Pháp luật về thị trường BĐS Kinh doanh BĐS có sẵn

BĐS là một thị trường tiềm năng, nhiều hứa hẹn và có nhiều sự biến động. Cùng với nhu cầu nhà ở nhu cầu sở hữu các BĐS ngày càng một gia tăng của mỗi người, nhu cầu thuê lại BĐS phục vụ cho nhu cầu nhà ở, nhu cầu kinh doanh luôn không ngừng tăng, thì thị trường kinh doanh BĐS có sẵn ngày càng một phát triển và cần có sự quản lý. Để có thể gia nhập thị trường một cách chủ động, để có thể quản lý thị trường một cách hiệu quả chúng ta cần có sự hiểu biết rõ ràng về thị trường này.

Thực hiện: VNT Ngày thực hiện: Tháng 5/2017 PHÁP LUẬT VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ĐỀ TÀI: KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CÓ SẴN MỤC LỤC MỤC LỤC i DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT iii PHẦN MỞ ĐẦU CHƯƠNG MỘT SỐ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CÓ SẴN 1.1 Bất động sản .2 1.2 Bất động sản có sẵn 1.3 Kinh doanh bất động sản 1.4 Những vấn đề kinh doanh bất động sản có sẵn 1.4.1 Điều kiện kinh doanh bất động sản có sẵn .9 1.4.2 Phạm vi kinh doanh bất động sản tổ chức, cá nhân nước, người Việt Nam định cư nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước 12 1.4.3 Dự án đầu tư bất động sản để kinh doanh 15 1.4.4 Đối tượng mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản doanh nghiệp kinh doanh bất động sản 16 1.4.5 Giao kết hợp đồng kinh doanh bất động sản 16 CHƯƠNG CÁC QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CÓ SẴN VÀ THỰC TRẠNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CÓ SẴN TẠI VIỆT NAM .21 2.1 Quy định pháp luật mua bán nhà, cơng trình xây dựng 21 2.1.1 Nguyên tắc mua bán nhà, cơng trình xây dựng .21 2.1.2 Bảo hành nhà, công trình xây dựng bán 22 2.1.3 Quyền bên mua nhà, cơng trình xây dựng 23 2.1.4 Nghĩa vụ bên bán nhà, cơng trình xây dựng 24 2.1.5 Nội dung hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng 25 2.2 Các quy định cho th nhà, cơng trình xây dựng 26 2.2.1 Ngun tắc cho th nhà, cơng trình xây dựng 26 2.2.2 Quyền nghĩa vụ bên cho th nhà, cơng trình xây dựng 26 2.2.3 Quyền nghĩa vụ bên th nhà, cơng trình xây dựng 27 2.2.4 Nội dung hợp đồng th nhà, cơng trình xây dựng 28 2.3 Các quy định th mua nhà cơng trình xây dựng 30 2.3.1 Nguyên tắc cho th mua nhà cơng trình xây dựng 30 2.3.2 Quyền nghĩa vụ bên cho th mua nhà cơng trình xây dựng 30 2.3.3 Quyền nghĩa vụ bên th mua nhà cơng trình xây dựng .31 2.3.4 Hợp đồng cho thuê vấn đề chuyển nhượng hợp đồng cho thuê mua nhà, cơng trình xây dựng 33 2.4 Các quy định pháp luật chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất 37 2.4.1 Quyền nghĩa vụ bên chuyển nhượng 37 2.4.2 Quyền nghĩa vụ bên nhận chuyển nhượng 37 2.4.3 Quyền nghĩa vụ bên cho thuê quyền sử dụng đất 38 2.4.4 Quyền nghĩa vụ bên thuê quyền sử dụng đất 39 2.4.5 Các nội dung hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất 39 2.5 Vấn đề chuyển nhượng toàn phần dự án bất động sản 40 2.5.1 Nguyên tắc chuyển nhượng toàn phần dự án bất động sản 40 2.5.2 Điều kiện chuyển nhượng toàn phần dự án bất động sản .41 2.5.3 Thẩm quyền cho phép chuyển nhượng toàn phần dự án bất động sản 41 2.5.4 Thủ tục chuyển nhượng toàn phần dự án bất động sản 42 2.5.5 Quyền nghĩa vụ bên chuyển nhượng toàn phần dự án bất động sản 43 2.5.6 Nội dung hợp đồng chuyển nhượng toàn phần dự án bất động sản .44 2.6 Thực trạng kinh doanh bất động sản có sẵn Việt Nam 45 CHƯƠNG MỘT SỐ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CÓ SẴN 53 3.1 Sự cần thiết phải hoàn thiện pháp luật kinh doanh bất động sản có sẵn 53 3.2 Định hướng hoàn thiện pháp luật kinh doanh bất động sản có sẵn .55 3.3 Bài học kinh nghiệm số nước giới kinh doanh bất động sản có sẵn 56 3.4 Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật kinh doanh bất động sản có sẵn nước ta 57 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 64 Từ Viết Tắt BĐS FDI HĐ KDBĐS MLS NN QSD TTBĐS UBND DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Tiếng Anh Tiếng Việt Bất động sản Foreign Direct Investment Đầu tư trực tiếp nước Hợp đồng Kinh doanh bất động sản Multiple Listing Service Dịch vụ đăng kê bất động sản Nhà nước Quyền sử dụng Thị trường bất động sản Uỷ ban nhân dân PHẦN MỞ ĐẦU BĐS thị trường tiềm năng, nhiều hứa hẹn có nhiều biến động Cùng với nhu cầu nhà nhu cầu sở hữu BĐS ngày gia tăng người, nhu cầu thuê lại BĐS phục vụ cho nhu cầu nhà ở, nhu cầu kinh doanh không ngừng tăng, thị trường kinh doanh BĐS có sẵn ngày phát triển cần có quản lý Để gia nhập thị trường cách chủ động, để quản lý thị trường cách hiệu cần có hiểu biết rõ ràng thị trường CHƯƠNG MỘT SỐ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CÓ SẴN 1.1 Bất động sản Dựa vào đặc tính vật lý tài sản di dời hay di dời mà tài sản phân loại thành bất động sản động sản Theo từ điển luật học: “Bất động sản tài sản không di dời Bất động sản bao gồm đất đai, nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng đó, tài sản khác gắn liền với đất đai, tài sản khác pháp luật quy định” Bất động sản động sản tài sản có tài sản hình thành tương lai Bất động sản đặc tính tự nhiên, hiểu tài sản di, dời chất tự nhiên cấu tạo nên tài sản đó, bao gồm:  Đất đai: đất đai giao dịch dân xác định diện tích đất vị trí mảnh đất Điều thể đồ địa chính, quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận thơng qua định giao đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất  Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai: Nhà, cơng trình đất coi dạng bất động sản đặc tính tự nhiên xây dựng gắn liền với đất kết cấu chặt chẽ không đơn “đặt” đất Vì vậy, lều xiếc hay lán chợ dựng tạm không coi bất động sản  Cây cối, hoa màu tài sản khác đất: Khoáng sản, cối hoa màu đất coi bất động sản chừng người ta chưa khai thác, chặt cây, hay hái lượm Nếu chúng tách khỏi đất chúng trở thành động sản Giả sử khoáng sản, cối, hoa màu chưa khai thác đối tượng hợp đồng mua bán trước, việc mua bán trước có làm cho khống sản, cối hoa màu trở thành động sản hay khơng, cho dù đất? Luật pháp nước cho tài sản này, trường hợp trên, trở thành động sản  Các động sản trở thành bất động sản mục đích sử dụng chúng: tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng coi bất động sản Nhưng điều kiện động sản coi gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng? Thơng thường, việc gắn động sản vào nhà, cơng trình xây dựng mặt phải nhằm tạo chỉnh thể thống phục vụ cho mục đích sử dụng nhà, cơng trình đó, mặt khác, việc gắn động sản vào nhà, cơng trình phải người có quyền (quyền sở hữu quyền khác) nhà, cơng trình xây dựng thực Hơn nữa, việc gắn liền phải mang tính chất kiên cố, khơng thể tháo mà khơng làm hư hại vẻ mỹ quan nhà, cơng trình Ví dụ hệ thống điện, nước nhà, tượng, gắn vào hốc tường cách kiên cố coi bất động sản  Bất động sản pháp luật quy định: Ngoài tài sản bất động sản kể trên, cần thiết, văn pháp luật cụ thể, pháp luật quy định tài sản khác bất động sản Ví dụ theo quy định Điều 5, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quyền sử dụng đất bất động sản Căn vào thời điểm hình thành tài sản thời điểm xác lập quyền sở hữu cho chủ sở hữu, bất động sản động sản tài sản có tài sản hình thành tương lai Tài sản có tài sản tồn vào thời điểm xác lập quyền sở hữu cho chủ sở hữu tài sản (nhà xây, ) Tài sản hình thành tương lai hiểu tài sản chưa tồn chưa hình thành đồng vào thời điểm xem xét chắn có hình thành tương lai ( nhà xây dựng theo dự án, tiền lương hưởng, ) Ngồi ra, tài sản hình thành tương lai bao gồm tài sản hình thành thời điểm giao kết giao dịch sau thời điểm giao kết giao dịch tài sản thuộc sở hữu bên (tài sản mua bán, thừa kế chưa hoàn thành thủ tục chuyển giao cho chủ sở hữu) Khoản Điều 107 Bộ luật dân năm 2015 quy định bất động sản bao gồm: - Đất đai; - Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; - Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, cơng trình xây dựng; - Tài sản khác theo quy định pháp luật 1.2 Bất động sản có sẵn Bất động sản (BĐS) có sẵn nhà, cơng trình xây dựng hoàn thành việc xây dựng đưa vào sử dụng1 Theo quy định Khoản Điều Luật nhà năm 2014 nhà là: “cơng trình xây dựng với mục đích để phục vụ nhu cầu sinh hoạt hộ gia đình, cá nhân” Các loại nhà bao gồm: Nhà riêng lẻ, Nhà chung cư, Nhà thương mại, Nhà công vụ, Nhà để phục vụ tái định cư, Nhà xã hội Theo quy định pháp luật xây dựng, cơng trình xây dựng bao gồm: cơng trình dân dựng, cơng trình cơng nghiệp, cơng trình giao thơng, cơng trình thủy lợi, cơng trình hạ tầng kĩ thuật Tuy nhiên, khơng phải cơng trình xây dựng phép đưa vào kinh doanh mà cần phải đáp ứng đầy đủ điều kiện luật định Như vậy, số số cơng trình sau không phép kinh doanh: nhà công vụ, trụ sở quan nhà nước, cơng trình bí mật nhà nước, cơng trình an ninh, quốc phòng, cơng trình ghi nhận di tích lịch sử, văn hóa, danh lam thắng cảnh thuộc sở hữu nhà nước cơng trình khác mà pháp luật khơng cho phép kinh doanh Bất động sản có sẵn bất động sản tồn vào thời điểm xác lập quyền sở hữu cho chủ sở hữu tài sản Theo mục đích sử dụng, chia bất động sản có sẵn làm loại sau:      BĐS nhà dân cư BĐS thương mại dịch vụ BĐS văn phòng BĐS cơng nghiệp BĐS nơng nghiệp Khoản Điều Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 Phân biệt bất động sản có sẵn bất động sản hình thành tương lai Căn vào thời điểm