XÂY DỰNG HỆ SỐ VÀ CHỈ SỐ GIÁ ĐẤT CÁC TUYẾN ĐƯỜNGTRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 1 THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

BỘ GIÁO DỤC & ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BÁO CÁO TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: XÂY DỰNG HỆ SỐ VÀ CHỈ SỐ GIÁ ĐẤT CÁC TUYẾN ĐƯỜNG TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH SVTH : BÙI ĐỖ NGUYỆT MINH MSSV : 06135039 LỚP : DH06TB KHÓA : 2006 – 2010 NGÀNH : Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản Tp Hồ Chí Minh Tháng năm 2010 TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BÙI ĐỖ NGUYỆT MINH XÂY DỰNG HỆ SỐ VÀ CHỈ SỐ GIÁ ĐẤT CÁC TUYẾN ĐƯỜNG TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Giáo viên hướng dẫn : TS TRẦN THANH HÙNG Trường Đại Học Nơng Lâm TP Hồ Chí Minh Ký tên: Tháng 08 năm 2010 LỜI CẢM ƠN LỜI CẢM ƠN Trước tiên xin cảm ơn bố mẹ sinh thành nuôi dưỡng, tạo điều kiện cho học tập đến ngày hôm Tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành đến Quý thầy cô Khoa Quản lý đất đai Bất động sản, trường ĐH Nông Lâm thành phố Hồ Chí Minh đã tận tình truyền đạt cho tơi kiến thức hữu ích thời gian học trường Những kiến thức mà nhận từ Quý thầy cô thật quan trọng có ý nghĩa to lớn q trình học tập làm việc sau tốt nghiệp Xin chân thành cảm ơn TS Đỗ Thị Loan – Tổng thư ký hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh tạo điều kiện tốt để tơi tiếp cận số liệu quan trọng phục vụ cho việc nghiên cứu, thực luận văn tốt nghiệp Xin cảm ơn tất bạn bè tơi chia sẻ khó khăn q trình thực luận văn Đặc biệt, tơi xin gửi lời cảm ơn chân thành đến TS Trần Thanh Hùng tận tình bảo, hướng dẫn tơi suốt q trình thực để tơi hồn thành luận văn tốt nghiệp Cuối cùng, tơi xin kính chúc tồn thể q thầy khoa Quản lý Đất đai Bất động sản dồi sức khỏe gặt hái nhiều thành công nghiệp giáo dục hoạt động nghiên cứu Sinh viên Bùi Đỗ Nguyệt Minh i NỘI DUNG TÓM TẮT Sinh viên thực hiện: Bùi Đỗ Nguyệt Minh, Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản, Trường Đại Học Nơng Lâm TP Hồ Chí Minh Đề tài: Xây dựng hệ số số giá đất tuyến đường địa bàn quận Thành phố Hồ Chí Minh Giáo viên hướng dẫn: TS Trần Thanh Hùng, Bộ Môn Kinh tế Đất đai & Bất động sản, Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản, Trường Đại Học Nơng Lâm TP Hồ Chí Minh Nội dung tóm tắt: Trong năm gần đây, đặc biệt sau Việt Nam gia nhập WTO, vốn đầu tư nước đổ vào thị trường Việt Nam ngày nhiều, có lượng lớn dành cho thị trường bất động sản Thị trường bất động sản Tp Hồ Chí Minh thu hút phần lớn tổng số vốn đầu tư ngày chứng tỏ thị