Hợp đồng theo mẫu trong mua bán căn hộ chung cư tại dự án nhà ở Thương mại trên địa bàn Thành phố Hà Nội

Mục tiêu nghiên cứu Nghiên cứu các vấn đề pháp lý liên quan đến cn hộ chung cư, căn hộ chung cư thuộc các dự án nhà ở thương mại, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư; phân tích và nêu ra các rủi ro khi giao kết các hợp đồng theo mẫu trong mua bán căn hộ chung cư tại một số dự án nhà ở thương mại trên địa bàn Thành phố Hà Nội, từ đó kiến nghị đưa ra giải pháp sửa đổi, bổ sung nhằm hạn chế bất cập và rủi ro của các hợp đồng mẫu trong mua bán căn hộ chung cư. Tính mới và những đóng góp của luận văn Tiếp tục kế thừa và tiếp thu các tri thức khoa học của các nhà khoa học đi trước, luận văn là một công trình phân tích một cách chuyên sâu hơn về các vấn đề liên quan đến hợp đồng mua bán căn hộ chung cư mà đặc biệt là việc giao kết và thực hiện hợp đồng mẫu đối với chủ thể là các chủ đầu tư căn hộ chung cư tại các dự án nhà ở thương mại trên địa bàn thành phố Hà Nội. Bên cạnh đó, luận văn cũng chỉ ra những điểm mới của Luật Nhà ở năm 2014, Bộ Luật dân sự năm 2015 trong việc giao kết hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ở Việt Nam hiện nay. Luận văn đã làm rõ những điểm mới trong giao kết và thực hiện hợp đồng theo mẫu khi mua bán căn hộ chung cư và đánh giá đúng những kết quả đạt được và những khó khăn tồn tại khi giao kết hợp đồng, những rủi ro trong giao kết và thực hiện hợp đồng. Từ đó bổ sung thêm một số giải pháp góp phần hạn chế tối thiểu những rủi ro có thể xảy ra, nâng cao tính khả thi, minh bạch và hiệu quả trong quá trình giao kết và thực hiện hợp đồng theo mẫu mua bán căn hộ chung cư.

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT ĐÀM MINH HIẾU HỢP ĐỒNG THEO MẪU TRONG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƢ TẠI DỰ ÁN NHÀ Ở THƢƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Hà Nội – 2018 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT ĐÀM MINH HIẾU HỢP ĐỒNG THEO MẪU TRONG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƢ TẠI DỰ ÁN NHÀ Ở THƢƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI Chuyên ngành: Luật kinh tế Mã số: 8380101.05 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Cán hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS Doãn Hồng Nhung Hà Nội – 2018 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận văn cơng trình nghiên cứu riêng tơi Các kết nêu Luận văn chưa công bố cơng trình khác Các số liệu, ví dụ trích dẫn Luận văn đảm bảo tính xác, tin cậy trung thực Tơi hồn thành tất mơn học tốn tất nghĩa vụ tài theo quy định Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội Vậy viết Lời cam đoan đề nghị Khoa Luật xem xét để tơi bảo vệ Luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn! NGƢỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN Trong quá trình thực hiê ̣n Luận văn có tên gọi: “Hợp đồng theo mẫu mua bán hộ chung cư dự án nhà Thương mại địa bàn Thành phố Hà Nội”, đã nhâ ̣n đươ ̣c nhiề u sự giúp đỡ để hồn thành luận văn.Trước tiên, tơi xin gửi lời cảm ơn sâu sắ c đế n thầ y hướng dẫn luận văn của tơi- PGS.TS Dỗn Hồng Nhung, thầy đã tâ ̣n tình hướng dẫn tơi thực hiê ̣n đề tài , giúp đỡ tiếp cận nguồn tài liệu đưa nhiều lời góp ý bở ích giúp tơi hồn thiện đề tài Bên ca ̣nh đó , cũng xin gửi lời cảm ơn đế n thầ y, cô giảng da ̣y làm công tác quản lý Khoa Luật – Đa ̣i ho ̣c Quố c gia Hà Nô ̣i đã nhiê ̣t tin ̀ h chỉ bảo , giúp bồ i đắ p kiế n thức nhiề u liñ h vực chuyên môn quá trình ho ̣c tâ ̣p , nghiên cứu ta ̣i khoa Đồng thời, xin gửi lời cảm ơn đế n Bô ̣ môn Luật Kinh doanh (Khoa Luâ ̣t – Đa ̣i ho ̣c Quố c gia Hà Nô ̣i ) đã ta ̣o điề u kiê ̣n thuâ ̣n lơ ̣i , hướng dẫn và giúp đỡ học viên những vấ n đề về thủ tục để hồn thành luận văn Ć i cùng, xin gửi lời tri ân tới gia đin ̀ h và ba ̣n bè đã ở bên ̣ng viên , khích lệ tinh thần suốt thời gian thực luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn! ii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT vi MỞ ĐẦU CHƢƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG THEO MẪU TRONG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƢ TẠI DỰ ÁN NHÀ Ở THƢƠNG MẠI 1.1 Khái niệm, đặc điểm phần loại nhà chung cƣ dự án nhà thƣơng mại 1.1.1 Khái niệm nhà thương mại chung cư dự án nhà thương mại 1.1.2 Đặc điểm nhà chung cư dự án nhà thương mại 10 1.2 Khái niệm đặc trƣng Hợp đồng theo mẫu 13 1.2.1 Khái niệm Hợp đồng theo mẫu 13 1.2.2 Đặc trưng Hợp đồng theo mẫu 15 1.3 Hợp đồng theo mẫu mua bán hộ chung cƣ dự án nhà thƣơng mại .18 1.3.1 Đặc điểm chung Hợp đồng mua bán hộ chung cư 18 1.3.2 Đặc điểm riêng Hợp đồng mua bán hộ chung cư 19 1.3.3 Sự cần thiết khách quan Hợp đồng theo mẫu giao dịch kinh doanh bất động sản nói chung mua bán nhà chung cư nói riêng………… 20 1.4 So sánh Hợp đồng theo mẫu mua bán hộ chung cƣ dự án nhà thƣơng mại với loại Hợp đồng mua bán loại nhà khác thị trƣờng…………………………………………………………………………… 22 1.4.1 So sánh Chung cư mini với nhà thương mại………………………… 22 1.4.2 So sánh Nhà xã hội với nhà thương mại…………………………… 24 1.5 Quy đinh ̣ về Hợp đồng theo mẫu số quốc gia giới 22 1.5.1 Các quy định pháp luật vê giao kết thực Hợp đồng theo mẫu Anh 27 iii 1.5.2 Các quy định pháp luật vê giao kết thực Hợp đồ ng theo mẫu của Quebéc 30 CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ GIAO KẾT VÀ THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG THEO MẪU TRONG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƢ TẠI DỰ ÁN NHÀ Ở THƢƠNG MẠI 33 2.1 Các quy định chung Hợp đồng theo mẫu mua bán hộ chung cƣ dự án nhà thƣơng mại 33 2.1.1 Về chủ thể Hợp đồng 33 2.1.2 Về đối tượng Hợp đồng .37 2.1.3 Về trình tự, thủ tục ký kết Hợp đồng 38 2.1.4 Về nội dung Hợp đồng 41 2.1.5 Điều khoản lạm dụng Hợp đồng theo mẫu 48 2.1.6 Phương thức giải tranh chấp trình giao kết thực Hợp đồng theo mẫu .52 2.2 Thực tiễn áp dụng pháp luật việc giao kết thực Hợp đồng mua bán hộ chung cƣ dự án nhà thƣơng mại địa bàn thành phố Hà Nội .54 2.2.1 Điều kiện kinh tế xã hội môi trường Hà Nội tác động trực tiếp đến giao kết thực Hợp đồng theo mẫu .54 2.2.2 Những khó khăn giao kết thực Hợp đồng theo mẫu .56 CHƢƠNG 3: PHƢƠNG HƢỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG THEO MẪU TRONG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƢ TẠI DỰ ÁN NHÀ Ở THƢƠNG MẠI VÀ MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ XÁC LẬP, GIAO KẾT, THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG THEO MẪU TRONG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƢ TẠI DỰ ÁN NHÀ Ở THƢƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI .70 3.1 Sự cần thiết phải hoàn thiện pháp luật Hợp đồng theo mẫu mua bán hộ chung cƣ .70 3.1.1 Xuất phát từ nhu cầu thực tế hộ chung cư người tiêu dùng 70 iv 3.1.2 Yêu cầu hội nhập quốc tế .71 3.2 Định hƣớng hoàn thiện 73 3.3 Giải pháp hoàn thiện nâng cao hiệu thực thi pháp luật Hợp đồng mẫu hoạt động mua bán hộ chung cƣ dự án nhà thƣơng mại 76 3.3.1 Hoàn thiện quy định trách nhiệm Chủ đầu tư trình giao kết thực Hợp đồng mẫu mua bán hộ chung cư 76 3.3.2 Hạn chế điều khoản lạm dụng Hợp đồng theo mẫu .77 3.3.3 Cơ chế đăng ký, kiểm soát Hợp đồng mẫu chế tài xử lý vi phạm pháp luật liên quan 78 3.3.4 Tăng cường công tác tuyên truyền pháp luật .80 3.3.5 Nâng cao trình độ cho đội ngũ bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng 81 3.3.6 Tăng cường quản lý, giám sát quan nhà nước 82 KẾT LUẬN 83 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO .84 PHỤ LỤC v DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BQT : Ban quản trị CĐT : Chủ đầu tư HĐQT : Hội đồng quản trị KĐTM : Khu đô thị mới LBVQLNTD : Luật bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng LKDBĐS : Luật kinh doanh bất động sản PCCC : Phòng cháy chữa cháy UBND : Ủy ban nhân dân vi MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Nhà tài sản có giá trị đặc biệt đối với người, đồng thời phục vụ nhu cầu thiết yếu, sinh hoạt ngày người, hộ gia đình Thị trường mua bán nhà năm gần diễn sôi động mà đối tượng hoạt động hộ chung cư Ở thành phố, đô thị lớn, với tốc độ thị hóa ngày cao, người dân khắp nơi di chuyển thành phố làm việc sinh sống, diện tích đất bị thu hẹp khu hộ chung cư giải pháp hữu hiệu để giải tình trạng Nắm bắt tâm lý, doanh nghiệp hoạt động lĩnh vực bất động sản liên tục tiến hành triển khai xây dựng dự án tập trung chủ yếu vào phân khúc hộ chung cư Việc mua bán nhà nói chung hộ chung cư nói riêng phải thực theo đúng trình tự mà pháp luật quy định văn liên quan Sở dĩ pháp luật quy định chặt chẽ việc giao dịch mua bán hộ chung cư tài sản có giá trị lớn mặt kinh tế việc phân định phạm vi sở hữu khơng gian chung riêng tòa chung cư diễn thời gian dài đến luật chưa quy định rõ ràng Hợp đồng mua bán hộ chung cư sở quan trọng nhằm xác lập quan hệ mua bán cá nhân, tở chức chế định điển hình, quan trọng pháp luật nói chung pháp luật dân nói riêng Tuy nhiên, việc lập hợp đồng hoàn chỉnh thỏa mãn quyền lợi ích bên khơng phải vấn đề giải sớm chiều Do Hợp Đồng thường Chủ đầu tư dự án soạn sẵn nên thường xây dựng điều khoản có lợi cho mình, nhiều khách hàng thường đọc hợp đồng qua loa, không nắm hết "cái bẫy" hợp đồng nên toán xong tiền mua nhà gặp hàng loạt rắc rối pháp lý mà họ lường trước Mặc dù pháp luật có số quy định nhằm kiểm soát hoạt động giao kết hợp đồng mẫu liên quan đến mua bán hộ chung cư số tồn cần khắc phục hoàn thiện Do học viên chọn đề tài “Hợp đồng theo mẫu mua bán hộ chung cư dự án nhà Thương mại địa bàn Thành phố Hà Nội” để thực luận văn tốt nghiệp nhằm nghiên cứu cụ thể, hệ thống quy định pháp luật giao kết hợp đồng theo mẫu, đánh giá thực tiễn áp dụng pháp luật kiến nghị số giải pháp hoàn thiện, nâng cao hiệu việc kiểm soát rủi ro việc ký kết nội dung Hợp đồng theo mẫu mua bán hộ chung cư dự án nhà Thương mại địa bàn Thành phố Hà Nội Tình hình nghiên cứu Các vấn đề liên quan đến hộ chung cư nói chung hợp đồng mua bán hộ chung cư nói riêng khơng phải nội dung mới mẻ Việt Nam, vấn đề quy định số văn pháp luật nghiên cứu nhiều khía cạnh khác Tuy nhiên, vấn đề liên quan đến tìm hiểu cấu trúc Hợp đồng mua bán hộ chung cư theo mẫu dự án nhà thương mại vấn đề mới mẻ, tác giả mới nghiên cứu nội dung Hợp đồng mẫu thực trạng thực Hợp đồng chưa sâu vào việc phân tích rủi ro, tranh chấp ảnh hưởng đến người mua nhà chủ đầu tư trình giao kết thực Hợp đồng theo mẫu mua bán hộ chung cư đặc biệt hộ chung cư hình thành tương lai Vì cơng trình nghiên cứu khơng bị trùng lặp với cơng trình nghiên cứu khác Tác giả tìm hiểu, tham khảo tiếp cận số tác giả có viết, tác phẩm có liên quan đến phạm vi luận văn sau: Ở cấp độ luận văn thạc sĩ, có số viết tiêu biểu như: Luận văn thạc sĩ: “Những vấn đề hợp đồng mua bán