đất đai và thị trường đất đai.pdf

đất đai và thị trường đất đai

Svnonglam.org Tranthanhhai.huaf@gmail.com

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU i

CHƯƠNG I: ĐẤT ĐAI VÀ THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI 1

1 ĐẤT ĐAI 1

1.1 Khái niệm 1

1.2 Đặc trưng 1

2 THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI 2

2.1 Khái niệm thị trường đất đai 2

2.2 Yếu tố cấu thành thị trường đất đai 2

2.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến sự hình thành thị trường đất đai 3

2.4 Vai trò của thị trường đất đai 4

3 CÁC KHU VỰC CỦA THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI 4

3.1 Thị trường đất đai thế giới 4

3.2 Thị trường đất đai Việt Nam 6

4 ĐẶC TRƯNG CỦA THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI 11

4.1 Đặc trưng chung của thị trường đất đai 11

4.2 Đặc điểm của thị trường đất đai Việt Nam trong những năm vừa qua 13

CÂU HỎI ÔN TẬP CHƯƠNG 1 15

CHƯƠNG II: GIÁ ĐẤT VÀ CƠ SỞ KHOA HỌC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT 16

1 KHÁI NIỆM GIÁ ĐẤT 16

2 ĐẶC TRƯNG CỦA GIÁ ĐẤT 17

2.1 Giá đất không giống nhau về cơ sở giá cả 17

2.2 Giá đất không giống nhau về thời gian hình thành 17

2.3 Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai 17

2.3 Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định 18

2.5 Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt 18

2.6 Giá đất không giống nhau về hiện tượng khấu hao 18

2.7 Giá đất có xu thế tăng cao rõ ràng 18

3 CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT 18

3.1 Nhân tố thông thường 19

3.2 Nhân tố khu vực 22

3.3 Nhân tố cá biệt 23

4 PHÂN LOẠI GIÁ ĐẤT 24

4.1 Giá thị trường 24

4.2 Giá quy định của Nhà nước 28

5 CƠ SỞ KHOA HỌC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT 32

5.1 Địa tô 32

5.2 Lãi xuất ngân hàng 34

5.3 Quan hệ cung cầu 36

BÀI TẬP CHƯƠNG 2 41

CÂU HỎI ÔN TẬP CHƯƠNG 2 42

CHƯƠNG III: ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ NGUYÊN TẮC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT 43

1 ĐỊNH GIÁ ĐẤT 43

1.1 Khái niệm 43

Svnonglam.org Tranthanhhai.huaf@gmail.com

1.2 Vai trò của định giá đất 44

1.3 Công tác định giá đất ở một số nước trên thế giới 45

1.4 Công tác định giá đất ở Việt Nam 50

2 THÔNG TIN TRONG ĐỊNH GIÁ ĐẤT 51

2.1 Giá trị của thông tin trong định giá 51

2.2 Phương pháp xác định thông tin 52

3 NHỮNG ĐẶC TRƯNG VỀ MUA BÁN ĐẤT ĐAI 52

3.1 Đề nghị và lựa chọn của người bán và người mua 52

3.2 Phân tích và so sánh trong mua và bán 53

3.3 Quá trình đàm phán trong mua và bán 54

3.4 Mua bán trong tình huống đặc biệt 55

4 NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ ĐẤT 55

4.1 Nguyên tắc thay thế 55

4.2 Nguyên tắc thu lợi 56

4.3 Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất 57

4.4 Nguyên tắc thù lao tăng dần, giảm dần 57

4.4 Nguyên tắc cạnh tranh 57

4.6 Nguyên tắc đóng góp 58

4.7 Nguyên tắc biến động 58

4.8 Nguyên tắc hòa hợp 58

4.9 Nguyên tắc ưu tiên cho đất đai 59

CÂU HỎI ÔN TẬP CHƯƠNG 3 59

CHƯƠNG IV: PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT 60

1 PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP 60

1.1 Khái quát về phương pháp thu nhập 60

1.2 Trình tự và phương pháp định giá theo phương pháp thu nhập 62

1.3 Ứng dụng phương pháp thu nhập để xác định giá đất 65

2 PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP 66

2.1 Khái quát về phương pháp so sánh trực tiếp 66

2.2 Trình tự định giá theo phương pháp so sánh trực tiếp 71

2.3 Ứng dụng phương pháp so sánh trực tiếp để xác định giá đất 77

3 PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ 79

3.1 Khái quát về phương pháp thặng dư 79

3.2 Trình tự định giá bằng phương pháp thặng dư 82

3.3 Ứng dụng của định giá bằng phương pháp thặng dư 85

4 PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ 86

4.1 Khái quát phương pháp chi phí 86

4.2 Trình tự tiến hành phương pháp chi phí 88

4.3 Các phương pháp xác định chi phí 88

4.4 Sự giảm giá tích luỹ và phương pháp đo giảm giá tích luỹ 90

4.5 Úng dụng định giá bằng phương pháp chi phí 92

5 PHƯƠNG PHÁP PHÂN TÍCH HỒI QUY 92

5.1 Khái niệm cơ bản về hồi qui tuyến tính đơn giản 92

5.2 Phương pháp phân tích hồi qui 93

5.3 Mô hình hồi qui tuyến tính dựa trên quan hệ nhân quả 93

BÀI TẬP CHƯƠNG 4 95

Svnonglam.org Tranthanhhai.huaf@gmail.com

CÂU HỎI ÔN TẬP CHƯƠNG 4 96

CHƯƠNG 5: ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở VIỆT NAM 97

1 ĐỊNH GIÁ NHÓM ĐẤT NÔNG NGHIỆP 97

1.1 Khung giá quy định 97

1.2 Xác định vùng đất hạng đất 99

1.3 Định giá cho từng hạng đất 104

1.4 Định giá nhóm đất nông nghiệp ở Hà Nội 106

2 ĐỊNH GIÁ NHÓM ĐẤT PHI NÔNG NGHIỆP 108

2.1 Định giá đất phi nông nghiệp ở nông thôn 108

2.2 Định giá đất phi nông nghiệp ở đô thị 116

2.3 Xác định giá đất ở đô thị 125

2.4 Một số luật định giá áp dụng trong định giá đất đô thị 126

3 ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở KHU VỰC GIÁP RANH 129

3.1 Khu vực đất giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương 129

3.2 Khu vực đất giáp ranh giữa các quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương 129

BÀI TẬP CHƯƠNG 5 130

CÂU HỎI ÔN TẬP CHƯƠNG 5 131

TÀI LIỆU THAM KHẢO 132

MỞ ĐẦU

Giáo trình Định giá đất được biên soạn dùng cho sinh viên ngành Quản lý Đất đai, nhằm trang bị cho sinh viên những kiến thức cơ bản nhất về đất đai, thị trường đất đai, giá đất, định giá đất và nguyên tắc xác định giá đất trong nền kinh tế thị trường theo định hướng XHCN Cung cấp cho sinh viên các phương pháp định giá cơ bản đang được áp dụng phổ biến trên thế giới và vận dụng các phương pháp đó để xác định giá đất trong hoàn cảnh thực tế ở nước ta

Giáo trình "Định giá đất" được biên soạn theo đề cương chương trình khung đào tạo ngành quản lý đất đai đã được Bộ Giáo dục và Đào tạo phê duyệt

Giáo trình do Tiến Sĩ Hồ Thị Lam Trà bộ môn Quản lý Đất đai khoa Đất và Môi trường trường Đại học Nông nghiệp I Hà Nội chủ biên

Nội dung của giáo trình gồm 5 chương:

- Chương 1: Đất đai và thị trường đất đai;

- Chương 2: Giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất;

- Chương 3: Định giá đất và nguyên tắc xác định giá đất;

- Chương 4: Phương pháp định giá đất;

- Chương 5: Định giá đất ở Việt Nam

Trong đó chương 1, 2 và 5 do Tiến sĩ Hồ Thị Lam Trà biên soạn, chương 3 và 4 do

do Tiến sĩ Hồ Thị Lam Trà và Thạc sĩ Nguyễn Văn Quân biên soạn

Những kiến thức mà sinh viên phải nắm được khi học môn học Định giá đất là đất đai, giá đất, thị trường đất đai và định giá đất Đồng thời học sinh phải hiểu được đặc tính đất đai liên quan đến định giá đất, các đặc điểm và khu vực của thị trường đất đai Về giá đất học sinh phải nắm được khái niệm, đặc trưng và phải biết phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất Khi xác định giá đất trong điều kiện Việt Nam sinh viên phải nắm được các loại giá đất, cơ sở khoa học xác định giá đất, các nguyên tắc cơ bản khi xác định giá đất và biết vận dụng quan hệ cung cầu trong dự báo thị trường đất đai Ngoài ra trước khi hiểu và nắm được phương pháp xác định giá đất theo khung giá đất và xác định giá đất tại các địa phương ở Việt Nam hiện nay, sinh viên phải hiểu và biết cách vận dụng các phương pháp định giá đất phổ biến và thông dụng được áp dụng ở nhiều nước trên thế giới

Khi học môn học Định giá đất sinh viên có thể tham khảo thêm các kiến thức liên quan đến giá đất, thị trường đất đai, phương pháp định giá đất ở các tài liệu sau:

1 Bộ Tài chính (2004) Thông tư 114/2004/TT-BTC ngày 26 tháng 11 năm 2004, Hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ

về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

2 Chính phủ (2004) Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

3 Ngô Đức Cát (2000), Kinh tế tài nguyên đất, Nhà xuất bản Nông nghiệp

4 Mai Văn Cầu, Tôn Gia Huyên, Nguyễn Đăng Huỳnh (2003), Lý luận và phương pháp định giá đất (Dịch từ tiếng Trung Quốc)

5 Đoàn Văn Trường (2000), Các phương pháp thẩm định giá trị Bất động sản, Nhà xuất bản khoa học và kỹ thuật

7 Rost R O and H G Collins (1993), Land Valuation and Compensation in Australia Australian Institute of Valuers and Land Economists

Tuy đã hết sức cố gắng trong quá trình biên soạn, nhưng khó tránh khỏi những thiếu sót Tác giả rất mong nhận được ý kiến đóng góp của bạn đọc trong quá trình sử dụng

để giáo trình tiếp tục được hoàn chỉnh ở các lần biên soạn tiếp theo

Hà nội ngày 15 tháng 12 năm 2005

TS Hồ Thị Lam Trà

CHƯƠNG I: ĐẤT ĐAI VÀ THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI

Chương I được tác giả Hồ Thị Lam Trà biên soạn nhằm cung cấp cho sinh viên những hiểu biết liên quan đến lĩnh vực định giá đất, trước khi nghiên cứu các vấn đề về giá đất, nguyên tắc và phương pháp xác định giá đất Nội dung của chương 1 gồm:

- Đất đai (khái niệm và đặc trưng);

- Thị trường đất đai (khái niệm, yếu tố cấu thành, các nhân tố ảnh hưởng và vai trò) ;

- Các khu vực của thị trường đất đai (thế giới và Việt Nam);

- Đặc trưng của thị trường đất đai

Yêu cầu sinh viên phải hiểu và nắm được các nội dung liên quan đến định giá đất, để có kiến thức vận dụng trong các chương tiếp theo

1 ĐẤT ĐAI

1.1 Khái niệm

Đất đai là một loại tài nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên sản xuất, bao gồm cả lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất Theo quan điểm kinh tế học thì đất đai không chỉ bao gồm mặt đất còn bao gồm cả tài nguyên dưới đất và tất cả mọi thứ sinh sôi trên mặt đất và dưới đất không do lao động và con người làm ra, tức là bao gồm nước mặt đất và nước ngầm, thổ nhưỡng, thực vật và động vật Với nghĩa chung nhất, đó là lớp bề mặt của trái đất, bao gồm đồng ruộng, đồng cỏ, bãi chăn thả, cây rừng, bãi hoang, mặt nước, đầm lầy và bãi đá Với nghĩa hẹp thì đất đai biểu hiện khối lượng và tính chất của quyền lợi hoặc tài sản mà một người có thể chiếm đối với đất Nó có thểbao gồm lợi ích trên đất về mặt pháp lý cũng như những quyền theo tập quán không thành văn

Khi nghiên cứu khái niệm về đất đai liên quan đến định giá đất phải hiểu: đất đai là một nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá, an ninh và quốc phòng

Đất đai là tài sản quốc gia vô cùng quý giá, và chuyển tiếp qua các thế hệ, đồng thời cũng được coi là một dạng tài sản trong phương thức tích luỹ của cải vật chất của xã hội Đất đai là tài sản vì đất đai có đầy đủ thuộc tính của một tài sản như: đáp ứng được nhu cầu nào đó của con người tức là có giá trị sử dụng; con người có khả năng chiếm hữu và sử dụng; là đối tượng trao đổi mua bán (tức là có tham gia vào giao lưu dân sự) nhưng chúng ta cần phải thấy rằng đất đai loại hàng hoá không đồng nhất, đa dạng, là loại tài sản mà giá thị trường không những chỉ phản ánh bản thân giá trị của đất mà còn phản ánh vị trí và các tài sản tạo lập gắn với đất đai

Đồng thời đất đai còn được coi là một tài sản đặc biệt vì bản thân nó không do lao động làm

ra, mà lao động tác động vào đất đai để biến nó từ trạng thái hoang hoá trở thành sử dụng vào đa mục đích Đất đai cố định về vị trí, có giới hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng Bên cạnh đó đất đai có khả năng sinh lợi vì trong quá trình sử dụng, nếu biết sử dụng và sử dụng một cách hợp lí thì giá trị của đất (đã được khai thác sử dụng) không những không mất đi mà có xu hướng tăng lên Khác với các tài sản thông thường khác trong quá trình sử dụng thì đất đai không phải khấu hao, giá trị của đất không những không bị mất đi, mà ngày càng có xu hướng tăng lên

1.2 Đặc trưng

1 Có vị trí cố định Chúng ta không thể di chuyển đất đai theo ý muốn, vị trí cố định đã quy định tính chất vật lý, hoá học, sinh thái của đất đai đồng thời nó chi phối rất lớn đến giá đất Các nhân tố cá biệt như nham thạch, thổ nhưỡng, thực bì của đất đai có thể biến đổi, nhưng đất đai được hoà hợp nhân tố tự nhiên, vị trí không gian của nó là cố định, không thể di dời Tính cố định của vị trí đất đai, yêu cầu con người sử dụng đất tại chỗ Vì vậy mỗi mảnh đất có đặc điểm riêng về

vị trí, tính chất đất, khả năng sử dụng vào mục đích khác nhau, do đó chúng có giá trị riêng

2 Có hạn về diện tích Đất đai do lịch sử tự nhiên hình thành, diện tích có tính bất biến

Hoạt động của loài người có thể cải tạo tính chất của đất, cải biến tình trạng đất đai, nhưng không thể tăng giảm diện tích đất đai theo ý muốn của con người Tính hữu hạn về diện tích đất đai, yêu cầu phải tiết kiệm đất, sử dụng đất có hiệu quả Diện tích đất có hạn, quỹ đất đai dùng vào các mục đích khác nhau ngày càng trở nên khan hiếm do nhu cầu ngày càng cao về đất đai của việc đô thịhoá, công nghiệp hoá, hiện đại hoá và xây dựng nhà ở để đáp ứng với dân số ngày càng tăng Cũng cần phải thấy rằng diện tích đất đai có hạn không có nghĩa là mức cung về đất đai trên thị trường là

cố định, sự tăng hay giảm diện tích của một loại đất nào đó trên thị trường đất đai phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố, đặc biệt nó được quyết định bởi quyền định đoạt mục đích sử dụng đất của Nhà nước với vai trò là đại diện chủ sở hữu về đất đai

3 Tính năng lâu bền Đất đai có tính năng có thể sử dụng vĩnh cửu Trong điều kiện sử dụng

và bảo vệ hợp lý, độ phì nhiêu của đất nông nghiệp có thể nâng cao không ngừng, đất nông nghiệp

có thể quay vòng sử dụng Tính lâu bền của đất đai, đề ra yêu cầu và khả năng khách quan sử dụng

và bảo vệ hợp lý đất đai

4 Chất lượng khác nhau Điều kiện bản thân đất đai (địa chất, địa mạo, thổ nhưỡng, thực bì, nước ) và điều kiện khí hậu tương ứng (chiếu sáng, nhiệt độ, lượng mưa ) tồn tại tính khác nhau lớn về tự nhiên Tính khác nhau này trong đất sử dụng cho nông nghiệp, có thể làm cho sản lượng

và phẩm chất nông sản khác nhau; đất dùng cho xây dựng đô thị, có thể làm cho lực chịu tải của nền đất khác nhau Tính khác nhau của chất lượng đất đòi hỏi phải sử dụng đất hợp lý, để thu hiệu quả

sử dụng cao nhất Như vậỵ trong quá trình khai thác và sử dụng đất nếu con người biết cách sử dụng hợp lý, thì chất lượng của đất được nâng lên không ngừng

2 THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI

2.1 Khái niệm thị trường đất đai

Một thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau dẫn đến khả năng trao đổi (Robert và Daniel, 1994) Hay nói cách khác: thị trường là nơi trao đổi hàng hoá được sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với người, liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng hoá Thị trường hiểu theo nghĩa rộng là chỉ các hiện tượng kinh tế được phản ánh thông qua trao đổi và lưu thông hàng hoá cùng quan hệ kinh tế và mối liên kết kinh tế giữa người với người để từ đó liên kết họ với nhau Thị trường hiểu theo nghĩa hẹp là chỉ khu vực và không gian trao đổi hàng hoá

Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai Thị trường đất đai có thể được hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp Theo nghĩa rộng, thị trường đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định Theo nghĩa hẹp, thị trường đất đai là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai Thị trường đất đai là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường,

kể cả với nền kinh tế chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường định hướng XHCN như ởnước ta Tại điều 5 Luật Đất đai 2003 quy định: "đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu", do đó không tồn tại thị trường chuyển quyền sở hữu đất đai ở nước ta, chủ thể lưu thông trên thị trường đất đai trên ý nghĩa chung là quyền sử dụng đất

2.2 Yếu tố cấu thành thị trường đất đai

Một thị trường được cấu thành bởi 3 yếu tố sau đây:

- Chủ thể thị trường: là chỉ chủ thể pháp nhân kinh tế có lợi ích kinh tế độc lập; có quyền quyết định một cách độc lập về các hoạt động kinh doanh của mình, có quyền nhân danh mình tham gia các quan hệ pháp luật Trong nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, chủ thểthị trường bao gồm các tổ chức kinh tế, cá nhân, các đoàn thể xã hội và các pháp nhân khác

- Khách thể thị trường: là sản phẩm hữu hình hoặc vô hình được trao đổi thông qua thịtrường, sản phẩm có thể tồn tại trên thực tế hoặc có trong tương lai

- Giới trung gian thị trường: là các môi giới, cầu nối hữu hình hoặc vô hình liên kết giữa các chủ thể thị trường Giới trung gian thị trường bao gồm hệ thống môi giới liên hệ giữa những người sản xuất, giữa những người tiêu dùng, giữa những người sản xuất và tiêu dùng, giữa những người

sản xuất cùng loại, giữa những người tiêu dùng cùng loại và người tiêu dùng khác loại Trong nền kinh tế thị trường, thông tin thị trường, người trung gian giao dịch, trọng tài giao dịch, văn phòng tư vấn đều là giới trung gian thị trường.

