Bài tập dân sự nhóm vụ án tranh chấp đất đai đề bài số 5 vụ án tranh chấp diện tích phụ tại 75a trần hưng đạo

Người cho thuê hay người đi thuê nhà là những tổ chức, cá nhân có liên quan đến sở hữu nhà ở, phát triển, quản lý việc sử dụng nhà ở, giao dịch về nhà …đều là đối tượng áp dụng của Luật

MỞ ĐẦU 1

I Cơ sở lý luận 1

1 Quyền sử dụng 1

2 Hợp đồng thuê nhà 2

II Vụ án “tranh chấp diện tích phụ tại 75A, Trần Hưng Đạo” 3

1 Các bên có liên quan 3

2 Lời khai của các bên có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan 3

3 Quyết định của tòa án 4

III Phân tích các quy định của luật áp dụng 6

IV Quan điểm của nhóm 7

KẾT LUẬN 10 TÀI LIỆU THAM KHẢO

MỞ ĐẦU

Đất đai là vấn đề đặc biệt quan trong trong đời sống – xã hội Kể từ khi nước

ta chuyển sang nền kinh tế thị trường, đặc biệt là những năm gần đây tình trạng tranh chấp liên quan đến đất đai ngày càng gia tăng về số lượng và phức tạp về tính chất, nhất là ở những vùng đang đô thị hóa nhanh Các dạng tranh chấp đất đai phổ biến trong thực tế là: tranh chấp hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuế, tranh chấp dp lấn chiếm đất,…Vì vậy, nhóm chúng em xin chọn đề bài số 5 để thấy

rõ hơn về các tranh chấp về đất đai hiện nay cũng như thực trạng xét xử của Toà án

về vấn đề này

I Cơ sở lý luận

1 Quyền sử dụng

Điều 192, BLDS quy định:”Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản”.

Quyền sử dụng tài sản có thể được chủ sở hữu trực tiếp thực hiện hoặc được thực hiện thông qua người khác:

- Đối với chủ sở hữu: có toàn quyền trong việc sử dụng tài sản, khi sử dụng không được gây thiệt hại hoặc làm ảnh hưởng đến lợi ích của Nhà nước, lọi ích công cộng, quyền, lợi ích hợp pháp của người khác

- Người không phải là chủ sở hữu được sử dụng tài sản thông qua hợp đồng với chủ sở hữu

- Người không phải chủ sở hữu được sử dụng tài sản theo quy định của pháp luật

- Người chiếm hữu không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình

Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất có quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề thuộc sở hữu của người khác để bảo đảm các nhu cầu của mình một cách hợp lý theo quy định tại điều 273 BLDS Quyền này sẽ chấm dứt khi bất động sản

liền kề với bất động sản của chủ sở hữu đang thực hiện quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề đó nhập làm một hoặc chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất không còn nhu cầu sử dụng hạn chế bất động sản liền kề (Điều 279 BLDS)

Trong trường hợp cây cối, công trình xây dựng có nguy cơ sập đổ xuống bất động sản liền kề hoặc nơi sinh hoạt công cộng thì chủ sở hữu phải chặt cây, sửa chữa hoặc phá dỡ công trình xây dựng đó Chi phí chặt cây, phá dỡ do chủ sở hữu cây cối, công trình xây dựng chịu (Điều 272 BLDS)

2 Hợp đồng thuê nhà

Hợp đồng cho thuê nhà là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê

có nghĩa vụ giao nhà cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, còn bên thuê phải trả tiền thuê được quy định từ Điều 492 đến Điều 500 BLDS

Người cho thuê hay người đi thuê nhà là những tổ chức, cá nhân có liên quan đến sở hữu nhà ở, phát triển, quản lý việc sử dụng nhà ở, giao dịch về nhà …đều là đối tượng áp dụng của Luật nhà ở (Điều 2 Luật Nhà ở) và phải tuân thủ các nguyên

tắc của luật này ví dụ như không xâm phạm, cản trở việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ về sở hữu, sử dụng nhà ở của tổchức, cá nhân; không được chiếm dụng diện tích nhà ở trái pháp luật, lấn chiếm không gian và các bộ phận công trình thuộc sở hữu chung hoặc của các chủ sở hữu khác dưới mọi hình thức theo quy

