Đánh giá tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn xã lăng yên huyện trùng khánh tỉnh cao bằng giai đoạn 2014 – 2016

Đăng ký đất đai ĐKĐĐ * Khái niệm đăng ký đất đai - Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai vàghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu

-HÀ HƯƠNG THẢO

T ê n đ ề t à i :

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN

SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN XÃ LĂNG YÊN, HUYỆN TRÙNG

KHÁNH- TỈNH CAO BẰNG GIAI ĐOẠN 2014 – 2016

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Quản lý đất đai Khoa : Quản lý Tài nguyên Khóa học : 2013 – 2017

Thái Nguyên, năm 2017

ĐAỊ HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

-HÀ HƯƠNG THẢO

T ê n đ ề t à i :

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN

SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN XÃ LĂNG YÊN, HUYỆN TRÙNG

KHÁNH- TỈNH CAO BẰNG GIAI ĐOẠN 2014 – 2016

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Quản lý đất đai Khoa : Quản lý Tài nguyên Lớp : 45 – QLĐĐ – N01

Khóa học : 2013 – 2017 Giảng viên : ThS Dương Thị Thanh Hà

Thái Nguyên, năm 2017

LỜI CẢM ƠN

Thực tập tốt nghiệp là quá trình học tập để cho mỗi sinh viên vận dụngnhững kiến thức, lý luận đã được học trên nhà trường vào thực tiễn, tạo chosinh viên làm quen những phương pháp làm việc, kĩ năng công tác Đây làgiai đoạn không thể thiếu được đối với mỗi sinh viên trong quá trình học tập.Được sự nhất trí của Ban giám hiệu Nhà trường, Ban chủ nhiêm Khoa Quản lýTài nguyên, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, em nghiên cứu đề tài:

“Đánh giá tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Lăng Yên huyện Trùng Khánh tỉnh Cao Bằng giai đoạn 2014 – 2016”.

Thời gian thực tập tuy không dài nhưng đem lại cho em những kiếnthức bổ ích và những kinh nghiệm quý báu, đến nay em đã hoàn thành đề tàitốt nghiệp của mình

Em xin chân thành cảm ơn các thầy giáo, cô giáo trong Khoa Quản lýTài nguyên, người đã giảng dạy và đào tạo hướng dẫn chúng em và đặc biệt là

cô giáo Th.S Dương Thị Thanh Hà, người đã trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ

em trong suốt thời gian thực tập và hoàn thành khóa luận tốt nghiệp này

Em xin chân thành cảm ơn các cô chú, anh chị đang công tác tại UBND

xã Lăng Yên đã nhiệt tình giúp đỡ em trong quá trình thực tập tốt nghiệp

Do thời gian có hạn, bước đầu mới làm quen với phương pháp mớichắc chắn báo cáo không tránh khỏi thiếu sót Em rất mong nhận được ý kiếnđóng góp của các thầy, cô giáo cùng toàn thể các bạn sinh viên để khóa luậnnày được hoàn thiện hơn

Em xin chân thành cảm ơn !

Thái Nguyên, ngày 05 tháng 04 năm 2017

Sinh viên

Hà Hương Thảo

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 4.1: Hiện trạng sử dụng đất của xã Lăng Yên năm 2016 37

Bảng 4.2: Kết quả cấp GCNQSD đất trên địa bàn xã Lăng Yên giai đoạn 2014-2016 40

Bảng 4.3: Kết quả cấp GCNQSD đất nông nghiệp của giai đoạn 2014 -201642 Bảng 4.4: Kết quả cấp GCNQSD đất ở của xã Lăng Yên giai đoạn 2014 – 2016 44 Bảng 4.5: Kết quả cấp GCNQSD đất phi nông nghiệp xã Lăng Yên giai đoạn 2014 – 2016 45

Bảng 4.6: Kết quả cấp GCNQSD đất xã Lăng Yên năm 2014 46

Bảng 4.7: Kết quả cấp GCNQSD đất xã Lăng Yên năm 2015 47

Bảng 4.8: Kết quả cấp GCNQSD đất xã Lăng Yên năm 2016 48

Bảng 4.9: Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo tổ chức 48

Bảng 4.10: Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo hộ gia đình cá nhân

49 Bảng 4.11: Đánh giá công tác cấp GCNQSD đất qua ý kiến người dân 51

DANH MỤC CAC CỤM TỪ VIẾT TẲT

TT - BTC : Thông tư – Bộ Tài chính

TT - BTNMT : Thông tư – Bộ Tài nguyên Môi trườngTTg : Thủ tướng UBND

: Ủy ban nhân dân VP - ĐK :

Văn phòng đăng ký

iv iv

MỤC LỤC

LỜI CẢM ƠN i

DANH MỤC CÁC BẢNG ii

DANH MỤC CAC CỤM TỪ VIẾT TẲT iii

MỤC LỤC iv

Phần 1: MỞ ĐẦU 1

1.1 Đặt vấn đề 1

1.2 Mục tiêu nghiên cứu 2

1.2.1 Mục tiêu tổng quát: 2

1.2.2 Mục tiêu cụ thể: 3

1.3 Ý nghĩa của đề tài 3

PHẦN 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4

2.1 Cơ sở lý luận và cơ sở pháp lý của công tác ĐKĐĐ và cấp GCN quyền sử dụng đất 4

2.1.1 Cơ sở lý luận 4

2.1.1.1 Đăng ký đất đai( ĐKĐĐ) 7

2.1.1.2 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất( GCNQSDĐ) 11

2.1.1.3 Bộ máy quản lý nhà nước về đất đai và trách nhiệm cơ quan quản lý nhà nước về cấp GCNQSDĐ 17

2.1.2 Cơ sở pháp lý 18

2.1.2.1 Những văn bản pháp lý 18

2.1.2.2 Những quy trình về cấp GCNQSDĐ trong Luật Đất Đai 20

2.2 Tình hình cấp GCNQSDĐ cả nước và một số tỉnh 23

2.2.1 Tình hình cấp GCNQSDĐ cả nước 23

2.2.2 Công tác cấp GCNQSDĐ ở một số tỉnh 25

2.2.2.1 Công tác cấp GCNQSDĐ ở tỉnh Bình Thuận 25

2.2.2.2 Công tác cấp GCNQSDĐ ở tỉnh Cao Bằng 26

PHẦN 3: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN

CỨU 28

3.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 28

3.2 Địa điểm và thời gian tiến hành 28

3.3 Nội dung nghiên cứu 28

3.3.1 Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của khu vực xã Lăng Yên 28

