3- Quan hệ cung cầu nhà đất
Nh chúng ta đã biết, cung cầu có thể cân bằng ở bất cứ thời điểm nào
và chúng ta có giá cân bằng. Nếu các yếu tố khác không đổi, một sự tăng lên của cầu hay giảm xuống của cung sẽ làm giá tăng lên và ngợc lại sự giảm của cầu hoặc tăng lên của cung sẽ làm cho giá giảm xuống. Do đó trong thị trờng cạnh tranh giá cả điều tiết lợng cung và cầu.
Tuy nhiên sự thay đổi của giá nhiều hay ít do thay đổi lợng cung và cầu còn phụ thuộc vào độ giãn của cung và cầu theo giá. Nếu cung co giãn nhiều thì một sự thay đổi trong lợng cầu cũng chỉ làm cho giá thay đổi rất nhỏ và cân bằng có thể nhanh chóng đạt đợc bởi sự gia tăng mở rộng của cung. Ngợc lại cung ít co giãn đối với giá thì một sự thay đổi nhỏ trong lợng cầu sẽ làm cho giá thay đổi mạnh và cân bằng không thể đạt đợc một cách nhanh chóng bởi vì việc tăng lên của cung không theo kịp với cầu.
Nếu cầu có độ co giãn lớn thì một sự thay đổi trong lợng cung sẽ làm cho l- ợng cầu gia tăng hoặc giảm đi một cách nhanh chóng và giá cả ít biến động, nhng nếu cầu ít co giãn và mỗi sự thay đổi trong lợng cung sẽ làm cho cầu ít thay đổi và giá cả sẽ biến động mạnh.
Đây là mối quan hệ mang tính quy luật giữa cung và cầu đối với mọi hàng hoá và dịch vụ, nhng để thấy đợc sự vận động của nó trong thị trờng nhà đất chúng ta cần phải xem xét đặc tính và những nhân tố cụ thể ảnh hởng đến lợng cung và cầu đối với tài sản nhà đất.
Ngoài yếu tố về giá, cung tài sản nhà đất còn chịu ảnh hởng bởi nhiều yếu tố khác nh: quỹ đất đai trong quy hoạch của Chính phủ, sự phát triển cơ sở hạ tầng, các yếu tố đầu vào của phát triển nhà, chính sách và luật pháp; còn cầu nhà đất chịu ảnh hởng của các yếu tố nh sự tăng trởng dân số và nhu cầu phát triển, sự thay đổi về tính chất và mục đích sử dụng đất đai, sự thay đổi của thu nhập và việc làm, quá trình đô thị hoá và những chính sách của Chính phủ. Sự thay đổi của bất cứ yếu tố nào trong những yếu tố ảnh hởng đã nói đến ở trên cũng có thể
ảnh hởng đến lợng cung hoặc lợng cầu, làm cung hoặc cầu chuyển dịch và giá cân bằng trên thị trờng nhà đất sẽ thay đổi ( hoặc tăng lên hoặc giảm đi).
Đối với thị trờng nhà đất, tổng cung đất đai cho tất cả các mục đích là cố định, mặc dù sự cải tạo đất có thể làm gia tăng cung cận biên trong tổng cung. Song cung không nhất thiết cố định cho loại sử dụng cụ thể, nhng tổng cung đất là cố định và việc kiểm soát bằng quy hoạch có giới hạn cung đất bổ sung cho những mục đích sử dụng cụ thể. Việc xây dựng nhà không thể thực hiện một cách nhanh chóng và việc tăng cung một loại tài sản nhà đất cụ thể thờng chiếm nhiều thời gian. Do vậy, tổng cung đất đai là cố định nên cung trong thị trờng nhà đất không thể phản ứng một cách nhanh chóng đối với sự thay đổi của cầu. Do đó cung ít co giãn hơn so với cầu.
Giá (H1) P2 E2 P1 E1 D2 D1 0 Số lợng Q1 Q2
Khi lợng cầu nhà đất tăng làm đờng cầu dịch chuyển từ D1 đến D2, cân bằng chuyển dịch từ E1 đến E2, do cung ít co giãn đối với giá nên làm cho giá tăng mạnh. (H1)
Mối quan hệ của cung và cầu tài sản nhà đất còn phụ thuộc vào thời gian. Trong ngắn hạn, cung một loại nhà đất cụ thể có thể hoàn toàn không co giãn, ví dụ nhà ở cho thuê. Do có một lợng nhà cho thuê cố định trong thành phố, nếu thời hạn hết sức ngắn thì sự tăng cầu chỉ đẩy tiền thuê lên cao. Với thời hạn dài hơn và nếu không có chính sách kiểm soát giá cho thuê nhà của Chính phủ, tiền thuê nhà cao hơn sẽ khuyến khích ngời ta sửa sang những ngôi nhà hiện có và xây dựng thêm những ngôi nhà mới để cho thuê, do đó lợng cung sẽ tăng lên và giá thuê nhà sẽ giảm xuống.
