“ĐÁNH GIÁ NHỮNG ĐỔI MỚI TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CÓ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TẠI NGÂN HÀNG TMCP CÔNG THƢƠNG VIỆT NAM CHI NHÁNH 7 TP.HCM”

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐÔNG SẢN BÔ MÔN KINH TẾ ĐẤT & BĐS BẠCH THỊ HỒNG CÚC “ĐÁNH GIÁ NHỮNG ĐỔI MỚI TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CÓ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TẠI NGÂN HÀNG TMCP CÔNG THƯƠNG VIỆT NA

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐÔNG SẢN

BÔ MÔN KINH TẾ ĐẤT & BĐS

BẠCH THỊ HỒNG CÚC

“ĐÁNH GIÁ NHỮNG ĐỔI MỚI TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CÓ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TẠI NGÂN HÀNG TMCP CÔNG THƯƠNG VIỆT NAM - CHI NHÁNH 7

TP.HCM”

Giáo viên hướng dẫn: Th.S Huỳnh Thanh Hiền

(Trường Đại học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh) (Khoa QLĐĐ & BĐS Bộ môn Kinh tế đất & BĐS)

(Kyù teân: ……….)

- Tháng 08 năm 2013 –

≈.≈.≈.≈.≈.≈.≈.≈.≈.≈.≈.≈

Hành trang vào đời của mỗi chúng ta là những kiến thức và kinh nghiệm sống

đã thu nhận được từ gia đình và nhà trường Để được như ngày hôm nay, bản thân tôi đã phải cố gắng và nỗ lực rất nhiều, bên cạnh đó còn nhận được sự hậu thuẫn vững chắc từ cha mẹ, thầy cô và bạn bè Vì vậy bằng tất cả tấm lòng của mình, tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành và sâu sắc nhất đến:

Gia đình, nhất là cha mẹ, những người đã có công sinh thành, nuôi nấng và dạy bảo tôi nên người

Ban giám hiệu, quý thầy cô trường Đại Học Nông Lâm Thành phố Hồ Chí Minh nói chung, Khoa Quản lý Đất Đai & BĐS nói riêng, những người đã tạo cho tôi một môi trường tốt để bồi đắp những kiến thức chuyên ngành, hoàn thiện bản thân và nhân cách, giúp tôi có thể định hướng tương lai, vững bước vào đời

Thạc sỹ Huỳnh Thanh Hiền, người luôn bên cạnh động viên, giúp đỡ, chỉ bảo tận tình từ lúc bắt đầu cho đến khi kết thúc, giúp tôi hoàn thành khóa luận một cách tốt nhất và học hỏi được nhiều điều từ thầy về kiến thức chuyên môn cũng như kinh nghiệm thực tế trong suốt quá trình làm đề tài

Toàn thể các cô chú, anh chị trong Ngân Hàng Thương Mại Cổ Phần Công Thương Việt Nam - Chi nhánh 7 Thành phố Hồ Chí Minh, đặc biệt là Phòng Khách Hàng Doanh Nghiệp Lớn, những người đã tạo điều kiện cho tôi được tiếp cận thực

tế, được làm việc và học tập trong một môi trường chuyên nghiệp và chỉ bảo cho tôi rất nhiều về nghiệp vụ cũng như về đề tài cuối khóa của mình

Tập thể lớp DH09TB đã giúp đỡ, động viên tôi trong suốt quá trình học tập Tuy nhiên do những hiểu biết còn hạn chế của bản thân và thời gian thực tập ngắn nên đề tài không tránh khỏi những sai sót, rất mong nhận được sự chỉ bảo của quý thầy cô và sự đóng góp ý kiến của bạn đọc để đề tài ngày một hoàn thiện hơn Một lần nữa tôi xin chân thành cảm ơn!

TP.HCM, ngày 15 tháng 8 năm 2013

Sinh viên thực hiện BẠCH THỊ HỒNG CÚC

Kính gửi: - Ban Giám Đốc Ngân Hàng Thương Mại Cổ Phần Công Thương Việt Nam Chi Nhánh 7 Thành phố Hồ Chí Minh

Tôi tên là: BẠCH THỊ HỒNG CÚC , MSSV: 09135080, Sinh viên lớp: DH09TB , Khoa Quản lý Đất Đai & Bất Động Sản, Trường Đại Học Nông Lâm Thành Phố Hồ Chí Minh

Được sự giới thiệu của Ban Chủ Nhiệm Khoa và sự cho phép của Ban Giám Đốc , tôi đã đến Ngân Hàng Thương Mại Cổ Phần Công Thương Việt Nam _ Chi Nhánh 7 Thành phố Hồ Chí Minh thực tập, từ ngày 01/03/2013 đến hết ngày 31/05/2013 Trong thời gian thực tập tại đây, được sự hướng dẫn của các cô chú, anh chị Phòng Khách Hàng Doanh Nghiệp Lớn, tôi đã có thêm nhiều kinh nghiệm hơn trong việc ứng dụng những kiến thức được học từ nhà trường vào thực tế, tạo tiền đề để tôi hoàn thành khóa luận tốt nghiệp

Nay tôi làm đơn này kính trình lên Ban Giám Đốc Ngân Hàng Thương Mại Cổ Phần Công Thương Việt Nam _ Chi Nhánh 7 Thành phố Hồ Chí Minh xác nhận cho tôi được hoàn thành thực tập tại Ngân Hàng

Tôi xin chân thành cảm ơn !

TP.HCM, ngày 31 tháng 05 năm 2013 Kính đơn SV BẠCH THỊ HỒNG CÚC Nhận xét của đơn vị thực tập Xác nhận của đơn vị thực tập ………

………

………

………

Sinh viên thực hiện: Bạch Thị Hồng Cúc, Khoa Quản lý Đất Đai & Bất Động

Sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh

Đề tài: “Đánh giá những đổi mới trong hoạt động cho vay có tài sản bảo

đảm tại Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam - Chi nhánh 7 TP.HCM”

Giáo viên hướng dẫn: Th.S Huỳnh Thanh Hiền, Bộ môn Kinh tế đất & BĐS,

Khoa Quản lý Đất Đai & Bất Động Sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh

Nội dung tóm tắt của báo cáo:

Hoạt động tín dụng của Ngân hàng luôn đóng vai trò quan trọng trong việc cung cấp nguồn vốn cho các doanh nghiệp hoạt động trên nhiều lĩnh vực khác nhau

và đem lại nguồn lợi nhuận chủ yếu cho Ngân hàng Vì vậy trong quá trình thực tập của mình, nhận thấy những khó khăn còn tồn tại trong hoạt động này tại chính đơn

vị thực tập, tôi đã quyết định nghiên cứu đề tài: “Đánh giá những đổi mới trong hoạt động cho vay có tài sản bảo đảm tại Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam - Chi nhánh 7 TP.HCM” Nghiên cứu đề tài nhằm mục đích: (1) Tìm hiểu, phân tích những đổi mới trong hoạt động cho vay có đảm bảo tại Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam - Chi nhánh 7 TP.HCM (2) Chỉ ra những thuận lợi, khó khăn còn tồn tại và nguyên nhân dẫn đến những khó khăn ấy tại Chi nhánh (3) Đưa ra một số giải pháp nhằm khắc phục và hạn chế được những khó khăn còn tồn tại đã nêu Đề tài được thực hiện dựa trên việc vận dụng các cơ sở lý luận về bất động sản và thị trường bất động sản, hoạt động vay vốn có đảm bảo bằng bất động sản thế chấp, thẩm định bất động sản cho mục đích vay vốn thế chấp Bên cạnh đó các cơ sở pháp lý và thực tiễn cũng được nghiên cứu, vận dụng phù hợp Đề tài tập trung nghiên cứu 3 nội dung chính: (1) Giới thiệu khái quát Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam - Chi nhánh 7 TP.HCM (2) Hoạt động cho vay có đảm bảo tại Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam - Chi nhánh 7 TP.HCM (3) Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả trong hoạt động cho vay có đảm bảo tại Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam - Chi nhánh 7 TP.HCM

Để tiến hành nghiên cứu các nội dung trên tác giả đã sử dụng các phương pháp như là: điều tra, thu thập thông tin, kế thừa, phân tích và tổng hợp, so sánh, đối chiếu, tính tỷ trọng, mức độ tăng trưởng, thuyết minh bằng bảng biểu, biểu đồ và phương pháp chuyên gia, …

Thông qua việc nghiên cứu những nội dung trên bằng các phương pháp cụ thể

đã nêu, đề tài đã cho thấy được:

 Những đổi mới trong bộ máy, quy trình cho vay đối với tổ chức kinh tế đã làm cho hoạt động cho vay của chi nhánh ngày càng chuyên nghiệp hơn

 Hoạt động thẩm định giá cũng trở nên chuyên nghiệp hơn khi có một công ty thẩm định giá độc lập là kênh thông tin đáng tin cậy cho Chi nhánh trong việc

ra quyết định cho vay

 Chi nhánh 7 dùng BĐS đảm bảo tiền vay là phổ biến và chiếm ưu thế hơn hẳn

so với các TSBĐ khác Tỷ trọng dư nợ của hoạt động cho vay bằng BĐS

thiểu tối đa rủi ro cho Ngân hàng Vì vậy mà tỷ lệ rủi ro giảm mạnh qua các

năm

Trang

I.2.1 Tình hình phát triển kinh tế xã hội của TP.HCM 17 I.2.2 Tình hình phát triển kinh tế xã hội trên địa bàn quận Bình Thạnh 19 I.3 Nội dung nghiên cứu, phương pháp và quy trình thực hiện 20

II.1 Giới thiệu khái quát về VietinBank - Chi nhánh 7 TP.HCM 23 II.1.1 Khái quát quá trình hình thành và phát triển của VietinBank 23 II.1.2 Khái quát quá trình hình thành và phát triển của VietinBank - Chi nhánh 7 TPHCM

II.2.4 Ví dụ minh họa hoạt động cho vay có tài sản bảo đảm vào thực tiễn đối với KHDN

II.2.5 Kết quả đạt được trong công tác cho vay có tài sản bảo đảm tại VietinBank - Chi

II.3 Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả trong hoạt động cho vay có tài sản bảo đảm

