Dự án Khu du lịch sinh thái Vĩnh Khang tỉnh Quảng Ninh

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự – Hạnh phúc -    BÁO CÁO TIỀN KHẢ THI DỰ ÁN KHU DU LỊCH SINH THÁI VĨNH KHANG Chủ đầu tư: Địa điểm: Đảo Thẻ Vàng, Xã Thắng Lợi, Huyện Vân Đồn, Tỉnh Quảng Ninh - Tháng 04/2019 - CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự – Hạnh phúc -    BÁO CÁO TIỀN KHẢ THI DỰ ÁN KHU DU LỊCH SINH THÁI VĨNH KHANG CHỦ ĐẦU TƯ Giám Đốc ĐƠN VỊ TƯ VẤN CÔNG TY CP TƯ VẤN ĐẦU TƯ DỰ ÁN VIỆT Giám Đốc NGUYỄN BÌNH MINH MỤC LỤC CHƯƠNG I MỞ ĐẦU I Giới thiệu chủ đầu tư II Mô tả sơ thông tin dự án .6 III Sự cần thiết xây dựng dự án IV Các pháp lý V Mục tiêu dự án V.1 Mục tiêu chung V.2 Mục tiêu cụ thể .8 CHƯƠNG II ĐỊA ĐIỂM VÀ QUY MÔ THỰC HIỆN DỰ ÁN 10 I Hiện trạng tự nhiên, kinh tế - xã hội vùng thực dự án 10 I.1 Điều kiện địa lý, địa chất 10 I.2 Điều kiện kinh tế xã hội .12 II Quy mô sản xuất dự án 13 II.1 Đánh giá xu hướng thị trường 13 II.2 Quy mô dự án 16 III Địa điểm hình thức đầu tư xây dựng dự án 17 III.1 Địa điểm xây dựng .17 III.2 Hình thức đầu tư 17 IV Nhu cầu sử dụng đất phân tích yếu tố đầu vào dự án 17 IV.1 Nhu cầu sử dụng đất dự án 17 IV.2 Phân tích đánh giá yếu tố đầu vào đáp ứng nhu cầu dự án 18 CHƯƠNG III PHÂN TÍCH QUI MƠ, DIỆN TÍCH XÂY DỰNG CƠNG TRÌNH, PHƯƠNG ÁN PHÂN KHU 19 I Phân tích qui mơ cơng trình 19 II Phân Khu 20 Dự án Khu du lịch sinh thái Vĩnh Khang II.1 Kỹ thuật khoanh nuôi, bảo vệ rừng: 20 II.2 Khu Bungalow 21 II.2 Các phân khu khác .21 CHƯƠNG IV CÁC PHƯƠNG ÁN THỰC HIỆN DỰ ÁN .23 I Phương án giải phóng mặt bằng, tái định cư hỗ trợ xây dựng sở hạ tầng 23 II Các phương án xây dựng cơng trình 23 III Phương án tổ chức thực 24 IV Phân đoạn thực tiến độ thực hiện, hình thức quản lý dự án 25 CHƯƠNG V ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MƠI TRƯỜNG – GIẢI PHÁP PHỊNG CHỐNG CHÁY NỔ 26 I Đánh giá tác động môi trường 26 I.2 Các quy định hướng dẫn môi trường 26 I.3 Các tiêu chuẩn môi trường áp dụng cho dự án .27 I.4 Hiện trạng môi trường địa điểm xây dựng 27 II Tác động dự án tới môi trường 27 II.1 Nguồn gây ô nhiễm 27 II.2 Mức độ ảnh hưởng tới môi trường .29 II.3 Giải pháp khắc phục ảnh hưởng tiêu cực dự án tới môi trường .30 II.4.Kết luận: 32 CHƯƠNG VI TỔNG VỐN ĐẦU TƯ – NGUỒN VỐN THỰC HIỆN VÀ HIỆU QUẢ CỦA DỰ ÁN 33 I Tổng vốn đầu tư nguồn vốn dự án 33 II Hiệu mặt kinh tế xã hội dự án 39 II.1 Nguồn vốn dự kiến đầu tư dự án 39 II.2 Phương án vay .39 Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt Dự án Khu du lịch sinh thái Vĩnh Khang II.3 Các thơng số tài dự án 40 KẾT LUẬN 43 I Kết luận 43 II Đề xuất kiến nghị 43 PHỤ LỤC: CÁC BẢNG TÍNH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN 44 Phụ lục Tổng mức, cấu nguồn vốn dự án thực dự án 44 Phụ lục Bảng tính khấu hao hàng năm dự án 44 Phụ lục Bảng tính doanh thu dòng tiền hàng năm dự án 44 Phụ lục Bảng Kế hoạch trả nợ hàng năm dự án 44 Phụ lục Bảng mức trả nợ hàng năm theo dự án 44 Phụ lục Bảng Phân tích khả hoàn vốn giản đơn dự án .44 Phụ lục Bảng Phân tích khả hồn vốn có chiết khấu dự án .44 Phụ lục Bảng Tính tốn phân tích giá (NPV) dự án .44 Phụ lục Bảng Phân tích theo tỷ suất hồn vốn nội (IRR) dự án 44 Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt Dự án Khu du lịch sinh thái Vĩnh Khang CHƯƠNG I MỞ ĐẦU I Giới thiệu chủ đầu tư  Chủ đầu tư:  Giấy phép ĐKKD số:  Đại diện pháp luật: Chức vụ: Giám đốc  Địa trụ sở: II Mô tả sơ thông tin dự án Tên dự án: Dự án Khu du lịch sinh thái Vĩnh Khang Địa điểm xây dựng: Đảo Thẻ Vàng, Xã Thắng Lợi, Huyện Vân Đồn, Tỉnh Quảng Ninh Hình thức quản lý: Chủ đầu tư trực tiếp quản lý điều hành khai thác dự án Tổng mức đầu tư : 255.079.091.000 đồng (Hai trăm năm mươi lăm tỷ khơng trăm bảy mươi chín triệu khơng trăm chín mươi mốt nghìn đồng) Trong đó: + Vốn tự có (tự huy động) (30%) : 76.523.727.000 đồng + Vốn vay tín dụng (70%) : 178.555.363.000 đồng III Sự cần thiết xây dựng dự án Bên cạnh địa hình đa dạng, có rừng, biển, đảo đá xen lẫn đảo đất, Vân Đồn có cánh rừng ngun sinh, nhiều bãi biển đẹp hoang sơ; nhiều di tích lịch sử, văn hoá, di khảo cổ loại hình nghệ thuật dân gian độc đáo Đây nguồn tài nguyên du lịch quan trọng để Vân Đồn xây dựng sản phẩm du lịch đặc trưng thu hút khách tham quan Do có điều kiện giao thơng thuận lợi giàu có nguồn tài nguyên thiên nhiên, cảnh quan, sinh thái nên huyện đảo Vân Đồn có nhiều hội phát triển kinh tế, đặc biệt tiềm phát triển du lịch Bên cạnh đó, Vân Đồn huyện có nhiều danh lam thắng cảnh vườn quốc gia Bái Tử Long, di khảo cổ kiến trúc cổ, hệ thống hang động Karst đảo đá kỳ thú Những thắng cảnh trở thành điểm đến lý tưởng cho du khách tới tham quan, nghỉ dưỡng Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt Dự án Khu du lịch sinh thái Vĩnh Khang Diện tích tự nhiên huyện đảo Vân Đồn vào khoảng 551,3 km2 Mặc dù diện tích đất liền khơng lớn diện tích rừng lại tương đối lớn, chiếm đến 68% tổng diện tích đất tự nhiên đảo Hàng năm, tour du lịch đến với Vân Đồn ngày đông Nơi trở thành điểm đến lý tưởng du khách nước quốc tế Chỉ tính riêng tháng đầu năm 2018, huyện Vân Đồn đón khoảng 468.000 lượt khách du lịch 51% kế hoạch năm, khách quốc tế 6.320 lượt Những số cho thấy, không tăng lượng khách đến, mà chất lượng dịch vụ du lịch huyện nâng cao Được biết, để tạo điểm đến hấp dẫn, thu hút khách du lịch, huyện khuyến khích đơn vị kinh doanh du lịch bước nâng cao chất lượng dịch vụ thông qua việc đầu tư phát triển hạ tầng, chất lượng nguồn nhân lực… Cùng với đó, thời gian qua, huyện thực nhiều giải pháp nhằm tăng cường quản lý môi trường kinh doanh du lịch, niêm yết giá, an tồn giao thơng đường thuỷ nội địa Trên tinh thần đó, cơng ty chúng tơi phối hợp công ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt tiến hành nghiên cứu lập dự án “Dự án Khu du lịch sinh thái Vĩnh Khang” Huyện Vân Đồn nhằm góp phần phát triển ngành du lịch góp phần phát triển kinh tế địa phương Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt Dự án Khu du lịch sinh thái Vĩnh Khang IV Các pháp lý IV.1 Căn pháp lý lập dự án Căn Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18/06/2014 Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam; Nghị định số 32/2015/NĐ-CP ngày 25/3/2015 Chính phủ quản lý chi phí đầu tư xây dựng; Nghị định số 46/2015/NĐ-CP ngày 12/5/2015 Chính phủ quản lý chất lượng bảo trì cơng trình xây dựng; Nghị định số 