NGHIÊU CỨU THỊ HIẾU CHỌN CĂN HỘ CHUNG CƯ CỦA NGƯỜI DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ðẤT ðAI VÀ BẤT ðỘNG SẢN BÁO CÁO TỐT NGHIỆP ðỀ TÀI: NGHIÊN CỨU THỊ HIẾU CHỌN CĂN HỘ CHUNG CƯ CỦA NGƯỜI DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH SVTH: MSSV: LỚP: KHOÁ: NGÀNH: PHẠM TRUNG QUÂN 03135060 ðH03TB 2003 – 2007 QLTT BẤT ðỘNG SẢN – Thành phố Hồ Chí Minh, Tháng năm 2007 – LỜI CÁM ƠN Về phía trường ðH Nơng Lâm Tp.HCM ðiều em xin cám ơn thầy (cơ) sáng lập ngành học “Quản lý thị trường BðS” thầy (cô) khoa Quản lý ðất ñai & Bất ñộng sản, khoa Kinh Tế, thầy ñược mời giảng dạy Thứ hai, em xin chân thành cám ơn TS Phan Thị Giác Tâm, người đặc biệt quan trọng, tận tình dìu dắt hướng dẫn em tháng qua để hồn thành báo cáo Về phía quan thực tập Em xin cám ơn TS ðỗ Thị Loan – Tổng thư ký Hiệp hội BðS TP.HCM, ñã cung cấp nhiều tài liệu, tạo ñiều kiện cho em tham dự nhiều kiện, hội thảo thị trường BðS thời gian qua Em xin cám ơn Ban Tổng Giám ðốc Cơng ty Sacomreal, anh chị phòng Marketing ñã tạo ñiều kiện tốt cho em thời gian thực tập ðặc biệt anh Trần ðăng Khoa, người hướng dẫn nhiệt tình việc Cám ơn lãnh đạo cơng ty CB Richard Ellis Việt Nam (thành viên tập đồn CBRE Hoa kỳ), cung cấp số liệu quý giá thị trường BðS Tp.HCM Cuối xin cám ơn chia vui với bạn lớp quản lý thị trường BðS K29, người bạn ñã học tập, chia ñộng viên suốt năm học ðH Nông Lâm Tp.HCM, tháng 7/2007 PHẠM TRUNG QUÂN Ngành: Quản lý thị trường bất động sản SVTH: Phạm Trung Qn TĨM TẮT Sinh viên thực hiện: Phạm Trung Quân, Khoa Quản Lý ðất ðai Bất ðộng Sản, Trường ðại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh ðề tài: “NGHIÊN CỨU THỊ HIẾU CHỌN CĂN HỘ CHUNG CƯ CỦA NGƯỜI DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH” Giáo viên hướng dẫn: TS Phan Thị Giác Tâm, Khoa Kinh Tế, Trường ðại Học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh Thành phố Hồ Chí Minh với dân số trẻ, người nhập cư nhiều, quỹ ñất hạn hẹp, với phát triển kinh tế hội nhập với giới ñã làm xuất khuynh hướng lựa chọn nhà ở, chọn hộ chung cư Vì để thỗ mãn tốt nhu cầu thị hiếu người mua hộ chung cư, cách phải tìm hiểu thị hiếu họ ðề tài tiến hành nghiên cứu thị hiếu hộ chung cư phương pháp ñiều tra 90 khách hàng tìm mua hộ chung cư cơng ty Sacomreal địa bàn thành phố Hồ Chí Minh Kết cho thấy: đa số khách hàng mua hộ chung cư nam, trẻ tuổi, kết hơn, có trình độ cao ñẳng – ñại học, thu nhập trung bình họ từ – triệu/tháng, ña số chọn mua hộ ñể Người mua hộ quan tâm ñến hướng hộ, thích nhận nhà hồn thiện 100% nội thất, ña số chọn mức giá từ – triệu/m2 toán với hỗ trợ trả góp ngân hàng Họ thường chọn hình thức quản lý nhà chung cư chuyên nghiệp nhà ñầu tư cơng ty cổ phần Nhà nước Khách hàng thích tìm hiểu thơng tin từ cơng ty bất động sản tìm internet Khách hàng thường chấp nhận trả trước tương ñương 60% giá trị hộ; Trong tiêu chí để đánh giá mức độ quan trọng định mua hộ Vị trí khách hàng cho quan trọng nhất, thứ hai Giá cuối Cơng trình - dịch vụ kèm theo chung cư Trong Vị trí khách hàng chọn mua nhiều lần lược quận 7, quận 1, quận 2, quận quận Bình Thạnh Giá hộ chọn có mối quan hệ với diện tích loại hộ, mức giá chọn nhiều nằm khoảng – triệu/m2 Công trình – dịch vụ kèm theo chung cư khách hàng quan tâm an toàn (chất lượng xây dựng, phòng cháy chữa cháy – hiểm) tiện ích (thang máy, siêu thị - trung tâm thương mại, ñiện, nước nội thất hộ); Kết xử lý cho thấy biến loại hộ có mối quan hệ với tiêu chí chọn vị trí, loại hộ có mối quan hệ với lựa chọn tiện ích kèm theo chung cư Ngành: Quản lý thị trường bất ñộng sản SVTH: Phạm Trung Quân DANH MỤC PHỤ LỤC Phụ lục 1: Phụ lục 2: Phụ lục 3: Phụ lục 4: Phụ lục : Tiêu chuẩn ñánh giá phân loại chung cư Các dự án hộ chung cư ñịa bàn Tp.HCM Bảng câu hỏi Danh sách khách hàng Tháp tuổi 2004 Ngành: Quản lý thị trường bất ñộng sản SVTH: Phạm Trung Quân DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT TP.HCM : BðS : CBRE : PCCC : TTTM : TS – CQ : BV – CS: THPT : Cð – ðH : Cty : Q : P : thành phố Hồ Chí Minh bất động sản cơng ty CB Richard Ellis (thuộc tập đồn CBRE Hoa Kỳ) phòng cháy chữa cháy trung tâm thương mại trụ sở - quan bệnh viện – sở trung học phổ thơng cao đẳng - đại học cơng ty quận phường Ngành: Quản lý thị trường bất ñộng sản SVTH: Phạm Trung Quân MỤC LỤC MỤC LỤC ðẶT VẤN ðỀ TÍNH CẤP THIẾT CỦA ðỀ TÀI MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU ðỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU PHẦN I TỔNG QUAN I.