3.3.1.1 Điều kiện tự nhiên 28

3.3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 28

3.3.2 Tình hình quản lý và biến động đất đai của xã Lăng Yên giai đoạn 2014 – 2016 28

3.3.2.1 Tình hình quản lý đất đai 28

3.3.2.2 Biến động đất đai giai đoạn 2014 – 2016 28

3.3.3 Đánh giá tình hình cấp GCNQSDĐ tại xã Lăng Yên 28

3.3.4 Những thuận lợi và khó khăn trong công tác cấp GCNQSDĐ 28

3.3.5 Một số giải pháp 29

3.4 Phương pháp nghiên cứu 29

3.4.1 Phương pháp thu thập tài liệu thứ cấp 29

3.4.2 Phương pháp thu thập tài liệu sơ cấp 29

3.4.3 Phương pháp đối soát thực địa 29

3.4.4 Phương pháp tổng hợp, so sánh 29

PHẦN 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 30

4.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của xã Lăng Yên 30

4.1.1 Điều kiện tự nhiên 30

4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 31

4.1.2.1 Dân số 31

4.1.2.2 Thực trạng phát triển cơ sở kỹ thuật , hạ tầng xã hội 31

4.1.2.3 Thực trạng phát triển các ngành kinh tế 33

4.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 34

vi vi

4.1.3.1 Thuận lợi 34

4.1.3.2 Khó khăn 35

4.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất của xã 35

4.2.1 Tình hình quản lý đất đai của: 35

4.2.1.1.Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện các văn bản đã ban hành 35

4.2.1.2.Xác định địa giới hành chính, phối hợp lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính 35

4.2.1.3.Công tác lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất 36

4.2.1.4.Công tác quản lý quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất 36

4.2.1.5.Công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất.36 4.2.1.6 Việc đăng ký quyền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất36 4.2.1.7.Công tác thống kê, kiểm kê đất đai 36

4.2.2 Hiện trạng sử dụng đất đai 37

4.3 Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn giai đoạn 2014 -2016 40

4.3.1.Đánh giá kết quả cấp giấy chứng nhận trên địa bàn theo mục đích 42

4.3.1.1 Kết quả cấp GCNQSD đất nông nghiệp 42

4.3.1.2 Kết quả cấp GCNQSD đất ở 43

4.3.1.2 Kết quả cấp GCNQSD đất phi nông nghiệp 44

4.3.2 Đánh giá kết quả cấp GCNQSD đất trên địa bàn theo giai đoạn 46

4.3.2.1 Kết quả cấp GCNQSD đất năm 2014 46

4.3.2.2.Kết quả cấp GCNQSD đất năm 2015 46

4.3.2.3 Kết quả cấp GCNQSD đất năm 2016 47

4.3.3 Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo đối tượng 48

4.3.3.1 Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo đối tượng là tổ chức 48

4.3.3.2 Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo đối tượng là hộ gia đình

cá nhân 49

4.3.4 Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất qua ý kiến của người dân 51

4.4 Đánh giá những thuận lợi khó khăn và đề xuất giải pháp 52

4.4.1 Những thuận lợi 52

4.4.2 Khó khăn 52

4.4.3 Giải pháp khắc phục 53

PHẦN 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 56

5.1 Kết luận 56

5.2.Kiến nghị 57

TÀI LIỆU THAM KHẢO 1

1.1 Đặt vấn đề

Phần 1

MỞ ĐẦU

Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá đối với con người và mọi

sự sống trên trái đất, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọnghàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố của các khu dân cư, xâydựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, an ninh, quốc phòng Đất đai có ý nghĩachính trị, xã hộ, kinh tế sâu sắc trong sự nghiệp xây dựng và bảo vệ tổ quốc

Vì vậy hiện nay ở nhiều nước trên thế giới đã ghi nhận vẫn đề đất đaivào hiến pháp của nhà nước mình nhằm bảo vệ, quản lý và sử dụng đấtđai có hiệu quả Đất đai là sản phẩm của tự nhiên Quá trình lao độngcủa con người không thể tạo ra đất đai, đất đai có giới hạn về không gian

và số lượng của chúng

Ở nước ta khi dân số không ngừng tăng lên thì nhu cầu đất đai cũngtăng, tuy nhiên diện tích đất đai có hạn làm cho diện tích bình quân của đấtđai/đầu người ngày càng giảm, đặc biệt là các nhu cầu về đất ở và canh tác.Mặt khác, trong công cuộc hội nhập quốc tế việc mở cửa kinh tế đã đẩynhanh công cuộc công nghiệp hóa, đô thị hóa làm cho việc xây dựng các cơ

sở hạ tầng diễn ra ồ ạt Kéo theo nó là các nhu cầu về kinh doanh, dịch vụ,nhà ở làm cho diện tích quỹ đất nông nghiệp ngày càng thu hẹp về diện tích.Ngoài ra, việc tăng dân số cũng đòi hỏi nhu cầu về lương thực ngày càng tăngtạo áp lực cho các nhà quản lý đất đai đồng thời làm cho giá trị về quyền sửdụng đất tăng lên nhanh chóng

Vấn đề đặt ra cho công tác quản lý nhà nước về đất đai là phải có biệnpháp quản lý chặt chẽ và có hiệu quả Nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đấtđồng thời tránh những tranh chấp về đất đất đai gây ra mất trật tự xã hội.Trên thực tế, quá trình tổ chức thực hiện công tác cấp GCNQSDĐ, quyền sở

hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất còn chậm và không đồng đều, ở những

Yên trong thời gian vừa qua tuy có nhiều thành tựu đáng kể nhưng vẫn cònnhiều khó khăn, thách thức cần phải giải quyết Để có thể giải quyết hiệu quả

và thích hợp các khó khăn, thách thức trên đòi hỏi chúng ta phải nhìn lại côngtác ĐKĐĐ và cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền vớiđất từ cấp xã Từ đó tìm ra cách giải quyết đúng đắn và triệt để đối với tình hìnhcủa địa phương

Trong những năm gần đây, xã Lăng Yên huyên Trùng Khánh tỉnh CaoBằng đã có nhiều cố gắng trong công tác quản lý nhà nước về đất đai, nhưngnhững hành vi vi phạm pháp luật đất đai, những vụ tranh chấp, khiếu kiện vẫnxảy ra Đây là vấn đề nhức nhối làm đau đầu các nhà chức trách trong bộ máyquản lý đất đai Trên thực tế, công tác cấp giấy CNQSD đất ở nước ta đượctriển khai từ lâu song tiến độ thực hiện còn rất chậm, không đồng đều ở cáckhu vực khác nhau Do vậy kết quả cấp GCNQSD đất còn thấp Trong nhữngnăm tới cần có nhiều giải pháp để đẩy mạnh tiến độ cấp GCNQSD để đáp ứngyêu cầu cần thiết hiện

nay

Xuất phát từ thực tế đó, được sự đồng ý, nhất trí của ban giám hiệu nhàtrường, ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên Trường Đại học Nông LâmThái Nguyên và với sự hướng dẫn của Thạc sỹ Dương Thị Thanh Hà, tôi tiếnhành xây dựng và thực hiện đề tài:

“Đánh giá tình hình cấp GCNQSDĐ trên địa bàn xã Lăng Yên huyện Trùng Khánh tỉnh Cao Bằng giai đoạn 2014 – 2016”.

1.2 Mục tiêu nghiên cứu

1.2.1 Mục tiêu tổng quát:

- Đánh giá những thuận lợi, khó khăn của công tác đăng ký và cấpGCNQSDĐ trên địa bàn xã Lăng Yên Huyện Trùng Khánh tỉnh Cao Bằnggiai đoạn 2014 – 2016

- Đề xuất những giải pháp thích hợp để góp phần giải quyết những khókhăn, tồn tại và làm tăng tiến độ của công tác cấp GCNQSDĐ trên địa bàn xãLăng Yên huyện Trùng Khánh tỉnh Cao Bằng giai đoạn 2014 – 2016.

