Đặc điểm của thị trường bất động sản

Ngược lại, thị trường BĐS hoạt động tốt là cơ sở để huy động được nguồn tài chính lớn cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân Theo thống kê, ở các nướcphát triển lượng tiề

a Hầu hết ở các quốc gia có nền kinh tế thị trường, thị trường BĐS đều hình thành và phát triển qua 4 cấp độ: sơ khởi, tập trung hoá, tiền tệ hoá và tài chính hoá.

Thứ nhất, cấp độ sơ khởi: Đó là giai đoạn của tất cả mọi người đều có thể tạo lập được nhà của mình Giai đoạn này chỉ cần có một mảnh đất là có thể hình thành nên

một cái nhà và được coi là BĐS Trong cấp độ này, các chính sách về đất đai, các chủ đất và các cơ quan quản lý đất đai đóng vai trò quyết định

Thứ hai, cấp độ tập trung hoá: Đó là giai đoạn của các doanh nghiệp xây dựng Trong giai đoạn này, do hạn chế về đất đai, do hạn chế về năng lực xây dựng, không phải

ai cũng có thể hình thành và phát triển một toà nhà, một BĐS lớn, một dự án BĐS Trong cấp độ này, các chính sách về xây dựng và các doanh nghiệp, cơ quan quản lý xây dựng đóng vai trò quyết định

Thứ ba, cấp độ tiền tệ hoá: Đó là giai đoạn của các doanh nghiệp xây dựng Lúc này, sự bùng nổ của các doanh nghiệp phát triển BĐS, do hạn chế về các điều kiện bán

BĐS, không phải doanh nghiệp nào cũng đủ tiền để phát triển BĐS cho tới khi bán ra được trên thị trường Trong cấp độ này, các ngân hàng đóng vai trò quyết định trong việc tham gia vào dự án này hoặc dự án khác Các chính sách ngân hàng, các ngân hàng và các cơ quan quản lý về ngân hàng đóng vai trò quyết định

Thứ tư, cấp độ tài chính hoá: Khi quy mô của thị trường BĐS tăng cao và thị trường phát triển mạnh, do những hạn chế về nguồn vốn dài hạn tài trợ cho thị trường BĐS,

các ngân hàng hoặc không thể tiếp tục cho vay đối với BĐS hoặc sẽ đối mặt với các rủi ro Lúc này, các ngân hàng phải tài chính hoá các khoản cho vay, các khoản thế chấp cũng như các khoản tài trợ cho thị trường nhằm huy động đa dạng hoá các nguồn vốn Trong cấp độ, các thể chế tài chính, các chính sách tài chính, các tổ chức tài chính và các cơ quan quản lý tài chính là những chủ thể có vai trò quyết định

Có thể thấy rằng, không nhất thiết mỗi một nền kinh tế, mỗi một thị trường BĐS đều tuần tự trải qua từng nấc,

từng cung bậc như trên Cũng không nhất thiết các cấp độ phát triển thị trường phải có giai đoạn như nhau về thời

gian Cũng không nhất thiết, các cấp độ phát triển của thị trường phải là kết thúc giai đoạn này rồi mới chuyển

sang giai đoạn khác Các nền kinh tế, nhất là các nền kinh tế đã phát triển qua cả 4 cấp độ từ rất lâu Chẳng hạn

như Úc và New Zealand, các tài sản BĐS đã được chứng khoán hoá với tỷ lệ rất cao Các nước có nền kinh tế

chuyển đổi đều áp dụng chủ yếu là liệu pháp “sốc”, tức là áp dụng đồng loạt tất cả các cơ chế, chính sách theo

chuẩn của các nền kinh tế thị trường nên hiện nay, thị trường BĐS cũng đã ở cấp độ tài chính hoá Trung Quốc

cũng đang chuẩn bị chuyển qua giai đoạn tài chính hoá thị trường BĐS

b Trong mỗi cấp độ phát triển của thị trường BĐS, quá trình vận động của thị trường đều có chu kỳ

dao động tương tự như nhiều thị trường khác.

Chu kỳ dao động của thị trường BĐS gồm có 4 giai đoạn: phồn vinh (sôi động), suy thoái (có dấu hiệu chững lại), tiêu điều (đóng băng) và phục hồi (nóng dần lên có thể gây “sốt”) Chẳng hạn như thị trường BĐS nước Mỹ trong khoảng 1 thế kỷ (1870-1973) trải qua 6 chu kỳ dao động, bình quân mỗi chu kỳ khoảng 18 năm; thị trường BĐSnước Nhật từ năm 1956 đến nay trải qua 4 chu kỳ, mỗi chu kỳ khoảng 10 năm; thị trường BĐS Hồng Kông từ sau chiến tranh thế giới thứ II đến nay đã có 8 chu kỳ dao động, chu kỳ ngắn hạn là từ 6-7 năm, dài là 9-10 năm, trung bình là 8-9 năm Thị trường BĐS Trung Quốc tuy hình thành chưa lâu nhưng từ năm 1978 đến nay cũng đã

có 4 chu kỳ dao động, trong đó đáng chú ý có chu kỳ cực ngắn (1992-1994), tăng trưởng “phi mã” trong 2 năm 1992- 1993 rồi suy sụp rất nhanh trong năm 1994

c Thị trường BĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc và không tập trung, trải rộng trên khắp các vùng miền của đất nước.

BĐS là một loại hàng hoá cố định và không thể di dời về mặt vị trí và nó chịu ảnh hưởng của các yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu Trong khi đó, tâm lý, tập quán, thị hiếucủa mỗi vùng, mỗi địa phương lại khác nhau Chính vì vậy, hoạt động của thị trường BĐS mang tính địa phương sâu sắc

Mặt khác, thị trường BĐS mang tính không tập trung và trải rộng ở mọi vùng miền của đất nước Sản phẩm hàng hoá BĐS có “dư thừa” ở vùng này cũng không thể đem bán ở vùng khác được Bên cạnh đó, mỗi thị trường mang tính chất địa phương với quy mô và trình độ khác nhau do có sự phát triển không đều giữa các vùng, các miền,

do điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế-văn hoá-xã hội khác nhau dẫn đến quy mô và trình độ phát triển của thị trường BĐS khác nhau Thị trường BĐS ở các

đô thị có quy mô và trình độ phát triển kinh tế cao thì hoạt động sôi động hơn thị trường BĐS ở nông thôn, miền núi v.v

d Thị trường BĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật.

BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia, là hàng hoá đặc biệt, các giao dịch về BĐS tác động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế-xã hội Do đó, các vấn đề về BĐS đều sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật riêng về BĐS, đặc biệt là hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai và nhà ở Đặc điểm này đặc biệt đúng ở nước ta do thị trường đất đai cấp I (thị trường sơ cấp- giao đất và cho thuê đất) là chịu tác động nhất bởi các quyết định của Nhà nước Chính phủ các nước trên thế giới đều quan tâm đến BĐS và thị trường BĐS, luôn điều chỉnh chính sách về BĐS và thị trường BĐS nhằm huy động các nguồn lực về BĐS phục vụ các mục tiêu phát triêể kinh tế-xã hội

đ Thị trường BĐS là một dạng thị trường không hoàn hảo (thông tin không đầy đủ, thiếu 1 số tổ chức của thị trường).

Đặc điểm này xuất phát từ những đặc trưng riêng của mỗi vùng, chịu sự chi phối của điều kiện tự nhiên cũng như truyền thống và tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội trong

đến những giao dịch trước.

Sự tác động của Nhà nước là một trong các yếu tố tạo nên tính không hoàn hảo của thị trường BĐS Bất kỳ Nhà nước nào cũng đều có sự can thiệp vào thị trường BĐS ở các mức độ khác nhau, trong đó chủ yếu là đất đai để thực hiện các mục tiêu phát triển chung BĐS có tính dị biệt, tin tức thị trường hạn chế, đất đai trên thị trường sơ cấp phụ thuộc vào quyết định của Nhà nước nên thị trường BĐS là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo

Mặt khác, thị trường BĐS không hoàn hảo còn do tính chất không tái tạo được của đất, nên thị trường BĐS mang tính độc quyền, đầu cơ nhiều hơn các thị trường hàng hoá khác

e Thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và tài chính Động thái phát triển của thị trường này tác động tới nhiều loại thị trường trong nền kinh tế.

BĐS là tài sản đầu tư trên đất bao gồm cả giá trị đất đai sau khi đã được đầu tư Mà đầu tư tạo lập BĐS thường sử dụng một lượng vốn lớn với thời gian hình thành BĐS cũng như thu hồi nguồn vốn dài Khi BĐS tham gia lưu thông trên thị trường BĐS, các giá trị cũng như các quyền về BĐS được đem ra trao đổi, mua bán, kinh doanh v.v giải quyết vấn đề lưu thông tiền tệ, thu hồi vốn đầu tư và mang lại lợi nhuận cho các bên giao dịch Điều này chứng tỏ thị trường BĐS là đầu ra quan trọng của thị trườngvốn

Ngược lại, thị trường BĐS hoạt động tốt là cơ sở để huy động được nguồn tài chính lớn cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân (Theo thống kê, ở các nướcphát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng BĐS chiếm 80% trong tổng lượng vốn cho vay)

Ngoài ra, thị trường BĐS còn có quan hệ trực tiếp với thị trường xây dựng và qua đó mà bắc cầu tới các thị trường vật liệu xây dựng và đồ nội thất, thị trường lao động v.v dao động của thị trường này có ảnh hưởng lan toả tới sự phát triển ổn định của nền kinh tế quốc dân

Nguồn: Phòng Qlý TTBĐS- Cục Quản lý nhà

Bất kể thị trường nào trong nền kinh tế đều phải trải qua những giai đoạn trong quá trình phát triển, để phát triển được như đến ngày hôm nay, thị trường bất động sản đã phải trải qua nhiều thăng trầm, biến cố Kinh tế học cần ghi chép, thẩm định, dự đoán để mang lại những hướng phát triển tốt hơn trong tương lai.

Hầu hết ở các quốc gia có nền kinh tế thị trường, thị trường BĐS đều hình thành và phát triển qua bốn cấp độ: sơ khởi, tập trung hóa, tiền tệ hóa và tài chính hóa:

Thứ nhất, cấp độ sơ khởi Đó là giai đoạn của tất cả mọi người đều có thể và tạo lập được nhà của mình Giai đoạn này, chỉ cần có một mảnh đất là có thể hình thành nên một cái nhà và đượccoi là BĐS Trong cấp độ này, các chính sách về đất đai, các chủ đất và các cơ quan quản lý đất đai là các chủ thể có một vai trò quyết định

Thứ hai, cấp độ tập trung hóa Đó là, giai đoạn của các doanh nghiệp xây dựng Trong giai đoạn này, do hạn chế về đất đai, do hạn chế về năng lực xây dựng, không phải ai cũng có thể hìnhthành và phát triển một tòa nhà, một BĐS lớn, một dự án BĐS Trong cấp độ này, các chính sách về xây dựng và các doanh nghiệp, cơ quan quản lý xây dựng là các chủ thể có vai trò quyếtđịnh

nào cũng đủ tiền để phát triển BĐS cho tới khi bán ra được trên thị trường Trong cấp độ này, các ngân hàng đóng vai trò quyết định trong việc tham gia vào dự án này hoặc dự án khác Cácchính sách về ngân hàng, các ngân hàng và các cơ quan quản lý về ngân hàng là các chủ thể có vai trò quyết định.

Thứ tư, cấp độ tài chính hóa Khi quy mô của thị trường BĐS tăng cao và thị trường phát triển mạnh, do những hạn chế về nguồn vốn dài hạn tài trợ cho thị trường BĐS, các ngân hàng hoặckhông thê tiếp tục cho vay đối với BĐS hoặc là sẽ đối mặt với các rủi ro Lúc này, các ngân hàng phải tài chính hóa các khoản cho vay, các khoản thế chấp cũng như các khoản tài trợ cho thịtrường nhằm huy động đa dạng hóa các nguồn vốn Trong cấp độ này, các thể chế tài chính, các chính sách tài chính, các tổ chức tài chính và các cơ quan quản lý tài chính là những chủ thể

có vai trò quyết định

Có thể thấy rằng, không nhất thiết mỗi một nền kinh tế, mỗi một thị trường BĐS đều tuần

tự trải qua từng nấc, từng cung bậc như trên Cũng không nhất thiết các cấp độ phát triển thị trường phải có giai đoạn như nhau về thời gian Cũng không nhất thiết, các cấp độ phát triển của thị trường phải là kết thúc giai đoạn này rồi mới chuyển sang giai đoạn khác.