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN I.1.1 ðịnh nghĩa nhà chung cư cách phân loại chung cư I.1.2 Cấu trúc thông thường chung cư I.1.3 Lý thuyết hành vi người tiêu dùng I.1.4 Các tiêu nghiên cứu 10 Bản thân chung cư (chỉ tiêu chất lượng) 10 Vị trí hộ mơi trường xung quanh có ảnh hưởng đến chung cư 12 Nhóm tiêu khác có ảnh hưởng ñến ñịnh chọn nhà 13 I.2 TỔNG QUAN VỀ ðỊA BÀN NGHIÊN CỨU 14 I.2.1 Quá trình phát triển nhà Tp.HCM 14 a Nhà chung cư kiểu cũ 14 b Nhà riêng lẻ chia lô 15 c Chung cư cao cấp 16 d Xu hướng nhà thành phố Hồ Chí Minh 17 I.2.2 Nhận thức người dân chung cư Tp.HCM 19 a Chung cư theo kiểu cũ giải pháp tình 19 b Chung cư cao cấp xuất khơng gian sống ý 20 I.2.3 Tình hình nhà Tp.HCM 21 I.2.4 Giới thiệu Công ty Cổ Phần ðịa Ốc Sài Gòn Thương Tín 22 I.3 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 23 I.3.1 Nội dung nghiên cứu: 23 I.3.2 Phương pháp nghiên cứu 24 Phương pháp ñiều tra thu thập số liệu 24 Phương pháp phân tích số liệu 24 Quy trình thực 24 PHẦN II 25 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 25 II.1 TÌNH HÌNH THỊ TRƯỜNG NHÀ CHUNG CƯ HIỆN NAY TẠI TP.HCM 25 II.1.1 Tình hình cung - cầu hộ chung cư Tp.HCM 25 II.1.2 Giá nhà chung cư Tp.HCM 27 II.2 KẾT QUẢ PHÂN TÍCH THỊ HIẾU VÀ PHÂN LOẠI KHÁCH HÀNG CHỌN MUA CĂN HỘ CHUNG CƯ CUẢ NGƯỜI DÂN TP.HCM 31 II.2.1 ðặc ñiểm người mua chung cư 31 II.2.2 Sự lựa chọn khách hàng mua hộ 36 II.2.3 ðánh giá mức ñộ quan trọng tiêu chí Vị trí – Giá – Tiện ích (cơng trình – dịch vụ) 41 II.2.4 So sánh lựa chọn tiêu chí (chọn vị trí – giá – tiện ích) mua loại hộ 49 II.2.5 ðặc ñiểm lựa chọn người mua phân theo loại hộ 51 II.2.6 Phân loại khách hàng mua hộ chung cư 53 KẾT LUẬN 56 TÀI LIỆU THAM KHẢO 58 Ngành: Quản lý thị trường bất ñộng sản SVTH: Phạm Trung Quân ðẶT VẤN ðỀ TÍNH CẤP THIẾT CỦA ðỀ TÀI Sự phát triển mạnh mẽ kinh tế nước ta thập niên qua làm cho mức sống người dân có nhiều thay ñổi, nhu cầu vật chất tăng cao, kéo theo hàng loạt vấn đề nhà thị Với người nước ngoài, lúc trưởng thành họ thường tách sống riêng Nhưng Việt Nam, theo phong tục có đến – hệ, chí – gia đình sống chung mái nhà Khi ñời sống vật chất ñược cải thiện, dân ta có xu hướng chọn lựa cách sống tự lập giống người nước Việc lựa chọn nhà thành phố Hồ Chí Minh chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố Thứ nhất, kinh tế tăng trưởng mạnh sở, động lực ñịnh cải thiện chỗ Thứ hai, nhiều người trở nên giàu có, nên nhu cầu nhà cao cấp xuất Thứ ba, hành lang pháp lý ngày hồn thiện Luật ðất đai, Luật Kinh doanh bất ñộng sản, Luật Nhà ở… ñời tạo ñiều kiện thuận lợi cho người dân sở hữu nhà, sách ưu đãi thuế tạo phấn kích cho người dân lẫn nhà đầu tư Thứ tư, hội nhập ñã làm thay ñổi nhận thức kiến trúc, người dân ñược tiếp xúc với nhiều văn hoá, nhiều phong cách sống Việc lựa chọn nhà họ có thêm tiêu chí hơn, cao (Vũ Trung Hưng, 2006) Thứ năm, kỹ thuật xây dựng ngày tiên tiến giúp việc thi cơng dễ dàng, nhanh chóng đạt chất lượng cao hơn, tạo nên nhiều lựa chọn mà trước khơng thể có (Nguyễn Minh Hồ, 2005) Cuối cùng, cấu dân số trẻ người nhập cư ñã gây áp lực lớn nhà ở, làm giá ñất tăng cao, người chuyển sang lựa chọn loại hình nhà chung cư nhằm cố gắng bám lại gần trung tâm Có thể kết luận vần đề nêu nhân tố làm xuất khuynh hướng lựa chọn nhà người dân thành phố Hiện nay, sống hộ chung cư ñang trở thành trào lưu thị vùng ðơng Á Nhật Bản Hàn Quốc hai đất nước vốn có truyền thống sống nhà riêng lẻ, chứng kiến lên tòa nhà chung cư thị Tại số nước tiên tiến khác, thị hóa kèm với việc phát triển loại hình hộ chung cư tình hình quỹ đất ngày (Lê Tây Sơn, 2007) ðầu năm 2000, khu nhà chung cư kèm văn phòng cho thuê bắt ñầu xuất thành phố Hồ Chí Minh Thuận Kiều Plaza, Norfolk Mansion,… người dân ñược tiếp cận ñược với tiện nghi ñại dịch vụ chu ñáo chung cư cao cấp Từ người dân có nhìn khác hộ chung cư Chúng khơng hộp tối om, cầu thang dài hun hút, cửa sổ “phất phới” áo quần, nước chảy nhỏ giọt, ẩm thấp đầy mùi rêu móc, mà thay vào tồ cao ốc kiến trúc đại sang trọng, với thang máy tốc độ cao, thiết kế thơng thống, điện nước đầy đủ, an ninh đảm bảo 24/24 Bên cạnh quỹ đất hạn hẹp thành phố khơng đáp ứng đủ nhu cầu xây dựng nhà theo kiểu chia lơ nữa, giá đất bị đẩy lên cao Nhà theo kiểu chia lô không phù hợp với tình hình phát triển Người dân bắt ñầu nghĩ ñến chung cư, hộ ñược xây dựng với chất lượng cao, dịch vụ chu đáo Vì xuất trào lưu sống hộ chung cư cao cấp Có thể nói sống hộ chung cư hướng phát triển tất yếu giai đoạn xây dựng thị văn minh Trang Ngành: Quản lý thị trường bất ñộng sản SVTH: Phạm Trung Quân Thị trường hộ chung cư phần quan trọng thị trường bất ñộng sản, ñể hiểu rõ thị trường hộ chung cư nói riêng thị trường bất ñộng sản nói chung cần phải hiểu ñược nhu cầu thị hiếu khách hàng Mặt khác, với thu nhập ngày cao, nhu cầu thay đổi, khách hàng ngày khó tính Vì muốn đáp ứng tốt nhu cầu cơng ty bất động sản phải nghiên cứu tìm hiểu thị hiếu khách hàng, nhằm ñịnh hướng hoạt ñộng doanh nghiệp lĩnh vực quảng bá tiếp thị cải thiện chất lượng dịch vụ Xuất phát từ thực tế tơi tiến hành thực đề tài “Nghiên cứu thị hiếu chọn mua hộ chung cư người dân thành phố Hồ Chí Minh” MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU Nghiên cứu thực trạng thị hiếu hộ chung cư người dân thành phố, để tìm hiểu nội dung tầm quan trọng tiêu chí chọn hộ chung cư Cụ thể ñề tài tập trung nghiên cứu các vấn ñề sau: 1) ðánh giá tình hình cung – cầu giá hộ chung cư ñịa bàn thành phố Hồ Chí Minh nhằm làm sở để giải thích thị hiếu chọn hộ người dân 2) Phân tích tiêu chí lựa chọn chất lượng nhà vị trí chung cư so với mơi trường xung quanh chọn hộ chung cư 3) Phân nhóm khách hàng mua hộ chung cư nhằm ñề xuất giải pháp tiếp cận thoả mãn tốt thị hiếu chọn hộ chung cư người dân thành phố ðỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU ðối tượng nghiên cứu: tiêu chí chọn mua hộ chung cư người dân thành phố Hồ Chí Minh Nội dung: ðề tài tập trung tìm hiểu tình hình cung – cầu giá hộ chung cư kết hợp với việc phân tích thị hiếu để phân nhóm khách hàng đề xuất biện pháp tiếp cận hiệu nhóm khách hàng Khơng gian: Tiến hành vấn 90 khách hàng tìm mua hộ chung cư địa bàn thành phố Hồ Chí Minh tháng tới ñã mua hộ 12 tháng qua sàn giao dịch bất ñộng sản Sacomreal 24h Thời gian thực nghiên cứu: Từ 15-03-2007 ñến 15-07-2007 Trang Ngành: Quản lý thị trường bất ñộng sản SVTH: Phạm Trung Quân PHẦN I TỔNG QUAN I.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN I.1.1 ðịnh nghĩa nhà chung cư cách phân loại chung cư Tại khoản 1, điều 70 Luật Nhà có định nghĩa nhà chung cư sau “Nhà chung cư nhà có hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang, hệ thống cơng trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân Nhà chung cư có phần sở hữu riêng hộ gia ñình, cá nhân phần sở hữu chung tất hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư” Căn hộ phần sở hữu riêng gia đình chung cư, đơn vị nhỏ chung cư Căn hộ có khơng gian riêng trang bị đầy đủ phòng phòng ngủ, phòng khách, phòng bếp vệ sinh (Vũ Trung Hưng, 2006) Mặc dù Luật Nhà ñã đời (có hiệu lực thi hành từ ngày 01-07-2006) mặt pháp lý chưa có phân loại ñịnh nghĩa loại nhà chung cư cụ thể Thực tế thị trường nhà ñang tồn nhiều cách phân loại nhà chung cư, cách phân loại dựa vào số tiêu chí định phục vụ cho mục ñích khác Xin giới thiệu cách phân loại phổ biến Cách phân loại thứ theo công ty CB Richard Ellis Việt Nam (Công ty quản lý tư vấn bất ñộng sản Việt Nam thuộc tập đồn CBRE Hoa Kỳ), cách phân loại chủ yếu dùng báo cáo tình hình thị trường nhà Cụ thể chung cư ñược phân thành bốn loại gồm: Luxury (chung cư cao cấp nhất, thiết kế kiến trúc có nét độc đáo, nội thất cao cấp, vị trí tốt giá cao nhất), High Class (chung cư cao cấp loại khá, thiết kế đẹp, nội thất cao cấp, vị trí tương đối tốt, giá thấp chung cư Luxury), Middle Class (chung cư cao cấp loại trung bình, thiết kế đẹp, nội thất thuộc dạng khá, vị trí khơng ñẹp, giá thấp hộ High Class), cuối Low Class (đây dạng chung cư bình thường, thiết kế ñẹp ñơn giản, nội thất tương ñối tốt, thường nằm vùng ven vùng quy hoạch có sở hạ tầng chưa hồn chỉnh, giá thấp loại chung cư) Chúng ta tham khảo bảng phân loại hộ chung cư kèm theo số ví dụ cơng ty CB Richard Ellis Việt Nam Bảng 1.1 ñược minh hoạ qua hình 1.1, hình 1.2, hình 1.3 hình 1.4 The Lancaster Avalon Pasteur Court Hình 1.1 Kiến trúc số hộ Luxury ví dụ bảng 1.1 Trang Ngành: Quản lý thị trường bất ñộng sản SVTH: Phạm Trung Quân Bảng 1.1 Phân loại nhà chung cư theo công ty CB Richard Ellis Việt Nam Tên gọi Luxury High Class Middle Class Low Class ðối tượng khách hàng Người thu nhập cao, Việt Kiều, Người nước Người thu nhập cao, Việt Kiều, Người nước ngồi Vị trí Trung tâm Trung tâm, ven trung tâm khu quy hoạch Người thu nhập khá, Việt Kiều Ven trung tâm khu quy hoạch Người thu nhập khá, Trung bình khá, Gần trung tâm khu quy hoạch Ví dụ The Lancaster (Q.1) Pasteur Court (Q.3) Avalon (Q.1) … Indochina Park Tower (Q.1) Mỹ Vinh (Q.3) The Manor (Q.Bình Thạnh) SaiGon Pearl (Q.BìnhThạnh) Phương Nam Plaza (Q.7) … Garden Plaza (Q.7) Cantavil (Q.2) Green View (Q.7) Mỹ Khang (Q.7) Hùng Vương Plaza (Q.5) … An Lạc (Q.Tân Bình) Lương ðịnh Của Building (Q.2) Miếu Nổi (Bình Thạnh) Mỹ Phước (Bình Thạnh) … Nguồn: CBRE Việt Nam Indochina Park Mỹ Vinh The Manor Phương Nam Plaza Hình 1.2 Kiến trúc số hộ High Class ví dụ bảng 1.1 Garden Plaza Cantavil Green View Hình 1.3 Kiến trúc số hộ Middle Class ví dụ bảng 1.1 Trang Ngành: Quản lý thị trường bất ñộng sản SVTH: Phạm Trung Quân Bảng 2.11 ðặc ñiểm người mua loại hộ Nữ Nam 22 - 30 Tuổi 31 - 40 >40 ðộc thân Hơn nhân ðã kết Phổ thơng trung học Trình ñộ học vấn Cao ñẳng-ðại học Trên ðH Tp.HCM Hộ Khác Dưới 3-dưới Thu nhập (triệu/tháng) 6-9 Trên Chưa-khơng làm Nghề khác (*) Nghề nghiệp Công nhân viên chức Nghỉ hưu ðể Cho thuê Mục đích mua Ở & cho th ðầu