59/2015/NĐ-CP ngày 18/6/2015 Chính phủ quản lý dự án đầu tư xây dựng; Quyết định số 79/QĐ-BXD ngày 18/02/2017 Bộ Xây dựng việc cơng bố định mức chi phí quản lý dự án tư vấn đầu tư xây dựng; Nghị định số 19/2015/NĐ-CP ngày 14/2/2015 Chính phủ V/v Quy định chi tiết thi hành số điều Luật Bảo vệ môi trường V Mục tiêu dự án V.1 Mục tiêu chung - Khai thác tiềm năng, mạnh du lịch địa phương mối tương quan với vùng, nước trường quốc tế Qua đó, xác định mơ hình đặc trưng, có tính hấp dẫn cao để góp phần thúc đẩy du lịch Vân Đồn phát triển - Phát triển du lịch vừa truyền thống vừa phát huy giá trị văn hoá dân gian dân tộc góp phần đa dạng sản phẩm du lịch xung quanh hệ thống tài nguyên du lịch rừng biển V.2 Mục tiêu cụ thể - Khoang nuôi bảo vệ rừng tự nhiên diện tích 42,5 ha, trồng rừng tạo cảnh quan môi trường - Kinh doanh dịch vụ du lịch sinh thái rừng biển Khu du lịch dự kiến thu hút hàng ngàn khách du lịch năm dự án vào hoạt động ổn định Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt Dự án Khu du lịch sinh thái Vĩnh Khang - Tạo điểm vui chơi thư giãn dành cho khách địa phương khách du lịch, góp phần làm phong phú thêm đời sống tinh thần người dân - Đóng góp cho ngân sách nhà nước thơng qua thuế giải công ăn việc làm cho người lao động, nâng cao thu nhập người lao động - Góp phần vào phát triển kinh tế đất nước nói chung tỉnh Quảng Ninh nói riêng Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt Dự án Khu du lịch sinh thái Vĩnh Khang CHƯƠNG II ĐỊA ĐIỂM VÀ QUY MÔ THỰC HIỆN DỰ ÁN I Hiện trạng tự nhiên, kinh tế - xã hội vùng thực dự án I.1 Điều kiện địa lý, địa chất Vị trí địa lý Vân Đồn huyện đảo miền núi nằm vị trí tiền tiêu phía Đơng Bắc Tổ quốc, có 600 đảo lớn nhỏ với diện tích đất tự nhiên 551,33km2, chiếm 9,3% diện tích tồn tỉnh Quảng Ninh, phần vùng biển rộng 1.620km2, hợp thành hai quần đảo Cái Bầu (Kế Bào) Vân Hải Trong đó, đảo Cái Bầu rộng 17.212ha, gồm thị trấn Cái Rồng xã Với toạ độ từ 20o40’ đến 21o12’ vĩ độ Bắc từ 107o19’ đến 107o42’ kinh độ Đông Huyện lỵ thị trấn Cái Rồng đảo Cái Bầu cách thành phố Hạ Long gần 50km, cách Cửa Ông 7km; phía Bắc giáp vùng biển huyện Tiên Yên huyện Đầm Hà; phía Tây giáp thành phố Cẩm Phả, ranh giới lạch biển Cửa Ơng sơng Voi Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt 10 Dự án Khu du lịch sinh thái Vĩnh Khang lán trại gây tượng ô nhiễm, bồi lắng cho nguồn nước mặt Ảnh hưởng đến giao thông Hoạt động loại phương tiện vận tải phục vụ công tác thi công xây dựng lắp đặt làm gia tăng mật độ lưu thông tuyến đường vào khu vực, mang theo bụi bẩn đất, cát từ công trường vào gây ảnh hưởng xấu đến chất lượng đường xá, làm xuống cấp nhanh chóng tuyến đường Ảnh hưởng đến sức khỏe cộng đồng - Không khí bị nhiễm ảnh hưởng trực tiếp đến sức khoẻ lực lượng nhân công làm việc công trường cho cộng đồng dân cư Gây bệnh quan hô hấp, dị ứng, viêm mắt - Tiếng ồn phát sinh chủ yếu qúa trình thi cơng xây dựng tháo dỡ cơng trình ngừng hoạt động Ơ nhiễm tiếng ồn tác động trực tiếp lên lực lượng lao động công trình cư dân sinh sống gần khu vực thực thi dự án Tiếng ồn gây căng thẳng, ức chế, làm giảm suất lao động, gây xáo trộn sống thường ngày người dân Mặt