IV- Quan hệ cung cầu nhà đất trong điều kiện cơ chế thị tr-- ờng ở Việt Nam
ờng ở Việt Nam
1- Thị tr
1- Thị trờng nhà đất ở Việt Nam ờng nhà đất ở Việt Nam
Khi bớc vào cơ chế thị trờng, Việt Nam có sự bùng nổ các hoạt động kinh tế của mọi ngành, mọi cấp, mọi đối tợng tham gia kinh tế thị trờng và việc tìm một miếng đất phù hợp là điều kiện kiên quyết cho mỗi hoạt động kinh doanh. Mặt khác, do có những dự án phát triển kinh tế, phát triển đô thị cần quy hoạch những khu đất lớn, nơi ở của những ngời dân trong khu vực quy hoạch bị xáo trộn, tạo ra nhu cầu chuyển dịch đất đai dành cho dự án. Thêm vào đó, do phát triển kinh tế, quá trình đô thị hoá diễn ra nhanh chóng nên dòng ngời và các cơ sở kinh doanh ở các địa phơng đổ về đô thị làm ăn và tìm kiếm việc làm ngày một nhiều, làm cho nhu cầu về nhà ở và đất đai làm nhà cũng tăng theo.
Thị trờng nhà đất đã hình thành ở nớc ta mà không bị lệ thuộc vào một vùng địa lý cụ thể nào. Đâu có nhà và đất thì ở đó hình thành thị trờng nhà đất. Thị tr- ờng nhà đất có liên quan đến một vùng, một khu vực, hoặc toàn bộ lãnh thổ đất n-
ớc. ở nớc ta, thị trờng nhà đất mới đợc “ nhen nhóm” xuất hiện và đợc hiểu là nơi mua bán nhà và đất. Tuy vậy, quá trình trao đổi nhà đất luôn vận động và phát triển làm cho các phơng thức giao dịch trao đổi nhà đất cũng diễn ra dới nhiều dạng khác nhau.
Do Hiến pháp nớc ta quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nớc thống nhất quản lý cho nên khái niệm về thị trờng nhà đất ở nớc ta cũng khác so với thị trờng nhà đất ở các nớc trên thế giới. ở thị trờng nhà đất nớc ta, kết quả của các cuộc trao đổi mua bán trên thị trờng chỉ là sự chuyển quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà từ ngời này sang ngời khác với một giá cả nhất định do hai bên tự thoả thuận. Các thị trờng nhà đất ở những vùng khác nhau hoạt động theo các cách khác nhau. Tuỳ theo số lợng, quy mô của những ngời tham gia, cơ sở hạ tầng và các điều kiện thông tin giữa ngời mua và ngời bán mà có thể thực hiện tiếp xúc tại địa điểm cố định hoặc thực hiện giao dịch thông qua đIửn thoại hoặc các phơng tiện thông tin liên lạc khác.
Nhìn chung, về mặt sử dụng đất, thị trờng nhà đất là nơi giao dịch, trao đổi giữa những ngời có nhu cầu chuyển dịch quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở những loại đất , nhà mà pháp luật cho phép trao đổi. Họ có thể là những ngời có đầy đủ quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, đang sử dụng loại đất, nhà đó hoặc có thể chỉ là những ngời kinh doanh, trung gian môi giới nhà đất để kiếm lợi nhuận là khoản lãi hoặc tiền hoa hồng. Về kinh tế thị trờng nhà đất là môi trờng trao đổi lợi ích giữa những ngời có nhu cầu chuyển dịch quyền sử dụng đất và sở hũ nhà, và cũng là nơi mà Nhà nớc điều tiết phần lợi nhuận của địa tô đã đợc t bản hoá. Thông qua đó Nhà nớc có thể thu đợc những khoản thuế để tăng thu cho
Nhà nớc. Từ đó cho thấy rằng, các cuộc trao đổi cụ thể tại thị trờng nhà đất phải đợc kết thúc bằng một quyết định chứng nhận chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà của cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền. Chính bằng tác động này, lợi ích của các bên tham gia thị trờng đợc bảo hộ, không bị mặt trái của thị trờng chi phối, đồng thời Nhà nớc điều tiết đợc thu nhập xã hội do giá trị tăng lên của nhà đất mang lại .
