Đặc điểm của thị trường bất động sản

Đặc điểm thị trường bất động sản a Hầu hết quốc gia có kinh tế thị trường, thị trường BĐS hình thành phát triển qua cấp độ: sơ khởi, tập trung hoá, tiền tệ hố tài hố Thứ nhất, cấp độ sơ khởi: Đó giai đoạn tất người tạo lập nhà Giai đoạn cần có mảnh đất hình thành nên nhà coi BĐS Trong cấp độ này, sách đất đai, chủ đất quan quản lý đất đai đóng vai trò định Thứ hai, cấp độ tập trung hố: Đó giai đoạn doanh nghiệp xây dựng Trong giai đoạn này, hạn chế đất đai, hạn chế lực xây dựng, khơng phải hình thành phát triển tồ nhà, BĐS lớn, dự án BĐS Trong cấp độ này, sách xây dựng doanh nghiệp, quan quản lý xây dựng đóng vai trò định Thứ ba, cấp độ tiền tệ hố: Đó giai đoạn doanh nghiệp xây dựng Lúc này, bùng nổ doanh nghiệp phát triển BĐS, hạn chế điều kiện bán BĐS, doanh nghiệp đủ tiền để phát triển BĐS bán thị trường Trong cấp độ này, ngân hàng đóng vai trò định việc tham gia vào dự án dự án khác Các sách ngân hàng, ngân hàng quan quản lý ngân hàng đóng vai trò định Thứ tư, cấp độ tài hố: Khi quy mơ thị trường BĐS tăng cao thị trường phát triển mạnh, hạn chế nguồn vốn dài hạn tài trợ cho thị trường BĐS, ngân hàng tiếp tục cho vay BĐS đối mặt với rủi ro Lúc này, ngân hàng phải tài hố khoản cho vay, khoản chấp khoản tài trợ cho thị trường nhằm huy động đa dạng hoá nguồn vốn Trong cấp độ, thể chế tài chính, sách tài chính, tổ chức tài quan quản lý tài chủ thể có vai trò định Có thể thấy rằng, khơng thiết kinh tế, thị trường BĐS trải qua nấc, cung bậc Cũng không thiết cấp độ phát triển thị trường phải có giai đoạn thời gian Cũng không thiết, cấp độ phát triển thị trường phải kết thúc giai đoạn chuyển sang giai đoạn khác Các kinh tế, kinh tế phát triển qua cấp độ từ lâu Chẳng hạn Úc New Zealand, tài sản BĐS chứng khoán hoá với tỷ lệ cao Các nước có kinh tế chuyển đổi áp dụng chủ yếu liệu pháp “sốc”, tức áp dụng đồng loạt tất chế, sách theo chuẩn kinh tế thị trường nên nay, thị trường BĐS cấp độ tài hố Trung Quốc chuẩn bị chuyển qua giai đoạn tài hố thị trường BĐS b Trong cấp độ phát triển thị trường BĐS, q trình vận động thị trường có chu kỳ dao động tương tự nhiều thị trường khác Chu kỳ dao động thị trường BĐS gồm có giai đoạn: phồn vinh (sơi động), suy thối (có dấu hiệu chững lại), tiêu điều (đóng băng) phục hồi (nóng dần lên gây “sốt”) Chẳng hạn thị trường BĐS nước Mỹ khoảng kỷ (1870-1973) trải qua chu kỳ dao động, bình quân chu kỳ khoảng 18 năm; thị trường BĐS nước Nhật từ năm 1956 đến trải qua chu kỳ, chu kỳ khoảng 10 năm; thị trường BĐS Hồng Kông từ sau chiến tranh giới thứ II đến có chu kỳ dao động, chu kỳ ngắn hạn từ 6-7 năm, dài 9-10 năm, trung bình 8-9 năm Thị trường BĐS Trung Quốc hình thành chưa lâu từ năm 1978 đến có chu kỳ dao động, đáng ý có chu kỳ cực ngắn (1992-1994), tăng trưởng “phi mã” năm 1992- 1993 suy sụp nhanh năm 1994 c Thị trường BĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc không tập trung, trải rộng khắp vùng miền đất nước BĐS loại hàng hố cố định khơng thể di dời mặt vị trí chịu ảnh hưởng yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu Trong đó, tâm lý, tập quán, thị hiếu vùng, địa phương lại khác Chính vậy, hoạt động thị trường BĐS mang tính địa phương sâu sắc Mặt khác, thị trường BĐS mang tính khơng tập trung trải rộng vùng miền đất nước Sản phẩm hàng hố BĐS có “dư thừa” vùng đem bán vùng khác Bên cạnh đó, thị trường mang tính chất địa phương với quy mơ trình độ khác có phát triển khơng vùng, miền, điều kiện tự nhiên trình độ phát triển kinh tế-văn hoá-xã hội khác dẫn đến quy mơ trình độ phát triển thị trường BĐS khác Thị trường BĐS thị có quy mơ trình độ phát triển kinh tế cao hoạt động sơi động thị trường BĐS nông thôn, miền núi v.v d Thị trường BĐS chịu chi phối yếu tố pháp luật BĐS tài sản lớn quốc gia, hàng hoá đặc biệt, giao dịch BĐS tác động mạnh mẽ đến hầu hết hoạt động kinh tế-xã hội Do đó, vấn đề BĐS chi phối điều chỉnh chặt chẽ hệ thống văn quy phạm pháp luật riêng BĐS, đặc biệt hệ thống văn quy phạm pháp luật đất đai nhà Đặc điểm đặc biệt nước ta thị trường đất đai cấp I (thị trường sơ cấp- giao đất cho thuê đất) chịu tác động định Nhà nước Chính phủ nước giới quan tâm đến BĐS thị trường BĐS, ln điều chỉnh sách BĐS thị trường BĐS nhằm huy động nguồn lực BĐS phục vụ mục tiêu phát triêể kinh tế-xã hội đ Thị trường BĐS dạng thị trường không hồn hảo (thơng tin khơng đầy đủ, thiếu số tổ chức thị trường) Đặc điểm xuất phát từ đặc trưng riêng vùng, chịu chi phối điều kiện tự nhiên truyền thống tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội q trình sử dụng BĐS Thậm chí, thân thị trường địa phương, hiểu biết giao dịch khơng hồn hảo, người mua người bán thường thiếu thông tin liên quan đến giao dịch trước Sự tác động Nhà nước yếu tố tạo nên tính khơng hồn hảo thị trường BĐS Bất kỳ Nhà nước có can thiệp vào thị trường BĐS mức độ khác nhau, chủ yếu đất đai để thực mục tiêu phát triển chung BĐS có tính dị biệt, tin tức thị trường hạn chế, đất đai thị trường sơ cấp phụ thuộc vào định Nhà nước nên thị trường BĐS thị trường cạnh tranh không hồn hảo Mặt khác, thị trường BĐS khơng hồn hảo tính chất khơng tái tạo đất, nên thị trường BĐS mang tính độc quyền, đầu nhiều thị trường hàng hoá khác e Thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn tài Động thái phát triển thị trường tác động tới nhiều loại thị trường kinh tế BĐS tài sản đầu tư đất bao gồm giá trị đất đai sau đầu tư Mà đầu tư tạo lập BĐS thường sử dụng lượng vốn lớn với thời gian hình thành BĐS thu hồi nguồn vốn dài Khi BĐS tham gia lưu thông thị trường BĐS, giá trị quyền BĐS đem trao đổi, mua bán, kinh doanh v.v giải vấn đề lưu thông tiền tệ, thu hồi vốn đầu tư mang lại lợi nhuận cho bên giao dịch Điều chứng tỏ thị trường BĐS đầu quan trọng thị trường vốn Ngược lại, thị trường BĐS hoạt động tốt sở để huy động nguồn tài lớn cho phát triển kinh tế thông qua chấp giải ngân (Theo thống kê, nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua chấp BĐS chiếm 80% tổng lượng vốn cho vay) Ngoài ra, thị trường BĐS có quan hệ trực tiếp với thị trường xây dựng qua mà bắc cầu tới thị trường vật liệu xây dựng đồ nội thất, thị trường lao động v.v dao động thị trường có ảnh hưởng lan toả tới phát triển ổn định kinh tế quốc dân Nguồn: Phòng Qlý TTBĐS- Cục Quản lý nhà Bất kể thị trường kinh tế phải trải qua giai đoạn trình phát triển, để phát triển đến ngày hôm nay, thị trường bất động sản phải trải qua nhiều thăng trầm, biến cố Kinh tế học cần ghi chép, thẩm định, dự đoán để mang lại hướng phát triển tốt tương lai Hầu hết quốc gia có kinh tế thị trường, thị trường BĐS hình thành phát triển qua bốn cấp độ: sơ khởi, tập trung hóa, tiền tệ hóa tài hóa: Thứ nhất, cấp độ sơ khởi Đó giai đoạn tất người tạo lập nhà Giai đoạn này, cần có mảnh đất hình thành nên nhà coi BĐS Trong cấp độ này, sách đất đai, chủ đất quan quản lý đất đai chủ thể có vai trò định Thứ hai, cấp độ tập trung hóa Đó là, giai đoạn doanh nghiệp xây dựng Trong giai đoạn này, hạn chế đất đai, hạn chế lực xây dựng, khơng phải hình thành phát triển tòa nhà, BĐS lớn, dự án BĐS Trong cấp độ này, sách xây dựng doanh nghiệp, quan quản lý xây dựng chủ thể có vai trò định Thứ ba, cấp độ tiền tệ hóa Đó giai đoạn ngân hàng Lúc này, bùng nổ doanh nghiệp phát triển BĐS, hạn chế điều kiện bán BĐS, doanh nghiệp đủ tiền để phát triển BĐS bán thị trường Trong cấp độ này, ngân hàng đóng vai trò định việc tham gia vào dự án dự án khác Các sách ngân hàng, ngân hàng quan quản lý ngân hàng chủ thể có vai trò định Thứ tư, cấp độ tài hóa Khi quy mơ thị trường BĐS tăng cao thị trường phát triển mạnh, hạn chế nguồn vốn dài hạn tài trợ cho thị trường BĐS, ngân hàng không thê tiếp tục cho vay BĐS đối mặt với rủi ro Lúc này, ngân hàng phải tài hóa khoản cho vay, khoản chấp khoản tài trợ cho thị trường nhằm huy động đa dạng hóa nguồn vốn Trong cấp độ này, thể chế tài chính, sách tài chính, tổ chức tài quan quản lý tài chủ thể có vai trò định Có thể thấy rằng, khơng thiết kinh tế, thị trường BĐS trải qua nấc, cung bậc Cũng không thiết cấp độ phát triển thị trường phải có giai đoạn thời gian Cũng không thiết, cấp độ phát triển thị trường phải kết thúc giai đoạn chuyển sang giai đoạn khác Các kinh tế, kinh tế phát triển phát triển qua cấp độ từ lâu Chẳng hạn úc New Zealand, tài sản BĐS chứng khốn hóa với tỷ lệ cao Các nước có kinh tế chuyển đổi áp dụng chủ yếu liệu pháp “sốc”, tức áp dụng đồng loạt tất chế, sách theo chuẩn kinh tế thị trường nên nay, thị trường BĐS cấp độ tài hóa Trung Quốc chuẩn bị chuyển qua giai đoạn tài hóa thị trường BĐS Thị trường bất động sản: nhìn lại để phát triển Cập nhật 30/05/2012 14:15 (DiaOcOnline) - Năm 2012 năm thứ ba liên tiếp thị trường bất động sản TP.HCM nói chung thị trường nước nói riêng rơi vào trầm lắng Nhiều chuyên gia cho thị trường bất động sản phát triển theo chu kỳ Vậy chu kỳ bất động sản sao? Dù giai đoạn trầm lắng, hoạt động thị trường bất động sản bắt đầu vào ổn định lành mạnh - Ảnh: Dã Thảo Các giai đoạn phát triển mạnh Hiện khuôn khổ pháp lý cho thị trường bất động sản tương đối hoàn chỉnh: Luật Đất đai (2003), Luật Đầu tư (2005), Luật Nhà (2005) Luật Kinh doanh bất động sản (2006) Sau Luật Đất đai ban hành, ảnh hưởng từ quy định giá đất Nhà nước ban hành với giá đất thị trường, thị trường bất động sản trầm lắng khoảng năm (20042006) Các nhà đầu tư bất động sản chuyển vốn sang đầu tư kinh doanh chứng khoán Năm 2007, sau thị trường chứng khoán chững lại, nhà đầu tư nhận định xu hướng giảm thị trường chuyển sang đầu tư vào thị trường bất động sản, đẩy giá thị trường tăng lên Từ cuối năm 2007 tới nửa đầu năm 2008 giai đoạn sốt nhà đất, thị trường tăng giá khơng kiểm sốt tạo nên khoảng lợi nhuận lớn cho nhà đầu tư Giữa năm 2008, tác động sách tiền tệ nhằm kiềm chế lạm phát, ngân hàng hạn chế vốn vay, thị trường bất động sản rơi vào tình trạng ngưng trệ, bất động sản nhà đất đứng giá số lượng giao dịch giảm nhiều, kéo dài đến cuối năm 2010 Năm 2011, ảnh hưởng sách kiềm chế lạm phát Chính phủ, tín dụng cho lĩnh vực phi sản xuất giảm (bao gồm lĩnh vực bất động sản) nên ngân hàng hạn chế vốn vay, lãi suất tăng cao làm thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn, ảnh hưởng đến việc xây dựng phát triển dự án mới, lượng giao dịch thành công thị trường ngày giảm dần, giá nhà đất nhiều nơi giảm mạnh Có thể nói từ năm 2003 đến nay, Nhà nước xây dựng hệ thống pháp luật tương đối hoàn chỉnh đồng bộ, có tác động trực tiếp đến hoạt động thị trường bất động sản, đặc biệt có ý nghĩa to lớn việc kiềm chế sốt nhà đất, đầu đất đai Theo đó, hoạt động thị trường bất động sản bắt đầu vào ổn định lành