khác độ ồn vượt giới hạn cho phép kéo dài ảnh hưởng đến quan thính giác II.3 Giải pháp khắc phục ảnh hưởng tiêu cực dự án tới môi trường Giảm thiểu lượng chất thải - Trong trình thực thi dự án chất thải phát sinh điều không tránh khỏi Tuy nhiên biện pháp kỹ thuật công nghệ phù hợp kết hợp với biện pháp quản lý chặt chẽ phận giảm thiểu số lượng lớn chất thải phát sinh Các biện pháp để giảm thiểu chất thải phát sinh: - Dự tốn xác khối lượng nguyên vật liệu phục vụ cho thi công, giảm thiểu lượng dư thừa tồn đọng sau xây dựng cơng trình - Lựa chọn địa điểm tập kết ngun vật liệu phù hợp nằm cuối hướng gió đất cao để tránh tình trạng hư hỏng thất thoát chưa sử dụng đến - Đề xuất biện pháp giảm thiểu khói bụi nước thải phát sinh q trình thi cơng Thu gom xử lý chất thải: Việc thu gom xử lý chất thải trước thải ngồi mơi trường điều bắt buộc khu vực xây dựng công trình Trong dự án việc thu gom xử lý chất thải phải thực từ xây dựng đến bàn giao nhà trình tháo dỡ ngưng hoạt động để tránh gây ảnh Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt 30 Dự án Khu du lịch sinh thái Vĩnh Khang hưởng đến hoạt động trạm môi trường khu vực xung quanh Việc thu gom xử lý phải phân loại theo loại chất thải sau: Chất thải rắn: Đây loại chất thải phát sinh nhiều qúa trình thi cơng bao gồm đất, đá, giấy, khăn vải, loại chất thải khó phân huỷ đòi hỏi phải thu gom, phân loại để có phương pháp xử lý thích hợp Những ngun vật liệu dư thừa tái sử dụng phải phân loại để nơi quy định thuận tiện cho việc tái sử dụng bán phế liệu Những loại rác thải khó phân huỷ độc hại phải thu gom đặt cách xa công trường thi công, cho tác động đến người môi trường nhỏ để vận chuyển đến nơi xử lý theo quy định Các phương tiện vận chuyển đất đá san lấp bắt buộc dùng phủ che chắn, giảm đến mức tối đa rơi vãi đường gây ảnh hưởng cho người lưu thông đảm bảo cảnh quan môi trường đẹp Chất thải khí: Sinh trực tiếp q trình thi cơng từ máy móc thi cơng giới, phương tiện vận chuyển cần phải có biện pháp để làm giảm lượng chất thải khí ngồi mơi trường, biện pháp dùng là: - Đối với phương tiện vận chuyển, máy móc thi cơng động khác cần thiết nên sử dụng loại nhiên liệu có khả cháy hồn tồn, khí thải có hàm lượng chất gây nhiễm thấp Sử dụng máy móc động đạt tiêu chuẩn kiểm định chứng nhận không gây hại môi trường - Thường xuyên kiểm tra hạng mục cơng trình nhằm ngăn ngừa, khắc phục kịp thời cố xảy Chất thải lỏng Chất thải lỏng sinh trình xây dựng thu gom vào hệ thống thoát nước hữu bố trí quanh khu vực nhà xưởng Nước thải có chứa chất nhiễm thu gom chuyển giao cho đơn vị có chức xử lý nước khơng bị nhiễm theo hệ thống thoát nước bề mặt thải trực tiếp Tiếng ồn: Trang bị đầy đủ thiết bị bảo vệ cho cơng nhân q trình thi công, xếp công việc cách hợp lý khoa học để mức độ ảnh hưởng đến công nhân làm việc khu vực xây dựng khu vực lân cận nhỏ Kiểm tra bảo dưỡng định kỳ máy móc thiết bị Thơng thường chu kỳ bảo dưỡng thiết bị 4-6 tháng/lần, thiết bị cũ tháng/lần Bố trí cách ly nguồn gây ồn với xung quanh nhằm làm giảm tác động lan truyền sóng âm Để biện pháp phân lập đạt hiệu cao cần cách lý bố trí thêm Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt 31 