BÁO CÁO TỔNG HỢP ĐỊNH GIÁ 24 DỰ ÁN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ NĂM BẢY BẢY (NBB)

CƠNG TY CỔ PHẦN CHỨNG KHỐN SÀI GỊN BÁO CÁO TỔNG HỢP ĐỊNH GIÁ 24 DỰ ÁN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ NĂM BẢY BẢY (NBB) Tháng năm 2010 BÁO CÁO TỔNG HỢP ĐỊNH GIÁ 24 DỰ ÁN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ NBB MỤC LỤC TỔNG QUAN CÁC NGÀNH HOẠT ĐỘNG CHÍNH CỦA CƠNG TY Ngành bất động sản Việt Nam 1.1 Các yếu tố thị trƣờng bất động sản (BĐS) Việt Nam 1.1.1 Các thành viên thị trƣờng 1.1.2 Các yếu tố hỗ trợ thị trƣờng bất động sản 1.1.3 Các rủi ro ngành bất động sản 1.2 Các phân khúc thực trạng 2010 1.2.1 Bức tranh 2010 1.2.2 Các phân khúc thị trƣờng Nhà hộ Đất đất khu dân cƣ Văn phòng cho thuê Mặt bán lẻ thƣơng mại Khách sạn, du lịch, nghỉ dƣỡng Bất động sản công nghiệp 1.3 Các phân khúc phạm vi báo cáo Ngành khai khoáng Việt Nam 2.1 Các phân ngành khai thác 2.2 Tính chất mức độ phát triển ngành khai khoáng Việt Nam 10 2.3 Phân tích Porter’s five forces 11 2.4 Các nhóm ngành đối tƣợng phạm vi báo cáo 12 ĐÁNH GIÁ TỔNG QUAN VỀ DOANH NGHIỆP 14 Tổng quan Công ty 14 Lịch sử hình thành phát triển 14 Lĩnh vực kinh doanh 16 Cơ cấu cổ đông 16 Sơ đồ máy tổ chức 17 5.1 Cơ cấu tổ chức 17 5.2 Đầu tƣ vào Cơng ty liên kết tính đến ngày 30/6/2010 19 5.3 Bộ máy quản lý 20 Cơ cấu doanh thu – Lợi nhuận 22 6.1 Cơ cấu doanh thu 22 6.2 Cơ cấu lợi nhuận trƣớc thuế 22 Nguồn nhân lực sách nguồn nhân lực 23 Nguồn nguyên vật liệu 24 WWW.SSI.COM.VN Cung cấp SSI Trang BÁO CÁO TỔNG HỢP ĐỊNH GIÁ 24 DỰ ÁN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ NBB 10 Trình độ cơng nghệ 26 Tình hình nghiên cứu, kiểm tra chất lƣợng sản phẩm 28 10.1 Hệ thống quản lý chất lƣợng áp dụng 28 10.2 Công tác kiểm tra chất lƣợng sản phẩm 28 10.3 Tình hình nghiên cứu phát triển sản phẩm 28 11 Phân tích SWOT 29 12 Chiến lƣợc kinh doanh giai đoạn 2010 - 2015 30 12.1 Kế hoạch kinh doanh cụ thể để thực chiến lƣợc cạnh tranh 30 12.2 Một số dự án dự kiến đâu tƣ Công ty đến 2015 32 13 Phân tích tiêu tài 34 13.1 Tốc độ tăng trƣởng 34 13.2 Khả toán 34 13.3 Hiệu sử dụng vốn lƣu động 34 13.4 Cơ cấu nguồn vốn 35 13.5 Khả sinh lời 36 TỔNG HỢP ĐỊNH GIÁ LẠI 24 DỰ ÁN CỦA NBB THEO GIÁ THỊ TRƯỜNG 38 ĐIỀU KHOẢN KHƯỚC TỪ 40 WWW.SSI.COM.VN Cung cấp SSI Trang BÁO CÁO TỔNG HỢP ĐỊNH GIÁ 24 DỰ ÁN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ NBB TỔNG QUAN CÁC NGÀNH HOẠT CÔNG TY ĐỘNG CHÍNH CỦA Ngành bất động sản Việt Nam 1.1 Các yếu tố thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam 1.1.1 Các thành viên thị trường Người bán: bao gồm đối tƣợng quan nhà nƣớc, tƣ nhân nƣớc nƣớc ngoài, tổ chức nƣớc nƣớc ngồi Người mua: nhà đầu với mục đích kiếm lời ngắn hạn ngƣời mua có mục đích lâu dài Các công ty dịch vụ: môi giới, sàn giao dịch, tƣ vấn thiết kế kiến trúc, tƣ vấn đầu tƣ, nghiên cứu cung cấp thông tin thẩm định giá, dịch vụ khác Các tên tuổi tƣ vấn quản lý hàng đầu giới có mặt thị trƣờng Việt Nam (CBRE, Savills, Colliers, Knight Frank…), cạnh tranh với công ty nội địa Các tổ chức tài đơn vị tài trợ vốn: ngân hàng, tổ chức tín dụng, quỹ đầu tƣ định chế tài chính, nhà đầu tƣ cá nhân Cơ quan quản lý: Nhà nƣớc quan chức tạo khung pháp lý cho hoạt động ngành quan kiểm sốt ngành Hai thị trƣờng ngành Hà Nội thành phố Hồ Chí Minh, với Quảng Ninh, Đà Nẵng, Cần Thơ, Bình Dƣơng, Đồng Nai Long An điểm đến cho hai đối tƣợng chủ chốt thị trƣờng chủ đầu tƣ ngƣời mua 1.1.2 Các yếu tố hỗ trợ thị trường bất động sản Đầu tƣ trực tiếp nƣớc FDI theo vùng miền, địa phƣơng lĩnh vực bất động sản có kế hoạch đổ tiền vào dự án lớn Tuy nhiên, tỷ lệ FDI thực cam kết tăng mức chậm Các dự án đƣờng hạ tầng chào đón Hà Nội nghìn năm gia tăng tiến độ, tạo điều kiện tốt cho khoản dự án xung quanh khu vực Các quy định bất động sản thời có xu hƣớng ủng hộ Cơng ty có sẵn quỹ đất sạch, tăng rào cản đối thủ muốn gia nhập ngành Những quan ngại viễn cảnh vĩ mô đồng việt nam giảm giá gây bất ổn tới tâm lý ngƣời dân, khuyến khích họ quay lại cơng cụ đầu tƣ truyền thống, vực lại mức cầu bất động sản Các rủi ro vĩ mô ngắn hạn chƣa cho thấy đầu tƣ vào ngành BĐS giai đoạn khó khăn, hay ngồi kiểm sốt nhà đầu tƣ WWW.SSI.COM.VN Cung cấp SSI Trang BÁO CÁO TỔNG HỢP ĐỊNH GIÁ 24 DỰ ÁN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ NBB 1.1.3 Các rủi ro ngành bất động sản Rủi ro kinh tế: tốc độ tăng trƣởng kinh tế, sách tín dụng tỷ giá nhà nƣớc, dòng vốn FDI… ảnh hƣởng tới khả tài trợ vốn cho dự án nhƣ tâm lý, khoản sức mua thị trƣờng Rủi ro luật pháp: thay đổi biến động thường xuyên văn luật đất đai bất động sản ban hành bổ sung nhiều quy định không quán với Rủi ro đặc thù: thủ tục nghiệm thu toán phức tạp ảnh hưởng tới quản lý cơng nợ thời gian quay vòng vốn kéo dài, tính minh bạch thơng tin thị trường yếu kém, thủ tục cấp phép cho dự án tốn nhiều thời gian, rủi ro chi phí tốc độ đền bù giải phóng mặt ảnh hưởng tới tiến độ dự án lợi nhuận, biến động giá nguyên nhiên vật liệu đầu vào ảnh hưởng tới giá thành cơng trình, sử dụng vốn vay điều kiện tín dụng khơng thuận lợi gia tăng chi phí lãi vay ảnh hưởng kết kinh doanh Rủi ro bất khả kháng: thiên tai, dịch bệnh, tai nạn, hỏa hoạn… Rủi ro quản trị doanh nghiệp: Một số doanh nghiệp BĐS, đặc biệt doanh nghiệp từ khu vực sở hữu nhà nước sau cổ phần hóa, chưa hồn tồn chuyển đổi hoạt động theo phương thức hoạt động công ty đại chúng, minh bạch tính chun nghiệp kinh doanh chưa ổn định, hệ thống quản trị chưa đồng dẫn đến quyền lợi cổ đông bị ảnh hưởng, nhiều lúc lớn khó kiểm sốt 1.2 Các phân khúc thực trạng 2010 1.2.1 Bức tranh 2010 Các thay đổi sở pháp lý 2009 - 2010 Ngƣời nƣớc Việt Kiều đƣợc quyền mua bất động sản Quy trình cách thức tính tốn phí dịch vụ cho hộ có cải tiến Xây dựng thực thi cách tính thuế thuế thu nhập cá nhân đánh lợi nhuận chuyển nhƣợng bất động sản Quy định mới: bất động sản phân khúc chung cƣ, hộ để không đƣợc quyền sử dụng với mục đích làm văn phòng Việc xây dựng chế cho phép chủ đầu tƣ bán quyền sử dụng hộ chƣa hoàn thành dự án tiếp tục gây nhiều