MỘT SỐ GIẢI PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ NHÀ ĐẤT Ở HÀ NỘI

Đất đai là nguồn tài nguyên quý giá của mỗi quốc gia mỗi, là yếu tố cấu thành nên giang sơn đất nước. Cùng với đất đai, nhà ở cũng có vị trí hết sức quan trọng đối với đời sống con người, là tài sản của Nhà nước, gia đình. Nó phản ánh trình độ phát triển của kinh tế xã hội và mức sống của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc. Ở nước ta từ khi chuyển sang nền kinh tế thị trường, một hệ thống các loại thị trường dần được hình thành và phát triển. Trong đó thị trường nhà đất là thị trường rất nhạy cảm và phức tạp. Sự phát triển của các loại thị trường này là hệ quả tất yếu của nền sản xuất hàng hóa đồng thời là điều kiện làm phân công lao động xã hội ngày càng sâu sắc. Thị trường nhà đất được coi như một bộ phận của thị trường bất động sản và là nơi diễn ra các hành vi mua và bán các hàng hoá nhà đất cũng như dịch vụ gắn liền với hàng hoá đó. Ngày nay, thị trường nhà đất đã trở thành một bộ phận không thể thiếu được của hệ thống các loại thị trường trong nền kinh tế quốc dân. Nó đã có những đóng góp đáng vào sự phát triển kinh tế nước ta trong thời gian vừa qua. Hà Nội là trung tâm kinh tế, văn hoá, xã hội

1 đồ án tốt nghiệp đồ án tốt nghiệp Lời mở đầu I- Mục đích nghiên cứu Đ ất đai là nguồn tài nguyên quý giá của mỗi quốc gia mỗi, là yếu tố cấu thành nên giang sơn đất nớc. Cùng với đất đai, nhà ở cũng có vị trí hết sức quan trọng đối với đời sống con ngời, là tài sản của Nhà nớc, gia đình. Nó phản ánh trình độ phát triển của kinh tế xã hội và mức sống của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc. ở nớc ta từ khi chuyển sang nền kinh tế thị trờng, một hệ thống các loại thị trờng dần đợc hình thành và phát triển. Trong đó thị trờng nhà đất là thị trờng rất nhạy cảm và phức tạp. Sự phát triển của các loại thị trờng này là hệ quả tất yếu của nền sản xuất hàng hóa đồng thời là điều kiện làm phân công lao động xã hội ngày càng sâu sắc. Thị trờng nhà đất đợc coi nh một bộ phận của thị trờng bất động sản và là nơi diễn ra các hành vi mua và bán các hàng hoá nhà đất cũng nh dịch vụ gắn liền với hàng hoá đó. Ngày nay, thị trờng nhà đất đã trở thành một bộ phận không thể thiếu đợc của hệ thống các loại thị trờng trong nền kinh tế quốc dân. Nó đã có những đóng góp đáng vào sự phát triển kinh tế nớc ta trong thời gian vừa qua. Hà Nội là trung tâm kinh tế, văn hoá, xã hội 2 đồ án tốt nghiệp đồ án tốt nghiệp chơng I:Khái quát chung về thị trờng bất động sản và thị trờng nhà đất I- Khái quát về thị trờng bất động sản 1. Khái niệm về thị tr ờng bất động sản Bất động sản là lĩnh vực gắn liền với sự phát triển kinh tế xã hội của đất n- ớc và mỗi thành viên trong xã hội. Lĩnh vực này thể hiện ở nhiều mối quan hệ với các lợi ích khác nhau. Lợi ích nhà nớc, lợi ích ngời chủ sở hữu, các nhà đầu t kinh doanh và ngời sử dụng.Hoạt động kinh doanh bất động sản rất rộng lớn và phức tạp .