Quản lý đất đai với thị trường quyền sử dụng đất và thị trường bất động sản
172 QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VỚI THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TS. Nguyễn Đình Bồng1 1.Khái quát 1.1. Đất đai/bất động sản Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản Quốc gia quý giá; di sản của các thế hệ loài người; Bất động sản là một tài sản cố định, không thể di dời, bất động sản bao gồm đất và các tài sản gắn liền với đất; bất động sản có thể bao gồm một hoặc một số thửa đất. Hệ thống quản lý đất đai bao gồm những đối tượng, đơn vị cơ bản khác nhau, nhưng thửa đất vẫn là đối tượng cơ bản nhất, phổ biến nhất; thửa đất là đơn vị của bất động sản; ở các nước phát triển việc đăng ký nhà, đất theo một hệ thống thống nhất, giấy chứng nhận (Land title) là một số duy nhất, xác định theo thửa đất chung cho cả nhà và đất, không loại trừ việc cho phép đăng ký nhà, một phần của toà nhà cùng những cấu trúc trên mặt đất hoặc dưới mặt đất gắn liền với thửa đất… 1.2. Quản lý đất đai 1.2.1. Thể chế quản lý đất đai: thể chế về quản lý đất đai ở các nước khác nhau do chế độ chính trị, xã hội khác nhau, nhưng đều bao gồm những thành phần chủ yếu là: chính sách đất đai, quản lý đất đai, hệ thống thông tin đất đai và tổ chức bộ máy quản lý (Land Administation Guidelines - United Nations - 1966). 1.2.2. Hệ thống quản lý đất đai: cấu trúc hệ thống quản lý đất đai - Land Administration System (LAS) gồm các thành phần chủ yếu : - Hồ sơ Địa chính (Cadastral Data) là hệ thống thông tin gồm hai thành phần cơ bản đó là những sêri bản đồ chỉ rõ kích thước và vị trí của toàn bộ các thửa đất và những hồ sơ mô tả về đất, hồ sơ Địa chính có thể bao trùm cả nước khi nó được sử dụng cho mục địch thuế. Đo đạc địa chính có thể hỗ trợ cho đăng ký đất. Địa chính và đăng ký đất phải hoạt động trong khuôn khổ pháp luật nghiêm ngặt. - Đăng ký đất đai (Land Regislation) là một thành phần cơ bản quan trọng nhất của LAS, chức năng của đăng ký đất đai là cung cấp những căn cứ chuẩn xác và an toàn cho việc chấp thuận và từ chối các quyền về đất. LAS có thể cung cấp những quy tắc và sự ổn định xã hội bởi việc xác lập sự an toàn không những cho các chủ sở hữu đất và các thành viên của họ mà còn cho các nhà đầu tư, các nhà cho vay tiền, các nhà thương nhân, người môi giới trong nước và quốc tế mà còn cho chính phủ. LAS không chỉ liên quan trực tiếp đến việc bảo vệ lợi ích của các chủ sở hữu tư nhân mà còn là một công cụ quan trọng của chính sách đất đai quốc gia và cơ chế hỗ trợ cho phát triển kinh tế. - Định giá đất: đất có giá trị, giá trị của bất động sản bao gồm giá trị cuả đất và các tài sản trên đất; giá đất là căn cứ để Nhà nước thu thuế, tính tiền sử 1 Phó Chủ tịch Hội Khoa học Đất Việt Nam 173 dụng đất khi giao đất có thu tiền hoặc cho thuê đất, đền bù khi thu hồi đất; định giá đất là một công cụ quan trọng không thể tách rời quản lý đất đai và thị trường bất động sản. - Hệ thống thông tin đất đai (Land Information System-LIS): LIS được áp dụng cho phạm vi rộng của thông tin không gian bao gồm cơ sở dữ liệu về môi trường, kinh tế - xã hội cũng như những dữ liệu liên quan đến hệ thống cơ sở hạ tầng và địa chính; các dữ liệu liên quan đến địa chính bao gồm: dữ liệu đo đạc (toạ độ, bản đồ), địa chỉ của bất động sản, sử dụng đất, thông tin bất động sản, cấu trúc của toà nhà, căn hộ, dân số, thuế đất, giá đất; dữ liệu địa chính không chỉ phục vụ cho việc quản