5.1. Khái niệm cơ bản về hồi qui tuyến tính đơn giản
Mô hình hồi qui tuyến tính đơn giản (Simple Linear Regression Model).
Để mô hình hoá quan hệ tuyến tính trong đó diễn tả sự thay đổi của biến Y theo biến X cho trước người ta sử dụng mô hình hồi qui tuyến tính đơn giản.
Mô hình hồi qui tuyến tính đơn giản có dạng sau:
(Mô hình hồi tuyến tính đơn giản Y theo X). Yi : Giá trị của biến phụ thuộc Y trong lần quan sát thứ i.
Xi : Giá trị của biến độc lập X trong lần quan sát thứ i.
ei : Giá trị đối với sự giao động ngẫu nhiên hay sai số trong lần quan sát thứ i
A: Là thông số diễn tả tung độ gốc của đường hồi qui của tập hợp chính, hay A là giá trị trung bình của biến phụ thuộc Y khi biến độc lập X thay đổi 1 đơn vị.
B: Là thông số diễn tả độ dốc của đường hồi qui của tập hợp chính hay B diễn tả sự thay đổi của giá trị trung bình củabiến phụ thuộc Y khi biến độc lập X thay đổi 1 đơn vị.
5.2. Phương pháp phân tích hồi qui.a) Cơ sở lý luận a) Cơ sở lý luận
Phương pháp này dựa trên cơ sở của bài toán phân tích hồi qui, trên cơ sở các giao dịch thu thập trên thị trường có thể xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố lên giá bất động sản để từ đó dự báo cho các bất động sản khác.
b) Phạm vi áp dụng và yêu cầu của phương pháp:
- Phạm vi áp dụng
Phương pháp này áp dụng đối với những bất động sản thường xuyên giao dịch trên thị trường, các yếu tố tác động đến giá bất động sản dễ dàng được điều tra.
- Yêu cầu của phương pháp:
Các thông tin thu nhận được phải đầy đủ và chính xác, có thể kiểm chứng được trên thực tế. Vì là phương pháp mang tính chất toán học nên nhà thẩm định phải có kiến thức về toán học (Bài toàn hồi qui) và có thể sử dụng tin học trong việc thành lập mô hình định giá.
c) Các bước tiến hành phương pháp:
Bước 1: Điều tra giá bán của những tài sản tương tự, các yếu tố của bất động sản có thể tác động đến giá bất động sản.
Bước 2: Lựa chọn mô hình hồi qui phù hợp để xem xét mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá bất động sản.
Bước 3: Xác định mô hình tốt nhất và đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố.
Bước 4: Xác định được các yếu tố của bất động sản cần định giá và đưa vào mô hình để xác địnhgiá bất động sản.
d) Kỹ thuật tính toán áp dụng trong phương pháp:
Trong khi phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản thì cần xem xét đến mức độ ảnh hưởng của các yếu tố, xác định mối tương quan của yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản với giá bất động sản, kiểm định lại sự tương quan theo các chỉ số kiểm định (Ttar, Fvv)
Sắp xếp các yếu tố và chạy mô hình hồi qui để sử dụng thành thạo, cần nắm bắt được tin học trong đó xác định các mô hình và trong mỗi một mô hình xác định được các giá trị kiểm định.
e) Những điều cần chú ý trong phương pháp
Giá bất động sản điều tra phải gần với thời gian định giá, số liệu điều tra nên theo cùng một đơn vị thời gian hoặc có thể điều tra lúc giá bắt đầu tăng hoặc bắt đầu giảm.
Cần xây dựng đồ thị mối quan hệ của giá bất động sản với các yếu tố ảnh hưởng.
5.3. Mô hình hồi qui tuyến tính dựa trên quan hệ nhân quả
Thuật ngữ hồi qui được Francis Galton đưa ra lần đầu tiên. Trong một bài viết nổi tiếng, Galton tìm ra rằng mặc dù có xu hướng bố mẹ cao đẻ con cao và bốmẹ thấp đẻ con thấp, chiều cao trung bình của trẻ em do những ông bố bà mẹ cùng một chiều cao sinh ra có xu hướng tiến tới hay “hồi qui” ở chiều cao trung bình của toàn bộ dân số. Nói cách khác, chiều của trẻ em của những ông bố bà mẹ cao hay thấp một cách bất thường có xu hướng tiến tới chiều cao trung bình của toàn dân số . Quy luật hồi qui chung của Galton được xác nhận bởi bạn ông là Karl Pearson, người thu thập hơn một ngàn số liệu về chiều cao của các thành viên trong các nhóm gia đình. Karl Pearson tìm ra rằng chiều cao trung bình của các cháu trai trong một nhóm những người cha thấp lớn hơn nhiều
chiều cao của những người cha, và như vậy “hồi qui” chiều cao của trẻ em trai cao và thấp về chiều cao trung bình của tất cả đàn ông. Theo cách nói của Galton đó là “hồi qui về trung bình” (Regression to mediocrity).