Đặc biệt trong điều kiện nền kinh tế thị trờng nớc ta đang trong quá trình hình thành đồng bộ các loại thị trờng . Để phân loại tài sản trong quyền sở hữu ngời ta chia tài sản làm hai loại : Bất động sản và động sản. Thuật ngữ bất động sản và động sản đã và đang sử dụng rộng rãi và đợc ghi nhận hầu hết trong các bộ luật .ở nhiều nớc trên thế giới nh Anh, Pháp, Mỹ, Thái Lan, Malaixia Hầu hết các khái niệm về bất động sản giữa các nớc đều có sự thống nhất .Mặc dù vậy , khi xác định tài sản cấu thành bất động sản còn có sự khác nhau ở một mức độ. ở nớc ta trớc khi ban hành bộ luật dân sự năm 1995, trong hệ thống pháp luật cũng nh trong quản lý hoạt động kinh tế, chúng ta rất ít sử dụng thuật ngữ bất động sản và động sản. Trong pháp luật về kinh tế đã sử dụng các khái niệm về tài sản cố định để tài sản lu động và xác định nội hàm của chúng. Bộ luật dân sự năm 1995 đã phân chia tài sản theo thông lệ và tập quán quốc tế thành bất động sản và động sản trên cơ sở thuộc tính tự nhiên của các tài sản và các tài sản có di dời đợc bằng cơ học hay không. 3 đồ án tốt nghiệp đồ án tốt nghiệp Bộ luật dân sự đã phân chia tài sản thành bất động sản và động sản. Điều 181 bộ luật dân sự nớc ta định nghĩa về bất động sản và động sản. Bất động sản là các loại tài sản không thể di rời đợc bao gồm: +Đất đai +Nhà ở, công trình gắn liền với đất đai, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; +Các tài sản khác gắn liền với đất đai; +Các loại tài sản khác do pháp luật qui định; Còn động sản là những tài sản không phải là bất động sản. Bất động sản có lúc còn gọi là nhà đất hoặc địa ốc (theo tiếng Trung Quốc là phòng địa sản). Các phân loại phù hợp với yêu cầu của công tác quản lý và hoạt động sản xuất kinh doanh . Đất đai, nhà ở , các công trình xây dựng và các tài sản gắn liền đất đai chủ yếu là bất động sản. 2.Đặc điểm của bất động sản a) Bất động sản là loại tài sản có vị trí cố định không thể di chuyển: Đặc tính này có tính ảnh hởng rất lớn đến việc đầu t vì nếu không có thị trờng tại chỗ thì bất động sản không thể đem đi nơi khác để giao dịch. Vấn đề vị trí của tài sản có ý nghĩa rất quan trọng đến giá trị của bất động sản, vì vậy ngời ta nhắc đến vị trí " tức là cần quan tâm đến địa điểm cụ thể ,đến tình hình phát triển kinh tế , văn hoá xã hội và môi trờng cảnh quan cũng nh hạ tầng kết cấu hạ tầng khu vực có địa điểm bất động sản. b)Tính bền lâu :Đất đai là một thứ đợc xem nh không bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp, vì vậy tính bền lâu của bất động sản (BĐS )là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc.Cần phân biệt tuổi thọ vật lí của bất động sản với tuổi thọ kinh tế.Tuổi thọ kinh tế chấm dứt trong điều kiện thị trờng và trạng thái hoạt động bình thòng mà chi phí sử dụng BĐS lại ngang bằng với lợi ích thu đợc từ BĐS đó. Tuổi thọ vật lí dài hơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều vì nó chấm dứt khi các kết cấu chủ lực chủ yếu của công trình bị lão hoá. 4 đồ án tốt nghiệp đồ án tốt nghiệp c)Tính thích ứng: Lợi ích của công trính đợc sinh ra