Đối với thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch về đất đai, đất đai lưu thông trên thị trường chủ yếu là đất đai đã được khai thác sử dụng Ở nước ta không tồn tại thịtrường chuyển quyền sở hữu đất đai do vậy trong các yếu tố cấu thành nên thị trường đất đai có điểm khác biệt quan trọng đó là: chủ thể thị trường Lưu thông trên thị trường đất đai ở Việt Nam mang ý nghĩa chung là quyền sử dụng đất, như vậy trong giao dịch của thị trường đất đai chủ thể thịtrường bao gồm các tổ chức kinh tế, cá nhân, các đoàn thể xã hội và các pháp nhân khác đã có quyền sử dụng đất, tức là đã được nhận quyền sử dụng đất từ Nhà nước Đồng thời Nhà nước cũng

là một trong những chủ thể của thị trường đất đai khi thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu giao quyền sử dụng đất thông qua giao đất, cho thuê đất và thu hồi đất

Cũng như nhiều thị trường khác, ngày nay thị trường đất đai không chỉ mang tính khu vực

mà còn mang tính quốc gia và tính quốc tế Các giao dịch diễn ra trên thị trường đất đai khu vực thường quan tâm giải quyết những vấn đề mang tính chi tiết, cụ thể của cả bên mua và bên bán như

vị trí, hình thể, qui mô, kích thước thửa đất; hình thức và phương thức thanh toán nhưng các giao dịch diễn ra trong thị trường đất đai quốc gia hay quốc tế thường chủ yếu quan tâm tới lĩnh vực đầu

tư tìm kiếm lợi nhuận tối đa của các bên mua và bên bán Vì vậy, khách thể giao dịch chủ yếu trong thị trường này là các loại đất công nghiệp, thương mại - dịch vụ và tập trung tại các đô thị, vùng ven

đô thị, khu công nghiệp, khu chế xuất và các đặc khu kinh tế của các nhà đầu tư, các doanh nghiệp trong nước và nước ngoài có quyền sử dụng các loại đất đó Giới trung gian trong thị trường đất đai rất phong phú Hiện nay trên thế giới hầu hết các trung tâm môi giới đất đai thuộc về tư nhân, ở Mỹ90% cơ sở môi giới về đất đai nằm trong tay tư nhân

2.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến sự hình thành thị trường đất đai

Hiện nay các hoạt động kinh tế, xã hội chịu tác động của cơ chế thị trường Đất đai cũng trởthành đối tượng trao đổi, mua bán, chuyển đổi, chuyển nhượng và thị trường đất đai thực sự đã hình thành Thị trường đất đai có những nét khác biệt các thị trường hàng hoá thông thường khác Chúng

ta có thể thấy thông qua những nhân tố ảnh hưởng đến quá trình hình thành và phát triển thị trường đất đai như sau:

a) Trình độ phát triển sản xuất hàng hoá

Trình độ phát triển sản xuất hàng hoá gắn liền với trình độ phát triển của lực lượng sản xuất

và cùng với nó là trình độ phân công lao động xã hội Đất đai từ chỗ là sản phẩm của tự nhiên, con người khai phá, cải tạo và sử dụng để sản xuất ra sản phẩm và các yêu cầu khác phục vụ cho cuộcsống của mình như xây dựng nhà ở, các công trình kiến trúc Sản xuất ngày càng phát triển, những nhu cầu của con người ngày càng tăng và đất đai ngày càng khan hiếm Vì vậy đất đai trở thành đối tượng của sự mua bán, trao đổi và cũng được thương mại hoá Như vậy sự xuất hiện và phát triển nền sản xuất hàng hoá đã làm thay đổi cơ bản các quan hệ về ruộng đất, thị trường đất đai ra đời và phát triển

b) Chế độ sở hữu ruộng đất

Chế độ sở hữu ruộng đất đã trải qua quá trình hình thành và phát triển trong lịch sử, từ sởhữu cộng đồng về ruộng đất của thị tộc, làng xã đến sở hữu tư nhân trong xã hội phong kiến và sởhữu ruộng đất theo quan hệ sở hữu tư bản chủ nghĩa Đó là một quá trình lịch sử lâu dài Chỉ đến khi có sở hữu tư nhân tư bản chủ nghĩa mới tạo tiền đề cho việc tích tụ và tập trung ruộng đất Trong thời kỳ đầu của tích tụ tư bản diễn ra việc tước đoạt ruộng đất của nông dân và những trang trại nhỏ bé biến ruộng đất thành đồng cỏ chăn thả và thành các điền trang lớn sản xuất theo kiểu tư bản chủ nghĩa, hình thành các trang trại lớn đẩy hàng triệu nông dân không có ruộng đất phải đi làm thuê Đó là điều kiện cho sự hình thành quan hệ ruộng đất tư bản chủ nghĩa và thị trường đất đai ra đời

c) Cầu về đất đai

Xét trên tổng quĩ đất đai thì cung của đất đai là một đường thẳng đứng Sự biến động vềcung của các loại đất đai theo mục đích sử dụng đất cũng được quy định chặt chẽ theo các tiêu chuẩn kinh tế - kỹ thuật nhất định tuỳ thuộc vào mỗi quốc gia Cầu của đất đai là nhu cầu phát sinh

do sự tăng lên của nhu cầu con người đối với sản phẩm từ đất đai và các nhu cầu khác của các ngành sản xuất, của nhu cầu xây dựng nhà ở Áp lực của cầu luôn tăng lên, trong mọi trường hợp và đối với mọi loại đất, do đó xét trên tổng thể thì giá đất đai do cầu quyết định

Tóm lại: Thị trường đất đai là một thị trường đặc biệt, sự hình thành và phát triển của thịtrường đất đai gắn liền với sự hình thành và phát triển của nền sản xuất hàng hoá, với cơ chế thịtrường Tuy nhiên, thị trường đất đai hình thành chậm và chịu tác động của nhiều nhân tố Trong điều kiện nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trường, đất đai cũng tham gia vào quá trình vận hành

đó và thị trường đất đai cũng chịu sự tác động như các thị trường khác Quá trình hình thành và phát triển của thị trường đất đai chính là quá trình phát triển các quan hệ đất đai hình thành trong lịch sử, chỉ đến một giai đoạn lịch sử nhất định đất đai mới thực sự tham gia vào thị trường và khi đó thịtrường đất đai mới ra đời

2.4 Vai trò của thị trường đất đai

Thị trường đất đai có liên quan đến lượng tài sản lớn trong nền kinh tế quốc dân của mỗi nước, do đó thị trường đất đai có vị trí và vai trò quan trọng trong nền kinh tế, cụ thể là:

- Hoạt động của thị trường đất đai góp phần phân bổ và sử dụng có hiệu quả một trong những yếu tố hàng đầu của sản xuất đó là đất đai (nguồn tài nguyên quí và ngày càng trở nên khan hiếm) và các bất động sản trên đất

- Thị trường đất đai hoạt động tạo ra những kích thích tới tăng trưởng kinh tế khi đầu tư vào bất động sản như đất đai, nhà xưởng tạo sự năng động trong chuyển dịch lao động giữa các ngành, các vùng lãnh thổ thông qua việc đầu tư, sử dụng đất đai và các bất động sản khác một cách hợp lý

- Tác động trực tiếp của thị trường đất đai tới phát triển thị trường tài chính Việc chuyển bất động sản hàng hoá thành tài sản tài chính góp phần huy động các nguồn lực cho nền kinh tế

- Phát triển thị trường đất đai một cách thông thoáng sẽ tạo điều kiện cho việc hình thành giá

cả đất đai một cách khách quan và được phản ánh đầy đủ vào chi phí sản xuất Đây là điều kiện rất quan trọng để đảm bảo sự cạnh tranh bình đẳng trong nền kinh tế Điều này càng có ý nghĩa trong điều kiện hội nhập kinh tế khu vực và quốc tế

- Sự tăng trưởng kinh tế, tốc độ đô thị hoá cao gây sức ép về cầu bất động sản nói chung và

về nhà ở nói riêng Phát triển thị trường đất đai thông thoáng sẽ tạo động cơ phấn đấu và cơ hội có nhà ở cho đại đa số dân chúng lao động với giá cả chấp nhận được

- Đối với các nước chuyển đổi từ nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang cơ chế thị trường thì thị trường đất đai còn đảm bảo sự bình đẳng giữa các thành phần kinh tế trong kinh doanh và hạch toán giá đất vào giá thành sản phẩm, gắn thị trường đất đai với các chủ trương chính sách lớn của Nhà nước như cổ phần hoá, bán, khoán, cho thuê các doanh nghiệp nhà nước

3 CÁC KHU VỰC CỦA THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI

Thị trường đất đai không chỉ mang tính khu vực mà còn mang tính quốc gia và quốc tế Việc phân biệt thị trường khu vực, thị trường quốc gia hay quốc tế chủ yếu để giúp người định giá nhận dạng thị trường đất đai trong quá trình phân tích, đánh giá Trên thực tế, không có một thị trường nào tồn tại một cách độc lập, chúng luôn đan xen, tác động lẫn nhau thành một thị trường thống nhất

3.1 Thị trường đất đai thế giới

Trên thế giới tại các nước tư bản phát triển chế độ sở hữu tư nhân về ruộng đất đã được xác lập ổn định, quá trình tích tụ đất đã đạt tới đỉnh cao, thị trường đất đai cũng mang tính độc quyền cao tạo cơ sở kinh tế, chính trị cho sự vận hành của nền kinh tế lũng đoạn, các quốc gia này thường

áp dụng luật thuế đối với việc mua bán ruộng đất chứ không áp đặt giới hạn hành chính đối với thịtrường đất đai Tại đây có các trang trại với qui mô lớn hàng ngàn hecta Ở những nước đang phát triển, trong giai đoạn tăng trưởng nhanh hoặc thu hút mạnh đầu tư nước ngoài thường có các cơn

sốt tăng giá đất ở các vùng kinh tế phát triển và các khu đô thị Khi các cơn sốt đất có nguy cơ ảnh hưởng đến tăng trưởng kinh tế hoặc thu hút đầu tư nước ngoài thì Chính phủ có thể áp dụng các hình thức can thiệp vào thị trường đất đai.

Cơn sốt nhà đất cuối thập kỷ 80 cũng đã làm phá sản nhiều công ty kinh doanh bất động sản tại Nhật Bản, Mỹ, Anh trong các năm 90 Chính phủ Nhật đã phải khống chế mức tăng giá nhà đất tại Tokyo Cùng với tình trạng suy thoái nền kinh tế vào những năm 1992 - 1993 giá nhà đất tại nhiều quốc gia phát triển cũng giảm mạnh Tại Nhật năm 1992 giá nhà đất giảm đến 40% làm các ngân hàng Nhật bị kẹt vốn trong vấn đề nhà đất đến 53 ngàn tỷ Yên Ở Pháp cơn sốt tăng giá nhà đất từ năm 1989 - 1990 đã làm cho khối lượng giao dịch nhà đất ở Paris giảm 11,5% Trong các năm 1991 và nửa đầu năm 1992, các văn phòng giao dịch trống rỗng, dẫn đến giảm giá nhà đất và trì trệ trong thị trường này nói chung Kết quả là Chính phủ Pháp đã ban hành các đạo luật nhằm giúp người mua giảm được tiền thuế tương đương 10% giá mua một chỗ ở mới

Các quốc gia đang phát triển rút kinh nghiệm của các nước đi trước, đã và đang thi hành các chính sách nhằm điều chỉnh thị trường theo hướng giảm bớt tốc độ và quy mô tích tụ đất đai, như là một quy luật tất yếu của sở hữu tư nhân về đất đai trong nền kinh tế thị trường Để đảm bảo cho nông dân có ruộng, Chính phủ nhiều nước đã đề ra chính sách hạn điền, nhiều nước vẫn còn hạn chế quyền chuyển nhượng đất đai

Ở Anbani, đất nông nghiệp đã được coi là thuộc sở hữu của các gia đình nông dân theo pháp lệnh đất đai từ năm 1991, nhưng cho tới năm 1995 việc bán đất vẫn bị coi là bất hợp pháp, và trên thực tế cho tới nay vẫn chưa có thủ tục hợp pháp nào để bán đất nông nghiệp Những người đã nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp nhưng không sử dụng mảnh đất đó trong vòng một năm thì đương nhiên bị tước quyền sử dụng mảnh đất đó

Ở Rumani, một số mảnh đất bị quy định không được bán trong vòng 10 năm và một số cácmảnh đất khác bị quy định không được bán vĩnh viễn, và trong một số trường hợp cụ thể, Nhà nước

có thể bắt buộc chủ sở hữu bán đất cho mình

Ở Bungari, các doanh nghiệp không được quyền chuyển nhượng những mảnh đất nhận được

từ tư nhân hoá doanh nghiệp Nhà nước

Ở nhiều nước thuộc Liên xô trước đây, quyền của nông dân đối với đất nông nghiệp chỉ đơn thuần là hưởng hoa lợi từ mảnh đất đó Một số nước trong SNG hiện nay đã sửa đổi luật pháp đểcho phép người nông dân được quyền chuyển nhượng đất với một số điều kiện cụ thể

Trong điều kiện nền kinh tế thế giới đang chuyển theo hướng dân chủ và công bằng, chính sách điều chỉnh sở hữu ruộng đất nhằm giảm bớt quy mô tích tụ đất của các nước đang phát triển rất đáng được phân tích tham khảo trong quá trình hình thành và quản lý thị trường đất đai ở Việt Nam

Tính độc quyền về sở hữu đất và giá đất thời kỳ của Chủ nghĩa Tư bản đã bị giới hạn bởi khả năng phân chia lại thế giới qua chiến tranh đế quốc Hiện nay không còn khả năng phân chia lại thị trường bằng chiến tranh, trong khi đó trình độ tích tụ tư bản đã đạt đến đỉnh cao, nhu cầu mởrộng thị trường, mở rộng lĩnh vực đầu tư đã thúc ép mở cửa thị trường đất đai và tạo nên xu hướng gia tăng giá đất với tốc độ tăng của thị trường hàng hoá

Xu hướng cho thuê đất đai để phát triển được coi là biện pháp nâng cao hiệu quả của việc sửdụng đất Ngay trong thời kỳ Chủ nghĩa Xã hội giáo điều, nhiều nước XHCN cũ ngăn cản việc mua bán đất thì ở Nam Tư và Ba Lan luật pháp vẫn cho phép tư nhân thuê ruộng Ở một số nước như Ba Lan, Nam Tư, Hungari, Bungari các cơ sở kinh doanh tư nhân, cá thể có thể thuê ruộng hay một sốkhu đất để kinh doanh Việc cho phép thuê đất và mua bán ruộng đất đã giúp cho nông nghiệp các nước này phát triển năng động hơn và được coi là biện pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất

Một đặc điểm rất quan trọng của thị trường nhà đất trên thế giới là thị trường này đã vượt ra ngoài khuôn khổ một quốc gia, trở thành thị trường đầu tư hấp dẫn của tư bản nước ngoài Những nước có dự trữ ngoại tệ lớn như Nhật Bản, Đài Loan là những nước đi đầu trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản ở nước ngoài

3.2 Thị trường đất đai Việt Nam

a) Quá trình phát triển của thị trường đất đai Việt Nam

Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử, kinh tế xã hội của đất nước trong mấy thập kỉ qua có nhiều biến động lớn, đã ảnh hưởng sâu sắc tới sự hình thành và phát triển thị trường đất đai - một loại thị trường đặc biệt với hàng hoá thuộc loại đặc biệt được đưa ra trao đổi, mua bán Có thể chia quá trình hình thành và phát triển thị trường đất đai ở nước ta thành 2 giai đoạn sau đây:

Giai đoạn trước 1992

Trước năm 1945, thị trường đất đai hầu như không tồn tại Thời kỳ này giá đất được thể hiện bằng tiền, nhưng cũng có khi được quy đổi bằng giá trị tài sản thông qua việc gán nợ của nông dân đối với các tầng lớp địa chủ bóc lột

Từ 1945 đến trước 1980

Hiến pháp năm 1946 và Hiến pháp 1959 đã khẳng định có 3 hình thức sở hữu đất đai (Nhà nước, tập thể, cá nhân) trong đó sở hữu Nhà nước và tập thể là cơ bản và được ưu tiên Luật pháp không hoàn toàn nghiêm cấm việc mua bán đất đai, nhưng những loại đất được phép mua bán bịhạn chế theo quá trình "công hữu hoá đất đai" Thị trường đất đai hầu như không được pháp luật thừa nhận trên thực tế Tuy trên thực tế vẫn có những giao dịch về nhà, đất nhưng với phạm vi và qui mô nhỏ bé, chủ yếu là chuyển nhượng nhà thuộc sở hữu tư nhân gắn với khuôn viên đất để ở và sang nhượng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước theo phương thức hoả hồng (chuyển quyền cho thuê) Giá đất hình thành mang tính chất tự phát và nằm ngoài sự kiểm soát của pháp luật

Nhu cầu về hình thành một thị trường đất đai trở nên bức xúc trong những năm 80, khi đất nước bắt tay vào công cuộc đổi mới, phát triển kinh tế nhiều thành phần Trong thời kỳ này, dân cư

có cơ hội về kinh doanh, việc làm và thu nhập, quá trình đô thị hoá diễn ra nhanh chóng, nhất là sau khi có Luật Đầu tư nước ngoài, nhu cầu về đất đai, đất xây dựng cơ sở hạ tầng, đất công nghiệp, thương mại dịch vụ và xây dựng nhà ở tăng nhanh Nhà nước bỏ chế độ bao cấp về nhà ở, nới lỏng nhiều loại thủ tục, đặc biệt là thủ tục hộ khẩu, trước hết ở thành thị, các giao dịch có yếu tố đất đai, nhà ở trở nên sôi động, chủ yếu được thông qua các hình thức chuyển nhượng nhà ở (đối với dân cư), nhà xưởng (đối với các doanh nghiệp) cùng với quyền sử dụng đất Quá trình đô thị hoá diễn ra nhanh, tăng nhanh đầu tư, đặc biệt là đầu tư nước ngoài, nhu cầu về đất đai, nhất là đất công nghiệp, thương mại và xây dựng nhà ở tăng nhanh Tại các đô thị lớn như thủ đô Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh, do tốc độ đô thị hoá cao, tỷ lệ dân số cơ học tăng nhanh, cùng với việc Nhà nước bỏ chế độbao cấp về nhà ở, thay vào đó là chủ trương "Nhà nước và nhân dân cùng làm", các giao dịch về đất đai và bất động sản bắt đầu sôi động, đặc biệt là giao dịch về nhà ở, ngoài những giao dịch trong dân cư, các doanh nghiệp Nhà nước cũng là nhân tố tích cực trong quá trình này

Hiến pháp nước Cộng hoà Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam năm 1980 quy định đất đai thuộc sởhữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý Nhà nước giao đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng

ổn định lâu dài Sau Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI (1986) nền kinh tế nước ta bắt đầu chuyển đổi từ nền kinh tế tập trung quan liêu bao cấp sang nền kinh tế thị trường định hướng XHCN, Luật Đất đai 1988 quy định người sử dụng đất được Nhà nước giao cho một số quyền sử dụng đất nhất định phù hợp với cơ chế quản lý Nhà nước về đất đai thời kỳ đó, có một số chế định quan trọng như: quy định về những đối tượng được Nhà nước giao đất để sử dụng ổn định lâu dài, sử dụng có thời hạn và sử dụng tạm thời, các nguyên tắc sử dụng đất, quy định nghiêm cấm việc mua, bán, lấn, chiếm đất đai, chế độ quản lý đất, phân loại đất và quy định cụ thể có hệ thống về quyền và nghĩa

vụ của người sử dụng đất

Trong điều kiện hệ thống pháp lý chưa đầy đủ, đặc biệt là về đất đai, kinh tế thị trường càng

mở rộng, nhu cầu về đất đai càng bức xúc, những vướng mắc cũ trong lĩnh vực đất đai giải quyết chưa xong thì nảy sinh thêm những khó khăn và rắc rối mới Giá đất tăng cao, "hàng hoá quyền sửdụng đất" không được đánh giá đúng và nhất quán, việc giao, cho thuê đất không được điều chỉnh thống nhất, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực hiện trì trệ, các vấn đề chuyển dịch, thừa kế về đất đai chưa rõ, chưa có qui định việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, chuyển nhượng đất đai của các doanh nghiệp kể cả doanh nghiệp nhà nước Cùng với yếu tố Nhà nước giao đất cho các doanh nghiệp quốc doanh để góp vốn liên doanh với nước ngoài, hệ thống tín dụng nhân dân bị

đổ bể, đất đai, nhà cửa được phát mại để trả nợ Tỷ giá đồng tiền Việt Nam so với đồng đô la Mỹgiữ ở mức cao so với tỷ giá thực, đồng thời các nước XHCN ở Đông Âu tan vỡ, người lao động Việt Nam trở về nước cùng với những khoản thu nhập có được, đã làm cho thị trường bất động sản bùng nổ, chủ yếu là cơn sốt đất đai, với mức giá nhảy vọt đã để lại những hậu quả phức tạp, có nhiều mặt tiêu cực mà cho đến nay vẫn chưa giải quyết được như giao dịch phi chính qui, quĩ đất bịlạm dụng và lãng phí, nguồn thu của ngân sách bị thất thoát, tạo bất bình đẳng về cơ hội làm ăn và tha hoá một bộ phận đội ngũ cán bộ Trong lĩnh vực bất động sản, kiện tụng của dân liên quan đến nhà, đất chiếm tỷ lệ cao trong tổng số các vụ kiện tụng (trên 60%)