trường tiềm Tuy nhiên, không giống thị trường chứng khoán, thị trường bất động sản chưa có tiêu chí giúp nhà đầu tư theo dõi diễn biến cập nhật biến động giá bất động sản Vì vậy, nhà đầu tư ln cảm thấy băn khoăn với việc đầu tư vào bất động sản để đạt hiệu cao Một nhu cầu cấp thiết đặt giống thị trường chứng khoán, thị trường bất động sản cần có số riêng cho số giá bất động sản Với mục tiêu xây dựng số giá phản ánh biến động giá đất tuyến đường địa bàn quận 1, thành phố Hồ Chí Minh, đề tài tiến hành thu thập số liệu cần thiết bất động sản số quận thuộc thành phố Hồ Chí Minh suốt bốn năm 2005 đến 2008 Trên sở tiến hành nghiên cứu đề xuất giải pháp tính tốn hệ số số giá đất tuyến đường địa bàn quận dựa việc sử dụng công cụ định phần mềm Dtreg Đề tài sử dụng số phương pháp nghiên cứu như: Phương pháp nghiên cứu tài liệu; phương pháp thống kê, so sánh; phương pháp phân tích, tổng hợp; phương pháp đồ; phương pháp hệ thống nhằm làm rõ nội dung: - Thực trạng, tình hình phát triển thị trường bất động sản địa bàn Tp.HCM - Tình hình biến động giá phân khúc bất động sản địa bàn ii Tp.HCM - Xác định hệ số số biến thiên giá đất tuyến đường địa bàn quận 1, Tp.HCM bốn năm 2005-2008 Sự thành công đề tài đóng góp cơng cụ hữu ích tiện lợi giúp quan quản lý nhà nước xem xét đưa sách, công cụ quản lý trực tiếp gián tiếp nhằm điều hoà mức giá cho đất ở, đảm bảo cho phát triển bền vững, góp phần cân đối kinh tế vĩ mô đồng thời giúp nhà đầu tư tìm hướng hợp lý hiệu iii MỤC LỤC ĐẶT VẤN ĐỀ Trang Phần 1: Tổng quan 1.1 Khái niệm chung bất động sản thị trường bất động sản 1.1.1 Khái niệm đặc điểm bất động sản 1.1.2 Khái niệm đặc điểm thị trường bất động sản 1.1.3 Đặc điểm quan hệ cung cầu bất động sản 11 1.2 Bản chất đặc điểm giá bất động sản 14 1.2.1 Bản chất giá bất động sản 14 1.2.2 Các loại giá bất động sản 17 1.2.3 Đặc điểm giá bất động sản 19 1.3 Phương pháp xác định số giá bất động sản 21 1.3.1 Phương pháp tính số giá Bộ Xây dựng hạn chế 21 1.3.2 Xác định hệ số điều chỉnh yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản 24 1.3.2.1 Xác định hệ số điều chỉnh yếu tố khác biệt phân tích theo cặp 24 1.3.2.2 Xác định hệ số điều chỉnh yếu tố khác biệt định 25 1.3.3 Giới thiệu phần mềm Dtreg mơ hình hồi quy định 26 1.3.3.1 Giới thiệu phần mềm Dtreg 26 1.3.3.2 Cơ sở tốn học xây dựng mơ hình định 28 1.3.3.3 Khả ứng dụng dự báo giá bất động sản 29 1.4 Nội dung phương pháp nghiên cứu 29 1.4.1 Nội dung nghiên cứu 29 1.4.2 Phương pháp nghiên cứu 29 Phần 2: Kết nghiên cứu 31 2.1 Giới thiệu tổng quan thành phố Hồ Chí Minh 31 2.1.1 Lịch sử hình thành 31 2.1.2 Điều kiện