Luật đất đai năm 2003 đã có nhữngđổi mới quan trọng trong việc thu hồi đất trong đó có việc khi Nhà nước thu hồi đấtvào các mục đích quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộ
Trang 1TRƯỜNG ĐẠI HỌC GIAO THÔNG VẬN TẢI
NGHIÊN CỨU, ĐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TẠI
DỰ ÁN: ĐẦU TƯ NÂNG CẤP ĐƯỜNG CAO TỐC PHÁP VÂN CẦU GIẼ THEO HÌNH THỨC BOT
CHUYÊN NGÀNH: XÂY DỰNG ĐƯỜNG ÔTÔ VÀ ĐƯỜNG THÀNH PHỐ
Trang 2MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN i
MỤC LỤC ii
DANH MỤC BẢNG BIỂU v
DANH MỤC HÌNH VẼ vi
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vii
PHẦN MỞ ĐẦU 1
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ TÁI ĐỊNH CƯ TRONG CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG 4
1.1 Một số khái niệm cơ bản 4
1.1.1 Các khái niệm về vấn đề bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trong công tác GPMB 4
1.1.2 Các quy định hiện hành 7
1.2 Nhu cầu thu hồi đất để phát triển công nghiệp, dịch vụ đô thị hạ tầng kinh tế - xã hội 9
1.2.1 Sự cần thiết thu hồi đất để phát triển công nghiệp, dịch vụ, đô thị, hạ tầng kinh tế - xã hội 9
1.2.2 Nhu cầu đất đai và vấn đề thu hồi đất 10
1.3 Những bất cập về bồi thường hỗ trợ và tái định cư trong công tác giải phóng mặt bằng ở Việt Nam hiện nay 11
1.4 Nội dung chủ yếu về bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi đất từ khi có Luật đất đai 2003 cho đến nay 11
1.4.1 Cơ sở pháp lý về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và sự chuyển đổi về chính sách bồi thường hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất cho đến nay 12
1.4.2 Các chính sách của Nhà nước về thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ và tái định cư từ khi có Luật đất đai 2003 đến nay 12
1.5 Quan điểm khoa học về đổi mới việc thu hồi, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất 13
1.6 Kinh nghiệm quốc tế về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư và khả năng ứng dụng vào Việt Nam 15
Trang 31.6.1 Kinh nghiệm quốc tế về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư 15
1.6.2 Cơ chế thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của Việt Nam 28
1.7 Khả năng ứng dụng các kinh nghiệm quốc tế vào Việt Nam 33
1.7.1 Những cơ chế thực hiện chuyển đổi đất đai ở các nước cần nghiên cứu áp dụng vào Việt Nam 33
1.7.2 Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam 34
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG VỀ CÔNG TÁC THU HỒI ĐẤT, BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG CỦA DỰ ÁN: ĐẦU TƯ NÂNG CẤP TUYẾN ĐƯỜNG CAO TỐC PHÁP VÂN – CẦU GIẼ THEO HÌNH THỨC BOT 35
2.1 Giới thiệu về dự án: Đầu tư nâng cấp tuyến đường cao tốc Pháp Vân - Cầu Giẽ theo hình thức BOT 35
2.2 Khái quát điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội 36
2.2.1 Điều kiện tự nhiên 36
2.2.2 Điều kiện kinh tế- xã hội 42
2.3 Tình hình quản lý và sử dụng đất đai 43
2.3.1 Tình hình quản lý sử dụng đất 43
2.3.2 Tình hình biến động đất đai trên địa bàn 44
2.4 Khái quát công tác GPMB của Dự án Đầu tư nâng cấp tuyến đường cao tốc Pháp Vân – Cầu Giẽ theo hình thức BOT 45
2.4.1 Đánh giá thực trạng công tác thu hồi đất, bồi thương, hỗ trợ và tái định cư của dự án 45
2.4.2 Những bài học kinh nghiệm qua thực tế triển khai công tác thu hồi, bồi thường, giải phóng mặt bằng trên địa bàn nghiên cứu 75
CHƯƠNG 3: ĐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ TRONG VIỆC THỰC HIỆN CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG CỦA DỰ ÁN: ĐẦU TƯ NÂNG CẤP TUYẾN ĐƯỜNG CAO TỐC PHÁP VÂN - CẦU GIẼ THEO HÌNH THỨC BOT 79
3.1 Những ưu điểm, nhược điểm trong việc thực hiện công tác GPMB của dự án 79
3.1.1 Ưu điểm: 79
Trang 43.1.2 Nhược điểm 80
3.2 Đề xuất các giải pháp 82
3.2.1 Giải pháp hoàn thiện khung khổ pháp lý và các chính sách liên quan tới côngtác giải phóng mặt bằng 823.2.2 Giải pháp tạo nguồn vốn hình thành quỹ cho công tác giải phóng mặt bằng 833.2.3 Giải pháp về hỗ trợ và tái định cư phục vụ cho công tác giải phóng mặt bằng 843.2.4 Giải pháp định hình phương pháp tính giá trị đất đai trong khu vực giải phóngmặt bằng 853.2.5 Giải pháp về công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 893.2.6 Giải pháp tăng cường tổ chức thực hiện 893.2.7 Giải pháp tăng cường vai trò của cộng đồng trong việc tham gia công tác giảiphóng mặt bằng 90
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 92 TÀI LIỆU THAM KHẢO 94
Trang 5DANH MỤC BẢNG BIỂU
Bảng 2.1: Đặc trưng chế độ nhiệt (oC) 38
Bảng 2.2: Đặc trưng chế độ mưa 39
Bảng 2.3: Danh sách các đơn vị hành chính cấp quận, huyện của Hà Nội 43
Bảng 2.4: Khối lượng bồi thường đất nông nghiệp của dự án 61
Bảng 2.5: Khối lượng bồi thường đất phi nông nghiệp của dự án 62
Bảng 2.6: Kết quả hỗ trợ di chuyển mồ mả của dự án 67
Bảng 2.7: Thống kê các công trình hạ tầng ngầm nổi cần di chuyển 68
Bảng 2.8: Đề xuất sửa đổi nguyên tắc định giá đất 86
Trang 6DANH MỤC HÌNH VẼ
Hình 2.1: Tuyến đường Pháp Vân - Cầu Giẽ Ảnh: Huy Hùng 36
Hình 2.2: Nhiệt độ không khí trung bình tháng và năm tại trạm Hà Nội 38
Hình 2.3: 1 Lượng mưa trung bình tháng và năm tại trạm Hà Nội 39
Hình 3.1: Sơ đồ phân cấp cơ quan định giá đất nhà nước 85
Hình 3.2: Sơ đồ xây dựng bảng giá 87
Hình 3.3: Đề xuất Quy trình xác định giá đất cụ thể 88
Trang 7DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
1 UBND Ủy ban nhanh dân
2 HĐND Hội đồng nhân dân
10 BBT Ban bồi thường
11 TTQĐ Trung tâm quỹ đất
12 TNMT Tài nguyên môi trường
13 MGPMB Mốc giải phóng mặt bằng
14 KT&HT Kinh tế và hạ tầng
Trang 8PHẦN MỞ ĐẦU
1 Tính cấp thiết của đề tài.
Giải phóng mặt bằng là quá trình thực hiện các công việc liên quan đến việc
di dời nhà cửa, cây cối, các công trình xây dựng và một bộ phận dân cư trên mộtphần đất nhất định được quy hoạch cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng mộtcông trình mới Thực tế, tại nhiều địa phương trên cả nước nổi lên nhiều vướngmắc, bất cập trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng Nhiều dự án, côngtrình dây dưa, kéo dài hàng chục năm do khâu giải phóng mặt bằng chậm chễ.Những vướng mắc, bất cập trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng tóm tắtnhư sau:
- Thứ nhất: Giá đất bồi thường thiệt hại chưa phù hợp
- Thứ hai: Chính sách hỗ trợ
- Thứ ba: Cơ quan giải phóng mặt bằng chưa tuân thủ đúng quy trình phápluật
- Thứ tư: Vấn đề tái định cư còn chậm, chưa được quan tâm
- Thứ năm: Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn nhiềubất cập, lộn xộn
Qua đó, chỉ ra các cơ chế, chính sách phù hợp, chưa phù hợp cũng nhưnhững tồn tại, vướng mắc từ thực tiễn thực hiện chính sách và nêu nguyên nhân củatình trạng này Từ đó cần đề xuất các giải pháp để khắc phục các tồn tại, hạn chếnhằm nhằm tăng cường công tác thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ giải phóngmặt bằng
Từ thực tế đó, tôi đã quyết định chọn đề tài: “Nghiên cứu, đề xuất giải pháp
nâng cao hiệu quả công tác giải phóng mặt bằng tại dự án: Đầu tư nâng cấp tuyếnđường cao tốc Pháp Vân – Cầu Giẽ theo hình thức BOT ”
2 Đối tượng nghiên cứu.
- Công tác giải phóng mặt bằng tại dự án: Đầu tư nâng cấp tuyến đường caotốc Pháp Vân – Cầu Giẽ theo hình thức BOT
- Hệ thống các quy trình, quy phạm, tiêu chuẩn, định mức về chính sách bồithường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất giải phóng mặt bằng để thựchiện dự án
Trang 93 Phạm vi nghiên cứu.
- Nghiên cứu, đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác giải phóng mặtbằng tại dự án: Đầu tư nâng cấp tuyến đường cao tốc Pháp Vân – Cầu Giẽ theo hìnhthức BOT Tuyến đường dài 29km đi qua các địa bàn: Quận Hoàng mai, HuyệnThanh Trì, Huyện Thường Tín và Huyện Phú Xuyên
4 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài.