Dự án Khu du lịch sinh thái Vĩnh Khang tường ngăn phận.Trồng xanh để tạo bóng mát, hạn chế lan truyền ồn môi trường Hạn chế hoạt động vào ban đêm Bụi khói: Trong q trình thi cơng xây dựng bụi khói nhân tố gây ảnh hưởng nhiều đến cơng nhân lao động trực tiếp ảnh hưởng đến sức khoẻ người công nhân gây bệnh đường hô hấp, mắt làm giảm khả lao động Để khắc phục ô nhiễm cần thực biện pháp sau: - Sử dụng nguyên vật liệu gây hại, thiết bị chuyên chở nguyên vật liệu phải che chắn cẩn thẩn tránh rơi vãi - Thưởng xuyên rửa xe để tránh phát sinh bụi, đất cát khu đô thị di chuyển - Sử dụng thiết bị bảo hộ cho cơng nhân làm việc tình trạng khói bụi nhiễm mặt nạ phòng độc, kính bảo vệ mắt II.4.Kết luận: Dựa đánh giá tác động mơi trường phần thấy q trình thực thi dự án gây tác động đến môi trường quanh khu vực dự án khu vực lân cận mức độ thấp không tác động nhiều đến mơi trường, có tác động nhỏ khoảng thời gian ngắn tác động lâu dài Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt 32 Dự án Khu du lịch sinh thái Vĩnh Khang CHƯƠNG VI TỔNG VỐN ĐẦU TƯ – NGUỒN VỐN THỰC HIỆN VÀ HIỆU QUẢ CỦA DỰ ÁN I Tổng vốn đầu tư nguồn vốn dự án Bảng tổng mức đầu tư dự án STT I Nội dung Xây dựng Cơng trình nhà hàng Cơng trình tiếp tân quản lý Khu bán hàng lưu niệm Khu bungalow Bungalow phòng Bungalow phòng Cơng trình phụ trợ Nhà mát Cổng vào Trạm xử lý nước thải Nhà phát điện dự phòng Bãi đậu xe Đất xanh rừng tự nhiên Đất giao thông nội bộ, hạ tầng kỹ thuật Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt Số lượng 1 1 36 36 1 1 ĐVT m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 Diện tích 530.296 5.850 300 550 10.123 3.600 6.523 373 120 125 64 64 1.105 430.439 71.060 Đơn giá Thành tiền 160.471.220 33 Dự án Khu du lịch sinh thái Vĩnh Khang STT Nội dung II Hệ thống phụ trợ Hệ thống cấp nước tổng thể Hệ thống cấp điện tổng thể Hệ thống thoát nước tổng thể Hệ thống xử lý nước thải Thiết bị Bungalow Nhà hàng Các công trình phụ trợ khác IV Chi phí quản lý dự án V Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng Chi phí lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi E Chi phí lập báo cáo nghiên cứu khả thi Chi phí lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật Chi phí thiết kế kỹ thuật Chi phí thiết kế vẽ thi công Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt Số lượng ĐVT Diện tích Đơn giá Thành tiền - 1 1 HT HT HT HT 180 1 Bộ Bộ Bộ 1,879 (GXDtt+GTBtt) * ĐMTL%*1,1 4.312.506 9.148.741 0,205 0,514 1,224 0,734 (GXDtt+GTBtt) * ĐMTL%*1,1 469.879 (GXDtt+GTBtt) * ĐMTL%*1,1 1.178.550 GXDtt * ĐMTL%*1,1 1.964.356 GXDtt * ĐMTL%*1,1 1.178.613 34 Dự án Khu du lịch sinh thái Vĩnh Khang Nội dung STT Chi phí thẩm tra báo cáo nghiên cứu tiền khả thi Chi phí thẩm tra báo cáo nghiên cứu khả thi Chi phí thẩm tra thiết kế xây dựng Chi phí thẩm tra dự tốn cơng trình 10 Chi phí lập HSMT, HSDT tư vấn 11 Chi phí giám sát thi cơng xây dựng 12 Chi phí giám sát lắp đặt thiết bị VI Dự phòng phí Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt Số lượng ĐVT 0,037 0,106 0,131 0,126 1,858 0,921 Diện tích Đơn giá Thành tiền (GXDtt+GTBtt) * ĐMTL%*1,1 84.312 Giá gói thầu XDtt * ĐMTL%*1,1 243.756 GXDtt * ĐMTL%*1,1 