Dự án khu du lịch Cicilia Garden tại TPHCM

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự – Hạnh phúc -    THUYẾT MINH DỰ ÁN CICILIA GARDEN Chủ đầu tư: Hộ cá thể Lê Thị Thảo Địa điểm: Phường Long Phước, Quận 9, TP HCM - Tháng 05/2019 - CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự – Hạnh phúc -    THUYẾT MINH DỰ ÁN CICILIA GARDEN CHỦ ĐẦU TƯ HỘ CÁ THỂ LÊ THỊ THẢO ĐƠN VỊ TƯ VẤN CÔNG TY CP TƯ VẤN ĐẦU TƯ DỰ ÁN VIỆT Giám Đốc NGUYỄN BÌNH MINH Dự án Cicilia Garden MỤC LỤC CHƯƠNG I MỞ ĐẦU I Giới thiệu chủ đầu tư II Mô tả sơ thông tin dự án III Sự cần thiết xây dựng dự án .6 IV Các pháp lý V Mục tiêu dự án .8 V.1 Mục tiêu chung .8 V.2 Mục tiêu cụ thể .8 CHƯƠNG II ĐỊA ĐIỂM VÀ QUY MÔ THỰC HIỆN DỰ ÁN 10 I Hiện trạng tự nhiên, kinh tế - xã hội vùng thực dự án 10 I.1 Điều kiện địa lý, địa chất .10 I.2 Điều kiện kinh tế - xã hội vùng dự án 15 II Quy mô sản xuất dự án 17 II.1 Đánh giá xu hướng thị trường 17 II.2 Quy mô dự án 21 III Địa điểm hình thức đầu tư xây dựng dự án .22 III.1 Địa điểm xây dựng 22 III.2 Hình thức đầu tư 23 IV Nhu cầu sử dụng đất phân tích yếu tố đầu vào dự án .23 IV.1 Nhu cầu sử dụng đất dự án 23 IV.2 Phân tích đánh giá yếu tố đầu vào đáp ứng nhu cầu dự án 23 CHƯƠNG III PHÂN TÍCH QUI MƠ, DIỆN TÍCH XÂY DỰNG CƠNG TRÌNH, PHƯƠNG ÁN PHÂN KHU 24 I Phân tích qui mơ cơng trình 24 II Phân Khu 24 II.1 Hạ tầng kỹ thuật xây dựng 24 II.2 Các hạng mục dự án 25 CHƯƠNG IV CÁC PHƯƠNG ÁN THỰC HIỆN DỰ ÁN .29 Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt Dự án Cicilia Garden I Phương án giải phóng mặt bằng, tái định cư hỗ trợ xây dựng sở hạ tầng 29 II Các phương án xây dựng cơng trình 29 III Phương án tổ chức thực 29 IV Phân đoạn thực tiến độ thực hiện, hình thức quản lý dự án 30 CHƯƠNG V ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MƠI TRƯỜNG – GIẢI PHÁP PHỊNG CHỐNG CHÁY NỔ 31 I Đánh giá tác động môi trường .31 Giới thiệu chung: 31 I.2 Các quy định hướng dẫn môi trường 31 I.3 Các tiêu chuẩn môi trường áp dụng cho dự án 32 I.4 Hiện trạng môi trường địa điểm xây dựng 32 II Tác động dự án tới môi trường 32 II.1 Nguồn gây ô nhiễm 32 II.2 Mức độ ảnh hưởng tới môi trường .34 II.3 Giải pháp khắc phục ảnh hưởng tiêu cực dự án tới môi trường .35 II.4.Kết luận: 37 CHƯƠNG VI TỔNG VỐN ĐẦU TƯ – NGUỒN VỐN THỰC HIỆN VÀ HIỆU QUẢ CỦA DỰ ÁN 38 I Tổng vốn đầu tư nguồn vốn dự án 38 II Hiệu mặt kinh tế xã hội dự án .42 II.1 Nguồn vốn dự kiến đầu tư dự án 42 II.2 Chi phí sử dụng vốn 42 III.3 Các thơng số tài dự án 43 KẾT LUẬN 45 I Kết luận 45 II Đề xuất kiến nghị 45 PHỤ LỤC: CÁC BẢNG TÍNH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN 46 Phụ lục Tổng mức, cấu nguồn vốn dự án thực dự án 46 Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt Dự án Cicilia Garden Phụ lục Bảng tính khấu hao hàng năm dự án 46 Phụ lục Bảng tính doanh thu dòng tiền hàng năm dự án .46 Phụ lục Bảng Phân tích khả hoàn vốn giản đơn dự án 46 Phụ lục Bảng Phân tích khả hồn vốn có chiết khấu dự án 46 Phụ lục Bảng Tính tốn phân tích giá (NPV) dự án 46 Phụ lục Bảng Phân tích theo tỷ suất hồn vốn nội (IRR) dự án 46 Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt Dự án Cicilia Garden CHƯƠNG I MỞ ĐẦU I Giới thiệu chủ đầu tư  Hộ cá thể :  Giấy CMND số : Cấp ngày :  Nguyên quán :  Địa thường trú:  Điện thoại : Email : II Mô tả sơ thông tin dự án Tên dự án: Địa điểm xây dựng: Quận 9, TP HCM Hình thức quản lý: Chủ đầu tư trực tiếp quản lý điều hành khai thác dự án Tổng mức đầu tư : 14.515.789.000 đồng (Mười bốn tỷ năm trăm mười lăm triệu bảy trăm tám mươi chín nghìn đồng) Trong đó: + Vốn tự có (tự huy động) (100%) : 14.515.789.000 đồng + Vốn vay tín dụng (0%) : đồng III Sự cần thiết xây dựng dự án Trong 20 năm qua, số lượng khách du lịch quốc tế nội địa đến Thành phố Hồ Chí Minh đạt mức tăng trưởng mạnh mẽ Cụ thể, năm 1993, khách quốc tế đến Thành phố Hồ Chí Minh 519.000 lượt, đến năm 2017 đạt gần 6,4 triệu lượt Trong tháng đầu năm 2018, lượng khách quốc tế đạt 3,8 triệu lượt, dự báo đến hết năm 2018, lượng khách quốc tế đạt khoảng 7,5 triệu lượt Như vậy, 25 năm, lượng khách quốc tế tăng 14 lần, chiếm khoảng 50% lượng khách quốc tế đến nước Không dừng lại số “biết nói”, du lịch thành phố ngày khẳng định hấp dẫn sôi động liên tục tổ chức chuỗi kiện du lịch theo tháng như: Ngày hội Du lịch thành phố, Liên hoan Ẩm thực đất phương Nam, Lễ hội thời trang… Qua đó, đưa vị trí ngành Du lịch Thành phố Hồ Chí Minh tiếp tục khẳng định đồ du lịch khu vực giới như: Top 20 thành Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt Dự án Cicilia Garden phố có mức tăng trưởng du lịch cao giới (theo Mastercard công bố năm 2016), Top 10 điểm đến châu Á tuyệt vời (theo Lonely Planet công bố năm 2018)… Trên tinh thần đó, chúng tơi tiến hành nghiên cứu lập dự án “Cicilia Garden” quận 9, Tp HCM nhằm góp phần phát triển ngành du lịch góp phần phát triển kinh tế địa phương IV Các pháp lý IV.1 Căn pháp lý lập dự án Căn Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18/06/2014 Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam; Nghị 26-NQ/TW ngày 05/8/2008 Ban Chấp hành Trung ương khóa X nông nghiệp, nông dân, nông thôn; Nghị định số 210/2013/NĐ-CP ngày 19/12/2013: Khuyến khích doanh nghiệp đầu tư vào nơng nghiệp nông thôn Quyết định số 68/2013/QĐ-TTg ngày 14/11/2013 sách hỗ trợ giảm tổn thất nơng nghiệp Nghị định số 55/2015/NĐ-CP ngày 9/6/2015 Chính sách tín dụng phục vụ phát triển nông nghiệp, nông thôn Nghị định số 32/2015/NĐ-CP ngày 25/3/2015 Chính phủ quản lý chi phí đầu tư xây dựng; Nghị định số 46/2015/NĐ-CP ngày 12/5/2015 Chính phủ quản lý chất lượng bảo trì cơng trình xây dựng; Nghị định số 59/2015/NĐ-CP ngày 18/6/2015 Chính phủ quản lý dự án đầu tư xây dựng; Quyết định số 79/QĐ-BXD ngày 18/02/2017 Bộ Xây dựng việc công bố định mức chi phí quản lý dự án tư vấn đầu tư xây dựng; Nghị định số 19/2015/NĐ-CP ngày 14/2/2015 Chính phủ V/v Quy định chi tiết thi hành số điều Luật Bảo vệ môi trường Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt Dự án Cicilia Garden V Mục tiêu dự án V.1 Mục tiêu chung - Khai thác tiềm năng, mạnh du lịch địa phương mối tương quan với vùng, nước trường quốc tế Qua đó, xác định mơ hình đặc trưng, có tính hấp dẫn cao để góp phần thúc đẩy du lịch Tp HCM phát triển - Phát