CÂU HỎI NHẬN ĐỊNH LUẬT ĐẤT ĐAI1. Quan hệ pháp luật đất đai bao gồm tất cả các quan hệ xã hội có liên quan đến đất đai.Sai, Quan hệ pháp luật đất đai là Quan hệ xã hội phát sinh trực tiếp trong sở hữu và quản lý đất đai được Quy phạm pháp luật đất đai điều chỉnh.2. Tổ chức kinh tế sử dụng đất theo Luật Đất đai không bao gồm các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thành lập tại Việt Nam.Sai, Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thành lập tại VN cũng là chủ thể sử dụng đất theo luật đất đai, khoản 7 Điều 5, Luật đất đai.3. Hộ gia đình sử dụng đất là những người có cùng hộ khẩu thường trú.Sai, khoản 29 Điều 3
Trang 1CÂU HỎI NHẬN ĐỊNH LUẬT ĐẤT ĐAI
1 Quan hệ pháp luật đất đai bao gồm tất cả các quan hệ xã hội có liên quan đến đất đai
Sai, Quan hệ pháp luâ ̣t đất đai là Quan hê ̣ xã hô ̣i phát sinh trực tiếp trong sở hữu
và quản lý đất đai được Quy pha ̣m pháp luâ ̣t đất đai điều chỉnh
2 Tổ chức kinh tế sử dụng đất theo Luật Đất đai không bao gồm các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thành lập tại Việt Nam
Sai, Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thành lâ ̣p ta ̣i VN cũng là chủ thể sử
dụng đất theo luâ ̣t đất đai, khoản 7 Điều 5, Luâ ̣t đất đai
3 Hộ gia đình sử dụng đất là những người có cùng hộ khẩu thường trú
Sai, khoản 29 Điều 3
4 Người trực tiếp sử dụng đất là người sử dụng đất trong quan hệ pháp luật đất đai
Sai, trường hợp người thuê la ̣i đất, thuê khoán đất,… là người trực tiếp sử du ̣ng đất nhưng ho ̣ không phải là người sử du ̣ng đất trong quan hê ̣ pháp luâ ̣t đất đai, Điều 5 (đoa ̣n đầu)
5 Người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam là những người có quốc tịch Việt Nam đang sinh sống, làm ăn ổn định ở nước ngoài
Đúng, Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là là công dân Viê ̣t Nam và người
gốc Viê ̣t Nam cứ trú sinh sống lâu dài ở nước ngoài, khoản 3 Điều 3 Luâ ̣t Quốc ti ̣ch 2008
*Lưu ý: “Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam thì ghi tên tổ chức kinh tế là pháp nhân thực hiện dự án đầu tư; tên giấy tờ, số và ngày ký, cơ quan ký giấy tờ pháp nhân
(là giấy tờ về việc thành lập hoặc giấy chứng nhận, giấy phép về đầu tư, kinh doanh theo quy định của pháp luật); địa chỉ trụ sở chính của tổ chức tại Việt Nam” (điểm e, Khoản
1, Điều 5 TT23/2014/TT-BTNMT)
6 Xa ́ c đi ̣nh tư cách chủ thế SDĐ:
a) Ông A la ̀ người Mỹ (gốc Viê ̣t) SDĐ thực hiê ̣n dự án đầu tư xây nhà ở để bán ở VN:
Là người Viê ̣t Nam đi ̣nh cư ở nước ngoài, Khoản 6 Điều 5 LĐĐ
b) Công ty kepple land (DN 100% vô ́n nước ngoài) sử dụng đất xây dựng chung
cư cao cấp để bán tại VN
Là DN có vốn đầu tư nước ngoài, Khoản 7 Điều 5 LĐĐ
c) A va ̀ B kết hôn năm 1989 Năm 1993 thì bà A sinh H, năm 1999 sinh K (hiê ̣n đang đi ̣nh cư ở nước ngoài), năm 2001 sinh T Năm 1995, Hộ gia đình ông bà A và B được
NN giao 6 ha đất chuyên trồng lúa Ai là thành viên HGĐ đối với 6ha đất nói trên
Trang 2Khoản 1, Điều 95, LĐĐ
8 Chi ̉ người SDĐ mới phải thực hiê ̣n đăng ký đất đai
Sai, Người được giao đất để quản lý cũng phải thực hiê ̣n đăng ký đất đai
Khoản 1 Điều 95, LĐĐ
9 Chi ̉ những trường hơ ̣p đươ ̣c nhà NN giao đất, cho thuê đất mới phải đăng
ky ́ quyền sử du ̣ng đất
Sai, ngoài giao đất, thuê đất thì còn có trường hợp được giao đất để quản lý, nhà ở
TS chưa thực hiê ̣n đăng ký
11 Chi ̉ có Chính phủ và UBND các cấp có thẩm quyền lâ ̣p QH, KH SDĐ
Sai, Ban quản lý khu CNC có quyền lâ ̣p Quy hoa ̣ch chi tiết xây dựng của Khu công nghệ cao
Khoản 2 Điều 42 và Khoản 3 Điều 45 LĐĐ
14 Sau khi KH SDĐ hàng năm của cấp huyê ̣n được phê duyê ̣t người có đất trong khu vư ̣c bi ̣ thu hồi sẽ bi ̣ ha ̣n chế viê ̣c xây mới hoă ̣c cải ta ̣o sửa chữa nhà ở
Đúng, Khoản 2 Điều 49 LĐĐ
15 Xác định hình thức sử dụng đất cho các trường hợp sau:
