Đang tải... (xem toàn văn)
Mục lục CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG 1 BẤT ĐỘNG SẢN CÔNG NGHIỆP 1 1.1. Các khái niệm 1 1.1.1. Bất động sản công nghiệp 1 1.1.2. Thị trường bất động sản công nghiệp 1 1.1.3. Cung cầu trong thị trường bất động sản công nghiệp 1 1.2. Vai trò của thị trường BĐS Công nghiệp trong nền kinh tế quốc dân 4 1.3. Các yếu tố tác động đến thị trường BĐS Công nghiệp 5 CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN CÔNG NGHIỆP BẮC NINH GIAI ĐOẠN 2016 2017 7 2.1. Các yếu tố tác động 7 2.1.1. Môi trường tự nhiên 7 2.1.2. Môi trường chính trị, pháp luật 8 2.1.3. Môi trường kinh tế 8 2.2.2. Cầu trong thị trường Bất động sản công nghiệp 13 2.2.3. Giá cả bất động sản công nghiệp 14 2.3. Đánh giá chung về thị trường bất động sản công nghiệp Bắc Ninh: 15 2.3.1: Những kết quả đạt được: 15 2.3.2: Những vấn đề còn tổn tại và nguyên nhân: 15 CHƯƠNG III: DỰ BÁO SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN CÔNG NGHIỆP BẮC NINH VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ 17 3.1. Dự báo cầu thị trường bất động sản công nghiệp Bắc Ninh 17 3.2. Dự báo cung thị trường bất động sản công nghiệp Bắc Ninh 18 3.3. Một số kiến nghị phát triển thị trường bất động sản công nghiệp Bắc Ninh 18 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 20 CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN CÔNG NGHIỆP 1.1. Các khái niệm 1.1.1. Bất động sản công nghiệp 1.1.1.1. Khái niệm bất động sản Theo điều 107 của Bộ Luật dân sự Việt Nam 2015 có quy định: Bất động sản là tài sản bao gồm đất đai; nhà công trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; tài sản khác theo quy định của pháp luật. 1.1.1.2. Khái niệm bất động sản công nghiệp Bất động sản công nghiệp bao gồm tất cả những phần đất đai và công trình được sử dụng cho mục đích sản xuất và dịch vụ phát triển công nghiệp. Các bất động sản công nghiệp là mặt bằng để thực hiện tất cả các hoạt động liên quan đến việc sản xuất, dự trữ nguyên vật liệu, lưu kho và phân phối hàng hóa hữu hình, đảm bảo các điều kiện hạ tầng riêng cho khu công nghiệp. Bất động sản công nghiệp đóng vai trò là địa điểm, là nơi diễn ra các hoạt động công nghiệp, nó có thể là nhà máy, xí nghiệp, xưởng sản xuất, nhà kho bãi, các công trình hạ tầng phục vụ trực tiếp dành riêng cho các hoạt động sản xuất kinh doanh công nghiệp hoặc khu công nghiệp. • Ngoài những đặc điểm cơ bản của bất động sản thì bất động sản công nghiệp còn có một số đặc điểm riêng sau: BĐS công nghiệp thường nằm ở khu vực giáp ranh (không nằm trong khu vực trung tâm đô thị), có hệ thống giao thông thuận lợi kết nối với khu trung tâm, các cảng và bến bãi. BĐS công nghiệp có sự tham gia của các doanh nghiệp chuyên xây dựng kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, chế xuất để cho thuê lại đất đã có kết cấu hạ tầng BĐS công nghiệp có các hệ thống điện, nước và xử lý chất thải chuyên biệt, chất thải sẽ thu gom và được xử lý trước khi thải ra môi trường tự nhiên. 1.1.2. Thị trường bất động sản công nghiệp • Thị trường bất động sản: Thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản dựa trên các quan hệ hàng hóa – tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định. • Thị trường bất động sản công nghiệp: Là thị trường dành cho bất động sản được sử dụng vào mục đích sản xuất công nghiệp như nhà máy, xưởng sản xuất, chế xuất, kho bãi… 1.1.3. Cung cầu trong thị trường bất động sản công nghiệp 1.1.3.1. Cung bất động sản công nghiệp Cung Bất Động Sản là xác định bằng tổng khối lượng hàng hóa Bất Động Sản sẵn sàng đưa ra trao đổi trên thị trường tại một thời điểm nào đó với một mức giá giới hạn nhất định. Cung Bất Động Sản công nghiệp là xác định bằng tổng khối lượng hàng hóa Bất Động Sản gồm đất đai và công trình được sử dụng cho mục đích sản xuất và dịch vụ phát triển công nghiệp sẵn sàng đưa ra trao đổi trên thị trường tại một thời điểm nào đó với một mức giá giới hạn nhất định. Các yếu tố ảnh hưởng đến Cung a. Giá cả BĐS công nghiệp: Nhân tố quan trọng nhất gây ảnh hưởng đến sự biến động mức cung BĐS công nghiệp là giá cả BĐS công nghiệp. Cũng như các hàng hoá khác, cung BĐS công nghiệp sẽ tăng lên khi giá cả BĐS công nghiệp tăng. b. Quỹ Bất Động Sản trong quy hoạch của Chính phủ: Nhân tố làm thay đổi cung BĐS công nghiệp nhiều nhất sau giá cả Bất Động Sản phải kể đến các chính sách của Chính phủ về chế độ quản lý xây dựng BĐS công nghiệp như cấp phép xây dựng, các quy định về tiêu chuẩn xây dựng nhà và công trình… thường làm cho đường cung dịch chuyển một bước về bên trái (cung giảm). Ngược lại, việc mở rộng quy hoạch và chuyển đổi mục đích sử dụng đất sẽ làm đường cung dịch chuyển đáng kể về bên phải (cung tăng). Chính vì vậy, sự can thiệp có hiệu lực nhất của Chính phủ vào thị trường Bất Động Sản là sự can thiệp vào những