THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN LÝ CAO ỐC VĂN PHÒNG CỦA CÁC DOANH NGHIỆP TRONG NƯỚC TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 3 THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BÁO CÁO TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN LÝ CAO ỐC VĂN PHÒNG CỦA CÁC DOANH NGHIỆP TRONG NƯỚC TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH SVTH : NGUYỄN HỒ THÙY TRANG MSSV : 06135070 LỚP : DH06TB KHÓA : 2006 – 2010 NGÀNH : QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG BĐS TP Hồ Chí Minh, tháng năm 2010        TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT & BẤT ĐỘNG SẢN NGUYỄN HỒ THÙY TRANG THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN LÝ CAO ỐC VĂN PHÒNG CỦA CÁC DOANH NGHIỆP TRONG NƯỚC TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Giáo viên hướng dẫn: Ths Trần Duy Hùng (Địa quan: Trường Đại Học Nơng Lâm TP Hồ Chí Minh) Ký tên: Ths Trần Duy Hùng Tháng năm 2010        LỜI CẢM ƠN Trước tiên em xin gửi lời cảm ơn chân thành đến Khoa Quản lý Đất Đai & Bất Động Sản, Trường Đại Học Nông Lâm, TP Hồ Chí Minh tạo điều kiện để em hoàn thành tốt luận văn tốt nghiệp Con xin tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến Cha, Mẹ, người chăm sóc ni dạy thành người Em chân thành cảm ơn quý thầy cô Khoa giảng dạy, trang bị cho chúng em kiến thức quý báu năm học vừa qua Em xin chân thành cảm ơn thầy Trần Duy Hùng, tận tình bảo, hướng dẫn em suốt thời gian thực đề tài Xin chân thành cảm ơn anh chị công ty Saigonland tạo điều kiện để em hoàn thành tốt đợt thực tập Cảm ơn người bạn ủng hộ động viên suốt thời gian học tập nghiên cứu Mặc dù cố gắng hoàn thành luận văn phạm vi khả cho phép chắn khơng tránh khỏi thiếu sót Em kính mong nhận cảm thơng tận tình bảo Q Thầy bạn        TÓM TẮT Sinh viên thực hiện: Nguyễn Hồ Thùy Trang, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản, Trường Đại Học Nơng Lâm TP Hồ Chí Minh Đề tài: Thực trạng giải pháp nâng cao hiệu quản lý cao ốc văn phòng doanh nghiệp nước địa bàn quận thành phố Hồ Chí Minh Giáo viên hướng dẫn: ThS Trần Duy Hùng, Bộ môn Quy hoạch, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh Nội dung tóm tắt báo cáo: Quản lý BĐS lĩnh vực quan trọng, hộ cao cấp, cao ốc văn phòng cho thuê, trung tâm thương mại, khu đô thị Tuy nhiên, “sân chơi” lĩnh vực nằm tay doanh nghiệp nước đặc biệt lĩnh vực quản lý cao ốc văn phòng Các doanh nghiệp Việt Nam cần phải làm để chiếm lợi “sân nhà” Vì vậy, đề tài thực nghiên cứu thức trạng quản lý từ đưa giải pháp nhằm khắc phục yếu giúp doanh nghiệp nước nâng cao khả cạnh tranh Với phương pháp sử dụng trình nghiên cứu như: nghiên cứu tài liệu điều tra thu thập thông tin…đề tài tìm hiểu số vấn đề liên quan đến dịch vụ quản lý bất động sản cao ốc văn phòng, từ nghiên cứu thực trạng quản lý cao ốc văn phòng địa bàn quận thành phố Hồ Chí Minh, tìm hiểu ngun nhân đề xuất số giải pháp khắc phục tình trạng yếu doanh nghiệp nước Thị trường cao ốc văn phòng địa bàn quận đa dạng với hạng cao ốc cao ốc hạng C chiếm đa số Yếu tố nước cơng tác quản lý vận hành tòa nhà chiếm 20%, 80% lại quản lý loại hình Ban quản lý doanh nghiệp cung cấp dịch vụ Việt Nam Trong tình hình chung Thành phố Hồ Chí Minh 90% thị trường dịch vụ quản lý bất động sản nằm tay doanh nghiệp nước Sự mâu thuẫn giải thích quận đa số tòa nhà hạng C, yếu tố quản lý chưa thật xem trọng Mặt khác, số cao ốc văn phòng có chủ sở hữu đơn vị quản lý – doanh nghiệp Việt Nam có cung cấp dịch vụ Tuy nhiên, quản lý yếu kém, hiệu quản lý chưa cao, đặc biệt dịch vụ khách hàng, công tác marketing quản lý hợp đồng Nguyên nhân thiếu kinh nghiệm, tính chuyên nghiệp chưa cao phần bị ảnh hưởng yếu tố tâm lý khách hàng chủ đầu tư Điều khiến doanh nghiệp Việt Nam khơng có nhiều hội để thể tiếp thu học hỏi kinh nghiệm Việc cần làm phải biết chun mơn hóa loại hình dịch vụ, trọng công tác đào tạo đội ngũ nhân viên giàu kinh nghiệm, phát huy lợi “sân nhà” đồng thời tiếp thu học hỏi áp dụng tiến khoa học công nghệ phục vụ tốt cho công tác quản lý doanh nghiệp Việc nghiên cứu thị trường dịch vụ quản lý bất động sản giúp doanh nghiệp nước có nhìn đắn loại hình mẻ này, xác định rõ vị trí thị trường, từ có bước hiệu nhằm khắc phục tình trạng yếu dịch vụ đồng thời xác định hướng cho doanh nghiệp, góp phần phát triển dịch vụ nước cạnh tranh với doanh nghiệp nước        DANH MỤC VIẾT TẮT BĐS TTBĐS TLSX KCN KCX PCCC TP.HCM CBRE PR M&E IDD CĐT GFA SGFA LEED VAT BMS Bất động sản Thị trường bất động sản Tư liệu sản xuất Khu cơng nghiệp Khu chế xuất Phòng cháy chữa cháy Thành phố Hồ Chí Minh Cơng ty trách nhiệm hữu hạn CB Richard Ellis Việt Nam (Public Relations) Quan hệ công chúng (Mechanical & Electric) Hệ thống điện (International Direct Dialling) Cuộc gọi quốc tế trực tiếp Chủ đầu tư (Gross Floor Area) :Tổng diện tích sàn (Statistical Gross Floor Area) :Tổng diện tích sàn thống kê (Leadership in Energy and Environmental Design): Hệ thống chuẩn hóa Mỹ cơng trình xây dựng có chất lượng bảo vệ môi trường cao, “US Green Building Council” thiết lập vào năm 1998 (Value Added Tax) Thuế giá trị gia tăng (Building Management System) Hệ thống quản lý tòa nhà        DANH MỤC HÌNH Hình 1.1 Các hình thức marketing quản lý BĐS 17  Hình 1.2 Tỉ lệ % tổng chi phí dịch vụ cho tòa nhà 22  Hình 2.1 Tỷ lệ % doanh nghiệp quản lý bất động sản địa bàn Q3 37  Hình 2.2 Thị trường dịch vụ quản lý bất động sản 39  Hình 2.3 Các bước tiếp cận sử dụng dịch vụ Savista 41  Hình 2.4 Cơ cấu chức khối quản lý bất động sản Savista 42  Hình 2.5 Mơ hình quản lý nhiệm vụ phận Savista 43  Hình 2.6 Quy trình quản lý hệ thống kỹ thuật tòa nhà Savista 45  Hình 2.7 Quy trình quản lý chăm sóc khách hàng Savista 50  Hình 2.8 Quy trình sử lý thắc mắc khiếu nại khách hàng Savista 51  Hình 2.9 Mơ hình CRM 52  DANH MỤC BẢNG Bảng 1.1: Tiêu chuẩn phân hạng cao ốc văn phòng Việt Nam 25  Bảng 2.1 Thống kê cao ơc văn phòng Q2/2010 TP.HCM 33  Bảng 2.2: Cơng suất th diện tích cao ốc lớn TP HCM 34  Bảng 2.3: Nguồn cung văn phòng năm 2010 TP.HCM 35  Bảng 2.4: Thông tin cao ốc văn phòng địa bàn Q3, TP.HCM - PHỤ LỤC 36  Bảng 2.5: Diện tích cho thuê HBT Tower 39  Bảng 2.6 Nhà thầu phụ cao ốc văn phòng 43  Bảng 2.7 Phí quản lý văn phòng theo hạng cao ốc 48  Bảng 2.8 Các khoản phí lớn cho việc thuê văn phòng 48  Bảng 2.9 Bảng chi phí ẩn giá đồng tiền 49  Bảng 2.10 Bảng thông tin số khách hàng tiêu biểu Alpha Tower 52         Ngành Quản lý Thị trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Hồ Thùy Trang MỤC LỤC ĐẶT VẤN ĐỀ Phần TỔNG QUAN 1.Tổng quan bất động sản thị trường bất động sản 1.1.Khái niệm đặc điểm bất động sản 1.1.1.Khái niệm bất động sản 1.1.2.Phân loại bất động sản 1.1.3.Đặc điểm bất động sản 1.2.Khái niệm đặc điểm thị trường bất động sản 1.2.1.Khái niệm thị trường bất động sản 1.2.2.Phân loại thị trường bất động sản 10 1.2.3.Đặc điểm thị trường bất động sản 11 2.Hoạt động quản lý bất động sản 14 2.1.Các khái niệm 14 2.2.Vai trò quản lý bất động sản 15 2.3.Tầm quan trọng quản lý bất động sản 15 2.4.Mơ hình uỷ thác quản lý cho thuê bất động sản 15 2.4.1.Rental management 16 2.4.2.Timeshare (hoặc Timesharing): 16 2.5.Marketing quản lý bất động sản 17 2.5.1.Báo, tạp chí: 17 2.5.2.Quảng cáo Tivi, phát thanh: 17 2.5.3.Quảng cáo trực tuyến: Các kênh, công cụ trực tuyến gồm: 17 2.5.4.Quảng cáo trời: 21 2.6.Phí dịch vụ quản lý (phí dịch vụ): 21 3.Cao ốc văn phòng: 23    Trang     Ngành Quản lý Thị trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Hồ Thùy Trang 3.1.Khái niệm cao ốc văn phòng 23 3.2.