a) Ông Nguyễn Văn X sử dụng đất 10.000m 2 đất vào mục đích trồng cỏ phục vụ cho chăn nuôi tại Huyện Củ Chi, TP.HCM
Thuê đất - điểm a Khoản, Điều 56 LĐĐ
b) Hộ gia đình ông Y sử dụng 52.000m 2 đất trồng dừa tại tỉnh Bến Tre
Dừa là cây trồng lâu năm, 52.000m2 = 5.2Ha => theo Khoản 2 Điều 129 LĐĐ, ông
X sử dụng đất trong hạn mức, trực tiếp sản xuất nông nghiệp nên giao đất không thu tiền
sử dụng đất
Khoản 1 Điều 54 LĐĐ
Trang 3c) Ông V sử dụng 300m 2 đất xây dựng nhà ở quận Thủ Đức, TP.HCM
Giao đất có thu tiền
K1 Đ55 LĐĐ
d) Ông A là người Mỹ (gốc Việt) sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà
ở để bán tại Việt Nam
Giao đất có thu tiền, K3 Điều 55 LĐĐ
e) Công ty Kepple Land (DN 100% vốn nước ngoài) sử dụng đất xây dựng chung
cư cao cấp để bán tại Quận 2 TP.HCM
Giao đất có thu tiền, K3 Điều 55 LĐĐ
f) Công ty X là tổ chức kinh tế trong nước sử dụng đất cho mục đích sản xuất gạch ngói
Giao đất không thu tiền K3 Đ54 LĐĐ
j) Công ty K là tổ chức kinh tế trong nước sử dụng đất xây dựng kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp để chuyển nhượng, cho thuê QSDĐ gắn liền với kết cấu hạ tầng
Thuê đất K2 Điều 149 LĐĐ
k) Công ty D là tổ chức kinh tế trong nước sử dụng đất xây dựng hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng
giao đất có thu tiền, K4 Đ55 LĐĐ
l) Công ty E là tổ chức kinh tế trong nước sử dụng đất đầu tư xây dựng nhà ở
Chưa rõ, nhà ở này để mục đích gì: nếu bán hoặc bán kết hợp với cho thuê thì Hình thức SDĐ là giao đất có thu tiền (K2 Đ55 LĐĐ.)
Nếu nhà ở này cho thuê thì Công ty E sẽ được nhà nước cho thuê đất (Điểm đ, K1 Đ56 LĐĐ)
16 Các nhận định sau đây đúng hay sai, tại sao?
a) Chỉ có UBND mới có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất
Sai, Ban quản lý khu công nghệ cao Khoản 2 Điều 150 LĐĐ
b) Hạn mức giao đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân được tính riêng theo từng địa phương
Đúng, căn cứ vào điều kiê ̣n thực tế của từng đi ̣a phương tự quy đi ̣nh ha ̣n mức giao đất cho phù hợp, Khoản 2 Điều 143, K4 Điều 144 LĐĐ
c) Mọi trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất đều phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền
Trang 4Sai, có trường hợp không phải xin phép
Điều 11 TT02/2015 nhưng phải đăng ký biến động đất đai
d) Chủ thể sử dụng đất xây dựng kinh doanh nhà ở đều được giao đất có thu tiền SDĐ
Sai, nếu nhà ở cho thuê thì sẽ được thuê đất, Điểm đ K1 Đ56 LĐĐ
e) Cơ quan có thẩm quyền sẽ cho phép người SDĐ chuyển mục đích khi họ có nhu cầu
Sai, phải căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hang năm
CSPL Đ52 Luật ĐĐ (Điều 58 đối với trường hợp dự án đầu tư)
f) Tất cả các trường hợp xin chuyển mục đích sử dụng đất đều phải xin phép
Sai, Chỉ các trường hợp quy định tại Đ57 LĐĐ và Điều 11 TT 02/2015 chỉ cần
đăng kí biến động đất đai
e) Mọi trường hợp bị Nhà nước thu hồi đất đều được bồi thường đối với đất bị thu hồi
h) Cơ quan có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên
& môi trường cấp GCNQSDĐ
Sai, chỉ có UBND cấp tỉnh mới được uỷ quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường K1 điều 105 LĐĐ
k) Khi cần đất sử dụng cho mục đích phát triển kinh tế thì Nhà nước đều áp dụng biện pháp thu hồi đất của người đang sử dụng để chuyển giao cho nhà đầu tư
- Việc sử dụng đất đó có ổn định không theo Đ21 NĐ 43
- Đất trên có tranh chấp hay không K1 Đ100 LĐĐ và Đ20 NĐ43
- Đất trên có vi phạm về đất đai hay không? K2 Đ100 và Đ22 NĐ43
Trang 5c) Ông N muốn chuyển 1000 m 2 đất trồng lúa sang trồng xoài Hãy cho biết điều kiện để ông Nam được chuyển mục đích? Trường hợp này có phải xin phép không, tạo sao?
- Điều kiện để được chuyển mục đích: Đ52 LĐĐ
- Trường hợp của ông Nam thuộc trường hợp phải xin phép theo Điểm a Khoản 1 Đ57 LĐĐ
d) Cho biết thời hạn sử dụng 5 ha đất trồng lúa nói trên? Nếu hết thời hạn sử dụng thì giải quyết thế nào?