tư ðầu tư & cho thuê Giới tính Cao cấp Count % 26.7 22 73.3 10.0 21 70.0 20.0 6.7 28 93.3 16.7 25 83.3 0 24 80.0 20.0 7.1 13 46.4 13 46.4 0 3.3 27 90.0 6.7 0 13 43.3 10.0 0 11 36.7 10.0 Loại hộ Loại Count % 20.0 24 80.0 11 36.7 14 46.7 16.7 6.7 28 93.3 6.7 28 93.3 0 26 86.7 13.3 0 12 40.0 15 50.0 10.0 0 28 93.3 3.3 3.3 13 43.3 13.3 3.3 23.3 16.7 Thường Count % 10 33.3 20 66.7 14 46.7 26.7 26.7 13.3 26 86.7 13.3 25 83.3 3.3 25 83.3 16.7 10.0 18 60.0 30.0 0 0 25 83.3 16.7 0 18 60.0 13.3 3.3 16.7 6.7 Nguồn: Tính tốn tổng hợp (*) Nghề khác: khơng thuộc nhà nước Sự lựa chọn người mua loại hộ Dựa vào bảng 2.12 ta thấy khách mua loại hộ có lựa chọn sau: Các khách hàng có quan tâm đến hướng hộ mua, mong muốn ñược nhận nhà ñã hoàn thiện 100% nội thất Tuy nhiên với khách mua hộ cao cấp họ chọn hộ có giá từ 17 – 22 triệu/m2 với hỗ trợ trả góp ngân hàng, khách hàng chủ yếu chọn nhà đầu tư cơng ty cổ phần nhà nước chung cư phải cơng ty quản lý chun nghiệp Trong ngồi đặc điểm chung với khách mua hộ cao cấp khách mua hộ loại chọn hộ với mức giá từ – 12 triệu/m2, họ có khả tốn nhiều đợt kéo dài mà khơng cần hỗ trợ ngân hàng, họ thích chọn chủ đầu tư xây dựng cơng ty – tập đồn nước ngồi công ty chuyên nghiệp quản lý chung cư Với khách hàng chọn mua hộ loại thường họ chọn mức giá chủ yếu triệu/m2, mong muốn tốn nhiều đợt kéo dài, chọn cơng ty đầu tư xây dựng cơng ty nhà nước, với khả họ muốn chủ đầu tư tổ chức quản lý chung cư công ty chuyên nghiệp Trang 52 Ngành: Quản lý thị trường bất ñộng sản SVTH: Phạm Trung Quân với nguồn tài hạn hẹp khơng cho phép chi tiêu q nhiều vào chi phí quản lý chung cư Bảng 2.12 Các lựa chọn người mua loại hộ Hướng hộ Phương thức giao nhà Mức giá ñược chọn (triệu/m2) Thanh tốn Chọn chủ đầu tư xây dựng Hình thức quản lý chung cư Khơng Có Hồn thiện 100 nội thất Nhà thô Dưới 6- 9 - 12 12 - 17 17 - 22 Trên 22 Thanh toán lần Ngân hàng hỗ trợ trả góp Thanh tốn nhiều đợt kéo dài Cty cổ phần nhà nước Cty tư nhân Cty nhà nước Cty-tập đồn nước ngồi Khơng quan tâm Tự quản Chủ ñầu tư quản lý Cty chuyên nghiệp không quan tâm Cao cấp Người % 20.0 24 80.0 29 96.7 3.3 0 0 3.3 30.0 17 56.7 10.0 3.3 25 83.3 Loại hộ Loại Thường Người % Người % 16.7 3.3 25 83.3 29 96.7 30 100.0 27 90.0 0 10.0 0 11 36.7 15 50.0 16 53.3 14 46.7 6.7 3.3 0 0 3.3 0 0 3.3 16.7 13 43.3 11 36.7 13.3 16 53.3 14 46.7 15 20 50.0 13.3 20.0 16.7 6.7 10.0 66.7 16.7 15 22 30.0 6.7 13.3 50.0 3.3 20.0 73.3 3.3 10 4 16 26.7 13.3 33.3 13.3 13.3 10.0 53.3 23.3 13.3 Nguồn: Tính tốn tổng hợp II.2.6 Phân loại khách hàng mua hộ chung cư Thơng qua việc phân tích lựa chọn khách hàng mua hộ kết hợp với yếu tố nhân học, khách hàng ñược phân thành nhóm với đặc điểm sau: Nhóm người trẻ lập gia đình, người bị ảnh hưởng mạnh mức giá, họ thường chọn hộ có giá tương đối thấp ñến 12 triệu/m2, diện tích 60m2 ðặc ñiểm bật nhóm trẻ tuổi lập gia đình Ngồi giá, tiêu chí họ quan tâm nhiều thiết kế kiến trúc ñại nội thất phải ấm cúng nên thường chọn hình thức nhận nhà hồn thiện nội thất, thích gần khu vui chơi giải trí quan tâm khoảng cách ñến nơi làm việc Họ trí thức trẻ nên nguồn thơng tin mà họ tìm chủ yếu từ Internet sau trực tiếp đến cơng ty bất động sản, nhóm người muốn chung cư quản lý cơng ty chun nghiệp chấp nhận chủ đầu tư tổ chức quản lý Với nhóm khách hàng cơng ty nên có sách ưu ñãi giá, ñánh ñúng tâm lý người mua chương trình khuyến mại giá tặng phẩm có tính lãng mạn cho người kết hôn kết hôn,… Trang 53 Ngành: Quản lý thị trường bất ñộng sản SVTH: Phạm Trung Quân Nhóm người trẻ độc thân có thu nhập cao, người tương đối trẻ, độc thân làm việc cho cơng ty nước ngồi tập đồn ña quốc gia, thu nhập cao (trên 800USD/tháng – CBRE Việt Nam, 2006) Nhóm chịu ảnh hưởng nhiều giá, nên chọn hộ có giá thấp đến triệu/m2, diện tích 60m2 có khả tốn nhiều đợt kéo dài mà không cần ngân hàng hỗ trợ Những tiêu chí quan tâm hàng đầu giao thơng phải thuận tiện, gần chợ, siêu thị trung tâm thương mại khu vui chơi giải trí ðối với tiện ích bên gắn liền với chung cư họ quan tâm nhiều đến hệ thống thơng tin liên lạc – viễn thơng (internet, truyền hình cáp,…) có nhà hàng, qn café, quầy bar tốt Thích chọn chủ đầu tư xây dựng cơng ty – tập đồn nước ngồi, nguồn thơng tin cập nhật chủ yếu từ Internet, bạn bè – đồng nghiệp Cơng ty chun nghiệp quản lý hình thức nhóm chọn Với nhóm khách hàng cơng ty nên có ưu đãi giá thuyết phục họ thuận tiện giao thông hệ thống thơng tin liên lạc, với họ thơng tin liên lạc thuận tiện ưu tiên hàng ñầu Nhóm nhà giàu, thường tuổi 31 – 40, người thành đạt giàu có muốn cải thiện chỗ ở, ña số chọn hộ cao cấp vị trí an ninh tốt, mơi trường sống lành – yên tĩnh Tiêu chí quan trọng diện tích phải lớn 180 m2, mức giá sẵn sàng trả từ 12 ñến 22 triệu/m2 Những tiện ích ñược quan tâm chất lượng xây