Khu du lịch nghỉ dưỡng Phú Quốc tỉnh Kiên Giang 0903034381

DỰ ÁN ĐẦU TƯ KHU DU LỊCH NGHỈ DƯỠNG PHÚ QUỐC ẤP CỬA LẤP, XÃ DƯƠNG TƠ, HUYỆN PHÚ QUỐC, TỈNH KIÊN GIANG 2013 CÔNG TY CP NHẬP KHẨU THIẾT BỊ CƠNG NGHỆ HTC CỘNG HỊA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự - Hạnh phúc -    BÁO CÁO TIỀN KHẢ THI DỰ ÁN ĐẦU TƯ KHU DU LỊCH NGHỈ DƯỠNG PHÚ QUỐC CHỦ ĐẦU TƯ ĐỊA ĐIỂM DỰ ÁN : CÔNG TY CP NHẬP KHẨU THIẾT BỊ CÔNG NGHỆ HTC : ẤP CỬA LẤP, XÃ DƯƠNG TƠ, HUYỆN PHÚ QUỐC, TỈNH KIÊN GIANG -Hà Nội, tháng năm 2013 - MỤC LỤC CHƯƠNG I: GIỚI THIỆU CHỦ ĐẦU TƯ VÀ DỰ ÁN .1 I.1 Giới thiệu chủ đầu tư I.2 Mô tả sơ thông tin dự án .1 CHƯƠNG II: BỐI CẢNH VÀ CĂN CỨ CỦA DỰ ÁN .3 II.1 Căn xác định cần thiết tính cấp thiết dự án II.1.1 Kinh tế vĩ mô sách phát triển du lịch đất nước .3 II.1.2 Các điều kiện sở dự án .6 II.2 Mục tiêu dự án II.2.1 Mục tiêu chung II.2.2 Mục đích đầu tư 10 II.3 Kết luận cần thiết đầu tư dự án 10 CHƯƠNG III: PHÂN TÍCH ĐỊA ĐIỂM XÂY DỰNG .11 III.1 Địa điểm đầu tư 11 III.2 Khí hậu 11 III.3 Địa hình .12 III.4 Hạ tầng khu đất xây dựng dự án 12 III.4.1 Hiện trạng dân cư .12 III.4.2 Hiện trạng lao động 12 III.4.3 Hiện trạng sử dụng đất 12 III.4.4 Hiện trạng hạ tầng kỹ thuật 12 III.5 Nhận xét chung 12 CHƯƠNG IV: QUY MÔ DỰ ÁN – TIẾN ĐỘ THỰC HIỆN .13 IV.1 Quy mô dự án 13 IV.2 Hạng mục cơng trình 13 IV.3 Tiến độ thực dự án .13 CHƯƠNG V: GIẢI PHÁP QUY HOẠCH – KIẾN TRÚC XÂY DỰNG 15 V.1 Tính chất khu quy hoạch 15 V.2 Giải pháp quy hoạch – kiến trúc 15 V.2.1 Các tiêu sử dụng đất dự kiến .15 V.2.2 Bố cục quy hoạch 15 CHƯƠNG VI: ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG 17 VI.1 Đánh giá tác động môi trường .17 VI.1.1 Giới thiệu chung .17 VI.1.2 Các quy định hướng dẫn môi trường 17 VI.2 Tác động dự án tới môi trường .18 VI.2.1 Trong giai đoạn thi công xây dựng 18 VI.2.2 Giai đoạn dự án vào hoạt động 18 VI.3 Các biện pháp hạn chế ô nhiễm môi trường 18 VI.3.1 Trong giai đoạn xây dựng hạ tầng cơng trình kiến trúc 18 VI.3.2 Giai đoạn đưa dự án vào khai thác sử dụng .19 VI.4 Kết luận .19 CHƯƠNG VII: TỔNG MỨC ĐẦU TƯ DỰ ÁN .20 VII.1 Cơ sở lập tổng mức đầu tư 20 VII.2 Nội dung tổng mức đầu tư 21 VII.2.1 Nội dung 21 VII.2.2 Kết tổng mức đầu tư 23 Công ty CP Xuất Nhập Thiết bị Công nghệ HTC i CHƯƠNG VIII: NGUỒN VỐN THỰC HIỆN DỰ ÁN 24 VIII.1 Kế hoạch đầu tư 24 VIII.2 Tiến độ sử dụng vốn 24 VIII.3 Nguồn vốn thực dự án 25 VIII.4 Tổng sử dụng vốn .26 CHƯƠNG IX: KẾ HOẠCH VAY VỐN VÀ HOÀN TRẢ VỐN VAY 28 IX.1 Kế hoạch vay vốn 28 IX.2 Kế hoạch hoàn trả vốn vay 28 CHƯƠNG X: PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH DỰ ÁN 29 X.1 Các giả định kinh tế sở tính tốn 29 X.1.1 Giả định doanh thu 29 X.1.2 Giả định chi phí 31 X.2 Báo cáo thu nhập dự trù 33 X.3 Báo cáo ngân lưu theo quan điểm tổng đầu tư (TIPV) 34 X.4 Hệ số đảm bảo trả nợ 36 X.5 Đánh giá hiệu kinh tế - xã hội 36 CHƯƠNG XI: PHÂN TÍCH RỦI RO DỰ ÁN 38 XI.1 Nhận diện rủi ro 38 XI.2 Phân tích độ nhạy 38 XI.3 Kết luận .Error! Bookmark not defined CHƯƠNG XII: KẾT LUẬN 41 Công ty CP Xuất Nhập Thiết bị Công nghệ HTC ii DỰ ÁN: KHU DU LỊCH NGHỈ DƯỠNG PHÚ QUỐC CHƯƠNG I: GIỚI THIỆU CHỦ ĐẦU TƯ VÀ DỰ ÁN I.1 Giới thiệu chủ đầu tư  Chủ đầu tư : Công ty CP Xuất Nhập Thiết bị Công nghệ HTC  Mã số doanh nghiệp : 0101536365  Nơi cấp : Sở Kế hoạch & Đầu tư Hà Nội  Đăng ký lần đầu : 14/9/2004  Trụ sở : Số 61, ngõ Láng Hạ, phường Thành Cơng, quận Ba Đình, Hà Nội  Website : www.htcvietnam.vn Email: welcome@htcvietnam.com  Điện thoại : 04.36648338 Fax: 04.36648333  Chi nhánh Phú Quốc : Tổ 18, khu phố 5, thị trấn Dương Đông, huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang  Vốn điều lệ : 50,000,000,000 VNĐ (Năm mươi tỷ đồng)  Tổng giá trị tài sản : 119,000,000,000 VNĐ (Một trăm mười chín tỷ đồng)  Đại diện pháp luật : Chức danh: Công ty Cổ phần Xuất Nhập Thiết bị Công nghệ HTC (gọi tắt HTC) doanh nghiệp hoạt động lâu năm lĩnh vực cung cấp, chuyển giao thiết bị công nghệ – đặc thù phục vụ ngành An ninh, Tài chính, Giao thơng vận tải Song hành với hoạt động kinh doanh thiết bị công nghệ, từ năm 2009 công ty HTC bắt đầu tham gia lĩnh vực đầu tư Trong HTC chủ yếu tập trung đầu tư vào lĩnh vực dịch vụ du lịch – khách sạn, resort cỡ vừa vùng biển miền Trung miền Nam đất nước Nhằm nâng cao hiệu đảm bảo tiến độ dự án đầu tư, tránh ảnh hưởng hoạt động kinh doanh khác, Công ty HTC cam kết đảm bảo dòng tiền nguồn vốn sẵn sàng để phục vụ công tác đầu tư tham gia Công ty Bạch Đằng Ngoài ra, HTC Ngân hàng Quân đội, Ngân hàng SHB có mối quan hệ chặt chẽ hoạt động đầu tư quản lý tài Đây sở để HTC khẳng định lực tài đủ mạnh trong hoạt động kinh doanh I.2 Mô tả sơ thông tin dự án  Tên dự án : Khu du lịch nghỉ dưỡng Phú Quốc  Địa điểm đầu tư : Ấp Cửa Lấp, xã Dương Tơ, huyện Phú Quốc, Kiên Giang  Diện tích khu đất : 9,850.45 m2  Loại hình : Khách sạn kết hợp Bungalow thấp tầng  Mục tiêu dự án : Đầu tư xây dựng khu du lịch nghỉ dưỡng phức hợp khép kín đạt tiêu chuẩn  Đối tượng mục tiêu : Đây khu du lịch nghỉ dưỡng kiểu mẫu nhằm phục vụ 02 đối tượng: - Đối tượng thuộc sách ưu đãi, tiêu chuẩn chế độ an dưỡng thuộc Bộ Công An gồm: sỹ quan cấp cao, cán chiến sỹ - Đối tượng dân sinh: khai thác hiệu kinh tế, thu nhập từ nguồn thu khách du lịch nước, doanh nhân có mức tiêu dùng cao Công ty CP Xuất Nhập Thiết bị Công nghệ HTC DỰ ÁN: KHU DU LỊCH NGHỈ DƯỠNG PHÚ QUỐC  Mục đích đầu tư : Hướng tới phát triển du lịch bền vững, góp phần thúc đẩy kinh tế xã hội tỉnh Kiên Giang nói chung huyện đảo Phú Quốc nói riêng  Hình thức đầu tư : Đầu tư xây dựng  Hình thức quản lý : Thành lập liên doanh Công ty Bạch Đằng Công ty HTC, trực tiếp quản lý thực dự án  Tổng mức đầu tư : 133,244,100,000 đồng - Vốn vay : 59,365,600,000 đồng - Vốn chủ sở hữu : 73,878,500,000 đồng  Tiến độ thực : Từ quý III/2013 đến quý IV/2014 bao gồm giai đoạn: - Giai đoạn chuẩn bị : Từ quý III/2013 đến quý IV/2013 - Giai đoạn : Từ quý I/2014 đến quý IV/2014 Bao gồm hạng mục: + Xây dựng khách sạn theo tiêu chuẩn + Xây dựng quầy bar khách sạn + Xây dựng nhà Bungalow đôi + Xây dựng nhà Bungalow đơn + Xây dựng nhà Bungalow đơn + Xây dựng quầy bar café trời Công ty CP Xuất Nhập Thiết bị Công nghệ HTC DỰ ÁN: KHU DU LỊCH NGHỈ DƯỠNG PHÚ QUỐC CHƯƠNG II: BỐI CẢNH VÀ CĂN CỨ CỦA DỰ ÁN II.1 Căn xác định cần thiết tính cấp thiết dự án II.1.1 Kinh tế vĩ mơ sách phát triển du lịch đất nước  Kinh tế vĩ mô Kinh tế-xã hội nước ta tháng đầu năm 2013 tiếp tục đối mặt với nhiều khó khăn Mặc dù điều kiện tài tồn cầu cải thiện; rủi ro ngắn hạn có dấu hiệu giảm bớt; số kinh tế lớn áp dụng sách nới lỏng tiền tệ tài nhằm tăng cầu nước nhìn chung, kinh tế giới chưa hoàn toàn phục hồi, tăng trưởng chậm tiềm ẩn nhiều nguy bất lợi Theo Tổng cục Thống kê, tổng sản phẩm nước (GDP) sáu tháng đầu năm 2013 ước tính tăng 4.90% so với kỳ năm 2012 (quý I tăng 4.76%; quý II tăng 5.00%), khu vực nơng, lâm nghiệp thủy sản tăng 2.07%, đóng góp 0.40 điểm phần trăm; khu vực cơng nghiệp xây dựng tăng 5.18%, đóng góp 1.99 điểm phần trăm; khu vực dịch vụ tăng 5.92%, đóng góp 2.51 điểm phần trăm Tăng trưởng GDP tháng đầu năm 2013 - Nguồn: Tổng cục Thống kê Về vận tải hành khách: Khách quốc tế đến Việt Nam tháng gần có dấu hiệu tích cực mức tăng thấp Trong sáu tháng đầu năm, khách quốc tế đến nước ta ước tính đạt 3540.4 nghìn lượt người, tăng 2.6% so với kỳ năm trước (quý I giảm 6.2%, quý II tăng 13.5%), khách đến với mục đích du lịch, nghỉ dưỡng đạt 2169.4 nghìn lượt người, tăng 4.9%; đến cơng việc 592.5 nghìn lượt người, tăng 1.8%; thăm thân nhân đạt 590 nghìn lượt người, giảm 1% Trong sáu tháng đầu năm 2013, khách quốc tế đến nước ta đường hàng không đạt 2858 nghìn lượt người, tăng 0.8% so với kỳ năm 2012; khách đến đường đạt 561.8 nghìn lượt người, tăng 12.5%; khách đến đường biển đạt 120.5 nghìn lượt người, tăng 2.7% Công ty CP Xuất Nhập Thiết bị Công nghệ HTC DỰ ÁN: KHU DU LỊCH