Dự án cải tạo và nâng cấp khách sạn Bình Minh Sapa tại Lào Cai 0903034381

ĐƠN VỊ TƯ VẤN: CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN ĐẦU TƯ THẢO NGUYÊN XANH THUYẾT MINH DỰ ÁN CẢI TẠO & NÂNG CẤP KHÁCH SẠN BÌNH MINH II SAPA Địa điểm đầu tư: Số 1, phố Thủ Dầu Một, tổ 5A, thị trấn Sa Pa, huyện Sa Pa, tỉnh Lào Cai CHỦ ĐẦU TƯ: CÔNG TY CP XUẤT NHẬP KHẨU TỈNH LÀO CAI Lào Cai – 2015 ĐƠN VỊ TƯ VẤN: CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN ĐẦU TƯ THẢO NGUYÊN XANH THUYẾT MINH DỰ ÁN CẢI TẠO &NÂNG CẤP KHÁCH SẠN BÌNH MINH II SAPA Địa điểm đầu tư: Số 1, phố Thủ Dầu Một, tổ 5A, thị trấn Sa Pa, huyện Sa Pa, tỉnh Lào Cai CHỦ ĐẦU TƯ ĐƠN VỊ TƯ VẤN CÔNG TY CP XUẤT NHẬP KHẨU TỈNH LÀO CAI CÔNG TY CP TƯ VẤN ĐẦU TƯ THẢO NGUYÊN XANH (Tổng Giám đốc) (P Tổng Giám đốc) PHẠM THỊ THU PHƯƠNG NGUYỄN BÌNH MINH Lào Cai– 2015 DỰ ÁN: CẢI TẠO & NÂNG CẤP KHÁCH SẠN BÌNH MINH II SAPA MỤC LỤC CHƯƠNG I: TĨM TẮT DỰ ÁN 1.1 Thông tin chủ đầu tư 1.2 Thông tin dự án CHƯƠNG II: CĂN CỨ ĐẦU TƯ DỰ ÁN 2.1 Căn pháp lý 2.2 Căn trạng quy mô khách sạn 2.3 Căn lợi địa điểm tiềm du lịch 2.4 Căn lợi đầu tư 2.5 Kết luận cần thiết đầu tư dự án CHƯƠNG III: NỘI DUNG DỰ ÁN 3.1 Địa điểm đầu tư 3.2 Quy mô khách sạn sau cải tạo & nâng cấp 3.3 Nhân khách sạn sau cải tạo & nâng cao CHƯƠNG IV: GIẢI PHÁP NÂNG CẤP VÀ CẢI TẠO KIẾN TRÚC 10 4.1 Giải pháp mặt 10 4.2 Giải pháp kiến trúc 10 CHƯƠNG V: TỔNG MỨC ĐẦU TƯ DỰ ÁN 11 5.1 Cơ sở lập tổng mức đầu tư 11 5.2 Nội dung tổng mức đầu tư 12 5.2.1 Nội dung 12 5.2.2 Kết tổng mức đầu tư 14 CHƯƠNG VI: NGUỒN VỐN THỰC HIỆN DỰ ÁN 15 6.1 Kế hoạch đầu tư 15 6.2 Phương án hoàn trả lãi vốn vay 16 CHƯƠNG VII: PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH 20 7.1 Các giả định kinh tế sở tính tốn 20 7.1.1 Giả định doanh thu 20 7.1.2 Giả định chi phí 24 7.2 Báo cáo thu nhập dự trù 27 7.3 Báo cáo ngân lưu theo quan điểm tổng đầu tư (TIPV) 27 7.4 Khả trả nợ 28 7.5 Đánh giá hiệu kinh tế - xã hội 29 CHƯƠNG VIII: KẾT LUẬN 30 Chủ đầu tư : Công ty Cổ phần Xuất Nhập Tỉnh Lào Cai Trang i DỰ ÁN: CẢI TẠO & NÂNG CẤP KHÁCH SẠN BÌNH MINH II SAPA CHƯƠNG I: TĨM TẮT DỰ ÁN 1.1 Thơng tin chủ đầu tư - Tên doanh nghiệp : Công ty Cổ phần Xuất Nhập Tỉnh Lào Cai - Mã số doanh nghiệp : 5300103414 - Ngày đăng ký : 17/01/2005 - Nơi cấp : Sở Kế hoạch Đầu tư Tỉnh Lào Cai - Đại diện pháp luật : Phạm Thị Thu Phương - Địa trụ sở : Số 054, đường Hoàng Liên – TP Lào Cai - Ngành nghề KD : Kinh doanh dịch vụ, nhà hàng, khách sạn Chức vụ: Tổng Giám đốc 1.2 Thông tin dự án - Tên dự án - Địa điểm tỉnh Lào Cai : Cải tạo & nâng cấp khách sạn Bình Minh II SaPa : Số 1, phố Thủ Dầu Một, tổ 5A, thị trấn Sa Pa, huyện Sa Pa, - Thửa đất số : 31 tờ đồ số P7-30-5 theo Giấy Chứng Nhận quyền sử dụng đất số BB 021861 Ủy ban Nhân dân Tỉnh Lào Cai cấp ngày 28/11/2011 - Diện tích khu đất : 1.179,4 m2 - Hình thức đầu tư : Cải tạo nâng cấp - Hình thức quản lý nhà đầu tư thành lập : Nhà đầu tư trực tiếp quản lý dự án thông qua ban quản lý - Mục tiêu dự án : Cải tạo nâng cấp khách sạn Bình Minh II Sa Pa theo tiêu chuẩn Việt Nam (TCVN 5056:1990); hứa hẹn cơng trình mang dấu ấn đặc sắc phù hợp với vẻ đẹp thiên nhiên lãng mạn Sa Pa - Mục đích đầu tư : + Tạo nơi lưu trú, nghỉ ngơi nhằm phục vụ tốt nhu cầu khách quốc tế khách nước + Tạo thêm việc làm địa phương + Thu lợi nhuận đáng cho nhà đầu tư - Tổng đầu tư : 35,227,460,000 đồng (Ba mươi lăm tỷ, hai trăm hai mươi bảy triệu, bốn trăm sáu mươi ngàn đồng) - Nguồn vốn đầu tư : Vốn tự có chủ đầu tư 30% tổng vốn đầu tư tức 10,568,237,000 đồng, vốn vay 70% tổng vốn đầu tư tức 24,659,219,000 đồng - Tiến độ thực : Giai đoạn đầu tư xây dựng bắt đầu tháng năm 2015 đến tháng năm 2015 Thời gian đầu tư xây dựng tháng, dự kiến hoàn thành vào cuối tháng năm 2015 Chủ đầu tư : Công ty Cổ phần Xuất Nhập Tỉnh Lào Cai Trang DỰ ÁN: CẢI TẠO & NÂNG CẤP KHÁCH SẠN BÌNH MINH II SAPA CHƯƠNG II: CĂN CỨ ĐẦU TƯ DỰ ÁN 2.1 Căn pháp lý Dự án “Cải tạo & nâng cấp khách sạn Bình Minh II SaPa” xây dựng dựa pháp lý sau: - Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam; - Luật Đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26/11/2003 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam; - Luật Dân số 33/2005/QH11 ngày 14/6/2005 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam; - Luật Du lịch số 44/2005/QH11 ngày 14/6/2005 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam; - Luật Đầu tư số 59/2005/QH11 ngày 29/11/2005 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam; - Luật Doanh nghiệp số 60/2005/QH11 ngày 29/11/2005 