hình thành tài sản thời điểm xác lập quyền sở hữu cho chủ sở hữu, bất động sản bất động sản có sẵn bất động sản hình thành tương lai Tiêu chí Khái BĐS có sẵn BĐS hình thành tương lai Bất động sản có sẵn bất động Bất đơng sản hình thành tương niệm sản tồn vào thời điểm lai hiểu bất động sản chưa xác lập quyền sở tồn chưa hình thành đồng hữu cho chủ sở hữu bất động vào thời điểm xem xét sản (ví dụ nhà xây chắn có hình thành dựng xong…) tương lai (ví dụ nhà chung cư xây dựng theo dự Tính án…) Bất động sản có sẵn nhà, cơng Bất đơng sản hình thành tương hữu trình xây dựng hồn thành việc lai nhà, cơng trình xây dựng xây dựng đưa vào sử dụng trình xây dựng chưa Đã tồn vào thời điểm nghiệm thu đưa vào sử dụng Chưa tồn chưa hình thành Quyền đồng vào thời điểm xem xét Tại thời điểm xem xét, bất động Khi bên ký kết hợp đồng mua sở hữu sản có sẵn xác lập quyền bán bất động sản hình thành sở hữu cho chủ sở hữu bất tương lai, quyền sở hữu bất động sản động sản chưa thuộc người mua thời điểm giao kết mà quyền sở hữu chuyển cho bên mua chủ đầu tư dự án bất động sản bàn giao bất động sản cho người mua theo thỏa thuận 1.3 Kinh doanh bất động sản Kinh doanh bất động sản việc đầu tư vốn để thực hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi2 Dựa đặc điểm tính chất liệt kê bất động sản bao gồm loại tài sản quy định Khoản Điều 107 Bộ luật dân năm 2015 Tuy nhiên, danh sách bất động sản giao dịch thông thường giới hạn theo quy định pháp luật, bất động sản phép kinh doanh Căn quy định Điều Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, “các loại bất động sản đưa vào kinh doanh bao gồm:  Nhà, cơng trình xây dựng có sẵn tổ chức, cá nhân;  Nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai tổ chức, cá nhân;  Nhà, cơng trình xây dựng tài sản cơng quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh;  Các loại đất phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai phép kinh doanh quyền sử dụng đất.” Theo quy định Khoản Điều Luật nhà năm 2014 nhà là: “cơng trình xây dựng với mục đích để phục vụ nhu cầu sinh hoạt hộ gia đình, cá nhân” Các loại nhà bao gồm: Nhà riêng lẻ, Nhà chung cư, Nhà thương mại, Nhà công vụ, Nhà để phục vụ tái định cư, Nhà xã hội Theo quy định pháp luật xây dựng, cơng trình xây dựng bao gồm: cơng trình dân dựng, cơng trình cơng nghiệp, cơng trình giao thơng, cơng trình thủy lợi, cơng trình hạ tầng kĩ thuật Tuy nhiên, Khoản Điều Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 Đối với phân khúc BĐS phục vụ bán lẻ, khả tăng cung cao xẩy thị trường bán lẻ Việt Nam diễn cạnh tranh nhà đầu tư nội ngoại Mặc dù vậy, thị trường có tác động mạnh khu đô thị lớn Thực trạng thi hành pháp luật hợp đồng kinh doanh bất động sản Việt Nam Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 đời sở pháp lý vững cho thị trường bất động sản phát triển, khơng thể khơng kể đến vai trò qui định hợp đồng kinh doanh bất động sản Tuy nhiên, từ thực tế ký kết thực hợp đồng kinh doanh bất động sản nhiều vấn đề cần đề cập đến việc áp dụng pháp luật đến qui định luật Trước tiên, cần nói đến vấn đề hình thức hợp đồng Vì nhiều lý khác mà việc tuân thủ điều kiện mặt hình thức hợp đồng kinh doanh bất động sản chưa nhiều chủ thể thực đầy đủ Nhìn chung, nhiều nguyên nhân mà chủ thể không giao kết hợp đồng kinh doanh bất động sản tuân thủ điều kiện hình thức pháp luật quy định Pháp luật nước ta có qui định nhằm giảm thiểu thủ tục liên quan đến việc giao kết hợp đồng Tuy nhiên, hợp đồng liên quan đến bất động sản thường có giá trị lớn, nên đòi hỏi chủ thể muốn bảo đảm lợi ích trước tiên cần tự giác tuân thủ qui định pháp luật điều kiện hình thức hợp đồng Vấn đề thứ hai cần đề cập đến giao kết hợp đồng kinh doanh bất động sản vấn đề liên quan đến đối tượng hợp đồng Việc giao kết hợp đồng kinh doanh bất động sản mà bất động sản khơng đủ điều kiện để đưa vào giao dịch Một điều kiện phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, cơng trình xây dựng Vì chậm trễ quan nhà nước việc cấp Giấy chứng nhận tâm lý ham rẻ số người dân, thiếu hiểu biết đối tượng hợp đồng kinh doanh bất động sản mà giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, nhà ở, cơng trình xây dựng khơng có giấy tờ hợp lệ diễn 49 Vấn đề thứ ba, trình thực hợp đồng, đặc biệt hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai việc vi phạm điều khoản giá xảy Vấn đề thứ tư, Việc giao kết hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai có vi phạm mặt chủ thể hợp đồng điều kiện để huy động vốn xây dựng nhà Hiện có nhiều trường hợp chủ đầu tư không đủ vốn nên vay vốn hợp tác đầu tư với chủ đầu tư khác để thực dự án đầu tư quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt Tuy nhiên, điều đáng lưu ý nhiều chủ đầu tư chủ đầu tư có dự án kêu gọi đầu tư chưa quan nhà nước có thẩm quyền chấp nhận đứng ký kết hợp đồng góp vốn để tiến hành xây dựng nhà Theo Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 (quy định chi tiết hướng dẫn Luật kinh doanh bất động sản) Chính phủ quy định chi tiết việc bán nhà cho người tiêu dùng quy định: Chủ đầu tư huy động vốn khách hàng lần đầu chủ đầu tư triển khai xây dựng sở hạ tầng kỹ thuật dự án Thông tư số 04/2006/TT-BXD Bộ Xây dựng (hướng dẫn thực Nghị định số 02/2006/NĐCP Chính phủ qui chế khu đô thị mới) quy định nội dung Quy định vậy, nhiều trường hợp chủ đầu tư bất chấp qui định pháp luật huy động vốn từ người mua từ thời điểm bắt đầu xây sở hạ tầng hình thức như: hợp đồng nhận vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư, hợp đồng chuyển nhượng vốn Để đủ điều kiện trang trải cho dự án, nhiều doanh nghiệp chọn cách bán dự án chưa quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt huy động vốn chưa đủ điều kiện để huy động vốn Thứ năm, thực hợp đồng kinh doanh bất động sản nhiều trường hợp bên tranh chấp việc thực quyền nghĩa vụ như: Đã có tranh chấp xảy nhà đầu tư nước người mua nhà xung quanh chuyện phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà Nước, chủ đầu tư nước hay người dân mua 50 nhà chủ đầu tư, tranh chấp liên quan đến phí dịch vụ, phí trơng xe khu chung cư Từ thực tiễn ký kết thực hợp đồng kinh doanh bất động sản cho thấy nhiều vấn đề vướng mắc xảy nảy sinh từ qui định pháp luật từ mặt nhận thức chủ thể tham gia giao kết hợp đồng 51 CHƯƠNG MỘT SỐ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CÓ SẴN 3.1 Sự cần thiết phải hoàn thiện pháp luật kinh doanh bất động sản có sẵn Nhận thức chất, vai trò vị trí thị trường bất động sản kinh tế có nhiều tiến hạn chế, hệ thống quản lý bất động sản từ TƯ đến địa phương chưa đảm bảo thống nhất, đồng Một số yếu tố có ảnh hưởng lớn đến thịnh hành phát triển thị trường bất động sản vấn đề quản lý đất đô thị, quy hoạch xây dựng đô thị, đầu tư xây dựng cơng trình bị chia cắt, thiếu quản lý số quan thống với tình trạng chồng chéo, trùng lặp cơng tác quản lý thị trường bất động sản Khung pháp lý thị trường bất động sản bước hồn thiện, bổ sung, sửa đổi nhiều vấn đề bất cập cần sửa đổi, bổ sung Trong có chế sách quan trọng sách huy động nguồn tài dài hạn để phát triển thị trường bất động sản, sách thuế giao dịch, thuế tài sản,… cần sớm nghiên cứu, ban hành nhằm tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh ổn định, khắc phục tình trạng tham gia thực giao dịch mua, bán, chuyển nhượng,… trái quy định pháp luật làm thất nguồn thu cho ngân sách Nhiều sách ban hành mang tính tình thế, thụ động đối phó với biểu phát sinh thị trường nhiều chồng chéo khó thực Nội dung liên quan đến thị trường bất động sản dàn trải nhiều mâu thuẫn với nhau, gây nhiều vướng mắc Tính minh bạch thị trường bất động sản tất khâu hoạt động thị trường, từ hoạt động đầu tư, tạo lập bất động sản đến hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho th bất động sản nhiều hạn chế Tình trạng đầu cơ, mua bán “ngầm”, trốn thuế, lậu thuế phổ biến nhiều địa phương, đặc biệt đô thị lớn dẫn tới hoạt động thị trường bất động sản thiếu tính bền vững ổn định 52 Tính cạnh tranh, minh bạch thị trường bất động sản thấp, thị trường sơ cấp Cơ cấu đấu giá đất, đấu thầu dự án để lựa chọn chủ đầu tư quy định số văn quy phạm pháp luật, nhiên việc áp dụng thực tiễn nhiều hạn chế, chí có vấn đề chưa triển khai Để thực mục tiêu công khai, minh bạch hoạt động giao dịch bất động sản, Luật Kinh doanh bất động sản có quy định tổ chức kinh doanh bất động sản phải bán giá bất động sản thông qua sàn giao dịch, triển khai, hoạt động “ngầm” tồn nhiều,… Rất nhiều dự án triển khai, nhiều đất đai chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất công nghiệp đất Tuy nhiên việc theo dõi nguồn hàng nhà đất dự án đưa vào lưu thông khó theo dõi kiểm sốt Chính điều tạo nên thị trường không minh bạch, làm tăng đầu Giá bất động sản cao so với mặt thu nhập người dân mức phát triển kinh tế giá trị thực bất động sản, từ làm ảnh hưởng trực tiếp tới trình phát triển kinh tế - xã hội làm cho việc tạo lập nhà phần lớn người thu nhập gặp nhiều khó khan Năng lực tổ chức, quản lý thị trường bất động sản nhiều bất cập Sự trì trệ, thiếu thơng thống quản lý đất đai, thiếu cương xử lý hành vi vi phạm pháp luật đất đai, nhân tố khuyến khích việc đầu đất đai thủ đoạn, bao gồm hành vi phạm pháp, kể cán bộ, công chức nhà nước tổ chức cá nhân sử dụng đất Cơng tác kiểm tra, kiểm sốt xử lý vi phạm hoạt động thị