209.990 GXDtt * ĐMTL%*1,1 201.967 GXDtt * ĐMTL%*1,1 2.982.117 GTBtt * ĐMTL%*1,1 635.201 5% Tổng cộng 12.146.623 255.079.091 35 Dự án Khu du lịch sinh thái Vĩnh Khang STT Nội dung I Xây dựng Cơng trình nhà hàng Cơng trình tiếp tân quản lý Khu bán hàng lưu niệm Khu bungalow Bungalow phòng Bungalow phòng Cơng trình phụ trợ Nhà mát Cổng vào Trạm xử lý nước thải Nhà phát điện dự phòng Bãi đậu xe Đất xanh rừng tự nhiên Đất giao thông nội bộ, hạ tầng kỹ thuật Hệ thống phụ trợ Hệ thống cấp nước tổng thể Hệ thống cấp điện tổng thể E Bảng cấu nguồn vốn dự án NGUỒN VỐN Thành tiền Tự có - tự huy Vay tín dụng động 160.471.220 48.141.366 112.329.854 23.341.500 7.002.450 16.339.050 1.191.000 357.300 833.700 2.046.000 613.800 1.432.200 22.068.000 6.620.400 15.447.600 39.985.990 11.995.797 27.990.193 240.000 72.000 168.000 125.000 37.500 87.500 96.000 28.800 67.200 160.000 48.000 112.000 663.000 198.900 464.100 30.130.730 9.039.219 21.091.511 Tiến độ thực 2020 101.082.732 14.004.900 714.600 1.227.600 13.240.800 23.991.594 144.000 75.000 57.600 96.000 397.800 18.078.438 59.388.488 9.336.600 476.400 818.400 8.827.200 15.994.396 96.000 50.000 38.400 64.000 265.200 12.052.292 11.369.600 28.424.000 8.527.200 19.896.800 17.054.400 2.000.000 1.000.000 600.000 300.000 1.400.000 700.000 2.000.000 1.000.000 Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt 2021 36 Dự án Khu du lịch sinh thái Vĩnh Khang NGUỒN VỐN STT Nội dung Hệ thống thoát nước tổng thể Hệ thống xử lý nước thải Thiết bị Bungalow Nhà hàng Các cơng trình phụ trợ khác Chi phí quản lý dự án Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng Chi phí lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi Chi phí lập báo cáo nghiên cứu khả thi Chi phí lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật Chi phí thiết kế kỹ thuật Chi phí thiết kế vẽ thi cơng Chi phí thẩm tra báo cáo nghiên cứu tiền khả thi Chi phí thẩm tra báo cáo nghiên cứu khả thi Chi phí thẩm tra thiết kế xây dựng II IV V Thành tiền 4.000.000 5.000.000 69.000.000 54.000.000 10.000.000 5.000.000 4.312.506 9.148.741 Tự có - tự huy động 1.200.000 1.500.000 20.700.000 16.200.000 3.000.000 1.500.000 1.293.752 2.744.622 469.879 1.178.550 Tiến độ thực Vay tín dụng 2020 2021 2.800.000 3.500.000 48.300.000 37.800.000 7.000.000 3.500.000 3.018.754 6.404.119 4.000.000 5.000.000 - 140.964 328.915 469.879 353.565 824.985 1.178.550 - - 1.964.356 1.178.613 589.307 353.584 1.375.049 825.029 1.964.356 1.178.613 84.312 25.293 59.018 84.312 243.756 73.127 170.629 243.756 209.990 62.997 146.993 132.275 Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt 4.312.506 7.332.179 69.000.000 54.000.000 10.000.000 5.000.000 1.816.563 77.715 37 Dự án Khu du lịch sinh thái Vĩnh Khang NGUỒN VỐN STT Nội dung 10 11 12 VI Chi phí thẩm tra dự tốn cơng trình Chi phí lập HSMT, HSDT tư vấn Chi phí giám sát thi cơng xây dựng Chi phí giám sát lắp đặt thiết bị Dự phòng phí Tổng cộng Tỷ lệ (%) Thành tiền 201.967 2.982.117 635.201 12.146.623 255.079.091 Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt Tự có - tự huy động 60.590 894.635 190.560 3.643.987 76.523.727 30,00% Vay tín dụng 141.377 2.087.482 