bàn cãi Phát triển sở giao thơng hạ tầng Phía Bắc: dự án sở giao thông hạ tầng lớn đáng ý là: đƣờng cao tốc Láng-Hòa Lạc dự kiến hồn thành cuối 2010 đầu 2011, nhiều tuyến đƣờng cao tốc liên tỉnh Hà Nội – Lào Cai, Hà Nội-Thái Nguyên, Hà Nội – Hải Phòng… đƣợc khởi cơng Các tuyến cầu Vĩnh Tuy Thanh Trì đƣợc hồn thành, nối liền tăng cƣờng giao thông hai bờ sông Hồng, tăng cƣờng hấp dẫn bất động sản bên sông Hồng Đặc biệt hầm nút giao WWW.SSI.COM.VN Cung cấp SSI Trang BÁO CÁO TỔNG HỢP ĐỊNH GIÁ 24 DỰ ÁN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ NBB thông Kim Liên khai trƣơng vào năm 2009 góp phần giải tỏa ách tắc khu vực Nhiều cơng trình giao thơng khác khẩn trƣơng tiến hành Phía Trung Nam: Các dự án hạ tầng giao thông lớn phải kể tới Đại Lộ Đông Tây, Cầu Phú Mỹ, đƣờng cao tốc Sài Gòn - Trung Lƣơng, cao tốc Sài Gòn - Long Thành – Dầu Giây tổng quy hoạch khu vực đem lại ƣu cạnh tranh cho bất động sản nội vùng (Thủ Thiêm, Phú Mỹ Hƣng…) Việc thức khai thơng nhiều tuyến đƣờng biển hàng không tín hiệu tích cực tới phát triển thị trƣờng bất động sản (cảng container Sài Gòn, sảnh bay quốc tế sân bay Đà Nẵng, sân bay Đà Lạt nhƣ nhiều tuyến bay quốc tế đến Nha Trang…) Các diễn biến ảnh hưởng tới ngành thời gian tới Các chủ đầu tƣ nƣớc tiếp tục chiếm ƣu với dự án lớn, nhà đầu tƣ nƣớc có xu hƣớng tăng cƣờng quay lại Việt Nam thơng qua đƣờng hợp tác góp vốn kinh doanh Các quỹ đầu tƣ bất động sản tăng cƣờng hoạt động chốt lời sáp nhập nhằm tăng cƣờng khả khoản sức mạnh tài Các doanh nghiệp bất động sản có nhu cầu vốn cao hƣớng tới thị trƣờng vốn nhiều thị trƣờng nợ bối cảnh tín dụng bị hạn chế mức lãi suất cao Trong bối cảnh này, thực trạng khả phát triển phân khúc nhƣ sau: 1.2.2 Các phân khúc thị trường Nhà hộ Mối lo ngại lạm phát gia tăng thúc đẩy dòng tiền tìm đến BĐS để gìn giữ giá trị Chính phủ tập trung mạnh để tạo điều kiện phát triển cho dự án xây dựng nhà giá rẻ Tuy nhiên,quy trình mua hộ tiếp tục bị thao túng giới đầu giai đoạn đầu dự án ngƣời có nhu cầu thực mua nhà để thƣờng tham gia giai đoạn muộn dự án Nhu cầu nhà đƣợc dự đoán tăng mạnh dựa vào yếu tố hỗ trợ nhƣ phong cách sống, cấu dân số, đô thị hóa với tốc độ nhanh mạnh số khu vực thành phố lớn Đặc biệt phục hồi kinh tế Việt Nam góp phần thúc đẩy nhu cầu hộ thời gian tới tăng lên Ở thành phố Hồ Chí Minh, cạnh tranh trở nên gay gắt, tình trạng cung vƣợt cầu diễn hầu hết địa bàn bối cảnh nguồn hàng dƣ thừa từ 2008-2009 tồn đọng nhiều khoảng 30,000 hộ đƣợc tung 2010 Tuy nhiên, hộ khu vực trung tâm trì có tốc độ tiêu thụ ổn định, đặc biệt hộ khu vực gần trung tâm nhƣ Bình Thạnh, Gò Vấp, Tân Bình, Phú Nhuận… thuận tiện giao thông sinh hoạt, nhiên mặt giá chƣa có dấu hiệu tăng nhiều Ở Hà Nội, nguồn cung nhà khu dân cƣ tăng mạnh vào cuối 2009 (tháng 10-11) nguồn cung từ nhiều dự án kỳ vọng đƣợc tung thị trƣờng năm 2010, nhiên dự án có chất lƣợng tốt đƣợc trọng Phân khúc với mức giá trung bình 800-1300 USD/m2 đƣợc dự đốn bán chạy mức giá có khả chi trả nhiều ngƣời có thu nhập trung bình Phân khúc nhà trung bình đƣợc nhiều chuyên gia dự đốn phân khúc có tốc độ tăng trƣởng mạnh thay đổi cấu hộ gia đình, tốc độ thị hóa vai trò phân khúc nhƣ công cụ đầu tƣ quan trọng Trong cấu nguồn cung nhà sơ cấp, thị phần cao quận Cầu Giấy, Hoàng Mai Từ WWW.SSI.COM.VN Cung cấp SSI Trang BÁO CÁO TỔNG HỢP ĐỊNH GIÁ 24 DỰ ÁN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ NBB Liêm; sức cầu dự án quận Long Biên, Thanh Xuân Đống Đa thể tốt quý 1/2010 Đất đất khu dân cư Trong điều kiện thị trƣờng suy giảm nhƣ nay, chủ đầu tƣ nhanh chóng tận dụng hôi mở rộng quỹ đất thông qua việc mua bán đất từ nhà đầu tƣ sơ cấp khác, đơn vị thu lợi nhuận đáng kể từ chi phí bồi thƣờng thấp quỹ đất sẵn sàng cho kinh doanh Đồng thời với việc chi phí lãi vay ngày cao, vốn bỏ vào đầu tƣ khu hộ không nhỏ, làm cho tâm lý ngƣời dân chuyển hƣớng trở lại với việc mua bán đất nhằm kinh doanh cất giữ giá trị tiền Tâm lý ngƣời mua cho điều kiện quỹ đất thành phố lớn có giới hạn giá trị đất theo thời gian có tốc độ tăng trƣởng bền vững nhanh chóng hầu hết phân khúc bất động sản khác Điều dẫn tới việc đất đất khu dân cƣ tiếp tục phân khúc hấp dẫn năm 2010 ngành địa ốc Mặt giá quận cũ nội thành hai thành phố lớn trì mức cao ổn định, nhiên khoản thấp Đáng lƣu ý phân khúc lƣợng cung nội thành có giới hạn, phân khúc đất bên rìa thành phố với mức giá rẻ hấp dẫn, dự án xa trung tâm tỉnh thành lân cận Hà Nội (Hà Đông, Đông Anh, Long Biên…) thành phố Hồ Chí Minh (các huyện rìa thành phố, Long An, Bình Dƣơng…) trở nên sơi động Cơ sở giao thơng hạ tầng xung quanh dự án khu vực đƣợc cải thiện ngày, góp phần tác động tích cực tới tâm lý ngƣời mua, khoản thị trƣờng giá đất Tuy nhiên phân khúc thƣờng xuyên có sốt ảo bị bóp méo thơng tin giới đầu nhiều thị trƣờng tình trạng tiếp tục tiến diễn thời gian vài năm tới Song song với tình trạng sốt ảo đó, có nhiều giao dịch đất thành cơng góp phần làm tan băng thị trƣờng đáng kể từ đầu năm tới nay, yếu tố tích cực phân khúc Văn phòng cho thuê Các khu văn phòng hạng B hạng C với mức giá 20USD/m2 chút phân khúc hoạt động ổn định Một phân khúc khác có nhiều lực cầu mặt lớn tồ nhà có tổng diện tích từ 2000-5000 m2 cho Cơng ty lớn chi nhánh lớn Cơng ty nƣớc ngồi Việt nam, nhƣng nguồn cung lại hạn chế điều kiện đất nội thành hạn hẹp Công suất thuê trung bình thị trƣờng văn phòng đạt khoảng gần 80% tồn quốc, nhiên giá th văn phòng loại phần lớn có xu hƣớng giảm nhiều tăng Quy định việc cấm sử dụng chung cƣ thuê văn phòng, lực cầu mảng văn phòng cho th đƣợc dự báo có cải thiện đôi chút năm 2010 Tại thành phố Hồ Chí Minh, lƣợng cung văn phòng cho th tăng lên đột biến từ cuối năm 2009 tiếp tục tăng thêm khoảng 350,000 m2 năm 2010 cao mức gia tăng tổng cung hai năm trƣớc cộng lại Điều cho thấy ngoại trừ phân khúc đặc biệt nêu mặt giá cho thuê thành phố Hồ Chí Minh khơng có nhiều yếu tố thuận lợi cho nhà cung cấp Tại Hà Nội, hoạt động cho thuê văn phòng có phần trầm lắng chủ yếu việc xây dựng khu văn phòng cho thuê tiếp diễn