NGHỈ DƯỠNG PHÚ QUỐC Ước tính tháng 2013 Tổng số Đường không Đường biển Đường Du lịch, nghỉ ngơi Đi công việc Thăm thân nhân Các mục đích khác tháng năm 2013 Tháng 6/2013 so với tháng trước (%) 567,291 3,540,403 101.5 Chia theo phương tiện đến 445,656 2,858,049 105.0 21,568 120,542 105.7 100,067 561,812 88.0 Chia theo mục đích chuyến 348,179 2,169,424 101.7 91,996 592,478 97.8 95,713 589,970 103.0 31,403 188,531 106.3 Tháng 6/2013 so với tháng 6/2012 129.9 tháng 2013 so với kỳ năm trước 102.6 131.7 96.8 131.7 100.8 102.7 112.5 139.3 125.1 130.8 78.3 104.9 101.8 99.0 91.6 Nguồn : Tổng cục Thống kê Một số quốc gia vùng lãnh thổ có lượng khách đến nước ta tăng so với kỳ năm trước là: Trung Quốc 825.7 nghìn lượt người, tăng 21%; Hàn Quốc 385.9 nghìn lượt người, tăng 4.3%; Nhật Bản 294.5 nghìn lượt người, tăng 1.9%; Australia 160.5 nghìn lượt người, tăng 7.3%; Malaysia 163.3nghìn lượt người, tăng 12.2%; Thái Lan 129.4 nghìn lượt người, tăng 24.3%; Nga 153.9 nghìn lượt người, tăng 60.4% Một số nước vùng lãnh thổ có lượng khách đến nước ta giảm so với kỳ năm trước là: Hoa Kỳ 232.6 nghìn lượt người, giảm 5%; Đài Loan 182.1 nghìn lượt người, giảm 18.1%; Campuchia 155.9 nghìn lượt người, giảm 5.2%; Pháp 109.1 nghìn lượt người, giảm 10.5%  Chính sách phát triển du lịch đất nước Chính phủ Việt Nam xác định phát triển du lịch trở thành ngành kinh tế mũi nhọn nhằm tạo động lực thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội; đồng thời phát triển du lịch bền vững gắn chặt với việc bảo tồn phát huy giá trị văn hóa dân tộc; giữ gìn cảnh quan, bảo vệ môi trường; bảo đảm an ninh, quốc phòng, trật tự an tồn xã hội; đảm bảo hài hòa tương tác khai thác phát triển du lịch với bảo vệ giá trị tài nguyên tự nhiên nhân văn Quan điểm thể Quyết định số 201/QĐ-TTg ngày 22/01/ 2013 Thủ tướng Chính phủ v/v phê duyệt “Quy hoạch tổng thể phát triển du lịch Việt Nam đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030” Trong định này, Chính phủ cũng đề định hướng: Phát triển thị trường khách du lịch: Đẩy mạnh phát triển đồng thời du lịch nội địa du lịch quốc tế; trọng phân đoạn thị trường khách có mục đích du lịch túy, nghỉ dưỡng, lưu trú dài ngày chi tiêu cao - Khách du lịch nội địa + Phát triển mạnh thị trường du lịch nội địa, trọng khách với mục đích nghỉ dưỡng, giải trí, nghỉ cuối tuần, lễ hội tâm linh, mua sắm + Khuyến khích phát triển, mở rộng thị trường du lịch chuyên biệt du lịch kết hợp công vụ - Khách du lịch quốc tế Công ty CP Xuất Nhập Thiết bị Công nghệ HTC DỰ ÁN: KHU DU LỊCH NGHỈ DƯỠNG PHÚ QUỐC + Thu hút, phát triển mạnh thị trường gần Đông Bắc Á (Nhật Bản, Trung Quốc, Hồng Kông, Hàn Quốc, Đài Loan); ASEAN (Thái Lan, Malaysia, Indonesia, Singapore, Lào, Campuchia) + Tăng cường khai thác thị trường truyền thống cao cấp từ Tây Âu, Bắc Âu, Bắc Mỹ, châu Đại Dương Đông Âu (Nga, Ukraina) + Mở rộng thị trường mới: Trung Đông, Ấn Độ Phát triển sản phẩm du lịch - Ưu tiên phát triển dòng sản phẩm chính: + Phát triển mạnh hệ thống sản phẩm du lịch biển có khả cạnh tranh khu vực nghỉ dưỡng biển, tham quan thắng cảnh biển, hệ sinh thái biển Khai thác hệ thống đảo ven bờ phục vụ phát triển du lịch + Ưu tiên phát triển sản phẩm du lịch văn hóa gắn với di sản, lễ hội, tham quan tìm hiểu lối sống Phát triển mạnh du lịch ẩm thực Phát huy giá trị văn hóa vùng miền làm tảng cho sản phẩm du lịch đặc trưng + Đẩy mạnh phát triển sản phẩm du lịch sinh thái, trọng khám phá hang động, du lịch núi, du lịch sinh thái nông nghiệp, nông thôn - Phát triển sản phẩm du lịch đặc trưng theo vùng tổ chức theo không gian phát triển du lịch với tính chất đặc trưng trội để tạo dựng thương hiệu vùng có sản phẩm điểm đến tổng hợp - Đa dạng hóa sản phẩm phục vụ đối tượng khách với nhu cầu đa dạng như: Du lịch MICE (Hội họp, khuyến thưởng, hội nghị, triển lãm); du lịch đô thị; du lịch giáo dục; du lịch thể thao; du lịch dưỡng bệnh; du lịch du thuyền; du lịch làm đẹp… - Tăng cường liên kết địa phương, doanh nghiệp; theo khu vực, hành lang kinh tế; ngành vận chuyển, liên kết vùng, liên vùng quốc tế để tạo thành sản phẩm du lịch hấp dẫn Tổ chức hoạt động kinh doanh du lịch - Lữ hành: Tăng cường hoạt động tổ chức kinh doanh dịch vụ lữ hành du lịch thu hút, đón tiếp phục vụ khách du lịch quốc tế vào Việt Nam du lịch, đồng thời phục vụ tốt cho cư dân Việt Nam du lịch nước nước ngoài; đẩy mạnh hoạt động lữ hành kết nối điểm hấp dẫn du lịch hệ thống dịch vụ địa bàn điểm đến - Lưu trú: Mở rộng nâng cao chất lượng sở lưu trú du lịch trọng loại hình lưu trú nghỉ dưỡng chất lượng cao với đa dạng dịch vụ bổ sung, nâng cao chất lượng dịch vụ đáp ứng nhu cầu ngày cao du khách - Ăn, uống: Mở rộng phát triển loại hình dịch vụ ẩm thực, ăn truyền thống Hình thành chuỗi nhà hàng ẩm thực có thương hiệu vươn thị trường quốc tế, nâng cao vị văn hóa ẩm thực Việt Nam - Khu du lịch, điểm du lịch: Chú trọng phát triển kinh doanh khu, điểm du lịch quốc gia, mở rộng kinh doanh khu, điểm du lịch đặc thù địa phương - Vui chơi, giải trí: Tăng cường mở rộng phát triển dịch vụ vui chơi giải trí cao cấp, đặc biệt khu du lịch quốc gia đô thị lớn Công ty CP Xuất Nhập Thiết bị Công nghệ HTC DỰ ÁN: KHU DU LỊCH NGHỈ DƯỠNG PHÚ QUỐC II.1.2 Các điều kiện sở dự án  Vị trí - Giấc mơ nhà đầu tư Một chức quan trọng du lịch nghỉ dưỡng ngồi vui chơi, giải trí khám phá khôi phục sức khỏe (thể lực trí lực) người sau ngày lao động căng thẳng Chính địa điểm đến nghỉ ngơi thường nơi có khí hậu mát mẻ, lành, phong cảnh đẹp bãi biển, vùng núi, vùng nông thôn vùng ven sông, hồ, thác, Khi định nên lựa chọn địa điểm để đầu tư không ngần ngại chọn địa điểm xem có mức độ đầu tư thấp Việt Nam với vị trí chiến lược Đơng Nam Á bãi biển tuyệt đẹp, cảnh quan hoang sơ, sở hạ tầng trình xây dựng số lượng khách sạn, khu du lịch nghỉ dưỡng hạn chế lại hoạt động tốt địa điểm khác Việt Nam Đó Phú Quốc Phú Quốc, tên gọi “miền đất giàu có” nằm phía Tây Nam Tổ Quốc vùng vịnh Thái Lan, trải dài từ vĩ độ 9°53′N đến 10°28′N kinh độ 103°49′E đến 104°05′E, cách Hà Tiên 40 km phía Tây 12 km từ bờ biển Campuchia Chiều dài 50 km từ Bắc xuống Nam rộng 25km từ Đông sang Tây làm cho Phú Quốc trở thành đảo lớn vịnh Thái Lan với diện tích 574km2 Đảo Phú Quốc với đảo khác tạo thành huyện đảo Phú Quốc, trực thuộc tỉnh Kiên Giang Phú Quốc gồm thị trấn xã, thị trấn lớn đảo Phú Quốc Dương Đông, tọa lạc phía Tây đảo Hơn nửa diện tích đảo bao phủ rừng Với 12km bờ biển thu hút lịch sử cũng văn hóa, Phú Quốc trở thành điểm du lịch hấp dẫn Việt Nam Hiện để đến Phú Quốc cần gần bay từ Tp.HCM thông qua cảng hàng không quốc tế Phú Quốc ba tiếng tàu thủy cao tốc từ cảng Rạch Giá (Kiên Giang) Công ty CP Xuất Nhập Thiết bị Công nghệ HTC DỰ ÁN: KHU DU LỊCH NGHỈ DƯỠNG PHÚ QUỐC Biểu đồ: Tổng sử dụng vốn dự án Công ty CP Xuất Nhập Thiết bị Công nghệ HTC 27 DỰ ÁN: KHU DU LỊCH NGHỈ DƯỠNG PHÚ QUỐC CHƯƠNG IX: KẾ HOẠCH VAY VỐN VÀ HOÀN TRẢ VỐN VAY IX.1 Kế hoạch vay vốn Tổng mức đầu tư dự án 133,244,100,000 đồng, vốn vay chiếm 44,55% tổng mức đầu tư xây dựng cơng trình tương ứng với 59,365,600,000 đồng Nguồn vốn vay dự kiến vay thời gian 120 tháng với lãi suất dự kiến 12%/năm Thời gian ân hạn trả vốn gốc tháng thời gian trả nợ 111 tháng Tỷ lệ vốn vay Số tiền vay Thời hạn vay Ân hạn Lãi vay Thời hạn trả nợ 44.55% Tổng mức đầu tư XDCT 59,365,600,000 ngàn đồng 120 tháng tháng 12% /năm 111 tháng IX.2 Kế hoạch hoàn trả vốn vay Nguồn vốn vay 59,365,600,000 đồng Thời gian ân hạn: tháng Trong thời gian ân hạn, chủ đầu tư trả vốn gốc, Lãi thời gian xây dựng cộng dồn vào vốn gốc Sau thời gian ân hạn, chủ đầu tư tiến hành trả nợ cho ngân hàng Phương thức hoàn trả vốn vay: Trả gốc tiền lãi tính theo dư nợ đầu kỳ Nguồn trả vốn vay: Lợi nhuận thu từ việc kinh doanh dịch vụ resort (Chi tiết Lịch vay trả nợ trình bày chi tiết phụ lục dự án) Công ty CP Xuất Nhập Thiết bị Công nghệ HTC 28 DỰ ÁN: KHU DU LỊCH NGHỈ DƯỠNG PHÚ QUỐC CHƯƠNG X: PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH DỰ ÁN X.1 Các giả định kinh tế sở tính tốn Các thơng số giả định dùng để tính tốn hiệu kinh tế dự án sở tính tốn dự án triển khai, văn liên quan đến giá bán, tài liệu cung cấp từ Chủ đầu tư, cụ thể sau: X.1.1 Giả định doanh thu Các hoạt động resort bao gồm: + Cho thuê buồng khách sạn tiêu chuẩn + Cho thuê Bungalow đôi hướng biển + Cho thuê Bungalow đôi hướng vườn + Cho thuê Bungalow đơn + Cho thuê Bungalow đơn + Kinh doanh quầy Bar khách sạn + Kinh doanh quầy Bar café trời + Kinh doanh dịch vụ spa Số ngày hoạt động năm khu resort: 365 ngày/năm Công suất phục vụ tối đa/ngày: 180 khách/ngày Công suất phục vụ tối đa/năm: 65,700 khách/năm Đơn giá dịch vụ: + Dịch vụ cho thuê buồng phòng: Giá phòng tốn VNĐ theo tỷ giá quy đổi thời điểm toán Giá phòng bao gồm 10% VAT Giá phòng bao gồm: ăn sáng Các trang thiết bị, đồ dùng dịch vụ phòng Miễn phí sử dụng internet khơng dây tất phòng khu vực cơng cộng khách sạn Miễn phí trà, cà phê, với dụng cụ pha chế hai chai nước suối ngày Các phòng có bồn vòi hoa sen Các phòng có ban cơng riêng Cung cấp truyền hình cáp vệ tinh với 60 kênh truyền hình chọn lọc hấp dẫn Cung cấp dịch vụ IDD, mini bar két sắt an toàn phòng Các phòng có máy điều hòa với điều khiển riêng bàn làm việc có ngăn kéo nhỏ Cung cấp dịch vụ sử dụng hồ bơi tham gia câu lạc sức khỏe miễn phí Cung cấp dép phòng dép biển Dịch vụ cho thuê phòng Phòng khách sạn Số lượng (phòng) 54 Công ty CP Xuất Nhập Thiết bị Cơng nghệ HTC Giá phòng 2,200,000 Giá dịch vụ 110,000 Đơn giá 2,310,000 29 DỰ ÁN: KHU DU LỊCH NGHỈ DƯỠNG PHÚ QUỐC Bungalows đôi hướng biển Bungalow đôi hướng vườn Nhà dịch vụ Bungalow đơn Nhà dịch vụ Bungalow đơn 6 15 4,700,000 4,000,000 3,000,000 3,500,000 235,000 200,000 150,000 175,000 4,935,000 4,200,000 3,150,000 3,675,000 + Dịch vụ Bar khách sạn Số lượng (khách) Bar khách sạn 80 Đơn giá/khách 400,000 Phí dịch vụ 5% 20,000 Đơn giá/khách 420,000 + Dịch vụ kinh doanh Bar, café: Số lượng (khách) Bar, café 30 Đơn giá/khách 400,000 + Dịch vu spa: Số lượng (giờ/ngày) Dịch vụ Spa 20 Đơn giá/giờ 350,000 Phí dịch vụ 17,500 Đơn giá/giờ 367,500 (Chi tiết doanh thu thể phụ lục dự án) Công ty CP Xuất Nhập Thiết bị Công nghệ HTC 30 DỰ ÁN: KHU DU LỊCH NGHỈ DƯỠNG PHÚ QUỐC X.1.2 Giả định chi phí  Chi phí lương nhân viên: Chế độ tiền lương nhân viên bao gồm: - Mức lương - Tiền phụ cấp - BHYT,BHXH: 21% mức lương - Số tháng hưởng lương: 13 tháng - Mức tăng lương năm: 5%/năm Chế độ tiền lương phận Đơn vị: đồng Bộ phận Số lượng nhân viên Mức lương Phụ cấp Tổng lương/tháng/người Giai đoạn Quản lý trực tiếp 20,000,000 8,000,000 28,000,000 Bộ phận kinh doanh 4,000,000 3,000,000 7,000,000 Bộ phận lễ tân 6,000,000 3,000,000 9,000,000 Bộ phận buồng phòng 3,000,000 2,000,000 5,000,000 Bộ phận nhà hàng 20 3,000,000 2,000,000 5,000,000 + Bếp trưởng 20,000,000 8,000,000 28,000,000 + Nhân viên nhà bếp 4,000,000 3,000,000 7,000,000 Bộ phận kế toán 5,000,000 3,000,000 8,000,000 Bộ phận hành 5,000,000 3,000,000 8,000,000 Bộ phận dịch vụ bãi biển 3,000,000 2,000,000 5,000,000 Bộ phận cứu hộ 3,000,000 2,000,000 5,000,000 Bộ phận bảo vệ 3,000,000 2,000,000 5,000,000 Bộ phận kỹ thuật 4,000,000 3,000,000 7,000,000 Bộ phận bảo vệ xanh 3,000,000 2,000,000 5,000,000 Quản lý trực tiếp 20,000,000 8,000,000 28,000,000 Bộ phận kinh doanh 4,000,000 3,000,000 7,000,000 Bộ phận lễ tân 6,000,000 3,000,000 9,000,000 Bộ phận buồng phòng 12 3,000,000 2,000,000 5,000,000 Bộ phận dịch vụ bãi biển 3,000,000 2,000,000 5,000,000 Bộ phận cứu hộ 3,000,000 2,000,000 5,000,000 Bộ phận nhà bếp Giai đoạn Công ty CP Xuất Nhập Thiết bị Công nghệ HTC 31 DỰ ÁN: KHU DU LỊCH NGHỈ DƯỠNG PHÚ QUỐC  Khấu hao tài sản cố định Tính tốn khấu hao cho tài sản cố định áp dụng theo công văn số 206/2003/QĐ-BTC ngày 12 tháng 12 năm 2003 ban hành chế độ quản lý, sử dụng