Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản ở Tp. Hồ Chí Minh, trường hợp áp dụng tại địa bàn quận 6, đề xuất kiến nghị, giải pháp

ĐẠI HỌC QUỐC GIA TP HỒ CHÍ MINH TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA NGUYỄN HỮU NHIÊN PHÂN TÍCH CÁC YÊU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN Ở TP.HỒ CHÍ MINH, TRƯỜNG HỢP ÁP DỤNG TẠI ĐỊẠ BÀN QUẬN ĐÊ XŨẤT KIẾN NGHỊ, GIẢI PHÁP Chuyên Ngành Mã Số : QUẢN LÝ XÂY DỰNG : 60.58.03.02 LUẬN VĂN THẠC SĨ TP HỒ CHÍ MINH, Tháng 01 Năm 2019 CƠNG TRÌNH ĐƯỢC HỒN THÀNH TẠI TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA -ĐHQG -HCM Cán hướng dẫn khoa học : Cán chấm nhận xét : Cán chấm nhận xét : Luận văn thạc sĩ bảo vệ Trường Đại học Bách Khoa, ĐHQG Tp HCM ngày tháng năm Thành phần Hội đồng đánh giá luận văn thạc sĩ gồm: (Ghi rõ họ, tên, học hàm, học vị Hội đồng chấm bảo vệ luận văn thạc sĩ) Xác nhận Chủ tịch Hội đồng đánh giá LV Trưởng Khoa quản lý chuyên ngành sau luận văn sửa chữa (nếu có) CHỦ TỊCH HỘI ĐỊNG TRƯỞNG KHOA ĐẠI HỌC QUỐC GIA TP.HCM TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự - Hạnh phúc NHIỆM VU LUẬN VĂN THẠC SĨ •••• Họ tên học viên: Nguyễn Hữu MSHV:7140702 Nhiên Ngày, tháng, năm sinh: 29/11/1991 Chuyên ngành: Quản lý xây dựng Nơi sinh: Thành phố Hồ Chí Minh Mã số : 60.58.03.02 I TÊN ĐỀ TÀI: Phân tích yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản TP.HỒ Chí Minh, trường họp áp dụng địa bàn quận đề xuất kiến nghị, giải pháp II NHIỆM VỤ VÀ NỘI DUNG: Xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá BĐS TP Hồ Chí Minh Từ yếu tố ảnh hưởng đến giá BĐS, xác định mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá bất động sản địa bàn quận 6, TP Hồ Chí Minh thơng qua việc xây dựng mơ hình hồi quy III NGÀY GIAO NHIỆM VỤ: 31/7/2018 IV NGÀY HOÀN THÀNH NHIỆM VỤ: 12/12/2018 V CÁN Bộ HƯỚNG DẪN: PGS.TS Phạm Hồng Luân CÁN Bộ HƯỞNG DẪN Tp HCM, ngày 20 thảng năm CHỦ NHIỆM Bộ MÔN ĐÀO TẠO PGS.TS Phạm Hồng Luân TRƯỞNG KHOA KỸ THUẬT XÂY DựNG LỜI CÁM ƠN Để hồn thành luận văn này, tơi xin gửi lời cám ơn chân thành sâu sắc đến thầy PGS.TS Phạm Hồng Luân tận tình huớng dẫn, định huớng huớng nghiên cứu suốt thời gian thực luận văn Tôi xin trân trọng cám ơn Ban Giám hiệu, Phòng Quản lý Đào tạo Sau Đại học, tất quý thầy cô Khoa Kỹ Thuật Xây Dựng, đặc biệt thầy cô giảng dạy thuộc chuyên ngành Công nghệ Quản lý xây dựng thuộc Truờng Đại học Bách Khoa TP.HCM truyền đạt ký thức quý báu giúp đỡ thời gian tham gia khóa học đến làm luận văn Cuối cùng, tơi xin cám ơn gia đình, bạn bè đồng nghiệp bên cạnh hỗ trợ mặt tinh thần nhu khích lệ, tạo điều kiện tốt q trình theo học hồn thành luận văn tốt nghiệp TP Hồ Chí Minh, ngày 07 tháng 12 năm 2018 NGUYỄN HỮU NHIÊN GVHD: PGS.TS Phạm Hồng Luân Luận văn thạc sĩ TÓM TẮT Tác giả thực khảo sát với 155 mẫu nghiên cứu thu thập đuợc, sau