dựng, trang trí nội thất, hầm để xe, phòng cháy chữa cháy hiểm Họ chọn chủ đầu tư xây dựng cơng ty cổ phần nhà nước, muốn quản lý cơng ty chun nghiệp Nhóm khách hàng tìm hiểu thơng tin từ báo đến trực tiếp cơng ty bất động sản Với nhóm khách hàng nhà giàu, khuyến mại hay ưu đãi giá khơng quan trọng môi trường sống chung cư chất lượng xây dựng Tất tiện ích kèm theo chung cư làm gia tăng niềm tin tốc ñộ ñịnh mua hộ họ Nhóm người lớn tuổi (trên 40 tuổi), nhóm người thành đạt bắt đầu chăm lo cho tương lai cái, mua nhà vừa ñể vừa làm “của” cho sau nên họ trọng nhiều đến mơi trường xung quanh chung cư, thuận lợi cho việc học lợi Họ cố gắng chọn hộ tốt chất lượng, vị trí tiện ích dịch vụ gắn liền với chung cư Diện tích họ chọn thường dao ñộng 100m2, giá tuỳ theo khả gia đình, tiêu chí tiện ích quan trọng nhóm khách hàng an ninh phòng cháy chữa cháy – hiểm Họ chọn chủ đầu tư xây dựng cơng ty cổ phần Nhà nước quản lý công ty chuyên nghiệp Nguồn thông tin mà họ cập nhật chủ yếu báo chí bạn bè – đồng nghiệp Với khách hàng lớn tuổi, họ thường khách hàng khó tính, việc chọn lựa hộ họ kỹ thận trọng Cơng ty phải đặc biệt trọng ñến lực trình ñộ nhân viên tiếp vị khách này, với họ tiêu chí quan trọng, ñược xem xét kỹ chất lượng xây dựng (kể uy tín chủ đầu tư, nhà thầu xây dựng) yếu tố ñưa họ đến định cuối Nhóm nhà đầu tư, nhóm khách hàng quan trọng thường xuyên thị trường hộ chung cư Họ có vai trò quan trọng làm sơi động thị trường thời gian qua, mua lúc nhiều hộ Mối quan tâm hàng đầu nhóm khách hàng khả sinh lợi hộ thời gian bán lại hộ Vì mục đích mua để đầu tư nên tiêu chí quan trọng ñịnh lựa chọn Trang 54 Ngành: Quản lý thị trường bất ñộng sản SVTH: Phạm Trung Quân họ vị trí thuận lợi cho giao thơng, gần trung tâm, dễ dàng cho th,… tiện ích gắn với chung cư họ quan tâm tiêu chí nhà hàng, quán café, quầy bar hay shop, siêu thị trung tâm thương mại Diện tích họ chọn thường nằm khoảng 91 – 120 m2, giá dao ñộng tuỳ vào chất lượng trang thiết bị nội thất hộ Nguồn thơng tin mà họ cập nhật cơng ty bất động sản Với khách hàng khơng cần tư vấn nhiều cần ñưa dẫn chứng thuyết phục khả sinh lời dự án họ sẵn sàng ký hợp ñồng Do ña số nhóm người khách hàng thường xuyên khách hàng đầu tiên, cơng ty nên có sách ưu đãi với họ mua nhiều ñược giảm giá, mua từ hộ trở lên cơng ty bán lại giúp, có dự án họ ñược ưu tiên chọn hộ có vị trí đẹp,… Trang 55 Ngành: Quản lý thị trường bất ñộng sản SVTH: Phạm Trung Quân KẾT LUẬN Kết luận Chung cư cao cấp tổng thể chất lượng xây dựng, dịch vụ, hạ tầng hỗ trợ trung tâm thương mại, khu vui chơi, nghỉ ngơi, trường học, bệnh viện Ở nước ngoài, việc xếp loại chung cư phải theo quy chuẩn rõ ràng Tuy nhiên Việt Nam ñến chưa có tiêu chuẩn cụ thể chung cư cao cấp Hiện thị trường có nhiều cách phân loại chung cư nhìn chung chia chung cư thành ba loại: chung cư cao cấp có giá từ đến tỷ ñồng/1 hộ, chung cư loại có giá từ – 1,5 tỷ ñồng/1 hộ chung cư thường giá từ 300 – 500 triệu/1 hộ Bên cạnh có vài chung cư bán với giá tình đơla (USD) The Lancaster, Avalon Trong chung cư, hộ cao lại ñược chia làm ba loại gồm hộ Flat, hộ Loft Penthouse, Penthouse dạng hộ đặc biệt cao cấp có diện tích lớn 180 m2 tầm nhìn đẹp, hộ Loft dạng hộ có thêm tầng lửng thường nằm từ vị trí tầng 10 trở lên hộ dạng Flat khơng có tầng lửng có vị trí thấp, Flat hộ phổ thông Trong năm 2006 thị trường nhà chung cư thực sơi động với hàng loạt dự án chung cư cơng bố tiến hành khởi công xây dựng Theo thống kê mơt năm qua, có khoảng 15 dự án chung cư cao ốc khởi cơng xây dựng cơng bố bán Một số dự án bán New Sài Gòn, Sacomreal 584, Green Building, Hoàng Kim, Him Lam,… triển khai từ ñến năm 2010 gồm Petro Vietnam, VIP Bank Tower, SacomBank Tower, Asiana Plaza, Vietcombank Tower,… Chưa kể hàng loạt nhà đầu tư nước ngồi đổ vào Việt Nam tìm kiếm hội đầu tư bất động sản Tuy có hàng loạt chung cư cao tầng hình thành vài năm tới khơng đáp ứng nhu cầu người dân Trong thời gian qua ñã xảy trường hợp hàng ngàn “tỷ phú” Việt chen lấn, xơ đẩy ñể giành phiếu bốc thăm mua hộ cao cấp Green View (Phú Mỹ Hưng Q.7) hình ảnh ñã phản ánh phần nhu cầu lớn vài năm tới xu hướng tới giá hộ cao cấp lại tăng cao Xu chung thị trường bất ñộng sản tương lai nhà phố ñất dự án ñược thay hộ chung cư Khi nguồn cung ñã tăng mạnh tính trễ q trình xây dựng nhà chung cư mà khách hàng có nhiều lựa chọn, họ trở nên khó tính Các doanh nghiệp địa ốc nên tăng cường quảng cáo sáng tạo, nghiên cứu thị trường, tổ chức kiện, ñào tạo nhân viên chuyên nghiệp, hiểu sâu kỹ thuật xây dựng thị trường hộ Kết phân tích cho thấy: ña số khách hàng mua hộ chung cư nam, trẻ tuổi, kết hơn, có trình độ cao đẳng – đại học, thu nhập trung bình họ từ – triệu/tháng mua hộ ñể Người mua hộ quan tâm ñến hướng hộ, thích nhận nhà hồn thiện 100% nội