Mặc dù phân tích hồi qui tập trung vào sự phụ thuộc của một biến vào các biến khác, nó không nhất thiết bao hàm quan hệ nhân quả. Theo cách nói của Kendall và Stuart “ Một quan hệ thống kê, mặc dù mạnh và mặc dù có tính gợi ý, không bao giờ có thể thiết lập mối quan hệ nhân quả: các quan điểm của chúng ta về quan hệ nhân quả phải nằm ngoài thống kê, nó phải đến từ lý thuyết khác”.
Trong ví dụ về sản lượng vụ mùa , không có nguyên nhân thống kê để giả sử rằng lượng mưa không phụ thuộc vào sản lượng vụ mùa. Thực tế chúng ta xem sản lượng vụ mùa phụ thuộc vào lượng mưa (giữa những yếu tố khác) là do những xem xét phi thống kê: ý niệm chung cho thấy rằng quan hệ này không thể đảo ngược do ta không thểkiểm soát được lượng mưa bằng cách thay đổi sản lượng vụ mùa.
Trong tất cả các ví dụ, điểm cần chú ý là một quan hệ thống kê tự nó không thể bao hàm quan hệ nhân quả một cách logíc. Để quy mối quan hệ nhân quả, người ta phải cần tới các xem xét có trước hay xem xét lý thuyết.
Chúng ta xem xét công thức tổng quát của mô hình Y= βo + β1X1 + β2X2+ β3X3 +…….βnXn
Trong đó Y là biến phụ thuộc, nó phụ thuộc vào các loại biến X1, X2, X3….Xn.
Các biến X1, X2, X3…..Xnlà các biến độc lập tác độc đến biến phụ thuộc, là nguyên nhân gây dẫn đến kết quả là tác động đến biến Y.
Bài toán hồi qui tuyến tính dựa trên quan hệ nhân quả đó là các biến X1,, X2, X3,…Xncó một cơ sở lý thuyết tác động đến biến Y.
Hệ số βolà tung độ gốc của mô hình, hệ số β1, β2, β3…..βnđược xác định qua quá trình điều tra, nó phản ánh mức độ tác động của các yếu tố đến biến Y.
Để khẳng định được một yếu tố X tác động đến Y với một độ tin cậy nhất định người ta dựa vào chỉ số kiểm định Tstatđược tính cho từng hệ số β.
Ví dụ điều tra giá đất và các yếu tố chi phối đến giá đất của 1 đường phố thu được kết quả ở bảng sau.
Bảng 4.5. Bảng giá đất điều tra Số
Thứ tự Họ và tên Gía đất Bề rộng mặt tiền(mét)
Khoảng cách đến mặt tiền
(mét)
1 Nguyễn Văn Anh 15,0 4,5 7,0
2 Nguyễn Văn Bên 13,0 4,0 10,0
3 Nguyễn Thị Cảnh 12,5 3,5 10,5
4 Nguyễn Thị Dung 11,0 3,0 11,5
5 Nguyễn Văn Em 10,0 3,0 13,0
6 Nguyễn Thị Giang 9,8 3,0 14,0
7 Nguyễn Văn Giang 9,5 2,8 14,5
8 Nguyễn Thị Hương 8,4 4,5 30,0
9 Nguyễn Văn Vân 8,2 4,5 31,5
10 Nguyễn Thị Khương 8,0 4,2 33,5
11 Nguyễn Văn Lam 7,5 4,0 34,0
12 Nguyễn Mạnh Mai 6,0 3,5 34,0
14 Nguyễn Văn Phong 5,0 3,0 34,0
15 Nguyễn Thị Quy 3,5 5,0 42,0
16 Nguyễn Văn Râm 3,0 4,0 43,0
17 Nguyễn Thị Sương 2,9 3,5 46,0
18 Nguyễn Tuyết Thành 2,6 3,0 47,0
19 Nguyễn Văn Uông 2,5 3,0 48,0
20 Nguyễn Thị Vinh 2,2 2,7 49,5
Theo phương pháp hồi qui ta có phương trình mối quan hệ giữa giá đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất như sau:
Y = o+ 1x1+2x2+… + nxn
Trong đó Y là giá đất, x là các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất.
Dựa vào số liệu điều tra, chúng ta xác định các hệ số (dùng phần mềm máy tính EXCEL) trong ví dụ trên có 2 yếu tố chúng ta thu thập được ảnh hưởng đến giá đất là mặt tiền và khoảng cách của thửa đất so với mặt tiền đường phố. Ta xác định được o=10, 96, 1=1,06, 2=-0.25. Giá trị kiểm định Tstart yếu tố mặt tiền = 3.53 và Tstart yếu tố KCMĐ = -18.16 đều cho thấy các yếu tố Mặt tiền và KCMĐ ảnh hưởng đến giá đất với độ tin cậy 95%.
Ta xây dựng được mối quan hệ giữa giá đất với các yếutố mặt tiền và KCMĐ theo phương trình sau:
Giá đất = 10,96+1,05*X1-0,25*X2
Khi xác định giá đất của thửa đất bất kỳ trong khu vực điều tra chỉ cần thay các giá trị mặt tiền của thửa đất và khoảng cách của thửa đất tới mặt tiền đường phố.
BÀI TẬP CHƯƠNG 4
1.Giá trị cho thuê của một bất động sản là khách sạn biến động trong 10 năm như sau:
Cuối năm 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Giá trị cho thuê (triệu
đồng) 20 22 24 26 28 30 32 34 36 38
Trong lĩnh vực đầu tư kinh doanh nhà hàng khách sạn có rủi ro hơn rất nhiều việc gửi tiền vào ngân hàng, người đầu tư vào kinh doanh khách sạn yêu cầu lợi nhuận lớn hơn 5% năm so với đầu tư gửi tiền vào ngân hàng, biết lãi suất ngân hàng là 7% năm.
a. Nếu thuê khách sạn trên trong 10 năm, giá trả vào thời điểm hiện tại là bao nhiêu?
b. Nếu như ước tính khách sạn này từ năm thứ 11 trở đi cho lợi nhuận là 40 triệu đồng một năm, anh chị mua khách sạn này với giá bao nhiêu?
2. Tại một thành phố nào đó, cần xác định giá cho thửa đất ký hiệu là H, hiện đã thu thập được 7 thửa đất có điều kiện tương tự với thửa đất chờ định giá, các điều kiện như trong bảng.
Hạng mục Giá thửa đất giao dịch thành (triệu đồng/m2) Thời gian giao dịch Suất dung tích So sánh vị trí So sánh hình dáng So sánh nhân tố khu vực So sánh nhân tố cá biệt A 5,8 2002 1,3 0 - 5% 0 0 B 6,2 2003 1,2 3% 0 0 - 4% C 6,6 2003 1,4 0 - 2% 0 0
D 7,0 2004 1,4 0 0 - 3% 0
E 6,8 2004 1,3 0 0 +3% 0
F 7,3 2005 1,2 +2% 0 - 5% 0
G 7,4 2005 1,3 0 0 0 - 3%
H 2005 1,0 0 0 0 0
Giả thiết lấy giá đất của thành phố đó năm 2002 làm nămgốc, suất tăng trưởng hàng năm so với 2002 là 12%. Đối với suất dung tích, thì suất dung tích của loại này thấp nhất là 1, theo phân tích thống kê, đất đai của loại đất này trong thành phố, mỗi khi suất dung tích tăng lên 0,1 tỷ lệ giá đơn vị thửa đất vớisuất dung tích là 1, thì giá đất tăng 5%. Việc hiệu chỉnh giá đất đối với nhân tố vị trí, hình dáng, khu vực, nhân tố cá biệt, đều so sánh với thửa đất chờ định giá, chữ số trong biểu là âm, thể hiện điều kiện của thửa đất giao dịch thành là kém hơn thửa đất chờ định giá, nếu số liệu trong biểu là dương thể hiện điều kiện của thửa đất giao dịch thành là tốt hơn thửa đất chờ định giá; con số thể hiện phạm vi hiệu chỉnh đối với giá cả đất đai của thửa đất.
Căn cứ vào những điều kiện nêu trên, tính giá của thửa đất H năm 2005.
CÂU HỎI ÔN TẬP CHƯƠNG 4
1. Phương pháp thu nhập dựa trên nguyên tắc gì? Tại sao? Hãy trình bày đặc điểm của phương pháp thu nhập. Điều kiện nào thì thực hiện được phương pháp thu nhập?
2. Phương pháp so sánh trực tiếp dựa trên nguyên tắc gì? Tại sao? Hãy trình bày đặc điểm của phương pháp so sánh trực tiếp. Điều kiện nào thì thực hiện được phương pháp so sánh trực tiếp?
3. Phương pháp thặng dư dựa trên nguyên tắc gì? Tại sao? Hãy trình bày đặc điểm của phương pháp thặng dư. Điều kiện nào thì thựchiện được phương pháp thặng dư?
4. Phương pháp chi phí dựa trên nguyên tắc gì? Tại sao? Hãy trình bày đặc điểm của phương pháp chi phí. Điều kiện nào thì thực hiện được phương pháp chi phí? pháp chi phí. Điều kiện nào thì thực hiện được phương pháp chi phí?
5. Phương pháp phân tích hồi quy dựa trên nguyên tắc gì? Tại sao? Điều kiện nào thì áp dụng được mô hình nhân quả?
CHƯƠNG 5: ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở VIỆT NAM
Biên soạn chương V là tác giả Hồ Thị Lam Trà. Nội dung của chương V là phương pháp định giá đất cụthể đang được áp dụng tại Việt Nam:
-Định giá nhóm đất nông nghiệp; -Định giá nhóm đất phi nông nghiệp; -Định giá đất ở khu vực giáp ranh.
Yêu cầu sinh viên học xong chương này phải biết cách xác định giá đất quy định trong điều kiện Việt Nam hiện nay, trên cơ sở phân hạng đất nông nghiệp, phân loại đô thị, phân loại đường phố,phân loại vị trí trong từng khu vực cụ thể.