Mục lục CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG 1 BẤT ĐỘNG SẢN CÔNG NGHIỆP 1 1.1. Các khái niệm 1 1.1.1. Bất động sản công nghiệp 1 1.1.2. Thị trường bất động sản công nghiệp 1 1.1.3. Cung cầu trong thị trường bất động sản công nghiệp 1 1.2. Vai trò của thị trường BĐS Công nghiệp trong nền kinh tế quốc dân 4 1.3. Các yếu tố tác động đến thị trường BĐS Công nghiệp 5 CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN CÔNG NGHIỆP BẮC NINH GIAI ĐOẠN 2016 2017 7 2.1. Các yếu tố tác động 7 2.1.1. Môi trường tự nhiên 7 2.1.2. Môi trường chính trị, pháp luật 8 2.1.3. Môi trường kinh tế 8 2.2.2. Cầu trong thị trường Bất động sản công nghiệp 13 2.2.3. Giá cả bất động sản công nghiệp 14 2.3. Đánh giá chung về thị trường bất động sản công nghiệp Bắc Ninh: 15 2.3.1: Những kết quả đạt được: 15 2.3.2: Những vấn đề còn tổn tại và nguyên nhân: 15 CHƯƠNG III: DỰ BÁO SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN CÔNG NGHIỆP BẮC NINH VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ 17 3.1. Dự báo cầu thị trường bất động sản công nghiệp Bắc Ninh 17 3.2. Dự báo cung thị trường bất động sản công nghiệp Bắc Ninh 18 3.3. Một số kiến nghị phát triển thị trường bất động sản công nghiệp Bắc Ninh 18 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 20 CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN CÔNG NGHIỆP 1.1. Các khái niệm 1.1.1. Bất động sản công nghiệp 1.1.1.1. Khái niệm bất động sản Theo điều 107 của Bộ Luật dân sự Việt Nam 2015 có quy định: Bất động sản là tài sản bao gồm đất đai; nhà công trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; tài sản khác theo quy định của pháp luật. 1.1.1.2. Khái niệm bất động sản công nghiệp Bất động sản công nghiệp bao gồm tất cả những phần đất đai và công trình được sử dụng cho mục đích sản xuất và dịch vụ phát triển công nghiệp. Các bất động sản công nghiệp là mặt bằng để thực hiện tất cả các hoạt động liên quan đến việc sản xuất, dự trữ nguyên vật liệu, lưu kho và phân phối hàng hóa hữu hình, đảm bảo các điều kiện hạ tầng riêng cho khu công nghiệp. Bất động sản công nghiệp đóng vai trò là địa điểm, là nơi diễn ra các hoạt động công nghiệp, nó có thể là nhà máy, xí nghiệp, xưởng sản xuất, nhà kho bãi, các công trình hạ tầng phục vụ trực tiếp dành riêng cho các hoạt động sản xuất kinh doanh công nghiệp hoặc khu công nghiệp. • Ngoài những đặc điểm cơ bản của bất động sản thì bất động sản công nghiệp còn có một số đặc điểm riêng sau: BĐS công nghiệp thường nằm ở khu vực giáp ranh (không nằm trong khu vực trung tâm đô thị), có hệ thống giao thông thuận lợi kết nối với khu trung tâm, các cảng và bến bãi. BĐS công nghiệp có sự tham gia của các doanh nghiệp chuyên xây dựng kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, chế xuất để cho thuê lại đất đã có kết cấu hạ tầng BĐS công nghiệp có các hệ thống điện, nước và xử lý chất thải chuyên biệt, chất thải sẽ thu gom và được xử lý trước khi thải ra môi trường tự nhiên. 1.1.2. Thị trường bất động sản công nghiệp • Thị trường bất động sản: Thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản dựa trên các quan hệ hàng hóa – tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định. • Thị trường bất động sản công nghiệp: Là thị trường dành cho bất động sản được sử dụng vào mục đích sản xuất công nghiệp như nhà máy, xưởng sản xuất, chế xuất, kho bãi… 1.1.3. Cung cầu trong thị trường bất động sản công nghiệp 1.1.3.1. Cung bất động sản công nghiệp Cung Bất Động Sản là xác định bằng tổng khối lượng hàng hóa Bất Động Sản sẵn sàng đưa ra trao đổi trên thị trường tại một thời điểm nào đó với một mức giá giới hạn nhất định. Cung Bất Động Sản công nghiệp là xác định bằng tổng khối lượng hàng hóa Bất