tự nhiên 32 2.1.3 Điều kiện kinh tế – xã hội 35 iv 2.1.4 Giới thiệu địa bàn quận 35 2.2 Thực trạng thị trường bất động sản địa bàn thành phố Hồ Chí Minh 37 2.2.1 Khái quát tình hình phát triển thị trường bất động sản 37 2.2.2 Các phân khúc thị trường bất động sản 42 2.3 Kết xây dựng định giá đất đai tuyến đường địa bàn quận thành phố Hồ Chí Minh 54 2.3.1 Kết điều tra khảo sát thu thập số liệu giá nhà phố địa bàn quận thành phố Hồ Chí Minh 54 2.3.2 Xác định biến mơ hình 55 2.3.3 Xây dựng mô hình định 57 2.4 Xác định hệ số số giá đất đai ứng dụng định 59 2.4.1 Xác định hệ số giá đất đai ứng dụng định 59 2.4.2 Xác định số giá đất đai ứng dụng định 63 Phần 3: Kết luận 72 Tài liệu tham khảo 73 v DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 1.1 Mối liên hệ đơn vị bất động sản dịch vụ bất động sản 12 Hình 1.2 Các phân khúc thị trường bất động sản 17 Hình 1.3: Bản đồ giá trị 18 Hình 1.4: Tính ngưỡng giá bất động sản 20 Hình 1.5: Tính phi tuyến giá bất động sản 20 Hình 2.1: Sự phân bố khách sạn thành phố Hồ Chí Minh 47 Hình 2.2: Phân khúc thị trường khách sạn theo khoảng cách vị 48 Hình 2.3: Nguồn cung hộ từ năm 2007 đến năm 2011 50 Hình 2.4: Đồ thị biểu diễn biến động giá thuê cao ốc từ 1996 → 2009 52 Hình 2.5: Biểu đồ thể số lượng cao ốc văn phòng quận thành phố Hồ Chí Minh 53 Hình 2.6: Biểu đồ thể tỷ lệ cao ốc văn phòng quận 54 Hình 2.7: Một số liệu phân khúc nhà phố 55 Hình 2.8: Xác định biến dự báo biến mục tiêu 57 Hình 2.9: Một nhánh định năm 2007 59 Hình 2.10: Minh họa phần định năm 2007 63 Hình 2.11: Chức Score data chuyển đổi liệu 64 Hình 2.12: Giao diện chức chuyển đổi liệu Score data 65 Hình 2.13: Gía đất scored data 66 vi DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 2.1: Bảng thống kê tỷ lệ thuê cao ốc văn phòng từ 1996 →2009 51 Bảng 2.2: Bảng thống kê giá thuê trung bình cao ốc từ 1996→ 2009 52 Bảng 2.3: Bảng giá đất năm 66 Bảng 2.4: Chỉ số giá đất năm 69 Bảng 2.5: Bảng giá đất năm định gốc đưa năm trước 70 Bảng 2.6: Bảng biến thiên giá đất năm 2005 đến năm 2008 71 vii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Tp : Thành phố Tp.HCM : Thành phố Hồ Chí Minh WTO : Tổ chức thương mại giới USD : Đô la Mỹ VND : Việt Nam Đồng VT : Vị CL : Chất lượng viii Với điều tra có số lượng mẫu phiếu thu thập không nhiều, khả đại diện chưa cao nên việc xác định hệ số điều chỉnh cho toàn thị trường nhiều khó khăn Tuy nhiên, với điều tra qui mơ lớn hơn, mẫu mang tính đại diện hơn, hi vọng xuất phép tách tương tự nhiều nhánh mơ hình đưa khả tính tốn hệ số điều chỉnh trung bình cho tồn thị trường thơng qua việc tính tốn hệ số điều