Xét trường hợp này là đất được giao, công nhận quyền sử dụng đất hay là đất thuê thì thời hạn đều 50 năm
Nhưng đối với trường hợp giao đất, công nhận quyền sử dụng đất thì khi hết hạn tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn 50 năm không phải đăng ký lại, còn thuê đất phải đăng
ký theo Khoản 1,2 Đ126 LĐĐ
18 Công ty TNHH K là tổ chức kinh tế trong nước có chức năng kinh doanh BĐS Công ty K muốn thực hiện dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở để bán và cho thuê tại Quận 9, TP.HCM Khu đất mà công ty K muốn sử dụng để thực hiện dự án
có hiện trạng là đất nông nghiệp do nhiều hộ gia đình, cá nhân sử dụng Hỏi:
a) Trường hợp này Nhà nước có thu hồi đất của các hộ gia đình, cá nhân để giao cho công ty K thực hiện dự án không? tại sao?
Không, vì không có trường hợp thu hồi đất nào mà nhà nước thu hồi đất của hộ cá nhân gia đình để thực hiện dự án nhà ở để bán và cho thuê như vậy theo Điều 61, 62 LĐĐ
b) Nếu thuộc trường hợp thu hồi đất thì cơ quan nào có thẩm quyền thu hồi?
UBND cấp huyện Điểm a k2 Điều 66 LĐĐ
c) Hình thức sử dụng đất của công ty K trong trường hợp nói trên?
Giao đất có thu tiền sử dụng đất Khoản 2 Đ55 LĐĐ
19 Ông M sử dụng 200m 2 đất ở tại xã Y, huyện X, tỉnh T từ năm 1992 (không
có giấy tờ về QSDĐ) Năm 2005, 200m 2 đất mà M đang sử dụng nằm trong khu vực được quy hoạch xây dựng công trình công cộng Tháng 7/2007, 200m 2 đất của ông
M bị thu hồi để thực hiện quy hoạch Hỏi:
a) Cơ quan nào có thẩm quyền thu hồi đất của ông M?
UBND cấp huyện Điểm a K2 Đ66 LĐĐ
b) Trường hợp bị thu hồi đất, ông M có được bồi thường không, tại sao?
Nếu ông M thoả mãn điều kiện theo K2 Điều 101 LĐĐ thì ông M sẽ được cấp GCN (không có vi phạm về đất đai, được xác nhận là không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch) việc này là đồng nghĩa với việc ông M đủ điều kiện để được cấp GCN
Đất ở là đất giao có thu tiền sử dụng đất và ông M đủ điều kiện để được cấp GCN nên ông M được bồi thường theo K1 Đ75 LĐĐ
1 Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp đều được chuyển đổi quyền
sử dụng đất nông nghiệp với hộ gia đình, cá nhân khác
Trang 6Sai, phải thỏa mãn các điều kiện: chủ thể là hộ gia đình cá nhân, loại đất là đất nông nghiệp, hình thức sử dụng đất không phải là giao đất không thu tiền đất trong cùng một xã phường thị trấn
Điểm a K1 Đ169 và điểm b Khoản 2 Đ179, Đ190 LĐĐ
2 Người nước ngoài cũng được nhận thừa kế quyền sử dụng đất từ cá nhân trong nước
Sai, Pháp luật đất đai không có quy định cho người nước ngoài được quyền thừa
kế quyền SDĐ từ cá nhân trong nước
3 DN có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để đầu tư tại Việt Nam được nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất từ các chủ thể sử dụng đất trong nước để hợp tác sản xuất kinh doanh
Sai, pháp luâ ̣t đất đai hiê ̣n nay vẫn chưa cho phép HGĐ, cá nhân được góp vốn
bằng QSDĐ để hợp tác sản xuất kinh doanh với chủ thể là doanh nghiê ̣p có vốn đầu tư nước ngoài
Điểm h Khoản 1 Đ179 LĐĐ
4 Tổ chức kinh tế sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm không được thực hiện giao dịch quyền sử dụng đất
Sai, quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 175 LĐĐ
5 Người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất để đầu tư tại Việt Nam không được tặng cho quyền sử dụng đất
Sai, trường hợp NVNĐCƠNN sử dụng đất để đầu tư tại Việt Nam được NNVN giao đất có thu tiền sử dụng đất thì được Tặng cho QSDĐ theo điểm b K1 Đ183 LĐĐ
6 Cộng đồng dân cư không được giao dịch quyền sử dụng đất
Sai, được nhâ ̣n thừa kế theo quy định tại Điểm d Khoản 1 Điều 169 LĐĐ
7 Cơ sở tôn giáo cũng được chuyển nhượng quyền sử dụng đất
9 Trong các giao dịch quyền sử dụng đất sau đây, giao dịch nào là hợp pháp? Tại sao? (giả sử điều kiện chung để thực hiện giao dịch đã được đảm bảo)
a) Ông A đề thừa kế quyền sử dụng đất trồng lúa của mình cho con gái là B - hiện
là giảng viên một trường đại học, không trực tiếp sản xuất nông nghiệp
Hợp pháp theo Điểm d Khoản 1 Điều169 LĐĐ, cá nhân được nhận quyền SDĐ thông qua nhận thừa kế QSDĐ
b) Hộ gia đình C đổi 1000m 2 đất nông nghiệp của mình để lấy 70m 2 đất ở của hộ gia đình D
Không được, chuyển đổi đất phải đáp ứng 4 điều kiện