mạnh Thị trường bất động sản Chính phủ quản lý thống giao cho quan chủ trì Bộ Xây dựng nghiên cứu quy định, nghị định để quản lý thống Tuy nhiên, vai trò Nhà nước chưa phát huy có hiệu Nhà nước chủ yếu quản lý chưa thể vai trò điều tiết thị trường thông qua việc tham gia đầu tư xây dựng trực tiếp; chưa thể rõ nét vai trò định hướng phát triển thị trường bất động sản để thị trường phát triển tình trạng dư thừa hàng hóa bất động sản nhà cao cấp, nhà xã hội nhà thu nhập thấp phục vụ nhu cầu đa số dân chúng lớn có nhiều tiềm chưa thu hút nhà đầu tư tham gia vào lĩnh vực Quy luật thị trường Thị trường bất động sản có tính chu kỳ “bùng nổ - suy thoái” (boom and bust cycle) Đây thuộc tính khách quan thị trường bất động sản tất nước giới, không Việt Nam Chu kỳ thị trường bất động sản phụ thuộc vào nhiều yếu tố quan trọng tốc độ phát triển kinh tế tốc độ thị hóa đồng thời chu kỳ thay đổi theo giai đoạn Ở Nhật Bản chu kỳ thị trường bất động sản khoảng 12 năm Ở Mỹ chu kỳ thị trường bất động sản khoảng 18 năm Ở Trung Quốc chu kỳ thị trường bất động sản khoảng năm Ở Việt Nam, chuyên gia chu kỳ thị trường bất động sản dao động khoảng - năm Tuy nhiên chu kỳ diễn ngắn hay dài tùy thuộc vào kinh tế thời điểm phát triển nhanh hay chậm Và vậy, nhìn lại để rút kinh nghiệm, nhà đầu tư hy vọng vào “một ngày mai phát triển”, gần N.Khánh - DiaOcOnline.vn Phát triển thị trường BĐS bền vững cần đồng giải pháp Cập nhật lúc 08:57 20/08/2013 KTĐT - Tồn kho lớn hệ q trình phát triển "nóng" chạy theo lợi nhuận, khơng theo quy luật cung cầu thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam Song học giúp thị trường sàng lọc trụ lại nhà đầu tư, người hành nghề mơi giới chân chính, có chiến lược kinh doanh, mang lại giá trị thật cho cộng đồng xã hội Chiến lược kinh doanh bền vững Trong giai đoạn thị trường khó khăn nay, dự án thành cơng đòi hỏi nhà đầu tư phải có hoạch định hướng tài chính, phân khúc sản phẩm, mục tiêu lợi nhuận, giá trị lợi ích Cụ thể, nói đến tài doanh nghiệp nói đến quản trị dòng tiền, nguồn vốn, tảng thành công BĐS Trước "dong thuyền khơi" doanh nghiệp phải có chuẩn bị tài Tiềm lực mạnh, nhà đầu tư có nhiều lựa chọn, dễ tìm đối tác, nhà thầu có chất lượng chun mơn, uy tín quan trọng đảm bảo tiến độ công trình Cần có giải pháp phát triển bền vững thị trường bất động sản.Trong ảnh: Khu đô thị Xa La Ảnh: Đức Giang Phân khúc sản phẩm định mã lực doanh nghiệp Những thông tin, thống kê thị trường xác sở để doanh nghiệp BĐS đầu tư, phát triển dự án Một phân khúc thị trường phù hợp đáp ứng nhu cầu số đơng khơng phải nhóm người Những hộ diện tích vừa nhỏ, giá mềm ln người quan tâm, săn tìm thời gian qua ví dụ phân khúc phù hợp, học để doanh nghiệp đưa sản phẩm hấp thụ nhanh, nhu cầu thị trường Bên cạnh đó, ngày nay, khách hàng khơng cần nhà để mà quan tâm đến giá trị lợi ích dự án mang lại Nên chủ đầu tư cần ý cung cấp dịch vụ sống trường học, siêu thị, tiện ích sinh thái, sức khỏe dân cư… tốt, chất lượng Ngoài ra, mục tiêu lợi nhuận, tính tốn xác phương pháp xác suất khoa học, cụ thể hóa qua chiến lược tài chính: Phần trăm lợi nhuận doanh nghiệp mong muốn giai đoạn nay? Bao lâu thu hồi số vốn bỏ ra? Việc tái đầu tư để quay vòng số vốn theo hướng có lợi nhất? Cũng cần đặt rõ doanh nghiệp muốn thành công tránh rủi ro Đội ngũ bán hàng chuyên nghiệp Bên cạnh chất lượng chủ đầu tư, vai trò nhà mơi giới khơng thể thiếu phát triển thị trường BĐS quốc gia "Nhìn đội ngũ mơi giới hành nghề, biết phát triển BĐS quốc gia nào" Mỗi nhân viên môi giới sứ giả để PR thương hiệu cho doanh nghiệp, cầu nối tốt với khách hàng tạo thành cơng việc lấy lại niềm tin Chính thế, đội ngũ cần phải thường xuyên bồi dưỡng, nâng cao lực hành nghề, kỹ ứng xử đạo đức thân Tuy nhiên, Việt Nam chưa có hiệp hội bảo vệ quyền lợi cho nhà môi giới hoạt động lĩnh vực dù có chương trình đào tạo chứng hành nghề từ năm 2007 Tình trạng tranh giành khách, hạ giá, xù tiền hoa hồng, lừa đảo, hoạt động không giấy phép liên tục tiếp diễn, tạo tranh "bát nháo" chưa thấy nghề môi giới Vì vậy, nên thành lập Hiệp hội nhà mơi giới BĐS để đảm bảo chất lượng quyền lợi cho người môi giới, loại bỏ đầu nhà đầu tư nhỏ lẻ Thị trường trở nên minh bạch chuyên nghiệp Gợi mở sách Song song với việc chun nghiệp hóa mơi trường hoạt động BĐS, cụ thể chủ đầu tư người mơi giới, từ phía Nhà nước cần tạo điều kiện cởi mở như: Cho phép doanh nghiệp tiếp cận nguồn vốn (không bảo lãnh) nước ngồi qua hình thức góp vốn kinh doanh, quỹ đầu tư hưu trí, chia sẻ lợi nhuận rủi ro Mở cửa cho người nước ngoài, kiều bào mua sở hữu nhà Việt Nam Tạo điều kiện vay vốn, lãi suất Bởi lãi suất ngân hàng yếu tố kích thích kinh tế nói chung BĐS nói riêng Người dân tiếp cận vốn vay dễ, lãi suất phù hợp làm tăng trưởng dòng vốn ngân hàng Việc mua nhà thông qua ngân hàng tránh nạn rửa tiền cơng khai thu nhập tốn thuế cuối năm người dân Các quan phủ dễ dàng việc quản lý Sự vào đồng doanh nghiệp, đội ngũ môi giới sách Nhà nước giúp thị trường BĐS phát triển bền vững, Huỳnh Anh Dũng - CEO trường Đào tạo BĐS Quốc tế Leader Real, TP Hồ Chí Minh Hội thảo “Triển vọng phục hồi thị trường bất động sản” "Triển vọng phục hồi thị trường bất động sản" chủ đề hội thảo Báo Đầu tư Công ty Cushman& Wakefield tổ chức ngày 13/6 thành phố Hồ Chí Minh Hội thảo thu hút tham gia 200 đại biểu gồm chuyên gia, diễn giả từ quan chức Chính phủ như: Bộ Kế hoạch Đầu tư, Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên Môi trường, Ngân hàng Nhà nước tổ chức chuyên nghiên cứu thị trường bất động sản, Hiệp hội doanh nghiệp bất động sản Việt Nam đại diện ngân hàng, doanh nghiệp nhà đầu tư bất động sản lớn nước nước ngồi.Cơng ty Cổ phần ASIA HOLDINGS ASIAN LAND đơn vị đồng tài trợ cho Hội thảo có tham luận Hội thảo Tại đây, nhà hoạch định sách, chuyên gia kinh tế, đại diện cộng đồng doanh nghiệp, nhà đầu tư tập trung trao đổi, thảo luận, góp phần làm sáng tỏ lý luận thực tiễn vấn đề liên quan đến thị trường bất động sản dư luận xã hội quan tâm Buổi tọa đàm thu hút quan tâm nhiều chuyên gia Phát biểu hội thảo, Thứ trưởng Bộ Kế hoạch Đầu tư Đặng Huy Đông nêu rõ: Để thực mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội 2013, Chính phủ ban hành Nghị 01 02/NQ-CP Đặc biệt, Nghị 02 giải pháp quan trọng nhằm góp phần ổn định phát triển thị trường bất động sản - phận cấu thành quan trọng kinh tế thị trường xây dựng kênh đầu tư quan trọng Một số nội dung Nghị bộ, ngành, địa phương tích cực triển khai Tuy nhiên, bên cạnh thuận lợi kết đạt được, tình hình kinh tế-xã hội nhiều khó khăn, thị trường bất động sản trầm lắng Tiến sĩ Nguyễn Anh Tuấn, Tổng biên tập Báo Đầu tư nhấn mạnh sách nhằm tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải nợ xấu Các sách quan trọng cộng đồng doanh nghiệp, nhà đầu tư trông đợi dư luận xã hội quan tâm Ông cho biết, thị trường bất động sản bị cân đối nghiêm trọng cung cầu với lượng hàng tồn kho lớn, ước trị giá khoảng 135.000 tỷ đồng, cần phải có thêm sách giải pháp để hỗ trợ thị trường bất động sản Giáo sư, Tiến sĩ Nguyễn Mại, nguyên Phó chủ nhiệm Ủy ban Hợp tác Nhà nước Đầu tư, Chủ tịch Hiệp hội doanh nghiệp có vốn đầu tư có tham luận Triển vọng thị trường bất động sản nhìn từ góc độ kinh tế vĩ mơ Ơng Chris Brown, Tổng giám đốc Cushman&Wakefied trình bày Tổng quan diễn biến khả phục hồi thị trường bất động sản Việt Nam kinh nghiệm xử lý bất động sản phát Ông Nguyễn Viết Mạnh, Vụ trưởng Vụ tín dụng - Ngân hàng Nhà nước nêu lên sách tín dụng Ngân hàng Nhà nước nhằm hỗ trợ phục hồi thị trường bất động sản… Giáo sư, Tiến sĩ Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường đánh giá lại thị trường bất động sản giai đoạn kinh tế chuyển đổi, nêu lên nghịch lý thị trường bất động sản Việt Nam kho bất động sản giá cao tồn đọng gắn với nợ xấu ngân hàng thương mại, nhà đầu tư dự án giảm giá hết cỡ giao dịch; người lao động có nhu cầu cao nhà giá rẻ lại thiếu cung Đánh giá cao gói giải pháp Nghị 02, ơng cho gói giải pháp giúp cho doanh nghiệp gặp khó khăn tài vượt qua khó khăn, điều chỉnh lại cung-cầu thị trường; giúp người có thu nhập thấp sớm có nhà giải khối lượng vốn tồn đọng thị trường bất động sản Đây “giải cứu” thị trường bất động sản mà can thiệp hợp lý Nhà nước vào thị trường Để thực tốt nghị này, quan quản lý Nhà nước cần tôn trọng nguyên tắc minh bạch công bằng./ Theo TTXVN Để thị trường bất động sản phát triển ổn định - Trần Sĩ Chương Thị trường bất động sản nước giai đoạn biến động với chu kỳ “nóng” “lạnh” thất thường Giá dù có điều chỉnh 2-3 năm qua ngất ngưởng so với thu nhập bình quân người dân nước, hay so với nước bạn có mức độ kinh tế phát triển cao nhiều khu vực Đây tượng thị trường bất thường, chưa vào giai đoạn phát triển ổn định "Cái chợ" bất động sản lừ đừ chưa đơng; người mua kẻ bán khó đến với phần lớn người mua cần thiếu, giá lại chưa phù hợp với số đơng, tỷ lệ giao dịch khơng nhỏ có tính hội, đầu Hiện tượng xảy Indonesia, Malaysia, Thái Lan thập niên 1980 nước bắt đầu phát triển nhanh Khi kinh tế phát triển nóng mặt thu nhập tăng nhanh; đặc biệt thiểu số có hội làm giàu nhanh Thành phần thiểu số giàu có đòi hỏi có khả chi trả cho sản phẩm bất động sản cao cấp Nhu cầu tạo nên sốt bất động sản chưa có Trong giai đoạn cung lại chưa kịp bắt nhịp với cầu, hội đầu phát sinh, giá tăng nhanh Đây giai đoạn gây nhiều hiệu ứng bất ổn cho phát triển lâu dài thị trường bất động sản vì: - Thị trường nhận tín hiệu mức cầu cao tăng nhanh, từ nguồn lực lớn, khơng cân đối, tập trung để cung cho mức cầu (ảo) phân khúc thị trường cấp cao, nhu cầu thực lại không quan tâm mức - Thị trường thiếu sản phẩm đa dạng, dẫn đến khan mặt hàng thứ cấp mà đa số người dân cần Thị trường dĩ nhiên điều chỉnh cần thời gian dài phải qua số chu kỳ "nóng", "lạnh" hoạt động đầu cung cầu chưa đồng hành nhịp Một thị trường bất động sản ổn định cung phát triển đồng với nhịp sống đòi hỏi cầu Bên cung dễ dàng bắt mạch cần gì, đâu Các chủ đầu tư cần kế hoạch quy hoạch thành phố hợp lý để phát triển nguồn đất chế hành minh bạch để đưa sản phẩm thị trường thời gian ngắn (và với giá thấp nhất) có tín hiệu cầu Hiện nay, dự án phát triển tốt cần đến 3-5 năm để sản phẩm Thời gian giá tín dụng (lãi suất) cao chắn nâng giá thành vượt khả toán đa số người dân Về phía người mua họ cần thơng tin minh bạch: bán gì, đâu, chất lượng sao, giá phù hợp số sở hạ tầng tốt cho việc sinh sống, lại Những điều kiện làm cầu nối cung-cầu, tạo nên linh động tính bền vững cho thị trường bất động sản Đó điều kiện thị trường Ngồi ra, điều kiện khác để thị trường phát triển ổn định lòng tin - người mua phải có lòng tin vào giá trị tương xứng tài sản họ mua Lòng tin thứ keo gắn bó đối tượng mua-bán để thị trường phát triển tích cực Nhìn lại trạng thị trường bất động sản nước, thấy số rủi ro tiềm ẩn có khả gây lòng tin người mua, làm nguội lạnh thị trường Người mua đặt cọc trả tiền mua trước nhận nhà Đây trường hợp phổ biến phần địa điểm phân khúc thị trường cầu vượt cung; phần tâm lý bầy đàn lẫn hội đầu cơ, làm cho người mua cần người bán ngược lại Nhưng bất cập quan hệ mua bán: người mua trả trước cho người bán cam kết có giá trị tuyệt đối (là tiền), người bán cho người mua giá trị tương đối (là lời hứa) Trong thời gian qua, số dự án bị chậm trễ giao hàng không chất lượng hứa người mua hồn tồn bị động Tình trạng ngày phổ biến nhiều chủ đầu tư bị áp lực chi phí (lãi suất, vật liệu ) thủ tục nhiêu khê kéo dài thời gian hoàn thành dự án Ở nước nơi mà thị trường bất động sản phát triển hơn, chủ đầu tư dự án đòi hỏi tối đa 10% (của giá mua) tiền đặt cọc để người mua quyền ưu tiên, nhà hộ xây Tuy nhiên người mua có quyền từ chối mua trường hợp này, chủ đầu tư phải trả lại toàn số tiền cọc người mua không đồng ý với chất lượng nhà cam kết hợp đồng Trong thời gian tới, ngoại trừ số dự án nhà đầu tư có uy tín triển khai, người mua trở nên dè dặt hơn, đòi hỏi "tiền trao cháo múc" Khi đó, khơng chủ đầu tư gặp khó khăn khơng huy động đủ vốn, cộng với lãi suất cao làm cho dự án không khả thi Nếu tình trạng xảy thị trường bị rơi vào chu kỳ với nguồn cung giảm cầu tiếp tục tăng, đầu lại xuất hiện, thị trường lại rơi vào chu kỳ chao đảo Quan hệ chủ đầu tư người mua có vấn đề sau mua bán tình trạng chủ đầu tư tiếp tục kiêm nhiệm vai trò quản lý Đây bất cập quan hệ lòng tin người quản lý người dân sống khơng có sở để tồn Người dân ln có tâm lý "bị" quản lý, bị đặt để, bị lợi dụng, quyền lợi họ không quan tâm mức người quản lý Khơng có hợp tác tốt, bất động sản xuống cấp, thị trường lòng tin vài sâu làm rầu nồi canh Khơng tòa nhà chung cư, từ cao cấp đến cấp thấp, gặp vấn đề Khi đó, dân cư tòa nhà bị tai tiếng khó tìm người mua cần bán, giá trị bị ảnh hưởng khơng tốt, người mua lòng tin Với dự luật cho phép người dân tổ chức hiệp hội dân với mục đích an sinh xã hội chủ đầu tư nên tách rời khỏi vai trò quản lý sau bán, để cư dân tự đứng tổ chức hiệp hội, đảm nhận trách nhiệm quản lý, đấu thầu dịch vụ chuyên nghiệp để đảm bảo môi trường sinh sống dân cư giá trị bất động sản Chất lượng xây dựng từ năm qua chưa quản lý chặt chẽ Tính chế tài chưa rõ ràng, nghiêm ngặt chủ đầu tư vi phạm quy tắc xây dựng Một số chung cư chất lượng bắt đầu bị phát Điều ngày trở nên trầm trọng vài năm tới nhiều chung cư khơng Thị trường bất động sản dĩ nhiên bị tác động trực tiếp từ môi trường vĩ mơ Vì hạ tầng sở đầu tư nhiều bất cập, hiệu đầu tư thấp, kinh tế Việt Nam tình trạng tiến thối lưỡng nan: đầu tư mạnh để đạt mục tiêu phát triển dễ bị lạm phát, mà kìm hãm đầu tư để tránh lạm phát mức độ phát triển thấp, không đủ để thỏa mãn nhu cầu công ăn việc làm Cho nên trước mắt lãi suất tín dụng có lẽ trì mức cao, hạn chế nguồn cung sản phẩm bất động sản Và cung tiếp tục lệch pha với cầu Những giải pháp ưu tiên để giảm cường độ nới rộng chu kỳ nóng lạnh thất thường thị trường phải ổn định nguồn cung tạo điều kiện để sản phẩm bất động hệ thống Ngân hàng cuối hậu tất yếu khủng hoảng tài trầm trọng kéo kinh tế Thái Lan lùi lại hàng chục năm Giải pháp: Trước kiến nghị giải pháp điều cần khẳng định lại, là, kinh tế Việt Nam kinh tế thị trường có quản lý Nhà nước Vì thế, vai trò Nhà nước việc điều tiết thị trường bất động sản cho thị trường hoạt động theo hướng tích cực quan trọng Do đó, cuối tháng 1/2006, Chính phủ ban hành Nghị định 17: cho phép chuyển nhượng dự án, phân lô, bán số khu vực ngoại thành địa phương… Nhiều chuyên gia cho rằng, tới thị trường chuyển động theo hướng tích cực Tuy nhiên, nhiều ý kiến cho việc thực thi Nghị định chưa đủ làm “tan băng” thị trường bất động sản Do đó, kiến nghị thêm số giải pháp sau: Thứ nhất: Trước mắt, tạm thời quản lý chặt chẽ việc đấu thầu dự án khu đô thị hộ nhằm hạn chế nguồn cung gia tăng mạnh mẽ: Bởi lẽ, không quản lý chặt chẽ việc cấp phép dự án đầu tư dẫn tới tình trạng cung vượt cầu hiệu đầu tư thị trường sản xuất lắp ráp ô tô thời gian qua ví dụ Điều trước mắt dẫn tới nguồn thu ngân sách địa phương Trung ương tạm thời bị giảm giúp cho thị trường bất động sản “ấm dần” Thứ hai: Cân đối lại cung cầu: Bộ Tài nguyên Môi trường cần kết hợp với Tổng Cục Thống kê số quan hữu quan khác tổ chức điều tra nguồn cung, cầu nhà ở, hộ thu nhập Việt Nam để có sở cân đối lại cung cầu đánh giá tiềm thị trường bất động sản Việt nam tương lai, từ đưa sách điều tiết thị trường bất động sản cách hợp lý Thứ ba: Các doanh nghiệp cần giảm giá bất động sản giá trị thực Điều quan trọng đưa giá BĐS với giá trị thật Do giá bất động sản Việt Nam đánh giá cao giá trị thực nhiều nên việc giảm giá đảm bảo cho người bán có lãi quan trọng phù hợp với khả toán nhiều người tiêu dùng Các nhà đầu tư kinh doanh BĐS cần phải chọn lựa hai đường “sống chết”, có nghĩa phải chọn lựa việc phá sản công ty hay việc giảm giá bất động sản để kích thích cầu nhà đối tượng thu nhập vừa phải thấp nhằm giữ tồn công ty thương trường Các DN kinh doanh bất động sản cần tung thị trường sản phẩm với giá trị thực, phù hợp với túi tiền đại đa số người tiêu dùng giúp thị trường sôi động trở lại, tránh hậu sau Thứ tư: Hồn thiện hệ thống chế, sách theo hướng: bảo đảm nguyên tắc đồng bộ, quán, tôn trọng quy luật thị trường; đồng thời, phải giúp tăng cường tính cạnh tranh Nhà nước thơng qua số sách tài chính, tín dụng, thuế… cách hợp lý để thị trường BĐS hoạt động lành mạnh mong phá băng Thứ năm: Hình thành thị trường bất động sản công khai minh bạch đầy đủ thông tin cung cấp cho người mua người bán: Bộ Tài nguyên Mơi trường có trách nhiệm quản lý xây dựng sở thơng tin hạ tầng địa đủ độ tin cậy, kết nối với hoạt động tài chính, ngân hàng, tín dụng, tương thích với khu vực giới để đảm bảo hội nhập kinh tế Cần có quan chun mơn định giá đất (giá QSDĐ), định giá bất động sản khác để chứng khốn hố tài sản bất động sản, tạo điều kiện cho việc mua bán, chuyển nhượng, cầm cố, phát mại thị trường Bàn thêm giải pháp “bơm vốn” cho thị trường bất động sản số ý kiến đưa Vấn đề tiền đâu ra? Vì nhà nước dùng tiền từ ngân sách để cứu doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, khơng thể đạo ngành ngân hàng cho vay hậu nguy hiểm Hy vọng, năm 2006, tình trạng thị trường bất động sản sáng sủa Nghị định 17 đời với qui định thơng thống tháo gỡ nhiều vướng mắc cho thị trường bất động sản Và tới, dự thảo Luật kinh doanh BĐS Quốc hội xem xét thông qua kỳ họp thứ IX hy vọng có qui định chặt chẽ, minh bạch đòn bẩy làm cho thị trường bất động sản nước ta trở nên sôi động Đặc biệt, năm 2006, dự kiến, hoàn thành Đề án phát triển thị trường bất động sản để giải nhiều vướng mắc chế sách phát triển thị trường ———Tài liệu tham khảo: Tổng hợp, phân tích, đánh giá từ nguồn thông tin phương tiện thông tin đại chúng báo cáo TCTD, NHNN chi nhánh tỉnh, TP SOURCE: http://www.sbv.gov.vn Bất động sản thách thức triển vọng phát triển Xuất bản: Thứ bảy, 6/4/2013, 02:08 [GMT+7] Theo TBKTSG Online Bất động sản dường giai đoạn trầm kha Ảnh TL Bong bóng thị trường bất động sản dự báo làm lu mờ triển vọng phát triển Việt Nam, gây khó khăn cho kinh tế, ảnh hưởng đến lĩnh vực tài xã hội Nhận xét Viện Kinh tế Xây dựng thuộc Bộ Xây dựng đưa kỷ yếu Diễn đàn Kinh tế mùa Xuân, Ủy ban Kinh tế Quốc hội tổ chức vào ngày 6-4 Nha Trang Vỡ nợ, bán tháo đói vốn Báo cáo viết, với vụ vỡ nợ, bán tháo , bệnh đói vốn thị trường bất động sản dường “đang vào giai đoạn trầm kha nhất” Việc hạn chế cho vay phi sản xuất khiến cho bất động sản đóng băng, giá nhà đất bị kéo xuống, dự án nhà đất không triển khai… nhiều công ty phải cay đắng chấp nhận vỡ nợ Không nhà đầu tư thứ cấp, nhỏ lẻ phải ngậm đắng nuốt cay ơm q nhiều nhà, đất Tình trạng vỡ nợ, doanh nghiệp phá sản, người lao động việc góp phần làm tăng tỉ lệ thất nghiệp Nhiều vụ việc bị khởi tố hành vi lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản, đe dọa, đòi nợ thuê diễn vừa qua gây ảnh hưởng đến xã hội Những người bị bắt vỡ nợ thời gian qua thừa nhận trước quan điều tra rằng, phần lớn tiền vay người nằm bất động sản Tồn kho bất động sản: 112.000 tỉ đồng hay 200.000 tỉ đồng? Theo số liệu mà Bộ Xây dựng trình Ủy ban Kinh tế Quốc hội, ước tính giá trị tổng lượng vốn tồn kho lĩnh vực bất động sản khoảng 112.000 tỉ đồng TPHCM Hà Nội nơi có nhiều dự án bất động sản lớn, chiếm khoảng gần 50% thị trường bất động sản nước, nơi tình hình thị trường khó khăn Tổng hợp chưa đầy đủ từ 50 địa phương tồn kho bất động sản cho thấy kết sau: tồn kho 42.230 nhà, gần 93.000 m2 sàn cho thuê, 98.000 m2 trung tâm thương mại, 792 đất nhà ở, 195 đất thương mại khác Còn theo số liệu Quỹ đầu tư Dragon Capital, số hàng tồn kho hộ để bán lên đến 70.000 TPHCM Hà Nội, chưa tính đến tồn biệt thự, liền kề, số tiền tồn kho ước tính 200.000 tỉ đồng Dư nợ bất động sản 10 ngân hàng 254.000 tỉ đồng Năm 2011, tổng dư nợ cho vay bất động sản 348.000 tỉ đồng, vượt 1,8 lần so với số ngân hàng công bố trước đây, tức khoảng xấp xỉ 200.000 tỉ đồng, theo Ủy ban Giám sát Tài quốc gia Bất động sản gây khó ngân hàng Theo số liệu kỷ yếu trên, Ngân hàng Đầu tư Phát triển trở thành ngân hàng dẫn đầu dư nợ cho vay xây dựng với 42.000 tỉ đồng; Ngân hàng Vietinbank với 41.000 tỉ đồng Cả hai ngân hàng có tỷ lệ cho vay bất động sản xây dựng chiếm đến 14% tổng dư nợ Ngân hàng Á Châu (ACB) Sacombank nằm danh sách top 10 ngân hàng cho vay bất động sản xây dựng Nhưng chiếm tỷ lệ cao hẳn tổng dư nợ lại ngân hàng nhỏ Phương Nam, Phương Tây, Đơng Á với khoảng 26% Còn Ngân hàng SHB có tỷ lệ cho vay xây dựng bất động sản chiếm đến 18% tổng dư nợ cho vay Những tỷ lệ coi an toàn so với điều mà ngân hàng thường tun bố tỷ lệ an tồn cho phép từ 3-5% Theo đó, có khả đến 50% nợ bất động sản xây dựng có nhiều triển vọng trở thành nợ khó đòi Cũng báo cáo Ủy ban Giám sát Tài quốc gia, tổng giá trị khoản cho vay vào hai lĩnh vực bất động sản xây dựng 10 ngân hàng có số dư nợ lớn thống kê 147.000 tỉ đồng, khoảng 73% dư nợ bất động sản ngân hàng báo cáo cuối năm 2011 Tuy nhiên, Viện Kinh tế Xây dựng tính toán khoản dư nợ bất động sản 10 ngân hàng phải 254.000 tỉ đồng, không 147.000 tỉ đồng theo báo cáo ngân hàng Nợ xấu khoảng 13,5% tổng dư nợ bất động sản Bộ Xây dựng có số trích dẫn số liệu từ Ngân hàng nhà nước cho biết, đến ngày 31-10-2012, tổng dư nợ bất động sản khoảng 207.595 tỉ đồng, tăng 3,6% so với thời điểm 31-12-2011 Nợ xấu khoảng 13,5% tổng dư nợ bất động sản Riêng dư nợ tín dụng bất động sản Hà Nội khoảng 23,7% Còn TPHCM, cho vay bất động sản chiếm khoảng 47,8% tổng dư nợ bất động sản toàn quốc Cụ thể, số dư nợ Ngân hàng Nhà nước chi nhánh TPHCM cho biết khoảng 85.000 tỉ đồng Theo đó, số nợ chiếm 10,6% tổng dư nợ địa bàn Riêng cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản 66.084 tỉ đồng, cho vay khác (vay mua nhà để ở, mua nhà cho công nhân thuê, xây nhà cho người thu nhập thấp…) 18.916 tỉ đồng Nợ xấu cho vay đầu tư, kinh doanh bất động sản khoảng 4.145 tỉ đồng, chiếm 6,27% tổng dư nợ kinh doanh bất động sản Bộ Xây dựng cho rằng, nợ xấu chiếm khoảng 13,5% tổng dư nợ bất động sản, đại đa số doanh nghiệp nợ bất động sản khó có khả tốn đến hạn khơng bán sản phẩm Doanh nghiệp thua lỗ, phá sản Trong năm 2012 có 17.000 doanh nghiệp xây dựng kinh doanh bất động sản bị thua lỗ (năm 2011 14.998 doanh nghiệp) Bên cạnh đó, tổng số doanh nghiệp xây dựng kinh doanh bất động sản phải dừng hoạt động giải thể lên đến 2.637 doanh nghiệp (năm 2011 2.411 doanh nghiệp) Trong năm 2012, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải đối mặt với khó khăn thách thức lớn, doanh nghiệp vừa nhỏ, tiềm lực tài hạn chế, phải vay vốn từ ngân hàng dựa vào nguồn vốn huy động từ khách hàng để triển khai dự án, thị trường trầm lắng bị thua lỗ, khả trả nợ ngân hàng Hiện doanh nghiệp mong muốn "thoát" khỏi thị trường bất động sản hàng không bán được, mà phá sản khơng cho Thậm chí, nhiều doanh nghiệp muốn ngân hàng "siết" nợ bất động sản với giá giá trị định giá trước đó, trước ngân hàng đã… lỡ định giá cao Tác giả: Tư Hồng Q trình phát triển Thị trường BĐS Việt Nam Cập nhật: 11/11/2008 Việc điểm lại thời kỳ phát triển thị trường BĐS nước ta để có nhìn nhận tổng qt tồn cảnh trình hình thành phát triển thị trường cần thiết Với quan điểm đó, thấy trình hình thành phát triển thị trường BĐS nước ta phân chia thành hai thời kỳ sau: 1.1 Thời kỳ trước Đổi (từ 1987 trở trước): 1.1.1 Giai đoạn kinh tế kế hoạch hoá tập trung miền Bắc từ 1987 trở trước: Thời kỳ chia giai đoạn: Giai đoạn từ 1954 đến hoàn thành thống đất nước kéo dài đến thời điểm sửa đổi Hiến pháp năm 1980 giai đoạn hai từ có Hiến pháp sửa đổi năm 1980 đến năm 1987 Giai đoạn từ 1954 đến 1980: Giai đoạn này, đất nước ta hoàn cảnh phải tiến hành đồng thời nhiệm vụ lớn xây dựng miền Bắc vững mạnh đấu tranh thống nước nhà Chế độ kinh tế thời kỳ theo Hiến pháp năm 1959, “Nhà nước lãnh đạo hoạt động kinh tế theo kế hoạch thống Nhà nước dựa vào quan Nhà nước, tổ chức công đoàn, hợp tác xã tổ chức khác nhân dân lao động để xây dựng thực kế hoạch kinh tế” (Điều 10) mà ta quen gọi thời kỳ kinh tế “kế hoạch hoá tập trung” Giai đoạn “Kinh tế quốc doanh thuộc sở hữu tồn dân, giữ vai trò lãnh đạo kinh tế quốc dân nhà nước bảo đảm phát triển ưu tiên” (Điều 12) Trong nông nghiệp “Nhà nước đặc biệt khuyến khích, hướng dẫn giúp đỡ phát triển kinh tế HTX- hình thức sở hữu tập thể nhân dân lao động”(Điều 13) Vì vậy, ruộng đất, ao hồ đưa vào HTX khơng có thị trường BĐS khơng đầu tư xây dựng Trong cơng nghiệp, dịch vụ “Nhà nước khuyến khích hướng dẫn nhà tư sản dân tộc theo đường cải tạo XHCN hình thức cơng tư hợp doanh” (Điều 16) BĐS cơng nghiệp dịch vụ khơng có thị trường BĐS nhà ở, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội nhà trẻ, trường học, bệnh viện thời kỳ coi phúc lợi xã hội nhà nước đầu tư từ ngân sách phục vụ nhân dân Giai đoạn từ 1980 (sửa đổi Hiến pháp) đến 1987 (Luật Đất đai đời): Sau thống nhất, đất nước chuyển sang giai đoạn hồ bình, nước xây dựng kinh tế, Hiến Pháp sửa đổi năm 1980 quy định chế độ kinh tế đất nước giai đoạn “thực kinh tế quốc dân chủ yếu có hai thành phần: thành phần kinh tế quốc doanh thuộc sở hữu toàn dân thành phần kinh tế hợp tác xã thuộc sở hữu tập thể” (Điều 18); Nhà nước quy định chế độ thi hành biện pháp cần thiết bảo đảm cho nhân dân lao động sử dụng đầy đủ quyền làm chủ tập thể tư liệu sản xuất lực lượng lao động, sản xuất phân phối, khoa học kỹ thuật, làm cho nghiệp phát triển kinh tế thực sự nghiệp toàn dân (Điều 17) Về đất đai, nhà có quy định cụ thể hơn: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, hầm mỏ, tài nguyên thiên nhiên lòng đất, vùng biển thềm lục địa thuộc sở hữu toàn dân(Điều 19) “Những tập thể cá nhân sử dụng đất đai tiếp tục sử dụng hưởng kết lao động theo quy định theo quy định pháp luật” (Điều 20) Nhà nước bảo hộ quyền sở hữu công dân thu nhập hợp pháp, cải để dành, nhà ở, tư liệu sinh hoạt Pháp luật bảo hộ quyền thừa kế tài sản công dân (Điều 27) Việc tạo lập nhà bắt đầu có đổi mới: “Cơng dân có quyền có nhà Nhà nước mở rộng việc xây dựng nhà ở, đồng thời khuyến khích, giúp đỡ tập thể cơng dân xây dựng nhà theo quy hoạch chung, nhằm thực bước quyền Việc phân phối diện tích nhà Nhà nước quản lý phải công bằng, hợp lý” (Điều 62) Như vậy, nhìn nhận chung giai đoạn trước năm 1987, khơng có yếu tố để hình thành thị trường BĐS mơ hình kinh tế giai đoạn Khơng có chế độ giao cho th đất thị trường sơ cấp khơng hình thành Việc tạo lập BĐS nói chung, BĐS nhà nói riêng giai đoạn chủ yếu Nhà nước thực Thị trường thứ cấp giao dịch chuyển nhượng BĐS khơng có Trong nơng nghiệp có mơ hình kinh tế HTX khơng có chuyển nhượng ruộng đất, ao hồ Trong công nghiệp, thương mại, dịch vụ chủ yếu mơ hình xí nghiệp quốc doanh tập thể HTX thủ công nghiệp việc dịch chuyển nhà máy, xí nghiệp định Nhà nước nên khơng có giao dịch mua bán thị trường Riêng lĩnh vực BĐS nhà ở, Nhà nước không đáp ứng đủ nhu cầu (theo thống kê diện tích nhà Nhà nước xây dựng giai đoạn đáp ứng 30% nhu cầu nhà CBCNVC đô thị) số nhà có giấy chứng nhận sở hữu chế độ cũ cấp nên chuyển nhượng “trao tay” người có nhu cầu diễn Thị trường “ngầm” có nguyên nhân xuất phát điểm từ việc Nhà nước chậm thừa nhận khơng có quy định hành lang pháp lý cho Nhà nước chưa có quy định cơng nhận quyền sở hữu nhà chưa cấp giấy chứng nhận sở hữu BĐS, thị trường có hoạt động khơng có quản lý Nhà nước 1.1.2 Thị trường BĐS trước năm 1987 miền Nam: miền Nam, trước giải phóng (1975), BĐS cấp Bằng khốn điền thổ, việc mua bán BĐS thông qua Chưởng khế văn tự mua bán nhà đất (tương tự quan cơng chứng ngày nay-tại Tp Hồ Chí Minh lưu tới 54.862 Bằng khốn điền thổ với 180.000 văn tự mua bán nhà đất) Sau thống đất nước, kinh tế miền Nam dần chuyển đổi theo hướng thống sách kinh tế xã hội nước thời kỳ trước năm 1987 miền Bắc 1.2 Thời kỳ Đổi chế kinh tế, phát triển kinh tế thị trường từ 1987 đến nay: Sự phát triển thị trường BĐS thời kỳ chia thành giai đoạn chủ yếu: Giai đoạn đời Luật Đất đai năm 1987 đến năm 1993 Luật Đất đai sửa đổi Giai đoạn từ 1993 đến 1.2.1 Giai đoạn từ 1987 đến 1993: Luật Đất đai 1987 đời sở Hiến pháp sửa đổi 1980 chủ trương đổi tư kinh tế Đảng Đại hội VI tạo tảng pháp lý quan trọng cho thị trường BĐS bước đầu hoạt động việc giao đất cho phép chuyển, nhượng, bán thành lao động, kết đầu tư đất giao Để phục vụ cho phát triển kinh tế, khái niệm giao đất thực chưa đặt vấn đề thu tiền sử dụng đất Tuy nhiên, thị trường sơ cấp bắt đầu hoạt động “Nhà nước giao đất cho nông trường, lâm trường hợp tác xã, tập đồn sản xuất nơng nghiệp, lâm nghiệp, xí nghiệp, đơn vị vũ trang nhân dân, quan nhà nước, tổ chức xã hội cá nhân gọi người sử dụng đất- để sử dụng ổn định lâu dài Nhà nước giao đất để sử dụng có thời hạn tạm thời Người sử dụng đất đai hợp pháp tiếp tục sử dụng theo quy định luật này” (Điều 1) “Chỉ giao đất khu dân cư cho hộ chưa có nhà ở” (Điều 35) Luật Đất đai 1987 quy định “Nhà nước đảm bảo cho người sử dụng đất hưởng quyền lợi hợp pháp đất giao, kể chuyển, nhượng, bán thành lao động, kết đầu tư đất giao khơng sử dụng đất đất giao cho người khác sử dụng theo trình tự, thủ tục pháp luật quy định (Điều 3) người sử dụng đất có quyền lợi sau đây: hưởng thành lao động, kết đầu tư đất giao, quyền chuyển, nhượng, bán nhà ở, vật kiến trúc khác, lâu năm mà người sử dụng đất có cách hợp pháp đất giao; trường hợp đất sử dụng thu hồi để giao cho người khác đền bù thiệt hại thực tế, bồi hoàn thành lao động, kết đầu tư làm tăng giá trị đất theo quy định pháp luật”( Điều 49) Như vậy, lần nhà vật kiến trúc khác đất chuyển nhượng tạo điều kiện cho thị trường BĐS nhà ở- lĩnh vực có cung cầu lớn, nhạy cảm có điều kiện hoạt động theo quy định pháp luật Tuy nhiên tới năm 1991, Pháp lệnh nhà đời, động lực thúc đẩy thị trường BĐS nhà phát triển Pháp lệnh đưa điểm quan trọng kinh doanh nhà quyền sử dụng đất gắn liền với nhà nhận chuyển nhượng nhà Pháp lệnh quy định: “Tổ chức, cá nhân kinh doanh nhà việc xây dựng, cải tạo nhà để bán cho thuê hoạt động kinh doanh nhà khác theo quy định pháp luật” (Điều 4) “Đất có nhà khơng phải đối tượng hợp đồng mua bán nhà Người nhận chuyển quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất theo quy định Luật Đất đai” (Điều 31) 1.2.2 Giai đoạn từ 1993 đến nay: Luật đất đai 1993 đời sở Hiến pháp sửa đổi 1992 chủ trương xây dựng kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa có quản lý Nhà nước Luật Đất đai 1993 sửa đổi bổ sung lần năm 1998, sửa đổi bổ sung lần năm 2001 Qua lần sửa đổi, vấn đề tiền sử dụng đất thẩm quyền giao đất quy định cụ thể Như vậy, Luật Đất đai đề cập đến vấn đề liên quan đến phát triển thị trường BĐS như: - Lần Quyền sử dụng đất (QSDĐ) chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, chấp - Nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia đình cá nhân hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất giao đất có thu tiền sử dụng đất - Tổ chức, cá nhân nước Nhà nước cho thuê đất - Người sử dụng đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Gần đây, Luật đất đai Quốc hội thơng qua có hiệu lực từ 1/7/2004 đề cập đến quyền sử dụng đất thị trường BĐS Những quy định pháp luật nêu có liên quan đến đất đai, nhà thực tạo điều kiện cho thị trường BĐS có bước phát triển Nhờ vậy, thị trường BĐS thức có sở pháp lý hình thành vào hoạt động Tuy bước đầu nhiều khiếm thị trường BĐS có đóng góp tích cực vào nghiệp phát triển kinh tế-xã hội Qua phân tích, đánh giá q trình hình thành phát triển thị trường BĐS nước ta cho thấy: thị trường hình thành từ trước thời kỳ đổi kinh tế, nhìn chung giai đoạn thị trường BĐS mức thấp, tự phát hoạt động giao dịch phần lớn chưa thống Thị trường BĐS nước ta bắt đầu phát triển số lượng, quy mô mức độ tác động đến nhiều lĩnh vực kinh tế-xã hội bắt đầu chuyển từ chế kinh tế kế hoạch hoá sang kinh tế thị trường đặc biệt từ Luật đất đai năm 1993 đời Những yếu tố để đảm bảo phát triển bền vững thị trường bất động sản Việt Nam đến năm 2020 15:34:03 01/11/2010 Bản in Thị trường bất động sản Việt Nam ghi nhận thức Nghị Trung ương Khóa IX (năm 2003), xác