Đề tài này được thực hiện với mục đích:
1 Thông qua phân tích, đánh giá kết quả công tác giải phóng mặt bằng, ảnhhưởng của công tác giải phóng mặt bằng đến đời sống của người dân tại dự án: Đầu
tư nâng cấp tuyến đường cao tốc Pháp Vân – Cầu Giẽ theo hình thức BOT Qua đó,chỉ ra các cơ chế, chính sách phù hợp, chưa phù hợp cũng như những tồn tại, vướngmắc từ thực tiễn thực hiện chính sách và nêu nguyên nhân của tình trạng này
2 Đề xuất các giải pháp để khắc phục các tồn tại, hạn chế nhằm nhằmtăng cường công tác thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng tại
dự án: Đầu tư nâng cấp tuyến đường cao tốc Pháp Vân – Cầu Giẽ theo hình thứcBOT nói riêng và các dự án của đất nước nói chung
5 Phương pháp nghiên cứu.
Điều tra, thu thập số liệu về công tác giải phóng mặt bằng tại dự án: Đầu tưnâng cấp tuyến đường cao tốc Pháp Vân – Cầu Giẽ theo hình thức BOT, trong đó có
sử dụng nguồn dữ liệu do các cơ quan, chức năng quản lý, thực hiện về công tác thuhồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng
Trên cơ sở số liêu đã thu thập được, thực hiện phân tích, đánh giá công tácthu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng để làm rõ được những ưu điểm, thuậnlợi và những khó khăn, tồn tại, hạn chế
Từ kết quả phân tích, đánh giá đưa ra các đề xuất khắc phục những khó khăn,tồn tại, hạn chế giúp hoàn thiện tốt hơn trong công tác thu hồi đất, bồi thường, giảiphóng mặt bằng
Tham khảo kiến thức trong các quy trình, quy phạm, tài liệu tham khảo, sáchtham khảo, đúc kết, áp dụng vào thực tiễn; tiếp thu những kinh nghiệm thực tiễn của
cơ quan, đơn vị trong quá trình làm việc trực tiếp tại địa phương
Trang 106 Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và kiến nghị, tài liệu tham khảo, luận văn kếtcấu gồm 3 chương:
Chương 1: Tổng quan về vấn đề bồı thường, hỗ trợ và táı định cư trong công tác gıảı phóng mặt bằng.
Chương 2: Thực trạng về công tác thu hồı đất, bồı thường gıảı phóng mặt bằng của dự án: đầu tư nâng cấp tuyến đường cao tốc Pháp Vân – Cầu Gıẽ theo hình thức BOT.
Chương 3: Đề xuất các gıảı pháp nâng cao hıệu quả trong vıệc thực hıện công tác gıảı phóng mặt bằng của dự án: đầu tư nâng cấp tuyến đường cao tốc Pháp Vân - Cầu Gıẽ theo hình thức BOT.
Trang 11CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ TÁI ĐỊNH CƯ
TRONG CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG 1.1 Một số khái niệm cơ bản.
1.1.1 Các khái niệm về vấn đề bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trong công tác GPMB.
Đất nước ta đang trong giai đoạn phát triển, để thực hiện chiến lược đẩy mạnh công cuộc công nghiệp hoá, hiện đại hoá theo định hướng xã hội chủ nghĩa những năm qua đã có hàng nghìn dự án xây dựng nâng cấp các công trình, cơ sở hạ tầng phục vụ cho quá trình phát triển Công tác thu hồi, bồi thường, hỗ trợ là điều kiện tiên quyết để triển khai các dự án, từ đó nâng cao hiệu quả sử dụng vốn đầu tư Công tác này có ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của Nhà nước, chủ đầu tư và đờisống vật chất tinh thần của người thu hồi đất Luật đất đai năm 2003 đã có nhữngđổi mới quan trọng trong việc thu hồi đất trong đó có việc khi Nhà nước thu hồi đấtvào các mục đích quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì người
bị thu hồi đất tuỳ từng trường hợp cụ thể bồi thường hỗ trợ về đất theo giá đất trênthị trường trong điều kiện bình thường có thể bằng đất, bằng tiền, bằng nhà, ngoài
ra còn được hưởng chính sách hỗ trợ ổn định cuộc sống và sản xuất Một số kháiniệm liên quan tới công tác bồi thường, hỗ trợ thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất:
(a) Khái niệm thu hồi đất
Cho đến nay, về cơ bản, mọi khoảnh đất có thế sử dụng vào phát triển kinh tế(trừ phần mặt biển sở hữu chung) đều đã có chủ Theo cách hiểu thông dụng truyềnthống, người chủ đất có mọi quyền đối với đất thuộc sở hữu của mình, đặc biệt làquyền sử dụng, thu lợi và trao đối Trong xã hội hiện đại, do đất vừa là tài sản, vừa
là môi trường sống chung nên chủ sở hừu đất đã bị Nhà nước lấy bớt một số quyềnđối với đất, ví dụ như quyền tùy ý sử dụng đất đã bị bó hẹp trong quy hoạch khônggian chung, trong các quy định về bảo vệ môi trường Tuy bị thu bớt một số quyềnnhư thế, người nắm giữ quyền sở hữu đất vẫn có nhiều đặc quyền, trong đó cácquyền cơ bản là: Sử dụng phục vụ nhu cầu của mình, thu lợi trên đất, trao đổi vớingười khác với tư cách hàng hóa độc lập
Ớ các nước duy trì sở hữu tư nhân đối với đất đai, người chủ đất nắm toàn bộ
Trang 12các quyền về đất Khi đó, nếu Nhà nước hoặc cá nhân khác muốn sử dụng đất đóphải mua hoặc thuê lại Ở các nước này không có khái niệm Nhà nước thu hồi lạiđất.
Ở các nước duy trì sở hữu toàn dân đối với đất đai như nước ta, xuất hiệnkhái niệm giao và thu hồi đất Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Namnăm 1992 nêu rõ: " Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòngđất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa, đều thuộc sở hữu toàn dân Nhà nướcgiao đất cho các tố chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài"
Điều 5, Luật Đất đai (2003) quy định:
-Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu
-Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai như sau:
+ Quyết định mục đích sử dụng đất
+ Quy định về hạn mức giao đất và thời gian sử dụng đất
+ Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyến mục đích
sử dụng đất
+ Định giá đất
Như vậy, thu hồi đất là quyền lực của Nhà nước ta được quy định trong luậtcăn cứ vào vị thế đại diện chủ sở hữu toàn dân đối với đất đai Thu hồi đất là việccác cơ quan nhà nước thu hồi quyền sử dụng đất của những cá nhân và tổ chức nào
đó đế giao cho cá nhân hoặc tổ chức khác sử dụng hiệu quả hơn hoặc để Nhà nước
sử dụng vào mục đích chung
Thu hồi đất hiếu theo nghĩa này, khác với thu hồi đất của chủ cho thuê đấtkhi hết kỳ hạn thuê Thu hồi đất ở đây là hành vi lấy lại quyền sử dụng đất đã giaocủa Nhà nước để sử dụng vào mục đích khác Người bị thu hồi đất không có vị thếgiao kết họp đồng của người thuê, không có quyền từ chối chuyến giao quyền sửdụng đất cho Nhà nước, thậm chí không có quyền thỏa thuận giá cả đền bù Trongkhi đó đối với người bị thu hồi đất, thường là nông dân, quyền sử dụng đất có ýnghĩa quan trọng đối với họ, nhiều trường hợp là sống còn Do đó đi đôi với thu hồiđất, Nhà nước phải có chính sách hỗ trợ, bồi thường và tái định cư đối với người bịthu hồi đất
Trang 13(b) Khái niệm bồi thường, GPMB khi nhà nước thu hồi đất.
Là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thuhồi cho người bị thu hồi đất
Người có đất bị thu hồi loại đất nào thì được bồi thường bằng việc giao đấtmới có cùng mục đích sử dụng với loại đất bị thu hồi, nếu không có đất để bồithường thì được bồi thường bằng tiền, giá đất tính tiền bồi thường theo mục đíchđang sử dụng tại thời điểm có quyết định thu hồi đất
Bản chất của việc bồi thường GPMB: Là việc giải quyết mối quan hệ về kinh
tế giữa Nhà nước, người được giao đất, thuê đất và người bị thu hồi đất Bồi thường
về đất phải được thực hiện theo đúng quy định của Nhà nước, việc bồi thường vềđất không giống việc trao đổi, mua bán tài sản, hàng hóa trên thị trường mà nó phảiđảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của Nhà nước với người bị thu hồi đất có nghĩa
là phải giải quyết một cách hài hòa giữa các đối tượng tham gia
Giải phóng mặt bằng không chỉ làm thay đổi chủ sử dụng đất mà còn làmthay đổi cả mục đích sử dụng đất
(c) Khái niệm hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất.
Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất: Là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi
đất thông qua việc đào tạo nghề, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địađiểm mới
(d) Khái niệm tái định cư khi nhà nước thu hồi đất.
- Tái định cư trong bồi thường, GPMB khi Nhà nước thu hồi đất được hiểu làviệc di chuyển người có đất bị thu hồi đến sinh sống ổn định tại một nơi ở mớithông qua các hoạt động hỗ trợ của Nhà nước nhằm giúp người bị thu hồi đất ổnđịnh đời sống, sản xuất tại khu tái định cư
- Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất ở mà phải di chuyển chỗ ở thìđược bố trí đất tái định cư bằng một trong các hình thức sau:
+ Bồi thường bằng nhà ở;
+ Bồi thường bằng việc giao đất ở mới;
+ Bồi thường bằng tiền để tự lo chỗ ở mới
- Tái định cư là một bộ phận không thể tách rời và giữ vị trí quan trọng trongchính sách bồi thường GPMB Các dự án bố trí tái định cư phải luôn đảm bảo vềđiều kiện hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ
Trang 141.1.2 Các quy định hiện hành.
Hiến pháp năm 1992 của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam:
+ Điều 17: Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòngđất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời, phần vốn và tài sản do Nhànước đầu tư vào các xí nghiệp, công trình thuộc các ngành và lĩnh vực kinh tế, vănhoá, xã hội, khoa học, ngoại giao, quốc phòng, an ninh cùng các tài sản khác màpháp luật quy định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân
+ Điều 18: Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch vàpháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả Nhà nước giao đất chocác tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài Tổ chức và cá nhân có trách nhiệmbảo vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, được chuyển quyền sử dụngđất, được Nhà nước giao theo quy định của pháp luật
- Bộ luật Dân sự nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam:
+ Điều 173: Quyền sở hữu
+ Điều 176: Căn cứ xác lập quyền sở hữu
+ Điều 177: Căn cứ chấm dứt quyền sở hữu
+ Điều 180: Chiếm hữu tài sản có căn cứ pháp luật
+ Điều 738 - 774: Quy định thừa kế quyền sử dụng đất
- Các bộ Luật:
+ Quốc hội (2013), Luật đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013 [10].
+ Quốc hội (2014), Luật xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18/6/2014 [11] + Quốc hội (2014), Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 ngày 25/11/2014 [12] + Quốc hội (2014), Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 ngày 25/11/2014 [13].
