Nền kinh tế nước ta đang trên đà phát triển nhanh chóng, thị trường vốn ở nước ta mà chủ yếu là thị trường vốn từ các ngân hàng đóng vai trò rất quan trọng, giữ chức năng tuần hoàn của nền kinh tế quốc dân. Cách thức cung cấp vốn cho nền kinh tế của ngân hàng là cho vay đối với các tổ chức, doanh nghiệp, cá nhân cần vốn để sản xuất, kinh doanh. Song việc cho vay của ngân hàng luôn tiềm ẩn những rủ ro do khách hàng mang lại. Để hạn chế những rủ ro này, các ngân hàng thường yêu cầu khách hàng vay phải thế chấp tài sản của họ mà phổ biến hơn là thế chấp Bất Động Sản. Tuy nhiên giá cả Bất Động sản hiện nay có nhiều biến động, vì vậy việc định giá thế chấp đang là nhu cầu cấp bách và mang tính chất thận trọng hơn nữa vì kết quả của quá trình định giá là căn cứ quan trọng để các ngân hàng quyết định lượng vốn cho vay. Với lý do trên, trong thời gian thực tập tại công ty thẩm định giá địa ốc Á Châu em chọn đề tài “ giải pháp nâng cao chất lượng hoạt động định giá thế chấp ngân hàng tại công ty thẩm định giá địa ốc á châu” làm chuyên đề tôt nghiệp.
1 Chuyên đề tốt nghiệp DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ĐG : Định giá BĐS : Bất động sản ĐS : Động sản ĐG BĐS : Định giá bất động sản ACB : Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu AREV : Công ty thẩm định giá địa ốc Á Châu ACBR : Sàn giao dịch bất động sản Á Châu NVTĐ : Nhân viên thẩm định QSDĐ : Quyền sử dụng đất GCN : Giấy chứng nhận HSTĐ : Hồ sơ thẩm định PTĐTS : Phòng thẩm định tài sản BP : Bộ phận NV : Nhân viên XD : Xây dựng CVKH : Chuyên viên khách hàng TSBĐ : Tài sản bảo đảm SV: Trần Nữ Giang Lớp: Địa 47 Chuyên đề tốt nghiệp LỜI NÓI ĐẦU Nền kinh tế nước ta đà phát triển nhanh chóng, thị trường vốn nước ta mà chủ yếu thị trường vốn từ ngân hàng đóng vai trò quan trọng, giữ chức tuần hoàn kinh tế quốc dân Cách thức cung cấp vốn cho kinh tế ngân hàng cho vay tổ chức, doanh nghiệp, cá nhân cần vốn để sản xuất, kinh doanh Song việc cho vay ngân hàng tiềm ẩn rủ ro khách hàng mang lại Để hạn chế rủ ro này, ngân hàng thường yêu cầu khách hàng vay phải chấp tài sản họ mà phổ biến chấp Bất Động Sản Tuy nhiên giá Bất Động sản có nhiều biến động, việc định giá chấp nhu cầu cấp bách mang tính chất thận trọng kết trình định giá quan trọng để ngân hàng định lượng vốn cho vay Với lý trên, thời gian thực tập công ty thẩm định giá địa ốc Á Châu em chọn đề tài “ giải pháp nâng cao chất lượng hoạt động định giá chấp ngân hàng công ty thẩm định giá địa ốc châu” làm chuyên đề tôt nghiệp Mục đích nghiên cứu Hệ thống hóa sở lý luận phương pháp định giá Bất Động Sản chấp ngân hàng Nghiên cứu thực trạng hoạt động định giá BĐS chấp công ty thẩm định giá địa ốc Á Châu Đưa số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng định giá chấp BĐS Phạm vi nghiên cứu Tập trung nghiên cứu lĩnh vực định giá Bất Động Sản chấp công ty thẩm định giá địa ốc Á Châu địa bàn thành phố Hà Nội SV: Trần Nữ Giang Lớp: Địa 47 Chuyên đề tốt nghiệp Phương pháp nghiên cứu Chuyên đề sử dụng phương pháp vật biện chứng vật lịch sử làm tảng nghiên cứu, đồng thời kết hợp chặt chẽ với phương pháp tổng hợp, phân tích, so sánh tham khảo thêm số cơng trình nghiên cứu lĩnh vực Bố cục chuyên đề Ngoài lời nói đầu kết luận chuyên đề gồm ba chương: Chương I : Cơ sở lý luận định giá BĐS chấp Chương II: Thực trạng hoạt động định giá BĐS chấp công ty thẩm định giá địa ốc Á Châu Chương III: Giải pháp kiến nghị nhằm nâng cao chất lượng hoạt động định giá BĐS chấp công ty thẩm định giá địa ốc Á Châu Chương I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP SV: Trần Nữ Giang Lớp: Địa 47 Chuyên đề tốt nghiệp Khái niệm, đặc điểm BĐS 1.1 Khái niệm Bất động sản khái niệm sử dụng phổ biến hầu khắp quốc gia giới Trong tiếng Anh ngưòi ta dùng từ: real estate, tiếng