chỉnh trung bình cho mức giá trị yếu tố ảnh hưởng 2.4.2 Xác định số giá đất đai ứng dụng định Sau chạy định năm với biến xác định trên, mô sau trình bày cụ thể phần phụ lục Hình 2.10: Minh họa phần định năm 2007 Trong phần mềm DTREG sử dụng công cụ score data để chuyển đổi giá đất tuyến đường năm giá đất tuyến đường năm trước lxxvii Hình 2.11: Chức Score data chuyển đổi liệu Ví dụ: Chuyển đổi giá đất tuyến đường năm 2006 sang năm 2005 Bước 1: Chạy định năm 2005 Bước 2: Dùng chức Score data để chuyển đổi giá đất tuyến đường năm 2006 sang năm 2005 lxxviii Hình 2.12: Giao diện chuyển đổi liệu Score data Ở ô Input file whose data is to be score, liệu cần chuyển đổi, chọn đường dẫn năm 2006 Ở ô Output file where scored results are to be written with predicted values from the model, nơi lưu giữ liệu sau chuyển đổi, chọn ổ đĩa muốn lưu Sau đó, chọn score the data ok Chương trình chuyển đổi giá đất tuyến đường năm 2006 sang năm 2005 cho kết sau: lxxix Hình 2.13: Giá đất scored data Cột Predicted Value điều chỉnh dự báo giá đất tuyến đường năm 2006 tính theo năm 2005 Tương tự tính cho năm lại, có bảng kết năm 2007, 2008 sau: Bảng 2.3: Bảng giá đất năm Giá đất Giá đất Giá đất năm 2008 (lượng/m2) năm 2006 chuyển năm 2005 (lượng/m2) năm 2007 chuyển năm 2006 (lượng/m2) năm 2008 chuyển năm 2007 (lượng/m2) 5.4 7.89 4.70 4.49 7.78 9.5 11.01 18.68 4.70 10.07 4.29 1.75 14.55 19.29 3.13 10.07 4.29 9.84 13.97 29.01 4.70 8.36 4.29 10.93 7.21 9.37 4.70 7.50 4.29 4.38 6.16 19.29 3.79 7.50 4.29 8.36 7.06 38.31 4.70 7.50 4.29 3.42 7.6 13.65 4.70 7.50 12.15 9.92 9.9 13.16 3.79 7.50 12.15 10 9.03 9.19 4.70 4.98 12.15 11 1.52 10.11 13.74 3.73 4.98 7.78 Giá đất Giá đất Giá đất năm 2006 (lượng/m2) năm 2007 (lượng/m2) 5.45 STT lxxx 12 5.49 3.69 10.77 9.68 4.49 5.87 13 4.31 4.21 6.37 9.68 2.07 7.78 14 3.76 7.88 3.39 9.68 2.07 5.87 15 2.04 6.46 9.07 2.37 9.07 7.78 16 1.64 10.8 4.55 2.37 7.50 7.20 17 6.25 14.26 5.83 4.70 7.50 6.52 18 12.4 7.01 8.29 4.70 7.50 9.28 19 6.91 4.24 7.43 5.53 4.49 5.87 20 7.35 12.05 6.94 4.70 7.50 4.29 21 4.39 8.45 12.93 3.79 7.50 15.54 22 5.28 4.33 10.03 3.79 6.02 15.54 23 4.94 6.67 4.31 3.13 6.02 7.20 24 6.58 4.7 27.85 4.70 6.02 15.54 25 6.95 18.73 6.15 4.70 4.92 5.87 26 5.11 5.04 16.56 4.70 9.14 7.20 27 2.06 2.05 11.7 3.13 4.92 7.20 28 7.43 14.07 24.3 3.79 4.92 18.68 29 4.23 10.58 7.11 5.69 7.50 5.87 30 4.71 23.85 9.98 5.69 7.50 5.87 31 24.88 9.75 10.23 5.69 9.07 7.78 32 5.33 9.41 4.62 5.69 9.07 5.87 33 4.92 9.61 7.74 9.68 7.50 7.78 34 6.21 29.45 9.27 4.70 7.50 9.92 35 9.15 39.64 5.37 4.70 7.50 5.87 36 20.08 7.3 10.4 4.70 13.46 9.28 37 16.22 