Đánh giá kết quả hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tỉnh thanh hóa giai đoạn 2014 2017

Với vị trí, chức năng là đơn vị sự nghiệp công lập trực thuộc Sở Tàinguyên và Môi trường Thanh Hóa, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đấtcấp tỉnh đã thực hiện đăng ký đất đai, nhà ở và tài

-LÊ THỊ KHÁNH

ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ QYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

TỈNH THANH HÓA GIAI ĐOẠN 2014-2017

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - 2018

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM -

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Đàm Xuân Vận

Thái Nguyên - 2018

LỜI CAM ĐOAN

Tôi cam đoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này làtrung thực, đầy đủ và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào

Tôi cam đoan, mọi sự giúp đỡ của các cơ quan, đơn vị, tổ chức và cánhân đối với việc nghiên cứu thực tế tại địa phương để thực hiện luận vănnày đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã đượcchỉ rõ nguồn gốc

Tác giả luận văn

Lê Thị Khánh

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành được bản luận văn này, trước hết, tôi xin chân thành cảm

ơn PGS.TS Đàm Xuân Vận, cán bộ giảng dạy khoa Quản lý Tài nguyên –

Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên đã trực tiếp hướng dẫn tôi rất tận tìnhtrong suốt thời gian tôi thực hiện

Tôi chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo tạikhoa Quản lý Tài nguyên, ban Quản lý đào tạo - Trường Đại học Nông lâmThái Nguyên đã tạo điều kiện thuận lợi để tôi thực hiện đề tài này

Tôi xin chân thành cảm ơn: Sở Tài nguyên và Môi trường Thanh Hóa,Văn phòng đăng ký đất Thanh Hóa đã giúp đỡ tôi trong suốt thời gian nghiêncứu, thực hiện đề tài này

Tôi xin chân thành cảm ơn các tổ chức sử dụng đất trên địa bàn tỉnh đãtham gia trả lời phỏng vấn đã giúp đỡ tôi trong thời gian thực hiện đề tài.Tôi xin chân thành cảm ơn tới những người thân trong gia đình vàđồng nghiệp đã khích lệ, động viên và tạo những điều kiện tốt nhất để tôi

có thời gian, tâm huyết hoàn thành đề tài này

Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!

Tác giả luận văn

Lê Thị Khánh

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN .i

LỜI CẢM ƠN .ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT vi

DANH MỤC CÁC BẢNG vii

DANH MỤC CÁC HÌNH viii

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục tiêu của đề tài 2

3 Ý nghĩa của đề tài: 2

Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 3

1.1 Cơ sở lý luận của đăng ký đất đai và bất động sản 3

1.1.1 Hồ sơ đất đai, bất động sản 3

1.2 Đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nước 6

1.2.1 Đăng ký đất đai, bất động sản ở Cộng hòa Pháp 6

1.2.2 Đăng ký đất đai, bất động sản ở Thụy Điển 8

1.2.3 Đăng ký đất đai, bất động sản ở Austraylia 9

1.3 Khái quát về hệ thống đăng ký đất đai ở Việt Nam 10

1.3.1.Từ khi có Luật Đất đai 1993 đến 2003 10

1.3.2.Từ khi có Luật Đất đai 2003 đến 2013 11

1.3.3.Từ khi có Luật Đất đai 2013 11

1.4 Tình hình hoạt động của VPĐKQSDĐ ở nước ta .12

1.4.1 Tình hình thành lập của VPĐKQSDĐ trên phạm vi cả nước .12

1.4.2 Cơ cấu tổ chức của VPĐKQSDĐ 13

Chương 2: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 20

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 20

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 20

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 20

2.2 Nội dung nghiên cứu 20

2.2.1.Thực trạng công tác quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn tỉnh

Thanh Hóa 20

2.2.2 Thực trạng hoạt động của VPĐKQSDĐ tỉnh Thanh Hóa giai đoạn 2014-2017 21

2.2.3 Kết quả hoạt động của VPĐKQSDĐ tỉnh Thanh Hóa giai đoạn 2014-2017 21

2.2.4 Một số tồn tại và giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của VPĐKQSDĐ 22

2.3 Phương pháp nghiên cứu 22

2.3.1 Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp 22

2.3.2 Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp 23

2.3.3 Phương pháp thống kê tổng hợp 23

2.3.4 Phương pháp phân tích so sánh 24

2.3.5 Phương pháp xử lý số liệu 24

Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 25

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của tỉnh Thanh Hóa 25

3.1.1 Điều kiện tự nhiên 25

3.1.2 Điều kiện kinh tế, xã hội 26

3.2 Thực trạng về đất đai ở tỉnh Thanh Hóa 28

3.3 Thực trạng hoạt động của VPĐKQSDĐ tỉnh Thanh Hóa 30

3.3.1 Về tổ chức, bộ máy và cơ chế hoạt động của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất: 30

3.3.2 Đội ngũ công chức, viên chức, người lao động 32

3.3.3 Trang thiết bị, trụ sở làm việc, kho lưu trữ 33

3.3.4.Việc thực hiện chức năng nhiệm vụ được giao 36

3.4 Kết quả hoạt động của VPĐKQSDĐ tỉnh Thanh Hóa giai đoạn 2014-2017 36

3.4.1 Kết quả đăng ký, cấp GCN cho các tổ chức, cơ sở tôn giáo 36

3.4.2 Đăng ký biến động đất đai 38

3.4.3 Công tác trích lục, trích đo địa chính: 39

3.4.4 Công tác đo đạc lập hồ sơ địa chính: 41

3.4.5 Lập, quản lý hồ sơ địa chính, xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai 41

3.4.6 Lưu trữ, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cung cấp thông tin số liệu địa

chính 45

3.4.7 Công tác thống kê, kiểm kê và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất 46

3.4.8 Ứng dụng công nghệ thông tin 47

3.4.9 Kết quả thu, chi 47

3.5 Đánh giá hoạt động của VPĐKQSDĐ 49

3.5.1 Thuận lợị 49

3.6 Khó khăn, tồn tại 49

3.6.1 Nhận thức người sử dụng đất về chính sách pháp luật đất đai còn hạn chế 49

3.6.2 Cơ chế hoạt động của VPĐKQSDĐ chưa phù hợp 50

3.6.3 Chất lượng nguồn nhân lực: 51

3.6.4 Trụ sở làm việc, kho lưu trữ, trang thiết bị còn hạn chế 51

3.6.5 Việc thực hiện chức năng, nhiệm vụ theo quy định: 52

3.6.6 Cơ chế phối hợp với các cơ quan ban, ngành còn chưa chặt chẽ 52

3.6.7 Đánh giá khác 58

3.7 Một số tồn tại và giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của VPĐKQSDĐ 61

3.7.1 Những tồn tại của VPĐKQSDĐ trong giai đoạn 2014-2017 61

3.7.2 Giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của VPĐKQSDĐ 61

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 63

1 Kết luận 64

2 Kiến nghị 64

TÀI LIỆU THAM KHẢO 67

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

VPĐKQSDĐ: Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất;GCNQSD đất: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; CHX CNVN: Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

Sở TNMT: Sở Tài nguyên và Môi trường Thanh Hóa;Phòng TNMT: Phòng Tài nguyên và Môi trường;

Bộ TNMT: Bộ Tài nguyên và Môi trường

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 1.1 Tình hình thành lập VPĐKQSDĐ các cấp 13Bảng 1.2 Nguồn nhân lực của VPĐK của cả nước 14Bảng 3.1 Hiện trạng sử dụng đất phân theo mục đích sử dụng 29Bảng 3.2 Tình hình nguồn kinh phí hoạt động của văn phòng ĐKQSD

