền bù thiệt hại thoả đáng cho bên giao dịch trường hợp lý mà tài sản khơng hình thành theo cam kết Ví dụ, nhà xây dựng khuôn khổ dự án nhà thương mại tài sản hình thành tương lai theo quy định điểm a khoản Điều 108 BLDS Chủ đầu tư bán nhà loại Tuy nhiên, việc nhà có hình thành hay khơng lại lệ thuộc vào ý chí chủ đầu tư Bởi vậy, để tạo yên tâm cho người mua, luật quy định “Chủ đầu tư dự án bất động sản trước bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai phải ngân hàng thương mại có đủ lực thực bảo lãnh nghĩa vụ tài chủ đầu tư khách hàng chủ đầu tư không bàn giao nhà theo tiến độ cam kết với khách hàng” (khoản Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản) Tài sản hình thành chủ thể xác lập quyền sở hữu sau thời điểm xác lập giao dịch hình dung tài sản mà thời điểm xác lập giao dịch thuộc quyền sở hữu người khác Sau xác lập giao dịch chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản Ví dụ, A giao kết với B hợp đồng, theo đó, A bán cho B 100 cổ phần công ty X; thời điểm xác lập giao dịch, A chưa có quyền sở hữu số cổ phần ấy; sau xác lập giao dịch, A tìm mua số cổ phần bán lại cho B Trong trường hợp A khơng mua mà tìm cách kết nối người nắm giữ số cổ phiếu với B để thực việc mua bán trực tiếp người B, A gọi người mơi giới Nói chung, tài sản hình thành tương lai theo nghĩa điểm b khoản Điều 108 BLDS tài sản hình thành mặt vật lý, chưa hình thành mặt pháp lý Một số ý kiến cho rằng, tài sản hình thành tương lai mô tả điểm b khoản Điều 108 BLDS tài sản hình thành thuộc diện phải đăng ký quyền sở hữu chưa đăng ký Nhận định chưa xác Dường nhận định có nguồn gốc từ quy định Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 sửa đổi bổ sung số điều Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 Chính phủ Theo quy định khoản Điều Nghị định số 11 dẫn, loại tài sản hình thành tương lai, có “… c) Tài sản hình thành thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu, sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm tài sản đăng ký theo quy định pháp luật”6 Với quy định hành, tài sản Nghị định số 11 dẫn sửa đổi, bổ sung Nghị định 163 dẫn bối cảnh có nhiều thắc mắc liên quan đến khái niệm tài sản hình thành tương lai xây dựng Nghị định 163 Khoản Điều Nghị định 163: “Tài sản Số 2+3(378+379) T1/2019 37 NHÂ NÛÚÁC VÂ PHẤP LÅT hình thành, sử dụng thuộc loại phải đăng ký chưa đăng ký, khơng thể mua bán, trao đổi, chấp,… khơng phải chấp tài sản hình thành tương lai Lý đưa vào sử dụng, tài sản bị ràng buộc vào nhiều quan hệ phức tạp, chẳng hạn, bị kê biên, chịu địa dịch (đối với bất động sản),… Nói chung, thuộc diện đăng ký mà khơng đăng ký, tài sản giao dịch mang đến nhiều rủi ro không lường trước người thứ ba Dẫu sao, việc bảo đảm nghĩa vụ tài sản hình thành tương lai thực có ý nghĩa trường hợp tài sản chưa hình thành theo nghĩa điểm a khoản Điều 108 BLDS, đặc biệt tài sản mà trình hình thành xác định rõ thơng tin cụ thể Ví dụ điển hình chấp hộ khuôn khổ dự án nhà chung cư triển khai Trong trường hợp tài sản hình thành chủ thể giao dịch (bên chấp) chưa có quyền sở hữu (nghĩa tài sản thuộc sở hữu người khác), bên giao dịch (bên nhận