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam; - Luật Đấu thầu số 61/2005/QH11 ngày 29/11/2005 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam; - Luật Bảo vệ môi trường số 52/2005/QH11 ngày 29/11/2005 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam; - Luật Kinh doanh Bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29/6/2006 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam; - Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp số 14/2008/QH12 ngày 03/6/2008 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam; - Luật Thuế Giá trị gia tăng số 13/2008/QH12 ngày 03/6/2008 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam; - Nghị định số 35/2003/NĐ-CP ngày 4/4/2003 Chính phủ quy định chi tiết số điều luật phòng cháy chữa cháy; - Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 Chính phủ việc Quản lý chất lượng cơng trình xây dựng Nghị định số 49/2008/NĐ-CP ngày 18/04/2008 Chính phủ việc sửa đổi bổ sung số điều Nghị định 2009/2004/NĐ-CP; - Nghị định 140/2006/NĐ-CP Chính phủ ngày 22/11/2006 quy định việc bảo vệ môi trường khâu lập, thẩm định, phê duyệt tổ chức thực chiến lược, quy hoạch, kế hoạch, chương trình dự án phát triển; - Nghị định số 21/2008/NĐ-CP ngày 28/02/2008 Chính phủ sửa đổi bổ sung số điều Nghị định số 80/2006/NĐ-CP ngày 09/08/2006 Chính phủ việc quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Bảo vệ môi trường; Chủ đầu tư : Công ty Cổ phần Xuất Nhập Tỉnh Lào Cai Trang DỰ ÁN: CẢI TẠO & NÂNG CẤP KHÁCH SẠN BÌNH MINH II SAPA - Nghị định số 123/2008/NĐ-CP ngày 08/12/2008 Chính phủ Qui định chi tiết thi hành Luật Thuế giá trị gia tăng; - Nghị định số 124/2008 NĐ-CP ngày 11/12/2008 Chính Phủ thuế thu nhập doanh nghiệp; - Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/02/2009 Chính phủ việc Quản lý dự án đầu tư xây dựng cơng trình; - Nghị định số 99/2007/NĐ-CP ngày 13/06/2009 Chính phủ quản lý chi phí đầu tư xây dựng cơng trình; - Thơng tư số 08/2006/TT-BTNMT ngày 08/9/2006 Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn đánh giá môi trường chiến lược, đánh giá tác động môi trường cam kết bảo vệ môi trường; - Thông tư số 33/2007/TT-BTC ngày 09/4/2007 Bộ Tài hướng dẫn tốn dự án hồn thành thuộc nguồn vốn nhà nước; - Thơng tư số 12/2008/TT-BXD ngày 07/05/2008 Bộ Xây dựng hướng dẫn việc lập quản lý chi phí khảo sát xây dựng; - Thông tư số 05/2008/TT-BTNMT ngày 08/12/2008 Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn đánh giá môi trường chiến lược, đánh giá tác động môi trường cam kết bảo vệ môi trường; - Thông tư số 05/2009/TT-BXD ngày 15/04/2009 Bộ Xây dựng hướng dẫn điều chỉnh dự tốn xây dựng cơng trình; - Công văn số 1779/BXD-VP ngày 16/08/2007 Bộ Xây dựng việc cơng bố định mức dự tốn xây dựng cơng trình - Phần Khảo sát xây dựng; - Định mức chi phí quản lý dự án tư vấn đầu tư xây dựng kèm theo Quyết định số 957/QĐ-BXD ngày 29/9/2009 Bộ Xây dựng; - Quyết định số 02/2001/QĐ-TCDL ngày 27/4/2001 Tổng cục trưởng Tổng cục Du lịch việc bổ sung, sửa đổi Tiêu chuẩn xếp hạng khách sạn; - Quyết định số 289-QĐ/TU Tỉnh ủy Lào Cai ngày 15/11/2011 đề án "Phát triển kinh tế du lịch tỉnh Lào Cai, giai đoạn 2011-2015"; 2.2 Căn trạng quy mô khách sạn Hiện cơng trình sử dụng khối nhà tầng (bao gồm tầng tầng áp mái), khu bếp nhà cấp xây dựng tường chịu lực, mái tôn chủ yếu sử dụng làm bếp, kho phòng nghỉ cho nhân viên Tầng sử dụng làm nhà hàng dịch vụ trưng bày bán sản vật địa phương quảng bá du lịch Sa Pa Tuy nhiên bố trí chưa thực hợp lý sử dụng khơng gian có nhiều phát sinh so với thiết kế ban đầu nên chưa mang lại hiệu Tầng 2,3 bao gồm 13 phòng ngủ tầng (tổng cộng 26 phòng) có diện tích phòng 25.5 m2: thiết kế cho giường đơn, 01 vệ sinh xuống cấp Tầng trạng sử dụng khu vực massage, tắm nước người Dao đỏ Tuy nhiên xây dựng khơng theo thiết kế nên khó khăn hoạt động thiếu thẩm mỹ làm giảm sức hút chất lượng phục vụ Chủ đầu tư : Công ty Cổ phần Xuất Nhập Tỉnh Lào Cai Trang DỰ ÁN: CẢI TẠO & NÂNG CẤP KHÁCH SẠN BÌNH MINH II SAPA Kết cấu kiến trúc cơng trình qua khảo sát đánh giá tốt: kết cấu khung dầm bê tông, tường xây gạch đặc Tuy nhiên kiến trúc khơng có sắc gây thiếu sức hút giảm giá trị cạnh tranh với khách sạn hạng Các hệ thống hạ tầng cơng trình xuống cấp: hệ thống nước tạm đục tường lắp thêm gây thẩm mỹ giảm hiệu sử dụng Hệ thống cấp nước nóng khơng đồng thiếu an tồn gây tốn kém, hệ thống điện cũ sử dụng loại dây tiết diện nhỏ không đáp ứng thêm thiết bị phụ trợ nâng cấp phòng nghỉ, hệ thống chiếu sáng mức độ vừa đủ, chủ yếu đèn tp, đặc biệt phòng chức mặt tiền