+ Quốc hội (2015), Luật tổ chức chính quyền địa phương số 77/2015/QH13 ngày 19/6/2015.
Trang 15định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất”.
+ Bộ xây dựng (2015) Quyết định số 1161/QĐ-BXD ngày 15/10/2015, “Về
việc công bố suất vốn đầu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu công trình năm 2014”.
+ Sở xây dựng (2016) Quyết định số 159/QĐ-SXD ngày 04/02/2016, “Về
việc công bố chỉ số giá xây dựng công trình quý 4 năm 2015”.
- Các Quyết định:
+ UBND thành phố Hà Nội (2014), Quyết định số 22/2014 ngày 20/6/2014,
“ban hành quy định các nội dung thuộc thẩm quyền của UBND thành phố được luật đất đai 2013 và các Nghị định của Chính phủ giao về hạn mức giao đất; hạn mức công nhận quyền sử dụng đất , kích thước, diện tích đất tối thiểu được phép tách thửa cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Hà Nội” [18]
+ UBND thành phố Hà Nội (2014) Quyết định số 23/2014 ngày 20/6/2014,
“ban hành quy định các nội dung thuộc thẩm quyền của UBND thành phố được luật đất đai 2013 và các Nghị định của Chính phủ giao cho về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hà Nội” [19]
- Các Thông tư:
+ Bộ tài nguyên và môi trường (2014), Thông tư 36/2014/TT- BTNMT ngày
30/6/2014 của TP Hà Nội,“Quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng,
điều chỉnh bảng giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất” [2]
+ Bộ tài nguyên và môi trường (2014), Thông tư 37/2014/TT- BTNMT ngày
30/6/2014 của TP Hà Nội,“Quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi
nhà nước thu hồi đất” [37]
+ Bộ tài chính (2015), Thông tư số 74/2015/TT- BTC, “Hướng dẫn việc lập
Trang 16dự toán, sử dụng và thanh quyết toán chi phí tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất” [1].
1.2 Nhu cầu thu hồi đất để phát triển công nghiệp, dịch vụ đô thị hạ tầng kinh
- Vấn đề bồi thường hỗ trợ và tái định cư trong công tác GPMB trở thành một trong những điều kiện tiên quyết của sự phát triển, nếu không được xử lý tốt
nó sẽ trở thành rào cản đầu tiên mà các nhà phát triển phải vượt qua
Để tạo cơ sở vật chất kỹ thuật cho đất nước phát triển theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa, chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng tăng tỷ trọng công nghiệp
- Xây dựng và dịch vụ, vốn đầu tư cho các lĩnh vực này luôn chiếm trên90%
trong tổng vốn đầu tư toàn xã hội và do vậy đặt ra nhu cầu cần thiết phải tăng diện tích đất phi nông nghiệp để hấp thụ nguồn vốn đó Việc đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng đã tạo điều kiện cho việc hình thành các khu công nghiệp, dịch vụ, đô thị Qua tổng hợp, so sánh các chỉ tiêu kinh tế với chỉ tiêu sử dụng đất theo diện tích các nhóm đất với giá trị tuyệt đối của GDP thì trong giai đoạn 1995 - 2000, GDP phi nông nghiệp tăng thêm 167.692 tỷ đồng, diện tích đất phi nông nghiệp tăng 166.049 ha; trong giai đoạn 2000 - 2005, GDP phi nông nghiệp tăng thêm 310.339 tỷ đồng, diện tích đất phi nông nghiệp tăng thêm 375.442 ha
- So sánh diện tích các nhóm đất với cơ cấu kinh tế trong giai đoạn 1996 - 2000, tỷtrọng GDP phi nông nghiệp cả nước tăng 2,9%, cơ cấu đất phi nông nghiệp tăng 0,5%, tương đương tăng 166.049 ha; trong giai đoạn 2001 - 2005, tỷ trọng GDP phi nông nghiệp tăng 3,4%, cơ cấu đất phi nông nghiệp tăng 1%, tương
Trang 17đương tăng 375.442 ha So sánh tốc độ tăng diện tích các nhóm đất với tốc độ tăngtrưởng kinh tế trong giai đoạn 1996 - 2000, tăng 1% GDP phi nông nghiệp thì đấtphi nông nghiệp tăng 0,15% Trong giai đoạn 2001 - 2005, tăng 1% GDP phi nôngnghiệp thì đất phi nông nghiệp tăng 0,29% Như vậy, từ các phân tích so sánh chothấy khi cơ cấu kinh tế thay đổi do tăng trưởng kinh tế thì diện tích các nhóm đấtcũng như cơ cấu sử dụng đất cũng thay đổi theo vì đất đai là phục vụ cho sản xuất,kinh doanh, dịch vụ là tư liệu sản xuất, là một thành phần trong hàm sản xuất, dovậy khi mục tiêu kinh tế thay đổi (do tăng trưởng và chuyển dịch cơ cấu kinh tế) thìdiện tích đất cũng thay đổi và được chuyển đổi mục đích sử dụng Trong 8 năm qua,
từ 2001-2008 đã có khoảng 540 nghìn ha đất nông nghiệp (dự kiến từ 2001-2010 là
618 nghìn ha) chuyển sang các mục đích phi nông nghiệp như xây dựng đường giaothông, thủy lợi, khu đô thị, khu công nghiệp , dự báo trong 10 năm tới (2011-2020), diện tích đất chuyển từ nông nghiệp sang phi nông nghiệp sẽ là 750 nghìn
ha
1.2.2 Nhu cầu đất đai và vấn đề thu hồi đất.
Quá trình biến động sử dụng đất đai giai đoạn 1990 - 2010 Theo kết quảkiểm kê đất đai năm 2010 (tính đến thời điểm 01/01/2010) và thống kê tình hình sửdụng đất trong năm 2010 (tính đến thời điểm 31/12/2010) Tổng diện tích đất tựnhiên là 33.095 nghìn ha, trong đó:
- Đất nông nghiệp: 26.226 nghìn ha, chiếm 79,24% diện tích tự nhiên
- Đất phi nông nghiệp: 3.705 nghìn ha, chiếm 11,20% diện tích tự nhiên
- Đất chưa sử dụng: 3.164 nghìn ha, chiếm 9,56% diện tích tự nhiên
Mục tiêu sử dụng đất trong giai đoạn 2011-2020:
- Trên cơ sở hiện trạng sử dụng đất, tiềm năng đất đai, mục tiêu phát triểnkinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh đến năm 2020 của cả nước; quy hoạch, chiếnlược phát triển của các ngành, lĩnh vực; nhu cầu sử dụng đất của các Bộ, ngành vàđịa phương, cân đối và xác định các chỉ tiêu sử dụng đất đến năm 2020 như sau:
- Đất nông nghiệp 26.732 nghìn ha, chiếm 80,77% diện tích tự nhiên tăng
506 nghìn ha so với năm 2010
- Đất phi nông nghiệp 4.880 nghìn ha, chiếm 14,75% diện tích tự nhiên, tăng 1.175 nghìn ha so với năm 2010
Trang 18- Đất chưa sử dụng 1.483 nghìn ha, chiếm 4,48% diện tích tự nhiên Năm
2010, cả nước còn 3.164 nghìn ha Trong thời kỳ quy hoạch sẽ khai thác khoảng 1.681 nghìn ha đưa vào sử dụng vào các mục đích nông nghiệp, phi nông nghiệp (trong đó 1.200 - 1.300 nghìn ha cho khoanh nuôi, trồng mới rừng, 150 nghìn ha cho sản xuất nông nghiệp và nuôi trồng thủy sản, còn lại cho các mục đích phinông
- Việc dựa vào chứng cứ pháp lý để giải quyết đền bù chưa thỏa đáng bởi vì
hệ thống pháp luật chưa đồng bộ, đang trong quá trình hoàn thiện Đất nước chúng ta đang bước vào thời kì công nghiệp hóa, hiện đại hóa, tốc
độ đô thị hóa rất nhanh Số lượng dân số tăng kéo theo đó là phương tiện giaothông cũng tăng nhanh dẫn đến việc quá tải, tắc nghẽn giao thông vì vậy để giảiquyết vấn đề này Nhà nước ta đã không ngừng cải tạo quy hoạch hệ thống giaothông phục vụ cho quá trình phát triển đất nước Để có mặt bằng xây dựng các côngtrình, dự án kèm theo đó là chỗ ở của các người dân có đất bị thu hồi không thểkhông có chỗ ở hoặc chỗ ở kém hơn nơi ở cũ dù đó là một gia đình Xuất phát từ yêu cầu đó chúng ta cần hiểu rõ bản chất của việc bồi thường hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất Đó là việc Nhà nước bảo đảm cho lợi ích của những người dân phải di chuyển: phải được có chỗ ở ổn định, có điều kiện sống và tiện nghi bằng hoặc cao hơn nơi ở cũ tạo điều kiện cho người dân sống ổn định và phát triển
1.4 Nội dung chủ yếu về bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi đất từ khi có Luật đất đai 2003 cho đến nay.
Nước ta là nước duy nhất trên thế giới thực hiện chế độ sở hữu toàn dân đối
Trang 19với đất đai, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước là đại diện chủ sở hữu thống nhất quản lý: bao gồm quản lý theo quy hoạch và theo pháp luật Vì vậy phải giải quyết hài hoà lợi ích của người bị thu hồi đất, chủ đầu tư và nhà nước Chính sách bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất mà cụ thể ở đây là đất nông nghiệp, đất ở nằm trong tổng thể và đồng bộ với hệ thống các văn bản pháp quy hiện hành của nhà nước
1.4.1 Cơ sở pháp lý về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và sự chuyển đổi về chính sách bồi thường hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất cho đến nay.
Luật đất đai năm 2003 được Quốc hội thông qua và có hiệu lực ngày 01tháng 7 năm 2004 Để hướng dẫn việc bồi thường GPMB theo quy định của Luậtđất đai năm 2003, một số văn bản sau đã được ban hành:
Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương phápxác định giá đất và khung giá các loại đất
Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ
về bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất
Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27 tháng 01 năm 2006 của Chính phủ vềsửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai vàNghị định số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty Nhà nước thành công ty cổphần
Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07 tháng 12 năm 2004 của Bộ TàiChính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm
2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất
Thông tư số 69/2006/TT-BTC ngày 02 tháng 8 năm 2006 của Bộ Tài chínhsửa đổi, bổ sung Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07 tháng 12 năm 2004 của
Bộ Tài Chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng
12 năm 2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất
1.4.2 Các chính sách của Nhà nước về thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ và tái định
cư từ khi có Luật đất đai 2003 đến nay.