1 Chủ thể là Hộ gia đình cá nhân
Trang 72 Loại đất: đất nông nghiệp
3 Hình thức SDĐ: giao đất không thu tiền
Thứ hai nếu để cho thuê, thì được nhà nước cho thuê, trả tiền thuê đất mô ̣t lần thì như trường hợp trên
Thứ ba, nếu để cho thuê, thì được nhà nước cho thuê, trả tiền thuê đất hàng năm thì không có quyền tă ̣ng cho
Kết luận: Nhâ ̣n đi ̣nh này sai, vì không có quy đi ̣nh nào cho phép Tổ chức kinh tế
M tặng cho quyền sử du ̣ng đất cho cá nhân
d) Công ty TNHH X thế chấp quyền sử dụng đất cho Công ty cổ phần H (kinh doanh bất động sản) để vay tiền
Sai, thế chấp chỉ được thực hiện với các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, Công ty H là công ty kinh doanh bất động sản nên sẽ không phù hợp
Điểm d Khoản 2 Đ174 và Điểm b Khoản 1 Điều 175 LĐĐ
e) Ông Smith, công dân Mỹ đang đầu tư tại Việt Nam, nhận chuyển nhượng 20.000m 2 đất của hộ gia đình ông T để thực hiện dự án đầu tư của mình
Không được, vì pháp luật không cho phép người nước ngoài nhận quyền sử dụng đất ở VN
f) Ông Khanh (là cá nhân sử dụng đất trong nước) cho Công ty Salvis (doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài) thuê 500m 2 đất thuộc quyền sử dụng của mình để xây dựng văn phòng giao dịch
Được, cho thuê tài sản theo pháp luật dân sự, Điểm d khoản 2 Đ179 LĐĐ
1 Giá đất do Nhà nước quy định là một trong những căn cứ để tính tất cả các nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất
Sai, Lệ phí đi ̣a chính có mức thu theo công viê ̣c thực hiê ̣n
2 Tiền sử dụng đất là nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng đất dưới hình thức giao phải nộp cho Nhà nước
Sai, Tiền sử dụng đất là nghĩa vụ tài chính mà Người SDĐ dưới hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, được phép chuyển quyền sử dụng đất, công nhận quyền sử
dụng đất
Trang 88 Thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất là một loại nghĩa vụ tài chính
Sai, thuế sử dụng đất là nghĩa vụ vật chất mà người SDĐ phải thực hiện hằng năm cho NN, Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho NN khi được NN giao đất có thu tiền, cho phép chuyển mục đích sử dụng, công nhận quyền sử dụng, hai nghĩa vụ này hoàn toàn khác nhau
9 Khi đăng ký quyền sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất, người
sử dụng đất phải nộp lệ phí trước bạ
Đúng
10 Thuế thu nhập từ việc chuyển quyền sử dụng đất là loại thuế áp dụng đối với tất cả các hành vi chuyển quyền sử dụng đất
Sai, trường hợp được miễn, Đ4 LTNCN 2007 Vợ chồng cha mẹ cho con
11 Chủ thể sử dụng đất đã thực hiện nghĩa vụ nộp lệ phí trước bạ thì không phải nộp lệ phí địa chính
Sai, vì hai nghĩa vụ này hoàn toàn khác nhau cho nên không thể nói như vậy được,
lệ phí trước bạ là nghĩa vụ tài chính khi người sdđ phải thực hiện khi đăng ký quyền sở hữu đối với đất, còn lệ phí địa chính là các khoản mà người đó phải đóng khi có các hành
vi như yêu cầu NN thực hiện: cấp GCN, chứng nhận đăng ký biến động đất đai, trích lục
hồ sơ địa chính, xác nhận tính pháp lý của các giấy tờ về nhà đất
12 Xác định nghĩa vụ tài chính của các chủ thể SDĐ trong các trường hợp sau:
Trang 9a) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán
Thu tiền sử dụng đất theo Điểm c Khoản 1 Đ2 NĐ 45
b) Tổ chức kinh tế sử dụng đất cho hoạt động khoáng sản
Tiền thuê đất, Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp
c) Hộ gia đình bà T sử dụng 400 m 2 đất ở tại Quận 9 Tp Hồ Chí Minh từ năm
1971 không có giấy tờ về quyền sử dụng đất nay được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Thu tiền sử dụng đất theo K3 Đ2 NĐ45 và Đ6 NĐ 45: Lệ phí địa chính, thuế SDĐ phi nông nghiệp
d) Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp
Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp
e) Bà V (Việt kiều Úc) mua nhà gắn liền với QSDĐ ở tại Việt Nam
Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp,
f) Hộ gia đình Ông H đang sử dụng 1 ha đất trồng lúa tại tỉnh Vĩnh Long
Thuế Sử dụng đất nông nghiệp (cần xác định giao có thu tiền hay không nếu thu tiền chịu thêm tiền sử dụng đất)
Nếu là đất thuê thì phải đóng tiền thuê đất
g) Công ty cổ phần Nam Long được Nhà nước cho phép sử dụng 20 ha đầu tư xây dựng khu nhà ở thương mại để cho thuê
Tiền thuê đất, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp
h) Ông X được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất 200 m 2 đất trồng cây ăn trái sang làm đất ở
Tiền sử dụng đất, thuế sử dụng đất nông nghiệp
i) Công ty TNHH thương mại Bình Minh nhận chuyển nhượng 200 m 2 đất ở của
bà Vân sau đó chuyển mục đích sang làm mặt bằng kinh doanh
Tiền sử dụng đất, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, lê ̣ phí trước ba ̣, lê ̣ phí đi ̣a chính
13 Cán bộ, công chức vi phạm pháp luật đất đai có thể vừa bị xử lý kỷ luật vừa bị xử phạt hành chính
Sai, chỉ có thể xử lý kỷ luật
14 TAND giải quyết tất cả các tranh chấp QSDĐ mà đương sự có yêu cầu
Sai, phải thông qua thủ tục hoà giải trước
15 UBND cũng có thể giải quyết tranh chấp thừa kế QSDĐ
Đúng, nếu trong trường hợp không có GCN hoặc một trong các giấy tờ hợp lệ mà đương sự được lựa chọn UBND giải quyết
16 Mọi tranh chấp đất đai đều phải được hòa giải tại UBND cấp xã
Sai, Trườ ng hợp tranh chấp có liên quan đến “Đối với tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất như: tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh
Trang 10chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất,… thì không phải tiến hành hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp nhưng vẫn phải thực hiện thủ tục hoà giải theo quy định của BLTTDS.”khoa ̉n 3 Điều 8 NQ 05/2012/NQ-HĐTP
17 Trường hợp không đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại về đất đai lần đầu thì người khiếu nại được quyền khiếu nại lên cơ quan hành chính cấp trên trực tiếp của cơ quan đã giải quyết khiếu nại lần đầu hoặc khởi kiện vụ án hành chính
Sai, Khiếu kiê ̣n
18 Bà Ngàn có 200 m 2 đất ở tại Sài Gòn từ năm 1972 (có bằng khoán điền thổ
do cơ quan có thẩm quyền chế độ cũ cấp) Năm 1990, bà Ngàn làm hợp đồng (bằng giấy tay) bán 200 m 2 đất cho bà Quỳnh với giá 5 lượng vàng 24k Bà Quỳnh đã xây nhà kiên cố trên đất nhưng chưa làm thủ tục cấp GCN Đến năm 2015, do diện tích đất này lên giá, bà Ngàn yêu cầu bà Quỳnh hủy hợp đồng mua bán trước đây vì hợp đồng này làm bằng giấy tay Bà Quỳnh không đồng ý Tranh chấp đã xảy ra Hỏi:
a) Thẩm quyền, thủ tục giải quyết tranh chấp nói trên?
Do có giấy tờ theo Điều 100 LĐĐ nên thủ tục giải quyết này là của Toà án,
Thủ tục giải quyết:
1 Hoà giải tại cơ sở
2 Hoà giải tại UBND xã
3 Nêu không thành thì sẽ Toà án giải quyết
b) Hướng giải quyết tranh chấp trên như thế nào?
Bà Quỳnh đang sử dụng đất trên mà giấy tờ đất lại ghi tên bà Ngàn (Điểm a K1 Đ100 LĐĐ), hai bên đã có giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất (giấy tờ viết tay) thì
bà Quỳnh sẽ được cấp GCN QSDĐ theo K2 Điều 100 LĐĐ
19 Tháng 01/2005, Công ty cổ phần H được UBND tỉnh C cho thuê 2 ha đất
để xây dựng cao ốc văn phòng cho thuê Vì lý do riêng nên công ty H vẫn chưa triển khai thực hiện dự án Tháng 01/2015, UBND tỉnh T đã quyết định thu hồi 2 ha đất này do không sử dụng đúng thời hạn theo quy định của pháp luật Hỏi:
a) Trường hợp không đồng tình với quyết định thu hồi đất này thì Công ty H có thể yêu cầu cơ quan nào bảo vệ quyền lợi cho mình, trình tự, thủ tục?
Luật khiếu nại, PL thủ tục pháp luâ ̣t khiếu na ̣i
b) Việc thu hồi đất của UBND tỉnh C là đúng hay sai, tại sao?
TÌNH HUỐNG 1:
Hộ gia đình Bà Lê Thi ̣ M sử du ̣ng 530 m2 đất trong đó có 200 m2 đất ở, diê ̣n tích
còn la ̣i là đất trồng cây lâu năm ta ̣i Phường T, Quâ ̣n N, Thành phố H Viê ̣c sử du ̣ng đất
củ a hộ bà M có tên trong sổ mu ̣c kê đất đai Ngày 10/8/2014, do có quy hoa ̣ch sử du ̣ng diện tích đất nói trên vào mu ̣c đích công cô ̣ng nên UBND Quâ ̣n N ra quyết đi ̣nh thu hồi diện tích đất của hộ bà M Để chuẩn bi ̣ cho viê ̣c bồi thường, ngày 15/09/2014, Ban bồi thường và giải phóng mă ̣t bằng quâ ̣n N đã kiểm kê tài sản thiê ̣t ha ̣i bi ̣ thu hồi đối với gia đình bà M, trong đó xác đi ̣nh hô ̣ Bà M bi ̣ thu hồi 200 m2 đất ở, còn la ̣i đất trồng cây lâu năm Ngày 5 tháng 01 năm 2015 UBND Quâ ̣n N đã ra quyết đi ̣nh công bố giá tri ̣ bồi
Trang 11thường nhưng chỉ bồi thường đối với 74.90 m2 đất theo giá đất ở năm 2014? sPhần còn
lại hô ̣ gia đình bà M được bồi thường theo giá đất nông nghiê ̣p Hỏi:
a Việc UBND Quâ ̣n N bồi thường cho hộ bà M có đúng với quy đi ̣nh của pháp luật không? Ta ̣i sao?