sử dụng phương pháp phân tích nhân tố để xác định đuợc 03 nhóm nhân tố ảnh huởng giá bất động sản địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh Từ kết đó, tác giả thu thập liệu 375 nhà địa bàn quận 6, thời gian thu thập 03 tháng từ tháng 06 đến tháng 09 năm 2018 Nghiên cứu sử dụng mơ hình hồi quy gồm 01 biến phụ thuộc giá bất động sản địa bàn quận 09 biến độc lập, gồm: diện tích đất, diện tích nhà, quy mơ nhà, chiều rộng nhà, lộ giới đuờng tiếp giáp mặt tiền, vị trí bất động sản, mật độ xây dựng cơng trình dịch vụ xã hội, tỷ lệ diện tích đất phù họp quy hoạch, tỷ lệ nuớc khu vực xung quanh bất động sản Kết mơ hình hồi quy tất biến ảnh huởng tích cực đến giá trị bất động sản, ngoại trừ biến diện tích sàn xây dựng BĐS Ngoài theo kết nghiên cứu, yếu tố quy mô số tầng nhà chiều rộng mặt tiền nhà tác động mạnh đến giá trị bất động sản HVTH: Nguyễn Hữu Nhiên - Quản lý xây dụng 2014 Trang GVHD: PGS.TS Phạm Hồng Luân Luận văn thạc sĩ ABSTRACT The author takes a survey with 155 samples collected, then used the Principal Component Analysis (PCA) method to identify the three major factors affecting real estate prices in Ho Chi Minh City From the result, the author collected the data of 375 houses in District 6, times colleting about months, from June to September 2018 Research used the regression model included 01 dependent variable is the real estate price and 09 independent variables, include: land area, house area, floors, house width, front road width, real estate location, proportion of land suitable for planning, the density of utility building, the drainage capacity around the real estate area The results of research indicate that all variables have a positive affect on the real estate prices, except that house area has a negative acffect on the pricing of real estate Beside that, according to the research results, the number of floors of the house and the front road width is the factos that most affect on the real estate price HVTH: Nguyễn Hữu Nhiên - Quản lý xây dụng 2014 Trang GVHD: PGS.TS Phạm Hồng Luân Luận văn thạc sĩ LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận văn thạc sĩ tơi thực hướng dẫn khoa học PGS.TS Phạm Hồng Luân Các số liệu Luận văn trung thực Các thông tin Luận văn trích dẫn rõ nguồn gốc Nếu có sai sót tơi xin hồn tồn nhận trách nhiệm Tp Hồ Chí Minh, ngày 12 tháng 12 năm 2018 Học viên Nguyễn Hữu Nhiên HVTH: Nguyễn Hữu Nhiên - Quản lý xây dựng 2014 Trang Luận văn thạc sĩ GVHD: PGS.TS Phạm Hồng Luân MỤC LỤC CHƯƠNG ĐẶT VẤN ĐỀ 10 1.1 Giới thiệu chung 10 1.2 Xác định vấn đề nghiên cứu 11 1.3 Các mục tiêu nghiên cứu 11 1.4 Đối tuợng phạm vi nghiên cứu 12 1.4.1 Đối tuợng nghiên cứu 12 1.4.2 Phạm vi nghiên cứu 12 1.5 Đóng góp học thuật 11 CHƯƠNG 2: TổNG QUAN 14 2.1 bất động sản: 14 2.1.1 Khái niệm bất động sản (BĐS): 14 