thể chế làm thay đổi đường cung. Trong nhiều trường hợp, những ràng buộc quá khắt khe của Chính phủ trong bối cảnh lỏng lẻo của luật pháp đã tạo ra sự khan hiếm về cung một cách hình thức và tạo ra những kẽ hở cho những kẻ đầu cơ kinh BĐS công nghiệp phi chính thức. c. Sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng: Sự phát triển của kết cấu hạ tầng và các điều kiện tiếp cận cũng thường dẫn đến những sự thay đổi làm thay đổi cung BĐS công nghiệp (làm dịch chuyển đường cung). Sự dịch chuyển này thường tác động rất lớn đến cung về BĐS công nghiệp được tiêu chuẩn hoá thuộc khu vực công cộng và khu vực tư nhân, đồng thời nó cũng làm giảm đi tỷ lệ diện tích nhà ổ chuột và xóm liều. d. Các yếu tố đầu vào và chi phí phát triển BĐS công nghiệp: Các yếu tố nguyên liệu đầu vào cũng có vai trò rất quan trọng đến lượng cung về BĐS công nghiệp. Nếu giá cả các nguyên vật liệu xây dựng hạ thì giá thành xây dựng cũng thấp và khả năng cung BĐS công nghiệp với giá hạ sẽ được mở rộng thêm. 1.1.3.2. Cầu bất động sản công nghiệp Cầu bất động sản là khối lượng hàng hóa bất động sản mà người tiêu dùng mong muốn có được và có khả năng thanh toán với một mức giá nhất định để nhận được khối lượng bất động sản đó trên thị trường tại những thời điểm nhất định. Cầu bất động sản công nghiệp là khối lượng hàng hóa Bất Động Sản gồm đất đai và công trình được sử dụng cho mục đích sản xuất và dịch vụ phát triển công nghiệp mà người tiêu dùng mong muốn có được và có khả năng thanh toán với một mức giá nhất định để nhận được khối lượng bất động sản đó trên thị trường tại những thời điểm nhất định. Các yếu tố ảnh hưởng đến Cầu: a. Sự tăng trưởng về công nghiệp: Tăng trưởng công nghiệp làm nhu cầu sử dụng các BĐS công nghiệp tăng lên. Lượng cầu BĐS công nghiệplà một đại lượng tỷ lệ thuận với yếu tố các dự án công nghiệp, đặc biệt khi các dự án công nghiệp tăng cao sẽ gây ra những đột biến về cầu BĐS công nghiệp b. Kế hoạch phát triển kinh tế xã hội của Chính phủ: Việc phát triển mạnh các khu công nghiệp và tăng mức độ thu hút đầu tư bên ngoài vào các đô thị cũng sẽ làm tăng mức cầu về BĐS công nghiệp. Việc tăng nhanh tốc tăng trưởng kinh tế là một yếu tố vừa tác động đến cả yếu tố cung cũng như cầu về Bất Động Sản. Ngoài ra, còn phải kể đến một số yếu tố khác ảnh hưởng không nhỏ tới quy mô và tính chất của cầu về BĐS công nghiệp đó là trình độ phát triển sản xuất, sự chuyển đổi cơ cấu nền kinh tế, tác động của quá trình hội nhập kinh tế khu vực và quốc tế v.v. 1.1.3.3. Quan hệ cung cầu bất động sản công nghiệp Quan hệ cung – cầu là một khái niệm của kinh tế thị trường và người ta xem cung – cầu là một hàm số của giá, trên mọi thị trường, giá điều tiết quan hệ cung cầu. Nghĩa là một sự thay đổi của giá sẽ làm thay đổi quan hệ cung – cầu. Mối quan hệ này phụ thuộc vào độ co giãn của cung hay cầu theo giá. • Quan hệ cung cầu nói chung: Khi cung nhỏ hơn cầu có nghĩa là khối lượng hàng hoá cung ứng trên thị trường không đáp ứng được nhu cầu dẫn đến giá cả thị trường hàng hoá đó tăng lên. Khi cung bằng cầu có nghĩa là khối lượng hàng hoá đáp ứng đủ nhu cầu sẽ dẫn đến giá cả cân bằng. Khi cung lớn hơn cầu tức là khối lượng hàng hoá cung ứng vượt quá cầu làm giá cả thị trường giảm xuống. Trong thị trường cạnh tranh, giá cả điều tiết lượng cung cầu. Giá cả thị trường của một hàng hoá nào đó tăng lên sẽ kích thích cung làm cho khối lượng cung tăng lên, đồng thời hạn chế cầu làm cho cầu giảm xuống. Ngược lại, trong trường hợp giá cả thị trường giảm xuống sẽ kích thích cầu, hạn chế cung (cầu tăng, cung giảm). • Quan hệ cung cầu trong thị trường BĐS Công nghiệp: Trong ngắn hạn: Cung BĐS Công nghiệp co giãn ít so với giá, trong khi cầu về BĐS Công nghiệp thường thay đổi nhanh hơn. Do vậy, nếu cầu BĐS Công nghiệp đột nhiên tăng lên, sẽ làm cho thị trường bị thiếu hụt một lượng cung. Sự thiếu hụt này sẽ gây sức ép lên giá, làm cho giá cả tăng vọt. Mức giá tăng lại có tác dụng hạn chế cầuBĐS Công nghiệp, làm cho cầu BĐS Công nghiệp giảm xuống. Mức giá sẽ tăng lên tới một thời điểm mà tại đó, cung và cầu BĐS Công nghiệp trở lại trạng thái cân bằng. Tại thời điểm cân bằng mới, mức giá cân bằng cao hơn mức giá cân bằng ban đầu. Quá trình ngược lại sẽ diễn ra nếu như cầu giảm đột ngột. Tuy nhiên trường hợp này thường ít xảy ra. Trong dài hạn: Lợi nhuận của nhà đầu tư sẽ là yếu tố quyết định điểm cân bằng của thị trường trong dài hạn. Các nhà đầu tư chỉ quyết định xây dựng thêm những BĐS Công nghiệp mới khi mà chi phí cận biên cho việc xây dựng chúng còn thấp hơn giá bán, nghĩa là nhà đầu tư còn có lợi nhuận.