7.95 17.53 4.70 4.49 9.92 38 6.65 9.05 4.39 3.79 4.49 7.20 39 5.33 16.95 6.4 3.79 13.46 7.20 40 17.24 4.59 8.7 4.70 4.49 7.78 lxxxi 41 4.81 5.08 12.51 5.69 4.49 4.29 42 8.92 3.43 2.89 9.68 4.49 4.29 43 7.84 19.48 11.26 4.70 20.94 4.29 44 6.12 4.66 6.28 2.87 4.37 4.29 45 5.42 7.11 20.84 9.68 4.49 15.54 46 6.95 4.04 7.2 9.68 7.50 6.04 47 8.42 9.99 3.28 9.68 7.50 5.28 48 11.88 55.7 5.15 4.70 7.50 5.28 49 22.23 8.31 5.73 4.70 7.50 3.64 50 4.3 11.46 19.39 3.79 9.07 7.78 51 5.03 3.47 5.29 4.49 52 3.48 10.89 5.29 7.50 53 8.46 17.66 4.70 7.50 54 9.23 3.92 4.70 7.78 55 3.67 2.84 3.79 4.49 56 9.72 1.68 5.14 7.78 57 11.58 5.08 4.70 4.49 58 1.28 9.19 3.79 7.50 59 41.67 9.27 4.70 7.50 60 5.15 11.15 3.79 13.46 61 7.6 14.45 4.70 7.50 62 8.92 8.01 4.70 4.49 63 6.69 10.14 4.70 7.50 64 7.44 7.58 4.70 7.50 65 20.75 6.56 4.70 7.50 66 4.26 6.97 2.66 7.50 67 5.79 4.18 2.66 4.37 68 12.2 3.35 4.70 4.37 69 12.83 4.74 4.70 4.37 lxxxii 70 5.71 20.01 4.70 7.50 71 3.33 7.14 4.35 4.49 72 7.58 10.88 5.53 7.50 73 8.24 16.58 5.53 7.50 74 6.78 3.63 5.53 3.30 75 10.47 3.23 9.68 3.30 76 4.86 2.66 5.69 4.36 77 2.83 2.61 5.69 4.49 78 4.67 11.77 5.69 7.50 79 3.85 6.86 4.29 9.14 80 3.45 24.89 4.70 4.49 81 5.64 18.91 5.69 7.50 82 16.58 15.63 4.70 7.50 83 7.49 7.38 3.79 3.30 84 18.13 3.12 4.70 3.30 85 3.05 4.77 4.70 4.37 86 3.94 6.25 4.70 4.37 87 5.92 5.12 4.70 4.37 88 3.62 5.86 3.79 4.37 89 2.28 4.4 3.79 4.37 90 4.19 5.31 5.14 2.07 91 2.54 2.06 3.79 2.07 92 4.81 4.12 3.50 2.07 93 5.07 10.12 4.70 2.07 94 7.17 9.77 4.70 4.49 95 5.35 6.09 4.70 7.50 96 9.73 11.06 9.68 7.78 97 8.27 3.31 9.68 4.49 98 5.23 9.51 9.68 7.78 lxxxiii 99 10.37 6.14 4.70 7.78 100 4.74 11.88 9.68 7.50 TỔNG 758.44 946.23 517.39 646.12 564.32 382.02 Dùng bảng liệu giá đất quy đổi năm trước để tính tốn số giá đất địa bàn quận thành phố Hồ Chí Minh Bao gồm số giá liên hoàn số giá định gốc Chỉ số giá liên hoàn Chỉ số giá liên hoàn số tính cho nhiều thời kỳ liên tiếp nhau, số so sánh thời kỳ nghiên cứu với thời kỳ liền kề trước Chỉ số giá liên hoàn chứng tỏ quan trọng thơng số giúp nhà đầu tư, kinh doanh đối tượng quan tâm đến thị trường bất động sản theo dõi nắm bắt tình hình biến động giá qua thời kỳ, qua có định hướng định đắn Có thể thấy biến động giá khơng thể nắm bắt năm qua gây nhiễu loạn thị trường bất ổn tâm lý người tiêu dùng nhà đầu tư ∑Giá đất/m2 năm nghiên cứu / ∑Giá đất/m2 năm nghiên cứu score data giá năm liền kề trước = Chỉ số giá năm nghiên cứu Bảng 2.4: Chỉ số giá đất năm Năm 2006 2007 2008 Chỉ số giá 1.47 1.46 1.48 Dựa bảng liệu số giá nêu thấy giá đất tuyến đường quận có biến động lớn, vòng năm