2.1.2 Đặc điểm bất động sản: .14 2.1.2.1 Tính cá biệt khan hiếm: 14 2.1.2.2 Tính bền lâu: 14 2.1.2.3 Tính chịu ảnh huởng lẫn nhau: 15 2.1.2.4 Các tính chất khác: 16 2.2 Các phuơng pháp định giá bất động sản: 16 2.2.1 Khái niệm định giá bất động sản: 16 2.2.2 Phuơng pháp so sánh trực tiếp: 17 2.2.3 Phuơng pháp lợi nhuận (hay cịn gọi phuơng pháp vốn hóa): .18 2.2.4 Phuơng pháp chi phí: 19 2.2.5 Phuơng pháp thặng du: 20 2.3 Các nghiên cứu thực nghiệm giới Việt Nam: 21 CHƯƠNG 3: SỞ LÝ THUYẾT VÀ PHƯƠNGPHÁP NGHIÊN cứu 28 3.1 Quy trình nghiên cứu 28 3.2 Thu thập liệu 31 3.2.1 Quy trình thu thập liệu 31 3.2.2 Cách thức phân phối bảng câu hỏi 33 3.2.3 Đối tuợng khảo sát 33 3.2.4 Cách thức lấy mẫu 33 3.2.5 Kích cỡ mẫu 33 3.3 Cách thức duyệt liệu 34 3.4 Phuơng pháp công cụ xử lý liệu: 34 3.4.1 Hệ số độ tin cậy Cronbach’s Anpha: 34 3.4.2 Phuơng pháp xử lý số liệu: 36 3.4.3 Phân tích hồi quy đa biến: .37 3.4.3.1 Mơ hình nghiên cứu: 37 3.4.3.2 Cách thức lấy mẫu 38 3.4.3.3 Các công cụ phân tích liệu 39 HVTH: Nguyễn Hữu Nhiên - Quản lý liệu: xây dụng 2014 3.4.3.4 Phuơng pháp xử lý Trang40 Luận văn thạc sĩ GVHD: PGS.TS Phạm Hồng Luân CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN cứu 41 4.1 Tổng hợp kết khảo sát thức 41 4.2 Mô tả đặc điểm liệu khảo sát 41 4.2.1 Chức danh, vai trò cá nhân đuợc khảo sát 41 4.2.2 Kinh nghiệm làm việc cá nhân đuợc khảo sát 42 4.2.3 Số luợng giao dịch BĐS thực hiện: 43 4.2.4 Loại BĐS thực giao dịch 44 4.2.5 Quy mô BĐS thực giao dịch 45 4.3 Thống kê mô tả liệu 47 4.4 Đánh giá thang đo 48 4.5 Phân tích nhân tố 50 4.6 Thảo luận nhóm nhân tồ từ kết phân tích nhân tố: 56 4.7 Phân tích hồi quy đa biến: 59 4.7.1 Thu thập liệu 60 4.7 Phân tích tuơng quan 61 4.7.3 Kiểm tra tuợng đa cộng tuyến có xảy mơ hĩnh sử dụng nhân tố phóng đại phuơng sai VIF: 64 4.8 Kiểm định phuơng sai sai số không đổi: 65 4.9 Kết mô hĩnh nghiên cứu áp dụng phuơng pháp bĩnh phuơng tối thiểu tổng quát GLS ! ! 7.7 .7 7.„66 CHƯƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 72 HVTH: Nguyễn Hữu Nhiên - Quản lý xây dụng 2014 Trang Luận văn thạc sĩ _ GVHD: PGS.TS Phạm Hồng Luân CHƯƠNG 1: ĐẶT VAN ĐE 1.1 Giới thiệu chung Hiện nay, Việt Nam trình hội nhập quốc tế, buớc xây dựng tập trung phát triển kinh tế thị truờng định huớng xã hội chủ nghĩa; đó, thị truờng bất động sản (BĐS) thị truờng quan trọng kinh tế quốc gia, giai đoạn ban đầu hình thành phát triển Theo số liệu công bố Tổng cục thống kê Việt nam, tháng đầu năm 2017, số doanh nghiệp lĩnh vực kinh doanh bất động sản thành lập tăng 66% có số vốn đăng ký tăng 49,9% so với kỳ năm 2016 Sự gia tăng số luợng doanh nghiệp hoạt động lĩnh vực BĐS với nhu cầu nhà nguời dân ngày thiết yếu cho thấy thị truờng BĐS Việt Nam nói chung nhu thành phố Hồ Chí Minh nói riêng thị truờng tiềm để phát triển nhung bên cạnh ẩn chứa nhiều