định quyền sử dụng đất coi loại hàng hóa đặc biệt Nghị Chính phủ 06/2004/NQ-CP ngày 19 tháng năm 2004 số giải pháp phát triển lành mạnh hóa thị trường bất động sản Mở đầu Thị trường bất động sản Việt Nam ghi nhận thức Nghị Trung ương Khóa IX (năm 2003), xác định quyền sử dụng đất coi loại hàng hóa đặc biệt Nghị Chính phủ 06/2004/NQ-CP ngày 19 tháng năm 2004 số giải pháp phát triển lành mạnh hóa thị trường bất động sản Mặc dù từ trước thị trường đơn lẻ (quyền sử dụng đất, nhà địa bàn cũ mới) manh nha hình thành, tồn thực tế Từ đến nay, luật pháp, sách, thành tố cấp độ phát triển thị trường bất động sản bước xây dựng, hoàn thiện Thực tế năm qua cho thấy, bên cạnh thành tựu ban đầu quan trọng khơng tồn tại, yếu ba bình diện: thể chế, thành tố cấp độ phát triển thị trường bất động sản Chính vậy, nghiên cứu tập trung nghiên cứu, đề xuất giải pháp để phát triển bền vững thị trường bất động sản Việt Nam nhằm góp phần thực mục tiêu chiến lược phát triển kinh tế xã hội 2010-2020 I Một số nét tổng quát thị trường bất động sản I.1 Thực trạng thành tựu thị trường bất động sản Việt Nam Từ Việt Nam bắt đầu đổi mới, phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa (năm 1986) đến nay, thị trường bất động sản trải qua chu kỳ tăng trưởng nóng (sốt) suy giảm (đóng băng) Đó giai đoạn 1993-1999 (tăng trưởng giai đoạn 1993-1996, suy giảm giai đoạn 1996-1999); 2000-2006 (tăng trưởng giai đoạn 2000-2003 suy giảm giai đoạn 2004-2006) 2007-nay (tăng trưởng giai đoạn 2007-2008 suy giảm từ đầu 2008 đến Hiện tại, thị trường diễn biến khó dự báo Chín tháng đầu năm 2009, số phân khúc thị trường số địa bàn có tăng giao dịch không bền vững Trong năm qua, thị trường bất động sản Việt Nam có thành tựu định: Thứ nhất, phân khúc thị trường hoạt động ngày sôi động Thị trường bất động sản nói chung phạm trù rộng Tuy nhiên, thị trường bất động sản bao gồm số phân khúc Một là, phân khúc thị trường nhà, hộ chung cư (trong khu đô thị cũ mới); phân khúc thị trường đất phát triển công nghiệp (trong khu công nghiệp, khu chế xuất, khu kinh tế…); phân khúc thị trường sản phẩm bất động sản thương mại, du lịch (các văn phòng cho thuê, khu du lịch, vui chơi, nghỉ dưỡng, hộ, biệt thự sân golf…); phân khúc nhà cho đối tượng xã hội (lao động khu công nghiệp, sinh viên trường đại học, cao đăng, trung học, nhà cho đối tượng xã hội…) Thứ hai, chủ thể tham gia thị trường bất động sản đa dạng Có thể thấy, tất chủ thể, loại hình doanh nghiệp trực tiếp gián tiếp tham gia thị trường Hầu hết Tập đồn kinh tế, tổng cơng ty lớn nhà nước thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tham gia trực tiếp vào kinh doanh bất động sản Tất Tổng công ty lớn ngành giao thông, xây dựng trực tiếp hay gián tiếp chủ đầu tư chủ sở hữu khu đô thị tòa chung cư cao tầng Các chủ đầu tư cơng ty nước ngồi chủ khu đô thị mới, tòa chung cư cao tầng Thứ ba, số lượng lớn sản phẩm bất động sản đưa vào vận hành, vào sống Những năm qua, phát triển thị trường nhà khu đô thị mới, hộ chung cư đóng góp phần lớn vào việc góp phần cụ thể hóa quy hoạch đô thị, cải thiện diện mạo đô thị, nâng cao chất lượng sống người dân đô thị Đồng thời, đáp ứng phần quan trọng vào nhu cầu chỗ cho người dân đô thị Điều trực tiếp gián tiếp tạo nên phát triển vượt bậc quy mô đô thị Việt Nam Thứ tư, thị trường bất động sản phát triển thu hút lượng lớn vốn kinh tế Việc tổng hợp số lượng vốn đầu tư vào thị trường bất động sản nói chung thị trường nhà khu đô thị mới, hộ chung cư nói riêng khó khơng xác Tuy nhiên, theo dõi diễn biến thị trường năm qua thấy lượng vốn lớn đầu tư vào thị trường Về nguồn vốn dân cư nước, dù khơng xác, với số dư tín dụng hệ thống ngân hàng cho thị trường bất động sản lớn Thứ năm, thị trường bất động sản có quan hệ rõ nét thị trường khác kinh tế Trước hết, thị trường bất động sản có quan hệ mật thiết thị trường khoa học công nghệ, đặc biệt công nghệ thông tin Công nghệ thông tin sử dụng thị trường bất động sản, rõ nét thị trường quyền sử dụng đất Cùng với trình phát triển thị trường bất động sản, công nghệ chuyển giao vào kinh tế Trong năm từ 2001 đến nay, việc tòa nhà cao tâng ngày cao liền với việc ứng dụng công nghệ ngày đại Hơn nữa, nhu cầu thơng tin nhanh việc đáp ứng nhu cầu phát triển thị trường bất động sản Hai là, thị trường bất động sản có liên thơng với thị trường tài – tiền tệ nói chung, đặc biệt thị trường chứng khoán Thực trạng tăng, giảm thị trường thời gian qua cho thấy có liên thông chừng mực định thị trường bất động sản với thị trường chứng khoán, thực trạng chưa có tiền lệ kinh tế Việt Nam Ba là, thị trường bất động sản quan hệ với thị trường lao động tương đối rõ nét Trong điều kiện kinh tế thời kỳ chuyển đổi, thị trường lao động phát triển không đồng đều, tồn phân tầng đa dạng, phức tạp Mối quan hệ thị trường lao động với thị trường bất động sản nước ta xem mối quan hệ bắc cầu tác động tương hỗ lẫn trình vận hành Thứ sáu, trình phát triển, thị trường bất động sản Việt Nam thể đặc trưng thị trường bất động sản Việt Nam dựa chế độ sở hữu toàn dân đất đai, chủ thể kinh tế có quyền sử dụng đất Thị trường bất động sản Việt Nam xây dựng sở đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước thống quản lý Luật Đất đai năm 1987 xác định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu giao cho tổ chức cá nhân sử dụng (cơ quan nhà nước, doanh nghiệp, hợp tác xã cá nhân) Luật Đất đai 1993 tái khẳng định nội dung bổ sung nội dung đất đai (quyền sử dụng đất) có giá Quán triệt tư tưởng đạo Hội nghị Trung ương Khóa IX, Luật Đất đai 2003 tiếp tục khẳng định nội dung Luật Đất đai 1987, Luật Đất đai 1993 đặt quyền sử dụng đất hàng hóa đặc biệt Đây bước tiến quan trọng trình làm rõ nội hàm quyền sở hữu đất đai kinh tế Việt Nam đặc trưng thị trường bất động sản Việt Nam kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Thứ bảy, thị trường bất động sản Việt nam phận kinh tế chuyển sang kinh tế thị trường nên nhiều yếu tố chưa hồn thiện Thể chế kinh tế thị trường nói chung thể chế thị trường bất động sản nói riêng bước hình thành ngày hồn thiện Các thành tố thị trường bất động sản ngày mở rộng có tham gia ngày nhiều chủ thể kinh tế Các hạn chế người Việt Nam định cư nước người nước làm ăn sinh sống Việt Nam dần gỡ bỏ Cấp độ thị trường có bước phát triển từ thấp đến cao, từ manh nha đến tập trung hóa, cấp độ tiền tệ hóa Một vài yếu tố thị trường bất động sản nước nói chung số thành phố lớn nói riêng phát triển cấp độ cao - cấp độ tài hóa Thứ tám, thị trường bất động sản Việt Nam bị chi phối mạnh tốc độ cơng nghiệp hóa, thị hóa cao kinh tế Trong kinh tế phát triển, Việt Nam, trình cơng nghiệp hóa, thị hóa tất yếu Do vậy, đặc trưng thị trường bất động sản Việt Nam bị chi phối mạnh tốc độ cơng nghiệp hóa, thị hóa cao kinh tế Từ đặc trưng này, thị trường bất động sản cần lượng vốn lớn, phát triển với tốc độ ngày mạnh Bên cạnh đó, kèm với độ tự phát lớn Đặc điểm tạo sức ép việc chuyển đổi đất nông nghiệp (đặc biệt đất lúa) sang đất công nghiệp đô thị sức ép quy hoạch, cảnh quan, môi trường phát triển bền vững Thứ chín, thị trường bất động sản Việt Nam thuận lợi chịu rủi ro kinh tế ngày hội nhập sâu rộng vào kinh tế toàn cầu Việc hội nhập thị trường bất động sản có số khác biệt so với hội nhập chung kinh tế, rõ nét chỗ, yếu tố nước tham gia ngày sâu rộng vào thị trường bất động sản Việt Nam, yếu tố Việt Nam tham gia vào thị trường bất động sản quốc tế nhỏ bé Những chủ thể nước đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam đóng góp khơng sản phẩm mà đóng góp vào việc chuyển giao cơng nghệ đầu tư, trình độ kinh doanh, kỹ quản lý cho chủ thể Việt Nam I.2 Những tồn vấn đề đặt thị trường bất động sản Việt Nam Bên cạnh thành tựu đạt được, với đặc trương nêu trên, thị trường bất động sản có số tồn tại, bất cập Một là, thị trường bất động sản Việt Nam cấp độ phát triển thấp, thành tố thị trường hình thành chưa đầy đủ, thể chế thị trường chưa hoàn chỉnh Thực chất, thị trường bất động sản cấp độ tiền tệ hóa – tức chưa chuyển sang cấp độ tài hóa Từ năm 2004, luật pháp hạn chế chủ đầu tư phân lô bán thu tiền ứng trước bên mua, thị trường bất động sản Việt Nam phụ thuộc nhiều vào nguồn tín dụng từ hệ thống ngân hàng thương mại Tuy nhiên, hệ thống ngân hàng thương mại chủ yếu cung cấp nguồn vốn ngắn hạn thị trường bất động sản cần nguồn vốn trung dài hạn Các văn pháp quy quỹ đầu tư bất động sản, trái phiếu bất động sản, hệ thống chấp thứ cấp bất động sản, quỹ tiết kiệm bất động sản chưa có nên hệ thống tài cần thiết cho thị trường bất động sản kỳ vọng thị trường Hệ là, thị trường bất động sản lâm vào trạng thái thiếu hụt vốn khi hệ thống ngân hàng thương mại không giảm cung cấp tín dụng Hai là, thị trường bất động sản Việt Nam thiếu minh bạch, chủ yếu phụ thuộc vào bên bán Thị trường bất động sản nói chung, thị trường bất động sản nhà nói riêng phụ thuộc vào bên bán, thơng tin minh bạch Hệ người mua thường bị thua thiệt Trên thực tế, đến nay, khơng có quan nắm thơng tin xác có dự án bất động sản (dưới hình thức loại hình sản phẩm) triển khai, sản phẩm dự án bán cho ai, giá xác Mặc dù Luật kinh doanh bất động sản quy định giao dịch mà có bên chủ thể kinh doanh bất động sản phải giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản nhiều giao dịch chưa giao dịch qua sàn Tình hình mua sản phẩm bất động sản dự án chưa vào quy củ Luật Nhà Luật Kinh doanh bất động sản quy định chủ đầu tư không huy động vốn bên mua chưa hoàn thành móng thực tế, bên giao dịch thơng qua hợp đồng góp vốn, hợp đồng vay tiền để mua sản phẩm từ dự án hình thành Những tồn tạo thiếu minh bạch thị trường Trên thực tế, thị trường bất động sản bên bán định Ba là, thị trường bất động sản Việt Nam bị phân chia địa bàn, chủ thể đầu tư loại hình sản phẩm Các doanh nghiệp thành công địa bàn khác nước hạn chế Các doanh nghiệp thành cơng nhóm sản phẩm nhà khu đô thị mới, nhà chung cư khơng có mặt số doanh nghiệp kinh doanh phát triển sở hạ tầng khu đô thị khu du lịch nghỉ dưỡng ngược lại Về chủ thể, có phân biệt chủ thể nước kinh doanh bất động sản (về tiếp cận sử dụng đất, mua bán bất động sản ) Các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi giao đất có thời hạn để phát triển dự án Trong đó, chủ đầu tư nước giao đất dài hạn Đồng thời, việc chấp bất động sản chấp cho tổ chức tín dụng hoạt động lãnh thổ Việt Nam Bốn là, thị trường bất động sản Việt Nam khó tiếp cận, chi phí phi quy cao, gây trở ngại, hạn chế phát triển sản xuất Bộ Xây dựng có khảo cứu trình tự thủ tục bước tiến hành chi phí để thực dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Tuy nhiên, có biểu ngược lại với chậm trễ trình