chấp) khơng có lợi ích để xác lập giao dịch, biết rốt bên chấp xác lập quyền sở hữu tài sản hay không 2.3 Các trường hợp đặc biệt 2.3.1 Thế chấp QSDĐ QSDĐ hợp lệ Theo quy định 38 khoản Điều 168 Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất quyền chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, chấp QSDĐ có giấy chứng nhận Điều có nghĩa có QSDĐ đăng ký hợp lệ theo quy định pháp luật đất đai hành dùng làm tài sản bảo đảm Trên thực tế, có người sử dụng đất khơng có giấy chứng nhận Có thời người thuộc trường hợp đồng hố với người có QSDĐ hợp lệ có quyền xác lập, thực giao dịch liên quan đến đất người có QSDĐ hợp lệ7 Tuy nhiên, theo thời gian, việc đăng ký QSDĐ thực hầu khắp lãnh thổ quốc gia, thực tiễn chấp nhận mang tính ngoại lệ bị đẩy lùi QSDĐ tài sản gắn liền với đất Theo quy định khoản Điều 318 BLDS, trường hợp chấp QSDĐ mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu bên chấp, tài sản gắn liền với đất thuộc tài sản chấp, trừ trường hợp có thoả thuận khác Các bên thoả thuận việc không đưa nhiều tài sản gắn liền với đất vào diện chấp Đáng ý nhắc đến tài sản gắn liền với đất, người làm luật không phân biệt tài sản có hay tài sản hình thành tương lai Bởi vậy, mặt lý thuyết, tài sản hình thành tương lai gắn liền với đất chịu chi phối quy định khoản Điều 318 Vấn đề khơng có đặc hình thành tương lai tài sản thuộc sở hữu bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ xác lập giao dịch bảo đảm giao kết Tài sản hình thành tương lai bao gồm tài sản hình thành thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm, sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thuộc sở hữu bên bảo đảm” Có để tin rằng, đề cập đến loại tài sản hình thành tương lai mà thời điểm giao dịch chưa thuộc sở hữu bên bảo đảm, người soạn thảo Nghị định liên tưởng đến tài sản thuộc diện đăng ký chưa đăng ký, tài sản thuộc sở hữu người khác Lý thời điểm xây dựng ban hành Nghị định, hoạt động môi giới chưa thực phổ biến chưa nhà chức trách, xã hội nhìn nhận với thái độ tích cực Nghị định 11 khẳng định điều Vấn đề bị bỏ quên nói tài sản hình thành chưa đăng ký tài sản chưa thuộc quyền sở hữu chủ thể, ngày đăng ký, tài sản ai? Luật Đất đai năm 2003 quy định số trường hợp người sử dụng đất cấp giấy chứng nhận dù không giao đất cho thuê đất theo trình tự, thủ tục luật định (Điều 50) Trong trường hợp này, có trường hợp việc sử dụng đất có pháp lý đầy đủ theo luật chế độ cũ Trong thực tiễn, người có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu đất theo luật chế độ cũ phép sử dụng giấy tờ để xác lập, thực giao dịch liên quan đến đất thời gian chờ cấp giấy chứng nhận QSDĐ hợp lệ Số 2+3(378+379) T1/2019 NHÂ NÛÚÁC VÂ PHẤP LÅT biệt trường hợp tài sản hình thành tương lai trình hình thành thời điểm xác lập giao dịch bảo đảm (ví dụ, nhà xây dựng) Chuyện rắc rối trường hợp tài sản bắt đầu hình thành sau thời điểm xác lập giao dịch bảo đảm… Dẫu sao, tài sản tạo lập thuộc quyền sở hữu người sử dụng đất, người hẳn phải hiểu tạo lập tài sản đất đối tượng giao dịch bảo đảm Thông thường việc tạo lập tài sản thực khoản nợ vay có bảo đảm Bởi vậy, cách hợp lý, tài sản tạo