Pháp người ta dùng từ : immobilie’, Trung Quốc dùng thuật ngữ Địa Sản để nói BĐS nước ta gọi Bất Động Sản Điều 181 Bộ luật dân quy định: “ Bất động sản tài sản di dời bao gồm: - Đất đai - Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng đó; - Các tài sản khắc gắn liền với đất; - Các tài sản khác pháp luật quy định” 1.2 Đặc điểm bất động sản Thứ nhất: Bất động sản có vị trí cố định vị trí địa lý, địa điểm khơng có khả di dời Đặc điểm bất động sản gắn liền với đất đai, mà đất đai có đặc điểm có vị trí cố định có giới hạn diện tích khơng gian Chính mà giá trị lợi ích Bất động sản gắn liền với vị trí cụ thể, yếu tố vị trí định giá trị lợi ích mang lại BĐS Thứ hai: BĐS loại hàng hố có tính lâu bền Tính lâu bền hàng hoá BĐS gắn liền với trường tồn đất đai, loại tài sản thiên nhiên ban tặng bị thiêu huỷ ( trừ số trường hợp đặc biệt như: động đất, núi lửa, sạt lở…) Mặt khác, cơng trình xây dựng, cơng trình kiến trúc vật kiến trúc thường có tuổi thọ cao, hàng trăm năm SV: Trần Nữ Giang Lớp: Địa 47 Chuyên đề tốt nghiệp Thứ ba: Bất động sản có tính cá biệt khan Sở dĩ xuất phát từ khan có tính giớ hạn đầt đai bề mặt trái đất vùng, địa phương, khu vực, đất Thứ tư: Bất động sản có tính dị biệt Mỗi bất động sản tài sản riêng biệt, đựơc sản xuất đơn có yếu tố riêng biệt khơng giống với BĐS nàc khác Sự khác biệt BĐS trước hết khác vị trí lơ đất, khác kết cấu kiến trúc, khác hướng, khác cảnh quan vật ngoại cảnh Thứ năm: BĐS mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu tâm lý xã hội Thứ sáu: BĐS chịu ảnh hưởng lẫn Sự đời hay hoàn thiện BĐS la điều kiện để đời đi, để tăng thêm hay giảm bớt giá tri giá trị sử dụng BĐS Thứ bảy: Bất động sản ln tài sản có giá tri cao, giá trị đất đai cao, chi phí đầu tư xây dựng lớn, khả sinh lợi cao đồng thời tạo vốn Thứ tám: BĐS chịu chi phối mạnh mẽ pháp luật sách nhà nước Thư chín: Giá trị cơng năng, khả khai thác hàng hoá BĐS phụ thuộc nhiều vào lực quản lý Thế chấp BĐS 2.1 Khái niệm chấp BĐS Thế chấp BĐS việc bên vay ( bên chấp ) dùng tài sản BĐS thuộc sở hữu hay quyền sử dụng để đảm bảo thực nghĩa vụ bên cho vay ( nhận chấp) Đây đảm bảo thực nghĩa vụ bên vay với tổ chức tín dụng khoản cho vay họ, trường hợp người vay không trả SV: Trần Nữ Giang Lớp: Địa 47 Chun đề tốt nghiệp nợ tài sản BĐS dùng để chấp nguồn trả nợ người vay 2.2 Các loại Bất Động Sản chấp Căn vào nghị định 165/1999/NĐ-CP đăng ký giao dịch bảo đảm, BĐS chấp bao gồm: - Nhà ở, cơng trình gắn liền với đất, kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng tài sản khác gắn liền với đất - QSD đất mà pháp luật đất đai quy định chấp - Trường hợp chấp tồn tài sản có vật phụ vật phụ BĐS thuộc tài sản chấp Trong trường hợp chấp phần BĐS có vật phụ vật phụ thuộc tài sản chấp bên có thỏa thuận pháp luật quy định - Hoa lợi, lợi tức, khoản tiền bảo hiểm, quyền phát sinh từ BĐS chấp thuộc tài sản chấp bên có thỏa thuận pháp luật có quy định 2.3 Vai trò chấp BĐS Các Ngân hàng nói chung NHTM nói riêng thành lập với mục đích kinh doanh tiền tệ với chức chính: vay (nhận tiền gửi) cho vay Để đảm bảo an toàn giảm thiểu rủi ro hoạt động cho vay, Ngân hàng đòi hỏi tổ chức, cá nhân, doanh nghiệp vay vốn phải có tài sản đảm bảo, đặc biệt dùng BĐS tài sản đảm bảo Việc chấp BĐS làm tài sản bảo đảm tiền vay NHTM, tổ chức tín dụng giúp cho NHTM giảm thiểu rủi ro tín dụng, tạo điều kiện để họ thu hút thêm nguồn vốn từ để phát triển, mở rộng hoạt động sản xuất kinh doanh, đa dạng hoạt động dịch vụ Ngân hàng Thế chấp BĐS góp phần làm tăng tài sản ngân hàng, thúc SV: Trần Nữ Giang Lớp: Địa 47 Chuyên đề tốt nghiệp đẩy tốc độ chu chuyển vốn, tạo lợi nhuận cho ngân hàng, tạo điều kiện để hệ thống ngân hàng phát triển quy mô chất lượng, góp phần quản lý khối lượng tiền tề lưu thông Đồng thời giúp cho