giá đất tăng trung bình khoảng 1,47 Giá đất năm 2006 tăng so với năm 2005 1.47 lần; năm 2007 so với năm 2006 tăng 1.46 lần; năm 2008 so với năm 2007 tăng 1.48 lần Chỉ số giá định gốc Chỉ số định gốc số tính cho nhiều thời kỳ khác so với thời kỳ chọn làm gốc cố định lxxxiv Chỉ số giá định gốc dự đoán biến thiên giá qua thời gian dài, cơng cụ giúp nhà nước kiểm sốt tình hình biến động qua thời gian, để từ đưa sách, biện pháp phù hợp nhằm bình ổn thị trường bất động sản Lấy năm 2008 làm năm gốc, sử dụng công cụ Score data chuyển đổi giá đất năm 2008 năm 2005, 2006 2007 Từ đó, tính biến thiên giá đất tuyến đường qua suốt thời gian từ năm 2005 – 2008 ∑Giá đất/m2 năm định gốc/∑Giá đất/m2 năm định gốc score data năm trước *100% = Sự biến thiên giá đất lxxxv Bảng 2.5: Bảng giá đất năm định gốc đưa năm trước Giá đất STT Giá đất năm 2008 năm 2008 (lượng/m2) tính theo giá năm 2005 (lượng/m2) Giá đất Giá đất năm 2008 năm 2008 tính theo giá năm 2006 (lượng/m2) tính theo giá năm 2007 (lượng/m2) 7.89 4.7 5.16 7.78 18.68 5.29 7.50 4.29 19.29 5.29 7.50 4.29 29.01 5.29 7.50 4.29 9.37 5.29 7.50 4.29 19.29 5.29 7.50 4.29 38.31 5.29 7.50 4.29 13.65 4.7 10.07 12.15 13.16 4.7 10.07 12.15 10 9.19 4.7 10.07 12.15 11 13.74 4.7 7.50 7.78 12 10.77 3.79 9.14 5.87 13 6.37 4.7 7.50 7.78 14 3.39 3.79 4.49 5.87 15 9.07 4.7 4.98 7.78 16 4.55 5.69 4.37 7.20 17 5.83 5.14 2.07 6.52 18 8.29 4.7 7.50 9.28 19 7.43 3.79 4.37 5.87 20 6.94 4.7 6.02 4.29 21 12.93 9.68 4.92 15.54 22 10.03 9.68 4.92 15.54 lxxxvi 23 4.31 5.69 9.14 7.20 24 27.85 9.68 4.92 15.54 25 6.15 5.53 4.49 5.87 26 16.56 4.7 9.07 7.20 27 11.7 4.7 9.07 7.20 28 24.3 4.7 20.94 18.68 29 7.11 3.79 4.49 5.87 30 9.98 3.79 4.49 5.87 31 10.23 4.7 7.50 7.78 32 4.62 5.29 4.37 5.87 33 7.74 4.7 3.30 7.78 34 9.27 4.7 7.50 9.92 35 5.37 3.79 4.49 5.87 36 10.4 4.7 7.50 9.28 37 17.53 4.7 7.50 9.92 38 4.39 2.66 4.49 7.20 39 6.4 2.66 4.49 7.20 40 8.7 4.7 6.02 7.78 41 12.51 9.68 4.98 4.29 42 2.89 5.69 4.37 4.29 43 11.26 9.68 4.98 4.29 44 6.28 5.69 4.37 4.29 45 20.84 4.7 7.50 15.54 46 7.2 4.7 3.30 6.04 47 3.28 4.63 4.37 5.28 48 5.15 4.63 4.37 5.28 49 5.73 3.79 2.07 3.64 50 19.39 4.7 10.07 7.78 lxxxvii 564.32 TỔNG 258.67 322.29 382.02 Bảng 2.6: Bảng biến thiên giá đất giai đoạn 2005 -2008 Năm 2005 2006 2007 Sự thay đổi giá đất (%) 218 175 148 Qua bảng liệu trên, giá đất năm 2008 tăng 218% so với năm 2005, 175% so với năm 2006 148% so với năm 2007 Năm 2007 năm mà thị trường sôi động, thị trường trải qua “cơn sốt đất”, vào thời điểm giá đất lên cao Bước sang năm 2008, điều tiết nhà nước thắt chặt tín dụng, thị trường chững lại rơi vào trạng