II.3.1 Nhận xét về hoạt động cho vay có tài sản bảo đảm tại VietinBank - Chi nhánh 7

II.3.1 Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả trong hoạt động cho vay có tài sản bảo

PHỤ LỤC

AMC Công ty Trách Nhiệm Hữu Hạn Một thành

viên Quản lý Nợ và Khai thác Tài sản

TNHH Trách nhiệm hữu hạn

Thương Việt Nam

 D anh mục hình

Hình 1: Mối liên hệ giữa đơn vị BĐS và dịch vụ BĐS Trang 07

Hình 4: Bản đồ quy hoạch quận Bình Thạnh Trang 19

Hình 5: Vị trí của VietinBank - Chi nhánh 7 TP.HCM trên địa

Biểu đồ 4: Cơ cấu dư nợ cho vay có BĐS thế chấp của KHDN

Biểu đồ 5: Cơ cấu dư nợ cho vay có BĐS thế chấp của KHDN

Bảng 1: So sánh quy trình cho vay đối với tổ chức kinh tế tại

Bảng 2: Giá trị định giá TSBĐ so với giá thị trường và mức cấp tín

Bảng 3: Giá trị định giá TSBĐ so với Bảng khung giá và mức cấp tín

Bảng 4: Các trường hợp TSBĐ phải thẩm định và định giá qua AMC Trang 44

Bảng 5: Trình tự phối hợp giữa AMC và NHCT Trang 45

Bảng 6: Tình hình hoạt động kinh doanh của VietinBank - Chi nhánh

Bảng 7: Cơ cấu dư nợ cho vay theo mức độ tín nhiệm của khách hàng

tại VietinBank - Chi nhánh 7 TP.HCM

Trang 51

Bảng 8: Cơ cấu dư nợ cho vay có TSBĐ theo đối tượng khách hàng

Bảng 9: Cơ cấu giá trị tài sản bảo đảm trong hoạt động cho vay có

Bảng 10: Cơ cấu dư nợ cho vay có BĐS thế chấp phân loại theo

ngành nghề tại VietinBank - Chi nhánh 7 TP.HCM Trang 55

Bảng 11: Cơ cấu dư nợ cho vay có BĐS thế chấp phân loại theo loại

hình doanh nghiệp tại VietinBank - Chi nhánh 7 TP.HCM

Trang 56

Bảng 12: Cơ cấu rủi ro trong dư nợ cho vay có TSBĐ của KHDN tại

ĐẶT VẤN ĐỀ

 Tính cấp thiết của đề tài

Sau hơn 5 năm là thành viên chính thức thứ 150 của WTO, Việt Nam đã có những bước phát triển vượt bậc; nền kinh tế đất nước đang hòa nhập rộng và sâu hơn với nền kinh tế quốc tế Để đạt được những tiến bộ trên phải kể đến sự đóng góp không nhỏ của các Ngân hàng với vai trò là “đòn bẩy kinh tế” thông qua hoạt động tín dụng Tín dụng ngân hàng là công cụ tài trợ vốn cho nền kinh tế, góp phần thúc đẩy sự phát triển cân đối giữa các lĩnh vực, các ngành theo định hướng của Nhà nước Trong lĩnh vực bất động sản (BĐS), tín dụng cũng đóng một vai trò không nhỏ trong việc cung cấp nguồn vốn cho các doanh nghiệp thực hiện dự án và kinh doanh các dịch vụ BĐS khác Chính vì vậy mà hoạt động tín dụng đem lại nguồn thu nhập chủ yếu cho các Ngân hàng Thương mại Nhìn vào cơ cấu tài sản của Ngân hàng Thương mại Việt Nam chúng ta nhận thấy rằng: tài sản sinh lời là các khoản cấp tín dụng luôn chiếm tỷ trọng khá lớn 60% đến 70% tài sản có, thậm chí có một số Ngân hàng Thương mại, tỷ lệ này lên tới 80% Vì vậy, tín dụng luôn được đánh giá là một trong những loại nghiệp vụ trọng điểm hàng đầu đối với các Ngân hàng nói chung và Ngân hàng Thương mại Cổ phần (TMCP) Công Thương Việt Nam nói riêng

Tuy nhiên, trong quá trình tìm hiểu và tiếp cận thực tế với hoạt động cho vay tại

Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam (VietinBank) - Chi nhánh 7 Thành phố

Hồ Chí Minh (TP.HCM), tôi nhận thấy những khó khăn và tính phức tạp của nó đã ảnh hưởng không nhỏ đến Ngân hàng, khách hàng và rộng hơn là toàn xã hội Làm sao để mang lại cho Ngân hàng lợi nhuận ổn định, giảm thiểu rủi ro, khách hàng được thuận tiện hơn trong việc tiếp cận vốn vay để đầu tư cho mục đích phát triển kinh tế, xã hội ? Đây còn là vấn đề mà các nhà lãnh đạo và toàn thể nhân viên

VietinBank - Chi nhánh 7 TP.HCM đều quan tâm

Là sinh viên trường Đại Học Nông Lâm TP.HCM, ngành Quản lý thị trường BĐS

là một ngành có quan hệ mật thiết với hệ thống Ngân hàng, nhất là trong hoạt động cho vay có tài sản bảo đảm và nghiệp vụ thẩm định giá tài sản thế chấp Qua thời

gian thực tập ở VietinBank - Chi nhánh 7 TP.HCM, tôi đã nhận thấy việc tìm ra

những khó khăn và đưa ra giải pháp là việc làm cần thiết và mang tính thực tiễn cao

Vì vậy trong khuôn khổ kiến thức được tiếp thu trên giảng đường và khả năng của

mình, tôi quyết định nghiên cứu đề tài: “Đánh giá những đổi mới trong hoạt động

cho vay có tài sản bảo đảm tại Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam - Chi nhánh 7 TP.HCM”

 Mục tiêu của đề tài

 Tìm hiểu, phân tích những đổi mới trong hoạt động cho vay có tài sản bảo đảm tại

 Đối tƣợng nghiên cứu của đề tài

 Hoạt động cho vay có tài sản bảo đảm trong đó bao gồm các quy trình, nguyên tắc

và những nghiệp vụ có liên quan

 Các đối tượng tham gia trong hoạt động trên:

 Đối tượng cho vay: VietinBank - Chi nhánh 7 TP.HCM

 Đối tượng đi vay và sử dụng vốn vay: Khách hàng Doanh nghiệp (KHDN)

 Phạm vi nghiên cứu của đề tài

 Phạm vi nội dung: Đề tài chỉ giới hạn trong phạm vi hoạt động cho vay có tài sản

bảo đảm, nghiên cứu chủ yếu vào đối tượng KHDN, không đi sâu vào đối tượng khách hàng cá nhân (KHCN) và các trường hợp cho vay mà tài sản đảm bảo không phải là BĐS, và cho vay không có tài sản đảm bảo

 Phạm vi không gian: Đề tài được nghiên cứu trong phạm vi VietinBank - Chi

nhánh 7 TP.HCM

 Phạm vi thời gian: Số liệu phục vụ nghiên cứu đề tài được giới hạn trong phạm vi

3 năm gần đây (2010, 2011, 2012) tại địa bàn nghiên cứu

PHẦN I TỔNG QUAN

I.1 Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu

I.1.1 Cơ sở khoa học

Điều 4 Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 quy định: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: quyền sử dụng đất; nhà, công trình xây dựng; các tài sản khác gắn liền với đất đai”

 Chịu ảnh hưởng lẫn nhau

 Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý

 Chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và các chính sách của Nhà nước

 Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội

 Tính thích ứng

3 Phân loại bất động sản

Theo luật định BĐS ở Việt Nam được phân thành 3 nhóm:

Đất đai: phải là đất đai được xác định chủ quyền và được đo lường bằng giá trị

Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả những tài sản gắn liền với nhà

ở, công trình xây dựng đó:

 Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời được, hoặc di dời không đáng kể như nhà ở, trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng,…;

 Các tài sản khác gắn liền không thể tách rời với công trình xây dựng đó;

 Các công trình đó phải có khả năng đo lường và lượng hóa thành giá trị theo các tiêu chuẩn đo lường nhất định

Các tài sản khác gắn liền với đất:

 Vườn cây lâu năm;

 Các công trình nuôi trồng thủy sản, cánh đồng làm muối;

 Các công trình du lịch, vui chơi thể thao;

 Một số công trình khai thác hầm lò,…

Theo cơ chế thị trường BĐS có thể phân thành ba loại:

BĐS có đầu tư xây dựng: gồm có nhà ở, nhà xưởng và công trình thương mại -

dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ sở làm việc, Trong đó, nhóm BĐS nhà đất là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan Nhóm BĐS này chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường BĐS

BĐS không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới

dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng,…

BĐS đặc biệt: Là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá

vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang,… Đặc điểm của loại BĐS này là khả năng tham gia thị trường rất thấp

4 Đặc trƣng của bất động sản

Khả năng co giãn của cung BĐS kém: Tính khan hiếm của BĐS tạo nên sự co

giãn của cung BĐS so với nhu cầu phát triển dân số và sự biến động của giá cả Khả năng kém co giãn này thể hiện ở những mặt như: tổng cung toàn bộ đất đai là cố định Sự phát triển đất đai luôn bị hạn chế về điều kiện tự nhiên và môi trường Việc phân bổ đất đai cho những mục đích sử dụng cụ thể phải tuân thủ quy hoạch sử dụng đất đai trong từng thời kỳ

Thời gian mua bán dài, chi phí giao dịch cao: BĐS là tài sản quan trọng có giá trị

cao đối với chủ sở hữu nên mọi giao dịch liên quan đến BĐS đều phải được cân nhắc cẩn thận, đòi hỏi nhiều thời gian xem xét về mặt vật chất và pháp lý Mặt khác thời gian mua bán cũng tùy thuộc vào thời gian của thủ tục chuyển quyền sở hữu theo quy định Pháp luật

Khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt: Giá trị cao cùng với thời gian

mua bán dài dẫn đến khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt BĐS thường gắn liền với cuộc sống và sinh hoạt của con người, trừ khi có nhu cầu thiết yếu chủ sở hữu mới chịu thay đổi Khả năng này thường được giải quyết bằng việc cầm cố, thế chấp thay vì phải bán để chuyển quyền sở hữu