1.2.2 Mục tiêu cụ thể:

- Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của khu vực xã Lăng Yên

- Tình hình quản lý và biến động đất đai của xã Lăng Yên giai đoạn

2014 – 2016

- Đánh giá tình hình cấp GCNQSDĐ tại xã Lăng Yên

- Những thuận lợi và khó khăn trong công tác cấp GCNQSDĐ

- Đề xuất một số giải pháp

1.3 Ý nghĩa của đề tài

- Đối với việc học tập: Việc hoàn thiện đề tài là cơ hội cho sinh viêncủng cố kiến thức đã học trên ghế nhà trường, đồng thời là cơ hội cho sinhviên bước đầu tiếp cận thức tế nghề nghiệp trong tương lai Nắm chắc nhữngquy định của Luật Đất đai 2013 cũng như các văn bản hướng dẫn kèm theo

- Đối với thực tiễn: Đề tài đánh giá, phân tích những thuận lợi, khókhăn trong công tác ĐKĐĐ và cấp GCNQSDĐ, từ đó đưa ra những đề xuất,giải pháp phù hợp với thực tiễn của địa phương góp phần đẩy nhanh công tácĐKĐĐ và cấp GCNQSDĐ trong thời gian tới

2.1 Cơ sở lý luận và cơ sở pháp lý của công tác ĐKĐĐ và cấp GCN quyền sử dụng đất.

2.1.1 Cơ sở lý luận.

-Theo VV.Docutraiep (1846 – 1930 ): Đất trên bề mặt lục địa là mộtvật thể thiên nhiên được hình thành do sự tác động tổng hợp cực kỳ phức tạpcủa 5 yếu tố: Sinh vật, đá mẹ, địa hình, khí hậu và tuổi thọ địa phương

-Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất bao gồm tất cả cácyếu tố cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó như:khí hậu bê mặt, thổ nhưỡng, địa hình, mặt nước, các lớp trầm tích sát bề mặt,cùng với khoáng sản và nước ngầm trong lòng đất, tập đoàn động thực vật,trạng thái định cư của con người và các kết quả của con người trong quá khứ

và hiện tại để lại

* Phân loại đất đai.

Theo sự thống nhất về quản lý và sử dụng đất của Luật Đất đai 2013,đất đai nước ta được phân theo các nhóm sau:

- Nhóm đất nông nghiệp bao gồm:

+ Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hằng năm khác

+ Đất trồng cây lâu năm

không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trai chăn nuôi gia súc, gia cầm vàcác loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi,nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạocây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh.

- Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm:

+ Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị

+ Đất xây dựng trụ sở cơ quan

+ Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh

+ Đất xây dựng công trình sự nghiệp gồm đất xây dựng trụ sở của tổchức sự nghiệp; đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo,thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao và công trình sự nghiệpkhác

+ Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp,khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất

sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm

+ Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông (gồm cảnghàng không, sân bay, cảng đường thủy nội địa, cảng hàng hải, hệ thống đườngsắt, hệ thống đường bộ và công trình giao thông khác); thủy lợi; đất có di tíchlịch sử-văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi,giải trí công cộng; đất công trình năng lượng; đất công trình bưu chính, viễnthông; đất chợ; đất bãi thải, xử lý chất thải và đất công trình công cộng khác.+ Đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng

+ Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng

+ Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng

+ Đất phi nông nghiệp khác gồm đất làm nhà nghỉ, lán, trại cho ngườilao động trong cơ sở sản xuất; đất xây dựng kho và nhà để chứa nông sản,thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, công cụ phục vụ cho sản xuấtnông nghiệp và xây dựng công trình khác của người sử dụng đất không nhằmmục đích kinh doanh mà công trình đó không gắn liền với đất ở

* Khái niệm quản lý nhà nước về đất đai.

sở các đơn vị hành chính để nắm chắc hơn về số lượng và cả chất lượng, để từ

đó có thể đưa ra các giải pháp và các phương án quy hoạch – kế hoạch sửdụng đất để phân bố hợp lý các nguồn tài nguyên đất đai đảm bảo đất đượcgiao đúng đối tượng, sử dụng đất đúng mục đích phù hợp với quy hoạch, sửdụng đất hiệu quả và bền vững trong tương lai tránh hiện tượng phân tán và

đất bị bỏ hoang hóa.(Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)[7]

- Vai trò của quản lý nhà nước về đất đai:

Quản lý nhà nước về đất đai có vai trò rất quan trọng cho sự phát triểnkinh tế xã hội và đời sống nhân dân Cụ thể như sau:

+ Thông qua hoạch định chiến lược, quy hoạch, lập kế hoạch phân bốđất đai có cơ sở khoa học nhằm phục vụ cho mục đích kinh tế, xã hội và đấtnước, đảm bảo sử dụng đúng mục đích, tiết kiệm, đạt hiệu quả cao Giúp chonhà nước quản lý chặt chẽ đất đai, giúp cho người sử dụng đất có các biệnpháp để bảo vệ và sử dụng đất đai hiệu quả hơn

+ Thông qua công tác đánh giá phân hạng đất, nhà nước quản lý toàn

bộ đất đai về số lượng và chất lượng để làm căn cứ cho các biên pháp kinh tế

- Xã hội có hệ thống, căn cứ khoa học nhằm sử dụng đất có hiệu quả

+ Thông qua việc ban hành và tổ chức thực hiện pháp Luật Đất đai tạo

cơ sở pháp lý để bảo vệ quyền lợi chính đáng của tổ chức kinh tế, các doanhnghiệp, cá nhân trong những quan hệ về đất đai

+ Thông qua việc ban hành và thực hiện hệ thống chính sách về đất đainhư chính sách giá, chính sách thuế, chính sách đầu tư… Nhà nước kích thíchcác tổ chức, các chủ thể kinh tế, các cá nhân sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệmđất đai nhằm nâng cao khả năng sinh lợi của đất, góp phần thực hiện mục tiêu

kinh tế - xã hội của cả nước và bảo vệ môi trường sinh thái.(Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)[7]

2.1.1.1 Đăng ký đất đai( ĐKĐĐ)

* Khái niệm đăng ký đất đai

- Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai vàghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sảnkhác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địachính