đất năm 2017 31Bảng 3.3 Thống kê nguồn nhân lực của Văn phòng đăng ký quyền sử

dụng đất cấp tỉnh và cấp huyện tỉnh Thanh Hóa 33Bảng 3.4 Thực trạng trang thiết bị, trụ sở làm việc và kho lưu trữ của

văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 34Bảng 3.5 Kết quả cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu 37Bảng 3.6: Theo dõi quá trình giải quyết hồ sơ đăng ký biến động đất đai

giai đoạn 2014-2017 38Bảng 3.7 Tổng hợp hồ sơ địa chính lưu trữ tại VPĐKQSDĐ tỉnh Thanh Hóa 43

Bảng 3.8 Tổng hợp bản đồ địa chính lưu trữ tại VPĐK QSDĐ tỉnh Thanh Hóa 44

Bảng 3.9 Bảng tổng hợp thu, chi trong giai đoạn 2014-2017 của

VPĐKQSDĐ tỉnh Thanh Hóa 48Bảng 3.10 Tổng hợp kết quả điều tra các tổ chức, cá nhân 60

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 3.1 Sơ đồ vị trí tỉnh Thanh Hóa 26Hình 3.2: Biểu đồ cơ cấu diện tích các loại đất tỉnh Thanh Hóa năm 2017 28Hình 3.3 Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả Sở TNMT tỉnh Thanh Hóa 56Hình 3.4 Bảng điện tử-Sở TNMT tỉnh Thanh Hóa 58

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Từ khi thực hiện Luật Đất đai năm 2003 cùng với việc thực hiện cải cáchhành chính theo cơ chế "một cửa", các cấp, các ngành đã có nhiều nỗ lựctrong việc đơn giản hóa các thủ tục hành chính liên quan đến lĩnh vực đất đaiđối với các đối tượng sử dụng đất; chính sách đất đai hợp lý với nhiều ưu đãithu hút nhiều dự án đầu tư trong và ngoài nước Việc đăng ký đất đai, cấpGCN được thực hiện công khai, minh bạch hơn, giảm thời gian và chi phí cho

tổ chức có nhu cầu giao dịch Công nghệ thông tin và trình độ của cán bộ làmviệc tại cơ quan đăng ký đất đai các cấp được từng bước nâng cao đã phát huythành quả cải cách hành chính trong lĩnh vực này; tuy nhiên, việc cung ứngcác dịch vụ về đăng ký, cấp GCNQSD đất vẫn là một trong những vấn đề bứcxúc đối với người sử dụng đất, đặc biệt là tại các dự án xây nhà để bán, đất đôthị; mặt khác hồ sơ về đất đai được quản lý ở nhiều cấp khác nhau, có trườnghợp, có sự khác biệt giữa thông tin trên sổ sách và trên GCN, vì vậy cần nỗlực nhiều hơn khi triển khai hệ thống đăng ký đất đai ở cấp địa phương

Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất (VPĐKQSDĐ) Thanh Hóa, làđơn vị sự nghiệp trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường Thanh Hóa,thành lập và đi vào hoạt động từ ngày 01/7/2005 theo Quyết định số1736/QĐ-CT ngày 28/6/2005 của Chủ tịch UBND tỉnh Thanh Hóa

Với vị trí, chức năng là đơn vị sự nghiệp công lập trực thuộc Sở Tàinguyên và Môi trường Thanh Hóa, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đấtcấp tỉnh đã thực hiện đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền vớiđất; xây dựng, quản lý, cập nhật, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính và cơ

sở dữ liệu đất đai; thống kê, kiểm kê đất đai và cung cấp thông tin đất đaicho tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật Trải qua gần 16 năm hoạtđộng, với bao nhiêu khó khăn, thử thách, cán bộ, nhân viên văn phòngĐăng ký quyền sử dụng đất Thanh Hóa đã đạt được những thành tựu rất

đáng tự hào Xong cũng còn một số tồn tại, hạn chế trong quá trình hoạtđộng, cần phân tích, đánh giá nguyên nhân để tìm ra các giải pháp khả thinhằm năng cao chất lượng hoạt động của Văn phòng Đăng ký quyền sửdụng đất tỉnh Thanh Hóa để phục vụ tốt hơn nhu cầu của tổ chức, hộ giađình, cá nhân đến đăng ký, thực hiện các nhu cầu theo quy định; cũng nhưphục vụ công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn tỉnh trong thờigian tới

Trong khuôn khổ yêu cầu thực hiện luận văn tốt nghiệp cao học Ngànhquản lý đất đai – Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên Để có cơ sở, căn

cứ đề xuất các giải pháp hoàn thiện, nâng cao hiệu quả hoạt động của

VPĐKQSDĐ, tôi thực hiện đề tài “Đánh giá kết quả hoạt động của Văn

phòng đăng ký quyền sử dụng đất tỉnh Thanh Hóa giai đoạn 2014-2017”.

2 Mục tiêu của đề tài

- Phân tích và đánh giá kết quả hoạt động của Văn phòng đăng ký QSDđất từ năm 2014 – 2017;

- Nghiên cứu và đề xuất các giải pháp để nâng cao hiệu quả hoạt độngcủa Văn phòng đăng ký QSD đất cấp tỉnh

3 Ý nghĩa của đề tài:

- Thông qua kết quả nghiên cứu nhằm đánh giá được những nguyênnhân, hạn chế tồn tại làm căn cứ đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệuquả hoạt động của Văn phòng đăng ký QSD đất tỉnh Thanh Hóa trong việc cảicách thủ tục hành chính về đất đai nhằm giảm thời gian, chi phí và đi lại của

tỏ chức, doanh nghiệp, hộ gia đình và cá nhân

- Kết quả nghiên cứu của đề tài là cơ sở để Văn phòng đăng ký QSD đấttỉnh Thanh Hóa thấy được những chức năng, nhiệm vụ đã làm tốt và khắcphục những mặt còn tồn tại hạn chế

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1 Cơ sở lý luận của đăng ký đất đai và bất động sản

1.1.1 Hồ sơ đất đai, bất động sản

Hồ sơ đất đai và bất động sản (ở Việt Nam gọi là hồ sơ địa chính) là tàiliệu chứa đựng thông tin liên quan tới thuộc tính, chủ quyền và chủ thể có chủquyền đối với đất đai, bất động sản Hồ sơ đất đai, bất động sản được lập đểphục vụ cho lợi ích của nhà nước và phục vụ quyền lợi của tổ chức, công dân

- Đối với Nhà nước: để thực hiện việc thu thuế cũng như đảm bảo choviệc quản lý, giám sát, sử dụng và phát triển đất đai một cách hợp lý và hiệuquả

- Đối với tổ chức, công dân, việc lập hồ sơ đảm bảo cho người sở hữu,người sử dụng có các quyền thích hợp để họ có thể giao dịch một cách thuậnlợi, nhanh chóng, an toàn và với một chi phí thấp

1.1.1.1 Nguyên tắc đăng ký đất đai, bất động sản

Đăng ký đất đai, bất động sản dựa trên những nguyên tắc:

- Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ;

- Nguyên tắc đồng thuận;

- Nguyên tắc công khai;

- Nguyên tắc chuyên biệt hoá

Các nguyên tắc này giúp cho hồ sơ đăng ký đất đai, bất động sản đượccông khai, thông tin chính xác và tính pháp lý của thông tin được pháp luậtbảo vệ Đối tượng đăng ký được xác định một cách rõ ràng, đơn nghĩa, bấtbiến về pháp lý

1.1.1.2 Đơn vị đăng ký - thửa đất

Thửa đất được hiểu là một phần bề mặt trái đất, có thể liền mảnh hoặckhông liền mảnh, được coi là một thực thể đơn nhất và độc lập để đăng kývào hệ thống hồ sơ với tư cách là một đối tượng đăng ký có một số hiệu nhận

Các hệ thống đăng ký giao dịch nâng cao có đòi hỏi cao hơn về nộidung mô tả thửa đất, không chỉ bằng lời mà còn đòi hỏi có sơ đồ hoặc bản đồvới hệ thống mã số nhận dạng thửa đất không trùng lặp.