Động Sản gồm đất đai và công trình được sử dụng cho mục đích sản xuất và dịch vụ phát triển công nghiệp sẵn sàng đưa ra trao đổi trên thị trường tại một thời điểm nào đó với một mức giá giới hạn nhất định. Các yếu tố ảnh hưởng đến Cung a. Giá cả BĐS công nghiệp: Nhân tố quan trọng nhất gây ảnh hưởng đến sự biến động mức cung BĐS công nghiệp là giá cả BĐS công nghiệp. Cũng như các hàng hoá khác, cung BĐS công nghiệp sẽ tăng lên khi giá cả BĐS công nghiệp tăng. b. Quỹ Bất Động Sản trong quy hoạch của Chính phủ: Nhân tố làm thay đổi cung BĐS công nghiệp nhiều nhất sau giá cả Bất Động Sản phải kể đến các chính sách của Chính phủ về chế độ quản lý xây dựng BĐS công nghiệp như cấp phép xây dựng, các quy định về tiêu chuẩn xây dựng nhà và công trình… thường làm cho đường cung dịch chuyển một bước về bên trái (cung giảm). Ngược lại, việc mở rộng quy hoạch và chuyển đổi mục đích sử dụng đất sẽ làm đường cung dịch chuyển đáng kể về bên phải (cung tăng). Chính vì vậy, sự can thiệp có hiệu lực nhất của Chính phủ vào thị trường Bất Động Sản là sự can thiệp vào những thể chế làm thay đổi đường cung. Trong nhiều trường hợp, những ràng buộc quá khắt khe của Chính phủ trong bối cảnh lỏng lẻo của luật pháp đã tạo ra sự khan hiếm về cung một cách hình thức và tạo ra những kẽ hở cho những kẻ đầu cơ kinh BĐS công nghiệp phi chính thức. c. Sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng: Sự phát triển của kết cấu hạ tầng và các điều kiện tiếp cận cũng thường dẫn đến những sự thay đổi làm thay đổi cung BĐS công nghiệp (làm dịch chuyển đường cung). Sự dịch chuyển này thường tác động rất lớn đến cung về BĐS công nghiệp được tiêu chuẩn hoá thuộc khu vực công cộng và khu vực tư nhân, đồng thời nó cũng làm giảm đi tỷ lệ diện tích nhà ổ chuột và xóm liều. d. Các yếu tố đầu vào và chi phí phát triển BĐS công nghiệp: Các yếu tố nguyên liệu đầu vào cũng có vai trò rất quan trọng đến lượng cung về BĐS công nghiệp. Nếu giá cả các nguyên vật liệu xây dựng hạ thì giá thành xây dựng cũng thấp và khả năng cung BĐS công nghiệp với giá hạ sẽ được mở rộng thêm. 1.1.3.2. Cầu bất động sản công nghiệp Cầu bất động sản là khối lượng hàng hóa bất động sản mà người tiêu dùng mong muốn có được và có khả năng thanh toán với một mức giá nhất định để nhận được khối lượng bất động sản đó trên thị trường tại những thời điểm nhất định. Cầu bất động sản công nghiệp là khối lượng hàng hóa Bất Động Sản gồm đất đai và công trình được sử dụng cho mục đích sản xuất và dịch vụ phát triển công nghiệp mà người tiêu dùng mong muốn có được và có khả năng thanh toán với một mức giá nhất định để nhận được khối lượng bất động sản đó trên thị trường tại những thời điểm nhất định. Các yếu tố ảnh hưởng đến Cầu: a. Sự tăng trưởng về công nghiệp: Tăng trưởng công nghiệp làm nhu cầu sử dụng các BĐS công nghiệp tăng lên. Lượng cầu BĐS công nghiệplà một đại lượng tỷ lệ thuận với yếu tố các dự án công nghiệp, đặc biệt khi các dự án công nghiệp tăng cao sẽ gây ra những đột biến về cầu BĐS công nghiệp b. Kế hoạch phát triển kinh tế xã hội của Chính phủ: Việc phát triển mạnh các khu công nghiệp và tăng mức độ thu hút đầu tư bên ngoài vào các đô thị cũng sẽ làm tăng mức cầu về BĐS công nghiệp. Việc tăng nhanh tốc tăng trưởng kinh tế là một yếu tố vừa tác động đến cả yếu tố cung cũng như cầu về Bất Động Sản. Ngoài ra, còn phải kể đến một số yếu tố khác ảnh hưởng không nhỏ tới quy mô và tính chất của cầu về BĐS công nghiệp đó là trình độ phát triển sản xuất, sự chuyển đổi cơ cấu nền kinh tế, tác động của quá trình hội nhập kinh tế khu vực và quốc tế v.v. 1.1.3.3. Quan hệ cung cầu bất động sản công nghiệp Quan hệ cung – cầu là một khái niệm của kinh tế thị trường và người ta xem cung – cầu