Một số lựa chọn về giải phap mềm trong kiểm soát phát triển khu trung tâm thành phố hồ chí minh (soft measure options for controlling development in hochiminh city centre)

Một số lựa chọn ‘giải pháp mềm’ kiểm soát phát triển khu vực trung tâm thành phố Hồ Chí Minh TS Nguyễn Ngọc Hiếu - Đại học Việt Đức TÓM TẮT Khu vực trung tâm thành phố lớn hạt nhân phát triển thịnh vượng Việc kiểm soát phát triển khu vực cần đáp ứng nhu cầu đặc thù Bài viết thảo luận vấn đề kiểm soát phát triển cho khu vực trung tâm thành phố Hồ Chí Minh bối cảnh thành phố đứng trước nhiều thách thức giai đoạn Từ khóa: kiểm sốt phát triển trung tâm thị, quy hoạch thị, thành phố Hồ Chí Minh ABSTRACT City centre of large city is a kernel of its prosperity Its development should be controled to match its special features This article discusses about the development control for Hochiminh city centre to face with new challenges Keywords: development control in CBD, urban planning, Hochiminh city Bối cảnh Trung tâm thành phố Hồ Chí Minh xây dựng thành CBD (Central Business District1) trăm năm Qua nhiều giai đoạn phát triển, khung không gian hình thành ổn định với nhiều cơng trình có giá trị Hệ thống hạ tầng kỹ thuật kinh tế đồng giúp khu vực trì tính hấp dẫn kinh doanh, du lịch, thương mại dịch vụ qua nhiều hệ Tuy nhiên, mở rộng nhanh chóng thị vài triệu dân lên tới gần 10 triệu tạo nhiều thách thức đòi hỏi khu vực cần giải Một số thách thức có tính lâu dài gồm phát triển hài hòa bảo tồn phát triển, mong muốn thực đầu tư giải tắc nghẽn, ô nhiễm, phân hóa phát triển, yêu cầu sáng tạo đổi ràng buộc thể chế sách có Bài viết thảo luận phần số nhiều vấn đề kiểm soát phát triển khu vực trung tâm CBD hiểu trung tâm tổng hợp thành phố lớn, bao gồm thương mại, kinh doanh, tài chính, du lịch, trị hành Trang Đồ án quy hoạch Việc kiểm sốt khu vực trung tâm thành phố Hồ Chí Minh có đổi Năm 2013, khu vực có quy hoạch khu trung tâm (Quyết định 3457/2013/QĐ-UB) (HCM PPC 2013) Đồ án công ty Nikken Sekkei tư vấn đề xuất mở rộng trung tâm ngồi khu CBD cũ Trung tâm có diện tích 930 thuộc quận 1, 3, 4, Bình Thạnh chia thành tiểu khu gồm: khu lõi trung tâm thương mại - tài – CBD (1); khu trung tâm văn hóa - lịch sử (2); khu bờ Tây sơng Sài Gòn (3); khu thấp tầng (4); khu lân cận lõi trung tâm (5) (Xem hình dưới) Hình 1: phân khu vực quy hoạch phân khu 1/2000 khu vực trung tâm thành phố Hồ Chí Minh Nguồn: (HCPC, Nikken Sekkei, & HCM DUPA 2012) Đồ án quy hoạch sử dụng mơ hình giới hạn giao thơng để kiểm sốt phát triển Sau tính tốn khả tắc nghẽn giao thông theo hệ số sử dụng đất bình quân, đồ Trang án chọn ngưỡng 4.0 làm giới hạn chung để xây dựng toàn khu theo trạng phát triển năm 2009 Dựa này, khu vực xây dựng theo đặc điểm trạng chức sử dụng đất Hệ số cao áp dụng cho khu lõi CBD cũ (6.6) thấp dần sang khu bờ Tây, khu lịch sử, khu cận CBD, biệt thự (xem bảng dưới) Tại ô đất, cộng hệ số ưu đãi đặc thù, chủ đầu tư áp dụng hệ số sử dụng đất tối đa khơng q 10 lần HSSDĐ tồn khu HSSDĐ đất xây dựng Khu Lõi trung tâm 3,5 6,6 Khu Trung tâm Văn hóa - Lịch sử 1,8 2,4 Khu bờ Tây sơng Sài Gòn 2,5 5,5 Khu Biệt thự 2,3 3,3 Khu Lân cận CBD 2,6 4,2 Phân khu Bảng 1: Hệ số sử dụng đất cho phân khu Nguồn: (HCPC, Nikken Sekkei, & HCM DUPA 2012) Về mặt tổ chức không gian, số khu vực thay đổi lớn; cách thức quản lý phát triển có nhiều đột phá thiết kế thị, tổ chức bộ, tích hợp với giao thơng cơng cộng Các dẫn quy hoạch số đồ án thiết kế đô thị công cụ hồn thiện để quản lý phát triển Các cơng trình khu vực áp dụng quy định thiết kế cảnh quan đại, văn minh, hấp dẫn kinh doanh Bên cạnh đó, việc tổ chức lại khu vực phục vụ du lịch tuyến phố bộ, hạ tầng giao thông công cộng số cơng trình tổng hợp cơng trình cơng cộng kỳ vọng làm điểm nhấn cho khu vực giai đoạn Ngoài ra, thay đổi lớn mặt tiền hướng sông kỳ vọng tạo diện mạo thành phố Cùng với khu Thủ Thiêm xây dựng đồng bộ, thay đổi khu trung tâm tập trung ven sơng nơi có khơng gian kho, bến, cơng nghiệp cũ (Xem mơ hình dưới) Trang Hình 2: minh họa phương án quy hoạch khu vực trung tâm nhìn từ Thủ Thiêm Nguồn: Nikken Sekkei, ( 2012) Kiểm soát phát triển bối cảnh Bên cạnh kỳ vọng thay đổi thực tế phát triển ẩn chứa nhiều quan ngại Có thể kể đến số vấn đề lớn như: Mật độ xây dựng khả đáp ứng hệ thống hạ tầng Có thể nói thay đổi khu vực diễn chủ yếu bề nổi: phần tăng nhanh phần chìm khơng thay đổi Năm 1990 có khách sạn Palace 15 tầng đường Nguyễn Huệ điểm cao bật khu trung tâm (khoảng gần 60m) có hàng chục tòa cao ốc lớn có diện tích 500m2 sàn, chiều cao từ 50m đến 200m mọc lên dày đặc Khu biệt thự cũ có hệ số sử dụng đất (FAR) ban đầu khoảng 1,5 biến thành khu vực hỗn hợp với số tuyến phố cải tạo thành văn phòng, chung cư, thương mại Đề xuất cải tạo cho phép nâng mật độ bình quân theo khu vực lên gần gấp đôi (2,5), vừa thể chấp nhận thực tế, vừa ‘bật đèn xanh’ cho nhiều đất có diện tích đất tương đối lớn chuyển thành nhà cao tầng Khu vực phải gánh nhu cầu đến nhu cầu kinh doanh tăng gấp nhiều lần với áp lực gia tăng chuyển đổi phương tiện từ xe đạp - xe máy sang xe Khi tỉ lệ sử dụng phương tiện công cộng xe bus thấp (