3. CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT
3.3.Nhân tố cá biệt
Nhân tố cá biệt là những nhân tố chỉ đặc trưng và điều kiện của bản thân thửa đất. Ảnh hưởng của nhân tốcá biệt đến giá đất tức là ảnh hưởng đến giá cảcủa từng thửa đất.
a) Diện tích
Diện tích thửa đất cần vừa phải phù hợp với mục đích sửdụng đất, lớn quá hay nhỏ quá đều không dễdàng trong quá trình sửdụng và khả năng tài chính của người sửdụng đất, nên ảnh hưởng đến giá cảcủa thửa đất.
b) Chiều rộng
Chiều rộng mặt tiền của thửa đất quá hẹp ảnh hưởng đến hiệu quả trưng bày và thu lợi của người sử dụng đất, nếu đất đó dùng cho mục đích kinh doanh, thương mại và ngay cả đất ở do đó cũng ảnh hưởng đến giá đất.
c) Chiều sâu
Trong mọi trường hợp thửa đất quá nông hoặc quá sâu so với mặt đường đềuờnhong thuận lợi cho người sửdụng đất với bất cứmục đích sửdụng nào nên đều ảnh hưởng đến giá đất của thửa đất đó.
d) Hình dáng
Hình dáng của thửa đất đẹp nhất là vuông hoặc chữnhật, còn các dạng như tam giác, hình thang, hình bình hành, hình bất quy tắc... đều không thuận lợi cho việc sửdụng vào mục đích để ở nên ảnh hưởng đến giá đất.
đ) Độdốc
Độdốc quá lớn thì khó phát triển hoặc giá thành phát triển quá cao nên ảnh hưởng đến giá đất.
e) Điều kiện cơ sởhạtầng
Điều kiện cơ sở hạtầng có liên quan đến giá đất là: hệ thống trường học, bệnh viện, rạp chiếu bóng, hệthống điện, điện thoại, internet...
f) Hạn chếcủa quy hoạch đô thị
Nhân tốquy hoạch đô thị được xem là nhân tốcá biệt bao gồm tỷ lệdung tích của loại đất, chiều cao vật kiến trúc, mật độxây dựng, loại hình sửdụng đất...
g)Vị trí đất
Thửa đất nằm tại địa điểm nào cụ thể trong khu đất, cách bao xa để đến bến xe, trường học, công viên, bách hóa... Thửa đất nằm đầu đường hay góc phố đều có ảnh hưởng rất lớn đến giá đất.
h) Thời hạn sửdụng đất
Nhân tốnày quyết định thời gian được sửdụng và thu lợi từthửa đất đó nên trực tiếp ảnh hưởng đến giá đất.