Mục lục CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG .1 BẤT ĐỘNG SẢN CÔNG NGHIỆP 1.1 Các khái niệm 1.1.1 Bất động sản công nghiệp 1.1.2 Thị trường bất động sản công nghiệp .1 1.1.3 Cung cầu thị trường bất động sản công nghiệp 1.2 Vai trò thị trường BĐS Cơng nghiệp kinh tế quốc dân 1.3 Các yếu tố tác động đến thị trường BĐS Công nghiệp .5 CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN CÔNG NGHIỆP BẮC NINH GIAI ĐOẠN 2016 - 2017 2.1 Các yếu tố tác động 2.1.1 Môi trường tự nhiên 2.1.2 Mơi trường trị, pháp luật 2.1.3 Môi trường kinh tế 2.2.2 Cầu thị trường Bất động sản công nghiệp .13 2.2.3 Giá bất động sản công nghiệp 14 2.3 Đánh giá chung thị trường bất động sản công nghiệp Bắc Ninh: 15 2.3.1: Những kết đạt được: 15 2.3.2: Những vấn đề tổn nguyên nhân: .15 CHƯƠNG III: DỰ BÁO SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN CÔNG NGHIỆP BẮC NINH VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ 17 3.1 Dự báo cầu thị trường bất động sản công nghiệp Bắc Ninh 17 3.2 Dự báo cung thị trường bất động sản công nghiệp Bắc Ninh .18 3.3 Một số kiến nghị phát triển thị trường bất động sản công nghiệp Bắc Ninh 18 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 20 CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN CÔNG NGHIỆP 1.1 Các khái niệm 1.1.1 Bất động sản công nghiệp 1.1.1.1 Khái niệm bất động sản Theo điều 107 Bộ Luật dân Việt Nam 2015 có quy định: Bất động sản tài sản bao gồm đất đai; nhà cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, cơng trình xây dựng; tài sản khác theo quy định pháp luật 1.1.1.2 Khái niệm bất động sản công nghiệp - Bất động sản công nghiệp bao gồm tất phần đất đai cơng trình sử dụng cho mục đích sản xuất dịch vụ phát triển công nghiệp - Các bất động sản công nghiệp mặt để thực tất hoạt động liên quan đến việc sản xuất, dự trữ nguyên vật liệu, lưu kho phân phối hàng hóa hữu hình, đảm bảo điều kiện hạ tầng riêng cho khu công nghiệp - Bất động sản công nghiệp đóng vai trò địa điểm, nơi diễn hoạt động cơng nghiệp, nhà máy, xí nghiệp, xưởng sản xuất, nhà kho bãi, cơng trình hạ tầng phục vụ trực tiếp dành riêng cho hoạt động sản xuất kinh doanh công nghiệp khu cơng nghiệp Ngồi đặc điểm bất động sản bất động sản cơng - - - nghiệp có số đặc điểm riêng sau: BĐS công nghiệp thường nằm khu vực giáp ranh (không nằm khu vực trung tâm đô thị), có hệ thống giao thơng thuận lợi kết nối với khu trung tâm, cảng bến bãi BĐS cơng nghiệp có tham gia doanh nghiệp chuyên xây dựng kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, chế xuất thuê lại đất có kết cấu hạ tầng BĐS cơng nghiệp có hệ thống điện, nước xử lý chất thải chuyên biệt, chất thải thu gom xử lý trước thải môi trường tự nhiên 1.1.2 Thị trường bất động sản công nghiệp Thị trường bất động sản: Thị trường bất động sản tổng thể giao dịch bất động sản dựa quan hệ hàng hóa – tiền tệ diễn khơng gian thời gian định Thị trường bất động sản công nghiệp: Là thị trường dành cho bất động sản sử dụng vào mục đích sản xuất công nghiệp nhà máy, xưởng sản xuất, chế xuất, kho bãi… 1.1.3 Cung cầu thị trường bất động sản công nghiệp 1.1.3.1 Cung bất động sản công nghiệp Cung Bất Động Sản xác định tổng khối lượng hàng hóa Bất Động Sản sẵn sàng đưa trao đổi thị trường thời điểm với mức giá giới hạn định Cung Bất Động Sản công nghiệp xác định tổng khối lượng hàng hóa Bất Động Sản gồm đất đai cơng trình sử dụng cho mục đích sản xuất dịch vụ phát triển công nghiệp sẵn sàng đưa trao đổi thị trường thời điểm với mức giá giới hạn định Các yếu tố ảnh hưởng đến Cung a Giá BĐS công nghiệp: Nhân tố quan trọng gây ảnh hưởng đến biến động mức cung BĐS công nghiệp giá BĐS công nghiệp Cũng hàng hố khác, cung BĐS cơng nghiệp tăng lên giá BĐS công nghiệp tăng b Quỹ Bất Động Sản quy hoạch Chính phủ: Nhân tố làm thay đổi cung BĐS công nghiệp nhiều sau giá Bất Động Sản phải kể đến sách Chính phủ chế độ quản lý xây dựng BĐS công nghiệp cấp phép xây dựng, quy định tiêu chuẩn xây dựng nhà cơng trình… thường làm cho đường cung dịch chuyển bước bên trái (cung giảm) Ngược lại, việc mở rộng quy hoạch chuyển đổi mục đích sử dụng đất làm đường cung dịch chuyển đáng kể bên phải (cung tăng) Chính vậy, can thiệp có hiệu lực Chính phủ vào thị trường Bất Động Sản can thiệp vào thể chế làm thay đổi đường cung Trong nhiều trường hợp, ràng buộc khắt khe Chính phủ bối cảnh lỏng lẻo luật pháp tạo khan cung cách hình thức tạo kẽ hở cho kẻ đầu kinh BĐS cơng nghiệp phi thức c Sự phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng: Sự phát triển kết cấu hạ tầng điều kiện tiếp cận thường dẫn đến thay đổi làm thay đổi cung BĐS công nghiệp (làm dịch chuyển đường cung) Sự dịch chuyển thường tác động lớn đến cung BĐS công nghiệp tiêu chuẩn hố thuộc khu vực cơng cộng khu vực tư nhân, đồng thời làm giảm tỷ lệ diện tích nhà ổ chuột xóm liều d Các yếu tố đầu vào chi phí phát triển BĐS công nghiệp: Các yếu tố nguyên liệu đầu vào có vai trò quan trọng đến lượng cung BĐS công nghiệp Nếu giá nguyên vật liệu xây dựng hạ giá thành xây dựng thấp khả cung BĐS công nghiệp