Các nền kinh tế, nhất là các nền kinh tế phát triển đã phát triển qua cả 4 cấp độ từ rất lâu Chẳng hạn như úc và New Zealand, các tài sản BĐS đã được chứng khoán hóa với tỷ lệ rất cao Cácnước có nền kinh tế chuyển đổi đều áp dụng chủ yếu là liệu pháp “sốc”, tức là áp dụng đồng loạt tất cả các cơ chế, chính sách theo chuẩn của các nền kinh tế thị trường nên hiện nay, thịtrường BĐS cũng đã ở cấp độ tài chính hóa Trung Quốc cũng đang chuẩn bị chuyển qua giai đoạn tài chính hóa thị trường BĐS

Thị trường bất động sản: nhìn lại để phát triển

Các giai đoạn phát triển mạnh

Hiện khuôn khổ pháp lý cho thị trường bất động sản đã tương đối hoàn chỉnh: Luật Đất đai mới (2003), Luật Đầu tư (2005), Luật Nhà ở (2005) và Luật Kinh doanh bất động sản (2006).Sau khi Luật Đất đai được ban hành, ảnh hưởng từ quy định giá đất do Nhà nước ban hành bằng với giá đất trên thị trường, thị trường bất động sản trầm lắng trong khoảng 3 năm (2004-2006) Các nhà đầu tư bất động sản chuyển vốn sang đầu tư kinh doanh chứng khoán

Năm 2007, sau khi thị trường chứng khoán chững lại, các nhà đầu tư nhận định xu hướng giảm của thị trường này đã chuyển sang đầu tư vào thị trường bất động sản, đẩy giá trên thị trường này tăng lên Từ cuối năm 2007 tới nửa đầu năm 2008 là giai đoạn sốt về nhà đất, thị trường tăng giá không kiểm soát đã tạo nên một khoảng lợi nhuận rất lớn cho nhà đầu tư

Giữa năm 2008, do tác động của các chính sách tiền tệ nhằm kiềm chế lạm phát, ngân hàng hạn chế vốn vay, thị trường bất động sản rơi vào tình trạng ngưng trệ, bất động sản nhà đất đứng giá và số lượng giao dịch đã giảm đi rất nhiều, kéo dài đến cuối năm 2010

Năm 2011, do ảnh hưởng của chính sách kiềm chế lạm phát của Chính phủ, tín dụng cho các lĩnh vực phi sản xuất giảm (bao gồm lĩnh vực bất động sản) nên ngân hàng hạn chế vốn vay, lãi suất tăng cao làm thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn, ảnh hưởng đến việc xây dựng phát triển các dự án mới, lượng giao dịch thành công trên thị trường ngày càng giảm dần, giá nhà đất nhiều nơi giảm mạnh

Có thể nói từ năm 2003 đến nay, Nhà nước đã xây dựng hệ thống pháp luật tương đối hoàn chỉnh và đồng bộ, có tác động trực tiếp đến hoạt động của thị trường bất động sản, đặc biệt có ý nghĩa to lớn trong việc kiềm chế những cơn sốt nhà đất, đầu cơ đất đai Theo đó, hoạt động của thị trường bất động sản bắt đầu đi vào ổn định và lành mạnh hơn Thị trường bất động sản được Chính phủ quản lý thống nhất và giao cho một cơ quan chủ trì là Bộ Xây dựng nghiên cứu các quy định, nghị định để quản lý thống nhất

Tuy nhiên, vai trò của Nhà nước chưa được phát huy có hiệu quả Nhà nước chủ yếu quản lý chứ chưa thể hiện vai trò điều tiết thị trường thông qua việc tham gia đầu tư xây dựng trực tiếp; chưa thể hiện rõ nét vai trò định hướng phát triển thị trường bất động sản để thị trường phát triển vẫn còn tình trạng dư thừa hàng hóa bất động sản là nhà ở cao cấp, trong khi nhà ở xã hội vànhà ở thu nhập thấp phục vụ nhu cầu đa số dân chúng là rất lớn và có nhiều tiềm năng nhưng chưa thu hút các nhà đầu tư tham gia vào lĩnh vực này

Quy luật của thị trường

Thị trường bất động sản có tính chu kỳ “bùng nổ - suy thoái” (boom and bust cycle) Đây là một thuộc tính khách quan của thị trường bất động sản ở tất cả các nước trên thế giới, không chỉ ở Việt Nam Chu kỳ của thị trường bất động sản phụ thuộc vào nhiều yếu tố nhưng quan trọng nhất là tốc độ phát triển kinh tế và tốc độ đô thị hóa đồng thời chu kỳ cũng thay đổi theo từng giai đoạn Ở Nhật Bản chu kỳ của thị trường bất động sản khoảng 12 năm Ở Mỹ chu kỳ của thị trường bất động sản khoảng 18 năm Ở Trung Quốc chu kỳ của thị trường bất động sản khoảng 7 năm

Ở Việt Nam, các chuyên gia chu kỳ của thị trường bất động sản dao động trong khoảng 7 - 9 năm Tuy nhiên mỗi chu kỳ diễn ra ngắn hay dài còn tùy thuộc vào nền kinh tế của thời điểm đó phát triển nhanh hay chậm Và nếu vậy, nhìn lại để rút kinh nghiệm, các nhà đầu tư vẫn có thể hy vọng vào “một ngày mai phát triển”, rất gần

N.Khánh - DiaOcOnline.vn

Phát triển thị trường BĐS bền vững cần đồng bộ các giải

Trong giai đoạn thị trường khó khăn như hiện nay, một dự án thành công đòi hỏi nhà đầu tư phải

có những hoạch định đúng hướng về tài chính, phân khúc sản phẩm, mục tiêu lợi nhuận, những giá trị lợi ích Cụ thể, khi nói đến tài chính doanh nghiệp là nói đến quản trị dòng tiền, nguồn vốn, nền tảng của sự thành công trong BĐS Trước khi "dong thuyền ra khơi" doanh nghiệp nào cũng phải có sự chuẩn bị về tài chính Tiềm lực này mạnh, các nhà đầu tư sẽ có nhiều sự lựa chọn, dễ tìm được những đối tác, nhà thầu có chất lượng chuyên môn, uy tín và quan trọng hơn

Cần có giải pháp phát triển bền vững thị trường bất động sản.Trong ảnh: Khu đô thị Xa La.

Ảnh: Đức Giang

Phân khúc sản phẩm quyết định mã lực của doanh nghiệp Những thông tin, thống kê thị trường chính xác là cơ sở để các doanh nghiệp BĐS đầu tư, phát triển dự án Một phân khúc thị trường phù hợp là đáp ứng nhu cầu của số đông chứ không phải một nhóm người Những căn hộ diện tích vừa và nhỏ, giá mềm luôn được mọi người quan tâm, săn tìm thời gian qua là một ví dụ về phân khúc phù hợp, bài học

để doanh nghiệp đưa ra những sản phẩm được hấp thụ nhanh, đúng nhu cầu của thị trường Bên cạnh

đó, ngày nay, khách hàng không chỉ cần nhà để ở mà còn quan tâm đến các giá trị lợi ích dự án mang lại Nên các chủ đầu tư cũng cần chú ý cung cấp các dịch vụ cuộc sống như trường học, siêu thị, tiện ích sinh thái, sức khỏe dân cư… tốt, chất lượng Ngoài ra, mục tiêu lợi nhuận, tính toán chính xác bằng phương pháp xác suất khoa học, cụ thể hóa qua các chiến lược tài chính: Phần trăm lợi nhuận doanh

nghiệp mong muốn trong giai đoạn hiện nay? Bao lâu sẽ thu hồi được số vốn bỏ ra? Việc tái đầu tư ra sao để quay vòng số vốn theo hướng có lợi nhất? Cũng cần được đặt rõ nếu doanh nghiệp muốn thành