là một hàm số của giá, trên mọi thị trường, giá điều tiết quan hệ cung cầu. Nghĩa là một sự thay đổi của giá sẽ làm thay đổi quan hệ cung – cầu. Mối quan hệ này phụ thuộc vào độ co giãn của cung hay cầu theo giá. • Quan hệ cung cầu nói chung: Khi cung nhỏ hơn cầu có nghĩa là khối lượng hàng hoá cung ứng trên thị trường không đáp ứng được nhu cầu dẫn đến giá cả thị trường hàng hoá đó tăng lên. Khi cung bằng cầu có nghĩa là khối lượng hàng hoá đáp ứng đủ nhu cầu sẽ dẫn đến giá cả cân bằng. Khi cung lớn hơn cầu tức là khối lượng hàng hoá cung ứng vượt quá cầu làm giá cả thị trường giảm xuống. Trong thị trường cạnh tranh, giá cả điều tiết lượng cung cầu. Giá cả thị trường của một hàng hoá nào đó tăng lên sẽ kích thích cung làm cho khối lượng cung tăng lên, đồng thời hạn chế cầu làm cho cầu giảm xuống. Ngược lại, trong trường hợp giá cả thị trường giảm xuống sẽ kích thích cầu, hạn chế cung (cầu tăng, cung giảm). • Quan hệ cung cầu trong thị trường BĐS Công nghiệp: Trong ngắn hạn: Cung BĐS Công nghiệp co giãn ít so với giá, trong khi cầu về BĐS Công nghiệp thường thay đổi nhanh hơn. Do vậy, nếu cầu BĐS Công nghiệp đột nhiên tăng lên, sẽ làm cho thị trường bị thiếu hụt một lượng cung. Sự thiếu hụt này sẽ gây sức ép lên giá, làm cho giá cả tăng vọt. Mức giá tăng lại có tác dụng hạn chế cầuBĐS Công nghiệp, làm cho cầu BĐS Công nghiệp giảm xuống. Mức giá sẽ tăng lên tới một thời điểm mà tại đó, cung và cầu BĐS Công nghiệp trở lại trạng thái cân bằng. Tại thời điểm cân bằng mới, mức giá cân bằng cao hơn mức giá cân bằng ban đầu. Quá trình ngược lại sẽ diễn ra nếu như cầu giảm đột ngột. Tuy nhiên trường hợp này thường ít xảy ra. Trong dài hạn: Lợi nhuận của nhà đầu tư sẽ là yếu tố quyết định điểm cân bằng của thị trường trong dài hạn. Các nhà đầu tư chỉ quyết định xây dựng thêm những BĐS Công nghiệp mới khi mà chi phí cận biên cho việc xây dựng chúng còn thấp hơn giá bán, nghĩa là nhà đầu tư còn có lợi nhuận.
Trang 1Mục lục
CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG 1
BẤT ĐỘNG SẢN CÔNG NGHIỆP 1
1.1 Các khái niệm 1
1.1.1 Bất động sản công nghiệp 1
1.1.2 Thị trường bất động sản công nghiệp 1
1.1.3 Cung cầu trong thị trường bất động sản công nghiệp 1
1.2 Vai trò của thị trường BĐS Công nghiệp trong nền kinh tế quốc dân 4
1.3 Các yếu tố tác động đến thị trường BĐS Công nghiệp 5
CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN CÔNG NGHIỆP BẮC NINH GIAI ĐOẠN 2016 - 2017 7
2.1 Các yếu tố tác động 7
2.1.1 Môi trường tự nhiên 7
2.1.2 Môi trường chính trị, pháp luật 8
2.1.3 Môi trường kinh tế 8
2.2.2 Cầu trong thị trường Bất động sản công nghiệp 13
2.2.3 Giá cả bất động sản công nghiệp 14
2.3 Đánh giá chung về thị trường bất động sản công nghiệp Bắc Ninh: 15
2.3.1: Những kết quả đạt được: 15
2.3.2: Những vấn đề còn tổn tại và nguyên nhân: 15
CHƯƠNG III: DỰ BÁO SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN CÔNG NGHIỆP BẮC NINH VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ 17
3.1 Dự báo cầu thị trường bất động sản công nghiệp Bắc Ninh 17
3.2 Dự báo cung thị trường bất động sản công nghiệp Bắc Ninh 18
3.3 Một số kiến nghị phát triển thị trường bất động sản công nghiệp Bắc Ninh .18
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 20
Trang 2CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG
BẤT ĐỘNG SẢN CÔNG NGHIỆP
1.1 Các khái niệm
1.1.1 Bất động sản công nghiệp
1.1.1.1 Khái niệm bất động sản
Theo điều 107 của Bộ Luật dân sự Việt Nam 2015 có quy định:
Bất động sản là tài sản bao gồm đất đai; nhà công trình xây dựng gắn liền vớiđất đai; tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; tài sản khác theoquy định của pháp luật
1.1.1.2 Khái niệm bất động sản công nghiệp
- Bất động sản công nghiệp bao gồm tất cả những phần đất đai và công trìnhđược sử dụng cho mục đích sản xuất và dịch vụ phát triển công nghiệp
- Các bất động sản công nghiệp là mặt bằng để thực hiện tất cả các hoạt độngliên quan đến việc sản xuất, dự trữ nguyên vật liệu, lưu kho và phân phốihàng hóa hữu hình, đảm bảo các điều kiện hạ tầng riêng cho khu côngnghiệp
- Bất động sản công nghiệp đóng vai trò là địa điểm, là nơi diễn ra các hoạtđộng công nghiệp, nó có thể là nhà máy, xí nghiệp, xưởng sản xuất, nhà khobãi, các công trình hạ tầng phục vụ trực tiếp dành riêng cho các hoạt độngsản xuất kinh doanh công nghiệp hoặc khu công nghiệp
Ngoài những đặc điểm cơ bản của bất động sản thì bất động sản công nghiệp còn có một số đặc điểm riêng sau:
- BĐS công nghiệp thường nằm ở khu vực giáp ranh (không nằm trong khuvực trung tâm đô thị), có hệ thống giao thông thuận lợi kết nối với khu trungtâm, các cảng và bến bãi
- BĐS công nghiệp có sự tham gia của các doanh nghiệp chuyên xây dựng kếtcấu hạ tầng khu công nghiệp, chế xuất để cho thuê lại đất đã có kết cấu hạtầng
- BĐS công nghiệp có các hệ thống điện, nước và xử lý chất thải chuyên biệt,chất thải sẽ thu gom và được xử lý trước khi thải ra môi trường tự nhiên
1.1.2 Thị trường bất động sản công nghiệp
Trang 3 Thị trường bất động sản:
Thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản dựa trêncác quan hệ hàng hóa – tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định
Thị trường bất động sản công nghiệp:
Là thị trường dành cho bất động sản được sử dụng vào mục đích sản xuấtcông nghiệp như nhà máy, xưởng sản xuất, chế xuất, kho bãi…
1.1.3 Cung cầu trong thị trường bất động sản công nghiệp
1.1.3.1 Cung bất động sản công nghiệp
Cung Bất Động Sản là xác định bằng tổng khối lượng hàng hóa Bất Động Sảnsẵn sàng đưa ra trao đổi trên thị trường tại một thời điểm nào đó với một mức giágiới hạn nhất định
Cung Bất Động Sản công nghiệp là xác định bằng tổng khối lượng hàng hóa BấtĐộng Sản gồm đất đai và công trình được sử dụng cho mục đích sản xuất và dịch vụphát triển công nghiệp sẵn sàng đưa ra trao đổi trên thị trường tại một thời điểm nào
đó với một mức giá giới hạn nhất định
Các yếu tố ảnh hưởng đến Cung
a Giá cả BĐS công nghiệp:
Nhân tố quan trọng nhất gây ảnh hưởng đến sự biến động mức cung BĐScông nghiệp là giá cả BĐS công nghiệp Cũng như các hàng hoá khác, cung BĐScông nghiệp sẽ tăng lên khi giá cả BĐS công nghiệp tăng
b Quỹ Bất Động Sản trong quy hoạch của Chính phủ:
Nhân tố làm thay đổi cung BĐS công nghiệp nhiều nhất sau giá cả Bất ĐộngSản phải kể đến các chính sách của Chính phủ về chế độ quản lý xây dựng BĐScông nghiệp như cấp phép xây dựng, các quy định về tiêu chuẩn xây dựng nhà vàcông trình… thường làm cho đường cung dịch chuyển một bước về bên trái (cunggiảm) Ngược lại, việc mở rộng quy hoạch và chuyển đổi mục đích sử dụng đất sẽlàm đường cung dịch chuyển đáng kể về bên phải (cung tăng) Chính vì vậy, sự canthiệp có hiệu lực nhất của Chính phủ vào thị trường Bất Động Sản là sự can thiệpvào những thể chế làm thay đổi đường cung Trong nhiều trường hợp, những ràngbuộc quá khắt khe của Chính phủ trong bối cảnh lỏng lẻo của luật pháp đã tạo ra sựkhan hiếm về cung một cách hình thức và tạo ra những kẽ hở cho những kẻ đầu cơkinh BĐS công nghiệp phi chính thức
c Sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng:
Sự phát triển của kết cấu hạ tầng và các điều kiện tiếp cận cũng thường dẫn đếnnhững sự thay đổi làm thay đổi cung BĐS công nghiệp (làm dịch chuyển đường
Trang 4cung) Sự dịch chuyển này thường tác động rất lớn đến cung về BĐS công nghiệpđược tiêu chuẩn hoá thuộc khu vực công cộng và khu vực tư nhân, đồng thời nócũng làm giảm đi tỷ lệ diện tích nhà ổ chuột và xóm liều.