rủi ro cho nhà đầu tu tham gia hoạt động thị truờng BĐS Việc xác định yếu tố rủi ro giảm thiểu khả xuất rủi ro nội dung hàng đầu nhà đầu tu cần xem xét tham gia thị truờng BĐS Rủi ro kinh doanh BĐS bao gồm nhiều nguyên nhân tác động nhu: chế sách, lãi suất ngân hàng, tình hình cung - cầu bất động sản, việc định giá BĐS chua xác nguyên nhân dẫn đến rủi ro đầu tu kinh doanh BĐS BĐS đuợc định giá cao thấp so với giá trị thực tế giảm lợi nhuận nhà đầu tu, gây khó khăn giao dịch mua bán BĐS Do đó, để giảm thiểu tối đa việc xảy rủi ro định giá BĐS, giới nuớc nghiên cứu áp dụng thành công nhiều công cụ, phuơng pháp giúp cho việc định giá BĐS cách tuơng đối xác dựa mục đích loại BĐS cần định giá, cụ thể: - Phuơng pháp so sánh trực tiếp; - Phuơng pháp thặng du; HVTH: Nguyễn Hữu Nhiên - Quản lý xây dụng 2014 Trang 10 GVHD: PGS.TS Phạm Hồng Luân Luận văn thạc sĩ CL4 0,687 VT1 0,672 VT2 0,884 VT3 0,883 VT4 KQ1 0,642 0,883 KQ5 0,749 KQ6 * PCA lần 4: Bảng kết kiểm định KMO Bartlett’s Kaiser-Meyer-Olkin Measure of Sampling Adequacy Bartlett's Test of Approx ChiSphericity Square 0,777 648,195 df Sig 45 0,000 Bảng Kết ma trận xoay Rotated Component Matrix® Component CL1 0,834 CL2 0,903 CL3 0,540 CL4 0,727 VT1 0,691 VT2 0,877 VT3 0,889 VT4 KQ1 0,642 0,876 KQ5 HVTH: Nguyễn Hữu Nhiên - Quản lý xây dụng 2014 0,739 Trang 86 GVHD: PGS.TS Phạm Hồng Luân Luận văn thạc sĩ Bảng phần trăm giải thích cho biến tồng phương sai trích Extraction Sums of Squared Loadings Rotation Sums of Squared Loadings Initial Eigenvalues Component Total % of Cumulative Variance % Total % of Variance Cumulative % Total % of Cumulative Variance % 4,005 40,051 40,051 4,005 40,051 40,051 3,089 30,891 30,891 1,349 13,488 53,539 1,349 13,488 53,539 1,907 19,072 49,963 1,263 12,631 66,170 1,263 12,631 66,170 1,621 16,207 66,170 0,924 9,241 75,411 0,743 7,427 82,838 0,560 5,604 88,442 0,478 4,784 93,226 0,291 2,909 96,135 0,227 2,273 98,407 10 0,159 1,593 100,000 HVTH: Nguyễn Hữu Nhiên - Quản lý xây dụng 2014 Trang 87 Luận văn thạc sĩ GVHD: PGS.TS Phạm Hồng Luân PHỤ LỤC BẢNG TỎNG HỢP SỐ LIỆU LIÊN QUAN BĐS TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN STT Số nhà 17 170 12 35 Đường Ẩ Phường A SÔ Trần Vãn Kiểu Trần Vãn Kiểu DT đất (m2) 11 72 10 72.1 DT Quy nhà mô (m2) Vị tn Chiều Khả Mật độ xd Lộ giới Tỷ lệ đất quy rộng thoát nước cộng quy hoach mặt hoach (%) khu vực xung hình dịch vụ (m) quanh BĐS tiền xã hội Giá trị BĐS (đồng) 1 12 100 730800000 237.1 1 15 100 1508700000 258 1 15 100 3611100000 10 228.5 số 18 11 64 198.8 1 12 100 1092427000 45/88/20L Bình Tiên 77.4 77.4 1 100 1035179000 42 số 46 64 236.8 1 10 100 1483200000 10 Vành Đai 10 28 56 1 20 100 334880000 142 số 64 10 68 244.8 1 12 100 1548360000 12 43.3 156.3 1 40 100 167143700 44.4 86.8 1 82.9 569496800 12 54 92.6 1 12 75 708834400 502 