hình thành dự án Điều cho thấy hệ thống văn chưa theo kịp diễn biến thực tiễn sống Vơ hình chung, phức tạp trình tự thủ tục điều chưa lượng định sách làm cho chi phí dự án tăng cao III Kiến nghị giải pháp hoàn thiện yếu tố đảm bảo phát triển bền vững thị trường bất động sản Việt Nam đến năm 2020 III.1 Kiến nghị hồn thiện sách phát triển thị trường bất động sản đến năm 2020 Một là, Luật đăng ký bất động sản cần nghiên cứu, ban hành, cho dù thời điểm nhanh, chậm tùy điều kiện tình hình Lý luận, kinh nghiệm quốc tế thực tiễn Việt Nam rằng, bất động sản cần phải đăng ký Chỉ đăng ký, bất động sản có giá trị phái sinh Một giá trị phái sinh việc tạo nguồn vốn Vì vậy, cần nghiên cứu, ban hành luật Hai là, nghiên cứu, ban hành văn pháp lý liên quan đến tài – tiền tệ bất động sản (i) Nghiên cứu, ban hành Luật thị trường chấp thứ cấp Đây văn pháp luật quan trọng cần thiết để từ làm sở pháp lý cho hệ thống ngân hàng tạo nguồn vốn trung dài hạn từ nguồn vốn ngắn hạn chấp bất động sản tạo (ii) Nghiên cứu, ban hành Luật quỹ tiết kiệm bất động sản Hiện tại, có số hoạt động đơn lẻ hướng tới loại hình tài Tuy nhiên, chưa có khung khổ pháp lý điều chỉnh nên việc thực hóa nguồn tài chưa xảy (iii) Nghiên cứu, ban hành Luật quỹ đầu tư bất động sản Trong dài hạn để phát triển bền vững, thị trường bất động sản cần vốn từ tổ chức tài chủ thể khác (iv) Nghiên cứu, ban hành Luật quỹ đầu tư tín thác bất động sản Hiện tại, Việt Nam cần có thời gian để hình thành phát triển quỹ đầu tư tín thác bất động sản Tuy nhiên, có quỹ tín thác hình thành (v) Nghiên cứu, ban hành văn pháp lý trái phiếu bất động sản Việc phát hành trái phiếu bất động sản manh nha hình thành Việt Nam Tuy nhiên, chưa có khung pháp lý nên việc mở rộng diện đối tượng chưa thể triển khai (vi) Nghiên cứu, mở rộng tỷ lệ đầu tư vào thị trường bất động sản cơng ty tài thành lập theo Luật tổ chức tín dụng Nghị định 79/2002/NĐ-CP ngày 04/10/2002 tổ chức hoạt động Cơng ty Tài Nghị định 81/2008/NĐ - CP sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định 79/2002/NĐ-CP Đây kênh quan trọng để tạo nguồn tài cho thị trường bất động sản chưa khơi thông Ba là, kiến nghị giải pháp sách khai thác giá trị bất động sản (i) Nghiên cứu ban hành Luật quy hoạch Cần thống quy hoạch vào mối, đó, phải đề cập đến Quy hoach tổng thể phát triển kinh tế xã hội, Quy hoạch phát triển đô thị Quy hoạch sử dụng đất Trong nhiều việc phải làm, trước hết khả thi thống mặt luật pháp (ii) Nghiên cứu ban hành Luật thuế bất động sản Hiện Luật thuế sử dụng nhà đất nghiên cứu, ban hành Tuy nhiên nhiều vấn đề luật chưa đáp ứng III.2 Kiến nghị hoàn thiện tổ chức quản lý phát triển thị trường bất động sản đến năm 2020 Một là, kiến nghị giải pháp sách minh bạch hóa thị trường bất động sản (i) Nghiên cứu ban hành văn quy phạm pháp luật có tính pháp lý cao thơng tin bất động sản Cùng với việc phát triển hệ thống tin học Chính phủ việc phát triển mạng Internet, hệ thống intersat Việt Nam, việc tin học hóa tồn hệ thống thơng tin bất động sản cần thiết có khả thực (ii) Nghiên cứu ban hành văn quy phạm pháp luật có tính pháp lý cao cung cấp thơng tin bất động sản Điều nhằm để xây dựng số thị trường bất động sản Trước mắt số: Chỉ số giá nhà (Housing Price Index - HPI); Chỉ số giá bất động sản (Real Estate Price Index - RPI); Chỉ số thị trường bất động sản (Real Estate Market Index - REMI) Hai là, kiến nghị giải pháp sách tổ chức quản lý thị trường bất động sản Bất động sản, thị trường bất động sản lĩnh vực, không đơn ngành kinh tế kỹ thuật Vì vậy, nhiệm vụ tổ chức quản lý thị trường bất động sản cần phân giao cho số quan nhà nước đồng thời phối hợp thực theo chức quản lý (Bộ Kế hoạch Đầu tư quản lý dự án, doanh nghiệp; Bộ Tư pháp quản lý đăng ký giao dịch bảo đảm; Bộ Tài nguyên Môi trường quản lý đất đai; Bộ Xây dựng quản lý nhà, thị trường bất động sản; Ngân hàng Nhà nước quản lý số dư tín dụng; Bộ tài quản lý thuế, quỹ bất động sản ) Tuy nhiên, để đảm bảo tính tổng thể đồng bộ, cần có quan đầu mối quản lý cấp nhà nước bất động sản thị trường bất động sản Hiện Bộ Xây dựng xác định quan có chức năng, nhiệm vụ quản lý nhà nước thị trường bất động sản, quan quản lý thực tế thị trường bất động sản đặt đơn vị cấp cục (Cục quản lý nhà thị trường bất động sản) Bên cạnh đó, Việt Nam có Ủy ban chứng khốn nhà nước (thuộc Bộ Tài chính) để quản lý thị trường chứng khốn; có Tổng cục quản lý đất đai (thuộc Bộ Tài ngun Mơi trường) Vì vậy, cần quan cấp Tổng cục để quản lý thị trường bất động sản (có thể đặt Bộ Xây dựng) để ngang tầm với yêu cầu quản lý thị trường bất động sản thời gian tới III.3 Kiến nghị tăng cường lực thành tố thị trường bất động sản đến năm 2020 Một là, kiến nghị giải pháp sách đào tạo nguồn nhân lực cho thị trường bất động sản Thị trường bất động sản có yêu cầu đa dạng nguồn nhân lực (những nhà đầu tư, người môi giới, nhà tư vấn, nhà hoạch định sách, ) Tuy nhiên, nay, chưa có trường đại học có khoa độc lập đào tạo đại học bất động sản thị trường bất động mà có cấp tổ mơn Bên cạnh đó, đào tạo nghiệp vụ, có sở đào thành lập theo Quyết định 29/QĐ-BXD đào tạo chứng hành nghề môi giới, định giá quản lý sàn giao dịch bất động sản Vì vậy, cần có khoa trường đại học, mà trước hết đặt trường kinh tế có chức chuyên môn đào tạo cử nhân, sau đại học chuyên ngành bất động sản thị trường bất động sản Hai là, kiến nghị tăng cường phận hội, chi hội thị trường bất động sản Hiện có Hiệp hội bất động sản Việt Nam, Hiệp hội bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh, Chi hội bất động sản Hải Phòng, Mạng sàn giao dịch bất động sản Việt Nam, Mạng sàn giao dịch bất động sản Miền Bắc, Chi hội bất động sản du lịch Tới cần xuất Chi hội hay hiệp hội nhà đầu tư phát triển, nhà tư vấn, nhà môi giới, Thương hội nhà kinh doanh bất động sản để phủ trùm chuyên sâu lĩnh vực, mảng thị trường bất động sản Ba là, bước tiếp tục mở rộng đối tượng có yếu tố nước ngồi tham gia vào thịt rường bất động sản theo lộ trình cam kết với WTO Đây nhiệm vụ quan trọng việc thu hút nguồn lực vào thị trường bất động sản Những nguồn lực không nguồn vốn, không công nghệ phát triển, mà trình độ quản lý, lực vận hành dự án lực cạnh tranh kinh tế Khi mà thành tốt cần thiết hữu thị trường đó, thị trường bất động sản Việt Nam vào phát triển ổn định bền vững III.4 Kiến nghị nâng cao cấp độ phát triển thị trường bất động sản đến năm 2020 Cùng với việc hoàn thiện thể chế, tăng cường phát triển thành tố thị trường bất động sản, cần tiếp tục thúc đẩy cấp độ phát triển thị trường bất động sản thông qua số giải pháp Một là, tiếp tục thử nghiệm, đến hình thành quỹ đầu tư bất động sản, quỹ tiết kiệm đầu tư bất động sản, quỹ tín thác đầu tư bất động sản Chỉ quỹ hình thành vào hoạt động trogn thực tiễn, thị trường bất động sản có nguồn tài bền vững Hai là, hình thành phát triển hệ thống chấp thứ cấp để tài trợ cho thị trường bất động sản Đây việc làm có tính chất khai thơng nguồn vốn cho thị trường bất động sản Đây yếu tố đảm bảo cho thị trường bất động sản có nguồn vốn trung dài hạn bền vững Ba là, huy động tối đa nguồn vốn dân thông qua kênh trái phiếu bất động sản, cổ phiếu bất động sản, tiết kiệm bất động sản Chỉ kênh vận hành trôi chảy, thị trường bất động sản đảm bảo tính ổn định phát triển cấp độ tài hóa, Những thành tố này, hoạt động hạt nhân cấp độ tài hóa thị trường bất động sản, tảng thị trường bất động sản trưởng thành Nó với việc nghiên cứu ban hành văn quy phạm pháp luật Đồng thời với việc hình thành, phát triển, nhóm cơng việc quan trọng cần nghiên cứu, ban hành đưa vào vận hành chế tài hoạt động Đây biện pháp thiếu trình kiểm tra, giám sát cơng cụ tài để thị trường bất động sản phát triển phát triển bền vững Tóm lại Thị trường bất động sản Việt Nam phát triển Chính sách phát triển thị trường Việt Nam khơng ngừng hồn thiện Hướng tới năm 2020, để Việt Nam thực mục tiêu xác định Chiến lược phát triển kinh tế xã hội 2011 - 2020, kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Việt Nam nói chung thị trường bất động sản Việt Nam nói riêng cần phải tiếp tục hoàn thiện; khung luật pháp; tổ chức tốt việc thực thi luật pháp, sách; đồng thời phải nâng cao lực đội ngũ cán quản lý lĩnh vực bất động sản Tài liệu tham khảo Charles A.Calhoun, 1996 OFHEO Chỉ Số Giá Nhà Ở: Mô Tả Kỹ Thuật HPI Cơ quan giám sát doanh nghiệp nhà Liên bang 1700 G Street, N.W Washington, D.C 20552 (202) 414-3800 Đặng Thái Sơn, 2009 Nghiên cứu chế vận hành hang hóa quyền sử dụng đất thị trường bất động sản Việt Nam Đề tài cấp bộ, Viện Nghiên cứu Địa chính, Bộ Tài nguyên Môi trường Hà Nội Đinh Văn Ân, 2009 Chính sách phát triển thị trường bất động sản Việt Nam Đề tài cấp nhà nước Sắp hoàn thành Trần Kim Chung, 2008 Đầu tư bất động sản nay: Tình hình, dự báo gợi ý giải pháp Diễn đàn đầu tư kinh doanh bất động sản điều kiện lạm phát Hà nội, tháng năm 2009 Hội Khoa học Kinh tế Việt Nam Trần Kim Chung, 2009 Một số kiến nghị sách phát triển thị trường bất động sản Việt Nam Hội thảo “Quan điểm phát triển kinh tế thị trường đến năm 2020” Hà Nội, ngày 15 tháng 10 năm 2009 Trần Kim Chung, 2009 Vấn đề tài cho thị trường bất động sản Tạp chí Xây dựng Đô thị Số 5.2009 Trang 12-15 Trần Kim Chung, Hoàng Văn Cương, 20098 Phương thức xây dựng số thị trường bất động sản Tạp chí Quản lý Kinh tế Số 21 (7+8/2008) Trang 24-31 Vũ Đình Ánh, 2008 Từ kinh nghiệm thị trường hang hóa, đề xuất tiêu mô tả, đánh giá thị trường bất động sản Bộ Xây dựng Hà Nội Trần Kim Chung - Trưởng Ban Nghiên cứu Chính sách Thực trạng giải pháp cho thị trường bất động sản Việt Nam Tuesday, May 12, 2009 3:20:39 PM I) Thực trạng thị trường bất động sản Việt Nam Sự phát triển thị trường bất động sản Việt Nam chia thành giai đoạn cụ thể sau: • Giai đoạn thị trường bùng nổ phát triển bong bóng • Giai đoạn thị trường đóng băng Hai giai đoạn đan xen nhiên ta nhận định khoảng thời gian từ năm 2003 trở trước thời hoàng kim thị trường bất động sản Việt Nam Trong giai đoạn giá bất động sản Việt Nam không thua quốc gia phát triển Sau thời kỳ phát triển bóng bóng với mức giá tăng tới chóng mặt sụt giảm vào giai đoạn 2003-2005 thị trường gần đóng băng Tiếp hồi sinh “kỳ diệu” thị trường giai đoạn hưng thịnh thị trường chứng khoán Việt Nam từ 2005 đến đầu năm 2008 Từ đầu 2008 đến thị trường trở nên ảm đạm nhiều nguyên nhân khách quan đáng ý khủng hoảng kinh tế giới, sút giảm thị trường chứng khoán Lý giải cho nguyên ảm đạm thời kỳ thị trường bất động sản Việt Nam ta nhận định trước đây, sốt thị trường bất động sản có yếu tố đầu trường chững lại nguyên nhân Tuy nhiên theo bà Tạ Thị Ngọc Thảo, chuyên gia thị trường bất động sản, Tổng Giám đốc