trường bất động sản, hoạt động giao dịch bng lỏng Nhiều sách có hiệu lực việc hướng dẫn triển khai chậm Hệ thống tổ chức quản lý hoạt động thị trường bất động sản từ TU chưa thực hoàn chỉnh Việc phân cấp quản lý chị tiết xây dựng chô quyền cấp quận, huyện hợp lý nhiên điều kiện trình đọ, lực chun mơn đội ngũ cán bộ, công chức để thực thi nhiệm vụ giao nhiều bất cập, đòi hỏi cần sớm có chế khắc phục 53 Tính bình đẳng chủ thể tham gia vào thị trường chưa thực bảo đảm, chế, sách hoạt động đầu tư nói chung quy định thống Luật đầu tư, nhiên chủ thể tham gia thị trường bất động sản chưa thực hoạt động theo chế Giữa tổ chức, cá nhân nước có khác biệt chế giao đất, cho thuê đất quy trình thẩm đinh, cấp giấy chứng nhận đầu tư, đăng ký kinh doanh bất động sản khu tham gia thực dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 3.2 Định hướng hoàn thiện pháp luật kinh doanh bất động sản có sẵn Phát triển thị trường bất động sản cần đảm bảo quyền sử dụng đất chuyển thành hàng hóa cách thuận lợi, làm cho đất đai thực trở thành nguồn vốn cho phát triển, bước làm cho thị trường bất động sản có sức cạnh tranh so với thị trường khu vực, có sức hấp dẫn nhà đầu tư Thực công khai, minh bạch tăng cường tính pháp lý, kỷ luật, kỷ cương thị trường bất động sản Đảm bảo u cầu hài hòa lợi ích Nhà nước, người có nhu cầu bất động sản nhà đầu tư Từng bước giảm cách biệt lớn chỗ tầng lớp dân cư xã hội Từng bước giảm cách biệt lớn chỗ tầng lớp dân cư xã hội, phát huy vai trò Nhà nước định hướng, điều tiết kiểm soát hoạt động thị trường BĐS Hướng tới hoàn thiện thị trường BĐS thể chế, cấu tổ chức vận hành để phát huy vai trò vị trí quan trọng thị trường BĐS việc phát triển kinh tế - xã hội nâng cao đời sống nhân dân q trình thực cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước Tập trung nghiên cứu hoàn thiện ban hành sửa đổi, bổ sung hệ thống văn quy phạm để thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, phù hợp với quy luật cung cầu, thúc đẩy kinh tế phát triển, đồng thời đảm bỏa công xã hội theo định hướng XHCN 54 3.3 Bài học kinh nghiệm số nước giới kinh doanh bất động sản có sẵn Ở hầu hết nước, giao dịch bất động sản tổ chức, cá nhân thực thơng qua Trung tâm, văn phòng môi giới bất động sản, nhà môi giới bất động sản độc lập luật sư; việc toán giao dịch bất động sản thông qua ngân hàng Tính chuyên nghiệp thị trường thể thông qua mạng lưới trung tâm môi giới, tư vấn pháp luật, tư vấn giá cả, tư vấn mua bán bất động sản,… hình thành nhằm hỗ trợ giao dịch bất động sản Các nước tùy theo điều kiện, đặc điểm có quy định, mơ hình riêng cho hoạt động Cụ thể sau: Úc Newzeland: Phần lớn bất động sản bán qua đại lý (mơi giới), tốn qua tài khoản uỷ thác Các đại lý thực dịch vụ hưởng hoa hồng Các đại lý thực theo chức năng, thực việc đàm phán thuyết phục khách hàng, lập hợp đồng dịch vụ; phép thu tiền cho thuê, thu tiền chấp đất tiền phải thu theo điều khoản hợp đồng Tất loại đại lý phải cấp phép, chưa cấp phép không nhận thù lao hoa hồng mức phạt vi phạm tối đa 100 đơn vị phạt (mỗi đơn vị $100 Úc với cá nhân, với tổ chức $500 Úc, bị bỏ tù 1-2 năm); Mỹ: Thị trường bất động sản Mỹ có số lượng lớn doanh nghiệp môi giới BĐS, chủ yếu hoạt động lĩnh vực bất động sản khu vực dân cư Tại thành phố lớn Mỹ có hội nghề nghiệp để giúp cho người môi giới bất động sản hành nghề có hiệu hơn, MLS (Multiple Listing Service) MLS cung cấp đầy đủ thơng tin chi tiết tình trạng mua, bán BĐS khu vực Khi thông tin sử dụng thành công, người môi giới phải chia phần thù lao cho tổ chức cung cấp thông tin gốc Hầu hết tất giao dịch bắt đầu việc người bán đăng ký niêm yết bất động sản với đại lý theo mức giá thời gian cụ thể Việc niêm yết đại lý kiểm duyệt, sau thơng tin bất động sản đăng ký niêm 55 yết gửi tới MLS địa phương qua mạng điện tử Các đại lý đại diện cho người mua liên tục tìm kiếm MLS bất động sản phù hợp với người mua họ muốn có nhu cầu; Đức: Khoảng 25% giao dịch bất động sản văn phòng mơi giới bất động sản thu xếp Các văn phòng thường thu 3,5% giá bán Thường người mua trả thù lao cho văn phòng mơi giới, người bán có trách nhiệm trả thù lao theo hợp đồng với văn phòng Tuy nhiên, đa số trường hợp người mua trả tiền thù lao cho văn phòng thay cho người bán; Singapore: Một điểm đặc biệt pháp luật đăng ký bất động sản Singapore có luật sư có chứng hành nghề phép làm dịch vụ tư vấn chuyển nhượng bất động sản Luật sư người có đủ lực pháp lý nhân viên Chủ sở hữu tài sản phải tham khảo nhờ luật sư tư vấn cho vấn đề pháp lý liên quan tới giao dịch hợp đồng mua bán Các giấy tờ chuyển nhượng văn phòng chứng nhận sở hữu chấp nhận đăng ký có xác nhận Luật sư Do