Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng các thửa đất nhỏ lẻ, xen kẹt trên địa bàn quận hoàng mai, thành phố hà nội

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM NGUYỄN THỊ PHƯƠNG ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG CÁC THỬA ĐẤT NHỎ LẺ, XEN KẸT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HOÀNG MAI, THÀNH PHỐ HÀ NỘI Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60.85.01.03 Người hướng dẫn khoa học: PGS TS Nguyễn Thanh Trà NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2016 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng tơi, kết nghiên cứu trình bày luận văn trung thực, khách quan chưa dùng để bảo vệ lấy học vị Tôi xin cam đoan giúp đỡ cho việc thực luận văn cám ơn, thông tin trích dẫn luận văn ghi rõ nguồn gốc Hà Nội, ngày tháng năm 2016 Tác giả luận văn Nguyễn Thị Phương i LỜI CẢM ƠN Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu hoàn thành luận văn, nhận hướng dẫn, bảo tận tình thầy giáo, giúp đỡ, động viên bạn bè, đồng nghiệp gia đình Nhân dịp hồn thành luận văn, cho phép tơi bày tỏ lòng kính trọng biết ơn sâu sắc PGS.TS Nguyễn Thanh Trà tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian tạo điều kiện cho tơi suốt q trình học tập thực đề tài Tơi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ môn Quản lý đất đai, Khoa Quản lý đất đai- Học viện Nông nghiệp Việt Nam tận tình giúp đỡ tơi q trình học tập, thực đề tài hồn thành luận văn Tơi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán viên chức quận Hoàng Mai giúp đỡ tạo điều kiện cho tơi suốt q trình thực đề tài Xin chân thành cảm ơn gia đình, bạn bè, đồng nghiệp tạo điều kiện thuận lợi giúp đỡ mặt, động viên khuyến khích tơi hồn thành luận văn./ Hà Nội, ngày .tháng .năm 2016 Tác giả luận văn Nguyễn Thị Phương ii MỤC LỤC Lời cam đoan i Lời cảm ơn ii Mục lục iii Danh mục chữ viết tắt vi Danh mục bảng vii Danh mục sơ đồ, đồ thị viii Trích yếu luận văn ix Thesis Abstract xii Phần Mở đầu 1.1 Tính cấp thiết đề tài 1.2 Mục têu nghiên cứu 1.3 Phạm vi nghiên cứu 1.4 Những đóng góp mới, khoa học thực tễn 1.4.1 Những đóng góp đề tài 1.4.2 Ý nghĩa khoa học 1.4.3 Ý nghĩa thực tiễn Phần Tổng quan tài liệu 2.1 Cơ sở lý luận công tác đấu giá quyền sử dụng đất nhỏ lẻ, xen kẹt 2.1.1 Những khái niệm liên quan 2.1.2 Giá đất 2.1.3 10 Đấu giá đấu giá quyền sử dụng đất 2.2 13 Đấu giá số nước giới 2.2.1 Đấu giá đất Trung Quốc 13 2.2.2 16 Đấu giá đất Đài Loan 2.2.3 17 Đấu giá đất Mỹ 2.3 Đấu giá quyền sử dụng đất Việt Nam 19 2.3.1 Cơ sở pháp lý đấu giá quyền sử dụng đất Việt Nam 19 2.3.2 Tình hình thực cơng tác đấu giá QSD đất số địa phương 27 2.3.3 Tình hình thực đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Hà