Với hệ thống địa chính đa mục tiêu ở Châu Âu, việc đăng ký quyền vàđăng ký để thu thuế không phải là mục tiêu duy nhất, quy mô thửa đất có thể

từ hàng chục m2 cho đến hàng ngàn ha được xác định trên bản đồ địa chính,

hệ thống bản đồ địa chính được lập theo một hệ tọa độ thống nhất trong phạm

vi toàn quốc (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005)

1.1.2.4 Đăng ký pháp lý đất đai, bất động sản

a Đăng ký văn tự giao dịch

- Giao dịch đất đai là phương thức mà các quyền, lợi ích và nghĩa vụ liênquan đến đất đai được chuyển từ chủ thể này sang chủ thể khác, bao gồm thếchấp, nghĩa vụ, cho thuê, quyết định phê chuẩn, tuyên bố ban tặng, văn kiệnphong tặng, tuyên bố từ bỏ quyền lợi, giấy sang nhượng và bất cứ sự bảo đảmquyền nào khác Trên thực tế các giao dịch pháp lý về bất động sản rất đadạng trong khuôn khổ các phương thức chuyển giao quyền Đó có thể là mộtgiao dịch thuê nhà đơn giản, thuê nhượng dài hạn, phát canh thu tô dài hạn,thuê danh nghĩa kèm thu lãi, cho quyền địa dịch, thế chấp và các quyền khác,đặc biệt là hình thức giao dịch phổ thông nhất là mua bán bất động sản

- Văn tự giao dịch là một văn bản viết mô tả một vụ giao dịch độc lập, nóthường là các văn bản hợp đồng mua bán, chuyển nhượng hoặc các thoả thuậnkhác về thực hiện các quyền hoặc hưởng thụ những lợi ích trên đất hoặc liênquan tới đất Các văn tự này là bằng chứng về việc một giao dịch nào đó đãđược thực hiện, nhưng các văn tự này không phải là bằng chứng về tính hợppháp của các quyền được các bên đem ra giao dịch Văn tự mua bán có thểkhông có người làm chứng, có thể có người làm chứng, có thể do người đạidiện chính quyền xác nhận Tuy nhiên, văn tự trên không thể là bằng chứngpháp lý về việc bên bán có quyền sở hữu hoặc sử dụng hợp pháp đối với nhà

và đất đem ra mua bán

- Đăng ký văn tự giao dịch là hình thức đăng ký với mục đích phục vụcác giao dịch, chủ yếu là mua bán bất động sản Hệ thống đăng ký văn tự giaodịch là một hệ thống đăng ký mà đối tượng đăng ký là bản thân các văn tựgiao dịch Khi đăng ký, các văn tự giao dịch có thể được sao chép nguyên vănhoặc trích sao những nội dung quan trọng vào sổ đăng ký

Do tính chất và giá trị pháp lý của văn tự giao dịch, dù được đăng ký haykhông đăng ký văn tự giao dịch không thể là chứng cứ pháp lý khẳng địnhquyền hợp pháp đối với bất động sản Để đảm bảo an toàn cho quyền củamình, bên mua phải tiến hành điều tra ngược thời gian để tìm tới nguồn gốccủa quyền đối với đất mà mình mua (Nguyễn Văn Chiến, 2006)

và bảo hiểm (Đặng Anh Quân, 2011)

1.2 Đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nước

1.2.1 Đăng ký đất đai, bất động sản ở Cộng hòa Pháp

Chế độ pháp lý chung về đăng ký bất động sản được hình thành sauCách mạng tư sản Pháp Những nội dung chính của chế độ pháp lý này đãđược đưa vào Bộ luật Dân sự 1804 Bộ luật này quy định nguyên tắc về tínhkhông có hiệu lực của việc chuyển giao quyền sở hữu đối với người thứ bakhi giao dịch chưa được công bố, hay nói cách khác là giao dịch nếu chưacông bố thì chỉ là cơ sở để xác lập quyền và nghĩa vụ giữa các bên tham giagiao dịch thôi

Việc đăng ký ở Cộng hòa Pháp phải tuân thủ bốn nguyên tắc chung:

- Hợp đồng, giao dịch phải do Công chứng viên lập: Đây là điều kiện

tiên quyết, không những đảm bảo thực hiện tốt các thủ tục đăng ký về sau màcòn đảm bảo sự kiểm tra của một viên chức công quyền đối với tính xác thực

và hợp pháp của hợp đồng, giao dịch Nhờ những đặc tính riêng của văn bảncông chứng (ngày tháng hiệu lực chắc chắn và giá trị chứng cứ), điều kiện nàycòn đem lại sự an toàn pháp lý cần thiết để sở hữu chủ có thể thực hiện quyền

sở hữu của mình mà không bị bất kỳ sự tranh chấp nào

- Tuân thủ dây chuyền chuyển nhượng: Đây chính là nguyên tắc đảm bảo

tính tiếp nối trong việc đăng ký: mọi hợp đồng, giao dịch đều không đượcphép đăng ký nếu như giấy tờ xác nhận quyền của sở hữu chủ trước đó chưađược đăng ký Sở dĩ phải đặt ra nguyên tắc này là vì để thông tin đầy đủ chongười thứ ba thì nhất thiết phải đảm bảo khả năng tái lập một cách dễ dàngthứ tự của các lần chuyển nhượng quyền sở hữu trước đó Nguyên tắc này cóphạm vi áp dụng chung, vì vậy, nếu chủ thể quyền đối với một bất động sảnnào đó quên đăng ký quyền của mình thì mọi hành vi định đoạt hoặc xác lậpquyền về sau này đối với bất động sản đó sẽ không được phép đăng ký để cóthể phát sinh hiệu đối với người thứ ba

- Thông tin về chủ thể: Các hệ thống công bố công khai thông tin về đất

đai đều dành một vị trí quan trọng cho mục thông tin về sở hữu chủ Do vậycần xác định một cách chính xác và cụ thể các bên liên quan trong hợp đồng,giao dịch Mọi hợp đồng, văn bản đem đăng ký đều phải ghi rõ họ, tên, địa chỉnơi cư trú, ngày tháng năm sinh, nơi sinh, họ tên của vợ hoặc chồng, chế độtài sản trong hôn nhân của các cá nhân tham gia vào hợp đồng, giao dịch, cho

dù họ trực tiếp có mặt hay tham gia thông qua người đại diện Mọi hợp đồng,văn bản liên quan đến một pháp nhân đều phải ghi rõ tên gọi, hình thức pháp

lý, địa chỉ trụ sở, thông tin đăng ký kinh doanh của pháp nhân đó, kèm theo

họ, tên và địa chỉ nơi cư trú của người đại diện của pháp nhân đó Đối vớipháp nhân cũng như cá nhân thì ở phần cuối của hợp đồng, văn bản đều phải

có lời chứng thực của công chứng viên

- Thông tin về bất động sản: Kể từ cuộc cải cách năm 1955, mọi tài liệu

đem đăng ký đều phải có đầy đủ thông tin cụ thể về bất động sản Trường hợp

có nhiều giao dịch tiếp nối nhau đối với cùng một bất động sản thì nhữngthông tin đó phải luôn giống nhau Đối với mọi bất động sản được đemchuyển nhượng, xác lập quyền sở hữu hoặc thừa kế, cho tặng, di tặng, thôngtin về bất động sản đó phải hoàn toàn phù hợp với thông tin trích lục từ hồ sơđịa chính (Đỗ Hậu, Nguyễn Đình Bồng, 2012)

Để phân biệt bất động sản đó với các bất động sản khác thì những thôngtin sau đây được coi là không thể thiếu: tên xã nơi có bất động sản, số thửatrên bản đồ địa chính, số bản đồ địa chính Bên cạnh các thông tin này, trongthực tiễn người ta còn ghi thêm: tính chất của bất động sản, nội dung địachính và tên thường gọi (ví dụ: nhà gốc đa, quán cây sồi v.v…)