2- Sự vận động của thị tr
2- Sự vận động của thị trờng nhà đất theo cơ chế thị trờng nhà đất theo cơ chế thị trờng ờng
Kinh tế thị trờng là hình thức phát triển cao của nền sản xuất hàng hoá. Cơ chế vận hành của nền kinh tế thị trờng chính là cơ chế thị trờng. Sự tồn tại và phát triển của cơ chế thị trờng mang tính khách quan trong những xã hội có nền kinh tế hàng hoá. Thị trờng nhà đất là một bộ phận trong hệ thống các loại thị trờng của nền kinh tế. Sự vận động của thị trờng nhà đất là phải tuân thủ theo cơ chế thị trờng. Cơ chế thị trờng biểu hiện sự tác động của nó ở hai mặt: tác động tích cực và tác động tiêu cực.
2.1- Những tác động tích cực
Cùng với thị trờng hàng hoá, thị trờng dịch vụ, thị trờng lao động, thị trờng vốn..., thị trờng nhà đất đợc hình thành và phát triển góp phần tạo lập đợc một hệ thống các thị trờng đầy đủ trong nền kinh tế quốc dân, góp phần làm cho nền kinh tế phát triển năng động, ổn định và hiệu quả.
Trong sự vận động của thị trờng nhà đất theo cơ chế thị trờng, giá cả hớng dẫn hành vi của ngời mua và ngời bán. Cơ chế thị trờng có khả năng phân bổ, điều tiết các nguồn lực tới các khu vực sản xuất của nền kinh tế dới sự tác động của quy luật gía trị, quy luật cung cầu và hệ thống giá cả, quy
luật cạnh tranh mà không cần bất cứ sự điều khiển từ một trung tâm nào. Thị trờng nhà đất tự động điều tiết các chức năng sử dụng nhà đất có giá trị kinh tế- xã hội ra chỗ khác, để dành chỗ cho chức năng sử dụng có giá trị kinh tế cao, tự động phân bổ vật t, lao động, vốn vào các khu vực cần thiết . Qua đó có thể thấy đợc sự khan hiếm hay dồi dào của hàng hoá nhà đất.
Cơ chế thị trờng có vai trò nh là đòn bẩy kích thích sự phát triển khoa học, công nghệ, kích thích sản xuất kinh doanh, tăng năng suất lao động, tăng cờng trình độ chuyên môn hoá sản xuất kinh doanh trong lĩnh vực hoạt động kinh doanh nhà đất. Trong cơ chế thị trờng, lợi nhuận là động lực hoạt động của các doanh nghiệp. Điều này đòi hỏi các doanh nghiệp phải th- ờng xuyên cải tiến công tác quản lý, đổi mới công nghệ, hạ thấp chi phí, tăng khối lợng và chất lợng nhà cung cấp cho dân c và cho các tổ chức kinh tế xã hội.
Cơ chế thị trờng có khả năng sàng lọc, đào luyện những ngời sản xuất kinh doanh trong lĩnh vực hoạt động kinh doanh nhà đất, nhờ đó tạo ra đội ngũ kinh doanh giỏi.
Cơ chế thị trờng kích thích tính năng động sáng tạo của các chủ thể kinh tế trong hoạt động kinh doanh nhà đất, tạo điều kiện thuận lợi cho tự do hoạt động kinh doanh của họ, nhờ đó sẽ động viên khai thác có hiệu quả các tiềm năng đất đai, lao động, vốn của doanh nghiệp.
2.2- Những tác động tiêu cực
Cơ chế thị trờng chỉ có khả năng điều tiết cục bộ, trớc mắt không có khả năng điều tiết toàn bộ, lâu dài. Do vậy việc sử dụng đất đai và
chuyển mục đích sử dụng đất đai, xây dựng và phát triển nhà cũng nh các công trình kiến trúc gắn liền với đất đai đợc thực hiện tự phát, không theo một mục đích chung của xã hội, dẫn đến tình trạng mất cân đối nghiêm trọng giữa nhu cầu phát triển kinh tế xã hội và sử dụng các nguồn lực trong sự phát triển nhà đất.
Trong cơ chế thị trờng chỉ quan tâm đến lợi nhuận , coi lợi nhuận là mục tiêu hàng đầu với bất cứ giá nào. Cho nên sản xuất, kinh doanh vì mục đích tự thân, bất chấp quyền lợi của cá nhân khác và của cộng đồng, chạy theo khuynh hớng ít quan tâm đến những hoạt động mang tính chất phát triển cơ sở hạ tầng- vốn không tạo ra lợi nhuận hoặc lợi nhuận thấp, dẫn đến tình trạng huỷ hoại tài nguyên thiên nhiên, môi trờng, bất chấp các hành vi vi phạm pháp luật.