lý đất đai, thị trường bất động sản mà còn hỗ trợ cho việc quản lý các lĩnh vực khác của nền kinh tế như: nông nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp, giao thông vận tải, dịch vụ công cộng. 1.3. Thị trường bất động sản 1.3.1. Khái quát: Thị trường bất động sản (TTBĐS ) là cơ chế, trong đó hàng hóa và dịch vụ bất động sản được trao đổi; TTBĐS dược hiểu theo nghĩa hẹp chỉ bao gồm các hoạt động có liên quan đến giao dịch BĐS như: mua bán, cho thuê, thừa kế, thế chấp BĐS; TTBĐS theo nghĩa rộng không chỉ là các hoạt động liên quan đến giao dịch BĐS mà còn bao gồm cả các lĩnh vực liên quan đến việc tạo lập BĐS. TTBĐS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường. TTBĐS liên quan chặt chẽ với các thị trường khác như: thị trường hàng hóa, thị trường chứng khoán, thị trường lao động, thị trường khoa học công nghệ; TTBĐS chịu chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hóa: quy luật giá trị, quy luật cung cầu. Thị trường bất động theo mô hình chung của thị trường hàng hóa với 3 yếu tố xác định: sản phẩm, số lượng và giá cả; phạm vi hoạt động của TTBĐS do pháp luật của mỗi nước quy định nên cũng không đồng nhất2 1.3.2. Thị trường đất đai: Thị trường đất đai (đối với Việt Nam là thị trường quyền sử dụng đất), là một thị trường phức tạp, việc phân tích thị trường đất đai có thể tiếp cận theo 2 hướng: phân tích thị trường đất đai trên quan điểm kinh tế và phân tích thị trường đất đai trên quan điểm quản lý đất đai. - Phân tích thị trường đất đai trên quan điểm kinh tế: Gala và Razzaz (2001) cho rằng, theo quan điểm kinh tế có thể tiếp cận thị trường đất đai từ các đặc điểm như sau: a) đất đai có vị trí cố định, liên quan đến hành vi của các đối tượng sử dụng và sự kiểm soát của Nhà nước về sở hữu và sử dụng; b) không nhất thể, liên quan đến sự khác biệt về thông tin, các quyền về bất động sản không được xác định đúng, chi phí giao dịch cao; c) việc đầu tư phát triển đất đai, bất động sản đòi hỏi chi phí lớn, cần một nguồn tài chính lớn, tín dụng dài hạn; nguồn tín dụng ngắn hạn sẽ gặp rủi ro về lãi xuất, cầm cố và thế chấp; d) nhu cầu phát sinh: sự biến động của các thị trường tài chính, lao động, khoa học công nghệ và thị trường hàng hóa đầu vào (nhiên liệu, nguyên liệu, vật tư xây 2 Pháp luật Ôxtrâylia quy định không hạn chế quyền được mua, bán, thế chấp, thuê BĐS và tất cả các loại đất, BĐS đều được mua, bán, cho thuê, thế chấp; Pháp luật Trung Quốc quy định giao dịch BĐS bao gồm chuyển nhượng BĐS, Thế chấp BĐS và cho thuê nhà. 174dựng), đầu ra (nhà ở , căn hộ bán, cho thuê…); - Phân tích thị trường đất đai trên quan điểm quản lý đất đai: theo quan điểm này có thể tiếp cận thị trường đất đai từ việc xây dựng kết cấu hạ tầng để hỗ trợ không chỉ thị trường đất đai mà còn các thị trường khác trên cơ sở phân tích thị trường đất đai theo quan điểm quản lý đất đai liên quan đến kết cấu hạ tầng do Nhà nước thiết lập nhằm tạo lập hàng hóa đất đai, các lợi ích liên quan đến đất đai và giao dịch hàng hóa đất đai trên thị trường bất động sản như: a) xác lập các quyền về đất đai; b) quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; c) giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất; d) đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận. Gala và Razzaz (2001) cho rằng: dưới góc độ kinh tế, các thị trường đất đai chi tiết được mô tả dưới các dạng hàng hóa: đất nông nghiệp, công nghiệp, thương mại, dịch vụ…Deininger (2003) cho rằng: Việc xây dựng, phân tích chính sách đất đai toàn cầu cho phép phản ánh tầm quan trọng của thị trường cho thuê và sử dụng đất cấp xã, cộng đồng đã khuyến khích xây dựng cách tiếp cận khác nhau từ dưới (cơ sở) lên, tránh tình trạng “một cỡ vừa cho tất cả mọi người”. 