NGHIÊU CỨU THỊ HIẾU CHỌN CĂN HỘ CHUNG CƯ CỦA NGƯỜI DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Cụ thể ựề tài sẽ tập trung nghiên cứu các các vấn ựề sau: 1 đánh giá tình hình cung Ờ cầu và giá căn hộ chung cư hiện tại trên ựịa bàn thành phố Hồ Chắ Minh nhằm làm cơ sở ựể giải thắch

TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH

KHOA QUẢN LÝ ðẤT ðAI VÀ BẤT ðỘNG SẢN

LỜI CÁM ƠN



Về phía trường ðH Nơng Lâm Tp.HCM

ðiều đầu tiên em xin cám ơn các thầy (cơ) đã sáng lập ngành học “Quản lý thị trường BðS” cùng các thầy (cơ) khoa Quản lý ðất đai & Bất động sản, khoa Kinh Tế, các thầy được mời về giảng dạy

Thứ hai, em xin chân thành cám ơn TS Phan Thị Giác Tâm, là người đặc biệt quan trọng, đã tận tình dìu dắt và hướng dẫn em trong hơn 3 tháng qua để hồn thành báo cáo này

Về phía cơ quan thực tập

Em xin cám ơn TS ðỗ Thị Loan – Tổng thư ký Hiệp hội BðS TP.HCM, đã cung cấp nhiều tài liệu, tạo điều kiện cho em tham dự nhiều sự kiện, hội thảo về thị trường BðS trong thời gian qua

Em xin cám ơn Ban Tổng Giám ðốc Cơng ty Sacomreal, các anh chị phịng Marketing đã tạo điều kiện tốt cho em trong thời gian thực tập ðặc biệt là anh Trần ðăng Khoa, người hướng dẫn rất nhiệt tình trong mọi việc

Cám ơn lãnh đạo cơng ty CB Richard Ellis Việt Nam (thành viên tập đồn CBRE Hoa kỳ), đã cung cấp những số liệu quý giá về thị trường BðS Tp.HCM

Cuối cùng xin cám ơn và chia vui với các bạn lớp quản lý thị trường BðS K29, những người bạn đã cùng học tập, cùng chia sẽ và động viên trong suốt 4 năm học

ðH Nơng Lâm Tp.HCM, tháng 7/2007

PHẠM TRUNG QUÂN

ðề tài tiến hành nghiên cứu thị hiếu về căn hộ chung cư bằng phương pháp ñiều tra 90 khách hàng ñã và ñang tìm mua căn hộ chung cư của công ty Sacomreal trên ñịa bàn thành phố Hồ Chí Minh

Kết quả cho thấy: ña số các khách hàng mua căn hộ chung cư là nam, trẻ tuổi,

ñã kết hôn, có trình ñộ cao ñẳng – ñại học, thu nhập trung bình của họ từ 3 – 9 triệu/tháng, ña số chọn mua căn hộ ñể ở Người mua căn hộ quan tâm ñến hướng căn

hộ, thích nhận nhà ñã hoàn thiện 100% nội thất, ña số chọn mức giá từ 6 – 9 triệu/m2

và thanh toán với sự hỗ trợ trả góp của ngân hàng Họ thường chọn hình thức quản lý nhà chung cư chuyên nghiệp và nhà ñầu tư là công ty cổ phần Nhà nước Khách hàng thích tìm hiểu thông tin từ công ty bất ñộng sản và tìm trên internet Khách hàng thường chấp nhận trả trước tương ñương 60% giá trị căn hộ; Trong 3 tiêu chí ñể ñánh giá mức ñộ quan trọng khi quyết ñịnh mua căn hộ thì Vị trí ñược khách hàng cho là quan trọng nhất, thứ hai là Giá và cuối cùng là Công trình - dịch vụ ñi kèm theo chung

cư Trong ñó Vị trí ñược khách hàng chọn mua nhiều nhất lần lược là quận 7, quận 1, quận 2, quận 4 và quận Bình Thạnh Giá căn hộ ñược chọn có mối quan hệ với diện tích và loại căn hộ, mức giá ñược chọn nhiều nhất nằm trong khoảng 6 – 9 triệu/m2 Công trình – dịch vụ kèm theo chung cư ñược khách hàng quan tâm nhất là an toàn (chất lượng xây dựng, phòng cháy chữa cháy – thoát hiểm) và tiện ích cơ bản nhất (thang máy, siêu thị - trung tâm thương mại, ñiện, nước và nội thất của căn hộ); Kết quả xử lý còn cho thấy biến loại căn hộ có mối quan hệ với tiêu chí chọn vị trí, loại căn hộ cũng có mối quan hệ với các lựa chọn tiện ích ñi kèm theo chung cư

DANH MỤC PHỤ LỤC

Phụ lục 1: Tiêu chuẩn ñánh giá và phân loại chung cư

Phụ lục 2: Các dự án căn hộ chung cư trên ñịa bàn Tp.HCM

Phụ lục 3: Bảng câu hỏi

Phụ lục 4: Danh sách khách hàng

Phụ lục 5 : Tháp tuổi 2004

DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT

TP.HCM : thành phố Hồ Chí Minh

CBRE : cơng ty CB Richard Ellis (thuộc tập đồn CBRE Hoa Kỳ)

PCCC : phịng cháy chữa cháy

TTTM : trung tâm thương mại

MỤC LỤC

I.1.1 định nghĩa nhà chung cư và cách phân loại chung cư hiện nay 3 I.1.2 Cấu trúc thông thường của một chung cư 6 I.1.3 Lý thuyết hành vi người tiêu dùng 8

1 Bản thân chung cư (chỉ tiêu chất lượng) 10

2 Vị trắ căn hộ và môi trường xung quanh có ảnh hưởng ựến chung cư 12

3 Nhóm chỉ tiêu khác có ảnh hưởng ựến quyết ựịnh chọn nhà 13 I.2 TỔNG QUAN VỀ đỊA BÀN NGHIÊN CỨU 14 I.2.1 Quá trình phát triển nhà ở tại Tp.HCM 14

d Xu hướng mới về nhà ở tại thành phố Hồ Chắ Minh 17 I.2.2 Nhận thức của người dân về chung cư tại Tp.HCM 19

a Chung cư theo kiểu cũ như giải pháp tình thế 19

b Chung cư cao cấp xuất hiện và không gian sống ựược chú ý 20 I.2.3 Tình hình nhà ở tại Tp.HCM hiện nay 21 I.2.4 Giới thiệu về Công ty Cổ Phần địa Ốc Sài Gòn Thương Tắn 22 I.3 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 23

1 Phương pháp ựiều tra thu thập số liệu 24

2 Phương pháp phân tắch số liệu 24

II.1 TÌNH HÌNH THỊ TRƯỜNG NHÀ CHUNG CƯ HIỆN NAY TẠI TP.HCM 25 II.1.1 Tình hình cung - cầu về căn hộ chung cư hiện nay tại Tp.HCM 25 II.1.2 Giá nhà chung cư hiện nay tại Tp.HCM 27 II.2 KẾT QUẢ PHÂN TÍCH THỊ HIẾU VÀ PHÂN LOẠI KHÁCH HÀNG CHỌN MUA CĂN HỘ CHUNG CƯ CUẢ NGƯỜI DÂN TP.HCM 31 II.2.1 đặc ựiểm của người mua chung cư 31 II.2.2 Sự lựa chọn của khách hàng khi mua căn hộ 36 II.2.3 đánh giá mức ựộ quan trọng của 3 tiêu chắ Vị trắ Ờ Giá Ờ Tiện ắch (công trình Ờ dịch

đẶT VẤN đỀ

TÍNH CẤP THIẾT CỦA đỀ TÀI

Sự phát triển mạnh mẽ của kinh tế nước ta trong hơn một thập niên qua làm cho mức sống của người dân có nhiều thay ựổi, nhu cầu vật chất tăng cao, kéo theo hàng loạt các vấn ựề về nhà ở tại ựô thị Với người nước ngoài, lúc trưởng thành họ thường tách ra sống riêng Nhưng ở Việt Nam, theo phong tục vẫn có ựến 2 Ờ 3 thế hệ, thậm chắ 2 Ờ 3 gia ựình cùng sống chung trong một mái nhà Khi ựời sống vật chất ựược cải thiện, dân ta có xu hướng chọn lựa cách sống tự lập giống như người nước ngoài Việc lựa chọn nhà ở tại thành phố Hồ Chắ Minh chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố Thứ nhất, kinh tế tăng trưởng mạnh là cơ sở, là ựộng lực chắnh trong quyết ựịnh cải thiện chỗ ở Thứ hai, nhiều người trở nên giàu có, nên nhu cầu về nhà ở cao cấp xuất hiện Thứ ba, hành lang pháp lý ngày càng hoàn thiện Luật đất ựai, Luật Kinh doanh bất ựộng sản, Luật Nhà ởẦ lần lượt ra ựời tạo ựiều kiện thuận lợi cho người dân sở hữu nhà, các chắnh sách ưu ựãi về thuế ựã tạo sự phấn kắch cho cả người dân lẫn nhà ựầu tư Thứ tư, hội nhập ựã làm thay ựổi các nhận thức về kiến trúc, người dân ựược tiếp xúc với nhiều nền văn hoá, nhiều phong cách sống Việc lựa chọn nhà ở của họ sẽ

có thêm những tiêu chắ mới hơn, cao hơn (Vũ Trung Hưng, 2006) Thứ năm, kỹ thuật xây dựng ngày càng tiên tiến giúp việc thi công dễ dàng, nhanh chóng và ựạt chất lượng cao hơn, tạo nên nhiều lựa chọn mà trước ựây không thể có (Nguyễn Minh Hoà, 2005) Cuối cùng, cơ cấu dân số trẻ và người nhập cư ựã gây ra áp lực rất lớn về nhà ở, làm giá ựất tăng cao, mọi người chuyển sang lựa chọn loại hình nhà ở chung cư nhằm

cố gắng bám lại gần trung tâm Có thể kết luận rằng những vần ựề nêu trên chắnh là nhân tố cơ bản làm xuất hiện khuynh hướng mới trong lựa chọn nhà ở của người dân thành phố

Hiện nay, sống trong căn hộ chung cư ựang trở thành trào lưu ở các ựô thị vùng đông Á Nhật Bản và Hàn Quốc là hai ựất nước vốn có truyền thống sống trong nhà riêng lẻ, nay cũng chứng kiến sự nổi lên của những tòa nhà chung cư ở các ựô thị Tại một số nước tiên tiến khác, ựô thị hóa cũng ựi kèm với việc phát triển loại hình căn hộ chung cư trong tình hình quỹ ựất ngày càng ắt ựi (Lê Tây Sơn, 2007)

đầu những năm 2000, khi các khu nhà chung cư kèm văn phòng cho thuê bắt ựầu xuất hiện ở thành phố Hồ Chắ Minh như Thuận Kiều Plaza, Norfolk Mansion,Ầ thì người dân mới ựược tiếp cận ựược với tiện nghi hiện ựại và dịch vụ chu ựáo của chung

cư cao cấp Từ ựó người dân có cái nhìn khác về căn hộ chung cư Chúng không còn là những cái hộp tối om, cầu thang dài hun hút, cửa sổ Ộphất phớiỢ áo quần, nước chảy nhỏ giọt, ẩm thấp ựầy mùi hôi và rêu móc, mà thay vào ựó là những toà cao ốc kiến trúc hiện ựại sang trọng, với thang máy tốc ựộ cao, thiết kế thông thoáng, ựiện nước ựầy ựủ, an ninh ựược ựảm bảo 24/24 Bên cạnh ựó quỹ ựất hạn hẹp của thành phố không còn ựáp ứng ựủ nhu cầu xây dựng nhà theo kiểu chia lô nữa, giá ựất bị ựẩy lên rất cao Nhà ở theo kiểu chia lô không còn phù hợp với tình hình phát triển hiện tại Người dân bắt ựầu nghĩ ựến chung cư, những căn hộ ựược xây dựng với chất lượng cao, dịch vụ chu ựáo Vì thế xuất hiện trào lưu sống trong các căn hộ chung cư cao cấp Có thể nói sống ở căn hộ chung cư là một hướng phát triển tất yếu trong giai ựoạn xây dựng ựô thị văn minh hiện nay

Thị trường căn hộ chung cư là một phần quan trọng của thị trường bất ựộng sản,

ựể hiểu rõ thị trường căn hộ chung cư nói riêng và thị trường bất ựộng sản nói chung chúng ta cần phải hiểu ựược nhu cầu và thị hiếu của khách hàng Mặt khác, với thu nhập ngày càng cao, nhu cầu càng thay ựổi, khách hàng ngày càng khó tắnh Vì thế muốn ựáp ứng tốt nhu cầu ựó công ty bất ựộng sản cũng phải nghiên cứu tìm hiểu thị hiếu của khách hàng, nhằm ựịnh hướng các hoạt ựộng của doanh nghiệp trong lĩnh vực quảng bá tiếp thị và cải thiện chất lượng dịch vụ Xuất phát từ thực tế ựó tôi tiến hành thực hiện ựề tài ỘNghiên cứu thị hiếu chọn mua căn hộ chung cư của người dân thành phố Hồ Chắ MinhỢ

MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU

Nghiên cứu thực trạng thị hiếu về căn hộ chung cư của người dân thành phố, ựể tìm hiểu nội dung và tầm quan trọng của những tiêu chắ khi chọn căn hộ chung cư Cụ thể ựề tài sẽ tập trung nghiên cứu các các vấn ựề sau:

1) đánh giá tình hình cung Ờ cầu và giá căn hộ chung cư hiện tại trên ựịa bàn thành phố Hồ Chắ Minh nhằm làm cơ sở ựể giải thắch thị hiếu chọn căn hộ của người dân 2) Phân tắch các tiêu chắ lựa chọn chất lượng nhà ở và vị trắ chung cư so với môi trường xung quanh khi chọn căn hộ chung cư

3) Phân nhóm khách hàng mua căn hộ chung cư nhằm ựề xuất các giải pháp tiếp cận

và thoả mãn tốt hơn thị hiếu chọn căn hộ chung cư của người dân thành phố

đỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU

đối tượng nghiên cứu: các tiêu chắ khi chọn mua căn hộ chung cư của người dân thành phố Hồ Chắ Minh

Nội dung: đề tài tập trung tìm hiểu tình hình cung Ờ cầu và giá căn hộ chung cư kết hợp với việc phân tắch thị hiếu ựể phân nhóm khách hàng và ựề xuất biện pháp tiếp cận hiệu quả từng nhóm khách hàng

Không gian: Tiến hành phỏng vấn 90 khách hàng ựang tìm mua căn hộ chung

cư trên ựịa bàn thành phố Hồ Chắ Minh trong 6 tháng tới hoặc ựã mua căn hộ trong 12 tháng qua tại sàn giao dịch bất ựộng sản Sacomreal 24h

Thời gian thực hiện nghiên cứu: Từ 15-03-2007 ựến 15-07-2007

PHẦN I TỔNG QUAN

I.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN

I.1.1 ðịnh nghĩa nhà chung cư và cách phân loại chung cư hiện nay

Tại khoản 1, điều 70 Luật Nhà ở cĩ định nghĩa nhà chung cư như sau “Nhà chung cư là nhà ở cĩ hai tầng trở lên, cĩ lối đi, cầu thang, và hệ thống cơng trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân Nhà chung cư cĩ phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các hộ gia đình,

cá nhân sử dụng nhà chung cư”

Căn hộ là phần sở hữu riêng của từng gia đình trong chung cư, là đơn vị ở nhỏ nhất của một chung cư Căn hộ cĩ một khơng gian riêng được trang bị đầy đủ các phịng như phịng ngủ, phịng khách, phịng bếp và vệ sinh (Vũ Trung Hưng, 2006) Mặc dù Luật Nhà ở đã ra đời (cĩ hiệu lực thi hành từ ngày 01-07-2006) nhưng hiện nay về mặt pháp lý vẫn chưa cĩ phân loại và định nghĩa các loại nhà chung cư cụ thể Thực tế hiện nay trên thị trường nhà ở đang tồn tại nhiều cách phân loại nhà chung

cư, mỗi cách phân loại dựa vào một số tiêu chí nhất định và cĩ thể phục vụ cho mục đích khác nhau Xin giới thiệu 3 cách phân loại phổ biến hiện nay

Cách phân loại thứ nhất theo cơng ty CB Richard Ellis Việt Nam (Cơng ty quản

lý và tư vấn bất động sản Việt Nam thuộc tập đồn CBRE Hoa Kỳ), cách phân loại này chủ yếu được dùng trong các báo cáo về tình hình thị trường nhà ở Cụ thể chung cư được phân thành bốn loại gồm: Luxury (chung cư cao cấp nhất, thiết kế kiến trúc cĩ nét độc đáo, nội thất cao cấp, vị trí tốt nhất và giá cao nhất), High Class (chung cư cao cấp loại khá, thiết kế rất đẹp, nội thất cao cấp, vị trí tương đối tốt, giá thấp hơn chung

cư Luxury), Middle Class (chung cư cao cấp loại trung bình, thiết kế khá đẹp, nội thất thuộc dạng khá, vị trí cĩ thể khơng đẹp, giá thấp hơn căn hộ High Class), cuối cùng là Low Class (đây là dạng chung cư bình thường, thiết kế đẹp nhưng đơn giản, nội thất tương đối tốt, thường nằm trong các vùng ven hoặc vùng mới quy hoạch cĩ cơ sở hạ tầng chưa hồn chỉnh, giá thấp nhất trong các loại chung cư) Chúng ta cĩ thể tham khảo bảng phân loại căn hộ chung cư kèm theo một số ví dụ của cơng ty CB Richard Ellis Việt Nam tại Bảng 1.1 và được minh hoạ qua các hình 1.1, hình 1.2, hình 1.3 và hình 1.4

Hình 1.1 Kiến trúc của một số căn hộ Luxury trong ví dụ tại bảng 1.1

Bảng 1.1 Phân loại nhà chung cư theo công ty CB Richard Ellis Việt Nam

Luxury

Người thu nhập cao,

Việt Kiều, Người nước ngoài

Trung tâm The Lancaster (Q.1)

Pasteur Court (Q.3) Avalon (Q.1)

…

High

Class

Người thu nhập cao,

Việt Kiều, Người nước ngoài

Trung tâm, ven trung tâm hoặc khu mới quy hoạch

Indochina Park Tower (Q.1)

Mỹ Vinh (Q.3) The Manor (Q.Bình Thạnh) SaiGon Pearl (Q.BìnhThạnh) Phương Nam Plaza (Q.7)

…

Middle

Class

Người thu nhập khá,

Việt Kiều

Ven trung tâm hoặc khu mới quy hoạch

Garden Plaza (Q.7) Cantavil (Q.2) Green View (Q.7)

Mỹ Khang (Q.7) Hùng Vương Plaza (Q.5)

…

Low Class

Người thu nhập khá,

Trung bình khá,

Gần trung tâm hoặc khu mới quy hoạch

An Lạc (Q.Tân Bình) Lương ðịnh Của Building (Q.2) Miếu Nổi (Bình Thạnh)

Mỹ Phước (Bình Thạnh)

…

Nguồn: CBRE Việt Nam

Hình 1.2 Kiến trúc của một số căn hộ High Class trong ví dụ tại bảng 1.1

Hình 1.3 Kiến trúc của một số căn hộ Middle Class trong ví dụ tại bảng 1.1

An Lạc Lương ðịnh Của Miếu Nổi Hình 1.4 Kiến trúc của một số căn hộ Low Class trong ví dụ tại bảng 1.1 Cách phân loại thứ hai dựa vào chất lượng, diện tích căn hộ, nội thất,… cách phân loại này không phổ biến trên thị trường, nó ñược dùng trong các bài báo, phương tiện truyền thông (Minh Hương, 2004) Với cách này, chung cư ñược phân thành 3 loại:

a Khu căn hộ cao cấp, nội thất căn hộ loại này là sản phẩm cao cấp, hiện ñại, bài trí sang trọng, không thua kém gì các phòng của khách sạn 4 - 5 sao Mỗi khu căn hộ như vậy ñều ñược thiết kế các dịch vụ công cộng khép kín như siêu thị, nhà hàng ăn,

hồ bơi, nhà tập thể dục ña năng, các dịch vụ bưu ñiện, ngân hàng, thậm chí có cả nhà trẻ, mẫu giáo, văn phòng làm việc của các công ty Như một ñô thị thu nhỏ, ñể người

ở có thể sử dụng các tiện ích ngay tại chỗ mà không cần phải ñi ñâu xa ðặc ñiểm nổi bật của các khu căn hộ cao cấp này là có cấu trúc ñạt tiêu chuẩn quốc tế Các khu nhà thường chọn vị trí ven sông ñể tận dụng mặt thoáng của sông, tạo không gian, cảnh quan cho mỗi căn hộ; ñồng thời thường nằm kề bên trục ñường lớn, ñể tạo sự thuận tiện cho giao thông, ñi lại Hầu hết các phòng trong mỗi căn hộ ñều ñược bố trí tiếp xúc với ánh sáng trời, không khí tự nhiên

b Chung cư cao cấp, loại này ñược các công ty xây dựng và kinh doanh nhà ñầu

tư gọi là chung cư cao cấp Chất lượng và thẩm mỹ có ñược nâng lên một cấp so với chung cư tái ñịnh cư, nhưng thua các khu căn hộ cao cấp Mỗi căn hộ có diện tích phổ biến từ 70m2 ñến trên 100m2, ñược bố trí 2 - 3 phòng ngủ, có thể có sẵn nội thất với chất lượng khá hoặc ñể người mua tự trang trí theo ý thích ðặc ñiểm của các chung cư này là diện tích phù hợp, nội thất ñược trang bị ñẹp, vị trí tương ñối thuận lợi cho giao thông, gần khu trung tâm, giá không quá cao ngoài ra khách hàng có thể tự hoàn thiện phần nội thất căn hộ theo sở thích

c Chung cư tái ñịnh cư, dành cho các hộ tái ñịnh cư và người có thu nhập thấp Các chung cư này thường có ñộ cao trung bình từ 8 - 14 tầng, diện tích mỗi căn hộ cũng “khiêm tốn”, khoảng 40 - 80m2, nội thất là những sản phẩm rẻ tiền, và chất lượng cũng như mỹ thuật công trình ñều ở mức ñộ “vừa phải” ðặc ñiểm: vị trí thường tập trung tại các quận ven nội thành, giá bán mỗi căn hộ dành cho diện tái ñịnh cư trong khoảng 200 – 600 triệu ñồng Loại này hiện tập trung khá nhiều trên ñịa bàn quận Bình Thạnh, như chung cư Miếu Nổi, Phan Xích Long, Ngô Tất Tố, Phạm Viết Chánh, mới hơn có chung cư Mỹ Phước

Thứ ba, phân loại theo các tiêu chuẩn về ngoại quan, vị trí, giao thông, nội thất, dịch vụ và tiện ích (phụ lục 1) Cách phân loại này ñược sử dụng khá rộng rãi trên thị trường và ñược tổng hợp bởi tổ nghiên cứu thị trường – phòng marketing của công ty Sacomreal Theo cách này, chung cư ñược phân thành 3 loại sau

a Chung cư cao cấp, ñược thiết kế theo phong cách hiện ñại có nét riêng, nằm tại trung tâm, các quận nội thành hoặc trong những khu ñô thị sang trọng có tiềm năng

phát triển trong tương lai Về giao thông, thường nằm trên các tuyến ñường huyết mạch, có cơ sở hạ tầng hoàn chỉnh ða số các công trình này do các nhà thầu có uy tín lớn trong và ngoài nước ñảm nhận hoặc giám sát thi công Trang thiết bị nội thất cao cấp (từ gỗ, gạch, sơn ñến các thiết bị nhà bếp, vệ sinh phải ñạt chuẩn quốc tế hoặc quốc gia) Tiện ích ñi kèm hoàn hảo (có hầm ñể xe ñủ rộng, có hồ bơi, phòng thể dục, phòng thư giãn, quán café, quầy bar, siêu thị cao cấp, hệ thống ngân hàng, khu giữ trẻ,

y tế nội khu, truyền hình cáp – internet, có công viên nội khu – lối tản bộ,…) ðặc biệt phải có hệ thống thang máy tốc ñộ cao, phòng cháy chữa cháy tự ñộng cho từng căn hộ

- khu vực công cộng, ñiện – nước dự phòng và hệ thống gas trung tâm ñảm bảo xuyên suốt 24/24 Ngoài ra ñội ngũ bảo vệ, ñược quản lý bởi các công ty chuyên nghiệp của nước ngoài và bảo trì ñịnh kỳ chu ñáo là ñặc ñiểm riêng của loại chung cư cao cấp này ðây là những chung cư cao cấp thực sự, ngoài ra hiện nay có nhiều chung cư ăn theo cụm từ “cao cấp” nhưng thực chất chúng chỉ ñáng xếp vào loại chung cư cao cấp trung bình khá, hay còn gọi là chung cư loại khá

b Chung cư loại khá, ña số các chung cư này ñược thiết kế khá ñẹp, nằm trong các khu quy hoạch tương ñối tốt (có mức sống trung bình khá) Giao thông tương ñối thuận lợi, có hạ tầng hoàn chỉnh hoặc tương ñối hoàn chỉnh ðược các nhà thầu có uy tín trong nước ñảm nhận Trang thiết bị nội thất thuộc dạng trung bình khá, có các tiện ích cơ bản ñi kèm (trung tâm mua sắm thường nằm ở tầng trệt, có hầm ñể xe, hệ thống thang máy, y tế nội khu, phòng cháy chữa cháy tự ñộng, bảo vệ 24/24) còn lại các tiện ích khác không bắt buộc phải có Căn hộ trong các chung cư này có giá bán vừa phải, phù hợp cho ñối tượng có thu nhập khá

c Chung cư thường, ñây là loại chung cư giá thấp hơn so với chung cư loại khá Chúng ñược xây dựng chủ yếu dành cho ñối tượng có thu nhập trung bình, vì thế chất lượng công trình chỉ ñạt chuẩn quốc gia, thiết kế ñơn giản, trang thiết bị nội thất loại trung bình nhằm giảm tối ña chi phí căn hộ Với mức thu nhập trung bình thì ñòi hỏi dịch vụ và tiện ích cũng không cao (một phần vì không có nhu cầu cao, một phần vì không ñủ khả năng thanh toán số tiền dịch vụ hàng tháng quá lớn) Chung cư chỉ có các tiện ích cần thiết nhất ñi kèm như: thang máy, hầm ñể xe, hệ thống báo cháy và bảo vệ của các chung cư kiểu này thường không chuyên nghiệp

Hiện nay việc phân loại chung cư không ñược qui ñịnh rõ ràng bằng văn bản pháp luật, lợi dụng ñiểm này hầu hết các nhà ñầu tư xây dựng chung cư ñều gắn cho sản phẩm của mình hai từ “cao cấp” miễn là sản phẩn mà họ xây dựng là cao tầng và

có thang máy với một vài ñiều kiện về không gian công cộng Một số khác lại gắn cho mình cụm từ “Plaza” ñể nhấn mạnh khả năng thương mại của sản phẩm, mặc dù các căn hộ chung cư này chưa thực sự ñạt chuẩn “cao cấp” theo một trong ba cách phân loại hiện tại