Đặc điểm cao ốc văn phòng 23 3.2.1.Các hệ thống cao ốc văn phòng: 23 3.2.2.Không gian bên lưu thông 24 3.2.3.Khơng gian bên ngồi lưu thông 24 3.2.4.Quản lý điều hành cao ốc văn phòng bố trí khách thuê 25 3.3.Tiêu chuẩn phân hạng cao ốc văn phòng: 25 4.Khái quát địa bàn nghiên cứu: Quận Thành phố Hồ Chí Minh 27 4.1.Tổng quan 28 4.2.Kinh tế - Xã hội 28 4.3.Quy hoạch phát triển 29 4.4.Giao thông 30 5.Nội dung nghiên cứu, phương pháp nghiên cứu quy trình thực 30 5.1.Nội dung nghiên cứu: 30 5.2.Phương pháp nghiên cứu 30 5.3.Quy trình thực 31 Phần KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 32 1.Thực trạng thị trường cao ốc văn phòng 32 1.1.Tình hình thị trường cao ốc văn phòng Thành phố Hồ Chí Minh năm qua 32 1.2.Thực trạng cao ốc văn phòng địa bàn Quận – Thành phố Hồ Chí Minh 36 1.2.1.Số lượng cao ốc tình hình phân bố 36 1.2.2.Hoạt động, chức 36 1.2.3.Giá thuê tỉ lệ thuê 36 1.2.4.Chủ sở hữu quản lý 37 1.2.5.Đối tượng thuê 38 2.Thực trạng quản lý cao ốc văn phòng 38 2.1.Hiện trạng quản lý cao ốc văn phòng TP Hồ Chí Minh 38    Trang     Ngành Quản lý Thị trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Hồ Thùy Trang 2.1.1.Thị trường dịch vụ quản lý 38 2.1.2.Hiệu quản lý 39 2.1.3.Sự phát triển dịch vụ doanh nghiệp nước 40 2.2.Thực trạng quản lý cao ốc văn phòng doanh nghiệp nước địa bàn quận 43 2.2.1.Quản lý bất động sản 43 2.2.2.Quản lý tài 46 2.2.3.Quản lý tiện ích 52 2.3 Đánh giá tình hình nhu cầu quản lý 54 2.3.1.Đánh giá tình hình quản lý 54 2.3.2.Nhu cầu quản lý 55 3.Giải pháp nâng cao hiệu quản lý cho doanh nghiệp nước 56 3.1.Nhận diện nguyên nhân 56 3.1.1.Khách quan 56 3.1.2.Chủ quan 57 3.2.Giải pháp 57 3.2.1.Bản thân doanh nghiệp 57 3.2.2.Công nghệ: 59 KẾT LUẬN – KIẾN NGHỊ 60          Trang     Ngành Quản lý Thị trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Hồ Thùy Trang ĐẶT VẤN ĐỀ Trước phát triển không ngừng đất nước, đặc biệt thời kỳ hội nhập kinh tế quốc tế với phát triển sở hạ tầng khác, cao ốc mọc lên ngày nhiều tất yếu để đáp ứng nhu cầu ăn, làm việc ngày cao người Theo đó, hoạt động kinh doanh BĐS không ngừng mở rộng dần nâng cao chất lượng hiệu Quản lý BĐS lĩnh vực quan trọng kinh doanh BĐS, hộ cao cấp, cao ốc văn phòng cho thuê, trung tâm thương mại, dịch vụ, khu thị Tuy nhiên, khơng phải tòa nhà đáp ứng dịch vụ hay quy trình quản lý chuyên nghiệp để thu hút nhiều doanh nghiệp, cá nhân sử dụng dịch vụ Mặt khác việc quản lý tòa nhà Việt Nam chưa có quy chuẩn rõ ràng hầu hết tòa nhà quản lý dựa kinh nghiệm thực tế trình làm việc, chưa có huấn luyện đào tạo tốt kỹ chuyên môn Ở nước ta, lĩnh vực mà nhà kinh doanh nước bỏ ngỏ, quan tâm đầu tư mức, công ty kinh doanh BĐS nước tập trung quản lý BĐS có quy mơ, giá trị nhỏ cơng ty đầu tư Trong đó, khu thị mới, cao ốc văn phòng, hộ cao cấp mọc lên hàng loạt thành phố lớn, Hà Nội thành phố Hồ Chí Minh hoạt động nhà quản lý BĐS Việt Nam chưa thật trội Nói đến quản lý BĐS, người ta thấy tên tuổi nhà quản lý, công ty quản lý BĐS hàng đầu giới có mặt Việt Nam Các doanh nghiệp nước chưa thể chiếm ưu với doanh nghiệp nước “sân nhà” Nhằm tìm hiểu hoạt động quản lý cơng ty ngồi nước, giúp doanh nghiệp Việt Nam nâng cao khả cạnh tranh doanh nghiệp mình, tơi thực đề tài nghiên cứu “Thực trạng giải pháp nâng cao hiệu quản lý cao ốc văn phòng doanh nghiệp nước địa bàn quận thành phố Hồ Chí Minh”  Mục tiêu nghiên cứu đề tài Nâng cao hiệu quản lý doanh nghiệp nước, tăng tính cạnh tranh với doanh nghiệp nước ngồi  Đối tượng nghiên cứu Quy trình quản lý, chất lượng quản lý, hoạt động quản lý, tiêu chí đánh giá hiệu quản ly cao ốc văn phòng  Phạm vi nghiên cứu Phạm vi không gian: Nghiên cứu thực trạng quản lý bất động sản địa bàn Q3 TP Hồ Chí Minh  Ý nghĩa thực tiễn việc nghiên cứu đề tài Nghiên cứu tình hình quản lý bất động sản đem lại nhìn bao quát cho thị trường quản lý bất động sản Việt Nam Giúp doanh nghiệp nước thấy rõ vai trò lĩnh vực quản lý bất động sản nơi mà trước “sân chơi” riêng doanh nghiệp nước    Trang     BẢNG 2.4: THÔNG TIN MỘT SỐ CAO ỐC TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN TP HỒ CHÍ MINH BẢNG THƠNG TIN MỘT SỐ CAO ỐC TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN TP HỒ CHÍ MINH STT Tòa nhà Hạng Địa Chủ đầu tư Đơn vị quản lý Công Suất thuê (%) Phí quản lý (USD/m2/ tháng) Giá