lập đất sau QSDĐ chấp thời gian chấp mà thuộc quyền sở hữu người sử dụng đất thuộc tài sản chấp, trừ trường hợp bên có thoả thuận khác Trong trường hợp đặc thù, tài sản xuất đất sau QSDĐ chấp lại tài sản thuộc sở hữu người khác Trong điều kiện khơng có quy định rõ ràng luật, án lệ Việt Nam thừa nhận tài sản gắn liền với đất mà thuộc sở hữu người khác tạo lập đất sau QSDĐ chấp khơng thuộc tài sản chấp8 QSDĐ hình thành tương lai Nếu “chưa hình thành” hiểu theo nghĩa trên, khơng thể có khái niệm QSDĐ chưa hình thành QSDĐ có đối tượng phần đất (parcel of land), phần lãnh thổ (part of territory) phần phải hữu nằm trí tưởng tượng Mặt khác, việc tạo quyền sử dụng phần đất việc đòi hỏi gặp gỡ ý chí chủ sở hữu đất (là Nhà nước) người muốn có đất để sử dụng Chủ thể tư khơng thể nói giao, cho thuê hợp thức hoá quyền sử dụng phần đất vấn đề thời gian, từ giao kết hợp đồng chuyển nhượng, chấp quyền đó9 QSDĐ hình thành quyền sử dụng đất cụ thể, xác định xác lập cho chủ thể tư Trong giả thiết Điều 108 BLDS QSDĐ hình thành chưa xác lập cho chủ thể giao dịch, nghĩa thuộc người khác, trở thành QSDĐ hình thành tương lai bên giao dịch Ví dụ giao dịch có đối tượng QSDĐ hình thành tương lai loại hợp đồng chuyển nhượng theo người chuyển nhượng cam kết chuyển nhượng quyền sử dụng phần đất quyền thuộc người khác Trong chừng mực đó, người chuyển nhượng giả thiết mang dáng dấp người môi giới Việc bảo đảm thực nghĩa vụ QSDĐ hình thành tương lai loại này, mặt lý thuyết, thực Ví dụ: người vay tiền để mua quyền sử dụng phần đất với cam kết, theo đó, mua QSDĐ quyền dùng làm tài sản chấp bảo đảm việc trả nợ vay Ở thời điểm xác lập cam kết chấp, người xác lập hợp đồng hứa mua - hứa bán, nghĩa chưa có nhiều triển vọng có quyền sử dụng phần đất 2.3.2 Thế chấp nhà Nhà có nhà hình thành tương lai Luật Nhà có định nghĩa thức nhà có (được gọi tên văn luật nhà có sẵn) nhà hình thành tương lai Án lệ số 11/2017/AL công bố theo Quyết định số 299/QĐ-CA ngày 28/12/2017 Chánh án Toà án nhân dân tối cao Theo Nghị định số 11/NĐ-CP ngày 22/02/2012 sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 163/NĐ-CP ngày 29/12/2006 tài sản hình thành tương lai khơng bao gồm QSDĐ Tuy nhiên, quy định xây dựng bối cảnh tài sản hình thành tương lai hiểu tài sản thuộc ba nhóm, hay thuộc hai nhóm (khoản Điều 2): tài sản chưa hình thành tài sản hình thành thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu, sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm tài sản đăng ký theo quy định pháp luật Quy định theo đó, tài sản hình thành tương lai khơng bao gồm QSDĐ thật nhằm mục đích ngăn chặn việc thừa nhận khả giao dịch với phần đất mà chủ thể sử dụng thực tế chưa hồn thành thủ tục hợp thức hố để cấp giấy chứng nhận QSDĐ Số 2+3(378+379) T1/2019 39 NHÂ NÛÚÁC VÂ PHẤP LÅT Điều Giải thích từ ngữ … 18 Nhà có sẵn nhà hoàn thành việc đầu tư xây dựng đưa vào sử dụng 19 Nhà hình thành tương lai nhà trình đầu tư xây dựng chưa nghiệm thu đưa vào sử dụng Thật ra, nhà có sẵn theo nghĩa ghi nhận khoản 18 Điều Luật Nhà chưa dùng để bảo đảm thực nghĩa vụ chừng chưa đăng ký hợp lệ Trong đó, nhà hình thành tương lai chấp mà khơng