I.1.2 Cấu trúc thông thường của một chung cư

Trong một chung cư, các căn hộ ñược chia làm nhiều loại khác nhau như: căn hộ Flat, căn hộ Loft và căn hộ Penthouse Mỗi loại căn hộ có những ñặc ñiểm cấu trúc và

vị trí khác nhau, cụ thể như sau:

Căn hộ kiểu Flat là dạng căn hộ một tầng thông thường, một căn hộ chia ra thành các phòng chức năng như phòng khách, phòng ngủ, phòng bếp, vệ sinh Căn hộ Flat không có và không thể làm thêm một tầng lửng vì chúng có cấu trúc ñơn giản (hình 1.5), thông thường loại căn hộ này nằm ở vị trí dưới tầng 10 và có giá bán thấp nhất

Hình 1.5 Cấu trúc của căn hộ Flat (Green View - Phú Mỹ Hưng)

Căn hộ Loft, ñây cũng là dạng căn hộ thông thường, nhưng chúng có làm thêm tầng lửng (hình 1.6), tạo không gian sinh ñộng, chúng thường có giá cao hơn căn hộ Flat Thông thường Loft ñược bố trí từ tầng 10 trở lên và Loft chỉ xuất hiện trong các chung cư cao cấp

Hình 1.6 Cấu trúc của căn hộ Loft (Green View – Phú Mỹ Hưng)

Căn hộ Penthouse là kiểu nhà ñược du nhập từ Mỹ, theo tiếng Anh có nghĩa là ngôi nhà ở tầng cao nhất của chung cư Penthouse thường ñược các chủ ñầu tư xây dựng dưới dạng căn hộ thô với các bức tường cơ bản ñể chủ nhà tự trang trí theo ý thích Không như căn hộ Flat hay Loft, Penthouse ñược thiết kế sang trọng với nhiều tầng, nhiều lớp Sân thượng và ban công của Penthouse ñủ rộng ñể chủ nhà trang trí thành vườn cảnh nhỏ với cây xanh, hoa kiểng Penthouse phổ biến với dạng 2 tầng, tầng trệt có phòng khách lớn (phòng khách dạng thông tầng), phòng ăn, nhà bếp và phòng ngủ dành cho khách và bạn bè Tùy theo nhu cầu sinh hoạt của gia ñình, Penthouse sẽ có 2 phòng khách riêng biệt ở tầng thứ nhất và tầng thứ 2 (Hình 1.7) ñể tạo không gian sinh hoạt chung và riêng cho các thành viên trong gia ñình (Hiền Vy, 2005) Ở vị trí trên cùng của cao ốc và không bị vật gì che chắn, ngôi nhà Penthouse luôn tràn ngập nắng và gió (Hình 1.8) Ngoài ra, trên sân thượng của penthouse cũng

có thể thiết kế một hồ bơi nhỏ

Có thể nói, Penthouse chính là một biệt thự trên cao vì Penthouse gần như chẳng thiếu gì so với một biệt thự chính hiệu nhưng thú vị hơn là chủ nhân còn có thể tận hưởng thêm ñược cảm giác ngắm nhìn thành phố từ trên cao (city view)

ðiểm rất ñặc biệt nữa, số lượng penthouse luôn ñược các chủ ñầu tư khống chế ở mức thấp nhất nhằm tạo sự khan hiếm ñể tôn thêm vị thế của người mua penthouse, theo CBRE Việt Nam hiện nay số lượng Penthouse toàn Tp.HCM chỉ có khoảng hơn

200 căn

Hình 1.7 Không gian phòng khách penthouse ñược bố trí ở 2 tầng riêng biệt

- Văn hoá (nền văn hoá, tiểu văn hoá và giai cấp xã hội),

- Xã hội (nhóm người tham khảo, gia ñình và vai trò cùng ñịa vị xã hội),

- Cá nhân (giới tính, tuổi tác, nghề nghiệp, hoàn cảnh kinh tế, lối sống cá nhân

và ý niệm bản thân),

- Tâm lý (ñộng cơ, nhận thức, tri thức, niềm tin và thái ñộ)

a Mô hình về hành vi người mua hàng (A model of consumer behavior)

Mô hình hành vi người mua

Tìm ra mức ñộ ảnh hưởng của các yếu tố: văn hoá, xã hội, cá nhân và tâm lý ñến hành các vi người mua hàng Phân tích quyết ñịnh mua sắm của khách

b Các yếu tố ảnh hưởng ñến hành vi mua sắm

- Văn hoá: những người có cùng tầng lớp xã hội thì có cách hành xử giống nhau so với những người thuộc tầng lớp xã hội khác Con người ñược xem là có vị trí xã hội thấp hay cao là phụ thuộc vào tầng lớp xã hôi của họ hiện tại Tầng lớp xã hội của mỗi người ñược xác ñịnh bởi một số biến như: nghề nghiệp, lợi tức, tài sản, giáo dục và ñịnh hướng giá trị

- Xã hội: các yếu tố xã hội bao gồm:

 Nhóm tham khảo: là nhóm có ảnh hưởng trực tiếp hoặc gián tiếp tới thái ñộ hành vi của con người gồm nhóm thành viên (có tác ñộng qua lại lẫn nhau), nhóm hạng nhất (có quan hệ qua lại thường xuyên như gia ñình, bạn bè, láng giềng, ñồng nghiệp), nhóm hạng hai (ít có sự tác ñộng qua lại như: tổ chức xã hội, hiệp hội ngành nghề, nhóm tôn giáo)

 Gia ñình: các thành viên trong gia ñình có ảnh hưởng trực tiếp và mạnh mẽ ñến hành vi của người mua có 2 loại gia ñình: - gia ñình ñịnh hướng: cha mẹ là những người ñịnh hướng về kinh tế, chính trị và ý nghĩa về ước muốn cá nhân – gia ñình riêng: vợ chồng và con cái có ảnh hưởng trực tiếp ñến hành vi người mua

 Vai trò và ñịa vị xã hội: trong ñời, mỗi người ở từng thời ñiểm ñã và sẽ từng tham gia vào nhiều nhóm xã hội, với mỗi nhóm người ñó sẽ có vai trò và ñịa vị khác nhau

và hành vi của họ cũng ảnh hưởng bởi vai trò ñịa vị ñó

- Các yếu tố cá nhân

Các quyết ñịnh của người mua cũng chịu ảnh hưởng của các ñặc ñiểm cá nhân như: tuổi tác (các giai ñoạn tuổi khác nhau sẽ có hành vi khác nhau), nghề nghiệp, hoàn cảnh kinh tế, lối sống, nhân cách và sự tự quan niệm

Các vai trò trong việc mua sắm, có 5 nhóm vai trò trong việc mua sắm gồm: Người ñề xướng: là người ñã nêu ra ý ñịnh mua sắm; Người ảnh hưởng: là người có ảnh hưởng ñến quyết ñịnh cuối cùng trong việc mua; Người quyết ñịnh: là người ra quyết ñịnh mua hay không mua, khi nào mua, mua ở ñâu và mua như thế nào; và người mua: là người ñi trực tiếp mua

Người sử dụng: người trực tiếp sử dụng, người sử dụng có 2 loại hành vi mua sắm: Hành vi mua theo thói quen và hành vi mua sắm phức tạp Nghiên cứu tiến trình quyết ñịnh mua sắm có thể sử dụng các phương pháp: phương pháp tự suy, phương

pháp hồi tưởng, phương pháp thăm dò, phương pháp mô tả Các giai ựoạn trong tiến trình quyết ựịnh mua sắm của khách hàng ựược thể hiện qua sơ ựồ sau:

Khi mua hàng người mua sẽ trải qua 5 giai ựoạn theo mô hình sau:

Sự hài lòng sau khi mua: sẽ ựưa ựến hai trường hợp khác nhau; hoặc hài lòng với sản phẩm ựã mua và nói tốt cho sản phẩm ựó; hoặc là không hài lòng với sản phẩm

ựã mua và nói xấu nó với người khác

Hành ựộng sau khi mua: sự hài lòng hay không hài lòng với sản phẩm ựã mua sẽ ảnh hưởng ựến những hành vi tiếp theo

I.1.4 Các chỉ tiêu nghiên cứu

1 Bản thân chung cư (chỉ tiêu chất lượng)

Chất lượng nhà chung cư thể hiện qua phần cứng lẫn phần mềm của chung cư

a Phần cứng: là những yếu tố vật lý không thể thiếu của chung cư như kiến trúc, kết cấu, nội thất căn hộ và các dịch vụ ựi kèm bên trong chung cư, phục vụ cho chắnh chung cư ựó Phần cứng ựược phản ảnh qua các tiêu chắ sau

Loại nhà, là nhân tố chắnh quyết ựịnh giá trị của căn hộ Có 3 loại ựó là chung cư cao cấp, chung cư loại khá và chung cư thường

Diện tắch, thể hiện khả năng ựiều chỉnh không gian sống của một hộ gia ựình, có ảnh hưởng lớn ựến giá trị của căn hộ (do giá bán căn hộ thường tắnh trên m2)

Số phòng ngủ, phụ thuộc vào diện tắch của căn hộ, tuy nhiên số người trong gia ựình sẽ quyết ựịnh số phòng ngủ và diện tắch của căn hộ

Kiến trúc, ựược người mua ựánh giá rất cao khi lựa chọn căn hộ trong các dự án mới, tuy nhiên hiện nay hầu hết các dự án ựều ựược thiết kế rất ựẹp và hiện ựại

Trang trắ nội thất, tuỳ loại nhà và tuỳ từng dự án mà căn hộ chung cư có thể ựược bán với nội thất hoàn chỉnh hoặc chỉ bán thô Thông thường những căn hộ thuộc dạng Penthouse hoặc những căn hộ cao cấp ựược nhà ựầu tư chú trọng vào môi trường xung quanh và dùng môi trường, cảnh quan ựể thuyết phục khách hàng như Sky Garden, Mỹ Phước, mới giao nhà dạng thô Nội thất căn hộ ựược chia ra thành nhiều loại, loại thực sự cao cấp, loại khá cao cấp và loại nội thất trung bình

b Phần mềm: là những yếu tố phục vụ cho con người trong từng căn hộ và toàn bộ chung cư, nó bao gồm những tiện ắch Ờ dịch vụ từ cơ bản ựến cao cấp, kể cả việc quản

lý và bảo vệ cũng thuộc phần mềm của căn hộ

điện Ờ nước, ựây là hai thành phần cơ bản nhất không thể thiếu của bất kỳ một chung cư

Thu gom rác thải, vệ sinh là yếu tố rất ựược quan tâm khi sống trong môt tập thể ựông người, việc thu gom rác thải của từng căn hộ và của toàn chung cư sẽ làm cho môi trường sống sạch sẽ và văn minh hơn Tuy nhiên vấn ựề phắ dịch vụ ngày càng cao và không ựược kiểm soát ựang làm cho người mua rất bức xúc

Hệ thống phòng cháy Ờ báo cháy, an toàn tắnh mạng luôn ựược con người ựặt lên hàng ựầu Việc sống chung nhiều căn hộ làm cho nguy cơ cháy nổ lớn hơn bao giờ hết,

Xác ựịnh

Nhu cầu

Tìm kiếm thông tin

đánh giá các lựa chọn

Quyết ựịnh mua

Hành vi hậu mãi

vì thế hệ thống phòng cháy Ờ báo cháy tự ựộng luôn luôn ựược người mua nhà quan tâm Tuy nhiên, chất lượng của hệ thống này còn phụ thuộc rất lớn vào thiết kế và thiết

bị mà chủ ựầu tư sử dụng cho chung cư Ngoài hệ thống phòng cháy Ờ báo cháy tự ựộng người mua còn khá quan tâm ựến vấn ựề thoát hiểm khi xảy ra tai nạn

Hệ thống thông tin liên lạc (phone, internet, truyền hình cáp ), do mức sống của

hộ gia ựình ngày càng cao nên nhu cầu giải trắ ựược chú trọng Mặt khác nhờ sự phát triển của công nghệ thông tin mà Ộthế giới trở nên phẳngỢ, con người có thể làm việc tại nhà và thảo luận với mọi người trên khắp hành tinh này (Thomas L Friedman, 2006) đó chắnh là sức mạnh của công nghệ thông tin

Thang máy, ựây ựược xem như là phương tiện giao thông công cộng của mỗi chung cư, với ựa số các chung cư cao cấp thực sự ựược sử dụng thang máy miễn phắ, nhưng cũng có một số chung cư phải trả tiền cho việc sử dụng thang máy như là một phương tiện giao thông công cộng thực sự (chung cư Phạm Viết Chánh là một vắ dụ) Bao vệ, camera quan sát, trong một cộng ựồng ựông người với nhiều thành phần dân cư thì vấn ựề an ninh xã hội phải ựược ựảm bảo tốt Các chung cư thuộc loại khá trở lên ựều có bảo vệ chuyên nghiệp trực 24/24 hoặc cao cấp hơn là camera quan sát 24/24, ựiện thoại liên lạc lên từng căn hộ Các chủ nhân rất yên tâm khi khóa cửa ựi công tác hoặc nghỉ mát dài ngày đây chắnh là một trong những lý do ựể nhiều Việt kiều và người nước ngoài chọn sống tại các căn hộ