d Các yếu tố đầu vào và chi phí phát triển BĐS công nghiệp:
Các yếu tố nguyên liệu đầu vào cũng có vai trò rất quan trọng đến lượng cung vềBĐS công nghiệp Nếu giá cả các nguyên vật liệu xây dựng hạ thì giá thành xâydựng cũng thấp và khả năng cung BĐS công nghiệp với giá hạ sẽ được mở rộngthêm
1.1.3.2 Cầu bất động sản công nghiệp
Cầu bất động sản là khối lượng hàng hóa bất động sản mà người tiêu dùng mongmuốn có được và có khả năng thanh toán với một mức giá nhất định để nhận đượckhối lượng bất động sản đó trên thị trường tại những thời điểm nhất định
Cầu bất động sản công nghiệp là khối lượng hàng hóa Bất Động Sản gồm đất đai
và công trình được sử dụng cho mục đích sản xuất và dịch vụ phát triển công nghiệp
mà người tiêu dùng mong muốn có được và có khả năng thanh toán với một mứcgiá nhất định để nhận được khối lượng bất động sản đó trên thị trường tại nhữngthời điểm nhất định
Các yếu tố ảnh hưởng đến Cầu:
a Sự tăng trưởng về công nghiệp:
Tăng trưởng công nghiệp làm nhu cầu sử dụng các BĐS công nghiệp tănglên Lượng cầu BĐS công nghiệplà một đại lượng tỷ lệ thuận với yếu tố các dự áncông nghiệp, đặc biệt khi các dự án công nghiệp tăng cao sẽ gây ra những đột biến
về cầu BĐS công nghiệp
b Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của Chính phủ:
- Việc phát triển mạnh các khu công nghiệp và tăng mức độ thu hút đầu tư bênngoài vào các đô thị cũng sẽ làm tăng mức cầu về BĐS công nghiệp
- Việc tăng nhanh tốc tăng trưởng kinh tế là một yếu tố vừa tác động đến cảyếu tố cung cũng như cầu về Bất Động Sản
- Ngoài ra, còn phải kể đến một số yếu tố khác ảnh hưởng không nhỏ tới quy
mô và tính chất của cầu về BĐS công nghiệp đó là trình độ phát triển sảnxuất, sự chuyển đổi cơ cấu nền kinh tế, tác động của quá trình hội nhập kinh
tế khu vực và quốc tế v.v
1.1.3.3 Quan hệ cung cầu bất động sản công nghiệp
Quan hệ cung – cầu là một khái niệm của kinh tế thị trường và người ta xemcung – cầu là một hàm số của giá, trên mọi thị trường, giá điều tiết quan hệ cung
Trang 5cầu Nghĩa là một sự thay đổi của giá sẽ làm thay đổi quan hệ cung – cầu Mối quan
hệ này phụ thuộc vào độ co giãn của cung hay cầu theo giá
Quan hệ cung cầu nói chung:
- Khi cung nhỏ hơn cầu có nghĩa là khối lượng hàng hoá cung ứng trên thịtrường không đáp ứng được nhu cầu dẫn đến giá cả thị trường hàng hoá đótăng lên Khi cung bằng cầu có nghĩa là khối lượng hàng hoá đáp ứng đủ nhucầu sẽ dẫn đến giá cả cân bằng Khi cung lớn hơn cầu tức là khối lượng hànghoá cung ứng vượt quá cầu làm giá cả thị trường giảm xuống
- Trong thị trường cạnh tranh, giá cả điều tiết lượng cung cầu Giá cả thịtrường của một hàng hoá nào đó tăng lên sẽ kích thích cung làm cho khốilượng cung tăng lên, đồng thời hạn chế cầu làm cho cầu giảm xuống Ngượclại, trong trường hợp giá cả thị trường giảm xuống sẽ kích thích cầu, hạn chếcung (cầu tăng, cung giảm)
Quan hệ cung cầu trong thị trường BĐS Công nghiệp:
- Trong ngắn hạn: Cung BĐS Công nghiệp co giãn ít so với giá, trong khi cầu
về BĐS Công nghiệp thường thay đổi nhanh hơn Do vậy, nếu cầu BĐSCông nghiệp đột nhiên tăng lên, sẽ làm cho thị trường bị thiếu hụt một lượngcung Sự thiếu hụt này sẽ gây sức ép lên giá, làm cho giá cả tăng vọt Mứcgiá tăng lại có tác dụng hạn chế cầuBĐS Công nghiệp, làm cho cầu BĐSCông nghiệp giảm xuống Mức giá sẽ tăng lên tới một thời điểm mà tại đó,cung và cầu BĐS Công nghiệp trở lại trạng thái cân bằng Tại thời điểm cânbằng mới, mức giá cân bằng cao hơn mức giá cân bằng ban đầu Quá trìnhngược lại sẽ diễn ra nếu như cầu giảm đột ngột Tuy nhiên trường hợp nàythường ít xảy ra