mạnh mẽ, lƣợng cầu giảm sút từ cuối 2009 Khoảng 53,000 m2 văn phòng hạng A B từ cuối năm 2009 trống, cộng thêm với khoảng 150,000 m2 mặt tiếp tục gia tăng nguồn cung năm 2010 Với mức cung tăng mạnh nhƣ vậy, với dự án văn phòng cho thuê lớn Hà Nội HCMC vào hoạt động năm tới, thị trƣờng văn phòng cho th tiếp tục khó khởi sắc Dự đốn lạc quan kỳ vọng phân khúc hồi phục đạt mức tăng trƣởng ổn định từ nửa cuối 2011 trở Mặt bán lẻ thương mại WWW.SSI.COM.VN Cung cấp SSI Trang BÁO CÁO TỔNG HỢP ĐỊNH GIÁ 24 DỰ ÁN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ NBB Tăng trƣởng mức cầu chủ yếu cho phân khúc đến từ hệ thống bán lẻ nội địa ngày lớn mạnh toàn quốc, hệ thống bán lẻ thực phẩm giải khát nội địa nƣớc ngoài, đặc biệt thêm nhiều thƣơng hiệu bán lẻ quốc tế hƣớng tới Việt Nam Tỷ lệ thuê trung bình phân khúc thƣờng xuyên đạt mức 90-95% đặc biệt nhiều vị trí thuận lợi, giá th khơng tăng nhiều khu vực phi trung tâm nhƣng có mức biến động tích cực địa bàn trung tâm Mặt bán lẻ dạng chợ tiếp tục phát triển có ƣu quen thuộc với tập quán tiêu dùng ngƣời dân Việt Nam ngƣời mua kinh doanh kiếm lời mặt thời gian ngắn Bên cạnh đó, phát triển cơng nghiệp du lịch góp phần thúc đẩy phát triển lành mạnh thị trƣờng bán lẻ nhƣ phân khúc khách sạn nhà nghỉ dƣỡng Tại thành phố Hồ Chí Minh, diện tích mặt bán lẻ trung tâm ƣớc tính tăng lần lên mức 65,000m2 khu vực phi trung tâm lên tăng trƣởng khoảng gần 50% lên mức 68,000m2 Do nguồn cung hạn chế, khu bán lẻ trung tâm thành phố đƣợc lấp đầy nhanh chóng lƣợng cầu mạnh mặt giá cho thuê có điều kiện tăng nhanh Tại Hà Nội, khu bán lẻ trung tâm thành phố tiếp tục đắt hàng năm 2009, với mức giá thuê trung bình gần 70 USD/m2 mặt trung tâm (tỷ lệ kín chỗ 99%) 42 USD/m2 với mặt phi trung tâm (tỷ lệ lấp đầy vào khoảng 63%) Dự kiến, nguồn cung mặt bán lẻ trung tâm tăng trƣởng chậm suốt giai đoạn 2010-2011 trƣớc tăng mạnh từ 49,000m2 lên gần 84,000m2 vào năm 2012 từ nhiều dự án tiến hành 2010 Các ngơi nhà mặt phố trung tâm tiếp tục đóng vai trò quan trọng gia tăng mặt bán lẻ nội thành Ngƣợc lại, mặt xa trung tâm tăng gấp 2.36 lần lên mức xấp xỉ 129,000 m2 năm Tiến trình thị hóa sang bên sơng Hồng phía Tây Hà Nội kéo theo phát triển mặt bán lẻ sang khu vực Khách sạn, du lịch, nghỉ dưỡng Do kinh tế bƣớc phục hồi, nhu cầu lại phục vụ mục tiêu kinh doanh hoăc nghỉ ngơi gia tăng tạo điểm tựa vững cho phục hồi mức cầu cho phân khúc Tại nhiều thành phố lớn, kết hoạt động kinh doanh khối khách sạn trung cấp (ba sao) lại có mức sụt giảm hiệu nhất, so với suy yếu nhẹ khối khách sạn cao cấp nhƣ sao, sao… Các nhân tố góp phần vào phát triển mảng khách sạn gồm có: (i) Sự lớn mạnh phạm vi toàn quốc thƣơng hiệu khách sạn nội địa; (ii) Tăng cƣờng cạnh tranh nâng cao chất lƣợng phục vụ khu vực cao cấp; (iii) Các thƣơng hiệu quốc tế kể nhóm chuyên mảng giá rẻ tới Việt nam ngày nhiều; (iv) Khả phát triển khách sạn dành cho đối tƣợng khách hàng kinh doanh khu công nghiệp; (v) Giá khu cao cấp hạ trở nên cạnh tranh nhiều với sở vật chất tốt Tại thành phố Hồ Chí Minh, tỷ lệ lấp đầy phòng mức 85-95% tháng cao điểm đƣợc kỳ vọng trở nên tốt suốt 2010 Dự kiến năm 2010, nguồn cung khách sạn thành phố tăng thêm từ 400-500 phòng Tại Hà Nội, tỷ lệ lấp đầy phòng thƣờng xuyên quanh mức 60% suốt 2009 kỳ vọng tiến tới ngƣỡng 75-80% năm Trong năm 2010, nguồn cung Hà Nội dự kiến tăng thêm khoảng gần 200 phòng khu trung tâm gần 1000 phòng khu xa trung tâm Đây khơng tín hiệu tốt với phân khúc Hà Nội bối cảnh tỷ lệ lấp đầy phòng nhiều quan ngại Hiện tại, bất ổn định trị quốc gia lân cận (Thái Lan) góp phần gia tăng lực cầu cho mảng khách sạn Việt Nam, nhiên tác động ngắn hạn năm 2010 Bất động sản cơng nghiệp Hiện nƣớc có gần 230 khu công nghiệp với 145 khu hoạt động, số lại giải tỏa xây dựng, tập trung chủ yếu Đồng Nai, Bình Dƣơng, TP Hồ Chí Minh… Tỷ lệ cho thuê khu công nghiệp hoạt động chiếm khoảng 64% diện tích Hầu hết khu công nghiệp Việt Nam vị trí thuận lợi giao thơng Do kinh tế phục hồi, nhà sản xuất quốc tế tăng cƣờng quay lại hƣớng tới Việt Nam Thị trƣờng khu công nghiệp phát triển tƣơng đối ổn định năm, chủ WWW.SSI.COM.VN Cung cấp SSI Trang BÁO CÁO TỔNG HỢP ĐỊNH GIÁ 24 DỰ ÁN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ NBB đất cơng nghiệp bắt đầu giảm dần mức giá thuê phí cạnh tranh Phân khúc mặt khoảng 1000-5000m2 có gia tăng cầu từ doanh nghiệp sản xuất nhỏ trung bình Tại khu vực phía Nam lân cận thành phố Hồ Chí Minh, nhu cầu với trung tâm kho vận cảng đƣợc dự báo gia tăng đặc biệt quanh khu vực Hiệp Phƣớc, cảng Cái Mép – Thị Vải, Cát Lái… Tại khu vực phía bắc Hà Nội, sức cầu điều kiện sản xuất kho bãi vị trí chiến lƣợc chất lƣợng tốt tiếp tục gia tăng, song khó đƣợc đáp ứng trọn vẹn 2010 Các chủ đầu tƣ tích cực tìm kiểm vị trí tốt để phát triển sở cơng nghiệp đặc biệt phía bắc điều kiện giao thông sân bay nhƣ biển ngày trở nên thuận lợi 1.3 Các phân khúc phạm vi báo cáo Các phân khúc thị trƣờng liên quan tới hoạt động BĐS Công ty Cổ phần Đầu tƣ NBB là: - Nhà hộ - Đất khu dân cƣ - Khách sạn, du lịch, khu nghỉ dƣỡng - Văn phòng cho th Ngành khai khống Việt Nam 2.1 Các phân ngành khai thác Khống sản kim loại Quan trọng nhóm quặng sắt hợp kim sắt: Quặng sắt mangan tập trung chủ yếu vùng núi phía Bắc, đặc biệt trữ lƣợng quặng sắt ven biển Thạch Khê (Hà Tĩnh) lên tới 550 triệu tấn.Công suất khai thác thƣờng thấp nhiều so với công suất thiết kế, thiết bị cũ lạc hậu, doanh nghiệp thƣờng chạy theo lợi nhuận không chế biến sâu gây tổn thất tài nguyên Thị trƣờng tiêu thụ khoảng 80% nƣớc 20% xuất Ngoài đáng ý mỏ, điểm quặng sa khống titan, crơm nickel, wolfram, molybden, cobalt số chủng loại quặng kim loại đen đƣợc thăm dò khai thác.Các quặng kim loại (chì kẽm, đồng, antimony, thiếc), với nhiều vùng quặng nhỏ đến trung bình đƣợc phát đƣa vào khai thác Nhóm quặng nhơm bauxit đƣợc phát thăm dò nhiều nơi(đặc biệt Tây Nguyên) với tổng trữ lƣợng lên tới 5.5 tỷ tấn, có nhu cầu nội địa xuất ổn định nhóm sản phẩm alumin.Nhóm quặng kim loại quý đáng lƣu ý vàng, bao gồm