b Trườ ng hợp hô ̣ Bà M cho rằng viê ̣c bồi thường không đúng quy đi ̣nh pháp luâ ̣t,
hãy hướng dẫn hô ̣ bà M thực hiê ̣n trình tự, thủ tu ̣c và xác đi ̣nh cơ quan có thẩm quyền
bảo vê ̣ có thể bảo vê ̣ quyền lợi cho hô ̣ gia đình bà
TÌNH HUỐNG 2:
Công ty cồ phần đầu tư và tư vấn, sản xuất vâ ̣t liê ̣u xây dựng Mỹ Á là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài ta ̣i Viê ̣t Nam.Anh (chi ̣) tư vấn cho công ty những cách thứ c và trình tự thủ tu ̣c để Công ty có quyền sử du ̣ng đất xây dựng nhà máy sản xuất xi măng chống thấm
Công ty được sử du ̣ng đất dưới hình thức nào?Các nghĩa vu ̣ tài chính Công ty phải thực hiê ̣n trong quá trình sử du ̣ng đất
TÌNH HUỐNG 3:
Bà Trần Thi ̣ T sử du ̣ng 9000 m2 đất ta ̣i Xã P, Huyê ̣n V, Tỉnh K từ tháng 2 năm
1990 (đất không có giấy tờ về quyền sử du ̣ng đất) Tháng 5 năm 1990 Bà T đi sang Tỉnh khác làm mướn, nhờ Ông Pha ̣m Văn H là câ ̣u trông coi diê ̣n tích đất nói trên Tháng 12 năm 1990 Bà trở về thì phát hiê ̣n Ông H đã đào mô ̣t phần diê ̣n tích đất của mình làm ao thả cá Bà T đã làm đơn nhờ UBND xã P can thiê ̣p Tuy nhiên, vu ̣ viê ̣c đã không được giải quyết và tranh chấp vẫn diễn ra Năm 2005, Ông H đã tự ý cắt 11 m đất chiều ngang sang tên cho ngườ i khác, Bà T đã gửi đơn đến UBND xã V, UBND Xã V hòa giải những không thành Năm 2013, khi tranh chấp quyền sử du ̣ng đất giữa Bà T và Ông H chưa được giải quyết, Ông H được UBND Huyê ̣n V cấp Giấy chứng nhâ ̣n quyền sử du ̣ng đất
vớ i phần diê ̣n tích gần 8000 m2 Sau khi được cấp Giấy chứng nhâ ̣n, Ông H đã kiê ̣n yêu
cầu bà T giao toàn bô ̣ diê ̣n tích đất cho Ông Tháng 8 năm 2014 Tòa Án nhân dân Huyê ̣n
V xét xử tranh chấp quyền sử du ̣ng đất giữa Bà T và cho Ông H, Ông H được Tòa Án
ND huyện V xử thắng kiê ̣n, buô ̣c Bà T giao toàn bô ̣ diê ̣n tích đất cho Ông H với lý do Bà
T không có Giấy chứng nhâ ̣n quyền sử du ̣ng đất còn Ông H có Giấy chứng nhâ ̣n quyền
sử du ̣ng đất Hỏi:
a Xác đi ̣nh vi pha ̣m pháp luâ ̣t đất đai trong trường hợp trên? Nêu căn cứ pháp lý
b Vớ i tư cách là luâ ̣t sư anh (chi ̣) hãy hướng dẫn Bà T bảo vê ̣ quyền và lợi ích
hợp pháp của mình Hướng giải quyết vu ̣ viê ̣c trên như thế nào?
TÌNH HUỐNG 4:
Ông Nguyễn Thế T sử du ̣ng 6830 m2 đất (có GCNQSDĐ) sử du ̣ng vào mu ̣c đích đất vườn và lúa Ta ̣i xã P, Huyê ̣n M, Tĩnh V từ năm 2003 Năm 2007 Ông T góp vốn bằng quyền sử du ̣ng đất với Bà Nguyễn Thị B và Ông Trần Văn P thành lâ ̣p Công ty cổ phần
K do Ông Trần Văn P làm Giám đốc Ông P được Ông T và bà B ủy quyền bằng văn bản,
dù ng quyền sử du ̣ng đất thế chấp ta ̣i ngân hàng thương ma ̣i cổ phần C để vay vốn sản xuất kinh doanh Tháng 9/2014 do kinh doanh không có lãi, Công ty mất khả năng thanh toán nợ cho ngân hàng Theo thỏa thuâ ̣n giữa Ngân hàng và Công ty cổ phần K, Công ty cổ phần K chuyển giao quyền sử du ̣ng đất nói trên cho Ngân hàng để thanh toán nợ Sau đó Ngân hàng thương ma ̣i cổ phần đã chuyển nhượng diê ̣n tích đất nói trên cho Công ty cổ phần Bình Minh (doanh nghiê ̣p có vốn đầu tư nước ngoài) để doanh nghiê ̣p này thực hiện dự án đầu tư nhà máy chế biến thức ăn gia súc (dự án đang được giới thiê ̣u đi ̣a điểm theo quyết đi ̣nh của UBND Tỉnh) Hỏi:
Trang 12a Việc xử lý quyền sử du ̣ng đất thế chấp giữa Công ty cổ phần K với Ngân hàng
có phù hợp với quy đi ̣nh pháp luâ ̣t không? Ta ̣i sao?
b Công ty cổ phần Bình Minh có quyền nhâ ̣n quyển nhượng quyền sử du ̣ng đất
nói trên không? Ta ̣i sao?