444.641 8.502.636 178.555.363 70,00% Tiến độ thực 2020 2021 201.967 1.878.471 112.727.417 44,19% 1.103.646 635.201 12.146.623 142.351.674 55,81% 38 Dự án Khu du lịch sinh thái Vĩnh Khang II Hiệu mặt kinh tế xã hội dự án II.1 Nguồn vốn dự kiến đầu tư dự án Tổng mức đầu tư : 255.079.091.000 đồng (Hai trăm năm mươi lăm tỷ không trăm bảy mươi chín triệu khơng trăm chín mươi mốt nghìn đồng) Trong đó: + Vốn tự có (tự huy động) (30%) : 76.523.727.000 đồng + Vốn vay tín dụng (70%) : 178.555.363.000 đồng Dự kiến nguồn doanh thu dự án, chủ yếu thu từ nguồn sau:  Doanh thu cho thuê Bungalow  Thu từ kinh doanh nhà hàng  Doanh thu dịch vụ khác Các nguồn thu khác thể rõ bảng tổng hợp doanh thu dự án (Phụ lục 3) Dự kiến đầu vào dự án Chi phí đầu vào dự án % Chi phí quảng cáo sản phẩm 3% Chi phí khấu hao TSCD "" Chi phí lãi vay "" Chi phí bảo trì thiết bị 4% Chi phí điện nước 1% Chi phí lương "" Chi phí nguyên vật liệu cho nhà hàng 40% Chi phí tu sửa 2% Chi phí khác 5% Chế độ thuế Thuế TNDN Khoản mục Doanh thu Bảng tính Bảng tính Tổng mức đầu tư thiết bị Doanh thu Bảng tính Doanh thu % 22 II.2 Phương án vay - Số tiền : 178.555.363.000 đồng - Thời hạn : 10 năm (120 tháng) Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt 39 Dự án Khu du lịch sinh thái Vĩnh Khang - Ân hạn : năm - Lãi suất, phí : Tạm tính lãi suất 11%/năm (tùy thời điểm theo lãi suất ngân hàng) Tài sản bảo đảm tín dụng: chấp tồn tài sản hình thành từ vốn vay Lãi vay, hình thức trả nợ gốc Thời hạn trả nợ vay năm 10 Lãi suất vay cố định /năm 11% Chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu (tạm tính) /năm 6% Chi phí sử dụng vốn bình quân WACC /năm 9,5% Hình thức trả nợ: (1: trả gốc đều; 2: trả gốc lãi đều; 3: theo lực dự án) Chi phí sử dụng vốn bình qn tính sở tỷ trọng vốn vay 70% ; tỷ trọng vốn chủ sở hữu 30%; lãi suất vay dài hạn 11%/năm; lãi suất tiền gửi trung bình tạm tính 6%/năm II.3 Các thơng số tài dự án 3.1 Kế hoạch hoàn trả vốn vay Kết thúc năm phải tiến hành trả lãi vay trả nợ gốc thời gian trả nợ vòng 10 năm dự án, trung bình năm trả 29,42 tỷ đồng Theo phân tích khả trả nợ dự án (phụ lục tính tốn kèm theo) cho thấy, khả trả nợ cao, trung bình dự án có khả trả nợ, trung bình khoảng 156% trả nợ 3.2 Khả hoàn vốn thời gian hoàn vốn giản đơn "Khả hoàn vốn giản đơn: Dự án sử dụng nguồn thu nhập sau thuế khấu hao dự án để hoàn trả vốn vay KN hoàn vốn = (LN sau thuế + khấu hao)/Vốn đầu tư Theo phân tích khả hoàn vốn giản đơn dự án (phần phụ lục) số hồn vốn dự án 4,74 lần, chứng tỏ đồng vốn bỏ đảm bảo 4,74 đồng thu nhập Dự án có đủ khả tạo vốn cao để thực việc hoàn vốn Thời gian hoàn vốn giản đơn (T): Theo (Bảng phụ lục tính tốn) ta nhận thấy đến năm thứ thu hồi vốn có dư, cần xác định số tháng năm thứ để xác định thời gian hồn vốn xác Đơn vị tư vấn: Cơng ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt 40 Dự án Khu du lịch sinh thái Vĩnh Khang Số tháng = Số vốn đầu tư phải thu hồi/thu nhập bình qn năm có dư Như thời gian hoàn vốn dự án năm tháng kể từ ngày hoạt động 3.3 Khả hoàn vốn thời gian hồn vốn có chiết khấu t n PIp   CFt ( P / F , i%, t ) t 1 P Khả hoàn vốn thời điểm hồn vốn phân tích cụ thể bảng phụ lục tính