thuê(chưa 10%VAT) Centec Tower A 72 - 74 Nguyễn Thị Minh Khai, P6, Q3 Tập đoàn Sao Phương Nam CB Rechard Ellis (CBRE) 23000 85% 65 (lầu 1) 29 - 32 (còn lại) Giày Việt Plaza C 180 - 182 Lý Chính Thắng, P7, Q3 Cơng ty CP Giày Việt (VINAGIAY) CBRE 2800 90% 14 - 18 Thiên Sơn Building C Nguyễn Gia Thiều, P6, Q3 Công ty TNHH Thiên Sơn (TCT Group) Công ty TNHH Thiên Sơn 4000 98% 15 Ruby Office Building C 19 Bà Huyện Thanh Quan, P6, Q3 Công ty đầu tư xây dựng HPCI Công ty đầu tư xây dựng HPCI 1000 80% 20 HAD Building C 13-15-17 Trương Định, P6, Q3 Công ty TNHH TM DV Nguyễn Hồng Anh Cơng ty đầu tư xây dựng HPCI 2052 96% 3,5 25 - 35 Master Office Building B 41 - 43 Trần Cao Vân, P6, Q3 Công ty CP Dược phẩm TW25 & Công ty Kim Long Colliers 6586 90% 28 Alpha Tower C 151 Nguyễn Đình Chiểu, P6, Q3 Hoa Đào Real Estate Colliers 3500 100% 25 Estar C 147-149 Võ Văn Tần, P 6, Q Công ty TNHH máy thiết bị văn phòng Hồng Cường Ban Quản Lý 5600 98% 25 Oiic Building C 248-250 Nguyễn Đình Chiểu, P6, Q3 Oiicland Oiicland 1260 70% 20 10 Century Building C 100 Nguyễn Thị Minh Khai, Q3 Công ty TNHH TM DV Trung Nam Phát Ban Quản Lý 1500 80% 22 11 Loyal Building C 151 Võ Thị Sáu, P6, Q3 Cty TNHH Đầu Tư P.T.D Ban Quản Lý 2500 100% 25 12 Infinity Management C 142 Võ Văn Tần, P6, Q3 Công ty TNHH TM DV Minh Khuê Ban Quản Lý >800 98% 13 - 15 1300USD/sàn 13 Medianet Building B 11 Bis Nguyễn Gia Thiều, P6, Q3 A.D.T.E.C Media Ban Quản Lý 4105 86% 30 14 Green Star C 70 Phạm Ngọc Thạch, P6, Q3 Cty Cổ Phần Đầu Tư & Xây Dựng Sao Xanh Ban Quản Lý 3000 96% 17 - 20 15 Green House C 62A Phạm Ngọc Thạch, P6, Q3 Công ty Cổ phần Thế Giới Xanh Ban Quản Lý 1850 97% 18 16 Saigon Prime C 107-109-111 Nguyễn Đình Chiểu, P6, Q3 Cơng ty Cổ Phần Hiếu Đức Công ty Cổ Phần Hiếu Đức 4040 79% 3,5 24 - 28     Diện tích văn phòng (m2) 17 Konia Building C 107E Trương Định, Phường 6, Quận 3, Công ty TNHH Konia Ban Quản Lý >1500 89% 25 18 Ciat Building C 26 Trần Cao Vân, P6, Q3 Công ty Cổ phần Quảng cáo & Hội chợ Thương mại CIAT Ban Quản Lý 2000 87% 3,5 3235000/nguyên khối 19 Phoenix Building C 13 - 13 Bis Kỳ Đồng, P9, Q3 Cty TNHH Kinh Doanh Nhà Phú Tường Cty TNHH Kinh Doanh Nhà Phú Tường 4000 88% 19 20 Itaxa House C 116 Nguyễn Thị Minh Khai, P 6, Q3 Công ty Itaxa Ban Quản Lý 5073 100% 26     PHỤ LỤC 2: BẢNG KIỂM TRA TOÀ NHÀ VP BẢNG KIỂM TRA TỒ NHÀ VP Cách thức kiểm tra: Mỗi phòng lập theo biên kiểm tra riêng Đánh dấu vào coat Ghi thành biên riêng, tổng hợp trường hợp cần giải Ngày kiểm tra: Địa điểm kiểm tra: Nội dung kiểm tra Có Phòng làm việc Đèn có sáng đầy đủ khơng? Các cơng tắc hoạt động khơng? Các cơng tắc có hướng dẫn khơng? Máy lạnh có hoặt động tốt khơng? Quạt thơng gió sử dụng khơng? Quạt có hoạt động tốt khơng? Cách cửa có tốt khơng? Mặt sàn có sước khơng? Cửa kiếng tốt khơng? Cửa sổ hoạt động tốt khơng? Khố khố tốt khơng? Các tủ chung sử dụng khơng? Máy fax sử dụng khơng? Máy photo copy hoạt động tốt khơng? Các rèm cửa hoạt động tốt khơng? Các bảng sử dụng khơng?       Khơng Ghi Bình nước uống sử dụng không? Cây kiểng, hoa vải, vải phủ bàn tốt khơng? Đồng hồ hoạt động tốt khơng? Bảng hiệu tốt khơng? Khu vực cầu thang: Cầu thang có bi hư khơng? Đèn có sáng đầy đủ khơng? Các cơng tắc hoạt động khơng? Các cơng tắc có hướng dẫn khơng? Các tủ chung sử dụng khơng? Các rèm cửa hoạt động tốt khơng? Các bảng sử dụng khơng? Bảng hiệu tốt khơng? Khu vực Toilet: Bồn sử dụng tốt khơng? Đèn có sáng đầy đủ khơng? Các cơng tắc hoạt động khơng? Các cơng tắc có hướng dẫn khơng? Lavabor sử dụng tốt khơng? Các vòi nước sử dụng tốt khơng? Nước lavabor, bồn, ống có nhanh khơng?       