nhóm mỏ vàng thực (với 40 mỏ, điểm quặng sa khoáng), mỏ chứa vàng cộng sinh (mỏ thiếc chứa vàng…) khống hóa vàng-bismut, vàng molybden… Khống sản phi kim loại Đáng lƣu ý quặng photphorit với trữ lƣợng thăm dò gần tỷ tấn, quặng brit với 40 điểm quặng mỏ Nhóm khống sản vật liệu vật liệu xây dựng chiếm mảng quan trọng với trữ lƣợng lớn loại đá vôi xi măng, dolomit, sét gốm, sét kaolin, cát biển, cát silic, apatit, graphit, đất đá xây dựng ốp lát… Khoáng sản nhiên liệu WWW.SSI.COM.VN Cung cấp SSI Trang BÁO CÁO TỔNG HỢP ĐỊNH GIÁ 24 DỰ ÁN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ NBB Bao gồm hai nhánh chủ đạo than (anthracit, than mỡ, than nâu, than bùn) dầu khí (chủ yếu mỏ kích cỡ nhỏ trung bình có nhiều tầng chứa, với mỏ lớn khai thác Bạch Hổ, Đại Hùng, Rồng Bunga-Kekwa) Tài nguyên nước đất Với 400 điểm nƣớc khống nƣớc nóng tồn quốc, 160 nguồn nƣớc nóng xuất lộ mặt đất đƣợc đăng ký Loại khác: Là đá quý (ruby, saphir), đá nửa quý (amethyst, thạch anh tinh thể, aquamarin, spinel, turmalin, zircon…), quặng phóng xạ, đất hiếm… Hiện nƣớc có khoảng 100.000 sở khai thác chế biến sản xuất khoáng sản, với khoảng 2000 điểm khai thác có đăng ký hợp pháp phạm vi 1000 khu mỏ nhiều điểm khai thác khoáng sản tự nhiều vùng nƣớc, tập trung chủ yếu nhóm vật liệu xây dựng than phục vụ nhu cầu nƣớc 2.2 Tính chất mức độ phát triển ngành khai khống Việt Nam Quy trình khai thác mỏ Việt Nam Gồm cơng đoạn phát hiện, thăm dò, đánh giá trữ lƣợng phân cấp quặng, nghiên cứu tiền khả thi khả thi để đánh giá tính kinh tế mỏ quặng (đánh giá tỷ lệ quặng, thị trƣờng, kế hoạch tài trợ vốn, chi phí, u cầu máy móc kĩ thuật công nghệ), phát triển xây dựng sở vật chất, khai thác vận hành mỏ, kết thúc việc hồn ngun mơi trƣờng trả lại trạng cho đất khu mỏ Các vấn đề quy trình khai thác mỏ Việt Nam là: Ở khâu pháp lý, quy trình thủ tục với quyền thƣờng kéo dài, tốn phức tạp Ở khâu khai thác, hệ thống dây chuyền máy móc thơ sơ thiếu sở cơng nghệ, tự động hóa gây tổn thất tài nguyên, ô nhiễm môi trƣờng chi phí cao Ở khâu chế biến, cơng nghiệp luyện kim chƣa phát triển, có gang thép thiếc đƣợc luyện quy mô công nghiệp Chế biến nông, xuất quặng thô hàm lƣợng thấp phổ biến, không thay nhập dẫn tới hiệu kinh tế Việc bảo vệ môi trƣờng điều kiện sống quanh khu mỏ yếu hạn chế, việc hồn ngun mơi trƣờng hầu nhƣ mang tính hình thức Các vấn đề xung quanh quyền sử dụng đất sau khai thác mỏ lợi ích kinh tế tiềm ngành cơng nghiệp Thực trạng ngành khai khoáng Việt Nam Ngành cơng nghiệp khai khống có quy mơ nhỏ, khơng tập trung, với sản lƣợng thấp chế biến nông Thiếu đội ngũ cán chuyên môn cao, thƣờng vừa làm vừa mày mò, cơng nhân mỏ thƣờng lao động phổ thơng kỹ yếu Những khó khăn khâu tiêu thụ thƣờng đƣợc giải cách khai thác lậu xuất lậu sang Trung Quốc với hàm lƣợng chế biến thấp khơng có, gây chảy máu tài nguyên hiệu kinh tế hạn chế WWW.SSI.COM.VN Cung cấp SSI Trang 10 BÁO CÁO TỔNG HỢP ĐỊNH GIÁ 24 DỰ ÁN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ NBB xi măng, sắt thép xây dựng, điện, dầu máy… có biến động theo chiều hƣớng tăng giá cả, nhƣng đa dạng nguồn hàng, chủng loại hàng số lƣợng nhà cung cấp; Giá loại vật liệu xây dựng tăng xu chung toàn giới giá dầu chi phí khác biến động, nhà sản xuất nhà cung cấp phải tăng giá bán lên tƣơng ứng; Bên cạnh đó, kinh tế phát triển, tốc độ thị hóa nhanh, nhu cầu xây dựng nhà cửa sở hạ tầng ngày lớn có tác động định đến thị trƣờng yếu tố đầu vào hoạt động thi công xây lắp, nhiên biến động có tính ngắn hạn, lâu dài nguồn cung cầu vật liệu xây dựng tƣơng ứng với thị trƣờng bình ổn Ảnh hưởng giá nguyên vật liệu tới doanh thu, lợi nhuận Do nguyên vật liệu yếu tố đầu vào chiếm tỷ lệ cao cấu chi phí nên biến động giá nguyên vật liệu có ảnh hƣởng đến doanh thu lợi nhuận Giá vật liệu xây dựng tăng làm tăng chi phí đầu vào nhƣng giá bán đầu đƣợc ấn định trƣớc tăng tƣơng ứng, làm tăng chi phí hoạt động thi công xây lắp, ảnh hƣởng đến chi phí thực dự án bất động sản ảnh hƣởng đến kết kinh doanh Công ty Để tạo ổn định nguồn cung cấp nhằm hạn chế gia tăng yếu tố chi phí đầu vào ảnh hƣởng đến kết kinh doanh, Công ty thực hiện: - Chú trọng thiết lập quan hệ với nhà cung cấp, thƣờng xuyên trì việc đánh giá nhà cung ứng, thực ký kết hợp đồng hay hợp đồng ngun tắc, ln tốn tiền vật tƣ đầy đủ hạn cho nhà cung cấp để giữ uy tín, tìm hiểu tiếp cận nhà cung cấp với giá cạnh tranh, chất lƣợng đảm bảo điều kiện toán linh hoạt - Mở rộng hoạt động kinh doanh sang lĩnh vực sản xuất kinh doanh vật liệu xây dựng: Tiến hành đầu tƣ dây chuyền đúc cống ly tâm hệ thống sản xuất gạch lát vỉa hè đủ cung cấp cho toàn dự án xây dựng hạ tầng Công ty đối tác Hiện tại, với việc sở hữu khai thác nhiều mỏ đá, Cơng ty đảm nhận cung cấp nguồn vật liệu đá cho cơng trình địa bàn địa phƣơng vùng lân cận Trình độ công nghệ Công ty áp dụng nhiều công nghệ tiên tiến lĩnh vực thi công xây dựng chứng tỏ khả qua nhiều cơng trình chất lƣợng cao mà Công ty tham gia Hiện Công ty làm chủ công nghệ thi công xây dựng tiên tiến đƣợc áp dụng Việt Nam bao gồm số cơng nghệ tiêu biểu sau đây:  Công nghệ thi công xử lý móng  Cơng nghệ khoan cọc nhồi; Cơng nghệ hạ ép cọc ép rung loại  Công nghệ khoan cọc nhồi - Phạm vi sử dụng: tất kết cấu móng cơng trình cầu, cơng trình nhà cao tầng cơng trình khác - Quy mơ cơng nghệ : thi cơng cọc đƣờng kính từ 600 – 2000 mm - Chiều sâu: từ 40 – 80 m WWW.SSI.COM.VN Cung cấp SSI Trang 26 BÁO CÁO TỔNG HỢP ĐỊNH GIÁ 24 DỰ ÁN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ NBB - Ƣu điểm : tiến độ thi cơng nhanh, thi cơng tình khơng ảnh hƣởng đến cơng trình, mơi trƣờng xung quanh - Công nghệ thi công tƣờng vây cừ ván thép ứng dụng cho phần móng giao thơng tầng hầm nhà cao tầng; Công nghệ tƣờng vây cọc Barrel  Hệ thống cốp pha trƣợt quanh chu vi nhà cao tầng: - Phạm vi áp dụng : Sử dụng thi công cốp pha tƣờng bê tông cốt thép theo chu vi nhà cao tầng thi cơng trụ cầu có chiều cao - Mơ tả công nghệ :Sử dụng loại ván khuôn:   Loại Climbing System (CB): Sử dụng cẩu tháp để kéo trƣợt hệ thống cốp pha sắt bên tòa nhà Loại Auto Climbing System (ACS): Sử dụng kích thủy lực để tự động kéo trƣợt cốp pha sắt bên ngồi tòa nhà Ƣu khuyết điểm:    Rút ngắn tiến độ kéo trƣợt hệ thống cốp pha lên để thi công tầng với thời gian ngắn An toàn thi cơng bên ngồi tòa nhà Khơng cần lắp đặt giàn giáo bên từ mặt đất lên tầng  Công nghệ thi công cầu: - Công nghệ thi công dầm bê công cốt thép dự ứng lực, độ từ 24m – 42m (dạng I, U, Super T) - Công nghệ thi công kết cấu nhịp vƣợt độ lớn phƣơng pháp đúc hẫng cân  Công nghệ đổ bê tông chỗ theo phƣơng pháp đúc hẫng, đúc hẫng cân bằng: - Phạm vi áp dụng: Cầu có độ nhịp lớn 60 - 120m kết cấu liên tục - Mô tả công nghệ: Đúc hẫng thực chất biện pháp đổ bê tông chỗ nhƣng theo phân đoạn ván khuôn di động đợt treo dầm xe đúc Đặc điểm công nghệ đúc đốt dầm theo nguyên tắc đúc hẫng cân sau đƣợc hợp long chốt giữa, dầm treo liên tục hóa, trình thi cơng đỉnh trụ đặt hai xe đúc, xe đúc di chuyển đúc nửa nhịp bên theo phƣơng dọc cầu Công nghệ đúc hẫng phù hợp trƣờng hợp độ tĩnh khơng dƣới cầu lớn, với cơng nghệ đòi hỏi chiều cao dầm cầu cao hơn, số lƣợng bó cáp nhiều so với công nghệ khác nhƣng tiến độ thi công nhanh, công trƣờng gọn gàng thiết bị thi cơng khơng đòi hỏi đặc biệt - Tính công nghệ:     Với đặc điểm trọng lƣợng nhẹ, dễ dàng tháo lắp q trình thi cơng với trợ giúp đặc biệt hệ thống thủy lực, hệ thống nâng hạ hoàn chỉnh Có khả sử dụng lại hệ thống thiết bị từ cơng trình đến cơng trình khác có quy mô Dễ dàng áp dụng cho cầu có sơ đồ, kết cấu nhịp loại mặt cắt ngang (hộp đơn, hộp kép, double ) đồng thời áp dụng cho loại dầm với chiều dài nhịp từ 18 đến 80m Thời gian chu trình thi công nhịp thông thƣờng 7- ngày WWW.SSI.COM.VN Cung cấp SSI Trang 27 BÁO CÁO TỔNG HỢP ĐỊNH GIÁ 24 DỰ ÁN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ NBB Có khả chịu áp lực cho cầu nằm đƣờng cong với bán kính nhỏ  Rmin=250m  Cơng nghệ thi cơng hồn thiện kiến trúc, trang trí nội thất cơng trình lớn: - Xây, tô, trát, láng, ốp lát gạch đá, lắp đặt mái, làm trần, vách trang trí, lắp đặt cửa, sơn hoàn thiện với nhiều chủng loại vật liệu truyền thống lẫn đại có quy trình thi cơng bảo đảm suất chất lƣợng hiệu cao Với bề dày kinh nghiệm tổ chức thi cơng cơng trình có quy mơ lớn, tiêu chuẩn chất lƣợng cao nhƣ chung cƣ, khu phố, biệt thự, chung cƣ, khu nghỉ dƣỡng - Thi công hệ thống điện, cấp thoát nƣớc, cung cấp gas, hệ thống báo động, hệ thống chống sét, phòng cháy chữa cháy, hệ thống mạng vi tính Với tiêu chí “Chất lƣợng An tồn” ln mục tiêu hàng đầu, NBB đầu tƣ nhiều vào công nghệ, thiết bị thi công giới đại, chun dụng, tích cực đƣa cơng nghệ tiên tiến áp dụng vào lĩnh vực hoạt động chuyên môn Cùng với đội ngũ cán bộ, công nhân lành nghề, chuyên nghiệp đảm bảo chất lƣợng, tiến độ hiệu cao cho dự án Tình hình nghiên cứu, kiểm tra chất lượng sản phẩm 9.1 Hệ thống quản lý chất lượng áp dụng Hƣớng tới xây dựng hệ thống quản lý chất lƣợng theo tiêu chuẩn TCVN ISO 9001:2000, vào tháng 12 - 2009 Công ty Cổ phần Đầu tƣ Năm Bảy Bảy xây dựng hòan chỉnh lần II hệ thống gồm 49 Quy chế, Quy định, Quy trình nhằm quy chuẩn hóa nhiệm vụ cấp, phối hợp thực đồng yêu cầu sản xuất kinh doanh từ Hội đồng quản trị, Ban giám đốc đến phòng ban, Chi nhánh, Cơng ty thành viên 9.2 Công tác kiểm tra chất lượng sản phẩm Về mặt quản lý chất lượng cơng trình:  Cơng ty trọng trì theo hƣớng phát triển với chất lƣợng sản phẩm số một, cung cấp cho khách hàng sản phẩm có chất lƣợng tốt, tạo uy tín với khách hàng Thực xây dựng theo quy hoạch, thực giám sát, kiểm tra nghiệm thu theo quy phạm, đảm bảo chất lƣợng nhà ở, cơng trình Việc thực giám sát, kiểm tra nghiệm thu cơng trình đƣợc thực thơng qua phòng Dự án Cơng ty Cơng ty tƣ vấn giám sát nƣớc nƣớc  Do biện pháp quản lý nghiêm ngặt Công ty trực tiếp cung ứng vật tƣ chủ yếu đến tận cơng trình với việc tổ chức giám sát Cơng ty tƣ vấn giám sát, từ tất cơng trình thi cơng tiến độ, chất lƣợng, thiết kế Điều chứng minh cơng trình xây dựng nhà nói chung nhà cao tầng nói riêng đảm bảo đƣợc chất lƣợng Về mặt nghiệm thu cơng trình:  Trong q trình thi cơng, Cơng ty mời kỹ sƣ đơn vị giám sát tiến hành trực tiếp giám sát trƣờng, nghiệm thu phận, hạng mục nghiệm thu sơ hồn cơng cơng trình Sau nghiệm thu sơ đƣợc thông qua, chủ đầu tƣ, đơn vị giám sát nhà thầu tiến hành nghiệm thu Sau nghiệm thu đạt yêu cầu mời ban ngành liên quan Nhà nƣớc tiến hành nghiệm thu hồn cơng, tồn cơng trình đƣợc bàn giao sau nghiệm thu đạt yêu cầu 9.3 Tình hình nghiên cứu phát triển sản phẩm WWW.SSI.COM.VN Cung cấp SSI Trang 28 BÁO CÁO TỔNG HỢP ĐỊNH GIÁ 24 DỰ ÁN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ NBB  Phát triển sản phẩm công nghệ ƣu tiên Công ty hoạt động xây lắp: xây dựng nhà cao tầng, hộ cao cấp, xây dựng đƣờng cao tốc, xây dựng cầu, hầm, cảng… nhằm mang lại hiệu đầu tƣ có giá trị phục vụ cao cho xã hội Ngoài ra, NBB ký kết hợp động tƣ vấn thiết kế, tƣ vấn xây dựng với Cơng ty quốc tế có tên tuổi lĩnh vực nhằm tạo sản phẩm có chất lƣợng cao, đáp ứng đƣợc nhu cầu ngƣời tiêu dùng  Trên sở điều tra, khảo sát thị trƣờng tìm hiểu nhu cầu khách hàng, phòng Dự án phòng Kinh doanh Công ty phối hợp với nhà tƣ vấn thiết kế chuyên nghiệp tiến hành nghiên cứu, phát triển mơ hình thiết kế phù hợp với đặc trƣng khu thị cơng trình xây lắp  Đối với dự án bất động sản, dự án khu đô thị khác hƣớng đến đối tƣợng khách hàng mục tiêu khác Vì vậy, kiến trúc hộ, biệt thự… khu đô thị mang dáng vẻ khác biệt Việc đa dạng hóa sản phẩm nhà cho phép Công ty thu hút nhiều khách hàng nâng cao khả cạnh tranh so với doanh nghiệp ngành xây dựng  Đối với hoạt động xây lắp khác, Cơng ty ln hồn thiện cơng nghệ sẵn có tìm hiểu áp dụng cơng nghệ tiên tiến nhƣ: cầu vƣợt, nút giao thông khác mức, đúc nhịp dầm có độ lớn; phát triển sản phẩm dự ứng lực nhƣ: sản xuất cọc tròn, cọc vng, cừ ván,dầm Super T 10 Phân tích SWOT Điểm mạnh  Có chiến lƣợc phát triển thị trƣờng BĐS tập trung vào phân khúc sản phẩm hộ đến loại II TP.HCM đất khu dân cƣ tỉnh, thành phố khác phù hợp với nhu