2. Mối quan hệ giữa quản lý đất đai với thị trường quyền sử dụng đất và thị trường bất động sản 2.1. Các điều kiện chủ yếu để đất đai trở thành hàng hóa Theo Wallace và Wiliamson (2005): - Đất đai cho mục đích thị trường đều phải bắt đầu ở khả năng có thể xác định ranh giới và khả năng quản lý ranh giới; - Các quy định của pháp luật về quyền đối với đất đai và việc áp dụng nó là cần thiết, tuy nhiên chưa đủ để để có thể chuyển các cơ hội mà quyền đất đai đã tạo ra thành các mặt hàng có thể bán được; - Công tác quản lý đất đai và các quyền đối với đất đai được thực hiên, khi đó thị trường sẽ tạo ra các sản phẩm mang tính tổng hợp: các giấy chứng nhận về đất đai và tài sản trên đất, các sản phẩm liên quan đến thế chấp, các sản phẩm liên quan đến xây dựng/sở hữu/chuyển nhượng, các quỹ bất động sản, các quỹ phát triển. Hecnando de Soto: Cần phải khơi dậy của cải từ đất bằng cách tạo cho mỗi thửa đất một “cuốn hộ chiếu”(Land title)! 2.2. Sự phát triển của thị trường đất đai Theo Wallace và Wiliamson (2005) sự phát triển của thị trường đất đai trải qua 2 Giai đoạn: giai đoạn đầu và giai đoạn phát triển với 5 bước 2.2.1. Giai đoạn đầu Bước 1: Chiếm giữ đất đai: đất đai như một nguồn lực xã hội, việc chiếm giữ đất đai đảm bảo ổn định xã hội ở mức tối thiểu; Bước 2: Xác lập các quyền đất đai: từ sử dụng đất đến cấp giấy chứng nhận và xác lập quyền sở hữu đất đai, nguồn lực đất đai được phân phối ban đầu; 175 2.2.2. Giai đoạn phát triển Bước 3: Buôn bán đất đai: đất đai được chuyển nhượng và đảm bảo bằng đất, nguồn lực đất đai được phân phối lại; Bước 4: Thị trường đất đai: đất đai được chuyển nhượng và đảm bảo bằng đất, đầu tư phát triển đất gia tăng, nguồn lực đất đai tạo ra các yếu tố làm gia tăng của cải xã hội; Bước 5: Thị trường hàng hóa phức hợp: quản lý đất đai và các quyền đối với đất đai được thực hiên, tạo ra các sản phẩm mang tính tổng hợp: các giấy chứng nhận về đất đai và tài sản trên đất, các sản phẩm liên quan đến thế chấp, các sản phẩm liên quan đến xây dựng/sở hữu/chuyển nhượng, các quỹ bất động sản, các quỹ phát triển; thị trường buôn bán hàng hóa phức hợp xuất hiện với các đảm bảo thứ cấp và xác định quyền sở hữu; hiệu quả của cải gia tăng cấp số nhân Cũng theo Wallace và Wiliamson (2005): Theo quan điểm quản lý đất đai, 5 bước phát triển của thị trường đất đai đều áp dụng chung cho tất cả các nước: kinh tế thị trường và kế hoạch hóa tập trung, mặc dù tư duy chỉ đạo kinh tế khác nhau. Các nước phát triển đã phải trải qua lộ trình hàng trăm năm cho thiết kế và triển khai kết cấu hạ tầng cho thị trường đất đai phát triển thành công, còn các nước đang phát triển muốn dồn nét rút lại chỉ còn hàng chục năm. Tuy nhiên những bài học thực tiễn rút ra là: bất kỳ một dự án cải cách đất đai nào cũng phải 2.3. Chính sách đất đai và cơ chế bất động sản Dù theo cơ chế kinh tế thị trường hay cơ chế kế hoạch hóa tập trung, Chính phủ đều phải xác lập chính sách đất đai và cơ chế về bất động sản để cho phép thị trường tạo ra và mua bán hang hóa liên quan đến đất đai, sở hữu và các cơ hội khác. Cơ chế này cần xác định về mặt không gian đất và các tài nguyên tại một trong 4 cơ chế về bất