giao dịch liên quan đến bất động sản, luật sư người thực việc tìm hiểu giấy tờ sở hữu, tìm hiểu thơng tin liên quan đến bất động sản, tìm hiểu yêu cầu pháp lý liên quan đến số quan Chính phủ, hoàn tất việc chuyển nhượng giao dịch bất động sản khác 3.4 Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật kinh doanh bất động sản có sẵn nước ta Thứ nhất, cần triển khai số biện pháp quản lý thị trường bất động sản: - Tổ chức máy chuyên trách quản lý phát triển thị trường bất động sản Trước hết cấp trung ương cấp tỉnh Tiến tới đưa vào hệ thống thống kê thống tiêu liên quan đến thị trường bất động sản - Tăng cường kiểm tra giám sát tiến độ cơng trình phê duyệt Tăng cường thúc đẩy tiến độ thi cơng cơng trình triển khai Chuẩn bị mặt bằng, thủ tục phê duyệt dự án cho dự án đầu tư bất động sản Kiên thực việc 56 quy định doanh nghiệp phải bán hàng qua sàn giao dịch để tăng cường tính minh bạch, loại trừ đầu Có chế kiểm tra, giám sát, quản lý điều tiết thị trường phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội thời kỳ - Cần giải sớm tốt việc kéo dài tình trạng nhiều giấy chứng nhận (sổ) cho bất động sản (sổ đỏ - giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sổ hồng Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất, ) Khai thông ách tắc hoạt động thị trường bất động sản, giảm thiểu chậm trễ khâu thủ tục hành liên quan đến vấn đề bất động sản (cấp sổ, xác nhận quyền ) kinh doanh bất động sản (công chứng mua bán, công chứng chấp, xác nhận giao dịch bảo đảm) - Cần cơng khai hố địa điểm nội vi thành phố lớn (các khu cũ, khu cổ), địa điểm yêu cầu đầu tư Tăng cường phương thức đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư cơng trình khu đất vàng Đồng thời, cần xem xét, xét duyệt cách thận trọng lực, khả đặc biệt tính khả thi chủ đầu tư dự án địa bàn Đây vấn đề cần phối hợp nhiều ngành, nhiều lĩnh vực vừa để đại hố thị vừa để chống tính cục bộ, vụn vặn phá nát kiến trúc đô thị cũ chưa có kiến trúc thị - Để đề phòng tránh tác động tiêu cực xuất việc thực dự án đất đai, tài chính, cần phải có lộ trình tổng thể quan nhà nước chịu trách nhiệm việc định chế, sách nhằm chỉnh trang chung cư cũ nát địa bàn thị hố phát triển sở hạ tầng Cần ban hành quy chuẩn đồng thời với chế tài tổ chức thực thực tiễn để chống việc tồn tuyến phố có nhà mặt tiền không đủ tiêu chuẩn - Các tổ chức, cá nhân tham gia đầu tư kinh doanh bất động sản, với tư cách người cung cấp hàng hoá cho thị trường phải đảm chất lượng, uy tín thương hiệu doanh nghiệp 57 - Hoạt động kinh doanh bất động sản mang lại lợi nhuận cao, nhiên lĩnh vực tiềm ẩn yếu tố rủi ro lớn Do đòi hỏi đối tượng tham gia kinh doanh bất động sản phải có tính chun nghiệp cao Các chủ thể tham gia thị trường phải đảm ứng điều kiện quy định pháp luật kinh nghiệm, lực tài chính, đào tạo nhân lực… - Hàng hoá bất động sản doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải giao dịch thông qua sàn giao dịch đảm bảo công khai, minh bạch, cạnh tranh lành mạnh Thứ hai, hồn thiện mơi trường thể chế thị trường bất động sản - Hồn thiện sách đầu tư theo hướng khuyến khích chủ thể tham gia đầu tư để tăng nguồn “cung” cho thị trường BĐS nhằm góp phần bình ổn thị trường Từng bước tạo điều kiện khuyến khích nhà đầu tư nước ngồi tham gia thị trường bất động sản theo hướng bình đẳng, sân chơi với nhà đầu tư nước - Nghiên cứu bổ sung chế cho thuê đất trường hợp đầu tư xây dựng nhà thuê, góp phần thúc đẩy thị trường cho thuê bất động sản nhà phát triển - Nghiên cứu sửa đổi chế phù hợp công tác đền bù, giải phóng mặt bằng, tái định cư để hạn chế tình trạng khiếu kiện kéo dài, góp phần đẩy nhanh tiến độ thực dự án - Nghiên cứu ban hành bổ sung số loại thuế liên quan đến thị trường BĐS thuế tài sản, thuế hạ tầng nhằm đảm bảo quyền lợi Nhà nước, góp phần ổn định thị trường hạn chế đầu BĐS Trong thuế tài sản nhằm tập trung điều chỉnh đối tượng có nhiều BĐS BĐS có giá trị lớn, điều tiết trực tiếp đối tượng sử dụng nhiều diện tích nhà đất nhằm hạn chế đầu khuyến khích khai thác có hiệu BĐS.Thuế hạ tầng nhằm điều chỉnh chênh lệch địa tô tạo Nhà nước đầu tư hạ tầng mà có, góp phần đảm bảo lợi ích người chủ sở hữu đất đai (đại diện Nhà nước), từ tạo thêm nguồn thu để hỗ trợ cho cơng tác bồi thường, giải phóng mặt 58 - Nghiên cứu ban hành bổ sung số chế, sách hỗ trợ tài để phát triển quỹ nhà cho đối tượng sách xã hội Khắc phục tình trạng hỗ trợ, ưu đãi trung gian thông qua doanh nghiệp biện pháp hỗ trợ trực tiếp cho đối tượng sách xã hội gặp khó khăn chỗ Bên cạnh việc đẩy mạnh phát triển quỹ nhà xã hội theo quy định pháp luật hành, cần tăng cường biện pháp hỗ trợ trực tiếp từ ngân sách cho người