Bên cạnh chất lượng chủ đầu tư, vai trò nhà môi giới cũng không thể thiếu trong sự phát triển thị trường BĐS của một quốc gia "Nhìn đội ngũ môi giới hành nghề, sẽ biết được sự phát triển BĐS của quốc gia

đó thế nào" Mỗi nhân viên môi giới là một sứ giả để PR thương hiệu cho doanh nghiệp, cầu nối tốt nhất với khách hàng cũng như tạo sự thành công trong việc lấy lại niềm tin Chính vì thế, đội ngũ này cần phải thường xuyên được bồi dưỡng, nâng cao năng lực hành nghề, kỹ năng ứng xử và đạo đức bản thân Tuy nhiên, Việt Nam chưa có một hiệp hội bảo vệ quyền lợi cho những nhà môi giới hoạt động trong lĩnh vực này dù đã có chương trình đào tạo chứng chỉ hành nghề từ năm 2007 Tình trạng tranh giành khách,

hạ giá, xù tiền hoa hồng, lừa đảo, hoạt động không giấy phép vẫn liên tục tiếp diễn, tạo ra một bức tranh

"bát nháo" chưa từng thấy trong nghề môi giới Vì vậy, nên thành lập Hiệp hội những nhà môi giới BĐS

để đảm bảo chất lượng và quyền lợi cho người môi giới, loại bỏ đầu cơ và cả những nhà đầu tư nhỏ lẻ Thị trường sẽ trở nên minh bạch và chuyên nghiệp hơn.

Song song với việc chuyên nghiệp hóa môi trường hoạt động của BĐS, cụ thể là chủ đầu tư và người môi giới, thì từ phía Nhà nước cũng cần tạo điều kiện cởi mở hơn nữa như: Cho phép các doanh nghiệp được tiếp cận nguồn vốn (không bảo lãnh) nước ngoài qua hình thức góp vốn cùng kinh doanh, các quỹ đầu tư hưu trí, cùng chia sẻ lợi nhuận rủi ro Mở cửa cho người nước ngoài, kiều bào mua và sở hữu nhà tại Việt Nam Tạo điều kiện vay vốn, lãi suất Bởi lãi suất ngân hàng là yếu tố kích thích nền kinh tế nói chung và BĐS nói riêng Người dân tiếp cận vốn vay dễ, lãi suất phù hợp sẽ làm tăng trưởng dòng vốn trong ngân hàng Việc mua nhà thông qua ngân hàng tránh được nạn rửa tiền cũng như công khai thu nhập khi quyết toán thuế cuối năm của người dân Các cơ quan chính phủ cũng dễ dàng hơn trong việc quản lý Sự vào cuộc đồng bộ của doanh nghiệp, đội ngũ môi giới và các chính sách của Nhà nước

sẽ giúp thị trường BĐS phát triển bền vững, bài bản.

Huỳnh Anh Dũng - CEO trường Đào tạo BĐS Quốc tế Leader Real, TP Hồ Chí Minh

Hội thảo “Triển vọng phục hồi của thị trường bất động sản”

"Triển vọng phục hồi của thị trường bất động sản" là chủ đề cuộc hội thảo do Báo Đầu tư và Công ty

Cushman& Wakefield tổ chức ngày 13/6 tại thành phố Hồ Chí Minh.

Hội thảo thu hút sự tham gia của trên 200 đại biểu gồm các chuyên gia, diễn giả từ các cơ quan chức năng của Chính phủ như: Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Ngân hàng Nhà nước và các tổ chức chuyên nghiên cứu về thị trường bất động sản, Hiệp hội doanh nghiệp bất động sản Việt Nam cùng đại diện các ngân hàng, các doanh nghiệp và nhà đầu tư bất động sản lớn trong nước và nước ngoài.Công ty Cổ phần ASIA

HOLDINGS và ASIAN LAND là đơn vị đồng tài trợ cho Hội thảo và có bài tham luận tại Hội thảo.

Tại đây, các nhà hoạch định chính sách, các chuyên gia kinh tế, đại diện cộng đồng doanh nghiệp, các nhà đầu tư đã tập trung trao đổi, thảo luận, góp phần làm sáng tỏ cả về lý luận và thực tiễn những vấn đề liên quan đến thị trường bất động sản đang được dư luận xã hội hết sức quan tâm.

Buổi tọa đàm thu hút sự quan tâm của nhiều chuyên gia

Phát biểu tại hội thảo, Thứ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầu tư Đặng Huy Đông nêu rõ: Để thực hiện mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội 2013, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết 01 và 02/NQ-CP Đặc biệt, Nghị quyết 02 đã chỉ ra những giải pháp quan trọng nhằm góp phần ổn định và phát triển thị trường bất động sản - một trong những bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường đang được xây dựng và là một kênh đầu tư quan trọng Một số nội dung của Nghị quyết này đã được các bộ, ngành, địa phương tích cực triển khai Tuy nhiên, bên cạnh những thuận lợi và kết quả đạt được, tình hình kinh tế-xã hội vẫn còn nhiều khó khăn, trong đó thị trường bất động sản còn trầm lắng.

Tiến sĩ Nguyễn Anh Tuấn, Tổng biên tập Báo Đầu tư cũng nhấn mạnh về những chính sách mới nhằm tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ xấu Các chính sách quan trọng này đã được cộng đồng doanh nghiệp, các nhà đầu tư trông đợi và dư luận xã hội hết sức quan tâm Ông cho biết, thị trường bất động sản hiện vẫn đang bị mất cân đối nghiêm trọng về cung cầu với lượng hàng tồn kho rất lớn, ước trị giá khoảng 135.000 tỷ đồng, do vậy cần phải có thêm những chính sách và giải pháp để hỗ trợ thị trường bất động sản.