với giá hạ mở rộng thêm 1.1.3.2 Cầu bất động sản công nghiệp Cầu bất động sản khối lượng hàng hóa bất động sản mà người tiêu dùng mong muốn có có khả tốn với mức giá định để nhận khối lượng bất động sản thị trường thời điểm định Cầu bất động sản công nghiệp khối lượng hàng hóa Bất Động Sản gồm đất đai cơng trình sử dụng cho mục đích sản xuất dịch vụ phát triển công nghiệp mà người tiêu dùng mong muốn có có khả toán với mức giá định để nhận khối lượng bất động sản thị trường thời điểm định Các yếu tố ảnh hưởng đến Cầu: a Sự tăng trưởng công nghiệp: Tăng trưởng công nghiệp làm nhu cầu sử dụng BĐS công nghiệp tăng lên Lượng cầu BĐS công nghiệplà đại lượng tỷ lệ thuận với yếu tố dự án công nghiệp, đặc biệt dự án công nghiệp tăng cao gây đột biến cầu BĐS công nghiệp b Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội Chính phủ: - Việc phát triển mạnh khu công nghiệp tăng mức độ thu hút đầu tư bên ngồi vào thị làm tăng mức cầu BĐS công nghiệp - Việc tăng nhanh tốc tăng trưởng kinh tế yếu tố vừa tác động đến yếu tố cung cầu Bất Động Sản - Ngồi ra, phải kể đến số yếu tố khác ảnh hưởng khơng nhỏ tới quy mơ tính chất cầu BĐS cơng nghiệp trình độ phát triển sản xuất, chuyển đổi cấu kinh tế, tác động trình hội nhập kinh tế khu vực quốc tế v.v 1.1.3.3 Quan hệ cung cầu bất động sản công nghiệp Quan hệ cung – cầu khái niệm kinh tế thị trường người ta xem cung – cầu hàm số giá, thị trường, giá điều tiết quan hệ cung cầu Nghĩa thay đổi giá làm thay đổi quan hệ cung – cầu Mối quan hệ phụ thuộc vào độ co giãn cung hay cầu theo giá Quan hệ cung cầu nói chung: - Khi cung nhỏ cầu có nghĩa khối lượng hàng hố cung ứng thị trường không đáp ứng nhu cầu dẫn đến giá thị trường hàng hố tăng lên Khi cung cầu có nghĩa khối lượng hàng hoá đáp ứng đủ nhu cầu dẫn đến giá cân Khi cung lớn cầu tức khối lượng hàng hoá cung ứng vượt cầu làm giá thị trường giảm xuống - - - 1.2 - Trong thị trường cạnh tranh, giá điều tiết lượng cung cầu Giá thị trường hàng hố tăng lên kích thích cung làm cho khối lượng cung tăng lên, đồng thời hạn chế cầu làm cho cầu giảm xuống Ngược lại, trường hợp giá thị trường giảm xuống kích thích cầu, hạn chế cung (cầu tăng, cung giảm) Quan hệ cung cầu thị trường BĐS Công nghiệp: Trong ngắn hạn: Cung BĐS Công nghiệp co giãn so với giá, cầu BĐS Công nghiệp thường thay đổi nhanh Do vậy, cầu BĐS Công nghiệp tăng lên, làm cho thị trường bị thiếu hụt lượng cung Sự thiếu hụt gây sức ép lên giá, làm cho giá tăng vọt Mức giá tăng lại có tác dụng hạn chế cầuBĐS Công nghiệp, làm cho cầu BĐS Công nghiệp giảm xuống Mức giá tăng lên tới thời điểm mà đó, cung cầu BĐS Công nghiệp trở lại trạng thái cân Tại thời điểm cân mới, mức giá cân cao mức giá cân ban đầu Quá trình ngược lại diễn cầu giảm đột ngột Tuy nhiên trường hợp thường xảy Trong dài hạn: Lợi nhuận nhà đầu tư yếu tố định điểm cân thị trường dài hạn Các nhà đầu tư định xây dựng thêm BĐS Công nghiệp mà chi phí cận biên cho việc xây dựng chúng thấp giá bán, nghĩa nhà đầu tư có lợi nhuận Khi mà họ không thu lợi nhuận họ dừng việc xây dựng thêm BĐS Công nghiệp Nếu cầu tăng lên, giá bị sức ép cầu nên tăng lên theo Giá tăng cao chi phí xây dựng cận biên cho diện tích BĐS Cơng nghiệp khuyến khích nhà đầu tư tiếp tục xây dựng cung ứng BĐS để đáp ứng nhu cầu thị trường, làm cho cung hàng hố BĐS Cơng nghiệp thị trường tăng lên Khi lợi nhuận nhà đầu tư tăng lên, giá yếu tố đầu vào theo tăng lên Điểm cân đạt chi phí biên giá bán Trong dài hạn, cung BĐS Công nghiệp co giãn nhiều so với ngắn hạn Do giá BĐS Cơng nghiệp dài hạn biến động TTBĐS Cơng nghiệp ổn định Vai trò thị trường BĐS Công nghiệp kinh tế quốc dân Thị trường BĐS Công nghiệp thị trường quan trọng kinh tế thị trường thị trường liên quan trực tiếp tới lượng BĐS Cơng nghiệp quy mơ, tính chất giá trị mặt kinh tế quốc dân: - - - - - 1.3 - Thị trường BĐS Cơng nghiệp phát triển nguồn vốn lớn chỗ huy động Đây nội dung có tầm quan trọng nhiều nhà nghiên cứu giới chứng minh đến kết luận quốc gia có giải pháp hữu hiệu bảo đảm cho BĐS Cơng nghiệp có đủ điều kiện trở thành hàng hoá định giá khoa học, thống tạo cho kinh tế quốc gia tiềm đáng kể vốn để từ phát triển kinh tế - xã hội đạt mục tiêu đề Phát triển quản lý tốt thị trường BĐS Công nghiệp, đặc biệt thị trường quyền sử dụng đất điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu tài sản quý giá thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước đại diện chủ sở hữu Phát triển quản lý tốt thị trường BĐS, đặc biệt thị trường BĐS Cơng nghiệp góp phần kích thích sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho Ngân sách Thị trường BĐS Cơng nghiệp có quan hệ trực tiếp với thị trường thị trường tài tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động Phát triển điều hành tốt thị trường BĐS Cơng nghiệp có tác