Về cơ bản, chính sách bồi thường GPMB theo Luật đất đai 2003 đã kế thừanhững ưu điểm của chính sách trong thời kỳ trước, đồng thời có những đổi mới
Trang 20nhằm góp phần tháo gỡ các vướng mắc trong việc bồi thường GPMB hiện nay [1].
Tuy nhiên để tháo gỡ những vướng mắc, khó khăn trong công tác bồi thườngGPMB ngày 25-5-2007, Chính phủ đã ban hành Nghị định 84/2007/NĐ-CP quyđịnh bổ sung về việc cấp GCNQSDĐ, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất,trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và giảiquyết khiếu nại về đất đai; Thông tư hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghịđịnh 84/2007/NĐ-CP, Thông tư 145/2GG7/TT- BTC Hướng dẫn thực hiện Nghịđịnh số 188/204/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác địnhgiá đất; Thông tư liên tịch số 14/2GG8/TTLT/BTC-BTNMT ngày 31 tháng 01 năm
2008 Hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp GCNQSDĐ, thu hồi đất,thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhànước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai
Về Nghị định 84/2007/NĐ/CP tập trung vào việc làm rõ, bổ sung Nghị định197/2004/NĐ-CP và Nghị định số 17/2006/NĐ-CP về một số những vấn đề cơ bảnchính sách bồi thường, trình tự thủ tục cấp GCNQSDĐ, trình tự thủ tục bồi thường,
hỗ trợ, tái định cư
1.5 Quan điểm khoa học về đổi mới việc thu hồi, bồi thường, hỗ trợ, tái định
cư khi Nhà nước thu hồi đất.
Thu hồi đất không chỉ làm chấm dứt quan hệ pháp luật đất đai (làm chấm dứtquyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất) mà còn
“đụng chạm” đến lợi ích hợp pháp của các bên có liên quan: Lợi ích của người bịthu hồi đất; lợi ích của Nhà nước, của xã hội; lợi ích của người hưởng lợi từ việc thuhồi đất (các nhà đầu tư, doanh nghiệp, cơ quan, tổ chức, cá nhân …)
Do vậy trên thực tế việc giải quyết hậu quả của việc thu hồi đất (thực chất là
xử lý hài hòa lợi ích kinh tế giữa các bên) gặp rất nhiều khó khăn, phức tạp Việcgiải quyết tốt vấn đề bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất sẽmang lại ý nghĩa to lớn trên nhiều phương diện
Về phương diện chính trị:
- Các chính sách, pháp luật về đất đai có ảnh hưởng rất lớn đến sự ổn định vềchính trị Điều này có nghĩa là nếu chủ trương, chính sách pháp luật đất đai đúng
Trang 21đắn, phù hợp với thực tiễn và được thực thi nghiêm túc sẽ góp phần vào việc duy trì
và củng cố sự ổn định chính trị Ngược lại, sẽ làm phát sinh những điểm nóng tiềm
ẩn nguy cơ gây mất ổn định về chính trị
- Với quan niệm truyền thống của người Việt Nam “cứ an cư mới lạcnghiệp” thì việc bị mất đất đai, nhà cửa thực sự là một “cú sốc” đối với người bị thuhồi đất Do vậy, họ phản ứng rất gay gắt, quyết liệt thông qua việc khiếu kiện đôngngười, khiếu kiện vượt cấp, kéo dài nếu không được bồi thường, tái định cư thỏađáng Các khiếu kiện về đất đai nói chung và khiếu kiện về bồi thường, hỗ trợ, táiđịnh cư khi Nhà nước thu hồi đất nói riêng tiềm ẩn nguy cơ gây mất ổn định chínhtrị và dễ phát sinh thành các “điểm nóng”; cho nên việc giải quyết tốt vấn đề bồithường, hỗ trợ, tái định cư là thực hiện tốt chính sách an dân để phát triển kinh tế xãhội góp phần vào việc duy trì, củng cố sự ổn định về chính trị
Về phương diện kinh tế – xã hội:
- Thực hiện tốt công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thuhồi đất là điều kiện để doanh nghiệp sớm có mặt bằng triển khai các dự án đầu tưgóp phần vào việc thúc đẩy tăng trưởng của nền kinh tế và nâng cao tính hấp dẫncủa môi trường đầu tư, kinh doanh ở nước ta Hơn nữa, duy trì được tốc độ tăngtrưởng cao và bền vững sẽ có điều kiện để thực hiện tiến bộ và công bằng xã hội,góp phần vào công cuộc “xóa đói, giảm nghèo” và tạo tiền đề cho các bước pháttriển tiếp theo
- Về phía người sử dụng đất, thực hiện tốt bồi thường, tái định cư khi Nhànước thu hồi đất sẽ giúp cho họ và các thành viên khác trong gia đình nhanh chóng
ổn định cuộc sống để tập trung sản xuất góp phần cải thiện và nâng cao mức sống.Hơn nữa điều này còn giúp củng cố niềm tin của người bị thu hồi đất vào đường lối,chủ trương, chính sách; pháp luật của Đảng và Nhà nước; đồng thời loại trừ cơ hội
để kẻ xấu lợi dụng, tuyên truyền, kích động quần chúng nhân dân khiếu kiện, đốiđầu với chính quyền nhằm gây mất ổn định tình hình trật tự an toàn xã hội và làmđình trệ sản xuất
Trang 221.6 Kinh nghiệm quốc tế về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư và khả năng ứng dụng vào Việt Nam.
1.6.1 Kinh nghiệm quốc tế về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư.
(a) Trung Quốc.
Tại chương 20 và 23 Luật quản lý đất đai của Trung Quốc 2004 và Điều 13,
16 quy định về trưng mua nhà thuộc sở hữu Nhà nước và bồi thường 2011 quy định:Trước hết, tiến hành khảo sát các điều kiện thu hồi đất về các mặt dân số, nôngnghiệp, đất canh tác trên thu nhập đầu người, tổng sản lượng hàng năm, diện tíchđất, loại đất, và vấn đề sở hữu của khu vực bị ảnh hưởng
Thứ hai, dự thảo kế hoạch thu hồi đất Kế hoạch này là cơ sở để Chính phủphê duyệt công tác thu hồi đất và thực hiện việc bồi thường và tái định cư Công tácnày bao gồm trưng mua đất thuộc sở hữu hợp tác xã, mục đích sử dụng đất, vị tríchính xác của khu đất bị trưng mua, chủ sở hữu và diện tích
Thứ ba, báo cáo với chính quyền cấp địa phương Cơ quan quản lý đất đai đệtrình kế hoạch thu hồi đất và các tài liệu khác lên cấp cao hơn để kiểm tra, phêduyệt
Ngày công bố dự án (Ngày thông báo): Điều 46 Luật quy định: Ngày công
bố dự án là ngày công bố chính thức việc dự án được phê duyệt
Việc công bố sẽ được thực hiện kịp thời, nêu cụ thể kế hoạch trưng mua vàbồi thương, các chính quyền địa phương sẽ nỗ lực để thông báo và giải thích cácvấn đề có liên quan Sau ngày thông báo, các tài sản trong khu vực dự án sẽ khôngđược cải tạo, mở rộng
Cơ sở bồi thường: Điều 47 của Luật và Điều 19 “Quy định về trưng mua nhàtrên đất thuộc sở hữu Nhà nước và bồi thường 2011” quy định:
+ Bồi thường không căn cứ giá thị trường, mức bồi thường phụ thuộc vàomục đích sử dụng ban đầu của khu đất bị trưng mua, mức này thấp hơn nhiều so vớiphí giao đất
+ Trong trường hợp mức bồi thường không đủ để duy trì mức sống ban đầu,
có thể tăng thêm, tuy nhiên, tổng mức bồi thường không vượt quá 30 lần giá trị sảnlượng trung bình của 3 năm trước khi thực hiện trưng mua
+ Bồi thường cho giá trị nhà ở không thấp hơn giá thị trường
Trang 23+ Cơ quan thẩm định giá bất động sản sẽ do chủ sở hữu lựa chọn.
