Thử tìm lời giải cho giá cho bất động sản ở hà nội

Thử tìm lời giải cho giá cho bất động sản Hà Nội Nguyễn Ngọc Hiếu, NCS Đại học tổng hợp London (UCL) Giá bất động sản Hà Nội cho cao không tương xứng với thu nhập dân cư Tại thị trường có giá cao mà người dân có thu nhập thấp tồn được? Xu hướng giá nào? Bài viết tiếp cận vấn đề tài nhà để giải thích tình trạng Đặt vấn đề Gần đây, thấy giá nhà bất động sản nói chung lên cao Nhà cửa đắt đỏ thu nhập bình quân tăng chậm, làm cho người dân khó mua nhà sử dụng nhà Giá có làm cho người dân khơng tiếp cận với nhà khơng? Vì thị trường bất động sản tiếp tục vận hành với giá khả mặt thu nhập vậy? Chúng ta thử tìm hiểu: Giá bất động sản Trước tiên, cần hiểu giá bất động sản Căn theo định nghĩa hiệp hội định giá bất động sản Anh quốc ‘giá bất động sản giá người dự định có khả mua trả cho người bán thị trường thời gian xác định’ Gía bất động sản phân thành giá bất động sản dùng làm nhà ở, giá bất động sản dùng cho mục đích cơng nghiệp, kho tàng, hay giá văn phòng cho thuê Do đặc thù Việt Nam đơi khơng tách biệt mục đích sử dụng để kinh doanh nên phạm vi đề cập đến giá bất động sản đa mục đích dùng để xây nhà chủ yếu Giá bất động mối quan hệ thị trường, có nghĩa tuân theo quy luật cung cầu vận động thị trường Giá bất động sản phụ thuộc nhiều yếu tố, ngòai cung cầu tăng trưởng kinh tế, ổn định xã hội, tâm lý đầu tư tiêu dùng, khan tính giới hạn đất đai, độc quyền vị trí ràng buộc quy hoạch (thể chế) nói chung Tuy nhiên, có cách tiếp cận đến giá bất động sản từ tốn tài chi phí đầu tư người có nhu cầu dân cư mối tương quan với thu nhập họ Chúng ta thử phân tích hình thành giá mua bán sở ba toán sau: Bài toán thứ nhất, người thuê nhà phải trả cho nhà đầu tư mua nhà thuê dài hạn Với giả định giá bất động sản người mua để đầu tư cho thuê Giá bất động sản lấy trung bình từ thị trường tự do, giả định cho đa số thu nhập tính theo GDP gia đình thành phố Hà Nội Giả sử người mua nhắm vào hộ 60m2 (tối thiểu cho gia đình 3-4 nhân khẩu) Giá gốc chào bán 30’000usd Đây giá kêu gọi đầu tư nhà thị trường với chất lượng trung bình từ 400 – 500$/m21 Tỉ lệ nội hoàn người đầu tư sở hữu nhà cho thuê tối thiểu 8%/năm2 Bất động sản có nhiều rủi ro người cho thuê, khả chuyển đổi thành tiền đầu tư cam kết lâu dài vốn khác nên yêu cầu tỷ lệ nội hòan cao Khi chưa tính thuế khấu hao tài sản hàng năm cần 2’400 USD Nếu họ phải chịu thuế cho thuê, bình quân 10% tổng giá trị th u cầu nội hòan khoảng 9% (2400+2400*10/9 ~2700=9%) Cộng với chi phí sửa chữa, xuống cấp, thuế tài sản (nếu sau có) u cầu hoàn trả phải 10%/năm, tức cho tổng thu nhập cho hộ 30000USD 3000USD/năm Mỗi tháng nhà đầu tư chuyên nghiệp yêu cầu người cho thuê phải trả tối thiểu 270USD cho nhà 60m2, tiện nghi trung bình Bài tóan thứ hai, cho th tài mua nhà trả góp Tương tự tốn tài nhà người đầu tư, khơng lợi nhuận ròng 8% giá vốn, giá vay ngân hàng theo lãi suất cho vay dài hạn thị trường tài Thơng thường cho vay trả góp người mua có khoảng 30% tiền đặt cọc, nhiên tiền nguyên tắc khỏan vốn có lãi suất nên tạm