Công ty Địa ốc TTNT nhận định Đầu hệ tình trạng cân đối cung - cầu Đầu sản phẩm quản lý yếu Đã có nhiều nhà đầu dõng dạc tuyên bố: “Nhờ quản lý yếu Nhà nước mà sống khỏe” Điều đáng ý nay, nhà đầu không tư nhân, mà thị trường, có khơng “nhà đầu quốc doanh”, họ nắm tay nhiều dự án, nhiều BĐS Nhưng nhìn hướng tích cực, đầu “chất men” tạo hưng phấn cho kinh tế, kinh tế Hiện TTBĐS Hoa Kỳ trải thảm đỏ mời nhà đầu mà chẳng thấy đâu Tôi nghĩ vui, vào thời điểm này, Hoa Kỳ có lực lượng đầu hùng hậu Việt Nam TTBĐS họ đỡ lận đận hơn! ( Lấy nguồn từ http://www.nld.com.vn/215351P0C1078/con-ngua-bat-kham.htm) Mặt khác tâm lý khách hàng yếu tố có tác động tới suy giảm thị trường Khi nhà đầu tư bắt đầu tìm cách rút khỏi thị trường thị trường lại người mua nhà với mục đích để Những người chậm trễ chưa vội mua tâm lý chờ đợi sụt giảm mạnh mẽ Mặt khác thời hưng thịnh thị trường chứng khốn Việt Nam nhiều cơng ty tổ chức tham gia vào kinh doanh thị trường bất động sản thị trường chứng khoán sụt giảm theo khủng hoảng kinh tế giới Mặt khác tổ chức phải gánh chịu suy giảm tình hình sản xuất kinh doanh, lúc bất động sản trở thành “cục nợ “ mà tổ chức muốn giải nhang tốt để trì hoạt động sản xuất Đồng thời kèm theo ngun nhân khơng việc phủ tiến hành siết chặt tín dụng nói chung bất động sản nói riêng khiến cho nhà đầu tư phải “bán tống bán tháo” để trả nợ Một loại hàng hoá mà người bán muốn bán nhanh tốt, người mua chưa vội mua ngay, cung vượt cấu sụt giảm giá thị trường động thái đương nhiên dự báo trước Bên cạnh chất lượng cơng trình nhà chung cư, hộ vấn đề có ảnh hưởng mạnh tới tâm lý khách hàng Ta đưa vài ví dụ “xì hơi” thị trường bất động sản Việt Nam sau thời gian phát triển bong bóng thời gian qua để minh chứng cho nhận định trên: Chị Thu Phan (quận 7, TP.HCM) mua đất 111 m2 khu Hưng Gia - Phú Mỹ Hưng có 290.000 USD, giá 1/3 giá hồi tháng 3-2008 Người bán đất cho biết họ chấp nhận bán lỗ kéo dài vừa khơng đủ tiền trả nợ ngân hàng lại không xây dựng kịp nhà theo quy định Phú Mỹ Hưng (đến 29-6-2009 phải hoàn tất việc xây nhà) Khu đô thị Him Lam - Kênh Tẻ (quận 7) có lúc giá lên đỉnh 90 triệu đồng/m2, có người rao bán giá 23 triệu đồng/m2 Nền đất khu Thái Sơn (Nhà Bè) từ 23 triệu đồng/m2 hồi đầu năm, triệu đồng/m2 Cùng với đất, hộ cao cấp rớt giá thê thảm Căn hộ Saigon Pearl, Quốc Cường Gia Lai 2, New Saigon giá giảm 1/3, chí hộ The Vista (quận 2) có người rao Báo Mua & Bán giá gốc 100 USD (giá chủ đầu tư bán 1.600 USD/m2) Người bán ngày nhiều người mua khơng có khiến thị trường bất động sản cuối năm yên ắng Thị trường ảm đạm đất tỉnh Bình Dương, Long An, Đồng Nai có lúc giá 4,5 triệu đồng/m2, công ty môi giới sức rao giá triệu đồng/m2 kèm khuyến tặng bếp ga, thêm suất du lịch Trung Quốc mà khách hàng chưa mê Tuy nhiên tranh thực trạng thị trường bất động sản Việt Nam khơng mầu tối hồn tồn Việc đình hỗn khơng thời hạn dự án bất động sản nhà đầu tư nước lại động lực thu hút nhà đầu tư nước ngồi tiến hành rót vốn vào thị trường Việt Nam Căn nguyên sức hút chênh lệch giá trị thực giá trị thị trường bất động sản Việt Nam, mà rõ giá thành tạo hộ chung cư cao cấp giá thị trường Ước tính thị trường bất động sản Việt Nam thu hút hàng chục tỷ USD vốn đầu tư Vốn đầu tư nước ngày mạnh khiến cho thị trường bất động sản Việt Nam nóng lên ngày Để đón đầu hội phát triển loại hình bất động sản Việt Nam gia nhập WTO, nhiều doanh nghiệp FDI triển khai dự án vốn hàng trăm triệu USD Tại TP HCM có dự án Saigon Sport City Singapore đầu tư 130 triệu USD; Saigon Happiness Square, vốn đầu tư Đài Loan trị giá 428 triệu USD Tại Hà Nội, Công ty Kaengnam (Hàn Quốc) xây dựng khu hộ, văn phòng khách sạn với cao ốc với tổng vốn đầu tư dự kiến lên đến tỷ USD, Tập đoàn Riviera (Nhật Bản) đầu tư 500 triệu USD xây dựng tổ hợp khách sạn, hộ văn phòng phía sau Trung tâm Hội nghị quốc gia Các quỹ đầu tư nước ngồi tìm kiếm hội để tham gia vào thị trường Bên cạnh đó, quỹ đầu tư chuyên ngành bắt đầu xuất CBRE cho biết, thị trường bất động sản Việt Nam tăng trưởng tiếp tục tăng khoảng 50 năm Tuy vậy, điểm nhấn thị trường lại nằm vòng 10 năm tới với mức tăng trưởng dự báo khoảng 50 - 100% Hiện nay, mà nhiều nhà đầu tư đối tác nước nắm quyền sử dụng đất khơng có khả vay vốn nhà đầu tư nước ngồi có khả tiếp cận nguồn vốn chi phí thấp có nhiều hội đàm phán, đạt thỏa thuận hợp lý tiếp cận nhiều dự án tốt Tuy nhiên nhà đầu tư thị trường bất động sản Việt Nam gần bỏ quên mảng nhà giá rẻ nhà có giá trị thấp tỷ đồng Đây mảng thị trường có tiềm phát triển lớn Chính lý mà vấn Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Hồng Quân nhận định “thị trường BĐS năm 2009 gặp nhiều khó khăn có thị phần gặp thuận lợi mảng nhà giá rẻ.” II) Giải pháp tháo gỡ khó khăn phát triển lợi cho thị trường bất động sản Việt Nam Sau xin đề xuất vài giải pháp cho thị trường bất động sản Việt Nam Chia nhỏ để lãi lớn Hình thức toán đơn giản, tiện lợi Thành lập hệ thống số bất động sản đồng Cố gắng đưa bất động sản gần với giá trị thực Tăng cường kiểm tra kiểm sốt có hệ thống đo lường chất lượng đảm bảo chất lượng cơng trình Nới lỏng sách tín dụng với dự án xây nhà xã hội hộ giá trị thấp Phân tích trình bày rõ luận điểm nêu trên: Chia nhỏ để lãi lớn Chúng nhận định thị trường hộ cao cấp trơ nên khó bán nhà đầu tư nên chuyển hướng sang xây dựng hộ có diện tích nhỏ chất lượng cao cấp Ví dụ như: Trước đây, người ta đổ xô vào đầu tư hộ cao cấp với diên tích lớn có giá từ 2.000-3.000 Đơ la Mỹ/m2, tính hộ giá phải 300.000400.000 Đô la Mỹ Loại nhà phục vụ cho số lượng khách hàng định Bây muốn bán hàng nhanh phải đổi cách làm Diện tích nhà phải nhỏ chất lượng phải cao cấp kèm theo nhiều tiện ích khác Hoặc việc chuyển đổi từ loại hình kinh doanh hộ cao cấp sang hộ cấp thấp Một mảng thị trường lớn, nhu cầu nhiều nên có tính khỏan cao Ơng Lê Hồng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản “Dù thị trường lạnh phân khúc nhà giá 800 triệu đồng nóng Thực tế cho thấy dự án Nam Long, Đất Lành, Phú Lợi năm qua có đơng khách hàng Sang năm, thêm gói kích cầu tiêu dùng tỷ USD Chính phủ đổ thêm vào kênh nhà giá thấp bùng nổ mạnh mẽ” Hình thức tốn đơn giản, tiện lợi Trong tình hình khó khăn chung tài tồn cầu việc u cầu khách hàng toán hay toán lượng lớn tiền lúc bắt đầu dự án khó thực thi Điều làm giảm tính khoản dự án Thay đóng góp lần chủ đầu tư nên chia thành nhiều đợt tránh cú sốc lớn cho khách hàng Điều làm suy giảm lợi nhuận nhà đầu tư yêu cầu nhà đầu tư phải có khả hạch tốn kinh doanh nhanh, hiệu quả, xác Tuy nhiên làm điều tiền đề cho doanh nghiệp bứt lên sau khủng hoảng trầm lắng thị trường Thành lập hệ thống số bất động sản đồng bộ, xiết chặt quản lý tránh nạn đầu Cố gắng đưa bất động sản gần với giá trị thực Việc suy giảm tính khoản thị trường việc chênh lệch lớn giá trị thực bất động sản giá trị thị trường Điều gây khó khăn cho việc tiếp cận người có nhu cầu thật bất động sản kích thích nạn đầu Cho nên việc xây dựng số bất động sản để làm tăng tính minh bạch cho thị trường cần thiết góp phần làm tăng tính khoản thị trường nhà nước kiểm sốt tăng trưởng thị trường để có biện pháp điều tiết hợp lý chống nạn đầu tăng trưởng bong bóng Thực tế cho thấy nước phát triển Mỹ, Pháp có số từ lâu xem "chỉ số chứng khốn" thị trường BĐS Theo ơng Trương Thái Sơn, phó tổng giám đốc Cơng ty địa ốc Hoàng Quân, việc xây dựng số giá BĐS mang lại nhiều lợi: số để giúp nhà quản lý theo dõi, định hướng phát triển thị trường; giúp ngân hàng tham khảo việc định giá cho vay, chấp Đồng thời qua số người dân dễ dàng theo dõi biến động giá khu vực tăng tính minh bạch thị trường BĐS Theo ơng Sơn, có số cơng ty, kể cơng ty nước ngồi, làm việc Tuy nhiên, mục đích họ xây dựng số giá để phục vụ hoạt động kinh doanh công ty cung cấp thông tin tư vấn cho đối tác mà chưa công khai rộng rãi Nhược điểm số giá xây dựng theo mức giá rao bán nhà đất, chưa phải giá giao dịch thật nên số giá khoảng cách so với giá giao dịch thực tế Đó chưa kể doanh nghiệp xây dựng số giá gắn với hoạt động kinh doanh nên đơi số giá chưa mang tính khách quan Ơng Sơn đề nghị: nên có số giá chung cho nước cấp có thẩm quyền đứng thực Nếu chưa thể làm rộng rãi trước mắt xây dựng số giá BĐS khu vực trọng điểm kinh tế TP.HCM, Hà Nội, Cần Thơ Tăng cường kiểm tra kiểm sốt có hệ thống đo lường chất lượng đảm bảo chất lượng cơng trình Đây vấn đề cấp thiết cần tiến hành nhăm tăng niềm tin khách hàng vào sản phăm doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Cho nên cầm lập ban nghành thường xuyên giám sát tiến đọ thực cơng trình Điều đòi hỏi có máy lãnh đạo đủ tâm, đủ tầm Nới lỏng sách tín dụng với dự án xây nhà xã hội hộ giá trị thấp Biện pháp nhằm nhấn mạnh việc kích thích điều tiết nhà nước với phát triển thị trường bất động sản Đây biện pháp mang tính cấp bách có tác dụng tức dễ nhận thấy giai đoạn ngắn, trước mắt Hình thành phát triển thị trường bất động sản: Công khai thị trường ngầm? “Đánh giá thực tế cho thấy, thị trường ngầm chiếm 80% tổng số giao dịch bất động sản (BĐS) Nếu so sánh tương quan thu nhập quốc dân thu nhập cá nhân giá BĐS nước ta từâ 1990 trở lại vào loại cao giới” - Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Hồng Quân đánh Hội thảo khoa học phát triển quản lý thị trường BĐS VN vào cuối tuần trước Sự bành trướng thị trường ngầm Theo TS Phạm Sỹ Liêm - Viện trưởng Viện nghiên cứu thị, Phó Chủ tịch Hội Xây dựng VN, “thị trường BĐS hỗn loạn giai đoạn hình thành cách tự phát, giao dịch lệch mua bán mà nhẹ cho thuê, quản lý Tình trạng kéo dài lâu đến hàng chục năm” Cùng với tính chất manh nha thị trường, giao dịch mua bán phi quy tồn với tỷ lệ lớn, chủ yếu khu vực đô thị, chiếm 80% giao dịch BĐS Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường Đặng Hùng Võ thẳng thắn thừa nhận: “Giá đất có xu hướng tăng cao quy luật, Nhà nước chưa điều tiết giá đất theo hướng có lợi cho phát triển kinh tế ổn định xã hội” Từ đó, khoảng 10 năm qua thị trường BĐS trải qua sốt nóng năm 1993, đóng băng năm 1997 - 1999, sốt lại vào cuối năm 2000 Giá biến động thất thường, có lúc tăng nhảy vọt tổng giao dịch thực tế không tăng đột biến Hệ thống giá quy nguyên nhân quan trọng sốt đất Nguyên nhân để thị trường ngầm phát triển, người dân phớt lờ quan quản lý nhà nước quản lý nhà nước không theo kịp sống Nhiều loại BĐS không chuyển thành tài sản hợp pháp, khơng thể giao dịch thức chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà Có tới 80% số hộ đô thị chưa cấp loại giấy này: thị trường ngầm bùng phát thị trường thức èo uột làm cho Nhà nước thất thu lớn Tính tốn TS Lê Xn Bá Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu quản lý kinh