Pháp luật còn đưa ra một số quy định đặc biệt đối với các phần có thểphân chia của nhà chung cư, cũng như đối với các phần của bất động sản đãphân chia giữa nhiều chủ sở hữu, nhằm mục đích xác định rõ các phần đó.Trong hợp đồng, giao dịch cần phải ghi rõ số lô của tài sản được giao dịch,

bằng cách mô tả tình trạng phân chia của bất động sản chung nếu là nhàchung cư hoặc kèm theo hồ sơ chia lô (nếu là đất chia lô)

1.2.2 Đăng ký đất đai, bất động sản ở Thụy Điển

Đăng ký đất đai được thực hiện ở Thuỵ Điển từ thế kỷ thứ 16 và đã trởthành một thủ tục không thể thiếu trong các giao dịch mua bán hoặc thế chấp

Hệ thống ĐKĐĐ ở Thụy Điển cơ bản được hoàn chỉnh từ đầu thế kỷ 20 nhưngvẫn tiếp tục phát triển và hiện đại hoá Về bản chất hệ thống này là hệ thốngđăng ký quyền tương tự hệ thống Torrens Về mô hình tổ chức, ĐKĐĐ và đăng

ký bất động sản do các cơ quan khác nhau thực hiện, cả hai hệ thống này hợpthành hệ thống địa chính Cơ quan đăng ký tài sản do Tổng cục quản lý đất đai(National Land Survey

- NLS) thuộc Bộ Môi trường Thụy Điển Cơ quan đăng ký tài sản trung ương

có 53

Văn phòng đăng ký bất động sản đặt tại các địa phương khác nhau Ngoài ra còn có một số Văn phòng đăng ký tài sản trực thuộc chính quyền tỉnh

Cơ quan đăng ký đất đai trực thuộc Toà án trung ương, trong cơ cấu của

Bộ Tư pháp Cơ quan ĐKĐĐ; có 93 Văn phòng ĐKĐĐ; mỗi văn phòng đăng

ký đất đai trực thuộc Toà án cấp quận Để phối hợp đồng bộ thông tin về đấtđai và tài sản trên đất, việc xây dựng cơ sở dữ liệu tích hợp được giao cho Banquản lý dữ liệu bất động sản trung ương trực thuộc Bộ Môi trường và pháttriển Cơ quan này chịu trách nhiệm xây dựng và quản trị Hệ thống ngân hàng

dữ liệu đất đai Hệ thống dữ liệu này quản lý toàn bộ thông tin đăng ký bấtđộng sản và đăng ký đất đai Ban quản lý dữ liệu bất động sản trung ương phốihợp chặt chẽ Tổng cục Trắc địa - Bản đồ quốc gia và Toà án

Hệ thống địa chính Thuỵ Điển, có sự chuyên môn hoá rất cao, mỗi cơquan chịu trách nhiệm riêng về một lĩnh vực chuyên môn hẹp nhưng trong hoạtđộng có sự phối hợp rất chặt chẽ Các cơ quan ĐKĐĐ, đăng ký bất động sản,

cơ quan xây dựng và quản trị hệ thống ngân hàng thông tin đất đai đều hoạtđộng theo chế độ tự chủ tài chính dựa trên việc thu phí dịch vụ Hệ thống ngânhàng dữ liệu đất đai

có 20.000 cổng thông tin phục vụ truy cập dữ liệu trực tuyến cho các đối tượngkhác nhau Thông tin được cung cấp trực tuyến hoặc qua điện thoại không phảitrả phí Người sử dụng chỉ phải trả phí cho các tài liệu in.

Những quyền, trách nhiệm hoặc giao dịch phải đăng ký quyền sở hữu,giao dịch thế chấp, quyền sử dụng (của người thuê), quyền địa dịch (quyền điqua), quyền hưởng lợi (săn bắn, khai thác lâm sản)… Để thực hiện việc đăng

ký, đất đai được chia thành các đơn vị đất, mỗi đơn vị đất có mã số duy nhất.Việc xác định đơn vị đất như tách, hợp một phần diện tích, lập đơn vị đất mớithuộc trách nhiệm của Cục Trắc địa - Bản đồ quốc gia Việc đăng ký quyền,đăng ký thế chấp, đăng ký chuyển quyền … do cơ quan đăng ký đất đai thựchiện theo trình tự thủ tục chặt chẽ (Đỗ Hậu, Nguyễn Đình Bồng, 2012)

1.2.3 Đăng ký đất đai, bất động sản ở Austraylia

Tại Australia việc đăng ký BĐS là do các cơ quan chính quyền các Bangthực hiện Các cơ quan này là các cơ quan ĐKĐĐ, Văn phòng đăng ký quyềnđất đai, cơ quan quản lý đất đai hoặc cơ quan thông tin đất đai

Văn phòng đăng ký quyền đất đai tại các bang (ví dụ NorthemTerritory) là một bộ phận của Văn phòng đăng ký Trung ương, nhiệm vụ củaVăn phòng thực hiện đăng ký quyền đất đai bao gồm cả các phương tiện tracứu, hệ thống thông tin đất đai và các nhiệm vụ khác Hiện nay, tất cả BĐS đãđăng ký tại bang đều thuộc hình thức đăng ký quyền theo Torrens Trong hệthống Torrens, sổ đăng ký là tập hợp của các bản ghi đăng ký và các bản ghinày lại là bản lưu của Giấy chứng nhận quyền Các loại giao dịch phải đăng kývào hệ thống là thế chấp, mua bán, cho thuê cũng được ghi trên các giấychứng nhận này Từ ngày 01/12/2000, bản lưu giấy chứng nhận không cònđược in ra dưới dạng bản giấy mà ở dạng điện tử, trường hợp chủ sở hữu yêucầu in ra để phục vụ cho giao dịch thế chấp

Để phục vụ tra cứu, bên cạnh hồ sơ đăng ký, một bản mục lục tên ngườimua Mục lục này được lập dưới dạng sổ Hiện tại quy trình đăng ký đất đai

đã được tin học hóa bằng hệ thống đăng ký quyền tích hợp năm 1999 Đây là

hệ thống Torrens được tin học hóa đầu tiên trên thế giới Từ ngày 04/6/2001mục lục tên chủ mua trên Microfiche được tích hợp lên hệ thống đăng ký tựđộng (Đỗ Hậu, Nguyễn Đình Bồng, 2012)

1.3 Khái quát về hệ thống đăng ký đất đai ở Việt Nam

1.3.1.Từ khi có Luật Đất đai 1993 đến 2003

Luật Đất đai năm 1993 quy định “ĐKĐĐ, lập và quản lý sổ địa chính,quản lý các hợp đồng sử dụng đất, thống kê, kiểm kê đất đai, cấp giấy chứngnhận quyền sử dụng đất” (Quốc hội nước CHXH CNVN, 1993)

Thời kỳ này đánh dấu sự chuyển đổi của nền kinh tế sau 7 năm thựchiện đường lối đổi mới của Đảng Vì vậy đất đai (quyền sử dụng đất) tuychưa được pháp luật thừa nhận là loại hàng hóa nhưng trên thực tế, thịtrường này có nhiều biến động, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất tráipháp luật xảy ra thường xuyên, đặc biệt là khu vực đô thị, đất ở nông thônqua việc mua bán, chuyển nhượng bất hợp pháp không thực hiện việc đăng

ký với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

Luật sửa đổi bổ sung Luật Đất đai 2001 tiếp tục phát triển các quy định

về ĐKĐĐ của Luật Đất đai 1993 Theo quy định pháp luật đất đai hiện hành,đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, Nhà nước giaođất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng vào các mục đích; Nhà nướccòn cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất Do vậy, ở nước ta đăng kýđất đai là quyền sử dụng đất Nhà nước giao, cho thuê (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2001)