Giai đoạn từ 1992 đến nay

Đầu những năm 1990, các quan hệ giao dịch nhà ở phát triển, mặc dù Nhà nước đã có những chính sách giảm dần chế độ phân phối nhà, nhưng không ít các cơ quan vẫn xây dựng các khu nhà tập thể dưới dạng nhà cấp 4 để phân cho các đối tượng (kèm theo diện tích đất), việc cho thuê nhà hưởng hoả hồng của Nhà nước diễn ra phổ biến, hiện tượng tranh chấp và tiêu cực về nhà ở xuất hiện Trước tình hình đó, pháp lệnh nhà ở năm 1991 được ban hành là cơ sở pháp lý để điều chỉnh các mối quan hệ giao dịch về quyền sở hữu nhà ở, mua, bán cho thuê nhà ở, thuế kinh doanh nhà ở Việc sửa đổi Hiến pháp năm 1992 là chủ trương đúng đắn, sáng tạo của Đảng và Nhà nước, trên cơ

sở đó, Luật Đất đai năm 1993 được Quốc hội thông qua ngày 17/7/1993 thay thế Luật Đất đai 1988

Trong hoạt động của thị trường đất đai trong đó có quyền sử dụng đất chuyển sang một giai đoạn mới đánh dấu sự đổi mới của chính sách pháp luật đất đai, Luật Đất đai 1993 đã cụ thể hoá Điều 18 - Hiến pháp 1992 về quyền của người sử dụng đất (khoản 3- điều 3), theo đó các quyền năng của người sử dụng đất được xác định, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất, xuất phát từ 5 quyền này, đất đai được xác định là loại tài sản có giá thông qua giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất Trên cơ sở quy định của Luật Đất đai 1993, Bộ luật Dân sự năm 1995 đã cụ thể hoá việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ Điều 690 đến Điều

744 và các hình thức hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế quyền sửdụng đất Giai đoạn này, thị trường nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất khu vực đô thị phát triển mạnh thông qua các hình thức chuyển nhượng theo các "kênh ngầm", trước tình hình đó, Chính phủban hành các Nghị định 61/1994/NĐ-CP về mua bán và kinh doanh nhà ở, Nghị định 60/1994/NĐ-

CP về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất, đây là văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai có tính điều hành cao, trong đó quy định chi tiết thi hành pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổchức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất

Sau 5 năm thi hành Luật Đất đai 1993, sự phát triển của hoạt động giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất đòi hỏi phải có những chính sách mới điều chỉnh các quan hệ pháp luật về đất đai, cùng với việc cần thiết phải có các quy định bổ sung, sửa đổi để khắc phục những hạn chế của Luật Đất đai 1993 Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1993 được Quốc hội khoá X thông qua, một số nội dung quan trọng được bổ sung là quyền của tổ chức và cá nhân được Nhà nước cho thuê đất cũng được thực hiện các quyền sử dụng đất, theo đó các Nghị định hướng dẫn triển khai, thực hiện Luật Đất đai sửa đổi bổ sung như Nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999, Nghị định 04/2000/NĐ-CP ngày 11/2/2000, Nghị định 19/2000/NĐ-CP ngày 8/6/2000 và Nghị định 38/2000/NĐ-CP ngày 23/8/2000 quy định chi tiết Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất và Luật Thuế sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Thuếchuyển quyền sử dụng đất; thu tiền thuế sử dụng đất, có thể đánh giá Nghị định 17/1999/NĐ-CP là văn bản quan trọng nhất trong thời kỳ này vì nó đáp ứng được những nhu cầu bức xúc trong công tác quản lý sử dụng đất đai lúc bấy giờ, Nghị định số 17 quy định các thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền

sử dụng đất đã tạo lập được khung pháp lý cơ bản cho thị trường quyền sử dụng đất vận hành

Đáp ứng sự phát triển theo quy luật tự nhiên về nhà - đất trong tình hình mới, đồng thời đểtăng cường tính đồng bộ giữa chính sách pháp Luật Đất đai đối với các đạo luật khác, Quốc hội khoá X thông qua Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai lần 2 ngày 29/6/2001 Ngoài việc bổ sung các chế định về phân cấp thẩm quyền nhiều hơn cho chính quyền địa phương các cấp,

Luật bổ sung thêm quyền bảo lãnh cho các chủ thể sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng hoạt động tại Việt Nam, quy định các điều kiện mua nhà kèm theo quyền sử dụng đất, một số Nghị định mới liên quan đến lĩnh vực đất đai được ban hành như Nghị định 79/2001/NĐ-CP sửa đổi bổ sung một

số điều của Nghị định số 17, Nghị định 81/2001/NĐ-CP về việc người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam Tiếp tục hoàn thiện Luật Đất đai 1998, Luật Đất đai 2003 tại điều 5 quy định về sở hữu đất đai: "đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu… Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua các chính sách tài chính về đất đai như sau: thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thu thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sửdụng đất; điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại

Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất."

Chính phủ đã ban hành Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 Về thi hành Luật Đất đai 2003, quy định những việc cụ thể liên quan đến công tác quản lý Nhà nước về đất đai Tuy nhiên cho đến nay ở nước ta chưa có những văn bản quy định về thị trường quyền sử dụng đất nói riêng và thị trường bất động sản nói chung, nhưng tổng hợp hệ thống các văn bản pháp luật, chính sách pháp Luật Đất đai hiện hành đã tạo ra được một khung thể chế nhất định, tạo điều kiện cho các thị trường này hoạt động đó là:

- Thị trường quyền sử dụng đất được công nhận;

- Nhà nước quản lý, quyết định hàng hoá quyền sử dụng đất cho thị trường hoạt động thông qua việc giao đất, cho thuê đất và Nhà nước tham gia các hình thức giao dịch có yếu tố thị trường như giao đất, cho thuê đất có thu tiền sử dụng đất;

- Giao đất cho các tổ chức kinh tế đầu tư, xây dựng nhà ở để bán, cho thuê; đầu tư xây dựng

cơ sở hạ tầng theo dự án do Chính Phủ phê duyệt để đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có

sử dụng đất

b) Các khu vực của thị trường đất đai Việt Nam

Theo qui định của pháp luật nước ta, chỉ khi có quyền sử dụng các loại đất mới tham gia vào giao dịch trên thị trường đất đai Như vậy các chủ sử dụng đất trước tiên phải có được quyền sửdụng đất, muốn vậy họ phải được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất (thị trường sơ cấp); bước tiếp theo họ phải được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tham gia vào các giao dịch dân

sự, thông qua việc thực hiện các quyền về sử dụng đất (thị trường thứ cấp) Việc phân định thịtrường sơ cấp, thị trường thứ cấp về đất đai chỉ là một trong những cách tiếp cận nhằm thể hiện những quan hệ ban đầu (Nhà nước - người sử dụng), và những quan hệ tiếp theo (người sử dụng -người sử dụng)

Thị trường sơ cấp về đất đai

Thị trường sơ cấp bao gồm các giao dịch giữa một bên là Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai tiến hành việc giao đất và cho thuê đất đối với các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân trong xã hội (gọi tắt là các chủ sử dụng đất) (hình 1.1)

Về phía Nhà nước: Nhà nước thực hiện chức năng giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất và chấm dứt quyền sử dụng đất của các chủ sử dụng đất; xác lập quyền sử dụng đất và quyền thuê đất cho các chủ sử dụng đất bằng việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSD).Về phía người sử dụng đất Người sử dụng đất tham gia thị trường này gồm: các hộ gia đình và cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp; hộ gia đình, cá nhân được giao đất làm nhà ở; tổ chức kinh tế đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê; tổ chức kinh

tế đầu tư, xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo dự án do Thủ tướng Chính phủ quyết định Căn cứ vào Luật Đất đai 2003 Chính phủ đã ban hành hai Nghị định (Nghị định 198/2004/NĐ-CP về tiền sử dụng đất và Nghị định 197/2004/NĐ-CP về bồi thường hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất) Hai Nghị định này đã có những quy định khá thông thoáng đối với thị trường đất đai hiện tại

Hình 1.1 Thị trường sơ cấp về đất đai

Nghị định 198/2004/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất và Thông tư hướng dẫn của Bộ Tài chính (117/2004/TT-BTC) đã mở rộng đối tượng được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất.Theo đó, ngoài đối tượng được Nhà nước giao đất xây dựng nhà ở, xây dựng cơ sở hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê (Luật Đất đai hiện hành), quy định mới còn cho phép thực hiện giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với đất dùng làm mặt bằng sản xuất kinh doanh, đất sử dụng vào sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối, xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; Cho phép nhà đầu tư tự lựa chọn hoặc giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất; tự nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuê đất, góp vốn liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất

Chính phủ không thu tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất ở mà đất

đó đã sử dụng trước ngày 15/10/1993 hoặc đối với hộ gia đình cá nhân đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng đất đó được sử dụng ổn định trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 mà còn nợ tiền sử dụng đất

Chính phủ cũng áp dụng cơ chế thu tiền sử dụng đất có thời hạn đối với đất dùng làm mặt bằng sản xuất kinh doanh, đất dùng vào sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối Quy định này tạo điều kiện cho các doanh nghiệp lựa chọn hình thức sử dụng đất

Bên cạnh đó, sẽ thực hiện thu tiền sử dụng đất bằng việc đấu giá đất hoặc đấu thầu dự án có

sử dụng đất Thực hiện theo phương án này sẽ hạn chế thất thoát nguồn tài chính thu từ đất đai cho ngân sách nhà nước; góp phần thực hiện sự bình đẳng về nghĩa vụ tài chính giữa các thành phần kinh tế được Nhà nước giao đất, xoá bỏ bao cấp qua đất đai

Các cơ quan chức năng cũng sẽ đơn giản thủ tục hành chính thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ bằng cách thực hiện cơ chế một cửa khi người dân được giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất, chỉ phải tiếp xúc với cơ quan Tài nguyên và Môi trường

Nghị định 197/2004/NĐ-CP của Chính phủ về bồi thường hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và thông tư 116/2004/TT-BTC của Bộ Tài chính hướng dẫn việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất lần này ''đổi mới'' ở chỗ ''thu hẹp phạm vi bồi thường, hỗ trợ và tái định cư'' Điều đó có nghĩa là Nhà nước thu hẹp phạm vi thu hồi đất tạo điều kiện cho quan hệ tự chuyển nhượng quyền sử dụng đất, (thuê đất, góp vốn liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất) Đó cũng chính là việc tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển

Cho thuê đất

Thu hồi đất

CÁC CHỦ SỬ DỤNG ĐẤT

Cụ thể, Nhà nước chỉ thực hiện thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế, trong các trường hợp đầu tư xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế phát triển và các dự án đầu tư lớn.

Đối với các dự án sản xuất, kinh doanh phù hợp với quy hoạch sử dụng đất được xét duyệt thì nhà đầu tư được tự do nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền

sử dụng của các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân mà không phải thực hiện thủ tục thu hồi đất

Thông tư hướng dẫn: Nhà nước là người tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giải phóng mặt bằng; tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam thì không phải chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ và tái đinh cư; trong trường hợp người được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất mà phải chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ và tái định cư thì được trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp

Việc bồi thường đất ở sát với thực tế sử dụng đất của hộ gia đình cá nhân; việc xác định đất

ở để bồi thường đối với trường hợp có vườn, ao theo hướng tôn trọng thực tế đã giải quyết được những vướng mắc cơ bản lâu nay của nhân dân,

Đối với đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư (thửa đất nông nghiệp nằm trong khu dân

cư và đất vườn ao liền kề với đất ở trong khu dân cư, ngoài việc được bồi thường theo giá đất nông nghiệp còn được hỗ trợ bằng tiền bằng từ 20%-50% mức bồi thường đất ở liền kề Quy định này phù hợp với thực tế sử dụng đất đảm bảo hợp lý lợi ích của người dân khi Nhà nước thu hồi đất

Đối với nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt của hộ gia đình cá nhân không kể thời gian đã

sử dụng dài hay ngắn, hao mòn ít hay nhiều đều được bồi thường bằng giá xây dựng mới của nhà và công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương

Các UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương lập và thực hiện các dự án tái định cư trước khi thu hồi đất để bồi thường bằng nhà ở, đất ở cho người có đất bị thu hồi, khu tái đinh cư được quy hoạch chung cho nhiều dự án trên cùng một địa bàn Những quy định đổi mới này đảm bảo sẵn sàng nơi tái định cư cho người bị Nhà nước thu hồi đất

Thời gian tới, Chính phủ sẽ bỏ khâu thẩm định toàn bộ phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nghị định này quy định chỉ thẩm định việc áp dụng chính sách bồi thường, hỗ trợ, áp giá đất giá tài sản để tính bồi thường, bố trí tái định cư của những dự án thu hồi đất có liên quan từ hai quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh trở lên hoặc dự án mà phương án bồi thường hỗ trợ tái định cư do UBND cấp tỉnh phê duyệt

Tiếp đó, Chính phủ đẩy mạnh hơn nữa việc thực hiện nhà đầu tư tự thoả thuận bồi thường

hỗ trợ tái định cư thay cho việc Nhà nước phải đứng ra tổ chức bồi thường hỗ trợ tái định cư bằng cách: trường hợp người được giao đất, được thuê đất hoặc tổ chức phát triển quỹ đất thoả thuận được với người bị thu hồi đất về mức bồi thường, hỗ trợ theo quy định của pháp luật thì thực hiện theo sự thoả thuận đó; khi thu hồi đất Nhà nước không tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ Nhà nước sẽ giao cho UBND các tỉnh, thành quyết định tổ chức thực hiện bồi thường và tái định cư hoặc phân cấp cho UBND cấp dưới trực tiếp tổ chức thực hiện bồi thường hỗ trợ tái định cư

Thị trường thứ cấp về đất đai

Đây là thị trường thực hiện quyền sử dụng đất của các chủ sử dụng đất được pháp luật qui định như chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, thừa kế, góp vốn bằng giá trịquyền sử dụng đất (hình 1.2) Thị trường này, về mặt pháp lý đã được công nhận, tuy nhiên qui mô của thị trường này phụ thuộc rất nhiều vào thị trường sơ cấp, tức là khả năng cung về đất cho các chủ sử dụng đất một cách hợp pháp (có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất)

CÁC CHỦ SỬ DỤNG ĐẤT

(đã nhận quyền sử dụng đất từ Nhà nước)

Hình 1.2 Thị trường thứ cấp về đất đai

Luật Đất đai (1993) được ban hành với quy định về giao đất ổn định lâu dài cho người sử dụng gắn với các quyền sử dụng đất được mở rộng gần với quyền sở hữu Ngoài quyền sử dụng đất theo mục đích quy định khi được giao, người sử dụng đất được quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất trong thời hạn giao đất Do nhu cầu nhà ở, đất ở của dân cư và đất để sản xuất kinh doanh ngày càng tăng, nhất là ở các đô thị, mà quan hệ chuyển nhượng, mua bán đất đai trong dân cư đã xuất hiện từ những năm trước khi có Luật Đất đai (1993) Trong thời gian này quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình và cá nhân chưa được luật pháp quy định và việc chuyển nhượng, mua bán đất đai bị cấm Do vậy các quan hệ chuyển nhượng, mua bán đất đai của dân cư ở thời kỳ này diễn ra tự phát và hoàn toàn là những quan hệ chuyển nhượng, mua bán ngầm Sau khi Luật Đất đai 1993 có hiệu lực, Nhà nước đã ban hành các văn bản pháp quy để

cụ thể hoá các quy định của Luật, trong đó việc thừa nhận đất đai có giá và quy định khung giá đất

có một ý nghĩa quan trọng Nhờ vậy các quan hệ chuyển nhượng, mua bán quyền sử dụng đất (thường được nói tắt là chuyển nhượng, mua bán đất đai) ngày càng phổ biến, sôi động và trở thành một lĩnh vực hoạt động kinh doanh; thị trường đất đai hình thành ngày càng rõ nét Luật Đất đai

1998 đã bổ sung thêm quyền góp vốn bằng đất đối với chủ sử dụng đất Như vậy đối với người sử dụng đất được thực hiện 6 quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong thời hạn được giao đất

4 ĐẶC TRƯNG CỦA THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI

4.1 Đặc trưng chung của thị trường đất đai

a) Thị trường đất đai là thị trường không hoàn hảo

Thị trường đất đai là thị trường không hoàn hảo theo các tiêu chuẩn hoàn hảo của thị trường trong thuyết kinh tế Một thị trường hoàn hảo là thị trường khi ổn định, người mua và bán nắm được thông tin đầy đủ, không có sự thúc ép mua và bán, thì giá trị thị trường, giá cả thị trường, và giá trịtrao đổi là giống nhau Khi không thoả mãn những điều kiện trên thì giá trị và giá cả có thể khác nhau đó là thị trường không hoàn hảo

Trong thị trường hoàn hảo đòi hỏi tính thuần nhất của các vật thể được trao đổi mua bán, nhưng trong thị trường đất đai từng lô/thửa đất là độc đáo, ít nhất về mặt vị trí Đồng thời số lượng người tham gia thị trường đất đai không nhiều và chỉ nắm được ít thông tin (chưa đầy đủ) Ngoài ra,

Cho thuê cho thuê lại đất

Thế chấp đất

Thừa

kế đất

Góp vốn bằng đất

CÁC CHỦ SỬ DỤNG ĐẤT

(đã nhận quyền sử dụng đất từ các chủ sử dụng đất)

thị trường đất đai có tính xác định và phân hoá cao theo như kiểu, loại đất Cung về đất đai là tương đối cố định, trong khi đó cầu về đất đai hoàn toàn không ổn định Mức độ hoàn hảo của thị trường đất đai thấp hơn thị trường hàng hoá tiêu dùng và các thị trường tư liệu sản xuất khác, đòi hỏi có sựcan thiệp nhiều hơn của nhà nước, đặc biệt trong công tác qui hoạch, kế hoạch (sử dụng đất, phát triển hạ tầng kinh tế - kỹ thuật, phát triển đô thị, khu dân cư, khu kinh tế tập trung ).

b) Thị trường đất đai là thị trường cung độc quyền

Đất đai là tài nguyên ngày càng khan hiếm, tính khan hiếm không thể tái tạo được của đất làm cho cung của đất không đổi Đồng thời những nhu cầu về đất đai ngày càng tăng làm cho thịtrường đất đai trở thành thị trường cung độc quyền, yếu tố đầu cơ trong thị trường đất đai luôn tồn tại khi có cơ hội Trong điều kiện một thị trường thông thoáng, thì đầu cơ có phần tích cực trong việc phá vỡ sự cân bằng tĩnh và kích thích các hành vi của các bên tham gia nhằm tạo lập thế cân bằng mới, đồng thời cũng phát sinh những tác động tiêu cực như tăng giá, tăng nợ ở mức thái quá Kinh nghiệm nhiều nước cho thấy việc đầu cơ vào đất đai hoặc bất động sản có thể làm vỡ thế cân bằng phát triển, "tạo ra tam giác nợ" gồm các bên ngân hàng, dân cư và các nhà đầu tư kinh doanh, gây nhiều hậu quả về mặt kinh tế và xã hội

Hàng hoá đất đai có liên quan trực tiếp đến tích luỹ tài sản cố định, trở thành yếu tố đầu vào rất quan trọng của các ngành sản xuất kinh doanh Việc khai thông thị trường đất đai sẽ tạo điều kiện thuận lợi không chỉ cho các nhà kinh doanh đất đai mà cả với các tổ chức sử dụng hàng hoá đất đai vào kinh doanh trong các lĩnh vực sản xuất, dịch vụ một cách hiệu quả