- Trong dài hạn: Lợi nhuận của nhà đầu tư sẽ là yếu tố quyết định điểm cânbằng của thị trường trong dài hạn Các nhà đầu tư chỉ quyết định xây dựngthêm những BĐS Công nghiệp mới khi mà chi phí cận biên cho việc xâydựng chúng còn thấp hơn giá bán, nghĩa là nhà đầu tư còn có lợi nhuận Khi
mà họ không thu được lợi nhuận thì họ sẽ dừng việc xây dựng thêm nhữngBĐS Công nghiệp mới Nếu cầu tăng lên, giá cả bị sức ép của cầu nên cũngtăng lên theo Giá cả tăng cao hơn chi phí xây dựng cận biên cho những diệntích BĐS Công nghiệp mới sẽ khuyến khích các nhà đầu tư tiếp tục xây dựng
và cung ứng BĐS để đáp ứng nhu cầu của thị trường, làm cho cung hàng hoáBĐS Công nghiệp trên thị trường tăng lên Khi lợi nhuận của nhà đầu tư tănglên, giá cả các yếu tố đầu vào cũng theo đó tăng lên Điểm cân bằng mới sẽđạt được khi chi phí biên bằng giá bán Trong dài hạn, cung BĐS Công
Trang 6nghiệp co giãn nhiều hơn so với trong ngắn hạn Do vậy giá cả BĐS Côngnghiệp trong dài hạn biến động ít hơn và TTBĐS Công nghiệp sẽ ổn địnhhơn.
1.2 Vai trò của thị trường BĐS Công nghiệp trong nền kinh tế quốc dân
- Thị trường BĐS Công nghiệp là một trong những thị trường quan trọng củanền kinh tế thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượngBĐS Công nghiệp cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trongnền kinh tế quốc dân:
- Thị trường BĐS Công nghiệp phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ đượchuy động
Đây là nội dung có tầm quan trọng đã được nhiều nhà nghiên cứu trên thếgiới chứng minh và đi đến kết luận nếu một quốc gia có giải pháp hữu hiệubảo đảm cho các BĐS Công nghiệp có đủ điều kiện trở thành hàng hoá vàđược định giá khoa học, chính thống sẽ tạo cho nền kinh tế của quốc gia đómột tiềm năng đáng kể về vốn để từ đó phát triển kinh tế - xã hội đạt đượcnhững mục tiêu đề ra
- Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS Công nghiệp, đặc biệt là thị trườngquyền sử dụng đất là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quýgiá thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu
- Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS, đặc biệt là thị trường BĐS Côngnghiệp sẽ góp phần kích thích sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho Ngânsách
- Thị trường BĐS Công nghiệp có quan hệ trực tiếp với các thị trường như thịtrường tài chính tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng,thị trường lao động Phát triển và điều hành tốt thị trường BĐS Côngnghiệp sẽ có tác dụng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thông qua các biện phápkích thích vào đất đai, tạo lập các công trình, nhà xưởng, vật kiến trúc để từ
đó tạo nên chuyển dịch đáng kể và quan trọng về cơ cấu trong các ngành, cácvùng lãnh thổ và trên phạm vi cả nước Về mặt xã hội, ngành kinh doanhBĐS Công nghiệp còn có nhiệm vụ cung cấp cho xã hội những công trìnhcông nghiệp phục vụ trực tiếp cho nhu cầu sản xuất, và tăng kết cấu hạ tầng
xã hội, hạ tầng kỹ thuật