nghèo, người thu nhập thấp để giúp họ cải thiện nhà ở, đảm bảo công xã hội - Sớm nghiên cứu, ban hành văn hướng dẫn liên quan đến công tác đào tạo, bồi dưỡng kiến thức, cấp chứng môi giới, định giá quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản theo hướng khuyến khích nhiều tổ chức, cá nhân thuộc thành phần kinh tế tham gia lĩnh vực - Đẩy mạnh công tác lập kế hoạch phát triển thị trường bất động sản, yêu cầu tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương phải có chương trình, kế hoạch phát triển bất động sản hàng năm thời kỳ năm, 10 năm phù hợp với điều kiện cụ thể định hướng phát triển kinh tế - xã hội địa phương - Tập trung ưu tiên đẩy mạnh công tác quy hoạch xây dựng, đặc biệt quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị điểm dân cư nông thôn, quy hoạch chi tiết xây dựng khu chức như: quy hoạch khu công nghiệp, khu đô thị nhà ở, đồng thời quy định cụ thể chế độ công khai quy hoạch để nhân dân biết thực hiện, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư dễ dàng tiếp cận thông tin quy hoạch; khắc phục trùng lặp, chồng chéo với quy hoạch xây dựng, quy hoạch phát triển nông nghiệp nuôi trồng thuỷ sản nguyên tắc đảm bảo tính khoa học, khả thi Đồng thời tập trung đạo đảm bảo mục tiêu công tác quy hoạch xây dựng thực trước bước để phát triển BĐS hướng, có hiệu bền vững Từng bước hạn chế chấm dứt tình trạng chia nhỏ đất đai, vi phạm quy hoạch Khi có quy hoạch phải tổ chức thực quy hoạch để khắc phục tình trạng đầu tư dàn trải lãng phí 59 - Yêu cầu đảm bảo hàng hóa bất động sản giao dịch thị trường phải công khai, áp dung quy định bắt buộc có chế tài xử lý để thực yêu cầu doanh nghiệp kinh doanh phải bán sản phẩm hàng hóa bất động sản thơng qua sàn giao dịch theo quy định pháp luật nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho tổ chức, cá nhân có nhu cầu dễ dàng tiếp cận tham gia giao dịch - Tổ chức tốt hệ thống cung cấp thông tin bất động sản theo nguyên tắc công khai, minh bạch, trung thực quy định bắt buộc việc công khai thông tin thị trường bất động sản kênh thông tin theo quy định để góp phần lành mạnh hóa thị trường bất động sản - Khuyến khích giao dịch thức đôi với chế tài đủ mạnh để hạn chế giao dịch “ngầm” thông qua việc giảm thuế chuyển dịch bất động sản, giảm phí xác định sở hữu bất động sản để khuyến khích chủ thể tham gia giao dịch thức - Có biện pháp thích hợp để hạn chế đầu khuyến khích sử dụng có hiệu bất động sản theo hướng bắt buộc chủ sở hữu, chủ sử dụng bất động sản phải nộp thuế tài sản, điều chỉnh giảm tiền sử dụng đất phải nộp giao đất tăng thuế nhà đất đóng hàng tháng (hoặc hàng năm) Việc hạn chế đầu bất động sản góp phần tăng cung hàng hóa cho thị trường, giảm tình trạng đầu cơ, góp phần thúc đẩy thị trường phát triển lành mạnh - Khuyến khích phát triển đa dạng hố thị trường BĐS chủng loại, chất lượng giá sản phẩm phù hợp với nhu cầu mức độ phát triển thị trường BĐS, trọng ưuu tiên phát triển thị trường BĐS nhà Nghiên cứu ban hành bổ sung sách hỗ trợ để khuyến khích phát triển thị trường bất động sản cho th - Có biện pháp thích hợp để ổn định giá BĐS phù hợp với mức độ tăng trưởng kinh tế thu nhập người dân nhằm tăng sức cạnh tranh kinh tế đáp ứng nhu cầu người dân, hạn chế đầu tư cân đối vào BĐS để khắc phục tình trạng đầu tư dàn tràn, cân đối cung - cầu Kết hợp đồng giải pháp để đưa 60 giá thị trường gần với giá trị bất động sản, đồng thời kết hợp với biện pháp cải cách cấu tiền lương, tăng thu nhập cho người lao động để đảm bảo mục tiêu đa số người lao động có điều kiện cải thiện nhà - Hồn thiện chế sách liên quan tới đăng ký, chấp bất động sản nhằm khai thác khả huy động vốn phục vụ nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội; ban hành quy định để đảm bảo an toàn cho tổ chức tín dụng cho vay chấp bất động sản, đồng thời có sách hợp lý để khuyến khích người dân tham gia vay vốn ngân hàng để tạo lập nhà ở, khuyến khích phát triển đồng thị trường tài chính, thị trường chứng khốn thị trường bất động sản - Nghiên cứu mở rộng phạm vi đối tượng sở hữu bất động sản chủ thể tham gia thị trường, kể tổ chức, cá nhân nước để đáp ứng yêu cầu hội nhập (thực thí điểm cho người nước mua nhà Việt Nam, bước mở rộng chế cho phép nhà đầu tư nước tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản đối tượng nước) - Hoàn thiện cấu tổ chức thị trường, bao gồm tạo lập tổ chức cho thị trường BĐS sàn giao dịch BĐS, tổ chức định giá BĐS, tổ chức tư vấn pháp lý BĐS, tổ chức bảo hiểm BĐS, hệ thống thơng tin BĐS hồn chỉnh lại tổ chức có sẵn tổ chức mơi giới BĐS, định chế tài tham gia thị trường bất động sản, tổ chức kinh doanh bất động sản, tổ chức dịch