định tại Điều 8 LuậtNhà ở

Bên cạnh đó, bên thuê nhà có nghĩa vụ giữ gìn nhà đúng tình trạng như đã thỏa thuận trong hợp đồng thuê nhà ở và phải sửa chữa những hư hỏng của mình gây ra (khoản 4 Điều 495 BLDS).Việc xây dựng, cơi nới thêm các diện tích ngoài hợp đồng thuê nhà cần phải có sự đồng ý của chủ sở hữu nhà và không vi phạm các quy định về trật tự an toàn đô thị, không gây ảnh hưởng đến chất lượng các

công trình lân cận (theo Điều 5 Nghị địnhsố 180/2007/NĐ-CP Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Xây dựng về xử lý vi phạm trật tự xây

dựng đô thị) Khi thực hiện quyền sử dụng nhà ở, bên thuê nhà phải thực hiện

những quy định chung về bảo đảm vệ sinh môi trường, mĩ quan đô thị

II Vụ án “tranh chấp diện tích phụ tại 75A, Trần Hưng Đạo”

1 Các bên có liên quan

Nguyên đơn:

1 Bà Trần Kim Phương (1958); trú tại: số 287, Khâm Thiên-Hà Nội.

2 Bà Trần Thị Minh Hiền (1964); trú tại: 245 Khâm Thiên – Hà Nội

3 Bà Ngô Thùy Giang, sinh năm 1955; trú tại: 127 Khâm Thiên- Hà Nội

4 Ông Nguyên Vũ Ca, sinh năm 1934

5 Ông Nghiêm Vũ Trung, sinh năm 1974

Cùng trú tại: 29, tổ 71 Thổ Quan- Đống Đa – Hà Nội

6 Bà Nghiêm Thị Hồng, sinh năm 1976; trú tạiDịch Vọng – Cầu Giấy – Hà Nội.

Người đại diện hợp pháp cho bà Hiền, ông Ca, ông Trung và bà Hồng là bà Trần Kim Phương

Bị đơn: Bà Bùi Ánh Hồng, sinh năm 1958, người đại diện hợp pháp ông Nguyễn

Trọng Đễ (chồng bà Ánh Hồng), sinh năm 1950 Cùng trú tại: 75A Trần Hưng Đạo – Hà Nội

Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan:

- Ông Bùi Tuấn Cường (anh trai bà Ánh Hồng), sinh năm 1943.

- Anh Đỗ Tuấn Anh (con trai bà Ánh Hồng), sinh năm 1982.

Cùng địa chỉ với bị đơn

2 Lời khai của các bên có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan

a Nguyên đơn

Các ông, bà đã được mua nhà theo Nghị định 61/NĐ-CP đối với các diện tích tại nhà 75A Trần Hưng Đạo-Hà Nội nên yêu cầu bà Bùi Ánh Hồng cùng người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan:

- Phá dỡ gác xép trên sát mái ngói tầng 2 vì diện tích gác xép này có nguy

cơ sập đổ;

- Không được sử dụng các diện tích chung và riêng của các hộ tư nhân đã mua nhà của Nhà nước;

- Phá bỏ nhà vệ sinh 1,8m2 tự cơi nới phía ngoài mặt đường vì ảnh hưởng tới mỹ quan của khu nhà

b Bị đơn

- Gác xép bê tông có diện tích 6,6m2 gia đình bà làm từ năm 1980 hiện con trai bà là Đỗ Tuấn Anh đang ở vì vậy bà không đồng ý tháo dỡ

- Phần sân là diện tích chung nên bà yêu cầu tiếp tục được sử dụng

- bà không đồng ý phá dỡ nhà vệ sinh diện tích 1,8m2 vì năm 1993 bà xây dựng có xin ý kiến của các hộ trong số nhà

- Ngày 01/10/2007, bà có đơn phản tố

c Ông Cường –người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan.

Ông ở cùng cha mẹ và anh em tại 75A Trần Hưng Đạo từ năm 1958 Khi ông nghỉ công tác thì cha mẹ đã mất, các anh chị em đều tách hộ khẩu riêng nên ông nhập khẩu vào hộ cô Ánh Hồng là em gái thứ 9 và ông ở tại gác xép hiện tranh chấp Năm 2006, vợ chồng cô Ánh Hồng không cho ông ở tại gác xép này nữa Toàn thể anh em ông đều phản đối cô Ánh Hồng và thống nhất ra văn bản phân gác xép cho ông Nguồn gốc gác xép này là của bố mẹ ông làm và nó đã xuống cấp nặng Ông đồng ý phá dỡ gác xép và đồng ý thương lượng bồi thường với phía nguyên đơn

3 Quyết định của tòa án

Sau khi thẩm tra chứng cứ tại phiên tòa, trên cơ sở xem xét toàn bộ các tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ vụ án, xem xét lời khai của các bên đương sự, lời đề nghị của luật sư và kết quả tranh tụng Xét thấy:

Về diện tích phụ (hành lang, lối đi lại tầng 1, tầng 2, sân): đã được bán phân

bổ cho 6 hộ thuộc ngôi nhà chính, không bán phân bổ phân bổ cho các diện tích lấn chiếm hoặc tự xây dựng thêm ngoài hợp đồng thuê nhà, chỉ có những người mua mới được sử dụng

Về phần gác xép: gia đình bà Ánh Hồng là diện tích tự xây dựng thêm ngoài

hợp đồng, tự cơi nới gá vào tường chịu lực của tòa nhà không đảm bảo an toàn cho những hộ xung quanh

Về phần nhà vệ sinh: bà Ánh Hồng xây dựng và cũng không được mua nhà

theo Nghị định 61/CP, xét việc sử dụng nhà vệ sinh tại vị trí này ảnh hưởng đến

mỹ quan và vệ sinh đô thị đồng thời không phù hợp quy định quản lý nhà biệt thự sau khi bán theo Nghị định 61/CP

Quyết định của tòa án

a Tòa sơ thẩm:

- Buộc gia đình bà Ánh Hồng phải phá dỡ gác xép có diện tích 6,6m2

- Bà Phương, bà Giang phải thanh toán giá trị gác xép cho bà Ánh Hồng là 1.284.360 đồng

- Chấp nhận sự tự nguyện của nguyên đơn đổi 01 nhà vệ sinh mới xây dựng trong biển số nhà 75A Trần Hưng Đạo nhưng cửa quay ra mặt ngõ Hạ Hồi,

bà Ánh Hồng phải dỡ bỏ nhà vệ sinh cũ

- Gia đình bà Ánh Hồng phải thu dọn đồ đạc trong khuôn viên sân nhà 75A Trần Hưng Đạo trả lại diện tích cho nguyên đơn

- Bác yêu cầu phản tố của gia đình bà Ánh Hồng

Ngày 26-12-2007, bà Bùi Ánh Hồng có đơn kháng cáo

Ngày 31-12-2007, ông Bùi Tuấn Cường có đơn kháng cáo

b Tòa phúc thẩm

- Buộc gia đình bà Ánh Hồng phải phá dỡ gác xép có diện tích 6,6m2 tại phần trên khoảng không cầu thang tầng 2, sát nóc nhà 75A Trần Hưng Đạo

- Ghi nhận sự tự nguyện của bà Phương, bà Giang thanh toán giá trị gác xép cho bà Ánh Hồng là 1.284.360 đồng

- Xác định quyền sử dụng các diện tích sử dụng chung trong khuôn viên ngôi nhà 75A Trần Hưng Đạo gồm diện tích phụ của các hộ đã được mua nhà theo Nghị định 61/CP

- Buộc gia đình bà Ánh Hồng phải thu dọn đồ đạc trong khuôn viên nhà 75A Trần Hưng Đạo

- Buộc gia đình bà Ánh Hồng phải phá dỡ nhà vệ sinh tại mặt phố Trần Hưng Đạo trả lại cảnh quan trật tự đô thị

- Ghi nhận sự tự nguyện của bà Phương, bà Giang giành nhà vệ sinh mới xây dựng trong biển số nhà 75A Trần Hưng Đạo nhưng cửa quay ra ngõ Hạ Hồi để gia đình bà Ánh Hồng sử dụng

III Phân tích các quy định của luật áp dụng

Vì vụ án xảy ra năm 2007 nên luật áp dụng là luật dân sự 2005 và các văn bản pháp luật khác còn hiệu lực tại thời điểm vụ việc xảy ra