trong quá trình sử dụng vì lẽ đó nếu kịp thời điều chỉnh công năng sử dụng thì vẫn có thể giữ lại nét đặc trng của công trình lại vừa có thể đem lại lợi ích lớn hơn cho nhà đầu t. Việc điều chỉnh công năng sử dụng đáp ứng yêu cầu của khách hàng nên các nhà đầu t luôn quan tâm đến tính thích ứng của BĐS d)Tính biến dị :Trên thị trờng bất động sản không tồn tại hai công trình hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế. Ngay trong toà cao ốc thì các căn nhà cũng có hớng và nhà khác nhau. Ngoài ra cần chú ý đến ý muốn của các nhà đầu t, ngời sử dụng, kể cả kiến trúc s, mỗi ngời đều quan tâm đến tính dị biến hoặc tạo sự hấp dẫn với khách hàng, thoả mãn sở thích cá nhân Do vậy trên thi trờng bất động sản địa vị và giá trị riêng của bất động sản này không hoàn giống nh bất động sản khác. e)Tính chụi ảnh hởng của chính sách : Vì BĐS có tầm quan trọng với hoạt động kinh tế và đời sống của nhân dân,nên chính phủ các nớc đều quan tâm đến thị trờng bất động sản, thờng đa ra các chính sách mới trong lĩnh vực này để điều chỉnh các quan hệ pháp lí, quan hệ lợi ích kính tế trong sản xuất giao dịch và sử dụng BĐS.Vì không thể di chuyển từ thị trờng này sang thị tr- ờng khác thuận lợi hơn nên thị trờng BĐS khó mà tránh khỏi những ảnh hởng của việc điểu chỉnh chính sách nh chính sách thuế ,đất đai, nhà ở, tiền tệ. f )Tính thuộc vào năng lực quản lí: Nhiều loại hình đầu t không đòi hỏi phải tốn công quản lí lắm chẳng hạn nh vào thị trờng chứng khoán hay vàng bạc đá quí.Thế nhng muốn đầu t vào thị trờng bất động sản thì phải có năng lực quản lí tơng xứng. g )Tính ảnh hởng lẫn nhau: Đó là việc giá trị của bất động sản đợc nâng cao lên nhờ sự thay đổi của các công trình công cộng nh trờng học, chợ, công viên và các điều kiện về cơ sở hạ tầng kỹ thuật nh công trình giao thông , quy hoạch phát triển đô thị . Kinh nghiệm cho thấy nếu dự đoán đợc chính xác về cơ sở hạ tầng tại khu vực rồi đầu t phát triển bất động sản thì là thành công rất lớn. 5 đồ án tốt nghiệp đồ án tốt nghiệp 3 - Khái niệm về thị tr ờng bất động sản a) Khái niệm vệ thị trờng bất động sản: - Thị trờng BĐS là nơi giữa ngời mua và ngời bán tự tìm đến với nhau, qua gặp gỡ, trao đổi và thăm dò mà nhận đợc lời giải đáp điều mà mỗi bên cần biết, nếu cảm thấy thoả mãn sẽ đi đến giao dịch. - Nói một cách ngắn gọn thị trờng BĐS là : + Tổng hoà các giao dịch về bất động sản nhà đất tại 1 khu vực địa lý nhất định, trong thời đoạn nhất định; + Đầu mối thực hiện giá trị và chuyển dịch giá trị của hàng hoá BĐS nhà đất; - Cùng với sự phát triển của nền kinh tế , thị trờng bất động sản ngày càng đợc hình thành và phát triển. Hàng hoá trên thị trờng bất động sản là loại hàng hoá đặc biệt tuy không thể di dời đợc nhng có thể đem lại lợi ích cho chủ sở hữu, do đó làm nảy sinh các hoạt động giao dịch. Thị trờng BĐS gồm 3 thị trờng nhánh. Thị trờng mua bán, thị trờng cho thuê, thị trờng thế chấp và bảo hiểm BĐS Căn cứ vào thứ tự thời gian mà BĐS ra nhập thị trờng mà ngời ta phân thị trờng