Tất cả các tổ chức sản xuất kinh doanh và tuyệt đại bộ phận hộ dân cư đều có nhu cầu tham gia vào thị trường đất đai với tư cách người mua, người bán, người cho thuê hoặc thuê, người giao hoặc nhận thừa kế, người thế chấp, hoặc nhận thế chấp, người phát mại đất đai hàng hoá Do cơ cấu cung - cầu rất đa dạng, cùng với các chính sách từ phía Nhà nước áp dụng đối với các đối tượng khác nhau nên thị trường đất đai dễ bị phân khúc, nếu thiếu sự phối hợp đồng bộ sẽ tạo ra những biệt lập làm giảm tính hiệu quả của thị trường này

Ở nước ta quyền sở hữu đất đai thuộc về Nhà nước (sở hữu toàn dân về đất đai), vì vậy, không có thị trường quyền sở hữu đất đai mà chỉ có thị trường quyền sử dụng đất Các hoạt động giao dịch trên thị trường bất động sản nói chung và thị trường đất đai là các giao dịch về quyền sửdụng đất và quyền sở hữu nhà Đồng thời Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai: quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch sử dụng đất, kếhoạch sử dụng đất; quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất; quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hay nói cách khác Nhà nước độc quyền trong việc giao quyền sử dụng đất và hạn mức sử dụng đất cho các tổ chức và cá nhân điều tiết khả năng cung cho thị trường đất đai

Trong thị trường hàng hoá thông thường khác, hàng hoá và các nguồn lực sản xuất phải được tự do lưu thông tới những nơi thu được những khoản lời lớn nhất hay có giá cao nhất, người mua phải tự do mua ở đâu có giá thấp nhất Nhưng đối với thị trường đất đai, do đất đai có vị trí cốđịnh và không thể tái tạo được, nên dù có những ảnh hưởng lớn bởi những yếu tố trong khu vực hoặc những thay đổi về các cơ hội đầu tư làm giá đất tăng giảm quá mức, nhưng người ta không thểchuyển chúng đến những nơi theo ý muốn Nói cách khác thị trường đất đai mang tính độc quyền rất cao

Tại Điều 5, Luật Đất đai 2003 quy định: Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai như sau: quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất; quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất; quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

Do đó Nhà nước không chỉ tham gia hoạt động kinh doanh thị trường bất động sản với tư cách là đại diện chủ sở hữu đất đai mà còn với tư cách là đại diện cho toàn bộ lợi ích của toàn dân trong việc điều tiết kế hoạch đối với thị trường bất động sản nói chung và thị trường quyền sử dụng đất nói riêng Nhà nước có quyền quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất Tại Điều 24 Luật Đất đai 2003 quy định về kỳquy hoạch, kế hoạch sử dụng đất: kỳ quy hoạch sử dụng đất của cả nước, tỉnh, thành phố trực thuộc

trung ương, huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, xã, phường, thị trấn là mười năm; kỳ kếhoạch sử dụng đất của cả nước, tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, xã, phường, thị trấn là năm năm

Như vậy căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất và kế hoạch sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt sẽ xác định được khả năng cung về đất cho thị trường đất đai trong khoảng thời gian xác định Tính kế hoạch trong thị trường đất đai đã được thể hiện Tuy nhiên ở nước ta hiện nay trong quá trình đổi mới kinh tế, thực hiện trong cơ chế thị trường có sự quản lý của nhà nước,

sự phát triển kinh tế, xã hội đang làm tăng lên những nhu cầu về đất đai, thị trường đất đai đã có lúc rất sôi động, có thời kỳ tạo nên những cơn sốt đất

c) Thị trường đất đai là thị trường cạnh tranh không hoàn toàn

Do quyền sở hữu đất đai là duy nhất đó là Nhà nước, tính cạnh tranh của thị trường đất đai mang đặc thù riêng, đó là người sử dụng đất (hộ gia đình, cá nhân) cạnh tranh quyền sử dụng đất được Nhà nước giao khi họ thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất Các công ty khai thác đất đai có tính độc lập tương đối cạnh tranh trong việc thuê hoặc bán hàng hoá tư bản đất đai của các công ty đó trên thị trường đất đai Các tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền hoặc được Nhà nước cho thuê đất thì cạnh tranh trong việc cho thuê lại hoặc chuyển nhượng đất đai sau quá trình đầu tư và tôn tạo

Tính cạnh tranh của thị trường đất đai khác với các thị trường cạnh tranh ở nhiều khía cạnh, bao gồm:

- Hàng hoá và dịch vụ trong thị trường cạnh tranh là giống nhau và có thể thay thế cho nhau trong thị trường đất đai, mỗi thửa đất có một vị trí độc nhất vô nhị

- Trong thị trường cạnh tranh, số lượng người mua và người bán rất lớn và không có một ai trong số họ có thể tác động làm thay đổi đến giá thị trường Trong thị trường đất đai, có thể có trường hợp người mua rất ưng với mảnh đất cần mua và người bán rất muốn bán mảnh đất cần bán, trong các trường hợp như vậy, bên mua và bên bán sẵn sàng chấp nhận giá bán cao hoặc thấp hơn giá thị trường miễn sao họ đạt được ý nguyện của mình

- Một thị trường cạnh tranh phải không có những trở ngại hoặc những sự kích động do con người gây ra, còn thị trường đất đai chịu ảnh hưởng bởi một loạt những quy định của chính quyền địa phương và Nhà nước như qui hoạch sử dụng đất, qui hoạch và các luật về xây dựng, lãi suất, thuế, các quyền của người sử dụng đất

- Trong thị trường cạnh tranh, người mua và người bán đều có kiến thức và được thông báo đầy đủ về các điều kiện thị trường, còn người mua và người bán trong thị trường đất đai thường chỉnhận được một lượng thông tin rất nghèo nàn và độ tin cậy kém Nhiều người trong số những người mua hoặc bán không thường xuyên và không quen thuộc các thủ tục mua bán trên thị trường

Mặc dù thị trường đất đai là thị trường cạnh tranh không hoàn toàn, nhưng ảnh hưởng của cạnh tranh có tầm quan trọng trong việc xác định giá đất Các thửa đất có thể không giống nhau nhưng chúng là những đối tượng thay thế gần như nhau

d) Thị trường đất đai rất nhạy cảm đối với tăng trưởng kinh tế

Thị trường đất đai rất nhạy cảm đối với tăng trưởng kinh tế, dễ bị "nóng" khi nền kinh tế có mức tăng trưởng cao, và cũng dễ bị đóng băng khi kinh tế suy giảm Mặt khác thị trường đất đai cũng rất nhạy cảm về mặt chính trị, văn hoá, xã hội Đồng thời các yếu tố như biến động chính trị, môi trường xã hội, phong tục, tập quán, ước lệ cộng đồng đều có tác động đến hành vi mua bán trên thị trường Việc tổ chức thị trường không tốt có thể là yếu tố làm sâu thêm khoảng cách giàu nghèo, phá vỡ nếp văn hoá cộng đồng, phân hoá xã hội và tạo những bất bình trong xã hội do vậy khi không được tổ chức và thông tin đầy đủ, trong điều kiện vĩ mô không ổn định thì thị trường này

sẽ bị chi phối rất mạnh bởi yếu tố tâm lý, đặc biệt trong điều kiện những nước chưa trải qua kinh tếthị trường và trình độ dân trí thấp

4.2 Đặc điểm của thị trường đất đai Việt Nam trong những năm vừa qua

Thị trường đất đai ở Việt Nam trong những năm vừa qua vẫn chưa hoàn toàn thoát khỏi tính chất của một thị trường ngầm với những đặc điểm chủ yếu sau:

a) Thị trường đất đai mang nặng tính tự phát

Tính tự phát của thị trường đất đai những năm qua thể hiện tập trung ở chỗ quan hệ cung cầu về đất đai và các quan hệ chuyển nhượng, mua bán, kinh doanh đất đai diễn ra thiếu sự quản lý

-và điều tiết một cách chặt chẽ -và hữu hiệu của các cơ quan quản lý Nhà nước Nguyên nhân chủ yếu dẫn tới tình trạng đó là trong một thời gian dài chúng ta chưa nhận thức một cách đầy đủ vị trí, vai trò của thị trường đất đai đối với sự phát triển kinh tế - xã hội nói chung và phát triển nền kinh tế thị trường định hướng Xã hội Chủ nghĩa nói riêng Do chưa nhận thức đầy đủ nên chúng ta chưa chính thức thừa nhận thị trường đất đai, từ đó chưa có chủ trương, chính sách và các biện pháp cụ thể, phù hợp để định hướng và tạo điều kiện cho các quan hệ đất đai vừa vận động theo các quy luật của thị trường, đồng thời vừa vận động theo định hướng của Nhà nước Trong khi đó nhu cầu chuyển nhượng, mua bán đất đai lại là một nhu cầu thực tế, thiết yếu và có xu hướng ngày càng gia tăng

Do vậy hầu hết các quan hệ chuyển nhượng, mua bán đất đai trong những năm qua đã phải vận động trong một thị trường không chính thức

b) Thị trường đất đai những năm qua biến động bất thường

Thị trường đất đai ở Việt Nam còn là một thị trường biến động bất thường với những cơn sốt đất gây ra những thiệt hại không nhỏ cho nền kinh tế và cho đời sống xã hội Trong gần 10 năm qua, trên thị trường đất đai đã diễn ra hai cơn sốt đất vào các năm 1993 – 1995 và 2000 – 2002 Trong thời gian sốt đất giá đất tăng nhanh, đặc biệt là ở các đô thị lớn như Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh, có thời kỳ giá đất tăng đột biến, đã gây tác động xấu và gây thiệt hại cho nền kinh tế và đời sống của dân cư

Ở Hà Nội, cơn sốt đất vừa qua diễn ra trong khoảng 2 năm, từ tháng 4-2000 đến 4-2002 Trong thời gian trên giá đất tại Hà Nội tăng từ 3 đến 5 lần so với trước khi sốt đất Đặc biệt là trong khoảng thời gian từ tháng 4/2001 đến 4/2002 giá nhà đất của thành phố tăng đột biến và tăng cao liên tục, việc mua bán nhà đất diễn ra sôi sục, người mua trong nhiều trường hợp không cần mặc cả, không quan tâm tới tính hợp lệ của giấy tờ nhà đất Giá đất ở Hà Nội vào tháng 3/2002 lên cao hơn

so với mức giá thuộc khung giá đất của thành phố tới 11,25 lần Ở các địa phương khác, giá nhà đất không biến động lớn bằng Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh nhưng cũng có những biến động bất thường

và tác động tiêu cực đến các hoạt động kinh tế và đời sống của dân cư

Việc diễn ra các cơn sốt đất với giá đất tăng đột biến nói chung không phải do nhu cầu sử dụng đất của dân cư tăng nhanh đột biến mà chủ yếu là do tác động bởi các dạng hoạt động đầu cơ đất đai gây nên Phần lớn người đi mua đất không phải để xây dựng nhà ở hay để làm mặt bằng sản xuất kinh doanh mà là để bán kiếm lời khi giá đất lên cao hoặc để giữ tiền do tâm lý sợ tiền mất giá Mặt khác, những thông tin ảo do các môi giới và một số người đầu cơ đất tung ta nhằm đẩy giá đất lên cao để thu lợi cũng tác động lớn đến giá đất

c) Hoạt động của thị trường đất đai còn nằm ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước

Việc chuyển nhượng, mua bán, kinh doanh đất đai trong dân cư chủ yếu được thực hiện theo phương thức trao tay Các bên mua bán phần nhiều không làm thủ tục pháp lý và không thực hiện nghĩa vụ tài chính (nộp thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuế trước bạ) với Nhà nước Ở các

đô thị, hoạt động môi giới nhà đất của tư nhân phát triển tràn lan và rất lộn xộn Các “văn phòng nhà đất”, “trung tâm nhà đất” mọc lên khắp nơi, phần lớn không đăng ký kinh doanh và không nộp thuế cho Nhà nước Ở Hà Nội có hàng trăm “văn phòng”, “trung tâm” loại này; ở thành phố Hồ Chí Minh có hơn 1300 doanh nghiệp kinh doanh nhà đất và nhiều “văn phòng”, “trung tâm” kinh doanh nhà đất bất hợp pháp Theo ước tính có tới 70 – 80% lượng giao dịch trên thị trường nhà đất diễn ra dưới dạng các quan hệ ngầm với phương thức mua bán trao tay

Nguyên nhân chủ yếu và có ảnh hưởng quyết định của tình trạng này là sự buông lỏng quản

lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản, nói chung và thị trường đất đai nói riêng, cụ thể là:

- Do chưa chú ý đúng mức tới thị trường bất động sản và chưa thừa nhận thị trường đất đai nên Nhà nước chưa có khung pháp lý rõ ràng cho thị trường bất động sản nói chung, thị trường đất đai nói riêng hoạt động và do đó các cơ quan Nhà nước hầu như không quản lý được các tổ chức và

cá nhân tham gia vào thị trường đất đai và bất động sản

- Công tác quy hoạch sử dụng đất đai chưa được coi trọng và chưa được tổ chức thực hiện tốt, nhất là đối với đất ở cho dân cư tại các đô thị Trong khi đó dân cư đô thị tăng nhanh, đồng thời thu nhập và sức mua của dân cư được nâng cao làm cho cầu về đất ở vượt quá cung Điều này làm cho kinh doanh đất đai có lợi nhuận cao và do đó khuyến khích các hoạt động đầu cơ đất đai Hiện tượng đầu cơ đất đai diễn ra rất phổ biến và đa dạng trong các cơ quan quản lý Nhà nước lại hầu như chưa quan tâm và chưa có các biện pháp cần thiết, kịp thời để kiểm soát và ngăn ngừa các hiện tượng đầu cơ.

- Thông tin về thị trường bất động sản nói chung, thị trường đất đai nói riêng chưa được chú

ý nên những người có nhu cầu sử dụng đất rất khó tiếp cận được với những thông tin cần thiết và chính xác Đây là điều kiện cho các thông tin sai lệch nhằm mục đích trục lợi của những người môi giới và đầu cơ đất phát huy tác dụng tiêu cực

- Việc quản lý thị trường tiền tệ, tín dụng còn có những bất cập, trong đó đáng chú ý là một

số ngân hàng và tổ chức tín dụng chưa quản lý và giám sát chặt chẽ việc sử dụng các khoản tiền vay của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nên một số doanh nghiệp đã sử dụng tiền vay đầu tư

để đầu cơ đất kiếm lời

Những đặc điểm trên cho thấy quản lý Nhà nước đối với thị trường đất đai còn bị buông lỏng, có nhiều bất cập và chưa đáp ứng được yêu cầu về tạo lập và quản lý một hệ thống thị trường đồng bộ trong quá trình chuyển sang nền kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước Đây cũng

là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng tự phát, lộn xộn, biến động bất thường và không kiểm soát được của thị trường đất đai ở Việt Nam những năm qua Việc xây dựng một thị trường đất đai

có tổ chức với sự kiểm soát và điều tiết hữu hiệu của Nhà nước đã trở thành một yêu cầu bức thiết của thực tiễn

CÂU HỎI ÔN TẬP CHƯƠNG 1

1 Phân tích những đặc trưng của đất đai ảnh hưởng đến việc xác định giá đất

2 Phân tích các yếu tố cấu thành thị trường đất đai

3 Việc phân các khu vực của thị trường đất đai có ý nghĩa gì trong quá trình định giá đất ởViệt Nam

4 Phân tích các đặc trưng của thị trường đất đai

CHƯƠNG II: GIÁ ĐẤT VÀ CƠ SỞ KHOA HỌC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT

Chương II được tác giả Hồ Thị Lam Trà biên soạn nhằm cung cấp cho sinh viên những hiểu biết về giá đất bao gồm:

- Khái niệm;

- Đặc trưng;

- Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất ;

- Phân loại giá đất ;

- Cơ sở khoa học xác định

Yêu cầu sinh viên phải nắm được các vấn đề liên quan đến giá đất và biết vận dụng quan hệ cung cầu trong dự báo thị trường đất đai

1 KHÁI NIỆM GIÁ ĐẤT

Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị Do đó đối với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, có nghĩa là tư bản hóa địa tô Nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó

có thể thu lợi (địa tô) cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cảquyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp

Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hòa giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế Cho nên hàm ý về giá cả đất đai ở nước ta không giống các quốc gia thông thường có chế độ tư hữu đất đai: thứ nhất, nó là cái giá phải trả để có quyền sử dụng đất trong nhiều năm, mà không phải là giá cả quyền sở hữu đất; thứ hai là, do thời gian sử dụng đất tương đối dài, nói chung đều trên dưới 20 năm, trong thời gian sử dụng cũng có quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn tương tự như quyền sở hữu

Đất đai được coi là nguồn tài sản quý giá, nguồn lực quan trọng nhất của đất nước Chính vì vậy, Nhà nước ngày càng chú trọng khai thác các nguồn thu từ đất đai nhằm quản lý có hiệu quả hơn nguồn tài sản này Điều 4 Luật đất đai 2003 ở khoản 23 ghi rõ: Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất

Nếu như trước đây Nhà nước chỉ quy định một loại giá đất áp dụng cho mọi quan hệ đất đai, thì Luật Đất đai 2003 đề cập nhiều loại giá đất để xử lý từng nhóm quan hệ đất đai khác nhau Giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây (Điều 55 Luật đất đai 2003):

1 Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật này;

2 Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;

3 Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Thời gian qua giá đất trên thị trường biến động mạnh, việc xác định giá đất quy định thường thấp hơn nhiều giá trị thực của đất đai và chậm được sửa đổi, bổ sung Giá đất do Nhà nước xác định không phản ánh đúng và thường thấp hơn nhiều giá trị thực của đất đai Vì vậy, giá đất do Nhà nước ban hành không có tính khả thi và không áp dụng được trên thực tế Do vậy Luật đất đai 2003

quy định: giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm được sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước

Giá đất hình thành do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất Giá đất này phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai, khắc phục việc đầu cơ đất đai để kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt động giao đất, cho thuê đất Giá đất do người sử dụng đất thoả thuận với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất nó biểu hiện bằng tiền do người chuyển nhượng (bán) và người nhận chuyển nhượng (mua) tự thoả thuận với nhau tại một thời điểm xác định gọi là giá đất thị trường Giá bán quyền sử dụng của một mảnh đất nào đó phù hợp với khả năng của người bán quyền sử dụng đất trong một thị trường có tác động quy luật giá trị (trao đổi ngang giá), quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh Giá đất này phản ánh đúng bản chất của các giao dịch dân sự về đất đai là tôn trọng sự tự do thỏa thuận ý chí giữa các bên, tính đúng giá trị thực của đất đai khắc phục

sự áp đặt về giá đất của Nhà nước và phù hợp với việc sử dụng đất đai trong điều kiện kinh tế thị trường

2 ĐẶC TRƯNG CỦA GIÁ ĐẤT

Trong quá trình đổi mới nền kinh tế-xã hội của nước ta, cơ chế quản lý kinh tế thị trường đang từng bước được hình thành Luật đất đai hiện hành quy định người sử dụng đất được hưởng các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để sản xuất kinh doanh Vì vậy đặc trưng của giá đất nói chung khác với đặc trưng của giá các loại hàng hoá thông thường khác Sự khác nhau này có thể thấy ở một số đặc trưng sau:

2.1 Giá đất không giống nhau về cơ sở giá cả

Nguồn gốc giá cả là giá trị bản thân hàng hóa đất đai không có tính di động, cái có thểchuyển dịch không phải là bản thân đất đai mà là thu lợi và quyền lợi của đất đó Cho nên giá cả đất đai là giá cả mua bán của quyền và lợi ích về đất Yếu tố chủ quan tác động đến giá đất mạnh và hiệu quả hơn so với giá cả hàng hoá thông thường vì thị trường đất đai không hoàn thiện Giá đất không hoàn toàn bị các yếu tố kinh tế (yếu tố vật chất) chi phối mà có nơi, có lúc, có trường hợp còn bị yếu tố tâm lý (yếu tố tinh thần) chi phối Người mua đất có thể chấp nhận giá cao hơn khi họcho rằng mảnh đất đó là thích hợp với họ để định cư trên đó Ngoài ra giá đất bị chi phối bởi các mục đích và hiệu quả kinh tế trong việc sử dụng đất đó, sự chi phối này thường là phụ thuộc vào quy hoạch sử dụng đất