TÌNH HUỐNG 5:
Gia đình Bà H được giao 3 ha đất để trồng lúa từ năm 2001, nhưng do trồng lúa không năng suất nên Gia đình bà H muốn chuyển qua trồng các loa ̣i cây lâu năm Tháng
8 năm 2014 khi Bà H lên UBND xã trình bày nguyê ̣n vo ̣ng của gia đình thì được cán bô ̣
xã giải thích không được trồng cây lâu năm trên đất trồng cây hàng năm Nếu muốn chuyển mục đích sử du ̣ng đất làm đơn phải xin phép UBND xã chuyển mu ̣c đích sử du ̣ng đất Hỏi:
a Cán bô ̣ xã giải thích nhu vâ ̣y là đúng hay sai? Ta ̣i sao?
b Anh (chị) hướng dẫn cho Gia đình bà H chuyển mu ̣c đích sử du ̣ng đất đúng quy
đi ̣nh pháp luâ ̣t?
c Trườ ng hợp này, gia đình Bà H có phải xin phép cơ quan có thẩm quyền khi chuyển mục đích sử du ̣ng đất không? Ta ̣i sao?
TÌNH HUỐNG 6:
Năm 2012, Ông N nhâ ̣n chuyển nhượng 300 m2 đất ở của Bà K (nhâ ̣n chuyển nhượng bằng giấy tay, đất do Bà K được thừa kế từ cha me ̣) Tháng 8/2014, Bà K được UBND Huyện cấp Giấy chứng nhâ ̣n đối với 300 m2 quyền sử du ̣ng đất Sau khi được cấp Giấy chứng nhâ ̣n đối với diê ̣n tích đất nói trên, Bà K khởi kiê ̣n đòi Ông N trả la ̣i diê ̣n tích đất với lý do hợp đồng mua bán vô hiê ̣u Hỏi:
a Cơ quan nào có thẩm quyền giải quyết vu ̣ viê ̣c trên? Hướng giải quyết vu ̣ viê ̣c trên như thế nào cho phù hợp với quy đi ̣nh của pháp luâ ̣t?
b Ngườ i chưa có giấy tờ về quyền sử du ̣ng đất có được chuyển nhượng quyền sử
dụng đất không? Ta ̣i sao?
c Vớ i tư cách luâ ̣t sư Anh (chi ̣) bảo vê ̣ quyền lợi cho Ông N như thế nào?
TÌNH HUỐNG 7:
Bà C sử du ̣ng 120 m2 đất ở từ năm 1985 (đất đã được cấp Giấy chứng nhâ ̣n đối
vớ i quyền sử du ̣ng đất) Do có tranh chấp về ranh giới sử du ̣ng đất với Hô ̣ Gia đình bà P
sử du ̣ng đất liền kề, Bà C làm giấy ủy quyền cho Ông T là cháu ruô ̣t duy nhất của mình thay mặt giải quyết tranh chấp với Hô ̣ gia đình bà P Năm 2014, Bà C qua đời, không để
lại di chúc Ông T đến UBND xã xin được đứng tên 120m 2 đất nói trên UBND xã từ chối và ra quyết đi ̣nh thu hồi 120 m2 đất nói trên với lý do đất của Bà C không có người thừ a kế Ông T khiếu na ̣i lên UBND Huyê ̣n Hỏi:
a UBND xã làm như vâ ̣y là đúng hay sai? Ta ̣i sao?
b Ông T có được thừa kế diê ̣n tích đất nói trên không? Ta ̣i sao?
c Việc Ông T khiếu na ̣i đến UBND Huyê ̣n là đúng hay sai? Ta ̣i sao?
TÌNH HUỐNG 8:
Năm 1999 Bà Ngô Thi ̣ M nhâ ̣n chuyển nhượng 400 m2 đất nông nghiê ̣p của Bà Nguyễn Thị H ta ̣i Phường P, Quâ ̣n N, Thành phố H Tháng 6 năm 2002, bà M và bà H mang hợp đồng chuyển nhượng quyền sử du ̣ng đất ra UBND phường P và được UBND phường P xác nhâ ̣n Sau đó, Bà M đi làm thủ tu ̣c đăng ký quyền sử du ̣ng đất, nhưng văn
Trang 13phòng đăng ký quyền sử du ̣ng đất Quâ ̣n N trả hồ sơ với lý do đất thuô ̣c quy hoa ̣ch sử
dụng xây dựng công viên cây xanh từ năm 2002 Biết không thể được cấp Giấy chứng nhận quyền sử du ̣ng đất, Bà M vẫn sử du ̣ng từ đó cho đến nay, hằng năm vẫn nô ̣p thuế sử
dụng đất nông nghiê ̣p đầy đủ Tháng 10 năm 2012, UBND Quâ ̣n ra quyết đi ̣nh thu hồi
400 m2 đất nông nghiê ̣p nói trên và đồng thời ra quyết đi ̣nh bồi thường đối với Bà M 70 triệu đồng Cho rằng giá bồi thường quá thấp, bà M đã khiếu na ̣i quyết đi ̣nh bồi thường lên UBND Quận Khi bi ̣ khiếu na ̣i, UBND Quâ ̣n đã ra quyết đi ̣nh hủy bỏ quyết đi ̣nh bồi thường cho Bà M và ra quyết đi ̣nh mới bồi thường cho bà H với lý do Bà M không được
cấp giấy chứng nhâ ̣n quyền sử du ̣ng đất nên diê ̣n tích đất do vẫn thuô ̣c về bà H (biết rằng giữa Bà M và Bà H không xảy ra tranh chấp và Bà H vẫn xác nhâ ̣n diê ̣n tích đất đó đã được chuyển nhượng cho bà M) Hỏi:
a Việc làm của UBND quâ ̣n N là đúng hay sai?
