Kỹ năng luật sư trong hoạt động thu nhập, nghiên cứu, đánh giá, sử dụng chứng cứ trong vụ án tranh chấp đất đai

Kỹ Luật sư hoạt động thu thập, nghiên cứu, đánh giá, sử dụng chứng vụ án Tranh chấp đất đai LỜI NÓI ĐẦU Trong kinh tế thị trường, bên cạnh quản lý Nhà nước, đất đai phải chịu chi phối qui luật kinh tế vốn có kinh tế thị trường như: qui luật cung cầu, qui luật giá trị, qui luật cạnh tranh… Trong năm vừa qua, buông lỏng công tác quản lý đất đai quan chức làm cho quan hệ pháp luật đất đai phát triển cách tự phát Người dân tự mua bán, chuyền nhượng, lấn chiếm đất đai Các quan quản lý Nhà nước thao túng cán vi phạm pháp luật… làm phát sinh hàng loạt tranh chấp, khiến cho tình hình sử dụng đất trở nên phức tạp, đáng ý “cơn sốt đất” đóng băng thị trường bất động sản thời gian gần Các báo cáo cơng tác xét xử ngành Tịa án thừa nhận tranh chấp đất đai tranh chấp gay gắt nhất, phức tạp khó giải triệt để Mặt khác, tranh chấp đất đai kéo dài, chế giải tranh chấp không hiệu dẫn đến nhiều khiếu nại, khiếu kiện hành Cơ chế giải tranh chấp đất đai cho thấy nhiều yếu nghiệp vụ nhiều hạn chế quy định pháp luật Thực trạng đòi hỏi phải có chấn chỉnh kịp thời Nhà nước Về chất, tranh chấp đất đai nguyên nhân gây nên bất ổn mặt xã hội, kìm hãm phát triển kinh tế đất nước Hiện nay, hoạt động tranh tụng liên quan đến tranh chấp đất đai chiếm số lượng lớn hoạt động tranh tụng luật sư Việt Nam tài sản có giá trị lớn nên thường xảy tranh chấp, phổ biến tranh chấp mua bán nhà, cho thuê nhà, cho nhờ, tranh chấp quyền sử dụng đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cho thuê quyền sử dụng đất, chấp quyền sử dụng đất, thừa kế quyền sử dụng đất.v.v… Bên cạnh đó, quy định pháp luật đất đai lại phức tạp thường xuyên sửa đổi, bổ sung Mỗi địa phương lại có nhiều quy định cụ thể sở quy định khung quy định cấp trung ương Hơn nữa, theo diễn biến thực tế tranh chấp dân vụ án mà đối tượng tranh chấp đất đai nhà cữa vụ án mà việc thu thập xác minh chứng diễn thời gian dài Chính thế, Luật sư tham gia bảo vệ quyền lợi ích khách hàng vụ án dân mà đối tượng tranh chấp bất động sản cần phải theo sát vụ án nhiều thời điểm khác nhau, nhiệm vụ Luật sư nặng nề Tranh chấp bất động sản gắn gắn liền với quan quản lý nhà nước lĩnh vực Việc đương cung cấp chứng sở hồ sơ quan quản lý nhà nước ban hành Vì vậy, kỹ tranh tụng vụ án tranh chấp đất đai vấn đề cần luật sư quan tâm, trau dồi hoàn thiện Một vấn đề mà khơng Luật sư gặp khó khăn việc giải vụ án dân thu thập chứng Chính vậy, tác giả lựa chọn phân tích đề tài “Kỹ Luật sư hoạt động thu thập, nghiên cứu, đánh giá sử dụng chứng vụ án tranh chấp đất đai” ằm làm sáng tỏ khó khăn luật sư hoàn thiện kỹ hành nghề giai đoạn LSMN 7.2B (1( Kỹ Luật sư hoạt động thu thập, nghiên cứu, đánh giá, sử dụng chứng vụ án Tranh chấp đất đai CHƯƠNG I NHẬN ĐỊNH CHUNG VỀ TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI 1.1 Các loại tranh chấp đất đai Các dạng tranh chấp đất đai đa dạng, phong phú, nhiều đan xen lẫn Tranh chấp đất đai chia làm hai loại lớn: 1.1.1 Các tranh chấp mà cần xác định người có quyền sử dụng hợp pháp đất tranh chấp Trong dạng tranh chấp ln ln có tranh chấp bên quyền quản lý, quyền sử dụng diện tích phần diện tích Việc xác định người có quyền sử dụng hợp pháp đất tranh chấp trách nhiệm quan nhà nước có thẩm quyền Có thể có dạng sau: Tranh chấp quyền sử dụng đất có liên quan đến tranh chấp địa giới hành Loại tranh chấp thường xảy người hai tỉnh, hai huyện, hai xã với nhau, tập trung nơi có vị trí quan trọng việc phát triển kinh tế, văn hóa, vị trí dọc theo triền sơng lớn, vùng có địa giới khơng rõ ràng, khơng có mốc giới vị trí quan trọng, nơi có nguồn lâm, thổ sản quý Cùng với việc chia tách đơn vị hành tỉnh, huyện, xã