tế TƯ: Các khoản thu ngân sách có liên quan đến nhà đất giai đoạn 1996 - 2000 trung bình khoảng 4.645 tỷ đồng/năm, số thu lớn thị trường ngầm kiểm soát Chỉ riêng khoản thu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trung bình 973 tỷ đồng/năm với tỷ lệ đạt 16% Nếu cấp 100% số thu hàng năm lên tới - nghìn tỷ đồng Để có thị trường BĐS phát triển Theo tính tốn chun gia BĐS chiếm khoảng 50% cải quốc gia nước tiên tiến chiếm 30 - 40% vốn vay ngân hàng, làm tăng 30% GDP/năm Nếu thúc đẩy thị trường BĐS thu hút tới 40 tỷ USD/năm - theo TS Nguyễn Văn Kỷ, so với nguồn vốn đầu tưtrực tiếp nước ngồi nguồn lực thị trường BĐS lớn chưa khai phá Giải pháp để thị trường BĐS phát triển thống Nhà nước phải có sách liên quan đến đất đai ổn định đồng Cục trưởng Cục quản lý Nhà (Bộ Xây dựng) Trịnh Huy Thục cho biết, đề án “Thúc đẩy hình thành phát triển thị trường BĐS”, giải pháp hoàn thiện thúc đẩy thị trường BĐS phát triển phải tạo điều kiện khuyến khích giao dịch thức Tập trung đẩy nhanh việc cấp giấy tờ xác nhận sở hữu hợp pháp cải tiến thủ tục giao dịch Tạo lập thể chế cho tổ chức tư vấn, môi giới, định giá, công chứng sàn giao dịch BĐS; nghiên cứu đưa thiết chế việc ngăn chặn đầu BĐS Theo TS Lê Xuân Bá, thị trường thị trường BĐS phải có đầy đủ phận cấu thành thị trường Đó quan hệ cung cầu, hệ thống luật pháp điều chỉnh giao dịch thị trường, giá cả, thông tin, tham gia rút lui khỏi thị trường Và phát triển thị trường BĐS không nên phê phán đầu - yếu tố thị trường Hơn nữa, muốn cấm đầu không cấm Sự tồn thị trường BĐS VN đặt vấn đề vài năm gần Có số tín hiệu đáng mừng thể chế sách quan tâm hoàn thiện Thứ trưởng Đặng Hùng Võ cho biết, nhiệm vụ trọng tâm Bộ Tài ngun Mơi trường từ đến 2005 hồn thành việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, đặc biệt đô thị lớn Điều khiến giao dịch BĐS, đặc biệt giao dịch thức sơi động Một số chuyên gia đề xuất phương án cho thuê đất thay nhiều cách giao đất, cho thuê đất (đối với đất kinh doanh, đất ở, hay đất nông lâm ngư nghiệp) Và người cho thuê đất DN điền địa quan hành Đây DN cơng ích, hoạt động nguyên tắc hạch toán kinh tế DN điền địa cho thuê đất theo nguyên tắc kinh doanh khơng để quan hành giao cho thuê theo kiểu xin cho Thị trường bất động sản Việt Nam sau “bão tố” Thứ Bảy, 05/02/2011 16:14 |   In viết Mâu thuẫn cung cầu bất động sản Bất động sản 2010: “Chóng mặt” “tốt mồ hơi” Sau bão tài quốc tế, thị trường bất động sản Việt Nam lâm vào tình trạng thiếu vốn từ cuối năm 2008, tình trạng thường trực từ “Nóng lạnh” tiền Những theo dõi diễn biến thị trường bất động sản Việt Nam từ cuối năm 2007 tới tháng 2/2008 thấy rõ, tình trạng “sốt giá” nhà đất thị trường tạo nên khoảng siêu lợi nhuận mà nhà đầu tư khơng phải làm Theo tổng kết giá thị trường số dự án đô thị lớn (Hà Nội thành phố Hồ Chí Minh) giá nhà đất vào đầu năm 2008 cao gấp tới lần so với đầu năm 2007 Trên thị trường, giá nhà đất nhiều khu “đất vàng” thuộc thành phố lớn đạt ngưỡng tỷ đồng/1m2 Trong hoàn cảnh “sốt giá nhà đất”, số người đăng ký mua nhà dự án luôn vượt từ tới 10 lần số lượng hộ bán dự án, tức tỷ lệ cầu ảo vượt cung thật cao! Tới năm 2008, thị trường bất động sản có dấu hiệu rơi vào trầm lắng Tới Quý IV/2008, tình trạng giảm giá nhà đất xảy Chính phủ nâng lãi suất tín dụng, giảm cung tiền thị trường, ngăn luồng tín dụng vào thị trường bất động sản nhằm kiềm chế lạm phát GS.TSKH Đặng Hùng Võ: Trong năm 2010, quy hoạch phát triển Thủ đô trở thành trọng tâm thảo luận có tác động trực tiết vào thị trường bất động sản Bước vào năm 2009, sau thực sách kiềm chế lạm phát, Chính phủ tiếp tục thực sách kích cầu kinh tế, giảm lãi suất tín dụng, tăng chi tỷ USD từ ngân sách cho gói kích cầu, kiểm sốt giá số mặt hàng cần thiết Các biện pháp khiến lượng vốn đáng kể từ ngân sách nhà nước tăng thêm cho đầu tư vào thị trường bất động sản (khu vực nhà xã hội nhà cho người có thu nhập thấp đô thị) Đồng thời, ngân hàng thương mại hỗ trợ lãi suất để giảm lãi suất tín dụng cho khu vực liên quan tới thị trường bất động sản Trong ngữ cảnh thị trường bất động sản ấm lên, người tiêu dùng có ý định hướng tới thị trường, nhà đầu tư tiếp tục sử dụng phương thức "mua bán nhà hình thành tương lai" (thường gọi phương thức "mua bán nhà giấy") với giá chào thấp để động viên vốn đóng góp từ tiền tiết kiệm, tiền nhàn rỗi dân Phương thức "mua bán nhà giấy" làm cho thị trường bất động sản nóng lên số dự án Đến quý IV/2009, vốn tín dụng cho thị trường bất động sản nhà lại bị ngăn lại theo định Ngân hàng nhà nước nhằm mục đích ổn định thị trường tiền tệ Thị trường bất động sản nhà lại bị cắt giảm luồng vốn tín dụng luồng vốn từ phương thức "mua bán nhà giấy" tiếp tục tăng cao So với giá bất động sản nhà thời điểm tháng 9/2009, giá tháng 10 tăng 0,55%, tháng 11 tăng 1,30% (tức tăng 0,75% so với tháng trước), tháng 12 tăng 2,70% (tức tăng 1,40% so với tháng trước) Vào năm 2010, luồng vốn tín dụng cho thị trường bất động sản nhà tháo gỡ chưa thực có tiềm lực lớn, luồng vốn góp từ "mua bán nhà giấy" tiếp tục bảo đảm Hơn nữa, nhiều nhà đầu tư tìm biến thể phương thức tên gọi "nhà đầu vay vốn người tiêu dùng cam kết trả lại nhà ở" Thị trường bất động sản nhà năm 2010 phát triển theo kịch diễn vào nửa cuối năm 2009 Tình trạng thiếu vốn chi phối thị trường, nóng - lạnh thị trường mang tính thời (theo thời điểm) cục (theo dự án), xu hướng phổ biến thị trường Doanh nghiệp “ăn xổi” Theo số liệu điều tra doanh nghiệp năm 2008 Tổng cục Thống kê, tranh chung doanh nghiệp hoạt động thị trường bất động sản khắc họa số bảng (số liệu năm thống kê thời điểm 31/12/2008) Từ bảng đưa số kết luận sau: số lượng doanh nghiệp hoạt động lĩnh vực bất động sản chiếm 2,5% tổng số doanh nghiệp vào năm 2005, tăng lên 15% vào năm 2006 2007 Điều nói lên tính hấp dẫn thị trường bất động sản tăng lên cao vào thời điểm năm 2006 Lúc thị trường chứng khốn có dấu hiệu suy giảm, nhà đầu tư bắt đầu chuyển hướng quay trở lại thị trường bất động sản; hầu hết tập đoàn, tổng công ty định thành lập doanh nghiệp trực thuộc hoạt động lĩnh vực Tại khu vực Nhà nước, doanh nghiệp hoạt động lĩnh vực bất động sản tăng cao số lượng Luồng vốn đầu tư chủ yếu hướng tới thị trường bất động sản nhằm thu lợi nhiều thị trường bất động sản có biểu sốt giá Trong năm 2006, số lượng doanh nghiệp hoạt động lĩnh vực bất động sản (kể xây dựng dịch vụ) tăng 10 lần so với năm 2005 số lượng lao động lại giảm, tiêu vốn, doanh thu, lợi nhuận, nộp ngân sách có tăng khơng đáng kể Con số nộp thuế nghĩa vụ tài doanh nghiệp xây dựng bất động sản cao nhiều so với lợi nhuận trước thuế, điều có nghĩa nghĩa vụ tài chủ yếu tiền sử dụng đất tiền thuê đất Sự thực, giai đoạn năm từ 2006 tới 2010 có nhiều biến động thị trường bất động sản từ trạng thái trầm lắng sau Luật Đất đai 2003 có hiệu lực thi hành chuyển sang tình trạng sốt giá mạnh vào cuối năm 2007 đầu năm 2008; sau trở lại trầm lắng vào cuối năm 2008, cuối rơi vào tình trạng thiếu vốn với nóng lạnh tùy nơi, tùy lúc từ năm 2009 Bản thân thị trường tạo nên ngữ cảnh biến động mà hệ trình phát triển mối quan hệ tổng thể khu vực kinh tế mà doanh nghiệp nhân tố chuyển tải tác động Việc tăng giảm số lượng doanh nghiệp, chất lượng doanh nghiệp yếu tố mang tính khách quan chế thị trường Thông thường, tác động thị trường lên phát triển doanh nghiệp tác động doanh nghiệp lên phát triển thị trường yếu tố mang tính khách quan, phản ảnh đầy đủ quy luật thị trường Những doanh nghiệp thành lập theo hệ qn tính ln chịu tác động xấu thị trường, phải gánh chịu nhiều tổn thất thị trường bước vào trạng thái suy giảm Quy hoạch “tiếp tay” đầu Trong năm 2010, quy hoạch phát triển Thủ trở thành trọng tâm thảo luận có tác động trực tiết vào thị trường bất động sản Song song với trình lấy ý kiến dân quy hoạch tổng thể phát triển Thủ đô, thảo luận ý tưởng quy hoạch, số nhà đầu bất động sản muốn khai thác yếu tố quy hoạch để tìm kiếm lợi ích kỳ vọng tương lai Nhiều "cò đất" lợi dụng hoàn cảnh để tung thêm tin tức nhiễu nhằm tơ vẽ cho lợi ích mù mờ, kích vào ham muốn hàng đoàn người đổ tìm đất vùng nơng thơn hoang vu có hứa hẹn phát triển theo quy hoạch Câu chuyện "sốt đất" khu vực quanh núi Ba Vì với tương lai trở thành Trung tâm hành theo quy hoạch mô tả rõ tượng Mặc dù quy hoạch chưa duyệt giá đất tăng lên hàng ngày, kể đất ở, đất sản xuất nông nghiệp, đất rừng, v.v Hiện tượng sốt giá loại đất theo quy hoạch không xảy trung tâm theo quy hoạch mà trở thành trào lưu tìm loại đất nới giá thấp để tìm kiếm lợi ích ngày mai quy hoạch triển khai Giá đất Từ Liêm, Quốc Oai, Thạch Thất, Gia Lâm, Đông Anh quanh Hà Nội cũ tăng lên cao Điều đáng lo ngại người nông dân vùng phát triển Ba Vì lại sẵn sàng bán đất nơng nghiệp để lo liệu sống Ủy ban nhân dân xã sẵn lòng chứng nhận vào hợp đồng chuyển nhượng đất Mọi việc xa với chủ trương lo liệu cho đời sống người nông dân ổn định mảnh đất Về tổng thể, sau bão tài quốc tế, thị trường bất động sản Việt Nam lâm vào tình trạng thiếu vốn từ cuối năm 2008, tình trạng thường trực từ Nguồn tín dụng cho đầu tư bất động sản có lúc cởi ra, lại bị thắt lại, lại cởi Lãi suất vay tín dụng cho đầu tư bất động sản khoảng 14% - 16% (trong cho tỷ lệ lãi suất cho vay đầu tư dự án bất động sản nước phát triển khoảng 4% - 5%), chưa tạo thành nguồn ổn định với mức lãi suất hợp lý Trong đó, luồng vốn huy động từ người tiêu dùng thơng qua hình thức "mua bán nhà giấy" có tạo nhiều rủi ro Dự án hứa hẹn nhiều lợi ích huy động nhiều vốn gây sốt giá, nhà đầu tư bội ước tranh chấp xuất giá lại giảm Tình trạng thiếu vốn ln tồn thị trường Những sốt đất quy hoạch xẩy liên tục số nơi, sốt lên lại hạ quy hoạch chưa thực cố định Theo số liệu Ngân hàng nhà nước, đến ngày 31/10/2010, tổng dư nợ cho vay để đầu tư kinh doanh bất động sản tổ chức tín dụng đạt 224.843 tỷ đồng, tăng 22,01% so với 1/12/2009, tăng trưởng tín dụng kinh tế tồn hệ thống thời kỳ 23,87% Ước đến hết 31/12/2010, dư nợ cho vay để đầu tư kinh doanh bất động sản đạt khoảng 228.000 tỷ đồng, tăng 23,5% so với kỳ năm 2009 Theo VTC ... thị trường bất động sản lớn Thứ năm, thị trường bất động sản có quan hệ rõ nét thị trường khác kinh tế Trước hết, thị trường bất động sản có quan hệ mật thiết thị trường khoa học công nghệ, đặc. .. kỳ thị trường bất động sản khoảng 12 năm Ở Mỹ chu kỳ thị trường bất động sản khoảng 18 năm Ở Trung Quốc chu kỳ thị trường bất động sản khoảng năm Ở Việt Nam, chuyên gia chu kỳ thị trường bất động. .. nhà nước bất động sản thị trường bất động sản Hiện Bộ Xây dựng xác định quan có chức năng, nhiệm vụ quản lý nhà nước thị trường bất động sản, quan quản lý thực tế thị trường bất động sản đặt đơn