- Thị trường BĐS Công nghiệp hinh thành và phát triển tạo điều kiện huyđộng nguồn vốn phục vụ cho sản xuất công nghiệp, xă hội vận động dẫn đếnquá trình sản xuất xã hội đựơc tiến hành trôi chảy; tạo điều kiện cho việc sản
Trang 7xuất, chuyển tài sản đến người sử dụng ,tài sản phục vụ sản xuất kinh doanh
có hiệu quả và thúc đẩy việc tiết kiệm trong sản xuất kinh doanh
1.3 Các yếu tố tác động đến thị trường BĐS Công nghiệp
Sự phát triển kinh tế
- Tăng trưởng kinh tế: GDP, nguồn vốn FDI, thị trường tín dụng phát triểnmạnh, là các yếu tố tích cực lên thị trường BĐS Công nghiệp
- Khủng hoảng kinh tế, lạm phát tăng cao, lãi suất tăng cao, chính sách của
NN, thị trường tài chính bất ổn, là các yếu tố kiến thị trường BĐS Côngnghiệp bị ảnh hưởng nặng nề nhất
Phát luật và chính sách thuế
Các quy định liên quan đến mua bán đất, cấp phép xây dựng Các chínhsách thuế, nói chung sẽ gây ảnh hưởng trực tiếp tới Thị trường BĐS Côngnghiệp Tuy nhiên cũng tùy tình hình mà mức độ ảnh hưởng sẽ khác nhau
Quy hoạch và chính sách của địa phương
- Nếu 1 địa phương có chiến lược phát triển cơ sở hạ tầng tốt, kêu gọi đượcnhiều dự án đầu tư, quy hoạch và sử dụng đất hiệu quả, sẽ tạo ra nhiềucông ăn việc làm và do đó sẽ kéo theo nhiều nhà đầu tư đến Khiến cho nhucầu BĐS Công nghiệp tăng lên
- Ngược lại, 1 chính sách và chiến lược quy hoạch tồi sẽ khiến cho nền sảnxuất đình trệ, kinh tế xã hội không phát triển, nhà đầu tư bỏ đi nơi khác thìThị trường BĐS Công nghiệp cũng sẽ không thể phát triển và thậm chí còn
bị sụt giảm
Thị trường Tài chính
- Thị trường Tài chính là nơi cung cấp vốn chính cho Thị trường BĐS Côngnghiệp, do đó nếu Thị trường tài chính phát triển tốt + ổn định thì Thị trườngBĐS Công nghiệp cũng sẽ phát triển ổn định Nếu Thị trường tài chính thắtchặt các nguồn vốn cấp cho Thị trường BĐS Công nghiệp thì chắc chắn sẽlàm nguồn cầu sụt giảm…
Trang 8CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN CÔNG NGHIỆP BẮC NINH GIAI ĐOẠN 2016 - 2017
Nằm trên đường hàng hải, đường bộ, đường hàng không quốc tế quan trọng
Dễ giao lưu trao đổi hàng hóa với nhiều nước trên thế giới.
Thu hút các nguồn đầu tư nước ngoài.
Bắc Ninh:
- Là tỉnh thuộc vùng đồng bằng Bắc Bộ, nằm trong tam giác kinh tế trọngđiểm Hà Nội – Hải Phòng – Quảng Ninh, là cửa ngõ phía Bắc của Thủ đô HàNội, là một trong 8 tỉnh thuộc vùng Kinh tế trọng điểm Bắc Bộ, khu vực cómức tăng trưởng kinh tế cao, giao lưu kinh tế mạnh của cả nước
=> Lợi thế về phát triển và chuyển dịch cơ cấu kinh tế
- Bắc Ninh là tỉnh thuộc vùng kinh tế trọng điểm Bắc Bộ có các hệ thống giaothông thuận lợi kết nối với các tỉnh trong vùng như quốc lộ 1A nối Hà Nội -Bắc Ninh - Lạng Sơn; Đường cao tốc 18 nối sân bay Quốc tế Nội Bài - BắcNinh - Hạ Long; Quốc lộ 38 nối Bắc Ninh - Hải Dương - Hải Phòng; Trụcđường sắt xuyên Việt chạy qua Bắc Ninh đi Lạng Sơn và Trung Quốc; Mạngđường thủy sông Cầu, sông Đuống, sông Thái Bình rất thuận lợi nối BắcNinh với hệ thống cảng sông và cảng biển của vùng tạo cho Bắc Ninh là địabàn mở gắn với phát triển của thủ đô Hà Nội
=> Bắc Ninh có vị trí địa lý thuận lợi cho sự phát triển kinh tế của vùng, thu hút đầu
tư, mở rộng về quy mô sản xuất, đa dạng hóa và nâng cao chất lượng sản phẩm tạo
Trang 9thành các khu công nghiệp tập trung, cụm công nghiệp vừa và nhỏ nhằm đáp ứngnhu cầu tiêu dùng tại chỗ, trong nước và xuất khẩu.