10 157/38/28 11 628/89A/ll Hậu Giang Mai Xuân Thường Hậu Giang 10 HVTH: Nguyễn Hữu Nhiên - Quản lý xây dựng 2014 Trang 88 Luận văn thạc sĩ _ GVHD: PGS.TS Phạm Hồng Luân 12 240/127/41 13 285 14 87 15 185 16 10 17 336/8 18 848/16 19 142 20 122 21 519 22 142 23 170 24 743/37 25 26 ^ppr Vãn Lng Phan Vãn Khỏe Văn Thân Tân Hịa Đơng số 80 Nguyễn Văn Luông Hậu Giang Vành Đai Song Hành Bến Phú Lâm Văn Thân Lê Quang Sung Hồng Bàng 407 tờ 47 Bình Phú 74 số 11 94.4 103.4 1 4.5 100 535456000 83.1 241.3 1 16 65 2065875000 103.4 100.4 1 16 1620682000 14 46 42.1 1 30 45.2 578673400 10 60 0 1 12 100 491400000 12 249 155.1 1 12 100 4221266000 12 112.8 423.2 100 2022508000 10 87.4 355.65 1 20 100 1993796000 10 68 0 1 37 100 775200000 118.7 102.1 1 13 87.9 454823800 45.6 1 16 80.3 1277444000 51.7 102.3 1 20 47.6 1180306000 120.12 2 99.2 1064228000 129 48 10 93 0 1 18 100 1348500000 11 80 276.8 1 12 100 1798640000 HVTH: Nguyễn Hữu Nhiên - Quản lý xây dựng 2014 Trang 89 Luận văn thạc sĩ _ GVHD: PGS.TS Phạm Hồng Luân 27 1570/63 28 29 30 31 32 33 28 49 1ÔH 21 52/5 231/51/4 34 109 35 993/7C 36 37 1570/120 28 38 314 39 218/15C 40 151/46 41 205/29B1 42 10 lô Y 43 19/1 Kiệt số 51 số 43 CXPLD số 42 Bửu Đình Bình Tiên số 44 Lị Gốm 10 10 10 10 35.2 72 30 60.4 72 36.2 19 10 80 37.4 243.6 1 60 1 120 1 1 108.6 38 252.4 1 153 89 12 100 314446000 1576260000 470700000 999400000 619650000 12 100 12 100 92.5 596539800 3.5 100 282233600 20 100 562221000 3.5 4.99 100 3 100 0 30.3 96.9 1 22.5 45 2 145.6 1 15 100 1412324000 778.1 100 6151680000 73.5 0 98 492541700 15.4 56.7 4.5 321911800 28.5 63.1 1 368783200 42.6 66.8 74.4 531521000 Bà Ký Trần Văn Kiểu 11 80 190.5 49.1 14 HVTH: Nguyễn Hữu Nhiên - Quản lý xây dựng 2014 59.8 196035900 Võ Vãn Kiệt Minh Phụng Mai Xn Thuờng Tân Hịa Đơng Phạm Văn Chí Cao Văn Lầu 67 909969000 273825000 Trang 90 Luận văn thạc sĩ _ GVHD: PGS.TS Phạm Hồng Luân 44 269/24A Bà Hom 45 N37/77/27 CXPLA 46 336/44/31 47 336/43/34 48 156/8 49 424/22/3 50 51 28 170 52 13 53 144/8 54 240 55 157/38/19/1 56 157/44 57 187/3L Nguyễn Vãn Luông Nguyễn Vãn Luông Đãng Nguyên Cẩn Nguyễn Văn Luông số 82 Gia Phú Ngô Nhân Tịnh Chu Vãn An Bãi Sậy Mai Xuân Thường Mai Xuân Thường Mai Xuân 13 44.1 101.9 34.4 77.8 12 31.4 12 72.1 13 12 46.6 12 10 1 75 2 58.4 192.1 82.7 3.5 100 100 1718766000 0 90.6 73088000 57.5 0 66.1 680492000 229.7 1 10 100 1358478000 1 16 100 1532479000 100 684717300 2 422745200 519791200 79.2 105.3 78.1 300.4 1 40 2266284000 76.2 1 658549000 85 103.6 262.3 1 16 58.5 3009995000 38.6 107.7 1 3.5 100 699035600 78.6 177.6 2 100 1388323000 28.8 59.5 2 74 379314900 HVTH: Nguyễn Hữu Nhiên - Quản lý xây dựng 2014 Trang 91 Luận văn thạc sĩ _ GVHD: PGS.TS Phạm Hồng Luân 58 176/20AI 59 936B 60 411ÔD 61 lơ L 62 1099 Minh Phụng Phạm Đình Hổ Phạm Vãn Chí Phạm Vãn Chí 42.5 37.9 1 69.2 