thiếu khơng có chiếu sáng làm giảm hiệu suất sử dụng thẩm mỹ công trình Ảnh trạng cơng trình Chủ đầu tư : Công ty Cổ phần Xuất Nhập Tỉnh Lào Cai Trang DỰ ÁN: CẢI TẠO & NÂNG CẤP KHÁCH SẠN BÌNH MINH II SAPA Vị trí cơng trình nằm gần vườn hoa hồ trung tâm thị trấn Sa Pa, thuận lợi cho việc tiếp đón kết nối với phố chính, địa điểm du lịch hấp dẫn Sa Pa như: phố mua sắm, chợ Sa Pa, quảng trường, nhà thờ đá… Tuy nhiên thân khách sạn chưa có dịch vụ giới thiệu, trưng bày sản vật địa phương dịch vụ hướng dẫn, đăng ký tour du lịch… thiếu Một vị trí nhiều tiềm khai thác, bề dày hoạt động đến nay, khách sạn đạt tiêu chuẩn theo xếp hạng đơn vị Du lịch nước Bởi Dự án Cải tạo & nâng cấp khách sạn Bình Minh II Sa Pa cần thiết, không nâng cao giá trị, thu hút khách du lịch, đẩy mạnh dịch vụ du lịch… mà góp phần tạo dấu ấn đô thị sắc kiến trúc cảnh quan cho tổng thể TT Sa Pa 2.3 Căn lợi địa điểm tiềm du lịch Sa Pa 21 điểm du lịch chuyên đề Quốc gia Những năm qua, lượng khách du lịch đến Sa Pa ngày tăng Ngoài khách nước, có khoảng 45% khách du lịch quốc tế, với 80 quốc tịch khác Năm 2013, Sa Pa đón gần 722.000 lượt khách, doanh thu từ dịch vụ, du lịch đạt 576 tỷ đồng Trong trình nâng cấp thị trấn Sa Pa trở thành đô thị du lịch (đô thị loại IV), việc nâng cấp sở hạ tầng, tăng cường chất lượng phòng nghỉ, dịch vụ đặc sắc tắm nước thuốc người Dao, tổ chức hoạt động văn hóa, văn nghệ địa không tăng chất lượng mở rộng tầm ảnh hưởng Sa Pa nước khu vực, mà tạo kinh tế phát triển bền vững giải thêm nhiều nhân công lao động địa phương, cải thiện kinh tế nói chung Sa Pa nói riêng Chủ đầu tư : Công ty Cổ phần Xuất Nhập Tỉnh Lào Cai Trang DỰ ÁN: CẢI TẠO & NÂNG CẤP KHÁCH SẠN BÌNH MINH II SAPA Trong Quyết định số 289-QĐ/TU ngày 15/11/2011 đề án: "Phát triển kinh tế du lịch tỉnh Lào Cai, giai đoạn 2011-2015", Tỉnh ủy tỉnh Lào Cai đưa mục tiêu cụ thể đến năm 2015 sau: - Tổng số khách đến Lào Cai đạt 1.5 triệu lượt khách; doanh thu du lịch năm 2015 đạt 3412 tỷ đồng; - Tổng số sở lưu trú đạt 480 sở, nâng tổng số sở lưu trú từ trở lên 75 sở; đó, số sở đạt trở lên đạt 15 sở với khoảng 1300 phòng số phòng đạt tiêu chuẩn từ 1- trở lên khoảng 3200 phòng; - Tổng số lao động khoảng 8500 người, đó, số lao động trực tiếp khoảng 2500 người, chiếm 78% tổng số lao động trực tiếp sở Căn vào tình hình du lịch tỉnh Lào Cai mục tiêu Tỉnh ủy Lào Cai đề ta thấy dự án “Cải tạo & nâng cấp Khách sạn Bình Minh II Sa Pa” hoàn toàn phù hợp với phát triển định hướng quy hoạch ngành dịch vụ du lịch Tỉnh Lào Cai nói chung Thị trấn Sa Pa nói riêng Riêng vị trí Khách sạn Bình Minh II lợi lớn việc đón đồn du lịch tới: nằm vị trí phố trung tâm thị trấn, gần hồ trung tâm với vườn hoa xanh Không xa cơng trình Kiến trúc mang tính biểu tượng Nhà thờ đá Sa Pa, nơi có quảng trường diễn hoạt động thị trấn hoạt động chợ người dân tộc có sức hấp dẫn lớn với du khách thập phương Bên cạnh đó, vừa qua Bộ trưởng Đinh La Thăng ký Văn số 11034/BGTVTĐTCT việc đầu tư xây dựng đường nối cao tốc Nội Bài-Lào Cai đến Sa Pa theo hình thức Hợp đồng BOT (xây dựng-kinh doanh-chuyển giao) theo chủ trương Thủ tướng Chính phủ chấp thuận Tuyến đường nối đường cao tốc Nội Bài-Lào Cai đến Sa Pa tuyến đường có ý nghĩa quan trọng việc phát triển kinh tế xã hội tỉnh Lào Cai nói riêng vùng Tây Bắc nói chung Khơng du lịch Sa Pa chung Khách sạn Bình Minh II Sa Pa nói riêng gặp nhiều thuận lợi với dự án cáp treo Fansipan Sapa hoàn thành vào tháng năm 2015 Đây dự án hệ thống cáp treo dây đạt kỷ lục giới chiều dài (6.325m), độ cao chênh lệch ga ga đến lớn giới (1.410m) sức chứa lên tới 38 người/cabin Khi cáp treo Fansipan Sapa cao tốc Nội Bài-Lào Cai đến Sa Pa vào hoạt động thúc đẩy du lịch Sa Pa phát triển lượng khách đến lưu trú Khách sạn Bình Minh II Sa Pa ngày nhiều 2.4 Căn lợi đầu tư Khách sạn Bình Minh II có 26 phòng với dịch vụ bao gồm nhà hàng, massge xông tắm nước người Dao đỏ Tuy hạ tầng không thực tốt với vị trí nồng nhiệt cán nhân viên khách sạn tạo thiện cảm lớn tin tưởng đoàn khách nước tổ chức du lịch Tuy nhiên quy mô trang thiết bị chưa thực tương xứng với tiềm có Nếu nâng cấp cải tạo Kiến trúc Khách sạn Bình Minh II tạo dấu ấn phù hợp với phát triển hướng bền vũng cở sở khai thác yếu tố văn hóa, thiên nhiên, khí hậu đặc sắc Sa Pa lợi không nhỏ việc thu hút tạo tiền đề phát triển Điều sở cho đồng thuận định hướng phát triển chung thị trấn Sa Pa tỉnh Lào Cai Chủ đầu tư : Công ty Cổ phần Xuất Nhập Tỉnh Lào Cai Trang DỰ ÁN: CẢI TẠO & NÂNG CẤP KHÁCH SẠN BÌNH MINH II SAPA 2.5 Kết luận cần thiết đầu tư dự