Bản chất của cơ chế thị trờng là cạnh tranh “ mạnh sống, yếu chết” nên đã tạo ra sự phân cực xã hội, phân hoá giàu nghèo rất khốc liệt, làm tăng bất bình đẳng trong xã hội. Tình trạng này dẫn đến trong hoạt động kinh doanh nhà đất, một bộ phận trở nên khá giả, giàu có, còn bộ phận khác thì ng- ợc lại trở nên hoạt động kinh doanh đình đốn, bị phá sản. Những ngời nghèo không có hoặc ít có điều kiện để tự mua sắm nhà ở, thậm chí phải sống trong những túp lều hoặc sống lang thang.
Những mặt trái của cơ chế thị trờng nêu trên có thể dẫn đến hoạt động của thị trờng nhà đất “ kênh ngầm”, manh mún, gây nên những hiện tợng chụp giật, nạn đầu cơ, tích trữ và tạo nên những “cơn sốt” nhà đất đẩy giá tăng vọt, làm cho thị trờng nhà đất thiếu tính ổn định.
ở nớc ta, với một thời gian ngắn thực hiện nền kinh tế thị trờng định hớng xã hội chủ nghĩa, tuy vẫn thờng xuyên xuất tật vốn có của cơ chế thị trờng nhng với sự giúp đỡ của bạn bè quốc tế và sự nỗ lực của Nhà nớc, những khuyết tật đó đợc chủ động khắc phục từng bớc góp phần phát triển thị trờng nhà đất và nền kinh tế đất nớc.
3- Một vài nhận xét về thị tr
3- Một vài nhận xét về thị trờng nhà đất nờng nhà đất nớc taớc ta
Hiến pháp Việt Nam 1992 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Nhà nớc thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sự sử dụng dúng mục đích và có hiệu quả. Trên cơ sở quy định của Hiến pháp, Luật đất đai năm 1993 đã thừa nhận đất có giá, thừa nhận quyền sử dụng đất đai là một loại hàng hoá đặc biệt. Bên cạnh đó Nhà nớc đã ban hành hệ thống văn bản khá đồng bộ quy định từ đăng ký, định giá, đánh thuế giải quyết tranh chấp, đền bù, giải toả, quy hoạch...
Hiện nay đã có khoảng 500 văn bản pháp lý liên quan trực tiếp tới thị trờng nhà đất. Có thể nói rằng hệ thống khung pháp lý quản lý thị trờng nhà đất của nớc ta khá rộng, bao trùm hầu khắp các quan hệ nảy sinh trong thị trờng nhà đất. Tuy nhiên khung pháp lý rộng nhng cha sâu, còn mang nặng t duy bao cấp, chủ quan duy ý chí và ít tính khả thi.
Trên thực tế, thị trờng nhà đất ở nớc ta hoạt động khá sôi nổi, đặc biệt ở các khu vực thành thị, mặc dầu còn manh nha, nhng đã góp phần cải tạo rõ rệt điều kiện nhà ở của ngời dân, tăng cờng hiệu quả sử dụng, kinh doanh của đất đai, nhà xởng, biến đất đai thực sự trở thành một nguồn lực to lớn cho công cuộc phát triển kinh tế của đất nớc.
Thực trạng thị trờng nhà đất ở nớc ta đã hình thành và đang phát triển với các hoạt động hết sức phong phú:
Chuyển đổi quyền sử dụng đất diễn ra chủ yếu đối với đất nông nghiệp nhằm khắc phục hiện tợng sử dụng đất manh mún hiện nay. Phần lớn nông dân tự chuyển đổi ruộng đất với nhau, không đăng ký với cơ quan địa chính.
Mua bán nhà ở, các công trình khác; chuyển nhợng quyền sử dụng đất; chuyển nhợng quyền sở hữu nhà ở cùng với chuyển nhợng quyền sử dụng đất ở, bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nớc cùng chuyển nhợng quyền sử dụng đất cho ngời đang thuê; các doanh nghiệp kinh doanh phát triển nhà, bán nhà cùng chuyển nhợng quyền sử dụng đất; cổ phần hoá doanh nghiệp Nhà n- ớc, đấu thầu quỹ đất công ích của xã.