Người kiểm tra ký tên Kết luận       PHỤ LỤC 3: QUY ĐỊNH QUÀN LÝ RÁC TẠI TỒ NHÀ VĂN PHỊNG QUY ĐỊNH QUẢN LÝ RÁC Mục đích - Bảo đảm tồ nhà ln vệ sinh sẽ, khơng có mùi - Đảm bảo mơi trường theo tiêu chuẩn tồ nhà Phạm vi - Áp dụng hướng dẫn công việc cho phận tạp vụ vệ sinh Định nghĩa - Khơng có Nội dung 4.1 Thùng rác: - Tất phòng ban, khách hàng phải có thùng rác để chứa loại rác để nơi mà người dễ dàng nhìn thấy - Khu vực công cộng khu vực tiền sảnh, bên ngồi tồ nhà, khu vực giữ xe ln ln phải có thùng rác 4.2 Thời gian đổ rác: - Thời gian đổ rác phải thời gian có người qua lại, không đổ rác vào cao điểm - Thời gian đổ rác thực vào lúc:…… - Thời gian đổ rác nhà thực sau 18h, thời gian đổ rác từ phòng thuê, văn phòng từ 14h 4.3 Phân loại rác: - Phá vụn thùng carton, bìa cứng cho xuống máng đổ rác phù hợp - Rác ướt (rác bao gồm đồ ăn chất lỏng) cần đổ xuống máng rác phù hợp - Rác khô (báo, nhựa, giấy văn phòng) cần đổ xuống máng rác phù hợp - Phải gọi cho Ban quản lý tòa nhà liên quan đến rác nguy hiểm pin bóng đèn huỳnh quang - Nước thải chất lỏng không đổ xuống máng đổ rác, nhân viên vi phạm bị phạt 50 USD/ lần 4.4 Thực đổ rác: - Tất thùng rác phải đổ hàng ngày, trường hợp có rác tối đa ngày phải đổ để hạn chế mùi - Khi đổ rác thùng rác vào thùng rác tổng phải đảm bảo không đễ vương vãi sàn - Khi vận chuyển rác nhà phải đảm bảo thùng rác đóng kín, hạn chế tối đa mùi rác bay       - Các phòng, nhà cho thuê phải đổ rác vào quy định tồ nhà, khơng đổ rác khu vực hành lang hay cơng cộng tồ nhà - Bộ phận tạp vụ vệ sinh vận chuyển rác khỏi nhà thực vào lúc 18h -20h Khi mang rác khỏi tồ nhà bảo vệ phải kiểm tra xem có tài sản lẫn với rác không ghi vào sổ theo dõi - Tất loại vật phẩm dạng rác bán tạp vụ phải kết hợp với bảo vệ để bán phải ghi sổ riêng Số tiền bán phải nộp vào phòng kế toán để toán vào cuối tháng theo quy chế riêng 4.5 Các hành vi nghiêm cấm: - Vất rác hành lang, khu vực công cộng - Nhai kẹo loại vật khác vất sàn, tường - Cho tài sản có giá trị vào thùng rác vận chuyển khỏi nhà - Vứt rác từ nhà sang khu vực lân cận mà khơng phép làm ảnh hưởng mối quan hệ nhà với khu vực lân cận xung quanh Phụ lục: - Khơng có         PHỤ LỤC 4: NỘI QUY TÒA NHÀ GREEN STAR CTY CP ĐẦU TƯ & XÂY DỰNG SAO XANH NỘI QUY TÒA NHÀ CHƯƠNG I Quy định chung Điều Đối tượng phạm vi áp dụng Nội quy áp dụng tòa nhà văn phòng Cơng ty cổ phần đầu tư xây dựng Sao Xanh Cán nhân viên Công ty Xanh, công ty cán nhân viên cơng ty th văn phòng, khách đến liên hệ công tác, nhà thầu, nhà thầu phụ đến làm việc bên tòa nhà có trách nhiệm tn thủ Nội quy CHƯƠNG II Quy định họat động phạm vi tòa nhà Điều Cán nhân viên công ty làm việc tòa nhà phải thực Khơng tụ tập khu vực chung tòa nhà hình thức Phải giữ gìn trận tự chung, khơng gây ồn ào, nói lớn, văng tục, đùa nghịch hay phá hoại trang thiết bị, kết cấu tòa nhà Khơng xâm phạm khu vực không thuộc quyền sử dụng riêng Khơng tổ chức cúng bái hình thức mê tín dị đoan quan, đốt nến, nhang phòng làm việc mà khơng có nhân viên trực, tàng trữ văn hố phẩm, chất nổ, chất kích thích gây nghiện, hàng hóa thuộc loại cấm lưu hành Tuân thủ quy định phòng cháy chữa cháy tạo điều kiện cho Đội phòng cháy chữa cháy tòa nhà thực cơng tác phòng, chống cháy nổ Tổ chức vui chơi, giải trí (nếu có) phải lành mạnh, có văn hóa phải đảm bảo an ninh trật tự để không ảnh hưởng đến công việc người khác tình hình chung tòa nhà Các phương tiện giao thông như: xe máy, ô tô, xe đạp phải để nơi quy định theo hướng dẫn Bảo vệ tòa nhà; Khi gửi xe bãi xe tòa nhà phải yêu cầu nhân viên bảo vệ giao thẻ giữ xe – Công ty Sao Xanh không chịu trách nhiệm trường hợp mát phát sinh bãi xe mà khơng có thẻ giữ xe ; lại đỗ khu vực tòa nhà khơng gây tiếng ồn (rú ga, bóp còi ), chạy với tốc độ không 5km/h, trường hợp đột xuất phải để lại qua đêm khu vực tòa nhà phải đăng ký với nhân viên bảo vệ Trường hợp cho người khác mượn xe gửi bãi xe lấy xe phải có mặt người chủ xe bảo vệ tòa nhà giải cho lấy Tự bảo quản tài sản, đồ dùng cá nhân tiền, vàng bạc - nữ trang, điện thoại di động, đồng hồ đeo tay …       Hàng hóa, máy móc thiết bị, tài liệu phải xếp gọn gàng bên văn phòng làm việc; khơng để vật dụng, hàng hóa khu vực hành lang, lối khu vực cơng cộng tòa nhà nhằm tạo nếp văn minh nơi công sở đảm bảo thơng thống lối hiểm có