người cần vốn vay vốn dễ dàng thuận tiện phục vụ sản xuất kinh doanh góp phần phát triển kinh tế xã hội 2.4 Điều kiện với BĐS chấp Trong hệ thống văn pháp luật Quốc hội, Chính phủ, Ngân hàng nhà nước, Bộ tài ngun mơi trường quy định rõ BĐS chấp, quy định đưa văn sau: Luật dân 2005; Luật đất đai 2003; Luật tổ chức tín dụng; Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 Chính phủ bảo đảm tiền vay tổ chức tín dụng ; Thơng tư số 06/2000/TTNHNN1 ngày 29/12/1999 Ngân hàng nhà nước hướng dẫn thực Nghị định số 178/1999/NĐ-CP; Nghị định số 85/2002/NĐ-CP ngày 25/10/2002 Chính phủ sửa đổi, bổ sung Nghị định 178; Thông tư số 07/2003/TTNHNN ngày 19/05/2003 Ngân hàng Nhà nước hướng dẫn thực số quy định bảo đảm tiền vay tổ chức tín dụng BĐS chấp phải đủ điều kiện sau : - Thuộc quyền sở hữu, quyền quản lý, sử dụng khách hàng vay bên bảo lãnh Khách hàng chấp BĐS phải có đầy đủ giấy chứng nhận sở hữu, quyền quản lý tài sản Trường hợp chấp quyền sử dụng đất, khách hàng phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chấp theo quy định pháp luật đất đai (theo quy định luật đất đai 2003 loại đất sau phép chấp: đất tổ chức cá nhân nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, giao đất khơng thu tiền sử dụng đất; đất tổ chức cá nhân nhà SV: Trần Nữ Giang Lớp: Địa 47 Chuyên đề tốt nghiệp nước cho thuê đất trả tiền lần mà tiền th khơng có gốc từ ngân sách nhà nước; đất mà tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền trả cho việc nhận chuyển nhượng khơng có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước) Đối với tài sản mà nhà nước giao cho doanh nghiệp nhà nước quản lý, sử dụng doanh nghiệp phải chứng minh quyền chấp bảo lãnh BĐS - Thuộc loại tài sản phép giao dịch Tài sản phép giao dịch loại tài sản mà pháp luật cho phép hoạt động, không cấm mua, bán, tặng, cho, chuyển đổ, chuyển nhượng, cầm cố, chấp, bảo lãnh giao dịch khác - BĐS tranh chấp quyền nghĩa vụ hợp pháp quan hệ pháp luật thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm, khách hàng vay phải cam kết văn với tổ chức tín dụng việc chấp khơng có tranh chấp thời điểm đăng ký hợp đồng tín dụng - Tài sản mà pháp luật quy định bảo hiểm khách hàng chấp phải mua bảo hiểm tài sản thời hạn bảo hiểm tiền vay Định giá BĐS chấp 3.1 Khái niệm - Theo ông Greg Mc Namara, nguyên chủ tịch hiệp hội định giá tài sản Australia (AVO): “Định giá giá trị BĐS việc xác định giá trị BĐS thời điểm có tính đến chất BĐS mục đích định giá giá trị BĐS Do định giá giá trị BĐS áp dụng liệu thị trường so sánh mà nhà định giá BĐS thu thập phân tích chúng, sau so sánh với tài sản yêu cầu định giá để hình thành giá trị chúng” SV: Trần Nữ Giang Lớp: Địa 47 Chuyên đề tốt nghiệp - Theo GS A.F Milington – chủ nhiệm khoa kinh doanh kinh tế đất đai, trường Hawkerbury, New South Wales: Định giá định nghĩa “nghệ thuật bày tỏ quan điểm dạng tính tốn để đạt mối quan tâm cụ thể lĩnh vực định BĐS thời điểm cụ thể” Đây giai đoạn người định giá đưa ý kiến mơ hình tốn học, tìm kiếm tất kiện liên quan đến lợi ích BĐS lĩnh vực liên quan, xem xét đến tất kiện sau đưa quan điểm cá nhân - Theo quan điểm GS Lim Lan Yuan, chủ tịch hiệp hội định giá giá trị tài sản quốc tế giám đốc công ty định giá tài sản Singapo: Định giá giá trị BĐS nghệ thuật hay khoa học xác định giá trị BĐS cho mục đích cụ thể thời điểm định có tính đến đặc điểm cuả BĐS nhân tố tiềm ẩn thị trường BĐS, bao gồm lĩnh vực đầu tư thay - Theo điều - Luật KDBĐS, định giá BĐS hoạt động tư vấn giá, xác định giá BĐS cụ thể tuỳ theo mục đích xác định thời điểm xác định 3.2 Sự cần thiết định giá chấp Việc cho phép chấp QSD đất tài sản gắn liền với đất đai điều kiện kinh tế thị trường có ý nghĩa quan trọng việc khai thác tiềm đất đai – nguồn lực quan trọng kinh tế quốc dân - Định giá chấp