Giáo sư, Tiến sĩ Nguyễn Mại, nguyên Phó chủ nhiệm Ủy ban Hợp tác Nhà nước về Đầu tư, Chủ tịch Hiệp hội doanh nghiệp có vốn đầu tư có bài tham luận về Triển vọng thị trường bất động sản nhìn từ góc độ kinh tế vĩ mô Ông Chris Brown, Tổng giám đốc Cushman&Wakefied trình bày về Tổng quan diễn biến và khả năng phục hồi của thị trường bất động sản Việt Nam và kinh nghiệm xử lý các bất động sản phát mãi Ông Nguyễn Viết Mạnh, Vụ trưởng

Vụ tín dụng - Ngân hàng Nhà nước đã nêu lên các chính sách tín dụng của Ngân hàng Nhà nước nhằm hỗ trợ sự phục hồi của thị trường bất động sản…

Giáo sư, Tiến sĩ Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường đã đánh giá lại thị trường bất động sản giai đoạn kinh tế chuyển đổi, nêu lên nghịch lý hiện tại của thị trường bất động sản Việt Nam là kho bất động sản giá cao tồn đọng gắn với nợ xấu của các ngân hàng thương mại, nhà đầu tư dự án đã giảm giá hết cỡ nhưng vẫn không có giao dịch; người lao động có nhu cầu rất cao về nhà ở giá rẻ nhưng lại thiếu cung Đánh giá cao các gói giải pháp của Nghị quyết 02, ông cho rằng đây là gói giải pháp giúp cho các doanh nghiệp đang gặp khó khăn về tài chính vượt qua khó khăn, điều chỉnh lại cung-cầu trên thị trường; giúp người có thu nhập thấp sớm có nhà ở và giải quyết khối lượng vốn đang tồn đọng trong thị trường bất động sản Đây không phải là “giải cứu” thị trường bất động sản mà là sự can thiệp hợp lý của Nhà nước vào thị trường Để thực hiện tốt nghị quyết này, các cơ quan quản

lý Nhà nước cần tôn trọng nguyên tắc minh bạch và công bằng./.

Theo TTXVN

Để thị trường bất động sản phát triển ổn định hơn - Trần Sĩ

Chương

Thị trường bất động sản trong nước đang ở giai đoạn biến động với những chu kỳ

“nóng” “lạnh” thất thường Giá cả dù đã có điều chỉnh trong 2-3 năm qua nhưng cũng còn ngất ngưởng so với thu nhập bình quân của người dân trong nước, hay ngay cả so với các nước bạn có mức độ kinh tế phát triển cao hơn nhiều trong khu vực Đây là những hiện tượng của một thị trường bất thường, chưa đi vào giai đoạn phát triển ổn định.

"Cái chợ" bất động sản đang còn lừ đừ vì chưa đông; người mua và kẻ bán khó đến với nhau vì phần lớn cái người mua cần thì còn thiếu, giá cả lại chưa phù hợp với số đông, một tỷ lệ giao dịch không nhỏ còn có tính cơ hội, đầu cơ Hiện tượng này đã từng xảy ra ở Indonesia, Malaysia, Thái Lan giữa thập niên 1980 khi các nước này bắt đầu phát triển nhanh Khi kinh tế phát triển nóng thì mặt bằng thu nhập tăng nhanh; đặc biệt là một thiểu số có cơ hội làm giàu rất nhanh Thành phần thiểu số giàu có này đòi hỏi và có khả năng chi trả cho các sản phẩm bất động sản cao cấp Nhu cầu này tạo nên một cơn sốt bất động sản chưa từng có Trong giai đoạn này cung lại chưa kịp

bắt nhịp với cầu, cơ hội đầu cơ phát sinh, giá cả tăng nhanh Đây là giai đoạn gây ra nhiều hiệu ứng bất ổn cho sự phát triển lâu dài của thị trường bất động sản vì:

- Thị trường nhận tín hiệu của mức cầu cao và tăng nhanh, từ đó một nguồn lực lớn, không cân đối, được tập trung để cung cho một mức cầu (ảo) trong phân khúc thị trường cấp cao, trong khi những nhu cầu thực lại không được quan tâm đúng mức.

- Thị trường thiếu sản phẩm đa dạng, dẫn đến sự khan hiếm các mặt hàng thứ cấp mà

đa số người dân đang cần Thị trường dĩ nhiên sẽ điều chỉnh nhưng cần một thời gian dài và phải đi qua một số chu kỳ "nóng", "lạnh" do các hoạt động đầu cơ khi cung và cầu chưa đồng hành đúng nhịp.

Một thị trường bất động sản ổn định khi cung phát triển đồng bộ với nhịp sống và đòi hỏi của cầu Bên cung có thể dễ dàng bắt mạch được ai cần gì, ở đâu Các chủ đầu tư chỉ cần một kế hoạch quy hoạch thành phố hợp lý để phát triển nguồn đất sạch và một

cơ chế hành chính minh bạch để có thể đưa sản phẩm ra thị trường trong thời gian ngắn nhất (và với giá thấp nhất) có thể được khi có tín hiệu của cầu Hiện nay, một dự

án phát triển tốt cần đến 3-5 năm để ra sản phẩm Thời gian và giá tín dụng (lãi suất) cao chắc chắn sẽ nâng giá thành vượt khả năng thanh toán của đa số người dân

Về phía người mua thì họ cần thông tin minh bạch: ai bán gì, ở đâu, chất lượng ra sao, giá cả phù hợp và một số cơ sở hạ tầng tốt cho việc sinh sống, đi lại Những điều kiện này sẽ làm cầu nối cung-cầu, tạo nên sự linh động và tính bền vững cho thị trường bất động sản.

Đó là những điều kiện của thị trường Ngoài ra, một điều kiện khác để thị trường phát triển ổn định là lòng tin - người mua phải có lòng tin vào giá trị tương xứng của tài sản họ mua Lòng tin là thứ keo gắn bó giữa đối tượng mua-bán để thị trường phát triển tích cực Nhìn lại hiện trạng của thị trường bất động sản trong nước, chúng ta có thể thấy một số rủi ro tiềm ẩn có khả năng gây ra sự mất lòng tin của người mua, làm nguội lạnh thị trường.

1 Người mua đặt cọc và trả tiền mua trước khi nhận nhà Đây là trường hợp khá phổ biến hiện nay vì một phần do địa điểm và phân khúc thị trường cầu đang còn vượt cung; một phần là vì tâm lý bầy đàn lẫn cơ hội đầu cơ, làm cho người mua cần người bán hơn là ngược lại Nhưng đây cũng là một bất cập cơ bản giữa quan hệ mua bán: người mua trả trước cho người bán một cam kết có giá trị tuyệt đối (là tiền), trong khi người bán chỉ cho người mua một giá trị tương đối (là lời hứa) Trong thời gian qua, một số dự án bị chậm trễ hoặc giao hàng không đúng chất lượng như đã hứa nhưng người mua hoàn toàn bị động Tình trạng này sẽ ngày càng phổ biến khi nhiều chủ đầu

tư bị áp lực chi phí (lãi suất, vật liệu ) và vì thủ tục nhiêu khê kéo dài thời gian hoàn thành dự án Ở các nước nơi mà thị trường bất động sản đã phát triển hơn, chủ đầu tư

dự án chỉ có thể đòi hỏi tối đa 10% (của giá mua) tiền đặt cọc để người mua được quyền ưu tiên, khi căn nhà hoặc căn hộ đã được xây Tuy nhiên người mua có quyền

từ chối mua và trong trường hợp này, chủ đầu tư phải trả lại toàn bộ số tiền cọc nếu người mua không đồng ý với chất lượng của căn nhà như đã được cam kết trong hợp đồng Trong thời gian tới, ngoại trừ một số dự án do những nhà đầu tư có uy tín triển khai, người mua sẽ trở nên dè dặt hơn, đòi hỏi "tiền trao cháo múc" Khi đó, không ít chủ đầu tư sẽ gặp khó khăn vì không huy động đủ vốn, cộng với lãi suất cao làm cho

dự án không khả thi Nếu tình trạng này xảy ra thì thị trường sẽ bị rơi vào một chu kỳ mới với nguồn cung giảm trong khi cầu tiếp tục tăng, đầu cơ lại xuất hiện, thị trường lại rơi vào một chu kỳ chao đảo mới.