dụng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thông qua biện pháp kích thích vào đất đai, tạo lập cơng trình, nhà xưởng, vật kiến trúc để từ tạo nên chuyển dịch đáng kể quan trọng cấu ngành, vùng lãnh thổ phạm vi nước Về mặt xã hội, ngành kinh doanh BĐS Cơng nghiệp có nhiệm vụ cung cấp cho xã hội cơng trình cơng nghiệp phục vụ trực tiếp cho nhu cầu sản xuất, tăng kết cấu hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật Thị trường BĐS Công nghiệp hinh thành phát triển tạo điều kiện huy động nguồn vốn phục vụ cho sản xuất cơng nghiệp, xă hội vận động dẫn đến q trình sản xuất xã hội đựơc tiến hành trôi chảy; tạo điều kiện cho việc sản xuất, chuyển tài sản đến người sử dụng ,tài sản phục vụ sản xuất kinh doanh có hiệu thúc đẩy việc tiết kiệm sản xuất kinh doanh Các yếu tố tác động đến thị trường BĐS Công nghiệp Sự phát triển kinh tế Tăng trưởng kinh tế: GDP, nguồn vốn FDI, thị trường tín dụng phát triển mạnh, yếu tố tích cực lên thị trường BĐS Cơng nghiệp Khủng hoảng kinh tế, lạm phát tăng cao, lãi suất tăng cao, sách NN, thị trường tài bất ổn, yếu tố kiến thị trường BĐS Công nghiệp bị ảnh hưởng nặng nề Phát luật sách thuế Các quy định liên quan đến mua bán đất, cấp phép xây dựng Các sách thuế, nói chung gây ảnh hưởng trực tiếp tới Thị trường BĐS Công nghiệp Tuy nhiên tùy tình hình mà mức độ ảnh hưởng khác Quy hoạch sách địa phương - Nếu địa phương có chiến lược phát triển sở hạ tầng tốt, kêu gọi nhiều dự án đầu tư, quy hoạch sử dụng đất hiệu quả, tạo nhiều công ăn việc làm kéo theo nhiều nhà đầu tư đến Khiến cho nhu cầu BĐS Công nghiệp tăng lên - Ngược lại, sách chiến lược quy hoạch tồi khiến cho sản xuất đình trệ, kinh tế xã hội không phát triển, nhà đầu tư bỏ nơi khác Thị trường BĐS Cơng nghiệp khơng thể phát triển chí bị sụt giảm Thị trường Tài - Thị trường Tài nơi cung cấp vốn cho Thị trường BĐS Cơng nghiệp, Thị trường tài phát triển tốt + ổn định Thị trường BĐS Công nghiệp phát triển ổn định Nếu Thị trường tài thắt chặt nguồn vốn cấp cho Thị trường BĐS Cơng nghiệp chắn làm nguồn cầu sụt giảm… CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN CÔNG NGHIỆP BẮC NINH GIAI ĐOẠN 2016 - 2017 2.1 Các yếu tố tác động 2.1.1 Môi trường tự nhiên Việt Nam: Là cửa ngõ quan trọng mang vị trí chiến lược Đơng Dương, vừa gắn liền với lục địa Á-Âu vừa tiếp giáp Thái Bình Dương Nằm đường hàng hải, đường bộ, đường hàng không quốc tế quan trọng Dễ giao lưu trao đổi hàng hóa với nhiều nước giới Thu hút nguồn đầu tư nước Bắc Ninh: - Là tỉnh thuộc vùng đồng Bắc Bộ, nằm tam giác kinh tế trọng điểm Hà Nội – Hải Phòng – Quảng Ninh, cửa ngõ phía Bắc Thủ Hà Nội, tỉnh thuộc vùng Kinh tế trọng điểm Bắc Bộ, khu vực có mức tăng trưởng kinh tế cao, giao lưu kinh tế mạnh nước => Lợi phát triển chuyển dịch cấu kinh tế - Bắc Ninh tỉnh thuộc vùng kinh tế trọng điểm Bắc Bộ có hệ thống giao thơng thuận lợi kết nối với tỉnh vùng quốc lộ 1A nối Hà Nội Bắc Ninh - Lạng Sơn; Đường cao tốc 18 nối sân bay Quốc tế Nội Bài - Bắc Ninh - Hạ Long; Quốc lộ 38 nối Bắc Ninh - Hải Dương - Hải Phòng; Trục đường sắt xuyên Việt chạy qua Bắc Ninh Lạng Sơn Trung Quốc; Mạng đường thủy sông Cầu, sơng Đuống, sơng Thái Bình thuận lợi nối Bắc Ninh với hệ thống cảng sông cảng biển vùng tạo cho Bắc Ninh địa bàn mở gắn với phát triển thủ đô Hà Nội => Bắc Ninh có vị trí địa lý thuận lợi cho phát triển kinh tế vùng, thu hút đầu tư, mở rộng quy mô sản xuất, đa dạng hóa nâng cao chất lượng sản phẩm tạo thành khu công nghiệp tập trung, cụm công nghiệp vừa nhỏ nhằm đáp ứng nhu cầu tiêu dùng chỗ, nước xuất => Phát triển Bất động sản cơng nghiệp 2.1.2 Mơi trường trị, pháp luật Việt Nam nước có kinh tế ổn định khu vực Trong lĩnh vực bất động sản, kể từ năm 2003 nhiều văn pháp luật ban hành với nhiều quy định rõ ràng có nhiều điểm khuyến khích phát triển thị trường bất động sản hoạt động kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai năm 2013, Luật Xây dựng năm 2014, Luật thuế thu nhập doanh nghiệp năm 2003, Luật Doanh nghiệp năm 2014, Luật đầu tư năm 2014, Luật Nhà năm 2014, Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 Hệ thống sách phát triển khu công nghiệp pháp luật kinh doanh BĐS công nghiệp bước đầu tạo hành lang pháp lý cho việc vận hành khu công nghiệp hoạt động thị trường BĐS công nghiệp, tạo môi trường cạnh tranh lành mạnh cho doanh nghiệp tham gia vào thị trường BĐS cơng nghiệp Tại kỳ họp thứ – Khóa XIII Quốc hội thông qua Luật Kinh doạnh BĐS sửa đổi có hiệu lực thi hành vào ngày 1/7/2015 Luật kinh doanh BĐS có tác động khơng nhỏ tới thị trường BĐS Luật cho phép mở rộng tham gia người Việt Nam định cư nước người nước vào thị trường nhà mở rộng phạm vi hoạt động kinh doanh BĐS cho tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư nước Tuy nhiên, mơi trường trị, pháp luật Việt Nam có nhiều mặt hạn chế như: tượng quan liêu, tham nhũng