Hầm ựể xe, ựây là một dịch vụ tất yếu phải có ựối với mọi chung cư, tuy nhiên cũng chắnh vì bắt buộc phải gửi xe nên cũng có nhiều vấn ựề phát sinh như: phắ gửi xe cao không ai kiểm soát, việc bảo quản những chiếc xe ựắt tiền làm chủ xe không an tâm khi có sự cố xảy ra,

Cách âm giữa các căn hộ, yếu tố này thuộc về vấn ựề thiết kế, nó rất quan trọng ựối với một chung cư đặc trưng của chung cư là vừa tách biệt phần riêng lại vừa phụ thuộc phần chung, sử dụng chung vách, không gian chung cũng bịt bùng cho nên việc cách âm không tốt sẽ là cho người sống trong chung cư cảm thấy luôn bị quấy rầy Tiêu chắ này thường ựược những người lớn tuổi và tầng lớp trắ thức quan tâm

Hình thức tổ chức quản lý, theo ựiều 71 và 72 Luật Nhà ở qui ựịnh: Nhà chung

cư phải có Ban quản trị Ban quản trị chung cư gồm ựại diện các chủ sở hữu và những người sử dụng chung cư Có nhiệm vụ theo dõi giám sát việc sử dụng, bảo hành, bảo trì theo quy ựịnh Có quyền lựa chọn và ký hợp ựồng với doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư, huỷ bỏ hợp ựồng trong trường hợp doanh nghiệp ựó không thực hiện ựúng cam kết, giám sát hoạt ựộng của doanh nghiệp quản lý nhà chung cư theo nội dung hợp ựồng ựã ký Trong các chung cư cao tầng ựòi hỏi có ựội ngũ quản lý làm nhiệm vụ bảo quản, sửa chữa các thiết bị máy móc (thang máy, máy bơm, máy phát ựiện, camera, hệ thống phòng cháy chữa cháy ), giữ vệ sinh chung, chăm sóc cây cảnh đa số các nhà ựầu tư sau khi xây dựng xong tòa nhà sẽ tổ chức luôn ựội ngũ quản lý cho tòa nhà ựó Một số chung cư cao cấp thuê cả những công ty quản lý chuyên nghiệp nước ngoài như CBRE, Chesterton Prety, Tòa nhà chung cư sẽ ựược duy tu, sửa chữa kịp thời nếu gặp sự cố hay có dấu hiệu bị xuống cấp

Bảo hành, việc bảo hành nhà ựược quy ựịnh tại ựiều 74 Luật nhà ở, cụ thể như sau: nhà ở phải ựược bảo hành sau khi hoàn thành và ựưa vào sử dụng Trường hợp ựầu tư xây dựng ựể bán (như nhà chung cư) thì bên bán phải có trách nhiệm bảo hành theo quy ựịnh (ắt nhất 5 năm ựối với nhà trên 9 tầng, ắt nhất 3 năm ựối với nhà từ 4 ựến

8 tầng, các loại còn lại phải ựược bảo hành ắt nhất 2 năm)

Bảo trì, là việc duy tu, bảo dưỡng nhà ở theo ñịnh kỳ Chủ sở hữu nhà có trách nhiệm thực hiện bảo trì ñịnh kỳ Thời gian bảo trì cũng là yếu tố ñược người mua ñể ở quan tâm hơn những người mua ñể ñầu tư Ban quản trị chung cư có nhiệm vụ giám sát việc sử dụng, bảo hành, bảo trì nhà chung cư theo quy ñịnh

Siêu thị mini – trung tâm mua sắm nội khu, mua sắm là công việc mà hầu hết các gia ñình ñều cần, xây dựng siêu thị mini hoặc trung tâm mua sắm nội khu sẽ giúp người sống trong chung cư thuận tiện hơn, ngoài việc phục vụ cho người dân trong chung cư một số cao ốc còn gắn thêm từ Plaza ñể nhấn mạnh tính thương mại và phục

vụ cho cả ñối tượng bên ngoài chung cư, Thuận Kiều Plaza là một ví dụ

Quán cafe, nhà hàng, phòng tập thể dục thể thao, các dịch vụ này chủ yếu xuất hiện trong các chung cư loại khá ñến cao cấp, một số cao ốc dành riêng những tầng có

vị trí thuận lợi ñể kinh doanh các dịch vụ này, vì mức sống của những người sống trong các chung cư cao cấp sẽ cao hơn ñối với những chung cư loại thường Nó cũng

là ñiểm nhấn ñể các nhà ñầu tư quảng bá và ñánh bóng chung cư của họ bằng cụm từ

“cao cấp”

Phòng y tế nội khu, chung cư ngày nay ñược thiết kế như một ñiểm dân cư thực

sự, với hàng trăm hộ dân cho nên vấn ñề y tế cũng ñược chú trọng ñúng mức

Ngoài những tiện ích dịch vụ ñi kèm nêu trên, văn hoá cộng ñồng của những người cùng sống trong chung cư phải ñược chú trọng Bản thân ngôi nhà ñã quan trọng, nhưng cộng ñồng xung quanh, hàng xóm cũng quan trọng không kém vì ngôi nhà là góc văn hóa của gia ñình, còn cả cộng ñộng xung quanh ñược xem là nét văn hóa chung Văn hóa ấy sẽ ảnh hưởng tích cực hoặc tiêu cực ñến cuộc sống chúng ta, ñặc biệt là trẻ con, các em cần một không gian sống tốt Trình ñộ dân trí của những người trong chung cư, không gian văn hóa cộng ñồng và dân trí giờ ñây ñã trở thành một trong những tiêu chí quan trọng khi chọn mua chung cư

2 Vị trí căn hộ và môi trường xung quanh có ảnh hưởng ñến chung cư

Vị trí căn hộ trên chung cư, các chung cư ngày nay ñược xây dựng hiện ñại và số tầng cao hơn rất nhiều so với chung cư cũ như Nguyễn Thiện Thuật, Nguyễn Kim, Lý Thường Kiệt Vì thế người dân trong chung cư không còn “ngán” tầng cao nữa, ngược lại những căn hộ có vị trí ñẹp trên cao lại có giá cao hơn những căn hộ ở tầng thấp (trừ tầng trệt – chủ yếu phục vụ cho kinh doanh nên giá khá cao) Ở trên cao không còn là vấn ñề vì ñã có thang máy, không sợ nước yếu vì ñã có hệ thống bơm cao áp, bên cạnh

ñó ở trên cao sẽ ñược tận hưởng không khí trong lành, có ñược khoảng không thư giãn sau một ngày làm việc mệt nhọc với tầm nhìn toàn cảnh thành phố

Siêu thị trung tâm, siêu thị chuyên doanh, ngoài siêu thị mini – trung tâm mua sắm trong lòng chung cư phục vụ mọi lúc, vẫn cần có những siêu thị trung tâm với quy

mô lớn như siêu thị Sài Gòn, Maximart, hoặc những siêu thị chuyên doanh như siêu thị ñiện máy, siêu thị máy tính, siêu thị xe máy với những siêu thị này mới thực sự ñáp ứng ñầy ñủ nhu cầu của họ Mặt khác với tính cách con người Việt Nam, sống gần chợ hoặc các trung tâm mua sắm vẫn cảm thấy thích hơn

Trường học, trong bất kỳ xã hội nào giáo dục vẫn luôn ñược chú trọng, ai cũng mong muốn cho con cái mình ñược học tại những trường tốt nhưng vấn ñề quan trong

là phải gần nhà hoặc thuận tiện cho việc ñưa rước ñi học Thực tế có những trường hợp

di chuyển chỗ ở ñể thuận lợi cho việc học của con cái họ Ngày nay hầu hết các chung

cư ñều có nhà trẻ hoặc khu giữ trẻ nội khu, nhưng các cấp học cao hơn thì vẫn phải

ñưa rước, vì thế khi chọn mua nhà chung cư người mua cũng rất chú trọng ñến vị trí chung cư so với trường học

Bệnh viện cấp thành phố, như chúng ta biết, các phòng khám y tế nội khu chỉ có chức năng sơ cứu hoặc chữa trị những loại bệnh thông thường, còn những bệnh có mức ñộ nặng hơn thì phải cần ñến các bệnh viện chuyên khoa cấp thành phố Tuy nhiên gần bệnh viện cũng có những vấn ñề không tốt như tiếng ồn từ xe cứu thương, nguy cơ từ các dịch bệnh truyền nhiễm qua ñường không khí (SARS, H5N1 ) và trong phong thuỷ người ta rất kỵ bệnh viện gần nhà Vì thế có những ý kiến trái ngược nhau về khoảng cách ñến bệnh viện, người thì thích gần, người thì tránh xa

An ninh trật tự xã hội, mặc dù trong chung cư có bảo vệ, nhưng tình hình an ninh trật tự xung quanh chung cư cũng là yếu tố ñược người mua quan tâm ðặc biệt là tầng lớp trí thức, những người thường xuyên ra khỏi nhà

Khu vui chơi – giải trí, khi ñời sống vật chất ñược nâng cao, con người bắt ñầu chú trọng ñến sức khoẻ và vấn ñề giải trí, vì thế gần khu vui chơi giải trí cũng là một tiêu chí quan trọng trong quyết ñịnh của người mua

Công viên – cây xanh, ngày nay tuy các chung cư ñều dành một diện tích nhất ñịnh ñể trồng cây xanh, nhưng ñối với những gia ñình có trẻ nhỏ và người lớn tuổi, khách hàng rất chú trọng ñến công viên – cây xanh nằm gần chung cư Ngoài việc ñem lại không khí trong lành, cảnh quan, công viên còn là nơi ñi dạo vào mỗi sáng, trẻ em vui ñùa sau những giờ học

Hệ thống giao thông công cộng, vấn nạn giao thông thành phố hiện nay là nỗi ám ảnh của nhiều người, việc ñi làm bằng các phương tiện công cộng ñang trở thành xu hướng tại các ñô thị ñông dân như Tp.HCM Vì thế nhà chung cư nằm trên các tuyến ñường có hệ thống giao thông công cộng hoàn chỉnh sẽ là lựa chọn tất yếu của nhiều người

Cơ sở hạ tầng nội khu (hệ thống thoát nước, ñường nội bộ, lối ñi dạo, ), do chung cư là nơi có mật ñộ dân cư rất cao nên rất cần cơ sở hạ tầng (hệ thống thoát nước, ñường nội bộ, lối ñi dạo, vỉa hè, ) phải ñồng bộ thống nhất ñể phục vụ tốt cho những người trong chung cư

3 Nhóm chỉ tiêu khác có ảnh hưởng ñến quyết ñịnh chọn nhà

Mục ñích mua, ñây là yếu tố quan trọng nhất quyết ñịnh hành vi và thị hiếu mua của khách hàng, mua nhà cho mục ñích ở sẽ khác với mua nhà vào mục ñích ñầu tư, kinh doanh, Tuỳ vào mục ñích mua nhà mà nhà tư vấn sẽ có những lời tư vấn thích hợp hay người làm tiếp thị sẽ thực hiện các chiến lược tiếp cận khách hàng của mình hiệu quả hơn

Chủ ñầu tư, hầu hết các chung cư ñược bán trước khi hoàn thành xây dựng và bàn giao, trong khi ñó giá trị một căn hộ chung cư không phải là nhỏ, vì thế uy tín của nhà ñầu tư cũng ñược người mua xem xét rất kỹ Người mua có xu hướng chọn nhà ñầu tư có tiếng và uy tín, vì hy vọng chất lượng xây dựng sẽ ñược ñảm bảo

Nguồn thông tin, ñây là nơi bắt ñầu cung cấp cho khách hàng những thông tin về các dự án căn hộ chung cư, biết ñược nguồn thông tin mà nhiều người mua tìm ñến sẽ giúp cho hoạt ñộng tiếp thị của công ty tiết kiệm và hiệu quả hơn

Phương thức thanh toán, giá trị căn hộ chung cư là khá lớn ñối với nhiều người, mỗi người có khả năng tài chính khác nhau, vì vậy phương thức thanh toán linh hoạt giúp bên bán tiếp cận ñược nhiều hơn những ñối tượng có nguồn tài chính hạn hẹp

Giấy chủ quyền nhà, nhà ở nói chung và chung cư nói riêng là một tài sản của cả gia ñình, mặt khác khi thực hiện các quyền liên quan ñến tài sản này ñòi hỏi phải ñúng quy ñịnh của pháp luật, ñó chính là việc phải có giấy chủ quyền nhà ở cho chủ căn hộ

ñó Qua ñiều tra mẫu thực tế, tất cả mọi người ñều quan tâm ñến giấy chủ quyền khi chọn mua chung cư

Tuy nhiên mức ñộ quan trọng của từng tiêu chí khi lựa chọn căn hộ chung cư sẽ không giống nhau ñối với những người khác nhau