2 Quan hệ giữa chủ đầu tư và người mua có vấn đề sau khi mua bán vì tình trạng chủ đầu tư tiếp tục kiêm nhiệm vai trò quản lý Đây cũng là một bất cập cơ bản vì quan hệ lòng tin giữa người quản lý và người dân sống tại đó không có cơ sở để tồn tại Người dân sẽ luôn có tâm lý "bị" quản lý, bị đặt để, bị lợi dụng, quyền lợi của họ không được quan tâm đúng mức bởi người quản lý Không có sự hợp tác tốt, bất động sản sẽ xuống cấp, thị trường sẽ mất lòng tin khi vài con sâu làm rầu nồi canh Không ít tòa nhà chung cư, từ cao cấp đến cấp thấp, đang gặp vấn đề này Khi đó, dân cư của những tòa nhà bị tai tiếng này sẽ khó tìm người mua khi cần bán, giá trị sẽ bị ảnh hưởng không tốt, người mua mất lòng tin Với dự luật mới cho phép người dân tổ chức các hiệp hội dân sự với mục đích an sinh xã hội thì chủ đầu tư nên tách rời khỏi vai trò quản lý sau khi bán, để những cư dân đó tự đứng ra tổ chức hiệp hội, đảm nhận trách nhiệm quản lý, đấu thầu những dịch vụ chuyên nghiệp để đảm bảo môi trường sinh sống của dân cư và giá trị bất động sản.

3 Chất lượng xây dựng từ những năm qua chưa được quản lý chặt chẽ Tính chế tài chưa rõ ràng, nghiêm ngặt đối với những chủ đầu tư vi phạm những quy tắc cơ bản trong xây dựng Một số các chung cư kém chất lượng đã bắt đầu bị phát hiện Điều này sẽ ngày càng trở nên trầm trọng hơn trong vài năm tới khi nhiều chung cư không còn mới.

Thị trường bất động sản dĩ nhiên cũng bị tác động trực tiếp từ môi trường vĩ mô Vì hạ tầng cơ sở đầu tư còn nhiều bất cập, hiệu quả đầu tư còn thấp, cho nên kinh tế Việt Nam đang trong tình trạng tiến thoái lưỡng nan: nếu đầu tư mạnh để đạt mục tiêu phát triển thì dễ bị lạm phát, mà nếu kìm hãm đầu tư để tránh lạm phát thì mức độ phát triển thấp, không đủ để thỏa mãn nhu cầu công ăn việc làm Cho nên trước mắt lãi suất tín dụng có lẽ sẽ còn duy trì ở mức cao, hạn chế nguồn cung của các sản phẩm bất động sản Và như thế cung sẽ còn tiếp tục lệch pha với cầu.

Những giải pháp ưu tiên để giảm cường độ và nới rộng chu kỳ nóng lạnh thất thường của thị trường là phải ổn định nguồn cung và tạo điều kiện để các sản phẩm bất động

sản được ra đời với giá thành hợp lý, đa dạng hơn, phù hợp hơn với thu nhập của người dân.

Thị trường bất động sản là một thị trường lớn và quan trọng trong bất cứ một nền kinh

tế nào Nếu được điều tiết tốt, thị trường này có khả năng tạo công ăn việc làm lớn, góp phần an cư xã hội, chuyển dịch nguồn vốn đầu tư vào những lĩnh vực có hiệu suất kinh tế cao hơn.

TH TR Ị ƯỜ NG B T Đ NG S N VI T NAM – TH C TR NG VÀ GI I Ấ Ộ Ả Ở Ệ Ự Ạ Ả PHÁP

Posted on 17/09/2007 by Civillawinfor

PTKT&DB-CSTT – NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM

Từ đầu thập kỷ 2000 trở lại đây, diễn biến thị trường bất động sản của Việt Nam khá phức tạp Nếu như trong 3 năm đầu từ năm 2001 đến năm 2003 giá bất động sản bùng nổ thì bắt đầu từ cuối năm 2003 đến nay thị trường bất động sản chuyển sang giai đoạn hạ nhiệt nhanh chóng nhưng các giao dịch của thị trường vẫn “đóng băng” Vậy đâu là nguyên nhân của tình trạng này và hậu quả của nó tác động đến nền kinh tế ra sao là điều cần quan tâm đánh giá Sau đây chúng ta sẽ xem xét cụ thể từng giai đoạn:

1 Giai đoạn thị trường bất động sản bùng nổ (2001- 2003)

Sau một thời gian dài bình lặng, từ năm 2000, giá nhà đất bắt đầu biến động, tiếp đó giá cả tăng nhanh liên tục và đạt đỉnh cao vào khoảng quý II năm 2001 Theo nhiều chuyên gia nhận định, giá bất động sản của Việt Nam giai đoạn này đang ở mức đắt nhất thế giới, cao hơn cả một số thành phố lớn của các nước công nghiệp phát triển Đánh giá một số nguyên nhân dẫn đến tình trạng “bùng nổ” trên thị trường bất động sản như: Do nền kinh tế tăng trưởng ở mức cao dẫn tới nhu cầu về đất đai phục vụ cho sản xuất kinh doanh và nhu cầu nhà ở của dân chúng liên tục gia tăng; Do sự đầu cơ trong kinh doanh nhà đất gia tăng mạnh mẽ; Do chính sách của Nhà nước về đất đai; Do yếu tố tâm lý kỳ vọng vào khả năng sinh lợi vô tận của đất; và cuối cùng là do thiếu các thông tin về giá nhà đất.

2 Giai đoạn thị trường bất động sản đóng băng (2003 – nay):

Từ cuối năm 2003 đến nay thị trường bất động sản ở nước ta diễn ra trầm lắng, “đóng băng” như nhiều người nhận xét Thị trường bất động sản năm sau lạnh hơn năm trước Theo số liệu thống kê: Năm 2003 giao dịch địa ốc thành công giảm 28%, năm 2004 giảm 56% và năm 2005 giảm 78%!