giải thủ tục triển khai dự án khiến tiến độ dự án chậm lại, thực thiết kế Mặt khác, hệ thống quy định pháp luật thiếu đồng chồng chéo làm nhà đầu tư gặp nhiều khó khăn Chính điều tạo ảnh hưởng xấu, gây cản trở phát triển tích cực thị trường 2.1.3 Mơi trường kinh tế - Về trình độ phát triển kinh tế: Tốc độ tăng trưởng GDP Việt Nam năm gần ổn định có xu hướng tăng lên (5 - 6.3 %/năm giai đoạn 2013-2016) Đặc biệt, năm 2017, tăng trưởng kinh tế Việt Nam đạt 6,81% cao kể từ năm 2011 đến Kết đạt nhờ cải thiện hầu hết ngành kinh tế, đó, khu vực công nghiệp xây dựng tăng trưởng 8,0% so với năm 2016, khu vực dịch vụ ngành nông lâm ngư nghiệp với mức tăng 7,4% 2,9% so với kỳ năm trước Tăng trưởng GDP qua năm từ 2008 - 2017 Nguồn: Tổng cục thống kê Theo đó, mức sống mức chi tiêu người dân ngày nâng cao, tình hình kinh tế có dấu hiệu khởi sắc tạo động lực điều kiện thuận lợi - giúp cho định đầu tư Về lãi suất: Xu hướng lãi suất năm 2017 có xu hướng ổn định khơng có áp lực vấn đề lãi suất thị trường Tạo điều kiện thuận lợi - cho chủ đầu tư hay doanh nghiệp có nhu cầu vốn vay Bên cạnh đó, tình trạng lạm phát khơng có biến động lớn ( năm 2016 4,74%; năm 2017 3,53% thấp mức 5% phủ đề ra) giá nhiều mặt hàng ổn định, bội chi ngân sách cải thiên đáng kể kiểm soát tốt chi ngân sách Nhà nước, hệ thống kinh tế sách điều tiết vĩ mơ - nhà nước tác động tích cực Từ cuối năm 2015 hiệp định thương mại tự có tầm ảnh hưởng rộng TPP EVFTA kết thúc đàm phán, tạo hội lớn cho hàng hóa xuất Việt Nam thị trường trọng điểm Hoa Kỳ, châu Âu Nhật - Bản Chi phí lao động tăng nhanh gây sức ép lên ngành thâm dụng lao động Trung Quốc dệt may, chế biến chế tạo Điều thức đẩy nhà sản xuất quốc tế tìm kiếm lựa chọn thay khu vực nơi có điều kiện thuận lợi việc tham gia hiệp định thương mại tự do, sách khuyến khích đầu tư yếu tố đầu vào sản xuất có chi phí phải Là kinh tế có chi phí lao động cạnh tranh khu vực, xấp xỉ nửa so với Trung Quốc, với hệ thống sở hạ tầng - cải thiện Việt Nam nhìn nhận điểm đến lý tưởng Việt Nam điểm sáng thu hút vốn FDI Đầu tư trực tiếp nước ngồi vào Việt Nam có xu hướng tăng Năm 2017 tổng vốn đầu tư trực tiếp nước (FDI) đăng ký cấp mới, tăng thêm góp vốn, mua cổ phần đạt 33,09 tỷ USD, tăng 82,8% so với kỳ 2016 10 Nhiều doanh nghiệp mới, nhiều đơn vị, tập đồn đa quốc gia có kế hoạch đặt nhà máy, mở rộng nhà xưởng Việt Nam mang đến hội phát triển tốt cho bất động sản công nghiệp Việt Nam Bắc Ninh - Vị Bắc Ninh ngày nâng cao so với tỉnh, thành phố nước Tổng sản phẩm (GRDP) năm 2017 chiếm 3,11% GDP nước, xếp thứ 4/63 tỉnh, thành phố; tốc độ tăng trưởng GRDP đạt 18,6% (kế hoạch đề tăng 9,0-9,2%) Cơ cấu kinh tế tiếp tục chuyển dịch hướng: khu vực công nghiệp - xây dựng chiếm 75,2%; dịch vụ chiếm 21,8%; nông, lâm - nghiệp thuỷ sản chiếm 3,0% Năm 2017 Sản xuất công nghiệp tăng trưởng cao, giá trị sản xuất cơng nghiệp ước đạt 979 nghìn tỷ đồng, tăng 47% so với năm 2016 gần tương - đương với TP Hồ Chí Minh FDI năm 2017, cấp đăng ký đầu tư khoảng 160 dự án với tổng vốn đầu tư 600 triệu USD; cấp điều chỉnh vốn 115 dự án với số vốn điều chỉnh tăng thêm 2,743 tỷ USD 11 - GDP bình quân đầu người Bắc Ninh thuộc top đầu nước, tăng gần gấp lần năm qua Đưa Bắc Ninh trở thành thị trường mẻ, hấp dẫn doanh nghiệp BĐS, nhà đầu tư 2.2 Tình hình thị trường Bất động sản công nghiệp kv Bắc Ninh giai đoạn 2016-2017 2.2.1 Cung thị trường Bất động sản công nghiệp Nghiên cứu từ JLL Việt Nam cho thấy, tổng diện tích đất cơng nghiệp vùng kinh tế trọng điểm Bắc Bộ tính đến I/2018 đạt 17.000ha, diện tích cho thuê chiếm khoảng 11.000ha số này, tăng 1.100ha so với quý I/2017 gần nửa nguồn cung khu vực Đông Nam Bộ Bắc Ninh (4.835ha) chiếm đến 46% tổng nguồn cung Tỉnh Bắc Ninh hiên có 15 khu cơng nghiệp (KCN) tập trung, khu công nghệ thông tin 30 cụm cơng nghiệp Tổng diện tích 6.847 (chưa tính KCN tiếp tục mở rộng) Các khu công nghiệp Bắc Ninh thu hút 1.086 dự án đầu tư với tổng số vốn đăng ký 15,87 tỷ USD, đó, có 659 dự án FDI với vốn đăng ký 14,13 tỷ USD; giải việc làm cho 230.000 lao động, giá trị xuất đạt 23,5 tỷ USD 12 Năm 2014: KCN hoạt động với diện tích đất cơng nghiệp quy hoạch cho thuê 1.810 ha, diện tích thu hồi 1.538 Năm 2015: 9/15 KCN tập trung tỉnh có doanh nghiệp hoạt động với tổng diện tích đất công nghiệp quy hoạch 2.017,7 ha; diện tích thu hồi 1.660,41 Năm 2016: với tổng diện tích đất cơng nghiệp quy hoạch cho th 2.138,53 ha, diện tích thu hồi 1.682,95 Năm 2017: Hiện có 09 KCN vào hoạt động với diện tích quy hoạch 2.872,98 ha, diện tích thu hồi 2.017,61 Biểu đổ diện tích đất công nghiệp Bắc Ninh 3500 2872.98 3000 2500 2000 1500 2138.53 2017.7 1810 1538 1307 1660.41 1355.67 2017.98 1682.95 1415.87 1259.81 1000 500 Năm 2014 Nưm 2015 Năm 2016 Năm 2017 Axis Title Diện tích đất cơng nghiệp quy hoạch cho thuê Diện tích cho thuê