Nội 28 Phần Nội dung phương pháp nghiên cứu 33 3.1 Địa điểm nghiên cứu 33 3.2 Thời gian nghiên cứu 33 3.3 Đối tượng nghiên cứu 33 3.4 Nội dung nghiên cứu 33 3.4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội quận Hoàng Mai 33 3.4.2 Kết đấu giá quyền sử dụng đất nhỏ lẻ, xen kẹt địa bàn quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội giai đoạn 2011 - 2015 33 3.4.3 Đánh giá hiệu lĩnh vực công tác đấu giá quyền sử dụng đất nhỏ lẻ, xen kẹt, địa bàn quận Hoàng Mai 34 3.4.4 Đánh giá chung hiệu đấu giá quyền sử dụng đất nhỏ lẻ, xen kẹt địa bàn quận Hoàng Mai 34 3.4.5 Đề xuất số giải pháp nâng cao hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất nhỏ lẻ, xen kẹt, địa bàn quận Hoàng Mai 34 3.5 Phương pháp nghiên cứu 35 3.5.1 35 Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp 3.5.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 35 3.5.3 35 Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu sơ cấp 3.5.4 37 Phương pháp so sánh theo định mức 3.5.5 Phương pháp tổng hợp, phân tch, xử lý số liệu 37 Phần Kết thảo luận 38 4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội quận Hoàng Mai 38 4.1.1 Điều kiện tự nhiên 38 4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 41 4.1.3 Tình hình quản lý sử dụng đất quận Hồng Mai 47 4.1.4 Hiện trạng sử dụng đất 50 4.1.5 Tình hình biến động loại đất 52 4.1.6 Đánh giá chung 54 4.2 Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội 56 4.2.1 Các văn pháp quy liên quan đến việc thực đấu giá quyền sử dụng đất địa quận Hoàng Mai 56 4.2.2 57 Quy trình thực dự án đấu giá quyền sử dụng đất 4.2.3 57 Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất 4.2.3.1 Nguyên tắc, hình thức điều kiện bán đấu giá QSD đất 57 4.2.3.2 Đối tượng tham gia không tham gia phiên đấu giá QSDĐ 58 4.2.4 Kết đấu giá quyền sử dụng đất giai đoạn 2011 - 2015 68 4.3 Đánh giá hiệu đấu giá quyền sử dụng đất nhỏ lẻ, xen kẹt địa bàn quận Hoàng Mai 70 4.3.1 Đánh giá hiệu đấu giá quyền sử dụng đất lô thuộc ô đất C13/LX1, phường Trần Phú, Quận Hoàng Mai 70 4.3.2 Đánh giá hiệu đấu giá quyền sử dụng đất lơ thuộc đất C11/LX3, phường n Sở, Quận Hồng Mai 74 4.3.3 Đánh giá hiệu đấu giá quyền sử dụng đất 14 lô thuộc ô đất C3/O4 ao Bà Tường, phường Thanh Trì, Quận Hồng Mai 78 4.4 ĐÁNH GIÁ CHUNG HIỆU QUẢ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG CÁC THỬA ĐẤT NHỎ LẺ, XEN KẸT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HOÀNG MAI 84 4.4.1 Ưu điểm hạn chế công tác đấu giá quyền sử dụng đất 84 4.4.2 Hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất 87 4.4.3 Đánh giá người tham gia cán thực công tác đấu giá 03 dự án 90 4.5 Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu đấu giá quyền sử dụng đất nhỏ lẻ, xen kẹt địa bàn quận Hoàng Mai 95 4.5.1 Công tác tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất 95 4.5.2 Đối với người tham gia đấu giá 96 4.5.3 Đối với cán thực công tác đấu giá 96 4.5.4 Đối với công tác quản lý đất đai xây dựng đô thị 96 Phần 5: Kết luận kiến nghị 98 5.1 Kết luận 98 5.2 Kiến nghị 99 Tài liệu tham khảo 101 DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Nghĩa tiếng Việt ADB Ngân hàng phát triển Châu Á BĐS Bất động sản BTHT,TĐC Bồi thường hỗ trợ, tái định cư CNTB Chủ nghĩa tư CSHT Cơ sở hạ tầng CNH Cơng nghiệp hóa CNH-HĐH Cơng nghiệp hóa - Hiện đại hóa ĐGQSDĐ Đấu giá quyền sử dụng đất ĐTH Đơ thị hóa ĐS Động sản GPMB Giải phóng mặt GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất HTKT Hạ tầng kinh tế HHBĐS Hàng hóa bất động sản HĐH Hiện đại hóa HĐND Hội đồng nhân dân KHSDĐ Kế hoạch sử dụng đất KT-XH Kinh tế - Xã hội QLDA Quản lý dự án QHSDĐ Quy hoạch sử dụng đất QH,KHSDĐ Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất QSDĐ Quyền sử dụng đất SDĐ Sử dụng đất TĐC Tái định cư WB Ngân hàng giới -KMng 6ng (bA) cbo bi!t dAnb giA CW1 mlnh v! trinh t\l thoc hiin ? [xl - Toll tuc minh bach - Thli t\JC kh6ng minh bech O Th.co Ong (bi) mng v! toAn bO quA trlnh tham gia diu gia QSD - KhOng hAi long -H!i long O d!t tfi qt$t HoAng Mai IV Y kJlo ciaa 6ne(bi): H! NOi, ngAy.il?.thang, - Chua tlm hiiu - Tim hiiu chua kr � O O 6ng (bt\) cho bi& muc dich mua 16 dit I! gi? Di'" [iJ dung • DB dAu tu BDS (dAt dai) Tntac them gia diu gia 6ng (b!) di tlm bietl nhOng quy djnh ru\o? D • Quy chi, ph�g an DGQSDD []] • Phuong tMc d!u git QSDD - cac quy dinh khac O D II TRONG QUA TRINH DAU GIA Theo dng (bt\) don vj ta chll'C diu gili dA th\l'C men dung quy cb8, phuong quy diu gili QSDD thco quy djnh hien h!nh cue Nb! nuOC chua? - Dung quy djnh • Chua dung quy djnh an v! nOi []] D Theo 6�g (b!) hinh thll'C d!u gif a quf.n Ho!ng Mai c6 d!m b!o cOng bing lchOng, n!u I E>dnh ddu "X" \do 6111(1 chim, cungcJ;; th6ng tin 117 cJn thllt lW ch&" " Di tdi nghiln cU'u vi cdng tdc 44u gl4 �D cdc thU'rl 4" nh6 li, xen ktt khu dfJn cir Thanh 7W, Q:f: Mai tfphwng Hoang kMng thi nguyCn nhin nAo? Ill -C6 -Kh6ng ' 6ng (ba) cho biet l1J - Phuong thfrc diu gii QSDE> - Cec quy djnh kh.!c D O n TRONG QUA TRINH 11Au GIA Theo Ong (bll.) don vi t6 chUC d!u gi! dl thuc hifn diing quy ch€, phttong an va n�i guy d!u gill QSDE> theoquy djnh hien hanh cue Nha ntt6c chtta? - E>(ang quy djnh - Chtta dung quy dinh (i] O Theo Ong (ba) hinh thitc d!u gii O quf.n Ho!ng Mai c6 dim bao cOng bdng kh8ng, nSu j Ddnh ddu "X" \'ao c:! Iva clu;m, cung cdp thc:!ngtin cdn thlit vdo ch&" " 120 ' QUY ilO�CH TiJNltM�T BANG CHIA LU �A'T : DIA 01£M: C13/LX1, Plll filNG ' T H.AN PHU, QUl\N HOANG MAI so eo v i TRI , eAI«; n,6t«; li.E ck; Q4nl:U ri IH,IAJ 121 ' "' I• u) f I, i I (1 , '" ,,, i· I • 00A!Cllo1JU ,D(,111::N-··iw , •• l,lllo(µ! I, ""'=' DAN Cl/ PHUONG TR.4.N PHO DAN cu PHUONG TR.AN PHIJ ' I C/ill cU'r1lAr lf CUA 11\IAU + •• .