nhà Bộ luật dân sự” Đỗ Văn Hãn Viện Nghiên cứu Nhà nước pháp luật (1997); Luận văn “Hợp đồng mua bán nhà vô hiệu giải hậu pháp lý hợp đồng mua bán nhà vô hiệu” Nguyễn Thị Minh Phượng Trường Đại học Luật Hà Nội (2011); Luận văn thạc sĩ “Mua bán nhà thương mại hình thành tương lai” Ngơ Quang Cháng, Đại học Quốc gia Hà Nội Khoa Luật Luận văn thạc sĩ “Hợp đồng mua bán hộ chung cư theo pháp luật Việt Nam nay” Đỗ Xuân Sơn Viện Hàn Lâm Khoa Học Xã hội Việt Nam (2017) Ở cấp độ viết sách chuyên khảo nghiên cứu vấn đề hợp đồng mua bán hộ chung cư kể đến viết như: 7.1.4 Về đối chiếu hoàn tất việc tốn đến hạn Bên Mua hồn tất việc toán khoản nêu Điều Error! Reference source not found (ii), (iii) (iv) Hợp Đồng vòng 02 (hai) ngày kể từ ngày Các Bên lập biên việc kiểm tra, đối chiếu không vượt thời điểm Các Bên ký Biên bàn giao Căn Hộ 7.1.5 Về giao nhận Căn Hộ (i) Khi đến nhận bàn giao Căn Hộ, Bên Mua phải xuất trình cho Bên Bán gốc Hợp Đồng, gốc chứng từ toán hợp lệ ngân hàng Bên Bán phát hành chứng minh việc Bên Mua thực đầy đủ nghĩa vụ toán tất khoản theo Điều 7.1.2 (i) Khi Bên Mua xuất trình đầy đủ hồ sơ, giấy tờ theo yêu cầu nói Bên Bán bàn giao Căn Hộ kèm theo hồ sơ có liên quan (ii) Việc bàn giao Căn Hộ phải lập thành biên bản, có chữ ký xác nhận Hai Bên theo mẫu Phụ lục 05 đính kèm Hợp Đồng Trường hợp người đến nhận bàn giao người đứng tên Hợp Đồng, phải có uỷ quyền hợp pháp văn người đứng tên Hợp Đồng 7.2 Thời điểm bàn giao 7.2.1 Bên Bán dự kiến bàn giao Căn Hộ cho Bên Mua vào … 7.2.2 Các Bên thống rằng, thời gian bàn giao Căn Hộ sớm thời hạn quy định Điều 7.2.1 Hợp Đồng theo thông báo Bên Bán phù hợp với tiến độ xây dựng Căn Hộ Nhà Chung Cư Thời gian bàn giao Căn Hộ gia hạn tối đa khơng q 90 (chín mươi) ngày kể từ sau ngày cuối thời điểm dự kiến bàn giao Căn Hộ cho Bên Mua nêu Điều 7.2.1 Hợp Đồng Việc chậm bàn giao phải Bên Bán lập thành văn gửi đến Bên Mua nêu rõ thời gian lý chậm bàn giao Căn Hộ Trước Ngày Bàn Giao Căn Hộ 15 (mười lăm) ngày, Bên Bán phải gửi thông báo văn cho Bên Mua thời gian, địa điểm thủ tục bàn giao Căn Hộ 7.3 Vào Ngày Bàn Giao Căn Hộ theo thông báo, Bên Mua người ủy quyền hợp pháp phải đến kiểm tra tình trạng thực tế Căn Hộ so với thỏa thuận Hợp Đồng, với đại diện Bên Bán đo đạc lại diện tích sử dụng thực tế Căn Hộ ký vào biên bàn giao Căn Hộ Trường hợp Bên Mua người Bên Mua ủy quyền hợp pháp không đến nhận bàn giao Căn Hộ theo thông báo Bên Bán Bên Bán, quy định phạt vi phạm khác đối với Bên Mua theo quy định Hợp Đồng này, tùy vào định mình, có quyền u cầu Bên Mua tốn khoản tiền phạt chậm nhận bàn giao Căn Hộ theo quy 106 định Điều 11.3 Hợp Đồng 7.4 Trừ trường hợp Hợp Đồng pháp luật có quy định khác, kể từ thời điểm Hai Bên ký Biên bàn giao Căn Hộ, Bên Mua toàn quyền sử dụng Căn Hộ chịu trách nhiệm có liên quan đến Căn Hộ, kể trường hợp Bên Mua có sử dụng hay chưa sử dụng Căn Hộ ĐIỀU BẢO HÀNH NHÀ Ở 8.1 Bên Bán có trách nhiệm bảo hành Căn Hộ bán theo đúng quy định pháp luật 8.2 Khi bàn giao Căn Hộ cho Bên Mua, Bên Bán phải thông báo cung cấp cho Bên Mua 01 (một) biên nghiệm thu đưa cơng trình Nhà Chung Cư vào sử dụng theo quy định pháp luật xây dựng để Các Bên xác định thời điểm Bảo Hành Nhà Ở 8.3 Nội dung Bảo Hành bao gồm sửa chữa, khắc phục hư hỏng khung, cột, dầm, sàn, tường, trần, mái, sân thượng, cầu thang bộ, phần ốp, lát, trát, hệ thống cấp điện sinh hoạt, cấp điện chiếu sáng, bể nước hệ thống cấp nước sinh hoạt, bể phốt hệ thống thoát nước thải, chất thải sinh hoạt, khắc phục trường hợp nghiêng, lún, nứt, sụt Căn Hộ/Tòa Nhà Đối với thiết bị khác gắn với Căn Hộ Bên Bán thực bảo hành sửa chữa, thay theo thời hạn quy định nhà sản xuất 8.4 Bên Bán có trách nhiệm thực bảo hành Căn Hộ cách thay sửa chữa điểm bị khuyết tật thay đồ vật loại có chất lượng tương đương tốt Việc bảo hành cách thay sửa chữa Bên Bán Bên Bên Bán ủy quyền thực 8.5 Bên Mua phải kịp thời thông báo văn cho Bên Bán Căn Hộ có hư hỏng thuộc diện bảo hành thời hạn bảo hành theo quy định Điều 8.6 Hợp Đồng vòng 03 (ba) ngày kể từ ngày Bên Mua phát hư hỏng thuộc diện bảo hành Bên Mua phải áp dụng biện pháp cần thiết hợp lý nhằm hạn chế thiệt hại đến mức tối đa Trường hợp Bên Mua không thực nghĩa vụ thông báo theo quy định Điều Bên Mua không thực biện pháp cần thiết, hợp lý để hạn chế tối đa thiệt hại Bên Mua có trách nhiệm tốn thiệt hại, chi phí phát sinh Trong thời hạn 20 (hai mươi) ngày kể từ ngày nhận thông báo Bên Mua, Bên Bán có trách nhiệm thực bảo hành hư hỏng theo đúng thỏa thuận theo quy định pháp luật; Bên Mua người sử dụng Căn Hộ phải cho phép tạo điều kiện để Bên Bán thực Bảo Hành Nhà Ở Nếu Bên Bán chậm thực việc bảo hành mà gây thiệt hại cho Bên Mua phải chịu trách nhiệm bồi thường cho Bên Mua theo thiệt hại thực tế xảy Bên Bán tự thuê nhiều Bên Thứ Ba khác 107 thực sửa chữa thay hạng mục hư hỏng 8.6 Thời gian bảo hành Căn Hộ 60 (sáu mươi) tháng tính từ ngày Bên Bán ký biên nghiệm thu đưa Nhà Chung Cư vào sử dụng theo quy định pháp luật xây dựng; Đối với thiết bị (nếu có) gắn với Căn Hộ bảo hành theo thời hạn quy định nhà sản xuất thiết bị 8.7 Bên Bán khơng thực bảo hành Căn Hộ trường hợp sau đây: 8.7.1 Trường hợp hao mòn tự nhiên khấu hao thông thường; 8.7.2 Trường hợp hư hỏng lỗi Bên Mua người sử dụng Bên Thứ Ba khác gây ra; 8.7.3 Trường hợp hư hỏng Sự Kiện Bất Khả Kháng; 8.7.4 Trường hợp hết thời hạn