Giá S SR P2 (H2) Cung ngắn hạn P1 D2 D1 0 Q1 Q2 Số lợng Giá S LR P2 (H3) Cung dài hạn P
D2D1 D1
0 Q1 Q2 Số lợng
Nh vậy, cung ngắn hạn thờng ít co giãn hơn cung trong dài hạn và bất cứ thay đổi trong lợng cầu ( tăng hoặc giảm ) cũng làm cho giá nhà đất trong ngắn hạn thay đổi mạnh hơn trong dài hạn. Khi cầu tăng, trong ngắn hạn (H2) cung tài sản nhà đất ít co giãn, giá cả tăng mạnh. Trong dài hạn (H3) cung co giãn nhiều hơn cung ngắn hạn, giá tăng ít hơn so với ngắn hạn.
Tài sản nhà đất là hàng tiêu dùng lâu bền, nên tổng dự trữ trong tay ngời tiêu dùng tơng đối lớn so với sản lợng sản xuất hàng năm. Do vậy một sự thay đổi nhỏ trong tổng dự trữ mà ngời tiêu dùng muốn lắm giữ cũng có thể gây ra thay đổi lớn trong lợng mua của họ. Khi giá nhà đất tăng, nhiều ngời trì hoãn việc mua nhà đất dự trữ của mình, do vậy cầu giảm mạnh. Tuy nhiên, trong dài hạn, nhà cửa cũ nát, hao mòn không thể sử dụng đợc nữa và cần phải đợc thay thế, nên cầu hàng năm lại tăng lên. Vì vậy độ co giãn đối với giá của cầu nhà đất trong dài hạn ít hơn trong ngắn hạn. Điều này trái ngợc với phần lớn các hàng hoá thông thờng khác. Độ co giãn của cầu nhà đất dài hạn và trong ngắn hạn có thể đợc phác hoạ nh hình (H4)
Giá Giá DSR DLR (H4) 0 Số lợng
Giá cân bằng trong thị trờng nhà đất không chỉ phụ thuộc vào sự thay đổi trong lợng cung và cầu mà còn phụ thuộc nhiều vào độ co giãn của chúng. Trong dài hạn, độ co giãn của cung và cầu đều lớn, nên một sự thay đổi nhỏ trong lợng cung sẽ làm thay đổi lớn trong lợng cầu và do đó giá cả cân bằng sẽ ít thay đổi. Tuy nhiên, lợng tích trữ của ngời tiêu dùng về nhà đất rất lớn nên hàng năm lợng nhà đất hao mòn, cũ nát phải thay thế vẫn ngắn hơn trong ngắn hạn.
Độ co giãn của cầu đối với thu nhập trong ngắn hạn cũng khác trong dài hạn. Đối với tài sản nhà đất nếu tổng thu nhập tăng thì sẽ có nhiều ngời có nhu cầu mua sắm nhà mới. Việc mua sắm nhà mới chủ yếu để thay thế những ngôi nhà cũ. Rõ ràng độ co giãn của cầu theo thu nhập trong ngắn hạn sẽ lớn hơn nhiều so với độ co giãn này trong dài hạn. Độ co giãn của cầu theo giá và theo thu nhập còn tuỳ thuộc vào nơi ở, các nhóm dân c... và điều này sẽ có ảnh hởng đến quan hệ cung cầu tại những thời điểm khác nhau.
Do vậy, thông qua giá cả thị trờng nhận biết đợc quan hệ cung cầu, trở lại quan hệ cung cầu và hình thành quan hệ cung cầu mới để phù hợp với sản xuất kinh doanh và tiêu dùng xã hội.
iii- Quan hệ cung cầu nhà đất trong điều kiện cơ chế thị tr iii- Quan hệ cung cầu nhà đất trong điều kiện cơ chế thị tr-- ờng ở Việt Nam
ờng ở Việt Nam