Diện tích thu hồi 2.2.2 Cầu thị trường Bất động sản công nghiệp - Nguồn cầu khả quan Với số lực cạnh tranh đứng tốp đầu nước, Bắc Ninh thu hút hầu hết dự án công nghệ cao Canon, Samsung, Microsoft, ABB, Foxconn… quy tụ khu công nghiệp trọng yếu - Tỷ lệ lấp đầy đạt 84% chín tháng đầu năm 2017 Nhu cầu thuê nhà kho nhà xưởng tăng thời gian gần Năm 2014: diện tích đất cơng nghiệp cho th 1.307 Tỷ lệ lấp đầy diện tích quy hoạch đạt 72%, tỷ lệ lấp đầy diện tích thu hồi đạt gần 85% 13 Thu hút 783 dự án đầu tư Trong đó, nước 314 dự án; FDI 469 dự án, tổng vốn đầu tư đăng ký 8.3 tỷ USD Hiện tổng số dự án vào hoạt động KCN 448 dự án Năm 2015: tổng diện tích đất công nghiệp cho thuê 1.355,67 Tỷ lệ lấp đầy diện tích quy hoạch đạt 67,19%; tỷ lệ lấp đầy diện tích thu hồi đạt 81,65% Tổng vốn đầu tư hạ tầng KCN 160 triệu USD 4950 tỷ đồng Trong đó, tổng vốn đăng ký Công ty đầu tư hạ tầng KCN nước 4.950 tỷ đồng, thực 4.571,58 tỷ đồng; Vốn đăng ký chủ đầu tư hạ tầng doanh nghiệp nước 160 triệu USD, giải ngân 86,29 triệu USD Năm 2016: với tổng diện tích đất cơng nghiệp cho th 1.259,81 ha; tỷ lệ lấp đầy diện tích quy hoạch đạt 58,91%; tỷ lệ lấp đầy diện tích thu hồi đạt 74,86% Năm 2016, Ban Quản lý cấp 154 Giấy chứng nhận đầu tư với tổng vốn đầu tư đăng ký 636,83 triệu USD, có 44 dự án đầu tư nước (DDI) với tổng vốn đầu tư đạt 3.553,95 tỷ đồng, tương đương 169,24 triệu USD; 110 dự án đầu tư nước (FDI) với tổng vốn đầu tư 467,59 triệu USD Năm 2017: diện tích đất cơng nghiệp cho th 1.415,87ha; tỷ lệ lấp đầy diện tích đất qui hoạch đạt 70,18%, diện tích đất thu hồi đạt 82,73% 9085 82.13 81.65 80 72 70 74.86 67.19 70.18 58.91 60 50 40 30 20 10 Năm 2014 Năm 2015 Năm 2016 Tỷ lệ lấp đầy diện tích quy hoạch năm 2017 Tỷ lệ lấp đầy diện tích thu hồi 2.2.3 Giá bất động sản công nghiệp - Nguồn nhân công trẻ, dồi dào, chi phí nhân cơng thấp, nằm khu vực lưu thông thuận lợi, nhu cầu thuê kho bãi doanh nghiệp tăng cao, 14 - FDI đổ liên tục khiến giá bất động sản quanh khu công nghiệp tăng lên nhanh chóng Giá thuê ghi nhận mức tương đối tốt: + Giá thuê đất trung bình Bắc Ninh đạt 64,1 USD/m2/thời hạn thuê + Giá nhà xưởng cho thuê trung bình đạt 5,0 USD/tháng thời gian thuê ngắn trung hạn, xếp thứ tỉnh thuộc khu công nghiệp Bắc Bộ 2.3 Đánh giá chung thị trường bất động sản công nghiệp Bắc Ninh 2.3.1 Những kết đạt - - - - Bắc Ninh điểm đến thu hút để đầu tư ngành công nghiệp vùng trọng điểm kinh tế Bắc Bộ với tổng vốn đăng ký 3,4 tỷ USD, chiếm 9,5% tổng vốn đầu tư FDI năm 2017 Nhờ vào hệ thống hạ tầng đồng bộ, khả tiếp cận cơng nhân tay nghề cao tốt sách thu hút vốn FDI thiện, Bắc Ninh liên tục ghi nhận nguồn cung thời gian qua nhu cầu thuê nhà kho, nhà xưởng ghi nhận tăng thời gian gần Thời điểm đầu năm 2017, Bắc Ninh liên tiếp nhận “làn sóng” đầu tư từ nhiều doanh nghiệp nước ngồi như: Cơng ty Hanwha Techwin (Hàn Quốc), Tập đoàn Hana Micron ( Hàn Quốc)… Đáng ý, Công ty TNHH Samsung Display Việt Nam “đổ” thêm 2,5 tỷ USD vào Bắc Ninh, nâng tổng vốn đầu tư công ty tỉnh lên 6,5 tỷ USD Hoàn thành giai đoạn I mở rộng khu cơng nghiệp n Phong với diện tích 64 2.3.2 Những vấn đề tồn nguyên nhân Phân khúc bất động sản công nghiệp Bắc Ninh đánh kênh đầu tư hấp dẫn Tuy nhiên thực tế diện mạo chung khu công nghiệp “độc nhất” nhà máy, nhà xưởng,… sớm bộc lộ nhiều bất cập khơng có quy hoạch đồng nhà ở, tiện ích dịch vụ Người lao động KCN đối mặt với khó khoăn chỗ ở, thiếu hụt tiện ích sống Thực trạng tác động mạnh đến tâm lý người lao động không gắn bó lâu dài với cơng việc Vì vậy, để thu hút nhà đầu tư tăng tỉ lệ lấp đầy khu công nghiệp, địa phương cần tìm giải pháp để kích khu thị nhà ở, thương mại thu hút người dân sinh sống 15 Quy hoạch phát triển khu công nghiệp chưa thực gắn với quy hoạch phát triển kinh tế – xã hội ngành, vùng lãnh thổ, chưa phát huy hết mạnh tiềm phát triển thị trường BĐS công nghiệp địa phương nơi có khu cơng nghiệp xây dựng Trong quy hoạch triển khai thực quy hoạch công tác quản lý chưa có phân loại khu cơng nghiệp dẫn đến việc phân loại BĐS công nghiệp chưa quan tâm trọng Việt Nam chưa hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường, quy luật cung cầu vận hành khơng hồn hảo, tượng đầu trục lợi phổ biến dẫn đến méo mó thị trường, khó khăn hoạt động quản lý nhà nước lĩnh vực Các quy định quản lý nhà nước lĩnh vực lỏng lẻo nhiều doanh nghiệp nhà nước trực tiếp gián tiếp tiếp tay cho đầu trục lợi thị trường Năng lực quản lý nhà nước nhiều hạn chế Sự yếu điều hành thị trường BĐS gây nhiều trở ngại bên tham gia thị trường Đặc biệt, doanh nghiệp đầu tư nước khó khăn tiếp cận đất đai, mặt thị trường Việt Nam 16 CHƯƠNG III: DỰ BÁO SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN CÔNG NGHIỆP BẮC NINH VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ 3.1 Dự báo cầu thị trường bất động sản công nghiệp Bắc Ninh Việt Nam trở thành điểm đến công nghiệp hàng đầu giới chi phí nhân cơng thấp nằm khu vực lưu thông hàng hải huyết mạch châu Âu châu Mỹ Nhiều doanh nghiệp nước ngồi tìm đến Việt Nam tốc độ cơng nghiệp hóa nhanh chóng, đó, tập trung cho thuê nhà máy, kho bãi, đơn vị sản xuất Theo thống kê sơ bộ, lĩnh vực công nghiệp Bắc Ninh ghi nhận bước tiến ngoạn mục, tăng 1.200 lần 20 năm Đặc biệt, việc thu hút dòng vốn FDI ln nằm top đầu nước nhiều năm qua, KCN KBC dẫn đầu Nhiều tập đoàn lớn giới đổ hàng tỷ USD đầu tư vào Bắc Ninh, kể đến Samsung, Canon, Foxconn, Microsoft, ABB, Nokia, VSIP… Không doanh nghiệp FDI, tên tuổi lớn Việt Nam Vinamilk, Vinasoy, Kinh Đô… góp mặt Bùng nổ đầu tư từ dòng vốn FDI vào dự án KCN 17 => Như vậy, Bất động sản cơng nghiệp Bắc Ninh có tiềm lớn, thu hút đầu tư từ doanh nghiệp nước nước 3.2 Dự báo cung thị trường bất động sản công nghiệp Bắc Ninh Tính đến hết tháng 5/2017, nước có 325 khu cơng nghiệp thành lập với tổng diện tích đất tự nhiên 94,9 nghìn Diện tích đất cơng nghiệp cho th đạt 64 nghìn ha, chiếm khoảng 67% tổng diện tích đất tự nhiên Trong đó, 220 khu công nghiệp vào hoạt động với tổng diện tích đất tự nhiên 60,9 nghìn 105 khu công nghiệp giai đoạn đền bù giải phóng mặt xây dựng với tổng diện tích đất tự nhiên 34 nghìn Ngồi ra, 16 khu kinh tế (KKT) ven biển thành lập với tổng diện tích mặt đất mặt nước xấp xỉ 815 nghìn Như vậy, bất động sản cơng nghiệp nhìn nhận kênh đầu tư hấp dẫn, giàu tiềm năng, đón sóng đầu tư từ doanh nghiệp vốn FDI Với sức cầu lớn, nguồn cung bất động sản công nghiệp ngày gia tăng để đáp ứng nhu cầu 3.3 Một số kiến nghị phát triển thị trường bất động sản công nghiệp Bắc Ninh Để tận dụng hội, đón bắt hội Việt Nam hội nhập sâu rộng, Nhà nước cần hồn thiện hệ thống sách liên quan đến phát triển bền vững thị trường BĐS cơng nghiệp Từ thực trạng sách quản lý nhà nước thị trường BĐS công nghiệp thời gian qua, số vấn đề cần tập trung tháo gỡ thời gian tới bao gồm: Đối với phủ Thứ nhất, điều chỉnh sách quản lý nhà nước thị trường BĐS công nghiệp cho phù hợp quy luật kinh tế thị trường: Vai trò Chính phủ thúc đẩy hiệu cơng Các sách kinh tế nói chung nhằm vào mục tiêu làm cho kinh tế lớn lên, làm thay đổi cách thức phân chia nguồn lực kinh tế Khi nguồn lực kinh tế hữu hạn, thị trường vận hành theo quy luật cung cầu góp phần phân bổ nguồn lực có hiệu quả, thị trường đạt điểm phân bổ hiệu quả, khơng có tượng dư thừa thiếu hụt hàng hoá Các sách hoạch định phải tuân theo quy luật nguyên tắc kinh tế thị trường hiệu 18 Thứ hai, sách phát triển thị trường BĐS BĐS công nghiệp cần hoạch định thống với thị trường liên quan: Cần có giải pháp tổng thể phát triển thị trường BĐS BĐS cơng nghiệp với thị trường tài chính, tiền tệ, thị trường lao động, thị trường vật liệu xây dựng thị trường khoa học công nghệ Các tượng đầu trục lợi thị trường cần ngăn chặn triệt để thị trường có liên quan chặt chẽ với Nguồn lực kinh tế hữu hạn nên Nhà nước cần phân bổ nguồn lực thị trường cách có hiệu Thứ ba, hoạch định phổ biến sách phải minh bạch: Cần minh bạch hố thơng tin, đẩy mạnh cung cấp thông tin liên quan đến chế sách, quy hoạch, nhu cầu… Một thị trường có hiệu mặt thơng tin tất thông tin liên quan phản ánh trung thực giá thị trường Khi khơng có tác nhân riêng lẻ có đủ động cơ, khả để thao túng thị trường Đối với doanh nghiệp Thứ nhất, thị trường ngày minh bạch hoạt động theo quy luật kinh tế thị trường, doanh nghiệp nước phải có chiến lược đầu tư, phát triển, xây dựng đội ngũ đủ mạnh tồn cạnh tranh với nhà đầu tư lớn nước thị trường Việt Nam thị trường giới; Đẩy mạnh công tác vận động xúc tiến đầu tư Thứ hai, doanh nghiệp cần phải tham gia mạnh mẽ cơng tác hoạch định sách Nhà nước, góp phần minh bạch hố sách kênh tư vấn thông tin cho quan quản lý nhà nước sách đắn Thứ ba, doanh nghiệp cần chủ động tìm hiểu, phân tích đón đầu hội trình hội nhập quốc tế Việt Nam mang lại 19 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Công Thương (2014), Báo cáo phát triển khu kinh tế, khu công nghiệp đến 2013, Hà Nội; Bộ Kế hoạch Đầu tư (2017 bacninh.gov.vn baoxaydung.vn joneslanglasalle.com monre.gov.vn savills.com.vn dautubds.baodautu.vn tapchitaichinh.com 20 ... VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN CÔNG NGHIỆP 1.1 Các khái niệm 1.1.1 Bất động sản công nghiệp 1.1.1.1 Khái niệm bất động sản Theo điều 107 Bộ Luật dân Việt Nam 2015 có quy định: Bất động sản tài sản. .. vào mục đích sản xuất công nghiệp nhà máy, xưởng sản xuất, chế xuất, kho bãi… 1.1.3 Cung cầu thị trường bất động sản công nghiệp 1.1.3.1 Cung bất động sản công nghiệp Cung Bất Động Sản xác định... trường bất động sản tổng thể giao dịch bất động sản dựa quan hệ hàng hóa – tiền tệ diễn không gian thời gian định Thị trường bất động sản công nghiệp: Là thị trường dành cho bất động sản sử