triển du lịch Tp.HCM vừa truyền thống vừa phát huy giá trị văn hoá dân gian dân tộc góp phần đa dạng sản phẩm du lịch xung quanh hệ thống tài nguyên du lịch V.2 Mục tiêu cụ thể - Khu du lịch dự kiến thu hút hàng ngàn khách du lịch năm dự án vào hoạt động ổn định - Dự án “Cicilia garden” Quận đầu tư phát triển hạng mục như: Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt Dự án Cicilia Garden  Khu Bungalow  Khu nhà hàng  Khu cà phê - Đóng góp cho ngân sách nhà nước thông qua thuế giải công ăn việc làm cho người lao động, nâng cao thu nhập người lao động - Góp phần vào phát triển kinh tế đất nước nói chung Tp.HCM nói riêng Đơn vị tư vấn: Cơng ty CP Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt Dự án Cicilia Garden CHƯƠNG II ĐỊA ĐIỂM VÀ QUY MÔ THỰC HIỆN DỰ ÁN I Hiện trạng tự nhiên, kinh tế - xã hội vùng thực dự án I.1 Điều kiện địa lý, địa chất Vị trí địa lý Vị trí địa lý: Thành phố Hồ Chí Minh có toạ độ 10°10' – 10°38' Bắc 106°22' – 106°54' Đơng, phía Bắc giáp tỉnh Bình Dương, Tây Bắc giáp tỉnh Tây Ninh, Đông Đông Bắc giáp tỉnh Đồng Nai, Đông Nam giáp tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, Tây Tây Nam giáp tỉnh Long An Tiền Giang Nằm miền Nam Việt Nam, Thành phố Hồ Chí Đơn vị tư vấn: Cơng ty CP Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt 10 Dự án Cicilia Garden I.3 Các tiêu chuẩn môi trường áp dụng cho dự án Để tiến hành thiết kế thi cơng Dự án đòi hỏi phải đảm bảo theo tiêu chuẩn môi trường liệt kê sau - Các tiêu chuẩn liên quan đến chất lượng khơng khí : QCVN 05:2009/BTNMT, Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia chất lượng khơng khí xung quanh, tiêu chuẩn vệ sinh lao động theo QĐ 3733/2002/QĐ-BYT 10/10/2002 Bộ trưởng Y Tế, QCVN 19:2009/BTNMT Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia khí thải cơng nghiệp bụi chất vô - Các tiêu chuẩn liên quan đến chất lượng nước: QCVN 14:2008/BTNMT Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia nước thải sinh hoạt - Các tiêu chuẩn liên quan đến tiếng ồn: QCVN 26:2010/BTNMT Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia tiếng ồn I.4 Hiện trạng môi trường địa điểm xây dựng Điều kiện tự nhiên Địa hình tương đối phẳng, đất có kết cấu địa chất phù hợp với việc xây dựng xây dựng khu nghỉ dưỡng Khu đất có đặc điểm sau: - Địa hình: Địa hình phẳng, có vị trí thuận lợi giao thơng II Tác động dự án tới môi trường Việc thực thi dự án ảnh hưởng định đến môi truờng xung quanh khu vực lân cận, tác động trực tiếp đến trình sinh hoạt hộ dân sinh sống xung quanh Chúng ta dự báo nguồn tác động đến mơi trường có khả xảy giai đoạn khác nhau: - Giai đoạn thi công xây dựng - Giai đoạn vận hành - Giai đoạn ngưng hoạt động II.1 Nguồn gây ô nhiễm Chất thải rắn - Rác thải trình thi cơng xây dựng: loại bao bì đựng nguyên vật liệu giấy lượng nhỏ loại bao nilon,đất đá hoạt động đào đất xây dựng cơng trình phụ trợ khác Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt 32 Dự án Cicilia Garden - Sự rơi vãi vật liệu đá, cát, trình vận chuyển thiết bị chuyên dụng đến nơi xây dựng - Vật liệu dư thừa phế liệu thải - Chất thải sinh hoạt lực lượng nhân