bảo hành theo thỏa thuận Điều 8.6 Hợp Đồng này; 8.7.5 Các trường hợp không thuộc nội dung bảo hành theo thỏa thuận Điều 8.3 Hợp Đồng này, bao gồm thiết bị, phận gắn liền Căn Hộ Bên Mua tự lắp đặt tự sửa chữa mà không đồng ý Bên Bán; 8.7.6 Các trường hợp khác theo quy định pháp luật thỏa thuận Các Bên Hợp Đồng 8.8 Sau thời hạn bảo hành theo thỏa thuận Điều 8.6 Hợp Đồng này, việc sửa chữa hư hỏng Căn Hộ thuộc trách nhiệm Bên Mua Việc bảo trì Phần Sở Hữu Chung Nhà Chung Cư, Phần Sở Hữu Chung Thuộc Dự Án thực theo quy định pháp luật nhà quy định Hợp Đồng ĐIỀU 9.1 CHUYỂN GIAO QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ Trường hợp Bên Mua có nhu cầu chấp Căn Hộ mua cho tở chức tín dụng hoạt động Việt Nam trước Bên Mua cấp Giấy Chứng Nhận Bên Mua phải thơng báo trước văn cho Bên Bán 9.2 Trong trường hợp Bên Mua chưa nhận bàn giao Căn Hộ từ Bên Bán nhận bàn giao Căn Hộ hồ sơ đề nghị cấp Giấy Chứng Nhận cho Bên Mua chưa nộp cho quan nhà nước có thẩm quyền mà Bên Mua có nhu cầu thực chuyển nhượng Hợp Đồng cho Bên Thứ Ba Các Bên phải thực đúng thủ tục chuyển nhượng Hợp Đồng theo quy định pháp luật nhà Bên Bán không thu thêm khoản phí chuyển nhượng Hợp Đồng làm thủ tục xác nhận việc chuyển nhượng Hợp Đồng cho Bên Mua 9.3 Hai Bên thống Bên Mua chuyển nhượng Hợp Đồng cho Bên Thứ Ba có đủ điều kiện sau đây: 9.3.1 Căn Hộ khơng tình trạng chấp tở chức tín dụng khơng thuộc diện bị 108 hạn chế chuyển nhượng theo định Cơ Quan Có Thẩm Quyền khơng có tranh chấp với Bên Thứ Ba, trừ trường hợp tổ chức tín dụng nhận chấp đồng ý để Bên Mua chuyển nhượng Hợp Đồng cho Bên Thứ Ba; 9.3.2 Bên Mua hồn thành việc tốn nghĩa vụ đến hạn liên quan đến Căn Hộ mua cho Bên Bán theo thỏa thuận Hợp Đồng; 9.3.3 Bên nhận chuyển nhượng Hợp Đồng phải đủ điều kiện mua sở hữu nhà Việt Nam theo quy định pháp luật Việt Nam thời điểm nhận chuyển nhượng Hợp Đồng; 9.3.4 Bên nhận chuyển nhượng Hợp Đồng phải cam kết tuân thủ thỏa thuận Bên Bán Bên Mua Hợp Đồng; 9.3.5 Bên Mua bên nhận chuyển nhượng tự chịu trách nhiệm toán nghĩa vụ nộp thuế, phí, lệ phí chi phí phát sinh liên quan đến việc chuyển nhượng Hợp Đồng này; 9.4 Trong hai trường hợp nêu Điều 9.1 9.2 Hợp Đồng này, người mua lại Căn Hộ bên nhận chuyển nhượng Hợp Đồng kế thừa toàn quyền nghĩa vụ Bên Mua theo thỏa thuận Hợp Đồng Bản Nội Quy đính kèm theo Hợp Đồng Để tránh nhầm lẫn, Bên Bán khơng có trách nhiệm trả lại cho Bên Mua bên mua lại Căn Hộ bên nhận chuyển nhượng Hợp Đồng số tiền liên quan đến khoản Bên Mua toán Bên Bán nắm giữ trừ trường hợp quy định Hợp Đồng ĐIỀU 10 PHẦN SỞ HỮU RIÊNG, PHẦN SỞ HỮU CHUNG VÀ VIỆC SỬ DỤNG CĂN HỘ TRONG NHÀ CHUNG CƢ 10.1 Bên Mua quyền sở hữu riêng đối với diện tích Căn Hộ mua theo thỏa thuận Hợp Đồng trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với Căn Hộ quy định Phụ lục 02 Hợp Đồng; 10.2 Phần Sở Hữu Riêng Của Bên Bán bao gồm: 10.2.1 Các Căn Hộ chưa bán thuộc Khu Chức Năng Căn Hộ; 10.2.2 Diện tích kinh doanh thương mại, dịch vụ, văn phòng Khu Chức Năng Thương Mại, Dịch Vụ, gồm: Phần diện tích kinh doanh thương mại, dịch vụ, văn phòng khơng bao gồm: sảnh lên (vào) Khu Chức Năng Căn Hộ, cầu thang máy, cầu thang bộ, lối đi, lồng xả rác (diện tích để rác thải); hộp kỹ thuật; phòng sinh hoạt cộng đồng diện tích (tài sản) khác (nếu có) bố trí cho mục đích sử dụng chung không sử dụng để kinh doanh theo thiết kế phê duyệt; 10.2.3 Diện tích để xe tơ tầng hầm; 109 10.2.4 Các trang thiết bị kỹ thuật, tài sản gắn liền với diện tích xác định diện tích (tài sản) thuộc sở hữu riêng Bên Bán quy định từ Điều 10.2.2 đến Điều 11.2.3 Hợp Đồng này; Phần diện tích thuộc sở hữu riêng Bên Bán quy định Điều 10.2 Bản Nội Quy khơng bao gồm diện tích quy định Điều 10.3 10.4 Hợp Đồng 10.3 Phần Sở Hữu Chung Nhà Chung Cư Phần Sở Hữu Chung Nhà Chung Cư bao gồm diện tích hệ thống hạ tầng kỹ thuật thuộc sở hữu chung thuộc quyền sử dụng chung chủ sở hữu hộ/phần diện tích khác thuộc Nhà Chung Cư, gồm: 10.3.1 Không gian hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung Nhà Chung Cư bao gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao nhà, tường phân chia hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang dùng cho Khu Chức Năng Căn Hộ, thang máy dùng cho Khu Chức Năng Căn Hộ, đường thoát hiểm dùng cho Khu Chức Năng Căn Hộ, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, hệ thống cấp điện, cấp nước, cấp ga, hệ thống thơng tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, nước, bể phốt, thu lôi, cứu hỏa; 10.3.2 Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên kết nối với Nhà Chung Cư đó, trừ hệ thống hạ tầng kỹ thuật sử dụng vào mục đích cơng cộng thuộc diện phải bàn giao cho Nhà nước giao cho Bên Bán quản lý theo nội dung Dự Án phê duyệt; Các cơng trình cơng cộng khu vực Nhà Chung Cư không thuộc diện đầu tư xây dựng để kinh doanh phải bàn giao cho Nhà nước theo nội dung Dự Án duyệt khơng bao gồm cơng trình/khu vực thuộc Phần Sở Hữu Chung Thuộc Dự Án 10.3.3 Sảnh lên (vào) Nhà Chung Cư (tại tầng 1) (không bao gồm phần diện tích kinh doanh thuộc sở hữu riêng Bên Bán nêu Điều 10.2.2 Hợp Đồng); 10.3.4 Nơi để xe đạp, xe cho người khuyết tật, xe động hai bánh, xe động ba bánh (trừ chỗ để xe ô tô thuộc sở hữu riêng Chủ Đầu Tư) tầng hầm Nhà Chung Cư (phần diện tích (tài sản) thuộc tầng hầm Nhà Chung Cư Chủ Đầu Tư phân định quy định chi tiết; đối