2.2 Giá đất không giống nhau về thời gian hình thành

Các hàng hóa thông thường có một thị trường tương đối hoàn chỉnh, có thể tiêu chuẩn hóa,

dễ so sánh, giá cả cuả các hàng hoá hình thành dễ dàng trong thời gian ngắn; trong khi đó đất đai có tính khác biệt cá thể lớn, lại thiếu một thị trường hoàn chỉnh, thời gian hình thành giá cả dài, giá cảđược hình thành dưới sự ảnh hưởng lâu dài từ quá khứ đến tương lai, và cơ bản khó so sánh với nhau, khi định giá cần căn cứ đặc điểm của bản thân loại đất và tình trạng thị trường, tiến hành phân tích cụ thể Như vậy giá đất được hình thành là một quá trình lâu dài, đồng thời nó biến động và phụthuộc vào nhiều yếu tố khách quan như môi trường, quy hoạch sử dụng đất, xây dựng cơ sở hạtầng đặc biệt là trong lĩnh vực tạo nhu yếu phẩm để duy trì cuộc sống cho con người cũng như góp phần tạo ra môi trường sinh thái, người sử dụng đất phải có trách nhiệm đối với xã hội khi sửdụng đất làm tư liệu sản xuất trong nông nghiệp, lâm nghiệp

2.3 Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai

Đối với hàng hoá thông thường do lao động làm ra thì giá cả cao hay thấp do giá thành sản xuất quyết định Đất đai không phải là sản phẩm lao động của con người, cho nên không có giá cả,

cũng không có giá thành sản xuất, mà giá cả đất đai phản ánh là giá trị tài nguyên và tài sản trên đó Như vậy giá đất không phản ánh giá thành sản xuất mà chỉ phản ánh khả năng sinh lợi của đất hoặc hiệu quả vốn đầu tư Tuy nhiên, khi khai phá đất đai thì có giá thành của sản phẩm, nhưng những chi phí đó chỉ đủ điều kiện để trở thành một bộ phận của giá đất khi có hiệu quả thực tế Định giá đất sẽ phải thông qua chỉ tiêu tổng hợp là khả năng sinh lợi và vốn đầu tư điều này rất phức tạp

Do đó không thể tính đúng, tính đủ, tính hết được giá trị vốn của đất (hiểu theo nghĩa rộng)

Trong thực tế khi khai phá đất đai là có giá thành, nên trong giá cả đất đai cần được thể hiện Nhưng phần giá cả khai phá đó chủ yếu là đầu tư vào đất đai và thu lợi đầu tư tương ứng, thực chất

là phụ gia của giá đất

2.3 Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định

Trong thị trường thông thường, giá cả hàng hóa chịu ảnh hưởng của bản thân đôi bên cung cầu Nhưng trong thị trường đất đai thì cung của đất là do tự nhiên cung cấp, đất đai mà con người

có thể sử dụng được là rất hạn chế, làm cho tính co dãn trong cung cấp kinh tế cũng rất nhỏ, nhưng

do nhu cầu đối với đất lại thay đổi theo sự phát triển kinh tế nên tính co dãn lại rất lớn, đó là mặt chủ yếu ảnh hưởng đến giá đất Về tổng quan và lâu dài giá đất thường bị cán cân quan hệ cung cầu tác động với xu thế cung có hạn nhưng cầu luôn luôn tăng do sức ép của gia tăng dân số Do vậy giá đất chủ yếu phụ thuộc vào nhu cầu của xã hội vì khả năng cung của đất đai ít thay đổi và có giới hạn

2.5 Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt

Do đất có tính cố định về vị trí, nên giữa các thị trường có tính khu vực, giá cả thị trường của đất rất khó hình thành thống nhất, mà có tính đặc trưng khu vực rõ ràng Ngoài ra, trong cùng một thành phố, tính cá biệt và vị trí của thửa đất ảnh hưởng rất khác nhau đến giá của thửa đất Do vậy đối với giá đất thì rất khó tiêu chuẩn hóa, vì mảnh đất khác nhau, loại đất khác nhau có giá cả rất khác nhau Như vậy giá đất chứa dựng yếu tố địa phương, yếu tố vùng, tính khu vực và tính cá biệt của giá đất là lớn hơn rất nhiều so với giá hàng hoá thông thường vì nó phụ thuộc vào sự phát triển của nền kinh tế và sự gia tăng dân số Ngoài ra vị trí có tính cá biệt, từ đó rất khó tiêu chuẩn hoá và nhất thể hoá trong việc định giá đất

2.6 Giá đất không giống nhau về hiện tượng khấu hao

Hàng hóa thông thường có hiện tượng khấu hao, có nghĩa là thời gian sử dụng càng lâu thì giá trị càng giảm, nhưng sử dụng đất không những không có hiện tượng khấu hao, mà còn có hiện tượng tăng giá trị, nên giá cả thường tăng lên tự nhiên theo sự phát triển kinh tế, xã hội Nhưng do trong thị trường đất đai nước ta đối với những mảnh đất có thời hạn sử dụng thì quyền sử dụng đất, thời hạn sử dụng ngày càng giảm và giá cả quyền sử dụng đất ban đầu ngày càng tiêu hao, do đó quyền sử dụng đất cũng sẽ hạ xuống

2.7 Giá đất có xu thế tăng cao rõ ràng

Giá đất có xu thế tăng cao rõ ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá hàng hóa thông thường Chủ yếu là do nguyên nhân từ hai mặt tạo thành Đầu tiên là do tính khan hiếm của đất đai (diện tích đất tự nhiên của mỗi quốc gia và của cả thế giới là có hạn) nên tính co dãn trong cung cấp nhỏ; mà đồng thời sự phát triển kinh tế, xã hội và nhân khẩu tăng lên không ngừng nên yêu cầu về đất tiếp tục tăng theo, cho nên giá đất ngày càng lộ rõ cụ thể tăng lên, thứ đến, do cấu tạo hữu cơ của tư bản toàn xã hội được nâng cao khiến cho tỷ suất lợi nhuận bình quân xã hội giảm, dẫn đến xu thế giảm lợi nhuận từ đó làm cho giá đất có trạng thái tăng lên

3 CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT

Để xác định giá đất phù hợp với điều kiện thực tế thì việc phân tích các nhân tố ảnh hưởng tới giá đất đóng một vai trò vô cùng quan trọng Có thể theo mối quan hệ giữa các nhân tố đó với đất và phạm vi ảnh hưởng để phân thành nhân tố thông thường, nhân tố khu vực và nhân tố cá biệt

3.1 Nhân tố thông thường

Nhân tố thông thường là nói về những nhân tố ảnh hưởng chung có tính phổ biến, cộng đồng đến giá đất phát sinh ảnh hưởng tổng thể đến mức giá cả đất trong điều kiện kinh tế, xã hội thông thường, từ đó trở thành cơ sở để quyết định giá cụ thể cho các loại đất

a) Nhân tố hành chính

Nhân tố hành chính chủ yếu là chỉ sự can thiệp của Nhà nước đến giá cả đất Nhà nước xuất phát từ lợi ích toàn xã hội và từ góc độ phát triển kinh tế vĩ mô định ra chính sách hữu quan hoặc thúc đẩy chuyển dịch đất hoặc hạn chế việc sử dụng một loại đất nào đó Từ đó đạt được mục đích nâng cao hiệu quả sử dụng đất tổng thể Sự can thiệp này có ảnh hưởng rất lớn đến giá đất

Nhân tố hành chính ảnh hưởng đến giá đất có: Chế độ đất; chế độ nhà ở; quy hoạch đô thị; chính sách giá đất; chính sách thuế; chế độ quản lý giao thông và sự biến đổi về hành chính

Chế độ về đất: Chế độ đất bao gồm chế độ sở hữu đất và chế độ sử dụng đất Chế độ về đất

khống chế trực tiếp sự tồn tại, tăng lên hoặc giảm xuống của giá cả đất Ở nước ta trong một thời gian dài thực hiện chế độ sử dụng đất, nghiêm cấm việc mua bán cho thuê, phương thức lưu chuyển đất chỉ có cấp phát, do đó thực ra không tồn tại giá đất Theo đà cải cách chế độ sử dụng đất, đất trởthành hàng hóa đặc biệt bắt đầu hội nhập vào lĩnh vực lưu thông, từ đó xuất hiện giá cả đất để thực hiện đền bù kinh tế trong nhượng độ quyền sử dụng đất Đồng thời cùng với việc hoàn thiện một bước chế độ sử dụng đất phải trả tiền, dưới tác động của kinh tế thị trường, sự tăng giảm của giá đất càng phù hợp với quy luật thị trường

Chế độ nhà ở: Từ giải phóng đến nay chế độ nhà ở truyền thống ở nước ta là chế độ phúc

lợi tiền thuê thấp Vốn đầu tư vào tài sản nhà đất không thể thông qua họat động kinh doanh của bản thân nó để thu hồi, chỉ có thể dựa vào tài chính Nhà nước cấp phát để duy trì Cho nên trong tình trạng này, trong tiền thuê nhà không bao hàm tiền thuê đất, giá đất Mục tiêu của cải cách chế

độ nhà ở là hủy bỏ việc bù đắp đó, từ đó mà xúc tiến quay vòng đầu tư lành mạnh vào tài sản nhà đất, thúc đẩy việc thực hiện giá đất hợp lý

Quy hoạch đô thị: Trong quy hoạch đô thị, các quy định về công dụng, tỷ lệ dung tích và

mật độ kiến trúc đều có ảnh hưởng rất lớn đến giá đất Cùng một mảnh đất dùng cho kinh doanh, dùng cho nhà ở và công nghiệp, giá đất khác biệt nhau rất lớn Nhìn chung mà nói, đất dùng cho kinh doanh có hiệu quả lớn nhất, thứ đến là dùng cho nhà ở, đất dùng cho công nghiệp có hiệu quảthấp hơn Việc quy định mục đích sử dụng đất có ý nghĩa vô cùng to lớn đối với sự duy trì tính hoàn chỉnh của phân khu chức năng đô thị, tính tối ưu của hiệu quả sử dụng tổng thể và tính hợp lý tối đa trong việc kết hợp giữa hiệu quả xã hội và hiệu quả kinh tế trong sử dụng đất Suất dung tích là tỷ lệgiữa tổng diện tích xây dựng với tổng diện tích đất sử dụng trong khu đất xây dựng, nếu suất dung tích lớn, thì trên một đơn vị diện tích đất sử dụng có diện tích xây dựng lớn, có thể thu được lợi cao,

vì vậy mà giá cho đơn vị diện tích đất cũng cao; ngược lại thì giá đất lại thấp Ở những khu vực hạn chế suất dung tích, sự cao thấp của tỷ lệ dung tích trực tiếp ảnh hưởng giá đất cao thấp trong khu vực bị hạn chế đó

Chính sách về giá đất: Chính sách về giá đất có ảnh hưởng lớn đến xu thế của giá cả đất

Nói chung chính sách giá đất tăng cao tức là Chính phủ nới lỏng quản lý đối với giá đất, thúc đẩy giá đất tăng lên; chính sách giá đất thấp là Chính phủ dùng nhiều biện pháp để khống chế tăng giá của đất, từ đó làm cho mức giá đất hạ xuống hoặc ngưng trệ lại Đồng thời, chính sách quản lý giá đất cũng ảnh hưởng đến tâm lý đầu tư của nhà đầu tư vào nhà đất, từ đó mà ảnh hưởng đến đất cao thấp

Chính sách thuế: Mức thuế phải gánh chịu cao hay thấp, bất kể xí nghiệp hay cá nhân, nó

đều có quan hệ ảnh hưởng rất lớn Thuế tăng thì tích lũy của xí nghiệp, dân cư giảm, nên giá cả đất giảm, từ đó giảm đầu tư xã hội, mức tăng trưởng kinh tế hạ thấp Lúc này các xí nghiệp không đủsức hoặc không muốn mở rộng đầu tư, khiến cho nhu cầu đất giảm, nên giá cả đất giảm Ngược lại, giảm thuế thì tích lũy tăng, giá cả đất tăng lên

Thay đổi về hành chính: Thay đổi về hành chính nói chung đều làm cho giá cả đất ở đó

tăng Thay đổi hành chính thường phân thành hai loại, một là nâng cấp, ví như một thành phố được

nâng cấp tử đô thị loại 2 lên đô thị loại 1, hoặc nơi nào đó không phải là thị trấn nâng lên thành thịtrấn một loại khác là tuy cấp bậc không thay đổi, nhưng quyền quản lý chuyển từ khu này sang khu khác được chính sách ưu đãi thu hút hàng loạt đầu tư nước ngoài, phát triển kinh tế nhanh chóng, từ đó kéo theo giá đất tăng lên.

b) Nhân tố nhân khẩu

Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của kinh tế, xã hội ảnh hưởng của nhân tốnhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật thiết với mật độ nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình

Mật độ nhân khẩu: Mật độ nhân khẩu tăng cao, thì nhu cầu đối với đất tăng vì thế giá đất

tăng lên Ví dụ như ở Nhật Bản tỷ lệ tăng giá đất ở thành thị năn 1956 ~ 1960 là 11 ~ 13%, năm

1960 ~ 1961 là 17 ~ 18%, còn ở Mỹ năm 1956 năm 1966, tỷ lệ biến động giá cả đất chỉ là 5,5 ~ 6,9% Nguyên nhân chủ yếu là ở Nhật Bản là nước có mật độ nhân khẩu thành thị cao nhất, là quốc gia có tỷ lệ tăng nhân khẩu cao nhất trong những nước có nền kinh tế phát triển, tốc độ phát triển kinh tế thành thị của Mỹ cũng rất nhanh, nhưng do mật độ nhân khẩu thấp, tỷ lệ tăng nhân khẩu so với Nhật là thấp, yêu cầu đất không căng thẳng như Nhật Bản, do đó mức tăng giá đất tương đối nhỏ

Tố chất nhân khẩu: Tố chất nhân khẩu thường có tương quan với trình độ được giáo dục và

tố chất văn hóa của nhân khẩu Nhân tố này nhìn chung có ảnh hưởng khá lớn đến giá cả đất nhà ở Khu nhà ở cho nhân khẩu có tố chất cao thường là xã hội trật tự ổn định môi trường tốt đẹp, do đó

về tâm lý tạo được ấn tượng tốt đẹp cho mọi người, gián tiếp làm tăng nhu cầu đối với loại này nên thúc đẩy giá đất tăng lên

Cấu thành nhân khẩu gia đình: Do sự thay đổi phương thức sinh hoạt truyền thống và ảnh

hưởng của đô thị hóa, kết cấu gia đình ngày càng nhỏ Đại gia đình truyền thống tam đại, tứ đại đồng đường dần dần bị thay thế bằng gia đình nhỏ lấy đôi vợ chồng làm trung tâm Sự thay đổi kết cấu nhân khẩu gia đình này sẽ làm tăng nhu cầu đối với nhà ở một cách tương ứng Đồng thời, nhu cầu đối với căn hộ khép kín diện tích nhỏ, và nhà ở cho thuê cũng tăng lên, từ đó giá đất dùng đểxây nhà ở tăng lên và xu thế tăng giá này ngày càng rõ ràng

c) Nhân tố xã hội

Xã hội phát triển và ổn định có ảnh hưởng rất lớn đối với giá đất Nhân tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là trạng thái ổn định chính trị, an ninh xã hội, đầu cơ vào nhà đất và

đô thị hóa

Trạng thái ổn định chính trị: Tình trạng ổn định chính trị là tình trạng ổn định của cục diện

chính trị trong nước Cục diện chính trị ổn định, thì việc đầu tư vào tài sản nhà đất sẽ được vận hành bình thường, rủi ro ít, vốn bỏ ra có thể thu về đúng thời hạn cùng với lợi nhuận, vì vậy lòng tin của nhà đầu tư lớn kéo theo giá đất tăng lên Ngược lại thì giá đất sẽ rớt xuống

An ninh xã hội: Nhân tố này ảnh hưởng đến giá đất rõ và dễ thấy Bất luận là khu nhà ở hay

khu thương nghiệp, trật tự xã hội tốt, thì mọi người sẽ cảm thấy an toàn, vì vậy họ sẵn sàng đầu tư, mua bán, cư trú, do đó kéo theo giá đất tăng lên Ở mức độ nào đó mà nói, đây cũng là mối tươngquan với tình trạng ổn định cục diện chính trị

Đầu cơ nhà đất: Đầu cơ nhà đất là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi dụng sự biến động

của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhuận Nhân tố này có ảnh hưởng đột xuất đến mức giá đất, đặc biệt là mức giá đất thị trường Khi đất cung không đủ cầu, do người đầu cơ tranh mua mà đợi giá lên cao, khi đất cung nhiều hơn cầu, do người đầu cơ bán tháo làm cho đất rớt giá

Tiến trình đô thị hóa: Một trong những kết quả của phát triển công nghiệp hóa là thúc đẩy

quá trình đô thị hóa Những khu vực có trình độ công nghiệp hóa hoặc đô thị hóa càng cao, mà tổng diện tích đất của thành phố nói chung là không đổi, cho nên ảnh hưởng của tiến trình đô thị hóa đối với giá đất biểu hiện ở hai mặt sau đây: Một là ở khu vực thành phố có mật độ nhân khẩu đông đúc thì giá đất tăng cao; hai là tỷ lệ nhân khẩu nhập cư cao và tiến trình đô thị hóa có tốc độ nhanh, thì mức độ và tốc độ tăng giá đất đều cao hơn đất khu vực thông thường

d) Nhân tố quốc tế

Sự phát triển và hoàn thiện của thị trường nhà đất là không thể tách rời ảnh hưởng của hoàn cảnh quốc tế Ảnh hưởng của tình hình chính trị, kinh tế thế giới tới giá đất được phản ánh gián tiếp thông qua ảnh hưởng đến tình hình kinh tế, chính trị trong nước

Tình hình kinh tế thế giới: Sự phát triển kinh tế của một quốc gia ngoài việc không thể cô

lập và tách rời với sự phát triển của kinh tế thế giới ra, nói chung hoặc ít hoặc nhiều đều có quan hệvới sự phát triển kinh tế của quốc gia khác Thị trường thế giới càng mở rộng thì mối quan hệ này càng trở nên mật thiết Cho nên, sự thịnh suy kinh tế của mỗi quốc gia đều liên quan đến sự phát triển hay suy thoái của kinh tế thế giới, tình trạng thị trường, đất đai cũng không có ngoại lệ Ví dụ, khi bùng phát nguy cơ kinh tế có tính toàn cầu năm 1929 giá đất ở nước Mỹ hạ thấp nhanh chóng,

từ đỉnh cao năm 1925 rớt thẳng xuống theo đường thẳng đứng, đến năm 1933 thì rớt xuống đến điểm đáy, cho đến sau khi kinh tế thế giới phục hồi thì giá đất mới tăng lên lại

Nhân tố chính trị quốc tế: Mối quan hệ chính trị giữa các quốc gia thường là tổng hợp của

quan hệ kinh tế Cho nên, mối quan hệ tốt đẹp giữa quốc gia này với quốc gia khác, giao lưu đối ngoại nhộn nhịp, môi trường ngoại giao cởi mở, hòa hoãn thì có lợi cho nhà đầu tư nước ngoài, khiến cho nhu cầu đất tăng, từ đó đẩy nhanh giá đất lên cao; ngược lại những quốc gia đối lập nhau thường thi hành phong tỏa kinh tế lẫn nhau, hạn chế người qua lại và lưu thông tiền tệ Đặc biệt là khi xảy ra xung đột quân sự thì tình trạng đó ngày càng nghiêm trọng, kết quả là nhu cầu về đất xuống thấp nên giá đất rớt theo

e) Nhân tố kinh tế

Sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan trọng đối với quốc tế dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị quốc tế của mỗi quốc gia Trong quá trình Chính phủ tích cực theo đuổi sự tăng trưởng kinh tế và ổn định kinh tế, tất cả vật tư dân dụng đều thông qua ảnh hưởng của chính sách kinh tế mà đi đến ổn định