công lao động tham gia thi công Chất thải khí: Chất thải khí nguồn gây nhiễm cho bầu khí quyển, khí thải phát từ hoạt động trình thi công từ giai đoạn chuẩn bị nguyên vật liệu tháo dỡ hạng mục cơng trình giai đoạn ngừng hoạt động Chủ yếu khí thải phát sinh hoạt động động máy móc thi cơng giới, phương tiện vận chuyển vật tư dụng cụ, thiết bị phục vụ cho thi công Chất thải lỏng: Chất thải lỏng có ảnh hưởng trực tiếp đến vệ sinh môi trường khu vực xây dựng khu biệt thự gây ảnh hưởng đến môi trường lân cận Chất thải lỏng dự án gồm có nước thải từ trình xây dựng, nước thải sinh hoạt công nhân nước mưa - Dự án sử dụng nước trình phối trộn nguyên vật liệu lượng nhỏ dùng cho việc tưới tường, tưới đất để giữ ẩm hạn chế bụi phát tán vào môi trường xung quanh Lượng nước thải từ trình xây dựng gồm loại chất trơ đất cát, không mang hàm lượng hữu cơ, chất nhiễm thấm vào lòng đất - Nước thải sinh hoạt của công nhân giai đoạn thi cơng ít, chủ yếu nước tắm rửa đơn phần nhỏ hoạt động vệ sinh khác trình xây dựng hầu hết tất công nhân xây dựng không lại, có hai người lại bảo quản vật tư -Nước mưa chảy tràn trôi chất ô nhiễm bề mặt từ khu vực xây dựng xuống kênh rạch cận kề Tuy nhiên, dự án có hệ thống nước ngầm thu nước kiểm soát nguồn thải xử lý nước bị nhiễm trước thải ngồi Tiếng ồn -Gây ảnh hưởng trực tiếp lên hệ thần kinh làm giảm khả tập trung giảm suất lao động Tiếng ồn sinh theo đường sau phải kiểm soát trì khoảng 80 – 85dBA theo tiêu chuẩn quy định, tiếng ồn phát sinh từ nguồn + Động cơ, máy móc thi cơng, thiết bị phục vụ xây dựng, lắp đặt Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt 33 Dự án Cicilia Garden + Trong q trình lao động gò, hàn chi tiết kim loại, khung kèo sắt … trình đóng, tháo cơppha, giàn giáo, vận chuyển vật liệu… + Từ động máy nén khí, bơm, máy phát điện … Bụi khói - Khi hàm lượng bụi khói vượt ngưỡng cho phép gây bệnh đường hô hấp làm giảm khả lao động cơng nhân Bụi khói sinh từ lý sau: - Từ hoạt động chuyên chở vật liệu, tập kết đổ vật liệu đến nơi xây dựng - Từ đống tập kết vật liệu - Từ hoạt động đào bới san lấp - Từ q trình thi cơng: q trình phối trộn ngun vật liệu, q trình đóng tháo cơppha… II.2 Mức độ ảnh hưởng tới môi trường Ảnh hưởng đến chất lượng khơng khí: Chất lượng khơng khí khu vực xây dựng chịu nhiều biến đổi hoạt động thực thi Dự án Tuy nhiên, hai giai đoạn thi công xây dựng tháo dỡ cơng trình ngưng hoạt động, khói bụi khí thải tác nhân nhiễm đáng ý Khí thải sinh từ động máy móc chủ yếu khí NOx, CO, CO2, SO2 Lượng khí thải phát sinh hoạt động riêng rẽ loại máy móc đạt tiêu chuẩn kỹ thuật khơng đáng kể, điều kiện mơi trường làm việc thơng thống ngồi trời mức độ ảnh hưởng trực tiếp đến người không đáng kể nhiên hàm lượng cao tác nhân gây nhiễm cho mơi trường người như: khí SO2 hoà tan nước nên dễ phản ứng với quan hô hấp người động vật Ảnh hưởng đến chất lượng nước mặt: Hoạt động xây dựng công trình có nhiều khả gây ảnh hưởng đến chất lượng nước mặt Do phải tiếp nhận lượng nước thải từ q trình thi cơng có chứa chất nhiễm bẩn cao gồm hoá chất vết dầu mỡ rơi vãi từ động máy móc q trình thi cơng vận hành, nước