thái im lìm, giá đất quận cao Qua bảng liệu phản ánh khác rõ nét thay đổi “ nóng, lạnh” thị trường làm cho giá tăng giảm năm qua lxxxviii Phần KẾT LUẬN Giá thị trường bất động sản không ngừng biến động, việc cập nhật biến động có ý nghĩa vơ quan trọng với hầu hết nhà đầu tư Chỉ số giá bất động sản hình thức tối ưu thể biến động giá bất động sản qua thời kỳ Nhờ có số giá bất động sản, nhà đầu tư yên tâm “dấn thân” vào thị trường nhiều tiềm khơng rủi ro Với kế điều tra bất động sản rao bán thị trường, đề tài xây dựng mơ hình định cho biến mục tiêu giá đất mét vuông biến dự báo là: tên đường, vị trí nhà khả kinh doanh Thơng qua mơ hình đinh xây dựng phần mềm DTREG, đề tài phân tích địa bàn quận 1, tên đường khắc sâu vào tâm trí người vị ảnh hưởng tên đường lên giá bất động sản Đề tài thực số liệu nghiên cứu nên chưa thể phản ánh hầu hết biến động thị trường, không đủ thời gian nhân lực nên đề tài chưa sâu vào biến động giá đất đoạn đường tuyến đường mà dừng lại giá đất chung tuyến đường Nhưng phương pháp xây dựng hệ số số đất tuyến đường địa bàn quận thành phố Hồ Chí Minh đưa hướng đắn cho việc xây dựng hệ số số bất động sản, để có điều kiện tiến hành phạm vi lớn hơn, phản ánh thị trường, đoạn đường tuyến đường cụ thể xác lxxxix xc TÀI LIỆU THAM KHẢO Bài giảng Kinh tế Đất – TS.Trần Thanh Hùng, Khoa Quản lý đất đai bất động sản, trường ĐH Nông Lâm Tp.HCM Bài giảng Thị trường bất động sản, 2009 – TS Trần Thanh Hùng, Khoa Quản lý đất đai bất động sản, trường ĐH Nông Lâm Tp.HCM Thị trường bất động sản, vấn đề lý luận thực tiễn Việt Nam – Thái Bá Cẩn & Trần Nguyên Nam NXB Tài Kinh tế học đô thị – Nhiêu Hội Lâm Dấu ấn thương hiệu – Tơn Thất Nguyễn Thiêm Hồng Hữu Phê Patrick Wakely, 2000 Vị thế, chất lượng lựa chọn khác: Tiến tới lý thuyết vị trí dân cư thị/Tạp chí Đơ thị học xuất Vương quốc Anh Vol 37, No 1, January 2000 Một số số đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam TS Phạm Quang Tú – Viện Kinh Tế Xây Dựng Website: http://www.hochiminhcity.gov.vn Và số tài liệu, Website khác xci ... CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BÙI ĐỖ NGUYỆT MINH XÂY DỰNG HỆ SỐ VÀ CHỈ SỐ GIÁ ĐẤT CÁC TUYẾN ĐƯỜNG TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH. .. cứu Sinh viên Bùi Đỗ Nguyệt Minh i NỘI DUNG TÓM TẮT Sinh viên thực hiện: Bùi Đỗ Nguyệt Minh, Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh Đề tài: Xây dựng hệ số... bất động sản = {giá trị sử dụng (do chất lượng tạo ra); giá trị (do vị tạo ra)} Cùng đơn vị dịch vụ bất động sản, người khác có cách nhìn nhận mức độ thỏa mãn khác Do đó, bất động sản có chất lượng