Giá nhà đất trên mặt bằng cả nước hiện đang có biểu hiện sụt giảm rõ nét, tuy diễn biến không đồng đều và khá phức tạp Qua khảo sát ở một số địa phương phía bắc thì giá nhà đất có nơi đã

hạ tới 30- 40% mà vẫn không có người mua Chẳng hạn, nhà đất mặt đường ở một số trung tâm huyện lỵ khu vực Vĩnh Tường, Yên Lạc (Vĩnh Phúc); Phong Châu, Đoan Hùng (Phú Thọ); Từ Sơn (Bắc Ninh); Yên Thi, Mỹ Văn (Hưng Yên)… năm 2004 giá lên tới 700 – 800 triệu

đồng/mảnh (trên – dưới 100m2), thì nay chào giá 400 – 500 triệu đồng vẫn không có người mua

Ở các đô thị lớn như Hà Nội, TP.Hồ Chí Minh, TTBĐS cũng không khá hơn Khu vực Cổ Nhuế, Thanh Xuân Trung, Mỹ Đình (HN)… năm 2004 mức giá rao phổ biến là trên 20 triệu đồng/m2, đến nay chỉ rao bán ở mức trên – dưới 15 triệu đồng/m2 mà vẫn khó bán Có thể đánh giá một số nguyên nhân dẫn đến tình trạng “đóng băng” trên thị trường bất động sản như sau:

Thứ nhất: Về bên cầu giảm mạnh xuất phát từ các nguyên nhân sau:

- Cầu giảm mạnh do giá bất động sản ở Việt Nam hiện đang được đánh giá ở mức quá cao so với thu nhập thực tế:

Một Việt kiều tại Pháp phân tích trên một tờ báo: “Tại châu Âu, một ngôi nhà điển hình giá thường gấp 4-5 lần lương hàng năm, khi con số này lên đến hơn 6 lần họ đã coi đó là điều không bình thường Còn ở VN thu nhập bình quân của tầng lớp khá giả ở các đô thị lớn như Hà Nội, TP HCM vào khoảng 5.000 USD/năm trong khi giá phổ biến của một căn hộ hạng trung ở đây khoảng 50.000 USD tức là gấp 10 lần lương hàng năm Điều đó có nghĩa là giá bất động sản ở

VN đang ở mức không bình thường so với mặt bằng chung của thế giới” Ở Hà Nội, ngay cả giá bán cho các đối tượng chính sách cũng ở mức 6 triệu đồng/m2, mức giá phi thực tế đối với khả năng mua của đối tượng này Theo qui luật của thị trường tất yếu khi giá quá cao so với thu nhập thực tế thì đương nhiên sẽ làm cho cầu giảm mạnh, đây là nguyên nhân chính làm TTBĐS bị đóng băng trong thời gian vừa qua.

- Tâm lý “chờ đợi” của người dân:

Vì giá bất động sản được đánh giá đã là quá cao so với thế giới và so với thu nhập của người dân Việt Nam nên người dân kỳ vọng vào giá bất động sản sẽ xuống trong thời gian tới; Đồng thời do Nhà nước đã xiết chặt và quản lý hoạt động mua bán bất động sản và cơ chế chính sách về quản

lý đất đai của Nhà nước đang trong quá trình chỉnh sửa và hoàn thiện nên tâm lý của người dân còn “chờ đợi” chưa mua ngay.

- Nhu cầu đối với Thị trường mua bán đất dự án, căn hộ giảm do:

(i) Nhà nước điều chỉnh giá đất: Ngày 1/1/2005, bảng giá đất mới được điều chỉnh theo hướng sát với giá thực tế làm cho chi phí đền bù giải toả lên cao (bình quân chi phí đền bù giải phóng mặt bằng theo nguyên tắc phải thoả thuận với dân hiện nay theo quy định của Luật Đất đai cao hơn 10 lần so với chi phí đền bù trước kia, đó là chưa kể đến các chi phí không nằm trong quy định như phải hỗ trợ cho địa phương để giải phóng mặt bằng nhanh hơn), các dự án tiếp tục gặp khó khăn nên đầu tư các khu đô thị giảm mạnh.

(ii) Lợi nhuận thu từ kinh doanh bất động sản giảm mạnh: Do số lượng vốn để kinh doanh bất động sản rất lớn, tính “lỏng” của bất động sản lại rất kém cùng với việc thị trường bất động sản

“đóng băng” và giảm nhiệt nhanh chóng đã làm lợi nhuận từ việc kinh doanh bất động sản giảm mạnh, trong khi các lĩnh vực đầu tư khác như vàng, ngoại tệ, cổ phiếu, lãi suất trái phiếu Chính phủ, địa phương và lãi suất Ngân hàng lại có mức lợi tức rất cao Nếu chỉ tính trong năm 2005 chỉ số VN-Index tăng khoảng gần 40%, đồng thời trên thị trường OTC giá cổ phiếu của nhiều ngân hàng tăng mạnh lên tới khoảng 200-500% nên đây là những điểm thu hút mạnh mẽ vốn của các nhà đầu tư Mặt khác, khi lãi suất tăng thì chi phí cho một đồng vốn vay ngân hàng để đầu tư

vào các dự án cũng tăng lên và lãi phải trả ngân hàng cũng tăng, làm cho nhà đầu tư gặp khó khăn và người dân không dám vay ngân hàng để mua nhà Đây là nguyên nhân những nhà đầu tư chuyển hướng kinh doanh sang các lĩnh vực khác ngoài bất động sản.

- Giá vàng liên tục tăng cao từ 2004 trở lại đây:

Trong khi giá bất động sản được đánh giá là quá cao nhưng khi giao dịch thường lại được tính bằng vàng nên việc giá vàng gia tăng mạnh mẽ trong năm 2005 càng góp phần làm cho TTBĐS

“đóng băng” hơn nữa Không chỉ các căn nhà trị giá 200 – 300 cây vàng bị đóng băng gần như hoàn toàn mà đến cả các căn nhà có giá dưới 100 cây Thị trường mua bán đất dự án, căn hộ mặc dầu không bị ảnh hưởng nhiều khi giá vàng lên xuống do việc thanh toán bằng tiền đồng, nhưng khi giá vàng lên cao cũng khiến cho nhiều chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc giải ngân với ngân hàng.

- Tiêu cực trong xây dựng và đất đai:

Ngoài ra, còn phải kể đến thông tin về tiêu cực trong xây dựng nhà ở chung cư, chất lượng xây dựng các công trình nói chung và cụ thể chất lượng nhà chung cư không đảm bảo, các vụ việc làm sổ đỏ sai quy định như ở Trị An, Sóc Sơn, Đồ Sơn… Tất cả những nguyên nhân trên làm cho thị trường bất động sản ở nước ta trong thời gian qua trở nên ngày càng “lạnh”.