Chịu sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của Nhà nước: Đất đai là nguồn tài nguyên

quan trọng của quốc gia và gắn liền với đời sống sinh hoạt của nhân dân Mọi sự biến động về đất đai đều có ảnh hưởng đến đời sống kinh tế chính trị của quốc gia đó nên Nhà nước thường can thiệp và quản lý chặt chẽ đối với việc sử dụng và chuyển đổi BĐS

5 Quyền tài sản bất động sản

Đây là một khái niệm pháp lý phi vật chất bao gồm toàn bộ các quyền, quyền lợi, lợi ích liên quan đến quyền sở hữu BĐS Một hay nhiều lợi ích trong quyền tài sản thông thường được biểu hiện dưới hình thức quyền sở hữu phân biệt với BĐS về mặt vật chất Quyền lợi này được ghi trong một văn bản chính thức như một chứng thư

hay hợp đồng (cho thuê)

Quyền tài sản BĐS bao gồm:

 Quyền chiếm hữu: là quyền nắm giữ, quản lý tài sản;

 Quyền sử dụng: là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản;

 Quyền định đoạt: là chuyển giao quyền sở hữu tài sản hoặc từ bỏ quyền sở hữu tài sản đó

B Thị trường bất động sản

1 Khái niệm thị trường bất động sản

Thị trường BĐS là nơi diễn ra quá trình giao dịch hàng hóa BĐS giữa các bên có liên quan Cụ thể hơn là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, và các dịch vụ liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn, định giá,… giữa các chủ thể trên thị trường, mà ở đó có vai trò quản lý của Nhà nước đối với các thị trường có tác động thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh BĐS của các chủ thể thị trường

2 Đặc điểm thị trường bất động sản

 Thị trường BĐS thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong BĐS

 Tính cách biệt giữa hàng hóa và địa điểm giao dịch

 Thị trường BĐS mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc

 Là thị trường không hoàn hảo

 Trong thị trường BĐS cung BĐS phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu và giá cả BĐS

 Chịu sự chi phối mạnh mẽ của yếu tố Pháp luật

 Có mối liên hệ chặt chẽ với thị trường vốn

 Thị trường BĐS có tính phân khúc

 Thị trường BĐS là thị trường khó thâm nhập

 Là thị trường mà việc tham gia và rút khỏi thị trường không đơn giản và cần có thời gian

3 Phân loại thị trường bất động sản

Phân loại dựa vào trình tự tham gia thị trường: Gồm có thị trường chuyển

nhượng quyền sử dụng đất (giao đất, cho thuê đất) hay còn gọi chung là thị trường đất đai, thị trường xây dựng các công trình BĐS để bán và cho thuê (thị trường sơ cấp), thị trường bán hoặc cho thuê lại BĐS (thị trường thứ cấp)

Phân loại theo mức độ kiểm soát của Nhà nước: Gồm thị trường BĐS chính thức

(có kiểm soát) và thị trường phi chính thức (không được kiểm soát)

Căn cứ vào hình thái vật chất của đối tượng trao đổi: Gồm có thị trường BĐS tư

liệu sản xuất, tư liệu tiêu dùng và cả hai

Căn cứ vào khu vực có BĐS: Gồm thị trường đô thị, nông thôn và giáp ranh

Các đối tượng tham gia thị trường BĐS: Nhà nước giữ vai trò quản lý vĩ mô Các

đối tượng như chủ/ nhà đầu tư, các trung gian, người sử dụng cuối cùng là những nhân tố chính làm nên hoạt động của thị trường BĐS

4 Vai trò và vị trí của thị trường bất động sản

Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản rất lớn cả về quy

mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân

Thị trường BĐS phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ được huy động

Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS, đặc biệt là thị trường quyền sử dụng đất

là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá thuộc sở hữu toàn dân

mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu

Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS sẽ góp phần kích thích sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho Ngân sách

Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS sẽ đáp ứng nhu cầu bức xúc ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân từ đô thị đến nông thôn

5 Quan hệ cung - cầu và các quy luật tác động tới sự vận hành của thị trường bất động sản

Để nghiên cứu quy luật cung - cầu, người ta xem xét mối quan hệ giữa giá cả và

lượng hàng hóa BĐS cung và cầu trên thị trường, trong điều kiện các yếu tố khác không thay đổi

Quy luật cung: lượng cung của các hàng hóa có mối liên hệ cùng chiều với giá cả Quy luật cầu: lượng cầu của các hàng hóa có mối liên hệ ngược chiều với giá cả Cung cầu có thể cân bằng ở bất cứ thời điểm nào và hình thành giá cân bằng Nếu các yếu tố khác không đổi, một sự tăng lên của cầu hay giảm xuống của cung

sẽ làm giá cả tăng lên và ngược lại sự giảm của cầu hoặc tăng lên của cung sẽ làm giá

cả giảm xuống

Trong thị trường cạnh tranh, giá cả điều tiết lượng cung và cầu

Sự cân bằng cung - cầu BĐS chỉ xảy ra trong một thời điểm rất ngắn và mang tính tương đối, vì cung - cầu BĐS luôn có sự biến động

BĐS có hai thuộc tính cơ bản, chất lượng và vị thế kết hợp với nhau theo một tỷ

lệ nhất định trong mỗi một đơn vị BĐS cụ thể, tạo ra một khả năng đáp ứng nhu cầu cho con người Khả năng này được gọi là dịch vụ BĐS

Cung cầu thị trường về BĐS thực chất là cung cầu về dịch vụ BĐS, bởi vì không

có ai chỉ có nhu cầu về khối bê tông của căn nhà, mà lại không có nhu cầu về quan hệ hàng xóm

Theo Hình1, ta thấy lượng dịch vụ BĐS do tổ hợp chất lượng và vị thế tạo ra là

một hàm số: Y=f(CL,VT)

Hình 1: Mối liên hệ giữa đơn vị BĐS và dịch vụ BĐS

(Nguồn: Bài giảng môn Thị trường BĐS của TS Trần Thanh Hùng)

Hình 2: Các phân khúc thị trường BĐS

(Nguồn: Bài giảng môn Thị trường BĐS của TS Trần Thanh Hùng)

Theo hình 2, giá cả thị trường dịch vụ BĐS PT được hình thành thông qua quan

hệ cung cầu thị trường và giá cả dịch vụ BĐS trong các phân khúc khác nhau PB và

PA hình thành thông qua quan hệ cung cầu của từng phân khúc

 Giá cả bất động sản

Cũng như các hàng hoá thông thường khác, giá cả BĐS được hình thành trên cơ

sở quan hệ cung - cầu về BĐS trên thị trường

Bản chất của giá cả BĐS: giá cả là biểu hiện bằng tiền giá trị của tài sản mà bên bán và bên mua có thể chấp nhận Nó bao gồm giá của đất và giá nhà

Giá cả của một BĐS hiện vật cụ thể trong một phân khúc nào đó được xác định

bằng công thức: P = Y x P A hay P = Y x P B

Giá cả thị trường của BĐS hiện vật là hình thức biểu hiện của giá trị BĐS, nó bao gồm 2 bộ phận tổ thành giá trị của vị thế và giá trị của chất lượng

Giá cả thị trường của BĐS được xác định bằng công thức: P = Y x P T

 Phân loại giá cả bất động sản

Giá cả BĐS phụ thuộc vào mức độ lợi ích sử dụng, mức độ khan hiếm tương đối và mức cầu của người mua:

Ngưỡng mong muốn Đường đồng lượng

 Giá mua bán, chuyển nhượng;

 Giá thuê;

 Giá bảo hiểm;

 Giá hạch toán;

 Giá công trình xây dựng;

 Giá đất do Nhà nước quy định;

 Giá đất thị trường

Ngoài ra, nếu căn cứ vào công dụng của BĐS, có các loại giá sau đây:

 Giá thị trường, dùng trong giao dịch mua bán;

 Giá thuê, dùng trong giao dịch cho thuê;

 Giá thế chấp, dùng để thế chấp khi vay tiền;

 Giá đền bù, dùng trong giải phóng mặt bằng;

 Giá khởi điểm đấu giá;

 Giá dùng cho mục đích đầu tư;

 Giá sử dụng hiện thời;

 Giá phát triển, dùng khi nâng cấp, cải tạo BĐS;

 Giá dùng trong mục đích bảo hiểm;

 Giá tính thuế;

 Giá trưng mua lại khi Chính phủ cần huy động BĐS

 Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với bất động sản

Nhóm các yếu tố tự nhiên:

 Vị trí của BĐS;

 Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất;

 Địa hình BĐS tọa lạc;

 Hình thức (kiến trúc) bên ngoài của BĐS;

 Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất;

 Tình trạng môi trường;

 Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên

Nhóm các yếu tố kinh tế:

 Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS;

 Những tiện nghi gắn liền với BĐS

Nhóm các yếu tố liên quan đến thị trường:

 Tính hữu dụng của BĐS;

 Nhu cầu loại BĐS trên thị trường

 Các yếu tố về pháp lý liên quan đến bất động sản

 Tình trạng pháp lý của BĐS;

 Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với BĐS, các hạn chế về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với BĐS

 Các yếu tố chung bên ngoài

 Các yếu tố chính trị pháp lý;

 Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô;

 Các yếu tố xã hội

I.1.1.2 Hoạt động vay vốn có đảm bảo bằng bất động sản thế chấp

a Khái niệm hoạt động cho vay có đảm bảo bằng tài sản

Về mặt xã hội, giao dịch đảm bảo là tất cả các giao dịch, thỏa thuận với mục tiêu đảm bảo cho một công việc, nghĩa vụ được thực hiện một cách đúng đắn Dưới khía cạnh pháp lý, giao dịch đảm bảo là tất cả các thỏa thuận, biện pháp pháp lý được các bên thỏa thuận, áp dụng để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ Với nghĩa rộng này, giao dịch đảm bảo có thể bao gồm rất nhiều biện pháp được các bên thỏa thuận, sáng tạo trên nguyên tắc tự do thỏa thuận Các biện pháp đảm bảo có thể gồm: thế chấp, cầm

cố, bảo lãnh, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, phạt vi phạm bảo lưu quyền sở hữu, cam kết không chuyển nhượng, chuyển giao,…