Hình thức bồi thường: Có một số hình thức bồi thường và tái định cư chonhững hộ nông dân như sau:
+ Chỉ bồi thường tiền
+ Tái định cư và có việc làm
+ Tái định cư với bảo hiểm phúc lợi
Bồi thường Đất nông nghiệp: Điều 47 đoạn 2 và Điều 19”Quy định về trưngmua nhà trên đất thuộc sở hữu Nhà nước và bồi thường 2011” quy định:
+ Mức bồi thường từ 6 đến 10 lần giá trị sản lượng hàng năm trung bình của
3 năm trước khi bị thu hồi
+ Trợ cấp tái định cư bằng 4 đến 6 lần giá trị sản lượng hàng năm trung bình.+ Bồi thường cho các công trình và hoa màu hiện có sẽ do chính quyền địaphương quyết định
+ Luật giới hạn tổng mức bồi thường và hỗ trợ tái định cư không vượt quá 30lần giá trị sản lượng hàng năm trung bình của 3 năm trước nếu như các quy địnhtrong luật không đủ duy trì mức sống hiện tại của người nông dân
Bồi thường đất ở và các loại đất khác: Các tiêu chuẩn về bồi thường cho cácloại đất khác tùy thuộc vào từng địa phương, trên cơ sở tham khảo mức bồi thườngcho đất canh tác
+ Đối với việc thu hồi đất trồng rau ở khu vực ngoại ô, chủ dự án cũng phảitrả một khoản tiền cho Quỹ xây dựng phát triển đất trồng rau mới
Bồi thường công trình xây dựng: Mức bồi thường cho giá trị nhà ở bị trưngmua sẽ không thấp hơn giá thị trường
+ Giá trị nhà ở bị trưng mua sẽ được thẩm định và quyết định bởi các đơn vịđịnh giá có đủ chuyên môn, theo những quy trình định giá nhất định
+ Mức bồi thường sẽ do chính quyền địa phương quyết định
Bồi thường ảnh hưởng cho hoạt động kinh doanh: Bồi thường cho các thiệthại về ngừng sản xuất và kinh doanh sẽ được quyết định dựa trên mức lợi nhuận,thời gian ngừng sản xuất hoặc kinh doanh và các yếu tố khác
Bồi thường đối với người thuê đất: Không bồi thường cho cá nhân thuê đất;không có điều khoản dành cho người thuê đất
Trang 24Các hộ gia đình được cấp nhà: Nếu hộ gia đình có nhà ở đạt chuẩn, sẽ được
ưu tiên đền bù nhà ở như vậy
+ Nếu như phải tái định cư do bị thu hồi, cơ quan phụ trách về thu hồi nhà ở
sẽ chi trả chi phí về tái định cư
+ Nếu hộ gia đình lựa chọn cách đổi nhà, cơ quan phụ trách về thu hồi nhà sẽtrả chi phí tái định cư tạm thời hoặc cung cấp chỗ ở tạm thời trước khi cấp nhà
+ Bồi thường cho các hộ gia đình bị thu hồi không thấp hơn giá thị trườngcủa tài sản tương tự tại thời điểm trưng mua Mức bồi thường bao gồm:
Cho giá trị nhà bị thu hồi;
Cho chi phí tái định cư hoặc nhà ở tạm thời;
Cho thiệt hại phát sinh từ việc phải đóng cửa hoạt động kinh doanh
Các biện pháp phục hồi thu nhập: Điều 46 của Luật, Điều 13, 16 “Quy định
về trưng mua nhà trên đất thuộc sở hữu nhà nước và bồi thường 2011” quy định cụthể như sau:
Không có quy định rõ ràng trong luật về việc phục hồi thu nhập Tuy nhiên,các chính quyền địa phương đã chủ động đưa ra một số giải pháp
Tái định cư bằng tiền: Theo đó các khoản hỗ trợ sẽ được cung cấp tới các cánhân (cộng thêm khoản bồi thường cho chi phí về đất đai trong một số trường hợp),
và sau đó, cá nhân sẽ tự chịu trách nhiệm Khoảng hơn 90% số hộ nông dân bị ảnhhưởng đã chọn cách này
Tái định cư thông qua thỏa thuận chia sẻ cổ phần: Người được bồi thường sẽchuyển khoản tiền được bồi thường thành cổ phần của công ty được thành lập vớivốn đầu tư từ các khoản tiền bồi thường
Thông qua việc thành lập cơ chế an sinh xã hội: Cơ chế này đã được áp dụng
ở một số địa phương có kinh tế phát triển Theo cách này, tất cả các khoản trợ cấp
và một phần khoản bồi thường do mất đất được cho vào một quỹ an sinh xã hội baogồm lương hưu, bảo hiểm thất nghiệp và bảo hiểm y tế
Giám sát: Khi kế hoạch thu hồi đã được phê duyệt, cơ quan quản lý đất đaicủa tất cả các địa phương sẽ báo cáo về Bộ Tài nguyên và Đất đai về các khoản chicho bồi thường, tái định cư vào cuối mỗi năm Bộ này sẽ chịu trách nhiệm xem xétbáo cáo
Trang 25+ Không có biện pháp giám sát đối với ảnh hưởng của việc triển khai Luậtnày đối với điều kiện sinh sống của các cá nhân bị ảnh hưởng, trừ các dự án xâydựng hồ trữ nước.
Tham vấn người dân: Không quy định về quy trình tham vấn Tuy nhiên,trong văn bản về thủ tục tố tụng đối với tài nguyên và đất đai 2004 có yêu cầu cơquan trưng mua đất đai phải thông báo tới nông dân về quyền lợi của họ trong việckhiếu kiện bồi thường, tái định cư và nếu cần, sẽ có phiên tòa xử trong vòng 5 ngàysau khi các bên được thông báo Trước khi kế hoạch trưng mua được đệ trình đểthông qua, những nội dung về mục đích, vị trí, tiêu chuẩn bồi thường, các biện pháp
về tái định cư cần phải được thông báo rộng rãi tới nông dân
Cơ chế khiếu nại: Tranh chấp về quyền chủ sở hữu hoặc quyền sử dụng đất
sẽ được giải quyết thông qua đàm phán giữa các bên, nếu đàm phán không thànhcông, sẽ do chính quyền địa phương giải quyết
+ Tranh chấp giữa các đơn vị sẽ được giải quyết bởi chính quyền địa phương
ở cấp trên cấp quận, tranh chấp giữa cá nhân hoặc giữa cá nhân và đơn vị sẽ đượcgiải quyết ở cấp thị xã hoặc cấp quận hoặc cấp cao hơn
+ Nếu các bên liên quan không chấp nhận quyết định của chính quyền địaphương, tranh chấp sẽ được đưa ra tòa án trong vòng 30 ngày sau khi các bên nhậnđược thông báo về quyết định
+ Người nông dân được phép đưa khiếu kiện ra tòa, tuy nhiên, theo báo cáonăm 2007 của ADB, hiện tại, các khiếu kiện này không thể xử lý ở tòa do mức phícao và các hạn chế khác
Những trường hợp không được đền bù: Trước khi quyết định trưng mua nhà
ở, chính quyền địa phương sẽ thành lập các bộ phận để điều tra, xác định các tòanhà trong diện trưng mua nhưng chưa đăng ký
+ Đối với những tòa nhà tạm thời, được coi là xây hợp pháp và đáp ứng yêucầu về mặt thời gian, sẽ được bồi thường Đối với những tòa nhà xây bất hợp pháp
và không đáp ứng yêu cầu về mặt thời gian xây dựng thì sẽ không được bồi thường
Công trình tái định cư: Không quy định cụ thể
(b) Ấn Độ.
Điều 4, phần II, Đạo luật thu hồi đất và Điều 4, 21 chính sách quốc gia về tái
Trang 26định cư và ổn định cuộc sống sau tái định cư, năm 2007 quy định:
+ Chuẩn bị dự thảo kế hoạch tái định cư cho những hộ gia đình bị ảnh hưởngsau khi tham vấn với đại diện của các hộ và dựa trên khảo sát, trưng cầu ý kiến củacác hộ
+ Cần có nghiên cứu đánh giá tác động về mặt xã hội khi dự án ảnh hưởngtới 400 hoặc nhiều hơn hộ gia đình trong khu vực đồng bằng, 200 hoặc nhiều hơn
hộ gia đình ở khu vực miền núi hoặc khu vực dân tộc thiểu số
Ngày công bố dự án (Ngày thông báo): Là ngày đăng thông báo trên báo địaphương và công khai ở những địa điểm thích hợp hoặc là ngày thông báo khu vực bịảnh hưởng bởi dự án
+ Sau khi thông báo, chủ sở hữu không được bán tài sản, sửa chữa, cải tạo.Những phần cải tạo, sửa chữa sẽ không được bồi thường nếu như không được sựcho phép trước
Cơ sở bồi thường: Giá trị thị trường của đất và thiệt hại tính ở thời điểmthông báo sẽ được cân nhắc để quyết định mức bồi thường
+ Ngoài giá thị trường, tòa án sẽ cộng thêm 30% do cân nhắc đến việc thuhồi bắt buộc
+ Dựa trên giá thị trường của đất ở thời điểm bồi thường
+ Chuyên gia định giá sẽ lấy giá trị cao hơn giữa: Giá trị tối thiểu của khu đất
và giá bán trung bình của ít nhất 50% giao dịch có giá trị cao hơn đối với mảnh đấttương tự của khu vực đó, hoặc giá bán trung bình của ít nhất 50% các mảnh đất cógiá cao hơn cho dự án
Hình thức bồi thường: Các gia đình bị ảnh hưởng có thể lựa chọn nhận mộtkhoản tiền đền bù, thay vì một hay nhiều lợi ích được quy định trong luật (đất, nhàở, ) khi có sự chấp thuận của cơ quan nhà nước
Bồi thường đất nông nghiệp: Các hộ gia đình được đền bù 1ha đất được tướitiêu hoặc 2ha đất không được tưới tiêu hoặc đất bỏ hoang có thể canh tác được nếunhư có sẵn nguồn đất ở khu tái định cư
Bồi thường đất ở và các loại đất khác: Theo giá thị trường
Bồi thường ảnh hưởng cho hoạt động kinh doanh: Đạo luật thu hồi đất đai,Phần III, điều 23 và chính sách quốc gia về tái định cư và ổn định cuộc sống sau tái
Trang 27định cư 2007 (Điều 40) quy định: Đối với nghệ nhân, người kinh doanh nhỏ, kinhdoanh cá thể sẽ nhận được hỗ trợ tài chính một lần, mức hỗ trợ sẽ tối thiểu bằng25.000 rupi dành cho việc xây dựng cửa hàng hoặc nơi sản xuất.