631311200 25.4 79.3 3 16 100 939288500 29.1 105.3 1 95.1 717756000 26.1 52.2 1 100 151380000 Lò Gốm 43.5 36.8 1 20 416438000 45.1 121 1 20 100 1085975000 10.9 10.9 0 93.6 276075200 22.4 67.2 100 576979200 35.3 51.6 1 20 454794000 45.9 91.5 1 20 36 749310000 64 203.2 1 12 100 1378480000 72 252 1 10 100 1751400000 112.8 1 100 76.4 0 93.2 83.3 197.7 1 12 100 268 1 16 100 Phạm Văn Chí Bình Tiên Hồng Bàng 63 573 64 231/67/8 65 853/6 66 564 67 651 Lò Gốm 34 số 31 69 78 số 28 70 lô M CXPLD 71 147/15 Nguyễn Văn Luông 72 71F CXPLD 73 23 số 58 68 Lê Quang Sung 10 10 10 10 10 10 77.2 88 HVTH: Nguyễn Hữu Nhiên - Quản lý xây dựng 2014 3 868828000 513408000 1508735000 1806120000 Trang 92 Luận văn thạc sĩ _ GVHD: PGS.TS Phạm Hồng Luân 74 51 số 44 75 13 số 64 76 12 77 33 78 607 79 365/31G 80 357/76/17 81 177E 82 995/25/5 83 995/96 84 336/9/12A 85 358 86 87 88 89 số 51 số 43 Hậu Giang Hậu Giang Hậu Gianjg Nguyễn Vãn Luông Hồng Bàng Hồng Bàng Nguyễn Vãn Luông Nguyễn Văn Luông 10 10 10 10 11 11 11 80 77.2 72 30 82 44.6 42 217.2 0 246.2 60 1 1 1 1 82 1 85 42 3 20 100 12 100 12 100 1534860000 632268000 1586790000 419700000 40 57.5 1583092000 90.8 726358400 1 4.5 490022400 100 11 52.5 52.5 1 25 100 1126335000 12 39.5 0 1 13 100 401699200 12 38.9 152.8 1 13 100 1236961000 12 53.8 104.5 2 100 959174200 12 172.4 298.5 1 25 100 4681829000 52 68.8 2 100 1 30 71.7 0 100 1 95.9 242/119 Bà Hom 13 234 Bà Hom 13 70.2 250.1 269/19/10C Bà Hom 13 27.6 47.2 D12A Bà Hom 13 97.2 243.1 HVTH: Nguyễn Hữu Nhiên - Quản lý xây dựng 2014 3.5 16 601376000 1981665000 307514300 1759415000 Trang 93 Luận văn thạc sĩ _ GVHD: PGS.TS Phạm Hồng Luân 90 41 91 150/3M 92 551/34G/19 93 896/63 94 165/40/10 95 241 96 196 97 234 98 417B 99 25 lô V 100 05 101 870/4 102 103 513/26A 681/8/1 CXĐRĐ Phú Lâm Tân Hịa Đơng Phạm Vãn Chí Hậu Gianịỉ Nguyễn Vãn Luông Le Quang Sung Chu Vãn An Gia Phú Hậu Giang CXPLD Trần Văn Kiểu An Dương Vương Gia Phú Hậu Giang 13 63.1 209.6 1 12 100 1454640000 14 99.4 85.2 1 4.5 13.1 810990400 33.6 67.2 1 100 348926800 12 49.7 132 939834000 10 48.5 84.5 2 4.5 100 505786000 32.4 86.4 3 20 73.9 898776000 42.3 170.8 1 16 100 1815426000 81.9 328.4 1 16 100 2804220000 11 33.5 67 80.1 633820000 1 12 100 1364505000 1 15 100 957600000 4.5 100 737450700 1 100 10 10 52.8 84 226.1 13 41.8 130.3 3 194.9 440.4 11 51.5 84.6 HVTH: Nguyễn Hữu Nhiên - Quản lý xây dựng 2014 3058024000 721160000 Trang 94 Luận văn thạc sĩ _ GVHD: PGS.TS Phạm Hồng Luân 104 154 số 64 105 365/36/96 Hậu Giang 106 107 20 lơ V CXPLD 663 Lị Gốm Bình Tiên Tân Hịa Đơng Hồng Bàng 108 45/13/15 109 241/40 110 995/22 111 402/15/5 112 243A 113 98 114 L94 CXPLA 115 91 Song Hành 116 240/7/53C 117 185H2 118 157/52/19 Hậu Giang Phạm Vãn Chí Đặng Nguyên Cẩn Nguyễn Vãn Luông Mai Xuân Thường Mai Xuân Thường 240.5 31.8 83.7 53.5 109.3 104 10 68 11 