động sản. Cơ chế về bất động sản), trong đó mỗi cơ chế đều dựa vào những loại hình sử dụng đất đặc trưng. (hình 1) Nguồn: Wallance & Wiliamson 2005 (1) Các hình thức sử dụng Bất động sản công - PuPro (Public Property): công viên; đất phục vụ các tòa nhà; tài sản công; đất dự trữ quốc gia (2) Các hình thức sử dụng Bất động sản tư - PriPro (Private Property): không phải trả tiền thuê (Free hold); sở hữu (Ownship); thuê (Lease hold); (3) Các hình thức sử dụng Bất động sản chung - ComPro (Common Property): các hình thức sử dụng đất theo đó mọi người cùng sử dụng đất chung Dù theo cơ chế kinh tế thị trường hay cơ chế kế hoạch hóa tập trung, Chính phủ đều phải giảm các hạn chế đối với việc tiếp cận sử dụng đất, gắn vào điều kiện cụ thể của quốc gia mình với một lộ trình thích hợp 176 2.4 . Cơ chế quản lý thị trường hàng hóa phức hợp Wallance & Wiliamson (2005) đã phát triển mô hình 3 trụ cột của Pete Dale 2000 thành mô hình 4 trụ cột: đăng ký đất đai; định giá đất; các dịch vụ tài chính; năng lực nhận thức cộng đồng (hình 2). Khi cả 4 trụ cột này được thiết lập, việc hỗ trợ về thể chế đối với hang hóa mới cũng tiến triển; cơ hội “sở hữu” đất đai bằng cách trở thành thành viên của công ty, các quỹ hoặc “mua bán” đất thông qua các giao dịch cổ phiếu, đầu tư vào quỹ lương hưu cũng hoàn toàn mở và sẵn có với cả cá nhân chỉ có nguồn vốn tối thiểu; các thị trường thứ cấp nở rộ, quan trọng hơn là mua bán trong nước tạo ra lực hút đầu tư quốc tế. 177 3. Quản lý đất đai với thị trường quyền sử dụng đất và thị trường bất động sản Việt Nam 3.1. Hệ thống Quản lý đất đai Ngành Quản lý đất đai Việt Nam trải qua 65 năm (1945 - 2010) xây dựng và phát triển. Quản lý đất đai Việt Nam hiện tại đang phát triển theo mô hình hiện đại hóa với các thành phần chủ yếu: - Pháp luật đất đai: trong thời kỳ đổi mới đã xây dựng: Luật Đất đai (1987), Luật Đất đai (1993), Luật Sửa đổi, bổ sung một số Điều Luật Đất đai (1998), Luật Sửa đổi, bổ sung, một số Điều Luật Đất đai (2001), Luật Đất đai (2003); - Quy hoạch sử dụng đất: Quy hoạch sử dụng đất đã trở thành cơ sở pháp lý cho việc lập kế hoạch sử dụng đất, giao đất, thu hồi đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; theo quy định pháp luật đất đai hiện hành quy hoạch sử dụng đất được lập theo chu kỳ 10 năm ở 4 cấp: Quốc gia, tỉnh, huyện và xã; - Thanh tra đất đai: thanh tra, kiểm tra đất đai, giải quyết khiếu nại tố cáo, đảm bảo quản lý và sử dụng đất tuân thủ pháp luật. Ba thành phần: Pháp luật đất đai, Quy hoạch sử dụng đất và Thanh tra đất đai, là nền tảng của hệ thống, đảm bảo “Quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật” theo quy định của Hiến Pháp và Luật đất đai - Bản đồ và hồ sơ địa chính: được xây dựng với mục tiêu quản lý đất đai đến từng thửa đất và từng chủ dụng đất đối với các loại đất thuộc nhóm đất nông nghiệp, phi nông nghiệp trên cơ sở công nghệ số (Digital Technologi); - Đăng ký đất đai: đăng ký ban đầu đối với các trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất; đăng ký biến động đối với các trường hợp phát sinh khi người sử dụng đất thực hiện các quyền sử dụng đất và khi có thay đổi về diện tích, mục đích sử dụng, quyền sử dụng đất. đăng ký đất đai là căn cứ để Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất; từ tháng 9 năm 2009 hệ thống đăng ký đất đai Việt Nam đã thống nhất một loại Giấy chứng nhận cho đất đai, nhà ở và các tài sản khác trên đất; - Định giá đất: Định giá đất và