Dự án Khu du lịch sinh thái Bình An 0903034381

ĐƠN VỊ TƯ VẤN: CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN ĐẦU TƯ THẢO NGUYÊN XANH THUYẾT MINH DỰ ÁN KHU DU LỊCH SINH THÁI BÌNH AN Địa điểm đầu tư: Xã Phú Mỹ Hưng, huyện Củ Chi, Tp.HCM CHỦ ĐẦU TƯ: CƠNG TY TNHH DỊCH VỤ KHÁCH SẠN BÌNH AN Tp.HCM- 1/2015 ĐƠN VỊ TƯ VẤN: CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN ĐẦU TƯ THẢO NGUYÊN XANH THUYẾT MINH DỰ ÁN KHU DU LỊCH SINH THÁI BÌNH AN Địa điểm đầu tư: Xã Phú Mỹ Hưng, huyện Củ Chi, Tp.HCM CHỦ ĐẦU TƯ ĐƠN VỊ TƯ VẤN CÔNG TY TNHH DỊCH VỤ CÔNG TY CP TƯ VẤN ĐẦU TƯ KHÁCH SẠN BÌNH AN THẢO NGUYÊN XANH (Giám đốc) (Tổng Giám đốc) NGUYỄN DỖN BÌNH NGUYỄN VĂN MAI Tp.HCM- 1/2015 DỰ ÁN: KHU DU LỊCH SINH THÁI BÌNH AN MỤC LỤC CHƯƠNG I: TÓM TẮT DỰ ÁN 1.1 Giới thiệu chủ đầu tư 1.2 Mô tả sơ thông tin dự án CHƯƠNG II: CĂN CỨ ĐẦU TƯ DỰ ÁN 2.1 Căn pháp lý 2.2 Tình hình kinh tế vĩ mô 2.3 Điều kiện vùng thực dự án 2.3.1 Vị trí địa lý 2.3.2 Điều kiện tự nhiên 2.4 Kết luận cần thiết đầu tư CHƯƠNG III: NỘI DUNG DỰ ÁN 3.1 Địa điểm – quy mô đầu tư 3.2 Các hạng mục cơng trình 3.2.1 Hạng mục xây dựng 3.2.2 Hạng mục máy móc thiết bị 3.3 Nhân dự án 10 3.4 Tiến độ đầu tư 10 CHƯƠNG IV: TỔNG MỨC ĐẦU TƯ DỰ ÁN 11 4.1 Cơ sở lập tổng mức đầu tư 11 4.2 Nội dung tổng mức đầu tư 12 4.2.1 Nội dung 12 4.2.2 Tổng mức đầu tư 13 CHƯƠNG V: NGUỒN VỐN THỰC HIỆN DỰ ÁN 14 5.1 Kế hoạch đầu tư 14 5.2 Phương án hoàn trả lãi vốn vay 15 CHƯƠNG VI: PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH 16 6.1 Các giả định kinh tế sở tính tốn 16 6.1.1 Giả định doanh thu 16 6.1.2 Giả định chi phí 16 6.2 Hiệu kinh tế 19 6.2.1 Doanh thu dự án 19 6.2.2 Chi phí dự án 19 Chủ đầu tư: Công ty TNHH Dịch vụ Khách sạn Bình An Trang i DỰ ÁN: KHU DU LỊCH SINH THÁI BÌNH AN 6.2.3 Báo cáo thu nhập dự trù 20 6.3 Báo cáo ngân lưu theo quan điểm tổng đầu tư (TIPV) 20 6.4 Khả trả nợ 21 6.5 Đánh giá hiệu kinh tế - xã hội 21 CHƯƠNG VII: KẾT LUẬN 22 Chủ đầu tư: Cơng ty TNHH Dịch vụ Khách sạn Bình An Trang ii DỰ ÁN: KHU DU LỊCH SINH THÁI BÌNH AN CHƯƠNG I: TĨM TẮT DỰ ÁN 1.1 Giới thiệu chủ đầu tư - Tên công ty : Công ty TNHH Dịch vụ Khách sạn Bình An - Mã số doanh nghiệp : 0312004899 - Cấp ngày : 13/10/2012 - Nơi cấp : Sở Kế hoạch Đầu tư Tp.Hồ Chí Minh - Đại diện pháp luật : Nguyễn Dỗn Bình Chức vụ : Giám đốc - Địa trụ sở : 193/40 Nguyễn Cư Trinh, Phường Nguyễn Cư Trinh, Quận 1, Thành Phố Hồ Chí Minh - Vốn điều lệ : 02 tỷ đồng - Ngành nghề KD : 1.2 Mô tả sơ thông tin dự án - Tên dự án : Khu du lịch sinh thái Bình An - Địa điểm xây dựng : Xã Phú Mỹ Hưng, huyện Củ Chi, Tp.HCM - Quy mô : 18.779 m² - Mục đích đầu tư : Nhằm đa dạng hóa sản phẩm du lịch phù hợp với quy hoạch tổng thể phát triển du lịch tỉnh Tp.HCM Đồng thời thỏa mãn nhu cầu vui chơi, giải trí, tham quan khách du lịch thành phố - Doanh thu dự án : doanh thu từ ẩm thực nhà hàng, khu an dưỡng, khu vui chơi, tin, khu vui chơi giải trí, ẩm thực sơng - Hình thức đầu tư : Đầu tư xây dựng - Hình thức quản lý : Chủ đầu tư trực tiếp quản lý dự án thông qua ban Quản lý dự án chủ đầu tư thành lập - Tổng mức đầu tư : 47,538,880,000 đồng (Bốn mươi bảy tỷ, năm trăm ba mươi tám triệu, tám trăm tám mươi ngàn đồng) Trong đó: Vốn tự có chủ đầu tư 49.5% tổng vốn đầu tư tương đương 23,538,880,000 đồng, vốn vay 50.5% tổng vốn đầu tư tức 24,000,000,000 đồng Tiến độ đầu tư : Dự án bắt đầu xây dựng từ tháng 1/2015, dự kiến hoàn thành vào cuối tháng năm 2015 đưa vào phục vụ kịp tết 2016 - Chủ đầu tư: Cơng ty TNHH Dịch vụ Khách sạn Bình An Trang DỰ ÁN: KHU DU LỊCH SINH THÁI BÌNH AN CHƯƠNG II: CĂN CỨ ĐẦU TƯ DỰ ÁN 2.1 Căn pháp lý Báo cáo đầu tư xây dựng dựa sở pháp lý sau : - Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam; - Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật liên quan đến đầu tư xây dựng Quốc hội khóa XII, kỳ họp thứ số 38/2009/QH12 ngày 19/6/2009; - Luật Đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26/11/2003 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam; - Luật Đầu tư số 59/2005/QH11 ngày 29/11/2005 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam; - Luật Doanh nghiệp số 60/2005/QH11 ngày 29/11/2005 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam; - Luật Đấu thầu số 61/2005/QH11 ngày 29/11/2005 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam; - Luật Kinh doanh Bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29/6/2006 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam; - Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp số 14/2008/QH12 ngày 03/6/2008 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam; - Luật Bảo vệ môi trường số 52/2005/QH11 ngày 29/11/2005 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam; - Bộ luật Dân số 33/2005/QH11 ngày 14/6/2005 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam; - Luật thuế Giá trị gia tăng số 13/2008/QH12 ngày 03/6/2008 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam; - Luật Du lịch số 44/2005/QH11 ngày 14/6/2005 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam; - Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/02/2009 Chính phủ việc Quản lý dự án đầu tư xây dựng cơng trình; - Nghị định số 124/2008 NĐ-CP ngày 11 tháng 12 năm 2008 Chính Phủ thuế thu nhập doanh nghiệp; - Nghị định số 123/2008/NĐ-CP ngày 08/12/2008 Chính phủ Qui định chi tiết thi hành Luật Thuế giá trị gia tăng; - Nghị định 140/2006/NĐ-CP Chính phủ ngày 22 tháng 11 năm 2006 quy định việc bảo vệ môi trường khâu lập, thẩm định, phê duyệt tổ chức thực chiến lược, quy hoạch, kế hoạch, chương trình dự án phát triển; Chủ đầu tư: Cơng ty TNHH Dịch vụ Khách sạn Bình An Trang DỰ ÁN: KHU DU LỊCH SINH THÁI BÌNH AN - Nghị định số 80/2006/NĐ-CP ngày 09 tháng năm 2006 Chính phủ việc qui định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật bảo vệ môi trường; - Nghị định số 21/2008/NĐ-CP ngày 28/02/2008 Chính phủ sửa đổi bổ sung số điều Nghị định số 80/2006/NĐ-CP ngày 09/08/2006 Chính phủ việc quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Bảo vệ môi trường; - Nghị định số 99/2007/NĐ-CP ngày 13/06/2009 Chính phủ quản lý chi phí đầu tư xây dựng cơng trình; - Nghị định số 35/2003/NĐ-CP ngày 4/4/2003 Chính phủ quy định chi tiết số điều luật phòng cháy chữa cháy; - Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 Chính phủ việc Quản lý chất lượng cơng trình xây dựng Nghị định số 49/2008/NĐ-CP ngày 18/04/2008 Chính phủ việc sửa đổi bổ sung số điều Nghị định 2009/2004/NĐ-CP; - Thông tư số 12/2008/TT-BXD ngày 07/05/2008 Bộ xây dựng hướng dẫn việc lập quản lý chi phí khảo sát xây dựng; - Thông tư số 05/2009/TT-BXD ngày 15/04/2009 Bộ Xây dựng hướng dẫn điều chỉnh dự toán xây dựng cơng trình; - Thơng tư số 05/2008/TT-BTNMT ngày 08/12/2008 Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn đánh giá môi trường chiến lược, đánh giá tác động môi trường cam kết bảo vệ môi trường; - Thơng tư số 33/2007/TT-BTC ngày 09/4/2007 Bộ Tài hướng dẫn tốn dự án hồn thành thuộc nguồn vốn nhà nước; - Thông tư số 08/2006/TT-BTNMT ngày 08/9/2006 Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn đánh giá môi trường chiến lược, đánh giá tác động môi trường cam kết bảo vệ môi trường; - Công văn số 1779/BXD-VP ngày 16/08/2007 Bộ Xây dựng việc cơng bố định mức dự tốn xây dựng cơng trình - Phần Khảo sát xây dựng; - Định mức chi phí quản lý dự án tư vấn đầu tư xây dựng kèm theo Quyết định số 957/QĐ-BXD ngày 29/9/2009 Bộ Xây dựng; - Quyết định số 201/QĐ-TTg Thủ tướng v/v phê duyệt Quy hoạch tổng thể phát triển du lịch Việt Nam đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030; - Nghị định số 08/2005/NĐ – CP ngày 24/01/2005 Chính phủ ban hành việc quy hoạch xây dựng; - Nghị định số 29/2007/NĐ-CP ngày 27/02/2007 Chính phủ việc quản lý kiến trúc Đô thị; - Nghị định số 37/2010/NĐ-CP ngày 07/04/2010 Chính phủ quy định việc lập, thẩm định, phê duyệt quản lý quy hoạch đô thị; - Nghị định số 38/2010/NĐ-CP ngày 07/04/2010 Chính phủ quy định việc quản lý không gian, kiến trúc, cảnh quan đô thị; Chủ đầu tư: Công ty TNHH Dịch vụ Khách sạn Bình An Trang DỰ ÁN: KHU DU LỊCH SINH THÁI BÌNH AN - Quyết định số 21/2005/QĐ-BXD ngày 22/07/2005 Bộ trưởng Bộ Xây dựng việc ban hành quy định hệ thống ký hiệu vẽ đồ án quy hoạch xây dựng; - Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD ngày 03/04/2008 Bộ trưởng Bộ Xây dựng việc ban hành quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia quy hoạch xây dựng; - Quyết định số 03/2008/QĐ – BXD ngày 31/03/2008 Bộ trưởng Bộ Xây dựng việc ban hành quy định nội dung thể vẽ, thuyết minh nhiệm vụ đồ án quy hoạch xây dựng; - Thông tư số 07/2008/TT – BXD ngày 07/04/2008 Bộ Xây Dựng việc hướng dẫn lập, thẩm định, phê duyệt, quản lý quy hoạch xây dựng; - Thông tư số 10/2010/TT-BXD ngày 11/08/2010 Bộ xây dựng việc quy định hồ sơ loại quy hoạch đô thị; - Thông tư số 01/2013/TT-BXD ngày 08/02/2013 Bộ Xây dựng việc hướng dẫn xác định, quản lý chi phí quy hoạch xây dựng quy hoạch thị; - QCVN 40:2011/BTNMT – Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia nước thải công nghiệp; - Các số liệu điều tra kinh tế – văn hóa xã hội, kỹ thuật văn khác có liên quan phục vụ việc nghiên cứu; - Quyết định số 5300/QĐ–UBND ngày 26/9/2013 UBND Tp.HCM phê duyệt đồ án quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/5000 (quy hoạch sử dụng đất – kiến trúc – giao thông) Khu nông nghiệp kết hợp du lịch sinh thái dân cư nhà vườn xã Phú Mỹ Hưng, huyện Củ Chi (phân khu 1); - Quyết định số 7270/ QĐ–UBND ngày 31/12/2013 UBND Tp.HCM phê duyệt đồ án quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/5000 (quy hoạch hạ tầng kỹ thuật) Khu nông nghiệp kết hợp du lịch sinh thái dân cư nhà vườn xã Phú Mỹ Hưng, huyện Củ Chi (phân khu 1); - Quyết định số 3688/QĐ-SQHKT ngày 28/10/2014 Sở Quy hoạch Kiến trúc Tp.HCM v/v ban hành Quy định quản lý theo đồ án quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/5000 Khu nông nghiệp kết hợp du lịch sinh thái dân cư nhà vườn xã Phú Mỹ Hưng, huyện Củ Chi (phân khu 1) UBND thành phố Hồ Chí Minh phê duyệt Quyết định số 5300/QĐ-UBND ngày 26 tháng năm 2013 Quyết định số 7270/QĐ-UBND ngày 31 tháng 12 năm 2013 - Căn pháp lý khác có liên quan; 2.2 Tình hình kinh tế vĩ mơ Kinh tế - xã hội nước ta năm 2014 diễn bối cảnh kinh tế giới phục hồi chậm sau suy thối tồn cầu Các kinh tế lớn phát triển theo hướng đẩy nhanh tăng trưởng có nhiều yếu tố rủi ro việc điều chỉnh sách tiền tệ Trong đó, nhiều kinh tế gặp trở ngại từ việc thực sách thắt chặt để giảm áp lực tiền tệ Bên cạnh đó, khu vực đồng EURO bị ảnh hưởng mạnh biện pháp trừng phạt kinh tế nước khu vực tình hình trị bất ổn số quốc gia, khu vực châu Âu Dự báo tăng trưởng năm 2014 2015 hầu hết kinh tế Đông Nam Á điều chỉnh giảm Điểm bật tháng cuối năm giá dầu mỏ thị trường giới giảm sâu tiếp tục giảm Đối với quốc Chủ đầu tư: Công ty TNHH Dịch vụ Khách sạn Bình An Trang DỰ ÁN: KHU DU LỊCH SINH THÁI BÌNH AN gia nhập dầu, giá dầu giảm giúp thúc đẩy tiêu dùng đầu tư tư nhân cải thiện cán cân toán Tuy nhiên, nước sản xuất dầu, thực trạng thị trường giá dầu mỏ giảm tác động mạnh đến kinh tế theo chiều hướng thuận lợi khó khăn đan xen Ở nước, sản xuất kinh doanh chịu áp lực từ bất ổn kinh tế trị thị trường giới, với khó khăn từ năm trước chưa giải triệt để áp lực khả hấp thụ vốn kinh tế chưa cao; sức ép nợ xấu nặng nề; hàng hóa nước tiêu thụ chậm; lực quản lý cạnh tranh doanh nghiệp thấp Trước bối cảnh đó, Chính phủ, Thủ tướng phủ ban hành nhiều nghị quyết, thị, định nhằm tiếp tục ổn định vĩ mơ, tháo gỡ khó khăn cải thiện môi trường kinh doanh, tạo đà tăng trưởng, bảo đảm cơng tác an sinh xã hội cho tồn dân Trọng tâm Nghị số 01/NQ-CP ngày 02 tháng 01 năm 2014 Chính phủ nhiệm vụ, giải pháp chủ yếu đạo điều hành thực Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội dự toán ngân sách nhà nước năm 2014; Nghị số 19/NQ-CP ngày 18/3/2014 Chính phủ nhiệm vụ, giải pháp chủ yếu cải thiện môi trường kinh doanh, nâng cao lực cạnh tranh quốc gia; Nghị số 63/NQ-CP ngày 25/8/2014 Chính phủ số giải pháp thuế tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, đẩy mạnh phát triển doanh nghiệp; Chỉ thị số 06/CT-TTg ngày 12 tháng năm 2014 Thủ tướng Chính phủ việc đẩy mạnh tái cấu doanh nghiệp Nhà nước; Chỉ thị số 25/CT-TTg ngày 13/8/2014 Thủ tướng Chính phủ việc điều hành thực nhiệm vụ tài - ngân sách Nhà nước tháng cuối năm 2014 Được lãnh đạo, đạo liệt Đảng, Quốc hội Chính phủ, với nỗ lực, tâm cấp, ngành địa phương nên kinh tế - xã hội nước ta năm 2014 có nhiều chuyển biến tích cực Kết cụ thể ngành, lĩnh vực sau: Tổng sản phẩm nước (GDP) năm 2014 ước tính tăng 5,98% so với năm 2013, quý I tăng 5,06%; quý II tăng 5,34%; quý III tăng 6,07%; quý IV tăng 6,96% Mức tăng trưởng năm cao mức tăng 5,25% năm 2012 mức tăng 5,42% năm 2013 cho thấy dấu hiệu tích cực kinh tế Trong mức tăng 5,98% toàn kinh tế, khu vực nông, lâm nghiệp thủy sản tăng 3,49%, cao mức 2,64% năm 2013, đóng góp 0,61 điểm phần trăm vào mức tăng chung; khu vực công nghiệp xây dựng tăng 7,14%, cao nhiều mức tăng 5,43% năm trước, đóng góp 2,75 điểm phần trăm; khu vực dịch vụ tăng 5,96%, đóng góp 2,62 điểm phần trăm Về lĩnh vực du lịch, tháng Mười Hai năm nay, Việt Nam ước tính đón 657,3 nghìn lượt khách quốc tế, tăng 8% so với tháng trước chủ yếu tháng diễn nhiều hoạt động văn hóa, ẩm thực quy mơ lớn số địa phương Tính chung năm 2014, khách quốc tế đến nước ta ước tính đạt 7874,3 nghìn lượt khách, tăng 4% so với năm trước, thấp nhiều so với mức tăng 10,6% năm 2013 ảnh hưởng tình hình biển Đơng Khách đến với mục đích du lịch, nghỉ dưỡng năm ước tính đạt 4762,5 nghìn lượt người, tăng 2,6%; đến cơng việc 1321,9 nghìn lượt người, tăng 4,3%; thăm thân nhân đạt 1347,1 nghìn lượt người, tăng 6,9% Khách quốc tế đến nước ta đường hàng khơng 6220,2 nghìn lượt người, tăng 4% so với năm 2013; đến đường biển 47,6 nghìn lượt người, giảm 75,4%; đến đường 1606,6 nghìn lượt người, tăng 14,8% Chủ đầu tư: Cơng ty TNHH Dịch vụ Khách sạn Bình An Trang DỰ ÁN: KHU DU LỊCH SINH THÁI BÌNH AN Về số thị trường khách quốc tế đến nước ta năm 2014, khách đến từ châu Á ước tính đạt 5341,9 nghìn lượt người, tăng 4,5%, khách đến từ số quốc gia tăng mạnh: Hàn Quốc đạt 848 nghìn lượt người, tăng 13,3%; Nhật Bản đạt 648 nghìn lượt người, tăng 7,3%; Cam-pu-chia 404,2 nghìn lượt người, tăng 18,1%; Lào đạt 136,6 nghìn lượt người, tăng 11,2% Một số quốc gia vùng lãnh thổ có khách đến nước ta tăng thấp giảm: Trung Quốc đạt 1947,2 nghìn lượt người, tăng 2,1%; Xin-ga-po đạt 202,4 nghìn lượt người, tăng 3,4%; Đài Loan 389 nghìn lượt người, giảm 2,5%; Ma-laixi-a 333 nghìn lượt người, giảm 1,9%; Thái Lan 246,9 nghìn lượt người, giảm 8,2% Khách đến từ châu Âu ước tính đạt 1198,5 nghìn lượt người, tăng cao mức 14,6% so với năm trước, số quốc gia có lượng khách đến nước ta lớn có mức tăng cao so với năm 2013: Nga đạt 364,9 nghìn lượt người, tăng 22,4%; Anh đạt 202,3 nghìn lượt người, tăng 9,5%; Đức đạt 142,3 nghìn lượt người, tăng 45,7% Doanh thu dịch vụ lưu trú ăn uống du lịch tháng Mười Hai ước tính đạt 32,2 nghìn tỷ đồng, tăng 0,2% so với tháng trước giảm 16,6% so với kỳ năm trước, bao gồm: Doanh thu dịch vụ lưu trú, ăn uống đạt 30 nghìn tỷ đồng, khơng biến động nhiều so với tháng trước giảm 17,4% so với kỳ năm 2013; doanh thu hoạt động du lịch lữ hành đạt 2,2 nghìn tỷ đồng tăng 3,9% so với tháng trước tăng 3,1% so với kỳ năm 2013, chủ yếu tăng tour du lịch nước Mức tăng doanh thu du lịch lữ hành tháng Mười Hai so với tháng trước số tỉnh, thành phố sau: Hà Nội tăng 1,9%; thành phố Hồ Chí Minh tăng 5,7%; Thừa Thiên Huế tăng 3,5%; Bình Định tăng 12,4% Hai tỉnh có tốc độ tăng cao Tây Ninh tăng 128,6% Phú Yên tăng 46,7% Tính chung năm 2014, doanh thu dịch vụ lưu trú ăn uống du lịch đạt 381,8 nghìn tỷ đồng, tăng 8% so với năm trước Dù rằng, số tồn cách thức quảng bá tiếp thị hình ảnh du lịch Việt Nam quốc tế, với bất ổn tình hình trị nước khu vực, Việt Nam bước khai thác lợi để biến ngành cơng nghiệp khơng khói thành ngành kinh tế mũi nhọn thời gian tới 2.3 Điều kiện vùng thực dự án 2.3.1 Vị trí địa lý Vị trí khu vực dự án Khu du lịch sinh thái Bình An thuộc xã Phú Mỹ Hưng, huyện Củ Chi, thành phố Hồ Chí Minh nằm khu quy hoạch theo Quyết định số 3688/QĐSQHKT Ranh giới quy hoạch xã Phú Mỹ Hưng giới hạn sau : - Phía Đơng - Bắc giáp : sơng Sài Gòn - Phía Tây - Nam giáp : Tỉnh lộ 15 sơng Sài Gòn - Phía Bắc giáp : sơng Sài Gòn - Phía Đơng Đơng - Nam giáp : rạch Ơng Cơ Chủ đầu tư: Công ty TNHH Dịch vụ Khách sạn Bình An Trang DỰ ÁN: KHU DU LỊCH SINH THÁI BÌNH AN - Từ tháng đến tháng gió Tín phong có hướng Đơng Nam Nam với vận tốc trung bình từ 1,5 – 2,0 m/s; - Tháng đến tháng thịnh hành gió Tây – Tây nam, vận tốc trung bình từ 1,5 – 3,0 m/s - Ngoài ra, từ tháng 10 đến tháng năm sau có gió Đơng Bắc, vận tốc trung bình từ – 1,5 m/s  Thủy văn: Dự án nằm huyện Củ Chi, nơi có hệ thống sông, kênh, rạch đa dạng, với đặc điểm chính: - Sơng Sài Gòn chịu chế độ ảnh hưởng dao động bán nhật triều, với mực nước triều bình quân thấp 1,2m cao 2,0 m - Các hệ thống kênh rạch tự nhiên khác, đa số chịu ảnh hưởng trực tiếp chế độ hủy văn sơng Sài Gòn Rạch Tra, Rạch Sơn, Bến Mương … Riêng có kênh Thầy Cai chịu ảnh hưởng chế độ thủy văn sông Vàm Cỏ Đơng - Nhìn chung hệ thống sơng, kênh, rạch trực tiếp chi phối chế độ thủy văn huyện nét bậc dòng chảy xâm nhập thủy triều Tóm lại, thiên nhiên nơi hoang sơ, mộc mạc thuận lợi phát triển du lịch sinh thái 2.4 Kết luận cần thiết đầu tư Khi xã hội phát triển, nhu cầu nghỉ ngơi- giải trí người dân mơi trường lành điều cần thiết Vì thế, du lịch sinh thái đời nhằm tạo không gian thiên nhiên với cảnh quan sinh vật hài hòa để phục vụ nhu cầu nghỉ dưỡng người dân sau ngày làm việc mệt nhọc Du lịch sinh thái mơ hình phát triển bền vững theo phương thức khai thác nguồn tài nguyên có sẵn để phục vụ đời sống người dân địa phương qua nhiều hệ không làm tổn thương đến môi trường Cách thành phố Hồ Chí Minh 60km theo hướng Tây Bắc, huyện Củ Chi hấp dẫn người ta đến tham quan vẻ hoang sơ, pha chút kỉ niệm xưa cũ tất mà ta nhớ Bên cạnh đó, mảnh đất Củ Chi bật khoảng xanh lành, mặt nước mát mẻ, ngày Tp.HCM Dự án Khu du lịch sinh thái Bình An loại hình du lịch sinh thái, bảo tồn thiên nhiên nguồn lợi từ kênh rạch, sơng ngòi kết hợp ni khai thác lồi cá địa, giới thiệu hệ sinh vật đặc trưng vùng đất thép Củ Chi Dự án Khu du lịch Bình An thực đầu tư liên kết với điểm du lịch khác huyện, nhằm phát triển chuỗi du lịch sinh thái địa phương Việc đầu tư xây dựng dự án hoàn toàn cần thiết, định hướng đầu tư đắn phù hợp với quy hoạch địa phương, không giải phần hiệu xã hội, giải nhu cầu dịch vụ du lịch mà góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế TP.HCM nhà nói chung huyện nhà nói riêng Chủ đầu tư: Cơng ty TNHH Dịch vụ Khách sạn Bình An Trang DỰ ÁN: KHU DU LỊCH SINH THÁI BÌNH AN CHƯƠNG III: NỘI DUNG DỰ ÁN 3.1 Địa điểm – quy mô đầu tư Dự án Khu du lịch sinh thái Bình An nằm xã Phú Mỹ Hưng, huyện Củ Chi, thành phố Hồ Chí Minh, xây dựng khu đất có tổng diện tích 18.779 m² 3.2 Các hạng mục cơng trình 3.2.1 Hạng mục xây dựng STT Hạng mục I Nuôi cá- du lịch sinh thái Chòi câu Trò chơi giải trí sơng II Trung tâm giải trí III IV ĐVT Số lượng m2 30 2,000 Khu vui chơi sông m2 2,000 Khu ẩm thực m2 300 Công viên xanh m2 3,900 Hồ nước m2 2,184 Khu vui chơi m2 1,000 Khu nhà sinh hoạt cho công nhân m2 200 Nhà ăn m2 100 Giao thông, sân bãi m2 7,095 Công viên sinh thái Khu nhà Tổng cộng 3.2.2 Hạng mục máy móc thiết bị STT 10 11 Hạng mục Dụng cụ, đồ dùng cho khu ẩm thực Máy móc thiết bị cho khu giải trí vui chơi Thiết bị cho khu vui chơi thiếu nhi Máy móc, trang thiết bị văn phòng Các loại gia cầm Cá giống loại Khu hoa kiểng, kiểng Thiết bị cấp thoát nước Thiết bị PCCC Thiết bị điện chiếu sáng Thiết bị chống sét Số lượng 1 1 1 1 1 Chủ đầu tư: Công ty TNHH Dịch vụ Khách sạn Bình An Trang DỰ ÁN: KHU DU LỊCH SINH THÁI BÌNH AN 3.3 Nhân dự án Để trình hoạt động hiệu quả, thuê đội ngũ nhân viên gồm hai dạng: nhân viên thức nhân viên bán thời gian Nhân viên thức hoạt động Khu du lịch 24/24, nhân viên bán thời gian thuê mướn theo mùa thời điểm du lịch tăng cao TT I II Hạng mục Nhân thức Ban lãnh đạo - hành Giám đốc Phó giám đốc Kế tốn Ni cá, du lịch sinh thái Quản lý Bếp trưởng Phụ bếp Khu vui chơi Quản lý Nhân viên phục vụ Nhân viên bán vé Tổ vệ sinh Vệ sinh, xanh Giữ xe Bảo vệ Tổng Nhân viên bán thời gian Phòng vé, thu ngân Nhân viên phục vụ Phụ bếp Vệ sinh Bảo vệ TỔNG Số lượng (người) 1 1 2 22 15 2 26 3.4 Tiến độ đầu tư Dự án bắt đầu xây dựng từ tháng 1/2015, dự kiến hoàn thành vào cuối tháng năm 2015 đưa vào phục vụ kịp tết 2016 Chủ đầu tư: Công ty TNHH Dịch vụ Khách sạn Bình An Trang 10 DỰ ÁN: KHU DU LỊCH SINH THÁI BÌNH AN CHƯƠNG IV: TỔNG MỨC ĐẦU TƯ DỰ ÁN 4.1 Cơ sở lập tổng mức đầu tư Tổng mức đầu tư cho Dự án “Khu du lịch sinh thái Bình An” lập dựa phương án hồ sơ thiết kế sở dự án sau đây: - Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003 Quốc Hội Nước Cộng hoà Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam; - Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp Quốc Hội khóa XII kỳ họp thứ 3, số 14/2008/QH12 Ngày 03 tháng 06 năm 2008 ; - Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/2/2009 Chính phủ việc Quản lý dự án đầu tư xây dựng cơng trình; - Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 Chính phủ việc Quản lý chất lượng cơng trình xây dựng Nghị định số 49/2008/NĐ-CP ngày 18/04/2008 Chính phủ việc sửa đổi bổ sung số điều Nghị định 2009/2004/NĐ-CP; - Nghị định số 99/2007/NĐ-CP ngày 13/06/2009 Chính phủ quản lý chi phí đầu tư xây dựng cơng trình; - Nghị định số 123/2008/NĐ-CP ngày 08/12/2008 Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật thuế giá trị gia tăng; - Nghị định số 148/2004/NĐ-CP ngày 23/07/2004 sửa đổi, bổ sung Khoản Điều Nghị định số 158/2003/NĐ-CP; - Thông tư số 05/2007/TT-BXD ngày 27/05/2007 Bộ Xây dựng việc “Hướng dẫn việc lập quản lý chi phí dự án đầu tư xây dựng cơng trình”; - Thông tư số 129/2008/TT-BTC ngày 26/12/2008 hướng dẫn thi hành Nghị định số 123/2008/NĐ-CP; - Thông tư 130/2008/TT-BTT ngày 26/12/2008 hướng dẫn thi hành số điều Luật Thuế Thu Nhập Doanh Nghiệp - Thông tư số 02/2007/TT–BXD ngày 14/2/2007 Hướng dẫn số nội dung về: lập, thẩm định, phê duyệt dự án đầu tư xây dựng cơng trình; giấy phép xây dựng tổ chức quản lý dự án đầu tư xây dựng cơng trình; - Định mức chi phí quản lý dự án tư vấn đầu tư xây dựng kèm theo Quyết định số 957/QĐ-BXD ngày 29/9/2009 Bộ Xây dựng; - Thông tư 33-2007-TT/BTC Bộ Tài Chính ngày 09 tháng 04 năm 2007 hướng dẫn tốn dự án hồn thành thuộc nguồn vốn nhà nước; - Thông tư số 45/2013/TT-BTC Bộ Tài ban hành ngày 25/04/2013 hướng dẫn chế độ quản lý, sử dụng trích khấu hao tài sản cố định; - Các văn khác Nhà nước liên quan đến lập Tổng mức đầu tư, tổng dự tốn dự tốn cơng trình Chủ đầu tư: Cơng ty TNHH Dịch vụ Khách sạn Bình An Trang 11 DỰ ÁN: KHU DU LỊCH SINH THÁI BÌNH AN 4.2 Nội dung tổng mức đầu tư 4.2.1 Nội dung Mục đích tổng mức đầu tư tính tốn tồn chi phí đầu tư xây dựng Dự án “Khu du lịch sinh thái Bình An” làm sở để lập kế hoạch, quản lý vốn đầu tư xác định hiệu đầu tư dự án Tổng mức đầu tư dự án (bao gồm lãi vay thời gian xây dựng) 47,538,880,000 đồng (Bốn mươi bốn tỷ, bốn trăm mười tám triệu, hai trăm tám mươi bốn ngàn đồng) bao gồm: + Chi phí đầu tư xây dựng + Chi phí mua máy móc thiết bị + Dự phòng phí + Lãi vay thời gian xây dựng Chi phí đầu tư xây dựng Đvt: 1,000 vnđ Hạng mục STT I II III IV ĐVT Số lượng Ni cá- du lịch sinh thái Chòi câu Trò chơi giải trí sơng Trung tâm giải trí m2 30 2,000 Khu vui chơi sông m2 2,000 Khu ẩm thực m2 300 Công viên sinh thái Thành tiền trước thuế 90,000 454,545 - Thành tiền sau thuế Thuế GTGT 9,000 45,455 - 99,000 500,000 - 454,545 45,455 500,000 600,000 60,000 660,000 - - - Công viên xanh m2 3,900 909,091 90,909 1,000,000 Hồ nước m2 2,184 181,818 18,182 Khu vui chơi m2 1,000 1,000,000 Khu nhà Khu nhà sinh hoạt cho công nhân 200,000 100,000 1,100,000 - - - m2 200 600,000 60,000 660,000 Nhà ăn m2 100 250,000 25,000 275,000 Giao thông, sân bãi m2 7,095 709,500 70,950 780,450 Tổng cộng Chủ đầu tư: Cơng ty TNHH Dịch vụ Khách sạn Bình An 5,249,500 524,950 5,774,450 Trang 12 DỰ ÁN: KHU DU LỊCH SINH THÁI BÌNH AN  Chi phí đầu tư máy móc thiết bị Đvt: 1,000 vnđ STT Hạng mục Số lượng 10 11 Dụng cụ, đồ dùng cho khu ẩm thực Máy móc thiết bị cho khu giải trí vui chơi Thiết bị cho khu vui chơi thiếu nhi Máy móc, trang thiết bị văn phòng Các loại gia cầm Cá giống loại Khu hoa kiểng, kiểng Thiết bị cấp thoát nước Thiết bị PCCC Thiết bị điện chiếu sáng Thiết bị chống sét Tổng 1 1 1 1 1 Đơn giá 300,000 400,000 200,000 100,000 150,000 200,000 500,000 200,000 350,000 700,000 180,000 Thành tiền sau thuế 300,000 400,000 200,000 100,000 150,000 200,000 500,000 200,000 350,000 700,000 180,000 3,280,000 4.2.2 Tổng mức đầu tư Bảng Tổng mức đầu tư Đv: 1,000 vnđ STT I II III IV V VI VII GT GT VAT TRƯỚC THUẾ SAU THUẾ Chi phí xây dựng 5,249,500 524,950 5,774,450 Chi phí máy móc thiết bị 2,981,818 298,182 3,280,000 Chi phí quản lý dự án 207,758 20,776 228,534 Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng 170,083 17,008 187,092 Chi phí lập dự án 20,000 2,000 22,000 Chi phí thẩm tra dự tốn 12,126 1,213 13,339 Chi phí giám sát thi cơng xây lắp 137,957 13,796 151,753 Chi phí khác 132,016 13,202 145,217 Chi phí bảo hiểm xây dựng 78,743 7,874 86,617 Chi phí kiểm tốn 32,728 3,273 36,000 Chi phí thẩm tra phê duyệt tốn 20,545 2,055 22,600 Chi phí dự phòng=ΣGcp*5% 437,059 43,706 480,765 Chi phí đất 35,558,000 35,558,000 TỔNG VỐN ĐẦU TƯ 44,736,234 917,823 45,654,058 Lãi vay thời gian xây dựng 1,884,822 TỔNG ĐẦU TƯ CÓ LÃI VAY 47,538,880 HẠNG MỤC Chủ đầu tư: Công ty TNHH Dịch vụ Khách sạn Bình An Trang 13 DỰ ÁN: KHU DU LỊCH SINH THÁI BÌNH AN CHƯƠNG V: NGUỒN VỐN THỰC HIỆN DỰ ÁN 5.1 Kế hoạch đầu tư Dự án đưa vào phục vụ kịp tết 2016 Thời gian đầu tư xây dựng tháng, dự kiến hoàn thành vào cuối tháng năm 2015 Tiến độ đầu tư sau: Chi phí xây dựng 100% Quý I/2015 30% Chi phí máy móc thiết bị 100% 10% 40% 50% Chi phí quản lý dự án 100% 40% 30% 30% Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng 100% 50% 50% 0% Chi phí khác 100% 40% 30% 30% Chi phí dự phòng=ΣGcp*5% 100% 40% 30% 30% Chi phí đất 100% Lãi vay thời gian xây dựng 100% 33% 33% 34% Nội dung Tổng cộng Năm 2014 Quý Quý II/2015 III/2015 50% 20% 100%  Tiến độ sử dụng vốn Đvt: 1,000 vnđ Phân chia theo dòng tiền Tổng cộng Năm 2014 Chi phí xây dựng 5,774,450 Chi phí máy móc thiết bị 3,280,000 Chi phí quản lý dự án 228,534 Chi phí tư vấn đầu tư xây 187,092 dựng Chi phí khác 145,217 Chi phí dự phòng=ΣGcp*5% 480,765 Chi phí đất 35,558,000 35,558,000 Lãi vay thời gian xây 1,884,822 dựng Tổng cộng 47,538,880 35,558,000 Quý I/2015 1,732,335 328,000 91,414 Quý II/2015 2,887,225 1,312,000 68,560 Quý III/2015 1,154,890 1,640,000 68,560 93,546 93,546 - 58,087 192,306 43,565 144,229 43,565 144,229 621,370 628,274 635,178 3,117,057 5,177,400 3,686,423  Nguồn vốn thực dự án (Đvt: 1,000 vnđ) Nguồn vốn Số tiền Tỷ lệ Vốn chủ sở hữu 23,538,880 49.5% Vốn vay 24,000,000 50.5% Tổng cộng 47,538,880 100% Chủ đầu tư: Cơng ty TNHH Dịch vụ Khách sạn Bình An Trang 14 DỰ ÁN: KHU DU LỊCH SINH THÁI BÌNH AN Với tổng mức đầu tư 47,538,880,000 đồng (Bốn mươi bảy tỷ, năm trăm ba mươi tám triệu, tám trăm tám mươi ngàn đồng) Trong đó: Vốn tự có chủ đầu tư 49.5% tổng vốn đầu tư tương đương 23,538,880,000 đồng, vốn vay 50.5% tổng vốn đầu tư tức 24,000,000,000 đồng 5.2 Phương án hoàn trả lãi vốn vay Nguồn vốn vay dự kiến thời gian 10 năm với lãi suất 10.5%/năm Trong đó, ân hạn trả vốn gốc năm trả lãi, năm hoàn trả vốn gốc theo số dư nợ đầu kì Tỷ lệ vốn vay Số tiền vay Thời hạn vay Ân hạn Lãi vay Thời hạn trả nợ 50.5% 24,000,000 120 12 10.5% 108 ngàn đồng tháng tháng /năm tháng Tiến độ rút vốn vay trả lãi vay trình bày bảng sau: Đvt: 1,000 vnđ HẠNG MỤC 2015 Nợ đầu kỳ Vay kỳ 24,000,000 Trả nợ 635,178 - Lãi vay 635,178 - Vốn gốc Nợ cuối kỳ 24,000,000 HẠNG MỤC 2016 2017 2018 2019 24,000,000 21,333,333 18,666,667 16,000,000 5,041,297 4,754,584 4,474,584 4,194,584 2,374,630 2,087,918 1,807,918 1,527,918 2,666,667 2,666,667 2,666,667 2,666,667 21,333,333 18,666,667 16,000,000 13,333,333 2020 2021 2022 2023 2024 10 13,333,333 10,666,667 8,000,000 5,333,333 2,666,667 Nợ đầu kỳ Vay kỳ Trả nợ 3,918,228 - Lãi vay 1,251,562 - Vốn gốc 2,666,667 Nợ cuối kỳ 10,666,667 3,634,584 3,354,584 3,074,584 2,795,160 967,918 687,918 407,918 128,493 2,666,667 2,666,667 2,666,667 2,666,667 8,000,000 5,333,333 2,666,667 - Dự án vay thời gian 10 năm, ân hạn năm trả lại vay, đến năm thứ dự án vào hoạt động có doanh thu bắt đầu trả vốn gốc năm lại Mỗi năm vốn gốc phải trả 2,666,667,000 đồng lãi vay theo số dư nợ đầu kì Chủ đầu tư: Cơng ty TNHH Dịch vụ Khách sạn Bình An Trang 15 DỰ ÁN: KHU DU LỊCH SINH THÁI BÌNH AN CHƯƠNG VI: PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH 6.1 Các giả định kinh tế sở tính tốn Các thơng số giả định dùng để tính tốn hiệu kinh tế dự án sở tính tốn dự án triển khai, văn liên quan đến giá bán, tài liệu cung cấp từ Chủ đầu tư, cụ thể sau: 6.1.1 Giả định doanh thu Các thơng số giả định dùng để tính tốn hiệu kinh tế dự án sở tính toán dự án triển khai, văn liên quan đến giá dịch vụ, tài liệu cung cấp từ Chủ đầu tư, cụ thể sau: Doanh thu dự án tính tốn dựa doanh thu từ ẩm thực nhà hàng, khu an dưỡng, khu vui chơi, tin, khu vui chơi giải trí, ẩm thực sơng… Theo nhu cầu vui chơi thực tế huyện Củ Chi mức sống bình quân người dân nơi đây, công suất thiết kế dự án 500 người - Số lượng khách du lịch trung bình: 700 khách/tuần - Khu ẩm thực, nhà hàng: có khoảng 60% khách khu du lịch dùng bữa nhà hàng ẩm thực - Khu vui chơi: Để tham gia vào khu vui chơi, khách du lịch phải mua vé 40,000 đồng/người - Căn tin: nhằm phục vụ cho nhu cầu giải khát khu vui chơi - Khu câu cá giải trí: chòi câu bán vé 50 ngàn đồng, cung cấp thêm cần câu mồi câu Ngoài ra, khách câu cá đem cân kg tính tiền chế biến thức ăn theo ý khách hàng, phục vụ tài chòi câu - Nhà hàng ẩm thực sơng: Ngồi thực khách ăn nhà hàng cạn, khu du lịch phục vụ cho thực khách có nhu cầu vừa thưởng thức ăn ẩm thực vừa ngao du sơng nước, với mức giá trung bình khoảng 300,000 đồng/thực khách, lượng khách ước tính khoảng 40% tổng số khách đến vui chơi khu du lịch Giá dịch vụ khu vui chơi Hạng mục Khu ẩm thực + nhà hàng Vé vào cổng Căn tin, giải khát Khu câu cá giải trí Nhà hàng ẩm thực sông Giá dịch vụ 250 40 20 50 300 Đơn vị tính ngàn đồng/khách ngàn đồng/người ngàn đồng/người chòi câu/lần ngàn đồng/người 6.1.2 Giả định chi phí  Chi phí lương nhân viên: Để q trình hoạt động hiệu quả, thuê đội ngũ nhân viên gồm hai dạng: nhân viên thức nhân viên bán thời gian Nhân viên thức hoạt Chủ đầu tư: Công ty TNHH Dịch vụ Khách sạn Bình An Trang 16 DỰ ÁN: KHU DU LỊCH SINH THÁI BÌNH AN động Khu du lịch 24/24, nhân viên bán thời gian thuê mướn theo mùa thời điểm du lịch tăng cao  Nhân viên thức hưởng: - Mức lương - Tiền phụ cấp - BHYT, BHXH: 23% mức lương - Số tháng hưởng lương: 13 tháng - Mức tăng lương năm: 5%/năm  Nhân viên bán thời gian hưởng: mức lương phụ cấp Chế độ tiền lương phận TT I II Hạng mục Nhân thức Ban lãnh đạo - hành Giám đốc Phó giám đốc Kế tốn Ni cá, du lịch sinh thái Quản lý Bếp trưởng Phụ bếp Khu vui chơi Quản lý Nhân viên phục vụ Nhân viên bán vé Tổ vệ sinh Vệ sinh, xanh Giữ xe Bảo vệ Tổng Nhân viên bán thời gian Phòng vé, thu ngân Nhân viên phục vụ Phụ bếp Vệ sinh Bảo vệ TỔNG Số lượng (người) Mức lương (ngàn đồng/người) 1 15,000 12,000 5,000 1 6,000 10,000 4,000 7,000 3,500 3,000 2 22 3,000 3,000 3,000 15 2 26 3,000 3,000 4,000 3,000 3,000 Chủ đầu tư: Công ty TNHH Dịch vụ Khách sạn Bình An Trang 17 DỰ ÁN: KHU DU LỊCH SINH THÁI BÌNH AN Bảng lương nhân viên năm đầu Đv: 1,000 đồng Năm 2015 2016 2017 2018 2019 2020 Hạng mục Nhân thức Chỉ số tăng tiền lương thực 1.00 1.00 1.10 1.16 1.22 1.28 Số tháng hoạt động 13 13 13 13 13 Tổng lương năm 27,375 109,500 120,724 126,760 133,098 139,753 Chi phí BHXH, BHYT (năm) 6,023 24,090 26,559 27,887 29,282 30,746 Nhân bán thời gian Số tháng hoạt động 3 3 Tổng lương năm 82,000 246,000 271,215 284,776 299,015 313,965 TỔNG 115,398 379,590 418,498 439,423 461,394 484,464 Khấu hao tài sản cố định Tính tốn khấu hao cho tài sản cố định áp dụng thơng tư số 45/2013/TT-BTC Bộ Tài ban hành ngày 25/04/2013 hướng dẫn chế độ quản lý, sử dụng trích khấu hao tài sản cố định Thời gian khấu hao tài sản cụ thể sau: Đv: 1,000 đồng Hạng mục Chi phí xây dựng Chi phí máy móc thiết bị Chi phí quản lý dự án Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng Chi phí khác Chi phí dự phòng Thời gian khấu hao 25 15 7 7 năm năm năm năm năm năm Chi phí điện: chi phí khoảng 10,000,000 đồng/tháng Chi phí quảng cáo, marketing: năm đầu, cơng ty đẩy mạnh đầu tư 100,000,000 đồng cho quảng cáo, năm sau trì mức 10% doanh thu năm Chi phí bảo trì máy móc thiết bị: chiếm khoảng 5% giá trị đầu tư máy móc thiết bị Chi phí nguyên liệu cho nhà hàng ẩm thực, tin: tận dụng sản phẩm từ trang trại Khu sinh thái, vườn cây, sản phẩm Khu sinh thái phần lớn tự cung tự cấp, phẩn nhỏ mua từ bên ngồi chi phí giá thành giảm Chi phí khác: ngồi chi phí kể trên, dự kiến dự án vào hoạt động phát sinh thêm chi phí quản lý bán hàng, chi phí thức ăn cho trang trại, thuốc men…và chi phí khác Chủ đầu tư: Cơng ty TNHH Dịch vụ Khách sạn Bình An Trang 18 DỰ ÁN: KHU DU LỊCH SINH THÁI BÌNH AN 6.2 Hiệu kinh tế 6.2.1 Doanh thu dự án Đvt : 1,000 đồng STT HẠNG MỤC Công suất Thời gian hoạt động (tháng) Tổng số khách đến khu du lịch Tỷ lệ tăng giá Khu ẩm thực + nhà hàng Số lượng khách dự kiến /tháng Đơn giá/người Vé vào cổng Số lượng khách dự kiến /tháng Đơn giá/người Căn tin, giải khát Số lượng khách dự kiến /tháng Đơn giá/người Khu câu cá giải trí Số lượt/tuần Số lượng chòi câu Vé cần câu nhà hàng ao nuôi cá Nhà hàng ẩm thực sông Số lượng khách dự kiến/tháng Đơn giá/người Các dịch vụ khác (trò chơi, karaoke ) Doanh thu từ dịch vụ khác (trò chơi ) TỔNG DOANH THU 2015 2016 50% 70% 11.5 4,200 22,540 1.00 1.00 630,000 3,381,000 2,520 13,524 250 250 168,000 946,680 4200 22540 40 42 84,000 450,800 4,200 22,540 20 20 180,000 724,500 10 10 30 30 50 53 504,000 2,704,800 1,680 9,016 300 300 2017 75% 11.5 24,150 1.06 3,843,110 14,490 265 1,065,015 24150 44 512,415 24,150 21 760,725 10 30 55 3,074,488 9,660 318 2018 80% 11.5 25,760 1.09 4,222,297 15,456 273 1,192,817 25760 46 562,973 25,760 22 798,761 10 30 58 3,377,838 10,304 328 234,900 1,231,167 1,388,363 1,523,203 234,900 1,231,167 1,388,363 1,523,203 1,800,900 9,438,947 10,644,116 11,677,889 6.2.2 Chi phí dự án Đvt : 1,000 đồng Năm Hạng mục Lương nhân viên Chi phí điện nước Chi phí quảng cáo marketing Chi phí bảo trì máy móc thiết bị Nguyên liệu cho ẩm thực, nhà hàng, căntin Chi phí khác TỔNG CHI PHÍ HOẠT ĐỘNG 2015 115,398 30,000 100,000 164,000 2016 379,590 115,000 188,779 164,000 2017 418,498 122,004 212,882 164,000 2018 439,423 125,664 233,558 164,000 2019 461,394 129,434 241,481 164,000 243,600 1,307,320 1,486,003 1,632,622 1,681,600 90,045 471,947 532,206 583,894 603,702 743,043 2,626,636 2,935,592 3,179,160 3,281,610 Chủ đầu tư: Công ty TNHH Dịch vụ Khách sạn Bình An Trang 19 DỰ ÁN: KHU DU LỊCH SINH THÁI BÌNH AN 6.2.3 Báo cáo thu nhập dự trù Đv: 1,000 đồng Năm 2015 2016 2017 2018 2019 Hạng mục Doanh thu 8,266,319 19,592,821 23,178,815 26,733,874 30,586,491 Chi phí hoạt động 7,346,473 11,219,704 12,022,533 12,969,976 14,019,809 Chi phí khấu hao 698,008 1,350,650 1,350,650 1,350,650 1,350,650 EBT 221,839 7,022,468 9,805,632 12,413,248 15,216,033 Thuế TNDN (20%) 48,805 1,404,494 1,961,126 2,482,650 3,043,207 EAT 173,034 5,617,974 7,844,506 9,930,599 12,172,826 6.3 Báo cáo ngân lưu theo quan điểm tổng đầu tư (TIPV) Phân tích hiệu dự án hoạt động vòng 15 năm với suất chiết khấu WACC = 12.2% tính theo giá trị trung bình có trọng số chi phí sử dụng vốn nguồn vốn WACC= %D.rd + %E.re Ghi chú: D: vốn vay E: Vốn CSH re: suất sinh lợi vốn chủ sở hữu rd: lãi suất danh nghĩa Đv: 1,000 đồng Năm Hạng mục NGÂN LƯU VÀO Doanh thu Thanh lí TSCĐ Thu hồi đất NGÂN LƯU RA Chi phí đầu tư ban đầu Chi phí hoạt động Ngân lưu ròng trước thuế Thuế TNDN Ngân lưu ròng sau thuế Hiện giá ngân lưu ròng Hiện giá ngân lưu ròng tích luỹ 2014 1,800,900 1,800,900 47,538,880 47,538,880 (45,737,980) (45,737,980) (45,737,980) (45,737,980) 2015 9,438,947 9,438,947 2016 10,644,116 10,644,116 2017 11,677,889 11,677,889 743,043 2,626,636 2,935,592 743,043 2,626,636 2,935,592 8,695,905 8,017,480 8,742,296 54,614 767,847 1,004,432 8,641,291 7,249,633 7,737,864 7,704,937 5,763,642 5,485,201 (38,033,042) (32,269,401) (26,784,200) Chủ đầu tư: Cơng ty TNHH Dịch vụ Khách sạn Bình An Trang 20 DỰ ÁN: KHU DU LỊCH SINH THÁI BÌNH AN Từ kết ngân lưu ta tính số tài sau: STT Chỉ tiêu 16,416,073,000 đồng Giá trị NPV Tỷ suất hoàn vốn nội IRR (%) Thời gian hoàn vốn (bao gồm tháng đầu tư) 17.7% 10 năm tháng Qua phân tích, giá trị NPVTIPV > 0, suất sinh lợi IRRTIPV = 17.7% Điều thể dự án khả thi mặt tài theo quan điểm tổng đầu tư Bên cạnh thời gian hoàn vốn 10 năm tháng (bao gồm năm xây dựng hồn chỉnh) cho thấy dự án có khả hoàn trả nợ cho ngân hàng 6.4 Khả trả nợ Nguồn trả nợ cho ngân hàng sau: Đv: 1,000 đồng Năm Lợi nhuận trả nợ (50% doanh thu) Khấu hao Tổng nguồn trả nợ Trả nợ vốn gốc Thừa/thiếu sau trả nợ 2016 4,719,474 598,446 5,317,919 2,666,667 2,651,253 2017 5,322,058 598,446 5,920,504 2,666,667 3,253,837 2018 5,838,944 598,446 6,437,390 2,666,667 3,770,723 2019 6,037,016 598,446 6,635,462 2,666,667 3,968,795 Năm Lợi nhuận trả nợ (50% doanh thu) Khấu hao Tổng nguồn trả nợ Trả nợ vốn gốc Thừa/thiếu sau trả nợ 2021 6,824,879 598,446 7,423,324 2,666,667 4,756,658 2022 7,057,131 561,245 7,618,376 2,666,667 4,951,709 2023 7,297,726 449,645 7,747,370 2,666,667 5,080,704 2024 7,546,982 449,645 7,996,627 2,666,667 5,329,960 2020 6,600,663 598,446 7,199,108 2,666,667 4,532,442 Qua bảng phân tích doanh thu, chi phí lợi nhuận thu cho thấy rằng, nguồn tích lũy trả nợ (50% lợi nhuận sau thuế khấu hao TSCĐ) khơng đảm bảo trả nợ mà dư tích lũy cho Chủ đầu tư 6.5 Đánh giá hiệu kinh tế - xã hội Phân tích tài hiệu đầu tư cho thấy dự án “Khu du lịch sinh thái Bình An” khả thi qua thơng số tài NPVTIPV = 16,416,073,000 đồng; suất sinh lời nội là: IRR= 17.7%; thời gian hoà vốn sau 10 năm tháng Dự án xây dựng khơng góp phần nâng cao dân trí cho người dân khu vực, tạo khu vui chơi giải trí lành mạnh mà mang lại lợi nhuận cho nhà đầu tư, niềm tin lớn khả toán nợ vay cao thu hồi vốn đầu tư Thêm vào đó, dự án đóng góp vào phát triển tăng trưởng kinh tế quốc dân nói chung khu vực huyện Củ Chi nói riêng; nhà nước địa phương có nguồn thu ngân sách từ Thuế GTGT, Thuế Thu nhập doanh nghiệp Chủ đầu tư: Công ty TNHH Dịch vụ Khách sạn Bình An Trang 21 DỰ ÁN: KHU DU LỊCH SINH THÁI BÌNH AN CHƯƠNG VII: KẾT LUẬN Dự án Khu du lịch sinh thái Bình An mang lại hiệu kinh tế cho chủ đầu tư - Công ty TNHH Dịch vụ Khách sạn Bình An mà dự án nằm chiến lược phát triển ngành du lịch huyện Củ Chi nói riêng Tp.HCM nói chung, đồng thời góp phần tạo việc làm, tăng thu nhập cho lao động địa phương Riêng mặt tài chính, dự án đánh giá khả thi thông qua kế hoạch vay vốn, sử dụng vốn, chi phí đầu tư, chi phí hoạt động nguồn doanh thu Vì vậy, Cơng ty TNHH Dịch vụ Khách sạn Bình An mong muốn Đơn vị cho vay chấp nhận hỗ trợ công ty việc vay vốn Chúng xin cam kết: - Chấp nhận quy định hỗ trợ tài Đơn vị - Sử dụng vốn vay mục đích tạo điều kiện để Đơn vị cho vay kiểm tra việc sử dụng vốn vay - Trả nợ gốc tiền vay lãi tiền vay đầy đủ, hạn - Những thông tin kê khai tài liệu kèm xác, đắn hợp pháp Chúng chịu trách nhiệm trước Đơn vị cho vay Pháp luật lời cam kết Chúng tơi xin chân thành cảm ơn Tp.Hồ Chí Minh, ngày tháng năm 2015 Nơi nhận: CÔNG TY TNHH DỊCH VỤ - Như KHÁCH SẠN BÌNH AN - Lưu TCHC (Giám đốc) NGUYỄN DỖN BÌNH Chủ đầu tư: Cơng ty TNHH Dịch vụ Khách sạn Bình An Trang 22 ... triển du lịch tỉnh Tp.HCM Đồng thời thỏa mãn nhu cầu vui chơi, giải trí, tham quan khách du lịch thành phố - Doanh thu dự án : doanh thu từ ẩm thực nhà hàng, khu an dưỡng, khu vui chơi, tin, khu. .. Bình An Trang 11 DỰ ÁN: KHU DU LỊCH SINH THÁI BÌNH AN 4.2 Nội dung tổng mức đầu tư 4.2.1 Nội dung Mục đích tổng mức đầu tư tính tốn tồn chi phí đầu tư xây dựng Dự án Khu du lịch sinh thái Bình An ... người - Số lượng khách du lịch trung bình: 700 khách /tu n - Khu ẩm thực, nhà hàng: có khoảng 60% khách khu du lịch dùng bữa nhà hàng ẩm thực - Khu vui chơi: Để tham gia vào khu vui chơi, khách du