trích khấu hao tài sản cố định Thời gian khấu hao tài sản cụ thể sau: Đơn vị: đồng Loại tài sản Thời gian KH Giá trị TS Phương pháp khấu hao Chi phí xây dựng 20 69,370,700,000 Theo đường thẳng Chi phí thiết bị 17,342,700,000 Theo đường thẳng Chi phí quản lý dự án 1,985,400,000 Theo đường thẳng Chi phí tư vấn đầu tư 4,886,200,000 Theo đường thẳng xây dựng cơng trình Chi phí khác 681,100,000 Theo đường thẳng Chi phí dự 9,426,600,000 Theo đường thẳng phòng=ΣGcp*10% (Bảng chi tiết khấu hao tài sản cố định trình bày chi tiết phụ lục dự án)  Chi phí nguyên liệu cho quầy Bar khách sạn: ước tính 50% doanh thu nhà hàng  Chi phí nguyên liệu cho quầy bar, café ngồi trời : ước tính 50% doanh thu quầy bar, café  Chi phí bảo trì tu bổ: tính 15% giá trị xây dựng trang thiết bị  Chi phí quản lý: ước tính 20% tổng doanh thu bao gồm: lương nhân viên phận quản lý resort (tiền lương, tiền công, khoản phụ cấp, .); bảo hiểm xã hội, bảo hiểm y tế, kinh phí cơng đồn nhân viên quản lý; chi phí vật liệu văn phòng, khấu hao TSCĐ dùng cho quản lý; dịch vụ mua (điện, nước, điện thoại, fax, bảo hiểm tài sản, cháy nổ .); chi phí tiền khác (tiếp khách, hội nghị khách hàng .)  Chi phí marketing: ước tính 2% tổng doanh thu  Chi phí khác: ước tính 5% tổng doanh thu (Bảng chi tiết chi phí dự án trình bày chi tiết phụ lục dự án) Công ty CP Xuất Nhập Thiết bị Công nghệ HTC 32 DỰ ÁN: KHU DU LỊCH NGHỈ DƯỠNG PHÚ QUỐC X.2 Báo cáo thu nhập dự trù Thời gian hoạt động 30 năm từ năm 2015 đến năm 2044 Thuế thu nhập doanh nghiệp: 20% Báo cáo thu nhập dự trù năm hoạt động đầu tiên: Đơn vị: đồng Năm Hạng mục Doanh thu Chi phí Chi phí lương Chi phí BHYT,BHXH Chi phí khấu hao Chi phí nguyên liệu nhà hàng Chi phí nguyên liệu quán Bar Chi phí quản lý Chi phí Marketing Chi phí khác EBIT Lãi vay EBT Thuế TNDN (20%) EAT 2015 2016 2017 2018 77,893,722,900 93,472,467,480 100,950,264,878 109,026,286,069 62,897,321,650 68,766,034,246 71,885,112,759 69,577,256,081 9,459,450,000 9,932,422,500 10,429,043,625 10,950,495,806 1,140,426,000 1,197,447,300 1,257,319,665 1,320,185,648 12,596,841,667 12,596,841,667 12,596,841,667 6,937,075,000 4,172,212,800 5,006,655,360 5,407,187,789 5,839,762,812 1,490,076,000 1,788,091,200 1,931,138,496 2,085,629,576 15,578,744,580 13,007,010,000 1,557,874,458 3,894,686,145 14,996,401,250 7,088,793,065 7,907,608,185 1,581,521,637 18,694,493,496 13,007,010,000 1,869,449,350 4,673,623,374 24,706,433,234 6,300,331,018 18,406,102,216 3,681,220,443 20,190,052,976 13,007,010,000 2,019,005,298 5,047,513,244 29,065,152,120 5,475,778,694 23,589,373,426 4,717,874,685 21,805,257,214 13,007,010,000 2,180,525,721 5,451,314,303 39,449,029,988 4,669,271,509 34,779,758,479 6,955,951,696 (Chi tiết báo cáo thu nhập dự trù thể phụ lục 12 dự án) Phân tích số tài chính: Đơn vị: đồng Doanh thu Chi phí Tổng EBIT Tổng EBT Tổng EAT Hệ số EBT / doanh thu Hệ số EAT / doanh thu Doanh thu bình quân Lợi nhuận trước thuế bình quân Lợi nhuận sau thuế bình quân 9,795,846,300,000 4,555,109,500,000 5,240,736,800,000 5,205,911,100,000 2,546,913,900,000 0.53 0.26 391,833,900,000 208,236,400,000 101,876,556,000 Ghi chú: EBIT: Lợi nhuận trước thuế chưa bao gồm lãi vay EBT: Lơi nhuận trước thuế bao gồm lãi vay EAT: Lợi nhuận sau thuế Công ty CP Xuất Nhập Thiết bị Công nghệ HTC 33 DỰ ÁN: KHU DU LỊCH NGHỈ DƯỠNG PHÚ QUỐC - Tổng doanh thu sau 30 năm hoạt động : 9,795,846,300,000 đồng - Tổng chi phí 30 năm hoạt động : 4,555,109,500,000đồng - Tổng lợi nhuận trước thuế : 5,240,736,800,000 đồng - Tổng lợi nhuận sau thuế : 2,546,913,900,000đồng - Doanh thu bình quân/năm hoạt động : 391,833,900,000đồng - Lợi nhuận trước thuế bình quân : 208,236,400,000đồng - Lợi nhuận sau thuế bình quân : 101,876,556,000đồng - Hệ số EBT/doanh thu 0.53 thể đồng doanh thu tạo 0.53 đồng lợi nhuận trước thuế - Hệ số EAT/doanh thu 0.26 thể đồng doanh thu tạo 0.26 đồng lợi nhuận sau thuế X.3 Báo cáo ngân