với diện tích (tài sản) phân chia tầng hầm Nhà Chung Cư tòa nhà chung cư khác (nếu chung tầng hầm) thuộc quyền sử dụng chung chủ sở hữu diện tích tòa nhà chung tầng hầm theo định Chủ Đầu Tư); 10.3.5 Phần diện tích khác thuộc Nhà Chung Cư khơng phải phần diện tích thuộc sở hữu riêng Chủ Sở Hữu Nhà Chung Cư quy định Điều 10.1, 10.2 Bản Nội Quy Phần Sở Hữu Chung Thuộc Dự Án 110 10.4 Phần Sở Hữu Chung Thuộc Dự Án Phần Sở Hữu Chung Thuộc Dự Án phần diện tích, tài sản nằm ngồi phần sở hữu riêng Bên Bán, Bên Mua, Phần Sở Hữu Chung Nhà Chung Cư phần diện tích sở hữu riêng chủ sở hữu khác Dự Án theo hợp đồng mua bán/thuê mua với Chủ Đầu Tư và/hoặc quy định pháp luật sử dụng chung cho Bên Bán chủ sở hữu hộ/nhà liền kề/biệt thự/phần diện tích khác thuộc Dự Án, phục vụ cho Dự Án mà không phục vụ cho chủ sở hữu hộ/diện tích khác thuộc Nhà Chung Cư bao gồm: (i) Diện Tích Đất Sử Dụng Chung Thuộc Dự Án; (ii) Cơng trình hạ tầng kỹ thuật, trang thiết bị thuộc Dự Án không thuộc phần sở hữu riêng chủ sở hữu phần sử dụng chung/sở hữu chung chủ sở hữu khác phân chia Hợp Đồng theo thỏa thuận khác Chủ Đầu Tư bên khác Dự Án 10.5 Hai Bên trí thỏa thuận mức phí quản lý vận hành Nhà Chung Cư sau: 10.5.1 Phí quản lý vận hành Nhà Chung Cư tính từ thời điểm Bên Bán bàn giao Căn Hộ cho Bên Mua theo quy định Điều Hợp Đồng đến thời điểm Ban Quản Trị thành lập ký hợp đồng quản lý, vận hành nhà với đơn vị quản lý vận hành dự kiến … đồng/m2/tháng Mức phí Bên Bán quy định phải phù hợp với quy định pháp luật Bên Mua có trách nhiệm đóng khoản phí cho Bên Bán vòng 05 (năm) ngày tháng 10.5.2 Các công việc, dịch vụ quản lý vận hành Nhà Chung Cư Phần Sở Hữu Chung Thuộc Dự Án quy định Bản Nội Quy 10.5.3 Sau Ban Quản Trị thành lập danh mục cơng việc, dịch vụ, mức phí việc đóng phí quản lý vận hành Nhà Chung Cư Hội Nghị Nhà Chung Cư định Ban Quản Trị thỏa thuận với đơn vị quản lý vận hành Nhà Chung Cư 10.5.4 Nếu Hai Bên khơng thống mức phí quản lý vận hành Nhà Chung Cư Hai Bên đồng ý mức phí quản lý vận hành Nhà Chung Cư định Bên Bán (trong trường hợp chưa thành lập Ban Quản Trị) Ban Quản Trị (nếu vào hoạt động) trừ trường hợp pháp luật có quy định khác 10.5.5 Trường hợp Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội có quy định mức phí quản lý vận hành Nhà Chung Cư mức phí đóng theo quy định, trừ trường hợp mức phí 50% hộ dân cư sống Nhà Chung Cư trí thơng qua thực theo mức giá chất lượng dịch vụ thoả thuận Doanh Nghiệp Quản Lý Vận Hành hộ dân cư theo quy định Điều Thông tư số 37/2009/TT-BXD ngày 01/12/2009 Bộ 111 Xây dựng hướng dẫn phương pháp xác định quản lý giá dịch vụ nhà chung cư Tuy nhiên, trường hợp này, Ban Quản Trị phải báo cáo UBND cấp tỉnh Bộ Xây dựng để theo dõi, kiểm tra ĐIỀU 11 11.1 TRÁCH NHIỆM CỦA HAI BÊN VÀ XỬ LÝ VI PHẠM HỢP ĐỒNG Hai Bên thống hình thức xử lý vi phạm Bên Mua chậm trễ toán Giá Bán Căn Hộ sau: 11.1.1 Nếu 10 (mười) ngày kể từ ngày đến hạn phải toán Giá Bán Căn Hộ theo thỏa thuận Điều 3.3 Phụ lục 03 Hợp Đồng mà Bên Mua khơng thực tốn phải trả cho Bên Bán tiền lãi chậm toán với mức lãi suất 150% (một trăm năm mươi phần trăm) lãi suất tín dụng hạn đối với khoản tín dụng cho vay kỳ hạn 12 (mười hai) tháng Ngân hàng … công bố thời điểm tốn tởng số tiền chậm tốn thời gian chậm tốn (được tính ngày phải toán đến ngày thực trả); 11.1.2 Trong trình thực Hợp Đồng, (1) thời gian chậm toán đợt 30 (ba mươi) ngày và/hoặc (2) tổng thời gian Bên Mua chậm toán nhiều đợt phải toán cộng lại (bao gồm việc toán theo quy định Điều 7.1.2 (i) (ii)) theo thỏa thuận Điều 3.3 Phụ lục 03 Hợp Đồng vượt 70 (bảy mươi) ngày Bên Bán có quyền đơn phương chấm dứt Hợp Đồng theo thỏa thuận Điều 15 Hợp Đồng 11.2 Hai Bên thống hình thức xử lý vi phạm Bên Bán chậm trễ bàn giao Căn Hộ cho Bên Mua sau: 11.2.1 Trường hợp Bên Mua toán đầy đủ đúng hạn (phần) Giá Bán Căn Hộ đến hạn phải toán theo tiến độ thỏa thuận Hợp Đồng Bên Mua khắc phục vi phạm nghĩa vụ toán theo yêu cầu Bên Bán để nhận bàn giao Căn Hộ thời hạn 91 (chín mươi mốt) ngày kể từ ngày cuối thời điểm dự kiến bàn giao Căn Hộ nêu Điều 7.2.1 Hợp Đồng mà Bên Bán chưa bàn giao Căn Hộ cho Bên Mua Bên Bán phải toán cho Bên Mua khoản tiền phạt vi phạm tính (phần) Giá Bán Căn Hộ mà Bên Mua toán với lãi suất 150% (một trăm năm mươi phần trăm) lãi suất tín dụng hạn đối với khoản vay kỳ hạn 12 (mười hai) tháng Ngân hàng … công bố thời điểm tốn tính từ ngày vi phạm nghĩa vụ bàn giao Bên Bán đến ngày Bên Bán bàn giao Căn Hộ thực tế cho Bên Mua 11.2.2 Nếu Bên Bán chậm bàn giao Căn Hộ 180 (một trăm tám mươi) ngày kể từ ngày cuối thời điểm dự kiến bàn giao Căn Hộ nêu Điều 7.2.1 Hợp Đồng mà Bên Bán chưa bàn giao Căn Hộ cho Bên Mua Bên Mua có quyền tiếp tục thực Hợp 112 Đồng với thỏa thuận bổ sung thời điểm bàn giao Căn Hộ mới đơn phương chấm dứt Hợp Đồng theo thỏa thuận Điều 15 Hợp Đồng 11.3 Trường hợp đến hạn bàn giao Căn Hộ theo thông báo Bên Bán Căn Hộ đủ điều kiện bàn giao theo thỏa thuận Hợp Đồng mà Bên Mua khơng nhận bàn giao Bên Mua phải toán cho Bên Bán tiền phạt chậm nhận bàn giao Căn Hộ … VNĐ (… đồng) cho ngày Bên Mua chậm nhận bàn giao Căn Hộ tính từ ngày hạn bàn giao ấn định thông báo Bên Bán ngày thực tế Bên Mua nhận Căn Hộ khoản phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại khác theo quy định Hợp Đồng 11.4 Các thỏa thuận khác 11.4.1 Nếu Bên Mua không nhận bàn giao nhà theo