cố Sử dụng tài sản, máy móc thiết bị tòa nhà (nhà vệ sinh, đèn điện, thang máy, thang bộ, lối di chuyển hàng hóa – máy móc thiết bị, … ) mục đích, tiết kiệm, quy định tòa nhà theo hướng dẫn bảo vệ nhân viên phụ trách Công ty Sao Xanh Khi cần thiết phải sửa chữa, thiết kế lại nội thất văn phòng, lắp đặt máy móc thiết bị mà có liên quan đến kết cấu tòa nhà (tường, sàn, trần, cửa, cửa sổ, vách ngăn, …) phải đồng ý Bộ phận quản lý tòa nhà tuân thủ Quy định dành cho nhà thầu Khi xuất nhập hàng hóa, máy móc thiết bị mang vác vào tòa nhà phải tn theo hướng dẫn bảo vệ phải cẩn thận không làm hư hỏng, trầy xướt nhà, tường, trần, thang máy, thang thiết bị khác tòa nhà Nếu làm hư hỏng phải bồi thường sửa chữa trả lại nguyên trang cho tòa nhà Trường hợp cán nhân viên công ty đến tòa nhà làm việc ngồi hành (từ sau 17 00 ngày từ Thứ Hai đến Thứ Bảy, nguyên ngày Chủ Nhật ngày nghỉ lễ) phải đăng ký ghi tên ký xác nhận vào sổ bảo vệ Điều Các công ty khách thuê văn phòng dọn văn phòng đến cần thực Trước dọn văn phòng đến tòa nhà Cơng ty Sao Xanh, cơng ty phải hồn tất thủ tục ký hợp đồng th văn phòng, đóng đủ tiền đặt cọc theo quy định hợp đồng thuê văn phòng phải báo trước cho Bộ phận văn phòng trước ngày trước dọn đến Ký biên bàn giao văn phòng theo trạng Chỉ dọn văn phòng khỏi tòa nhà hồn tất thủ tục lý hợp đồng tốn xong cơng nợ phát sinh với Công ty Sao Xanh theo điều khoản ghi hợp đồng thuê văn phòng ký kết Khơng dọn văn phòng đến vào ngày nghỉ hàng tuần (Chủ Nhật) ngày nghỉ lễ, tết Điều Khách đến liên hệ công tác, xuất nhập hàng hóa tòa nhà phải thực Gửi xe vào bãi xe theo hướng dẫn nhân viên bảo vệ Xuất trình giấy tờ, đăng ký vào sổ khách sổ xuất nhập hàng hóa tổ bảo vệ tòa nhà ký tên xác nhận vào sổ khách sổ xuất nhập hàng hóa Nếu xuất nhập hàng hóa cồng kềnh, khối lượng lớn mang vác vào tòa nhà phải tuân theo hướng dẫn bảo vệ phải cẩn thận không làm hư hỏng, trầy xước nhà, tường, trần, thang máy, thang thiết bị khác tòa nhà Nếu làm hư hỏng phải bồi thường sửa chữa trả lại nguyên trạng cho tòa nhà Điều Các nhà thầu, thầu phụ, đơn vị sửa chữa, bảo trì, bảo hành tòa nhà phải thực Phải đồng ý Bộ phận quản lý tòa nhà Tuân thủ nội quy, quy định tòa nhà, Quy định an tồn phòng cháy chữa cháy Quy định dành cho nhà thầu ban hành Công ty Sao Xanh       CHƯƠNG III Quy định phòng cháy chữa cháy Điều Những quy định chung phòng cháy chữa cháy Tuyệt đối tuân thủ nội quy phòng cháy chữa cháy tòa nhà Cấm hút thuốc phòng làm việc dùng phương tiện gây cháy nơi để xe ô tô, xe máy thiết bị tài sản dễ cháy khác khu vực tòa nhà Những người sử dụng chất dễ cháy nổ thiết bị dụng cụ dễ cháy phải quản lý chặt chẽ sử dụng an toàn, bảo đảm điều kiện an tồn phòng chống cháy nổ Khi đến làm việc khơng mang vũ khí, vật liệu nổ, chất dễ cháy vào tòa nhà trừ trường hợp, yêu cầu nhiệm vụ ý kiến phận quản lý tòa nhà Khi phát cháy, nổ, cán nhân viên công ty phải thông báo cho Bộ phận quản lý tòa nhà, Đội phòng cháy chữa cháy đồng thời báo cho Cảnh sát phòng cháy chữa cháy (114) Trước khỏi phòng, phải có trách nhiệm tắt thiết bị điện, khóa cửa để đảm bảo an tồn tài liệu tài sản quan CHƯƠNG IV Quy định công tác bảo vệ Điều Quy định tác phong nhân viên bảo vệ thi hành nhiệm vụ tòa nhà Khơng tổ chức uống rượu bia Cơng ty đến làm việc tình trạng say xỉn hay có mùi rượu bia; khơng đánh hay cờ bạc hình thức Công ty Khi đến Công ty làm việc phải mặc đồng phục theo quy định (quần áo, giày, nón, cầu vai), quần áo phải chỉnh tề, sẽ, đóng thùng gọn gàng Trong quan hệ giao tiếp với khách hàng phải nói lịch sự, nhã nhặn, có thái độ nghiêm chỉnh Đối với đồng đội phải đồn kết, có tinh thần đồng đội, sẵn sàng hỗ trợ, giúp đỡ lẫn Điều Trách nhiệm nhân viên bảo vệ Chịu quản lý Ban giám đốc Công ty Sao Xanh tự tồn tòa nhà thời gian xuyên suốt 24/24h kể ngày nghỉ hàng tuần; ngày, cụ thể nhân viên bảo vệ theo lịch phân công ca trực hàng tháng phân cơng Bộ phận quản lý văn phòng Phối hợp chẽ với Bộ phận quản lý