để ước tính giá trị vật bảo đảm chấp đưa đề nghị vay chấp - Là sở để ngân hàng định mức cho vay, nhằm giảm rủ ro cho khoản vay khách hàng khơng có khả trả nợ - Là sở để khách hàng vay biết mức tiền vay SV: Trần Nữ Giang Lớp: Địa 47 Chuyên đề tốt nghiệp 10 - Thông qua hợp đồng chấp, ngân hàng, quan quản lý nhà nước khách hàng vay giải tranh chấp liên quan đến khoản vay, xử lý thất bại khách hàng vay việc thực cam kết với ngân hàng 3.3 Các định giá Hoạt động định giá BĐS chấp vào yếu tố sau: Thứ nhất: Căn vào yếu tố thuộc thân BĐS Việc định giá BĐS phải vào yếu tố cấu thành giá trị BĐS diện tích mặt bằng, vị trí khơng gian, mơi trường kinh tế, xã hội, tự nhiên …Căn vào công dụng, mục đích sử dụng khai thác BĐS Căn vào hình thái nhân tạo BĐS: Về kết cấu, kiến trúc BĐS; bền BĐS; tâm lý liên quan đến thân BĐS Căn vào yếu tố vị trí BĐS mức độ ảnh hưởng vị trí:Về địa điểm tồn BĐS, xem xét mối quan hệ BĐS tổng thể BĐS khác để thấy vị trí BĐS so với BĐS khác đóng vai trò Thứ hai: Căn vào điều kiện thị trường Đó cạnh tranh thị trường yếu tố kinh tế, cung, cầu BĐS, tác động phát triển kinh tế nói chung khu vực mở rộng, trung tâm nhu cầu BĐS tăng, nguồn vốn đầu tư lớn nhu cầu BĐS tăng Thứ ba: Căn pháp lý Bao gồm yếu tố pháp lý liên quan đến BĐS, quy định sở hữu sử dụng quyền BĐS, xu hướng thay đổi pháp luật, sách địa phương, quy định luật pháp liên quan đến hoạt động định giá 3.4 Nguyên tắc định giá BĐS Giá trị BĐS hình thành nhiều yếu tố tác động giá trị sử dụng, khan hiếm,nhu cầu có khả tốn… Khi nghiên cứu q trình hình thành giá trị, định giá viên cần phải xem xét vận dụng quy luật SV: Trần Nữ Giang Lớp: Địa 47 Chuyên đề tốt nghiệp 75 AREV hoàn thiện đưa vào áp dụng số phương pháp định phương pháp đầu tư, phương pháp thặng dư, phương pháp hạch toán kết hợp để định giá đa dạng loại BĐS Ngoài việc định giá truyền thống định giá BĐS chấp để xét cấp tín dụng cho ACB, AREV vào lĩnh vực định giá cho nhiều mục đích khác mua bán, đầu tư, góp vốn Như loại BĐS AREV tham gia định giá phong phú với có mặt nhà riêng lẻ, biệt thự, nhà vườn, nhà máy, kho tàng, bến bãi, cơng trình xây dựng dân dụng, cơng nghiệp, cầu đường, bến cảng, đất trồng loại công nghiệp, nông nghiệp, dự án đầu tư BĐS, khu resort…Để thực điều trước mắt AREV có kế hoạch sau: Thẩm định thời hạn quy định, số lượng hồ sơ thẩm định trễ hạn lỗi nhân không vượt 2% AREV quy định thời hạn thẩm định, nhiều hồ sơ bị trễ nhiều nguyên nhân, thực kế hoạch để không bị chậm tiến độ nâng số lượng hồ sơ định giá lên Đẩy nhanh tiến độ xây dựng đơn giá trường, đồng thời hoàn thành việc khảo sát, đánh giá phù hợp quy định ACB tỷ lệ hẻm, ngõ, đường nội bộ, tỷ lệ giảm giá địa bàn thành phố Hà Nội Tiếp tục khảo sát hoàn thành việc đánh giá chất lượng nhà tập thể, chung cư cũ, sở trình hội đồng thẩm định tài sản phê duyệt danh sách nhà tập thể, chung cư cũ ACB không nhận chấp địa bàn thành phố Hà Nội để không thời gian định giá Tăng cường đối thoại với chi nhánh để cập nhật thông tin định phương châm hoạt động mở rộng kinh doanh Kết hợp chặt chẽ với sàn giao dịch BĐS ACBR để tư vấn giá trị BĐS SV: Trần Nữ Giang Lớp: Địa 47 Chuyên đề tốt nghiệp 76 Tăng cường mối liên kết, hợp tác với tập đồn, cơng ty, doanh nghiệp để mở rộng hoạt động kinh doanh Tiếp tục mở lớp tập huấn, bồi dưỡng kiến thức nghiệp vụ định giá cho nhân viên định giá (thường ACB tổ chức) Giải pháp 2.1 Phát triển hoàn thiện hệ thống thông tin liệu BĐS chấp để phục vụ tốt cho công tác tra cứu thông tin định giá Các thông tin giao dịch BĐS thị trường nguồn liệu vô quý giá người định giá BĐS Do phải luôn cập nhập, bổ sung kho liệu thông tin, theo dõi, bám sát thị trường BĐS để có hệ thống thông tin phong phú Các nguồn thông cần phải xác, trung thực phản ánh diễn biễn thị trường BĐS, thông