•• •• •• .• •• •• • l()Ollrcn,lJOI , x 'r A JJl911S.618 H1�12n1 �" HINIS.•s1 U l,.14, Ulttl•lt1 S,l,IJ7.6S9 ll19'00.lll " • , ••"• • X : V[ TRI O EA:T THU H6f I ,, at � I J fl,uJ.l co11u TY er ntyMI AA1 UIIIIG VA uliu HfUO/IG uo lit xu{t JIBIJ.l&< l UIMOI.,» !iilll4l'.ll5 5'1'119 "-· 11_.GIOI fl11t6IO MT CIWCI "� IWI FM) PH,IC "VDU Ill IW.lal.wr11t!Uo.,«.ck nlU'I in-.Oll 5'14l'i.ll02 Ml NIJ'.IU 11H 1q;1 �ck" M.OIG UlMOl � 5'1'10 'lll9'Q11.014 oli � T101 DAT M aw.LO KHCWIG W � WtJC GIOI '""' IIO!cAc MO!: f f n :: :: a1 :: :: UJ 4.U.1 1$.oll.ol1,alO,ol,al,aJ.,ll2,&l'W I 71DUI lbicJ.J:.I.O MiOUOC1Jc�IQ,1,1.cJ./:.M6c: ·t01GIOt•�.C.MOc· 1,01.l.lf I i.u, _.,., :, :,,.:.,ul.Ul.,>l. THONG IQIQI.Hc) n 1.1:l woe GIOI - Kii ck MOC 11199)11.611 d + ') I lJi,aol.qJ NSOt,ui,wo_, �Yot/11falll0:,,,,U11K1111oifl'IIOHA�o4o,,ovl'�c "" - ,_ , , + IOI GO�.:tM6c:o1.o1.o11 olO "' -l66 GdlWllK.fM6c:o9.olO.o1.ol2.o9 ,lO, W�KMMOc:on.oii.01J.014.oll LOJGOIWI Kl r.i0c: olJ.oM 015 t.o!! 3/ IIOG 11o1.1 NJIX MU,,;� w.a SAU 11tt.AHicy,cM6c 11, 2.3.A.B.c.,.!>.I> 11: 11 I Ill 11 12.G, H.1.11 VA !1� 1• oc g1 lf> 16.0 E.F 11, 131 J6NGOl(NJlollCHO.l11.; ,11.1W ·11J01dc11cA.cl.O o,l;1r:O;K:J.l.ctf14M ,:,.)W,0.1a- � I I DMJG!A OOC,CGIO� ll()cJ cM6c 11.1 3.x,,r.!>' 1!V I.IIJ ••.Z.1!,,, 16,V U.13'1 Ol(N !lcH�.J.!f.W - r, ,;; ·;: V(l I w,w��KIC: lJ,I.U,V.1/W,IJ :: 'f, !' ·\ "' \ 1.1.J.l.OY,) \.O)?GlltHAN OC:11•6C: s� I !' _, Ct,V l!CN _liPl«lN.-1111 PHJC 'A.I CMJ NI tw.1;!4 OJl(N a(rDIIC _ iiu::c GQ""'IC)ck: r.i6c 1.t J �.I.I, I, L, 11.12.1.J L I, DIIH O IOtOAlt;; 166U 6.17 , -c.u �gol.'"'°t.,4r WO.: GIO-ec)lc,lc iolOC l.l.ld,1>1Lb\6.l>l1, :e.�l.\'lt'I� , ,,, ,,�.l!ol) LO " -·- oc · - c;l('J � IIWlSOcYll,l VMLOI YAO°"J.Nw;,:::GOI-IOI t,ll)C 11.A.f I VA01.1>1 �1, bli.alt ollt."2.bl D(H lbl� 'l,09.Jl,O � IW lWll()Nr; 9f0Hc ll10oirlcl�Jc,ly � !MON DUQC O,V MYD!,J'5 W:X QO �IOI CJicMOc bl., !.& I.Lt I0.1>16 bl!.ta D(H !bi 1MON10 i.u IC! LO VD(H 'blck:.OCW o.li.lQI tuQC tO IQO�IOl:M6c: l.G!.ol,OII I !l.l_ LO _ -CMdlv,OC(if,G vlll'66'11Fl,.DI-H;;.\1 ll(lf7Jl2 � tll(lrQ.IG(;J, KlNG INQll'�ck;O C !I.IIIH 1:111 M,IC IIU c,(u al '1U'ltN !U Dl,IC ON -CMCirvlovMa.l.Ns693l,Ull(),QI.Ol ,c;,i,V 1111170!t ,.,C � H'l,t, �Qll'ICIIOl'6t!Gw.l lhGCHAI.O � ri"tf 1/DOfM!WJ alwitllllllliNo IW 11)1 l'MOIG t.(1 - • IW!l!(I oc � o.1.1 M!Otl.lClNllt l,!ild