Bảo đảm tín dụng bằng tài sản bảo đảm (TSBĐ) được thực hiện theo Nghị định

178/1999/NĐ-CP ban hành ngày 29/12/1999 của Chính phủ và Thông tư hướng dẫn

số 06/2000/TT-NHNN1 ban hành ngày 04/04/2000 về bảo đảm tiền vay vốn của các

tổ chức tín dụng (TCTD) Nghị định 85/2002/NĐ-CP ban hành ngày 25/10/2002 về sửa đổi bổ sung Nghị định 178/1999/NĐ-CP về đảm bảo tiền vay của các TCTD

Bảo đảm tín dụng bằng TSBĐ là việc bên vay vốn dùng tài sản thuộc quyền sở hữu của mình để đảm bảo với bên cho vay về khả năng hoàn trả nợ vay của mình Bảo đảm tín dụng có một số nội dung chủ yếu sau:

 Giảm bớt tính tổn thất cho Ngân hàng khi khách hàng vì một lý do gì đó không thanh toán được nợ

 Làm động lực thúc đẩy khách hàng trả nợ và sử dụng vốn vay có hiệu quả

 Là rào cản đối với những đối tượng đi vay có chủ định lừa đảo

Điều kiện TSBĐ: Nghị định 178/1999/NĐ-CP và Nghị định 85/2002/NĐ-CP của

Chính phủ quy định:

 Tài sản là sở hữu hợp pháp của người đi vay

 Tài sản không bị tranh chấp

 Tài sản dễ dàng mua bán, chuyển nhượng

 Người đi vay phải mua bảo hiểm cho tài sản trong thời hạn bảo đảm tiền vay

b Khái niệm thế chấp

Thế chấp là việc người đi vay đem tài sản thuộc quyền sở hữu của mình thế chấp cho Ngân hàng cho vay (NHCV) để vay một số tiền nhất định và dùng tài sản đó để đảm bảo cho số nợ vay Nếu khi đến hạn mà người đi vay không thực hiện nhiệm vụ trả nợ hoặc không trả hết nợ thì NHCV được quyền phát mãi tài sản thế chấp để thu hồi nợ Trong trường hợp thế chấp toàn bộ BĐS, động sản có vật phụ thì vật phụ của BĐS, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp

c Tài sản nhận thế chấp và không nhận thế chấp

Tài sản nhận thế chấp bao gồm các tài sản là BĐS, đồng thời phải thỏa mãn các

điều kiện sau:

 Tài sản có giá trị và giá trị sử dụng

 Tài sản thế chấp phải là sở hữu hợp pháp của bên thế chấp

 Được phép giao dịch và không có tranh chấp

 Phải mua bảo hiểm cho tài sản mà Nhà nước bắt buộc phải mua bảo hiểm

Nếu tài sản thuộc sở hữu của Nhà nước, khi thế chấp phải thực hiện theo quy định

của Luật doanh nghiệp Nhà nước

Nếu tài sản thuộc sở hữu tập thể, liên đoàn hay Công ty Cổ phần,… thì phải có giấy tờ ủy quyền của Hội đồng quản trị bằng văn bản để người đại diện ký Hợp đồng

thế chấp

Nếu tài sản thế chấp thuộc quyền sở hữu từ hai người trở lên thì phải có sự đồng ý

bằng văn bản của các đồng sở hữu

Theo các điều kiện cơ bản trên thì các tài sản sau không được nhận thế chấp:

 Tài sản còn đang tranh chấp

 Tài sản không thuộc sở hữu hợp pháp của bên đi vay

 Tài sản đang bị niêm phong, tạm giữ, phong tỏa bởi cơ quan có thẩm quyền

 Tài sản không có giá trị hoặc có giá trị ít hoặc có giá trị nhưng không có giá trị sử

dụng

 Các tài sản khó kiểm định giá, khó mua bán, chuyển nhượng

d Giá trị của tài sản thế chấp (Theo điều 8 Nghị định 178/1999/NĐ-CP ngày

29/12/1999 và căn cứ khoản 10, 11, 12 điều 1 Nghị định 85/2002/NĐ-CP ngày 25/10/2002)

TSBĐ tiền vay được xác định kí kết Hợp đồng đảm bảo; việc xác định giá trị tài sản tại thời điểm này chỉ làm cơ sở xác định mức cho vay của tổ chức tín dụng (TCTD), không áp dụng khi xử lý TSBĐ để thu hồi nợ Việc xác định giá trị TSBĐ tiền vay phải được lập thành văn bản riêng hoặc ghi vào Hợp đồng tín dụng (HĐTD) Giá trị tài sản thế chấp được xác định bao gồm cả hoa lợi, lợi tức và các quyền phát sinh từ tài sản đó nếu các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định

Trong trường hợp tài sản thế chấp là toàn bộ BĐS có vật phụ, thì giá trị của vật phụ cũng thuộc giá trị của tài sản thế chấp; nếu chỉ thế chấp một phần BĐS có vật phụ, thì giá trị vật phụ chỉ phụ thuộc giá trị tài sản thế chấp khi các bên có thỏa thuận

I.1.1.3 Thẩm định giá bất động sản cho mục đích vay vốn thế chấp

Giúp cho sự quyết định cho vay một cách chính xác, giảm bớt xác suất xảy ra hai loại sai lầm là cho vay một dự án tồi và từ chối cho vay một dự án tốt

 Nội dung chính của thẩm định tín dụng

Thẩm định tư cách của khách hàng vay vốn:

 Có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự theo quy định của Pháp luật

 Có mục đích vay vốn hợp pháp

 Có khả năng tài chính đảm bảo trả nợ trong thời gian cam kết

 Có phương án SXKD, dịch vụ hoặc dự án đầu tư có khả thi và hiệu quả

 Thực hiện các quy định về đảm bảo tiền vay theo quy định của Chính phủ và

hướng dẫn của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam

Thẩm định khả năng tài chính: là đánh giá tình hình tài chính của khách hàng vay vốn thông qua các chỉ tiêu tài chính như là:

 Đánh giá qua các tỉ số tài chính

 Đánh giá qua sơ đồ tài chính

 Đánh giá sử dụng vốn và tài trợ vốn

 Đánh giá dự án đầu tư

Thẩm định khả năng trả nợ nhằm đánh giá khả năng trả nợ trong tương lai có khả thi không:

 Thẩm định tính khả thi của phương án SXKD

 Thẩm định tính khả thi của dự án đầu tư

Thẩm định tài sản đảm bảo nợ vay:

 Tài sản đảm bảo nợ vay có thể là: Tài sản thế chấp, tài sản cầm cố, TSBĐ hình thành từ vốn vay, hoặc hình thức đảm bảo bằng bảo lãnh của bên thứ ba

 Giá trị TSBĐ phải thoả mãn: Có giá trị lớn hơn nghĩa vụ được đảm bảo, có thể tạo

ra tiền, có cơ sở pháp lý để người cho vay có thể xử lý tài sản đảm bảo

Ước lượng và kiểm soát rủi ro tín dụng: Có thể giúp cho nhân viên tín dụng và lãnh

đạo Ngân hàng tiên liệu được phần nào khả năng thu hồi nợ và những rủi ro trước khi cho vay

 Phân tích độ nhạy

 Phân tích tình huống

 Phân tích mô phỏng

 Phân tích rủi ro

2 Thẩm định giá bất động sản cho mục đích vay vốn thế chấp

 Thẩm định giá bất động sản

Thẩm định giá BĐS là sự ước tính về giá trị của quyền tài sản BĐS cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho mục đích đã được xác định rõ, trong những điều kiện của một thị trường nhất định và những phương pháp phù hợp

Thẩm định giá BĐS là một tổ hợp khoa học và nghệ thuật nó bao gồm sự nhạy cảm tốt đối với thị trường và có kiến thức chuyên môn, nghề nghiệp vững vàng, cũng như có những thông tin cần thiết (có kinh nghiệm phân tích giao dịch thị trường và có khả năng lấy thông tin)

 Mục đích thẩm định giá bất động sản

 Định giá cho mục đích bảo toàn BĐS

 Định giá cho mục đích mua bán, chuyển nhượng BĐS

 Định giá cho mục đích chuyển đổi quyền tài sản, BĐS

 Định giá bất động sản đích làm cơ sở cho việc bồi thường

 Định giá bất động sản phục vụ cho việc thế chấp vay vốn

 Định giá bất động sản phục vụ cho mục đích bảo hiểm

 Định giá cho mục đích lập báo cáo tài chính và hạch toán kế toán

 Định giá cho mục đích thanh lý tài sản

 Thẩm định giá bất động sản cho mục đích vay vốn thế chấp

Thẩm định giá BĐS cho mục đích vay vốn thế chấp là một phần trong thẩm định TSBĐ nợ vay thuộc nội dung của thẩm định tín dụng Trong đó TSBĐ nợ vay cần thẩm định là các BĐS

Để xác định được giá trị khoản vay có thể giải ngân cho khách hàng ta cần thẩm định đủ các nội dung trong thẩm định tín dụng Tuy nhiên trong phạm vi không gian

và thời gian cho phép cũng như mối quan hệ đối với chuyên ngành quản lý thị trường BĐS, đề tài chỉ đi sâu vào hoạt động cho vay mà tài sản đảm bảo nợ vay là BĐS mà không quan tâm nhiều đến các khía cạnh khác

 Vai trò của thẩm định giá bất động sản

Đối với cá nhân: Thẩm định giá BĐS đem lại thông tin cho cá nhân về các BĐS khi tham gia vào giao dịch, mua bán, trao đổi, thừa kế, thế chấp, bảo hiểm, đảm bảo cho tính minh bạch và công bằng của thị trường BĐS

Đối với Nhà nước:

 Định giá đất làm cơ sở cho việc thu thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế tài sản, thuế trước bạ,

 Định giá các BĐS cho mục đích cổ phần hóa, sát nhập, bán khoán, cho thuê các Doanh nghiệp Nhà nước (DNNN)

 Định giá BĐS (đặc biệt là đất đai) cho hoạt động đấu giá

 Định giá đất đai, nhà xưởng của các DNNN khi tham gia liên doanh liên kết sản xuất