Bồi thường đối với người thuê đất: Hộ gia đình bị ảnh hưởng có nghĩa lànhững người chủ sở hữu, người đi thuê đất, người thuê hoặc chủ sở hữu tài sản khác
bị thu hồi một cách bắt buộc
+ Người thuê nhà riêng được bồi thường chi phí cho việc di chuyển và ổnđinh tại nơi ở mới, có thể được thu xếp thuê nhà ở xã hội
Các hộ gia đình được cấp nhà: Diện tích đất ở, tối đa 250m2 đất ở khu vựcnông thôn và 150m2 ở khu vực thành thị cho mỗi hộ gia đình Các hộ gia đình sẽđược bồi thường theo diện tích đất thực tế
Các biện pháp phục hồi thu nhập: Tạo công ăn việc làm cho các hộ bị ảnhhưởng, ít nhất mỗi hộ 1 người, tùy thuộc vào mức độ phù hợp của từng cá nhân.Đào tạo cho các cá nhân để có thể đáp ứng được yêu cầu công việc
+ Ưu tiên cho những lao động bị mất đất và người thất nghiệp bằng cách tạocông ăn việc làm trong dự án ở giai đoạn xây dựng
+ Các trang thiết bị đào tạo để xây dựng kỹ năng, chuyên môn để tự kinhdoanh
+ Cấp học bổng và tạo các cơ hội phát triển nghề nghiệp
+ Nếu bên yêu cầu là một công ty được ủy quyền để phát hành cổ phiếu hoặcgiấy nợ, người bị ảnh hưởng sẽ được lựa chọn lên đến 50%, nhưng trong mọitrường hợp, không ít hơn 20% khoản tiền hỗ trợ tái định cư dưới hình thức cổ phầnhoặc giấy nợ
+ Ngoài ra, có một số chương trình nhằm phục hồi thu nhập cụ thể khác.Giám sát: Ủy ban giám sát quốc gia chịu trách nhiệm rà soát và giám sát việctriển khai các kế hoạch tái định cư
+ Ủy ban có thể bao gồm đại diện các bộ, ngành có liên quan của trungương, và các chuyên gia ở các địa phương
+ Các địa phương sẽ cung cấp các thông tin có liên quan cho Ủy ban này kịpthời và thường xuyên
Trang 28+ Đối với các dự án lớn (phải di chuyển 400 hoặc nhiều hơn các hộ gia định
ở khu vực đồng bằng, 200 hoặc nhiều hơn các hộ gia đình ở khu vực miền núi hoặcdân tộc thiểu số) sẽ phải thành lập Ủy ban về tái định cư ở cấp dự án Chức năngcủa Ủy ban này là giám sát và rà soát tiến độ triển khai kế hoạch tái định cư và thựchiện kiểm soát về mặt xã hội ở giai đoạn sau tái định cư
+ Ủy ban về ổn định đời sống sau tái định cư sẽ do Chính phủ thành lập đểgiám sát các quá trình này
Tham vấn người dân: Cơ quan phụ trách về tái định cư phải tổ chức thamvấn với người dân bị ảnh hưởng trong khi xây dựng kế hoạch tái định cư
Việc xây dựng ngân sách, bao gồm dự toán có liên quan cũng phải tham vấnvới đại diện của các hộ gia đình
Cơ chế khiếu nại: Thanh tra được chỉ định để giải quyết khiếu kiện
+ Thanh tra được quyền cân nhắc và xử lý các khiếu kiện liên quan đến táiđịnh cư, các quyết định của cơ quan quản lý
Những trường hợp không được đền bù: Định nghĩa hộ gia đình bị ảnh hưởngbao gồm những người dân bị mất đất ở, đất nông nghiệp hoặc 1 trong 2 trường hợp,những người đã có thời gian ở, kinh doanh liên tục trong thời gian từ 5 năm trở lêntrong khu vực bị ảnh hưởng trước ngày công bố dự án, và những người mà nguồnthu nhập của họ bị ảnh hưởng
Công trình tái định cư: Trong trường hợp phải di chuyển 400 hoặc nhiều hơncác hộ gia đình ở khu vực đồng bằng, 200 hoặc nhiều hơn các hộ gia đình ở khu vựcmiền núi hoặc dân tộc thiểu số, sẽ phải xây dựng khu tái định cư có đầy đủ cơ sở hạtầng và điều kiện sinh hoạt cho người dân với định mức, tiêu chuẩn của Chính phủ
+ Nếu khu tái định cư nằm trong một khu dân cư khác, hệ thống cơ sở hạtầng sẽ được xây dựng cho toàn bộ cả khu
(c) Hàn Quốc.
Đạo luật về thu hồi đất cho các công trình công cộng 2009 quy định về việcchuẩn bị kế hoạch thu hồi đất và tái định cư (LAR) cụ thể như sau:
+ Xác định danh mục các công trình công cộng và tiến hành khảo sát cơ bản
về các đối tượng và tài sản bị ảnh hưởng
+ Đàm phán về các điều khoản và điều kiện của LAR với các bên liên quan
Trang 29+ LAR bao gồm thời hạn áp dụng các biện pháp tái định cư, thời gian, địađiểm, và các vấn đề liên quan đến hồ sơ đăng ký.
Ngày công bố dự án (Ngày thông báo): Điều 22 Đạo luậtvề thu hồi đất chocác công cộng 2009 quy định 2 bước thông báo:
+ Chính phủ phải đưa ra thông báo sơ bộ về thu hồi đất, để cho phép cán bộthực hiện công tác đo đạc
+ Thông báo về kế hoạch dự kiến với các chi tiết cụ thể về khu vực bị thuhồi Ngày thông báo là ngày thực hiện bước thứ 2
Cơ sở bồi thường: Đối với thửa đất được sử dụng thông qua đàm phán hoặcxét xử của tòa án, khoản bồi thường sẽ được tính dựa trên mức giá công bằng, cótính tới giá thuê, mục đích sử dụng, thời gian sử dụng, và giá của những thửa đấttương tự gần đó
+ Định giá để bồi thường sẽ do chuyên gia định giá tư nhân thực hiện, mứcbồi thường sẽ được tính là mức trung bình của các giá trị định giá Nếu giá trị địnhgiá cao nhất và thấp nhất chênh lệch 10% hoặc nhiều hơn, sẽ phải có chuyên giađịnh giá khác thực hiện tiếp việc định giá, và từ đó, mức bồi thường sẽ được tínhtoán lại
Hình thức bồi thường: Bồi thường được trả bằng tiền mặt Các chủ sở hữu tàisản bị thu hồi có thể lựa chọn các hình thức khác, không phải tiền mặt, bao gồm đấtthay thế hoặc nhà ở xã hội
Bồi thường đất nông nghiệp: Đạo luật về thu hồi đất cho các công trình côngcộng 2009 quy định:
+ Nếu như đất bị thu hồi trước khi thu hoạch hoa màu, giá trị hoa màu đó sẽđươc bồi thường
+ Khoản bồi thường được tính dựa trên số hoa màu thực tế được trồng tạithời điểm dự án được công bố
+ Khoản bồi thường cũng tính để đủ hỗ trợ người nông dân phục hồi lại việcsản xuất của mình
+ Khoản bồi thường được tính trên cơ sở 2 lần tổng thu nhập hàng năm từsản xuất nông nghiệp
Trang 30Bồi thường đất ở và các loại đất khác: Đạo luật quy định, bồi thường theo giáthị trường.
Bồi thường công trình xây dựng: Các công trình xây dựng sau thời điểmcông bố dự án sẽ không được bồi thường Các công trình xây dựng không phép vàohoặc trước ngày 24/1/1989 được cho là hợp pháp và sẽ được bồi thường tương ứng
+ Nếu như giá trị tổng thể của cả công trình bị giảm hoăc bị gây thiệt hại domột phần công trình bị thu hồi, những thiệt hại đó sẽ được bồi thường
+ Nếu như một phần của công trình bị thu hồi nhưng sau khi sửa chữa khôngthể sử dụng phần còn lại được, thì chi phí sửa chữa sẽ được bồi thường
+ Nếu như khó sử dụng phần còn lại của công trình như mục đích sử dụngban đầu, chủ của công trình sẽ có thể yêu cầu chủ dự án mua phần còn lại của côngtrình
Nếu như giá trị định giá của một tòa nhà dân cư thấp hơn 5 triệu won(khoảng 4300 USD), mức bồi thường sẽ được tính là 5 triệu won
Bồi thường ảnh hưởng cho hoạt động kinh doanh: Bồi thường cho thiệt hại
về kinh doanh được tính dựa trên thiệt hại về thu nhập hoặc lợi nhuận, chứ khôngdựa trên các tài sản hiện có
+ Để được nhận bồi thường, cơ sở kinh doanh cần có những trang thiết bịcần thiết (bao gồm cả nhân công) và có mặt bằng sản xuất hợp pháp trước ngàycông bố dự án
+ Bồi thường cho việc sa thải tạm thời hoặc thất nghiệp được áp dụng vớinhững nhân công làm việc ít nhất 3 tháng, mức bồi thường tương đương 70% lươngtrung bình cho thời gian tạm ngừng việc (tối đa là 90 ngày)
+ Không bồi thường cho các cơ sở kinh doanh không phép Tuy nhiên nếunhư không thể tiếp tục kinh doanh trên mặt bằng hợp pháp sau ngày công bố dự án,mức bồi thường sẽ là 3 tháng thu nhập của hộ kinh doanh đó với 3 thành viên
+ Bồi thường cho các chi phí lắp đặt các trang thiết bị của cơ sở sản xuất,
sẽ được tính riêng
Bồi thường đối với người thuê đất: Người thuê nhà được bồi thường chi phí
di chuyển và ổn định nơi ở mới hoặc có thể được thu xếp thuê nhà ở xã hội
Trang 31+ Nếu người thuê nhà là chủ hộ và trong diện phải di dời, sẽ được ưu tiêntrong việc thuê nhà ở xã hội.
Các hộ gia đình được cấp nhà: Đạo luật quy định hộ gia đình sẽ được lựachọn một trong các cách sau:
+ Được cấp đất cho nhà liền kề với nhiều mục đích sử dụng, ví dụ cửa hàng(diện tích ít hơn 265m2) hoặc mục đích nhà ở (diện tích ít hơn 320m2) với mộtkhoản phí
+ Được cấp nhà ở chung cư diện tích ít hơn 85m2 cho một hộ với một khoảnphí
+ Được cấp 1 khoản trợ cấp, khoảng 30% giá trị định giá
+ Chi phí di chuyển đến nhà ở tạm thời
+ Chủ nhà được hưởng 2 tháng tiền chi tiêu gia đình, người thuê nhà đượchưởng 4 tháng tiền thuê nhà
+ Chi phí tái định cư cho các tài sản có thể di chuyển cũng được bồi thường.+ Khi hoạt động kinh doanh bị gián đoạn, hoặc giải thể do việc xây dựng khu
đô thị, các thiệt hại có liên quan sẽ được bồi thường
+ Nhân công bị sa thải cũng được ưu đãi trong tín dụng từ quỹ nhà ở quốcgia, với lãi suất thấp hơn của thị trường để có thể trang trải cho chi phí nhà ở và chiphí sinh hoạt
Các biện pháp phục hồi thu nhập: Ở Hàn Quốc không có quy định trong Luậtthu hồi và bồi thường Luật mới ban hành đưa ra một số căn cứ để hỗ trợ sinh hoạt,bao gồm:
+ Đào tạo nghề và ưu tiên tuyển dụng trong các dự án xây dựng khu đô thị.+ Cung cấp địa điểm để kinh doanh thương mại trong các tòa nhà thươngmại cho các nhân công bị sa thải (không quá 27m2 một hộ gia đình)
+ Các biện pháp phục hồi thu nhập được áp dụng trong một số luật như:Luật về xây dựng đê điều và hỗ trợ môi trường (2000)
Luật về phát triển các thành phố kinh doanh (2005)
Luật về hỗ trợ Pyeongtaek-si
Quy định về vị trí các cơ sở quân sự ở Hàn Quốc (2005)
Luật về thành phố quốc tế Jeju (2006)
Trang 32Giám sát: Không có hoạt động giám sát về ảnh hưởng của việc triển khaiLuật đối với điều kiện sống của người dân bị ảnh hưởng.