án Nhận thấy tiềm phát triển tỉnh Lào Cai nói chung lợi văn hóa, thiên nhiên, khí hậu đặc sắc Sa Pa nói riêng; đồng thời hiểu rõ hạn chế Khách sạn Bình Minh II nay, Cơng ty Cổ phần Xuất Nhập Tỉnh Lào Cai định đầu tư dự án Cải tạo & nâng cấp khách sạn Bình Minh II Sa Pa số 1, phố Thủ Dầu Một, tổ 5A, thị trấn Sa Pa, huyện Sa Pa, tỉnh Lào Cai Chủ đầu tư định hướng xây dựng đầy đủ sở vật chất hạ tầng Khách sạn Bình Minh II Sa Pa, đảm bảo đáp ứng nhu cầu lưu trú, nghỉ dưỡng khách du lịch nước Việc đầu tư xây dựng dự án hoàn toàn cần thiết, định hướng đầu tư đắn mang tầm chiến lược, không giải phần hiệu xã hội, giải nhu cầu dịch vụ du lịch mà góp phần tạo dấu ấn thị sắc kiến trúc cảnh quan cho tổng thể thị trấn Sa Pa Chủ đầu tư : Công ty Cổ phần Xuất Nhập Tỉnh Lào Cai Trang DỰ ÁN: CẢI TẠO & NÂNG CẤP KHÁCH SẠN BÌNH MINH II SAPA Vốn tự có 10,568,237 6,463,899 4,104,338 30% Vốn vay ngân hàng 24,659,219 15,082,431 9,576,788 70% Tổng nguồn vốn 35,227,456 21,546,330 13,681,126 Với tổng mức đầu tư 35,227,460,000 đồng (Ba mươi lăm tỷ, hai trăm hai mươi bảy triệu, bốn trăm sáu mươi ngàn đồng) Trong đó: Vốn tự có chủ đầu tư 30% tổng vốn đầu tư tức 10,568,237,000 đồng, vốn vay 70% tổng vốn đầu tư tức 24,659,219,000 đồng 6.2 Phương án hoàn trả lãi vốn vay Nguồn vốn vay dự kiến thời gian 40 quý với lãi suất 12%/năm Thời gian ân hạn trả vốn gốc lãi quý thời gian trả nợ 38 quý Tỷ lệ vốn vay 70% Tổng mức đầu tư 24,659,219 ngàn đồng Thời hạn vay 40 Quý Ân hạn Quý Lãi vay 12% /năm 38 Quý Số tiền vay Thời hạn trả nợ Tiến độ rút vốn vay trả lãi vay trình bày bảng sau: Đv: 1,000 đồng Năm Năm 2015 Quý I Quý II Quý III Quý IV Hạng mục Nợ đầu kỳ 18,000,000 24,659,219 24,010,292 Vay kỳ 18,000,000 6,659,219 Lãi phát sinh kỳ 739,777 2,881,235 Trả nợ 0 1,388,703 3,530,162 + Trả gốc 648,927 648,927 + Trả lãi 739,777 2,881,235 Nợ cuối kỳ 18,000,000 24,659,219 24,010,292 23,361,366 Năm Hạng mục Nợ đầu kỳ Vay kỳ Năm 2016 Quý I Quý II Quý III Quý IV 23,361,366 22,712,439 22,063,512 21,414,585 Chủ đầu tư : Công ty Cổ phần Xuất Nhập Tỉnh Lào Cai Trang 16 DỰ ÁN: CẢI TẠO & NÂNG CẤP KHÁCH SẠN BÌNH MINH II SAPA Lãi phát sinh kỳ 700,841 681,373 661,905 642,438 Trả nợ + Trả gốc 648,927 648,927 648,927 648,927 + Trả lãi 700,841 681,373 661,905 642,438 Nợ cuối kỳ 22,712,439 22,063,512 21,414,585 20,765,658 Năm Năm 2017 Quý I Quý II Quý III Quý IV 20,765,658 20,116,732 19,467,805 18,818,878 Hạng mục Nợ đầu kỳ Vay kỳ Lãi phát sinh kỳ 622,970 603,502 584,034 564,566 Trả nợ + Trả gốc 648,927 648,927 648,927 648,927 + Trả lãi 622,970 603,502 584,034 564,566 Nợ cuối kỳ 20,116,732 19,467,805 18,818,878 18,169,951 Năm Năm 2018 Quý I Quý II Quý III Quý IV 18,169,951 17,521,024 16,872,097 16,223,171 Hạng mục Nợ đầu kỳ Vay kỳ Lãi phát sinh kỳ 545,099 525,631 506,163 486,695 Trả nợ + Trả gốc 648,927 648,927 648,927 648,927 + Trả lãi 545,099 525,631 506,163 486,695 Nợ cuối kỳ 17,521,024 16,872,097 16,223,171 15,574,244 Năm Năm 2019 Quý I Quý II Quý III Quý IV 15,574,244 14,925,317 14,276,390 13,627,463 Hạng mục Nợ đầu kỳ Vay kỳ Lãi phát sinh kỳ 467,227 447,760 428,292 408,824 Trả nợ + Trả gốc 648,927 648,927 648,927 648,927 + Trả lãi 467,227 447,760 428,292 408,824 Nợ cuối kỳ 14,925,317 14,276,390 13,627,463 12,978,536 Chủ đầu tư : Công ty Cổ phần Xuất Nhập Tỉnh Lào Cai Trang 17 DỰ ÁN: CẢI TẠO & NÂNG CẤP KHÁCH SẠN BÌNH MINH II SAPA Năm Năm 2020 Quý I Quý II Quý III Quý IV 12,978,536 12,329,610 11,680,683 11,031,756 Hạng mục Nợ đầu kỳ Vay kỳ Lãi phát sinh kỳ 389,356 369,888 350,420 330,953 Trả nợ + Trả gốc 648,927 648,927 648,927 648,927 + Trả lãi 389,356 369,888 350,420 330,953 Nợ cuối kỳ 12,329,610 11,680,683 11,031,756 10,382,829 Năm Hạng mục Nợ đầu kỳ Vay kỳ Lãi phát sinh kỳ Trả nợ + Trả gốc + Trả lãi Nợ cuối kỳ Năm Năm 2021 Quý I Quý II Quý III Quý IV 10,382,829 9,733,902 9,084,976 8,436,049 311,485 292,017 272,549 253,081 648,927 648,927 648,927 648,927 311,485 292,017 272,549 253,081 9,733,902 9,084,976 8,436,049 7,787,122 Năm 2022 Quý I Quý II Quý III Quý IV 7,787,122 7,138,195 6,489,268 5,840,341 Hạng mục Nợ đầu kỳ Vay kỳ Lãi phát sinh kỳ 233,614 214,146 194,678 175,210 Trả nợ + Trả gốc 648,927 648,927 648,927 648,927 + Trả lãi 233,614 214,146 194,678 175,210 Nợ cuối kỳ 7,138,195 6,489,268 5,840,341 5,191,415 Năm Hạng mục Nợ đầu kỳ Vay kỳ Lãi phát sinh kỳ Quý I 5,191,415 155,742 Năm 2023 Quý II Quý III 4,542,488 3,893,561 136,275 Chủ đầu tư : Công ty Cổ phần Xuất Nhập Tỉnh Lào Cai 116,807 Quý IV 3,244,634 97,339 Trang 18 DỰ ÁN: CẢI TẠO & NÂNG CẤP KHÁCH SẠN BÌNH MINH