cầu xã hội nhƣ định hƣớng chung nƣớc  Tập thể thành viên HĐQT nhƣ ngƣời lao động đồn kết, gắn bó Ban Quản trị Công ty động, linh hoạt nhạy bén Đội ngũ CBCNV trẻ, nhiều kinh nghiệm có trình độ chuyên môn cao  Các dự án mà NBB sở hữu có vị trí thuận lợi, đắc địa lợi cạnh tranh quan trọng  Có chiến lƣợc tổng thể triển khai thực dự án với tiến độ hợp lý nhằm chủ động kinh doanh bán hàng hiệu  Có tài lành mạnh đảm bảo tiêu chí để huy động vốn thơng qua hình thức phát hành cổ phiếu, trái phiếu, huy động khác để tài trợ vốn cho dự án  Có mối quan hệ hợp tác tốt đẹp, gắn bó hiệu với nhiều đối tác định chế tài ngồi nƣớc  Hoạt động minh bạch, hiệu quả, yếu tố nội ổn định với tiềm phát triển bền vững để mang lại giá trị thặng dƣ ngày tăng cho cổ đông Điểm yếu  NBB sở hữu nhiều dự án quy mơ nên cần lƣợng vốn tự có lớn để nâng cao lực tài lợi cạnh tranh nhằm chủ động sản xuất kinh doanh  Là đơn vị non trẻ nên NBB chƣa phát huy hết mạnh thƣơng hiệu thị trƣờng WWW.SSI.COM.VN Cung cấp SSI Trang 29 BÁO CÁO TỔNG HỢP ĐỊNH GIÁ 24 DỰ ÁN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ NBB BĐS Cơ hội  Việt Nam không bị ảnh hƣởng nặng nề bão suy thoái kinh tệ nhƣ nƣớc khác giới, lạm phát tạm thời đƣợc khống chế Kinh tế vĩ mô tăng trƣởng năm qua Các giải pháp kích cầu Chính phủ vừa qua phát huy hiệu  An ninh trị tiếp tục ổn định Trong năm qua, Chính phủ thực nhiều sửa đổi, bổ sung hệ thống Luật liên quan đến ngành xây dựng, đất đai, kinh doanh địa ốc… góp phần hồn thiện mơi trƣờng pháp lý, minh bạch kinh doanh cho doanh nghiệp  Nhà đầu tƣ nƣớc quan tâm đến Việt Nam, xem điểm đầu tƣ BĐS hấp dẫn tƣơng lai Nguy cơ, thách thức  Dù có nhiều cải cách, sửa đổi nhƣng hệ thống pháp lý quản lý xây dựng, đất đai kinh doanh BĐS nhiều bất cập chồng chéo Thủ tục thực đầu tƣ dự án phức tạp nhiều thời gian Nhà nƣớc chƣa có chế, sách hỗ trợ việc đẩy nhanh cơng tác đền bù giải tỏa nên ảnh hƣởng nhiều đến hiệu đầu tƣ doanh nghiệp  Nguồn vốn đầu tƣ từ Ngân sách Nhà nƣớc năm 2010 đƣợc dự đoán giảm so với 2009, giá tăng rơi vào chu kỳ phát triển số nguyên nhân tác động nhƣ tỷ giá biến động khiến vật tƣ leo thang, tăng lƣơng Điều tạo áp lực lên tỷ suất lợi nhuận doanh nghiệp  Định giá đất đƣợc áp dụng theo giá thị trƣờng vào năm 2010 kết hợp với Nghị định 69 Chính phủ dẫn đến chi phí đền bù dự án tăng lên  Định hƣớng sách Nhà nƣớc năm 2010 (tăng trƣởng gắn liền với ổn định kinh tế vĩ mô hay tăng trƣởng lúc với chấp nhận lạm phát mức độ định) có tác động khơng nhỏ đến tình hình thị trƣờng tài chính, tín dụng thị trƣờng BĐS 11 Chiến lược kinh doanh giai đoạn 2010 - 2015  Thực đa dạng hoá ngành nghề, bên cạnh việc phát huy ngành truyền thống xây dựng cầu đƣờng hạ tầng đô thị, NBB với đội ngũ cán trƣởng thành có nhiều kinh nghiệm qua cơng trình cấp Quốc gia, NBB tự chủ việc xây dựng hạ tầng dự án bất động sản, hộ cao tầng mà Công ty làm Chủ đầu tƣ cơng trình khác với tƣ cách Nhà thầu xây lắp Đó mạnh NBB việc thực dự án  Trong tƣơng lai NBB tiếp tục mở rộng hoạt động sản xuất kinh doanh, hình thức làm Chủ đầu tƣ dự án công nghiệp, thủy điện, dự án BOT, khai khống để tối đa hóa lợi nhuận nỗ lực phấn đấu trở thành doanh nghiệp hàng đầu Việt Nam lĩnh vực kinh doanh bất động sản đầu tƣ 11.1 Kế hoạch kinh doanh cụ thể để thực chiến lược cạnh tranh Định hướng phát triển tiêu giai đoạn từ 2010 đến 2015 sau:  Tăng trƣởng hàng năm từ 25% – 30% tiêu doanh thu lợi nhuận; WWW.SSI.COM.VN Cung cấp SSI Trang 30 BÁO CÁO TỔNG HỢP ĐỊNH GIÁ 24 DỰ ÁN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ NBB  Tiếp tục đợt phát hành tăng Vốn điều lệ để bổ sung nguồn vốn cho hoạt động Công ty nhƣng không vƣợt 300 tỷ đồng cuối 2015;  EPS hàng năm đạt 7.000 đ/cp trở lên;  Thu nhập bình qn ngƣời lao động Cơng ty tăng trƣởng hàng năm đạt ngang mức doanh nghiệp nƣớc ngành đầu tƣ Việt Nam chi trả  Nghiên cứu xác định lộ trình cụ thể để lần lƣợt đƣa công ty chuyển đổi sang hoạt động theo mơ hình Cơng ty cổ phần đại chúng niêm yết Các biện pháp triển khai thực hiện: Quản lý đầu tư  Đầu tƣ có định hƣớng có trọng điểm: Xác định cấu sản phẩm, phân khúc thị trƣờng, xu hƣớng phát triển kinh tế vĩ mô, tiến độ thực lực thời kỳ để có chiến lƣợc đầu tƣ hợp lý hiệu  Công tác thẩm định dự án đầu tƣ chặt chẽ, khoa học dự án đƣợc lựa chọn đầu tƣ phải đảm bảo số hiệu tài đạt yêu cầu thƣờng xuyên cập nhật biến động thị trƣờng ảnh hƣởng đến hiệu dự án để kịp thời có biện pháp xử lý  Hồn thiện quy chế quy trình quản lý dự án đảm bảo thực đầy đủ kịp thời thủ tục pháp lý theo quy định nhà nƣớc phù hợp với tính đặc thù địa phƣơng  Tập trung thực công tác đền bù dự án quy định hành cảu Nhà nƣớc đồng thời phải đảm bảo yêu cầu tiến độ hiệu kinh tế tối ƣu Quản lý tài  Tăng cƣờng khả phân tích thơng tin dự báo Đánh giá xác điểm mạnh điểm yếu đơn vị thời kỳ để lập kế hoạch kinh doanh, kế hoạch huy động vốn sử dụng nguồn tài hiệu  Lập kế hoạch tài dài hạn ngắn hạn, quản lý hiệu vốn hoạt động Công ty Dự báo đánh giá cân đối nguồn thu dự án tồn Cơng ty để kịp thời điều chỉnh, điều phối nguồn vốn đảm bảo triển khai dự án tiến độ kế hoạch  Đẩy mạnh kiểm sốt chặt chẽ cơng tác bán hàng, thu tài để giảm thiểu chi phí sử dụng vốn đồng thời sở hạch toán doanh thu kết chuyển lợi nhuận để gia tăng lợi ích cho cổ đơng  Tăng cƣờng kiểm sốt khoản mục chi phí dự án quản lý dòng tiền đơn vị thành viên theo nguyên tắc tập trung tài để đảm bảo hiệu sử dụng vốn cao  Quản trị tài nâng cao chất lƣợng hệ thống báo cáo quản trị tài phù hợp với tình hình thực tế để kiểm sốt chặt chẽ khoản chi phí phát sinh toàn hệ thống  Mở rộng quan hệ hợp tác với định chế tài nhằm tìm hội để đa dạng hóa kênh huy động vốn cho NBB WWW.SSI.COM.VN Cung cấp SSI Trang 31 BÁO CÁO TỔNG HỢP ĐỊNH GIÁ 24 DỰ ÁN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ NBB Quản lý điều hành tổ chức máy  Phân tích thực trạng hệ thống quản lý kiểm soát NBB, đổi nhằm nâng cao lực cạnh tranh, khẳng định thƣơng hiệu với doanh nghiệp ngành, xây dựng hệ thống quản lý chất lƣợng theo tiêu chuẩn TCVN ISO 9001:2000  