I.2 TỔNG QUAN VỀ ðỊA BÀN NGHIÊN CỨU

I.2.1 Quá trình phát triển nhà ở tại Tp.HCM

Quá trình phát triển nhà ở tại Việt Nam nói chung và tại Tp.HCM nói riêng chịu

sự tác ñộng bởi nhiều yếu tố từ kinh tế - chính trị ñến văn hoá - xã hội Các loại hình nhà ở cũng phát triển theo quá trình vận ñộng ñó, mỗi loại hình nhà ở sẽ phù hợp với một giai ñoạn nhất ñịnh của lịch sử và ñược ñông ñảo người dân lựa chọn, các loại hình nhà ở phát triển ñan xen nhau, hỗ trợ nhau cùng giải quyết vấn ñề an cư của con người

a Nhà chung cư kiểu cũ

Nhà chung cư xuất hiện ở Sài Gòn khoảng thời gian sau 1954 và gia tăng nhiều

từ 1965, khi mà dân số Sài Gòn tăng ñột biến Lúc Mỹ tăng cường ñánh phá các vùng nông thôn khiến người dân ở nông thôn kéo về ñô thị ngày một ñông làm xảy ra hiện tượng di dân cưỡng bức Trước áp lực dân cư như vậy một số chung cư xuất hiện như: Vĩnh Viễn – Nguyễn Kim, Nguyễn Thiện Thuật – Phan Thanh Giản, Bà Hạt – Sư Vạn Hạnh, Thanh ða… ñó là những nhà hình hộp chồng lên nhau và các căn hộ khép kín Mỗi căn hộ có diện tích từ 42 – 65 m2 và chia ra các không gian chức năng như phòng ngủ, phòng ăn, phòng bếp, khu vệ sinh Thanh ða ñược xây dựng vào năm 1960, là khu ñầu tiên xây dựng thành tiểu khu nhà ở ñộc lập với các tiêu chuẩn mới về kỹ thuật, dịch vụ, các công trình công cộng, thương mại thể dục thể thao Khu Thanh ða toạ lạc trên diện tích 36 ha thuộc quận Bình Thạnh Khu chung cư này ñược xây dựng cao 5 tầng và dành cho 4.074 hộ gia ñình sinh sống

ðến năm 1968 chính quyền Việt Nam cộng hoà ñã xây cất hàng loạt các chung

cư cho người dân cư trú sau khi nhà ở của họ bị hoả hoạn và tàn phá trong dịp tết Mậu Thân 1968, trong số ñó có các chung cư như Nguyễn Thiện Thuật, Nguyễn Kim, Lý Thường Kiệt Các chung cư này ñều cao 4 tầng, bê tông cốt thép, lợp tôn, tường gạch bao quanh Sau hơn 30 năm sử dụng chúng ñều ñã xuống cấp trầm trọng, chung cư Thanh ða tuy ñược xây dựng với tiêu chuẩn cao hơn nhưng nó cũng ñã bị lún nghiêng, một vài chung cư ñã phải dỡ bỏ từng phần ñể xây dựng lại Chung cư Nguyễn Thiện Thuật ñược ghi nhận như là các nhà hình ống chồng lên nhau vì chiều ngang mỗi can

hộ chỉ chừng 3,3m và chiều dài chỉ chừng 12,5 – 14m Nhìn chung các chung cư này ñược xây dựng vội vàng nhằm ñáp ứng nhu cầu tái ñịnh cư lúc bấy giờ nên chất lượng thấp, chung cư cao nhất là 5 tầng ðặc ñiểm của các chung cư này là không sử dụng các công nghệ và kỹ thuật cao như thang máy, hệ thống chiếu sáng hiện ñại mà dùng các loại thiết bị rẻ tiền, vì nó dành cho người dân nông thôn, người thu nhập trung bình

và thu nhập thấp Chính quyền xây dựng nhằm giải quyết nhu cầu cấp thiết cho người dân có chỗ ở tức thì Ngoại trừ khu Thanh ða ra thì tất cả những chung cư còn lại ñều

có mật ñộ xây dựng rất cao, diện tích dành cho cây xanh dường như không có, khoảng cách giữa hai block nhà rất nhỏ hẹp và bị lấn chiếm không còn khoảng trống, không có

không gian giao tiếp, không gian sinh hoạt công cộng, không gian thư giãn (Nguyễn Minh Hoà, 2005)

b Nhà ở riêng lẻ chia lô

Sau giải phóng áp lực nhà ở lại tăng cao mặc dù có khá nhiều gia ựình bỏ ựi di tản trước ngày 30 tháng 4, các gia ựình tư sản bị ựưa ựi cải tạo xa thành phố và cả ngàn

hộ dân vượt biên Nhưng tại Sài Gòn vẫn còn hàng chục khu nhà ổ chuột qui mô 300 Ờ

400 hộ dân cùng hàng ngàn hộ dân sống ven kênh rạch, trong ựiều kiện sống khổ cực Trước áp lực nhà ở như thế, một giải pháp mang tắnh tự phát ựược hình thành, ựó chắnh là hình thức chia lô xây dựng nhà ở theo khả năng của mỗi người Giải pháp này

tỏ ra ưu thế do: Nhà nước không có vốn ựể ựầu tư xây dựng những khu ở lớn, tập trung, trong khi không có nhà ựầu tư ựủ khả năng thực hiện việc này Mặt khác ngoài chức năng ở, ngôi nhà còn là nơi sản xuất, kinh doanh Vì thế việc chia lô cho người dân tự xây dựng theo khả năng và sở thắch của họ, giúp họ chủ ựộng về thời gian và tự xoay sở với ựồng vốn ắt ỏi của mình Kết quả là chỉ trong thời gian 4 Ờ 5 năm hàng trăm ngàn ngôi nhà tự xây theo kiểu chia lô ựã mọc lên, người dân sớm có chỗ ở, mặt bằng tầng trệt ựược tận dụng ựể kinh doanh hay sản xuất, nhiều thế hệ có thể sống chung trong một ngôi nhà khi có nhu cầu (số tầng cao có thể ựược nâng lên) Vấn ựề nhà ở lắng dịu nhanh chóng Trong hội thảo quốc tế về chắnh sách nhà ở ựô thị của các nước châu Á vào năm 2005, chắnh Lưu Trọng Hải cho rằng Ộựó là một trong những chắnh sách xã hội hóa quan trọng về nhà ở, Nhà nước ựã biết khai thác tiềm lực của dân ựể xây dựng nhà ở và tự tạo ra công ăn việc làm cho chắnh người dânỢ Mô hình nhà ở riêng lẻ ựó ựã phát huy vai trò tắch cực của nó trong xã hội hiện thời, cũng như trong suốt quá trình phát triển chung của ựất nước Các dãy phố ựược hình thành trở nên nhộn nhịp, sầm uất tràn ựầy sức sống Tắnh nhân văn sâu ựậm, nét văn hóa riêng của Việt Nam ựược thể hiện một phần trên các phố phường ấy (Lưu Trọng Hải, 2005) Tuy nhà ở riêng lẻ kiểu chia lô có những ưu ựiểm lớn trong giai ựoạn sau chiến tranh nhưng nó lại không phù hợp với sự phát triển của một ựô thị văn minh hiện ựại như ngày nay nữa Loại hình nhà ở này có số người ở không nhiều nhưng lại chiếm diện tắch rất lớn, mật ựộ xây dựng cao Nó chiếm mất phần lớn ựất dành cho giao thông, công trình công cộng, mảng xanh ựô thị Tỷ lệ các loại ựất dành cho mục ựắch này rất thấp, với giao thông 4 Ờ 5%, cây xanh chỉ ựạt 2m2/người (Sở Quy hoạch Kiến trúc Tp.HCM, 2005) điều này giải thắch tại sao vấn nạn giao thông và môi trường ựô thị tại Tp.HCM ựang trở nên hết sức nghiêm trọng, dẫn ựên chất lượng cuộc sống người dân ựô thị chưa ựảm bảo

Theo Vũ Trung Hưng (2006) thì với loại hình nhà ở chia lô và xây dựng theo kiểu tự phát, mỗi người một kiểu, trăm hoa ựua nở từ kiến trúc cổ xưa ựến hiện ựại, từ kiến trúc phương đông ựến kiến trúc phương Tây ựã làm cho bộ mặt ựô thị Tp.HCM trở nên ựầy màu sắc và hỗn loạn về thẩm mỹ kiến trúc Bên cạnh ựó hình thức nhà ở chia lô riêng lẻ ựã gián tiếp ựẩy giá nhà ựất tại Tp.HCM lên rất cao Vì nhu cầu nhà ở loại hình này là rất lớn trong khi quỹ ựất ngày càng cạn kiệt

Sự phát triển của loại nhà chia lô chỉ thể hiện ựược vai trò của mình trong một giai ựoạn nhất ựịnh sau chiến tranh, hiện nay Ờ giai ựoạn phải xây dựng thành phố văn minh hiện ựại thì phương thức nhà ở ựó phải kết thúc vai trò lịch sử của nó Nhà ở theo kiểu chia lô vẫn tồn tại, nhưng nhà chung cư mới thực sự giải quyết ựược hầu hết tất cả các khó khăn mà loại hình nhà ở riêng lẻ gây ra và gặp phải Các thành phố phải

nghiêng về hướng xây dựng chung cư, ñó là xu hướng phát triển chung của thời ñại (Lưu Trọng Hải, 2005)

c Chung cư cao cấp

Chung cư cao cấp xuất hiện ở Việt Nam khá muộn so với khu vực và thế giới Cuối những năm 90, một vài khu nhà chung cư kèm theo văn phòng cho thuê xuất hiện với chất lượng cao, ñiển hình nhất trong giai ñoạn này là Thuận Kiều Plaza trên ñường Hùng Vương - Q5 với 3 khối nhà cao trên 30 tầng có tổng cộng 648 căn hộ cao cấp, sau ñó là một số cao ốc vừa cho thuê văn phòng vừa cho thuê căn hộ ñể ở xuất hiện ở trung tâm thành phố như: Norfolk Mansion, SaiGon SkyGarden,… Kể từ ñó tại thành phố ñã bắt ñầu xuất hiện trào lưu mới, trào lưu sống trong các chung cư “cao cấp” Chỉ trong hơn 5 năm ñã xuất hiện rất nhiều chung cư cao tầng với chất lượng cao ñã và ñang ñược xây dựng ðặc biệt là khi các nhà ñầu tư xây dựng và kinh doanh ñịa ốc nước ngoài nhảy vào Việt Nam, hàng loạt các chung cư cao cấp ra ñời, các chung cư cao cấp ñược phân thành hai dạng:

- Chung cư cao cấp cơ bản, nó chỉ gồm những block nhà gồm nhiều căn hộ, thang máy và các tiện ích cơ bản gồm: trung tâm mua sắm, giải trí như cao ốc An Lạc, Him Lam, Cửu Long, Nam Long, Thế Kỷ 21…

- Chung cư cao cấp thực sự, ngoài trung tâm mua sắm, giải trí cơ bản còn có các dịch vụ tiện ích ñi kèm như: siêu thị, bệnh viện, trường học, hồ bơi, phòng tập thể dục… có vườn hoa, cây cảnh tạo cho môi trường trong lành (Hình 1.9) Các căn hộ này có giá cao hơn loại chung cư cơ bản do phần tiện ích ñi kèm

Hình 1.9 Các tiện ích ñi kèm với khu chung cư cao cấp Theo báo cáo nghiên cứu thị trường của công ty CBRE Việt Nam, tính ñến quý I năm 2007 giá của các căn hộ cao cấp (High – end apartments) ở các vị trí thuộc quận 1 ñều tăng, thể hiện ở Hình 1.10 và giá của các căn hộ cao cấp tại vị trí quận 2 và quận Bình Thạnh cũng tăng nhanh ñược thể hiện ở Hình 1.11

Tất cả các chung cư cao cấp này ñều ñược xây dựng bằng các loại vật liệu ñắt tiền, sử dụng công nghệ hiện ñại nhất hiện nay như: thang máy tốc ñộ cao, hệ thống báo cháy tự ñộng, camera quan sát, bảo vệ 24/24… hầu hết các thiết bị này ñều ñạt tiêu chuẩn quốc tế hoặc quốc gia Diện tích căn hộ tối thiểu từ 65m2/căn, có căn ñạt 340m2 (Sky Garden) Các chung cư này ñặc biệt chú ý tới phong cách thiết kế kiến trúc nội và ngoại thất, chú ý ñến từng tiểu tiết bên trong và phối cảnh bên ngoài Nhằm tạo dựng môi trường sống ñạt tiêu chuẩn quốc tế ðối tượng chủ yếu của các căn hộ cao cấp này thường là người trẻ, năng ñộng muốn sống trong môi trường chất lượng cao,

có thu nhập cao và ổn ñịnh (Nguyễn Minh Hoà, 2005)

Nguồn tin: CBRE Việt Nam Hình 1.10 Biểu ñồ giá một số căn hộ cao cấp tại Quận 1

Nguồn tin: CBRE Việt Nam Hình 1.11 Biểu ñồ giá một số căn hộ cao cấp tại Q.2 và Q.Bình Thạnh

d Xu hướng mới về nhà ở tại thành phố Hồ Chí Minh

Theo ñiều chỉnh quy hoạch thành phố tới năm 2025, mô hình nhà chung cư cao tầng sẽ là chủ ñạo ðây là mô hình nhà ở hợp lý ñể thành phố có ñủ chỗ ở cho trên 10

triệu dân Trong khu vực nội thành, trừ những nơi ñã phát triển ổn ñịnh, thành phố sẽ giữ nguyên mô hình nhà phố ñể bảo tồn không gian kiến trúc ñô thị thành phố Ngoài

ra, ở những khu vực vẫn còn nhếch nhác, thành phố sẽ phát triển mô hình chung cư cao tầng, thậm chí rất cao tầng ñể tạo ñiểm nhấn Việc xây dựng các chung cư hiện ñại

ở khu vực ngoại thành sẽ ñược phát triển mạnh bằng các khu ñô thị mới với quy mô lớn nhằm ñáp ứng nhu cầu về chỗ ở văn minh, hiện ñại cho người dân (Nguyễn Trọng Hòa, 2007)