Thứ hai: Về phía cung về nhà đất tăng nhanh do giá BĐS của Việt Nam được đánh giá là quá cao so với giá thành thực tế:

Hiện nay, theo đánh giá của các chuỵên gia, giá chung cư cao cấp từ khoảng 10-15 triệu đồng/m2 sàn đều cao gấp 3- 4 lần giá trị thật, còn nếu xây dựng chung cư từ 10 tầng trở lên, giá đất chỉ vào khoảng 500.000 đồng/m2 và theo đơn giá xây dựng hiện nay giá mỗi mét vuông nhà vào khoảng 3 – 4 triệu đồng thì giá cả trên thị trường bất động sản hiện nay ở nước ta vẫn là quá cao

so với giá thành thực tế tạo ra lợi nhuận lớn cho các nhà đầu tư Điều này dẫn tới việc ngày càng nhiều dự án được mở rộng khiến nguồn cung gia tăng nhanh chóng, nên trong thời gian qua trong quy hoạch sử dụng đất, các địa phương đã để quỹ đất quá lớn để xây dựng nhà ở, các dự án xây dựng chung cư cao cấp vẫn liên tục được khởi công – đặc biệt là tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP HCM…

Được biết, thành phố Hà Nội đang thực hiện chương trình đầu tư xây dựng phát triển quỹ nhà ở với hơn 100 dự án Theo dự tính, đến năm 2010, các dự án sẽ tạo thêm 10 triệu m2 cho quỹ nhà của Hà Nội Còn tại TP HCM ước tính hiện có hơn 50 dự án chung cư cao cấp đang được xây dựng tại TP HCM, có tháng đến gần 10 chung cư cao cấp tại TP HCM được khởi công xây dựng,

dự kiến đến năm 2007 khoảng hơn 20.000 căn hộ sẽ hoàn thành Theo Ban Vật giá thuộc Sở Tài chính TP HCM, dự kiến quỹ đất đưa vào kinh doanh thông qua đăng ký hơn 1.000 dự án đầu tư hiện nay là 6.000 ha với tổng vốn đầu tư trên 136.000 tỷ đồng TP HCM cũng kỳ vọng đồng thời với chương trình phát triển nhà ở đến năm 2010 nhằm đưa quỹ nhà lên mức 705.000 căn hộ, tăng 38% so với 1999 Đây là một con số rất lớn, nhưng với giá nhà đất như hiện nay thì rất ít người

có đủ tiền để mua những căn nhà này.

Thứ ba: Do Nhà nước áp dụng các biện pháp nhằm hạ nhiệt thị trường bất động sản:

Trước thực trạng về diễn biến thị trường bất động sản như trên, việc quản lý chặt chẽ và kiểm soát thị trường nhà đất trở thành bức xúc Các cơ quan quản lý nhà nước đã phải vào cuộc nhằm kiềm chế “bong bóng” bất động sản đưa giá đất trở về đúng với giá thực tế nhằm khuyến khích đầu tư và sản xuất kinh doanh, kích thích tăng trưởng kinh tế Đó là:

(i) Lập lại kỷ cương, trật tự ổn định thị trường nhà đất, hạn chế tình trạng mua bán đất không có giấy tờ hợp pháp và đất không hợp pháp: Theo chỉ đạo của Chính phủ, ngày 9/4/2002, UBND thành phố Hà Nội đã ra Chỉ thị 17 về một số biện pháp cấp bách và tăng cường quản lý đất đai Tại thành phố Hồ Chí Minh, ngày 22/4/2002, UBND đã ban hành Chỉ thị 08 về chấn chỉnh và tăng cường quản lý Nhà nước về nhà, đất trên địa bàn thành phố Các quận, huyện của Hà Nội và

TP Hồ Chí Minh đã đồng loạt triển khai thực hiện hai chỉ thị trên một cách đồng bộ và kiên quyết Đồng thời trong năm 2004 Chính phủ ban hành Nghị định 182 về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;

(ii) Ban hành các văn bản nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ: Trong đó, Nghị định 181 ngày

29-10-2004 của Chính phủ qui định “dự án phải xây dựng nhà xong mới được bán” không cho phép bán đất nền đã tác động mạnh đến thị trường bất động sản Thị trường đất nền dự án coi như bị tê liệt, bởi nhiều nhà đầu tư khó có đủ lực để thực hiện từ đầu đến cuối một dự án lớn, nhất là đối với các nhà đầu tư trong nước.

Chỉ sau vài tháng, cơn sốt nhà đất tại 2 thành phố đã phần nào lắng dịu, giá nhà đất có dấu hiệu giảm, tình trạng vi phạm pháp luật đất đai như chuyển nhượng, san lấp mặt bằng trái phép đã giảm nhiều, cơn lốc đầu cơ bất động sản đã lắng dần… Việc mua nhà, đất để đó, chờ giá lên để sang nhượng kiếm lời giảm mạnh Giá nhà đất tại các tỉnh, thành phố, địa phương khác cũng nguội dần.

3 Hậu quả của việc thị trường bất động sản đóng băng:

Việc TTBĐS đóng băng và có những biểu hiện thoái trào trong thời gian qua, đã gây ra những tác động tiêu cực không nhỏ tới nền kinh tế.

Trước hết nhiều doanh nghiệp và người dân khó trả lãi ngân hàng và theo nhận định của Hiệp hội Kinh doanh BĐS TPHCM nếu cứ kéo dài tình trạng này sẽ có ít nhất hơn 30% DN bị phá sản, hiện tại TP.Hồ Chí Minh đã có tới 50% các DN kinh doanh địa ốc trên địa bàn phải đóng cửa, 30% hoạt động cầm chừng, chỉ còn 20% là tiếp tục đi sâu đầu tư kinh doanh Còn ở địa bàn Hà Nội, nếu như mấy năm trước, các văn phòng giao dịch nhà đất, các công ty kinh doanh địa ốc mọc lên như nấm, thì nay lại chẳng khác gì gặp phải lũ quét.

Tiếp đến của việc hàng loạt các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đổ bể là nguồn thu NSNN

bị giảm đáng kể và nghiêm trọng hơn sẽ đến lượt các ngân hàng cũng phải đối diện với “nợ xấu” Theo số liệu thống kê chưa đầy đủ của Bộ Tài nguyên và Môi trường hiện số vốn đầu tư vào kinh doanh BĐS ở nước ta có tới trên 60% là tiền vay ngân hàng Trên địa bàn TP.Hồ Chí Minh, có khoảng 4.000 cá nhân, DN đầu tư kinh doanh BĐS với số vốn khoảng 50.000 tỉ đồng, trong đó

có tới 28.000 tỉ đồng là vay ngân hàng Tuy rằng con số này chưa phải là lớn so với tổng cho vay nền kinh tế của toàn hệ thống ngân hàng nhưng cuộc khủng hoảng kinh tế tại Thái Lan năm 1997

là một ví dụ cho thấy đằng sau sự đổ vỡ của “bóng bóng” bất động sản là sự đổ vỡ dây chuyền