tranh chấp đất đai liên quan đến địa giới hành tương đối nhiều Tranh chấp địi lại đất, đòi lại tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất: Thực chất dạng tranh chấp đòi lại đất, địi lại tài sản gắn liền với đất có nguồn gốc trước thuộc quyền sở hữu họ người thân họ mà nhiều nguyên nhân khác họ khơng cịn quản lý, sứ dụng Bây người đòi lại người quản lý, sử dụng dẫn đến tranh chấp Trong dạng tranh chấp có loại sau: Địi lại đất, tài sản họ, người thân giai đoạn khác trước qua điều chỉnh chia, cấp cho người khác: Sau cải cách ruộng đất, nông nghiệp, nông thôn bước vào thời kỳ hợp tác hóa nơng nghiệp Đặc biệt từ năm 1958, phong trào hợp tác hóa nơng nghiệp theo mơ hình sản xuất tập thể, quản lý tập trung Ruộng đất tư liệu sản xuất nông dân tập trung vào hợp tác xã Đến thực Nghị T.Ư 10/TW năm 1988, đất đai phân chia đến hộ gia đình, cá nhân để sản xuất Do việc phân chia đất đai không hợp lý số cán xã, huyện làm sai chia đất sản xuất cho người nông dân để người đem bán, cho thuê, nơng dân khơng có đất sản xuất, số hộ trước vào tập đồn, hợp tác xã có đất, đến giải thể họ khơng có đất để canh tác Một số hộ thực sách "nhường cơm sẻ áo" Nhà nước năm 1981b1986 nhường đất cho người khác sử dụng, đòi lại miền nam, Nhà nước thực sách cải tạo cơng thương nghiệp, quốc hữu hóa đất đai, nhà cửa, tư liệu sản xuất địa chủ, tư tay sai chế độ cũ giao nhà cửa, đất đai cho người khác sử dụng, đến có hiểu lầm sách họ đòi lại người quản lý, sử dụng LSMN 7.2B (2( Kỹ Luật sư hoạt động thu thập, nghiên cứu, đánh giá, sử dụng chứng vụ án Tranh chấp đất đai Ngoài ra, số người bỏ nơi khác ở, nước ngồi sinh sống trở địi lại đất đai, tài sản trước họ giao cho người khác quản lý, sử dụng Tranh chấp người làm nghề thủ công, thất nghiệp trở địi lại ruộng người làm nơng nghiệp: Những người làm nghề thủ công trước phân ruộng để sản xuất, để ở, sau họ khơng sản xuất nông nghiệp chuyển nơi khác để làm nghề, đến họ trở đòi lại đất để sản xuất, để Tranh chấp đòi lại đất, tài sản nhà thờ, dòng tu, chùa chiền, miếu mạo, nhà thờ họ Dạng tranh chấp thường xảy sau: Trước hoàn cảnh lịch sử, quyền địa phương mượn đất sở nói để sử dụng tịch thu số sở để làm trụ sở quan, trường học đến sở địi lại Nhà nước khơng trả lại nên dẫn đến khiếu kiện sở Ngồi ra, trường hợp nói trên, số người nhà thờ, dòng tu, chùa chiền, nhà thờ họ cho đất để họ xây dựng nhà kiên cố, lấn chiếm thêm đất sở nói dẫn đến việc sở nói đòi lại đất, nhà Tranh chấp đòi lại nhà, đất cho mượn, cho thuê, cho nhờ: Dạng tranh chấp phát sinh việc bên cho bên mượn đất, thuê đất, cho nhờ Có vụ cho mượn, thuê gần đây, có vụ cho mượn, thuê cách vài chục năm (nhất miền nam) Trong nhiều trường hợp không làm hợp đồng, giao kết miệng dẫn đến bên cho mượn, cho thuê, cho nhờ hết hạn hợp đồng, đòi lại, bên mượn, thuê, nhờ xây dựng nhà kiên cố, số có tên sổ địa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ) việc tranh chấp trở nên phức tạp, dẫn đến việc công dân khiếu kiện lên quan nhà nước có thẩm quyền việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ Tranh chấp QSDĐ, tài sản gắn liền với QSDĐ vợ chồng ly hôn: Đây trường hợp tranh chấp đất tài sản gắn liền với QSDĐ vợ chồng ly hôn Đất tranh chấp đất nơng nghiệp, lâm nghiệp đất để ở; vợ chồng với bên ly hôn với hộ gia đình vợ chồng xảy bố mẹ cho đất, đến ly hôn cha mẹ địi lại Tranh chấp quyền thừa kế QSDĐ, tài sản gắn liền với QSDĐ: Đây dạng tranh chấp người có QSDĐ, tài sản gắn liền với đất chết mà không để lại di chúc, để lại di chúc không phù hợp với quy định pháp luật người hưởng thừa kế không thỏa thuận với phân chia thừa kế thiếu hiểu biết pháp luật dẫn đến tranh chấp Tranh chấp người sử dụng với ranh giới vùng đất phép sử dụng quản lý: Đây tranh chấp ranh giới Loại