 Định giá BĐS để thanh lý tài sản

 Định giá BĐS cho mục đích thế chấp, bảo hiểm,

 Nguyên tắc thẩm định giá

a Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất

Sử dụng cao nhất và tốt nhất là cách sử dụng tốt nhất một tài sản có thể thực hiện được về mặt vật chất, được pháp luật chấp nhận, khả thi về tài chính và mang lại giá trị cao nhất cho tài sản

Nói cách khác việc sử dụng cao nhất và tốt nhất của tài sản là đạt được mức hữu

dụng tối đa trong những hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp, có thể cho phép

về mặt kỹ thuật, pháp lý, tài chính và đem lại giá trị cao nhất cho tài sản

“Sử dụng cao nhất và tốt nhất” là một trong những nguyên tắc cơ bản và quan trọng nhất của việc xác định giá trị BĐS nói chung và xác định giá trị đất đai nói riêng Đất đai có thể được sử dụng theo những cách rất khác nhau Tuy nhiên nguyên tắc này cần đòi hỏi các điều kiện sau:

Nguyên tắc này dựa trên một nguyên lý hết sức đơn giản: Một người mua BĐS (hoặc đất đai) sẽ không trả giá cao hơn so với giá của BĐS/ mảnh đất mà anh ta có độ mong muốn và thỏa mãn tương tự

Nguyên tắc này là cơ sở cho ba phương pháp: phương pháp xác định giá đất theo chi phí giá thành, xác định giá đất theo giá bán so sánh và xác định giá đất theo thu nhập

c Nguyên tắc cung cầu

Giá trị của một BĐS được xác định bởi mối quan hệ cung cầu của tài sản đó trên thị trường Ngược lại giá trị của tài sản đó cũng tác động đến cung và cầu của tài sản Giá trị của tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung của tài sản Khi nhu cầu về loại tài sản tăng lên trong điều kiện cung không đổi thì giá cả tài sản tăng lên và ngược lại

d Nguyên tắc thay đổi

Giá trị của đất đai luôn luôn biến động và điều đặc biệt là nó chịu sự tác động của các điều kiện tự nhiên, kinh tế, pháp luật, xã hội và môi trường liên quan tới nó Xem xét giá trị đất đai cần được hiểu trong sự phụ thuộc với các yếu tố này đặt trong bối cảnh thay đổi của tất cả các yêu tố đó Đây chính là nội dung của “nguyên tắc thay đổi” trong xác định giá trị đất đai

e Nguyên tắc phù hợp

Nguyên tắc này thể hiện ở chỗ đất đai sẽ có giá trị lớn nhất khi nó được sử dụng theo cách phù hợp với các điều kiện kinh tế, xã hội trong một vùng nhất định Nguyên tắc phù hợp cũng thể hiện ở trong quá trình xác định giá trị của đất đai, cần

có sự nhất quán về một mục đích sử dụng duy nhất được áp dụng cho toàn bộ BĐS bao gồm cả đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai

f Nguyên tắc khả năng sinh lời của đất

Nguyên tắc này nhấn mạnh đến tính duy nhất về vị trí của một mảnh đất nhất định

và khả năng sinh lời của đất được hiểu là khoản lợi nhuận thu được từ đất do nó có vị trí thuận lợi hơn so với vị trí đất khác

Khi những thửa đất có vị trí như nhau, được sử dụng vào những mục đích giống nhau và các yêu cầu tương tự về vốn, lao động và quản lý những tạo ra các thu nhập ròng khác nhau Chênh lệch về thu nhập ròng từ những mảnh đất này chính là thể hiện chênh lệch về giá đất và cần được tính đến trong quá trình xác định giá trị đất đai

g Nguyên tắc cạnh tranh:

Cũng như các hàng hóa khác, đất đai hay BĐS khi có một số lượng nhất định đủ lớn trên thị trường thì có sự cạnh tranh Kết quả của cạnh tranh là làm giảm thị trường về loại hàng hóa đó Mức độ cạnh tranh trong thị trường đất đai và BĐS thường không gay gắt như trong các hàng hóa thông thường do cạnh tranh trong thị trường này là cạnh tranh không hoàn hảo Tuy vậy mức độ và tính chất cạnh tranh cũng phụ thuộc vào từng loại BĐS và từng vùng khác nhau Cạnh tranh có tác động

rõ rệt đến giá cả của đất đai/ BĐS Các thửa đất có thể khác nhau nhưng chúng có một độ thay thế lẫn nhau nhất định, điều này là yếu tố tạo nên cạnh tranh Trong thị trường đất đai/ BĐS một số loại cạnh tranh phổ biến là: cạnh tranh về vị trí, về mức

độ phù hợp thị hiếu, cạnh tranh trong một không gian địa lý (vùng, các vùng, cả nước), cạnh tranh trong nội bộ cung, nội bộ cầu, giữa cung và cầu

 Các phương pháp thẩm định giá BĐS

a Phương pháp so sánh trực tiếp

Là phương pháp định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các BĐS tương tự với BĐS cần định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm định giá hoặc gần với thời điểm định giá để ước tính giá trị thị trường của BĐS cần định giá Phương pháp này được áp dụng trong định giá các BĐS có giao dịch, mua bán phổ biến trên thị trường

b Phương pháp thu nhập

Là phương pháp định giá dựa trên cơ sở chuyển đổi các dòng thu nhập ròng trong tương lai có thể nhận được từ việc khai thác tài sản cần thẩm định thành giá trị vốn hiện tại của nó (đây là quá trình vốn hóa thu nhập) để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá

Phương pháp thu nhập được chia thành hai phương pháp:

 Phương pháp vốn hóa trực tiếp: là một dạng của phương pháp thu nhập, thông qua quá trình chuyển đổi dòng thu nhập tương lai thành giá trị vốn hiện tại (tại thời điểm thẩm định giá) của tài sản

 Phương pháp dòng tiền chiết khấu: là một dạng phương pháp thu nhập, thông qua

kỹ thuật chuyển đổi dòng thu nhập (dự tính) trong tương lai thành giá trị hiện tại của tài sản Phương pháp dòng tiền chiết khấu áp dụng thích hợp để thẩm định giá những tài sản mang lại thu nhập ổn định hoặc không ổn định hằng năm, trong tương lai

c Phương pháp chi phí

Là phương pháp định giá dựa trên cơ sở chi phí hiện tại để tạo ra một BĐS tương

tự với BĐS cần thẩm định giá trừ đi hao mòn của tài sản cần định giá để ước tính giá

trị thị trường của tài sản cần định giá

Phương pháp này áp dụng trong trường hợp:

 Định giá các BĐS có mục đích sử dụng riêng biệt, ít trao đổi trên thị trường như: bệnh viện, trường học, nhà thờ, thư viện, nhà máy điện, nhà máy hóa chất, cơ sở

lọc dầu,…

 Định giá cho mục đích bảo hiểm

 Định giá đất để tham gia đấu thầu các dự án, giải tỏa, đền bù đất,…

đáng giá bao nhiêu

e Phương pháp lợi nhuận

Là phương pháp định giá dựa trên khả năng sinh lời của việc sử dụng BĐS để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá

Phương pháp lợi nhuận chủ yếu áp dụng trong định giá các tài sản mà việc so sánh tài sản này với tài sản tương tự khác gặp khó khăn, do giá trị chủ yếu của tài sản phụ thuộc vào khả năng sinh lời của tài sản như khách sạn, nhà hàng, rạp chiếu

 Bộ luật dân sự ngày 28/10/1995 và các văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến

tổ chức và hoạt động của tổ chức, cá nhân thuộc đối tượng khách hàng vay vốn

 Luật các tổ chức tín dụng số 47/2010/QH12

 Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm

 Nghị định 178/NĐ-CP ngày 29/12/1999 và Nghị định 85/2002/NĐ-CP ban hành

ngày 25/10/2002 về sửa đổi bổ sung về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng

về đảm bảo tiền vay của các TCTD

 Nghị định 83/2010/NĐ-CP ngày 23/07/2010 và Nghị định 05/2012/NĐ-CP ngày 02/02/2012 sửa đổi, bổ sung một số điều về đăng ký giao dịch bảo đảm

 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thi hành Luật đất đai

 Thông tư 13/2010/TT-NHNN quy định về các tỷ lệ đảm bảo an toàn trong hoạt động của TCTD

 Thông tư số 07/2003/TT-NHNN ngày 19/12/2003; hướng dẫn thực hiện một số quy định về đảm bảo tiền vay của các TCTD

 Thông tư số 03/2003/TTLT-BPT-BTNMT ngày 04/07/2003; hướng dẫn về trình

tự, thủ tục đăng ký và cung cấp thông tin về thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất,

tài sản gắn liền với đất

Về phía ngân hàng

 Quyết định 222/QĐ-HĐQT-NHCT35 ngày 26/02/2010 về quy định cho vay đối

với các tổ chức kinh tế

 Quyết định 4161/QĐ-TĐG-NHCT35 về việc ban hành quy trình tạm thời cấp tín

dụng đối với khách hàng tổ chức theo mô hình giai đoạn 2

 Quyết định 050/2013/QĐ-HĐQT-NHCT1 về việc ban hành quy định tạm thời

chức năng, nhiệm vụ của các phòng, tổ thuộc Chi nhánh Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam thực hiện chuyển đổi mô hình thẩm định tín dụng

 Quyết định 3839/QĐ-NHCT35 ngày 26/12/2012 về việc ban hành quy trình cấp

tín dụng đối với khách hàng là tổ chức theo mô hình mới

 Quyết định 1168/QĐ-HĐQT-NHCT35 ngày 11/11/2011 của Hội đồng quản trị

Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam và các văn bản sửa đổi, bổ sung về quy định thực hiện bảo đảm cấp tín dụng

 Quyết định số 3839/2012/QĐ-TGĐ-NHCT35 về quy trình phối hợp thẩm định và

định giá tài sản AMC và Chi nhánh NHCT

 Văn bản số 7762/TGĐ-NHCT35 về quy định về tỷ lệ định giá và mức cấp tín dụng

tối đa so với giá trị định giá

 Văn bản số 1103/TGĐ-NHCT35 về quy định thí điểm thẩm định giá qua AMC

I.1.3 Cơ sở thực tiễn

Trong thực tiễn cho thấy việc đưa ra được một quy trình cho vay hợp lý với những hạn mức tín dụng phù hợp để mang lại lợi nhuận, giảm thiểu rủi ro, gây dựng được lòng tin đối với khách hàng, vẫn còn là điều bất cập đối với Ngân hàng