thải sinh hoặt công nhân lán trại gây tượng ô nhiễm, bồi lắng cho nguồn nước mặt Ảnh hưởng đến giao thông Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt 34 Dự án Cicilia Garden Hoạt động loại phương tiện vận tải phục vụ công tác thi công xây dựng lắp đặt làm gia tăng mật độ lưu thông tuyến đường vào khu vực, mang theo bụi bẩn đất, cát từ công trường vào gây ảnh hưởng xấu đến chất lượng đường xá, làm xuống cấp nhanh chóng tuyến đường Ảnh hưởng đến sức khỏe cộng đồng - Khơng khí bị nhiễm ảnh hưởng trực tiếp đến sức khoẻ lực lượng nhân công làm việc công trường cho cộng đồng dân cư Gây bệnh quan hô hấp, dị ứng, viêm mắt - Tiếng ồn phát sinh chủ yếu qúa trình thi cơng xây dựng tháo dỡ cơng trình ngừng hoạt động Ô nhiễm tiếng ồn tác động trực tiếp lên lực lượng lao động cơng trình cư dân sinh sống gần khu vực thực thi dự án Tiếng ồn gây căng thẳng, ức chế, làm giảm suất lao động, gây xáo trộn sống thường ngày người dân Mặt khác độ ồn vượt giới hạn cho phép kéo dài ảnh hưởng đến quan thính giác II.3 Giải pháp khắc phục ảnh hưởng tiêu cực dự án tới môi trường Giảm thiểu lượng chất thải - Trong trình thực thi dự án chất thải phát sinh điều không tránh khỏi Tuy nhiên biện pháp kỹ thuật công nghệ phù hợp kết hợp với biện pháp quản lý chặt chẽ phận giảm thiểu số lượng lớn chất thải phát sinh Các biện pháp để giảm thiểu chất thải phát sinh: - Dự tốn xác khối lượng ngun vật liệu phục vụ cho thi công, giảm thiểu lượng dư thừa tồn đọng sau xây dựng cơng trình - Lựa chọn địa điểm tập kết nguyên vật liệu phù hợp nằm cuối hướng gió đất cao để tránh tình trạng hư hỏng thất chưa sử dụng đến - Đề xuất biện pháp giảm thiểu khói bụi nước thải phát sinh q trình thi cơng Thu gom xử lý chất thải: Việc thu gom xử lý chất thải trước thải ngồi mơi trường điều bắt buộc khu vực xây dựng cơng trình Trong dự án việc thu gom xử lý chất thải phải thực từ xây dựng đến bàn giao nhà trình tháo dỡ ngưng hoạt động để tránh gây ảnh hưởng đến hoạt động trạm môi trường khu vực xung quanh Việc thu gom xử lý phải phân loại theo loại chất thải sau: Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt 35 Dự án Cicilia Garden Chất thải rắn: Đây loại chất thải phát sinh nhiều qúa trình thi công bao gồm đất, đá, giấy, khăn vải, loại chất thải khó phân huỷ đòi hỏi phải thu gom, phân loại để có phương pháp xử lý thích hợp Những ngun vật liệu dư thừa tái sử dụng phải phân loại để nơi quy định thuận tiện cho việc tái sử dụng bán phế liệu Những loại rác thải khó phân huỷ độc hại phải thu gom đặt cách xa công trường thi công, cho tác động đến người môi trường nhỏ để vận chuyển đến nơi xử lý theo quy định Các phương tiện vận chuyển đất đá san lấp bắt buộc dùng phủ che chắn, giảm đến mức tối đa rơi vãi đường gây ảnh hưởng cho người lưu thông đảm bảo cảnh quan môi trường đẹp Chất thải khí: Sinh trực tiếp q trình thi cơng từ máy móc thi công giới, phương tiện vận chuyển cần phải có biện pháp để làm giảm lượng chất thải khí ngồi mơi trường, biện pháp dùng là: - Đối với phương tiện vận chuyển, máy móc thi cơng động khác cần thiết nên sử dụng loại nhiên liệu có khả cháy hồn tồn, khí thải có