Kiến trúc nhà ở chung cư cũ tại Hà Nội Tập thể Kim Liên

Khái niệm nhà chung cư được nhắc đến lần đầu tiên trong Luật Nhà ở 2005 (điều 70), trước đó nhà chung cư được gọi là nhà tập thể. Nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân. Nhà chung cư có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư.

GIẢNG VIÊN: TS BÙI ĐỨC DŨNG

MÔN: KIẾN TRÚC NHÀ Ở

NỘI DUNG

 Tổng quan các vấn đề về nhà chung cư tại Hà Nội

1 Khái niệm và vai trò của nhà chung cư.

2 Các vấn đề về nhà chung cư tại Hà Nội.

3 Những kết luận được rút ra.

 Khảo sát và phân tích khu tập thể Kim Liên.

1 Phân tích về vị trí, các mối quan hệ với công trình xung quanh

2 Phân tích về các vấn đề của khu tập thể.

3 Đưa ra những dự báo, cảnh báo.

4 Đề xuất các giải pháp hợp lý.

Câu hỏi: Tại sao gói cứu trợ 30.000 tỷ của Việt Nam lại không triển khai được.

Tổng quan các vấn đề về nhà chung cư

tại Hà Nội

1, Khái niệm

- Khái niệm nhà chung cư được nhắc đến lần đầu tiên trong Luật Nhà ở 2005 (điều 70), trước đó nhà chung cư được gọi là nhà tập thể

- Nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân Nhà chung cư có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư

- Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm:

+ Phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, logia gắn liền với căn hộ đó

+ Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng theo quy định của pháp luật

+ Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với các hộ, phần diện tích thuộc phần sở hữu riêng

- Phần sở hữu chung trong nhà chung cư bao gồm:

+ Phần diện tích nhà còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng trên

+ Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư, gồm: khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy…

+ Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó

- Cụm nhà chung cư: là khu nhà có từ hai nhà chung cư trở lên trong cùng một địa điểm xây dựng của cùng một chủ đầu tư hoặc một khu nhà chung cư được xây dựng trước đây

2, Vai trò

- Các khu nhà chung cư là một bộ phận quan trọng trong quá trình phát triển nhà ở trên phương diện quan điểm thiết kế, số lượng và công nghệ xây dựng tại các đô thị Miền bắc Việt Nam sau năm 1954, trong thời kỳ xây dựng Chủ nghĩa xã hội ở Miền Bắc và cả những năm sau khi thống nhất Đất nước.Các khu nhà ở chung cư theo kiểu “tiểu khu nhà ở” xuất hiện tại nhiều đô thị như Hà Nội, Vinh, Hải Phòng, Việt Trì… Thời kỳ này, chúng được coi là niềm tự hào của sự nghiệp xây dựng Chủ nghĩa xã hội, căn hộ chung cư là niềm mơ ước, là tiêu chuẩn

về tiện nghi ở cao của mọi người dân Dưới tác động những biến đổi mọi mặt của kinh tế xã hội, do yếu kém và bất cập về quản lý, do không được xây dựng và hoàn thiện đồng bộ, không được sửa chữa, duy tu bảo dưỡng thường xuyên, các khu nhà ở chung cư xây dựng trong giai đoạn này đang trở thành vấn đề thời sự được nhiều người dân đô thị quan tâm do sự xuống cấp tổng thể về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật… trong một số trường hợp thiếu an toàn sử dụng, do không đáp ứng được nhu cầu của cuộc sống hiện tại và luôn biến đổi đi lên.

Nhà chung cư là một bộ phận của nhà ở vì vậy nó có vai trò giống như nhà ở Ngoài ra nhà chung cư còn có một số vai trò khác sau:Nhà chung cư ngoài mục đích để ở và tạo không gian để con người phục hồi sức khỏe nó còn là nơi để mọi người có những mối quan hệ mật thiết với nhau, thân thiện và gần gũi nhau hơn

Tạo cho con người có ý thức xây dựng môi trường sống chung và giữ gìn của chung

II, Các vấn đề và thực trạng chung cư cũ của Hà Nội hiện nay.