1530945000 703410600 897415000 62.8 1624337000 100 507571400 100 1948642000 13 100 712214000 1 100 304060400 1 20 90 2473908000 282.5 1 25 100 1738733000 106 2 94.8 839850000 1 12 100 1 2 100 216.2 1 20 34.3 68.6 1 14 117.3 307.6 12 24.1 81.3 12 22.6 45.2 80 277.4 13 70.2 10 12 48.3 10 76 385.6 1 37 100 2601600000 11 18.6 28.1 1 100 195049300 58.7 74 3.5 100 706365200 29.6 59.2 1 66.2 402567100 HVTH: Nguyễn Hữu Nhiên - Quản lý xây dựng 2014 Trang 95 Luận văn thạc sĩ _ GVHD: PGS.TS Phạm Hồng Luân 119 120 121 48 633/5Q 411ƠK 122 137 123 218/22 124 26 Bình Tây 87.9 284.7 1 16 88.8 5267000000 Hồng Bàng 34.2 68.4 2 3.5 100 721893600 65.6 145.5 1 10 100 1146875000 10 76 280 1 37 100 2126400000 11 100 153.6 2 96.1 1428992000 10 81 274.2 1 12 100 1773900000 CXPLD Song Hành Nguyễn Vãn Luông số 42 10 125 210 Mai Xuân Thường 83.4 190.51 1 20 100 2019619000 126 47/2C Tân Hóa 14 63.2 151.7 4.5 97.2 1214809856 127 47/5E2 Tân Hóa 14 38.1 99.3 4.5 94.8 1214809856 14 53.5 178.4 1 25 99 1222441088 14 10.9 21.8 0 4.5 90 250000000 14 95.2 49.3 1 59.5 557613000 14 6.1 6.1 1 4.5 100 60000000 14 8 1 6.3 100000000 14 29.9 74 100 516358304 14 54.7 62 1 100 430617888 128 269A 129 265/12 130 79/48D3 131 79/48B10 132 79/48D17 133 79/34A11 134 205/8B14 Đãng Nguyên Cẩn Đãng Nguyên Cẩn Tân Hịa Đơng Tân Hịa Đơng Tân Hịa Đơng Tân Hịa Đơng Tân Hịa HVTH: Nguyễn Hữu Nhiên - Quản lý xây dựng 2014 Trang 96 Luận văn thạc sĩ _ GVHD: PGS.TS Phạm Hồng Luân 135 241/24/17D 136 205/18A40 137 205/18A42 138 205/18C14 139 183/27N 140 80/1/2 141 80/1N 142 183/14K/5 143 144 144 170 145 170/5C 146 132B 147 132/2 148 126/4 A 149 103/47 Tân Hịa Đơng Tân Hịa Đơng Tân Hịa Đơng Tân Hịa Đơng Tân Hịa Đơng Tân Hịa Đơng Tân Hịa Đơng Tân Hịa Đông Kinh Dương Vương 14 24.3 24.3 1 3.5 100 200000000 14 25 25 1 12 58.4 350000000 14 9.2 9.2 1 12 27.2 100000000 14 17.3 32.4 0 4.5 81.5 213670000 14 8.4 8.4 0 3.5 100 65128500 14 83.5 270.4 1 4.5 100 1687522944 14 45 194.2 1 100 1257896000 14 11.8 11.8 1 100 200000000 13 98.4 196.8 1 40 100 2285787648 Đường số Cư xá Tân Hòa Đơng Tân Hịa Đơng Tân Hịa Đơng Tân Hịa Đơng 13 80.4 229.8 1 12 100 2200000000 14 54.9 109.8 2 100 849603900 14 61.7 85.1 1 30 100 1150000000 14 116.6 183.4 1 100 533222016 14 33.8 33.8 1 4.5 100 262064304 Tân Hóa 14 52.6 0 100 700000000 HVTH: Nguyễn Hữu Nhiên - Quản lý xây dựng 2014 Trang 97 Luận văn thạc sĩ _ GVHD: PGS.TS Phạm Hồng Luân 150 101/31 Tân Hóa 14 Đường số 10 Cư xá 13 57.1 22 1 72 270.8 1 64 160.8 1 4.5 100 1000000000 30 100 1846856960 12 100 1050000000 151 49 152 Đường số Cư xá 13 153 D40 CXPLB 13 70.4 67.3 1 16 100 678376832 154 52/4 Kinh Dương Vương 13 22.3 72 100 600000000 155 29 97 1 12 100 955102784 156 25 157 106 158 46 159 385B/1N 160 533-535 161 382 162 365/36/25 163 995/104 Đường số Cư xá Đường số Cư xá 13 64 13 76.3 55.6 1 12 100 