cần có giấy chứng nhận Kết hợp quy định có liên quan, thừa nhận rằng, nhà hồn thành sử dụng chưa đăng ký đem chấp danh nghĩa nhà có sẵn, khơng thể chấp nhà hình thành tương lai Bởi vậy, để chấp điều kiện nhà hình thành mà chưa đăng ký khung cảnh luật hành, điều cần thiết không đưa nhà vào sử dụng Thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà thương mại chấp nhà dự án Dự án đầu tư xây dựng nhà hiểu “tổng hợp đề xuất có liên quan đến việc sử dụng vốn để xây dựng nhà ở, cơng trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội phục vụ nhu cầu để cải tạo, sửa chữa nhà địa điểm định” (khoản Điều Luật Nhà ở) Theo luật hành, dự án đầu tư xây dựng nhà coi loại tài sản hình thành tương lai dùng để bảo đảm thực nghĩa vụ, cụ thể chấp để vay tiền đầu tư cho việc xây dựng dự án Luật Nhà thừa nhận cho chủ đầu tư dự án có quyền lựa chọn chấp toàn dự án chấp nhà cụ thể dự án (khoản Điều 147) Luật quy định “trường hợp chủ đầu tư chấp nhà mà có nhu cầu huy động vốn góp để phân chia nhà theo quy định pháp luật nhà có nhu cầu bán, cho 40 Số 2+3(378+379) T1/2019 th mua nhà phải giải chấp nhà trước ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà với khách hàng, trừ trường hợp bên góp vốn, bên mua, thuê mua nhà bên nhận chấp đồng ý” Quy định có tác dụng tạo điều kiện thuận lợi cho người mua chấp tài sản mua tên để vay tiền mua nhà ngăn ngừa trường hợp hai người lấy hai tư cách khác - chủ đầu tư người mua -để chấp tài sản Luật khơng đòi hỏi chủ đầu tư mà chấp toàn dự án xây dựng nhà để vay tiền phải giải chấp dự án trước bán nhà thuộc dự án Điều cho phép thừa nhận nhà thuộc dự án bán điều kiện toàn dự án chấp người mua nhà có quyền chấp nhà thuộc dự án (dưới dạng tài sản chưa hình thành) để vay tiền mua nhà Trong trường hợp cần xử lý tài sản chủ đầu tư chấp dự án khơng trả nợ vay, dự án chuyển nhượng cho người khác, người nhận chuyển nhượng thay chủ đầu tư ban đầu để thực quyền nghĩa vụ người quan hệ với người mua nhà thuộc dự án Thật ra, chưa bán nhà thuộc dự án, dạng bán tài sản hình thành tương lai, nhà phần dự án Bởi vậy, luật cho phép nhà đầu tư chấp toàn dự án chấp nhà thuộc dự án chấp hai lúc (khoản Điều 147 Luật Nhà ở) Điều có nghĩa là, chấp tồn dự án nhà đầu tư chấp nhà thuộc dự án; ngược lại, chấp (chỉ một) nhà thuộc dự án, nhà đầu tư khơng thể chấp tồn dự án Cũng có trường hợp nhà đầu tư chấp toàn dự án trước, sau đem bán nhà thuộc dự án cho người mua người lại đem chấp nhà để vay tiền trả cho chủ đầu tư Trong trường hợp này, chủ nợ chủ đầu tư phải hiểu giá trị tài sản chấp chủ đầu tư (nghĩa giá trị dự án) giảm sút NHAÂ NÛÚÁC VÂ PHẤP LÅT nhà (một phần dự án) chuyển giao cho người khác Từ nhận thức đó, chủ nợ nhà đầu tư phải có biện pháp thích hợp để bảo vệ quyền lợi hạn chế rủi ro Cụ thể, chủ nợ phải thoả thuận trước với nhà đầu tư, theo đó, nhà thuộc dự án đem bán số tiền bán nhà trở thành tài sản bảo đảm thay cho phần giảm sút giá trị dự án, số tiền bán nhà phải dùng để trả phần nợ Điều chắn bán cho người mua, nhà khơng phần dự án khơng thuộc tài sản chấp cho chủ nợ chủ đầu tư, khơng thuộc quyền sở hữu chủ đầu tư quyền dược chuyển cho người mua