tin phải có nguồn gốc tin cậy Vì để đảm bảo chất lượng thơng tin thu thập cần phải ý tới số vấn đề sau: Đối với thông tin khách hàng cung cấp BĐS chấp cần kiểm tra, tham khảo ý kiến hộ gia đình xung quanh để xác thực lại tính xác thơng tin Đối với thơng tin nhân viên thẩm định thu thập từ internet, báo, khách hàng điều tra thực tế khu vực BĐS toạ lạc, cần phải tiến hành điều chỉnh lại thông tin đó, đảm bảo thơng tin thu thập xác, đầy đủ phục tận dụng cho công tác định giá - Các thông tin thu thập phải lưu trữ lại máy tính giấy, để có trường hợp cần rà sốt sử dụng lại thơng tin tìm lại cách dễ dàng , so sánh giá BĐS thời kỳ khác SV: Trần Nữ Giang Lớp: Địa 47 Chuyên đề tốt nghiệp 77 nhau, qua thấy biến động thị trường BĐS có phương hướng dự báo cho tương lai Ngoài ra, cần phải tổ chức điều tra giá đất thị trường, năm lần năm lần lần tùy theo tốc đọ biến động thị trường, kết đợt điều tra xây dựng khung giá thị trường cho khu vực, vào để nhân viên thẩm định tham khảo mức giá thị trường đưa xem có phù hợp hay không, mặt khác sau lần điều tra cán định giá có nhìn tổng quát khu vực thực điều tra, đồng thời thấy rõ thực trạng thị trường BĐS 2.2 Tăng cường việc khảo sát xây dựng đơn giá thị trường BĐS chấp Đây công việc quan trọng cần thiết để đẩy nhanh tiến độ sử lý hồ sơ định giá phòng thẩm định giá Để xác định đơn giá thị trường BĐS cần phải khảo sát thực địa, thu thập thông tin giao dịch khu vực thời gian gần Khi thu thập thông tin phục vụ cho định giá BĐS, người định giá vận dụng kỹ phân tích, tổng hợp để đưa giá trị xác BĐS cần định giá chấp Điều giúp cho công tác định giá BĐS chấp tiến hành mơt cách nhanh chóng, đồng thời giá trị thẩm định sát với giá thị trường Tuy cần phải thường xuyên cập nhập thay đổi giá thị trường BĐS cho phù hợp với giá thị trường thời điểm 2.3 Khơng ngừng nâng cao trình độ chun mơn nghiệp vụ nhân viên định giá BĐS chấp Đây yếu tố định đến kết độ xác giá trị BĐS chấp SV: Trần Nữ Giang Lớp: Địa 47 Chuyên đề tốt nghiệp 78 Đối với nhân viên định giá : - Không ngừng nâng cao trình độ chun mơn, trau dồi kiến thức, tích lũy kinh nghiệm đạo đức nghề nghiệp định giá - Nâng cao tính độc lập, chủ động tự tin đưa ý kiến nhằm giảm bớt tình trạng cứng nhắc theo quy định Đối với công ty cần: - Bồi dưỡng nâng cao nghiệp vụ, khả nắm bắt hiểu biết pháp luật, chế sách, văn bản, chế độ liên quan cho đội ngũ cán làm công tác định giá, để họ có khả tiếp cận nhanh nhất, hiệu - Thực lợp tập huấn, hội thảo kinh nghiệm định giá, phương pháp vận dụng định giá BĐS chấp ngân hàng thương mại nước để học hỏi, tiếp thu có chọn lọc kinh nghiệm ứng dụng vào thực tiễn - Tạo điều kiện để nhân viên học tập, nâng cao lực chun mơn 2.4 Bộ phận hướng dẫn nghiệp vụ có đạo kịp thời thị trường BĐS biến động Thị trường BĐS ln có biến động nhiều nguyên nhân, ảnh hưởng lớn tới hiệu công tác định giá chấp làm tăng rủ ro cho ngân hàng Do vậy, phận hướng dẫn nghiệp vụ cần phân tích mức độ ảnh hưởng nguyên nhân biến động thị trường để đạo kịp thời tới nhân viên thẩm định việc điều chỉnh tỷ lệ giá, giảm giá cho hợp lý SV: Trần Nữ Giang Lớp: Địa 47 Chuyên đề tốt nghiệp 79 2.5 Kết hợp phận định giá phận tín dụng Hoạt động ĐGBĐS khâu quan trọng quy trình tín dụng ngân hàng, kết ĐGBĐS sở để ngân hàng xét duyệt mức cho vay khách hàng Giữa cán tín dụng cán định giá có mối liên hệ với nhau, khơng đòi hỏi trình độ chun mơn họ phải cao mà đòi hỏi gắn kết tương đồng cán tín dụng cán định giá Cán tín dụng người tiếp nhận hồ sơ tài sản bảo đảm kiểm tra tính pháp lý tài sản bảo đảm đó, cán định giá người định giá tài sản bảo đảm đó, cán tín dụng căc vào giá trị tài sản định cho khách hàng vay theo mức quy định Ngân hàng Do vậy, để phát triển hoạt động ĐGBĐS chấp ngân hàng cần phải gắn chặt, kết hợp hoạt động ĐGBĐS với