- Nhà ở là một nhu cầu không thể thiếu được trong sự tồn tại và phát triển của xã hội Tại các Thủ đô vấn đề nhà ở bao giờ cũng được đặt lên là nhiệm vụ trung tâm hàng đầu, Thủ đô Hà Nội trong những năm trước đây mặc dù kinh tế đất nước còn nghèo, nhưng Đảng, Nhà nước và Lãnh đạo thành phố cũng đã có

sự quan tâm rất lớn tới vấn đề nhà ở, hàng triệu m2 nhà ở đã được xây dựng thêm 20-30 năm trở lại đây góp phần giải quyết nhu cầu nhà ở cho cán bộ, công nhân viên và nhân dân Hà Nội

Trải qua 20-30 năm sử dụng, kết hợp với sự

đầu tư nâng cấp cho nhà bị hạn hẹp, nhu cầu

nhà ở ngày một tăng lên nhanh chóng đã dẫn

đến sự quá tải về mọi mặt trong các khu nhà

chung cư gây nên tình trạng xuống cấp về

chất lượng nhà ở và môi trường sống

- Tại các khu nhà ở tập thể như Lương Yên, Thuý Ái, Vân Hồ, Văn Chương hiện nay chất lượng nhà đã xuống cấp nghiêm trọng: mái đã hư hỏng, dột nát, thậm chí có nguy cơ sập đổ Tường bị nứt, mục bong rộp lớp trát, gạch bị phân hoá dần, nền bị lún, thấp hơn so với ngoài đường, hệ thống vệ sinh từng căn hộ không có mà hiện nay là do các hộ thuê nhà tự cơi nới cải tạo, hệ thống hạ tầng kỹ thuật bị hư hỏng nặng thường gây tắc, úng, vệ sinh môi trường bị ô nhiễm, đặc biệt là ô nhiễm do nước thải Đó là những nguyên nhân cơ bản gây ảnh hưởng đến sức khoẻ và đời sống của nhân dân.

- Tại các chung cư cao tầng như: Kim Liên, Nguyễn Công Trứ là các khu nhà xây tay bằng gạch, hiện tại chất lượng nhà cũng đã bị xuống cấp, tường bị bong rộp, mái bị thấm dột, mục nát, các khu vệ sinh sử dụng chung 2-4 hộ (hiện tại đã có một số nhà phân chia cho từng hộ), nền nhà bị lún thấp hơn so với mặt đường, hệ thống hạ tầng bị hư hỏng, nước thải luôn bị ùn tắc, ứ đọng gây ô nhiễm nặng cho nhân dân Đối tượng ở đây phần lớn một hộ một phòng, vài chục năm nhân khẩu tăng lên dẫn đến tự đục phá cơi nới ra ngoài rất nguy hiểm, ảnh hưởng lớn đến kết cấu và chất lượng nhà.

- Tại các khu nhà ở chung cư cao tầng lắp ghép, chất lượng nhà cũng đang ngày càng xuống cấp, mái bị ngấm, thấm, nhất là các khu vệ sinh đã dẫn đến ảnh hưởng tới chất lượng mối nối trong nhà, do nền đất bị lún kết hợp với nhà bị lún, đã làm cho chất lượng nhà bị xuống cấp nhanh chóng, gây nên tường bị nứt, các mối nối bị hỏng, nền nhà lún sâu so với mặt đất tự nhiên, hệ thống hạ tầng bị hư hỏng gây ứ đọng chất thải làm ô nhiễm môi trường

Thủ đô Hà Nội hiện có khoảng 23 khu chung cư cũ (4-5 tầng) với gần 1 triệu m2 diện tích sàn, 27.573 hộ dân, 137.361 nhân khẩu, trong đó có 200 nhà lắp ghép tấm lớn với 434.332 m2 sàn, 15.720 hộ dân và hơn 10 khu chung cư cũ thấp tầng (1-2 tầng) xây dựng xen kẽ trong các khu phố Các khu chung cư này chủ yếu được xây dựng bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước từ những năm 60 – 70 – 80 Thế kỷ trước, phần còn lại được xây dựng từ nguồn vốn tự có của các tổ chức kinh tế - xã hội hoặc được tiếp quản từ chế độ cũ sau khi giải phóng Miền Nam (năm 1975)

- Do nhiều nguyên nhân khác nhau:

+, Khách quan là do thời gian đã làm cho các khu chung cư cũ ngày một xuống cấp trầm trọng

+, Chủ quan phải kể đến là việc buông lỏng quản lý, thiếu kinh phí bảo trì, làm cho quỹ nhà ở này ở trong tình trạng bị xuống cấp nghiêm trọng Hầu hết các khu chung cư cũ đều xảy ra tình trạng “quá tải” và xuống cấp về chất lượng, các căn hộ bị đục phá, cơi nới, xây dựng thêm bể nước, chuồng cọp làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến môi trường, cảnh quan đô thị Đặc biệt có những khu chung cư cũ đã bị lún, nứt và xuống cấp trầm trọng rất dễ bị sụp đổ do tác động bởi biến cố thiên tai như động đất, gió bão… Khi đó sẽ trở thành những thảm họa lớn khó lường trước

- Dân số sống trong khu chung cư cũ ngày càng tăng do vậy nhu cầu về diện tích và không gian sống ngày càng tăng, chính vì vậy mà nhu cầu cải tạo, sửa chữa, xây dựng mới các khu chung cu cũ là một nhu cầu cần thiết để đáp ứng nhu cầu sống của người dân.