Bởi vậy, trường hợp chủ đầu tư khơng trả nợ chủ nợ có bảo đảm dự án khơng có quyền xử lý nhà bán để thu hồi nợ 2.3.3 Thế chấp động sản đặc biệt Thế chấp hàng hoá luân chuyển BLDS có thừa nhận việc chấp hàng hoá luân chuyển quy định nội dung quyền bên chấp (khoản Điều 321), lại khơng có định nghĩa thức Khoản Điều Luật Thương mại có định nghĩa thức hàng hố10, lại định nghĩa hàng hố tiềm năng, nghĩa tài sản trở thành hàng hoá Khoản Điều Nghị định số 163/2006/NĐCP ngày 29/12/2006 giao dịch bảo đảm có định nghĩa “Hàng hóa ln chuyển q trình sản xuất, kinh doanh động sản dùng để trao đổi, mua bán, cho thuê phạm vi hoạt động sản xuất, kinh doanh bên bảo đảm” Trong ngữ cảnh khoản Điều 321 BLDS, bên chấp, theo giả thiết, thương nhân tài sản chấp hàng hoá 10 mà người mua bán khuôn khổ hoạt động kinh doanh Hàng hố phải bán q trình chu chuyển đồng vốn Bởi vậy, theo quy định BLDS, bên chấp hàng hoá luân chuyển quyền bán, thay thế, trao đổi hàng hố ln chuyển q trình sản xuất, kinh doanh Trong trường hợp hàng hoá luân chuyển, quyền nhận chấp chuyển đối tượng từ tài sản bị thay sang tài sản thay (cùng điều luật): hàng hoá đem bán, số tiền bán thu tài sản chấp thay thế; tài sản trao đổi, tài sản trao đổi tài sản chấp thay thế;… BLDS không quy định việc đăng ký chấp hàng hoá luân chuyển Bên nhận chấp, muốn, đăng ký việc chấp quan đăng ký giao dịch bảo đảm, để có quyền ưu tiên xử lý tài sản trường hợp cần thiết Thế chấp kho hàng Thông thường, kho hàng hiểu nơi chứa hàng chờ phân phối (bán chuyển giao) Một cách hợp lý, chấp kho hàng khơng có đối tượng nhà kho mà hàng hố để kho Điều có nghĩa kho hàng đem chấp kho hàng doanh nghiệp chấp phần tài sản có doanh nghiệp Về mặt lý thuyết, hàng hoá luân chuyển khái niệm rộng kho hàng Rõ hơn, hàng hoá luân chuyển tồn hàng hố thuộc sở hữu doanh nghiệp, bao gồm hàng để kho hàng bày bán Tuy nhiên, thực tế, việc chấp thường thực hàng hoá để kho Bởi vậy, khái niệm hàng hoá luân chuyển khái niệm kho hàng, góc độ giao dịch bảo đảm, thường coi hai khái niệm đồng Điều Giải thích từ ngữ “… Hàng hóa bao gồm: a) Tất loại động sản, kể động sản hình thành tương lai; b) Những vật gắn liền với đất đai” Số 2+3(378+379) T1/2019 41 NHAÂ NÛÚÁC VÂ PHẤP LÅT 2.3.4 Trường hợp tài sản bảo hiểm Thay chấp ký quỹ Theo quy định khoản Điều 318 BLDS, trường hợp tài sản chấp bảo hiểm, bên nhận chấp phải thông báo cho tổ chức bảo hiểm biết việc tài sản dùng để chấp Tổ chức bảo hiểm chi trả tiền bảo hiểm trực tiếp cho bên nhận chấp xảy kiện bảo hiểm Quy định nêu hiểu rằng, xảy kiện bảo hiểm, số tiền bảo hiểm tổ chức bảo hiểm chi trả trở thành tài sản bảo đảm thay Giả sử kiện bảo hiểm xảy nợ bảo đảm chưa đến hạn đòi tổ chức bảo hiểm chi trả tiền bảo hiểm cho bên nhận chấp Khi đó, nhận thấy mối quan hệ chuyển hoá từ chấp sang ký quỹ theo Điều 330 BLDS: bên nhận chấp giữ số tiền bảo hiểm; nợ bảo đảm không trả đủ, bên nhận chấp có quyền trừ nợ vào số tiền bảo hiểm Vả lại, luật khơng đòi hỏi bên nhận chấp phải thơng báo trước xảy kiện bảo hiểm: có trường hợp xảy kiện bảo hiểm, bên nhận chấp biết tài sản chấp bảo hiểm; tổ chức bảo hiểm chưa trả tiền bảo hiểm cho bên chấp, bên nhận