II SAPA Trả nợ + Trả gốc + Trả lãi Nợ cuối kỳ Năm 648,927 155,742 4,542,488 648,927 136,275 3,893,561 648,927 116,807 3,244,634 648,927 97,339 2,595,707 Năm 2024 Quý I Quý II Quý III Quý IV 2,595,707 1,946,780 1,297,854 648,927 Hạng mục Nợ đầu kỳ Vay kỳ Lãi phát sinh kỳ 77,871 58,403 Trả nợ + Trả gốc 648,927 648,927 + Trả lãi 77,871 58,403 Nợ cuối kỳ 1,946,780 1,297,854 38,936 19,468 648,927 648,927 38,936 19,468 648,927 (0) Chủ đầu tư : Công ty Cổ phần Xuất Nhập Tỉnh Lào Cai Trang 19 DỰ ÁN: CẢI TẠO & NÂNG CẤP KHÁCH SẠN BÌNH MINH II SAPA CHƯƠNG VII: PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH 7.1 Các giả định kinh tế sở tính tốn Các thơng số giả định dùng để tính tốn hiệu kinh tế dự án sở tính toán dự án triển khai, văn liên quan đến giá bán, tài liệu cung cấp từ Chủ đầu tư, cụ thể sau: 7.1.1 Giả định doanh thu Các hoạt động khách sạn bao gồm:  Doanh thu từ cho thuê phòng Tổng cộng có 58 phòng loại với mức giá cho th khác Mỗi phòng có đặc điểm sau: - Các trang thiết bị, đồ dùng dịch vụ phòng - Miễn phí sử dụng internet khơng dây tất phòng khu vực cơng cộng khách sạn - Các phòng có bồn vòi hoa sen - Các phòng có ban cơng riêng - Cung cấp truyền hình cáp vệ tinh - Cung cấp dịch vụ IDD, mini bar két sắt an tồn phòng - Các phòng có máy điều hòa với điều khiển riêng bàn làm việc có ngăn kéo nhỏ - Cung cấp dép phòng dép ngồi + Chi tiết giá phòng sau: Loại phòng Tầng Tầng Tầng Tổng loại phòng Đơn giá (1,000đ/phòng) Đơi tiêu chuẩn (22.5 m2) 17 18 38 450 Đôi tiêu chuẩn (23 m2) 0 1 480 Đơn tiêu chuẩn (31.5 m2) 1 550 Đơn nhỏ rộng (19 m2) 1 400 Đôi loại (33.5 m2) 1 600 Đôi loại (41.5 m2) 1 650 Đôi loại (27.5 m2) 1 500 Đôi loại (30.8 m2) 1 550 Chủ đầu tư : Công ty Cổ phần Xuất Nhập Tỉnh Lào Cai Trang 20 DỰ ÁN: CẢI TẠO & NÂNG CẤP KHÁCH SẠN BÌNH MINH II SAPA VIP loại (37 m2) 1 700 VIP loại (45.5 m2) 1 800 Tổng 25 25 58 Giá phòng toán VNĐ theo tỷ giá quy đổi thời điểm tốn Giá phòng bao gồm 10% VAT + Công suất hoạt động: năm đầu, công suất cho th phòng đạt khoảng 40%, năm sau cơng suất tăng dần, đạt mức ổn định với công suất cho th 70% Bảng cơng suất th phòng qua năm: Đvt: phòng STT Khoản mục Cơng suất khai thác Cơng suất khai thác phòng cho th II Số lượng khai thác ngày Phòng Cho Th Đơi tiêu chuẩn (22,5 m2) Đôi tiêu chuẩn (23 m2) Đơn tiêu chuẩn (31,5 m2 ) Đơn nhỏ rộng (19 m2) Đôi loại (33.5 m2) Đôi loại (41.5 m2) Đôi loại (27.5 m2) Đôi loại (30.8 m2) VIP loại (37 m2) VIP loại (45.5 m2) III Lượng khai thác năm Lượng khách thuê phòng Đôi tiêu chuẩn (22,5 m2) Đôi tiêu chuẩn (23 m2) Đơn tiêu chuẩn (31,5 m2 ) Đơn nhỏ rộng (19 m2) Đôi loại (33.5 m2) Đôi loại (41.5 m2) Đôi loại (27.5 m2) Đôi loại (30.8 m2) VIP loại (37 m2) VIP loại (45.5 m2) 2015 2016 2017 2018 2019 20202025 40% 50% 60% 65% 70% 70% 29 19 1 1 2 2 35 23 1 1 2 2 38 25 1 1 2 2 41 27 1 1 2 2 41 27 1 1 2 2 I 24 15 1 1 1 1 8,906 2,555 3,066 3,322 3,577 3,577 5,548 6,935 8,322 9,016 9,709 9,709 365 183 219 237 256 256 365 183 219 237 256 256 292 365 438 475 511 511 292 365 438 475 511 511 292 365 438 475 511 511 438 548 657 712 767 767 438 548 657 712 767 767 438 548 657 712 767 767 438 548 657 712 767 767 Chủ đầu tư : Công ty Cổ phần Xuất Nhập Tỉnh Lào Cai Trang 21 DỰ ÁN: CẢI TẠO & NÂNG CẤP KHÁCH SẠN BÌNH MINH II SAPA Doanh thu từ dịch vụ thuê phòng Đvt: 1,000 đồng Khoản mục Doanh thu thuê phòng Thời gian hoạt động (tháng) Tỉ lệ tăng giá Tổng doanh thu th phòng Đơi tiêu chuẩn (22,5 m2) Đôi tiêu chuẩn (23 m2) Đơn tiêu chuẩn (31,5 m2 ) Đơn nhỏ rộng (19 m2) Đôi loại (33.5 m2) Đôi loại (41.5 m2) Đôi loại (27.5 m2) Đôi loại (30.8 m2) VIP loại (37 m2) VIP loại (45.5 m2) 2015 2016 2017 2018 2019 12 12 12 12 1.05 1.10 1.16 1.22 1.28 2,347,406 5,851,078 7,372,358 8,386,057 9,482,695 1,310,715 3,440,627 4,335,190 4,931,278 5,576,138 91,980 96,579 121,690 138,422 156,523 105,394 110,663 139,436 158,608 179,349 61,320 160,965 202,816 230,703 260,872 91,980 241,448 304,224 346,055 391,308 99,645 261,568 329,576 374,893 423,917 114,975 301,809 380,280 432,568 489,135 126,473 331,990 418,308 475,825 538,048 160,965 422,533 532,392 605,596 684,789 183,960 482,895 608,448 692,109 782,616  Doanh thu từ dịch vụ khác Café quầy bán quà lưu niệm: Là nơi để du khách thưởng thức ly cafe thức ăn nhẹ với gia đình, bạn bè Bên cạnh đó, đến khách sạn chúng tơi, q khách tìm đến đồ vật lưu niệm Sa Pa trưng bày sảnh khách sạn Ước tính khoảng 40% lượng du khách đến Dịch vụ tăng khoảng 5% qua năm Chi phí café quà lưu niệm/người = 200,000 đồng Khu nhà hàng ăn uống Để đẩy mạnh dịch vụ ẩm thực nhằm phục vụ khách du lịch nghĩ ngơi Theo nghiên cứu chúng tôi, ước tính khoảng 60% lượng khách sử dụng dịch vụ nhà hàng ăn uống Các năm sau, ngày đẩy mạnh chất lượng dịch vụ quảng bá hình ảnh tin tưởng cơng suất đạt ngày cao qua năm sau, tăng khoảng 5% qua năm Chi phí thức ăn nhà hàng/người = 250,000 đồng Quầy bar: Ngoài nhu cầu nghỉ dưỡng, để du khách tham gia nhiều hoạt động vui chơi giải trí, chúng tơi đầu tư khu vui chơi đêm quầy bar Bình Minh khách sạn có câu lạc giải trí đêm khu du lịch, chúng tơi dự kiến nơi thu hút nhiều khách du lịch, khoảng 40% lượng du khách khu vực đến vui chơi Dịch vụ tăng khoảng 5% qua năm Giá dịch vụ cho khách = 300,000 đồng Khu tắm Dao đỏ: Nhằm giúp cho du khách thư giãn sau phút vui chơi mệt mỏi, đầu tư khu tắm Dao đỏ spa để khách hàng cải thiện phục hồi sức khỏe, giúp cho kì nghỉ dưỡng tuyệt vời Ước tính có Chủ đầu tư : Công ty Cổ phần Xuất Nhập Tỉnh Lào Cai Trang 22 DỰ ÁN: CẢI TẠO & NÂNG CẤP KHÁCH SẠN BÌNH MINH II SAPA khoảng 50% lượng du khách khu sử dụng dịch vụ Các năm sau tăng khoảng 5% Giá dịch vụ/khách = 200,000 đồng Mức tăng giá khoảng 2.5%/ năm Lượng khách trung bình dịch vụ khác Đvt: khách Khoản mục 2015 2016 2017 2018 2019 2020-2025 Công suất khai thác Công suất khai thác dịch vụ Cafe, quà lưu niệm 40% 45% 50% 60% 70% 80% Nhà hàng, ăn uống 60% 65% 70% 75% 80% 80% Khu massage, tắm lá, 50% 55% 60% 65% 70% 80% Quầy bar 40% 45% 50% 55% 60% 70% Số lượng khai thác ngày Phần dịch vụ 130 144 158 175 192 213 Khách từ khách sạn 109 120 132 146 160 177 Cafe, quà lưu niệm 23 26 29 34 40 46 Nhà hàng, ăn uống 34 37 40 43 46 46 Khu massage, tắm 29 31 34 37 40 46 Quầy bar 23 26 29 31 34 40 Khách từ bên 22 24 26 29 32 35 Lượng khai thác năm Phần dịch vụ (người /năm) 47,602 52,613 57,623 63,887 70,150 77,666 Khách từ khách sạn Cafe, quà lưu niệm 8,351 9,395 10,439 12,527 14,615 16,702 Nhà hàng, ăn uống 12,527 13,571 14,615 15,659 16,702 16,702 Khu massage, tắm 10,439 11,483 12,527 13,571 14,615 16,702 Quầy bar 8,351 9,395 10,439 11,483 12,527 14,615 7,934 8,769 9,604 10,648 11,692 12,944 Khách từ bên Doanh thu từ dịch vụ khác Đvt: 1,000 đồng Khoản mục Doanh thu dịch vụ Khách từ khách sạn Cafe, quà lưu niệm Nhà hàng, ăn uống Khu massage, tắm Quầy bar Khách từ bên (20%) 2015 2016 2017 2018 2020 5,918,913 13,741,743 15,806,457 18,347,816 24,509,181 4,932,428 11,451,453 13,172,048 15,289,847 20,424,317 876,876 2,071,620 2,416,889 3,045,281 4,476,563 1,644,143 3,740,424 4,229,557 4,758,251 5,595,703 1,096,095 2,531,979 2,900,267 3,299,054 4,476,563 1,315,314 3,107,429 3,625,334 4,187,261 5,875,489 986,486 2,290,291 2,634,410 3,057,969 4,084,863 Chủ đầu tư : Công ty Cổ phần Xuất Nhập Tỉnh Lào Cai Trang 23 DỰ ÁN: CẢI TẠO & NÂNG CẤP KHÁCH SẠN BÌNH MINH II SAPA Tổng doanh thu 8,266,319 19,592,821 23,178,815 26,733,874 34,466,011 Bảng tổng hợp doanh thu qua năm đầu hoạt động Đvt: 1,000 đồng Stt 2.1 2.2 Khoản mục Tổng doanh thu thuê phòng Doanh thu dịch vụ Khách từ khách sạn Khách từ bên Tổng doanh thu 2015 2,347,406 5,918,913 4,932,428 986,486 8,266,319 2016 5,851,078 13,741,743 11,451,453 2,290,291 19,592,821 2017 2018 7,372,358 8,386,057 15,806,457 18,347,816 13,172,048 15,289,847 2,634,410 3,057,969 23,178,815 26,733,874 2019 9,482,695 21,103,796 17,586,496 3,517,299 30,586,491 7.1.2 Giả định chi phí  Chi phí lương nhân viên: Chế độ tiền lương nhân viên bao gồm: - Mức lương - Tiền phụ cấp - BHYT, BHXH: 22% mức lương - Số tháng hưởng lương: 13 tháng - Mức tăng lương năm: 5%/năm Chế độ tiền lương phận Đv: 1,000 đồng Số lượng nhân viên Lương/ tháng/người Lương/năm BHYT,BHX H (22%) 12,000 312,000 63,360 - - 104,000 21,120 Bộ phận trực tiếp sản xuất - - Bộ phận nhà phòng - - 318,500 64,680 - - 195,000 39,600 Bộ phận Bộ phận quản lý Quản lý Bộ phận kinh doanh + lễ tân Lễ tân Nhân viên phục vụ phòng 4,000 3,500 Bộ phận nhà hàng Nhân viên phục vụ nhà hàng Chủ đầu tư : Công ty Cổ phần Xuất Nhập Tỉnh Lào Cai 3,000 Trang 24 DỰ ÁN: CẢI TẠO & NÂNG CẤP KHÁCH SẠN BÌNH MINH II SAPA Bộ phận nhà bếp - - + Bếp trưởng 12,000 156,000 31,680 + Phụ bếp 4,000 104,000 21,120 - - Bộ phận dịch vụ + Nhân viên massage 3,500 91,000 18,480 + Nhân viên quầy Bar 3,500 91,000 18,480 Bộ phận bảo trì, bảo vệ - - Bảo vệ 3,500 91,000 18,480 Bảo trì 4,000 52,000 10,560 Tổng 28 1,514,500 307,560 Bảng lương nhân viên qua năm: Đv: 1,000 đồng Năm Mức tăng lương năm 2015 2016 2017 2018 1.05 1.10 1.16 1.22 Tổng lương nhân viên 795,113 BHYT,BHXH,BHTN (22%) 174,925 1,669,736 1,753,223 1,840,884 339,085 356,039 373,841  Khấu hao tài sản cố