làm 3 cấp: - Thị trờng cấp I là thị trờng chuyển nhợng, giao hoặc cho thuê quyền sử dụng đất ( còn gọi là thị trờng đất đai ) - Thị trờng thứ II là thị trờng xây dựng công trình để bán hoặc cho thuê. - Thị trờng III là thị trờng bán hoặc cho thuê lại công trình đã đợc mua và thuê II- Khái quát chung về thị tr II- Khái quát chung về thị tr ờng nhà đất ờng nhà đất 1- Định nghĩa về thị tr 1- Định nghĩa về thị tr ờng nhà đất ờng nhà đất Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là t liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trờng sống, là địa bàn phân bố các 6 đồ án tốt nghiệp đồ án tốt nghiệp khu dân c, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh, quốc phòng ( Luật đất đai năm 1993 ) Thật vậy, đất đai giữ vị trí và có ý nghĩa đặc biệt quan trọng. Đất đai là điều kiện chung đối với mọi quá trình sản xuất của các ngành kinh tế quốc dân và hoạt động của con ngời. Đất đai là một trong những tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, đất đai là điều kiện chung của lao động và không thể thiếu đợc cho tất cả sự tồn tại của bất kỳ sự sống nào. Đất đai đóng vai trò quyết định cho sự tồn tại và phát triển của xã hội loài ngời. Nếu không có đất đai thì sẽ nh thế nào ? Tất cả các hoạt động sản xuất, quá trình lao động và sự tồn tại của con ngời cũng không xảy ra. Bởi vậy, việc sử dụng đất đai đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm, có hiệu quả cao và luôn luôn bảo vệ nguồn tài nguyên đất đai bền vững, lâu dài là vô cùng cần thiết. Bên cạnh đó, nhà ở là sản phẩm của hoạt động xây dựng và là không gian bên trong có tổ chức đợc ngăn cách với môi trờng bên ngoài dùng để ở. Nhà ở không chỉ là không gian c trú đơn thuần, mà còn là môi trờng sống, môi trờng lao động và sản xuất, môi trờng văn hoá, giáo dục. Nhà ở là tổ ấm hạnh phúc của mỗi gia đình, là tế bào của sự phồn vinh và tiến bộ xã hội. Đối với mỗi quốc gia, nhà ở không chỉ là nguồn tài sản lớn mà còn thể hiện trình độ phát triển, tiềm năng kinh tế và góp phần tạo nên bộ mặt kiến trúc tổng thể. Cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trờng hiện đại, cuộc sống của ngời dân đã có những biến đổi về chất rất lớn, nhu cầu về nhà ở ngày càng tăng cao. Vì thế nhà ở trở thành vấn đề nóng bỏng của xã hội, trong sự phát triển của nền kinh tế, là sự quan tâm của mỗi cá nhân, mỗi gia đình, mỗi tổ chức kinh tế, xã hội và 7 đồ án tốt nghiệp đồ án tốt nghiệp cả trong mỗi quốc gia. Nhà ở có ảnh hởng đến mọi lĩnh vực của đời sống kinh tế- xã hội, từ kinh tế, văn hoá đến chính trị xã hội. Nh vây, thị trờng nhà đất là thị trờng các yếu tố nhà và đất hợp thành. Đất đai, nhà ở, các công trình xây dựng và các tài sản gắn liền với đất đai là những loại hàng hoá chủ yếu của thị trờng nhà đất. Theo nghĩa hẹp, thị trờng nhà đất gồm thị trờng các yếu tố nhà và đất ở, vờn tợc, khuôn viên gắn với nhà. Theo nghĩa rộng, thị trờng nhà đất bao gồm cả đất ở, vờn tợc, khuôn viên gắn với nhà và đất để sử dụng cho các mục đích khác. Nền kinh tế hàng hoá phát triển bao gồm một hệ thống đồng bộ các loại thị trờng. Sự phát triển các loại thị trờng là hệ quả tất yếu của phân công lao động trong nền sản xuất hàng hoá, đồng thời là điều kiện làm cho phân công lao động xã hội ngày càng sâu sắc. Thị trờng nhà đất đã bắt đầu hình thành và đang có xu hớng mở rộng ở nớc ta. ở đâu có nhà và đất cũng nh các dịch vụ gắn liền với nhà và đất thì ở đó có thể hình thành thị trờng nhà đất. Thị trờng nhà đất có liên quan đến một vùng, một khu vực, hoặc toàn bộ lãnh thổ đất nớc. Thị trờng nhà đất còn đợc hiểu là nơi diễn ra các hành vi mua và bán hàng hoá nhà đất cũng nh dịch vụ gắn liền với hàng hoá đó. Quá trình trao đổi mua và bán nhà và đất luôn luôn vận động và phát triển làm cho các phơng thức giao dịch, trao đổi nhà đất cũng diễn ra nhiều dạng khác nhau. Thị trờng nhà đất ở các vùng khác nhau hoạt động theo các cách khác nhau, tuỳ theo số lợng, quy mô 8 đồ án tốt nghiệp đồ án tốt nghiệp của những ngời tham gia, kết cấu hạ tầng và các điều kiện thông tin giữa ngời mua và ngời bán. 2-Vai trò của thị tr 2-Vai trò của thị tr ờng nhà đất ờng nhà đất Trên cơ sở quản lý vận hành của nền kinh tế thị trờng thì nguồn hàng hoá nhà đất ngày càng phong phú và đa dạng với chất lợng ngày càng cao nhằm đáp ứng nhu cầu sản xuất kinh doanh, nhu cầu sử dụng của dân c góp phần vào việc xây dựng và phát triển đất nớc. Thị trờng nhà đất phát triển là nhân tố quan trọng góp phần phát triển kinh tế-xã hội đất nớc và nâng cao đời sống của các tầng lớp dân c. Chính vì vậy, thị tr- ờng nhà đất là một bộ phận trong hệ thống thị trờng của một quốc gia, bởi vậy sự phát triển thị trờng nhà đất góp phần phát triển đồng bộ các thị trờng trong nền Kinh tế quốc dân. Thị trờng nhà đất là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuất cho các nhà kinh doanh nhà đất. Trên thị trờng nhà đất, các nhà kinh doanh nhà đất và những ngời tiêu dùng thực hiện việc mua bán của mình, với vai trò là một hàng hoá đặc biệt, đất đai và nhà ở đợc chuyển quyền sở hữu và quyền sử dụng từ ngời này sang ngời khác. Việc mua đi bán lại nh vậy tạo ra một khối lợng hàng hoá không bao giờ cạn, cung cấp cho thị trờng làm cho thị trờng hàng hoá nhà đất luôn luôn phong phú. Thị trờng là nơi chuyển hoá vốn từ hình thái hiện vật sang giá trị, là nhân tố quyết định chu chuyển vốn, sự tăng trởng của kinh doanh và sự tồn tại của các doanh nghiệp kinh doanh nhà đất. Trong quá trình kinh doanh, tạo ra các sản phẩm nh nhà ở và các công trình gắn liền với đất đai, các yếu tố sản xuất kể cả giá cả và đất đai đợc vật 9 đồ án tốt nghiệp đồ án tốt nghiệp hoá trong sản phẩm. Để tiến hành quá trình tái sản xuất ở các chu kỳ tiếp theo, đòi hỏi phải chuyển hoá hiện vật thành hình thái tiền. Việc xây nhà, bán nhà và những chu kỳ tuần hoàn nh thế đợc thực hiện thông qua thị trờng. Tuy nhiên tốc độ chu chuyển nhanh hay chậm lại phụ thuộc vào tốc độ lu thông hàng hoá, phụ thuộc vào dung lợng của thị trờng. Quá trình thực hiện việc tiêu thụ sản phẩm trên thị trờng nhà