+ Việc đánh giá sau dự án chỉ được thực hiện trong một số trường hợp đặcbiệt
Tham vấn người dân: Người dân bị ảnh hưởng sẽ thành lập Ủy ban công dân(RC) để tham vấn về kế hoạch tái định cư, bao gồm bồi thường, vị trí tái định cư vàcác giải pháp khôi phục đời sống
+ Thông qua RC, người dân sẽ yêu cầu mức bồi thường cụ thể, cũng như cácvấn đề hỗ trợ khác, hoặc có thể khiếu kiện để hủy dự án
+ Ngoài việc tham vấn thông qua RC, người dân có thể tham vấn với dự ánthông qua Ủy ban về bồi thường Để hiểu được yêu cầu của người dân và giải quyếtkhiếu nại, người đứng đầu chính quyền địa phương sẽ thành lập Ủy ban này
+ Thành viên của Ủy ban này là quan tòa, luật sư, cơ quan công chứng, giáo
sư và các quan chức của các cơ quan liên quan Ít nhất 1/3 số thành viên phải lànhững người dân bị ảnh hưởng
+ Ủy ban sẽ tổ chức tham vấn về việc định giá tài sản, quy mô của đất cònlại, xây dựng kế hoạch phục hồi thu nhập và địa điểm tái định cư và các vấn đề khác
theo yêu cầu của người dân
Cơ chế khiếu nại: Thành lập Ủy ban về bồi thường với vai trò là cơ quan tưvấn về quyền của người dân
+ Thành viên của Ủy ban này là quan tòa, luật sư, cơ quan công chứng, giáo
sư và quan chức của các cơ quan liên quan, ít nhất 1/3 số thành viên phải là ngườidân bị ảnh hưởng
+ Hầu hết các khiếu kiện về kinh tế và sức khỏe được xử lý ở Ủy ban này.Những trường hợp không được đền bù: Các tòa nhà được xây dựng khôngphép thì không được bồi thường Các tòa nhà xây không phép trước hoặc vào ngày24/1/1989 thì được coi là hợp pháp và do đó chi phí xây dựng lại được bồi thường
Những người được sắp xếp địa điểm tái định cư là chủ sở hữu của tòa nhàhợp pháp và những người (kể cả người đi thuê) đã sống trong tòa nhà trước ngàycông bố dự án, do đó những đối tượng sau sẽ không được xét
Trang 33Chủ sở hữu tòa nhà không phép Tuy nhiên, những tòa nhà xây không phéptrước 24/1/1989 vẫn được bồi thường.
Chủ sở hữu tòa nhà không sinh sống trong tòa nhà ấy trước ngày công bố dự
án Tuy nhiên, điều này không áp dụng khi người chủ sở hữu có lí do hợp lý nhưđiều trị về y tế, phục vụ trong quân đội, các dịch vụ công, giáo dục hoặc lí do hợppháp khác
Để có thể được nhận bồi thường, người kinh doanh cần phải có cơ sở kinhdoanh đầy đủ trang thiết bị (bao gồm cả nhân công) và có mặt bằng sản xuất, kinhdoanh hợp pháp trước ngày công bố dự án
Công trình tái định cư: Khu tái định cư phải bao gồm các cơ sở hạ tầng thiếtyếu như đường xá, hệ thống nước và nước thải
+ Chi phí cho việc xây dựng các cơ sở hạ tầng này sẽ do chủ đầu tư chi trả
Nêu chi tiết về:
+ Địa điểm mà mọi người có thể xem bản kế hoạch vào những thời gianthích hợp
+ Lí do lựa chọn khu đất để xây dựng công trình công cộng
+ Thời hạn dự kiến tiến hành thu hồi đất
+ Tên của cán bộ đầu mối trong cơ quan chịu trách nhiệm về thu hồi
+ Địa chỉ để khiếu nại, khiếu kiện
Sẽ không có giao dịch nào được tiến hành đối với những tài sản trong khuvực này nếu không có sự phê duyệt của Bộ trưởng
Trang 34Cơ sở bồi thường: Điều 55 Đạo luật quản lý đất đai quy định Nguyên tắc
“giá trị đối với chủ sở hữu” thừa nhận rằng mức bồi thường cao hơn giá trị thịtrường Giá trị đối với chủ sở hữu bao gồm:
+ Giá trị thị trường của lợi ích bị ảnh hưởng
+ Giá trị đặc biệt do sở hữu hoặc việc sử dụng đất bị thu hồi
+ Thiệt hại do thửa đất bị chia cắt
+ Thiệt hại về tiếng ồn hoặc các thiệt hại khác
+ Không tính đến phần giá trị tài sản tăng thêm hay giảm đi do bị thu hồi.+ Giá tính mức bồi thường là giá thị trường hiện tại, được quyết định với cơquan quản lý với sự tư vấn của người đứng đầu cơ quan định giá
+ Bộ trưởng sau khi tham vấn, phải quyết định các vấn đề có liên quan nhưquyền, lợi ích, giá trị tài sản,
+ Giá trị thị trường được xác định là mức tiền mà tài sản đó có thể bán đượcmột cách tự nguyện, sẵn sàng ở một thời điểm nhất định
Hình thức bồi thường: Luật quy định, bồi thường được trả bằng tiền mặt.Bồi thường đất nông nghiệp, đất ở và các loại đất khác: Dựa trên giá thịtrường
Bồi thường công trình xây dựng: Dựa trên giá thị trường
Bồi thường ảnh hưởng cho hoạt động kinh doanh: Bồi thường cho việc phảigián đoạn và khôi phục sản xuất;
Bồi thường đối với người thuê đất: Chỉ có chủ sở hữu mới được bồi thường;Các hộ gia đình được cấp nhà: Thu hồi nhà ở được bồi thường $10,000 (cótính đến yếu tố lạm phát so với năm 1989)
Các biện pháp phục hồi thu nhập: Luật về thu hồi tài sản 1989 quy định:Không có quy định, khoản bồi thường cần phải hợp lý, ngoài ra đã có hệ thống ansinh xã hội chi trả
Giám sát: Không có hoạt động giám sát
Tham vấn người dân: Luật quy định Bộ trưởng sẽ đưa bản copy công bố dự
án cho những người sẽ bị ảnh hưởng bởi dự án, cùng với:
+ Sơ đồ vị trí khu đất mà dự án sẽ triển khai
+ Văn bản nêu tóm tắt các quyền chính cho những người dân bị ảnh hưởng
Trang 35Cơ chế khiếu nại:Ở Australia có tòa án riêng về đất đai.
Luật cũng quy định rõ đối tượng được đòi bồi thường, những gì có thể đượcbồi thường và cách xử lý bồi thường, theo đó, chỉ những người có lợi ích bị ảnhhưởng mới có quyền đòi bồi thường
Những trường hợp không được đền bù: Những công trình xây dựng bất hợppháp sẽ không được bồi thường Tuy nhiên, do việc quản lý đất đai khá chặt chẽ,nên những trường hợp như vậy không nhiều
Công trình tái định cư: Không quy định cụ thể, chủ sở hữu sẽ phải tự tìm nhàmới
1.6.2 Cơ chế thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của Việt Nam.
(a).Thời kỳ trước khi có Luật đất đai năm 1987.
Sau khi cách mạng tháng 8 thành công, chúng ta tiến hành xóa bỏ chiếm hữuruộng đất của địa chủ, thiết lập quyền sở hữu ruộng đất cho nhân dân
Hiến pháp 1959 Nhà nước thừa nhận tồn tại ba hình thức sở hữu đất đai ởnước ta gồm sở hữu Nhà nước, sở hữu tư nhân và sở hữu tập thể Thời kỳ này quan
hệ đất đai trong bồi thường chủ yếu là thỏa thuận, sau đó thống nhất giá trị bồithường mà không cần cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt phương án bồithường hay ban hành giá bồi thường
Ngày 14 tháng 4 năm 1959 Thủ tướng chính phủ ban hành Nghị định số 151/NĐ-TTg quy định thể lệ tạm thời về trưng dụng ruộng đất, đây là văn bản pháp quyđầu tiên liên quan đến việc bồi thường và tái định cư bắt buộc ở Việt Nam Nghịđịnh này quy định những nguyên tắc cơ bản trong việc trưng dụng ruộng đất củanhân dân trong việc xây dựng những công trình do Nhà nước quản lý, đó là: “ Đảmbảo kịp thời và đủ tiện ích cần thiết cho công trình xây dựng đồng thời chiếu cốđúng mức quyền lợi và đời sống của người có ruộng đất Những người có ruộng đấtđược trưng dụng, được bồi thường và trong trường hợp cần thiết được giúp giảiquyết công ăn việc làm”
(b) Thời kỳ Luật đất đai năm 1987 đến Luật đất đai năm 1993.
Thi hành Hiến pháp 1980 ngày 29/12/1987 Quốc hội thông qua Luật đất đaiquy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước giao đất cho các đối tượng có nhucầu để sử dụng ổn định lâu dài có thời hạn hoặc tạm thời quy hoạch và kế hoạch sử
Trang 36dụng đất được phê duyệt Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất nào thì cóquyền thu hồi đất đó.
Ngày 31/5/1990 Hội đồng Bộ trưởng ban hành quyết định số HĐBT quy định về việc bồi thường đất nông nghiệp, đất có rừng khi chuyển sangmục đích khác
186/QĐ-Thời kỳ Luật đất đai năm 1993 đến Luật đất đai năm 2003
Luật Đất đai năm 1993 được Quốc hội khóa IX thông qua tại kỳ họp thứ 3ngày 14/7/1993 và có hiệu lực ngày 15/10/1993 với quy định cụ thể như sau [10]:
Tại điều 12 Luật quy định: “ Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuếchuyển quyền sử dụng đất hoặc thu tiền khi giao đất, cho thuê đất, tính giá trị tài sảnkhi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi Chính phủ quy định khung giácác loại đất đối với từng vùng và theo từng thời gian”
Điều 27 Luật quy định: “Trong trường hợp thật cần thiết, Nhà nước thu hồiđất đang sử dụng của người sử dụng đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, anninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì người bị thu hồi đất được đền bù thiệthại ”
Sau khi Luật đất đai năm 1993 ra đời ngày 17/9/1994 Chính phủ ban hànhNghị định số 90/NĐ-CP quy định cụ thể về việc bồi thường, GPMB khi Nhà nướcthu hồi đất để sử dụng vào các mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợiích công cộng Nghị định này mang tính toàn diện cao và cụ thể hóa việc thực hiệnchính sách bồi thường GPMB khi Nhà nước thu hồi đất
Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1998 và năm 2001quy định cụ thể hơn về bồi thường GPMB khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng vàomục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng Việc bồi thường,
hỗ trợ được thực hiện theo quy định của Chính phủ Nhà nước có chính sách để ổnđịnh đời sống cho người có đất bị thu hồi
(c) Từ khi có Luật đất đai 2003.