thất, ña số chọn mức giá từ – triệu/m2 tốn với hỗ trợ trả góp ngân hàng Họ thường chọn hình thức quản lý nhà chung cư chuyên nghiệp nhà ñầu tư cơng ty cổ phần Nhà nước Khách hàng thích tìm hiểu thơng tin từ cơng ty bất động sản tìm internet Họ chấp nhận trả trước tương đương 60% giá trị hộ; tiêu chí để ñánh giá mức ñộ quan trọng Trang 56 Ngành: Quản lý thị trường bất ñộng sản SVTH: Phạm Trung Qn định mua hộ vị trí khách hàng cho quan trọng nhất, thứ hai Giá cuối cơng trình - dịch vụ kèm theo chung cư Trong đó, vị trí khách hàng chọn mua nhiều lần lược quận 7, quận 1, quận 2, quận quận Bình Thạnh Giá hộ chọn có mối quan hệ với diện tích loại hộ, mức giá chọn nhiều nằm khoảng – triệu/m2 Cơng trình – dịch vụ kèm theo chung cư khách hàng quan tâm an toàn (chất lượng xây dựng, phòng cháy chữa cháy – hiểm) tiện ích (thang máy, siêu thị - trung tâm thương mại, ñiện, nước, nội thất hộ); kết xử lý cho thấy biến loại hộ có mối quan hệ với tiêu chí chọn vị trí, loại hộ có mối quan hệ với lựa chọn tiện ích kèm theo chung cư Như khách hàng khác nhau, có trình độ, thu nhập, mục đích tuổi khác có lựa chọn khác tiêu chí mua hộ, lựa chọn mang tính xã hội mang tính kinh tế Qua kết điều tra phân tích lựa chọn tiêu chí nhà kết hợp với yếu tố nhân học, khách hàng ñược chia thành năm nhóm: nhóm người trẻ kết hơn, nhóm người trẻ độc thân thu nhập cao, nhóm nhà giàu, nhóm người lớn tuổi, nhóm nhà đầu tư Mỗi nhóm có đặc điểm riêng đặc điểm có ý nghĩa lớn cơng tác quản lý ñầu tư kinh doanh hộ chung cư Kiến nghị Với kết phân tích trên, muốn tiếp cận thoả mãn tốt nhu cầu thị hiếu nhóm khách mua hộ chung cư, Các cơng ty quản lý – đầu tư kinh doanh bất ñộng sản cần ý: Khi thực dự án hộ cao cấp: nên chọn vị trí thuận lợi mặt giao thông, gần khu trung tâm thương mại trung tâm làm việc, nơi dự án có khả sinh lợi cao Lúc công bố dự án cần tổ chức kiện (event), ñào tạo ñội ngũ nhân viên chuyên nghiệp, thuyết phục khách hàng khả sinh lợi vị trí đẹp dễ cho th, sẵn sàng bán lại giúp khách hàng mua số lượng nhiều,… Khi thực dự án hộ loại khá: nên nghiên cứu phương án toán phù hợp với khả tài khách hàng Khi thực dự án hộ loại thường: nên trọng vào giá thành hộ khách hàng mua hộ loại nhạy cảm với giá Trang 57 SVTH: Phạm Trung Quân Tài liệu tham khảo TÀI LIỆU THAM KHẢO TIẾNG VIỆT Bài giảng Kiến Trúc – nhà ở, KTS Vũ Trung Hưng, Tp.HCM - 2006 Các phương pháp phân tích dự báo kinh tế, TS Nguyễn Khắc Minh, Hà Nội – 2002 NXB Khoa học kỹ thuật Diễn biến phát triển nhà thị Tp.HCM, KTS Lưu Trọng Hải, Tp.HCM – 2005 Hội thảo quốc tế CHÍNH SÁCH NHÀ Ở ðÔ THỊ CỦA CÁC NƯỚC CHÂU Á – ðH Quốc gia Tp.HCM, ðơn vị tổ chức: TTNC phát triển thị & cộng đồng, đơn vị tài trợ: Intresco Giáo trình Kinh tế đất – bất ñộng sản, TS Trần Thanh Hùng, Tp.HCM – 2003 ðHNL TP.HCM Hành vi người tiêu dùng (Consumer behavior), ThS ðỗ Thị ðức, Tp.HCM – 2003 NXB Thống Kê Kiến trúc nhà môi trường xã hội thành phố Hồ Chí Minh, ThS.KTS Hồ ðình Chiêu, TpHCM – 1999 NXB Xây Dựng Kiến Trúc nhà ở, ðặng Thái Hoàng, Hà Nội – 2002 NXB Xây Dựng Khuynh hướng nhà Tp.HCM, PGS.TS Nguyễn Minh Hoà, Tp.HCM – 2005 Hội thảo quốc tế CHÍNH SÁCH NHÀ Ở ðƠ THỊ CỦA CÁC NƯỚC CHÂU Á – ðH Quốc gia Tp.HCM, ðơn vị tổ chức: TTNC phát triển thị & cộng đồng, đơn vị tài trợ: Intresco Nghiên cứu Marketing lý thuyết ứng dụng, PGS.TS Lê Thế Giới, Tp.HCM – 2006 NXB Thống Kê 10 Nghiên cứu Marketing khảo hướng ứng dụng, Dương Hữu Hạnh, Tp.HCM – 2004 NXB Thống Kê 11 Những thành tựu thách thức vấn ñề nhà Tp.HCM, PGS.TS Nguyễn Văn Hiệp, Tp.HCM – 2005 Hội thảo quốc tế CHÍNH SÁCH NHÀ Ở ðƠ THỊ CỦA CÁC NƯỚC CHÂU Á – ðH Quốc gia Tp.HCM, ðơn vị tổ chức: TTNC phát triển thị & cộng đồng, đơn vị tài trợ: Intresco 12 Phân Tích Dữ Liệu với SPSS,Hoàng Trọng – Chu Nguyễn Mộng Ngọc, Tp.HCM 2005 NXB Thống Kê 13 Phương pháp nghiên cứu khoa học, GS.Vũ Cao ðàm Hà Nội – 2000, ðH khoa học xã hội nhân văn, ðHQG TP.HCM 14 Quản lý đất đai bất động sản thị, PGS.TS ðỗ Hậu,TS.Nguyễn ðình Bồng Hà Nội – 2005 NXB Xây Dựng 15 Sự hình thành phát triển thị trường bất động sản cơng đổi Việt Nam, TS Lê Xuân Bá, Hà Nội – 2003 NXB Khoa Học Kỹ thuật 16 Tạp chí Bất ñộng sản, Hiệp hội Bất ñộng sản Việt Nam – số 38, 39, 40 năm 2007 17 Thị trường bất ñộng sản vấn ñề lý luận thực tiễn Việt Nam, PGS.TS Thái Bá Cẩn, Hà Nội - 2004 NXB Tài Chính 18 Thị trường bất động sản, TS Hoàng Văn Cường, TS NGuyễn Minh Ngọc, TS Nguyễn Thế Phán, ThS Vũ Thị Thảo, Hà Nội – 2006 NXB Xây Dựng Trang 58 SVTH: Phạm Trung Quân Tài liệu tham khảo 19 Thị trường bất ñộng sản, thực trạng nguyên nhân giải pháp, Báo cáo chuyên ñề, 2006 Viện nghiên cứu địa chính, Viện nghiên cứu thị trường giá Tp.HCM 20 Thơng tin tồn cảnh thị trường BðS Tp.HCM năm 2006, Báo cáo nghiên cứu thị trường, 2006 công ty CB Richard Ellis Việt Nam 21 Xu hướng