đất không chỉ đơn thuần là hoàn trả chi phí sản xuất, mà còn là quy trình hiện thực hoá giá trị sản phẩm thặng d tiềm tàng thành lợi nhuận thực tế. Thị trờng nhà đất là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng, giữa xây dựng, mua bán nhà, và mua bán quyền sử dụng đất. Trong điều kiện của sản xuất hàng hoá ngời sản xuất trớc hết phải lo sản xuất kinh doanh, sử dụng các yếu tố sản xuất để sản xuất ra những sản phẩm hàng hoá, những sản phẩm hàng hoá đó đợc đem đi bán. Trong khi đó, ngời tiêu dùng sản phẩm lại cần mua những loại hàng hoá đó và nh vậy họ phải tìm mua những loaị hàng hoá đó. Để giải quyết mối quan hệ này, nơi gặp gỡ, trao đổi chính là thị trờng. Thông qua thị trờng, bên cung và bên cầu thoả thuận với nhau để giải quyết mối quan hệ của mình. Thúc đẩy ứng dụng khoa học kỹ thuật, cải tiến công nghệ, nâng cao chất lợng nhà ở, bảo vệ và nâng cao hiệu quả sử dụng tài nguyên đất. Thị trờng nói chung, thị trờng nhà đất nói riêng chịu sự tác động tơng hỗ lẫn nhau giữa các yếu tố cơ bản là cung, cầu, giá cả. Sự tồn tại và vận động của thị tr- ờng biểu hiện ở sự vận động của các yếu tố không tách rời nhau. Mỗi sự thay đổi của yếu tố này kéo theo sự thay đổi của các yếu tố khác và ngợc lại. Điều 10 đồ án tốt nghiệp đồ án tốt nghiệp đó làm cho các doanh nghiệp áp dụng tiến bộ khoa học kỹ thuật và công nghệ, cải tiến tổ chức và quản lý, thực hiện các biện pháp hữu hiệu nhằm nâng cao năng suất lao động, hạ giá thành nâng cao chất lợng sản phẩm, nâng cao sức cạnh tranh trên thị trờng mang lại lợi nhuận cao. Hoạt động của thị trờng nhà đất góp phần thúc đẩy quá trình đổi mới quản lý đất đai, nhà ở các công trình công cộng và các cơ sở kinh tế khác. Nhờ đó thị trờng nhà đất giải quyết mối quan hệ giữa các lợi ích ( lợi ích của Nhà nớc, lợi ích của các chủ đầu t, lợi ích cộng đồng và lợi ích của ngời lao động ). Thị trờng nhà đất đợc hình thành và phát triển góp phần từng bớc xây dựng đồng bộ các loại thị trờng trong nền kinh tế hàng hoá. Thông qua hoạt động của thị trờng nhà đất , Nhà nớc tiếp tục bổ sung, hoàn thiện pháp luật và các chính sách cũng nh tổ chức quản lý, tạo điều kiện cho thị trờng mở rộng và phát triển, góp phần khắc phục tình trạng kinh doanh ngầm, tham nhũng, trốn thuế, đầu cơ tích trữ và các tệ nạn khác xung quanh hoạt động kinh doanh nhà đất đang có chiều hớng gia tăng ở nớc ta. Thị trờng nhà đất hình thành và phát triển góp phần xác lập mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nớc và ngời sử dụng đất bằng các công trình, tài sản gắn liền với đất đai, nâng cao hiệu quả sử dụng nguồn tài nguyên đất, khắc phục tình trạng phi kinh tế trong đầu t xây dựng cơ bản, tận dụng và phát triển nhà đất để đáp ứng nhu cầu của các tầng lớp dân c, tăng nguồn thu đáng kể vào ngân sách Nhà nớc. Phát triển thị trờng nhà đất góp phần tăng cờng quan hệ hợp tác, nâng cao trình độ xã hội hoá trong sản xuất kinh doanh. Khi tham gia vào thị trờng, các nhà kinh doanh, những ngời sử dụng có điều kiện tiếp xúc, có