dân sự phân tích vụ án tranh chấp đất đai giữa nguyễn hữu thực và liễu thanh quảng

Quyền hữu chế định quan trọng luật dân Việt Nam, quy định nhiều văn pháp luật Hiện nay, với phát triển đất nước, nhu cầu nhà ở, đất đai ngày tăng, nên xảy nhiều vụ tranh chấp Để có nhìn rõ nét tranh chấp nhà ở, đất đai, cách giải Tòa án trường hợp này, nhóm chúng em xin sâu vào nghiên cứu giải vụ án số I Những pháp lý để giải vụ án Căn Tòa án áp dụng án sơ thẩm Khi giải vụ án, Toà án sơ thẩm áp dụng quy định sau: - Điều 255, 256, 266, 267 Bộ luật dân 2005; Điều 34, 49 Luật đất đai năm 2003; Điều 1, Pháp lệnh nhà năm 1991; Điều Nghị định 61/NĐ-CP ngày 5/7/1994 mua bán kinh doanh nhà a Bộ luật dân 2005 Ðiều 255 Các biện pháp bảo vệ quyền sở hữu Chủ sở hữu, người chiếm hữu hợp pháp có quyền u cầu Tồ án, quan, tổ chức có thẩm quyền khác buộc người có hành vi xâm phạm quyền sở hữu, quyền chiếm hữu phải trả lại tài sản, chấm dứt hành vi cản trở trái pháp luật việc thực quyền sở hữu, quyền chiếm hữu yêu cầu bồi thường thiệt hại Chủ sở hữu, người chiếm hữu hợp pháp có quyền tự bảo vệ tài sản thuộc sở hữu mình, tài sản chiếm hữu hợp pháp biện pháp theo quy định pháp luật Ðiều 256 Quyền đòi lại tài sản Chủ sở hữu, người chiếm hữu hợp pháp có quyền yêu cầu người chiếm hữu, người sử dụng tài sản, người lợi tài sản khơng có pháp luật tài sản thuộc quyền sở hữu quyền chiếm hữu hợp pháp phải trả lại tài sản đó, trừ trường hợp quy định khoản Ðiều 247 Bộ luật Trong trường hợp tài sản thuộc chiếm hữu người chiếm hữu tình áp dụng Ðiều 257 Ðiều 258 Bộ luật Ðiều 266 Quyền sở hữu mốc giới ngăn cách bất động sản Chủ sở hữu bất động sản liền kề dựng cột mốc, hàng rào, xây tường ngăn phần đất thuộc quyền sử dụng Những người sử dụng đất liền kề thoả thuận với việc dựng cột mốc, hàng rào, xây tường ngăn, trồng ranh giới để làm mốc giới ngăn cách bất động sản; vật mốc giới sở hữu chung người Trong trường hợp mốc giới ngăn cách bên tạo nên ranh giới chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý mốc giới ngăn cách sở hữu chung, chi phí để xây dựng bên tạo nên chịu, trừ trường hợp có thoả thuận khác; chủ sở hữu bất động sản liền kề khơng đồng ý mà có lý đáng chủ sở hữu dựng cột mốc, hàng rào, xây tường ngăn phải dỡ bỏ Ðối với mốc giới chung, bên có nghĩa vụ bảo vệ; hoa lợi thu từ chia đều, trừ trường hợp có thoả thuận khác Ðối với mốc giới tường nhà chung, chủ sở hữu bất động sản liền kề không trổ cửa sổ, lỗ thơng khí đục tường để đặt kết cấu xây dựng, trừ trường hợp chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý Trong trường hợp nhà xây riêng biệt tường sát liền chủ sở hữu đục tường, đặt kết cấu xây dựng đến giới hạn ngăn cách tường Ðiều 267 Nghĩa vụ tơn trọng quy tắc xây dựng Khi xây dựng cơng trình, chủ sở hữu cơng trình phải tn theo pháp luật xây dựng, bảo đảm an tồn, khơng xây vượt độ cao, khoảng cách mà pháp luật xây dựng quy định không xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp chủ sở hữu bất động sản liền kề xung quanh Khi có nguy xảy cố cơng trình xây dựng, ảnh hưởng đến bất động sản liền kề xung quanh chủ sở hữu cơng trình phải cho ngừng việc xây dựng, sửa chữa dỡ bỏ theo yêu cầu chủ sở hữu bất động sản liền kề xung quanh theo yêu cầu quan nhà nước có thẩm quyền; gây thiệt hại phải bồi thường Khi xây dựng cơng trình vệ sinh, kho chứa hố chất độc hại cơng trình khác mà việc sử dụng có