quản lý Nhà nước về giá đất trở thàng công cụ quan trọng để tính thuế, thu tiền sử dụng đất, cho thuê đât, bồi thường khi thu hồi đất và bình ổn giá đất thị trường; - Hệ thống thông tin đất đai: được xây dựng trên cơ sở công nghệ thông tin hiện đại đảm bảo thu thập, xử lý, quản lý, phân phối thông tin đất đai, bất động sản đáp ứng yêu cầu quản lý của Nhà nước , các tổ chức và công dân Bốn thành phần: Bản đồ, hồ sơ địa chính, Đăng ký đất đai, Định giá đất và Hệ thống thông tin đất đai là phương thức và công cụ để thực hiện quản lý đất đai 3.2. Thị trường quyền sử dụng đất, thị trường bất động sản Việt nam 3.2.1. Quá trình hình thành - Thời kỳ trước 1986: cơ chế kinh tế kế hoạch hóa tập trung; chế độ quản lý đất đai: phân phối đất đai; thị trường quyền sử dụng đất, thị trường bất động sản chưa hình thành; - Thời từ 1986 đến 2001: cơ chế quản lý kinh tế theo cơ chế nền kinh tế 178hàng hóa nhiều thành phần, có sự quản lý của Nhà nước theo định hướng XHCN; chế độ quản lý đất đai: giao đất sản xuất ổn định, lâu dài cho hộ gia đình cá nhân, người sử dụng đất có 5 quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,thừa kế, thế chấp QSDĐ (Luật Đát đai 1993); chế độ quản lý Nhà ở: khi người sử dụng đất thực hiện các quyền sử dụng đất và xóa bỏ bao cấp về Nhà ở (1992), chuyển nhà ở sang kinh doanh, khuyến khích các thành phần kinh tế phát triển nhà ở; thị trường quyền sử dụng đất chưa hình thành, thị trường bất động sản: nhà ở, được phép mua bán nhà gắn với chuyển quyền sử dụng đất; - Thời từ 2001 đến nay: cơ chế quản lý kinh tế theo cơ chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa; chế độ quản lý đất đai: phát triển thị trường quyền sử dụng đất; người sử dụng đất có 9 quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ (Luật Đất đai 2003); chế độ quản lý nhà: khuyến khích phát triển nhà ở thương mại, pháp luật công nhận và bảo hộ quyền sở hữu đa thành phần về nhà ở (Luật Nhà ở 2005); chế độ quản lý kinh doanh bất động sản: pháp luật công nhận, bảo hộ quyền của các tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản (Luật Kinh doanh bất động sản 2006); hình thành thị trường quyền sử dụng đất (đất nông nghiệp, đất công nghiệp, thương mại, dịch vụ, đất ở đô thị và nông thôn); thị trường nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở đô thị phát triển mạnh; thị trường đầu tư xây dựng nhà ở, chung cư, văn phòng, khách sạn, khu du lịch, nghỉ dưỡng, sân gôn… phát triển. Sự hình thành thị trường quyền sử dụng đất, thị trường bát động sản Việt Nam được minh họa khái quát trong hình 2 Hình 3. Sự hình thành thị trường QSDĐ, TTB ĐS Việt Nam 179 3.2.2. Thực trạng thị trường quyền sử dụng đất, thị trường bất động sản - Thị trường sơ cấp: tổng diện tích đất tự nhiên: 33.121.159 ha; diện tích đất đã được Nhà nước giao cho các đối tượng quản lý: 9333.937 ha chiếm 29% tổng diện tích tự nhiên cả nước; Diện tích đất đã được Nhà nước giao cho các đối tượng sử dụng là 23.781.221 ha, chiếm 71% tổng diện tích tự nhiên cả nước, (thống kê 1/1/2008); cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: đất sản xuất nông nghiệp đạt 83.8%, đất lâm nghiệp: đạt 65,6% đất nuôi trồng thủy sản: đạt 71,6% diện tích cần cấp giấy; đất ở tại nông thôn: đạt 79,9% diện tích cần cấp giấy; đất ở tại đô thị: đạt 65,4% diện tích cần cấp giấy; đất chuyên dùng: đã cấp 80.791 giấy với diện tích 229.972 ha, đạt 37,5% diện tích cần cấp giấy. (tính đến 31/12/2007); - Thị trường