1.3.2.Từ khi có Luật Đất đai 2003 đến 2013

Luật Đất đai 2003 quy định “Đăng ký quyền sử dụng đất là việc ghi nhậnquyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất xác định vào hồ sơ địachính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất” (Quốc hộinước CHXH CNVN, 2003)

Giai đoạn 2004-2009, việc đăng ký QSDĐ được thực hiện chủ yếu đốivới quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2003, Nghị định181/2004/NĐ-CP của Chính phủ Đến giai đoạn từ năm 2009-2013, việc đăng

ký cấp GCN được thực hiện đối với các đối tượng là quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và quyền quyền sở hữu đối với các tài sản khác theo quyđịnh tại Nghị định 88/2009/NĐ-CP của Chính phủ và Thông tư số17/2009/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường; thống nhất cấp mộtloại GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác thay cho cácloại GCN quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền

sử dụng đất ở, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, giấy chứng nhận quyền

sở hữu công trình xây dựng đã cấp tách biệt đối với quyền sử dụng đất và tàisản gắn liền với đất trước đây; giao cho cơ quan quản lý tài nguyên và môitrường làm đầu mối tiếp nhận hồ sơ và thực hiện các thủ tục trình UBND cấpgiấy chứng nhận quyền sử dụng đất

1.3.3.Từ khi có Luật Đất đai 2013

Luật Đất đai 2013 có hiệu lực thi hành kể từ 01/7/2014, quy định “ Đăng

ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tìnhtrạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liềnvới đất và quyền quản lý đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính” (Quốc hộinước CHXH CNVN, 2013)

Theo quy định của pháp luật đất đai thì đăng ký đất đai là bắt buộc đốivới người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sởhữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sởhữu

- Hệ thống ĐKĐĐ: Vẫn quy định có hai loại là đăng ký lần đầu và đăng

ký biến động, trong đó:

+ Đăng ký lần đầu cũng được thực hiện khi thửa đất được giao, cho thuê

để sử dụng, thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký, thửa đất được giao đểquản lý mà chưa đăng ký, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký.+ Còn đăng ký biến động - được thực hiện đối với trường hợp đã đượccấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây trong quá trình

sử dụng đất do thay đổi diện tích (thực hiện các quyền của người sử dụng đất,đổi tên, chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất của tổ chức…; thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, sốhiệu, địa chỉ thửa đất; Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung

đã đăng ký), do chuyển mục đích sử dụng đất, thay đổi thời hạn sử dụng đất;chuyển hình thức….do xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền và các hạn chế

về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (Quốc hội nướcCHX CNVN, 2013)

- Cơ quan đăng ký đất đai: Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương là Vănphòng đăng ký đất đai - đơn vị sự nghiệp công trực thuộc Sở TNMT doUBND cấp tỉnh thành lập hoặc tổ chức lại trên cơ sở hợp nhất Văn phòngđăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Sở TNMT và các VPĐKQSDĐ trựcthuộc Phòng TNMT hiện có ở địa phương; Trong thời gian chưa thành lậpxong VPĐKĐĐ thì VPĐKQSDĐ tiếp tục hoạt động theo chức năng nhiệm vụ

đã được giao (Quốc hội nước CHXH CNVN, 2013)

1.4 Tình hình hoạt động của VPĐKQSDĐ ở nước ta.

1.4.1 Tình hình thành lập của VPĐKQSDĐ trên phạm vi cả nước.

Theo báo cáo của Cục Đăng ký thống kê - Tổng cục Quản lý đất đai(Tổng cục Quản lý đất đai, 2012) tính đến 31 tháng 12 năm 2012 cả nước đã

có 63/63 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thành lập VPĐKQSDĐ cấptỉnh và đã có 674 đơn vị thành lập VPĐKQSDĐ cấp huyện trong tổng số 708đơn vị cấp huyện (Bảng 1.1) Trong đó Hậu Giang là tỉnh thành lập sớm nhất

06/9/2004, Điện Biên là tỉnh chậm nhất 28/03/2007 Có 41 tỉnh thành lậpVPĐKQSDĐ cấp tỉnh đúng thời hạn quy định tại Nghị định 181/2004/NĐ-CP(trước 01/7/2005).

Bảng 1.1 Tình hình thành lập VPĐKQSDĐ các cấp

Chia theo vùng STNMT

VPĐKQSDĐ cấp tỉnh

VPĐKQSDĐ cấp huyện

(Nguồn: Cục Đăng ký và thống kê đất đai, 2012)

1.4.2 Cơ cấu tổ chức của VPĐKQSDĐ.

Hiện nay, VPĐKQSDĐ thuộc Sở TNMT đều tổ chức thành nhiều đơn vịtrực thuộc, phổ biến là các phòng, một số nơi tổ chức thành bộ phận hoặc tổ;mỗi VPĐKQSDĐ thuộc Sở trung bình có từ 3 đến 4 phòng Do ít cán bộ, nên

đa số các VPĐKQSDĐ cấp huyện được tổ chức thành các tổ, nhóm để triểnkhai thực hiện nhiệm vụ theo yêu cầu công việc của từng thời kỳ; nhiềuVPĐKQSDĐ thực hiện việc phân công cán bộ quản lý theo địa bàn nên lựclượng bị phân tán Các VPĐKQSDĐ cấp huyện có nhiều cán bộ đã được tổchức thành các tổ chuyên môn khác nhau; phổ biến là: Tổ đăng kư đất đaihoặc tổ thẩm định hồ sơ; Tổ lưu trữ hồ sơ và cung cấp thông tin; một sốVPĐKQSDĐ do yêu cầu công việc còn có tổ đăng ký giao dịch bảo đảm; đây

là các tổ chuyên môn tối thiểu cần được thành lập và duy trì ổn định ở các địaphương (Vũ Đắc Việt, 2014)

Nay, theo quy định tại Thông tư liên tịch số BNV-BTC ngày 04/4/2015, hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơcấu tổ chức và cơ chế hoạt động của VPĐKĐĐ trực thuộc Sở TNMT, thì cơcấu tổ chức của VPĐKĐĐ sẽ gồm 4-5 phòng và các Chi nhánh tại các quận,huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (Bộ TNMT, Bộ NV, Bộ TC, 2015)

15/2015/TTLT-BTNMT-1.4.3 Nguồn nhân lực của VPĐKQSDĐ

Theo báo cáo Tổng cục Quản lý đất đai, số lượng lao động của cácVPĐKQSDĐ cấp tỉnh hiện còn hạn chế: tổng số cán bộ của 63 VPĐKQSDĐcấp tỉnh, tính đến 31 tháng 12 năm 2012 là 2.100 người, trung bình mỗiVPĐKQSDĐ cấp tỉnh có khoảng 33 người (Bảng 1.2)

Bảng 1.2 Nguồn nhân lực của VPĐK của cả nước

ĐVT: Người

Chia theo vùng

VPĐK cấp tỉnh VPĐK cấp huyện

Tổngsố

Biênchế

Hợp đồng

Tổngsố

Biênchế

Hợp đồng

SốngườiTB/VP

(Nguồn: Cục Đăng ký và thống kê đất đai, 2012)

Trong tổng số cán bộ hiện có của các VPĐKQSDĐ cấp tỉnh có 970người thuộc viên chức nhà nước (chiếm 46,19%) và có 1130 người hợp đồnglao động (chiếm 53,81 %), (Tổng cục Quản lý đất đai, 2012)

Tuy nhiên kinh nghiệm chuyên môn của đội ngũ nhân viên VPĐKQSDĐcấp tỉnh rất hạn chế; phần lớn (62,6%) mới được tuyển dụng khi thành lậpVPĐKQSDĐ hoặc chỉ có từ 1-5 năm làm việc tại các đơn vị chuyên mônkhác (chủ yếu là Trung tâm kỹ thuật Tài nguyên và Môi trường) chuyển sang(Vũ Đắc Việt, 2014).