định Tính tốn khấu hao cho tài sản cố định áp dụng thông tư số 45/2013/TT-BTC Bộ Tài ban hành ngày 25/04/2013 hướng dẫn chế độ quản lý, sử dụng trích khấu hao tài sản cố định Thời gian khấu hao tài sản cụ thể sau: Đv: 1,000 đồng Loại tài sản Thời gian KH Tài sản cố định Giá trị TS Phương pháp khấu hao 35,227,456 Theo đường thẳng Xây dựng 50 23,325,457 Theo đường thẳng Thiết bị 15 10,116,480 Theo đường thẳng Các chi phí khác 1,785,519 Theo đường thẳng Để gia tăng chất lượng phục vụ, toàn thiết bị dùng cho dự án thay sau 10 năm hoạt động Chủ đầu tư : Công ty Cổ phần Xuất Nhập Tỉnh Lào Cai Trang 25 DỰ ÁN: CẢI TẠO & NÂNG CẤP KHÁCH SẠN BÌNH MINH II SAPA - Chi phí vật tư tiêu hao cho th phòng: ước tính 1.5% doanh thu th phòng - Chi phí bán hàng: ước tính 2.5% tổng doanh thu - Chi phí quản lý chung: 3% tổng doanh thu - Chi phí điện, điện thoại, nước: 2% tổng doanh thu - Chi phí bảo trì sửa chữa cho năm sau: 0.5% giá trị đầu tư xây dựng thiết bị - Chi phí khác: 4% tổng doanh thu - Chi phí giá vốn khu dịch vụ: 30% doanh thu từ khu dịch vụ - Chi phí thuê đất năm: 33,647,000 đồng/năm - Chi phí lãi vay: Tổng hợp chi phí hoạt động qua năm đầu hoạt động: Đv: 1,000 đồng Khoản mục 2015 2016 2017 2018 Chi phí tiền lương 795,113 1,669,736 1,753,223 1,840,884 Chi phí BHYT, BHXH 174,925 339,085 356,039 373,841 Chi phí vật tư tiêu hao cho th phòng 123,995 293,892 347,682 401,008 Chi phí bán hàng 165,326 391,856 463,576 534,677 Chi phí quản lý chung 206,658 489,821 579,470 668,347 Chi phí điện, điện thoại, nước 165,326 391,856 463,576 534,677 176,137 176,137 176,137 247,990 587,785 695,364 802,016 Chi phí giá vốn khu dịch vụ 1,775,674 4,122,523 4,741,937 5,504,345 Chi phí bảo hiểm cơng trình 70,455 70,455 70,455 70,455 Chi phí lãi vay 3,621,012 2,686,557 2,375,072 2,063,587 Tổng cộng 7,346,473 11,219,704 12,022,533 12,969,976 Chi phí bảo trì,sửa chữa Chi phí khác Chủ đầu tư : Công ty Cổ phần Xuất Nhập Tỉnh Lào Cai Trang 26 DỰ ÁN: CẢI TẠO & NÂNG CẤP KHÁCH SẠN BÌNH MINH II SAPA 7.2 Báo cáo thu nhập dự trù Thời gian phân tích hiệu dự án vòng 10 năm từ năm 2015 đến năm 2024 Thuế thu nhập doanh nghiệp: 20% Báo cáo thu nhập dự trù: Đvt: 1,000 đồng Năm 2015 2016 2017 2018 2019 Hạng mục Doanh thu 8,266,319 19,592,821 23,178,815 26,733,874 30,586,491 Chi phí hoạt động 7,346,473 11,219,704 12,022,533 12,969,976 14,019,809 Chi phí khấu hao 698,008 1,350,650 1,350,650 1,350,650 1,350,650 EBT 221,839 7,022,468 9,805,632 12,413,248 15,216,033 Thuế TNDN (20%) 48,805 1,404,494 1,961,126 2,482,650 3,043,207 EAT 173,034 5,617,974 7,844,506 9,930,599 12,172,826 7.3 Báo cáo ngân lưu theo quan điểm tổng đầu tư (TIPV) Phân tích hiệu dự án hoạt động vòng 20 năm với suất chiết khấu WACC = 15 % tính theo giá trị trung bình có trọng số chi phí sử dụng vốn nguồn vốn WACC= %D.rd + %E.re Ghi chú: D: vốn vay E: Vốn CSH re: suất sinh lợi vốn chủ sở hữu rd: lãi suất danh nghĩa Báo cáo ngân lưu theo quan điểm tổng đầu tư TIPV: Đv: 1,000 đồng Năm 2015 8,266,319 8,266,319 NGÂN LƯU VÀO Doanh thu Thanh lý TSCĐ NGÂN LƯU RA 42,607,576 Đầu tư -Giá trị đầu tư ban đầu 35,227,456 - Chi phí thuê đất 33,647 Chi phí hoạt động (khơng tính 7,346,473 khấu hao) Ngân lưu ròng trước thuế (34,341,257) 2016 19,592,821 19,592,821 2017 23,178,815 23,178,815 2018 26,733,874 26,733,874 11,253,351 12,056,180 13,003,623 33,647 33,647 33,647 11,219,704 12,022,533 12,969,976 8,339,470 11,122,635 13,730,251 Chủ đầu tư : Công ty Cổ phần Xuất Nhập Tỉnh Lào Cai Trang 27 DỰ ÁN: CẢI TẠO & NÂNG CẤP KHÁCH SẠN BÌNH MINH II SAPA Thuế TNDN Ngân lưu ròng sau thuế Ngân lưu tích lũy 48,805 1,404,494 1,961,126 2,482,650 (34,390,061) 6,934,977 9,161,508 11,247,601 (34,390,061) (68,780,122) (61,845,146) (52,683,637) Từ kết ngân lưu ta tính số tài sau: Chỉ tiêu STT Giá trị NPV Tỷ suất hoàn vốn nội IRR (%) Thời gian hoàn vốn (bao gồm tháng đầu tư) 36,624,395,000 đồng 33% năm Qua phân tích, giá trị NPVTIPV > 0, suất sinh lợi IRRTIPV =33% > WACC= 15% Điều thể dự án khả thi mặt tài theo quan điểm tổng đầu tư Bên cạnh thời gian hoàn vốn năm (bao gồm năm xây dựng hồn chỉnh) cho thấy dự án có thời gian hoàn vốn nhanh 7.4 Khả trả nợ Nguồn vốn trả nợ cho ngân hàng chủ yếu từ nguồn lợi nhuận thu từ kinh doanh khách sạn, qua bảng phân tích sau cho thấy dự án có khả trả nợ cao: Đvt: 1,000 vnđ TT Khoản mục Tổng doanh thu hàng năm (Bi) Tổng chi phí hàng năm (Ci)(Chưa có lãi vay) EBIT (Bi-Ci) Lãi vay EBT (EBIT- Lãi vay) Thuế thu nhập doanh nghiệp (20%) Lợi nhuận sau thuế (LNST) Tổng nguồn thu dùng để trả nợ dự án - Khấu hao TSCĐ - Lợi nhuận sau thuế dùng trả nợ (tối đa 60% LNST) Nguồn thu khác Kế hoạch trả nợ (Nợ gốc phải trả ) Nợ gốc phải trả cho ngân hàng 2015 2016 2017 2018 2019 8,266,319 19,592,821 23,178,815 26,733,874 30,586,491 4,423,469 9,883,796 10,998,111 12,257,038 13,618,356 3,842,850 3,621,012 221,839 9,709,025 12,180,704 14,476,836 16,968,135 2,686,557 2,375,072 2,063,587 1,752,102 7,022,468 9,805,632 12,413,248 15,216,033 48,805 1,404,494 1,961,126 2,482,650 3,043,207 173,034 5,617,974 7,844,506 9,930,599 12,172,826 1,501,828 4,721,434 6,057,353 7,309,009 8,654,345 698,008 1,350,650 1,350,650 1,350,650 1,350,650 103,821 3,370,784 4,706,703 5,958,359 7,303,696 1,297,854 2,595,707 2,595,707 2,595,707 2,595,707 1,297,854 2,595,707 2,595,707 2,595,707 2,595,707 700,000 Chủ đầu tư : Công ty Cổ phần Xuất Nhập Tỉnh Lào Cai Trang 28 DỰ ÁN: CẢI TẠO & NÂNG CẤP KHÁCH SẠN BÌNH MINH II SAPA Cân trả nợ = (6) - (7) Tích lũy nguồn trả nợ TT Khoản mục Tổng doanh thu hàng năm (Bi) Tổng chi phí hàng năm (Ci)(Chưa có lãi vay) EBIT (Bi-Ci) Lãi vay EBT (EBIT- Lãi vay) Thuế thu nhập doanh nghiệp (20%) Lợi nhuận sau thuế (LNST) Tổng nguồn thu dùng để trả nợ dự án - Khấu hao TSCĐ - Lợi nhuận sau thuế dùng trả nợ (tối đa 60% LNST) Nguồn thu khác Kế hoạch trả nợ (Nợ gốc phải trả ) Nợ gốc phải trả cho ngân hàng Cân trả nợ = (6) - (7) Tích lũy nguồn trả nợ 203,975 203,975 2020 2,125,727 2,329,701 2021 3,461,646 4,713,301 6,058,638 5,791,347 10,504,648 16,563,286 2022 2023 2024 10 34,466,011 36,189,311 37,998,777 39,898,716 41,893,652 15,182,992 15,862,279 16,338,677 17,087,591 17,873,951 19,283,019 20,327,032 21,660,100 22,811,125 24,019,700 1,440,618 1,129,133 817,648 506,163 194,678 17,842,402 19,197,899 20,842,453 22,304,962 23,825,022 3,568,480 3,839,580 4,168,491 4,460,992 4,765,004 14,273,921 15,358,320 16,673,962 17,843,969 19,060,018 9,915,002 10,565,641 11,118,172 11,820,177 12,549,806 1,350,650 1,350,650 1,113,795 1,113,795 1,113,795 8,564,353 9,214,992 10,004,377 10,706,382 11,436,011 2,595,707 2,595,707 2,595,707 2,595,707 2,595,707 2,595,707 2,595,707 2,595,707 2,595,707 2,595,707 7,319,295 7,969,934 8,522,465 9,224,469 9,954,098 23,882,581 31,852,515 40,374,980 49,599,450 59,553,548 Qua bảng phân tích doanh thu, chi phí lợi nhuận thu cho thấy rằng, nguồn tích lũy trả nợ (60% lợi nhuận sau thuế khấu hao TSCĐ) khơng đảm bảo trả nợ mà dư tích lũy cho Chủ đầu tư 7.5 Đánh giá hiệu kinh tế - xã hội Phân tích tài hiệu đầu tư cho thấy dự án “Cải tạo & nâng cấp khách sạn Bình Minh II Sa Pa” khả thi qua thơng số tài NPVTIPV = 36,624,395,000 đồng; suất sinh lời nội là: IRR= 33%; thời gian hồ vốn sau năm Vì dự án mang lại lợi nhuận cao cho nhà đầu tư, niềm tin lớn khả toán nợ vay cao thu hồi vốn đầu tư Thêm vào đó, dự án đóng góp vào phát triển tăng trưởng kinh tế quốc dân nói chung khu vực huyện Sa Pa nói riêng; nhà nước địa phương có nguồn thu ngân sách từ Thuế GTGT, Thuế Thu nhập doanh nghiệp Chủ đầu tư : Công ty Cổ phần Xuất Nhập Tỉnh Lào Cai Trang 29 DỰ ÁN: CẢI TẠO & NÂNG CẤP KHÁCH SẠN BÌNH MINH II SAPA CHƯƠNG VIII: KẾT LUẬN Dự án “Cải tạo nâng cấp khách sạn Bình Minh II Sa Pa” quy hoạch thành khu dịch vụ nghỉ dưỡng phục vụ du khách ngồi nước Khơng mang lại hiệu kinh tế cho Công ty CP Xuất nhập tỉnh Lào Cai, dự án nằm chiến lược phát triển ngành du lịch đất nước, đồng thời góp phần tạo việc làm, tăng thu nhập cho lao động tỉnh Riêng mặt tài chính, dự án đánh giá khả thi thông qua kế hoạch vay vốn, sử dụng vốn, chi phí đầu tư, chi phí hoạt động nguồn doanh thu Để phát huy hiệu dự án, Công ty CP Xuất nhập tỉnh Lào Cai cần hỗ trợ quan chức năng, đơn vị cho vay Vì kính mong quan tạo điều kiện giúp đỡ để dự án sớm phê duyệt vào hoạt động Chúng xin chân thành cảm ơn Lào Cai, ngày tháng năm 2015 Nơi nhận: CHỦ ĐẦU TƯ - Như CÔNG TY CP XUẤT NHẬP KHẨU TỈNH LÀO CAI - Lưu TCHC (Tổng Giám đốc) PHẠM THỊ THU PHƯƠNG Chủ đầu tư : Công ty Cổ phần Xuất Nhập Tỉnh Lào Cai Trang 30 ... Lào Cai Trang i DỰ ÁN: CẢI TẠO & NÂNG CẤP KHÁCH SẠN BÌNH MINH II SAPA CHƯƠNG I: TĨM TẮT DỰ ÁN 1.1 Thông tin chủ đầu tư - Tên doanh nghiệp : Công ty Cổ phần Xuất Nhập Tỉnh Lào Cai - Mã số doanh. .. (xây dựng -kinh doanh- chuyển giao) theo chủ trương Thủ tướng Chính phủ chấp thuận Tuyến đường nối đường cao tốc Nội Bài-Lào Cai đến Sa Pa tuyến đường có ý nghĩa quan trọng việc phát triển kinh tế... 12,000 312,000 63,360 - - 104,000 21,120 Bộ phận trực tiếp sản xuất - - Bộ phận nhà phòng - - 318,500 64,680 - - 195,000 39,600 Bộ phận Bộ phận quản lý Quản lý Bộ phận kinh doanh + lễ tân Lễ tân