chấp có quyền u cầu giao số tiền cho Trường hợp bên nhận chấp không thông báo cho tổ chức bảo hiểm biết việc tài sản bảo hiểm dùng để chấp, tổ chức bảo hiểm chi trả tiền bảo hiểm theo hợp đồng bảo hiểm (nghĩa cho bên chấp) bên chấp có nghĩa vụ tốn cho bên nhận chấp (khoản Điều 321) Với quy định thừa nhận rằng, trường hợp bên nhận chấp không thông báo cho tổ chức bảo hiểm việc tài sản chấp bảo hiểm, kiện bảo hiểm xảy ra, bên nhận chấp trở thành chủ nợ khơng có bảo đảm 2.3.5 Trường hợp tài sản chuyển nhượng Luật không rõ ràng Khoản Điều 321 BLDS quy định, tài sản chấp chuyển nhượng với đồng ý 42 Số 2+3(378+379) T1/2019 bên nhận chấp, trừ trường hợp tài sản chấp hàng hố ln chuyển luật có quy định khác Tuy nhiên, trường hợp bên chấp tự ý chuyển nhượng tài sản chấp mà không hỏi ý kiến bên chấp, luật lại khơng rõ hậu giao dịch Khó thừa nhận bên nhận chấp có quyền yêu cầu tuyên bố giao dịch vô hiệu vi phạm điều cấm luật, luật không cấm bên chấp chuyển nhượng tài sản chấp: luật đòi hỏi bên chấp phải hỏi bên nhận chấp đồng ý bên nhận chấp việc chuyển nhượng, bên chấp trường hợp không tuân thủ điều kiện Điều 301 BLDS quy định, người giữ tài sản bảo đảm có nghĩa vụ giao tài sản bảo đảm cho bên nhận bảo đảm để xử lý thuộc trường hợp quy định Điều 299 BLDS Điều 299 ghi nhận trường hợp nghĩa vụ bảo đảm không thực dẫn đến cần thiết xử lý tài sản bảo đảm Cần nhấn mạnh rằng, ngữ cảnh Điều 301, người giữ tài sản bảo đảm người nào, kể chủ sở hữu tài sản Áp dụng quy định trường hợp bên chấp bán tài sản chấp mà khơng có đồng ý bên nhận chấp, bên nhận chấp có quyền yêu cầu bên mua tài sản giao tài sản chấp cho để xử lý Điều đặc biệt hợp lý trường hợp tài sản thuộc loại phải đăng ký, việc chấp tài sản đăng ký người nhận chuyển nhượng phải đăng ký việc chuyển nhượng, đó, buộc phải biết tài sản chấp: chấp nhận mua tài sản tình trạng chấp, người mua phải chấp nhận tất rủi ro gắn liền với tình trạng 2.3.6 Thế chấp tài sản trí tuệ, giấy tờ có giá, tài khoản tiền gửi, tài khoản ngân hàng Thế chấp tài sản trí tuệ Tài sản trí tuệ tài sản vơ hình, nghĩa khơng thể chiếm hữu Bởi vậy, tài sản trí tuệ dùng để bảo đảm nghĩa vụ NHÂ NÛÚÁC VÂ PHẤP LÅT cách chấp Việc chấp tài sản trí tuệ khơng điều chỉnh quy định riêng trường hợp chấp nhà hay QSDĐ; vấn đề hoàn thiện chế độ pháp lý chấp tài sản trí tuệ đặt từ nhiều năm nay, chưa giải rốt Trong khung cảnh luật hành, việc chấp tài sản trí tuệ xác lập, thực theo luật chung, đặc biệt theo hợp đồng Việc đăng ký giao dịch bảo đảm trường hợp chấp tài sản trí tuệ không bắt buộc Trong điều kiện việc nhận bảo đảm tài sản trí tuệ chịu nhiều rủi ro, thực tiễn không ghi nhận giao dịch bảo đảm loại này11 Thế chấp tài khoản tiền gửi, tài khoản chứng khốn, giấy tờ có giá Tài khoản tiền gửi tài khoản chứng khốn chấp thực tế có nhu cầu chấp trường hợp bên cho vay đồng thời tổ chức tín dụng quản lý tài khoản Tuy nhiên, nay, khung pháp lý chi phối giao dịch đặc thù lỏng lẻo Bản thân ngân hàng cơng ty chứng khốn nơi mở khơng biết phải làm cho luật, đặc biệt trường hợp nợ bảo đảm không trả cần xử lý tài khoản tiết kiệm, tài khoản chứng khoán khuôn khổ bắt buộc thực nghĩa vụ bảo đảm Việc chấp giấy tờ có giá luật cho phép12 thực tế, chủ nợ nhận bảo đảm thường yêu cầu giấy tờ có giá phải cầm cố Việc cầm cố giấy tờ có giá Ngân hàng Nhà nước coi biện pháp bảo đảm tiền vay mà Ngân hàng Nhà nước cấp cho ngân hàng thương mại13 Ngân hàng Nhà nước không chấp nhận bảo đảm khoản vay biện pháp chấp giấy tờ có giá Bởi vậy, e ngại ghi nhận thực tiễn loại bảo đảm nghĩa vụ điều đáng ngạc nhiên Thay lời kết Vấn đề định dạng tài sản bảo đảm đặc biệt quan trọng trường hợp tài sản chấp Lý thời gian chấp, tài sản thường để lại cho người chấp sử dụng Vấn đề trở nên phức tạp trường hợp tài sản chấp tài sản vơ hình, việc định dạng thẩm định giá trị tài sản loại đòi hỏi sử dụng cơng cụ đặc thù Trên nguyên tắc, tất tài sản tự lưu thơng phải dùng làm vật bảo đảm thực nghĩa vụ Mặt khác, phải làm để chủ nợ có bảo đảm có điều kiện tốt kiểm sốt hữu biến động giá trị tài sản bảo đảm để có an tâm, có điều kiện chuẩn bị phương án phòng ngừa ứng phó rủi ro trường hợp cần thiết Yêu cầu đặc biệt bách trường hợp tài sản chấp, bên chủ nợ nhận bảo đảm không nắm giữ tài sản thời gian chấp 11 http://khoahocphattrien20160922103211500p1c785.vn/chinh-sach/the-chap-quyen-so-huu-tri-tue-can-dieu-kien-chinmuoi/.htm (truy cập ngày 25/9/2018); http://210.245.26.173:6788/tapchi/Uploads/Tran_20Thi_20Thu_20Huong_2 0T7.2016.pdf (truy cập ngày 25/9/2018) http://lsvn.vn/phap-luat-cuoc-song/kinh-te/xu-ly-tai-san-the-chap-la-quyenso-huu-tri-tue-trong-vay-von-ngan-hang-22749.html; http://thoibaonganhang.vn/dao-tao-ve-cho-vay-the-chap-la-taisan-tri-tue-33859.html 12 Theo Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 Điều khoản 1, Giấy tờ có giá bao gồm cổ phiếu, trái phiếu, hối phiếu, kỳ phiếu, tín phiếu, chứng tiền gửi, séc, chứng quỹ, giấy tờ có giá khác theo quy định pháp luật, trị giá thành tiền phép giao dịch 13 https://www.sbv.gov.vn/webcenter/portal/vi/menu/trangchu/ttsk/ttsk_chitiet?leftWidth=20%25&showFooter=false&showHeader=false&dDocName=CNTHWEBAP01162394690&rightWidth=0%25¢erWidth=80%25&_afrLoop=2050162317485406#%40%3F_afrLoop%3D2050162317485406%26centerWidth%3D80%2525%26dDocNa me%3DCNTHWEBAP01162394690%26leftWidth%3D20%2525%26rightWidth%3D0%2525%26showFooter%3Dfalse%26showHeader%3Dfalse%26_adf.ctrl-state%3Dlfvf3o7c2_9 (truy cập ngày 01/10/2018) Cơ sở pháp lý việc cho vay Ngân hàng Nhà nước tổ chức tín dụng, bảo đảm cầm cố giấy tờ có giá Thơng tư số 11/2011/TT-NH ngày 18/8/2011 Ngân hàng Nhà nước Số 2+3(378+379) T1/2019 43 NHÂ NÛÚÁC VÂ PHẤP LÅT Theo kinh nghiệm nước14, để thoả mãn yêu cầu chủ nợ nhận bảo đảm, chọn hai cách: xây dựng hoàn thiện hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm xây dựng hoàn thiện hệ thống bảo hiểm giao dịch Yêu cầu đặt xây dựng hệ thống đăng ký phải làm để sổ đăng ký hình dung tranh hồn chỉnh mơ tả tình trạng pháp lý tài sản, đặc biệt tình hình chịu tác động vật quyền ảnh hưởng đến giá trị kinh tế tài sản Nói rõ hơn, phải thừa nhận việc đăng ký có hiệu lực pháp lý định người thứ ba - hiệu lực đối kháng mạnh nữa, hiệu lực xác lập quyền Kinh nghiệm cho thấy, việc đăng ký thực cách có hiệu để phục vụ cho việc quản lý, theo dõi bất động sản Đối với động sản, việc đăng ký thực số trường hợp mà tài sản ổn định hình dáng chất lượng điều kiện sử dụng bình thường Ví dụ, đăng ký tàu biển, máy bay, đăng ký quyền sở hữu công nghiệp,… Các tài sản đặc biệt tài khoản ngân hàng, tài khoản chứng khốn đăng ký ngân hàng cơng ty chứng khốn nơi mở tài khoản: luật quy định trách nhiệm tổ chức quản lý tài khoản việc cung cấp thơng tin tình trạng pháp lý tài khoản theo yêu cầu người có quan tâm theo mô thức trách nhiệm công bố thông tin tài sản quan đăng ký tài sản Trong khơng trường hợp, riêng việc đăng ký khơng đủ để giúp chủ nợ có bảo đảm có hình ảnh vật lý pháp lý tài sản Chẳng hạn, đăng ký việc chấp hàng hố ln chuyển việc làm khơng hiệu phương diện kiểm soát luân chuyển hàng hoá giá trị tài sản bảo đảm15 Thậm chí, đề cập trên, việc thừa nhận tính chất vật quyền cho quyền chủ nợ nhận chấp hàng hoá luân chuyển khơng giúp cho chủ nợ việc kiểm sốt biến động hình thức biểu cập nhật tình trạng pháp lý tài sản Đối với loại tài sản này, cách tốt tạo điều kiện để người nhận chấp trực dõi, giám sát trình chu chuyển hàng hố, từ hàng trở thành tiền, lại từ tiền trở thành hàng hóa Trong điều kiện việc lập sổ sách kế toán theo dõi vào hàng hoá doanh nghiệp xã hội ngày tin học hoá cách phổ biến, việc kiểm sốt hàng hố ln chuyển dựa vào cơng nghệ thơng tin hồn hồn khả thi Triển khai hệ thống bảo hiểm giao 16 dịch : Có nơi, nhiều lý do, hệ thống đăng ký không tổ chức tốt sử dụng cách có hiệu phương tiện cơng bố cơng khai tình trạng pháp lý tài sản Ở góc nhìn Việt Nam, mơ hình bảo hiểm giao dịch khai thác công cụ hỗ trợ cho giao dịch bảo đảm trường hợp khơng thể kiểm sốt, quản lý tài sản chấp biện pháp đăng ký khơng thể có cách khác để theo dõi di chuyển tài sản■ 14 Tham khảo luật Pháp: Ph Malaurie L Aynès, Droit civil – Les biens La publicitéfoncière, Cujas, Paris, 1998, tr 382 kế tiếp; luật Mỹ: D.A Thomas, Title and Marketable Title, in Thompson on Real Property, Second Thomas Edition, LexisNexis, New York, 2002 15 Trong luật Pháp, đăng ký chấp hàng hoá luân chuyển thực Phòng lục Tồ án Thương mại nơi đặt trụ sở kinh doanh: xem, Ph Simler Ph Delebecque, Droit civil - Le suretés, la publicité foncière, Dalloz, 2009, tr 326 Tuy nhiên, việc đăng ký có tác dụng thừa nhận quyền ưu tiên chủ nợ trường hợp tài sản xử lý, không giúp cho chủ nợ việc theo dõi tình hình biến động tài sản 16 Tham khảo D.A Thomas, Title and Marketable Title, in Thompson on Real Property, Second Thomas Edition, LexisNexis, New York, 2002 44 Số 2+3(378+379) T1/2019 ... xác định tài sản chấp 2.1 Nguyên tắc chung Nguyên tắc xác định tài sản bảo đảm nói chung nói riêng, xác định tài sản chấp, thiết lập theo Điều 295 BLDS Điều 295 Tài sản bảo đảm Tài sản bảo đảm... khối tài sản doanh nghiệp;… 2.2 Tài sản có tài sản hình thành tương lai Khái niệm tài sản có tài sản hình thành tương lai quy định thức Điều 108 BLDS Tài sản có Theo điểm a khoản Điều 108, tài sản. .. tiền bán thu tài sản chấp thay thế; tài sản trao đổi, tài sản trao đổi tài sản chấp thay thế; … BLDS không quy định việc đăng ký chấp hàng hố ln chuyển Bên nhận chấp, muốn, đăng ký việc chấp quan