* Vai trò của công tác đăng ký đất đai

- ĐKĐĐ là công cụ của Nhà nước đảm bảo lợi ích của Nhà nước, cộngđồng công dân như quản lý nguồn thuế, Nhà nước với vai trò trung gian tiếnhành cân bằng lợi ích giữa các chủ thể, bố trí cho mục đích sử dụng tốt nhất.Nhà nước biết được cách để quản lý chung qua việc dừng công cụ ĐKĐĐ đểquản lý Lợi ích của công dân có thể thấy được như Nhà nước bảo vệ quyền

và bảo vệ người công dân khi có các tranh chấp, khuyến khích đầu tư cá nhân,

hỗ trợ các giao dịch về đất đai, giảm khả năng tranh chấp đất đai

- Là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, thực chất là sởhữuNhà nước Nhà nước chia cho trao cho người dân quyền sử dụng trên bềmặt, không được khai thác trong lòng đất và trên không nếu như không có sựcho phép của Nhà nước Bảo vệ hợp pháp và giám sát nghĩa vụ theo quy địnhcủa pháp luật để đảm bảo lợi ích chung của toàn xã hội Vì vậy ĐKĐĐ với vaitrò thiết lập hệ thống thông tin về đất đai sẽ là công cụ giúp Nhà nước quản lý

chính (hồ sơ địa chính cung cấp tên của chủ sử dụng đất, diện tích, vị trí, hìnhthể, góc cạnh, thời hạn sử dụng đất, mục đích sử dụng, những ràng buộc thayđổi trong quá trình sử dụng và quản lý những thay đổi này

* Những nội dung sửa đổi, bổ sung về ĐKĐĐ của Luật Đất đai 2013 sovới Luật Đất đai 2003

(1) Quy định lại thuật ngữ đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất(Khoản 15 Điều 3 và Điều 95)

- Về phạm vi đăng ký: Việc đăng ký thực hiện đối với mọi trường hợp

sử dụng đất (kể cả các trường hợp không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận)hay các trường hợp được giao quản lý đất và tài sản gắn liền với đất

- Về mục đích đăng ký: Việc đăng ký nhằm “ghi nhận tình trạng pháp

lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất vàquyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính” chứ không phải bóhẹp trong mục đích “ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lậpquyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất” như Luật Đất đai 2003 Do trước đâychỉ khi có đầy đủ giấy tờ về quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất mới đăng

ký và việc thực hiện đăng ký cũng chưa đầy đủ, dẫn đến tình trạng lỏng lẻotrong quản lý đất đai nhất là tình trạng giao dịch, chuyển nhượng không theoquy định

(2) Tính bắt buộc thực hiện đăng ký:

- Đăng ký đất đai: Luật Đất đai 2013 quy định đăng ký đất đai là bắtbuộc; cụ thể là bắt buộc với mọi đối tượng sử dụng đất tại Điều 5 hay đượcgiao đất để quản lý tại Điều 8 Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sửdụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở vàtài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu (Khoản 1điều 95) Riêng đối với việc đăng ký tài sản gắn liền với đất thì thực hiện theoyêu cầu của chủ sở hữu

(3) Bổ sung các quy định về hình thức đăng ký điện tử; hồ sơ địa chínhdạng số và giá trị pháp lý của việc đăng ký điện tử có giá trị như trên giấy(Khoản 2 Điều 95 và Điều 96).

Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lầnđầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơquan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử

và có giá trị pháp lý như nhau

Hồ sơ địa chính bao gồm các tài liệu dạng giấy hoặc dạng số thể hiệnthông tin chi tiết về từng thửa đất, người được giao quản lý đất, người sửdụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, các quyền và thay đổi quyền sửdụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

(4) Bổ sung các trường hợp đăng ký biến động Đăng ký đất đai, nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động,được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đấtđai.(Khoản 3 và 4, Điều 95)

- Đăng ký lần đầu được thực hiện trong các trường hợp sau đây:

+ Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng;

+Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký;

+ Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký;

+ Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký

- Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấpgiấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:

+ Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện cácquyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng choquyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sửdụng đất, tài sản gắn liền với đất;

+ Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;

+ Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất;

+ Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;+ Chuyển mục đích sử dụng đất;

+ Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;

+ Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàngnăm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hìnhthức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từthuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này

+ Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sởhữu tài sản chung của vợ và chồng;

+ Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khácgắn liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặccủa nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền vớiđất;

+ Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đấttheo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được ủy ban nhân dân cấp cóthẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyếtđịnh của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai,khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân,quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bảncông nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật;

+ Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề;

+ Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất

(Đối với quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề quy định tại Điều 171:Quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề bao gồm quyền về lối đi; cấp,thoát nước; tưới nước, tiêu nước trong canh tác; cấp khí ga; đường dây tảiđiện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý trênthửa đất liền kề)

(5) Bổ sung quy định xác định kết quả đăng ký (Khoản 5 Điều 95)

Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã kê khai đăng

ký được ghi vào sổ địa chính, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nếu có nhu cầu và có đủđiều kiện theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liênquan; trường hợp đăng ký biến động đất đai thì người sử dụng đất được cấpgiấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất hoặc chứng nhận biến động vào giấy chứng nhận đã cấp

Trường hợp đăng ký lần đầu mà không đủ điều kiện cấp giấy chứngnhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đấtthì người đang sử dụng đất được tạm thời sử dụng đất cho đến khi Nhà nước

có quyết định xử lý theo quy định của Chính phủ

(6) Bổ sung quy định thời hạn bắt buộc phải đăng ký với người sửdụng đất (Khoản 6 Điều 95)

- Thời hạn phải đăng ký áp dụng đối với các trường hợp: cho thuê, thếchấp, chuyển quyền; đổi tên; chia tách quyền; xác lập, thay đổi hoặc chấm dứtquyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề;

- Thời hạn phải đăng ký là: 30 ngày (kể từ ngày biến động); trường hợpthừa kế thì tính từ ngày phân chia xong di sản thừa kế

(7) Bổ sung quy định thời điểm hiệu lực của việc đăng ký thời điểm cóhiệu lực là kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính (Khoản 7 Điều 95)

Việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thờiđiểm đăng ký vào sổ địa chính Quy định này là cơ sở để: xác định quyền lợi

và nghĩa vụ của người đăng ký

2.1.1.2 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất( GCNQSDĐ)

* Khái niệm GCNQSDĐ

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sau đây gọi tắt là Giấy chứngnhận (GCN) là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liềnvới đất Nói cách khác GCNQSDĐ là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước

có thầm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợppháp của người sử dụng đất

* Vai trò của GCNQSDĐ

- Cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

là căn cứ pháp lý đầy đủ để giải quyết mối quan hệ về đất đai, cũng là cở sởpháp lý để Nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sử dụng đất của họ

- Giấy CNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cóvai trò quan trọng, là căn cứ để xây dựng các quyết định cụ thể, như các quyếtđịnh về đăng kí, theo dõi biến động kiếm soát các giao dịch dân sự về đất đai

- Giấy CNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đấtkhông những buộc người dử dụng đất phải nộp nghĩa vụ tài chính mà còngiúp cho họ được đền bù thiệt hại về đất khi bị thu hồi

- GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất còngiúp xử lý vi phạm về đất đai

- Thông qua việc cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khácgắn liền với đất, Nhà nước có thể quản lý đất đai trên toàn lãnh thổ, kiểm soátđược việc mua bán, giao dịch trên thị trường và thu được nguồn tài chính lớnhơn nữa

- GCNQSDĐ là căn cứ xác lập quan hệ về đất đai, là tiền đề để pháttriển kinh tế xã hội giúp cho các cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất, yên tâmđầu tư trên mảnh đất của mình

* Ý nghĩa của GCNQSDĐ

GCNQSDĐ là một chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ giữa nhà nước

và người sử dụng đất, là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyềncấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sửdụng đất