Cho thuê đất, thuê nhà, thuê văn phòng, thuê nhà xởng sản xuất kinh doanh; trong đó có cơ quan hành chính sự nghiệp, doanh nghiệp nhà nớc đang chiếm giữ nhiều nhà đất nhng không có nhu cầu sử dụng, đem cho thuê để kiếm lời. Hoạt động thế chấp nhà đất để vay vốn sản xuất kinh doanh, dùng bất động sản nhà đất để vay vốn sản xuất kinh doanh đã và đang phát triển, các tổ chức hoạt động, sản xuất kinh doanh, dịch vụ, môi giới tài sản nhà đất đang đợc hình thành và phát triển.
Theo ớc tính của Tổng cục Địa chính, mới có khoảng 30 % số các giao dịch về nhà đất đợc đăng ký. Các giao dịch chính thức ( Nhà nớc kiểm soát đợc) chủ yếu do các tổ chức thực hiện nh: Các cơ quan Hành chính sự nghiệp, doanh nghiệp Nhà nớc cho thuê đất, tài sản, công ty quản lý nhà, bán nhà thuộc sở hữu
nhà nớc cho ngời đang thuê... các công ty kinh doanh phát triển nhà, công ty xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng bán nhà hoặc chuyển quyền sử dụng đất đã có kết cấu tầng... Từ các hoạt động chuyển dịch nhà đất, chúng ta có thể khẳng định rằng: thị trờng nhà đất ở Việt Nam đã hình thành và phát triển bao gồm cả thị trờng chính thức và thị trờng không chính thức. Nhà nớc đã tạo khuôn khổ pháp luật cho thị trờng nhà đất. đó là, Hiến pháp năm 1992 và pháp lệnh nhà ở, Nhà nớc công nhận quyền kinh doanh và mua bán nhà, công trình của tổ chức, cá nhân; Luật Đất đai năm 1993 công nhận ngời có quyền sử dụng đất ổn định đợc chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê, thừa kế, thế chấp góp vốn liên doanh bằng quyền sử dụng đất và Bộ luật Dân sự đã quy định các biện pháp thực hiện các giao dịch về nhà đất: hợp đồng mua bán, chuyển nhợng, cho thuê, thế chấp... cùng các trình tự và thủ tục thực hiện. Đã hình thành thể chế tài chính quản lý thị trờng nhà đất: Luật thuế chuyển quyền, lệ phí trớc bạ, thu tiền sử dụng đất,... Nhà nớc đã công nhận và đảm bảo quyền của ngời sở hữu, sử dụng nhà đất bằng việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, xây dựng quy hoạch sử dụng đất..., xây dựng quy hoạch sử dụng đất... đã hình thành một lực lợng kinh doanh nhà đất và có biện pháp khuyến khích các doanh nghiệp này phát triển. Kinh doanh nhà đất đã trở thành một ngành kinh tế quan trọng trong nền kinh tế quốc dân. Tuy nhiên, thị trờng nhà đất ở nớc ta đang ở giai đoạn sơ khai và đang bộc lộ những tồn tại chủ yếu:
Thứ nhất, thị trờng nhà đất không chính thức nổi lên là một thách thức với xã hội và quản lý Nhà nớc.
Thị trờng nhà đất ở nớc ta đã hình thành và phát triển bao gồm cả thị trờng chính thức và thị trờng không chính thức. Thị trờng không chính thức đợc hiểu là thị trờng mà Nhà nớc không kiểm soát đợc, nhng nó vẫn hoạt động mạnh đó là mặt yếu kém của Nhà nớc, nguyên nhân chủ yếu là do quyền chuyển nhợng, cho thuê, thế chấp, góp vốn liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất còn rất hạn chế đã dẫn đến hạn chế đối tợng tham gia thị trờng:
Pháp luật đất đai quy định chỉ có hộ gia đình, cá nhân đợc Nhà nớc giao đất và tổ chức kinh doanh đợc Nhà nớc giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc đã nhận quyền sử dụng đất hợp pháp từ ngời khác mới có quyền chuyển nhợng, quyền sử dụng đất. Do đó nhiều tổ chức, cá nhân có nhu cầu về quyền sử dụng đất vẫn phải chuyển quyền sử dụng đất cho nhau. Chính vì vậy chuyển nhợng quyền sử dụng đất không chính thức vẫn diễn ra ngoài sự quản lý của Nhà nớc.
Điều kiện để đợc chuyển nhợng, thế chấp đất đai là rất khó khăn. Ngời có quyền sử dụng đất muốn chuyển nhợng hoặc thế chấp phải thực hiện các thủ tục khai báo, xác nhận từ cơ sở lên đến cấp huyện hoặc tỉnh, phải