=> Phát triển Bất động sản công nghiệp
2.1.2 Môi trường chính trị, pháp luật
Việt Nam là nước có nền kinh tế ổn định trong khu vực Trong lĩnh vực bấtđộng sản, kể từ năm 2003 rất nhiều văn bản pháp luật đã được ban hành với nhiềuquy định mới rõ ràng hơn và có nhiều điểm khuyến khích sự phát triển thị trườngbất động sản cũng như hoạt động kinh doanh bất động sản, như Luật Đất đai năm
2013, Luật Xây dựng năm 2014, Luật thuế thu nhập doanh nghiệp năm 2003, LuậtDoanh nghiệp năm 2014, Luật đầu tư năm 2014, Luật Nhà ở năm 2014, Luật Kinhdoanh BĐS năm 2014
Hệ thống chính sách phát triển các khu công nghiệp và pháp luật về kinhdoanh BĐS công nghiệp bước đầu đã tạo được hành lang pháp lý cho việc vận hànhcác khu công nghiệp và hoạt động của thị trường BĐS công nghiệp, tạo ra một môitrường cạnh tranh lành mạnh cho các doanh nghiệp khi tham gia vào thị trườngBĐS công nghiệp Tại kỳ họp thứ 8 – Khóa XIII Quốc hội đã thông qua Luật Kinhdoạnh BĐS sửa đổi và có hiệu lực thi hành vào ngày 1/7/2015 Luật kinh doanhBĐS đã có những tác động không nhỏ tới thị trường BĐS Luật cho phép mở rộng
sự tham gia của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài vào thịtrường nhà ở cũng như mở rộng phạm vi hoạt động kinh doanh BĐS cho các tổchức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài
Tuy nhiên, môi trường chính trị, pháp luật của Việt Nam vẫn còn có nhiềumặt hạn chế như: hiện tượng quan liêu, tham nhũng trong giải quyết các thủ tụctriển khai dự án khiến tiến độ dự án chậm lại, hoặc không thể thực hiện đúng nhưthiết kế Mặt khác, hệ thống quy định của pháp luật còn thiếu đồng bộ hoặc chồngchéo làm các nhà đầu tư gặp nhiều khó khăn Chính những điều này đã tạo ra ảnhhưởng xấu, gây cản trở đối với sự phát triển tích cực của thị trường
2.1.3 Môi trường kinh tế
- Về trình độ phát triển kinh tế: Tốc độ tăng trưởng GDP của Việt Nam trongnhững năm gần đây đang ổn định và có xu hướng tăng lên (5 - 6.3 %/nămtrong giai đoạn 2013-2016) Đặc biệt, năm 2017, tăng trưởng kinh tế ViệtNam đạt 6,81% cao nhất kể từ năm 2011 đến nay Kết quả này đạt được nhờ
Trang 10sự cải thiện của hầu hết các ngành kinh tế, trong đó, khu vực công nghiệp vàxây dựng tăng trưởng 8,0% so với năm 2016, tiếp theo là khu vực dịch vụ vàngành nông lâm ngư nghiệp với mức tăng lần lượt là 7,4% và 2,9% so vớicùng kỳ năm trước.
Tăng trưởng GDP qua các năm từ 2008 - 2017
Nguồn: Tổng cục thống kê
Theo đó, mức sống và mức chi tiêu của người dân ngày càng được nâng cao,tình hình kinh tế có dấu hiệu khởi sắc tạo động lực và điều kiện thuận lợigiúp cho quyết định đầu tư
- Về lãi suất: Xu hướng lãi suất trong năm 2017 đang có xu hướng ổn định bởihiện không có áp lực về vấn đề lãi suất trên thị trường Tạo điều kiện thuận lợicho các chủ đầu tư hay các doanh nghiệp có nhu cầu về vốn vay
- Bên cạnh đó, tình trạng lạm phát hiện nay không có biến động lớn ( năm 2016 là4,74%; năm 2017 là 3,53% thấp hơn mức 5% do chính phủ đề ra) do giá cảnhiều mặt hàng ổn định, bội chi ngân sách được cải thiên đáng kể do kiểm soáttốt chi ngân sách Nhà nước, hệ thống kinh tế và các chính sách điều tiết vĩ môcủa nhà nước cũng là những tác động tích cực