Việc cấp GCNQSDĐ với mục đích để nhà nước tiến hành các biệnpháp quản lý nhà nước đối với đất đai, người sử dụng đất an tâm khai thác tốt

mọi tiềm năng của đất, đồng thời phải có nghĩa vụ bảo vệ, cải tạo nguồn tàinguyên đất cho thế hệ sau này Thông qua việc cấp GCNQSDĐ để nhà nướcnắm chắc và quản lý chặt chẽ nguồn tài nguyên đất

* Sự cần thiết phải cấp GCNQSDĐ

Đối với Nhà nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thốngnhất quản lý Nhà nước giao cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng

ổn định lâu dài và mọi người sử dụng đất đều phải tiến hành đăng ký quyền

sử dụng đất Đây là một yêu cầu bắt buộc phải thực hiện đối với mọi đốitượng sư dụng đất trong các trường hợp như: đang sử dụng đất chưa đăng ký,mới được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, thay đổi mục đích sử dụng đất,chuyển quyền sử dụng đất hoặc thay đổi những nội dung quyền sử dụng đất

đã đăng ký Chúng ta phải thực hiện việc đăng ký và cấp GCN bởi vì:

- GCN là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai

Bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai thực chất là bảo vệ lợi íchhợp pháp của người sử dụng đất, đồng thời giám sát họ thực hiện các nghĩa vụkhi sử dụng đất đúng theo pháp luật nhằm đảm bảo sự công bằng giữa các lợiích trong việc sử dụng đất Thông qua việc đăng ký và cấp GCN, cho phépxác lập một sự ràng buộc về trách nhiệm pháp lý giữa cơ quan Nhà nước vànhững người sử dụng đất đai trong việc chấp hành luật đất đai Đồng thời,việc đăng ký và cấp GCN sẽ cung cấp thông tin đầy đủ nhất và làm cơ sởpháp lý để Nhà nước xác định quyền và nghĩa vụ của nười sử dụng đất đượcNhà nước bảo vệ khi xảy ra tranh chấp, xâm phạm … đất đai

- GCN là điều kiện bảo đảm Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đấttrong phạm vi lãnhthổ, đảm bảo cho đất đai được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiếtkiệm và có hiệu quả cao nhất

Đối tượng của quản lý Nhà nước về đất đai là toàn bộ diện tích trongphạm vi lãnh thổ các cấp hành chính Nhà nước muốn quản lý chặt chẽ đốivới toàn bộ đất đai, thì trước hết phải nắm vững toàn bộ các thông tin về đất

đai theo yêu cầu của quản lý Các thông tin cần thiết cho quản lý Nhà nước vềđất đai bao gồm:

Đối với đất đai Nhà nước đã giao quyền sử dụng, cần có các thông tinsau: tên chủ sử dụng đất, vị trí, hình thể, kích thước (góc, cạnh), diện tích,hạng đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, những ràng buộc về quyền sửdụng, những thay đổi trong quá trình sử dụng và cơ sở pháp lý

Đối với đất chưa được giao quyền sử dụng, các thông tin cần có là: vịtrí, hình thể, diện tích, loại đất

Tất cả các thông tin trên phải được thể hiện chi tiết đến từng thửa đất.Thửa đất chính là đơn vị nhỏ nhất mang các thông tin về tình hình tự nhiên,kinh tế, xã hội và pháp lý của đất đai theo yêu cầu của quản lý Nhà nước về đấtđai

- GCN đảm bảo cơ sở pháp lý trong quá trình giao dịch trên thị trường,góp phần hình thành và mở rộng thị trường bất động sản

Từ trước đến nay, ở nước ta thị trường bất động sản vẫn chỉ phát triểnmột cách tự phát (chủ yếu là thị trường ngầm) Sự quản lý của Nhà nước đốivới thị trường này hầu như chưa tương xứng Việc quản lý thị trường này cònnhiều khó khăn do thiếu thông tin Vì vậy, việc kê khai đăng ký, cấp GCN sẽtạo ra một hệ thống hồ sơ hoàn chỉnh cho phép Nhà nước quản lý các giaodịch diễn ra trên thị trường, đảm bảo sự kết hợp hài hòa giữa các lợi ích Từ

đó góp phần mở rộng và thúc đẩy sự phát triển của thị trường này

- Cấp GCN là một nội dung quan trọng có quan hệ hữu cơ với các nộidung, nhiệm vụ khác của quản lý Nhà nước về đất đai

Việc xây dựng các văn bản pháp quy về quản lý, sử dụng đất phải dựatrên thực tế của các hoạt động quản lý sử dụng đất, trong đó việc cấp GCN làmột cơ sở quan trọng Ngược lại, các văn bản pháp quy lại là cơ sở pháp lýcho việc cấp GCN đúng thủ tục, đúng đối tượng, đúng quyền và nghĩa vụ sửdụng đất Đối với công tác điều tra đo đạc: Kết quả điều tra đo đạc là cơ sở

khoa học cho việc xác định vị trí, hình thể, kích thước, diện tích, loại đất vàtên chủ sử dụng thực tế để phục vụ yêu cầu tổ chức cấp GCN

Đối với công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất: Trước hết kết quảcủa quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động gián tiếp đến công tác cấpGCN thông qua việc giao đất Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất chính làcăn cứ cho việc giao đất, mặt khác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất cũngảnh hưởng trực tiếp đến việc cấp GCN vì nó cung cấp thông tin cho việc xácđịnh những mảnh đất có nguồn gốc không rõ ràng

Công tác giao đất, cho thuê đất: Quyết định giao đất, cho thuê đất củaChính phủ hoặc UBND các cấp có thẩm quyền là cơ sở pháp lý cao nhất đểxác định quyền họp pháp của người sử dụng đất khi đăng ký

Công tác phân hạng đất và định giá đất: Dựa trên kết quả phân hạng đất

và định giá đất để xá định trách nhiệm tài chính của người sử dụng đất trước

và sau khi đăng ký cấp GCNQSDĐ, đồng thời nó là cơ sở xác định tráchnhiệm của người sử dụng đất trong quá trình sử dụng đất của họ

Đối với công tác thanh tra, giải quyết tranh chấp đất: Nó giúp việc xácđịnh đúng đối tượng được đăng ký, xử lý triệt để những tồn tại do lịch sử đểlại, tránh được tình trạng sử dụng đất ngoài sự quản lý của Nhà nước

Như vậy, việc đăng ký và cấp GCN nằm trong nội dung chi phối củaquản lý Nhà nước về đất đai Thực hiện tốt việc cấp GCN sẽ giúp cho việcthực hiện tốt các nội dung khác của quản lý Nhà nước về đất đai

* Những nội dung sửa đổi, bổ sung về cấp GCNQSDĐ của Luật Đất đai 2013 so với Luật Đất đai 2003

Sẽ có 7 trường hợp không được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, theo Điều 19, Nghị định43/2014/CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai đã đượcChính phủ ban hành ngày 15/5/2014, gồm:

(1) Tổ chức, cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất để quản lýthuộc các trường hợp quy định tại Điều 8 của Luật Đất đai.

(2) Người đang quản lý, sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất côngích của xã, phường, thị trấn

(3) Người thuê, thuê lại đất của người sử dụng đất, trừ trường hợp thuê,thuê lại đất của nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khucông nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế

(4) Người nhận khoán đất trong các nông trường, lâm trường,doanh nghiệp nông, lâm nghiệp, ban quản lý rừng phòng hộ, ban quản lý rừngđặc dụng

(5) Người đang sử dụng đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

(6) Người sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sửdụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng đã cóthông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

(7) Tổ chức, Ủy ban nhân dân cấp xã được Nhà nước giao đất khôngthu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích xây dựng công trình công cộnggồm đường giao thông, công trình dẫn nước, dẫn xăng, dầu, khí; đường dâytruyền tải điện, truyền dẫn thông tin; khu vui chơi giải trí ngoài trời; nghĩatrang, nghĩa địa không nhằm mục đích kinh doanh

Bên cạnh đó, Nghị định cũng quy định một số trường hợp cá biệtnhưng được hoặc không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theoquy định tại Điều 29, Nghị định 43/2014/NĐ-CP; Cụ thể:

Đối với một số trường hợp thửa đất sử dụng hình thành từ trước thờiđiểm quy định của địa phương có hiệu lực mà diện tích đất nhỏ hơn diện tíchtối thiểu theo quy định của UBND cấp tỉnh nhưng có đủ điều kiện cấp giấychứng nhận thì người đang sử dụng sẽ được cấp giấy chứng nhận QSD đất

Trong trường hợp tự chia tách thửa đất đã đăng ký, đã được cấp giấychứng nhận thành hai hoặc nhiều thừa đất mà trong đó có ít nhất một thửa đất

có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu thì sẽ không được cấp giấy chứngnhận cũng như không được công chứng, chứng thực

Trường hợp người sử dụng đất xin tách thửa thành thửa có diện tíchnhỏ hơn diện tích tối thiểu đồng thời với việc xin được hợp thửa đó với thửađất khác liền kề có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu thì được cấpgiấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho thửa mới

2.1.1.3 Bộ máy quản lý nhà nước về đất đai và trách nhiệm cơ quan quản lý

nhà nước về cấp GCNQSDĐ.

* Cơ quan quản lý đất đai

Hệ thống tổ chức cơ quan quản lý đất đai được thành lập thống nhất từtrung ương đến cơ sở gắn với quản lý Tài nguyên và Môi trường, có bộ máy

- UBND cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trườngcùng cấp cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- UBND thành phố cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sảnkhác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, ngườiViệt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sửdụng đất ở tại Việt Nam.

- Đối với những trường hợp đã được cấp GCN, GCN quyền sở hữu nhà

ở, GCN quyền sở hữu công trình xây dựng mà thực hiện các quyền của người

sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp đổi, cấp lại GCN,GCN quyền sở hữu nhà ở, GCN quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ

quan tài nguyên và môi trường thực hiện theo quy định của Chính phủ.(Luật Đất đai 2013)[6]

2.1.2 Cơ sở pháp lý

2.1.2.1 Những văn bản pháp lý

* Những văn bản pháp lý khi Luật Đất đai 2003 có hiệu lực

- Luật Đất đai 2003 do Quốc hôi ban hành có hiệu lực từ ngày1/7/2004

- Nghị định 181/NĐ-CP của chính phủ về thi hành Luật Đất đai 2003

- Thông tư 29/2004/TT-BTNMT của Bộ Tài Nguyên và Môi Trườnghướng dẫn về việc lập, chỉnh lý hồ sơ địa chính

- Quyết định 24/2004/QĐ-BTNMT ban hành về quy định sử dụng đất

- Nghị định 198/2004/NĐ-CP của chính phủ về thu tiền sử dụng đất

- Thông tư 117/2004/TT-BTC của chính phủ về hướng dẫn thực hiệnnghị định 198/2004/NĐ-CP

- Thông tư 95/2005/TT-BTC ngày 26/10/2005 của Bộ Tài chính hướngdẫn các quy định của pháp luật về lệ phí trước bạ

- Nghị định 84/2007/NĐ-CP của chính phủ quy định bổ sung vềviệc cấp GCNQSDĐ, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất; trình tựthủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi và giải quyếtkhiếu nại về đất đai

- Thông tư số 9/2007/TT- BTNMT ngày 02/08/2007 của Bộ Tài nguyên

và Môi trường ban hành hướng dẫn lập, chỉnh lý và quản lý hồ sơ địa chính

- Nghị định 44/2008/NĐ-CP về sửa đổi bổ sung một số điều của nghịđịnh 198/2004/NĐ-CP của chính phủ về thu tiền sử dụng đất

- Nghị định 88/2009/NĐ-CP quy định về giấy chứng nhận quyền sửdụng đất

- Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT quy định về GCNQSD đất vàquyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

- Nghị định 105/2009/NĐ-CP quy định về xử phạt vi phạm hành chínhtrong lĩnh vực đất đai

- Thông tư 20/2010/TT-BTNMT ngày 22/10/2010 của Bộ Tài Nguyên

và Môi Trường Quy định bổ sung về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Thông tư 16/2011/TT-BTNMT ngày 20/5/2011 của Bộ Tài nguyên vàMôi trường Quy định sửa đổi, bổ sung một số nội dung liên quan đến thủ tụchành chính liên quan đến lĩnh vực đất đai

* Những văn bản pháp lý khi Luật Đất đai 2013 có hiệu lực

- Luật Đất đai 2013 do Quốc hôi ban hành có hiệu lực từ ngày1/7/2014

- Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013

- Thông tư 02/2015/TT-BTNMT hướng dẫn Nghị định 43/2014/NĐ-CP

- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT về hồ sơ địa chính

- Nghị quyết số 1126/2007/NQ-UBTVQH11 về hạn mức nhận chuyểnquyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mụcđích nông nghiệp

- Chỉ thị 1474/CT-TTg năm 2011 về thực hiện nhiệm vụ, giải pháp cấpbách để chấn chỉnh việc cấp GCNQSDĐ, sở hữu nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất và xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai

- Thông tư 23/2014/TT-BTNMT về GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất

- Thông tư 02/2014/TT-BTC hướng dẫn về phí và lệ phí thuộcthẩm quyền quyết định của Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trựcthuộc Trung ương

- Thông tư liên tịch 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT hướng dẫn việc đăng

ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

- Quyết định 703/QĐ-TCQLĐĐ về Sổ tay hướng dẫn thực hiện dịch vụđăng ký và cung cấp thông tin đất đai, tài sản gắn liền với đất

- Nghị định 17/2010/NĐ-CP về bán đấu giá tài sản

- Thông tư 02/2015/TT-BTC sửa đổi Thông tư 48/2012/TT-BTC hướngdẫn việc xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giáquyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất

- Thông tư liên tịch 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP Quy định việc tổ chứcthực hiện đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặccho thuê đất

- Thông tư liên tịch 15/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC hướng dẫnchức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ chức và cơ chế hoạt động của Vănphòng đăng ký đất đai trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường

2.1.2.2 Những quy trình về cấp GCNQSDĐ trong Luật Đất Đai.

 Trường hợp thuộc thẩm quyền của UBND cấp thành phố

Quy trình cấp GCNQSDĐ cấp thành phố đối với nơi có văn phòngđăng ký quyền sử dụng đất cấp thành phố như sau:

Trình tự cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cánhân đang sử dụng đất ở xã, phường, phường như sau:

- Hộ gia đình, cá nhân nộp một bộ hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất tại UBND xã, phường nơi có đất

- Trong thời hạn không quá 28 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơhợp lệ, UBND xã, phường, phường có trách nhiệm thẩm tra, xác nhận vào

đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất về tình trạng tranh chấp đốivới thửa đất; trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy

tờ về quyền sử dụng đất thì thẩm tra, xác nhận về nguồn gốc và thời điểm sửdụng đất, tình trạng tranh chấp đất đai đối với thửa đất, sự phù hợp với quyhoạch sử dụng đất đã được xét duyệt; công bố công khai danh sách các trườnghợp đủ điều kiện và không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụngđất tại trụ sở UBND xã, phường, phường trong thời gian 15 ngày; xem xét các

ý kiến đóng góp về các trường hợp xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụngđất; gửi hồ sơ đến văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc phòng Tàinguyên và Môi trường

- Trong thời hạn không quá 6 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ,văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ; xácnhận vào đơn xin cấp giấy chứng nhận quyến sử dụng đất đối với trường hợp

đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận và ghi ý kiến đối với trường hợp không đủđiều kiện; trường hợp đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận thì làm trích lục bản

đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất đối với nơi chưa có bản đồ địachính, trích sao hồ sơ địa chính (sử dụng hồ sơ kỹ thuật thửa đất, biên bản xácđịnh ranh giới mốc giới thửa đất (nếu có) tổ chức đo vẽ hiện trạng xác địnhdiện tích công trình nhà ở, xác định tài sản gắn liền với đất (nếu có); gửi sốliệu địa chính đến cơ quan thuế đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân phảithực hiên nghĩa vụ tài chính để xác định mức nghĩa vụ tài chính theo quy địnhcủa pháp luật; gửi hồ sơ những trường hợp đủ điều kiện và không đủ điềukiện theo trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính đến phòng Tàinguyên và Môi trường

- Trong thời hạn không quá 3 ngày làm việc kể từ ngày nhận được sốliệu địa chính, cơ quan phòng thuế có trách nhiệm xác định nghĩa vụ tài chính

và thông báo cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

- Trong thời hạn không quá 3 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ

sơ, phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, trìnhUBND quyết định cấp giấy chứng nhận

- Trong thời hạn không quá 3 ngày làm việc kể từ ngày nhận được tờtrình, UBND thành phố, thị xã, thành phố thuộc tỉnh có trách nhiệm xem xét,

ký và gửi cho phòng Tài nguyên và Môi trường giấy chứng nhận đối vớitrường hợp đủ điều kiện; trả lại phòng Tài nguyên và Môi trường hồ sơ xincấp giấy chứng nhận quyến sử dụng đất đối với trường hợp không đủ điềukiện và thông báo rõ lý do

- Trong thời hạn không quá 3 ngày làm việc kể từ ngày nhận được giấychứng nhận hoặc hồ sơ, phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm gửicho UBND xã, phường, phường nơi có giấy chứng nhận và thông báo nghĩa

vụ tài chính của hộ gia đình, cá nhân được cấp giấy chứng nhận hoặc hồ sơxin cấp giấy chứng nhận quyến sử dụng đất đối với trường hợp không đủ điềukiện và thông báo rõ lý do

- Trong thời hạn không quá 3 ngày làm việc kể từ ngày nhận được giấychứng nhận hoặc hồ sơ, UBND xã phường phường có trách nhiệm thông báocho hộ gia đình, cá nhân thực hiện nghĩa vụ tài chính, gửi trả lại hồ sơ xin cấpgiấy chứng nhận đối với trường hợp không đủ điều kiện và thông báo rõ lý do

- Trong thời hạn không quá 3 ngày làm việc kể từ ngày làm việc kể từngày hộ gia đình, cá nhân thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, UBND xã,phường, phường nơi có đất có trách nhiệm trao giấy chứng nhận cho hộ giađình, cá nhân và thông báo cho phòng Tài nguyên và Môi trường

- Trong thời hạn không quá 3 ngày làm việc kể từ ngày nhận đượcthông báo, phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm gửi bản lưu giấychứng nhận cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc sở tài nguyên vàmôi trường để chỉnh lý hồ sơ địa chính gốc

 Trường hợp thuộc thẩm quyền của UBND cấp tỉnh

- Sở Tài nguyên và Môi trường chịu trách nhiệm cúng cấp bản đồ cóliên quan đến việc quản lý, sử dụng đất cho Ủy ban nhân dân cấp thành phố

và Uỷ ban nhân dân cấp xã để tổ chức thực hiện việc cấp giấy chứngnhận, ban hành các văn bản hướng dẫn, tổ chức tập huấn chuyên mônnghiệp vụ, kiểm tra việc cấp giấy chứng nhận, lập và chỉnh lý hồ sơ địachính theo quy định

- Sở Tài chính chủ trì phối hợp với sở Tài nguyên và Môi trường, Ủyban nhân dân cấp thành phố xây dựng nhà đất ở nhưng nơi chưa có giá trình

Ủy ban nhân dân tỉnh phê duyệt, cung cấp bảng giá đất qua các thời kỳ cho

Ủy ban nhân dân thành phố để xử lý các trường hợp truy thu tiền sử dụng đất

- Sở Xây dựng có trách nhiệm thẩm định, trình duyệt quy hoạch, xâydựng, công khai quy hoạch đã được duyệt và chỉ đạo việc cắm mốc quyhoạch ngoài thực địa

- Cục thuế tỉnh ban hành văn bản hướng dẫn, tập huấn chuyên mônnghiệp vụ, kiểm tra việc thu đúng thu đủ tiền sử dụng đất và các khoản tiềnkhác mà hộ gia đình, cá nhân phải nộp vào ngân sách theo quy định trong viêccấp giấy chứng nhận

- Kho bạc nhà nước tỉnh chỉ đạo kho bạc nhà nước cấp thành phố thu đủ

số tiền sử dụng đất và các khoản trong việc cấp giấy chứng nhận mà hộ giađình, cá nhân phải nộp ngay trong ngày nộp tiền

2.2 Tình hình cấp GCNQSDĐ cả nước và một số tỉnh.

2.2.1 Tình hình cấp GCNQSDĐ cả nước.

Thực hiện Nghị quyết số 30/2012/QH13 ngày 21/6/2012 của Quốc hộibảo đảm đến 31/12/2013 căn bản hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất lần đầu trong phạm vi cả nước, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ

và Bộ Tài nguyên và Môi trường đã tập trung chỉ đạo sát sao triển khai thựchiện nhiều giải pháp đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụngđất trên phạm vi cả nước Đến nay, công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất trên phạm vi cả nước đã đạt chỉ tiêu đề ra theo Nghị quyết30/2012/QH13 của Quốc hội.