hàm lượng chất gây ô nhiễm thấp Sử dụng máy móc động đạt tiêu chuẩn kiểm định chứng nhận không gây hại môi trường - Thường xuyên kiểm tra hạng mục cơng trình nhằm ngăn ngừa, khắc phục kịp thời cố xảy Chất thải lỏng Chất thải lỏng sinh trình xây dựng thu gom vào hệ thống nước hữu bố trí quanh khu vực nhà xưởng Nước thải có chứa chất nhiễm thu gom chuyển giao cho đơn vị có chức xử lý nước khơng bị nhiễm theo hệ thống thoát nước bề mặt thải trực tiếp Tiếng ồn: Trang bị đầy đủ thiết bị bảo vệ cho công nhân trình thi cơng, xếp cơng việc cách hợp lý khoa học để mức độ ảnh hưởng đến công nhân làm việc khu vực xây dựng khu vực lân cận nhỏ Kiểm tra bảo dưỡng định kỳ máy móc thiết bị Thơng thường chu kỳ bảo dưỡng thiết bị 4-6 tháng/lần, thiết bị cũ tháng/lần Bố trí cách ly nguồn gây ồn với xung quanh nhằm làm giảm tác động lan truyền sóng âm Để biện pháp phân lập đạt hiệu cao cần cách lý bố trí thêm tường ngăn phận.Trồng xanh để tạo bóng mát, hạn chế lan truyền ồn môi trường Hạn chế hoạt động vào ban đêm Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt 36 Dự án Cicilia Garden Bụi khói: Trong q trình thi cơng xây dựng bụi khói nhân tố gây ảnh hưởng nhiều đến công nhân lao động trực tiếp ảnh hưởng đến sức khoẻ người công nhân gây bệnh đường hô hấp, mắt làm giảm khả lao động Để khắc phục nhiễm cần thực biện pháp sau: - Sử dụng nguyên vật liệu gây hại, thiết bị chuyên chở nguyên vật liệu phải che chắn cẩn thẩn tránh rơi vãi - Thưởng xuyên rửa xe để tránh phát sinh bụi, đất cát khu đô thị di chuyển - Sử dụng thiết bị bảo hộ cho công nhân làm việc tình trạng khói bụi nhiễm mặt nạ phòng độc, kính bảo vệ mắt II.4.Kết luận: Dựa đánh giá tác động môi trường phần thấy q trình thực thi dự án gây tác động đến mơi trường quanh khu vực dự án khu vực lân cận mức độ thấp không tác động nhiều đến môi trường, có tác động nhỏ khoảng thời gian ngắn khơng có tác động lâu dài Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt 37 Dự án Cicilia Garden CHƯƠNG VI TỔNG VỐN ĐẦU TƯ – NGUỒN VỐN THỰC HIỆN VÀ HIỆU QUẢ CỦA DỰ ÁN I Tổng vốn đầu tư nguồn vốn dự án Bảng tổng mức đầu tư dự án STT I A E II Nội dung Số lượng ĐVT Diện tích (m2) Xây dựng Khu du lịch nghỉ dưỡng Nhà hàng Khu cà phê Khu nghỉ dưỡng Khu nghỉ dưỡng Khu nghỉ dưỡng Trạm điện Giao thông, sân bãi Cây xanh mặt nước Khu kỹ thuật Hệ thống phụ trợ Hệ thống cấp nước tổng thể Hệ thống cấp điện tổng thể Hệ thống thoát nước tổng thể Hệ thống xử lý nước thải Thiết bị Khu nghỉ dưỡng Nhà hàng 7.026,81 2 tầng tầng 968,827 207,00 tầng 397,00 tầng 341,00 tầng 78,54 m2 7,17 m2 1.769,18 m2 3.118,09 m2 140,00 Đơn giá Thành tiền 11.942.42 10.742.42 HT HT HT HT 1.350.000 15 bộ Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt 38 Dự án Cicilia Garden STT Nội dung Khu cà phê Chi phí quản lý dự án Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng Chi phí lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi Chi phí lập báo cáo nghiên cứu khả thi Chi phí lập HSMT, HSDT tư vấn Chi phí giám sát thi cơng xây dựng Chi phí giám sát lắp đặt thiết bị IV V Số lượng ĐVT 3,344 Diện tích (m2) Đơn giá (GXDtt+GTBtt) * ĐMTL%*1,1 Thành tiền 444.499 778.870 0,757 (GXDtt+GTBtt) * ĐMTL%*1,1 100.624 1,261 (GXDtt+GTBtt) * ĐMTL%*1,1 167.617 80.000 3,476 1,147 GXDtt * ĐMTL%*1,1 GTBtt * ĐMTL%*1,1 Tổng cộng Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt 415.144 15.485 14.515.78 39 Dự án Cicilia Garden Bảng cấu nguồn vốn dự án NGUỒN Tiến độ thực VỐN STT Nội dung Tự có - tự 2019 2020 huy động I Xây dựng 11.942.420 1.718.657 10.223.764 A Khu du lịch nghỉ dưỡng Nhà hàng 4.650.370 4.650.370 Khu cà phê 993.600 993.600 Khu nghỉ dưỡng 2.223.200 2.223.200 Khu nghỉ dưỡng 1.909.600 1.909.600 Khu nghỉ dưỡng 439.824 439.824 Trạm điện 7.170 7.170 Giao thông, sân bãi 442.295 442.295 Cây xanh mặt nước 62.362 62.362 Khu kỹ thuật 14.000 14.000 E Hệ thống phụ trợ Hệ thống cấp nước tổng thể 200.000 200.000 Hệ thống cấp điện tổng thể 200.000 200.000 Hệ thống thoát nước tổng 300.000 300.000 thể Hệ thống xử lý nước thải 500.000 500.000 II Thiết bị 1.350.000 - 1.350.000 Khu nghỉ dưỡng 750.000 750.000 Nhà hàng 300.000 300.000 Khu cà phê 300.000 300.000 IV Chi phí quản lý dự án 444.499 444.499 Chi phí tư vấn đầu tư xây V 778.870 407.985 370.884 dựng Chi phí lập báo cáo nghiên 100.624 100.624 cứu tiền khả thi Chi phí lập báo cáo nghiên 167.617 167.617 cứu khả thi Chi phí lập HSMT, HSDT 80.000 80.000 tư vấn Chi phí giám sát thi cơng 415.144 59.744 355.400 xây dựng Chi phí giám sát lắp đặt 15.485 15.485 thiết bị Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt 40 Dự án Cicilia Garden STT Nội dung Tổng cộng Tỷ lệ (%) NGUỒN VỐN Tự có - tự huy động 14.515.789 100,00% Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt Tiến độ thực 2019 2020 2.571.141 11.944.648 17,71% 82,29% 41 Dự án Cicilia Garden II Hiệu mặt kinh tế xã hội dự án II.1 Nguồn vốn dự kiến đầu tư dự án Tổng mức đầu tư : 14.515.789.000 đồng (Mười bốn tỷ năm trăm mười lăm triệu bảy trăm tám mươi chín nghìn đồng) Trong đó: + Vốn tự có (tự huy động) (100%) : 14.515.789.000 đồng + Vốn vay tín dụng (0%) : đồng Dự kiến nguồn doanh thu dự án, chủ yếu thu từ nguồn sau:  Doanh thu cho thuê nhà nghỉ dưỡng  Thu từ nhà hàng  Doanh thu từ khu cà phê Các nguồn thu khác thể rõ bảng tổng hợp doanh thu dự án Dự kiến đầu vào dự án Chi phí đầu vào dự án Chi phí quảng cáo sản phẩm Chi phí khấu hao TSCD Chi phí lãi vay Chi phí bảo trì thiết bị Chi phí điện nước Chi phí lương Chi phí nguyên vật liệu cho nhà hàng Chế độ thuế Thuế TNDN % 3% "" "" 4% 1% "" 50% Khoản mục Doanh thu Bảng tính Bảng tính Tổng mức đầu tư thiết bị Doanh thu Bảng tính Doanh thu % 22 II.2 Chi phí sử dụng vốn Lãi vay, hình thức trả nợ gốc Lãi suất vay ngân hàng cố định Chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu (tạm tính) Chi phí sử dụng vốn bình quân WACC Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt 11% 6% 6% /năm /năm /năm 42 Dự án Cicilia Garden Chi phí sử dụng vốn bình qn tính sở tỷ trọng vốn vay 0% ; tỷ trọng vốn chủ sở hữu 100%; lãi suất vay dài hạn 11%/năm; lãi suất tiền gửi trung bình tạm tính 6%/năm III.3 Các thơng số tài dự án 3.1 Khả hoàn vốn thời gian hoàn vốn giản đơn "Khả hoàn vốn giản đơn: Dự án sử dụng nguồn thu nhập sau thuế khấu hao dự án