văn phòng, bảo vệ mục tiêu, hướng dẫn khách đến liên hệ làm việc Khách đến liên hệ công ty thuê văn phòng báo cho cơng ty có khách biết hướng dẫn khách đến nơi cần liên hệ; khách đến liên hệ, làm việc với Công ty Sao Xanh báo cho Bộ phận văn phòng Ban giám đốc Công ty để hướng dẫn, giải Thực cơng tác phòng cháy chữa cháy theo Quy định phòng cháy chữa cháy pháp luật theo phương án phòng cháy tòa nhà tập huấn Theo dõi, giám sát khách vào quan, ghi vào sổ đầy đủ thông tin khách (họ tên, quan, đơn vị, chứng minh nhân dân ) kể cán nhân viên công ty làm việc ngồi hành chính, quản lý phương tiện (xe máy, xe đạp, ô tô) Công ty Sao Xanh, cán nhân viên công ty khách đến liên hệ, công tác       Kiểm tra, giám sát việc xuất nhập hàng hóa theo Quy định kiểm tra xuất nhập hàng hóa tòa nhà Tuần tra, kiểm tra việc khoá cửa văn phòng làm việc, tắt thiết bị điện bên văn phòng vào cuối làm việc hàng ngày, bảo vệ tài sản công ty, không để xảy tình trạng mát Giữ gìn vệ sinh, tuyệt đối không đưa người thân vào nghỉ lại phòng thường trực bảo vệ Khi phát có tượng nghi ngờ việc có khả dẫn đến an ninh trật tự, hư hỏng tài sản, nguy dẫn đến cháy nổ người phát phải giám sát chặt chẽ, báo cho Bộ phận văn phòng Ban giám đốc biết để phối hợp thực biện pháp ngăn chặn, phòng ngừa thích hợp Đồng thời phải ghi chép cụ thể vào Biên phiên trực báo cho người trực ca sau biết để tiếp tục theo dõi Có trách nhiệm phối hợp, hỗ trợ, cung cấp thông tin cho Ban giám đốc Công ty quan chức giải cố xảy tòa nhà Điều Quyền hạn Tổ bảo vệ Kiểm tra, giám sát tất cán nhân viên Công ty Sao Xanh, cán nhân viên công ty khách hàng, khách đến liên hệ công tác - làm việc tòa nhà; xuất nhập hàng hóa Kiểm tra, giám sát nhà thầu, thầu phụ thi công, sửa chữa hạng mục bên tòa nhà; đơn vị bên đến lắp đặt, sữa chữa, bảo hành, bảo trì hạng mục, máy móc thiết bị tòa nhà; kiểm tra máy móc, dụng cụ đồ nghề, vật tư thiết bị mang vào mang Có quyền u cầu tạm ngừng cơng việc, lập biên bản, tạm giữ lại trường người phương tiện, vật dụng liên quan phát có hành vi vi phạm pháp luật, vi phạm nội quy, quy định tòa nhà, báo cho Bộ phận quản lý văn phòng Ban giám đốc Cơng ty biết để giải quyết, trường hợp nghiêm trọng phải đồng thời báo cho quan công an địa phương đến để giải Có quyền ngăn cản khơng cho vào bên tòa nhà yêu cầu khỏi tòa nhà trường hợp gây trật tự, bán dạo, mang vũ khí, khí, chất nổ, ma túy, … đến tòa nhà mà khơng có mục đích liên hệ cơng tác rõ ràng; có hành vi gây rối trật tự cơng cộng CHƯƠNG V Tổ chức thực Điều 10 Ban giám đốc, Bộ phận quản lý văn phòng Cơng ty Sao Xanh có trách nhiệm triển khai phổ biến Nội quy cho toàn thể cán nhân viên, tổ bảo vệ Công ty Sao Xanh; công ty cán nhân viên công ty khách thuê văn phòng rõ để thực Điều 11 Nội quy có hiệu lực áp dụng kể từ ngày ký ban hành TP HCM, ngày 01 tháng 08 năm 2006 TỔNG GIÁM ĐỐC       PHỤ LỤC 5: MẪU HỢP ĐỒNG QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – tự – Hạnh phúc ***** HỢP ĐỒNG QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN Số: ……/HĐQL - Căn Bộ luật dân số 33/2005/QH/11ngày 14/6/2005; - Căn Luật thương mại số 36/2005/QH11ngày 14/6/2005; - Căn Luật kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29/06/2006; - Căn vào nhu cầu khả hai bên Hôm ngày … tháng … năm……, Chúng tơi gồm có: BÊN QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN (Gọi tắt Bên A) Tên tổ chức: Địa trụ sở Giấy CNĐKKD/Giấy chứng nhận đầu tư số …………………… ngày … /…./ ………………………….cấp Số tài khoản: ………………………tại Họ tên người đại diện: Chức vụ Sinh ngày ………/……… /……… Giấy CMND/Hộ chiếu số ………………….cấp ngày …./…./……tại Địa liên hệ: Số điện thoại: ……………… Fax……………….Email BÊN THUÊ QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN (Gọi tắt Bên B) Tên tổ chức: Địa trụ sở Giấy CNĐKKD/Giấy chứng nhận đầu tư số …………………… ngày … /…./ ………………………….cấp       Số tài khoản: ………………………tại Họ tên người đại diện: Chức vụ Sinh ngày ………/……… /……… Giấy CMND/Hộ chiếu số ………………….cấp