Quy trình quản lý dự án đầu tư xây dựng

TÀI LIỆU THAM KHẢO BẢN THẢO QUY TRÌNH “QUẢN LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH”

1./MỤC ĐÍCH:

Nhằm kiểm soát quá trình thiết lập và triển khai một dự án khi bắt đầu đến khi kết thúc để đạt yêu cầu của khách hàng nhằm làm cho dự án được hoàn thành đúng thời hạn, trong khuôn khổ những chi phí cho phép và đạt một tiêu chuẩn cần thiết

2/ PHẠM VI ÁP DỤNG:

Các dự án do Công ty làm chủ đầu tư

3/ TÀI LIỆU THAM KHẢO:

- Luật xây dựng số: 16/2003/QH11 ngày 26 tháng 11 năm 2003.

- Luật Đấu thầu số: 61/2005/QH11 ngày 29 tháng 11 năm 2005

- Luật Đầu tư số: 59/2005/QH11 ngày 29 tháng 11 năm 2005

- Luật Kinh doanh Bất động sản số: 63/2006/QH11 ngày 29 tháng 6 năm 2006

- Luật Đất đai số: 13/2003-QH11 ngày 21 tháng 10 năm 2003

- Luật nhà ở số: 56/2005/QH11 ngày 29 tháng 11 năm 2005

- Nghị định số: 16/2005/NĐ-CP ngày 7/2/2005 về Quản lý dự án đầu tư XDCT

- Nghị định số: 112/2006/NĐ-CP ngày 29/9/2006 về Quản lý dự án đầu tư XDCT

- Nghị định số: 209/2004/NĐ-CPngày 16/12/2004 về Quản lý chất lượng CTXD

- Nghị định số: 08/2005/NĐ-CPngày 24/04/2005 về Quy hoạch xây dựng

- Nghị định số: Số: 58/2008/ND-CP ngày 05 tháng 5 năm 2008

- Và các thông tư, văn bản hướng dẫn, qui định hiện hành của bộ ngành và Nhà nước hướng dẫn thực hiện dự án đầu tư

4/ ĐỊNH NGHĨA:

Dự án đầu tư được đề cập trong quá trình này được hiểu là những dự án đầu tư

mới ( kinh doanh bất động sản, nhà ở, hạ tầng kĩ thuật, ) liên quan đến sản xuất kinh doanh do Công ty làm Chủ đầu tư

5/ NỘI DUNG:

GIẢI THÍCH TỪ NGỮ THEO LUẬT XÂY DỰNG VÀ NĐ16/2005/NĐ-CP :

* S thay ự thay đổi của Luật XD, NĐ16/2005/NĐ-CP so với NĐ52/CP đổi của Luật XD, NĐ16/2005/NĐ-CP so với NĐ52/CP ủa Luật XD, NĐ16/2005/NĐ-CP so với NĐ52/CPi c a Lu t XD, N 16/2005/N -CP so v i N 52/CPật XD, NĐ16/2005/NĐ-CP so với NĐ52/CP Đ16/2005/NĐ-CP so với NĐ52/CP Đ16/2005/NĐ-CP so với NĐ52/CP ới NĐ52/CP Đ16/2005/NĐ-CP so với NĐ52/CP

NĐ 52/CP LUẬT XÂY

Dự án tiền

khả thi Báo cáo đầu tư

Dự án nhóm A do Quốc hội thông qua chủ trương

và cho phép Đầu tư; Chính phủ quyết định đầu tư

Dự án khả thi Dự án đầu tư Các dự án phải lập (A, B, C)

Báo cáo đầu

tư

Báo cáo kinh tế

kỹ thuật

Các dự án nhóm C, quy mô nhỏ, đơn giản

Các công trình hạ tầng KT, xã hội ở vùng sâu, vùng xa

Chủ đầu tư:

 Vốn Nhà nước: Chủ ĐT là người được giao quản lý và sử dụng vốn

 Dự án sử dụng vốn tín dụng: Chủ ĐT là người vay vốn

 Dự án sử dụng vốn khác: - Chủ ĐT sở hữu vốn

- Đại diện

 Dự án sử dụng vốn hỗn hợp: Cử ra người đại diện (hoặc người có tỉ lệ vốn góp lớn nhất)

Các hình thức quản lý dự án

Quy trình

Quản lý dự án đầu t xây dựng ( Với dự án chỉ định nhà đầu t )

• Chủ đầu tư trực tiếp QLDA:

- Thành lập BQLDA cú đủ điều kiện, năng lực

- BQLDA cú thể quản lý nhiều dự ỏn, khụng thành lập BQLDA trực thuộc

• Thuờ tổ chức tư vấn QLDA

- Người QĐĐT quyết định hỡnh thức lựa chọn và ký hợp đồng thuờ tư vấn

- Ký hợp đồng thanh toỏn

- Tạo điều kiện thuận lợi cho tư vấn

- Bồi thường thiệt hại khi khụng kiểm tra, thụng đồng với tư vấn

Cỏc bước thiết kế xõy dựng cụng trỡnh:

1 Thiết kế một bước

• Thiết kế bản vẽ thi cụng

• Cụng trỡnh quy định chỉ phải lập bỏo cỏo KT-KT

 Sử dụng cho mục đớch tụn giỏo

 Quy mụ nhỏ

2 Thiết kế hai bước:

 Thiết kế cơ sở

 Thiết kế bản vẽ thi cụng

 Lập dự ỏn

3 Thiết kế ba bước:

 Thiết kế cơ sở

 Thiết kế kỹ thuật

 Thiết kế bản vẽ thi cụng

 Quy mụ lớn (cấp I và cấp đặc biệt), phức tạp

 Lập dự ỏn

• Khi đầu tư xõy dựng cụng trỡnh, chủ đầu tư phải lập dự ỏn để làm rừ sự cần thiết phải đầu tư, xem xột đỏnh giỏ hiệu quả KT-XH

Bao gồm hai phần:

• Phần thuyết minh dự ỏn

• Phần thiết kế cơ sở

• Cỏc dự ỏn quy mụ nhỏ, cỏc dự ỏn khỏc: Lập BCKTKT

• Cỏc cụng trỡnh là nhà ở của dõn: Giấy phộp xõy dựng

Hồ sơ trỡnh phờ duyệt dự ỏn đầu tư xõy dựng cụng trỡnh

• Người trỡnh: chủ đầu tư trỡnh người quyết định đầu tư

• Hồ sơ gồm cú:

- Tờ trỡnh phờ duyệt dự ỏn đầu tư (theo mẫu của NĐ 16/2005/NĐ-CP)

- Tài liệu dự ỏn (gồm phần thuyết minh và thiết kế cơ sở)

- Văn bản cho phộp đầu tư của cấp cú thẩm quyền

Điều chỉnh dự ỏn đầu tư xõy dựng (Cú một trong cỏc điều kiện sau đõy):

• Thiờn tai, địch hoạ hoặc cỏc yếu tố bất khả khỏng

• Do người Quyết định đầu tư hoặc Chủ đầu tư thay đổi khi thấy xuất hiện cỏc yếu tố đem lại hiệu quả cao hơn

• Thay đổi quy hoạch được duyệt cú ảnh hưởng trực tiếp đến dự ỏn

• Thay đổi đột biến về vật liệu, tỉ giỏ đồng ngoại tệ, chớnh sỏch của Nhà nước

Điều kiện năng lực trong hoạt động xõy dựng

Tiờu chớ xỏc định năng lực:

• Năng lực hành nghề cỏ nhõn

- Trình độ chuyên môn: Bằng cấp đào tạo.

- Kinh nghiệm nghề nghiệp

- Đạo đức nghề nghiệp

• Năng lực hoạt động của tổ chức hành nghề

- Lực lượng chuyên môn nghiệp vụ

- Kinh nghiệm của tổ chức

- Năng lực tài chính

- Năng lực về trang thiết bị

- Năng lực quản lý: Thành tích, tiêu chuẩn quản lý

• Năng lực hành nghề xây dựng - Năng lực hoạt động xây dựng

- Năng lực hành nghề xây dựng: Các cá nhân hoạt động các công tác :

+ Thiết kế quy hoạch xây dựng

+ Khảo sát xây dựng

+ Thiết kế xây dựng

+ Giám sát thi công xây dựng

Khi hoạt động độc lập thì phải có chứng chỉ hành nghề phù hợp do Bộ xây

dựng

• Năng lực hoạt động xây dựng:

+Tổ chức tư vấn lập dự án

+Tổ chức tư vấn quản lý dự án

+Tổ chức thi công xây dựng

+Tổ chức tư vấn thiết kế xây dựng

+Tổ chức tư vấn khảo sát xây dựng

Các chức danh quy định theo Nghị định:

• Lập dự án: Chủ nhiệm lập dự án

• Ban quản lý dự án: Giám đốc QLDA hoặc Trưởng ban QLDA

• Tư vấn quản lý dự án: Giám đốc tư vấn QLDA

• Khảo sát xây dựng: Chủ nhiệm khảo sát xây dựng

• Thiết kế xây dựng:

 Chủ nhiệm thiết kế

 Chủ trì thiết kế

• Thi công xây dựng: Chỉ huy trưởng công trường

6/

LƯU ĐỒ QUẢN LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CỦA CÔNG TY:

6.1 GIẢI THÍCH TRÌNH TỰ CÁC BƯỚC TRIỂN KHAI THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG

(1) Chủ đầu tư (sau đây gọi là: CĐT) tiếp nhận thông tin về địa điểm dự án đầu

tư xây dựng (qua thông tin báo chí, bạn hàng truyền thống, )

- Tham gia đấu thầu theo Thông báo mời thầu của tổ chức cơ quan Nhà nước được giao nhiệm vụ tổ chức đấu thầu

- Theo quy hoạch đô thị của quận huyện, thành phố,

- Liên doanh, liên kết với các đơn vị khác,

- Và các nguồn thông tin khác,

(2).CĐT tiến hành các công việc sau:

Quy trình

Quản lý dự án đầu t xây dựng ( Với dự án chỉ định nhà đầu t )

- Phõn tớch thụng tin về dự ỏn như: Địa điểm, tớnh khả thi thực hiện của Dự ỏn.

- Phõn tớch năng lực của CĐT xem cú phự hợp với dự ỏn đầu tư xõy dựng.

Sau đú, chuẩn bị cỏc hồ sơ, văn bản, giấy tờ, cỏc phương ỏn kinh doanh, để chuẩn bị làm tờ trỡnh phõn tớch tớnh khả thi, hiệu quả kinh tế của dự ỏn trỡnh Lónh đạo để quyết định tham gia dự ỏn

( 3 ) Hợp tỏc kinh doanh với đơn vị khỏc:

Nếu dự ỏn đầu tư cú hiệu quả kinh tế nhưng năng lực của CĐT khụng phự hợp,

xột thấy cần thiết thỡ CĐT cú thể hợp tỏc kinh doanh với cỏc đơn vị bạn để tiến hành lập dự ỏn đầu tư xõy dựng

- Trước khi ký Hợp đồng hợp tỏc kinh doanh , CĐT phải tiến hành kiểm tra

năng lực về tài chớnh, nhõn sự, cụng nghệ và thiết bị mỏy múc của đơn vị mà CĐT

sẽ hợp tỏc

(4) CĐT ra quyết định:

Thành lập Ban quản lý Dự ỏn thuộc CĐTtheo quy định về Tổ chức, phõn cụng, phõn cấp và chế độ làm việc của CĐT để làm đầu mối chuẩn bị cỏc hồ sơ,tài liệu cho dự ỏn do CĐT.

* Nhiệm vụ của Ban quản lý dự ỏn (BQL):

- Tổ chức thực hiện bước từ lập dự ỏn đầu tư, thiết kế cơ sở, thoả thuận phương

ỏn kiến trỳc sơ bộ, quy hoạch tổng mặt bằng 1/500, chứng nhận đầu tư, thực hiện cỏc thủ tục về giao nhận đất, xin cấp giấy phộp xõy dựng

- Kiểm tra cỏc bước thiết kế, dự toỏn cụng trỡnh xõy dựng sau khi dự ỏn được cỏc cấp cú thẩm quyền thẩm định và phờ duyệt

- Lập cỏc kế hoạch đấu thầu, hồ sơ mời dự thầu, hồ sơ mời đấu thầu và kết quả đấu thầu đối với cỏc gúi thầu khụng sử dụng vốn NSNN để trỡnh lónh đạo CĐT phờ duyệt

- Chuẩn bị hồ sơ tài liệu để CĐT ký hợp đồng với cỏc nhà thầu

- Thực hiện kiểm tra cỏc bước thiết kế, dự toỏn cụng trỡnh xõy dựng

- Phối hợp với Đơn vị thi cụng xõy dựng theo dừi việc thực hiện tiến độ hợp đồng, tham gia nghiệm thu cụng trỡnh

- Phối hợp với Phũng Kế Toỏn- Tài chớnh thực hiện thanh quyết toỏn với cỏc đơn

vị nhà thầu thi cụng xõy dựng theo tiến độ của Hợp đồng hoặc theo Biờn bản nghiệm thu

* Nhiệm vụ của Ban quản lý dự ỏn:

- Thực hiện cỏc thủ tục về giao nhận đất, xin cấp giấy phộp xõy dựng, chuẩn bị mặt bằng xõy dựng và cỏc cụng việc khỏc phục vụ cho việc xõy dựng cụng trỡnh

- Chuẩn bị hồ sơ thiết kế, dự toỏn, tổng dự toỏn xõy dựng cụng trỡnh để CĐT tổ chức thẩm định, phờ duyệt theo quy định

- Lập hồ sơ mời dự thầu, tổ chức lựa chọn nhà thầu ( trong trường hợp phải mở thầu theo quy định của phỏp luật)

- Đàm phỏn, ký kết hợp đồng với cỏc nhà thầu theo uỷ quyền của CĐT

- Thực hiện nhiệm vụ kiểm tra năng lực của Tư vấn giỏm sỏt thi cụng xõy dựng cụng trỡnh theo quy định về năng lực hành nghề theo quy định của Luật xõy dựng

- Tham gia việc nghiệm thu, thanh toỏn, quyết toỏn theo hợp đồng ký kết

- Tham gia cỏc cụng tỏc quản lý chất lượng, khối lượng, tiến độ, chi phớ xõy dựng,

an toàn và vệ sinh mụi trường của cụng trỡnh xõy dựng

Quản lý dự án đầu t xây dựng ( Với dự án chỉ định nhà đầu t )

- Tham gia việc nghiệm thu, bàn giao cụng trỡnh

- Lập bỏo cỏo thực hiện vốn đầu tư hàng năm, bỏo cỏo quyết toỏn khi dự ỏn hoàn thành đưa vào khai thỏc, sử dụng

1

- UBND xó (phường)

- UBND Quận, (huyện)

2

UBND Thành phố Hà Nội

3 xõy dựng HN (sởViện Quy hoạch

QHKT)

4 UBND Thành phốHà Nội.

5

Sở Điện lực Thành phố, cụng ty nước sạch, cty thoỏt nước, CA Thành phố, PCCC, bưu điện TP, cỏp truyền hỡnh, Internet, ADSL,

Sở Quy hoạch- KT

7

Sở KH và đầu tư,

Sở Xõy dựng, CĐT

8

Chủ đầu tư, ban

đầu tư quyền về QHTMB 1/500 v ành ph đấu nối.

Quy trình

Quản lý dự án đầu t xây dựng ( Với dự án chỉ định nhà đầu t )

GPMB

9

UBND Thành phố, Sở TN-MT& NĐ, sở tài chớnh, cục thuế.

10 Sở xõy dựng,

UBND Quận (huyện)

Thchiế

u hdẫn + Biểu mẫu

Thchiế

u hdẫn + Biểu mẫu

7 ĐÁNH GIÁ TèNH HèNH THỰC HIỆN DỰ ÁN:

- Hàng thỏng, BQL tiến hành họp để xem xột và đỏnh giỏ tỡnh hỡnh thực hiện dự ỏn

và viết bỏo cỏo gửi CĐT Bản bỏo cỏo phải bao gồm tối thiếu những nội dung sau: + Tỡnh hỡnh thực hiện dự ỏn:

Về khối lượng cụng việc

Về tiến độ cỏc hạng mục

Về chất lượng

Những vấn đề phỏt sinh

+ Những biện phỏp hành động khắc phục và phũng ngừa cần thiết được đưa ra

Đỏnh giỏ qỳa trỡnh quản lớ dự ỏn.

- Đỏnh giỏ trong quỏ trỡnh chuẩn bị đầu tư, thực hiện đầu tư, bàn giao dự ỏn đầu

tư, đỏnh giỏ về tiến độ, chất lượng hiệu quả đầu tư: từ đú cú những biện phỏp, bài học kinh nghiệm để thực hiện tốt hơn cho cỏc phần việc tiếp theo của dự ỏn.

- Đỏnh giỏ về tiến độ thực hiện dự ỏn:

UBND Th nh ph ành ph ố ra QĐ giao đất Xin giấy phộp xõy dựng Lựa chọn cỏc nh th Khởi cụng cụng trỡnh Thi cụng xõy dựng ành ph ầu Quyết toỏn vốn đầu tư xõy dựng.

Xem xét nguyên nhân gây ảnh hưởng làm chậm tiến độ và tìm biện pháp khắc phục, thực hiện hàng tuần, hàng tháng, hàng quý trong quá trình thực hiện kinh doanh;

- Đánh giá chất lượng công trình: đánh giá chất lượng công trình, hạng mục công trình chủ yếu và tìm biện pháp khắc phục, sửa chữa những phần không đạt yêu cầu.

- Đánh giá hiệu quả đầu tư, các hợp đồng bán nhà, bán hạ tầng để tìm nguyên nhân làm giảm hiệu quả đầu tư khắc phục nguyên nhân đó, tăng lợi nhuận đầu tư Tất cả những đánh giá trên phải được BQL tổng kết trong báo cáo tổng kết quá trình đầu tư thực hiện dự án theo quy định hiện hành

8 LƯU TRỮ:

BQL lưu tất cả các văn bản liên quan tới việc đầu tư như:

- Các văn bản phê duyệt của Chính phủ, Bộ xây dựng:

- Các quyết định, Tờ trình, công văn của Công ty

- Các nghị quyết, chủ trương, quy chế của Công ty

- Hồ sơ đấu thấu, xét thầu của Dự án đầu tư

- Bản nghiệm thu, bàn giao tổng dự án

- Thời gian lưu trữ: Theo quy định hiện hành của nhà nước nhưng tối thiểu là

10 năm