tranh chấp thường bên tự ý thay đổi ranh giới hai bên không xác định với ranh giới, số trường hợp chiếm ln diện tích đất người khác Những trường hợp tranh chấp xảy thường ranh giới đất LSMN 7.2B (3( Kỹ Luật sư hoạt động thu thập, nghiên cứu, đánh giá, sử dụng chứng vụ án Tranh chấp đất đai người sử dụng đất liền kề không rõ ràng, đất thường sang nhượng nhiều lần, bàn giao khơng rõ ràng Ngồi ra, việc tranh chấp ranh giới xảy nhiều lỗi quan nhà nước, cấp đất, quan cấp đất có ghi diện tích, khơng đo đạc cụ thể giao đất vào giấy cấp đất đơn kê khai diện tích đương Sau đương đo lại thấy diện tích đất so với định cấp đất giấy chứng nhận QSDĐ cấp giấy chứng nhận QSDĐ có phần diện tích chồng lên Do gây nên tranh chấp hộ liền kề Khi giải tranh chấp, quan có thẩm quyền phải xác định phần đất tranh chấp thuộc quyền sử dụng Tranh chấp đồng bào xây dựng vùng kinh tế với đồng bào dân tộc sở tại: Đây dạng tranh chấp thường xảy vùng Tây Nguyên Việc di dân, đặc biệt di dân tự đến nơi khơng phải lúc quyền sở cấp đất cho người dân di cư, dẫn đến việc người đến phá rừng, lấn chiếm đất đai dẫn đến tranh chấp với đồng bào dân tộc sở Tranh chấp nông trường, lâm trường tổ chức sử dụng đất khác với nhân dân địa phương: Do chế trước nên dẫn đến tình trạng nơng trường, lâm trường, đơn vị quân đội bao chiếm lượng lớn đất đai, không sử dụng hết để đất bỏ hoang cho người dân sử dụng theo hình thức phát canh, thu tô Mặt khác, nhiều nông trường, lâm trường, đơn vị quân đội quản lý đất đai lỏng lẻo dẫn đến tình trạng người dân chiếm đất để sử dụng Do dẫn đến tranh chấp đất đai 1.1.2 Các tranh chấp đất đai người sử dụng đất sử dụng đất hợp pháp Tranh chấp phát sinh q trình người thực quyền nghĩa vụ Trong dạng tranh chấp người SDĐ sử dụng hợp pháp đất, khơng có tranh chấp Tuy nhiên, sử dụng quyền nghĩa vụ SDĐ như: Thực giao dịch dân sự, chủ trương, sách Nhà nước giải tỏa, trưng dụng, trưng mua người khác gây thiệt hại, bị hạn chế quyền nghĩa vụ SDĐ mà dẫn đến tranh chấp Có dạng sau: Tranh chấp hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền SDĐ, chấp bảo lãnh, góp vốn giá trị quyền SDĐ Tranh chấp người khác gây thiệt hại hạn chế quyền nghĩa vụ phát sinh trình SDĐ Tranh chấp mục đích sử dụng, đặc biệt tranh chấp đất nông nghiệp với đất lâm nghiệp, đất trồng lúa với đất nuôi tôm, đất trồng cao su với đất trồng cà phê, đất nơng nghiệp với đất thổ cư q trình phân bố quy hoạch sử dụng Trong thực tế trường hợp tranh chấp xảy sau: Do mục đích SDĐ nên Nhà nước thu hồi đất người sử dụng để giao cho người khác sử dụng với mục đích khác, dẫn đến người SDĐ khiếu kiện việc chuyển mục đích SDĐ hay khiếu kiện việc thu hồi khiếu kiện người giao đất sử LSMN 7.2B (4( Kỹ Luật sư hoạt động thu thập, nghiên cứu, đánh giá, sử dụng chứng vụ án Tranh chấp đất đai dụng với mục đích khác Mặt khác, người Nhà nước giao đất chuyển mục đích sử dụng khiếu kiện người sử dụng đất phải giao đất cho theo định giao đất Tranh chấp giải toả mặt phục vụ cơng trình cơng cộng, lợi ích quốc gia mức đền bù thực giải tỏa Trong tranh chấp loại chủ yếu khiếu kiện giá đất đền bù, diện tích đất đền bù, giá đất tái định cư đền bù không người, giải tỏa mức quy định để chừa đất cấp cho đối tượng khác Trong tình hình nay, việc quy hoạch mở mang đường sá, đô thị lớn đẫn đến việc tranh chấp loại gay gắt, phức tạp có nhiều người, tập thể đồng loạt khiếu kiện Hiện tranh chấp trình bày trên, cịn có loại tranh chấp nữa, tranh chấp lĩnh vực quản lý nhà nước đất đai tức tranh chấp hành đất đai Các tranh chấp thuộc nhóm thường nảy sinh đương định hành hành vi hành quan quản lý nhà nước đất đai cán quản lý nhà nước đất đai áp dụng làm ảnh hưởng đến quyền lợi ích hợp pháp họ Thí dụ: Các định giao đất, thu hồi đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền SDĐ, thu hồi giấy chứng nhận quyền SDĐ, định giải tranh chấp đất đai 1.2 Qui định pháp luật giải tranh chấp đất đai Luật đất đai năm 2003 đời có hiệu lực vào ngày 1/7/2004 xem bước ngoặt sách đất đai nhà nước ta Việc đời Luật đất đai năm 2003 góp phần vào việc giải khó khăn vướng mắc cơng tác quản lý vĩ mơ Chính phủ ta Hàng loạt văn pháp luật đời để đưa Luật đất đai năm 2003 vào cuốc sống người dân Đây chìa khố để mở việc giải tranh chấp vê bất động sản cách nhanh chóng Theo quy định Điều 135 Luật Đất đai năm 2003 tranh chấp đất đai phải hòa giải cấp xã, phường trước đương khởi kiện đến Tịa án Khi bên có tranh chấp đất đai mà khơng tự hịa giải gửi đơn đến ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp ủy ban nhân dân xã, phường, Thị trấn nơi có đất tranh chấp có trách nhiệm phối hợp với Mặt trận tổ quốc Việt Nam tổ chức thành viên Mặt trận, tổ chức xã hội khác để hòa giải tranh chấp đất đai Như vậy, Theo quy định Luật đất đai năm 2003, việc tổ chức hòa giải UBND cấp xã, phường kết hợp với Mặt trận tổ quốc Việt Nam tổ chức thành viên Mặt trận hay tổ chức xã hội khác điều kiện bắt buộc phải có trước Tịa án nhận đơn đương Nếu khơng có việc hịa giải UBND cấp xã, phường đương bị coi chưa đủ điều kiện khởi kiện theo quy định điểm đ, khoản Điều 168 BLTTDS Việc kiểm tra điều kiện thẩm quyến giải tranh chấp quyền sử dụng đất dựa sở chung xác định thẩm quyền tương tự loại vụ án dân khác (nguyên tắc xác định thẩm quyền theo loại việc, theo cấp Tòa án Xác định thẩm quyền theo lãnh thổ ưu tiên xác định Tòa án nơi có bất động sản xác LSMN 7.2B (5( Kỹ Luật sư hoạt động thu thập, nghiên cứu, đánh giá, sử dụng chứng vụ án Tranh chấp đất đai định thẩm quyền theo lựa chọn nguyên đơn, người yêu cầu trường hợp tranh chấp quyền sử dụng đất nhiều địa phương khác Đặc trưng xác định thẩm quyền giải tranh chấp đất đai phải có phân biệt thẩm quyền giải tranh chấp quyền sử dụng đất Tòa án thẩm quyền giải tranh chấp quyền sử dụng đất quan hành (theo quy định Luật đất đai năm 2003) Đồng thời để xác định xác thẩm quyền phải phân biệt rõ tranh chấp quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền giải Tòa án theo thủ tục tố tụng dân với quan hệ khiếu kiện liên quan đến quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền giải Tịa án theo thủ tục tố tụng hành Cơ sở để xác định xác thẩm quyền giải Tòa án theo thủ tục tố tụng dân sự, trước tiên cần dựa việc xác định quan hệ pháp luật tranh chấp vụ án thuộc loại tranh chấp đất đai Theo quy định Luật đất đai năm 2003 văn hướng dẫn thi hành Luật đất đai năm 2003, Thẩm quyền giải tranh chấp quyền sử dụng đất Tòa án theo thủ tục tố tụng dân thuộc quan hệ tranh chấp nằm nhóm tranh chấp quyền sử dụng đất sau: b Nhóm 1: Tranh chấp người có quyền sử dụng đất: Đây tranh chấp phát sinh trình sử dụng đất không liên quan đến giao dịch đất Về chất, giải tranh chấp Tòa án phải xác định chủ quyền đất thuộc Đối với loại tranh chấp này, điều kiện bắt buộc để xác định thuộc thẩm quyền giải Tòa án đương phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có loại giấy tờ quy định khoản 1, Điều 50 Luật Đất đai năm 2003; b Nhóm 2: Tranh chấp liên quan đến giao dịch đất (các giao dịch tranh chấp chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Chuyển đổi quyền sử dụng đất; Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; Thế chấp, bảo lãnh, góp vốn quyền sử dụng đất; thừa kế quyền sử dụng đất…) Cần lưu ý trường hợp yêu cầu đương thuộc loại tranh chấp thuộc thẩm quyền Tòa án giải theo thủ tục tố tụng dân Đối với dạng tranh chấp thuộc nhóm này, Tịa án thụ lý giải vụ án khơng cần điều kiện đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay có loại giấy tờ quy định khoản 1, Điều 