Luật đất đai năm 2003 được Quốc hội Khóa XI thông qua tại kỳ họp thứ 4ngày 26/11/2003, có hiệu lực ngày 01/7/2004 Luật đất đai năm 2003 ra đời có ýnghĩa quan trọng đáp ứng yêu cầu mới đặt ra trong tiến trình phát triển nền kinh tế,
Trang 37ổn định chính trị - xã hội của đất nước, hội nhập kinh tế trong khu vực và kinh tếquốc tế.
Luật đã giải quyết được những vấn đề mà thực tiễn đặt ra, tháo bỏ những áchtắc ảnh hưởng đến phát triển kinh tế, ổn định chính trị - xã hội, quy định nhiều nộidung mới phù hợp với nền kinh tế thị trường, như các vấn đề kinh tế đất, giá đất, vềthị trường bất động sản, về quyền của người sử dụng đất, về việc sử dụng đất vàocác mục đích tôn giáo, cộng đồng dân cư Đặc biệt đáng chú ý là đã tập trung vàochín vấn đề trong quản lý sử dụng đất đai sau đây:
Làm rõ nội dung quyền sở hữu toàn dân về đất đai với những quyền địnhđoạt, quyền hưởng lợi cụ thể và vai trò của Nhà nước với tư cách là người đại diệnchủ sở hữu;
Hoàn chỉnh chính sách đất đai đối với khu vực nông nghiệp phù hợp với nềnkinh tế thị trường và tạo điều kiện đẩy mạnh tiến trình công nghiệp hóa, hiện đạihóa nông nghiệp và nông thôn;
Coi trọng chính sách đất đai đối với khu vực công nghiệp và dịch vụ, tạo ra
sự chủ động về chuyển đổi cơ cấu sử dụng quỹ đất đáp ứng nhu cầu phát triển côngnghiệp và dịch vụ trong quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước;
Thiết lập sự bình đẳng giữa các thành phần kinh tế, xóa bỏ cơ bản sự khácbiệt giữa người trong nước và người Việt Nam định cư ở nước ngoài và thu hẹpđáng kể sự phân biệt giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài trongviệc tiếp cận đất đai thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất;
Xóa bỏ bao cấp về đất đai trên cơ sở coi đất đai là nguồn vốn, nguồn nội lực
to lớn của đất nước cần phải được định giá theo đúng quy luật của kinh tế thị trường
và phải được đối xử như một loại hàng hóa có tính đặc thù trong quá trình giao dịchtrên thị trường bất động sản;
Khuyến khích phát triển các giao dịch dân sự về quyền sử dụng đất trên cơ
sở coi quyền sử dụng đất là tài sản của người sử dụng đất, hạn chế sự can thiệp vềhành chính không cần thiết trong thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng,cho thuê, cho thuê lại, tặng cho quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; thếchấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất
Trang 38Khắc phục về cơ bản những bất cập trong chính sách, pháp luật về bồithường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, anninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế thông qua cơ chế giáđất bồi thường, chính sách tái định cư và hạn chế phạm vi dự án phải thu hồi đất.
Đẩy mạnh cải cách hành chính trong lĩnh vực quản lý đất đai bằng việc phâncấp toàn bộ các quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụngđất cho chính quyền địa phương; quy định cụ thể thủ tục và trình tự thực hiện cácthủ tục hành chính về quản lý và sử dụng đất
Đổi mới công tác giải quyết tranh chấp, khiếu nại về đất đai theo hướng pháthuy vai trò của tòa án trong giải quyết các tranh chấp dân sự và các khiếu nại hànhchính về đất đai; khắc phục tình trạng đùn đẩy trách nhiệm dẫn tới khiếu nại kéo dài
và vượt cấp
+ Sau khi Luật đất đai 2003 ra đời Chính phủ và các bộ ngành Trung ương
đã ban hành một số các Nghị định, Thông tư để cụ thể hóa các quy định và chínhsách thu hồi đất, bồi thường GPMB phù hợp với tình hình thực tế cụ thể như:
Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về hướngdẫn thi hành Luật đất đai năm 2003
Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác địnhgiá đất và khung giá các loại đất
Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài chính về hướngdẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP
Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồithường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tà chính về việchướng dẫn thực hiện Nghị định số 197/2004/NĐ-CP
Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổsung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền
sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồiđất và giải quyết khiếu nại về đất đai
Trang 39Thông tư liên tịch số 14/2008/TTLT-BTC-BTNMT ngày 31/01/2008 của BộTài chính và Bộ Tài nguyên và môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều củaNghị định số 84/2007/NĐ-CP.
Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy định bổsung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ và tái địnhcư
Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT ngày 01/10/2009 của Bộ Tài nguyên vàmôi trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, trình tự thủ tục thuhồi đất, giao đất, cho thuê đất
(d) Giai đoạn hiện nay.
Sau gần 10 năm thi hành Luật Đất đai 2003 bên cạnh những kết quả đã đạtđược các quy định trong Luật đã từng bước được hoàn thiện, được phổ cập trên toànmặt bằng xã hội, ý thức pháp luật về đất đai của xã hội được nâng cao so với trướcđây, đóng góp tích cực cho phát triển kinh tế, góp phần giữ vững ổn định chính trị,bảo đảm an sinh xã hội; khắc phục được nhiều bất cập về bồi thường, hỗ trợ khiNhà nước thu hồi đất; đổi mới công tác giải quyết tranh chấp, khiếu nại về đất đai
Tuy nhiên, với đà phát triển kinh tế như hiện nay, Luật Đất đai 2003 cũng đãbộc lộ nhiều vướng mắc như: Vấn đề tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp, chế độ sửdụng đất phi nông nghiệp, nhất là đất ở có tác động tốt cho thị trường bất động sản,quá trình sử dụng đất đai và công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chưa hiệuquả, quá trình quản lý giá đất so với giá thị trường, việc phân cấp quản lý đất đai,những đổi mới về cơ chế giải quyết khiếu nại, vấn đề sở hữu đất đại và nhất là tronglĩnh vực bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất, điều này đã làm gia tăng cáckhiếu nại, tố cáo về đất đai
Theo thống kê của Thanh tra Chính phủ từ năm 2008-2011, các cơ quanhành chính Nhà nước đã tiếp nhận 1.571.505 lượt người đến khiếu nại, tố cáo với830.855 vụ việc; đã sử lý 583.673 đơn khiếu nại và 89.317 đơn tố cáo Nội dungkhiếu nại của công dân tập trung chủ yếu liên quan đến đất đai (chiếm trên 70%),trong đó tập trung nhiều nhất là khiếu nại việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khiNhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế xã hội
Với những vấn đề hiện tại của Luật đất đai 2003, rõ ràng đã đến thời điểm
Trang 40cần nhìn nhận và sửa đổi Luật để phù hợp với thực tế hơn Chính vì vậy việc sửađổi Luật đất đai 2003 đã được Quốc hội quyết định trong Chương trình xây dựngpháp luật là cần thiết Đặc biệt trong các phiên họp lấy ý kiến dự thảo của Quốc hội
và ý kiến của cử chi cả nước gửi về, các ý kiến tập trung chủ yếu liên quan đến côngtác thu hồi đất, bồi thường GPMB, chính sách tái định cư Điều đó cũng đủ thấy đểchứng minh rằng công tác bồi thường GPMB khi Nhà nước thu hồi đất trong giaiđoạn hiện nay và trong thời gian tới là một vấn đề hết sức quan trọng trong công tácquản lý Nhà nước về đất đai ở Việt Nam [21]
1.7 Khả năng ứng dụng các kinh nghiệm quốc tế vào Việt Nam.
1.7.1 Những cơ chế thực hiện chuyển đổi đất đai ở các nước cần nghiên cứu áp dụng vào Việt Nam.
Thông qua việc tìm hiểu pháp luật Trung Quốc về bồi thường, hỗ trợ, táiđịnh cư khi Nhà nước thu hồi đất, chúng ta có thể rút ra một số kinh nghiệm choViệt Nam trong quá trình xây dựng và hoàn thiện các quy định về bồi thường, hỗtrợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất như sau:
Thứ nhất, về thời điểm bồi thường, tái định cư Theo quy định của pháp luậthiện hành thì việc xác định thời điểm bồi thường, thực hiện tái định cư là thời điểm
có quyết định thu hồi đất là chưa hợp lý và chưa phù hợp với thực tế Để khắc phụcnhững bất cập này, nên sửa đổi quy định về thời điểm tính giá bồi thường và thựchiện tái định cư cho người sử dụng đất khi bị Nhà nước thu hồi đất như sau:
– Quy định về tính giá bồi thường theo thời điểm trả tiền bồi thường tái định
cư trên thực tế;
– Ngoài việc bồi thường theo giá đất tại thời điểm thu hồi cần quy định một
tỷ lệ hỗ trợ để thưởng khuyến khích đối với những người bị thu hồi đất chấp hànhnghiêm chỉnh, nhanh chóng việc bàn giao mặt bằng cho nhà đầu tư, khoản hỗ trợnày được trích từ khoản chênh lệch giữa giá đất bồi thường với giá đất sau khi thựchiện việc thu hồi;
Thứ hai, về trách nhiệm thực hiện tái định cư Cần quy định một cách rõràng về chủ thể có trách nhiệm thực hiện công việc này khi tiến hành thu hồi đất.Trách nhiệm đú nờn được giao cho những cá nhân, tổ chức được Nhà nước giao sửdụng đất thực hiện Điều này nhằm đảm bảo việc thu hồi đất, GPMB và tái định cư