866188200 Kinh Dương Vương 13 92.4 162.8 1 40 100 2093285376 số 46 10 236.8 1 10 100 1483200000 Hậu Giang Hậu Giang Chợ Lớn Hậu Giang Hồng Bàng 64 11 32.2 63.5 2 4.5 100 480456900 11 71.9 87.4 1 40 53.2 1694695424 0 1 18 100 842160000 11 69.6 11 48.6 88.6 1 54.8 640409204 12 64.87 79.4 1 13 100 1117496000 HVTH: Nguyễn Hữu Nhiên - Quản lý xây dựng 2014 Trang 98 Luận văn thạc sĩ _ GVHD: PGS.TS Phạm Hồng Luân 164 208/37 Bà Hom 13 41.6 83.2 165 73 Đường số Cư xá 13 63.9 166 54 13 167 45/28/19 Đường số Cư xá Phạm Phú Thử 168 140/7 Bãi Sậy 169 157/52/19/1 A 170 182 171 68/18 172 31-31/1-31/2 173 199/2B 174 727 175 325-327 176 276 177 178 1051/41/23A 925/39A Mai Xn Thường Phạm Vãn Chí Bửu Đình Minh Phung Le Quang Sung Phạm Vãn Chí Bến Phú Lâm Hậu Giang Hậu Giang Hậu Giang 2 0 1 71.9 171.2 1 43.2 82.1 29.9 48.1 20.7 40.7 93.4 4.5 686774400 100 12 100 325889984 12 100 1339668736 1 88 511373312 100 308990000 0 100 279148288 292.8 1 20 73.1 3416422912 35.8 71.6 2 100 512835000 187.3 680.3 1 30 95.5 7440055808 19 47.5 1 16 358860512 210.7 1 35 2000000000 100 2150287872 75.7 90.75 53.5 340.2 1 30 100 2979371000 11 69.5 102.4 0 3.5 100 792667712 11 26.4 37.5 2 100 400000000 295.47 HVTH: Nguyễn Hữu Nhiên - Quản lý xây dựng 2014 Trang 99 Luận văn thạc sĩ _ GVHD: PGS.TS Phạm Hồng Luân 179 311ÔR 180 21 181 97/16/20 182 46/6 183 219/77 184 14 lôC 185 933/33/1B 186 165/6R 187 411/44/9 A 188 743/2 189 336/16/2A 190 L105 191 27 192 118-120 193 28/54 194 48/22 CXPLD 55.9 240.3 1614590000 95.4 385.9 2798147000 116.5 158.6 100 1529701000 48.1 12 78.4 1074931000 4.5 100 307215400 100 749711900 0 100 0 100 646174000 1 4.5 100 525303200 1 100 30 1 93.8 461054688 114.9 0 3.5 100 542203904 32 1 30 16 628650200 1 1 134.4 23.6 47.2 28.9 97.1 27.2 54.4 44.2 Lị Gốm Nguyễn Văn Lng 12 CXPLA 12 số 34 Phạm Phú Thử Minh Phụng Mai Xuân Thường Phạm Vãn Chí Lị Gốm Vãn Thân Bến Phú Lâm Nguyễn Hưu Thận Phạm Đình Hổ Mai Xuân Thường Phạm 10 10 8 100 16 81.8 78.2 28.3 87.2 54.2 30 32 40.2 3.5 3.5 207218500 393965600 16 130.4 369.3 1 16 100 5089364000 51.8 214.5 100 1568255000 61.7 177.2 97.9 1399743744 HVTH: Nguyễn Hữu Nhiên - Quản lý xây dựng 2014 Trang 100 ... Thành phố Hồ Chí Minh Mã số : 60.58.03.02 I TÊN ĐỀ TÀI: Phân tích yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản TP.HỒ Chí Minh, trường họp áp dụng địa bàn quận đề xuất kiến nghị, giải pháp II NHIỆM... NỘI DUNG: Xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá BĐS TP Hồ Chí Minh Từ yếu tố ảnh hưởng đến giá BĐS, xác định mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá bất động sản địa bàn quận 6, TP Hồ Chí Minh thơng qua... ảnh hưởng đến giá BĐS TP Hồ Chí Minh, áp dụng trường hợp địa bàn quận yếu tố ảnh hưởng mạnh đến giá BĐS mức độ ảnh hưởng sao? - Từ mơ hình hồi quy đa biến yếu tố ảnh hưởng giá BĐS, làm để ứng dụng