Theo kết quả tổng hợp từ các địa phương, đến nay cả nước đã cấp được41,6 triệu giấy chứng nhận với tổng diện tích 22,9 triệu ha, đạt 94,8% diện tíchcác loại đất đang sử dụng phải cấp giấy chứng nhận (diện tích cần cấp).Như vậy, sau hơn hai năm triển khai thực hiện cấp giấy chứng nhận theo Nghịquyết số 30/2012/QH13, cả nước đã cấp được 9,0 triệu giấy chứng nhận lầnđầu, riêng năm 2013 cấp được 7,2 triệu giấy chứng nhận, với diện tích 4,1 triệu

ha, nhiều hơn 3,7 lần so với kết quả cấp giấy chứng nhận năm 2012 Tính đến31/12/2013 có 63/63 tỉnh, thành phố hoàn thành cơ bản, đạt trên 85% tổng diện

tích các loại đất cần cấp giấy chứng nhận( Bộ Tài nguyên Môi trường) [3].

Kết quả cấp giấy chứng nhận các loại đất chính của cả nước như sau:

- Về đất ở đô thị: đã cấp được 5,34 triệu giấy với diện tích 0,13 triệu

ha, đạt 96,7% diện tích cần cấp; trong đó có 48 tỉnh đạt trên 85%; còn 15 tỉnhđạt dưới 85% (tỉnh Bình Định đạt thấp dưới 70%)

- Về đất ở nông thôn: đã cấp được 12,92 triệu giấy với diện tích 0,52triệu ha, đạt 94,4% diện tích cần cấp; trong đó có 51 tỉnh đạt trên 85%, còn 12tỉnh đạt dưới 85% (tỉnh Ninh Thuận đạt thấp dưới 70%)

- Về đất chuyên dùng: đã cấp được 0,27 triệu giấy với diện tích 0,61triệu ha, đạt 84,8% diện tích cần cấp; trong đó có 34 tỉnh đạt trên 85%; còn 29tỉnh đạt dưới 85% (có 6 tỉnh đạt dưới 70%, gồm: Lạng Sơn, Hà Nội, BìnhĐịnh, Kon Tum, TP Hồ Chí Minh, Kiên Giang)

- Về đất sản xuất nông nghiệp: đã cấp được 20,18 triệu giấy với diệntích 8,84 triệu ha, đạt 90,1% diện tích cần cấp; trong đó có 52 tỉnh đạt trên85%; còn 11 tỉnh đạt dưới 85% (không có tỉnh nào đạt thấp dưới 70%)

- Về đất lâm nghiệp: đã cấp được 1,97 triệu giấy với diện tích 12,27triệu ha, đạt 98,1% diện tích cần cấp; trong đó có 44 tỉnh đạt trên 85%; còn 12tỉnh đạt dưới 85% (tỉnh Hải Dương đạt dưới 70%)

Trong thời gian tới sẽ tiếp tục triển khai đo đạc, lập bản đồ địa chính, cấp đổigiấy chứng nhận, xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai theo mô hình tập trung,thống nhất từ Trung ương đến cấp tỉnh, cấp thành phố để thực hiện mục tiêuhiện đại hóa hệ thống quản lý đất đai theo Nghị quyết số 39/2012/QH13 củaQuốc hội Trong hai năm (2014-2015) ưu tiên tập trung các nguồn lực để thựchiện và hoàn thành cơ bản việc cấp đổi giấy chứng nhận ở những nơi đã cóbản đồ địa chính, đồng thời hoàn thành xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai chomỗi tỉnh ít nhất một đơn vị cấp thành phố để thử nghiệm tích hợp vào hệthống thông tin đất đai quốc gia trên cơ sở đó rút kinh nghiệm và khai diệnrộng trong những năm tới Tập trung ưu tiên đẩy mạnh việc cấp giấy chứngnhận cho mục đích quốc phòng, an ninh, cho đồng bào dân tộc thiểu số và

đồng bào di dân tự do (Bộ Tài nguyên Môi trường)[3].

Tính đến 30/6/2015, toàn tỉnh Bình Thuận đã cấp được 694.673,26ha/707.288,65 ha, đạt 98,22% diện tích các loại đất cần cấp, trong đó cấpGiấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà ở tại đô thị là2.091,34 ha/2.292,75 ha, đạt 91,22%

Ngoài những kết quả đã đạt được nêu trên, trong quá trình thực hiện cònmột số những tồn tại như: chính sách pháp luật về đất đai, xây dựng và nhà ởthường xuyên có sự thay đổi qua từng thời kỳ, do đó việc triển khai thực hiệncủa địa phương cũng gặp nhiều khó khăn; công tác phổ biến, tuyên truyền vềLuật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở và các văn bản hướng dẫn dướiluật đến với người dân của các cấp chính quyền từ cấp tỉnh, cấp huyện và cấp

xã còn hạn chế; việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở đô thị trướcđây chủ yếu sử dụng bản đồ giải thửa đo đạc từ năm 1990, 1992, bản đồ đođạc theo Nghị định số

60/CP đo đạc năm 1996, 1997, chất lượng bản đồ chưa cao, độ chính xác thấpnên dễ dẫn đến phát sinh tranh chấp, khiếu nại; cơ quan quản lý nhà nước cũng

gặp rất nhiều khó khăn trong quản lý, chỉnh lý biến động về đất đai, nhà ở… (Phạm Khuê “2015”) [11].

2.2.2.2 Công tác cấp GCNQSDĐ ở tỉnh Cao Bằng

Trong năm 2013, toàn tỉnh đã cấp được 226 Giấy chứng nhận cho các

tổ chức đạt 90,4% so với kế hoạch, với diện tích cấp 11.736,91 ha

Thực hiện cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân theo Nghị quyết30/2012/QH-13 của Quốc hội: Được triển khai thực hiện trên địa bàn 164/199

Đến nay trên địa bàn toàn tỉnh đã cấp được 442.529 Giấy chứng nhận.Trong đó:

* Cấp GCN cho hộ gia đình cá nhân:

- Đất sản xuất nông nghiệp cấp được 218.315 GCN với diện tích79.706,76 ha đạt 86,78 % diện tích cần cấp;

- Đất ở nông thôn cấp được 92.167GCN với diện tích 3.541,01 ha đạt96,54% diện tích cần cấp;

- Đất ở đô thị 26.939 GCN với diện tích 706,12 ha đạt 93,5 % diện tíchcần cấp

- Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lâm nghiệp: Được 103.875GCN; diện tích cấp: 399.503,59 ha đạt 90,12 % diện tích cần cấp

* Cấp giấy chứng nhận cho các tổ chức: 1.231 GCN; diện tích:37.155,52 ha Trong đó:- Đất chuyên dùng: 941 GCN, diện tích: 1.200,56 hađạt 81,05 % diện tích cần cấp;

- Đất lâm nghiệp: 285 GCN, diện tích: 35.912,64 ha đạt 99,37 % diệntích cần cấp;

- Các loại đất khác: 5 GCN, diện tích 42,32 ha