Công tác thẩm định giá trong hiện tại vẫn còn nhiều sai sót và mang nặng yếu tố chủ quan của mỗi Ngân hàng và chính bản thân của nhân viên thẩm định giá

Đề tài dựa trên cơ sở là những quy trình cho vay, quy trình thẩm định riêng của Ngân hàng

Các số liệu và các báo cáo tình hình hoạt động kinh doanh của VietinBank - Chi

nhánh 7 TP.HCM

Các bài viết có liên quan khác trong hoạt động cho vay của Ngân hàng ví dụ như các bài báo có liên quan đến VietinBank, ý kiến đánh giá, nhận xét của khách hàng

về sản phẩm và dịch vụ của Chi nhánh,…

I.2 Khái quát địa bàn nghiên cứu

I.2.1 Tình hình phát triển kinh tế xã hội của TP.HCM

TP.HCM nằm trong vùng chuyển tiếp giữa miền Ðông Nam bộ và Đồng bằng Sông Cửu Long Ðịa hình tổng quát có dạng thấp dần từ Bắc xuống Nam và từ Ðông sang Tây TP.HCM nằm trong vùng nhiệt đới gió mùa cận xích đạo, nhiệt độ cao đều

trong năm và có hai mùa mưa - khô rõ ràng làm tác động chi phối môi trường cảnh

quan sâu sắc Mùa mưa từ tháng 5 đến tháng 11, mùa khô từ tháng 12 đến tháng 4 năm sau

TP.HCM là thành phố đông dân nhất, đồng thời cũng là trung tâm kinh tế, văn hóa, giáo dục quan trọng của Việt Nam TP.HCM ngày nay bao gồm 19 quận và 5 huyện, tổng diện tích khoảng 2.095 km² Vào năm 2011 thành phố có dân số 7.549.341 người, mật độ trung bình 3.175 người/ km², có 4.344.000 lao động Năm 2012, thu nhập bình quân đầu người ở thành phố đạt khoảng 3.600 USD/ năm, cao hơn nhiều so với trung bình cả nước Tổng GDP cả năm 2012 đạt 592.000 tỷ đồng, tốc độ tăng trưởng đạt 9,2%

Ước tính giá trị sản xuất công nghiệp 3 tháng đầu năm tăng 3,6% so cùng kỳ năm trước Tổng giá trị sản xuất nông lâm nghiệp, thủy sản vào quý I ước tính đạt 2.840

tỷ, tăng 5,2% so cùng kỳ năm ngoái Tổng vốn đầu tư xây dựng cơ bản trên địa bàn thực hiện là 15.347 tỷ đồng, tăng 5,6% so với quý I/ 2012 Từ đầu năm đến ngày 15/3

đã có 61 dự án có vốn nước ngoài được cấp giấy chứng nhận đầu tư trên địa bàn thành phố Từ 16/02 đến ngày 15/03 Sở Kế hoa ̣ch và Đầu tư đã cấp phép thành lâ ̣p mới 2.377 doanh nghiê ̣p gi ảm 678 doanh nghiệp so với cùng kỳ năm 2012 Dự ước quý I/ 2013, tổng mức bán lẻ hàng hoá và doanh thu dịch vụ đạt 141.043 tỷ đồng tăng 10,7% so với quý I/ 2012 Tổng kim ngạch xuất nhập khẩu hàng hoá quý I của các doanh nghiệp trên địa bàn thành phố ước tính đạt 9.903triệu USD Tổng doanh thu

vâ ̣n tải 3 tháng đầu năm đạt 12.366 tỷ đồng, tăng 12,7% so với cùng kỳ năm trước Tổng thu ngân sách Nhà nước quý I ước tính thực hiện 49.443 tỷ đồng, giảm 5% so cùng kỳ Tổng vốn huy động trên địa bàn thành phố đến đầu tháng 3 đạt 1.011.000 tỷ đồng, tăng 13,5% so cùng kỳ Tổng dư nợ tín dụng trên địa bàn thành phố đến đầu tháng 3 đạt 850.000 tỷ đồng, tăng 12,9% so cùng kỳ

Hình 3: Bản đồ quy hoạch TP.HCM

(Nguồn: Web khudothimoi.com)

Những con số trên cho chúng ta thấy tình hình phát triển kinh tế của TP.HCM đang dần phục hồi sau năm 2012 đầy những khó khăn và thách thức Các con số đều tăng và dự báo nền kinh tế sẽ càng phát triển mạnh hơn vào cuối năm Điều này ảnh hưởng rất lớn đến hoạt động tín dụng của các Ngân hàng Thương mại Vì chỉ khi nền kinh tế phát triển thì các Ngân hàng mới thực hiện tốt được vai trò của mình là hỗ trợ các doanh nghiệp trong và ngoài nước thực hiện giao dịch mua bán thông qua các dịch vụ đặc trưng của Ngân hàng

I.2.2 Tình hình phát triển kinh tế xã hội trên địa bàn quận Bình Thạnh

Diện tích : 2076 ha

Dân số : 464.397 người

Dân tộc : 21 dân tộc, đa số là người Kinh

Quận Bình Thạnh nằm về phía Đông Bắc TP.HCM, ở vị trí cửa ngõ thành phố, là vùng đất có một vị trí chiến lược quan trọng Phía Đông Bắc giáp với quận 2 và Thủ

Đức, ở phía Nam, Bình Thạnh và quận 1 cách nhau bởi con rạch Thị Nghè; về phía

Tây - Tây Bắc giáp với quận Gò Vấp và Phú Nhuận Quận Bình Thạnh có sông Sài

Gòn bao quanh mạn Đông Bắc Quận Bình Thạnh được xem là một nút giao thông quan trọng của TP.HCM bởi vì Bình Thạnh là điểm đầu mối gặp gỡ các quốc lộ: Quốc lộ 1, Quốc lộ 13; là cửa ngõ đón con tàu thống nhất Bắc Nam qua cầu Bình Lợi vào ga Hòa Hưng và lại có Bến xe khách Miền Đông

Trong 6 tháng đầu năm, sản xuất công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp trên địa bàn

quận còn gặp nhiều khó khăn do tình hình lạm phát vẫn còn ở mức cao, giá cả tăng nên người dân có xu hướng tiêu dùng tiết kiệm hơn, chỉ tập trung cho các nhu cầu thiết yếu của cuộc sống Quận đã đề ra nhiều biện pháp thực hiện kiềm chế lạm phát,

ổn định kinh tế vĩ mô, đảm bảo an sinh xã hội duy trì tốc độ tăng trưởng kinh tế,

trong đó giá trị sản xuất công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp tăng 4,25%, thương mại - dịch vụ tăng 18,14% so với cùng kỳ năm ngoái

Hinh 4: Bản đồ quy hoạch quận Bình Thạnh

(Nguồn: Trung tâm quy hoạch Tp.hcm)

Trong 6 tháng đầu năm 2013 công tác cấp giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh cho 843 hộ kinh doanh cá thể với tổng vốn đăng ký 150,57 tỷ đồng, giảm 17,92% về

số hộ và 58,06% về số vốn đăng ký so với cùng kỳ, giải quyết ngưng kinh doanh cho 412 hộ Bên cạnh đó, Sở Kế hoạch Đầu tư Thành phố cấp cho 914 doanh nghiệp với số vốn 2.438 tỷ đồng, giảm 33,24% về số doanh nghiệp và 56,4% về số vốn đăng

ký kinh doanh so với cùng kỳ, giải thể 133 doanh nghiệp Hiện trên toàn địa bàn quận

có 15.126 hộ kinh doanh cá thể, 11.219 doanh nghiệp đang hoạt động, trong đó có

10.945 doanh nghiệp và đơn vị trực thuộc ngoài quốc doanh, 274 công ty nước ngoài

Hình 5: Vị trí của VietinBank - Chi nhánh 7 TP.HCM trên địa bàn

quận Bình Thạnh

(Nguồn: Google Map)

Chi nhánh 7 năm tại số 5 Phan Đăng Lưu, phường 3, quận Bình Thạnh, tọa lạc tại

vi trí thuận lợi, giáp với Trường Đại Học Mỹ Thuật và Điện Lực Gia Định, gần UBND quận Bình Thạnh và Kho bạc Nhà nước, gần nhiều trường học, công viên, bệnh viện,… Chính vị trí này đã tạo điều kiện thuận lợi cho Chi nhánh trong việc tìm kiếm khách hàng trong địa bàn quận và mở rộng phạm vi sang các quận khác

I.3 Nội dung nghiên cứu, phương pháp và quy trình thực hiện

I.3.1 Nội dung nghiên cứu

Giới thiệu khái quát về VietinBank - Chi nhánh 7 TP.HCM

Hoạt động cho vay có đảm bảo bằng BĐS thế chấp tại VietinBank - Chi nhánh 7

TP.HCM

 Những quy định chung trong hoạt động cho vay có tài sản bảo đảm đối với

tổ chức kinh tế tại VietinBank - Chi nhánh 7 TP.HCM

 Quy trình cho vay có bảo đảm đối với tổ chức kinh tế tại VietinBank - Chi

Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả trong hoạt động cho vay có tài sản bảo

đảm tại VietinBank - Chi nhánh 7 TP.HCM

I.3.2 Phương pháp nghiên cứu

Phương pháp điều tra: Tiếp cận thực tế hoạt động cho vay của Chi nhánh để điều

tra bằng các phương pháp khác nhau như phỏng vấn trực tiếp hay gián tiếp, ghi nhận