- Các khu chung cư cũ này thường ở những vị trí có sức sinh lợi cao, thường nằm ở trung tâm thành phố mà được xây dựng từ 1-5 tầng vì vậy chưa khai thác được hết giá trị đất đai (do vị trí tương đối tạo ra) Với vị trí, vai trò quan trọng của đất đai như ngày nay thì đây quả là một sự lãng phí tiền của lớn của nhà nước mà nó ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của người dân Để khỏi lãng phí nguồn tài nguyên vô cùng quý giá đó nhất là ngày nay khi giá trị của đất đai ở đô thị lại rất lớn thì việc cải tạo các khu chung cư cũ là rất thích hợp

- Khu chung cư cũ xây dựng chủ yếu từ nguồn vốn ngân sách Nhà nước nên mang tính chủ quan của Nhà nước mà không phản ánh đầy đủ nhu cầu của từng cá nhân, cải tạo các khu chung cư cũ sẽ đáp ứng được nhu cầu thực tế của người dân và có sự tham gia của các nhà đầu tư kết hợp với nhà nước để cùng nhau thực hiện

III Kết luận được rút ra

II, Nội dung cải tạo

- Cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ trên địa bàn Hà Nội là một trong những nội dung chính đã được đề cập trong chương trình số 12/Ctr-TU về phát triển nhà ở tại Hà Nội giai đoạn 2000-2010; Nghị quyết 15/NQ-TW của Bộ Chính trị về phát triển kinh tế - xã hội Thủ đô cũng đã đặt ra yêu cầu phải xử lý cân đối, hài hòa giữa cải tạo, chỉnh trang và xây dựng mới trong phát triển đô thị

- Trong giai đoạn từ 1990 đến nay, thành phố đã tiến hành cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ theo các định hướng:

+, Sử dụng vốn ngân sách đầu tư cải tạo, chống lún một số nhà chung cư theo phương thức ép cọc và gia cố các mối nối cho một số công trình tại các khu chung cư ở Nghĩa Đô, Thành Công, Giảng Võ, Văn Chương, Quỳnh Mai

+, Phá bỏ hẳn nhà chung cư cũ để xây dựng mới một số chung cư ở Kim Liên, Giảng Võ, Thành Công

- Các hình thức cải tạo trên về cơ bản mới xử lý cục bộ từng công trình, chưa cải thiện căn bản về điện kiện ở, hạ tầng kỹ thuật và xã hội và tiến hành chậm chạp

- Trước thực trạng đó, ngày 05/08/2005 HĐND thành phố đã ban hành Nghị quyết số 07/2005/NQ-HĐ về cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ, xuống cấp trên địa bàn thành phố Hà Nội Nghị quyết HĐND khẳng định chủ trương phải tiến hành cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ trên địa bàn và coi đây “là một nhiệm vụ cần quan tâm đặc biệt trong giai đoạn 2006-2015” Nghị quyết HĐND xác định rõ mục tiêu

phố Hà Nội Nghị quyết HĐND khẳng định chủ trương phải tiến hành cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ trên địa bàn và coi đây “là một nhiệm vụ cần quan tâm đặc biệt trong giai của việc cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ trên địa bàn để “cải thiện điều kiện ở của người dân”, “góp phần chỉnh trang đô thị, sắp xếp lại dân cư, nâng cao hiệu quả sử dụng đất, xây dựng mô hình đô thị theo hướng văn minh hiện đại” Ba quan điểm đã được nêu ra trong Nghị quyết

+, Công việc này là trách nhiệm của thành phố, của các cấp chính quyền và của người

dân sống trong khu vực; khi thực hiện phải kết hợp hài hòa lợi ích của xã hội, của nhà nước, của người dân và của nhà đầu tư, trong đó lấy lợi ích của cộng đồng xã hội, của đa số dân cư làm chủ đạo.

- Nghị quyết HĐND cũng đề ra 4 nguyên tắc cơ bản:

+, Phải thực hiện trên cơ sở một đề án chung, theo quy hoạch được duyệt của toàn khu, phương án thực hiện phải công bố công khai và phải được ít nhất 2/3 dân cư sống trong khu đồng tình

+, Đây là dự án mang tính đặc thù, nhà nước và nhân dân cùng làm, tiến hành theo phương thức xã hội hóa, ngân sách nhà nước chỉ hỗ trợ công tác quy hoạch, chuẩn bị đầu tư, đầu tư một số hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật thiết yếu