Thực thi tính minh bạch hệ thống cấp quản trị đến ngƣời lao đơng làm sở xây dựng văn hóa doanh nghiệp  Xây dựng nguồn nhân lực thu hút ngƣời tài , đào tạo chỗ nhằm đáp ứng nhu cầu quản lý điều hành ngày cao mở rộng Công ty 11.2 Một số dự án dự kiến đâu tư Công ty đến 2015 Bất động sản STT 10 11 Tổng mức đầu tư dự kiến (tỷ đồng) Dự án Khu đô thị TM ven sông Bạc Liêu, TX Bạc Liêu – Bạc Liêu - Diện tích : 50,2 Khu dân cƣ Sơn Tịnh – Quảng Ngãi - Diện tích : 102,7 Khu biệt thƣ Đồi thủy sản – Quảng Ninh - Diện tích : 33,25 Khu nghỉ dƣỡng cao cấp kết hợp khu dân cƣ De Lagi - Diện tích : 216,38 Khu hộ cao tầng Carina Plaza (P.16, Q.8, TP.HCM) - Diện tích : 1,94 Khu hộ cao tầng City Gate Towers (P 16, Q.8, TP.HCM) - Diện tích : 1,93 Khu hộ cao tầng Diamond Riverside (P.16, Q.8, TP.HCM) - Diện tích : 4,15 Khu hộ cao tầng NBB Garden III (P.16, Q.8, TP.HCM) - Diện tích : 8,17 Tòa nhà văn phòng – Bình Thuận - Diện tích: 0,75 Khu hộ cao tầng Bình Chánh -TP HCM - Diện tích: 11,5 Khu phức hợp - Bình Chánh -TP HCM (GĐ1) - Diện tích: 30,16 Tổng cộng: Thời gian dự kiến triển khai hoàn thành 287 Hoàn thành 2011 888 Hoàn thành 2012 368 Hoàn thành 2012 1.565 2009 – 2015 890 Hoàn thành Quý 1/2011 1.590 Hoàn thành 2012 2.465 Dự kiến triển khai năm 2011 4.650 Dự kiến triển khai Quý 4/2010 171 2010-2012 7.073 2009 -2014 830 2009 – 2012 20.777 (Nguồn: NBB) WWW.SSI.COM.VN Cung cấp SSI Trang 32 BÁO CÁO TỔNG HỢP ĐỊNH GIÁ 24 DỰ ÁN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ NBB Khai khống STT Dự án Quy mơ dự án Địa điểm Mỏ đá lửa Tịnh Hiệp 24 Sơn Tịnh - Quảng Ngãi Mỏ đá Bình Nguyên 6,2 Bình Sơn – Quảng Ngãi Mỏ đá Núi Máng 4,4 Tƣ Nghĩa – Quảng Ngãi Mỏ đá Thọ Bắc 24,41 Sơn Tịnh - Quảng Ngãi Mỏ đá Chu Lai N/A Núi Thành – Quảng Nam Mỏ Titan Mộ Đức 1.026 Mộ Đức - Quảng Ngãi Mỏ nƣớc khoáng Trà Bồng (*) 155,3 Trà Bồng - Quảng Ngãi Mỏ đất Tịnh Ấn Đông 5,03 Sơn Tịnh - Quảng Ngãi (Nguồn: NBB) Sản xuất công nghiệp: STT Dự án Tổng mức đầu tƣ dự kiến (tỷ đồng) Thời gian dự kiến triển khai hoàn thành 238 Dự kiến hoàn thành 2011 77 Hoàn thành Quý 3/2010 Đã thơng xe thực thu phí từ tháng 04/2009 Dự kiến khai thác Quý 2/2010, hoàn thành vào năm 2028 Hoàn thành 2011 Nhà máy thủy điện Đá Đen – Phú Yên Công suất lắp máy: 9MW, điện lƣợng trung bình 32x10 kwh/năm Nhà máy sản xuất phụ tùng ô tô Đà Nẵng BOT cầu Rạch Miễu – Bến Tre 1.304 Khai thác, chế biến đá xây dựng Mỏ đá Tà Zôn 9,728 BOT tuyến tránh Phan Rang – Tháp Chàm Tổng cộng: 548 2.174 (Nguồn: NBB) WWW.SSI.COM.VN Cung cấp SSI Trang 33 BÁO CÁO TỔNG HỢP ĐỊNH GIÁ 24 DỰ ÁN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ NBB 12 Phân tích tiêu tài 12.1 Tốc độ tăng trưởng Chỉ tiêu 2006 2007 2008 2009 Tăng trƣởng doanh thu (%) +1645,30 +167,89 -11,79 +91,88 Tăng trƣởng lợi nhuận sau thuế (%) +2673,53 +1077,30 +93,70 +65,05 (Nguồn: Báo cáo tài kiểm tốn NBB)  Tốc độ tăng trƣởng doanh thu lợi nhuận NBB cao qua năm đặc biệt năm 2006, 2007 2009 với chuyển dịch cấu doanh thu từ hoạt động xây lắp sang lĩnh vực kinh doanh Bất động sản Muc tiêu tăng trƣởng hàng năm 25% - 30% năm tới doanh thu lợi nhuận NBB thị trƣờng BĐS phục hồi khả thi 12.2 Khả toán Chỉ tiêu 2005 2006 2007 2008 2009 6/2010 Khả toán hành 1,53 3,45 5,56 5,72 10,99 5,76 Khả toán nhanh 0,07 0,35 1,51 0,84 4,42 1,24 (Nguồn: Báo cáo tài kiểm tốn sốt xét NBB)  Nếu nhƣ cuối năm 2009, nợ vay ngắn hạn NBB 15,7 tỷ (giảm 75,8% so với đầu năm) nên khả toán NBB tốt với khả toán hành đạt 10,99 lần, khả toán nhanh đạt 4,42 lần mức an tồn, sau tháng đầu năm 2010 tiêu giảm sút trở lại mức tƣơng đƣơng 2008, lần lƣợt mức 5,76 lần 1,24 lần  So sánh với doanh nghiệp ngành sau tháng 2010 khả tốn NBB đƣợc đánh giá mức cao, cho thấy tình hình tài NBB trạng thái lành mạnh Chỉ tiêu (6/2010) NBB NTL HBC TDH Khả toán hành 5,76 1,91 1,18 2,81 Khả toán nhanh 1,24 1,29 1,04 1,34 (Nguồn: Báo cáo tài hợp sốt xét ngày 30 tháng năm 2010 NBB, NTL, HBC TDH) 12.3 Hiệu sử dụng vốn lưu động WWW.SSI.COM.VN Cung cấp SSI Trang 34 BÁO CÁO TỔNG HỢP ĐỊNH GIÁ 24 DỰ ÁN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ NBB 2006 2007 2008 2009 6/2010 Vòng quay hàng tồn kho 0,25 0,43 0,18 0,30 0,17 Vòng quay khoản phải thu 6,16 5,75 2,43 2,69 1,46 Vòng quay tổng tài sản 0,25 0,39 0,22 0,26 0,14 Chỉ tiêu (Nguồn: Báo cáo tài kiểm tốn sốt xét NBB)  Hiệu sử dụng vốn lƣu động Cơng ty khơng cao, vòng quay khoản phải thu giảm dần qua năm vòng quay hàng tồn kho mức thấp so với doanh nghiệp sản xuất-thƣơng mại đặc thù ngành nghề hoạt động NBB kinh doanh bất động sản vốn có chi phí đầu tƣ lớn, chu kỳ sản xuất kéo dài Trong năm qua, NBB chủ yếu giai đoạn tập trung đầu tƣ vào dự án bất động sản nƣớc, năm tới tiềm NBB lớn, hiệu kinh doanh đạt đƣợc cao dự án bắt đầu kinh doanh bán hàng kết chuyển doanh thu lợi nhuận Chỉ tiêu (6/2010) NBB NTL HBC TDH Vòng quay hàng tồn kho 0,17 0,33 4,01 0,3 Vòng quay khoản phải thu 1,46 1,57 0,93 0.56 Vòng quay tổng tài sản 0,14 0,28 0,48 0,11 (Nguồn: Báo cáo tài hợp soát xét ngày 30 tháng năm 2010 NBB, NTL, HBC TDH) 12.4 Cơ cấu nguồn vốn Chỉ tiêu 2005 2006 2007 2008 2009 6/2010 Nợ/Tổng Tài sản (lần) 0,97 0,97 0,46 0,54 0,63 0,62 Nợ/VCSH (lần) 30,06 29,10 0,85 1,19 1,73 1,73 (Nguồn: Báo cáo tài kiểm tốn sốt xét NBB) WWW.SSI.COM.VN Cung cấp SSI Trang 35 BÁO CÁO TỔNG HỢP ĐỊNH GIÁ 24 DỰ ÁN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ NBB  Cơ cấu nguồn vốn thay đổi theo chiều hƣớng giảm dần nợ tổng cấu nguồn vốn Điều đƣợc đánh giá theo xu hƣớng chung doanh nghiệp BĐS hàng đầu ngành khác Tỉ lệ Nợ/VCSH tháng đầu năm 2010 so với thời điểm cuối năm 2009, đạt mức 1,73 lần  So với Công ty ngành tỷ lệ nợ NBB đƣợc đánh giá mức cao Tuy nhiên việc sở hữu danh mục dự án với tổng mức đầu tƣ lên đến 35.000 tỷ đồng tỷ lệ đảm bảo cấu tài an tồn Chỉ tiêu NBB NTL HBC TDH Nợ/Tổng Tài sản 0,62 0,54 0,59 0,28 Nợ/VCSH 1,73 1,17 1,51 0,41 (Nguồn: Báo cáo tài hợp sốt xét ngày 30 tháng năm 2010 NBB, NTL, HBC TDH) 12.5 Khả sinh lời Chỉ tiêu 2005 2006 2007 2008 2009 Lợi nhuận biên gộp (%) 4,06 8,07 19,00 41,37 29,86 Lợi nhuận