- Tổng số cán bộ của 674 VPĐKQSDĐ cấp huyện tính đến 31 tháng 12năm 2012 có 7.978 người, trung bình mỗi VPĐKQSDĐ có khoảng 12 người

Về trình độ chuyên môn của đội ngũ lao động tại các VPĐKQSDĐcấp huyện hầu hết đều đã được đào tạo chuyên môn ở trình độ từ trung cấptrở lên; tuy nhiên chỉ có một phần nhỏ (khoảng 20%) lao động hợp đồng đãlàm việc tại Phòng Tài nguyên và Môi trường; đại đa số (khoảng 80%) laođộng mới được tuyển dụng chưa có kinh nghiệm công tác Đây là khó khănrất lớn ảnh hưởng đến tiến độ và chất lượng công việc chuyên môn củaVPĐKQSDĐ (Vũ Đắc Việt, 2014)

1.4.4 Chức năng, nhiệm vụ của VPĐKQSDĐ.

Theo Quyết định thành lập thì hầu hết các VPĐKQSDĐ hiện nay (khichưa kiện toàn VPĐKĐĐ theo quy định của Luật Đất đai 2013, trừ cácVPĐKĐĐ đã thành lập) đều có đầy đủ chức năng, nhiệm vụ theo hướng dẫntại Thông tư liên tịch số 05/2010/TTLT-BTNMT-BNV-BTC (Bộ TNMT, Bộ

NV, Bộ TC, 2010, đến nay đã hết hiệu lực, thay thế bởi Thông tư liên tịch số15/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC)

Hiện nay, theo quy định tại Thông tư liên tịch số BTNMT-BNV-BTC, vị trí, chức năng của VPĐKĐĐ đã bỏ một số quy địnhthuộc trách nhiệm đương nhiên như việc “thành lập theo đề nghị của Giámđốc Sở TNMT và Giám đốc Sở Nội vụ của Trưởng phòng TNMT vàTrưởng phòng Nội vụ”, mà bổ sung thêm “cơ sở dữ liệu đất đai” và “có tưcách pháp nhân”; đồng thời bỏ quy định “thực hiện các nhiệm vụ khác doGiám đốc Sở TNMT giao”, bổ sung nhiệm vụ “thực hiện các dịch vụ trên cơ

15/2015/TTLT-1.4.2.5 Tình hình hoạt động của VPĐKQSDĐ

a Cấp tỉnh

Kết quả báo cáo của các địa phương cho thấy VPĐKQSDĐ cấp tỉnh hiệnnay đều đã và đang tập trung triển khai thực hiện việc cấp GCN cho các tổchức; thực hiện đăng ký giao dịch đảm bảo; thống kê và kiểm kê đất đai.Nhiều địa phương VPĐKQSDĐ triển khai thực hiện việc hoàn thiện HSĐC,chỉnh lý biến động cho một số xã đã cấp GCN; tiếp nhận và quản lý, lưu trữHSĐC Một số VPĐKQSDĐ cấp tỉnh đã tham gia hỗ trợ cho các cấp huyện,

xã tổ chức việc đăng ký cấp, cấp đổi GCN ở một số xã theo hình thức đồngloạt (như Hà Nội, Thái Bình, Đồng Nai, Hà Nam) Tuy nhiên tình hình hoạtđộng của VPĐKQSDĐ cấp tỉnh còn một số tồn tại, hạn chế sau:

- Việc cấp GCN cho các tổ chức ở một số địa phương thực hiện cònchậm do không làm theo hình thức tập trung đồng loạt mà chỉ thực hiện riêng

lẻ cho tổ chức có nhu cầu;

- Việc lập, chỉnh lý HSĐC là nhiệm vụ chủ yếu của VPĐKQSDĐ cấptỉnh; tuy nhiên công việc này hầu như mới thực hiện được ở một số xã đang tổchức cấp mới hoặc cấp đổi đồng loạt GCN;

- Việc kiểm tra, hướng dẫn VPĐKQSDĐ cấp huyện trong việc cập nhật,chỉnh lý HSĐC chưa được các VPĐKQSDĐ cấp tỉnh quan tâm thực hiện

- Việc quản lý, lưu trữ HSĐC ở nhiều địa phương vẫn chưa đượcVPĐKQSDĐ cấp tỉnh triển khai thực hiện do trụ sở làm việc vẫn chưa ổnđịnh hoặc quá chật hẹp

b Cấp huyện

- Các VPĐKQSDĐ cấp huyện đã thành lập đều mới tập trung triển khaithực hiện việc cấp GCN cho các hộ gia đình, cá nhân; thực hiện đăng ký giaodịch bảo đảm; thống kê, kiểm kê đất đai

- Việc cập nhật, chỉnh lý biến động, hoàn thiện HSĐC đang quản lý ởhầu hết các VPĐKQSDĐ cấp huyện chưa được quan tâm thực hiện, hoặc thựchiện không đầy đủ, nhiều VPĐKQSDĐ cấp huyện chưa thực hiện việc gửithông báo cập nhật chỉnh lý HSĐC theo quy định; việc kiểm tra, hướng dẫncấp xã trong việc cập nhật, chỉnh lý HSĐC chưa được các VPĐKQSDĐ cấphuyện quan tâm thực hiện.

- Việc tổ chức cấp GCN cho các hộ gia đình, cá nhân còn bị động giảiquyết riêng lẻ theo yêu cầu của một số trường hợp mà chưa chủ động tổ chứclàm đồng loạt cho từng xã nên tiến độ cấp GCN còn chậm so với yêu cầu phảihoàn thành

Việc thực hiện thủ tục cấp GCN và đăng ký biến động còn nhiều điểmchưa đúng quy định: hồ sơ vẫn được tiếp nhận thông qua bộ phận “một cửa”,

kể cả trường hợp do UBND cấp xã tiếp nhận và chuyển lên cấp trên nênkhông được kiểm tra khi tiếp nhận và có rất nhiều trường hợp chưa đảm bảoyêu cầu làm cho thủ tục kéo dài, dẫn đến thông tin cấp GCN không đầy đủ

c Đánh giá tình hình hoạt động của VPĐKQSDĐ

* Kết quả đạt được

Hệ thống VPĐKQSDĐ các cấp tỉnh, huyện mặc dù mới thành lập và hoạtđộng, còn rất nhiều khó khăn về điều kiện làm việc, cơ chế phối hợp nội bộcũng như với các cơ quan liên quan chưa được linh hoạt và thiếu tính chủ độngnhưng kết quả hoạt động của hệ thống VPĐKQSDĐ từ cấp tỉnh đến cấp huyện

đã tạo ra sự chuyển biến mạnh mẽ trong công tác đăng ký đất đai, cấp Giấychứng nhận quyền sử dụng đất Theo báo cáo của Tổng cục quản lý đấtđai, tính đến ngày 31 tháng 12 năm 2014, cả nước đã cơ bản hoàn thành việccấp Giấy chứng nhận lần đầu được 41,6 triệu Giấy chứng nhận với tổng diệntích

22,9 triệu ha, đạt 94,8 % diện tích đất đang sử dụng cần cấp và đạt 96,7% tổng

số trường hợp sử dụng đất đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận; trong đó 5 loại

* Các hạn chế

Theo quy định của Nghị định 181/2004/NĐ-CP hệ thống VPĐKQSDĐđược thành lập ở cấp tỉnh và cấp huyện nhưng một số địa phương còn thựchiện rất chậm so với yêu cầu Theo báo cáo của Bộ TNMT đến nay cả nước tất

cả các tỉnh, thành phố đã thành lập VPĐKQSDĐ trong đó có 22 tỉnh thành lậpchậm, VPĐKQSDĐ cấp huyện còn 33/707 đơn vị chưa thành lậpVPĐKQSDĐ

Việc tổ chức bộ máy các VPĐKQSDĐ các địa phương chưa thống nhất;chức năng nhiệm vụ của một số đơn vị trực thuộc VPĐKQSDĐ cấp tỉnh chưađược phân định rõ ràng, đôi khi còn chồng chéo, thiếu tính chuyên nghiệp,thậm chí cơ nơi các phòng làm chung cùng một công việc

Điều kiện nhân lực của hầu hết các VPĐKQSDĐ còn rất thiếu về sốlượng, hạn chế về kinh nghiệm công tác, chưa đáp ứng được yêu cầu thựchiện nhiệm vụ mà Luật Đất đai đã phân cấp; đây là nguyên nhân cơ bản củaviệc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chậm và sự hạn chế trong việclập, chỉnh lý hồ sơ địa chính hiện nay

Điều kiện cơ sở vật chất, thiết bị kỹ thuật cần thiết cho thực hiện thủ tụchành chính về đất đai của VPĐKQSDĐ còn rất thiếu thốn, nhiều VPĐKQSDĐchưa có máy đo đạc để trích đo thửa đất, máy photocopy để sao hồ sơ; đặcbiệt diện tích làm việc chật hẹp và không có trang thiết bị bảo quản để triểnkhai việc lưu trữ hồ sơ địa chính phục vụ việc khai thác khi thẩm tra hồ sơ vàcung cấp thông tin đất đai;

Hoạt động của VPĐKQSDĐ chưa triển khai thực hiện hết các nhiệm vụđược giao, nhất là nhiệm vụ xây dựng, hoàn thiện, chỉnh lý hồ sơ địa chính;việc thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất củaVPĐKQSDĐ các cấp ở nhiều địa phương còn một số điểm chưa thực hiệnđúng quy định (Vũ Đắc Việt, 2014)

Chính vì vậy, nhằm khắc phục những hạn chế nêu trên, Luật Đất đai

2013 đã quy định VPĐKĐĐ phải được thành lập hoặc tổ chức lại trước ngày31/12/2015 Tuy nhiên, tính đến nay mới có 53/63 tỉnh, thành phố đã thànhlập nhưng cũng chậm đi vào hoạt động hoặc đã đi vào hoạt động nhưng gặpnhiều khó khăn trong quá trình hoạt động, không đảm bảo đời sống cho ngườilao động

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu

Nghiên cứu tập trung vào thực trạng hoạt động của VPĐKQSDĐ thểhiện qua:

- Cơ cấu tổ chức, cơ chế hoạt động

- Kết quả hoạt động

+ Kết quả đăng ký, cấp GCN

+ Đăng ký biến động đất đai;

+ Trích lục, trích đo địa chính;

+ Công tác đo đạc, lập hồ sơ địa chính;

+ Lập, quản lý hồ sơ địa chính, xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai

+ Lưu trữ, cung cấp thông tin số liệu địa chính;

+ Thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dựng đất;

+ Ứng dụng công nghệ thông tin

2.2 Nội dung nghiên cứu

2.2.1.Thực trạng công tác quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa

a Thực trạng và biến động sử dụng đất

b Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn

2.2.2 Thực trạng hoạt động của VPĐKQSDĐ tỉnh Thanh Hóa giai đoạn 2014-2017

Nội dung nghiên cứu tập trung vào thực trạng hoạt động củaVPĐKQSDĐ thể hiện qua:

- Tổ chức, bộ máy;

- Nguồn nhân lực, phương tiện, trang thiết bị của VPĐKQSDĐ;

- Cơ chế tài chính trong hoạt động;

- Việc thực hiện chức năng, nhiệm vụ được giao

2.2.3 Kết quả hoạt động của VPĐKQSDĐ tỉnh Thanh Hóa giai đoạn 2014-2017.

+ Kết quả đăng ký, cấp GCN

+ Đăng ký biến động đất đai;

+ Trích lục, trích đo địa chính;

+ Công tác đo đạc, lập hồ sơ địa chính;

+ Lập, quản lý hồ sơ địa chính, xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai

+ Lưu trữ, cung cấp thông tin số liệu địa chính;

+ Thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dựng đất;

+ Ứng dụng công nghệ thông tin

+ Thu chi tài chính:

* Về thuận lợi:

*Về khó khăn:

- Đánh giá về nhận thức của người sử dụng đất

- Đánh giá về cơ chế hoạt động của VPĐKQSDĐ;

- Đánh giá về chất lượng nguồn nhân lực:

- Đánh giá về cơ sở vật chất, trang thiết bị;

- Đánh giá việc thực hiện chức năng, nhiệm vụ;

- Đánh giá cơ chế phối hợp với các cơ quan ban, ngành

- Đánh giá của người sử dụng đất thông qua kết quả điều tra xã hội học

cấp tỉnh.

- Đánh giá khác có liên quan

2.2.4 Một số tồn tại và giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của VPĐKQSDĐ

- Những tồn tại của VPĐKQSDĐ trong giai đoạn 2014-2017

- Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của VPĐKQSDĐ+ Giải pháp về chính sách pháp luật;

+ Giải pháp về tổ chức, cơ chế hoạt động;

+ Giải pháp về cơ sở vật chất, kỹ thuật;

+ Giải pháp về nguồn nhân lực;

+ Giải pháp về cơ chế phối hợp

2.3 Phương pháp nghiên cứu

2.3.1 Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp

Thu thập các thông tin cần thiết về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, kếtquả hoạt động của VPĐKQSDĐ thông qua các thông tin liên quan tại UBNDtỉnh Thanh Hóa, Cục thống kê, Sở TNMT và VPĐKQSDĐ tỉnh phục vụ cho

đề tài nghiên cứu, trong đó:

- Tại UBND tỉnh: Thu thập số liệu báo cáo tổng kết tình hình kinh tế-xãhội năm 2017

- Tại Cục thống kê: Thu thập số liệu thống kê có liên quan trong niêngiám thống kê 2017

- Tại Sở TNMT: Thu thập số liệu, các báo cáo kết quả thực hiện côngtác quản lý nhà nước về đất đai, tập trung các văn bản liên quan đếnVPĐKQSDĐ

- Tại VPĐKQSDĐ tỉnh: Thu thập các văn bản liên quan đến hoạt động;các số liệu, báo cáo tình hình hoạt động, kết quả thực hiện nhiệm vụ qua cácnăm từ 2014 - 2017

- Thu thập các văn bản pháp luật, tạp trí nghiên cứu, bài giảng về đăng

ký đất đai, hệ thống đăng ký đất đai trên các trang Web

2.3.2 Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp

Thực hiện điều tra phỏng vấn các tổ chức sử dụng đất có liên quan thôngqua điều tra xã hội học và đánh giá của viên chức, người lao động thuộcVPĐKQSDĐ thông qua phiếu điều tra Mục đích để đánh giá khách quan kếtquả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nhằm tìm ra nguyênnhân, đề xuất giải pháp cho đúng đắn, hiệu quả nhất

Nội dung thông tin được thu thập theo mẫu phiếu điều tra bao gồm:

- Đối với các tổ chức sử dụng đất có hồ sơ giao dịch tại VPĐKQSDĐtỉnh Thanh Hóa trong năm 2014-2017: Tên tổ chức sử dụng đất, địa chỉ, nhậnxét về việc thực hiện thủ tục hành chính tại VPĐKQSDĐ tỉnh Thanh Hóa cụthể về: mức độ công khai, thái độ làm việc của cán bộ “1 cửa”, thời gian giảiquyết hồ sơ theo quy định (điều tra ngẫu nhiên phiếu phân theo địa bàn 19huyện, số phiếu điều tra tùy thuộc vào số lượng hồ sơ thực hiện trong năm tạimỗi huyện);

- Đối với cán bộ tham gia trực tiếp (viên chức, người lao độngVPĐKQSDĐ thuộc Sở TNMT Thanh Hóa): Tên người tham gia trực tiếptrong hoạt động của văn phòng, nhận xét đánh giá về cơ chế phối hợp và cáchoạt động của VPĐKQSDĐ (điều tra ngẫu nhiên 27 phiếu trên tổng số 52 cán

bộ đang công tác tại VPĐKQSDĐ cấp tỉnh);

2.3.3 Phương pháp thống kê tổng hợp

Các thông tin thu thập được về việc đăng ký QSD đất và đánh giá củacán bộ, tổ chức sử dụng đất về hoạt động của VPĐKQSDĐ được chia thànhnhóm, thống kê, tổng hợp và hệ thống hoá các kết quả thu được thành thôngtin tổng thể theo các nội dung nghiên cứu, để từ đó tìm ra những tính chất cơbản, những nét đặc trưng của đối tượng nghiên cứu

cấp; So sánh kết quả nghiên cứu với tình hình thực tiễn của địa phương, đểđánh giá đúng thực trạng hoạt động của VPĐKQSDĐ tỉnh Thanh Hóa quatừng giai đoạn.

2.3.5 Phương pháp xử lý số liệu

Sử dụng phần mềm Excell để xử lý các số liệu thu thập được về việcđăng ký quyền sử dụng đất và đánh giá của cán bộ, tổ chức sử dụng đất vềhoạt động của VPĐKQSDĐ Qua đó khái quát để đưa ra đánh giá, nhận xét,định hướng giải quyết cho vấn đề nghiên cứu

Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của tỉnh Thanh Hóa

3.1.1 Điều kiện tự nhiên

Thanh Hoá là một tỉnh lớn của Bắc Trung Bộ có toạ độ địa lý:

- Điểm cực Bắc: 20040’B (tại xã Tam Chung – huyện Quan Hoá)

- Điểm cực Nam: 19018’B (tại xã Hải Thượng – Tĩnh Gia)

- Điểm cực Đông: 106004’Đ (tại xã Nga Điền – Nga Sơn)

- Điểm cực Tây: 104022’Đ (tại chân núi Pu Lang – huyện Quan Hóa) Thanh Hoá có lãnh thổ rộng lớn: 11.129,48 km2, là tỉnh có diện tíchlớn thứ 5 trong cả nước Về vị trí địa lý, Thanh Hóa tiếp giáp với các tỉnh vànước bạn như sau:

- Phía Bắc: giáp 3 tỉnh, gồm: Sơn La, Hoà Bình, Ninh Bình với đườngranh giới dài 175km

- Phía Nam: giáp Nghệ An với đường ranh giới dài 160 km

- Phía Đông: giáp biển Đông với chiều dài đường bờ biển 102 km

- Phía Tây: giáp tỉnh Hủa Phăn của nước CHDCND Lào với đườngbiên giới dài 192km

Toàn tỉnh có 27 đơn vị hành chính trực thuộc, gồm 02 thành phố, 01thị xã và 24 huyện (trong đó 10 huyện đồng bằng, 06 huyện ven biển, 11huyện miền núi) với 637 xã, phường, thị trấn

Là tỉnh có địa hình khá phức tạp, đồi núi chiếm trên 3/4 diện tích tựnhiên của cả tỉnh Địa hình Thanh Hoá chia thành 3 vùng rõ rệt: Vùng miềnnúi, vùng đồng bằng và vùng ven biển

3.1.2 Điều kiện kinh tế, xã hội

Tổng sản phẩm trên địa bàn tỉnh (GRDP) năm 2017 theo giá so sánhnăm 2010 ước tăng 8,26% so với năm 2016; trong đó ngành nông, lâmnghiệp và thuỷ sản tăng 1,81%; ngành công nghiệp, xây dựng tăng 11,98%;các ngành dịch vụ tăng 8,10%; thuế nhập khẩu, thuế sản phẩm trừ trợ cấptăng 6,57% Trong 8,26% tăng trưởng của năm 2017, ngành nông, lâmnghiệp và thuỷ sản đóng góp 0,34 điểm phần trăm; ngành công nghiệp, xâydựng đóng góp 4,31 điểm phần trăm; các ngành dịch vụ đóng góp 3,33điểm phần trăm; thuế nhập khẩu, thuế sản phẩm trừ trợ cấp đóng góp 0,28điểm phần trăm

Số liệu trên cho thấy, khu vực công nghiệp và xây dựng với tốc độ tăng11,98%, đã đóng góp nhiều nhất vào mức tăng trưởng chung; trong đó, giá trịtăng thêm ngành công nghiệp tăng 11,38% (riêng công nghiệp chế biến, chếtạo tăng 11,30%); ngành xây dựng tăng 12,97% so với năm 2016

Khu vực nông, lâm nghiệp và thủy sản tăng 1,81%; trong đó, giá trịtăng thêm ngành nông nghiệp tăng 0,83%; lâm nghiệp tăng 5,08%; thủysản tăng 5,96% so với năm 2016 Khu vực dịch vụ tăng 8,10%; một sốngành chiếm tỷ trọng lớn trong khu vực dịch vụ có mức tăng khá so vớicùng kỳ năm trước: Dịch vụ lưu trú và ăn uống tăng 12,10%; bán buôn, bán

lẻ tăng 10,66%; vận tải, kho bãi tăng 10,09%; hoạt động tài chính, ngânhàng và bảo hiểm tăng 7,81%; hoạt động kinh doanh bất động sản tăng4,03% so với năm 2016

Về cơ cấu kinh tế năm 2017, khu vực nông, lâm nghiệp và thuỷ sảnchiếm tỷ trọng 17,68%, giảm 2,43%; khu vực công nghiệp, xây dựng chiếm36,68%, tăng 1,33%; khu vực dịch vụ chiếm 41,37%, tăng 1,16%; thuếnhập khẩu, thuế sản phẩm trừ trợ cấp sản phẩm chiếm 4,27%, giảm 0,07%

so với năm 2016

Khái quát lại, năm 2017, với sự chỉ đạo quyết liệt của các cấp , cácngành; đi kèm với đó là những giải pháp nhằm tháo gỡ khó khăn, tạo điềukiện thuận lợi cho doanh nghiệp sản xuất kinh doanh Mặt khác, các doanhnghiệp cùng toàn thể nhân dân trong tỉnh ra sức thi đua sản xuất lập thànhtích chào mừng kỷ niệm các ngày lễ lớn của đất nước, của tỉnh; đặc biệt là

Kỷ niệm 70 năm ngày Bác Hồ lần đầu tiên về thăm Thanh Hóa và ”Hội

trưởng, nhiều chỉ tiêu thuộc các lĩnh vực nông, lâm nghiệp, thuỷ sản, côngnghiệp, thương mại dịch vụ, vận tải tăng so với năm 2016 Tuy nhiên, thiệthại do thiên tai gây ra rất nghiêm trọng và để lại hậu quả nặng nề đối với sảnxuất và đời sống nhân dân; khu vực doanh nghiệp vẫn còn nhiều khó khăntrong sản xuất kinh doanh; giá thịt lợn hơi xuống thấp và khó khăn trong tiêuthụ, gây thất thiệt cho các đối tượng nuôi; một số dự án đầu tư mới, mở rộngsản xuất tiến độ thực hiện chậm, trật tự an toàn giao thông tuy giảm nhưngcòn diễn biến phức tạp ( ố liS ệ u KT - X H n am 2017_ T h a n h H ó a , Cục Thốngkê)

3.2 Thực trạng về đất đai ở tỉnh Thanh Hóa

Tổng diện tích tự nhiên toàn tỉnh năm 2017 là 1.111.465,03 ha (Bảng3.1), trong đó:

- Đất nông nghiệp: 911.001,18 ha, chiếm 81,73 % diện tích tự nhiên;

- Đất phi nông nghiệp: 165.767,13 ha, chiếm 14,87 % diện tích tự nhiên;

- Đất chưa sử dụng: 34.696,72 ha, chiếm 3,11% diện tích tự nhiên

14,87% 3,11%

81,73%

Đất nông nghiệp Đất phi nông nghiệp Đất chưa sử dụng

Hình 3.2: Biểu đồ cơ cấu diện tích các loại đất tỉnh Thanh Hóa năm 2017