tính giá vốn gửi tiết kiệm ngân hàng, tức 4%/năm tính theo la Mỹ Giá cho vay ngân hàng tối thiểu 6.5% (theo đô la Mỹ) Như tổng cộng giá vốn cho vay bất động sản 0,7*0,0065 + 0,3*0.004 5,75%/năm Vậy giá thuê nhà hàng năm cho hộ trị giá 30’000$ 1725$, tháng ~144$ Tuy nhiên, nhà mua trả góp cần số chi phí quản lý chi phí khác nên tạm tính tháng tổng cộng 160$3 Bài tóan thứ ba: thu nhập hộ gia đình Nếu tính theo thu nhập bình quân, thu nhập bình quân đầu người/năm 1000$ Hà Nội Thu nhập gia đình người có người làm 3000 $/hộ4 Khả chi trả cho nhà theo mức bình quân thu nhập không 1000 - 1200$/năm (tương đương 3040% tổng thu nhập)5 bình qn tháng khơng 100$ Với mức chi phí cho nhà tối đa 100USD/tháng, người trả tiền thuê nhà nhà/căn hộ có trị giá 15’000- 20’000 USD Nếu chiểu theo giá này, họ mua hộ khu tái định cư (có thang máy) diện tích khoảng 50m2 trở xuống Hầu họ khơng thể đến khu nhà xây có diện tích 60m2 tiện nghi Họ mua đất xây nhà riêng với diện tích đất tối thiểu 40m2 theo quy định chia đất thành phố Câu hỏi khác biệt Giữa ba tóan có khác biệt lớn Căn nhà diện tích 60m2 khơng thể bán cho gia đình thu nhập trung bình Tuy nhiên, thị trường khan hàng hóa, dù hàng năm năm gần Hà Nội đầu tư xây 1triệu m2/ năm Nghĩa người mua bán gặp Nếu áp dụng toán số vào tốn thì tối thiểu họ phải có thu nhập khoảng 400$/tháng chấp nhận chi trả 160$ cho nhà (nếu tính theo phương án 675$) Mức cao gấp 1.6 đến 2.6 lần thu nhập trung bình tính theo GDP cư dân Hà Nội cho hộ gia đình sử dụng nhà với tiện nghi khá, diện tích trung bình Như theo tóan số 1, để gặp người mua nhà đầu tư tài phải tìm người th nhà có mức thu nhập hộ gia đình tương đối cao (khoảng 10 triệu đồng/hộ/tháng) Có thể lý giải người mua nhà trả góp thực tế khơng phải người thu nhập trung bình mà thu nhập cao cao Như vậy, hộ gia đình thu nhập trung bình phải hộ/căn nhà chất lượng diện tích thấp nhiều mức giả thiết nói trên, họ phải có trợ giúp từ nguồn khác có cách giải thích khác Đi tìm lời giải Ba tóan thiếu số yếu tố, hai nội dung đặc trưng thị trường khơng hòan thiện Hà Nội Việt Nam nói chung; tóan đa chiều người mua nhà Trước tiên xét tóan người mua nhà: Bài tốn đầu tư tổng hợp Bài tóan cho nhà đầu tư tài nhà khơng trơng vào thu nhập từ cho thuê mà đầu sử dụng nhiều mục đích Người đầu thơng thường vừa cho thuê, vừa trông chờ vào tăng giá bất động sản vừa kênh tích lũy phòng ngừa rủi ro tài có tích lũy đầu tư vào nhiều lĩnh vực khác Mỗi thành phần cho thu nhập định người đầu tư đánh đổi thu nhập qua thu nhập khác tùy vào khả xử lý thông tin thị trường, vào thực tế khách hàng cho thuê khả tiềm lực vốn Trước tiên phương án đầu kỳ vọng tăng giá bất động sản Thông thường, bất động sản tăng giá Thống kê cho thấy kinh tế phát triển dương bất động sản thường không giá so với lạm phát; giá bất động sản xét chu kì 5-10 năm không tăng chậm tốc độ tăng trưởng GNP Điều có nghĩa bất động sản vật đảm bảo tối thiểu an toàn vốn đầu tư trừ trường hợp bị vướng quy hoạch, ảnh hưởng đặc biệt ô nhiễm, bị thiên tai có yếu tố đột biến trị xã hội Khơng thế, bất