hoạt động khác Ngân hàng, đặc biệt hoạt động tín dụng, bên cạnh cần kết hợp với hoạt động khác như: quản trị rủi ro, phân kinh doanh, maketing, phận phát triển chi nhánh… từ làm cho hoạt động ĐGBĐS chấp mang tính chun mơn hố cao, rút ngắn thời gian định giá, nâng cao mặt số lượng chất lượng hoạt động định giá BĐS AREV 2.6 Áp dụng phương pháp định giá phù hợp Theo lý thuyết chung có phương pháp định giá là: Phương pháp so sánh, phương pháp chi phí, phương pháp thu nhập, phương pháp lợi nhuận, phương pháp thặng dư Tuy nhiện, AREV thường sử dụng phương pháp định giá chủ yếu phương pháp so sánh phương pháp chi phí Đối với BĐS dùng để AREV thường sủ dụng phương pháp so sánh để xác định giá trị quyền sử dụng đất phương pháp chi phí để xác định giá trị cơng trinh đất Có số trường hợp, thơng tin BĐS so sánh thông tin rao bán, giao dịch thực tế SV: Trần Nữ Giang Lớp: Địa 47 Chuyên đề tốt nghiệp 80 diễn thị trường, điều dẫn đến sai lầm định giá áp dụng theo phương pháp so sánh, ảnh hưởng lớn đến giá trị BĐS chấp Vì vậy, cần phải tiến hành thu thập thơng tin xác có kiểm tra điều chỉnh hài hồ thơng tin để từ giá trị định giá xác thực với thị trường kết hợp với phương pháp khác để đối chiếu kết Khi sử dụng phương pháp chi phí để xác định giá trị cơng trình đất đơn giá xây dựng mà AREV sử dụng đơn giá Tổng giám đốc ngân hàng ban hành theo thời kỳ, thị trường giá nguyên, nhiên vật liệu xây dựng liên tục tăng, kết định giá khơng phản ánh giá trị thực tế cơng trình đất, thời gian tới AREV cần đưa sách định giá phù hợp cơng trình đất, sử dụng mức giá thị trường để định giá giá trị cơng trình đất Khi định giá BĐS phục vụ cho mục đích thương mại, BĐS cho th văn phòng AREV cần phải sử dụng kết hợp phương pháp: Phương pháp so sánh, phương pháp chi phí phương pháp thu nhập Có thể sử dụng phương pháp so sánh phương pháp chi phí để xác định giá trị BĐS chấp trường hợp có giao dịch tương tự thị trường, sau dùng phương pháp thu nhập để kiểm tra lại, nhân viên thẩm định phải vào trạng BĐS tiềm BĐS tương lai để đưa kết định giá cuối Ngoài ra, định giá mảnh đất trống mà môi trường hạ tầng kỹ thuật, môi trường xã hội môi trường kinh doanh khu vực mà BĐS toạ lạc phát triển nhân viên định giá sử dụng phương pháp thu nhập phương pháp lợi nhuận để xác định giá trị BĐS chấp khơng thiết phải dùng phương pháp so sánh, sử dụng phương pháp trên, phải người có kinh nghiệm, am hiểu thị trường BĐS phải dự đoán xác luồng thu SV: Trần Nữ Giang Lớp: Địa 47 Chuyên đề tốt nghiệp 81 nhập mang lại từ BĐS tương lai, kết định giá phản ánh giá trị thực BĐS chấp, đảm bảo nhu cầu khách hàng hạn chế rủi ro cho Ngân hàng Kiến nghị với phủ quan nhà nước có thẩm quyền 3.1 Đẩy mạnh nâng cao hiệu công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sở hữu nhà Hồ sơ địa sở xác định tính pháp lý đất đai, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sở hữu nhà chứng thư pháp lý xác lập quyền mà người giao đất, thuê đất thực hiện, có quyền chấp BĐS Căn vào tính pháp lý BĐS mà ngân hàng định cho chấp hay không định giá trị chấp Nhiều trường hợp có nhu cầu vay vốn để sản xuất kinh doanh BĐS chưa có đủ giấy tờ pháp lý nên không đủ điều kiện chấp để vay vốn Điều góp phần hạn chế quy mơ tín dụng ngân hàng Mặt khác, cần phải minh bạch nghĩa vụ tài đất đai BĐS chủ sử dụng hồ sơ địa để nhân viên định giá có đầy đủ thông tin BĐS, xác định giá trị xác 3.2 Ban hành văn pháp luật hướng dẫn phương pháp, trình tự, thủ tục định giá BĐS chấp Quyền cầm cố, chấp BĐS xác lập nước ta phát triển năm gần đây, cơng tác định giá BĐS chấp hạn chế gặp nhiều khó khăn lý luận thực tiễn Do cần có định hướng, hướng dẫn phủ phương pháp, trình tự , định giá văn pháp luật để thông phương pháp đạt hiệu định giá 3.3 Quản lý chặt chẽ thúc đẩy thị trường BĐS hoạt