+, Việc cải tạo, xây mới các chung cư cũ phải gắn với việc quy hoạch, nâng cấp đồng bộ hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội ở khu vực theo hướng văn minh hiện đại, công trình và căn hộ phải đảm bảo chất lượng và phù hợp với các tiêu chuẩn xây dựng hiện hành; Phương án quy hoạch và bố trí, sắp xếp dân

cư phải đảm bảo nguyên tắc không hút dân vào khu vực nội thành, không bố trí để ở tầng 1 các chung cư cao tầng mà dành cho nhu cầu công cộng Diện tích xây dựng nhà chủ yếu để phục vụ tái định cư tại chỗ Các diện

tích nhà dôi dư ưu tiên dùng để tái định cư các hộ dân từ các dự án khác trong khu vực nội thành Dành diện tích cần thiết cho nhu cầu công cộng, xây dựng trung tâm thương mại và văn phòng cho thuê…

+, Đối với các chung cư thuộc diện nguy hiểm cần áp dụng giải pháp đặc biệt mang tính chính sách xã hội để đảm bảo an toàn tính mạng cho nhân dân

- Xác định đây là một nhiệm vụ quan trọng và phức tạp, cần triển khai trong một thời gian dài với lộ trình thích hợp nên Nghị quyết HĐND thành phố đã giao UBND thành phố xây dựng cơ chế đặc thù và lựa chọn 1-2 khu để thực hiện đầu tư thí điểm trong giai đoạn 2006-2009 Trong đó, HĐND cho phép áp dụng cơ chế đặc thù trong chọn chủ đầu tư đủ năng lực để nghiên cứu lập quy hoạch và xây dựng dự án

- Có thể nói Nghị quyết số 07 của HĐND thành phố đã được chuẩn bị rất công phu, thể hiện những quan điểm chỉ đạo và định hướng đúng trong việc thực hiện chủ trương cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ xuống cấp trên địa bàn

* Tình hình triển khai thực hiện chủ trương cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ trên địa bàn thủ đô theo tinh thần Nghị quyết 07 của HĐND

- Thực hiện Nghị quyết HĐND thành phố, UBND thành phố đã có kế hoạch số 75/KH-UB

ngày 09/12/2005 về việc cải tạo, xây dựng mới các chung cư cũ xuống cấp trên địa bàn trong giai đoạn 2006-2015 Theo kế hoạch này, việc triển khai cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ ở Hà Nội sẽ tiến hành qua 3 giai đoạn:

•Giai đoạn từ 2005-2006: Công tác chuẩn bị cho triển khai đề án

Nhiệm vụ giai đoạn này là bổ sung, hoàn thiện các số liệu, tài liệu điều tra; phê duyệt Đề án cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ; xây dựng các cơ chế chính sách khuyến khích các chủ đầu tư tham gia đầu tư cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ, xác định danh mục các nhà chung cư thuộc diện nguy hiểm; chọn dự án thí điểm và ban hành các tiêu chí và nhiệm vụ thiết kế quy hoạch chi tiết cho các dự án thí điểm và công bố công khai để lấy ý kiến các hộ dân; lập kế hoạch cải tạo, xây dựng lại 23 khu chung cư cũ theo thứ tự ưu tiên; xây dựng dự toán ngân sách thành phố hỗ trợ cho các dự án thí điểm; hình thành quỹ nhà trung chuyển phục vụ di dân tạm cư; tuyên truyền và phổ biến công khai kế hoạch và chủ trương cải tạo các khu chung cư cũ đến HĐND các cấp và người dân trong các khu chung cư

•Giai đoạn II từ 2006-2010:

Nhiệm vụ của giai đoạn này là xóa bỏ các nhà chung cư cũ thuộc diện nguy hiểm; triển

khai thực hiện các dự án thí điểm (khu B Kim Liên, Khu Nguyễn Công Trứ, Khu Văn Chương); các dự án khác cùng loại (nếu có) mà đủ điều kiện triển khai thì cũng cho phép triển khai theo cơ chế chính sách chung; tổ chức rút kinh nghiệm để bổ sung, hoàn chỉnh chính sách chung.

•Giai đoạn III từ 2010-2015:

Cơ bản hoàn thiện các dự án đầu tư thí điểm và tiến hành triển khai cải tạo, xây dựng lại 23 khu chung cư cũ theo thứ tự ưu tiên đã xác định

Bản kế hoạch cũng như phân công cụ thể trách nhiệm của các Sở, Ban, Ngành thành phố và các quận, huyện, phường, xã và các chủ đầu tư trong việc tổ chức triển khai thực hiện

Có thể nói đây là bản kế hoạch được xây dựng khá bài bản theo đúng định hướng Nghị quyết của HĐND

Thực hiện kế hoạch nói trên, UBND đã tập trung chỉ đạo kịp thời triển khai một số nhiệm vụ cụ thể như sau:

•Triển khai hoàn thiện các dự án thí điểm (Nguyễn Công Trứ, Văn Chương, Khu B Kim Liên); đồng thời cho nghiên cứu, điều tra xã hội học và lập quy hoạch cải tạo các khu Giảng