Điều 11.3 Hợp Đồng, tiền phạt quy định Điều 11.3 Hợp Đồng, Bên Mua phải bồi thường cho Bên Bán toàn thiệt hại phát sinh phải bồi thường thiệt hại nói thời hạn 07 (bảy) ngày kể từ ngày nhận yêu cầu toán Bên Bán 11.4.2 Nếu Bên Mua chậm nhận bàn giao Căn Hộ đồng thời chậm tốn ngồi tiền phạt, bồi thường thiệt hại (nếu có) chậm nhận bàn giao nêu Điều 11.4.1 Hợp Đồng, Bên Mua phải chịu xử lý trường hợp Bên Mua chậm toán theo quy định Điều 11.1 Hợp Đồng 11.4.3 Trừ trường hợp Hợp Đồng có quy định khác, trường hợp Bên vi phạm (các) quy định Hợp Đồng dẫn đến việc Bên lại đơn phương chấm dứt Hợp Đồng theo quy định Hợp Đồng này, (các) khoản bồi thường thiệt hại khoản tiền khác theo quy định Hợp Đồng, Bên vi phạm có nghĩa vụ tốn cho Bên bị vi phạm khoản tiền phạt tương đương 08% (tám phần trăm) Giá Bán Căn Hộ (chưa bao gồm khoản thuế (nếu có) phải nộp) Việc tốn phải Bên vi phạm thực thời hạn 07 (bảy) ngày kể từ ngày nhận yêu cầu toán Bên bị vi phạm ĐIỀU 12 12.1 CAM KẾT CỦA CÁC BÊN Bên Bán cam kết: 12.1.1 Căn Hộ thuộc quyền sở hữu Bên Bán không thuộc diện bán cho người khác, không thuộc diện bị cấm giao dịch theo quy định pháp luật; 12.1.2 Căn Hộ xây dựng theo đúng quy hoạch, đúng thiết kế vẽ duyệt cung cấp cho Bên Mua, bảo đảm chất lượng đúng vật liệu xây dựng theo thỏa thuận Hợp Đồng 12.2 Bên Mua cam kết: 12.2.1 Đã tìm hiểu, xem xét kỹ thông tin Căn Hộ; 113 12.2.2 Đã Bên Bán cung cấp giấy tờ, tài liệu thông tin cần thiết liên quan đến Căn Hộ, Bên Mua đọc cẩn thận hiểu quy định Hợp Đồng phụ lục đính kèm Bên Mua tìm hiểu vấn đề mà Bên Mua cho cần thiết để kiểm tra mức độ xác giấy tờ, tài liệu thơng tin đó; 12.2.3 Số tiền mua Căn Hộ theo Hợp Đồng hợp pháp, khơng có tranh chấp với Bên Thứ Ba Bên Bán không chịu trách nhiệm đối với việc tranh chấp khoản tiền mà Bên Mua toán cho Bên Bán theo Hợp Đồng Trong trường hợp có tranh chấp khoản tiền mua bán Căn Hộ Hợp Đồng có hiệu lực đối với Hai Bên, trừ trường hợp Hợp Đồng có quy định khác; 12.2.4 Cung cấp giấy tờ cần thiết Bên Bán yêu cầu theo quy định pháp luật để làm thủ tục cấp Giấy Chứng Nhận cho Bên Mua; 12.2.5 Thuộc trường hợp sở hữu Căn Hộ Việt Nam theo quy định pháp luật Việt Nam Bên Mua cam kết Căn Hộ mua theo Hợp Đồng nằm số lượng nhà mà Bên Mua mua (được sở hữu) theo quy định pháp luật; 12.3 Hai Bên cam kết: 12.3.1 Việc ký kết Hợp Đồng Các Bên hồn tồn tự nguyện, khơng bị ép buộc, lừa dối; 12.3.2 Trong trường hợp nhiều Điều, khoản, điểm Hợp Đồng bị Cơ Quan Có Thẩm Quyền tun vơ hiệu, khơng có giá trị pháp lý thi hành theo quy định hành pháp luật Điều, khoản, điểm khác Hợp Đồng có hiệu lực thi hành đối với Hai Bên Hai Bên thống sửa đổi Điều, khoản, điểm bị vô hiệu khơng có giá trị pháp lý khơng thể thi hành theo quy định pháp luật phù hợp với ý chí Hai Bên; 12.3.3 Thực đúng thỏa thuận quy định Hợp Đồng ĐIỀU 13 13.1 CHẤM DỨT HỢP ĐỒNG Hợp Đồng chấm dứt xảy trường hợp sau đây: 13.1.1 Hai Bên đồng ý chấm dứt Hợp Đồng văn Trong trường hợp này, Hai Bên lập văn thỏa thuận cụ thể điều kiện thời hạn chấm dứt Hợp Đồng; 13.1.2 Theo định đơn phương chấm dứt Hợp Đồng Bên Bán xảy trường hợp sau: (1) Bên Mua chậm toán tiền mua Căn Hộ theo thỏa thuận Điều 11.1.2 Hợp Đồng (2) Bên Mua không nhận bàn giao Căn Hộ 30 (ba mươi) ngày kể từ ngày phải nhận bàn giao Căn Hộ theo thông báo Bên Bán trừ trường hợp Bên Mua từ chối nhận bàn giao Căn Hộ theo quy định Điều 5.1.7 Hợp Đồng (3) thuộc trường hợp Bên Bán chấm dứt Hợp Đồng theo quy định Điều 5.2.15 Hợp Đồng (4) Bên Mua vi phạm cam kết quy định Điều - Hợp Đồng (5) Bên 114 Mua vi phạm cam kết, nghĩa vụ khác quy định Hợp Đồng mà không chấm dứt khắc phục vi phạm sau Bên Bán gửi thông báo vi phạm cho Bên Mua; 13.1.3 Theo định đơn phương chấm dứt Hợp Đồng Bên Mua trường hợp: (1) Bên Bán chậm bàn giao Căn Hộ theo thỏa thuận Điều 11.2.2 Hợp Đồng; (2) Theo quy định Điều 5.1.7 (i); (3) Diện Tích Sử Dụng Căn Hộ thực tế nhỏ hơn/lớn từ 05% (năm phần trăm) trở lên so với Diện Tích Sử Dụng Căn Hộ ghi Hợp Đồng theo quy định Điều 5.1.7 (ii) Hợp Đồng; 13.1.4 Trong trường hợp Bên bị tác động Sự Kiện Bất Khả Kháng khắc phục để tiếp tục thực nghĩa vụ thời hạn 12 (mười hai) tháng kể từ ngày xảy Sự Kiện Bất Khả Kháng Hai Bên khơng có thỏa thuận khác Hai Bên có quyền đơn phương chấm dứt Hợp Đồng việc chấm dứt Hợp Đồng không bị coi vi phạm Hợp Đồng 13.1.5 Các trường hợp khác theo quy định pháp luật và/hoặc thỏa thuận Các Bên Hợp Đồng 13.2 Các Bên thống hai Bên khơng đơn phương chấm dứt Hợp Đồng ngồi trường hợp quy định Hợp Đồng thuộc trường hợp Sự Kiện Bất Khả Kháng theo Điều 13.1.4 Hợp Đồng khơng Bên lại chấp thuận trước văn 13.3 Trường hợp Bên Mua đơn phương chấm dứt Hợp Đồng theo quy định Điều 13.1.3 Hợp Đồng Bên Bán đơn phương chấm dứt, hủy bỏ Hợp Đồng không theo điều kiện, quy định Hợp Đồng, Bên Bán có nghĩa vụ toán cho Bên Mua: (i) phần Giá Bán Căn Hộ mà Bên Mua nộp cho Bên Bán, (ii) tiền phạt vi phạm có giá trị 8% (tám phần trăm) phần Giá Bán Căn Hộ mà Bên Bán tốn từ Bên Mua, (iii) tồn thiệt hại cho Bên Mua (nếu có); (iv) lãi chậm bàn giao theo quy định Điều 11.2.1 Hợp Đồng tính đến ngày chấm dứt Hợp Đồng Việc tốn (các) khoản tiền (nếu có) Bên Bán thực vòng 10 (mười) Ngày Làm Việc kể từ thời điểm Bên Bán nhận thông báo việc đơn phương chấm dứt Hợp Đồng Bên Mua 13.4 Trường hợp Bên Bán chấm dứt Hợp Đồng theo quy định 13.1.2 Hợp Đồng và/hoặc Bên Mua đơn phương chấm dứt, hủy bỏ Hợp Đồng không theo điều kiện, quy định Hợp Đồng, Bên Bán có quyền thực việc bán Căn Hộ cho Bên Thứ Ba Việc bán Căn Hộ cho Bên Thứ Ba xử lý số tiền thu từ việc bán Căn Hộ cho Bên Thứ Ba thực sau: Trong thời hạn 10 (mười) ngày kể từ ngày Bên Bán giao thông báo việc chấm dứt Hợp 115 Đồng với Bên Mua gửi thông báo đến địa theo Điều 16 Hợp Đồng cho Bên Mua, Bên Bán quyền tự tổ chức việc bán Căn Hộ theo giá thẩm định tổ chức thẩm định giá độc lập thông báo cho Bên Mua Giá bán phương thức bán Bên Bán định phù hợp với quy định pháp luật Trong vòng 30 (ba mươi) ngày kể từ ngày Bên Bán ký hợp đồng mua bán Căn Hộ để bán Căn Hộ cho Bên Thứ Ba vòng 60 (sáu mươi) ngày kể từ ngày chấm dứt Hợp Đồng, tùy thời điểm đến trước, Bên Bán toán lại cho Bên Mua số tiền nhận Bên Mua sau khi: 13.4.1 Trừ tiền phạt vi phạm Hợp Đồng 08% (tám phần trăm) Giá Bán Căn Hộ theo quy định Điều 11.4.3 Hợp Đồng; 13.4.2 Tiền bồi thường thiệt hại thực tế phát sinh, khoản tiền khác bù đắp chi phí phát sinh từ việc chấm dứt Hợp Đồng này, từ việc bán cho Bên Thứ Ba; thiệt hại chênh lệch giá bán Căn Hộ mà Bên Mua phải bồi thường cho Bên Bán khoản tiền chênh lệch Giá Bán Căn Hộ bán cho Bên Mua so với giá bán Căn Hộ cho Bên Thứ Ba trường hợp giá bán Căn Hộ cho Bên Thứ Ba thấp Giá Bán Căn Hộ theo Điều 3.1 Phụ lục 03 Hợp Đồng; 13.4.3 Trừ lãi chậm toán theo quy định Điều 12 Hợp Đồng quy định khác Hợp Đồng (nếu Bên Mua chưa tốn tính đến ngày chấm dứt Hợp Đồng) 13.4.4 Trừ khoản tiền phạt chậm nhận bàn giao Căn Hộ (nếu có) từ ngày đến hạn bàn giao theo thông báo Bên Bán đến ngày chấm dứt Hợp Đồng theo quy định Điều 11.3 Hợp Đồng Bên Mua có trách nhiệm hồn trả khoản tốn thiếu nêu từ Điều 13.4.1 đến 13.4.4 cho Bên Bán, số tiền tốn mua Căn Hộ Bên Mua khơng đủ toán 13.5 Trường hợp chấm dứt Hợp Đồng theo Điều 13.1.4 Hợp Đồng, Các Bên thống số tiền trả lại cho Bên Mua mà Bên Mua toán cho Bên Bán, sau trừ tiền thuế, phí, lệ phí khoản chi phí khác mà Bên Bán nộp cho Cơ Quan Có Thẩm Quyền liên quan đến Căn Hộ Để tránh hiểu nhầm, Các Bên thống Bên Mua khơng u cầu Bên Bán tốn thêm khoản tiền khoản tiền nhận theo quy định Điều 13.5 ĐIỀU 14 14.1 THƠNG BÁO Địa để Các Bên nhận thơng báo Bên quy định Phụ lục 04 Hợp Đồng 14.2 Hình thức thơng báo Các Bên thơng qua fax, thư, điện tín, giao trực tiếp mà 116 Một Bên gửi cho Bên theo Hợp Đồng phải lập thành văn 14.3 Bất kỳ thông báo, yêu cầu, thông tin, khiếu nại phát sinh liên quan đến Hợp Đồng phải lập thành văn Hai Bên thống rằng, thông báo, yêu cầu, khiếu nại coi nhận gửi đến đúng địa chỉ, đúng tên người nhận thơng báo, đúng hình thức thơng báo theo thỏa thuận Điều 14.1, 14.2 14.3 Hợp Đồng thời gian sau: 14.3.1 Vào ngày gửi trường hợp thư giao tận tay có chữ ký người nhận thông báo; 14.3.2 Vào ngày Bên gửi nhận thông báo chuyển fax thành công trường hợp gửi thông báo fax; 14.3.3 Sau 02 (hai) ngày kể từ ngày đóng dấu bưu điện trường hợp gửi thông báo thư chuyển phát nhanh 14.4 Các Bên phải thông báo văn cho biết có đề nghị thay đởi địa chỉ, hình thức tên người nhận thơng báo; có thay đởi địa mà Bên có thay đởi khơng thơng báo lại cho Bên biết Bên gửi thơng báo khơng chịu trách nhiệm việc Bên có thay đởi khơng nhận văn thông báo ĐIỀU 15 15.1 TUÂN THỦ BẢN NỘI QUY Nhằm nâng cao điều kiện sống, bảo vệ lợi ích hợp pháp bảo đảm an toàn cho cư dân sống Nhà Chung Cư đồng thời xây dựng cộng đồng dân cư văn minh, thời điểm ký Hợp Đồng này, Bên Bán tiến hành xây dựng Bản Nội Quy để áp dụng cho toàn cư dân sinh sống Nhà Chung Cư Bằng việc ký kết Hợp Đồng này, Bên Mua đồng ý tuân thủ đúng đầy đủ quy định hợp pháp Bản Nội Quy đính kèm Hợp Đồng này; 15.2 Khi chuyển nhượng Hợp Đồng chuyển nhượng Căn Hộ cho Bên Thứ Ba theo quy định Điều 10 Hợp Đồng, Bên Mua có nghĩa vụ thơng báo cho bên nhận chuyển nhượng quy định Bản Nội Quy Trong trường hợp, bên nhận chuyển nhượng phải tuân thủ nghiêm chỉnh quy định Bản Nội Quy; 15.3 Xuất phát từ lợi ích chung cộng đồng cư dân Nhà Chung Cư, nội dung Bản Nội Quy điều chỉnh theo định Hội Nghị Chủ Sở Hữu Căn Hộ sau này, với điều kiện điều chỉnh khơng trái pháp luật ĐIỀU 16 BẢO MẬT Bên Bán có trách nhiệm bảo vệ thông tin Bên Mua, không phép thu thập, sử dụng, chuyển giao thông tin Bên Mua cho bên thứ ba chưa đồng ý Bên Mua, trừ trường hợp quan nhà nước có thẩm quyền yêu cầu ĐIỀU 17 MIỄN TRÁCH NHIỆM 117 17.1 Bên Mua chịu trách nhiệm quản lý đối với Căn Hộ kể từ thời điểm bàn giao Căn Hộ 17.2 Sau nhận bàn giao Căn Hộ từ Bên Bán, Bên Mua hoàn toàn chịu trách nhiệm phải giữ cho Bên Bán miễn trừ khiếu nại, khiếu kiện đối với Bên Bán từ bên thuê, người sử dụng, khách Bên Mua Bên Thứ Ba phát sinh từ hoạt động, cơng việc hay vụ việc có liên quan đến Căn Hộ mà Bên Mua đặt mua theo Hợp Đồng này, trừ trường hợp có lỗi Bên Bán 17.3 Kể từ thời điểm bàn giao Căn Hộ, Bên Bán không chịu trách nhiệm đối với tổn hại tài sản, người phát sinh từ việc sửa chữa nâng cấp cải tạo Căn Hộ Bên Mua người Bên Mua thực gây đồng thời không chịu trách nhiệm với Bên Mua đối với hành vi vi phạm chủ sở hữu và/hoặc người sử dụng Căn Hộ khác Nhà Chung Cư gây cho Bên Mua, trừ trường hợp lỗi Bên Bán ĐIỀU 18 18.1 QUẢN LÝ, SỬ DỤNG KINH PHÍ BẢO TRÌ PHẦN SỞ HỮU CHUNG Kể từ bàn giao hộ Nhà Chung Cư để quản lý, sử dụng Bên Bán Ban Quản Trị sử dụng Kinh Phí Bảo Trì Phần Sở Hữu Chung để tốn chi phí bảo trì Phần Sở Hữu Chung Nhà