khả gây ô nhiễm môi trường, chủ sở hữu phải xây cách mốc giới khoảng cách vị trí hợp lý, phải bảo đảm vệ sinh, an tồn khơng làm ảnh hưởng đến chủ sở hữu bất động sản liền kề xung quanh b Luật đất đai năm 2003 Điều 34 Giao đất có thu tiền sử dụng đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trường hợp sau đây: Hộ gia đình, cá nhân giao đất ở; Tổ chức kinh tế giao đất sử dụng vào mục đích xây dựng nhà để bán cho thuê; Tổ chức kinh tế giao đất sử dụng vào mục đích đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng cho thuê; Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân giao đất làm mặt xây dựng sở sản xuất, kinh doanh; Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng cơng trình cơng cộng có mục đích kinh doanh; Tổ chức kinh tế giao đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; Người Việt Nam định cư nước giao đất để thực dự án đầu tư Điều 49 Những trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho trường hợp sau đây: Người Nhà nước giao đất, cho thuê đất, trừ trường hợp thuê đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích cơng ích xã, phường, thị trấn; Người Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày Luật có hiệu lực thi hành mà chưa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Người sử dụng đất theo quy định Điều 50 Điều 51 Luật mà chưa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Người chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất xử lý hợp đồng chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất để thu hồi nợ; tổ chức sử dụng đất pháp nhân hình thành bên góp vốn quyền sử dụng đất; Người sử dụng đất theo án định Toà án nhân dân, định thi hành án quan thi hành án định giải tranh chấp đất đai quan nhà nước có thẩm quyền thi hành; Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất; Người sử dụng đất quy định điều 90, 91 92 Luật này; Người mua nhà gắn liền với đất ở; Người Nhà nước lý, hoá giá nhà gắn liền với đất c Pháp lệnh nhà năm 1991 Điều Quyền có nhà cơng dân Cơng dân thực quyền có nhà việc tạo lập hợp pháp nhà cho thuê nhà chủ sở hữu khác theo quy định pháp luật Công dân có nghĩa vụ sử dụng, bảo quản nhà theo quy chế sử dụng nhà quy tắc sinh hoạt cơng cộng, giữ gìn vệ sinh bảo vệ môi trường Hội đồng trưởng ban hành quy chế sử dụng nhà Điều Cho phép xây dựng, cải tạo nhà 1- Việc cho phép xây dựng, cải tạo nhà phải vào kế hoạch xây dựng nhà ở, quy hoạch chung quy hoạch chi tiết đô thị, nông thôn 2- Việc xây dựng, cải tạo nhà quận, thành phố thuộc tỉnh thị xã tỉnh lỵ Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương đơn vị hành tương đương cấp giấy phép Việc xây dựng, cải tạo nhà thị xã tỉnh lỵ, thị trấn, xã thuộc huyện Uỷ ban nhân dân thị xã, huyện cấp giấy phép d Nghị định 61 ngày 5/7/1994 Điều Mua bán kinh doanh nhà qui định Nghị định bao gồm hình thức sau: Bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước cho người thuê; Kinh doanh nhà ở; Mua bán nhà khơng nhằm mục đích kinh doanh Căn Tòa án áp dụng án phúc thẩm Khi giải vụ án, Toà án phúc thẩm áp dụng quy định sau: - Điều 255; 265; 266; 267; 273; 275; 450 BLDS năm 2005; - Điều 34; 49 Luật đất đai năm 2003; - Điều Nghị định Chính phủ số 61/Cp ngày 5/7/1994 mua bán kinh doanh nhà a Bộ luật dân 2005 Điều 265 Nghĩa vụ tôn trọng ranh giới bất động sản Ranh giới bất động sản liền kề xác định theo thoả thuận chủ sở hữu theo định quan nhà nước có thẩm quyền Ranh giới xác định theo tập quán theo ranh giới tồn từ ba mươi năm trở lên mà khơng có tranh chấp Người có quyền sử dụng đất sử dụng khơng gian lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới khuôn viên đất phù hợp với quy hoạch xây dựng quan nhà nước có thẩm quyền quy định không làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất liền kề người khác Người sử dụng đất trồng làm việc khác khn viên đất thuộc quyền sử dụng theo ranh giới xác định; rễ cây, cành vượt ranh giới phải xén rễ, tỉa cành phần vượt quá, trừ trường hợp có thoả thuận khác Trong trường hợp ranh giới kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng người sử dụng đất có nghĩa vụ tơn trọng, trì ranh giới chung; không lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách Điều 273 Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất có quyền sử dụng bất động sản liền kề thuộc sở hữu người khác để bảo đảm nhu cầu lối đi, cấp, nước, cấp khí ga, đường dây tải điện, thơng tin liên lạc nhu cầu cần thiết khác cách hợp lý, phải đền bù, khơng có thoả thuận khác Điều 275 Quyền lối qua bất động sản liền kề Chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bất động sản chủ sở hữu khác mà khơng có lối ra, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho lối đến đường công cộng; người yêu cầu có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu Người dành lối phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản liền kề, khơng có thoả thuận khác Lối mở bất động sản liền kề mà coi thuận tiện hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể địa điểm, lợi ích bất động sản bị vây bọc thiệt hại gây cho bất động sản có mở lối Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao lối bên thoả thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc lại gây phiền hà cho bên; có tranh chấp lối có quyền u cầu quan nhà nước có thẩm quyền xác định Trong trường hợp bất động sản chia thành nhiều phần cho chủ sở hữu, chủ sử dụng khác chia phải dành lối cần thiết cho người phía theo quy định khoản Điều mà đền bù Điều 450 Hình thức hợp đồng mua bán nhà Hợp đồng mua bán nhà phải lập thành văn bản, có cơng chứng chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác b Nghị định 61 ngày 5/7/1994 Điều Đất xây dựng nhà Đất xây dựng nhà thuộc sở hữu Nhà nước Việc giao sử dụng đất xây dựng nhà phải theo quy định Luật đất đai pháp luật xây dựng Việc sử dụng đất xây dựng nhà để kinh doanh phải thơng qua hợp đồng th đất II Bình luận việc giải vụ án Tòa án Qua nghiên cứu tình tiết vụ án cách giải tòa án, nhóm em xin đưa số bình luận cách giải vụ việc tòa án sau: Bản án tòa sơ thẩm a Phân tích vụ án án Xét ản dân sơ thẩm số 06/2009/DSST ngày 17/4/2009 tòa án nhân dân thành phố Lạng Sơn, tỉnh Lạng Sơn giải yêu cầu nguyên đơn ông Nguyễn Hữu Thực khởi kiện đề nghị Tòa án buộc ơng Liễu Thanh Quảng trả lại diện tích đất lấn chiếm ơng Theo trình bày, lập luận bên sau: Theo đơn khởi kiện ngày 14/7/2008 trình giải vụ án, ngun đơn ơng Nguyễn Hữu Thực trình bày: Tại Quyết định số 1124/QĐ-UBND ngày 12/7/2006, ông UBND thành phố Lạng Sơn giao đất thu tiền sử dụng đất 43,2m đường Phan Huy Chú, khối Cửa Nam, phường Chi Lăng, thành phố Lạng Sơn (thuộc đất số 185, tờ đồ 48 phường Chi Lăng) đến ngày 29/9/2006 UBND thành phố Lạng Sơn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nêu cho ơng Liền kề với diện tích đất ông cấp nêu nhà, đất ông Liễu Thanh Quảng Ông Quảng xây dựng công trình phụ, ban cơng tầng 2, tầng nhà ơng Quảng lấn sang phần đất ông khoảng 05m (bao gồm phần khoảng không phần mặt đất), ông yêu cầu quyền địa phương giải hai bên khơng hồ giải Do đó, ơng khởi kiện đề nghị Tồ án buộc ơng Quảng trả lại ơng diện tích đất lấn chiếm nêu Bị đơn ơng Liễu Thanh Quảng trình bày: Nhà, đất ông sở hữu sử dụng số 31 Phan Huy Chú (trước số phố Lao Động) liền kề với đất ơng Thực cấp có nguồn gốc ông thuê Nhà nước từ năm 1967, đến năm 1991 nhà xuống cấp ông xin phép quyền cho ơng xây dựng Đến năm 2001, Nhà nước bán nhà cho ông (Quyết định số 615/QĐ-UB ngày 12/3/2001 UBND tỉnh Lạng Sơn) ngày 25/11/2004 ông UBND thành phố Lạng Sơn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng 51m2 đất Ơng Thực cho ơng lấn chiếm đất ông Thực không đúng, nhà nguyên trạng từ ông mua Nhà nước, nên ông không đồng ý với yêu cầu cảu ông Thực Từ phần trình bày nguyên đơn bị đơn trên, rút yêu cầu lập luận bên là: Theo ơng Nguyễn Hữu Thực ông Liễu Thanh Quảng lấn chiếm đất ông bày tỏ quan điểm muốn đòi lại diện tích đất mà ơng Liễu Thanh Quảng lấn chiếm Còn theo quan điểm ơng Liễu Thanh Quảng không thừa nhận lấn chiếm đất ông Nguyễn Hữu Thực nhà nguyên trạng từ ông mua nhà nước không đồng ý với yêu cầu trả lại đất ông Nguyễn Hữu Thực Vấn đề pháp lí cần giải tình liệu có ngun đơn ơng Nguyễn Hữu Thực trình bày ơng Liễu Thanh Quảng lấn chiếm 5m2 đất ông Nguyễn Hữu Thực hay không giải tranh chấp để vừa với pháp luật vừa bảo vệ quyền lợi ích bên liên quan? Tòa sơ thẩm vào văn pháp luật liên quan Điều 255, 256, 266, 267 Bộ luật dân 2005, Điều 34,49 Luật đất đai năm 2003, Điều 1, Pháp lệnh nhà năm 1991, Điều Nghị định 61/NĐ-CP ngày 5/7/1994 mua bán kinh doanh nhà Tòa sơ thẩm cơng nhận việc ơng Liễu Thanh Quảng xây dựng trái phép, vượt phạm vi đất sử dụng cho việc quan chức khơng có ý kiến cơng ty quản lí nhà thu tiền theo diện tích ơng Quảng xây dựng dấu hiệu để thừa nhận nhà nước đương nhiên quản lí phần nhà phần cơng trình phụ, ban cơng mà ơng Quảng lấn chiếm Và sai sót nằm quan chức cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khơng cấp phần diện tích gắn liền với khu vệ sinh nằm ban công không với thực tế Từ dẫn tới cấp trùng diện tích đất nêu cho ơng Thực dẫn đến tranh chấp Từ đó, tòa án nhân dân thành phố Lạng Sơn, tỉnh Lạng Sơn (tòa sơ thẩm) đưa phán “bác đơn yêu cầu ông Nguyễn Hữu Thực đòi ông Liễu Thanh Quảng phải trả lại 5m2 đất khoảng khơng khơng có Ranh giới phía đơng nhà đất ơng Quảng giáp đất nhà ông Thực xác định sơ đồ trạng kèm án” b Nhận xét, đánh giá án Việc nhận định từ áp dụng luật tòa sơ thẩm có nhiều điểm bất cập chưa hợp lí: Thứ nhất, theo quy định điều: - Điều 265 Nghĩa vụ tôn trọng ranh giới bất động sản: “Người có quyền sử dụng đất sử dụng khơng gian lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới khuôn viên đất phù hợp với quy hoạch xây dựng quan nhà nước có thẩm quyền quy định không làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất liền kề người khác”, -Điều 266 “Quyền sở hữu mốc giới ngăn cách bất động sản”: “Chủ sở hữu bất động sản liền kề dựng cột mốc, hàng rào, xây tường ngăn phần đất thuộc quyền sử dụng mình” - Điều 267 “Nghĩa vụ tôn trọng quy tắc xây dựng”: “Khi xây dựng cơng trình, chủ sở hữu cơng trình phải tn theo pháp luật xây dựng, bảo đảm an tồn, khơng vượt q độ cao, khoảng cách mà pháp luật xây dựng không xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp chủ sở hữu bất động sản liền kề xung quanh” Căn theo quy định BLDS 2005 thấy việc ơng Liễu Thanh Quảng xây dựng cơng trình phụ, đổ ban công tầng 2, tầng chờm ngõ chung lấn sang phần đất ơng Thực vi phạm pháp luật diện tích đất mà ơng Thực sử dụng hồn tồn hợp pháp có định quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Nhưng đây, giải vụ việc tòa sơ thẩm khơng đề cập đến vấn đề Thứ hai, tòa khơng thể vào việc quan chức khơng có ý kiến cơng ty quản lí nhà thu tiền theo diện tích mà ơng Quảng xây dựng để khẳng định khu cơng trình phụ, ban cơng mà ông Quảng lấn chiếm nhà nước đương nhiên quản lí Từ cho lỗi quan chức dẫn tới việc cấp trùng diện tích đất cho ơng Thực Như tòa sơ thẩm công nhận việc lấn chiếm đất ông Quảng hợp pháp Nhưng theo quy định khoản Điều 25 Pháp lệnh nhà năm 1991 có quy định quyền nghĩa vụ bên thuê nhà ở: “Được công nhận quyền sở hữu phần diện tích nhà tự làm thêm, đồng ý văn bên cho thuê Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy phép” Khi xây dựng lại nhà vào năm 1991, ông Quảng xây dựng thêm khu cơng trình phụ, tường rào, bể nước, ban cơng… không kê khai phần đất xây dựng thêm cơng trình nên khơng quan chức cấp giấy phép Vì vậy, ơng Quảng khơng công nhận quyền sở hữu phần diện tích xây dựng thêm Như vậy, nhận định tòa khơng có pháp luật Khi giải tòa án khơng ý tới điểm nên có sai sót việc giải vụ án dẫn đến đưa định chưa hợp lí khơng bảo đảm quyền lợi ích đáng ông Thực Tuy nhiên, nhận định Tòa sơ thẩm có điểm hợp lí xác định lỗi quan chức biết ơng Quảng xây dựng thêm diện tích lại khơng có ý kiến thu tiền nhà theo diện tích đất xây dựng Đây thiếu sót quan quản lí đất đai, nhà khơng nhanh chóng phát xử lí sai phạm đất đai, nhà dẫn đến tình trạng kéo dài nhiều năm xảy tranh chấp gây thiệt hại cho người dân Từ ý kiến trên, nhóm em cho rẳng định Tòa sơ thẩm chưa đủ pháp luật 10 Bản án tòa phúc thẩm a Phân tích án Tại án dân phúc thẩm số 38/2009/DSPT ngày 24-8-2008, Toà án nhân dân tỉnh Lạng Sơn với nhận định: Khi xây dựng lại nhà năm 1991, gia đình ơng Quảng xây dựng không sơ đồ thiết kế kèm theo giấy phép, cụ thể ban công tầng 1, tầng lấn sang ngõ chung phần cơng trình tường rào, bể nước khơng có thiết kế Tại phiên tồ phúc thẩm ơng Quảng thừa nhận việc xây dựng ban công tầng 1, tầng 2, phần công trình tường rào, bể nước khơng có sơ đồ thiết kế vượt phạm vi đất sử dụng Ơng Quảng khơng kê khai phần đất xây dựng cơng trình vượt q giấy phép để Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất Theo Quyết định số 615/QĐ-UB ngày 12/3/2001 UBND tỉnh Lạng Sơn bán cho ông Quảng nhà cấp với diện tích 24,9m (như giấy phép thiết kế sửa chữa lớn), nên việc ông Quảng cho ông mua nhà Nhà nước nên trạng nhà ơng sử dụng đến Khi giao đất cho ông Thực, UBND thành phố Lạng Sơn trừ phần tiếp giáp nhà ơng Quảng khoảng trống có chiều rộng 0,38m, phần cơng trình ơng Quảng lấn vào đất ông Thực, nên cần buộc ông Quảng tháo dỡ phần cơng trình xây dựng phần đất ông Thực cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, để trả lại đất cho ông Thực Tại án phúc thẩm qua cách trình bày thấy Ơng Liễu Thanh Quảng thừa nhận xây dựng khơng có sơ đồ thiết kế vượt giới hạn phạm vi đất sử dụng so với trạng nhà Vấn đề pháp lý cần đặt ông Quảng thừa nhận xây dựng sai so với thiết kế ban đầu hậu pháp lý tòa án giải Ơng Quảng phải trả lại phần đất lấn chiếm sao? Tại án phúc thẩm tòa vào văn Điều 255; 265; 266; 267; 273; 275; 450 BLDS năm 2005, Điều 34; 49 Luật đất đai năm 2003; Điều 11 Nghị định Chính phủ số 61/Cp ngày 5/7/1994 mua bán kinh doanh nhà Tòa phúc thẩm cơng nhận việc ơng Quảng xây dựng sai so với thiết kế cơng trình cụ thể ban công tầng 1, tầng lấn sang ngõ chung phần cơng trình tường rào, bể nước khơng có thiết kế Làm cho quan chức khơng biết dẫn đến giao đất cho ông Thực UBND Thành phố Lạng Sơn lại cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trùng với phần đất mà ông Quảng lấn chiếm để xây dựng cơng trình phụ ban cơng tầng 1, tầng Vì mà Tòa buộc Ơng Quảng phải dỡ bỏ phần cơng trình xây dựng phần đất Ông Thực cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Từ tòa án nhân dân Thành phố Lạng Sơn đưa phán là: “1 Chấp nhận yêu cầu khởi kiện ông Nguyễn Hữu Thực Giao cho oogn Thực sử dụng diện tích đất tranh chấp 4,64m (gồm 2,4m2 gia đình ông Quảng xây dựng công trình tường rào, bể nước 2,24m phần ban công mái tôn nhà ông Quảng lấn sang khoảng không đất) Buộc ông Liễu Thanh Quảng phải tháo dỡ công trình làm phần đất nêu để trả quyền sử dụng đất cho ông Thực, cụ thể: - Tháo dỡ cơng trình: tường rào, phần bể nước ăn xây diệ tích đất 2,4m2 hình KK1L1L với kích thước KK1 = LL1 = 4,06m, K1L1 = 0,56m (0,94m - 0,38m) KL =0,65m (1.03m - 0,38m) - Tháo dỡ phần ban công tầng nhà ông QUảng lẫn chiếm sang phần đất cấp cho hộ ơng Thực diện tích 1,13m hình CC1D1D với CC1 = DD1 = 5,15m CD = C1D1 = 0,22m (0,60m - 0,38m); tháo dỡ phần nha fveej sinh nằm phần ban công bị tháo dỡ - Tháo dỡ phần ban công tầng nhà ông QUảng lẫn chiếm sang phần đất cấp cho hộ ơng Thực diện tích 2,24m2 hình CC1E1E với CC1 = EE1 = 5,15m CE = 0,39m (0,77m - 0,38m); CE1 = 0,48m (0,86m - 0,38m) 12 - Tháo dỡ phần mái tôn tầng lấn sang diện tích giao cho anh Thực nêu trên.” b Nhận xét đánh giá án Thứ nhất, thấy khoảng m2 đất mà Ông Quảng lấn chiếm sang phần đất ông Thực cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tòa giải để 0,38 m2 đất làm ngõ chung lại 4,64 m2 Phần đất tranh chấp ông Thực phép sử dụng buộc ông Quảng phải tháo dỡ cơng trình xây dựng sai so với thiết kế ban đầu hồn tồn hợp lý Vì theo Điều 273 BLDS năm 2005 quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề quy định: “Chủ sở hữu nhà ở, người sử dụng đất có quyền sử dụng bất động sản liền kề thuộc sở hữu người khác để đảm bảo yêu cầu lối đi, cấp, nước, cấp khí ga, đường dây tải điện, thông tin liên lạc nhu cầu cần thiết khác cách hợp lý, phải đền bù, khơng có thỏa thuận khác.” Và theo điều 275 BLDS năm 2005 quyền lối qua bất động sản liền kề chứng minh trừ 0,38m hoàn toàn hợp lý Thứ hai, theo Điều 450 BLDS 2005 hình thức hợp đồng mua bán nhà quy định: “Hợp đồng mua bán nhà phải lập thành văn bản, có công chứng chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác” Thì hợp đồng mua bán nhà quan nhà nước có thẩm quyền vs ơng Liễu Thanh Quảng hồn tồn có hiệu lực hợp đồng mua bán nhà lập thành văn áp dụng thủ tục có cơng chứng chứng thực quan nhà nước Do nhà mà Ơng Quảng mua từ nhà nước hồn tồn hình thức sai việc ông Quảng sai xây dựng khơng với thiết kế cơng trình ơng phải chịu hậu pháp lý phải tháo gỡ cơng trình xây dựng phần đất lấn chiếm ông Thực 