Từ nay ñến năm 2010 sẽ xuất hiện hàng loạt các khu căn hộ cao cấp kèm theo văn phòng cho thuê (Hình 1.12): KumHo ASIANA Plaza, Pacific, BMC, Phú Mỹ, Saigon Finance Centre, Petro Vietnam, VIP Bank, Sacom Bank Tower, Centec, Asiana Plaza, Financial Tower, Vietcombank Tower,… Như vậy trong thời gian tới từ các quận trung tâm ñến các quận lân cận sẽ xuất hiện rất nhiều các chung cư cao cấp và cao tầng hơn nữa Những tòa nhà cao tầng này sẽ tạo nên bộ mặt mới, một phong cách mới cho Tp.HCM

Nguồn: CBRE Việt Nam Hình 1.12 Một số cao ốc sẽ xây dựng tại Tp.HCM trong giai ñoạn 2007 – 2010

Có thể căn hộ cao cấp còn nhiều vấn ñề cần xem xét như giá chưa phù hợp với ñại ña số người dân thành phố, khó có thể thay thế ñược lối sống theo kiểu phố phường truyền thống Nhưng không thể phủ nhận vai trò tích cực của nó trong việc xây dựng lối sống, môi trường sống văn minh trong lòng một ñô thị hiện ñại Trong giai ñoạn phát triển hiện nay nhà chung cư, ñặc biệt là chung cư cao cấp ñược xem là một lựa chọn tối ưu nhất, hợp lý nhất cũng như là duy nhất Khi mà quỹ ñất dành cho mục ñích công cộng như giao thông, công viên, quảng trường tại khu vực trung tâm ñang rất thiếu thì khó lòng tìm ñược những lô ñất ñể xây dựng nhà phố theo kiểu truyền thống Việc phát triển nhà ở theo chiều ngang không còn hợp lý nữa, ñã ñến lúc chuyển sang hướng phát triển mới theo tầng cao Như vậy trong hiện tại và tương lai không xa, xu hướng lựa chọn nhà ở chung cư cao tầng diễn ra như một lựa chọn tất yếu và sẽ ñược người dân chấp nhận Sự phát triển chung cư cũng trải qua nhiều giai ñoạn, lúc ñầu mọi người vào ở chung cư như một giải pháp tình thế vì khan hiếm nhà,

ñó là giai ñoạn sau giải phóng Giải quyết ñược tình trạng khan hiếm nhà, con người bắt ñầu ñòi hỏi cao hơn, buộc nhà ñầu tư chú trọng tới chất lượng công trình, trang thiết bị nội thất, các tiện ích trong lòng chung cư (inside) Không dừng lại ở ñó, cảnh quan, môi trường xung quanh (outside), chất lượng dịch vụ ñược xem xét ñến như một yếu tố quan trọng Cuối cùng khi ñã thỏa mãn hầu hết nhu cầu về vật chất thì nhu cầu

xã hội xuất hiện là tất yếu, chung cư không chỉ là chỗ ở, nghỉ ngơi thuần túy mà nó còn là nơi thân thuộc, quan hệ xóm làng, tính cộng ñồng ñược ñề cao, chung cư phải

tạo ựược sự liên kết xã hội đó chắnh là xu hướng phát triển của nhà ở tương lai tại các

ựô thị nói chung và tại Tp.HCM nói riêng (Nguyễn Minh Hoà, 2005)

Tại Tp.HCM xu hướng ựầu tư vào khu căn hộ cao cấp thực sự bắt ựầu khi Công

ty Bitexco công bố 1 dự án của mình có tên là The Manor tại 91 Ờ Nguyễn Hữu Cảnh, Quận Bình Thạnh với tổng số trên 460 căn hộ vào cuối năm 2003 Công ty Vạn Thịnh Phát và Công ty cổ phần ựầu tư An Thái ựang xây dựng khu căn hộ Pasteur Court với

252 căn hộ, trong ựó có 156 căn ựể bán, còn lại là cho thuê (nhưng nay Pasteur Court

ựã ựổi tên, không còn bán căn hộ nữa, chỉ cho thuê căn hộ và văn phòng) Ngoài ra, Công ty liên doanh Phú Mỹ Hưng cũng vừa chắnh thức rao bán khu căn hộ cao cấp Mỹ Khang với tổng số 88 căn hộ tại khu Nam Sài Gòn sau khi ựã phát triển thành công dự

án Khu căn hộ cao cấp Mỹ Khánh Một khu căn hộ nữa có tên Indochina Park Tower (108 căn hộ) tại số 4 Bis - Nguyễn đình Chiểu và Hùng Vương Plaza (276 căn hộ) ở ựường Hùng Vương cũng ựang ựược xây dựng (Trần Ngọc Sơn, 2006)

Từ năm 2005, những dự án căn hộ cao cấp ựược khuyến khắch phát triển và ựiều này làm cho thị trường bất ựộng sản trở nên sôi ựộng hơn Nhờ vào hệ số sử dụng ựất cao và cơ sở hạ tầng ựược tập trung cho riêng nó nên giá thành căn hộ sẽ giảm xuống

vì thế xu hướng thị trường căn hộ cao cấp sẽ sôi ựộng và thu hút nhà ựầu tư cũng như người mua có nhu cầu thực sự

I.2.2 Nhận thức của người dân về chung cư tại Tp.HCM

a Chung cư theo kiểu cũ như giải pháp tình thế

Tại Sài Gòn, xuất hiện nhiều chung cư mà có thể lấy một vắ dụ tiêu biểu là khu nhà ở Thanh đa thường ựược gọi là cư xá Thanh đa đây là khu nhà ở có một số kiểu căn hộ, các mẫu nhà có nhiều dạng khác nhau, cách trung tâm thành phố chừng 5km

Về giải pháp mặt bằng và hình khối, có ựiểm ựáng chú ý là nhà làm dài, có hai hướng,

ở giữa có sân trong hoặc khoảng trống dài Ở khu nhà này cũng có những khu dịch vụ công cộng tương ựối hoàn chỉnh như chợ, trường học Tuy nhiên, ở Tp.HCM và một

số ựô thị khác, các chung cư không ựược bảo dưỡng tốt ựã dẫn ựến sự xuống cấp nghiêm trọng (Hình 1.13) đời sống của người dân trong chung cư bị thiếu thốn trầm trọng Chưa nói ựến không gian, dịch vụ an ninh, giữ xe, thiết bị cao cấp mà ngay những nhu cầu tối thiểu như ựiện nước, chỗ vệ sinh cũng thiếu

Nguồn: Chụp thực tế và ThanhnienOnline Hình 1.13 Hình ảnh trong các chung cư cũ không ựược bảo dưỡng tốt

Chắnh vì những chung cư chưa hoàn thiện này, trong một thời gian dài ựã tạo nên trong họ những ựịnh kiến Với Ộhộp ngườiỢ là cách gọi khái quát ựầy ựủ hình ảnh chung cư ở nước ta suốt thời gian dài Thậm chắ, ở một số chung cư, yếu tố an toàn không ựược ựảm bảo và báo chắ phải vào cuộc, gây sức ép ựể giải toả, lấy chỗ xây chung cư mới đây là nguyên nhân trực tiếp nhất, quan trọng nhất khiến trong bộ phận

không nhỏ người dân hình thành ñịnh kiến với chung cư Ở chung cư ñồng nghĩa với chấp nhận chất lượng sống thấp Ở chung cư ñồng nghĩa với không còn sự chọn lựa nào khác hơn; ở chung cư mặc nhiên ñược xác ñịnh là ở tạm

ðầu tiên phải kể ñến một nguyên nhân sâu xa, có tính văn hoá: người Việt Nam

ta sống có thói quen là nhà phải có giếng nước, chỗ giặt phơi, góc thờ cúng Vào chung cư, những yếu tố này không ñược giải quyết thì sẽ làm cho người ta không muốn vào ở chung cư (Nguyễn Khởi, 2006); người nông dân từ nông thôn ra thành thị

ñã là một bước biến ñộng về ñời sống rồi sau ñó sống trong chung cư lại còn biến ñộng nhiều hơn nữa nên nhiều người rất khó thích nghi Với họ, sống trong chung cư coi như ñồng nghĩa với cuộc sống gò bó Nguyên nhân tiếp theo, trực tiếp hơn là rất nhiều nhà chung cư không ñược tổ chức tốt về kiến trúc, thi công yếu, thiết bị kém khiến người ta phải sống trong môi trường chật chội, bức bối, chịu thiếu thốn ñiện nước, không có không gian cây xanh, bức xúc về chỗ gửi xe, ồn ào… Nhưng thực tế, với những ưu ñiểm không thể chối cãi, nhất là về mặt quy hoạch, về xã hội, loại hình chung cư vẫn tiếp tục là một sự chọn lựa trong cuộc sống ñô thị

b Chung cư cao cấp xuất hiện và không gian sống ñược chú ý

Những căn hộ chung cư ra ñời trong khoảng 10 năm trở lại ñây ñã có những thay ñổi nhất ñịnh Không gian ở, không gian sống ñược chú ý hơn Một số chung cư có chỗ sinh hoạt chung, có nhà ñể xe, công viên cây xanh Các dịch vụ cũng bắt ñầu ñược

tổ chức từ mức ñơn giản ñến ña dạng Tiêu biểu cho những nhà ở căn hộ loại này là các chung cư phục vụ cho chương trình di dời giải toả kênh Nhiêu Lộc – Thị Nghè tại Tp.HCM Vấn ñề tồn tại là chất lượng xây dựng mà dư luận ñã nhiều lần phản ánh Thực tế, nó ñã ñược khắc phục phần nào Và từ ñó, có thể khẳng ñịnh là nhiều người

ñã bước ñầu vào ở trong chung cư (có thể ban ñầu là do hoàn cảnh vì không có chọn lựa nào khác) nhưng sau ñó, họ thấy chấp nhận ñược Thậm chí, trên thị trường, chung

cư ñã bắt ñầu có giá Sau ñó, khi giới kinh doanh vào cuộc, ñã xuất hiện các tên gọi

“chung cư cao cấp”, “cao ốc căn hộ A”, “dự án căn hộ cao cấp B” Việc cung cấp ñiện, nước là quan trọng cần phải ñược ñảm bảo liên tục Công tác phòng cháy chữa cháy, an ninh, các dịch vụ - tiện ích xung quanh như trường học, bệnh viện, siêu thị, công viên, bãi ñậu xe, hồ bơi, khu vui chơi giải trí, làm sao phục vụ tốt nhất cho cư dân trong khu (Nguyễn Khởi, 2006) Theo quan ñiểm ñó, vài năm trở lại ñây, thị trường ñã xuất hiện những chung cư có cả phần “cứng” và phần “mềm” ñược tổ chức khá tốt Có thể xuất hiện dưới nhiều tên gọi khác nhau nhưng các sản phẩm này có một

số ñặc ñiểm chung như sau:

Thứ nhất, việc thiết kế, tổ chức không gian ñược chú ý ñúng mức, yếu tố thông thoáng, cảnh quan ñược tính toán phù hợp (Hình 1.14) Không gian sinh hoạt cộng ñồng cũng bắt ñầu ñược quan tâm, ñáp ứng nhu cầu mặt bằng cho việc tổ chức Trong một mặt bằng, tại một chung cư, ñã xuất hiện nhiều loại căn hộ khác nhau phù hợp cho các ñối tượng gia ñình có số lượng người, có mức thu nhập khác nhau

Thứ hai, thi công với kỹ thuật xây dựng và các thiết bị cung cấp trong nhà ñủ ñể ñáp ứng nhu cầu sinh hoạt tương ñối toàn diện của người sinh sống trong căn hộ Thứ ba, tuỳ ñiều kiện mà có thể tổ chức nhiều hay ít nhưng mỗi chung cư ñều có một số dịch vụ tối thiểu phục vụ cho tiện ích của người sinh sống trong ñó Bên cạnh việc tự tổ chức, một số nhà ñầu tư ñã thuê các ñơn vị nước ngoài làm dịch vụ quản trị toà nhà ðiều này cho phép có thể duy trì hoạt ñộng của toà nhà cũng như bảo trì thiết

bị, thay thế khi cần thiết, hạn chế việc xuống cấp

Hình 1.14 Chung cư cao cấp, thiết kế và không gian sống ñược chú ý

Sau cùng, ñó là sự hình thành xu hướng tiêu dùng ngày càng rõ nét của một lớp công dân mới, có nghề nghiệp thu nhập ổn ñịnh, có những thói quen sinh hoạt gần với ñời sống ñô thị Với họ, căn hộ là sự chọn lựa cư trú Chính ñiều ñó ñã làm cho thị trường sôi ñộng Số lượng căn hộ bán ñược, số các nhà ñầu tư ñổ vốn vào thị trường này là minh chứng hiển nhiên cho thấy rằng sản phẩm này ñã ñược người mua chấp nhận Tất nhiên, sự ñầu tư ồ ạt có thể dẫn ñến hiện tượng cung vượt cầu Có thể khẳng ñịnh là, chính sự xuất hiện của những căn hộ chung cư kiểu mới như vậy ñã góp phần thay ñổi ñịnh kiến về chung cư trong người dân Những chung cư mới sẽ xuất hiện ngày càng nhiều Những chung cư cũ có nhiều bất cập trong thiết kế xây dựng hoặc ñã xuống cấp nghiêm trọng sẽ bị thay thế