vụ công - Tăng cường lực hiệu lực máy quản lý Nhà nước thị trường BĐS theo hướng kết hợp với chủ trương cải cách hành chính, ưu tiên cho công tác đào tạo, bồi dưỡng nhằm lực quản lý cán công chức nhà nước nguồn nhân lực thành phần kinh tế tham gia kinh doanh BĐS - Đảm bảo có hệ thống quản lý, điều hành thị trường bất động sản đồng từ TW tới địa phương; tăng cường công tác nghiên cứu dự báo đưa tiêu phát triển thị trường BĐS thành tiêu hàng năm kế hoạch phát triển kinh tế xã hội - Đẩy mạnh tuyên truyền, phổ biến rộng rãi pháp luật kinh doanh bất động sản 61 Thứ ba, Hoàn thiện hệ thống quan quản lý Nhà nước thị trường BĐS, đầu tư vào thị trường BĐS Nhà nước cần xem xét đổi phân công, phân cấp quan mà chức hoạt động có liên quan đến phận cấu thành BĐS, đầu tư BĐS cho quan hệ thống quản lý Nhà nước phải chịu trách nhiệm nội dung theo chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn Theo đó, khơng có nội dung liên quan đến BĐS, thị trường BĐS dầu tư vào thị trường BĐS mà không quan chịu trách nhiệm Ví dụ thị trường BĐS trở nên q nóng đóng băng phải có quan chịu trách nhiệm để tìm giải pháp khắc phục tình trạng Giữa quan phải có thống thơng tin, thơng tin phải cập nhật hàng ngày phải có người quản lý, giám sát Khi có thống thơng tin quan quản lý đưa giải pháp đắn, kịp thời thống Hiện nay, chồng chéo mâu thuẫn quy định Nhà nước hạn chế trình độ nhận thức cán bộ, nên nhiều quan quản lý Nhà nước bị tải việc thi hành chức năng, nhiệm vụ Vì thế, Nhà nước cần sớm có kế hoạch khắc phục tải này, lên hàng đầu vấn đề trang thiết bị cán cho máy hoạt động có hiệu Cần phải có đào tạo kiến thức, hướng dẫn tổ chức thi hành điều khoản luật pháp quy định cho chuyên viên phụ trách dự án Nếu chuyên viên nắm bắt rõ ràng yêu cầu thủ tục hành chính, họ có giải thích rõ ràng hướng dẫn nhà đầu tư việc triển khai dự án Như tiết kiệm thời gian, chi phí cho bên, tránh tượng tiêu cực, đồng thời nâng cao uy tín quan quản lý Nhà nước mắt nhà đầu tư nước 62 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Các giải pháp xây dựng hoàn thiện pháp luật kinh doanh bất động sản Việt Nam, Tạp chí Nhà nước Pháp luật, Tháng 8/2011 Chính phủ (2014), Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai Chính phủ (2015), Nghị định số 76/2015/NĐ-CP ngày 10 tháng năm 2015 quy định chi tiết thi hành số Điều Luật kinh doanh bất động sản Quốc hội (2005), Luật Thương mại Quốc hội (2006), Luật Kinh doanh Bất động sản Quốc hội (2013), Luật Đất đai Việt Nam, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội Quốc hội (2014), Luật Kinh doanh Bất động sản Quốc hội (2014), Luật Nhà Quốc hội (2015), Bộ luật Dân nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam 10 Nan giải chuyển nhượng phần dự án bất động sản, Báo Sài Gòn Đầu tư Tài chính, Ngày 06/07/2016 Link http://vietnamnet.vn/vn/bat-dong-san/thi-truong/nan-giai-chuyennhuong-mot-phan-du-an-bat-dong-san-314143.html 11 Quy định điều kiện chuyển nhượng dự án bất động sản, Báo CafeF, Ngày 10/03/2015 Link http://cafef.vn/thi-truong/quy-dinh-moi-ve-dieu-kien-chuyen-nhuongdu-an-bat-dong-san-20150310015659473.chn 12 Những yếu tố để thị trường mua bán, chuyển nhượng dự án bất động sản sôi động hơn, Báo Đầu tư, Ngày 08/10/2015 Link http://dautubds.baodautu.vn/nhung-yeu-to-de-thi-truong-mua-banchuyen-nhuong-du-an-bat-dong-san-soi-dong-hon-d33692.html 13 Đoàn Thanh Hải (2015), Cần sớm hoàn thiện pháp luật mơi giới bất động sản, Tạp chí bất động sản nhà đất Việt Nam 14 Nguyễn Thị Hiền (2012), Một số giải pháp cho thị trường bất động sản Việt Nam phát triển bền vững điều kiện nay, Viện chiến lược Ngân hàng 15 Nguyễn Mạnh Hùng (2014), Thị trường bất động sản Việt Nam: Thực trạng giải pháp, Tạp chí Nhà nước Pháp luật 16 Nguyễn Văn Phong (2013), Hoàn thiện thể chế thị trường Bất động sản, Tạp chí bất động sản 17 Bùi Thị Thu (2012), Pháp luật kinh doanh bất động sản Việt Nam - Những vấn đề lý luận thực tiễn, NXB Lao động 18 Nguyễn Thị Xuân (2014), Pháp luật hợp đồng kinh doanh bất động sản Việt Nam, Luận văn thạc sĩ, Khoa Luật ĐHQGHN 63 ... trạng kinh doanh bất động sản có sẵn Việt Nam 45 CHƯƠNG MỘT SỐ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CÓ SẴN 53 3.1 Sự cần thiết phải hoàn thiện pháp luật kinh. .. pháp luật kinh doanh bất động sản có sẵn 53 3.2 Định hướng hoàn thiện pháp luật kinh doanh bất động sản có sẵn .55 3.3 Bài học kinh nghiệm số nước giới kinh doanh bất động sản có sẵn 56 3.4... 16 CHƯƠNG CÁC QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CÓ SẴN VÀ THỰC TRẠNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CÓ SẴN TẠI VIỆT NAM .21 2.1 Quy định pháp luật mua bán nhà, cơng trình xây