động sản tăng giá nhanh khu vực chuẩn bị tập trung đầu tư phát triển Quá trình mở rộng đô thị làm tăng giá đáng kể khu vực ven đơ, có tiềm phát triển cao Người đầu để bán ln có xu hướng đầu tư khu vực để tận dụng tổng hợp ngoại ứng dự án lên bất động sản Giả sử giá bất động sản tăng với số tăng trưởng GNP (trên thực tế mười năm vừa qua tăng nhanh hơn) Tăng trưởng bình qn GNP 5.5%/năm, chi phí vốn tính theo đảm bảo USD 3.5%/năm6 Nếu giá tăng theo GNP nhà đầu tư kỳ vọng khỏan đầu tư vào bất động sản cho lãi suất ròng 2%/năm so với gửi ngân hàng Thực tế bất động sản tăng giá nhanh khu vực có tiềm đầu tư Khu vực ổn định người bán, khu xây dựng, ven có tốc độ tăng trưởng cao nên kỳ vọng tăng giá nhanh Vì vậy, người mua đầu có mức lợi nhuận đạt 60% kỳ vọng thu nhập 8% ban đầu Với mức lợi nhuận vậy, người mua nhà lý thuyết giảm giá cho thuê xuống 40% - 60% Tuy nhiên, người đầu tư làm muốn tối đa hóa lợi nhuận Người đầu tư giảm giá xuống mức cao thị trường chấp nhận Nếu kỳ vọng tăng giá bất động sản tới 10%/năm, lý thuyết họ giảm giá cho thuê xuống thấp so với người mua tự đầu tư chí bỏ khơng khơng cần cho thuê Vấn đề thứ hai dư thừa vốn dân cư đòi hỏi phải đầu tư Lý thuyết chuyển đổi vốn ‘capital switching’ David Harvey7 cho vốn tích lũy từ sản xuất (cấp thứ nhất) tiêu dùng khơng hết thu hút vào tài sản có giá trị, bất động sản (cấp thứ hai) kênh tái đầu tư vào tri thức khoa học, quản lý xã hội dịch vụ khác (cấp thứ 3) Việt Nam chưa phải thừa vốn, thiếu kênh tin cậy để tiêu thụ vốn nhàn rỗi cá nhân Vốn tích lũy cá nhân, hộ gia đình giai đoạn vừa qua chủ yếu đưa vào bất động sản kênh thu hút vốn khác thị trường chứng khoán, cổ phiếu, trái phiếu chưa phát triển Sự phân hóa giàu nghèo giai đoạn chuyển đổi làm cho tích lũy phận dân cư nhanh tốc độ tăng trưởng bình quân xã hội Tốc độ tích lũy hệ số chuyển hóa tích lũy vào bất động sản cao có xu hướng kích giá bất động sản lên Xu hướng tăng giá bất động sản lại thu hút nhiều vốn vào thị trường góp phần vào đẩy giá lên cao hình thành giá ảo Cách tiếp cận khác giá bất động sản Ngòai cách tiếp cận tóan đầu tư đa chiều tiếp cận từ vấn đề giá bất động sản không phản ánh đúng, phận nhỏ thị trường nhà ở, tâm lý đột biến gần Thị trường nhà khác nhiều so với giá bề số giao dịch coi thức Tạm thời có cách lý giải sau: Thứ nhất, xét quan điểm thị trường giải thích tăng gía phản ứng tự vệ, tự nhiên thị trường trước nhu cầu đột biến Những chương trình chỉnh trang thị gần trình di cư gây sức ép lớn lên nhu cầu nhà Những năm gần Hà Nội giải tỏa đền bù không di dời8 tới 10’000 hộ dân/năm Năm năm tới, tổng số hộ dân có liên quan đền bù di dời tới 61’000 hộ9 Lượng vốn để đền bù nhu cầu nhà gây nên nhu cầu nhà đột biến cho khu vực phát triển nóng Hà Nội, đẩy giá lên thực tiễn cân đối cung cầu yếu tố tâm lý Nhu cầu chỗ cho người lao động di cư, người muốn cải tạo nhà rộng làm cho bất động sản thêm nóng Sự điều tiết giá phân phối nguồn lực hợp lý thị trường, cân cung cầu dùng áp đặt, quyền lực (thơng qua định hành chính) điều tiết tự nguyện (cơ chế giá thơng