I.2.3 Tình hình nhà ở tại Tp.HCM hiện nay

Tình hình nhà ở: Theo ban quản lý nhà ñất Tp.HCM, hiện nay thành phố có 1.007.000 nhà ở và căn hộ với tổng diện tích hơn 52,7 triệu m2, trung bình 10,27m2/người Trong khi ñó quy hoạch của thành phố ñến năm 2010, ñể ñáp ứng nhu cầu về nhà ở thì cần phải có 103 triệu m2, tức ñạt mức trung bình là 14,2m2/người Mỗi năm Tp.HCM phải xây dựng khoảng 3 triệu m2 nhà ở Cuối năm 2003, tổng diện tích sử dụng nhà ở là khoảng 61,256 triệu m2 Sự gia tăng này kéo dài liên tục trong suốt 3 năm từ 2001 – 2003, cá biệt năm 2004 tăng gần 3,6 triệu m2, nâng tổng diện tích sàn sử dụng lên trên 65 triệu m2 nhưng vẫn không ñáp ứng nhu cầu Nhà sở hữu tư nhân trên 860.000 căn trong ñó gần 25% là nhà kiên cố Theo RESCO (công ty

cổ phần bất ñộng sản Sài Gòn), hiện nay có khoảng 509 khu căn hộ tại Tp.HCM với tổng số căn hộ là hơn 40.900 căn hộ Hầu hết trong số ñó (86%) ñược xây dựng trước

1975 và trong tình trạng xuống cấp Trước năm 1997 tất cả các khu căn hộ ñược quy hoạch và xây dựng bởi các công ty Nhà nước nhằm bố trí dân cư Theo ñánh giá của công ty Kiểm ðịnh Xây dựng Sài Gòn (SCQC), hiện tại trên ñịa bàn thành phố có hơn

100 chung cư cũ trên 50 tuổi phải ñối diện với nguy cơ sụp ñổ bất cứ lúc nào Thế nhưng hiện có hơn 30.000 hộ dân vẫn sinh sống trong các chung cư này Những năm gần ñây, thành phố ñã chủ trương di dời dân từ các chung cư bị xuống cấp như Lô O,

K, L, M, N Nguyễn Kim, 289 Trần Hưng ðạo, Cô Giang, Lý Thái Tổ,… (Sở Quy hoạch Kiến trúc, 2006)

Tình hình quy hoạch: theo quy hoạch tổng thể và phát thảo mô hình của thành phố ñến năm 2020 ñã ñược duyệt Thành phố sẽ tập trung vào các khu phía Nam, kết

nối với khu ñô thị mới Nam Sài Gòn, Cần Giờ, Nhơn Trạch Ngoài ra khu Tây Bắc Củ Chi cũng ñược xem là ñịnh hướng phát triển quan trọng trong quy hoạch tổng thể Thành phố Theo quy hoạch bán ñảo Thủ Thiêm sẽ ñược kết nối với trung tâm quận 1

và quận 3 tạo thành khu trung tâm dịch vụ hành chính – tài chính và các dịch vụ ngân hàng của thành phố Bao gồm các Thành phố và khu ñô thị vệ tinh cho Thành phố như Biên Hòa, Nhơn Trạch, Thủ Dầu Một, Tân An, Bến Lức Bán ñảo Tọa lạc tại quận 2, ñược quy hoạch theo mô hình khu Nam Sài Gòn, Thủ Thiêm ñược hy vọng sẽ là trung tâm ñầy tiềm năng và có thể ngang tầm với Nam Sài Gòn trong 10 năm tới Các khu dân cư ñược quy hoạch hoàn chỉnh tạo nên một khu ñô thị văn minh hiện ñại

Tình hình thị trường bất ñộng sản: theo số liệu thống kê của Sở kế hoạch ñầu tư, năm 2005 Tp.HCM có 1.273 công ty liên quan ñến dịch vụ bất ñộng sản, bao gồm 53 công ty Nhà nước, 256 công ty cổ phần, 948 công ty trách nhiệm hữu hạn và 16 công

ty tư nhân, cho thấy mức sôi ñộng của thị trường bất ñộng sản Tp.HCM Các chính sách về thị trường bất ñộng sản ngày càng hoàn thiện ñã gián tiếp làm tăng giá ñối với các dự án nhà ở và các dự án căn hộ cao cấp Theo CBRE Việt Nam, năm 2005 – 2006 giá các căn hộ có vị trí ñẹp (Nguyễn Thị Minh Khai, Lê Thánh Tôn, Nguyễn Hữu Cảnh) tăng từ 30 – 50% Một số nơi có cơ sở hạ tầng trung bình, cách trung tâm khoảng 10 km như Tân Bình thì giá thấp hơn 20% (phụ lục 2) Hầu hết các dự án ñược bán ra hơn 70% trước khi công trình xây dựng ñược xây dựng hoàn thành Như dự án The Manor bán ñược hơn 70%, Pasteur Court bán ñược 75%, Mỹ Vinh là 70%, The Lancaster cũng bán ñược rất nhiều nhưng chưa có thông báo chính thức từ chủ ñầu tư Nhìn chung chất lượng các dự án này khá tốt nhưng chỉ có rất ít căn hộ ñạt chuẩn quốc

tế như Sky Garden - Phú Mỹ Hưng, The Manor - Bình Thạnh

Từ năm 2000 trở lại ñây nhà chung cư phát triển mạnh, và ñược ñón nhận tích cực vì thế nghiên cứu thị hiếu chọn nhà chung cư sẽ góp phần to lớn vào việc quản lý phát triển nhà cung cư tại Tp.HCM này

I.2.4 Giới thiệu về Công ty Cổ Phần ðịa Ốc Sài Gòn Thương Tín

Ngày 29/03/2004, Công ty Cổ phần ðịa ốc Sài Gòn Thương Tín ra ñời trên cơ sở hợp nhất các Trung tâm Giao dịch Bất ñộng sản của Ngân hàng Thương mại cổ phần Sài Gòn Thương Tín Thương hiệu chính thức của Công ty là Sacomreal Trụ sở chính ñặt tại 177 – 179 Nguyễn Thái Học, P.Phạm Ngũ Lão, Q.1, TP.HCM

Các lĩnh vực hoạt ñộng chính hiện nay của Sacomreal gồm có: ðầu tư – Kinh doanh dự án BðS; Tiếp thị – Phân phối dự án BðS; Tư vấn thiết kế - Xây dựng; ðại lý vật liệu xây dựng; và các Dịch vụ nhà ñất

Với số vốn ñiều lệ khi thành lập là 11 tỷ ñồng, sau 3 năm hoạt ñộng, ñến nay tổng vốn ñiều lệ ñã lên ñến 320 tỷ ñồng và tổng vốn tự có trên 400 tỷ ñồng, ñến tháng 05/2007 vốn ñiều lệ là 505 tỷ ñồng và tổng vốn tự có trên 700 tỷ ñồng; dự kiến ñến năm 2010, Sacomreal sẽ có vốn ñiều lệ trên 1.500 tỷ ñồng và tổng vốn tự có trên 2.500

tỷ ñồng; việc gia tăng nguồn vốn này nhằm chuẩn bị cho việc triển khai hàng loạt dự

án mới trong năm 2007 - 2010

Sàn giao dịch Sacomreal 24h ra ñời và ñược xem là sàn giao dịch ñịa ốc hiện ñại nhất Việt Nam hiện nay Với hệ thống tra cứu thông tin ñiện tử bằng màn hình “cảm ứng” ñáp ứng một cách nhanh nhất nhu cầu của khách hàng

Có thể nói, mảng hoạt ựộng thành công nhất trong hơn 03 năm qua của Sacomreal chắnh là hoạt ựộng đầu tư - Kinh doanh và Tiếp thị - Phân phối các dự án căn hộ cao cấp; tên tuổi Sacomreal gắn liền với chắnh sách hỗ trợ vay vốn mua căn hộ lên ựến 70% giá trị, trả góp trong 20 năm Ờ ựây là thời gian trả góp dài nhất Việt Nam ựến thời ựiểm này

Chặng ựường phát triển của Sacomreal sẽ không chỉ dừng ở ựây; với mục tiêu trở thành một Tổng công ty phát triển, kinh doanh và tiếp thị BđS chuyên nghiệp hàng ựầu tại Việt Nam, Sacomreal ựang tiếp tục ựầu tư, liên kết ựầu tư hàng loạt dự án mới Với ựặc thù của công ty chuyên hoạt ựộng đầu tư - Kinh doanh và Tiếp thị - Phân phối các dự án căn hộ cao cấp thì công tác nghiên cứu thị trường, nghiên cứu thị hiếu khách hàng có vai trò cực kỳ quan trọng trong các quyết ựịnh đầu tư - Kinh doanh và Tiếp thị - Phân phối đó cũng là lý do tôi thực hiện ựề tài ỘNghiên cứu thị hiếu chọn nhà chung cư của người dân thành phố Hồ Chắ MinhỢ

I.3 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

I.3.1 Nội dung nghiên cứu:

1) Phân tắch nguồn cung và giá của các căn hộ chung cư trên ựịa bàn thành phố nhằm làm cơ sở ựể giải thắch việc lựa chọn các tiêu chắ của người dân Tổng hợp những thông tin của các dự án căn hộ chung cư trong năm 2006 và 6 tháng ựầu năm

2007 Phân tắch tình hình mua bán tại sàn giao dịch Sacomrea 24h và ACBR (Siêu thị ựịa ốc ACB) Thống kê quá trình biến ựổi giá các căn hộ chung cư từ năm 2000 ựến tháng 6 năm 2007 Giới thiệu năm dự án chung cư cao cấp có giá cao nhất tại Tp.HCM

ựể có cái nhìn tổng quát về tình hình nhà chung cư tại hiện nay

2) Phân tắch thị hiếu của từng nhóm khách hàng về các tiêu chắ

Thứ nhất, chất lượng và tiện ắch - dịch vụ kèm theo nhà chung cư thông qua các tiêu chắ như loại căn hộ, hướng căn hộ, diện tắch sàn sử dụng, số phòng ngủ, kiến trúc, trang thiết bị trang trắ nội thất, ựiện dự phòng (máy phát ựiện tự ựộng), nước dự phòng (bể nước dự phòng ựảm bảo cho cả khu), hệ thống thang máy (số hộ/1 thang máy, thang máy tốc ựộ cao), hệ thống phòng cháy - báo cháy tự ựộng (an toàn, hiện ựại), hệ thống thông tin (line ựiện thoại, truyền hình cáp, ADSL,Ầ), dịch vụ (siêu thị, nhà hàng, quán café, phòng tập thể dục, ATM, phòng khám Y-NhaẦ), an ninh (bảo vệ, camera quan sát,Ầ)

Thứ hai, các ựiều kiện xung quanh chung cư thể hiện qua vị trắ chung cư như: vị trắ (gần siêu thị trung tâm, công viên, trung tâm giải trắ,Ầ), giao thông công cộng thuận tiện (trạm xe buýt, ựường rộng, an toàn, ắt kẹt xe,Ầ), môi trường yên tĩnh Ờ trong lành (không bụi, ắt ồn, nhiều cây xanh, thông thoángẦ), trình ựộ dân trắ trong chung cư,Ầ

3) Phân loại khách mua căn hộ bằng cách kết hợp các tiêu chắ lựa chọn căn hộ với thông tin cá nhân của người mua, các thông tin ựược thu thập gồm: giới tắnh, tuổi, trình ựộ học vấn, nghề nghiệp, hộ khẩu, thu nhập, tình trạng hôn nhân

I.3.2 Phương pháp nghiên cứu

1 Phương pháp ñiều tra thu thập số liệu

Xây dựng bảng câu hỏi lần thứ nhất, tiến hành ñiều tra và xử lý thử 20 phiếu Tiếp tục chỉnh sửa và rút kinh nghiệm từ 20 phiếu ñó Xây dựng bảng câu hỏi hoàn chỉnh (phụ lục 3), thu thập thông tin bằng cách phỏng vấn trực tiếp các khách mua nhà chung cư Dựa vào danh sách hơn 400 khách hàng của công ty Sacomreal (phụ lục 4) phân ra 3 nhóm ñối tượng khách hàng (khách mua chung cư cao cấp, khách mua chung cư loại khá, khách mua chung cư thường), từ mỗi nhóm sẽ chọn ngẫu nhiên 30 khách hàng ñể phỏng vấn, như vậy tổng số là 90 người Sau ñó liên hệ các khách hàng

ñể phỏng vấn với sự hỗ trợ của tổ nghiên cứu thị trường – phòng marketing – công ty Sacomreal Thông tin sau khi thu thập sẽ ñược tổng hợp, làm sạch, ñánh giá chất lượng bằng các kiểm ñịnh phù hợp rồi tiến hành xử lý và phân tích trên phần mềm thống kê SPSS for Windows 11.5

Những thông tin cần thu thập ñược thể hiện một cách trình tự trong mẫu phiếu phỏng vấn khách mua nhà chung cư trên ñịa bàn thành phố Tất cả các thông tin thu thập ñược trong quá trình ñiều tra ñược ghi vào phiếu phỏng vấn Mỗi phiếu ñược sử dụng ñể ghi thông tin cho một người trả lời phỏng vấn

Các số liệu khác có liên quan từ Hiệp hội bất ñộng sản Tp.HCM, công ty Cổ phần ðịa ốc Sài Gòn Thương Tín (Sacomreal) và công ty CBRE Việt Nam

2 Phương pháp phân tích số liệu

Phân tích thống kê mô tả: Các số liệu thu thập ñược trong quá trình ñiều tra nói trên ñược tiến hành xử lý, phân tích và so sánh với sự hỗ trợ của phần mềm thống kê SPSS for Windows 11.5

Xác ñịnh mục tiêu nghiên cứu Xác ñịnh thông tin cần thu thập

Xử lý dữ liệu & phân tích thông tin Tiến hành thu thập dữ liệu Thiết kế bảng câu hỏi & chọn mẫu