tốn dự án Như PIp = 1,92 cho ta thấy, đồng vốn bỏ đầu tư đảm bảo 1,92 đồng thu nhập quy giá, chứng tỏ dự án có đủ khả tạo vốn để hồn trả vốn Thời gian hồn vốn có chiết khấu (Tp) (hệ số chiết khấu 9,5%) t Tp O   P   CFt ( P / F , i %, Tp ) t 1 Theo bảng phân tích cho thấy đến năm thứ 10 hoàn vốn có dư Do ta cần xác định số tháng cần thiết năm thứ 09 Kết tính tốn: Tp = năm tháng tính từ ngày hoạt động 3.4 Phân tích theo phương pháp giá (NPV) t n NPV   P   CFt ( P / F , i %, t ) t 1 Trong đó: + P: Giá trị đầu tư dự án thời điểm đầu năm sản xuất + CFt : Thu nhập dự án = lợi nhuận sau thuế + khấu hao Hệ số chiết khấu mong muốn 9,5%/năm Theo bảng phụ lục tính tốn NPV = 224.270.921.000 đồng Như vòng 20 năm thời kỳ phân tích dự án, thu nhập đạt sau trừ giá trị đầu tư qui giá là: 224.270.921.000 đồng > chứng tỏ dự án có hiệu cao 3.5 Phân tích theo tỷ suất hoàn vốn nội (IRR) Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt 41 Dự án Khu du lịch sinh thái Vĩnh Khang Theo phân tích thể bảng phân tích phụ lục tính tốn cho thấy IRR = 17,040% > 9,50% số lý tưởng, chứng tỏ dự án có khả sinh lời Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt 42 Dự án Khu du lịch sinh thái Vĩnh Khang KẾT LUẬN I Kết luận Với kết phân tích trên, cho thấy hiệu tương đối cao dự án mang lại, đồng thời giải việc làm cho người dân vùng Cụ thể sau: + Các tiêu tài dự án như: NPV >0; IRR > tỷ suất chiết khấu,… cho thấy dự án có hiệu mặt kinh tế + Hàng năm đóng góp vào ngân sách địa phương trung bình khoảng 15,4 tỷ đồng, thông qua nguồn thuế thu nhập từ hoạt động dự án + Hàng năm giải việc làm cho hàng chục lao động địa phương Góp phần “Phát huy tiềm năng, mạnh địa phương; đẩy nhanh tốc độ phát triển kinh tế” II Đề xuất kiến nghị Với tính khả thi dự án, mong quan, ban ngành xem xét hỗ trợ chúng tơi để chúng tơi triển khai bước theo tiến độ quy định Để dự án sớm vào hoạt động Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt 43 Dự án Khu du lịch sinh thái Vĩnh Khang PHỤ LỤC: CÁC BẢNG TÍNH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN Phụ lục Tổng mức, cấu nguồn vốn dự án thực dự án Phụ lục Bảng tính khấu hao hàng năm dự án Phụ lục Bảng tính doanh thu dòng tiền hàng năm dự án Phụ lục Bảng Kế hoạch trả nợ hàng năm dự án Phụ lục Bảng mức trả nợ hàng năm theo dự án Phụ lục Bảng Phân tích khả hoàn vốn giản đơn dự án Phụ lục Bảng Phân tích khả hồn vốn có chiết khấu dự án Phụ lục Bảng Tính tốn phân tích giá (NPV) dự án Phụ lục Bảng Phân tích theo tỷ suất hồn vốn nội (IRR) dự án Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt 44 ... vụ du lịch sinh thái rừng biển Khu du lịch dự kiến thu hút hàng ngàn khách du lịch năm dự án vào hoạt động ổn định Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt Dự án Khu du lịch sinh. .. sinh thái Vĩnh Khang III Địa điểm hình thức đầu tư xây dựng dự án III.1 Địa điểm xây dựng Dự án Khu du lịch sinh thái Vĩnh Khang xây dựng Đảo Thẻ Vàng, Xã Thắng Lợi, Huyện Vân Đồn, Tỉnh Quảng Ninh. .. tháng  Thời gian xây dựng hoàn thành dự án: 24 tháng  Chủ đầu tư trực tiếp đầu tư khai thác dự án Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt 25 Dự án Khu du lịch sinh thái Vĩnh Khang