thứ cấp: thị trường quyền sử dụng đất trong khu vực nông thôn và nông nghiệp chưa phát triển. bình quân số hộ chuyển nhượng QSDĐ và thuê QSDĐ chỉ chiếm 1 - 2%; thị trường nhà ở, đất ở tại các đô thị nước ta chưa đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng do sự tăng dân số đô thị trong quá trình phát triển; giá nhà đất không ngừng tăng cao, không phản ánh đúng giá trị thực; tình trạng dầu cơ nhà đất làm cho mối quan hệ cung - cầu về nhà ở, đất ở càng thêm bức xúc; thị trường đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu chế xuất (tính đến ngày 30/6/2008): trên địa bàn 56 tỉnh cả nước có 185 khu công nghiệp với tổng diện tích đất các khu công nghiệp: 44.895 ha. Tuy nhiên do thiếu quy hoạch tổng thể, cung và cầu về đất cho sản xuất công nghiệp mất cân đối nghiêm trọng; tỷ lệ sử dụng đất khu công nghiệp mới đạt khoảng 50%. 3.3. Hoàn thiện hệ thống quản lý đất đai để phát triển thị trường quyền sử dụng đất, thị trường bất động sản 3.3.1. Quan điểm: Xác định đất đai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý giá, nguồn nội lực phát triển đất nước; di sản của các thế hệ dân tộc Việt Nam; Sử dụng hợp lý, hiệu quả, bền vững tài nguyên đất đáp ứng yêu cầu đẩy mạnh CNH - HĐH, đưa nước ta trở thành nước công nghiệp vào năm 2020, nhằm mục tiêu nước mạnh, dân giầu, xã hội công bằng, dân chủ, văn minh; Giữ gìn và phát triển quỹ đất, đáp ứng yêu cầu phát triển bền vững đất nước cho thế hệ hiện tại và các thế hệ mai sau. 3.3.2. Giải pháp: (1) Chính sách pháp luật đất đai: Hoàn thiện theo hướng mở rộng hạn mức sử dụng đất, hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất thúc đẩy tích tụ ruộng đất; (2) Quy hoạch sử dụng đất: Cân đối, phân bổ quỹ đất đảm bảo đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng an ninh, thực hiện CNH, HĐH đất nước, đảm bảo an ninh lương thực, bảo vệ môi trường, phát triển bền vững, phát huy vai trò là công cụ điều tiết thị trường bất động sản; (3) Hoàn thiện hệ thống đăng ký đất đai, bất động sản trên cơ sở thiết lập đồng bộ, hiện đại hồ sơ địa chính, đảm bảo cơ sở dữ liệu đáp ứng yêu cầu đăng 180ký ban đầu, đăng ký biến động và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản gắn liền với đất; (4) Định giá đất: xác định cơ chế quản lý giá đất, phương pháp định giá đất đảm bảo bình ổn thị trường quyền sử dụng đất, thị trường bất động sản; (5) Hệ thống thông tin đất đai: thu thập, xử lý, quản lý, phân phối thông tin đất đai, bất động sản đáp ứng yêu cầu phát triển TTQSDĐ, TTBĐS công kgai, minh bạch. TÀI LIỆU THAM KHẢO 1. Bộ Tài nguyên và Môi trường, Trung tâm Điều tra quy hoạch đất đai. Đổi mới hệ thống quản lý đất đai để hình thành thị trường bất động sản Việt Nam. Đề tài cấp Nhà nước năm 2006. 2. Bộ Tài nguyên và Môi trường, Tổng cục Quản lý đất đai, Cục kinh tế và phát triển quỹ đất. Hoàn thiện chính sách pháp luật đất đai để phát triển thị trường bất động sản, dự án ADB, 2008. 3. Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương (CIEM). Chính sách phát triển thị trường bất động sản: Kinh nghiệm quốc tế và bài học cho Việt Nam. NXB Thống kê, 2009. . 177 3. Quản lý đất đai với thị trường quyền sử dụng đất và thị trường bất động sản Việt Nam 3.1. Hệ thống Quản lý đất đai Ngành Quản lý đất đai Việt. 172 QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VỚI THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TS. Nguyễn Đình Bồng1 1.Khái quát 1.1. Đất đai/ bất động sản Đất đai là