để hoàn trả vốn vay KN hoàn vốn = (LN sau thuế + khấu hao)/Vốn đầu tư Theo phân tích khả hồn vốn giản đơn dự án (phần phụ lục) số hồn vốn dự án 4,24 lần, chứng tỏ đồng vốn bỏ đảm bảo 4,24 đồng thu nhập Dự án có đủ khả tạo vốn cao để thực việc hoàn vốn Thời gian hoàn vốn giản đơn (T): Theo (Bảng phụ lục tính tốn) ta nhận thấy đến năm thứ thu hồi vốn có dư, cần xác định số tháng năm thứ để xác định thời gian hồn vốn xác Số tháng = Số vốn đầu tư phải thu hồi/thu nhập bình qn năm có dư Như thời gian hoàn vốn dự án năm 11 tháng kể từ ngày hoạt động 3.3 Khả hoàn vốn thời gian hồn vốn có chiết khấu t n PIp   CFt ( P / F , i%, t ) t 1 P Khả hoàn vốn thời điểm hồn vốn phân tích cụ thể bảng phụ lục tính tốn dự án Như PIp = 2,47 cho ta thấy, đồng vốn bỏ đầu tư đảm bảo 2,47 đồng thu nhập quy giá, chứng tỏ dự án có đủ khả tạo vốn để hồn trả vốn Thời gian hồn vốn có chiết khấu (Tp) (hệ số chiết khấu 6%) t Tp O   P   CFt ( P / F , i %, Tp ) t 1 Theo bảng phân tích cho thấy đến năm thứ hoàn vốn có dư Do ta cần xác định số tháng cần thiết năm thứ Kết tính tốn: Tp = năm 11 tháng tính từ ngày hoạt động Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt 43 Dự án Cicilia Garden 3.4 Phân tích theo phương pháp giá (NPV) t n NPV   P   CFt ( P / F , i %, t ) t 1 Trong đó: + P: Giá trị đầu tư dự án thời điểm đầu năm sản xuất + CFt : Thu nhập dự án = lợi nhuận sau thuế + khấu hao Hệ số chiết khấu mong muốn 6%/năm Theo bảng phụ lục tính tốn NPV = 20.285.104.000 đồng Như vòng 20 năm thời kỳ phân tích dự án, thu nhập đạt sau trừ giá trị đầu tư qui giá là: 20.285.104.000 đồng > chứng tỏ dự án có hiệu cao 3.5 Phân tích theo tỷ suất hồn vốn nội (IRR) Theo phân tích thể bảng phân tích phụ lục tính tốn cho thấy IRR = 20,001% > 6,00% số lý tưởng, chứng tỏ dự án có khả sinh lời Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt 44 Dự án Cicilia Garden KẾT LUẬN I Kết luận Với kết phân tích trên, cho thấy hiệu tương đối cao dự án mang lại, đồng thời giải việc làm cho người dân vùng Cụ thể sau: + Các tiêu tài dự án như: NPV >0; IRR > tỷ suất chiết khấu,… cho thấy dự án có hiệu mặt kinh tế + Hàng năm đóng góp vào ngân sách địa phương trung bình khoảng 755 triệu đồng, thơng qua nguồn thuế thu nhập từ hoạt động dự án + Hàng năm giải việc làm cho hàng chục lao động địa phương Góp phần “Phát huy tiềm năng, mạnh địa phương; đẩy nhanh tốc độ phát triển kinh tế” II Đề xuất kiến nghị Với tính khả thi dự án, mong quan, ban ngành xem xét hỗ trợ để chúng tơi triển khai bước theo tiến độ quy định Để dự án sớm vào hoạt động Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt 45 Dự án Cicilia Garden PHỤ LỤC: CÁC BẢNG TÍNH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN Phụ lục Tổng mức, cấu nguồn vốn dự án thực dự án Phụ lục Bảng tính khấu hao hàng năm dự án Phụ lục Bảng tính doanh thu dòng tiền hàng năm dự án Phụ lục Bảng Phân tích khả hồn vốn giản đơn dự án Phụ lục Bảng Phân tích khả hồn vốn có chiết khấu dự án Phụ lục Bảng Tính tốn phân tích giá (NPV) dự án Phụ lục Bảng Phân tích theo tỷ suất hoàn vốn nội (IRR) dự án Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt 46