Theo Điều 273 BLDS thì “Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất có quyền sử dụng bất động sản liền kề thuộc sở hữu của người khác để bảo đảm các nhu cầu của mình về lối đi, cấp, thoát nước, cấp khí ga, đường dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý, nhưng phải đền bù, nếu không

có thoả thuận khác.” Tuy nhiên, trong trường hợp này phần sân chung đã được nguyên đơn mua phân bổ, vì vậy thuộc sở hữu của nguyên đơn, bà Hồng đã bầy đồ đạc ra trái với các mục đích trên Vì vậy, bà Hồng phải thu dọn những đồ đạc này Khoản 3 Điều 495 BLDS quy định bên thuê nhà ở có nghĩa vụ “giữ gìn nhà, sửa chữa nhưng hư hỏng do mình gây ra” và bên cho thuê nhà có quyền chấm dứt

thực hiện hợp đồng cho thuê nhà nếu bên thuê nhà có hành vi: “Sửa chữa, đổi hoặc cho người khác thuê lại toàn bộ hoặc một phần nhà đang thuê mà không có sự đồng ý bang văn bản của bên cho thuê” Trong án trên, gia đình bà Hồng đã tự ý cơi nới, sửa chữa nhà mà không có sự đồng ý của cơ quan quản lý (Công ty Quản

lý và phát triển nhà Hà Nội)

Khoản 3 Điều 495 BLDS quy định bên cho thuê nhà có quyền chấm dứt thực hiện hợp đồng cho thuê nhà nếu bên thuê nhà có hành vi: “Sửa chữa, đổi hoặc cho người khác thuê lại toàn bộ hoặc một phần nhà đang thuê mà không có sự đồng ý bang văn bản của bên cho thuê” Theo khoản 3 Điều 5 Nghị định số 180/2007/NĐ-CP: Phần gác xép của gia đình bà Ánh Hồng là diện tích tự xây dựng thêm ngoài hợp đồng thuê nhà tức là phần “công trình xây dựng sai thiết kế được cấp có thẩm quyền thẩm định, phê duyệt”, thuộc vào loại công trình xây dựng

vi phạm trật tự xây dựng đô thị Theo khoản 4, Điều 5 Nghị định này: “Công trình xây dựng có tác động đến chất lượng công trình lân cận; ảnh hưởng đến môi trường, cộng đồng dân cư.” diện tích gác xép là gia đình bà Ánh Hồng tự cơi nới

gá vào tường chịu lực của tòa nhà không đảm bảo an toàn cho những hộ xung quanh

Cũng căn cứ vào khoản 1, 4 Điều 5 Nghị định số 180/2007/NĐ-CP và Điều 263 BLDS về nghĩa vụ của chủ sở hữu trong việc bảo vệ môi trường, Việc nhà bà Hồng trong quá trình thuê nhà có xây nhà vệ sinh có cửa hướng ra mặt đường Trần Hưng Đạo, công trình này không chỉ chưa có sự đồng ý của các cơ quan có thẩm quyền mà còn gây mất mĩ quan đô thị, ảnh hưởng tới môi trường và cảnh quan đô thị

IV Quan điểm của nhóm

Đối với diện tích phụ (hành lang, lối đi lại tầng 1, tầng 2, sân): Nhóm em

đồng ý với ý kiến của tòa là buộc gia đình bà Ánh Hồng phải thu dọn đồ đạc trong

khuôn viên nhà 75A Trần Hưng Đạo, trả lại diện tích cho nguyên đơn Nguyên nhân: toàn bộ diện tích phụ này đã được bán cho các nguyên đơn nên các nguyên đơn có quyền sử dụng Bà Hồng không được mua phân bổ diện tích này nên không

có quyền sử dụng Do đó, bà Hồng không được để đồ đạc tại diện tích chung mà các nguyên đơn đã mua Hành vi bày đồ đạc tại khuôn viên nhà 75A của bà Ánh Hồng là một trong những hành vi bị nghiêm cấm trong lĩnh vực nhà ở theo quy định tại Khoản 5, Điều 8 Luật Nhà ở 2005: “Chiếm dụng diện tích nhà ở trái pháp luật, lấn chiếm không gian và các bộ phận công trình thuộc sở hữu chung hoặc của các chủ sở hữu khác dưới mọi hình thức.”