Tình trạng phát triển kinh tế: Một trong những chỉ tiêu trọng yếu để đánh giá trạng thái

phát triển kinh tế là thu nhập quốc dân Thu nhập quốc dân tăng có nghĩa là trạng thái tài chính tiền

tệ lành mạnh, kinh tế phồn vinh, tăng cơ hội có việc làm, vật giá tiền lương nằm trong trạng thái có lợi cho phát triển kinh tế, tổng đầu tư xã hội tăng, tổng yêu cầu về đất không ngừng mở rộng khiến giá đất tăng lên Từ sự phát triển kinh tế của các nước, các khu vực và sự biến động về yêu cầu đối với đất, thấy rằng xu thế biến động về nhu cầu đất đại thể là thống nhất với xu thế của chu kỳ kinh tế

Mức độ dự trữ và đầu tư: Mức độ dự trữ và mức độ đầu tư là tương quan thuận với nhau,

nghĩa là dự trữ tăng trưởng thì đầu tư cũng tăng tương ứng Đây là nguyên lý "tính thống nhất giữa

dự trữ và đầu tư" trong kinh tế học Như vậy, phân tích sự ảnh hưởng của mức độ dự trữ và đầu tư đối với giá đất, có thể khái quát bằng sự phân tích ảnh hưởng của mức độ dự trữ đối với mức giá đất

Tích lũy tư bản phải dựa vào dự trữ, mà dự trữ nhiều hay ít lại do năng lực dự trữ và nguyện vọng dự trữ quyết định Khi năng lực dự trữ càng lớn mà nguyện vọng dự trữ càng cao, hạn ngạch

dự trữ càng nhiều thì tích lũy tư bản càng nhanh Nhìn từ góc độ tích lũy tư bản, giá cả tài sản nhà đất là lớn hơn tổng lượng giá cả các tài sản khác, cho nên khi các gia đình thông thường mua đất phải qua một thời kỳ tích cóp khá dài Trường hợp tỷ lệ dự trữ cao thì có lợi cho tích lũy tư bản và cũng mới có khả năng có đủ khoản tiền chuẩn bị mua nhà Cho nên, mức độ dự trữ nhiều hay ít, hành vi dự trữ của mỗi gia đình và sự biến động giá cả trong thị trường nhà đất là liên quan mật thiết với nhau Nói chung một loạt thời kỳ có tỷ lệ dự trữ cao thường là thời kỳ tích lũy dự trữ siêu ngạch; trong khi tỷ lệ dự trữ đang cao liên tục, nếu đột nhiên xuống thấp, đó là thời kỳ nóng bỏng

về tài sản nhà đất, lúc đó giá đất sẽ tăng vọt

Tình trạng chi thu tài chính và tiền tệ: Tình trạng tài chính và tiền tệ là phản ánh thực lực

kinh tế tổng hợp quốc gia, lượng cung cấp tiền mặt là biểu hiện bề ngoài của tình trạng tài chính tiền tệ, cho nên ở đây, chúng ta chủ yếu phân tích về ảnh hưởng của lượng cung cấp tiền mặt đối với thị trường đất đai, lượng cung cấp tiền mặt gia tăng, là biểu thị gia tăng vốn lưu động trên thị

trường, tức là tiền nhàn rỗi của xã hội tăng Vốn lưu thông quá thừa sẽ dẫn đến quá nhiều tiền mặt, tranh mua số ít hàng hóa, đặc biệt việc mua nhà đất có thể bảo tồn được giá trị, nên nó tạo thành nhu cầu về nhà đất tăng lên, thúc đẩy giá đất tăng lên không ngừng.

Trình độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư: Theo đà gia tăng thu nhập của dân cư, sau khi

giải quyết vấn đề ăn no mặc ấm, con người sẽ có nhu cầu tiêu dùng mới, biểu hiện về nhà ở là yêu cầu càng cao về chất lượng, diện tích nhà ở Cho khi xem xét thị trường đất từ sự thay đổi mức độthu nhập và mức độ tiêu dùng có thể rút ra kết luận sau đây: Một là tỷ lệ số gia đình có thu nhập cao được ở nhà chuyên dùng để ở là tương đối cao Hai là tỷ lệ gia đình có thu nhập cao được sử dụng nhà mới xây dựng là tương đối cao Ba là tỷ lệ những người có thu nhập cao tự có nhà ở tương đối cao, còn người thuê nhà thì thu nhập là tương đối thấp Bốn là bình quân diện tích nhà ở tính theo đầu người trong gia đình thường tỷ lệ thuận với bình quân mức thu nhập tính theo đầu người

Biến động vật giá: Sự biến động của vật giá ảnh hưởng thiết thân đến từng người Tài sản

nhà đất càng ở trong thời kỳ vật giá biến động càng thể hiện được tính bảo đảm giá trị, cho nên biến động vật giá là tỷ lệ thuận với ảnh hưởng của thị trường nhà đất, có nghĩa là tỷ lệ tăng giá càng cao thì giá đất cũng càng cao, chúng cùng chung xu thế "nước lên thuyền lên" Điều cần nói rõ là: giá nhà đất tăng vọt chỉ phát sinh ở khu vực thành thị, khu vực nông thôn chịu ảnh hưởng tương đối ít, thậm chí có nơi nhân khẩu bỏ đi ra ngoài một cách nghiêm trọng thì giá đất còn xuống thấp Điều

đó mặt khác nói lên ảnh hưởng của cung không đủ cầu trên thị trường nhà đất đô thị đối với giá đất

Mức lãi suất: Một trong những đặc điểm chủ yếu của giao dịch tài sản nhà đất là hạn ngạch

lưu thông lớn, cho nên việc đầu tư hoặc mua bán nhà đất có liên quan đến đồng vốn có thể sử dụng

Do thu nhập của nhà đầu tư thông thường không thể có khả năng chi trả ngay một khoản lớn, nên phải trực tiếp vay ngân hàng hoặc đem tài sản nhà đất thế chấp để có khoản vay Do đó nhà đầu tư hoặc nhân viên định giá đất đai phải luôn luôn nắm được tình hình vốn đầu tư trong cơ cấu tiền tệhiện hành, chính sách về cho vay làm nhà ở, đặc biệt là nắm tình hình về biến động mức lãi suất

Những nhân tố chung nói trên thường là ở tầm vĩ mô phát sinh ảnh hưởng có tính toàn cục đối với mức giá đất của toàn bộ khu vực, dưới ảnh hưởng của những nhân tố đó phát sinh sự khác nhau giữa các địa phương và các quốc gia về mức giá đất Còn sự khác nhau về giá đất giữa các khu vực trong cùng một địa phương, giữa các thửa đất, lại chịu ảnh hưởng của nhân tố khu vực và nhân

tố cá biệt Do đó cần phân tích thêm một bước ảnh hưởng của nhân tố khu vực và nhân tố cá biệt

3.2 Nhân tố khu vực

Nhân tố khu vực là chỉ điều kiện tự nhiên, điều kiện xã hội kinh tế của nơi có đất, những đặc tính địa phương do sự liên kết của các nhân tố này tạo ra có ảnh hưởng quyết định đến mức giá cảđất đai trong địa phương đó

a) Vị trí

Nhân tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh tế, là nói về vị trí cụ thểtừng đối tượng định giá trong thành phố, bao gồm đất được xếp hạng, cự li đến trung tâm thành phố, trung tâm thương nghiệp hoặc đến các trung tâm tập trung đông dân, cũng bao gồm cả mức độảnh hưởng của các loại trung tâm đối với các khu vực khác của thành phố hoặc các loại đất

b) Điều kiện giao thông

Điều kiện giao thông có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu có loại hình giao thông của địa phương, độ tiện lợi và phương thức liên hệ với bên ngoài, kết cấu tổng thể của mạng lưới giao thông, tình hình đường sá và cấp hạng, tình trạng giao thông công cộng và mật độ lưới giao thông

c) Điều kiện thiết bị hạ tầng

Điều kiện thiết bị hạ tầng ảnh hưởng tới giá đất chủ yếu bao gồm hai loại lớn là thiết bị hạtầng và thiết bị phục vụ Đó là: đường nước ngầm, điện lực, điện thoại, khí đốt, hơi nước sưởi ấm cho đến nhà trẻ, trường học, công viên, bệnh viện Ngoài ra còn xem xét đến cấp hạng, kết cấu, hệ

số bảo đảm, mức độ đồng bộ và cự li

d) Chất lượng môi trường

Chất lượng môi trường ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu bao gồm, môi trường nhân văn và môi trường tự nhiên, bao gồm các điều kiện môi trường tự nhiên như: địa chất, địa thế, độ dốc, hướng gió, không khí, độ ô nhiễm tiếng ồn cho đến các điều kiện môi trường nhân văn như loại hình nghề nghiệp của dân cư, trình độ giáo dục và mức thu nhập ở khu vực

e) Hạn chế của quy hoạch đô thị

Nhân tố quy hoạch đô thị ảnh hưởng tới giá đất, chủ yếu có tính chất sử dụng đất trong khu vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện hạn chế sử dụng đất, chế độ quản lý giao thông khu vực

Mức độ ảnh hưởng đến giá đất khu vực có tương quan trực tiếp với tính chất của phân khu chức năng và tính chất sử dụng đất chức năng khác nhau trong đô thị Ví dụ như khu nhà ở thì đặc biệt chú trọng sự hoàn mỹ của môi trường; khu thương nghiệp thì đặc biệt chú trọng đến môi trường kinh doanh và tình trạng thu lợi; khu công nghiệp thì đặc biệt chú trọng đến giao thông vận tải và các điều kiện cung ứng nước điện

b) Chiều rộng

Chiều rộng mặt tiền của thửa đất quá hẹp ảnh hưởng đến hiệu quả trưng bày và thu lợi của người sử dụng đất, nếu đất đó dùng cho mục đích kinh doanh, thương mại và ngay cả đất ở do đó cũng ảnh hưởng đến giá đất

c) Chiều sâu

Trong mọi trường hợp thửa đất quá nông hoặc quá sâu so với mặt đường đềuờnhong thuận lợi cho người sử dụng đất với bất cứ mục đích sử dụng nào nên đều ảnh hưởng đến giá đất của thửa đất đó

d) Hình dáng

Hình dáng của thửa đất đẹp nhất là vuông hoặc chữ nhật, còn các dạng như tam giác, hình thang, hình bình hành, hình bất quy tắc đều không thuận lợi cho việc sử dụng vào mục đích để ởnên ảnh hưởng đến giá đất

đ) Độ dốc

Độ dốc quá lớn thì khó phát triển hoặc giá thành phát triển quá cao nên ảnh hưởng đến giá đất

e) Điều kiện cơ sở hạ tầng

Điều kiện cơ sở hạ tầng có liên quan đến giá đất là: hệ thống trường học, bệnh viện, rạp chiếu bóng, hệ thống điện, điện thoại, internet

f) Hạn chế của quy hoạch đô thị

Nhân tố quy hoạch đô thị được xem là nhân tố cá biệt bao gồm tỷ lệ dung tích của loại đất, chiều cao vật kiến trúc, mật độ xây dựng, loại hình sử dụng đất

g)Vị trí đất

Thửa đất nằm tại địa điểm nào cụ thể trong khu đất, cách bao xa để đến bến xe, trường học, công viên, bách hóa Thửa đất nằm đầu đường hay góc phố đều có ảnh hưởng rất lớn đến giá đất

h) Thời hạn sử dụng đất

Nhân tố này quyết định thời gian được sử dụng và thu lợi từ thửa đất đó nên trực tiếp ảnh hưởng đến giá đất

4 PHÂN LOẠI GIÁ ĐẤT

Trên thực tế có hai loại giá đất: giá do Nhà nước quy định và giá đất thị trường Hai giá này đều có mặt trong việc xử lý quan hệ đất đai (hoặc trực tiếp hoặc gián tiếp) giữa Nhà nước với người

sử dụng đất và giữa người sử dụng đất với nhau Giá đất do Nhà nước quy định chỉ nhằm để giải quyết mối quan hệ kinh tế đất giữa Nhà nước-chủ sở hữu đất và người sử dụng đất-người được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất Không áp dụng giá này cho giao dịch dân sự như chuyển quyền sửdụng đất, thế chấp giá trị quyền sử dụng đất giữa những người được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất Giá bán quyền sử dụng đất được hình thành trong các giao dịch dân sự đó do các bên tựthoả thuận và giá này thường được gọi là “giá đất thực tế” hay “giá đất thị trường”

4.1 Giá thị trường

a) Giá cả, giá cả thị trường, giá danh nghĩa, giá thực

Giá trị là lượng tiêu hao lao động của loài người nói chung kết tinh trong hàng hóa Số lượng lao động đó lớn hay nhỏ không thể thể hiện ra trên hàng hóa, mà trong điều kiện kinh tế hàng hóa, thông qua quá trình trao đổi mà biểu hiện ra bằng tiền tệ Như vậy tiền tệ là vật ngang giá của hàng hóa nói chung, có chức năng biểu hiện giá trị hàng hóa Hơn nữa, giá cả hàng hóa biểu hiện bằng tiền tệ trong quá trình trao đổi Do đó, giá cả là do giá trị hàng hóa, giá trị tiền tệ và quan hệ cung cầu cùng quyết định Mặc dù giá cả là biểu hiện tiền tệ của giá trị hàng hóa, nhưng không có nghĩa là giá cả và giá trị hàng hóa trong mọi trường hợp cùng nhất trí với nhau Trong thực tế giá cả

và giá trị nhất trí với nhau chỉ là ngẫu nhiên, còn không nhất trí là thường xuyên Lý do là giá cả ngoài quyết định giá trị, còn chịu ảnh hưởng của giá trị tiền tệ và quan hệ cung cầu Trong điều kiện kinh tế thị trường tư bản chủ nghĩa, giá cả tự phát lên xuống theo tình hình cung cầu của thị trường Trong điều kiện kinh tế thị trường xã hội chủ nghĩa, giá cả hàng hóa ít quan trọng, tuyệt đại đa số giá cả hàng hóa do thị trường hình thành đều được Nhà nước điều tiết trên tầm vĩ mô Giá cả có vai trò quan trọng về truyền tải thông tin kinh tế, điều tiết hoạt động kinh tế, bố trí tài nguyên kinh tế trong nền kinh tế quốc dân

Trên thị trường khi cung và cầu của một loại hàng hóa về cơ bản đáp ứng được cầu thì giá

cả phù hợp với giá trị Tuy nhiên trường hợp này ít khi xảy ra Nếu cung thấp hơn cầu thì giá cả sẽ cao hơn giá trị Ngược lại, nếu cung vượt cầu thì giá cả sẽ thấp hơn giá trị

Giá cả hình thành trên thị trường phụ thuộc vào 3 yếu tố: giá trị của bản thân hàng hóa, giá trị của đồng tiền (tiền, vàng), và quan hệ cung - cầu về hàng hóa Giá cả được quy định chủ yếu trong quá trình cạnh tranh dưới sự tác động của quy luật kinh tế tự phát, trước hết là của quy luật giá trị Trong nền sản xuất hàng hóa giản đơn, giá cả biến động xoay quanh giá trị, còn trong điều kiện của chủ nghĩa tư bản, giá cả biến động xoay quanh giá cả sản xuất Giá cả thị trường xoay quanh cái trục giá trị xã hội (hay gọi là giá trị thị trường)

Giá cả thị trường, giá cả hàng hóa và dịch vụ được hình thành trên thị trường; nó cũng là biểu hiện bằng tiền của giá trị hàng hóa, nhưng chịu sự tác động của quy luật giá trị, của cạnh tranh

và quan hệ cung-cầu Giá cả thị trường lên xuống xoay quanh giá trị của hàng hóa và dịch vụ, có thể cao hơn hoặc thấp hơn giá trị, tùy theo quan hệ cung-cầu chung và quan hệ cung cầu của từng loại hàng, từng lúc, từng nơi Giá trị của hàng hóa và dịch vụ là cơ sở khách quan của giá cả; song trong thực tế, cũng chỉ có thông qua thị trường mới hình thành giá cả và mới có thể xác định được tương đối sát đúng giá trị của chúng Giá cả thị trường là tín hiệu của thị trường, tín hiệu của mối quan hệ (cân đối hay không cân đối) giữa tổng cung và tổng cầu nói chung, và giữa cung và cầu của một mặt hàng, loại hàng nhất định, trong một thời gian và ở một địa điểm nhất định; hơn nữa, đó không phải là tín hiệu của bất cứ một loại cầu nào, như nhu cầu chủ quan, nhu cầu sinh lí mà là tín hiệu của cầu có khả năng thanh toán của xã hội đối với sản phẩm Giá cả thị trường có tác dụng hướng dẫn người sản xuất, kích thích cải tiến kĩ thuật, cải tiến quản lí nhằm tăng năng suất lao động, cải

tiến quản lí lưu thông, nâng cao chất lượng hàng hóa, dịch vụ, phục vụ tốt người tiêu dùng và thu lợi nhuận cao

Giá mua bán thực tế, là những sự kiện mang tính lịch sử và những ước tính giá trị, là giá cảgiả định và sẽ không thể như nhau Nói cách khác, các thuật ngữ giá cả và giá trị sử dụng trong định giá đất là không đồng nghĩa, mặc dù chúng thường xuyên được sử dụng như là chúng đồng nghĩa Giá cả là những chỉ số của giá trị Nhiệm vụ của người định giá là xác định mức độ để theo đó thịtrường có tính cạnh tranh, do đó, họ có thể điều chỉnh giá mua bán chấp nhận được như thế nào đểtrở thành những chỉ số của giá trị

Giá cả ruộng đất Trong chủ nghĩa tư bản, giá cả ruộng đất là địa tô hàng năm được tư bản hóa hay là chi phí phải trả để có quyền thu địa tô có giá trị tương đương trên mảnh đất ấy Khi mua một mảnh đất, thực chất là người mua đã mua quyền có được thu nhập từ khoảnh đất ấy Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, không phải là sản phẩm của lao động của con người, cho nên tự bản thân nó không phải là hàng hóa, không có giá trị và giá cả (không kể những thiết bị, công trình do con người thiết lập nên hay độ màu mỡ do con người tạo thêm trên miếng đất canh tác) Nhưng trong nền sản xuất hàng hóa, nhất là dưới chủ nghĩa tư bản, ruộng đất đã trở thành một loại hàng hóa phổbiến và là đối tượng mua bán, nó có giá cả Nhưng giá cả ruộng đất là một phạm trù vô lí, song có thật; nó phản ánh quyền tư hữu ruộng đất dưới chủ nghĩa tư bản Trong mọi nền sản xuất hàng hóa, ruộng đất trên thực tế là đối tượng mua bán, cho thuê, đấu thầu, cho nên nó có giá cả, và nó gắn với phạm trù địa tô Ðịa tô tư bản chủ nghĩa là một bộ phận của giá trị thặng dư do công nhân làm thuê trong nông nghiệp tạo ra, và là phần cao hơn do nhà tư bản thuê ruộng đất trả cho người chủ sở hữu ruộng đất để được quyền sử dụng ruộng đất ấy Ðịa tô tư bản chủ nghĩa gắn liền với hai loại độc quyền: loại thứ nhất là độc quyền tư bản chủ nghĩa kinh doanh, xem ruộng đất là đối tượng kinh doanh; nó xuất phát từ tình trạng hạn chế của ruộng đất và kinh doanh riêng lẻ; điều đó dẫn tới giá hàng nông sản sản xuất ra được quyết định bởi những điều kiện sản xuất xấu nhất; lợi nhuận thu được trên những miếng đất tốt hơn hoặc trong những điều kiện hao phí tư bản có hiệu suất cao hơn,

sẽ tạo thành địa tô chênh lệch Loại thứ hai là độc quyền sở hữu tư nhân về ruộng đất, do cấu tạo hữu cơ của tư bản nông nghiệp thấp hơn tư bản công nghiệp, từ đó hình thành địa tô tuyệt đối Với

sự phát triển của chủ nghĩa tư bản, quy mô các loại địa tô tăng lên, giá cả ruộng đất là địa tô hóa tư bản do đó cũng tăng lên Giá cả ruộng đất được quy định bởi hai yếu tố: lượng địa tô mà hàng năm ruộng đất đem lại, và mức lợi tức mà ngân hàng trả cho người gửi tiền Cụ thể là giá cả ruộng đất bằng số lượng tiền mà nếu đem gửi tiết kiệm ngân hàng thì hàng năm sẽ đem lại một lượng lợi tức bằng lượng địa tô của khoảnh đất ấy đem lại Ví dụ: một khoảnh đất hàng năm đem lại 300.000 đồng địa tô, tỉ suất lợi tức tiền gửi ngân hàng là 4% thì giá cả khoảnh đất ấy sẽ là:

