Xử lý quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trong hợp đồng thế chấp tại tổ chức tín dụng

Xử lý quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trong hợp đồng thế chấp tại tổ chức tín dụng, nhằm giúp người nghiên cứu về quyền sử đất và hợp đồng thế tại tổ chức tín dụng, như ngân hàng. và các tổ chức khác

ĐẠI HỌC HUẾ TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT LÊ ANH TUẤN XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG Chuyên ngành: Luật Kinh tế Mã số: 838 01 07 TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC THỪA THIÊN HUẾ, năm 2017 MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Mục đích nghiên cứu đề tài Phạm vi nghiên cứu đối tượng nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu Bố cục đề tài CHƢƠNG LÝ LUẬN CHUNG VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG 1.1 Khái niệm chấp tài sản xử lý tài sản chấp 1.1.1 Khái niệm chung chấp tài sản 1.1.2 Khái niệm xử lý tài sản chấp 1.2 Các khái niệm liên quan đến xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất hợp đồng tín dụng 11 1.2.1 Khái niệm quyền sử dụng đất 11 1.2.2 Khái niệm tổ chức tín dụng 12 1.2.3 Mối quan hệ tổ chức tín dụng với hợp đồng bảo đảm 12 1.3 Khái niệm, đặc điểm xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất theo hợp đồng tín dụng 14 1.4 Nguyên tắc việc xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất 16 CHƢƠNG QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG 19 2.1 Phương thức xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất 19 2.1.1 Phương thức xử lý theo thoả thuận bên 19 2.1.1.1 Bán đấu giá tài sản 19 2.1.1.2 Bên nhận tài sản chấp tự bán tài sản chấp 20 2.1.1.3 Bên nhận chấp nhận tài sản chấp để thay cho việc thực nghĩa vụ bên chấp 20 2.1.1.4 Phương thức khác bên thoả thuận 21 2.1.2 Phương thức xử lý bên khơng có thoả thuận 21 2.2 Các trường hợp xử lý 22 2.2.1 Tài sản bảo đảm xử lý nghĩa vụ bảo đảm đến hạn 22 2.2.2 Tài sản bảo đảm xử lý trước thời hạn bên bảo đảm vi phạm nghĩa vụ theo thoả thuận theo quy định pháp luật 23 2.2.3 Xử lý tài sản chấp trường hợp bên bảo đảm bị phá sản 23 2.3 Quyền nghĩa vụ bên 23 2.3.1 Quyền nghĩa vụ bên chấp 23 2.3.1.1 Quyền bên chấp 23 2.3.1.2 Nghĩa vụ bên chấp 24 2.3.2 Quyền nghĩa vụ bên nhận chấp 25 2.3.2.1 Quyền bên nhận chấp 25 2.3.2.2 Nghĩa vụ bên nhận chấp 25 2.3.3 Quyền nghĩa vụ người xử lý tài sản chấp (không phải bên nhận chấp) 26 2.3.3.1 Quyền người xử lý tài sản chấp 26 2.3.3.2 Nghĩa vụ người tiến hành xử lý tài sản chấp 27 2.4 Xác định thứ tự ưu tiên toán sau xử lý tài sản 28 2.5 Chuyển quyền sử dụng đất sau tiến hành xử lý 28 CHƢƠNG VƢỚNG MẮC VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG 29 3.1 Vướng mắc việc áp dụng pháp luật xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất hợp đồng tín dụng 29 3.1.1 Sự không thống quy định phương thức xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất 29 3.1.2 Vướng mắc khởi kiện Toà án 31 3.1.3 Vướng mắc chế phối hợp với quan 32 3.1.4 Vướng mắc phương thức bán đấu giá tài sản chấp 32 3.1.5 Những vướng mắc khác 33 3.2 Những kiến nghị nhằm hoàn thiện quy định pháp luật xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất 34 3.2.1 Cần có thống pháp luật xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất trường hợp bên khơng có thoả thuận xử lý tài sản chấp 34 3.2.2 Pháp luật cần quy định thủ tục tố tụng dân rút gọn việc xử lý tài sản chấp tiến hành theo thủ tục tư pháp Tòa án 35 3.2.3 Pháp luật cần có quy định cụ thể xử lý tài sản chấp bên chấp pháp nhân bị phá sản 35 3.2.4 Cần có quy định chặt chẽ phương thức bán đấu giá tài sản chấp 36 3.2.5 Cần có chế tài mạnh yêu cầu phối hợp với quan trình xử lý tài sản chấp 36 KẾT LUẬN 37 TÀI LIỆU THAM KHẢO 38 LỜI MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Trong điều kiện kinh tế thị trường mà giao dịch dân sự, thương mại xác lập ngày nhiều tranh chấp, kiện tụng theo ngày gia tăng Thế chấp tài sản coi công cụ pháp lý hữu hiệu để hạn chế rủi ro nảy sinh từ giao dịch vay vốn, tín dụng Tài sản chấp xử lý tài sản chấp yếu tố cốt lõi quan hệ chấp, xuyên suốt toàn trình xác lập thực hợp đồng chấp, đảm bảo quyền lợi cho bên quan hệ Trong năm trở lại đây, quyền sử dụng đất tài sản nhiều chủ thể đem chấp tổ chức tín dụng, tài sản có giá trị Vấn đề xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất pháp luật quy định luật như: Bộ luật Dân năm 2015, Nghị định như: Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 Chính phủ giao dịch bảo đảm, Nghị định số 11/2012/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006, Nghị định 43/2014/NĐ-CP Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2013 Tuy nhiên, văn khơng có thống vấn đề xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất Do đó, việc áp dụng văn vào việc xử lý quyền sử dụng đất thực tế lại gặp phải nhiều khó khăn Thứ nhất, việc áp dụng phương thức xử lý quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất trường hợp nghĩa vụ bảo đảm đến hạn thực bên không thoả thuận phương thức xử lý Luật Đất đai năm 2013 khơng có quy định xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất, nhiên, nghị định 43/2014/NĐ-CP Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2013 quy định ba phương thức xử lý: bên nhận chấp có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, yêu cầu quan Nhà nước có thẩm quyền bán đấu giá khởi kiện Toà án Bộ luật Dân 2005 quy định khởi kiện Toà án, Nghị định 163/2006/NĐ-CP Nghị định 11/2012/NĐ-CP ngày 22/2/2012 sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định 163/2006/NĐ-CP lại quy định bán đấu giá Chính văn quy định phương thức khác lại điều chỉnh vấn đề xử lý quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất nên đặt người có tài sản bảo đảm phải xử lý, người tiến hành xử lý quan Nhà nước có thẩm quyền rơi vào tình lúng túng khơng biết phải lựa chọn áp dụng văn cho phù hợp Thứ hai, Bộ luật Dân 2005 cho phép bên chấp chấp quyền sử dụng đất mà không chấp tài sản gắn liền với đất bên chấp đồng thời chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất Hệ phát sinh xử lý quyền sử dụng đất lại không xử lý tài sản gắn liền với đất khối tài sản không thuộc phạm vi chấp Trong đó, Nghị định 11/2012/NĐ-CP ngày 22/2/2012 sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định 163/2006/NĐ-CP giao dịch bảo đảm lại cho phép xử lý tài sản gắn liền với đất quyền sử dụng đất xử lý Thứ ba, chế phối hợp quan có thẩm quyền (cơ quan Công an, Uỷ ban Nhân dân cấp xã) việc hỗ trợ người tiến hành xử lý tài sản yêu cầu giao tài sản để tiến hành xử lý, pháp luật quy định vấn đề chung chung mà chưa có hướng dẫn cách rõ ràng, cụ thể trách nhiệm, quyền hạn quan có thẩm quyền nên thực tế không phát huy hiệu quy định Thứ tư, việc đem tài sản chấp quyền sử dụng đất đấu giá tài sản gặp nhiều vướng mắc Việc bị “ép giá”, “làm giá”, “cò” trung tâm bán đấu giá diễn phức tạp Từ đó, việc xử lý tài sản chấp thông qua đường bán đấu giá nhiều lúc khơng đem lại lợi ích cho bên Từ vấn đề nêu trên, người viết nhận thấy với quy định pháp luật hành cơng tác xử lý quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất gặp nhiều khó khăn Chính vậy, người viết chọn đề tài “Xử lý quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất hợp đồng chấp tổ chức tín dụng” để nghiên cứu làm luận văn Mục đích nghiên cứu đề tài Dựa quy định pháp luật xử lý tài sản bảo đảm, quy định pháp luật xử lý quyền sử dụng đất người viết nghiên cứu vấn đề xử lý quyền sử dụng đất, từ xây dựng nên khái niệm xử lý quyền sử dụng đất hợp đồng chấp tổ chức tín dụng Nghiên cứu thực tiễn áp dụng quy định pháp luật xử lý quyền sử dụng đất để thấy bất cập luật Từ đó, người viết có nhận xét, kiến nghị hướng hoàn thiện pháp luật xử lý quyền sử dụng Phạm vi nghiên cứu đối tƣợng nghiên cứu Phạm vi nghiên cứu Thực đề tài: “Xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất hợp đồng tín dụng” Trong q trình nghiên cứu bên cạnh việc người viết tập trung phân tích, tìm hiểu quy định pháp luật xử lý quyền sử dụng đất Bộ luật Dân 2005, Luật Đất đai 2013, Nghị định 43/2014/NĐ-CP Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2013, Nghị định 163/2006/NĐ-CP Chính phủ giao dịch bảo đảm Nghị định 11/2012/NĐ- CP ngày 22/2/2012 sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định 163/2006/NĐ-CP Chính phủ giao dịch bảo đảm, từ thấy tầm quan trọng vấn đề việc xử lý quyền sử dụng bối cảnh kinh tế Đối tượng nghiên cứu Với đề tài: “Xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất hợp đồng tín dụng” người viết nghiên cứu đối tượng: - Hệ thống quan điểm, tài liệu khoa học chấp tài sản, xử lý tài sản chấp, quyền sử dụng đất, mối quan hệ tổ chức tín dụng tài sản chấp - Hệ thống quy định pháp luật xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất - Những vướng mắc thực việc xử lý tài sản chấp Phƣơng pháp nghiên cứu Trên sở phương pháp luận vật biện chứng vật lịch sử, đề tài kết hợp chúng với số phương pháp nghiên cứu chuyên sâu như: Phương pháp phân tích kết hợp với bình luận sử dụng để làm rõ quy định pháp luật hành tài sản chấp quyền sử dụng đất; Phương pháp tổng hợp nhằm khái quát hóa thực trạng áp dụng pháp luật xử lý tài sản chấp để đề xuất kiến nghị hoàn thiện pháp luật; Phương pháp tổng kết thực tiễn nhằm vận dụng nhuần nhuyễn kiến thức lý luận thực tiễn để làm sáng tỏ vấn đề nghiên cứu xử lý tài sản chấp Bố cục đề tài Đề tài: “Xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất hợp đồng tín dụng” kết cấu gồm có chương: Chƣơng Lý luận chung xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất hợp đồng tín dụng Chƣơng Quy định pháp luật xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất hợp đồng tín dụng Chƣơng Vƣớng mắc giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất hợp đồng tín dụng CHƢƠNG LÝ LUẬN CHUNG VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG 1.1 Khái niệm chấp tài sản xử lý tài sản chấp 1.1.1 Khái niệm chung chấp tài sản Trong việc thực giao dịch dân sự, trước hết dựa vào tự giác bên, thực tế khơng phải có thiện chí để thực nghiêm chỉnh nghĩa vụ Trong mối quan hệ nghĩa vụ, người có quyền chủ động yêu cầu người có nghĩa vụ phải thực nghĩa vụ Tuy nhiên, việc thực nghĩa vụ lại phụ thuộc nhiều vào người có nghĩa vụ Để khắc phục tình trạng tạo cho người có quyền mối quan hệ nghĩa vụ có chủ động giao dịch dân sự, pháp luật cho phép bên thoả thuận biện pháp bảo đảm tiến hành giao dịch dân Một bảy biện pháp bảo đảm thực phổ biến pháp luật quy định chấp tài sản Thế chấp tài sản biện pháp bảo đảm để thực nghĩa vụ dân hợp đồng dân Theo quy định pháp luật Việt Nam hành1: “ Khoản Điều 317 Bộ luật dân 2015 Thế chấp tài sản việc bên (sau gọi bên chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu để bảo đảm thực nghĩa vụ không giao tài sản cho bên (sau gọi bên nhận chấp).” Với ý nghĩa này, bên giao kết hợp đồng dân sự, để đảm bảo việc thực quyền nghĩa vụ hợp đồng cách nghiêm túc bên có nghĩa vụ bên thứ ba dùng tài sản để chấp cho bên lại, “vật làm tin” thực nghĩa vụ theo thỏa thuận Thế chấp tài sản có đặc điểm sau: Thứ nhất, tài sản chấp bất động sản; động sản; vật phụ gắn với động sản, bất động sản chấp; tài sản gắn liền với đất trường hợp chấp quyền sử dụng đất thuộc quyền sở hữu người chấp Thứ hai, chấp hợp đồng phụ bên cạnh hợp đồng quan hệ nghĩa vụ nghĩa vụ bên có nghĩa vụ đối tượng bảo đảm Thứ ba, tài sản chấp để lại cho người chấp giữ, bên giao cho bên thứ ba giữ bên có thoả thuận Như vậy, việc chấp tài sản dùng quyền sở hữu tài sản để bảo đảm quyền sở hữu tài sản thực tế nằm tay chủ sở hữu thực Thứ tư, hợp đồng chấp số trường hợp phải đăng ký quan Nhà nước có thẩm quyền 1.1.2 Khái niệm xử lý tài sản chấp “Xử lý tài sản chấp trình thực thi quyền bên nhận chấp thông qua việc tiến hành thủ tục định đoạt quyền sở hữu tài sản chấp số tiền thu toán cho bên nhận chấp chủ thể khác có quyền lợi tài sản theo thứ tự ưu tiên bên thỏa thuận pháp luật quy định”2 Pháp luật Việt Nam hành quy định trường hợp mà bên nhận bảo đảm có quyền xử lý tài sản bảo đảm Các trường hợp bao gồm: (1) Đến hạn thực nghĩa vụ bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực thực không nghĩa vụ (2) Bên có nghĩa vụ phải thực nghĩa vụ bảo đảm trước thời hạn vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận theo quy định luật (3) Trường hợp khác bên thỏa thuận luật có quy định.3 Như vậy, mặt, điều luật đưa nguyên tắc mang tính mặc định quyền xử lý tài sản bảo đảm (nhất trường hợp bên khơng có thỏa thuận hợp đồng bảo đảm); mặt khác, cho phép bên thỏa thuận hợp đồng bảo đảm trường hợp xử lý bảo đảm khác, đồng thời ghi nhận trường hợp xử lý bảo đảm bắt buộc theo quy định văn luật cụ thể Vũ Thị Hồng Yến, Tài sản chấp xử lý tài sản chấp theo pháp luật dân hành, Đại học Luật Hà Nội, tr.23 Điều 299 Bộ luật dân 2015 Trường hợp xử lý bảo đảm nêu trường hợp thơng thường có vi phạm nghĩa vụ bảo đảm Trường hợp thứ hai thường xảy ngân hàng thu hồi nợ trước hạn theo thỏa thuận hợp đồng tín dụng, tài sản sử dụng để bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ (khoản 3, Điều 296, Bộ luật dân 2015) hay trước tuyên bố bên có nghĩa vụ phá sản (điểm b, khoản 1, Điều 53, Luật phá sản số 2014) Xử lý tài sản chấp có đặc điểm sau4: Thứ nhất, đối tượng tác động trực tiếp q trình xử lý tài sản chấp Một nội dung cần kê khai thực đăng ký chấp quan đăng ký tài sản chấp tài sản biến động thường xuyên suốt thời hạn chấp Trong trường hợp có thay đổi tài sản chấp ban đầu bên nhận chấp phải đăng ký lại tài sản chấp Trước xử lý tài sản chấp, bên nhận chấp phải đăng ký thông báo xử lý tài sản chấp văn thông báo phải mô tả rõ tài sản xử lý Chuyển tài sản chấp thành tiền xác lập quyền sở hữu tài sản cách để bên nhận chấp thu giữ lại khoản nợ bên vay lâm vào tình trạng phá sản vỡ nợ Thứ hai, hậu pháp lý xử lý tài sản chấp làm chấm dứt quyền sở hữu bên chấp tài sản Việc xử lý tài sản chấp thực có vi phạm nghĩa vụ bảo đảm giá trị tài sản chấp dùng để bù đắp thay cho giá trị nghĩa vụ bị vi phạm Để xác định giá trị tài sản chấp cách thông thường phổ biến bán tài sản để lấy tiền dùng để thay cho nghĩa vụ bảo đảm, hai hình thức hình thức xử lý có tính chất định đoạt quyền sở hữu tài sản chấp Thứ ba, phương thức xử lý tài sản chấp đa dạng, phong phú phụ thuộc vào thỏa thuận bên, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác Phương thức xử lý tài sản chấp cách thức để bên nhận chấp bù đắp lợi ích bị xâm phạm Bên chấp bên nhận chấp thỏa thuận phương thức xử lý tài sản chấp như: bán tài sản; bên nhận chấp nhận tài sản chấp để thay cho việc thực nghĩa vụ bên chấp; bên nhận chấp nhận khoản tiền tài sản khác từ người thứ ba trường hợp chấp quyền đòi nợ Nếu thỏa thuận bên hợp pháp thỏa thuận có hiệu lực bắt buộc thi hành bên Sự thỏa thuận cách thức xử lý tài sản thiết lập từ giao kết hợp đồng trở thành điều khoản hợp đồng chấp Nếu khơng có thỏa thuận từ trước thời điểm phải xử lý tài sản chấp, bên thỏa thuận cách thức xử lý tài sản Chỉ Vũ Thị Hồng Yến, Tài sản chấp xử lý tài sản chấp theo pháp luật dân hành, Thư viện quốc gia Việt Nam,tr.24 – 27 bên khơng có thỏa thuận khơng thể thỏa thuận lợi ích Nhà nước, lợi ích đặc biệt chủ thể khác tài sản chấp xử lý theo quy định pháp luật Thứ tư, số tiền thu từ xử lý tài sản chấp đảm bảo cho lợi ích nhiều chủ thể theo thứ tự ưu tiên xác lập theo luật định theo thỏa thuận bên Mục đích cuối xử lý tài sản chấp giải tổng thể lợi ích chủ thể có liên quan đến tài sản chấp Có trường hợp khơng có bên chấp, bên nhận chấp có quyền tài sản chấp mà chủ thể khác có quyền hợp pháp tài sản như: Các chủ nợ khơng có bảo đảm; Các chủ nợ nhận bảo đảm tài sản chấp; Chủ thể nhận chấp tài sản tài sản hình thành từ vốn vay; Người mua, người th, người nhận chuyển giao tài sản chấp; Người bán trả chậm, trả dần, cho thuê tài sản mà bên chấp đem chấp; Người có quyền cầm giữ tài sản chấp (Người sửa chữa, nâng cấp tài sản chấp, người bảo quản tài sản chấp, người làm dịch vụ liên quan đến tài sản chấp) Do vậy, số tiền thu từ xử lý tài sản chấp toán cho chủ thể có liên quan phải dựa thứ tự ưu tiên theo nguyên tắc công bố quyền trước toán trước, trừ trường hợp đặc biệt có quy định pháp luật Tuy nhiên, chủ thể thỏa thuận để thay đổi thứ tự ưu tiên tốn cho khơng làm ảnh hưởng đến quyền lợi ích hợp pháp người khác Thứ năm, trình xử lý tài sản chấp cần phải tuân thủ quy định khác thủ tục hành Xử lý tài sản chấp trình dịch chuyển quyền sở hữu tài sản sang cho chủ thể khác để thu lại tiền, cần phải có thủ tục để buộc bên chấp phải chuyển giao tài sản không tự nguyện hay thủ tục để sang tên tài sản trường hợp tài sản có đăng ký quyền sở hữu quyền sử dụng đất, nhà ở, tài sản khác thuộc sở hữu nhà nước Xử lý tài sản chấp giai đoạn bảo đảm thực nghĩa vụ dân (mang chất quan hệ dân sự) nên thực theo trình tự thủ tục tố tụng dân Do vậy, thủ tục hành cần phải thiết lập cơng cụ hỗ trợ cho q trình xử lý tiến hành nhanh chóng hiệu thay cho thủ tục dân trở thành rào cản cho chủ thể xử lý tài sản chấp Thứ sáu, kết xử lý tài sản chấp bị chi phối yếu tố sau: (i) Tài sản chấp phải hợp pháp có tính khoản: Tính hợp pháp tài sản chấp thể việc tài sản chấp phải thuộc sở hữu bên chấp Xử lý dịch chuyển quyền sở hữu tài sản chấp cho chủ thể khác để thu giữ tiền Tính khoản tài sản chấp thể hai khía cạnh: tài sản chấp phải dễ dàng bán thị trường, tức đáp ứng nhu cầu đông đảo người mua Những tài sản hàng hóa kinh 10 bên nhận chấp để bảo đảm cho nghĩa vụ bên nhận chấp, khoảng thời gian mười lăm ngày theo thông báo bên nhận chấp việc xử lý quyền sử dụng đất mà bên chấp thực đầy đủ nghĩa vụ bên nhận chấp toán chi phí phát sinh chậm thực nghĩa vụ bên nhận chấp Trừ trường hợp pháp luật có quy định khác thời điểm nhận lại tài sản bảo đảm trước xử lý.22 Thứ hai, bên chấp quyền dùng số tiền có từ việc bên nhận chấp tiến hành khai thác tài sản bảo đảm thời gian chờ xử lý tài sản để toán cho bên nhận chấp Thứ ba, bên chấp quyền với bên nhận chấp thoả thuận giá trị tài sản quyền sử dụng đất chấp với bên nhận chấp thoả thuận để chọn tổ chức chuyên nghiệp có chức thẩm định giá làm sở xác định cho giá trị quyền sử dụng đất tài sản bảo đảm xử lý “trong trường hợp bên chấp chấp quyền sử dụng đất mà không chấp tài sản gắn liền với đất người sử dụng đất đồng thời chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất” Sau tài sản bảo đảm xử lý, bên chấp nhận số tiền thu từ việc xử lý tài sản nêu trên.23 Thứ tư, bên chấp giải phóng tồn quyền lợi nghĩa vụ quyền sử dụng đất tài sản xử lý: Thứ năm, bên chấp quyền yêu cầu bên nhận chấp xoá đăng ký giao dịch chấp sau tài sản chấp xử lý bên chấp thực xong nghĩa vụ bảo đảm bên nhận chấp Bên chấp tự gửi đơn yêu cầu xoá đăng ký giao dịch chấp trường hợp phải có văn đồng ý bên nhận chấp việc xoá đăng ký chấp 2.3.1.2 Nghĩa vụ bên chấp Thứ nhất, bên chấp có nghĩa vụ phối hợp với người tiến hành xử lý tài sản, hành vi cản trở chống đối việc thu giữ tài sản bảo đảm người tiến hành thu giữ tài sản tiến hành thu giữ Nếu có hành vi cản trở gây thiệt hại cho bên nhận bảo đảm phải bồi thường Và bên chấp phải chịu chi phí hợp lý cần thiết cho việc thu giữ tài sản bảo đảm.24 Thứ hai, bên chấp có nghĩa vụ giao tài sản chấp tài sản đem xử lý Thứ ba, tài sản bảo đảm xử lý bên chấp có nghĩa vụ chuyển giao quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho bên nhận chấp (trong trường hợp bên nhận chấp nhận tài sản chấp 22 Điều 74 Nghị định 163/2006/NĐ-CP Chính phủ giao dịch bảo đảm Điểm khoản 19 Điều Nghị định 11/2012/NĐ-CP Chính phủ sử đổi bổ sung số điều Nghị định 163/2006/NĐ-CP Chính phủ giao dịch bảo đảm 24 Điểm khoản 19 Điều Nghị định 11/2012/NĐ-CP Chính phủ sử đổi bổ sung số điều Nghị định 163/2006/NĐ-CP Chính phủ giao dịch bảo đảm 23 24 để thay cho nghĩa vụ bảo đảm bên chấp bên nhận chấp), chuyển giao quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho chủ thể khác nhận tàisản bảo đảm cách hợp pháp, bên chấp toán nghĩa bên nhận chấp sau tài sản bảo đảm xử lý.25 2.3.2 Quyền nghĩa vụ bên nhận chấp 2.3.2.1 Quyền bên nhận chấp Thứ nhất, bên nhận chấp quyền nhận văn thông báo việc xử lý tài sản bảo đảm từ người tiến hành xử lý tài sản bảo đảm tài sản bảo đảm xử lý Việc nhận thông báo không giúp cho bên nhận chấp nắm tình hình tài sản mà bảo quyền lợi ích bên tài sản bảo đảm xử lý Thứ hai, bên nhận chấp quyền khai thác, sử dụng tài sản cho phép bên chấp, uỷ quyền cho bên thứ ba khai thác, sử dụng tài sản thời gian chờ xử lý tài sản bảo đảm 26 Khi tiến hành khai thác tài sản bên nhận chấp quyền tốn chi phí cần thiết cho việc tiến hành khai thác, sử dụng tài sản thời gian chờ xử lý tài sản bảo đảm Thứ ba, mình, tài sản bảo đảm xử lý trường hợp “bên chấp chấp quyền sử dụng đất mà không chấp tài sản gắn liền với đất người sử dụng đất khôngđồng thời chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất” Khi tài sản bảo đảm xử lý bên nhận chấp nhận quyền sử dụng đất bên chấp (trong trường hợp bên nhận chấp nhận quyền sử dụng đất chấp để thay cho nghĩa vụ bảo đảm bên chấp nghĩa vụ bảo đảm đến hạn thực hiện) Hoặc bên chấp toán nghĩa vụ sau tài sản bảo đảm xử lý Thứ tư, bên nhận chấp tài sản bảo đảm xử lý đến hạn thực nghĩa vụ bảo đảm “trong trường hợp bên chấp chấp quyền sử dụng đất mà không chấp tài sản gắn liền với đất người sử dụng đất đồng thời chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất” bên nhận chấp với bên chấp thoả thuận giá trị tài sản bảo đảm với bên chấp thoả thuận để chọn tổ chức chuyên nghiệp có chức thẩm định giá tài sản làm sở xác định cho giá trị quyền sử dụng đất Sau tài sản bảo đảm xử lý bên nhận chấp bên chấp tốn nghĩa vụ mình.27 Thứ năm, tiến hành xoá đăng ký giao dịch chấp bên nhận chấp uỷ quyền cho bên thứ ba thay tiến hành việc xố đăng ký 2.3.2.2 Nghĩa vụ bên nhận chấp Thứ nhất, bên chấp phải có nghĩa vụ khai thác theo theo 25 Khoản Điều 68 Nghị định 163/2006/NĐ-CP Chính phủ giao dịch bảo đảm Khoản Điều 64 Nghị định 163/2006/NĐ-CP Chính phủ giao dịch bảo đảm 27 Điểm khoản 19 Điều Nghị định 11/2012/NĐ-CP Chính phủ sử đổi bổ sung số điều Nghị định 163/2006/NĐ-CP Chính phủ giao dịch bảo đảm 26 25 tính cơng dụng tài sản bảo đảm thời gian chờ xử lý tài sản bảo đảm Việc cho phép khai thác uỷ quyền khai thác, phương thức khai thác việc xử lý hoa lợi, lợi tức thu phải hoạch toán riêng, trừ trường hợp có thoả thuận khác.28 Thứ hai, người xử lý tài sản chấp tiến hành xử lý tài sản chấp bên nhận chấp phải có nghĩa vụ giao giấy tờ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tài sản khác gắn liền với đất) cho người xử lý trước người tiến hành xử lý tài sản chấp (trong trường hợp bên nhận chấp quyền nắm giữ giấy tờ giao dịch chấp bên khơng có thỏa thuận khác) Thứ ba, tài sản bảo đảm xử lý bên bên nhận chấp thay bên chấp thực nghĩa vụ bên chấp người có tài sản gắn liền với đất khoảng thời gian lại hợp đồng ký kết theo thoả thuận bên chấp người có tài sản gắn liền với đất (nếu bên nhận chấp nhận tài sản chấp để thay cho nghĩa vụ bên chấp nghĩa vụ bảo đảm đến hạn thực hiện), tài sản bảo đảm xử lý trường hợp “bên chấp chấp quyền sử dụng đất mà không chấp tài sản gắn liền với đất người sử dụng đất không đồng thời chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất”29 Hoặc theo quy định pháp luật xử lý tài sản bảo đảm “trong trường hợp bên chấp chấp tài sản gắn liền với đất mà không chấp quyền sử dụng đất” Nếu chủ thể (bên chấp, bên nhận chấp, người có quyền sử dụng đất) khơng có thoả thuận khác, xử lý tài sản gắn liền với đất toàn nghĩa vụ hợp đồng ký kết bên chấp người có quyền sử dụng đất chuyển sang hoàn toàn cho bên nhận chấp kể từ thời điểm bên nhận tài sản chấp để thay cho việc thực nghĩa vụ bên chấp nghĩa vụ bảo đảm đến hạn thực hiện.30 Thứ tư, bên nhận chấp có nghĩa vụ xố đăng ký giao dịch chấp sau tài sản chấp xử lý bên chấp thực toàn nghĩa vụ bảo đảm bên nhận chấp 2.3.3 Quyền nghĩa vụ người xử lý tài sản chấp (không phải bên nhận chấp) 2.3.3.1 Quyền người xử lý tài sản chấp Thứ nhất, người tiến hành xử lý tài sản chấp có quyền định thời hạn xử lý tài sản bên tham gia giao dịch khơng có thoả thuận khác, thời hạn xử lý tài sản chấp người tiến hành xử lý định không sớm mười lăm ngày31 Khi thông báo thời điểm cụ thể xử 28 Khoản Điều 64 Nghị định 163/2006/NĐ-CP Chính phủ giao dịch bảo đảm Điểm khoản 19 Điều Nghị định 11/2012/NĐ-CP Chính phủ sử đổi bổ sung số điều Nghị định 163/2006/NĐ-CP Chính phủ giao dịch bảo đảm 30 Khoản Điều 64 Nghị định 163/2006/NĐ-CP Chính phủ giao dịch bảo đảm 31 Điều 62 Nghị định 163/2006/NĐ-CP Chính phủ giao dịch bảo đảm 29 26 lý tài sản chấp, người xử lý tài sản chấp quyền xử lý tài sản chấp chưa đến thời gian thông báo, người xử lý tài sản thấy việc kéo dài thời gian xử lý tài sản có nguy làm cho tài sản bị giá trị giảm sút giá trị nó.32 Thứ hai, người tiến hành xử lý tài sản chấp có quyền áp dụng biện pháp thu giữ yêu cầu Toà án giải hết thời hạn ấn định thông báo yêu cầu giao tài sản để xử lý mà bên giữ tài sản không giao tài sản để tiến hành xử lý.33 Thứ ba, người tiến hành xử lý tài sản quyền yêu cầu Uỷ ban Nhân dân cấp xã quan Công an nơi tiến hành thu giữ tài sản, phạm vi chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn áp dụng biện pháp theo quy định pháp luật giữ gìnan ninh, trật tự, bảo đảm cho người xử lý tài sản thực quyền thu giữ tài sản bảo đảm tiến hành thu giữ tài sản chấp trường hợp bên giữ tài sản bảo đảm không chịu giao tài sản để tiến hành xử lý.34 2.3.3.2 Nghĩa vụ người tiến hành xử lý tài sản chấp Thứ nhất, nghĩa vụ thông báo việc xử lý tài sản chấp Trước tiến hành xử lý tài sản chấp người tiến hành xử lý tài sản phải có nghĩa vụ thơng báo văn cho bên nhận chấp bên nhận chấp biết (trong trường hợp tài sản dùng để bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ) theo địa bên bảo đảm cung cấp đăng ký văn thông báo việc xử lý tài sản bảo đảm theo quy định pháp luật đăng ký giao dịch bảo đảm Khi thực việc thu giữ tài người xử lý tài sản phải thông báo trước cho người giữ tài sản việc áp dụng biện pháp thu giữ tài sản, văn thông báo phải ghi rõ lý do, thời gian thực việc thu giữ tài sản bảo đảm, quyền nghĩa vụ bên Và trường hợp tài sản phải xử lý người xử lý phải thông báo đồng thời cho bên nhận bảo đảm biết Văn thông báo việc thu giữ tài sản bảo đảm phải có nội dung chủ yếu sau: lý xử lý tài sản bảo đảm; nghĩa vụ bảo đảm; mô tả tài sản; phương thức, thời gian, địa điểm xử lý tài sản bảo đảm Trong trường hợp người xử lý tài sản không thông báo việc xử lý tài sản bảo đảm mà gây thiệt hại cho bên nhận bảo đảm giao dịch bảo đảm đăng ký phải bồi thường thiệt hại.35 Khi tiến hành thu giữ tài sản bảo đảm người tiến hành xử lý không áp dụng biện pháp vi phạm điều cấm pháp luật, trái đạo đức xã hội trình thu giữ tài sản bảo đảm.36 32 Khoản Điều 61 Nghị định 163/2006/NĐ-CP Chính phủ giao dịch bảo đảm Khoản Điều 63 Nghị định 163/2006/NĐ-CP Chính phủ giao dịch bảo đảm 34 Khoản Điều 63 Nghị định 163/2006/NĐ-CP Chính phủ giao dịch bảo đảm 35 Khoản Điều 60, Điều 61 Nghị định Nghị định 163/2006/NĐ-CP Chính phủ giao dịch bảo đảm Khoản 16 Điều 1 Nghị định 11/2012/NĐ-CP Chính phủ sử đổi bổ sung số điều Nghị định 163/2006/NĐ-CP Chính phủ giao dịch bảo đảm 36 Khoản Điều 63 Nghị định Nghị định 163/2006/NĐ-CP Chính phủ giao dịch bảo đảm 33 27 Thứ hai, tiến hành toán số tiền thu từ việc xử lý tài sản chấp theo thứ tự ưu tiên toán Khi quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất xử lý bên nhận chấp đối tượng ưu tiên toán nợ Trong trường hợp tài sản bảo đảm dùng để bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ việc tốn nghĩavụ bảo đảm bên chấp bên nhận chấp xác định theo thứ tự đăng ký giao dịch bảo đảm 2.4 Xác định thứ tự ƣu tiên toán sau xử lý tài sản Khi giao kết giao kết giao dịch bảo đảm nghĩa vụ bảo đảm bên chấp bên nhận chấp bảo đảm quyền sử dụng đất tài sản bảo đảm xử lý bên nhận chấp đối tượng ưu tiên tốn từ khối tài sản bảo đảm Trong trường hợp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất bên chấp bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ bên nhận chấp khác thứ tự ưu tiên tốn xác định theo thứ tự đăng ký giao dịch chấp Giao dịch đăng ký trước ưu tiên toán trước giao dịch lại quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất xử lý Trường hợp quyền sử dụng đất bên chấp bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ bên nhận chấp khác nhau, có giao dịch đăng ký giao dịch chưa đăng ký theo quy định pháp luật Khi quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất xử lý giao dịch bảo đảm đăng ký ưu tiên toán trước giao dịch chưa đăng ký Trường hợp quyền sử dụng đất bên chấp bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ bên nhận chấp khác nhau, giao dịch chưa đăng ký theo quy định pháp luật thứ tự ưu tiên toán quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất xử lý xác định theo thứ tự xác lập giao dịch bảo đảm Giao dịch bảo đảm xác lập trước ưu tiên toán trước Trường hợp bên chấp dùng quyền sử dụng để bảo đảm cho nghĩa vụ bên nhận chấp giao dịch đăng ký theo quy định pháp luật, bên chấp dùng tài sản chấp để bảo lãnh cho nghĩa vụ khác quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất xử lý bên nhận chấp ưu tiên toán trước bên nhận bảo lãnh 2.5 Chuyển quyền sử dụng đất sau tiến hành xử lý Sau tài sản bảo đảm xử lý, người mua tài sản bảo đảm chủ thể thứ ba chẳng hạn trường hợp bên giao dịch bảo đảm có thoả thuận phương thức xử lý tài sản bao đảm cách bán tài sản bảo đảm đó, bên nhận chấp nhận tài sản chấp để thay cho nghĩa vụ bảo đảm bên chấp Lúc này, chủ thể nhận được, 28 mua tài sản bảo đảm có quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản Theo quy định pháp luật dân “thời điểm chuyển quyền sở hữu tài sản mua bán chuyển cho bên mua kể từ thời điểm tài sản chuyển giao”, “đối với tài sản mà pháp luật có quy định phải đăng ký quyền sở hữu quyền sở hữu chuyển cho bên mua từ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu tài sản đó”.37 Quyền sử dụng đất sau xử lý người mua, người nhận quyền sử dụng đất quan Nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng thời điểm chuyển quyền sử dụng đất chuyển cho người mua, người nhận quyền sử dụng đất kể từ thời điểm hồn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu.38 Theo quy định Nghị định 163/2006 ngày 29/12/2006 Chính phủ quy định giao dịch bảo đảm thủ tục chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản bảo đảm thực theo quy định pháp luật đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản Trong trường hợp pháp luật có quy định việc chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản phải có đồng ý văn chủ sở hữu, hợp đồng mua bán tài sản chủ sở hữu tài sản người phải thi hành án với người mua tài sản việc xử lý tài sản bảo đảm, hợp đồng chấp tài sản dùng để thay cho loại giấy tờ nêu trên.39 CHƢƠNG VƢỚNG MẮC VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG 3.1 Vƣớng mắc việc áp dụng pháp luật xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất hợp đồng tín dụng 3.1.1 Sự không thống quy định phương thức xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất Như phân tích trên, phương thức xử lý quyền sử dụng đất quy định Bộ luật Dân 2015, Luật Đất đai 2013 hành văn có liên quan đến bảo đảm tiền vay hoạt động Ngân hàng Tuy nhiên, văn lại quy định khơng có thống nhất, chí khác Cụ thể: Theo quy định khoản 1, điều 303, Bộ luật dân 2015, bên thỏa thuận phương thức sau để xử lý tài sản cầm cố, chấp : (i) bán đấu giá tài sản; (ii) bên nhận bảo đảm tự bán tài sản; (iii) bên nhận bảo đảm nhận tài sản để thay cho việc thực nghĩa vụ bên bảo đảm; (iv) phương thức khác Trong trường hợp bên khơng có thỏa thuận tài sản đem bán đấu giá, trừ trường hợp pháp 37 Điều 439 Bộ luật dân 2005 Khoản Điều 70 Nghị định Nghị định 163/2006/NĐ-CP Chính phủ giao dịch bảo đảm 39 Khoản Điều 70 Nghị định Nghị định 163/2006/NĐ-CP Chính phủ giao dịch bảo đảm 38 29 luật có quy định khác Với quy định này, phương thức xử lý tài sản chấp bên không thỏa thuận là bán đấu giá quy định khác Trong đó, Luật đất đai 2013 khơng có quy định việc xử lý quyền sử dụng đất chấp, nhiên, khoản Điều 81 Nghị định 43/2014/NĐ-CP Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai 2013 lại quy định “Quyền sử dụng đất chấp, bảo lãnh xử lý theo thỏa thuận hợp đồng chấp, hợp đồng bảo lãnh Trường hợp không xử lý theo thỏa thuận bên nhận chấp, bên nhận bảo lãnh có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất chấp, bảo lãnh cho người khác để thu hồi nợ yêu cầu quan nhà nước có thẩm quyền bán đấu giá quyền sử dụng đất mà khơng cần có đồng ý bên chấp, bên bảo lãnh khởi kiện Tòa án nhân dân theo quy định pháp luật” Quy định cho thấy, việc xử lý tài sản chấp khơng thoả thuận phương pháp sau: chuyển nhượng, bán đấu giá khởi kiện Toà án Nhưng điều bất cập luật thực tế tài sản bảo đảm không xử lý theo thoả thuận ghi hợp đồng bên nhận chấp khơng thực quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất chấp cho người khác để thu hồi nợ quyền sở hữu tài sản thuộc bên chấp Giả sử bên nhận chấp thực việc chuyển nhượng khối tài sản quyền lợi bên chấp không bảo vệ thoả thuận giá bán tài sản chấp, thoả thuận lựa chọn chủ thể để bán tài sản Ta nói rằng, quy định cho phép bên nhận chấp tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất chấp trường hợp không xử lý theo thoả thuận ghi hợp đồng đến hạn thực nghĩa vụ bảo đảm khơng phù hợp Bên cạnh đó, Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006, gần Nghị định 11/2012/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định 163/2006/NĐ-CP phương thức xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất quy định sau: “trong trường hợp bên khơng có thoả thuận phương thức xử lý quyền sử dụng đất quyền sử dụng đất bán đấu giá” Để tài sản tiến hành bán đấu giá bên phải đồng ý việc bán đấu giá tài sản Mặc dù pháp luật có quy định tài sản bán đấu giá trường hợp bên khơng có thoả thuận phương thức xử lý bên chấp không đồng ý tiến hành bán đấu giá bên nhận chấp khơng thể tiến hành bán đấu giá Và thực tế bên nhận chấp tiến hành xử lý tài sản thơng qua việc bán đấu giá phải khởi kiện Tồ án, sau tài sản tiến hành bán đấu giá Sự không thống văn luật xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất gây nhiều khó khăn cho chủ thể tiến hành xử lý tài sản chấp 30 3.1.2 Vướng mắc khởi kiện Toà án Một bất cập tiến hành xử lý tài sản chấp thông qua khởi kiện Tồ án thủ tục xử lý tài sản chấp để thu hồi nợ thông qua đường khởi kiện, thi hành án thường kéo dài gây nhiều khó khăn cho bên nhận bảo đảm, đặc biệt tổ chức tín dụng cơng tác xử lý nợ Hầu hết ngân hàng quan ngại với phương pháp này, với họ, không lựa chọn khác để xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ họ áp dụng biện pháp xem cuối Nguyên nhân xuất phát từ số lý sau: Tòa án từ chối thụ lý vụ án, trả lại đơn khởi kiện, định đình giải vụ án trường hợp khách hàng vay, bên chấp bỏ trốn, cố tình giấu địa Một vướng mắc lớn việc xử lý nợ vay tổ chức tín dụng việc khách hàng vay, bên chấp bỏ trốn khỏi nơi cư trú, cố tình giấu địa nhằm trốn tránh thực nghĩa vụ cam kết với tổ chức tín dụng Khi tổ chức tín dụng khởi kiện khách hàng, bên bảo đảm Tòa án, đơn khởi kiện ghi rõ tên, địa bị đơn, bên có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan theo hợp đồng tín dụng, hợp đồng chấp nhiều Tòa án yêu cầu tổ chức tín dụng phải xác minh tình trạng cư trú khách hàng phải có xác nhận quyền địa phương thụ lý hồ sơ Nếu tổ chức tín dụng khơng thực u cầu này, Tòa án từ chối thụ lý vụ án, trả lại đơn khởi kiện với lý “chưa đủ điều kiện khởi kiện” thụ lý vụ án Tòa án định đình giải vụ án Thời gian để Toà án giải vụ án dân thông thường kéo dài nhiều năm chưa có án chung thẩm Để theo đuổi vụ án dân sự, bên phải tốn thêm nhiều chi phí phát sinh Ngồi tổ chức tín dụng , thời gian thu hồi khoản nợ xấu quan trọng, tác động lớn đến hoạt động kinh doanh họ Thêm vào đó, đa phần biện pháp bảo đảm sử dụng nhiều tổ chức tín dụng nhận chấp thông thường đối tượng chấp bất động sản quyền sử dụng đất Vậy nên, khơng có thoả thuận xử lý phương thức xử lý thoả thuận không thực số yếu tố khách quan, chủ quan dẫn đến tình trạng tổ chức tín dụng, tức bên nhận bảo đảm phải liên tục tham gia vào tố tụng để xử lý tài sản Khi có án chung thẩm, việc thi hành án lại q trình khó khăn khác Trước hết, tổ chức tín dụng phải tốn phí để yêu cầu thi hành án, kết thi hành án có hiệu đến đâu, tổ chức tín dụng, bên nhận chấp khơng thể kiểm sốt Đồng nghĩa với việc lợi ích thu từ tài sản bảo đảm có đủ để bù đắp phần mà bên nhận chấp bỏ cho giao dịch dân hay khơng, bên nhận chấp khơng thể kiểm sốt chủ động Hậu pháp lý việc tài sản bảo đảm sau xử lý đem lại lợi 31 ích thấp hơn, phần lợi ích lại chuyển thành nghĩa vụ khơng có tài sản bảo đảm bên nhận chấp xác định thu hồi đầy đủ phần lợi ích đáng 3.1.3 Vướng mắc chế phối hợp với quan Khi xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất theo phương thức bên nhận bảo đảm (tổ chức tín dụng) nhận tài sản bên bảo đảm bán tài sản thông qua bán đấu giá hay khơng thơng qua bán đấu giá thực thủ tục công chứng hợp đồng mua bán chuyển nhượng số phòng cơng chứng u cầu phải có thông báo giải chấp bên nhận bảo đảm Một số phòng cơng chứng u cầu phải thực thủ tục xóa đăng ký giao dịch bảo đảm văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, số phòng cơng chứng u cầu có thơng báo giải chấp tổ chức tín dụng mà khơng bắt buộc phải xóa đăng ký giao dịch bảo đảm văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Khi thực thủ tục đăng ký quyền sở hữu cho bên mua, bên nhận chuyển nhượng theo hợp đồng công chứng, số văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất chấp nhận thực đồng thời thủ tục xóa đăng ký giao dịch bảo đảm thủ tục đăng ký quyền sở hữu Tuy nhiên, số quan lại khơng chấp nhận, u cầu phải tiến hành xóa đăng ký giao dịch bảo đảm quay lại hủy hợp đồng mua bán chuyển nhượng công chứng tiến hành công chứng lại hợp đồng mua bán chuyển nhượng.Việc không thống làm nhiều thời gian, ảnh hưởng đến quyền lợi bên, bên nhận bảo đảm Bởi giải chấp thực thủ tục xóa đăng ký giao dịch bảo đảm nghĩa vụ tổ chức tín dụng trở thành nghĩa vụ khơng có tài sản bảo đảm Một vướng mắc khả tìm kiếm hỗ trợ quan công quyền (Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn quan Công an) việc thu giữ tài sản bảo đảm để xử lý không ghi nhận Bộ luật dân 2015 trong thực tế, số ngân hàng triển khai cách hiệu chế 3.1.4 Vướng mắc phương thức bán đấu giá tài sản chấp Về phương thức bán đấu giá tài sản chấp: Ưu điểm phương thức đảm bảo tính cơng khai minh bạch q trình xử lý thơng qua việc cung cấp đầy đủ thông tin liên quan đến tài sản phiên bán đấu giá tài sản đó; giá bán tài sản cao giá khởi điểm xác định; thủ tục bán tài sản tiến hành cách chuyên nghiệp Tuy nhiên, bất cập chúng lại bắt nguồn từ quy định pháp luật bán đấu giá tài sản từ thực tiễn vận dụng quy định bán đấu giá tài sản Hình thức bán tài sản chấp cơng khai gây bất lợi đến uy tín hoạt động kinh doanh bên chấp, chi phí tổ chức bán đấu giá tài sản cao, có tượng thơng đồng, ép giá người đăng ký mua tài sản đấu giá… Do chủ thể bán đấu giá tài sản khơng có chức cưỡng chế, thu giữ tài 32 sản chấp nên nhiều phiên đấu giá hồn tất lại khơng thu tiền bên chấp không chịu giao tài sản cho bên mua Trên thực tế, muốn xử lý bên nhận chấp lại phải khởi kiện Tòa, sau quan thi hành án thu giữ tài sản giao cho tổ chức đấu giá tiến hành bán đấu giá tài sản Trong trường hợp này, tài sản bán đấu giá thơng qua phán Tồ án tài sản bảo đảm lại bán đấu giá không thành Theo quy định Điều 104 Luật thi hành án Dân năm 2008 “trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày bán đấu giá không thành mà đương khơng u cầu định giá lại chấp hành viên định giảm giá tài sản để tiếp tục bán đấu giá Mỗi lần giảm giá không mười phần trăm giá định Trường hợp giá giảm thấp chi phí cưỡng chế mà người thi hành án khơng nhận tài sản tài sản trả lại cho người phải thi hành án” Có thể thấy việc bán đấu giá khơng thành bên nhận chấp khó khăn việc xử lý tài sản để thu hồi nợ, lẽ tài sản bị giảm giá thấp đến mức giá trị tài sản sau xử lý khơng đủ thể tốn cho phần nghĩa vụ bảo đảm bên chấp bên nhận chấp Trong quy định pháp luật cho phếp bên nhận chấp quyền nhận tài sản bảo đảm để thay cho nghĩa vụ bảo đảm bên chấp bên nhận chấp tài sản bảo đảm bán đấu giá không thành Nhưng thực tế bên chấp khơng thể thực quyền Luật thi hành án dân 2008 quy định bên chấp quyền nhận tài sản chấp bên chấp đồng ý.40 Như vậy, tài sản bán đấu giá không thành trường hợp bên chấp không đồng ý dùng tài sản để thay nghĩa vụ bên nhận chấp việc thu hồi nợ bên nhận chấp rơi vào bế tắc 3.1.5 Những vướng mắc khác Một là, phương thức nhận tài sản chấp để thay cho việc thực nghĩa vụ trả nợ: Một phương thức xử lý tài sản chấp quy định khoản 1, Điều 303 Bộ luật dân 2015, người làm luật cho phép bên thỏa thuận sử dụng phương thức nghĩa vụ bảo đảm nghĩa vụ bên bảo đảm Nói cách khác, phương thức xử lý bảo đảm theo thỏa thuận không áp dụng cho trường hợp bên chấp tài sản để bảo đảm cho bên khác vay vốn ngân hàng Các quy định pháp luật hành phương thức chưa làm rõ khác việc nhận tài sản bảo đảm (có tính chất bên nhận chấp mua lại tài sản chấp phải toán giá trị chênh lệch tài sản với giá trị nghĩa vụ bảo đảm) với phương thức dùng tài sản chấp để "gán nợ" (khơng có tốn giá trị chênh lệch) Trong trường hợp này, bên cần quy định phương thức xử lý bảo đảm khác Hai là, Luật đất đai năm 2013 chưa bảo vệ hiệu quyền bên nhận 40 Điều 100 Luật thi hành án dân 2008 33 chấp quyền sử dụng đất quyền sử dụng đất chấp bị thu hồi quan nhà nước có thẩm quyền Khoản Điều 74 Luật đất đai năm 2013 quy định số tiền đền bù trả cho người có quyền sử dụng đất (bên chấp) Sau đó, bên chấp chuyển số tiền cho bên nhận chấp để khấu trừ cho giá trị phần nghĩa vụ bảo đảm, khơng có sở pháp lý để đảm bảo chắn bên chấp giao lại số tiền Quy định tạo nhiều rủi ro tiềm ẩn bên nhận chấp quyền sử dụng đất chấp có định thu hồi quan nhà nước có thẩm quyền Ba là, quy định pháp luật hành phá sản chưa bảo vệ triệt để quyền lợi bên nhận chấp bên chấp bị lâm vào tình trạng phá sản Điều thể khía cạnh sau đây: Vị trí, vai trò bên nhận chấp trình phục hồi hoạt động doanh nghiệp chưa phù hợp quy định thành viên Tổ quản lý, lý nợ không bao gồm chủ nợ chấp (chỉ gồm người đại diện có số nợ lớn nhất) Thời gian tạm đình xử lý tài sản chấp chưa giới hạn tối đa Điều trái với tính "cấp bách" xử lý tài sản chấp khơng biết đến chấm dứt tạm đình theo pháp luật phá sản Những quy định cho phép xử lý tài sản chấp qng thời gian tạm đình như: "khơng ảnh hưởng lớn" đến hoạt động sản xuất kinh doanh doanh nghiệp; yêu cầu xử lý tài sản bảo đảm "là cần thiết" thuật ngữ vừa mơ hồ khó chứng minh bên nhận chấp Điều dẫn đến hệ là: ý chí bên nhận chấp bị vơ hiệu hóa quyền định cho phép xử lý tài sản chấp hoàn toàn phụ thuộc vào thẩm phán giải vụ việc tuyên bố phá sản 3.2 Những kiến nghị nhằm hoàn thiện quy định pháp luật xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất 3.2.1 Cần có thống pháp luật xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất trường hợp bên khơng có thoả thuận xử lý tài sản chấp Như phân tích trên, theo quy định Bộ luật dân năm 2015 Nghị định 163/2006/NĐ-CP Chính phủ xử lý tài sản bảo đảm: trường hợp bên khơng có thỏa thuận phương thức xử lý tài sản chấp tài sản chấp bán đấu giá, theo khoản Điều 81 Nghị định 43/2014/NĐ-CP Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai 2013 lại quy định “Quyền sử dụng đất chấp, bảo lãnh xử lý theo thỏa thuận hợp đồng chấp, hợp đồng bảo lãnh Trường hợp khơng xử lý theo thỏa thuận bên nhận chấp, bên nhận bảo lãnh có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất chấp, bảo lãnh cho người khác để thu hồi nợ yêu cầu quan nhà nước có thẩm quyền bán đấu giá quyền sử dụng đất mà khơng cần có đồng ý bên 34 chấp, bên bảo lãnh khởi kiện Tòa án nhân dân theo quy định pháp luật” Theo tôi, pháp luật hành cần thống phương thức xử lý bán đấu giá tài sản chấp khơng có thỏa thuận bên, hình thức bán tài sản cách công khai sở giá khởi điểm xác định theo thỏa thuận bên theo giá tổ chức định giá chuyên nghiệp Kết bán đấu giá hợp pháp có hiệu lực thi hành bên 3.2.2 Pháp luật cần quy định thủ tục tố tụng dân rút gọn việc xử lý tài sản chấp tiến hành theo thủ tục tư pháp Tòa án Pháp luật cần có quy định thủ tục giản lược xử lý tài sản chấp, cụ thể: Tòa án định thu giữ tài sản mà không cần phải tiến hành xét xử bên nhận chấp cung cấp đầy đủ hai chứng Tòa: (i) Hợp đồng chấp có hiệu lực chứng hành vi vi phạm nghĩa vụ bên vay Theo chúng tôi, yêu cầu thu giữ tài sản chấp nên coi việc dân mà không nên coi vụ án dân sự, nội dung yêu cầu bên nhận chấp giải tranh chấp hợp đồng vay hay hợp đồng chấp mà yêu cầu Tòa phán để quan thi hành án thực việc thu giữ tài sản từ tay người giữ tài sản chấp; (ii) văn xác nhận bên chấp không giao tài sản để xử lý hạn thơng báo thu giữ tài sản mà khơng có lý đáng Trên sở hai yếu tố trên, Tòa án khơng phải xét xử, khơng phải án mà định cưỡng chế thu giữ tài sản chấp Từ đó, việc xử lý tài sản chấp rút gọn, không kéo dài, đảm bảo nguyên tắc xử lý tài sản chấp, đảm bảo tiết kiệm thời gian chi phí 3.2.3 Pháp luật cần có quy định cụ thể xử lý tài sản chấp bên chấp pháp nhân bị phá sản Luật Phá sản cần xác định rõ ràng trường hợp đình xử lý tài sản chấp Thẩm phán định áp dụng thủ tục phục hồi hoạt động doanh nghiệp Và thời gian phục hồi bên nhận chấp quyền yêu cầu Tòa án cho phép bán tài sản chấp Luật Phá sản cần bổ sung bên nhận chấp quyền bán tài sản chấp thời gian áp dụng biện pháp tạm đình xử lý tài sản doanh nghiệp phá sản Luật Phá sản cần bổ sung quy định quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại bên nhận chấp trường hợp tài sản chấp bị hư hỏng, giảm sút giá trị quãng thời gian tạm đình có định lý tài sản, khoản nợ Về nguyên tắc, Thẩm phán định áp dụng thủ tục lý tài sản khoản nợ tài sản chấp phải xử lý Tuy nhiên, Luật Phá sản chưa có quy định cụ thể việc xử lý tài sản chấp thực tách rời, độc lập hay thực chung với thủ tục lý nợ Theo đó, việc xử lý tiến hành đồng thời theo thủ 35 tục phá sản có thỏa thuận Tổ quản lý, lý tài sản với bên nhận chấp Nội dung thỏa thuận bao gồm: chủ thể quyền bán tài sản, phương thức bán trách nhiệm toán tiền cho bên nhận chấp tài sản bán xong Nếu khơng có thỏa thuận việc xử lý tài sản chấp giải riêng 3.2.4 Cần có quy định chặt chẽ phương thức bán đấu giá tài sản chấp Như phân tích trên, ngồi ưu điểm mà phương thức bán đấu giá đem lại, có bất cập áp dụng phương pháp này, việc bị “ép giá” tiến hành bán đấu giá tài sản chấp Theo quan điểm người viết đấu giá không thành công pháp luật nên quy định số lần giảm giá cụ thể để tránh ảnh hưởng đến quyền lợi bên bên nhận chấp tiến hành xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ Hoặc đấu giá không thành pháp luật nên cho phép bên nhận chấp nhận hẳn tài sản chấp để thay cho nghĩa vụ bảo đảm bên chấp bên nhận chấp mà không cần phải có đồng ý bên chấp Khi bên nhận chấp nhận tài sản chấp mà giá trị tài sản lớn phần nghĩa vụ bảo đảm bên chấp tốn phần giá trị tài sản lại 3.2.5 Cần có chế tài mạnh yêu cầu phối hợp với quan trình xử lý tài sản chấp Theo quan điểm người viết đối vấn đề mâu thuẫn quy định pháp luật Khi tiến hành giao kết giao dịch chấp quyền sử dụng đất, pháp luật quy định bên phải đăng ký giao dịch bảo đảm, việc đăng ký có hiệu lực mắt người thứ ba phát sinh hiệu từ lúc đăng ký chấm dứt hiệu lực xoá đăng ký giao dịch, tài sản bảo đảm chưa xoá đăng ký giao dịch bảo đảm tài sản không phép tiến hành giao dịch dân khác ví dụ: mua bán, tặng cho, chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng Cũng quy định pháp luật quy định việc đăng ký giao địch bảo đảm để tiến hành xóa đăng ký giao dịch bảo đảm là: tài sản bảo đảm xử lý xong toàn bộ; nghĩa vụ bảo đảm chấm dứt Do pháp luật cần quy định cách cụ thể, rõ ràng vấn đề vừa nêu để thống áp dụng quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất xử lý 36 KẾT LUẬN Giao dịch bảo đảm biện pháp nhằm hạn chế rủi ro cho bên có quyền giao dịch dân Thứ nhất, biện pháp bảo đảm đóng vai trò máy nhắc nhở bên có nghĩa vụ việc thực đầy đủ xác thỏa thuận bên Thứ hai, biện pháp bảo đảm giúp bên có quyền thu lại phần tồn lợi ích hợp pháp trường hợp bên có nghĩa vụ khơng thực hiện, thực không theo thỏa thuận giao dịch dân thông qua việc xử lý tài sản bảo đảm Chính vậy, giai đoạn xử lý tài sản bảo đảm giai đoạn quan trọng bên Tuy nhiên pháp luật xử lý tài sản bảo đảm, đặc biệt tài sản chấp quyền sử dụng đất gặp nhiều khó khăn bất cập Từ dẫn đến quyền lợi hợp pháp bên không đảm bảo cách trọn vẹn Bên có quyền khó khăn việc lấy lại phần lợi ích mình, bên có nghĩa vụ đơi bị thu giữ quyền sử dụng đất hành vi thiếu thiện chí Không việc xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất gây nên rối loạn trật tự cơng Việc tổ chức tín dụng tiến hành cung cấp khoản vay có tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất biện pháp bảo đảm nghĩa vụ pháp luật quy định, đóng vai trò quan trọng để phòng ngừa rủi ro cho hệ thống tổ chức tín dụng, làm lành mạnh hố hệ thống tiền tệ, thơng qua nguồn vốn lưu thơng kinh tế cách an tồn có hiệu Tuy nhiên, việc tổ chức tín dụng cho vay có tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất có ý nghĩa đạt hiệu vấn đề xử lý quyền sử dụng đất pháp luật quy định chặt chẽ phù hợp với thực tiễn xã hội; có đủ sở pháp lý thuận lợi, thơng thống q trình xử lý quyền sử dụng đất, đảm bảo cho trình thu hồi nợ diễn nhanh chóng an tồn tránh lãng phí thời gian tiền bạc Đây yếu tố đóng vai trò quan trọng q trình xây dựng hoàn thiện hệ thống pháp luật xử lý quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất Với đề tài: “Xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất hợp đồng tín dụng” luận văn hoàn thành với nội dung chủ yếu sau đây: Thứ nhất, người viết nghiên cứu lý luận chung chấp tài sản quyền sử dụng đất xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất Thứ hai, luận văn tập chung phân tích quy định pháp luật xử lý quyền sử dụng đất, phương thức, trường hợp xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất, quyền nghĩa vụ chủ thể trình xử lý quyền sử dụng đất Thứ ba, luận văn số tồn bất cập luật áp dụng vào trình xử lý quyền sử dụng đất Từ có kiến nghị giải pháp bổ sung nhằm hoàn thiện qui định pháp luật xử lý quyền sử dụng đất 37 TÀI LIỆU THAM KHẢO Văn quy phạm pháp luật 1/ Bộ luật dân 2015 2/ Luật Đất đai 2013 3/ Luật phá sản 2014 4/ Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 Chính phủ giao dịch bảo đảm 5/ Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 sửa đổi, bổ sung Nghị định 163/2006/NĐ-CP 6/ Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/03/2010 Chính phủ bán đấu giá tài sản 7/ Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật đất đai Luận án Tạp chí pháp luật 8/ Nguyễn Thị Nga (2008), “Một số tồn tại, bất cập khó khắn, vướng mắc q trình xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất ngân hàng thương mại nay”, Nhà nước pháp luật 9/ Vũ Thị Hồng Yến (2011), “Xử lý tài sản chấp số giải pháp hoàn thiện pháp luật”, Dân chủ pháp luật (số chuyên đề: Pháp luật đăng ký giao dịch bảo đảm) 10/ Thư viện Quốc gia Việt Nam: Luận án tiến sỹ Luật học - Tài sản chấp xử lý tài sản chấp theo quy định Pháp luật Dân Việt Nam hành – Vũ Thị Hồng Yến Sách chuyên khảo giáo trình 11/ Pháp luật giao dịch bảo đảm hoạt động cấp tín dụng Việt Nam – Nhà xuất Chính trị Quốc gia – thật 2015 12/ Giáo trình Luật dân Việt Nam – TS Nguyễn Ngọc Điện -2008 13/ Giáo trình Luật ngân hàng – Nhà xuất đại học quốc gia thành phố Hồ Chí Minh 2010 38 ... chấp chấp quyền sử dụng đất mà không chấp tài sản gắn liền với đất bên chấp đồng thời chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất Hệ phát sinh xử lý quyền sử dụng đất lại không xử lý tài sản gắn liền với. .. cứu xử lý tài sản chấp Bố cục đề tài Đề tài: Xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất hợp đồng tín dụng kết cấu gồm có chương: Chƣơng Lý luận chung xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất hợp đồng tín. .. sử dụng đất tổ chức tín dụng (bên nhận chấp) với bên chấp tiến hành xử lý quyền sử dụng, bên chấp tự xử lý tài sản chấp để thực nghĩa vụ bảo đảm tổ chức tín dụng, tổ chức tín dụng xử lý tài sản