Mặt khác, nhóm em thấy rằng việc tòa án sơ thẩm áp dụng Khoản 1 Điều

279 để yêu cầu bà Hồng trả lại khuôn viên là sai Thứ nhất, bà Hồng không có nhu cầu sử dụng bất động sản liền kề, nếu có thì bà Hồng đã sử dụng bất động sản liền

kề 1 cách không hợp lý Thứ hai, Khoản 1 Điều 279 quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề sẽ chấm dứt khi:”Bất động sản liền kề và bất động sản của chủ sở hữu đang thực hiện quyền sử dụng bất động sản liền kề đó nhập làm một” Điều này không thể xảy ra trong trường hợp này do bà Hồng không phải là chủ sở hữu của căn nhà, bà Hồng chỉ là người thuê nhà và bà Hồng cũng không được phép mua diện tích phụ nên không thể trở thành chủ sở hữu của bất động sản liền kề (diện tích phụ)

Về căn gác xép: Việc toàn yêu cầu gia đình bà Hồng phải phá bỏ là chính xác

vì đây là diện tích gia đình bà Hồng tự cơi nới ngoài hợp đồng thuê nhà, không có

sự đồng ý của cơ quan quản lý Điều này đã vi phạm khoản 3, Điều 159 BLDS Đây cũng là công trình xây dựng vi phạm trật tự xây dựng đô thị theo Điều 5 Nghị định số 180/2007/NĐ-CP

Về vấn đề bồi thường, việc tòa sơ thẩm đã yêu cầu bà Phương và bà Giang phải bồi thường cho bà Hồng là sai Vì căn gác xép là diện tích bà Hồng tự xây

dựng thêm, bà Hồng buộc phải phá bỏ Bà Phương và bà Hồng không có trách nhiệm phải bồi thường vì trường hợp này không thuộc những trường hợp phát sinh trách nhiệm bồi thường Khoản 1, Điều 604 BLDS và theo quy định tại Điều 272 BLDS chi phí phá dỡ do chủ sở hữu công trình xây dựng chịu (trong trường hợp công trình xây dựng có nguy cơ sập đổ xuống bất động sản liền kề hoặc nơi sinh hoạt công cộng)

Theo nhóm em, việc bà Hồng có nhận được tiền hay không phụ thuộc vào sự

tự nguyện cũng như thỏa thuận của 2 bên Vì vậy, nhóm em đồng ý với quyết định của tòa phúc thẩm

Tuy nhiên, nhóm em cũng phát hiện ra 1 tình tiết mà tòa đã bỏ qua Theo lời khai của ông Cường, căn gác xép này đo cha mẹ ông để lại Căn gác xép này vẫn là diện tích bố mẹ ông tự cơi nới thêm Nhưng tại thời điểm đó, Công ty quản lý và phát triển nhà Hà Nội lại không có yêu cầu gia đình phải tháo dỡ hay chấm dứt hợp đồn thuê nhà (theo điểm d, khoàn 1, điều 498 BLDS 2005) Như vậy, phải chăng công ty này đã ngầm đồng ý, hay chấp nhận diện tích cơi nới thêm?

Về phần nhà vệ sinh: Nhà vệ sinh của bà Ánh Hồng quay ra và giáp mặt

phố Trần Hưng Đạo, là diện tích xây thêm không được cơ quan quản lý nhà công nhận, xét việc sử dụng nhà vệ sinh tại vị trí này ảnh hưởng đến mỹ quan và vệ sinh

đô thị đồng thời không phù hợp các điều khoản của Nghị định số 180/2007/NĐ-CP

và Điều 263 BLDS Mặt khác, khi xin ý kiến của các hộ thì bà Hồng xin với mục đích là để làm nhà tắm nhưng bà lại xây để làm nhà vệ sinh Từ những điều trên, ta

có thể kết luận khu nhà vệ sinh nhà bà Hồng là công trình xây dựng vi phạm trật tự xây dựng đô thị Và theo khoản 3 Điều 4 của Nghị định này, nhà nước có quyền

“Cưỡng chế phá dỡ công trình vi phạm” nên tòa đã buộc gia đình bà Ánh Hồng phải dỡ bỏ nhà vệ sinh Khoản 3, Nghị định số 29/2007/NĐ-CP về quản lí kiến trúc

đô thị của Chính phủ (ban hành ngày 27/02/2007 quy định: ”Kiến trúc đô thị xây