Kiến trúc – ðô thị giới & Việt Nam thời hội nhập, Nguyễn Hữu Thái, Hà Nội - 2003 NXB Xây Dựng 22 VỊ THẾ, CHẤT LƯỢNG VÀ SỰ LỰA CHỌN KHÁC: tiến tới lý thuyết Vị trí Dân cư ðơ thị, TS Hoàng Hữu Phê, GS Patrick Wakely, Vương Quốc Anh – 2000 NXBTạp chí thị học (Urban Studies) DỊCH TỪ TIẾNG NƯỚC NGOÀI 23 Nâng cao kết hoạt động tổ chức, cơng cụ tự đánh giá, Charles Lusthaus, Marie-Hélène Adrien, Gary Anderson Fred Carden, 2006 NXB ðHQG Tp.HCM - Tp.HCM Hiệu đính: TS Phan Thị Giác Tâm, người dịch: ThS Lê Nhật Hạnh, ThS ðặng Lê Hoa, ThS Lê Thanh Loan, ThS Trần Phương Thảo 24 Thế giới phẳng, Tóm lược lịch sử giới kỷ 21 (The world is flat), Thomas L.Friedman, 2006 NXB Trẻ - Tp.HCM Nhóm dịch hiệu đính: Nguyễn Quang A, Nguyễn Hồng Quang, Vũ Duy Thành, Lã Việt Hà, Lê Hồng Vân, Hà Thị Thanh Huyền TÀI LIỆU TỪ INTERNET Chung cư chủ ñạo Tp.HCM, Nguyễn Trọng Hoà, 2007 Sở QH kiến trúc Tp.HCM, Chung cư khơng có tội! PGS-TS-KTS Nguyễn Khởi, 2006 (14/12/2006 ) CHUNG CƯ CAO CẤP – KHUYNH HƯỚNG ðẦU TƯ MỚI, Trần Ngọc Sơn, 2006 (18/01/2006), Sở QH Kiến trúc Tp.HCM Chỉ tiêu đất cho cơng trình cơng cộng tương lai, Sở quy hoạch kiến trúc Tp.HCM, 2005, Giá nhà chung cư TpHCM từ 200 ñến…1000 triệu, Minh Hương, 2004 ViệtNamnet, ) Văn Hoá hộ chung cư Hàn Quốc, Lê Tây Sơn, 2007 Tuổi trẻ Online, Penthouse – Biệt thự cao, Hiền Vy, 2005 Báo Sài Gòn giải phóng Những dự án lớn năm 2006, Bộ Xây dựng, 2006 (31/12/2006) Sẽ tháo dỡ 138 chung cư xuống cấp Tp.HCM, Trần Thanh Bình – Trung Thảo, 2007 ThanhnienOnline (13/05/2007) URL:http://www1.thanhnien.com.vn/diaoc/1305/2007 Trang 59 SVTH: Phạm Trung Qn Phụ Lục 1: TIÊU CHUẨN ĐÁNH GIÁ VÀ PHÂN LOẠI NHÀ CHUNG CƯ (Tổ nghiên cứu thị trường – P.Marketing – Cty Sacomreal) Ngoại quan Được thiết kế theo phong cách đại theo phong cách riêng biệt Thiết kế dẹp Thiết kế đơn giản vò trí nằm khu sang trọng quận có tìm phát triển không gian đô thò tương lai Khu quy hoạch tương đối tốt (có mức sống trung bình khá) Gần khu công nghiệp, khu dân cư vùng phát triển giao thông giao thông thuận lợi: thường nằm tuyến giao thông huyết mạch tuyến giao thông có sở hạ tầng hoàn chỉnh quận giao thông tương đối thuận lợi có hạ tầng chưa hoàn chỉnh có mức trung bình giao thông mang tính nội chất lượng thi công đơn vò thi công nhà thầu có uy tín lớn nước nước Do đơn vò có uy tín nước thi công Do nhửng công ty xây dựng nhà nước công ty công ích thi công giám sát Đơ vò giám sát Do công ty nước ngoái đảm trách hay công ty nước thực quản lý giám sát theo tiêu chuẩn quốc tế Do đơn vò nước nước giám sát Thiết kế Thiết kế theo tiêu chuẩn tiên tiến khu vực quốc tế Thiết kế theo tiêu chuẩn Việt Nam Thiết kế đơn giản nội thất Sàn phòng khách + phòng ngủ Gỗ: chòu nhiệt, chống cháy, chống thắm… Ngoại nhập Xuất Gạch: Đá granic(60x60 trở lên) Nhập khẩu(40x40 trỏ lên) SVTH: Phạm Trung Qn Xuất khảu liên doanh loại I Xuất khảu liên doanh loại II sản phẩm nội đòa Sàn toilet Sử dụng loại gạch không trơn nga nhập liên doanh Sử dụng loại gạch không trơn nước liên doanh Sử dụng gạch nhám thường Tường phòng khách phòng ăn phòng ngủ trần nhà: - sử dụng sơn nước cqao cấp ngoại nhập liên doanh(ICL ) - sơn nước loại thường quét vôi nhà bếp toilet - lát gạch men ngoại nhập liê doanh - lát gạch men loại thường quét vôi(sơn nước) Cửa cửa - gỗ chóng cháy chòu nhiệt loại nhập có loãi thép chống cháy nhập - gỗ chống cháy, chòu nhiệt loại nước chất lượng cao liên doanh - Cửa sát kéo cửa pano có kiếng cửa phòng: - cửa gỗ cao cấp ngoại nhập liên doanh - cửa gỗ Việt Nam chất lương cao - Cửa gỗ cửa nhôm kính cửa toilet: - cửa gỗ chống thắm loại nhập liên doanh - Cửa gỗ loại hàng VN-CLC - Cửa nhựa cửa xếp nhựa sổ + cửa balcon: - khung nhôm, kính an toàn hai lớp, cách âm, cách nhiệt loại nhập - khung nhôm, kính an toàn hai lớp, cách âm cách nhiệt loại liên doanh hàng Việt Nam chất lương cao - Cửa sắt có kiếng cửa sách Thiết bò vệ sinh: sử dụng hàng ngoạò nhập liên doanh loại I có bồn tắm đứng, bồn tắm nằm, máy nước nóng Sử dụng hàng liên doanh hàng Việt Nam chất lượng cao Sử dụng hàng Việt Nam chất lượng cao trung bình Thiết bò nhà bếp: SVTH: Phạm Trung Qn Đầy đủ, sử dụng hàng ngoại nhập liên doanh loại I - Bếp âm - Máy hút khói - Lò Viba (có thể), lò nướng - Bồn rửa inox - Kệ tủ bếp gỗ chống thấm, chống cháy Tương đối đầy đủ - Bếp Gas - Máy hút khói (có thể có) - Mặt bếp đá Granit - Kệ tủ bếp hàng Việt Nam chất lượng cao - Bồn rửa inox Không đầy đủ - Kệ bếp xi măng - Mặt bếp lát gạch men - Kệ tủ bếp nhôm kinh gỗ thường - Bồn rửa inox Trần nhà Thạch cao tầng có hoa văn Thạch cao trơn Sơn nước Sơn nước quét vôi Tiện ích công cộng Có hầm để xe Có hồ bơi Không có hồ bơi Phòng tập thể dục thể thao Phòng chiếu phim mini Phòng chơi games Phòng thư giãn, bar, coffe Siêu thò cao cấp Khu giữ trẻ Y tế nội khu