ngày …./…./……tại Địa liên hệ: Số điện thoại: ……………… Fax……………….Email Hai bên trí ký kết thực hợp đồng Quản lý bất động sản theo thỏa thuận sau đây: Điều Bất động sản quản lý: Điều Nội dung phạm vi quản lý bât động sản: Điều Thời hạn thực hợp đồng: Thời hạn ủy quyền quản lý bất động sản là………kể từ ngày…./…./…… đến ngày … /… /…… Điều Giá, phương thức, thời hạn toán: Tổng giá trị hợp đồng là: ………………………đồng (Bằng chữ: …………………………………………………………….) Việc toán giá trị dịch vụ quy định điều hợp đồng thực theo phương thức sau:………………………………………………(4) Thời hạn toán giá dịch vụ theo phương thức quy định khoản điều nầy ngày …./ /……       Điều Quyền nghĩa vụ bên A: 1.Bên A có nghĩa vụ sau đây: - Cung cấp thông tin tài liệu phương tiện cần thiết để bên B thực quản lý bất động sản - Chịu trách nhiệm cam kết bên B thực phạm vi ủy quyền quy định điều 2hợp đồng - Thanh tốn chi phí hợp lý mà bên B bỏ để thực công việc quản lý bất động sản trả chi phí dịch vụ quản lý bất động sản cho bên B Bên A có quyền sau đây: - Yêu cầu bên B giao lại tài sản ,lợi ích thu từ việc thực công việc quản lý bất động sản ,nếu có thỏa thuận khác - Được bồi thường thiệt hại, bên B vi phạm nghĩa vụ quy định khoản Điều hợp đồng Điều Quyền nghĩa vụ bên B: 1.Bên B có nghĩa vụ sau đây: - Thực công việc quản lý bất động sản theo thoả thuận báo cho bên A việc thực cơng việc - Báo cho người thứ ba quan hệ quản lý bất động sản thời hạn phạm vi quẩn lý việc sửa đổi, bổ sung phạm vi quản lý (nếu có) - Bảo quản, giữ gìn tài liệu phương tiện giao để thực việc quản lý bất động sản - Giữ bí mật thơng tin mà biết thực việc quản lý bất động sản - Giao lại cho bên A tài liệu nhận lợi ích thu theo quy định pháp luật - Bồi thường thiệt hại vi phạm nghĩa vụ quy định khoản điều Bên B có quyền sau đây: - Yêu cầu bên A cung cấp thông tin,tài liệu phương tiện cần thiết để thực công việc quản lý bất động sản - Hướng thu lao ,được tốn chi phí hợp lý mà bỏ để thực công việc quản lý bát động sản Điều Đơn phương chấm đứt thực hợp đồng: 1.Bên A có quyền đơn phương chấm dứt thực hợp đồng lúc ,nhưng phải trả phí cho bên B theo thỏa thuận quy định điều hợp đồng       2.Bên B có quyền đơn phưưng chấm dứt thực hợp đồng lúc phải bồi thường thiệt hại cho bên A Điều Chấm dứt hợp đồng quản lý bất động sản: Hợp đồng quản lý bất động sản chấm dứt trường hợp sau đây: 1.Hợp đồng quản lý bất động sản hết hạn theo quy định Điều hợp đồng 2.Cơng việc quản lý bất động sản hồn thành 3.Bên A,bên B đơn phương chấm dứt thực hợp đồng theo quy định điều hợp đồng 4.Bên B bên A cá nhân chết, bị tòa án tuyên lực hành vi dân sự, bị hạn chế lực hành vi dân tích chết 5.Bên B bị thu hồi giấy đăng ký kinh doanh Điều Giải tranh chấp: Trong trình thực hợp dồng ,nếu phát sinh tranh chấp , bên thương lượng giải nguyên tắc tôn trọng quyền lợi nhau, trường hợp khơng giải hai bên có quyền khởi kiện Tòa án có thẩm quyền giải theo quy định pháp luật Điều 10 Những cam kết khác Bên A bên B chịu trách nhiệm trước pháp luật cam kết sau : 1.Những thông tin pháp luật (cá nhân) đất ghi hợp đồng dúng thực 2.Việc ký kết hợp đồng hồn tồn tự nguyện, khơng bị lừa dối, khơng bị ép buộc 3.Thực đầy đủ thỏa thuận ghi hợp đồng Điều 11 Điều khoản chung: Hợp đồng có hiệu lực kể từ ngày ký Hợp đồng chia làm … có giá trị nhau, bên giữ … ĐẠI DIỆN BÊN A ĐẠI DIỆN BÊN B         ... tài trợ cho thị trường BĐS, ngân hàng tiếp tục cho vay BĐS đối mặt với rủi ro Lúc này, ngân hàng phải tài hố khoản cho vay, khoản chấp khoản tài trợ cho thị trường nhằm huy động đa dạng ho nguồn... kết tài trợ trang kết tìm kiếm Google, Yahoo… người tiêu dùng tìm kiếm từ khóa có liên quan Doanh nghiệp đặt giá cho click trả tiền cho lần cơng cụ tìm kiếm hướng khách hàng tới trang website... phát triển công nghệ   Trang 20     Ngành Quản lý Thị trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Hồ Thùy Trang  Làm để chiếm vị trí ưu tiên trang thơng tin điện tử Google Yahoo khoảng thời gian  Cần nhiều