lưu theo quan điểm tổng đầu tư (TIPV) Phân tích hiệu dự án hoạt động vòng 30 năm với suất chiết khấu WACC = 17.74 % tính theo giá trị trung bình có trọng số chi phí sử dụng vốn nguồn vốn WACC= %D rd + %E re Ghi chú: D: vốn vay E: Vốn CSH re: suất sinh lợi vốn chủ sở hữu rd: lãi suất danh nghĩa Công ty CP Xuất Nhập Thiết bị Công nghệ HTC 34 DỰ ÁN: KHU DU LỊCH NGHỈ DƯỠNG PHÚ QUỐC Báo cáo ngân lưu theo quan điểm tổng đầu tư TIPV: Đơn vị: đồng Năm 2013 - 2014 - 2015 77,893,722,900 77,893,722,900 2016 93,472,467,480 93,472,467,480 NGÂN LƯU VÀO Doanh thu Thanh lý đất NGÂN LƯU RA 35,118,700,000 98,125,400,000 50,300,479,983 56,169,192,580 Đầu tư 35,118,700,000 98,125,400,000 Chi phí lương 9,459,450,000 9,932,422,500 Chi phí BHYT,BHXH 1,140,426,000 1,197,447,300 Chi phí nguyên liệu 4,172,212,800 5,006,655,360 quán Bar khách sạn Chi phí nguyên liệu quán Bar, café ngồi 1,490,076,000 1,788,091,200 trời Chi phí quản lý 15,578,744,580 18,694,493,496 Chi phí bảo trì tu bổ 13,007,010,000 13,007,010,000 Chi phí Marketing 1,557,874,458 1,869,449,350 Chi phí khác 3,894,686,145 4,673,623,374 Ngân lưu ròng trước (35,118,700,000) (98,125,400,000) 27,593,242,917 37,303,274,900 thuế Thuế TNDN 1,581,521,637 3,681,220,443 Ngân lưu ròng sau (35,118,700,000) (98,125,400,000) 26,011,721,280 33,622,054,457 thuế Ngân lưu tích lũy (35,118,700,000) (133,244,100,000) (107,232,378,720) (73,610,324,263) (Chi tiết báo cáo ngân lưu TIPV thể qua bảng phụ lục dự án) Biểu đồ thể ngân lưu ròng TIPV qua năm hoạt động: Công ty CP Xuất Nhập Thiết bị Công nghệ HTC 35 DỰ ÁN: KHU DU LỊCH NGHỈ DƯỠNG PHÚ QUỐC Vòng đời hoạt động dự án 30 năm khơng tính năm xây dựng Dòng tiền vào bao gồm: tổng doanh thu năm Dòng tiền gồm: Đầu tư xây dựng cơng trình; Giá trị quyền sử dụng đất; chi phí lương; chi phí BHYT,BHXH; chi phí nguyên liệu quán Bar khách sạn; chi phí ngun liệu qn Bar, café ngồi trời;chi phí quản lý; chi phí marketing chi phí khác Với chi phí sử dụng vốn bình quân WACC=17.74%, giá trị ròng NPV= 152,005,184,929 đồng Suất sinh lợi nội IRR= 29,6% Thời gian hoàn vốn: năm 12 tháng (bao gồm thời gian xây dựng dự án) Qua phân tích, giá trị NPVTIPV >0, suất sinh lợi IRRTIPV > WACC= 17,74% Điều thể dự án khả thi mặt tài theo quan điểm tổng đầu tư Bên cạnh thời gian hồn vốn năm 12 tháng (bao gồm năm xây dựng) cho thấy dự án có thời gian hồn vốn nhanh X.4 Hệ số đảm bảo trả nợ Khi dự án thức vào hoạt động, chủ đầu tư dùng lợi nhuận tạo từ dự án để trả nợ cho ngân hàng Khả trả nợ từ năm 2015 thể qua bảng sau: Đơn vị: đồng Năm Trả nợ: Gốc+ Lãi Ngân lưu ròng TIPV Hệ số đảm bảo trả nợ Năm Trả nợ: Gốc+ Lãi Ngân lưu ròng TIPV Hệ số đảm bảo trả nợ Năm Trả nợ: Gốc+ Lãi Ngân lưu ròng TIPV Hệ số đảm bảo trả nợ 2015 2016 2017 2018 13,809,686,277 13,021,224,230 12,196,671,906 11,390,164,721 39,430,153,292 43,364,507,569 46,949,372,462 51,594,766,371 2.86 3.33 3.85 4.53 2019 2020 2021 2022 10,583,657,535 9,786,357,053 8,970,643,164 8,164,135,979 56,642,918,667 62,124,873,079 68,116,842,868 74,730,556,980 5.35 6.35 7.59 9.15 2023 2024 7,357,628,794 1,713,735,702 81,900,339,564 89,664,424,052 11.13 52.32 Hệ số đảm bảo trả nợ bình quân 4,84, điều cho thấy khả trả nợ vốn vay cho ngân hàng cao X.5 Đánh giá hiệu kinh tế - xã hội Phân tích tài hiệu đầu tư cho thấy dự án “Khu du lịch nghỉ dưỡng Phú Quốc” khả thi qua thơng số tài NPVTIPV= 152,005,184,929 đồng; suất sinh lời nội là: IRR= 29,6% ; thời gian hồ vốn sau năm 12 tháng Vì dự án mang lại lợi nhuận cao cho nhà đầu tư, niềm tin lớn khả toán nợ vay cao thu hồi vốn đầu tư nhanh Thêm vào đó, dự án đóng góp vào phát Công ty CP Xuất Nhập Thiết bị Công nghệ HTC 36 DỰ ÁN: KHU DU LỊCH NGHỈ DƯỠNG PHÚ QUỐC triển tăng trưởng kinh tế quốc dân nói chung khu vực nói riêng; nhà nước địa phương có nguồn thu ngân sách từ Thuế GTGT, Thuế Thu nhập doanh nghiệp Công ty CP Xuất Nhập Thiết bị Công nghệ HTC 37 DỰ ÁN: KHU DU LỊCH NGHỈ DƯỠNG PHÚ QUỐC CHƯƠNG XI: PHÂN TÍCH RỦI RO DỰ ÁN XI.1 Nhận diện rủi ro Kết tiêu thẩm định dự án (NPV, IRR, ) chịu tác động hàng loạt liệu phân tích ban đầu như: Các thông số đầu tư, thông số chi phí hoạt động, thơng số doanh thu dự kiến Đối với dự án này, chi phí hoạt động bao gồm: chi phí lương, chi phí marketing; chi phí nguyên liệu chi phí khác Những chi phí nhà đầu tư kiểm sốt Riêng lạm phát Chính phủ ln kiềm giữ khoảng dao động từ 6% đến 10%, mặt khác lạm phát trường hợp có lợi cho dự án nên cũng khơng đáng lo ngại Chi phí xây dựng yếu tố phụ thuộc vào nhà cung ứng nguyên vật liệu; tiêu lượng khách du lịch đến nghỉ dưỡng resort yếu tố giá dịch vụ phụ thuộc vào thị trường.Vậy, yếu tố nằm kiểm sốt nhà đầu tư Do đó, chi phí xây dựng, số lượng khách giá dịch vụ thật biến có khả rủi ro lớn dự án XI.2 Phân tích độ nhạy Phân tích độ nhạy chiều tiến hành để kiểm tra mức thay đổi biến kết dự án NPV so với thay đổi biến rủi ro biến lại khơng đổi Chi phí xây dựng dao động từ (40%-160%), Công suất phục vụ dự kiến (30%90%) giá dịch vụ dao động từ (40%-100%) ta có kết thay đổi NPV sau: Thay đổi chi phí xây dựng 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 110% 120% 130% 140% 150% 160% Công ty CP Xuất Nhập Thiết bị Công nghệ HTC NPV 196,749,539,850 190,615,670,232 183,820,456,107 176,481,886,799 168,689,490,126 160,512,243,831 152,005,184,929 143,212,661,845 134,170,308,991 124,728,970,393 114,829,485,143 104,754,777,578 94,523,175,306 38 DỰ ÁN: KHU DU LỊCH NGHỈ DƯỠNG PHÚ QUỐC Nhận xét: Nhìn vào biểu đồ ta thấy giá trị xây dựng dao động từ (40%-160%) giá trị NPV dao động từ 196,749,539,850 đồng xuống 94,523,175,306 đồng NPV dương (+) Thay đổi công suất phục vụ dự kiến 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 110% 120% 130% 140% 150% 160% Công ty CP Xuất Nhập Thiết bị Công nghệ HTC NPV (7,414,614,699) 47,089,423,148 100,032,128,882 152,005,184,929 203,978,240,976 255,951,297,023 307,924,353,070 359,897,409,117 411,870,465,163 463,843,521,210 515,816,577,257 567,789,633,304 619,762,689,351 39 DỰ ÁN: KHU DU LỊCH NGHỈ DƯỠNG PHÚ QUỐC Nhận xét: Nhìn vào biểu đồ ta thấy công suất phục vụ dự kiến dao động từ (40%160%) giá trị NPV dao động từ -7,414,614,699 đồng đến 619,762,689,351 đồng Nếu năm công suất phục vụ thực tế không đạt 40% cơng suất phục vụ dự kiến NPV âm (-) dự án khơng hiệu mặt tài Công ty CP Xuất Nhập Thiết bị Công nghệ HTC 40 DỰ ÁN: KHU DU LỊCH NGHỈ DƯỠNG PHÚ QUỐC CHƯƠNG XII: KẾT LUẬN Khu du lịch nghỉ dưỡng Phú Quốc quy hoạch thành khu dịch vụ du lịch nghỉ dưỡng cao cấp đạt tiêu chuẩn phục vụ du khách ngồi nước Khơng mang lại hiệu kinh tế cho Công ty CP Xuất Nhập Thiết bị Cơng nghệ HTC dự án nằm chiến lược phát triển ngành du lịch đất nước, đồng thời góp phần tạo việc làm, tăng thu nhập cho lao động khu quy hoạch Riêng mặt tài chính, dự án đánh giá khả thi thơng qua kế hoạch vay vốn, sử dụng vốn, chi phí đầu tư, chi phí hoạt động nguồn doanh thu Để phát huy hiệu dự án, Công ty CP Xuất Nhập Thiết bị Công nghệ HTC cần hỗ trợ quan chức Vì kính mong quan chức tạo điều kiện giúp đỡ để dự án sớm phê duyệt vào hoạt động Chúng xin chân thành cảm ơn Hà Nội, ngày Nơi nhận: - Như - Lưu TCHC tháng năm 2013 CHỦ ĐẦU TƯ CÔNG TY CP NHẬP KHẨU THIẾT BỊ CÔNG NGHỆ HTC (Giám đốc) Công ty CP Xuất Nhập Thiết bị Công nghệ HTC 41 ... văn hóa ẩm thực Việt Nam - Khu du lịch, điểm du lịch: Chú trọng phát triển kinh doanh khu, điểm du lịch quốc gia, mở rộng kinh doanh khu, điểm du lịch đặc thù địa phương - Vui chơi, giải trí: Tăng... họp, khuyến thưởng, hội nghị, triển lãm); du lịch đô thị; du lịch giáo dục; du lịch thể thao; du lịch dưỡng bệnh; du lịch du thuyền; du lịch làm đẹp… - Tăng cường liên kết địa phương, doanh nghi p;... tỉnh Kiên Giang Vị trí khu đất sau: - Phía Bắc giáp đường dự kiến rộng 10m - Phía Đơng giáp đất dân - Phía Nam giáp đất Cơng ty Cổ phần Linh Chi - Phía Tây giáp hành lang bãi biển Khu du lịch nghỉ