Công viên nội khu – lối tản Hệ thống intercom Thang máy tốc độ cao – ngoại nhập Hệ thống thu gom rác Truyền hình cáp, internet Hệ thống PCCC hộ chug cư Hệ thống phát điện dự phòng Hệ thông gas trung tâm SVTH: Phạm Trung Qn Ngân hàng chỗ, ATM,… dòch vụ Đội ngũ bảo vệ chuyên nghiệp Do công tác quản lý chung cư nước đảm trách Được bảo trì theo đònh kỳ tốt Do chủ đầu tư số công ty nước quản lý Bảo trì đònh kỳ Do chủ đầu tư ban quản lý khu phố chòu trách nhiệm quản lý diện tích tối thiểu Diện tích trung bình lớn Diện tích trung bình Diện tích nhỏ SVTH: Phạm Trung Qn Phụ Lục Một số dự án hộ chung cư ñã ñang ñươc triển khai ñịa bàn TP.HCM Số liệu thống kê từ CBRE Sacomreal Tên dự án Vị trí Chủ đầu tư Diện tích Căn hộ (m2) Giá bán (*) USD Tỷ lệ bán trước (**) % CentralGarden Bến Chương Dương, Q.1 Cty CP ðTXD Chương Dương 66 – 177 (1 – PN) 900 70 Horizon Tower 214 Trần Quang Khải Q.1 FICO, Vinamilk & REFICO 70 – 148 (1 – PN) 850 – 1200 70 Indochina Park Tower 4Bis Nguyễn ðình Chiểu AFC & ðông Dương 80 – 110 (2 – PN) 1700 50 New Saigon Gần Phú Mỹ Hưng Q.7 Hoàng Anh Group 75 – 230 (2 – 3PN) - - 11D Thi Sách Q.1 Lương ðịnh Của, Bình Khánh Q.2 540/1 Cách Mạng T8, Q.3 Cty CP Sài Gòn Apartment Cty XD&TM nhà Phú Nhuận 1100 – 1450 60 81 – 151 (2 – PN) 625 – 656 65 Cty D&C 125 – 176 (2-3 PN) 930 80 Ward Apartments Trương ðịnh, Q.3 Cty XD&TM Sài Gòn 51 – 104 (1- PN) 720 – 1075 50 Nguyễn Phúc Nuyên 167, Ng.Phúc Nguyên, Q.3 SAVIMEX 77 – 187 (2 – PN) 862 – 920 30 Sao Mai Lương Nhữ Học, Q.5 Sacomreal 81 – 101 (2 – PN) 833 60 Pasteur Court 127, Pasteur, Q.3 Vạn Thịnh Phát 81 – 220 (2- PN) 1800 – 2400 75 Kiến Thành 62, Bà Hom, Q.6 COTEC 57 -74 (2PN) 413 – 530 80 Avalon 53, Nguyễn T.M Khai, Q1 Phương Nam 103 (3PN) Penthouse/270 2100 – 2200 40 Mỹ Vinh Nguyễn T.M Khai, Q.1 Thảo Ly 74 – 166 (2 – 3PN) 1350 – 1550 70 2000 – 2400 40 900 – 1000 100 Saigon Residence Lương ðịnh Của Building Green Building The Lancaster Hùng Vương Plaza The Manor An Phú – An Khánh 22, Lê Thánh Tôn, Q.1 Hùng Vương, Q.5 90, Nguyễn Hữu Cảnh, Q.Bình Thạnh D2, Trần Não, Q.2 Trung Thuy Kinh ðô & Lam Phan 62 – 270 (3PN) 71 – 165 (2 – PN) 117 – 128 (2 -3 PN) Bitexco 100 – 260 (2 – 4PN) 1300 – 2100 70 RESCO 77 – 141 (2 – PN) 764 60 Cantavil An Phú – An Khánh Q.2 Deawon & Thủ ðức House 75 – 150 (2 – PN) 980 - 1100 60 Bình Phú 96 Hậu Giang, Q6 An Phú 47 – 104 (1 – PN) 712 - 819 40 SVTH: Phạm Trung Quân Phương Nam 50 – 100 (2 – 3PN) 1100 – 1400 45 VNLand & SSG 84 – 290 (2 – PN) 1200 – 1400 60 Phú Mỹ Hưng 117 – 134 (2 – PN) 1100 70 Phúc Yên 69 – 132 (2 – PN) 650 - Phương Nam 50 – 100 1400 45 Phương Nam Plaza Nguyễn Văn Hưởng Nguyễn Hữu Cảnh, Q.Bình Thạnh Phú Mỹ Hưng, Q.7 Phan Huy Ích, Q.Tân Bình Phú Mỹ Hưng, Q.7 Tản ðà Court Tản ðà, Q.5 Việt Chí Hưng & Cty CP ðTDV TP 72 – 220 (2 – PN) 1000 - Mỹ An Phú Mỹ Hưng Q.7 Phú Mỹ Hưng 78 – 114 750 100 Mỹ Khang Phú Mỹ Hưng, Q.7 Phú Mỹ Hưng 114 – 124 Penthouse/312 800 100 Botanic 312 Nguyễn Thượng Hiền, Q.Phú Nhuận COTEC & Phú Hưng Gia 86 – 297 780 – 850 80 Tân Hoàng Thắng 45,6 – 126,3 (1 – PN) 500 – 602 60 Sacomreal & Cienco 74 – 108 (2 – PN) 517 – 632 65 Trần Giang 75 – 85 (2 – PN) 500 10 Saigonres 68 – 78 (1 – PN) 500 60 Orchard Garden Saigon Pearl Grand View Phúc Yên Ruby Land Sacomreal 584 Kim Hồng Building An Lạc Tân Thới Hoà, Q.Tân Phú Luỹ Bán Bích, Tân Phú Vườn Lài, Q.Tân Phú Kinh Dương Vương, Q.Bình Tân SVTH: Phạm Trung Quân KẾ HOẠCH THỰC HIỆN ðề tài ñược thực thời gian tháng từ ngày15-03-2007 ñến hết ngày 15-07-2007 Tiến ñộ thực báo cáo dự kiến sau: Bước Thời gian thực Nội dung thực Từ: 05/03/07 ðến:15/03/07 -Thu thập tài liệu ban ñầu -Xây dựng ñề cương thực tập tốt nghiệp -Phê duyệt ñề cương -Từ:15/03/07 -ðến: 15/04/07 - Thực tập Hiệp hội bất ñộng sản công ty Sacomreal - Thu thập tài liệu xây dựng bảng câu hỏi -Chọn mẫu duyệt bảng câu hỏi -Từ:15/04/07 -ðến15/05/07 -Thực tập công ty Sacomreal - Phỏng vấn khách hàng - Nhập số liệu -Từ:15/05/07 -ðến:15/06/07 -Viết báo cáo -Hoàn chỉnh phần tổng quan sở lý luận -Xử lý phân tích số liệu -Từ:15/06/07 -ðến:27/07/07 - Phân tích viết báo cáo -Chỉnh sửa lần 1, lần -Hoàn chỉnh tư liệu, bảng biểu Nộp ñề tài Xác nhận GVHD Ghi ... Người nước ngồi Vị trí Trung tâm Trung tâm, ven trung tâm khu quy hoạch Người thu nhập khá, Việt Kiều Ven trung tâm khu quy hoạch Người thu nhập khá, Trung bình khá, Gần trung tâm khu quy hoạch... phòng cháy chữa cháy trung tâm thương mại trụ sở - quan bệnh viện – sở trung học phổ thơng cao đẳng - đại học công ty quận phường Ngành: Quản lý thị trường bất ñộng sản SVTH: Phạm Trung Quân MỤC LỤC... chung cư phải ñược trọng Bản thân ngơi nhà quan trọng, cộng đồng xung quanh, hàng xóm quan trọng khơng ngơi nhà góc văn hóa gia đình, cộng ñộng xung quanh ñược xem nét văn hóa chung Văn hóa ảnh