13 cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Và định giao nhà UBND cho Ơng Quảng hồn tồn hợp lý ông Quảng sai nên phải gánh chịu hậu Thứ ba, theo Điều Nghị định Chính phủ số 61/Cp ngày 5/7/1994 mua bán kinh doanh nhà quy định: “Nhà nước thực bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước cho người thuê phần diện tích thuê để người mua nhà có điều kiện cải thiện loại nhà ở, trừ loại nhà sau đây: 1.Nhà thuộc khu vực quy hoạch xây dựng công trình khác cải tạo thành nhà 2.Nhà chuyên dùng bố trí tạm làm nhà (khách sạn, nhà ở, trường học, bệnh viện, trụ sở làm việc, kho tàng loại nhà chuyên dụng khác) 3.Biệt thự loại có kế hoạch dùng làm cơng thư dùng vào mục đích khác.” Thì định bán nhà nhà nước cho ông Quảng hồn tồn hợp lý nhà anh quảng th từ nhà nước không thuộc điểm mà thuộc loại nhà bị trừ Hơn nữa, nhà xuống cấp nên ông Quảng muốn xây dựng lại để đáp ứng nhu cầu sinh hoạt hàng ngày Và ông mua nhà theo quy định pháp luật Thứ tư, việc ông Thực UBND giao đất hợp lý thỏa mãn điều kiện quy định Điều 49 Luật đất đai năm 2003 Do nên ông Quảng sai phải gánh chịu hậu đất ơng Thực sử dụng UBND cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất III Quan điểm nhóm giải vụ án Về giải vụ án, nhóm chúng đồng tình với phán tồ phúc thẩm Tồ phúc thẩm có nhận định đắn, có tính định vụ án, bác bỏ lập luận bất hợp lý sơ thẩm bao gồm việc xây 14 dựng ông Quảng không theo sơ đồ thiết kế kèm theo giấy phép, vượt phần đất mà ông phép sử dụng phần đất lấn chiếm không ông kê khai làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất – đồng nghĩa với việc quan chức không công nhận quyền sử dụng ông Quảng phần đất lấn chiếm Những nhận hồn tồn ngược lại với tồ sơ thẩm Từ mà tồ phúc thẩm đưa phán hợp lý, bảo vệ quyền lợi ích ơng Thực – người chiếm hữu hợp pháp bị xâm hại Tuy nhiên, phần hậu pháp lý, nhóm chúng em có quan điểm khác so với phán án Một nguyên tắc luật dân cho phép bên tự mặt ý chí, tự thoả thuận phạm vi pháp luật cho phép Trong vụ án này, phúc thẩm định buộc ông Quảng phải phá bỏ phần công trình lần chiếm phần đất ông Thực Việc phá dỡ làm ảnh hưởng đến kết cấu cơng trình – làm hạn chế số chức từ cơng trình bị phá bỏ gây an tồn cho cơng trình liên quan toàn ngồi nhà Đồng thời việc phá bỏ phí phạm cải vật chất, tiêu tốn tiền thời gian Từ theo nhóm chúng em, tồ đưa phương pháp linh hoạt cho hai bên tự thoả thuận để chọn hai phương án giải quyết: phá bỏ hoàn toàn đền bù số tiền tương đương với phần đất bị lấn chiếm kết hợp hai phương pháp cơng trình riêng biệt IV Kết luận Sở hữu, sở hữu nhà nước bất động sản liền kề nội dung khó, xảy tranh chấp việc giải phức tạp Tìm hiểu rõ chế định sở hữu, ta tìm phương pháp giải đắn, phù hợp với quy định pháp luật bảo vệ lợi ích hợp pháp người 15 ... luận việc giải vụ án Tòa án Qua nghiên cứu tình tiết vụ án cách giải tòa án, nhóm em xin đưa số bình luận cách giải vụ việc tòa án sau: Bản án tòa sơ thẩm a Phân tích vụ án án Xét ản dân sơ thẩm... Hữu Thực ơng Liễu Thanh Quảng lấn chiếm đất ông bày tỏ quan điểm muốn đòi lại diện tích đất mà ơng Liễu Thanh Quảng lấn chiếm Còn theo quan điểm ơng Liễu Thanh Quảng khơng thừa nhận lấn chiếm đất. .. dụng đất Từ tòa án nhân dân Thành phố Lạng Sơn đưa phán là: “1 Chấp nhận yêu cầu khởi kiện ông Nguyễn Hữu Thực Giao cho oogn Thực sử dụng diện tích đất tranh chấp 4,64m (gồm 2,4m2 gia đình ơng Quảng