Kết quả nghiên cứu

Thu thập và xử lý thử Kiểm tra và chỉnh sửa

PHẦN II KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

II.1 TÌNH HÌNH THỊ TRƯỜNG NHÀ CHUNG CƯ HIỆN NAY TẠI TP.HCM II.1.1 Tình hình cung - cầu về căn hộ chung cư hiện nay tại Tp.HCM

a Cung: Thị trường căn hộ chung cư là mảng thị trường khá sôi ựộng trong năm 2006 vừa qua Hàng loạt các dự án chung cư ựã ựược công bố và tiến hành khởi công xây dựng Theo thống kê trong năm 2006 và 6 tháng ựầu năm 2007, ựã có trên 30 dự án chung cư cao cấp kèm văn phòng cho thuê ựang ựược khởi công xây dựng hoặc công

bố bán (Phụ lục 2) đến cuối năm 2007 sẽ có hơn 50 dự án khu căn hộ chung cư, cung cấp cho thị trường trên 20.000 căn hộ (CBRE Việt Nam) Tuy nhiên theo dự báo Indochina Land, con số này chỉ ựáp ứng ựược khoảng 10% nhu cầu thực tế về căn hộ hiện nay trên ựịa bàn thành phố

Các dự án căn hộ cao cấp có vị trắ gần trung tâm ựược bố trắ từ 50 Ờ 500 căn hộ (có một số ắt dự án trên 1.000 căn hộ như Sài Gòn Pearl (Q.Bình Thạnh), Estellac (Q.2)) với giá bán từ 2.000 Ờ 4.000 USD/m2, các nhà ựầu tư những dự án này là những công ty như: Trung Thuỷ, Vạn Thịnh Phát, Bitexco, Phú Mỹ Hưng, Sacomreal,Ầ Hiện nay tại Tp.HCM có khoảng 5.000 căn hộ cao cấp, tập trung tại khu vực quận 1, quận 7, quận 3, quận 2 và Bình Thạnh Sau ựây là một số dự án căn hộ cao cấp (xem thêm phụ lục 2)

Bảng 2.1 Nguồn cung căn hộ cao cấp tại Tp.HCM

STT Tên Dự án Vị trắ Chủ đầu tư Số căn hộ

1 The Lancaster 22-22Bis Lê Thánh Tôn Cty CP Trung Thuỷ 90

2 Pasteur Court 127 Pasteur Q.3 Vạn Thịnh Phát 156

3 Avalon 53 Ng.Thị Minh Khai Cty Phương Nam 51

4 Indochina Park Tower 4Bis Ng đình Chiểu AFC & đông Dương 100

5 Orchard Garden 1 Nguyễn Văn Hưởng Hải An & Sacomreal 206

6 Mỹ Vinh 250 Ng.Thị Minh Khai Thảo Loan 66

7 The Manor 91 Nguyễn Hữu Cảnh Bitexco 426

8 SaiGon Pearl Nguyễn Hữu Cảnh VnLand SSG 1.024

9 Grand View Phú Mỹ Hưng Phú Mỹ Hưng 198

10 Phương Nam Plaza Phú Mỹ Hưng Phương Nam 403

Ầ

Nguồn: CBRE Việt Nam Các dự án căn hộ loại khá ựược ựầu tư xây dựng rải rác tại hầu hết các quận ven trung tâm giá tuỳ thuộc vào chất lượng các dịch vụ ựi kèm, giá dao ựộng từ 1.000 Ờ 2.000 USD/m2 Số lượng căn hộ loại khá hiện nay rất nhiều, trong ựó có các nhà ựầu

tư như: Bến Chương Dương, Daweon Ờ Thủ đức House, Phú Mỹ Hưng, Savimex,

Kinh đô Ờ Lam Phan, Sacomreal,Ầ Hiện nay trên ựịa bàn Tp.HCM có khoảng trên dưới 7.500 căn hộ loại khá Theo dư ựoán của một số chuyên gia nghiên cứu thị trường bất ựộng sản, nguồn cung căn hộ loại khá sẽ tăng ựột biến trong vòng vài năm tới Nên thị trường này sẽ rất sôi ựộng Sau ựây là một số căn hộ loại khá (xem danh sách trong phần phụ lục 2)

Bảng 2.2 Nguồn cung căn hộ loại khá tại Tp.HCM

hộ

Hiền Q.PN

COTEC Phú Hưng

Ầ

Nguồn: CBRE Việt Nam Những dự án chung cư ựã hoặc sẽ giao nhà trong thời gian ngắn (khoảng 2 Ờ 3 tháng) ựược khách hàng quan tâm nhiều hơn do tắnh chất vừa thực tế hiện hữu, khách hàng có thể biết ựược thực tế sản phẩm mình mua lại vừa ựáp ứng tốt nhu cầu ở ngay Tuy nhiên, phương thức thanh toán hiện là ựiều trở ngại nhất, do những dự án loại này thường có phương thức thanh toán không phù hợp

b Cầu: Hầu hết các dự án căn hộ chung cư sau khi công bố một thời gian ngắn ựều

ựã bán hết, kể cả những căn hộ ựến năm 2008 mới giao nhà như Hùng Vương Plaza,

Sài Gòn Pearl,… ðiều này càng ñược khẳng ñịnh qua hình ảnh hàng ngàn người rồng rắn chen chút nhau ñể ñược bốc thăm mua căn hộ, khi Phú Mỹ Hưng công bố bán căn

hộ trong một dự án mới

Theo ñánh giá của tổ nghiên cứu thị trường (công ty Sacomreal) thì nhu cầu sử dụng căn hộ cao cấp của người dân khá nhiều trên 100.000 căn hộ ða phần khách hàng của phân khúc này ñều có mục ñích là ñầu tư và cho thuê lại nhất là khi thị trường cho thuê ñối với người nước ngoài ñang hút hiện nay ðặc biệt, nhiều người ñầu tư vào lĩnh vực này cũng mong chờ khi thị trường lên giá thì bán lại với giá cao hơn nhưng thực tế các lọai căn hộ có giá trên 200,000 USD hiện nay khó sang nhượng lại với giá chênh lệch lớn Loại căn hộ dưới 150,000 USD có thể bán lại dễ hơn do thị trường căn hộ lọai này có nhiều khách hàng hơn Tương tự, thị trường chung cư loại khá cũng có nhu cầu thực tế gần 50.000 căn hộ (CBRE Việt Nam), nhưng trong năm qua thị trường này gặp một trở ngại không thể ñáp ứng hết nhu cầu Nguyên nhân chính là do chính sách của Nhà nước chưa thực sự phù hợp với khả năng của ñại ña số người dân Các ngân hàng cho vay với những ñiều kiện quá chặt chẽ mà ít người thu nhập thấp hoặc trung bình có thể ñáp ứng ñược Hiện nay nhu cầu căn hộ chung cư loại thường vào khoảng 40.000 căn hộ, những căn hộ có giá thấp khoảng 250 – 350 triệu/căn (khoảng 6 – 6,5tr/m2) trong khu quy hoạch mới, cơ sở hạ tầng ñồng bộ, tận hưởng ñược các tiện ích công cộng trong nội khu,… ñược khách hàng ñặc biệt quan tâm Nhu cầu căn hộ này tập trung tại các quận có khu công nghiệp, khu chế xuất, và một số quận gần trung tâm Các căn hộ chung cư loại thường chủ yếu ñược xây dựng ở các quận ven ngoại thành như các quận 4, 7, 9, Bình Chánh, Những nơi có giá ñất tương ñối thấp nhằm giảm giá thành căn hộ

Cầu rất lớn trong thời ñiểm hiện tại là do những nguyên nhân chủ yếu sau: Thứ nhất, dân số thành phố tăng rất nhanh, trung bình năm 2006 là 1,5% (Cục thống kê Tp.HCM) và một lượng lớn người nhập cư gần 1,4 triệu người ñã ñăng ký hộ khẩu hoặc ñăng ký KT3; Thứ hai, kinh tế phát triển mạnh (GDP năm 2006 tăng 12,2% - cục thống kê), thu nhập người dân tăng cao nên họ quan tâm ñến chỗ an cư; Thứ ba, người Việt Nam thích ở nhà riêng khi lập gia ñình Bên cạnh ñó còn phải kể ñến một lượng lớn Việt kiều có nhu cầu về sống tại Việt Nam mà cụ thể là tại Tp.HCM

II.1.2 Giá nhà chung cư hiện nay tại Tp.HCM

Tình hình sôi ñộng của thị trường căn hộ chung cư trong thời gian qua ñã ñẩy giá của căn hộ chung cư lên rất cao, các loại căn hộ ñều ñồng loạt tăng giá trong những tháng gần ñây (bảng 2.3) Nếu trước ñây các căn hộ chung cư thuộc khu Phú Mỹ Hưng

có giá trên 2 tỷ ñồng/căn như Mỹ Khánh, Green View, Panorama,… ñược xem là hàng

“ñại gia” của thành phố, thì nay những căn hộ chung cư loại này trở thành loại thường thường bậc trung mà thôi Các căn hộ hiện nay có giá lên ñến 3.000 – 4.000 ñôla/m2 Với mức giá ñó chỉ có những ñại gia thực sự mới có khả năng mua nổi Hiện nay có 5 khu căn hộ cao cấp với giá trên 3.000 ñôla/m2 toạ lạc tại khu vực trung tâm thành phố

và ñược giới kinh doanh ñịa ốc xem là “ngũ ñại gia Sài Gòn” (Bảng 2.4 và hình minh hoạ 2.1) Mức giá cao một phần là do trang thiết bị nội thất 100% ñược nhà ñầu tư nhập từ nước ngoài về, nhưng yếu tố chính làm nên giá của những khu căn hộ này chính là vị trí ñắc ñịa của nó

Bảng 2.3 Giá của 4 loại chung cư tại Tp.HCM từ năm 2000 ựến 6 /2007

đVT: USD/m2

2000 2003 2005 2006 6/2007 Luxury Không có 1700 Ờ 2000 2000 Ờ 2200 2200 - 3000 3000 Ờ 4100 High Class Không có 1050 Ờ 1200 1400 Ờ 1700 1700 Ờ 2000 2000 Ờ 2400 Middle Class 600 Ờ 650 660 Ờ 850 600 Ờ 1000 900 Ờ 1200 1000 Ờ 1400 Low Class Không có 3500 Ờ 420 370 Ờ 440 390 Ờ 460 >400

Nguồn: CBRE Việt Nam Dạng sản phẩm căn hộ chung cư sẽ còn phát triển tiếp và phát triển mạnh không chỉ riêng trong năm 2006 mà còn cả trong thời gian tới Người dân và thị trường nói chung dần dần sẽ quen với khái niệm sống trong nhà cao tầng và bất kỳ chung cư nào ựược xây dựng lên mà có ựầy ựủ các ựiều kiện tốt nhất thì mảng sản phẩm này sẽ có

Ộsức sốngỢmạnh và lâu dài hơn

Thực tế hiện nay là thị trường căn hộ loại khá hiện nay ựang diễn ra theo chiều hướng người có thu nhập cao bỏ tiền ra mua và cho người thu nhập thấp thuê hoặc mua bán kiếm chênh lệch Người giàu càng giàu thêm, người nghèo phải mua căn hộ với giá cao

Bảng 2.4 Những căn hộ có giá cao tại Tp.HCM hiện nay (ngũ ựại gia Sài Gòn)

Hoàn thành The

Lancaster

22, Lê Thánh Tôn, Q.1 Trung Thuỷ 2000 Ờ 2400 3800 - 4100

đã giao nhà

Avalon 53, Nguyễn

T.M Khai, Q1 Phương Nam 2100 Ờ 2200 3500 - 3900

đã giao nhà Saigon

Residence

Thi Sách/Lê Thánh Tôn Q.1

Cty CP SàiGòn Apartment 1100 Ờ 1450 3200 - 3500 đang xây Sailling

Tower

Nguyễn Thị M

Khai, Q.1

Tổng Cty XD

số 1 & VIBank 1200 Ờ 1600 3100 - 3500 đang Xây

Nguồn: tổng hợp từ Sacomreal & CBRE Việt Nam

Pasteur Court The Lancaster Avalon Sailling Tower SG Residence

Hình 2.1 Các chung cư cao cấp có giá cao nhất thành phố hiện nay

Danh sách dự án các chung cư cao cấp chắc chắn sẽ tiếp tục kéo dài trong thời gian tới với việc một số chủ ñầu tư, cả trong và ngoài nước, ñang âm thầm theo sát thị trường Một ñiều dễ phân biệt các khu chung cư cao cấp là giá bán các căn hộ thường cao hơn 2 - 3 lần so với các khu chung cư thông thường Tuy nhiên giá của các chung

cư cao cấp tại khu vực trung tâm sẽ vẫn giữ nguyên trong thời gian tới hoặc sẽ tăng với tốc ñộ chậm lại so với năm 2006 và 6 tháng ñầu năm 2007, vì tình hình mua bán

ñã lắn dịu so với trước Cụ thể tại các sàn giao dịch bất ñộng sản như Sacomreal 24h, ACBR trong tháng 6 vừa qua số giao ñịch ñã giảm trung bình 10 – 25% so với cuối năm 2006 và ñầu năm 2007 Anh Trần ðăng Khoa, một chuyên gia nghiên cứu thị trường của công ty Sacomreal cho rằng, giá các căn hộ chung cư cao cấp tăng chậm lại

là phù hợp với quy luật của thị trường Khi mà các căn hộ ñã có chủ, ñã cho thuê Các nhà ñầu tư ñã hoạt ñộng ít lại thì thị trường và giá cũng bị ảnh hưởng tương tự Các dự

án khu căn hộ cao cấp và văn phòng cho thuê trên ñịa bàn thành phố tính ñến tháng 6 năm 2007 ñược thể hiện trên hình 2.2