động SV: Trần Nữ Giang Lớp: Địa 47 Chuyên đề tốt nghiệp 82 Thị trường BĐS nơi cung cấp thông tin giá BĐS cho định giá BĐS Thị trường hoạt động mạnh có hiệu góp phần quan trọng hạn chế khó khăn thông tin cho nhân viên định giá Thị trường “nóng” giá BĐS biến động mạnh, gây nên sốt giá làm cho công tác định giá khó xác định phương hướng dễ gây rủi cho ngân hàng cho vay chấp Thị trường “lạnh” giao dịch làm hạn chế nguồn thông tin thị trường cho định giá gây đình trệ việc định giá chấp cho vay chấp Vì nhà nước cần có biện pháp tăng cường quản lý thị trường BĐS, minh bạch hóa thơng tin, đặc biệt công tác quy hoạch, quy hoạch khu đô thị, xây dựng, sửa chữa sở hạ tầng cần công khai Giúp thị trương BĐS hoạt động lành mạnh thông tin cung cấp cho định giá chấp xác hơn, giảm thiểu rủi ro cho nguồn vốn ngân hàng Đồng thời có biện pháp thúc đẩy thị trường BĐS hoạt động phát triển, tạo lập hàng hóa cho thị trường BĐS công tác quy hoạch quy hoạch đô thị 3.4 Ban hành khung giá đất giá tối thiểu xây dựng nhà sát với giá thị trường Có thực tế định giá chấp BĐS, tổ chức định giá thường áp dụng tính theo khung giá quy định UBND tỉnh/thành phố để định mức cho vay Trong UBND tinh/thành phố quy định thường thấp nhiều so với giá thị trường BĐS Với BĐS chấp, xác định theo khung giá nhà nước giá trị thấp nhiều so với giá thị trường, từ khơng đáp ứng nhu cầu vay vốn khách hàng Do cần xây dưng khung giá cho BĐS sát với giá thị trường nhà nước dựa yếu BĐS như: khả sinh lời, mức độ hồn thiên sở hạ tầng…và có SV: Trần Nữ Giang Lớp: Địa 47 Chuyên đề tốt nghiệp 83 hướng dẫn quy định định tính định lượng cho trường hợp, cho phép đia phương linh động điều chỉnh giá, không bị ràng buộc cách cứng nhắc vào quy định, phân loại nhà nước KẾT LUẬN Trong năm gần đây, thị trường BĐS Việt Nam phát triển nhanh mạnh mẽ, hoạt động đầu tư, kinh doanh BĐS sôi động, nhu cầu vốn để phát triển BĐS, sản xuất kinh doanh cần thiết cấp bách, mà nguồn vốn quan trọng từ ngân hàng Nhưng hoạt động cho vay ngân hàng tiềm ẩn nhiều rủi ro, ngân hàng cho vay phải đòi hỏi khách hàng vay phải có tài sản chấp, tài sản chấp có giá trị cao đảm SV: Trần Nữ Giang Lớp: Địa 47 Chuyên đề tốt nghiệp 84 bảo quyền BĐS Vì để phục vụ tốt nhu cầu khách hàng vay gắn với nâng cao chất lượng, uy tín việc nâng cao hiệu định giá việc làm quan trọng cần thiết Để làm điều cần phải xác định rõ phương pháp định giá, vận dụng định giá BĐS chấp, nội dung định giá, quy trình định giá cách logic, khoa học có hiệu có hỗ trợ nhà nước, phủ văn pháp luật, minh bạch hóa thông tin cung cấp cho định giá BĐS Sau nghiên cứu hoạt động định giá BĐS chấp công ty thẩm định giá địa ốc Á Châu, em mạnh dạn đưa số giả pháp kiến nghị nhằm nâng cao chất lượng công tác định giá BĐS chấp Do hạn chế kiến thức thời gian lực thực tế, em khơng tránh khỏi thiếu sót, em mong góp ý từ thầy bạn đọc để chuyên đề hoàn thiện Cuối em xin chân thành cảm ơn Th.S Vũ Thị Thảo lãnh đạo công ty Thẩm Định giá Địa ốc Á Châu giúp đỡ em hoàn thành chuyên đề này! TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Luật dân 2005, Nhà xuất trị quốc gia, Hà Nội Chính phủ, Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 phương pháp xác định giá đất, khung giá loại đất Bộ Tài Chính, Thơng tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 phủ phương pháp xác định giá đất khung giá đất loại SV: Trần Nữ Giang Lớp: Địa 47 Chuyên đề tốt nghiệp 85 Chính phủ, Nghị định 123/2004/NĐ-CP ngày 27/7/2007 sửa đổi bổ sung số điều Nghị định 188 phương pháp xác định giá đất, khung giá loại đất Chính phủ, Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 bảo đảm tiền vay tổ chức tín dụng Chính phủ, Nghị định số 85/2002/NĐ-CP ngày 25/10/2003 Chính phủ sửa đổi, bổ sung Nghị định 178 bảo đảm tiền vay tổ chức tín dụng