50 Luật Đất đai năm 2003 hay không; ( Nhóm 3: Tranh chấp tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất Theo quy định khoản Điều 136 Luật Đất đai năm 2003 tranh chấp tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất Tòa án nhân dân giải Các tài sản tranh chấp tài sản sau: Nhà bếp, nhà tắm, nhà vệ sinh, giếng nước, nhà để ô tô, nhà thờ, tường xây hàng rào gắn với nhà ở; Các cơng trình xây dựng đất giao thuê để sản xuất kinh doanh (nhà xưởng, kho tàng, hệ thống tưới tiêu, chuồng trại chăn ni) đất có tài sản khác lấy gỗ, lấy lá, ăn quả, lâu năm khác gắn với việc sử dụng đất LSMN 7.2B (6( Kỹ Luật sư hoạt động thu thập, nghiên cứu, đánh giá, sử dụng chứng vụ án Tranh chấp đất đai Đối với dạng tranh chấp thuộc nhóm 3, người sử dụng đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền giải Tòa án Khi có đơn khởi kiện tranh chấp quyền sử dụng đất, Tòa án vào quy định Nghị định số 188/2004/NĐbCP ngày 16/4/2004 Chính Phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất, Điều 7, Điều Nghị định 70/CP ngày 12/6/1997 Chính Phủ án phí, lệ phí Tịa án, Điều 130 BLTTDS tham khảo thêm ý kiến quan tài vật giá quan chức khác để tạm xác định giá quyền sử dụng đất có tranh chấp sở tính tiền tạm ứng án phí vụ án để thông báo việc nộp tạm ứng án phí cho đương LSMN 7.2B (7( Kỹ Luật sư hoạt động thu thập, nghiên cứu, đánh giá, sử dụng chứng vụ án Tranh chấp đất đai CHƯƠNG II KỸ NĂNG CỦA LUẬT SƯ TRONG HOAT ĐỘNG THU THẬP, NGHIÊN CỨU, ĐÁNH GIÁ VÀ SỬ DỤNG CHỨNG CỨ VỤ ÁN TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI 2.1 Kỹ luật sư hoạt động thu thập, nghiên cứu, đánh giá sử dụng chứng giai đoạn tiếp xúc khách hàng Đây giai đoạn nói Luật sư phải chủ động thu thập, khai thác đầy đủ chứng có từ khách hàng Bên cạnh đó, Luật sư cịn phải sử dụng đến kỹ phân tích nghiên chứng liên quan đến vụ án Tuy nhiên giai đoạn này, chứng đánh giá dạng sơ bộ, chưa chi tiết xác hoàn toàn Chứng giai đoạn chủ yếu Luật sư vào hô sơ vụ việc mà khach hàng cung cấp Tùy vào trường hợp cụ thể mà Luật sư xem xét với chứng đầy đủ sở để tiến hành vụ việc cho khách hàng hay chưa? Và khách hàng cần phải bổ sung them tài liệu chứng không? Xác định tổng thể tài sản tranh chấp Đối với nhà đất phải làm rõ diện tích, kích thước, đặc điểm định giá phải theo giá trị chuyển nhượng thực tế định giá cụ thể để đáp ứng yêu cầu chia vật Trong vụ án dân liên quan đến đất đai nhà cửa thơng thường có nhiều loại chứng khác nhau, vai trị luật sư phải hướng dẫn khách hàng nắm bắt sơ chứng quan trọng việc xem xét giải vụ án, sở giúp cho khách hàng tập hợp chứng lại Thông thường chứng xếp theo thứ tự ngày tháng, nội dung theo hình thức chứng Đối với chứng gốc dầy cần phải photo cơng chứng lại Đối với tài liệu tiếng nước ngồi phải dịch có cơng chứng để tăng thêm giá trị tài liệu Tất chứng thu thập phải nhân làm 02 để nộp lại cho Tòa án 01 lưu giữ lại 01 Việc cung cấp chứng cho Tòa án vào thời điểm Luật sư định Có lúc Luật sư phải tự thu thập, xác minh chứng số quan, xí nghiệp, địa phương mà khách hàng khơng thể làm Vấn đề tìm chứng cung cấp chứng quan trọng vụ án nhà đất Nhiều tranh chấp nhà đất có nguồn gốc hàng chục năm bị mai theo thời gian Có chứng thể hình thức đơn sơ tờ giấy rách, cũ kỹ…nhưng nội dung lại quan trọng có khả định việc thắng thua Vì nhiều trường hợp địi hỏi phải có luật sư thu thập Những chứng cứ, tài liệu mà Luật sư thu thập cần phải thơng báo cho khách hàng mình, đồng thời cần thiết phải cung cấp cho Tịa án Ngồi Luật sư phải xác định chứng có lợi cho thân chủ đâu chứng bất lợi cho thân chủ Nếu thấy chứng bất lợi LSMN 7.2B (8( Kỹ Luật sư hoạt động thu thập, nghiên cứu, đánh giá, sử dụng chứng vụ án Tranh chấp đất đai cho họ Luật sư khơng khai thác chứng đó, biết tận dụng chứng có lợi cho thân chủ cách triệt để 2.2 Hướng dẫn khách hàng thu thập chứng cứ: Luật sư nên tham dự lần lấy lời khai tòa với khách hàng, để khách hàng yên tâm trao đổi ý kiến với luật sư Trong tham dự lấy lời khai, luật sư xin tham gia ý kiến để giúp khách hàng trình bày rõ thật vụ án Cần hướng dẫn khách hàng số công việc cần thiết họ phải trả lời câu hỏi trước Tòa liên quan đến cung cấp chứng Nên cho họ biết họ từ chối câu hỏi nhờ Luật sư trả lời hộ trường hợp cần thiết Luật sư cần hướng dẫn đương giúp đỡ đương tự thu thập chứng cho phù hợp với quy định Điều 81, Điều 82 BLTTDS: Thứ nhất: Đối với tài liệu đọc nội dung phải có cơng chứng chứng thực, Luật sư nên hướng dẫn khách hàng thành nhiều để tránh trường hợp thất lạc Thứ hai: Đối với tài liệu nghe được, nhìn pahỉ kèm theo văn xác nhận xuất xứ tài liệu văn việc liên quan tới việc thu âm, thu hình theo Khoản Điều 83 BLTTDS Luật sư nên hướng dẫn khách hàng gửi kèm chứng theo đơn khởi kiện Thứ ba: vật chứng phải vật gốc liên quan đến vụ việc dân theo quy định khoản Điều 83 BLTTDS Luật sư cần hỏi rõ đương sự, khẳng định chắn gốc liên quan đến vụ việc tranh chấp sử dụng làm chứng Thứ tư: Các tập quán cộng đồng nơi có tập quán thừa nhận xem chứng Luật sư cần giải thích cho khách hàng biết rõ để coi tập quán công đồng thừa nhận phải hội đủ yếu tố nào… 2.3 Một số kỹ cụ thể Luật sư giải tranh chấp đất đai Có thể nói, tranh chấp đất đai loại tranh chấp có nhiều yếu tố phức tạp nhất, chiếm tỷ lệ cao, thường kéo dài việc thu thập chứng gặp nhiều khó khăn, thời gian Chính thế, vấn đề mấu chốt việc giải tranh chấp đất đai dù thuộc quan hệ xác định nguồn gốc đất Ngay từ chuẩn bị hồ sơ khởi kiện, Luật sư nên xem xét chứng sau: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: nhiên phần lớn tranh chấp đất đai khách hàng chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Luật sư cần pahỉ vào quy định Khoản 1,2,5 Điều 50LĐĐ 2003 để xác định loại giấy tờ hợp lệ Khi thu thập chứng Luật sư cần phải xem xét nghiên cứu kỹ chứng để đánh giá giá trị pháp lý người sử dụng đất liên quan đến giao dịch tranh chấp Hồ sơ khởi kiện tranh chấp đất đai Luật sư cần phải lưu ý, theo quy định LSMN 7.2B (9( Kỹ Luật sư hoạt động thu thập, nghiên cứu, đánh giá, sử dụng chứng vụ án Tranh chấp đất đai Điều 135,136 Luật Đất đai 2003, hòa giải tranh chấp đất sở thủ tục trình giải tranh chấp Vì vậy, trước khởi kiện tòa Luật sư hướng dẫn thân chủ làm thủ tục hịa giải cấp sở Tùy theo yêu cầu cụ thể vị trí tham gia tố tụng thân chủ mà Luật sư thu thập chứng để xác định tình trạng thực tế đất đai có tranh chấp cơng sức trì, tơn tạo nâng giá trị sử dụng quyền sử dụng đất Đối với loại giao dịch cụ thể có quy định pháp luật điều chỉnh khơng hồn tồn giống hình thức điều kiện giao dịch, thồi hiệu khởi kiện, thẩm quyền, sở pháp lý luật áp dụng Việc thu thập chứng Luật sư cần dựa đối tượng chứng minh vụ án để bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp thân chủ, đường lối giải Tòa án nhân dân tối cao loại tranh chấp.Luật sư cần lưu ý phân biệt thời điểm giao kết Hợp đồng hợp đồng có hiệu lực bắt buộc bên kể từ thời điểm giao kết Đối với tranh chấp phát sinh từ Hợp đồng dân sự, Luật sư cần kiểm tra, kiểm tra bảo đảm điều kiện có hiệu lực Hợp đồng theo quy định BLDS Khi thu thập chứng xuất phát từ quyền lợi thân chủ, sở để xác định đối tượng cần chứng minh Mục đích thu thập chứng nhằm chứng minh tình tiết kiện để có sở áp dụng pháp lý tương ứng với thời điểm xác lập quan hệ mà pháp luật nội dung điều chỉnh Về nguyên tắc, chứng cung cấp cho Tòa án để bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp cho đương Tuy vậy, việc cung cấp chứng vào thời điểm định có tính chiến lược Có chứng cần phải cung cấp để thông qua Tịa án nội dung chứng chuyển tải cho phía bên kia, có chứng cung cấp cho Tòa án phía bên biết gây bất lợi cho Vì cần cân nhắc kỹ cung cấp chứng nào, vào thời điểm nào, Luật sư đóng vai trị quan trọng trường hợp Luật sư cần hướng dẫn để đương cung cấp cho Tòa án chứng với mục đích để làm rõ u cầu phản bác yêu cầu đối phương Những chứng chưa thực cần thiết cho đối phương biết nên khuyên đương chưa cung cấp cho Tòa án vội Trong trường hợp chứng cung cấp phiên Tòa Khi Tòa án mời đương lên lấy lời khai nên tận dụng hội để khai báo đầy đủ cho Tịa án, sở giúp hình thành Tịa án mạch suy nghĩ Khi cung cấp chứng cho Tịa nên thể rõ quan điểm chứng dùng để chứng minh cho yêu cầu Cũng cần đề xuất ln phương án để Tịa án xem xét Việc cung cấp chứng phiên tịa, Luật sư phải giải thích rõ cho đương biết họ có quyền bổ sung yêu cầu đề xuất yêu cầu mới, yêu cầu Tịa án chấp nhận Tịa án khơng phải hỗn phiên tịa để điều tra bổ sung LSMN 7.2B ( 10 ( Kỹ Luật sư hoạt động thu thập, nghiên cứu, đánh giá, sử dụng chứng vụ án Tranh chấp đất đai CHƯƠNG III PHƯƠNG HƯỚNG HỒN THIỆN PHÁP LUẬT NHẰM GĨP PHẦN HOÀN THIỆN KỸ NĂNG THU THẬP CHỨNG CỨ CỦA LUẬT SƯ TRONG TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI 3.1 Các yêu cầu chủ yếu việc hoàn thiện pháp luật giải tranh chấp đất đai Việc hoàn thiện pháp luật giải tranh chấp đất đai cần phải đáp ứng nguyên tắc yêu cầu chủ yếu sau đây: Thứ nhất: Việc hoàn thiện pháp luật giải tranh chấp đất đai phải sở thể chế hóa nội dung, tư tưởng, đường lối, sách đất đai Nhà nước thời kỳ, giai đoạn, bảo đảm việc tiếp tục xây dựng chế độ sở hữu toàn dân đất đai, chấp nhận qui luật vốn có kinh tế thị trường tác động đến đất đai tham gia vào giao dịch, đảm bảo đất đai tích tụ hợp lý, đảm bảo lợi ích Nhà nước, quyền bình đẳng lợi ích chủ thể sử dụng đất Đồng thời, tạo điều kiện cho người sử dụng đất thực quyền theo luật định Thứ hai: Việc hoàn thiện pháp luật giải tranh chấp đất đai phải sở thực tiễn, điều kiện cụ thể nước ta; phải giải vướng mắc phát sinh thực tiễn giải tranh chấp đất đai, khắc phục hạn chế, thiếu sót Luật Đất đai Thứ ba: Việc hoàn thiện pháp luật giải tranh chấp đất đai phải thực theo hướng đơn giản hóa thủ hành chính, tăng cường cơng tác hệ thống hố, quản lý giấy tờ, theo hướng cụ thể hóa qui định pháp luật đất đai, qui định trình thự giải quyết, tránh mâu thuẫn, chồng chéo qui định pháp luật, đảm bảo nâng cao hiệu điều chỉnh Luật Đất đai Thứ tư: Việc hoàn thiện pháp luật giải tranh chấp đất đai phải sở học hỏi, tiếp thu có chọn lọc kinh nghiệm xây dựng Luật Đất đai nói riêng hệ thống pháp luật nói chung Thứ năm: Đất đai lĩnh vực nhạy cảm Hơn nữa, Việt Nam thời kỳ mở cửa thu hút đầu tư, vậy, việc hoàn thiện pháp luật giải tranh chấp đất đai pháp luật đất đai nói chung phải tính đến vấn đề hội nhập, nhằm thúc đẩy, mở rộng quan hệ hợp tác đầu tư với nước 3.2 Những kiến nghị cụ thể nhằm hoàn thiện pháp luật giải tranh chấp đất đai Trên sở tìm hiểu qui định pháp luật, phân tích vướng mắc phát sinh trình giải tranh chấp đất đai Ủy ban nhân dân, Tòa án nhân dân, đề tài kiến nghị số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật giải tranh chấp đất đai sau: Thứ nhất: Bổ sung qui định thời hạn, trình tự, thủ tục giải tranh chấp đất đai sau LSMN 7.2B ( 11 ( Kỹ Luật sư hoạt động thu thập, nghiên cứu, đánh giá, sử dụng chứng vụ án Tranh chấp đất đai Quá trình giải tranh chấp đất đai Ủy ban nhân dân thực theo thủ tục hành Về thời hạn giải tranh chấp đất đai qui định sau: + Trường hợp bên tranh chấp hòa giải thành Ủy ban, sau thời hạn 30 ngày, bên tranh chấp khơng thay đổi ý kiến Ủy ban nhân dân cấp xã lập biên hòa giải thành chuyển hồ sơ đến Uy ban nhân dân cấp có thẩm quyền định cơng nhận hồ giải thành + Trường hợp bên tranh chấp không hịa giải Ủy ban nhân dân cấp xã lập biên hịa giải khơng thành chuyển hồ sơ cho Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền giải Sau nhận hồ sơ, Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền tiến hành việc điều tra, xác minh vụ việc thời hạn tháng Hết thời hạn này, Ủy ban nhân dân phải định giải tranh chấp đất đai Nếu vụ việc phức tạp thời hạn kéo dài đến 06 tháng Riêng vấn đề thời hiệu, tính chất đặc biệt đất đai, có nguồn gốc lâu đời, giao dịch nhà, đất, khó quy định thời hiệu khởi kiện, cần có qui định vấn đề cho hợp lý Thứ hai: Sửa đổi qui định giải khiếu nại Quyết định giải khiếu nại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền định hành lĩnh vực quản lý, sử dụng đất đai Do đó, việc khiếu nại định cách thức giải việc khiếu nại phải thực theo trình tự, thủ tục qui định Luật Khiếu nại, tố cáo Thứ ba: Bổ sung qui định giải tranh chấp đất đai có yếu tố nước ngồi Người nước sử dụng đất Việt Nam có xu hướng ngày tăng sách mở cửa, thu hút đầu tư nước vào Việt Nam năm qua, đồng thời với qui định cho phép người Việt nam định cư nước phép sở hữu nhà, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất Chính qui định pháp luật đất đai phải trọng điều chỉnh mối quan hệ chủ thể sử dụng đất này, khơng thể khơng xem xét đến việc giải nhanh chóng, hiệu tranh chấp đất đai có phát sinh liên quan đến chủ thể Thứ tư: Cần tăng cường phối hợp hoạt động Ủy ban nhân dân Tòa án, nhằm nâng cao hiệu giải tranh chấp, hạn chế sai sót án Tịa án xác nhận không cán địa Cần tăng cường hướng dẫn nghiệp vụ hoạt động giải tranh chấp đất đai hai quan nhằm tạo thống nhất, đồng cách thức giải LSMN 7.2B ( 12 ( Kỹ Luật sư hoạt động thu thập, nghiên cứu, đánh giá, sử dụng chứng vụ án Tranh chấp đất đai KẾT LUẬN Tranh chấp nhà đất loại tranh chấp phức tạp loại tranh chấp chiếm tỷ trọng lớn xã hội Vì vậy, hoạt động luật sư lĩnh vực nhà đất hoạt động thường xuyên chiếm tỷ lệ cao hoạt động văn phòng luật sư Tuy nhiên hệ thống quy định pháp luật lĩnh vực nhà đất phong phú nên luật sư cần thường xuyên trao đổi kinh nghiệm, nâng cao kỹ tranh tụng vụ án tranh chấp đất đai Trong giai đoạn nay, luật sư đóng vai trị quan trọng việc góp phần bảo vệ quyền công dân phát triển xã hội Cùng với phát triển kinh tế tiến trình hịa nhập với thị trường chung giới, đội ngũ Luật sư Việt Nam khẳng định vị trí, vai trị xã hội, đồng thời yêu cầu đặt luật sư ngày cao Luật sư với tư cách người có kiến thức sâu rộng pháp luật, có chức bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp cá nhân, tổ chức, tham gia tích cực việc bảo vệ pháp chế Xã Hội Chủ Nghĩa, cần phải khẳng định cơng xây dựng xã hội công bằng, dân chủ, văn minh Việt Nam Từ trước đến nay, đất đai tư liệu sản xuất bản; đó, quan hệ chiếm hữu, sử dụng, định đoạt đất đai “nhạy cảm”, ảnh hưởng xã hội rộng lớn Tranh chấp đất đai xem vấn đề cộm khó giải triệt để Yếu tố cần đủ Luật sư tham gia giải vụ tranh chấp đất đai có thển nói thu thập, đánh giá chứng vụ việc Đề tài tác giả dừng lại phạm vi phân tích số kỹ Luật sư Chính cịn nhiều thiếu xót, mong nhận đóng góp ý kiến từ thầy cô bạn LSMN 7.2B ( 13 ( ... (7( Kỹ Luật sư hoạt động thu thập, nghiên cứu, đánh giá, sử dụng chứng vụ án Tranh chấp đất đai CHƯƠNG II KỸ NĂNG CỦA LUẬT SƯ TRONG HOAT ĐỘNG THU THẬP, NGHIÊN CỨU, ĐÁNH GIÁ VÀ SỬ DỤNG CHỨNG CỨ VỤ.. .Kỹ Luật sư hoạt động thu thập, nghiên cứu, đánh giá, sử dụng chứng vụ án Tranh chấp đất đai CHƯƠNG I NHẬN ĐỊNH CHUNG VỀ TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI 1.1 Các loại tranh chấp đất đai Các dạng tranh chấp. .. LSMN 7.2B ( 12 ( Kỹ Luật sư hoạt động thu thập, nghiên cứu, đánh giá, sử dụng chứng vụ án Tranh chấp đất đai KẾT LUẬN Tranh chấp nhà đất loại tranh chấp phức tạp loại tranh chấp chiếm tỷ trọng