Giá danh nghĩa (giá tuyệt đối), được quy đổi theo ngoại tệ mạnh (đô la Mỹ) thường xuyên được thể hiện trên thị trường bao hàm cả mức độ lạm phát

Giá thực (giá cân đối) chính là giá sau khi đã loại bỏ yếu tố lạm phat

b) Giá trị thị trường

Giá trị thị trường được hình thành trên thị trường, xét trong mối tương quan giữa quy mô và

cơ cấu sản xuất với quy mô và cơ cấu nhu cầu của thị trường nhất định của hàng hóa Giá trị thị trường có thể là giá trị được hình thành trong điều kiện sản xuất trung bình của xã hội, hay trong điều kiện sản xuất và lưu thông nhất định cung ứng phần lớn hàng hóa cho nhu cầu xã hội mà trực tiếp nhà nhu cầu thị trường Dưới chủ nghĩa tư bản độc quyền, hình thành hai loại giá cả: giá cả không độc quyền là giá cả hàng hóa của các tổ chức không độc quyền bán ra, và giá cả độc quyền là giá cả hàng hóa của các tổ chức độc quyền bán ra Ðặc điểm của giá cả độc quyền là ở chỗ nó chênh lệch với giá trị một cách lâu dài và ổn định Ở Việt Nam, trên cơ sở vận dụng phương thức kinh doanh kết hợp kế hoạch hóa với cơ chế thị trường sau khi thực hiện đường lối đổi mới năm 1986, nhất là từ 1990, đã thực hiện cơ chế giá hình thành theo cơ chế thị trường có sự điều tiết của nhà nước, thay cho cơ chế kế hoạch hóa tập trung và bao cấp trước kia

Giá trị thị trường là giá trị xã hội của hàng hóa được hình thành từ cạnh tranh trong nội bộ ngành Giá trị thị trường của hàng hóa không phải là giá trị cá biệt của hàng hóa, nó được quy định nhờ thời gian lao động xã hội tất yếu của hàng hóa Một mặt, giá trị thị trường là giá trị bình quân của hàng hóa được tạo ra từ một ngành sản xuất Mặt khác, giá trị cá biệt của loại hàng hóa đó mà

số lượng sản phẩm rất lớn được cấu thành từ ngành này được sinh ra trong điều kiện bình quân của ngành này Trong tình hình nói chung mà hàng hóa của xí nghiệp sản xuất trong điều kiện trung bình, nhưng lại chiếm số lượng lớn rõ rệt của ngành, còn số lượng sản xuất của xí nghiệp bậc cao và

xí nghiệp bậc thấp lại đại thể bằng nhau, như thế có thể sinh ra hiện tượng bài xích tiêu thụ lẫn nhau Bởi vậy, giá trị thị trường sẽ do giá trị cá biệt của hàng hóa làm ra trong điều kiện sản xuất trung bình quyết định Trong tình hình đặc thù, hàng hóa làm ra chiếm số lượng lớn trong ngành đó,

có thể được tạo ra trong điều kiện sản xuất tốt nhất hoặc xấu nhất, thì lúc đó giá trị thị trường sẽ do giá trị cá biệt của hàng hóa do xí nghiệp tốt nhất hoặc xấu nhất làm ra, quyết định Tóm lại, sự hình thành của giá trị thị trường là lấy tiêu đề từ cạnh tranh trong nội bộ ngành Do cạnh tranh giữa các

xí nghiệp nội bộ ngành làm cho hàng hóa không thể căn cứ vào giá trị xã hội, tức là giá trị thị trường bình quân, thống nhất để bán ra Bởi vậy, giá trị thị trường phản ánh quan hệ sản xuất cạnh tranh lẫn nhau giữa những người sản xuất hàng hóa trong một ngành sản xuất

Quyết định của Bộ Tài Chính 24 /2005/QĐ-BTC ngày 18 tháng 4 năm 2005 Về việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam quy định “Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường”

Nội dung trên đây được hiểu như sau:

- “Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường ”

là số tiền ước tính để tài sản có thể được mua, bán trên thị trường trong điều kiện thương mại bình thường mà sự mua bán đó thoả mãn những điều kiện của thị trường tại thời điểm thẩm định giá

- "vào thời điểm thẩm định giá " là ngày, tháng, năm cụ thể khi tiến hành thẩm định giá, được gắn với những yếu tố về cung, cầu, thị hiếu và sức mua trên thị trường khi thực hiện thẩm định giá trị tài sản

- "giữa một bên là người mua sẵn sàng mua " là người đang có khả năng thanh toán và có nhu cầu mua tài sản được xác định giá trị thị trường

- "và một bên là người bán sẵn sàng bán " là người bán đang có quyền sở hữu tài sản (trừ đất), có quyền sử dụng đất có nhu cầu muốn bán tài sản với mức giá tốt nhất có thể được trên thị trường

- “điều kiện thương mại bình thường” là việc mua bán được tiến hành khi các yếu tố cung, cầu, giá cả, sức mua không xảy ra những đột biến do chịu tác động của thiên tai, địch họa; nền kinh

tế không bị suy thoái hoặc phát triển quá nóng…; thông tin về cung, cầu, giá cả tài sản được thể hiện công khai trên thị trường

Giá trị thị trường thể hiện mức giá hình thành trên thị trường công khai và cạnh tranh Thị trường này có thể là thị trường trong nước hoặc thị trường quốc tế, có thể bao gồm nhiều người mua, người bán hoặc bao gồm một số lượng hạn chế người mua, người bán.

Giá trị thị trường thể hiện mức giá ước tính mà trên cơ sở đó, bên bán và bên mua thoả thuận tại một thời điểm sau khi cả hai bên đã khảo sát, cân nhắc đầy đủ các cơ hội và lựa chọn tốt nhất cho mình từ các thông tin trên thị trường trước khi đưa ra quyết định mua hoặc quyết định bán một cách hòan tòan tự nguyện, không nhiệt tình mua hoặc nhiệt tình bán quá mức

Giá trị thị trường được xác định thông qua các căn cứ sau:

- Những thông tin, dữ liệu về mặt kỹ thuật và về mặt pháp lý của tài sản; giá chuyển nhượng

về tài sản thực tế có thể so sánh được trên thị trường

- Mức độ sử dụng tốt nhất có khả năng mang lại giá trị cao nhất, có hiệu quả nhất cho tài sản Việc đánh giá mức độ sử dụng tốt nhất phải căn cứ vào những dữ liệu liên quan đến tài sản trên thị trường

Giá trị thị trường của một lô đất là giá có thể thực hiện cao nhất của lô đất đó trong thịtrường mở và cạnh tranh, là mức giá phổ biến trong những điều kiện thị trường xác định Trên thực

tế, việc mua bán điễn ra sòng phẳng, bên mua và bên bán đều tự nguyện, được thông tin đầy đủ vềthị trường và tài sản, nên giá trị thị trường không phải chịu tác động của bất kỳ sự kích động quá mức nào

Giá đất thị trường là giá bán quyền sử dụng của một mảnh đất nào đó có thể thực hiện được phù hợp với khả năng của người bán và người mua quyền sử dụng đất trong một thị trường có sựtác động của quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh; nó biểu hiện bằng tiền do người chuyển nhượng (bán) và người nhận chuyển nhượng (mua) tự thoả thuận với nhau tại một thời điểm xác định Xét về phương diện tổng quát, giá bán quyền sử dụng đất chính là mệnh giá của quyền sử dụng mảnh đất đó trên thực tế trong một không gian và thời gian xác định

Giá trị thị trường của đất đai được xác định dựa trên cơ sở các yếu tố sau:

- Sự thoả thuận, nhất trí giữa người bán và người mua;

- Mục đích của người mua và bán đất;

- Nhu cầu về đất đai của thị trường;

- Tác động của môi trường sống và xã hội;

d) Giá trị trao đổi

Trên thị trường mở và cạnh tranh giá trị trao đổi của một mảnh đất và giá trị thị trường của chính mảnh đất đó là một Thông thường giá trị trao đổi được xác định căn cứ vào giá cho thuê của một mảnh đất chủ thể hoặc giá bán, giá cho thuê một mảnh đất khác có các đặc điểm và các tiện ích tương tự như mảnh đất chủ thể

Ví dụ: Người ta có thể xác định giá trị trao đổi của lô đất A, nếu biết giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất của lô đất B với điều kiện sau đây:

Lô đất B có các đặc điểm và tiện ích tương tự như lô đất A;

Việc chuyển nhượng lô đất B diễn ra thoả mãn các điều kiện của thị trường mở và cạnh

tranh, tức là loại trừ các cuộc mua bán không tuân theo nguyên tắc hình thành giá trị thị trường;

Thời gian lô đất B được chuyển nhượng gần với thời gian xác định giá trị trao đổi của lô đất A

đ) Giá trị tiềm năng

Giá trị tiềm năng được xác định dựa vào quy họach sử dụng đất đã được UBND cấp có thẩm quyền phê duyệt và vào mục đích đầu tư của người sử dụng đất

Ví dụ: Một lô đất có vị trí mặt tiền tại một phố trung tâm của một đô thị thuận lợi cho việc kinh doanh thương nghiệp, dịch vụ, nhưng người chủ lô đất này trước đó đã xây dựng ngôi nhà với mục đích chủ yếu để ở (giá trị sử dụng chính), đã được cấp hoặc được giao vào mục đích sử dụng

để ở Bên cạnh đó ta còn thấy ngoài giá trị sử dụng chính là để ở, nó còn các giá trị khác do vị trí địa lý của nó tạo ra, như giá trị sử dụng để kinh doanh thương mại, dịch vụ giá trị sử dụng để kinh doanh thương mại, dịch vụ của lô đất ngoài mục đích chính là để ở, được gọi là giá trị tiềm năng của lô đất đó, khi trong quy hoạch sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt đến năm nào

đó có thể đưa vào kinh doanh thương nghiệp, dịch vụ

e) Giá trị bảo hiểm

Giá trị bảo hiểm được xác định trên cơ sở giá thị trường của lô đất hay của mảnh đất do các bên bảo hiểm và bên tham gia bảo hiểm thoả thuận Giá trị bảo hiểm cao thấp phụ thuộc vào sự thoảthuận ghi trong hợp đồng bảo hiểm giữa người chủ sở hữu lô đất (người được bảo hiểm) với cơ quan bảo hiểm

f) Giá trị thế chấp

Giá trị thế chấp của lô đất hay của mảnh đất được xác định căn cứ giá thị trường của lô đất hay của mảnh đất đó Tuỳ theo mỗi loại lô đất hay mảnh đất mà chúng có thể có giá trị thế chấp hoặc không có giá trị thế chấp Thông thường và phần lớn các lô đất hay mảnh đất đều có giá trị thếchấp Những lô đất hay mảnh đất không được quyền chuyển nhượng vì một lý do giàng buộc nào

đó thì lô đất hay mảnh đất đó tuy có giá trị sử dụng nhưng không có giá trị thế chấp

g) Giá cho thuê

Giá cho thuê đất đai chính là số tiền mà người đi thuê phải trả cho chủ sử dụng đất trong suốt thời gian thuê đất Tuỳ theo hợp đồng cho thuê đất mà giá cho thuê được xác định ngay từ khi cho thuê hay xác định theo từng thời điểm Giá cho thuê phụ thuộc vào thời gian thuê, giá trị của thửa đất và mức lãi suất mà người chủ sử dụng đất yêu cầu

4.2 Giá quy định của Nhà nước

a) Giá cứng, giá trần và giá sàn

Trong nền kinh tế thị trường, giá cả được xem là yếu tố điều tiết hoạt động kinh tế, hình thành tự phát thông qua các quan hệ cung - cầu về hàng hóa trên thị trường Song, tác động của quan hệ cung - cầu không phải lúc nào cũng diễn ra một cách thông suốt, mà chịu sự chi phối của nhiều yếu tố hạn chế hay khuếch đại Vì vậy, Nhà nước phải có chính sách và biện pháp can thiệp

để tác động trong một phạm vi nhất định đến cơ chế hình thành giá cả khi cần thiết Giá cứng là loại giá mà Nhà nước quy định nhằm điều tiết giá cả thị trường, phù hợp với lợi ích chung của xã hội, góp phần ổn định thị trường Giá cứng được quy định có thể cao, thấp hoặc bằng với giá thị trường Mọi giao dịch chỉ được thừa nhận ở mức giá quy định này Nhà nước quy định mức giá tối đa (giá trần), mức giá tối thiểu (giá sàn) Khi giá lên cao Nhà nước phải sử dụng giá trần để nhằm kéo giá xuống và khi giá xuống thấp thì Nhà nước phải đặt ra giá sàn cao hơn giá cả thị trường để nâng giá lên

“Trần giá” làm cho người bán, về mặt pháp lý, không cho phép đòi cao hơn một giá tối đa nhất định và thường được đưa ra khi thiếu hàng hoá, để hạn chế không cho giá tăng lên một mức đáng kể Ví dụ: Giá lương thực và thực phẩm cao, có thể dẫn đến tình hình khó khăn cho tầng lớp người nghèo Khi phải đương đầu với tình trạng thiếu lương thực trong cả nước, chính phủ có thể đặt ra “trần giá” đối với đối với lương thực, để người nghèo vẫn có thể mua dù chỉ là một lượng

Ví dụ: Ảnh hưởng của trần giá thuê nhà Với đường cầu DD và đường cung SS thị trường

tự do cân bằng tại điểm E Nếu đưa trần giá thuê nhà R1 thì lúc đầu đường cung chỉ giảm từ Qođến

Q1 Thời gian càng lâu, lượng cung trở nên nhạy bén hơn với giá thuê và đường cung quay về vị trí S’S’ Việc kiểm soát giá thuê nhà bây giờ tạo ra một mức giảm lượng cung lớn hơn và lượng cung giảm đến Q2 Như vậy việc trần giá thuê nhà phần nào kìm hãm sự phát triển của thị trường cho thuê nhà (mức cung về nhà cho thuê giảm)

b) Khung giá các loại đất

Luật đất đai ban hành ngày 14/7/1993 đã thừa nhận việc chuyển quyền sử dụng đất và khẳng định đất là tài sản có giá, Nhà nước xác định giá các loại đất Điều 694 Bộ luật Dân sự qui định các bên tham gia thị trường thoả thuận giá trên cơ sở khung giá do Nhà nước ban hành Căn cứ Điều 12 Luật đất đai 1993, Chính phủ đã ban hành một số Nghị định liên quan đến giá đất bao gồm: Nghịđịnh 80/NĐ-CP ngày 6/11/1993 quy định khung giá các loại đất; Nghị định 87/NĐ-CP ngày 17/8/1994 thay thế Nghị định 80/NĐ-CP quy định khung giá các loại đất và Nghị định 17/NĐ-CP ngày 21/3/1998 Cụ thể:

- Nghị định số 80/NĐ-CP ngày 6/11/1993 về việc quy định khung giá các loại đất Nội dung

cơ bản của Nghị định này là qui định bảng khung giá chuẩn tối thiểu các loại đất (không quy định mức giá tối đa)

- Nghị định 87/NĐ-CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ qui định khung giá các loại đất (thay thế Nghị định số 80/CP ngày 6/11/1993) Trong Nghị định giá đất được quy định theo các loại đất (đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu dân cư ở nông thôn, đất khu dân cư ở các vùng ven đô thị, đầu mối giao thông và trục đường giao thông chính, khu thương mại, khu du lịch, khu công nghiệp và đất đô thị) ở mức giá tối thiểu và giá tối đa theo các hạng đất và vị trí của từng khu vực

- Nghị định 17/NĐ-CP ngày 21/3/1998 Nội dung chính của Nghị định là tiếp tục nới rộng hệ số K

là 50% Vì vậy, cho đến ngày 05/4/1998 (ngày Nghị định 17/NĐ-CP ngày 21/3/1998 có hiệu lực),

hệ số điều chỉnh K được nới rộng từ 0,25 đến 2,7 lần

Luật đất đai 2003 (Điều 56) đã chỉ ra giá đất do Nhà nước quy định phải đảm bảo:

“Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp;

Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng như nhau,

có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau;

Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau

Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất; khung giá các loại đất cho từng vùng, theo từng thời gian; trường hợp phải điều chỉnh giá đất và việc xử lý chênh lệch giá đất liền kề giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương

Căn cứ vào nguyên tắc định giá đất quy định tại khoản 1 Điều này, phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất do Chính phủ quy định, Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương xây dựng giá đất cụ thể tại địa phương trình Hội đồng nhân dân cùng cấp cho ý kiến trước khi quyết định’’

Để cụ thể hoá Luật Đất đai 2003 ngày 16/11/2004, Thủ tuớng Phan Văn Khải ký Nghị định

số 188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất và khung giá đất các loại đất Nghị định gồm

4 chương, 17 điều và bảng khung giá các loại đất, trong đó quy định đối tượng điều chỉnh, phạm vi

áp dụng, phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất, điều kiện áp dụng các phương pháp xác định giá đất, định giá các loại đất tại địa phương

1 Giá đất do Uỷ ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi tắt là

Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh) quyết định theo quy định tại Nghị định số 188/2004/NĐ-CP sử dụng làm căn cứ để:

a) Tính thuế đối với việc sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;

b) Tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất cho các trường hợp quy định tại Điều 34 và Điều 35 của Luật Đất đai năm 2003;

c) Tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân trong các trường hợp quy định tại Điều 33 của Luật Đất đai năm 2003;

d) Xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị tài sản của doanh nghiệp Nhà nước khi doanh nghiệp cổ phần hoá, lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định tại khoản 3 Điều 59 của Luật Đất đai năm 2003;

đ) Tính giá trị quyền sử dụng đất để thu lệ phí trước bạ chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;

e) Tính giá trị quyền sử dụng đất để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế quy định tại Điều

39, Điều 40 của Luật Đất đai năm 2003;

g) Tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước theo quy định của pháp luật

2 Trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, thì mức giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất hoặc trúng đấu thầu dự án có sử dụng đất không được thấp hơn mức giá do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định theo quy định tại Nghị định này

Theo Nghị định 188/2004/NĐ-CP, căn cứ giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế tại địa phương, UBND cấp tỉnh được quyết định giá các loại đất cụ thể trong giới hạn cho phép

Về việc điều chỉnh khung giá các loại đất, Nghị định cũng nêu rõ, khi giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất phổ biến trên thị trường của một số hoặc tất cả các loại đất trong các bảng khung giá đất có biến động liên tục kéo dài trong thời hạn 60 ngày trở lên trên phạm vi rộng (nhiều tỉnh, thành phố), gây chênh lệch giá lớn tăng từ 30% trở lên so với gái tối đa hoặc giảm 30% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá quy định thì Bộ Tài chính có trách nhiệm chủ trì xây dựng một số hoặc tất cả khung giá đất mới trình Chính phủ điều chỉnh Đối với đất tại các khu vực

giáp ranh, trong trường hợp đặc biệt mức giá có thể chênh lệch nhau nhưng tỷ lệ chênh lệch tối đa không quá 20%.