Luật đất đai 2003, Nhà xuất trị quốc gia, Hà Nội Luật kinh doanh BĐS 2006, Nhà xuất trị quốc gia, Hà Nội Cơng văn số 45 – NVCV.TĐTS.08 ngày 25/01/2008 hội đồng thẩm định tài sản Ngân Hàng Á Châu việc xác định đơn giá thị trường trường hợp BĐS đường nội bộ, hẻm, đất có hình dạng không cân đối trường hợp khác 10.Công văn số 1374 – NĐCV TĐTS.08 ngày 03/12/2008 Hội đồng thẩm định tài sản ngân hàng ACB việc ban hành đơn giá cơng trình xây dựng 11 GS TSKH Lê Đình Thắng (2000), Giáo trình nguyên lý thị trường nhà đất, nhà xuất trị quốc gia, Hà nội 12 Thông tư số 06/2000/TT-NHNN ngày 04/04/2000 Thống đốc Ngân hàng Nhà nước hướng dẫn thực Nghị định 178 bảo đảm tiền vay tổ chức tín dụng SV: Trần Nữ Giang Lớp: Địa 47 Chuyên đề tốt nghiệp 86 PHỤ LỤC BẢNG ĐƠN GIÁ CƠNG TRÌNH XÂY DỰNG DO HỘI ĐỒNG THẨM ĐỊNH TÀI SẢN ACB QUY ĐỊNH Đơn giá Loại công Kết cấu Biệt thự (đ/m2) Từ Đến Cột, đà, mái bê tông; tường gạch; gạch, 3.000.000 4.200.000 xi măng trình SV: Trần Nữ Giang Lớp: Địa 47 Chuyên đề tốt nghiệp Biệt thự lầu 87 Cột, đà, mái bê tông; tường 2.300.000 4.200.000 gạch; gạch; xi măng Khung sàn, mái bê tông; tường gạch; 3.500.000 5.000.000 gạch; xi măng Khung sàn bê tông, mái bê 3.100.000 5.000.000 tông; tường gạch; gạch, xi măng Khung bê tông sàn giả bê tông, mái không 2.500.000 3.500.000 phải bê tông; tường gạch; gạch,xi măng Khung bê tông; sàn gỗ, mái bê 2.200.000 3.300.000 tông; tường gạch; gạch, xi măng Cột, đà, mái bê tông; tường gạch, gạch, 1.600.000 2.500.000 xi măng Cột, đà bê tông; mái bê tông; Nhà phố Nhà phố lầu 1.500.000 2.000.000 tường gạch, gạch, xi măng Cột gỗ; mái tơn, ngói, tường gạch, ván, tôn, 1.200.000 1.600.000 gạch, xi măng Cột gỗ, mái giấy dầu, lá; tường gạch, ván, 600.000 1.200.000 tơn; gạch, xi măng Cột gỗ; mái tơn, ngói; tương mượn; 500.000 1.000.000 gạch, xi măng Cột gỗ; mái giấy dầu, lá; tường tôn, gỗ Cột, đà, sàn, mái bê tông; tường gạch, 500.000 800.000 2.000.000 3.500.000 gạch, xi măng Cột, đà, sàn bê tông; mái bê 1.800.000 3.000.000 tông; tường gạch; gạch, xi măng Cột bê tông, sàn giả bê tông, mái bê tông, 1.500.000 2.500.000 tường gạch, gạch, xi măng Cột bê tông; sàn giả bê tông; mái không 1.300.000 2.500.000 SV: Trần Nữ Giang Lớp: Địa 47 Chuyên đề tốt nghiệp 88 phải bê tông; tường gạch; gạch, xi Cao ốc văn phòng (trên măng Cột gỗ; sàn giả bê tông; mái bê 1.200.000 2.000.000 tông; tường gạch; ván; gạch, xi măng Cột gỗ; sàn gỗ; mái bê tông; 1.000.000 1.600.000 tường gạch, ván; gạch, xi măng Tâng hầm nhà phố lầu 1,5 lần 2.5 lần đơn giá đơn giá nhà nhà Nền, tường ốp gạch bông, gạch men,… Nền, tường ốp đá Gramit; cầu thang ốp đá, loại loại 3.200.000 4.500.000 3.000.000 5.500.000 tay vịn cầu thang gỗ… tâng) Khách sạn Nhà xưởng, công trình phụ Tiêu chuẩn – Tiêu chuẩn – Kèo thép; mái tôn, Fibro; tường gạch Kèo thép; mái tôn, Fibro; tường gạch dùng 3.000.000 4.500.000 1.000.000 2.200.000 5.000.000 7.500.000 2.000.000 2.500.000 để sản xuất hàng đông lạnh Kèo thép; mái tôn; Fibro; tường tôn, ván Kèo thép; mái tơn, Fibro; khơng có tường Kèo gỗ; mái tôn, Fibro; tường gạch Kèo gỗ; mái tôn, Fibro; tường tôn, ván Kèo gỗ; mái tôn, Fibro; tường Kho đơng lạnh Đường nội bộ; sân bãi bê tơng nhựa nóng 800.000 600.000 600.000 600.000 500.000 2.500.000 700.000 1.300.000 1.000.000 1.200.000 900.000 700.000 4.300.000 1.500.000 500.000 1.000.000 (loại dụng cho xe Contener, xe tải nặng lưu thông) Đường nội bộ; sân bãi bê tơng nhựa nóng (loại dụng cho xe tải nhẹ lưu thông) SV: Trần Nữ Giang Lớp: Địa 47 Chuyên đề tốt nghiệp 89 Đường nội bộ, sân bãi bê tông nhựa nguội Đường nội bộ, sân bãi bê tông đá x Đường cấp phối, sỏi đá Tường rào xây gạch 250.000 200.000 150.000 100.000 500.000 600.000 250.000 200.000 2.5 KẾT HỢP GIỮA BỘ PHẬN ĐỊNH GIÁ VÀ BỘ PHẬN TÍN DỤNG 79 SV: Trần Nữ Giang Lớp: Địa 47