qua thị trường) Có nghĩa giá bất động sản cao tổng hợp kết phản ứng nhu cầu đột biến có tính thời điểm, có yếu tố tâm lý chỉnh trang thị sóng dịch cư tăng mạnh Thứ hai, hộ gia đình mua được/sử dụng nhà mặt bình quân với giá thị trường khơng phải mức trung bình xã hội mà người thu nhập cao, có nghĩa thị trường nhà xây với mặt khơng dành cho người thu nhập trung bình Giá phản ánh người có điều kiện cải thiện điều kiện có nhà thứ hai, thứ ba để đầu tư tách hộ, hay cho thuê Đa số người dân có mức thu nhập trung bình chưa thể tham gia giao dịch trừ họ có bất động sản đem bán để đổi lấy diện tích tương đương Điều giải thích phần cho nghịch lý giá đất so với thu nhập trung bình Thứ ba, tính tốn tài sơ chưa phản ánh tâm lý tích lũy tiêu dùng Giả định chi tiêu số 40% thu nhập cho nhà khơng xác cấu chi tiêu phận dân cư khác nhau, vùng miền khác lứa tuổi khác Tuổi trẻ tích lũy hơn, chật tiện nghi thấp, chi phí cho nhà ở; trung niên đầu tư chi tiêu nhiều cho nhà cửa cấu thu nhập cao hơn; tuổi già nhiều cho sức khỏe, v.v Hơn nữa, người dân Việt Nam có thói quen tích lũy cho nhà cửa có điều kiện, khơng phải tích lũy đặn có mua nhà cấu chi tiêu thay đổi lớn đầu tư tích lũy sang lĩnh vực khác Ngoài ra, việc tách hộ hay chung làm giảm áp lực nhu cầu nhà nhiều so với bình quân mặt Áp dụng cơng thức tính vào trường hợp cụ thể quy mơ nhỏ hộ gia đình cho sai số lớn Thứ tư, thị trường bất động sản có ghi nhận giao dịch đăng ký phản ánh phần thị trường chi phí nhà thực tế Mặc dù số lượng nhà xây Hà Nội tương đối lớn, ví dụ nội thành Hà Nội có khoảng 10 triệu m2 nhà ở, năm 2004 xây 1,2 triệu m2, chiếm khoảng 11% tổng quỹ nhà Năm năm trở lại tăng trưởng nhà vượt tăng trưởng 10 năm trước Tuy nhiên số lượng tiếp cận đến nhà xây không đồng Nhiều người có nhà mua nhà thứ hai Vẫn có phận lớn dân cư chưa tham gia giao dịch nhà tham gia thị trường với điều kiện đặc biệt lấn chiếm, th nhà khơng trả phí Thứ năm, có thực tế đa số hộ gia đình có nhà ổn định nhiều đường có giá thành thấp nhiều so với mặt giá giao dịch Có thể giải thích sau: đa số dân cư Hà Nội mua/sử dụng đất nhà thời điểm giá đất cơng trình thấp nhiều Năm 1995 giá đất ½ - 1/3 truớc Bên cạnh đó, số lượng lớn đất chia theo dự án xin thành phố, đơn vị qn đội, cơng an, quan chuyển đổi có giá thấp thực tế Nhiều đơn vị chí không đất Mặt khác, giá thành xây dựng mười năm trước thấp Trước khoảng triệu – 1,5 triệu đồng/m2, 1,5 triệu – triệu đồng/m2 (tuy nhiên ngày chất lượng vật liệu hòan thiện cao hơn) Ngồi ra, có phận phận dân cư phân chia đất vườn, sang nhượng không thức lấn chiếm có chi phí mua ban đầu thấp nhiều Những nhóm chủ yếu thu nhập thấp, họ cải tạo chuyển đổi mở rộng nhà chi phí thấp thực tế mua từ 30% đến 70% Nếu nhóm khơng sang nhượng giai đoạn vừa qua giá đất tăng lên thực tế khơng làm ảnh hưởng đến chi phí thu nhập hộ gia đình Bản thân họ nằm ngòai thị trường tài bất động sản Như vậy, có nhiều nhà hình thành từ nhiều nguồn giá rẻ mà chi phí thực cho nhà khác biệt xa so với mặt thị trường Thứ sáu, chủ đất chủ nhà chưa tham gia tham gia vào quan hệ tài khơng đầy đủ Tại quốc gia khác, đất đai tài sản định giá theo thị trường người sử dụng phải chịu thuế bất động sản, thuế đất Tại Hoa Kỳ, thuế địa phương (chủ yếu bất động sản) chiếm 75% nguồn thu quyền thị Thuế làm cho người sở hữu phải sử dụng khơng gian, tài sản có hiệu Căn vào thu nhập mà sở hữu, thuê nhà hay cho th nhà để trang trải chi phí Nói cách khác, người tham gia vào thị trường trực tiếp hay gián tiếp Trong đó, Việt Nam ta chưa có thuế bất động sản, thuế sử dụng đất thấp định giá đất giá thị trường nhiều lần Người sử dụng gần khơng trả nên liên hệ trực tiếp với thị trường tài bất động sản Hiện trạng xu phát triển Như vậy, lời giải cho toán giá bất động sản chênh lệch thu nhập giá thị trường khác Tại Hà Nội đô thị Việt Nam nói chung tồn thị trường cho số nhu cầu, đại diện cho số tài sản định giá thơng qua kênh thức Tại Hà Nội, thị trường có đặc trưng lịch sử từ thời bao cấp với đất đai, nhà cấp theo phân phối qua kênh hành từ trước nên phân đoạn thành nhiều loại Đặc biệt, nơi có quỹ đất an ninh quốc phòng quan xí nghiệp lớn chuyển đổi thành đất thời gian ngắn Hà Nội Giá bất động sản cao phản ánh gặp cung cầu số đối tượng (không lớn lắm) có nhu cầu thực nhà khả chi trả tương đối cao Đa số dân cư với khả chi trả khác chưa tham gia vào thị trường Họ có tích lũy hưởng lợi từ trước điều kiện khác nên tóan thu nhập tồn tương đối độc lập với tóan đầu tư tài mặt chung Về lâu dài, thị trường tài trở nên linh động, nguồn cung giá rẻ đặc quyền số tổ chức, quan nhà nước cung cấp chia đất giá rẻ khơng thị trường gần giá trị thực Khi Nhà nước áp dụng thuế tài sản, tăng thuế đất theo sát giá thị trường ba toán nhà dần hội tụ Tất người có tài sản lúc thực tham gia vào thị trường này, có nghĩa người địa phương mua nhà trả góp, người nhập cư, tạm thời chưa có điều kiện thuê nhà người dư vốn đầu tư cho thuê nhà Giá họ thuê giá bất động sản phản ánh khả thu nhập tóan tài thị trường mà có khoảng cách lớn Khi đó, thị trường nhà có tính bền vững cao mặt tài Các nguồn gốc nhà khác có giá khác (nếu có) chủ yếu hình thức nhà xã hội, tức đối tượng thu nhập thấp Nhà nước trợ giá Tương lai, giá giao dịch thị trường dần hội tụ tóan đầu tư nhà thuê Tuy nhiên, giá bất động sản mặt mà phân đoạn rõ rệt, phụ thuộc vào khả chi trả nhóm cư dân Khu vực quy hoạch tốt, an ninh tốt, chất lượng tốt có giá cao ngược lại Sự hội tụ giá thuê nhà gần với toán đầu tư đầu tư tài cho thuê nhà (khi giá bất động sản ổn định hơn) Từ đó, dự án phát triển muốn sống phải dựa vào khả chi trả thực người mua trả góp Kèm theo vấn đề mặt giá đối tượng có nguồn tài để có nhà thức bị ngồi lề (marginalised groups) Họ khơng đủ khả khu ổ chuột, phải di chuyển đến khu vực có giá phù hợp, tức thị diễn q trình lọc Các quốc gia phát triển có nhiều ổ chuột dành cho người không (hoặc chưa) giải mức tối thiểu tốn tài nhà Thậm chí thành phố lớn nước giàu Hoa Kỳ, Anh quốc tồn khu vực Nguyên nhân Harlem New York, Brixton, Hackney London khơng nằm ngòai phân hóa giàu nghèo vấn đề nhập cư bất hợp pháp Giải vấn đề triệt để, tức khơng ổ chuột, khơng nhảy dù lấn chiếm bất hợp pháp, vai trò Nhà nước để hạn chế tất yếu Người thu nhập thấp giải nhiều kênh hỗ trợ, hỗ trợ chủ yếu tính tài để họ có chỗ Hoặc xây dựng chế điều tiết để vừa sử dụng quỹ nhà đất có hiệu quả, vừa tránh tập trung bất động sản vào tay số người thông qua chế thuế bất động sản Thuế bất động sản dù cao hay thấp tiền tệ hóa điều tiết nhu cầu, điều tiết nguồn lực nhà Tác dụng khơng ý nghĩa tài mà ý nghĩa xã hội, tự điều chỉnh huy động nguồn lực hiệu vào cung cấp nhà cho đối tượng có nhu cầu Ngòai ra, kèm với vấn đề Nhà nước phải xây dựng khung giá trần cho thuê nhà, người đầu tư nắm tay quỹ nhà liên kết để bắt chẹt người thuê giá cao Đây vấn đề mà nước khác giới phải sử dụng để điều chỉnh thất bại thị trường Kết luận Khó nói vấn đề bàn xác, đại diện cho trạng thái vận động lực lượng thị trường việc đánh giá chủ quan, thiếu số liệu thống kê cụ thể Tuy nhiên, viết cung cấp cách nhìn để lý giải tồn giá bất động sản cao khả chi trả dân cư giai đoạn Sớm hay muộn xu giá bất động sản Hà Nội phải gắn với thị trường tài cho thuê mua trả góp Sự hội tụ khơng đơn giản giảm giá bất động sản cao Cũng giá giảm xuống đơi chút (và thực tế diễn vậy), thị trường phân hóa thành nhiều loại, nhiều cấp độ theo dải thu nhập dân cư Khi thị trường vận hành thuận lợi, cung cầu gần đạt cân bằng, sách điều tiết phát huy, giá ảo giảm đáng kể Giá nhà bất động sản gần với lời giải tốn lãi suất tài theo thu nhập dân cư Thị trường nhà lành mạnh mặt tài giúp nhiều người có nhà hơn, phân phối nguồn lực xã hội vào lĩnh vực khai thơng Vai trò Nhà nước thể sách lành mạnh hóa thị trường, giảm can thiệp trợ giúp trực tiếp cho đối tượng ưu tiên để đảm bảo công xã hội London, ngày 28/06/2005 Trên thực tế hộ loại bán sang tay xây dựng xong có giá tới 40000$ - 50000$, cho hộ 100m2 50’000$ Tỉ lệ nội hồn trung bình nhà đầu tư (trên giới) vào nhà từ 6%/năm đến 12% năm, lấy mức trung bình Tuy nhiên, thời gian đầu chi phí khơng, tăng dần sau năm, 10 năm 15 năm Tuy số Cục thống kê Hà Nội 2004, song mức thu nhập 45 - 47 triệu đồng/năm hai người làm mức so với mặt thu nhập đa số người dân Hà Nội Mức chi trả 40% cho nhà tính theo bình qn chung thị lớn giới tính theo lãi suất thay gửi tiết kiệm đô la Mỹ - tỉ giá bình quân ba năm trở lại Xem Harvey, David, Kinh nghiệm đô thị (the urban experience), nhà xuất Basil Blackwell, 1989 Có nghĩa có lấy đất đền bù phần mà di dời Báo cáo Sở Tài nguyên môi trường nhà đất năm 2004 ... lý giải tồn giá bất động sản cao khả chi trả dân cư giai đoạn Sớm hay muộn xu giá bất động sản Hà Nội phải gắn với thị trường tài cho th mua trả góp Sự hội tụ không đơn giản giảm giá bất động sản. .. tế khách hàng cho thuê khả tiềm lực vốn Trước tiên phương án đầu kỳ vọng tăng giá bất động sản Thông thường, bất động sản tăng giá Thống kê cho thấy kinh tế phát triển dương bất động sản thường... Như vậy, lời giải cho toán giá bất động sản chênh lệch thu nhập giá thị trường khác Tại Hà Nội thị Việt Nam nói chung tồn thị trường cho số nhu cầu, đại diện cho số tài sản định giá thông qua