Chung Cư Phần Sở Hữu Chung Thuộc Dự Án 18.2 Kinh phí bảo trì thu, quản lý, sử dụng sau: 18.2.1 Thu, quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung Khu Chức Năng Thương Mại, Dịch Vụ: 18.2.2 Thu, quản lý, sử dụng Kinh Phí Bảo Trì Phần Sở Hữu Chung để bảo trì Phần Sở Hữu Chung Nhà Chung Cư (trừ phần sở hữu chung thuộc Khu Chức Năng Thương Mại, Dịch Vụ) phần Phần Sở Hữu Chung Thuộc Dự Án Trường hợp kinh phí để bảo trì Phần Sở Hữu Chung Nhà Chung Cư sau trích chuyển phần kinh phí để bảo trì phần Phần Sở Hữu Chung Thuộc Dự Án khơng đủ để thực bảo trì Phần Sở Hữu Chung Nhà Chung chủ sở hữu diện tích hộ/phần diện tích thuộc sở hữu riêng khác Khu Chức Năng Căn Hộ chủ sở hữu (sử dụng) diện tích đỗ xe tơ tầng hầm (kinh phí bảo trì thu từ diện tích chỗ đỗ xe ô tô tầng hầm phân bổ cho Nhà Chung Cư tòa nhà chung cư khác (nếu chung tầng hầm) tương ứng với tỷ lệ diện tích chỗ đỗ xe tơ chiếm chỗ tầng hầm tòa nhà này) có trách nhiệm đóng góp thêm kinh phí tương ứng với phần diện tích thuộc sở hữu (sử dụng) riêng chủ sở hữu Trong trường hợp Nhà Chung Cư phải phá dỡ mà kinh phí bảo trì quy định Điều 18.2.2 Error! Reference source not found Hợp Đồng chưa sử dụng hết kinh phí bảo trì lại sử dụng để hỗ trợ tái định cư xây dựng lại Nhà Chung Cư đưa vào quỹ bảo trì Nhà Chung Cư sau xây dựng lại 18.3 Chi phí cho việc bảo trì Phần Sở Hữu Chung Thuộc Dự Án trích (thu) từ: phần 118 kinh phí bảo trì quy định Điều 18.2.2 Error! Reference source not found Hợp Đồng; phần kinh phí bảo trì phần sở hữu chung Khu Chức Năng Thương Mại, Dịch Vụ; phần kinh phí bảo trì phần diện tích chung tòa nhà chung cư khác Dự Án; thu từ (trích từ quỹ bảo trì phần sở hữu chung/tiện ích chung/tiện ích công cộng khu biệt thự/nhà liền kề) bên sở hữu nhà liền kề/biệt thự Dự Án Tỷ lệ/giá trị trích quỹ (nộp quỹ) để bảo trì Phần Sở Hữu Chung Thuộc Dự Án thực theo thỏa thuận chủ sở hữu diện tích sử dụng riêng Dự Án trích từ quỹ bảo trì (thu từ chủ sở hữu diện tích sử dụng riêng) nêu tương ứng với tỷ lệ diện tích sử dụng riêng chủ sở hữu Dự Án Trường hợp kinh phí (quỹ) để bảo trì Phần Sở Hữu Chung Thuộc Dự Án khơng đủ để thực bảo trì Phần Sở Hữu Chung Thuộc Dự Án, chủ sở hữu diện tích sử dụng riêng Dự Án có trách nhiệm đóng góp kinh phí bở sung tương ứng với diện tích thuộc quyền sử dụng riêng chủ sở hữu 18.4 Chi phí cho việc bảo trì phần sở hữu riêng Mỗi Bên Bên tự thực theo quy định pháp luật Chủ sở hữu có trách nhiệm bảo trì đối với phần sở hữu riêng Trong trường hợp người sử dụng chủ sở hữu muốn thực cơng tác bảo trì phần sở hữu riêng phải chủ sở hữu đồng ý văn Ngoài việc tuân thủ quy định bảo trì theo quy định pháp luật, hướng dẫn nhà sản xuất, cung ứng sản phẩm việc bảo trì đối với phần sở hữu riêng phải thực theo quy định Bản Nội Quy (nếu có) 18.5 Chủ sở hữu chịu trách nhiệm tốn chi phí bảo trì, chịu trách nhiệm riêng rẽ trước pháp luật đối với vấn đề phát sinh từ việc thực (khơng thực hiện) quy định bảo trì phần sở hữu riêng theo quy định pháp luật, quy định nhà sản xuất cung ứng sản phẩm cho chủ sở hữu 18.6 Việc bảo trì đối với phần sở hữu chung, hệ thống cơng trình hạ tầng kỹ thuật trang thiết bị sử dụng chung tở chức có tư cách pháp nhân có chức hoạt động xây dựng phù hợp với nội dung cơng việc bảo trì thực phải tn thủ dẫn nhà thiết kế, chế tạo, quy trình, quy phạm quan nhà nước có thẩm quyền ban hành 18.7 Việc bảo trì thực theo quy định pháp luật phải bảo đảm an tồn cho người, tài sản, vệ sinh mơi trường, cảnh quan, kiến trúc Nhà Chung Cư ĐIỀU 19 THỜI ĐIỂM CHUYỂN GIAO QUYỀN SỞ HỮU CĂN HỘ Các Bên thống quyền sở hữu Căn Hộ chuyển giao cho Bên Mua Bên Mua toán cho Bên Bán đầy đủ Giá Bán Căn Hộ khoản tiền khác theo quy định Hợp Đồng (nếu có) 119 ĐIỀU 20 GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP Trường hợp Các Bên có tranh chấp nội dung Hợp Đồng Hai Bên bàn bạc giải thông qua thương lượng Trong thời hạn 30 (ba mươi) ngày kể từ ngày Hai Bên thông báo văn cho Bên tranh chấp phát sinh mà tranh chấp khơng giải thương lượng Hai Bên có quyền u cầu Tòa án giải theo quy định pháp luật Việt Nam ĐIỀU 21 ĐIỀU KHOẢN CUỐI CÙNG 21.1 Hợp Đồng có hiệu lực kể từ ngày ký 21.2 Các Bên đồng ý Hợp Đồng với Phụ lục tài liệu khác đính kèm Hợp Đồng tạo thành thỏa thuận hoàn chỉnh Các Bên thay toàn thỏa thuận, ghi nhớ văn miệng trước liên quan đến nội dung Hợp Đồng 21.3 Hợp Đồng lập Tiếng Việt 21.4 Trường hợp Bên Mua tở chức, cá nhân nước ngồi, Hợp Đồng lập kèm theo Tiếng Anh Nếu có mâu thuẫn việc giải thích Hợp Đồng Tiếng Việt Tiếng Anh Tiếng Việt áp dụng để giải 21.5 Pháp luật Việt Nam áp dụng để giải thích điều chỉnh Hợp Đồng 21.6 Hợp Đồng có 23 (hai mươi ba) Điều, lập thành 04 (bốn) có giá trị nhau, Bên Mua giữ 01 (một) bản, Bên Bán giữ 03 (ba) để lưu trữ, làm thủ tục thuế, lệ phí thủ tục cấp Giấy Chứng Nhận cho Bên Mua 21.7 Kèm theo Hợp Đồng 01 (một) vẽ thiết kế mặt Căn Hộ, 01 (một) vẽ thiết kế mặt tầng có Căn Hộ, 01 (một) vẽ thiết kế mặt Nhà Chung Cư có Căn Hộ nêu Điều Phụ lục 01 Hợp Đồng phê duyệt, 01 (một) Bản Nội Quy, 01 (một) danh mục vật liệu xây dựng Căn Hộ Phụ lục khác (nếu có) 21.8 Các phụ lục đính kèm Hợp Đồng sửa đổi, bổ sung theo thỏa thuận Hai Bên nội dung không tách rời Hợp Đồng có hiệu lực thi hành đối với Hai Bên Trong trường hợp Các Bên thỏa thuận thay đởi nội dung Hợp Đồng phải lập văn có chữ ký Hai Bên ĐẠI DIỆN BÊN BÁN BÊN MUA 120