ý kiến của nhân viên tín dụng

Phương pháp thu thập thông tin: Tìm kiếm số liệu và nghiên cứu tài liệu có liên

quan thông qua những quyết định của Ngân hàng và các báo cáo tài chính, báo cáo

tình hình hoạt động kinh doanh của địa bàn thực tập

Phương pháp kế thừa: tham khảo những tài liệu trên web, các bài viết trước về

vấn đề đang nghiên cứu, kế thừa những vấn đề cần thiết cho đề tài nghiên cứu

Phương pháp phân tích và tổng hợp: Dựa vào những số liệu, tài liệu thu thập

được ta tiến hành phân tích, phân chia đối tượng nghiên cứu thành những cấp bậc khác nhau để xem xét toàn diện về mọi khía cạnh, từ đó nắm rõ được bản chất đối tượng ta sẽ tổng hợp lại và đưa ra những nhận xét về đối tượng

Phương pháp so sánh, đối chiếu: So sánh quy trình, tìm ra điểm giống và khác

nhau, từ đó thấy được ưu điểm, nhược điểm Đối chiếu kết quả các năm để có cái nhìn chung về tình hình hoạt động kinh doanh của Chi nhánh

Phương pháp tính tỷ trọng, mức độ tăng trưởng: Dựa vào bảng số liệu tính tỷ

trọng theo phần trăm của từng chỉ tiêu trên tổng để xác định tầm quan trọng của từng chỉ tiêu hoặc tính mức độ tăng trưởng theo phần trăm của năm sau so với năm trước

Phương pháp thuyết minh bằng bảng biểu, biểu đồ: Sử dụng số liệu thu thập

được, biểu diễn bằng bảng biểu, biểu đồ để thuyết minh thực tế về vấn đề nghiên cứu

Phương pháp chuyên gia: Sử dụng chuyên gia để giải quyết các vấn đề đặt ra

trong quá trình nghiên cứu, tham khảo ý kiến của các chuyên gia trong lĩnh vực Ngân hàng và BĐS, tìm hiểu và tiếp cận để nắm vững chuyên môn trong lĩnh vực đang

nghiên cứu

I.3.3 Quy trình thực hiện

Bước 1: Xác định rõ vấn đề cần nghiên cứu

Bước 2: Tìm hiểu, thu thập các tài liệu, số liệu phản ánh thực tế về hoạt động tín

dụng tại VietinBank - Chi nhánh 7 TP.HCM

Bước 3: Ghi nhận ý kiến, nhận định của cán bộ tín dụng, chuyên viên thẩm định giá

về những vấn đề có liên quan

Bước 4 Từ những tài liệu, số liệu thu thập được ta áp dụng các phương pháp nghiên

cứu để tổng hợp, so sánh, phân tích từ đó đưa ra nhận xét đánh giá về thuận lợi, khó

khăn của vấn đề đang nghiên cứu

Bước 5 Dựa vào kết quả nghiên cứu ở trên ta đề xuất những giải pháp nhằm duy trì

thuận lợi cũng như khắc phục và hạn chế những khó khăn còn tồn tại

Bước 6, Đưa ra kết luận và nhận xét về vấn đề nghiên cứu

PHẦN II KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

II.1 Giới thiệu khái quát về VietinBank - Chi nhánh 7 TP.HCM

II.1.1 Khái quát quá trình hình thành và phát triển của VietinBank

Ngân hàng Công thương Việt Nam được thành lập năm 1988, trên cơ sở Vụ tín dụng Công nghiệp và Vụ tín dụng Thương nghiệp thuộc NHNN Việt Nam Từ ngày 3/7/2009, Ngân hàng Công thương Việt Nam chính thức chuyển đổi hoạt động theo

mô hình Ngân hàng Thương mại Cổ phần với tên pháp lý là Ngân hàng Thương mại

cổ phần Công thương Việt Nam, tên tiếng Anh đầy đủ là Vietnam Joint Stock

Commercial Bank for Industry and Trade và tên giao dịch quốc tế là VietinBank

Hiện VietinBank là một trong những Ngân hàng Thương mại chiếm thị phần lớn nhất và giữ vai trò chủ đạo trong hệ thống tài chính, tín dụng của Việt Nam Trải qua trên 20 năm xây dựng và trưởng thành, VietinBank đã không ngừng phát triển cả về

quy mô kinh doanh và mạng lưới hoạt động trên phạm vi cả nước

Từ khi thành lập năm 1988 với trên 40 chi nhánh, đến nay VietinBank đã có 01

Sở giao dịch, 150 chi nhánh và trên 1000 phòng giao dịch/ Quỹ tiết kiệm Có 07 Công ty hạch toán độc lập là Công ty Cho thuê Tài chính, Công ty Chứng khoán Công thương, Công ty Trách nhiệm Hữu hạn Một thành viên (TNHH MTV) Quản lý

Nợ và Khai thác Tài sản (AMC), Công ty TNHH MTV Bảo hiểm, Công ty TNHH MTV Quản lý Quỹ , Công ty TNHH MTV Vàng bạc đá quý, Công ty TNHH MTV Công đoàn và 3 đơn vị sự nghiệp là Trung tâm Công nghệ Thông tin, Trung tâm Thẻ, Trường Đào tạo và Phát triển nguồn nhân lực

Là thành viên sáng lập và là đối tác liên doanh của Ngân hàng INDOVINA

Có quan hệ đại lý với trên 900 ngân hàng, đi ̣nh chế tài chính tại hơn 90 quốc gia

và vùng lãnh thổ trên toàn thế giới

Là Ngân hàng đầu tiên của Việt Nam được cấp chứng chỉ ISO 9001 : 2000

Là thành viên của Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam, Hiệp hội các Ngân hàng Châu

Á, Hiệp hội Tài chính Viễn thông Liên ngân hàng toàn cầu (SWIFT), Tổ chức Phát hành và Thanh toán thẻ VISA, MASTER quốc tế

Là Ngân hàng tiên phong trong việc ứng dụng công nghệ hiện đại và thương mại điện tử tại Việt Nam, đáp ứng yêu cầu quản trị và kinh doanh

Là Ngân hàng đầu tiên tại Việt Nam mở chi nhánh tại Châu Âu đánh dấu bước phát triển vượt bậc của nền tài chính Việt Nam trên thị trường khu vực và thế giới Không ngừng nghiên cứu, cải tiến các sản phẩm, dịch vụ hiện có và phát triển các sản phẩm mới nhằm đáp ứng cao nhất nhu cầu của khách hàng

Sứ mệnh: Là Tập đoàn Tài chính Ngân hàng hàng đầu của Việt Nam, hoạt động

đa năng, cung cấp sản phẩm và dịch vụ theo chuẩn mực quốc tế, nhằm nâng giá trị cuộc sống

Tầm nhìn: Trở thành Tập đoàn Tài chính Ngân hàng hiện đại, hiệu quả hàng đầu

trong nước và Quốc tế

Giá trị cốt lõi:

 Mọi hoạt động đều hướng tới khách hàng;

 Năng động, sáng tạo, chuyên nghiệp, tận tâm, minh bạch, hiện đại;

 Người lao động được quyền phấn đấu, cống hiến làm việc hết mình; được quyền hưởng thụ đúng với chất lượng, kết quả, hiệu quả của cá nhân đóng góp; được quyền tôn vinh cá nhân xuất sắc, lao động giỏi

Triết lý kinh doanh

 An toàn, hiệu quả, bền vững và chuẩn mực quốc tế;

 Đoàn kết, hợp tác, chia sẻ và trách nhiệm xã hội;

 Sự thịnh vượng của khách hàng là sự thành công của VietinBank

 Slogan: Nâng giá trị cuộc sống

II.1.2 Khái quát quá trình hình thành và phát triển của VietinBank - Chi nhánh

7 TP.HCM

Chi nhánh 7 của Ngân hàng TMCP Công thương được thành lập vào năm 1988, tiền thân là NHNN quận Bình Thạnh Chi nhánh đóng trên một địa bàn kinh tế không quá sôi động, chủ yếu là doanh nghiệp vừa và nhỏ, các hộ kinh doanh cá thể, trong khi đó lại chịu áp lực cạnh tranh của nhiều Ngân hàng trên cùng địa bàn Tuy nhiên, Chi nhánh 7 đã vượt qua những khó khăn để năm 2007 đến nay đều đ ạt được danh hiệu “đơn vị xuất sắc” trong hệ thống Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam Trước đây đơn vị cho vay đến 80% là DNNN, chỉ có 20% là doanh nghiệp ngoài quốc doanh Nhưng với những chuyển biến của nền kinh tế cùng với chủ trương cổ phần hoá DNNN đã buộc Ngân hàng chuyển hướng đầu tư và hiện nay dư nợ cho vay đối với DNNN đã giảm rất nhiều để phù hợp với chủ trương của Nhà nước Xác định

rõ giữa hoạt động kinh doanh tiền tệ của Ngân hàng với sản xuất kinh doanh của nền kinh tế là mối quan hệ hữu cơ biện chứng làm tiền đề cho nhau cùng phát triển Vì thế trong quá trình hoạt động, Chi nhánh 7 luôn quán triệt mục tiêu của Ngân hàng

TMCP Công thương Việt Nam đề ra là “Phát triển - an toàn - hiệu quả” Đơn vị đã

nhanh chóng xây dựng chiến lược kinh doanh cho riêng mình, khai thác tối đa thế mạnh của đơn vị là khách hàng truyền thống cả tiền gửi và cho vay, đơn vị luôn coi trọng “chữ tín”, tạo được lòng tin đối với khách hàng đồng thời luôn chú trọng bồi dưỡng kiến thức, nâng cao trình độ đội ngũ cán bộ công nhân viên

II.1.2.1 Bộ máy tổ chức hoạt động

Sơ đồ 1: Cơ cấu tổ chức của VietinBank - Chi nhánh 7 TP.HCM

(Nguồn: Tổng hợp từ Quyết định 050/2013/QĐ-HĐQT-NHCT1 về việc ban hành quy

định tạm thời chức năng, nhiệm vụ của các phòng, tổ thuộc chi nhánh VietinBank

thực hiện chuyển đổi mô hình thẩm định tín dụng.)