Theo Anh (chị) vu ̣ viê ̣c trên nên giải quyết như thế nào?
MỘT SỐ ĐỀ THAM KHẢO
ĐỀ 1:
I Nhận định:
1 Khi chuyển mục đích sử dụng giữa các loại đất trong cùng nhóm đất, người
sử dụng đất không cần phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền
Sai, ví du ̣: đất trồng lúa và đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối đều là các loa ̣i đất thuô ̣c nhóm đất nông nghiê ̣p
Nhưng khi thực hiê ̣n chuyển mu ̣c đích sử du ̣ng đất từ đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối thì phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền
CSPL: Đ134, Đ135, Đ138, Điểm a K1 Điều 57 LĐĐ
2 Chỉ khi được UBND cấp tỉnh ủy quyền, Sở Tài nguyên và Môi trường mới được cấp giấy chứng nhận đối với quyền sử dụng đất
Sai, Sở Tài nguyên và Môi trường mới được cấp giấy chứng nhận đối với quyền
sử dụng đất trong mô ̣t số trường hợp theo quy đi ̣nh của Chính phủ mà không phải trường
hợp được UBND cấp tỉnh uỷ quyền
Trường hợp đã được cấp GCN QSDĐ mà thực hiê ̣n các quyền của người sử du ̣ng đất, hoă ̣c cấp đổi cấp la ̣i GCN
CSPL: Khoản 3 Điều 105 LĐĐ và Điều 37 NĐ 43
3 Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất
Đúng, Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không thuô ̣c các trường hợp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất
CSPL: Điều 54 LĐĐ
4 Giải quyết khiếu nại đối với quyết định hành chính trong quản lý nhà nước
về đất đai được thực hiện theo quy định của pháp luật về khiếu nại
Đúng, Trình tự thủ tu ̣c giải quyết khiếu na ̣i quyết đi ̣nh hành chính trong quản lý nhà nước về đất đai được thực hiê ̣n theo quy đi ̣nh của pháp luâ ̣t về khiếu na ̣i
CSPL: K2 Điều 204 LĐĐ
Trang 145 Chỉ khi sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê, tổ chức kinh tế mới được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất
Sai, Trường hợp tổ chức kinh tế sử du ̣ng đất để thực hiê ̣n dự án đầu tư ha ̣ tầng nghĩa trang, nghĩa đi ̣a để chuyển nhượng QSDĐ gắn với ha ̣ tầng cũng được NN giao đất
có thu tiền sử du ̣ng đất
1 Điều kiện để Công ty T được Nhà nước cho sử dụng đất thực hiện dự án?
Công ty T là một doanh nghiệp có 100% vốn đầu tư nước ngoài là doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo K7 Điều 5 LĐĐ
Công ty T muốn sử dụng đất để thực hiện một dự án đầu tư xây dựng nhà ở
để bán thuô ̣c trường hợp được NN giao đất có thu tiền theo quy định tại Khoản 3 Điều
55 LĐĐ
Điều kiện để Công ty T được Nhà nước cho sử dụng đất thực hiện dự án:
- Kế hoa ̣ch SDĐ hàng năm của cấp huyê ̣n đã được cơ quan NN có thẩm quyền phê duyệt
- Nhu cầu sử du ̣ng đất thể hiê ̣n trong dự án đầu tư, đơn xin cho thuê
Đất này để thực hiê ̣n dự án đầu tư nên ngoài hai điều kiê ̣n trên cần phải có thêm điều kiê ̣n riêng biê ̣t theo Điều 58 LĐĐ
- Thứ nhất căn cứ đất mà dự án này thực hiê ̣n là thuô ̣c loa ̣i đất nào:
+ Đất trồng lúa, đất rừng phòng hô ̣, đất rừng đă ̣c du ̣ng, vào các mu ̣c đích khác mà không thuộc trường hợ được Quốc hô ̣i quyết đi ̣nh thủ tướng chính phủ phê duyê ̣t thì phải
cần có các văn bản phù hợp (K1 Điều 58)
+ Đất ta ̣i đảo và xã phường thi ̣ trấn biên giới, ven biển thì cần văn bản của các bô ̣ liên quan (K2 Điều 58 LĐĐ và Điều 13 NĐ 43/2014)
- Thứ hai: Các điều kiê ̣n cần thiết khác (K3 Điều 58 LĐĐ)
+ Có năng lực tài chính
+ Ký quỹ
2 Cơ quan nào có thẩm quyền cho phép Công ty T sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận đối với quyền sử dụng đất cho Công ty T?
- UBND cấp tỉnh quyết đi ̣nh cho thuê đất (Điểm c K1 Điều 59 LĐĐ)
- UBND cấp tỉnh cấp GCN QSDĐ cho Công ty T (K1 Điều 105 LĐĐ)
3 Công ty T có thể phải nộp những nghĩa vụ tài chính nào cho Nhà nước khi sử dụng đất thực hiện dự án?
- Tiền Sử du ̣ng đất (Điểm d K1 Đ2 NĐ45/2014)
- Lệ phí trước ba ̣ khi đăng ký quyền sử du ̣ng đất