biên (%) 2,07 3,29 14,45 31,73 27,29 ROA (%) 0,03 0,81 5,58 6,89 7,13 ROE (%) 1,00 24,60 14,84 14,00 17,98 (Nguồn: Báo cáo tài kiểm tốn NBB)  Các số sinh lời NBB tăng trƣởng mạnh qua năm Điều cho thấy hiệu hoạt WWW.SSI.COM.VN Cung cấp SSI Trang 36 BÁO CÁO TỔNG HỢP ĐỊNH GIÁ 24 DỰ ÁN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ NBB động kinh doanh Công ty việc sử dụng đồng vốn ngày hiệu hơn,  Khi so sánh doanh nghiệp ngành, số sinh lời NBB mức trung bình NBB trình đầu tƣ mạnh vào dự án Với hiệu từ dự án lớn bất động sản mà NBB thực hiện, số sinh lời tiếp tục tăng trƣởng qua năm sau thể xu hƣớng phát triển bền vững, đầy tiềm doanh nghiệp Chỉ tiêu (6/2010) NBB NTL HBC TDH ROA (%) 5,42 14 ROE (%) 15,04 31 (Nguồn: Báo cáo tài hợp soát xét ngày 30 tháng năm 2010 NBB, NTL, HBC TDH) WWW.SSI.COM.VN Cung cấp SSI Trang 37 BÁO CÁO TỔNG HỢP ĐỊNH GIÁ 24 DỰ ÁN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ NBB TỔNG HỢP ĐỊNH GIÁ LẠI 24 DỰ ÁN CỦA NBB THEO GIÁ THỊ TRƯỜNG Đƣợc định Công ty cổ phần Đầu tƣ Năm Bảy Bảy, Công ty Cổ phần Chứng khốn Sài Gòn Cơng ty TNHH Knight Frank Việt Nam thực việc định giá lại 24 dự án có vốn góp NBB theo giá thị trƣờng với kết tóm tắt nhƣ sau: STT LOẠI DỰ ÁN NGÀY ĐỊNH GIÁ TỶ LỆ SỞ HỮU CỦA NBB TRONG CÁC DỰ ÁN TẠI 20/09/2010 (*) GIÁ THỊ TRƯỜNG KHÔNG BAO GỒM VAT I DỰ ÁN CƠNG NGHIỆP, KHAI KHỐNG, BOT CỦA NBB Thủy Điện Đá Đen 30/4/2010 36.358.000.000 100% Nhà Máy Phụ tùng Ơ tơ 30/4/2010 91.239.000.000 73,7% Phần vốn góp 25% NBB dự án BOT Rạch Miễu 30/4/2010 81.329.000.000 100% Mỏ đá Tà Zôn 30/4/2010 15.703.000.000 100% Phần vốn góp 36% NBB dự án BOT Phan Rang 30/4/2010 90.505.000.000 100% VNĐ TỔNG CỘNG I 315.134.000.000 USD VNĐ (TỶ GIÁ 1USD = 19.000VNĐ) 28/4/2010 16,440,000 312.360.000.000 100% Căn hộ cao tầng Carina Plaza 26/4/2010 19,440,000 369.360.000.000 95% Khu chung cƣ cao tầng City Gate Towers 26/4/2010 14,770,000 280.630.000.000 95% Khu hộ cao tầng Diamond Riverside 26/4/2010 15,520,000 294.880.000.000 20% (**) Khu biệt thự đồi Thủy sản-Quảng Ninh 22/4/2010 5,050,000 95.950.000.000 100% Khu hộ cao tầng NBB Garden III 26/4/2010 30,550,000 580.450.000.000 100% Khu dân cƣ Sơn Tịnh-Quảng Ngãi 28/4/2010 11,710,000 222.490.000.000 100% Khu văn phòng cho thuê-Phan Thiết, Bình Thuận 26/4/2010 2,300,000 43.700.000.000 100% Khu nghĩ dƣỡng cao cấp kết hợp Khu dân cƣ De Lagi-Bình Thuận 26/4/2010 3,100,000 58.900.000.000 100% 10 Khu hộ cao tầng NBB II-11ha Bình Chánh 26/4/2010 32,100,000 609.900.000.000 70% 11 Khu phức hợp dân cƣ-30 Bình Chánh 26/4/2010 22,680,000 430.920.000.000 70% II 11 DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN Khu dân cƣ P2 Bạc Liêu TỔNG CỘNG II 3.299.540.000.000 III DỰ ÁN MỎ KHOÁNG SẢN Mỏ Đá Lửa Tịnh Hiệp (***) 30/4/2010 41.664.000.000 VNĐ 90% Mỏ Đá Bình Nguyên (***) 30/4/2010 20.822.000.000 89,1% Mỏ Đá Núi Máng (***) 30/4/2010 122.616.000.000 89,1% Mỏ Đá Thọ Bắc 30/4/2010 76.386.000.000 90% Mỏ Đá Chu Lai 30/4/2010 3.904.000.000 90% Nhà máy chế biến sâu Titan (***) 30/4/2010 124.135.000.000 90% Mỏ nƣớc khoáng Trà Bồng (***) 30/4/2010 97.604.000.000 89,1% Khai thác đất đồi làm vật liệu xây dựng 30/4/2010 8.035.000.000 90% TỔNG CỘNG III 495.166.000.000 TỔNG CỘNG GIÁ TRỊ CỦA 24 DỰ ÁN TRÊN WWW.SSI.COM.VN 4.109.840.000.000 Cung cấp SSI Trang 38 BÁO CÁO TỔNG HỢP ĐỊNH GIÁ 24 DỰ ÁN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ NBB Chú ý: (*) Tỷ lệ sở hữu NBB cung cấp ngày 20/9/2010 (**) Tại thời điểm định giá ngày 26/4/2010, tỷ lệ sở hữu NBB dự án “Khu hộ cao cấp Diamond Riverside” 60%, nhiện thời điểm 20/09/2010 tỷ lệ sở hữu NBB dự án 20% (***) Dự án hồn tất thủ tục pháp lý trình triển khai đầu tư WWW.SSI.COM.VN Cung cấp SSI Trang 39 BÁO CÁO TỔNG HỢP ĐỊNH GIÁ 24 DỰ ÁN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ NBB ĐIỀU KHOẢN KHƯỚC TỪ Báo cáo định giá đƣợc thực riêng khách hàng Cơng ty Chứng khốn Sài Gòn (SSI) Công ty Cổ phần Đầu tƣ Năm Bảy Bảy.Ngồi khách hàng, Cơng ty Cổ phần Đầu tƣ Năm Bảy Bảy, khơng có đối tƣợng đƣợc sử dụng tham khảo tài liệu mà không đƣợc phép SSI SSI không chịu trách nhiệm pháp lý tổn thất phát sinh từ việc sử dụng tham khảo tài liệu mà không đƣợc phép Tài liệu không đƣợc chép lại khơng có cho phép văn Giá trị thẩm định dự án giá thời điểm định giá Giá trị dự án thay đổi theo thời gian tƣơng ứng với thay đổi tình hình thị trƣờng cần lƣu ý định giá đƣợc thực dựa thông tin có tính ngày thẩm định SSI khơng có đảm bảo cho trì giá trị tƣơng lai Các giả định phần cần thiết định giá SSI sử dụng giả định dựa sở vấn NBB nguồn tin tham chiếu thị trƣờng, có số yếu tố khơng thể tính tốn xác, nằm ngồi phạm vi chun mơn hay hƣớng dẫn SSI không đảm bảo hay phát biểu giả định đƣợc dùng làm sở để thẩm định giá xác hồn tồn Tài liệu bao gồm lƣợng thông tin đáng kể trích xuất trực tiếp từ nhiều nguồn khác mà khơng có xác minh lại chúng tơi, bao gồm nhƣng không giới hạn thông tin kinh doanh khách hàng, báo cáo chuyên môn khác Nếu nội dung thông tin tài liệu đƣợc trích phần hay tồn từ nguồn thông tin khác từ nguồn SSI, SSI không đảm bảo phát biểu thông tin xác hồn tồn Trong phạm vi phát biểu liên quan đến vấn đề tƣơng lai tài liệu này, phát biểu đƣợc cung cấp nhƣ ƣớc đoán và/hoặc ý kiến thông tin mà SSI biết tính đến ngày thực tài liệu SSI khơng đảm bảo thơng tin xác hoàn toàn Phần dịch tiếng Anh bao cáo có tính tham khảo, khơng năm phạm vi công việc SSI hợp đồng WWW.SSI.COM.VN Cung cấp SSI Trang 40 ... rẻ Tuy nhiên,quy trình mua hộ tiếp tục bị thao túng giới đầu giai đoạn đầu dự án ngƣời có nhu cầu thực mua nhà để thƣờng tham gia giai đoạn muộn dự án Nhu cầu nhà đƣợc dự đốn tăng mạnh dựa vào... đƣợc Sở Giao dịch Chứng khoán TP HCM cấp giấy phép số 121/QĐSGDCK việc chấp thuận niêm yết 15.400.000 cổ phiếu NBB Sở giao dịch Chứng khoán TP HCM Ngày 18/02/2009, NBB thức niêm yết Sàn giao dịch... quyền sử dụng hộ chƣa hồn thành dự án tiếp tục gây nhiều bàn cãi Phát triển sở giao thông hạ tầng Phía Bắc: dự án sở giao thông hạ tầng lớn đáng ý là: đƣờng cao tốc Láng-Hòa Lạc dự kiến hồn thành