II.1.2.2 Chức năng nhiệm vụ của các phòng ban

 Ban giám đốc: Với các nhiệm vụ tổ chức, chỉ đạo, điều hành thực hiện các

nghiệp vụ Ngân hàng, đồng thời quản lý, quyết định, thẩm tra, đôn đốc các nhân viên dưới quyền của mình thực hiện đúng quy chế chính sách, của Nhà nước cũng như của Việt Nam Ban giám đốc chịu trách nhiệm về kết quả hoạt động kinh doanh cũng như các vấn đề liên quan Gồm 1 Giám đốc và 3 Phó giám đốc

 Các phòng ban

Phòng Tổng hợp: Tham mưu cho Ban giám đốc về chỉ đạo công tác huy động

vốn tại Chi nhánh, xây dựng và theo dõi việc thực hiện kế hoạch cân đối tài chính theo quy định hiện hành Tổng hợp các thông tin tình hình hoạt động kinh doanh, các thuận lợi khó khăn, những vướng mắc phát sinh, phân tích đánh giá và đề xuất những phương hướng biện pháp giải quyết

Phòng Tổ chức Hành chính: Quản lý về nhân sự, sắp xếp bố trí công ăn việc làm

cho nhân viên, quản lý lương và các khoản phụ cấp, quan tâm đến sức khoẻ và đời sống của các nhân viên tại Chi nhánh

Phòng Khách hàng Cá nhân: Khai thác và quản lý nguồn vốn huy động từ

KHCN, thực hiện nhiệm vụ thẩm định, tái thẩm định, đề xuất cấp tín dụng và quản lý các khoản tín dụng đã cấp với khách hàng

Phòng Khách hàng Doanh nghiệp lớn (phòng thực tập):

 Chức năng: Tham mưu cho Ban lãnh đạo Chi nhánh trong quản lý, khai thác

và bán các sản phẩm, dịch vụ cho KHDN phù hợp với chế độ, quy định hiện hành của Ngân hàng Công thương (NHCT)

 Nhiệm vụ:

a Quan hệ khách hàng, khai thác nguồn vốn

Chủ động tìm kiếm, tiếp thị khách hàng mới, thiết lập, chăm sóc và duy trì quan hệ thường xuyên với các KHDN; nghiên cứu, đề xuất định hướng ngành, mục tiêu, nhóm khách hàng mục tiêu của Chi nhánh trong từng thời kỳ

Quản lý, cập nhật đầy đủ hồ sơ, thông tin khách hàng phục vụ cho công tác quản lý, theo dõi, tiếp thị và chăm sóc KHDN tại Chi nhánh của NHCT; Khai thác nguồn vốn bằng Việt Nam Đồng (VNĐ) và ngoại tệ từ KHDN, kho bạc, bảo hiểm xã hội,… theo quy định hiện hành của NHCT;

Phối hợp với bộ phận Kinh doanh ngoại tệ: Tìm kiếm, tiếp thị, khai thác nguồn ngoại tệ mua từ khách hàng; xác nhận nhu cầu, khả năng đáp ứng nhu cầu về ngoại tệ trong thanh toán, trả nợ của KHDN;

Đầu mối/ phối hợp với Phòng KHDN (trụ sở chính) trong quản lý toàn diện, quan hệ KHDN tại Chi nhánh và các đơn vị mạng lưới của Chi nhánh

 Tiếp nhận, đánh giá kết quả TSBĐ; tham gia tổ định giá TSBĐ (trường hợp TSBĐ không phải qua Công ty thẩm định giá độc lập AMC) Thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm và các thủ tục khác có liên quan: nhập kho

TSBĐ, theo dõi, cập nhật thông tin, hồ sơ TSBĐ,… theo quy định hiện hành;

 Trực tiếp soạn thảo Hợp đồng cấp tín dụng, Hợp đồng đảm bảo tiền vay và các văn bản liên quan cấp tín dụng cho khách hàng;

 Kiểm tra, giám sát chặt chẽ trước, trong và sau khi cấp tín dụng theo đúng quy định/ quy trình kiểm tra giám sát tín dụng đối với khách hàng hiện hành;

 Thực hiện các thủ tục liên quan đến giải ngân/ phát hành cam kết bảo lãnh/ thư tín dụng/ Hồ sơ TSBĐ,… theo quy định;

 Theo dõi, đôn đốc khách hàng trả gốc, lãi và các khoản phí đầy đủ, kịp thời, đúng hạn, đúng Hợp đồng cấp tín dụng đã ký, thanh toán các khoản nợ quá hạn, cho vay bắt buộc, nợ đã xử lý rủi ro;

 Đầu mối liên hệ với Trung tâm Thông tin Tín dụng NHNN trên địa bàn trong việc cung cấp và khai thác sử dụng thông tin tín dụng theo quy định của NHNN;

 Thực hiện phân loại nợ theo quy định;

 Thực hiện các nhiệm vụ khác liên quan đến nghiệp vụ cấp tín dụng

Thường xuyên cập nhật thông tin khách hàng; đề xuất kịp thời các giải pháp tín dụng nhằm đảm bảo an toàn vốn vay; phân tích tình hình hoạt động kinh doanh, khả năng tài chính của khách hàng theo quy định tín dụng hiện hành;

Trực tiếp/ phối hợp với các bộ phận Quản Lý Nợ Có Vấn Đề xây dựng phương án xử lý các khoản nợ nhóm 2, nợ xấu, nợ xử lý rủi ro và thực hiện các biện pháp thu hồi nợ có vấn đề;

Thực hiện nhiệm vụ thành viên Hội đồng miễn giảm lãi; Hội đồng xử lý rủi ro, Hội đồng mua bán nợ, Hội đồng xử lý TSBĐ tiền vay, Hội đồng khác (nếu có) theo quy định của NHCT

Đề xuất mức phán quyết tín dụng cho Trưởng/ Phó phòng giao dịch (PGD) của Chi nhánh;

c Sản phẩm, dịch vụ

Trực tiếp và/ hoặc phối hợp với phòng KHDN (trụ sở chính), phòng, tổ liên quan tại Chi nhánh tư vấn, hỗ trợ và bán trọn gói sản phẩm, dịch vụ Ngân hàng, bán chéo, bán thêm các sản phẩm, dịch vụ cho KHDN đảm bảo nhanh chóng, chính xác, an toàn, hiệu quả; phối hợp với bộ phận thẻ và dịch vụ Ngân hàng điện tử thực hiện cung cấp các sản phẩm, dịch vụ về thẻ ATM, thẻ tín dụng quốc tế, các dịch vụ Ngân hàng điện tử trên các kênh SMS, Mobiphone, Internet,…;

Phối hợp với Bộ phận Tài trợ Thương mại cung cấp các sản phẩm, dịch

vụ liên quan đến hoạt động thanh toán xuất nhập khẩu, tài trợ thương mại,… cho KHDN theo quy định hiện hành của NHCT;

Nghiên cứu đề xuất phát triển, cải tiến các sản phẩm, dịch vụ mới đối với KHDN Triển khai thực hiện, đánh giá, tổng kết kết quả triển khai các sản phẩm dịch vụ, cải tiến các quy trình giao dịch theo quy định của NHCT;

d Công tác khác

Đầu mối (thông qua Cán bộ đầu mối KHDN) truyền tải thông tin giữa Trụ

sở chính (TSC) và Chi nhánh kịp thời, đúng địa chỉ; đảm bảo giải quyết nhanh chóng, hiệu quả các công việc liên quan đến KHDN, nghiệp vụ, sản phẩm KHDN được giao

Tiếp nhận, giải đáp thắc mắc, xử lý khiếu nại từ phía KHDN trong phạm

vi thẩm quyền;

Phối hợp với TSC thực hiện việc đo lường sự hài lòng của khách hàng đối với sản phẩm, dịch vụ của KHDN

Đầu mối cung cấp thông tin, dữ liệu theo yêu cầu nghiên cứu marketing

Phòng Khách hàng Doanh nghiệp vừa và nhỏ: Về cơ bản, chức năng và nhiệm

vụ của phòng KHDN vừa và nhỏ cũng giống như phòng KHDN lớn, chỉ khác về đối tượng khách hàng là doanh nghiệp vừa và nhỏ

Phòng Giao dịch: Tiếp thị, hỗ trợ, chăm sóc khách hàng; tư vấn cho khách hàng

về các sản phẩm dịch vụ của Ngân hàng

Phòng Thông tin điện toán: Quản lý, theo dõi, xử lý sự cố liên quan đến phần

mềm hệ thống, triển khai, lắp đặt các phần mềm hệ thống công nghệ thông tin tại Chi nhánh

Phòng Kế toán Giao dịch: Kiểm soát các giao dịch, báo cáo, chứng từ được

phân công, thực hiện công tác kế toán, thanh toán các khoản chi tiêu nội bộ, trực tiếp thực hiện các giao dịch kế toán

Phòng Tiền tệ - Kho quỹ: Quản lý và đảm bảo tuyệt đối kho tiền, tiền mặt và

các loại tài sản bảo quản trong kho quỹ, xuất, nhập tiền mặt, ấn chỉ quan trọng

Những đổi mới trong cơ cấu của các phòng ban

Do sự chuyển đổi cơ chế trong bộ máy quản lý của toàn hệ thống Ngân Hàng TMCP Công Thương Việt Nam: từ quản lý rời rạc sang quản lý tập trung

Tháng 3/2013 dựa theo chỉ đạo của Ngân Hàng TMCP Công Thương Việt Nam, Chi nhánh 7 đã chuyển đổi cơ cấu các phòng ban để phù hợp với bộ máy quản lý trong toàn hệ thống Nội dung thay đổi cụ thể như sau:

 Bỏ phòng QLRR và nợ có vấn đề tại các chi nhánh

 Tách phòng khách hàng doanh nghiệp thành:

 Phòng khách hàng doanh nghiệp lớn

 Phòng khách hàng doanh nghiệp vừa và nhỏ

II.2 Hoạt động cho vay có tài sản bảo đảm tại VietinBank Chi nhánh 7 TP.HCM II.2.1 Các quy định chung trong hoạt động cho vay đối với tổ chức kinh tế tại

VietinBank - Chi nhánh 7 TP.HCM

II.2.1.1 Nguyên tắc vay vốn

Khách hàng vay vốn phải tuân thủ các nguyên tắc sau:

 Sử dụng vốn vay đúng mục đích đã thỏa thuận trong HĐTD

 Hoàn trả nợ gốc, lãi tiền vay và các loại phí (nếu có) đầy đủ, đúng thời hạn đã thỏa thuận trong HĐTD