Tại các địa phương, khi giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường của những loại đất, vị trí đất nhất định (trong điều kiện bình thường tại địa phương) có biến động liên tục kéo dài từ 60 ngày trở lên gây chênh lệch giá lớn, giảm 10% trở lên so với giá do UBND cấp tỉnh quyết định thì sẽ điều chỉnh theo hướng giảm xuống Nếu tăng 20% trở lên so với giá UBND cấp tỉnh quyết định, sẽ phải tăng giá; tuy nhiên tỷ lệ điều chỉnh không vượt quá 20% mức giá tối đa của khung giá được quy định tại Nghị định này

Khung giá đất ban hành kèm theo Nghị định này được quy định cho các loại đất được phân loại tại Điều 13 Luật Đất đai gồm:

a) Đối với nhóm đất nông nghiệp: khung giá được quy định theo các loại đất: đất trồng cây hàng năm; đất trồng cây lâu năm; đất rừng sản xuất; đất nuôi trồng thuỷ sản và đất làm muối, theo 3 loại xã: đồng bằng; trung du và miền núi

Khung giá các loại đất trồng cây hàng năm quy định với mức thấp nhất là 1.000 đồng/m2đối với xã miền núi, cao nhất 90.000 đồng/m2đối với xã đồng bằng

Đối với đất trồng cây lâu năm thấp nhất tại xã miền núi 800 đồng/m2, cao nhất tại xã đồng bằng 105.000 đồng/m2

Giá đất rừng sản xuất thấp nhất tại xã miền núi 500 đồng/m2, cao nhất tại xã đồng bằng 40.000 đồng/m2với đất rừng sản xuất

Đất nuôi trồng thuỷ sản giá đất thấp nhất tại xã miền núi 500 đồng/m2, cao nhất với xã đồng bằng 90.000 đồng/m2

Giá đất làm muối được quy định thống nhất trong cả nước, giá thấp nhất là 1.500 đồng/m2, mức giá thấp nhất là 41 nghìn đồng/m2

b) Đối với nhóm đất phi nông nghiệp:

Khung giá đất ở tại nông thôn xã đồng bằng tối thiểu là 10.000 đồng/m2, tối đa là 1.250.000 đồng/m2; xã trung du giá tối thiểu là 3.500 đồng/m2, tối đa 850.000/m2; xã miền núi giá tối thiểu 2.500 đồng/m2, giá tối đa 600.000 đồng/m2

Khung giá đất ở tại đô thị được quy định cho từng loại đô thị: loại đặc biệt (tối thiểu 1.500.000 đồng/m2, tối đa 67.500.000 đồng/m2); loại I (giá tối thiểu 400.000 đồng/m2, giá tối đa 42.500.000 đồng/m2); loại II (giá tối thiểu 150.000 đồng/m2, giá tối đa 30.000.000 triệu đồng/m2); loại III (giá tối thiểu 120.000 đồng/m2, giá tối đa 19.500.000 đồng/m2); loại IV (giá tối thiểu 50.000/m2, giá tối đa 13.350.000 đồng/m2); loại V (giá tối thiểu 30.000 đồng/m2, giá tối đa 6.700.000 đồng/m2)

Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại nông thôn được quy định giá thấp nhất 2.500 đồng/m2tại xã miền núi, cao nhất 900.000 đồng/m2 tại xã đồng bằng

Với đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tại đô thị, mức giá thấp nhất 15.000 đồng/m2tại đô thị loại V, cao nhất 47.810.000 đồng/m2tại đô thị đặc biệt

c) Đối với nhóm đất chưa sử dụng

Đối với các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng bao gồm đất bằng chưa sử dụng, đất đồi núi chưa sử dụng, núi đá không có rừng cây, khi cần phải có giá để tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật loại đất này, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá của các loại đất liền kề do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định và phương pháp xác định giá đất đối với loại đất liền kề quy định tại Điều 13 Nghị định 188/2004/NĐ-CP để định mức giá đất phù hợp Khi đất chưa sử dụng được cấp có thẩm quyền cho phép đưa vào sử dụng, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào khung giá đất cùng loại, cùng mục đích sử dụng do Chính phủ quy định để định mức giá đất cụ thể

Như vậy giá đất do Nhà nước quy định giúp cho người quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất

đai, để người sử dụng thực hiện theo nghĩa vụ của mình và Nhà nước điều chỉnh các quan hệ đất đai theo quy hoạch sử dụng và pháp luật

c) Giá đấu giá quyền sử dụng đất

Đấu giá là bán bằng hình thức để cho người mua lần lượt trả giá - Ai trả giá cao nhất thì được

Khi xác định giá đất để đấu giá phải đảm bảo lợi ích của hai phía là Nhà nước và người tham gia đấu giá, giá đất tính được phải dựa vào giá thị trường và khả năng sinh lợi của đất

Ngày 31 tháng 8 năm 2005 Thủ tướng Chính phủ ra Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg về việc ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền

sử dụng đất hoặc cho thuê đất Tại Điều 10 của Quyết định này quy định giá khởi điểm và bước giá

để đấu giá:

"Giá khởi điểm đấu giá

a) Nguyên tắc xác định giá khởi điểm

Giá khởi điểm đấu giá để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất được xác định sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền thuê đất thực tế trong điều kiện bình thường tại thời điểm xác định giá khởi điểm theo mục đích sử dụng mới của thửa đất đấu giá Giá khởi điểm không được thấp hơn giá đất, giá thuê đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định của Chính phủ

b) Thẩm quyền quyết định giá khởi điểm đấu giá để giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định hoặc phân cấp việc quyết định theo thẩm quyền của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh

Bước giá đấu giá là phần chênh lệch giữa mức giá trả cao nhất của vòng đấu trước trực tiếp với mức giá do Hội đồng đấu giá hoặc tổ chức của Nhà nước có chức năng đấu giá quyền sử dụng đất công

bố cho vòng đấu tiếp theo Căn cứ vào thực tế của địa phương, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định việc xác định bước giá hoặc không cần quy định việc xác định bước giá cho phù hợp."

Luật Đất đai 2003 đã quy định về giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sửdụng đất tại Điều 58 như sau: Giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất hoặc trúng đấu thầu dự án có sửdụng đất không được thấp hơn giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định

5 CƠ SỞ KHOA HỌC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT

5.1 Địa tô

Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất Ðịa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất Ðã từng tồn tại trong các chế độ chiếm hữu nô lệ, phong kiến, tư bản chủ nghĩa và cả trong thời

kì đầu của chủ nghĩa xã hội Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra Trong chế độ phong kiến, địa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế

độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô Về thực chất, địa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ Nguồn gốc của địa tô tư bản chủ nghĩa vẫn là do lao động thặng dư của công nhân nông nghiệp làm thuê tạo ra Địa tô tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: địa chủ, tư bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê Trong chủ nghĩa tư bản, có các loại địa tô: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản, thì những

cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối cũng bị xóa bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của Nhà nước và khác về bản chất với địa tô chênh lệch dưới Chủ nghĩa Tư bản

Địa tô chênh lệch loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu những ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu mỡ cao hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu suất cao hơn Là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá

cả sản xuất cá biệt Trong nông nghiệp, do sản lượng thu được trên những ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi vẫn không đủ đáp ứng nhu cầu của xã hội, nên người ta còn phải kinh doanh trên

cả những thửa ruộng có điều kiện sản xuất kém thuận lợi, loại đất xấu và không thuận lợi về vị trí Giá cả sản xuất xã hội của nông phẩm lại được quy định trên những ruộng đất có điều kiện sản xuất xấu nhất Do đó, những người kinh doanh trên ruộng đất loại tốt và loại vừa có thể thu được một khoản lợi nhuận bình quân bằng số chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt

Vì ruộng đất thuộc sở hữu của địa chủ nên lợi nhuận phụ thêm đó được chuyển cho địa chủ dưới hình thức địa tô chênh lệch Vậy địa tô chênh lệch gắn liền với sự độc quyền kinh doanh tư bản chủ nghĩa về ruộng đất Nguồn gốc của địa tô chênh lệch do lao động nông nghiệp tạo ra Có hai loại địa

tô chênh lệch: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II Ðịa tô chênh lệch I là địa tô chênh lệch thu được trên những ruộng đất có độ màu mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ Ðịa tô chênh lệch II là địa tô chênh lệch thu được do thâm canh Ðịa tô chênh lệch còn tồn tại cả trong điều kiện của chủ nghĩa xã hội, song được phân phối một phần dưới hình thức thu nhập thuần túy phụ thêm của các hợp tác xã nông nghiệp của nông dân, một phần dưới hình thức thu nhập của nhà nước

Ðịa tô tuyệt đối, người sở hữu đất đai nhờ mượn quyền sở hữu đất mà thu được địa tô là số

dư của giá trị hàng nông sản vượt quá giá cả sản xuất mà người làm nông nghiệp tạo ra Trong chế

độ chủ nghĩa tư bản, người sở hữu đất cho thuê đất nhất loạt thu về số địa tô nhất định, nếu không thà để đất hoang Loại này không kể là đất tốt hay xấu, đều phải nộp địa tô cho người sở hữu đất

Nó là số chênh của giá trị hàng nông sản vượt quá giá cả sản xuất Trong thời kì lâu dài của sự phát triển tư bản chủ nghĩa, kĩ thuật sản xuất nông nghiệp lạc hậu so với kĩ thuật sản xuất công nghiệp, cấu thành hữu cơ của tư bản nông nghiệp cũng tương đối thấp, tư bản khả biến chiếm tỉ trọng lớn có thể thuê được nhiều công nhân, làm ra càng nhiều giá trị thặng dư Bởi thế trong điều kiện đầu tư giống nhau, tỉ suất giá trị thặng dư giống nhau, nông nghiệp mang lại giá trị thặng dư nhiều hơn trong công nghiệp, hàng nông sản bán ra theo giá trị cao hơn giá cả sản xuất, số chênh của nó chính

là địa tô tuyệt đối Do sự độc quyền tư hữu đất đai gây trở ngại cho tài sản cố định chuyển nhập vào ngành nông nghiệp, giá trị thặng dư tương đối nhiều của ngành nông nghiệp sẽ không tham gia vào quá trình bình quân hóa lợi nhuận toàn xã hội, hàng nông sản vẫn có thể thường xuyên bán ra với giá trị cao hơn giá cả sản xuất, nhờ đó mà tạo ra địa tô tuyệt đối cho người sở hữu đất đai Giá trị thặng dư do công nhân nông nghiệp làm ra là nguồn gốc của địa tô tuyệt đối Sự độc quyền tư hữu đất đai là nguyên nhân căn bản hình thành địa tô tuyệt đối Cấu thành hữu cơ của tư bản trong nông nghiệp thấp hơn cấu thành hữu cơ của tư bản bình quân xã hội là điều kiện hình thành địa tô tuyệt đối Trong các nước tư bản hiện đại, cùng với sự phát triển của kĩ thuật nông nghiệp, cấu thành hữu

cơ của tư bản trong nông nghiệp bằng cấu thành hữu cơ tư bản trong công nghiệp, thậm chí còn cao hơn trong công nghiệp, trong tình hình này, địa tô tuyệt đối sẽ không phải là số chênh giá trị hàng nông sản cao hơn giá cả sản xuất, mà là đến từ giá cả độc quyền của hàng nông sản

Loại địa tô mà các nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp nhất thiết phải nộp cho địa chủ, do chế độ độc quyền tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp tư bản chủ nghĩa Do cấu tạo hữu cơ của

tư bản trong nông nghiệp thấp hơn trong công nghiệp, nên với một lượng tư bản ứng ra như nhau,

có tỉ suất giá trị thặng dư như nhau, nhưng giá trị thặng dư được tạo ra trong nông nghiệp bao giờ cũng cao hơn trong công nghiệp Chế độ độc quyền tư hữu về ruộng đất đã ngăn trở sự tự do di chuyển tư bản từ các ngành khác vào nông nghiệp nên trong nông nghiệp tư bản chủ nghĩa, giá trị của nông sản phẩm cao hơn giá cả sản xuất chung Số chênh lệch giữa giá trị của nông sản phẩm và giá cả sản xuất chung chính là địa tô tuyệt đối Nguồn gốc của địa tô tuyệt đối là một bộ phận của giá trị thặng dư do lao động không công của công nhân nông nghiệp làm thuê tạo ra Trong chủ nghĩa tư bản, địa tô tuyệt đối làm tăng giá cả nông sản phẩm, ảnh hưởng xấu đến đời sống của những người lao động Việc quốc hữu hóa ruộng đất sẽ xóa bỏ chế độ độc quyền tư hữu về ruộng đất và do đó sẽ xóa bỏ địa tô tuyệt đối

Ở Việt Nam, ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, là tư liệu sản xuất đặc biệt của nông nghiệp, lâm nghiệp, không gì thay thế được, và là tài nguyên quý giá của quốc gia Nhà nước chuyển quyền

sử dụng ruộng đất lâu dài cho nông dân, và người sử dụng đất phải nộp thuế sử dụng đất; cho người nước ngoài thuê đất để lập doanh nghiệp hay để xây dựng trụ sở cơ quan ngoại giao; cho phép các

tổ chức, cá nhân người Việt Nam tham gia xí nghiệp liên doanh với người nước ngoài được góp vốn pháp định bằng giá trị đất sử dụng Tuy hình thức địa tô tuyệt đối không còn, nhưng ruộng đất vẫn

là một tư liệu sản xuất có giá trị và người sử dụng vẫn phải trả giá như là một loại địa tô

Sự khác nhau về vị trí đất đai, như xa hay gần thành phố cũng có thể làm cho chủ nông trường thu lợi khác nhau Phí vận chuyển của nông trường cách xa thành phố, giá thành cao; ngược lại ở gần thành phố thì phí vận chuyển sẽ thấp Nếu nông trường xa thành phố bán hàng nông sản thu được lợi nhuận bình quân, thì nông trường gần thành phố bán hàng nông sản cùng một giá (với hàng của nông trường thành phố) sẽ thu được lợi nhuận siêu ngạch

Để so sánh xây dựng mức địa tô cho từng thửa đất trong nông nghiệp có thể căn cứ vào mức

độ của 5 yếu tố cơ bản sau đây: độ phì nhiêu của đất; điều kiện tưới tiêu nước; điều kiện khí hậu; điều kiện địa hình; và vị trí của thửa đất Đối với mỗi yếu tố lại chia thành nhiều mức khác nhau Tổng hợp lại của cả 5 yếu tố đó sẽ phản ánh mức địa tô khác nhau giữa các thửa đất Đó là cơ sở để định giá đất

Sự khác nhau về giá đất đô thị với giá đất nông nghiệp chỉ có thể giải thích qua sự khác nhau của yếu tố chi phối đến mức địa tô Điều khác biệt cơ bản giữa đất đô thị và đất nông nghiệp là

sự khác nhau về vị trí Sự khác biệt đó quyết định khả năng sử dụng đất đó vào việc gì (mục đích sử dụng), do đó quyết định khả năng sinh lợi của thửa đất, tức là quyết định mức địa tô của đất đó Hai yếu tố chất đất và điều kiện địa hình đều có ảnh hưởng lớn đến địa tô, dù đất đó ở đô thị hay vùng nông thôn hẻo lánh Yếu tố điều kiện tưới tiêu và điều kiện khí hậu chủ yếu được đề cập khi xem xét địa tô đất nông nghiệp

5.2 Lãi xuất ngân hàng

Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể tăng hay giảm Vì địa tô vận động một cách độc lập với giá đất cho nên có thể tách sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất để xem giá đất còn chịu ảnh hưởng bởi yếu tố nào Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua đất phải giảm đi, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có địa tô Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu được địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả Trong đà tăng trưởng kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm do đó giá đất ngày càng tăng lên, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi Người bán quyền sử dụng đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở đểxác định giá đất Đương nhiên đó phải là lãi suất phổ biến và có thể tính bình quân trong khoảng thời gian tương đối dài để loại trừ ảnh hưởng của nhân tố cá biệt Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất ngân hàng là như nhau, không kể ở nông thôn hay thành thị Nếu có chênh lệnh thì cũng không đáng kể Như vậy, lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung, chứkhông quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp

Giả sử chúng ta đã có thị trường vốn, các dịch vụ ngân hàng, tài chính rất thuận lợi thì kinh doanh đất đai cũng sẽ là một hướng kinh doanh mà không bị pháp luật ngăn cản, người kinh doanh đất đai không có những lo ngại về sự rủi ro có thể xẩy ra mà những sự rủi ro này chủ yếu liên quan đến các điều luật không nhất quán thì người kinh doanh đất đai cũng sẽ hành động như các nhà kinh doanh bình thường khác tức là so sánh thu nhập do sử dụng đất mang lại và chi phí đã bỏ ra tức là:

Tiền thuê đất + chi phí cho lãi suất + chi phí sử dụng đất < thu nhập do đất mang lại

Hay tiền thuê đất < thu nhập do đất mang lại - chi phí cho lãi suất - chi phí sử dụng đất Hay có thể viết dưới dạng: Tiền thuê đất = Tiền thu nhập do đất mang lại - chi phí sử dụng đất - chi phí cho lãi suất - Et

Trong đó Et là khoảng đệm của chính sách giá thuê đất đai Công thức này được giải thích như sau: Nhà kinh doanh đất đai coi tiền thuê đất là một khoản chi phí Để có khoản này anh ta phải

vay ngân hàng với lãi suất nào đó, do vậy khoản chi trả lãi suất ngân hàng phải được xem như một khoản chi phí Ngoài ra, để cho miếng đất có thể sinh lời, anh ta phải đầu tư thêm các chi phí nhằm làm tăng giá trị sử dụng của đất đai, các khoản này cũng phải được xem như một khoản chi nữa Nếu Et càng lớn thì người kinh doanh đất đai sãn sàng trả tiền thuê cao hơn.

Trong hội thảo về thị trường đất do tổ chức Nông nghiệp và Lương thực thế giới (FAO) phối hợp với Uỷ ban kế hoạch Nhà nước tổ chức tại Hà Nội tháng 1-1993 trong khuôn khổ dự án TCP/VIE/2252 giáo sư Nhật Bản Juriohayami giới thiệu công thức tính giá cho thuê đất căn cứ thu nhập từ sử dụng đất với tỷ suất lợi tức ngân hàng

Giá đất = Yt/(1+i)t

Trường hợp thu nhập không có thuế: Yt = R.Qt - C

Trong đó:

Y: Thu nhập trên 1 ha trong năm (còn gọi là "thu nhập kỳ vọng")

R: Giá sản phẩm thời điểm t

Q: Sản lượng thu hoạch (Sản lượng đầu ra) trong năm

C: Chi phí bỏ ra trong năm

t: Thời gian

i: Lãi suất ngân hàng

Tuy nhiên do đặc điểm đất đai là tài nguyên thiên nhiên, nên tất cả các quốc gia đều đánh thuế đất (thuế sử dụng đất) và như vậy thuế đất sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất, trong trường hợp thuế đất do người thuê đất tức người sử dụng đất đóng thì thu nhập của họ được điều chỉnh như sau

Yt = R Q - C - T và lúc đó giá trị của đất để làm căn cứ xác định giá cho thuê đất là:

Trong đó PL là giá đất tính như giá trị của một loại tài sản

PLtlà hoa lợi hay thu nhập đất đai trong một khoảng thời gian t xác định

Hãy lấy một ví dụ đơn giản, giả sử rằng một mảnh đất có thể bị bỏ hoang sau một giai đoạn

là hai năm, nhưng trong hai năm đó nó có thể được sử dụng để trồng lúa hay một vài cây trồng khác Giả sử thu nhập là 100 nghìn/ha mỗi năm và lãi suất là 5% Người nông dân có hai lựa chọn hoặc bán đất ngay bây giờ hoặc tiếp tục kiếm thu nhập từ đất trong vòng 2 năm tới Thu nhập chỉthu được khi kết thúc mùa vụ, còn quyết định bán hay không bán đất phải làm ngay đầu vụ Câu hỏi

ở đây là: giá trị của đất đai tại thời điểm hiện tại là bao nhiêu Lưu ý rằng chúng ta đã giả sử là nông dân có một lựa chọn nữa là gửi tiền của họ vào ngân hàng với lãi suất là 5% Nếu tiền được gửi vào ngân hàng thì họ sẽ có một lượng tiền là:

100 nghìn * 1,05 + 105 nghìn * 1,05 = 212,25 nghìn

hay 100 nghìn * 1,05 + 100 nghìn * 1,052= 212,05 nghìn

Với một cách đơn giản, giá trị của 100 nghìn vào cuối năm thứ nhất là 100 nghìn/1,05 = 95,238 nghìn hôm nay, bởi vì nếu ta gửi 95,238 nghìn vào ngân hàng hôm nay với lãi suất 5% thì sẽnhận được 100 nghìn vào cuối năm

Do đó, để quy đổi giá trị tương lai về hiện tại thì chia nó với 1 cộng lãi suất Còn để tính giá trị hiện tại trong tương lai thì nhân nó với 1 cộng lãi suất

Như vậy vấn đề đất đai ở đây là phải tìm ra giá trị hiện tại của luồng hoa lợi từ đất thu được trong tương lai Bởi giá trị hiện tại là 100 nghìn trong hai năm tới sẽ là: