Báo cáo thực hành môn Định giá đất Học viện nông nghiệp Việt NamI. Những quy định về phân loại đô thị, loại vùng, loại đường phố, loại vị trí để định giá đất1.1.Những quy định về phân loại đô thị1.1.1. Xác định loại đô thị trong xây dựng bảng giá đất1.1.2. Phân loại đô thị1.2.Những quy định về phân loại vùng....
BÁO CÁO THỰC HÀNH BÀI ĐỊNH GIÁ ĐẤT I Những quy định phân loại đô thị, loại vùng, loại đường phố, loại vị trí để định giá đất 1.1 Những quy định phân loại đô thị Theo Điều 13 Thông tư 36/2014/TT-BTNMT Nghị 1210/2016/UBTVQH13 1.1.1 Xác định loại đô thị xây dựng bảng giá đất Việc xác định loại đô thị xây dựng bảng giá đất đất đô thị; đất thương mại, dịch vụ đô thị; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp đất thương mại, dịch vụ đô thị; đất xây dựng trụ sở quan, đất xây dựng cơng trình nghiệp, đất sử dụng vào mục đích cơng cộng đất phi nông nghiệp khác đô thị thực theo quy định sau: - Đô thị bao gồm gồm thành phố, thị xã, thị trấn quan nhà nước có thẩm quyền định thành lập xếp loại đô thị - Đô thị phân thành loại gồm: đô thị loại đặc biệt, đô thị loại I, đô thị loại II, đô thị loại III, đô thị loại IV, đô thị loại V theo quy định pháp luật + Thành phố trực thuộc trung ương phân loại thị theo tiêu chí thị loại đặc biệt loại I + Thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương phân loại thị theo tiêu chí thị loại I đô thị loại II đô thị loại III + Thị xã phân loại đô thị theo tiêu chí thị loại III thị loại IV + Khu vực dự kiến hình thành đô thị tương lai phân lại theo tiêu chí loại thị tương ứng 1.1.2 Phân loại thị a Đơ thị loại đặc biệt - Vị trí, chức năng, vai trò Thủ trung tâm tổng hợp cấp quốc gia, quốc tế kinh tế, tài chính, văn hố, giáo dục, đào tạo, du lịch, y tế, khoa học công nghệ, đầu mối giao thơng, giao lưu nước quốc tế, có vai trò thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội nước - Quy mơ dân số tồn đô thị đạt từ 5.000.000 người trở lên; khu vực nội thành đạt từ 3.000.000 người trở lên - Mật độ dân số tồn thị đạt từ 3.000 người/km trở lên; khu vực nội thành tính diện tích đất xây dựng thị đạt từ 12.000 người/km2 trở lên - Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp tồn thị đạt thị đạt từ 70% trở lên; khu vực nội thành đạt từ 90% trở lên b Đơ thị loại I - Vị trí, chức năng, vai trò trung tâm tổng hợp cấp quốc gia, cấp vùng cấp tỉnh kinh tế, tài chính, văn hoá, giáo dục, đào tạo, du lịch, y tế, khoa học công nghệ, đầu mối giao thông, giao lưu nước quốc tế, có vai trò thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội vùng liên tỉnh nước; - Quy mô dân số: + Đô thị thành phố trực thuộc trung ương: quy mơ dân số tồn thị đạt 1.000.000 người trở lên; khu vực nội thành đạt từ 500.000 người trở lên + Đô thị thành phố trực thuộc tỉnh thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương: quy mơ dân số tồn thị đạt từ 500.000 người trở lên; khu vực nội thành đạt từ 200.000 người trở lên - Mật độ dân số tồn thị đạt từ 2.000 người/km trở lên; khu vực nội thành tính diện tích đất xây dựng đô thị đạt từ 10.000 người/km2 trở lên - Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp đạt từ 65% trở lên; khu vực nội thành đạt từ 85% trở lên c Đơ thị loại II - Vị trí, chức năng, vai trò trung tâm tổng hợp trung tâm chuyên ngành cấp vùng, cấp tỉnh kinh tế, tài chính, văn hố, giáo dục, đào tạo, du lịch, y tế, khoa học công nghệ, trung tâm hành cấp tỉnh, đầu mối giao thơng, có vai trò thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội tỉnh vùng liên tỉnh - Quy mơ dân số tồn thị đạt từ 200.000 người trở lên; khu vực nội thành đạt từu 100.000 người trở lên - Mật độ dân số tồn thị đạt từ 1.800 người/km trở lên; khu vực nội thành tính diện tích đất xây dựng thị đạt từ 8.000 người/km2 trở lên - Tỷ lệ lao động phi nơng nghiệp tồn thị đạt thị đạt từ 65% trở lên; khu vực nội thành đạt từ 80% trở lên d Đô thị loai III - Vị trí, chức năng, vai trò trung tâm tổng hợp trung tâm chuyên ngành kinh tế, tài chính, văn hoá, giáo dục, đào tạo, du lịch, y tế, khoa học công nghệ cấp tỉnh, đầu mối giao thơng, có vai trò thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội tỉnh vùng liên tỉnh - Quy mơ dân số tồn thị đạt từ 100.000 người trở lên; khu vực nội thành đạt từ 50.000 người trở lên - Mật độ dân số tồn thị đạt từ 1.400 người/km trở lên; khu vực nội thành tính diện tích đất xây dựng đô thị đạt từ 7.000 người/km2 trở lên - Tỷ lệ lao động phi nơng nghiệp tồn thị đạt thị đạt từ 60% trở lên; khu vực nội thành đạt từ 75% trở lên e Đô thị loại IV - Vị trí, chức năng, vai trò trung tâm tổng hợp trung tâm chuyên ngành cấp tỉnh, cấp huyện kinh tế, tài chính, văn hố, giáo dục, đào tạo, du lịch, y tế, khoa học cơng nghệ, trung tâm hành cấp huyện, đầu mối giao thơng, có vai trò thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội tỉnh, huyện vùng liên huyện - Quy mô dân số tồn thị đạt từ 50.000 người trở lên; khu vực nội thành đạt từ 20.000 người trở lên - Mật độ dân số tồn thị đạt từ 1.200 người/km trở lên; khu vực nội thành tính diện tích đất xây dựng thị đạt từ 6.000 người/km2 trở lên - Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp tồn thị đạt thị đạt từ 55% trở lên; khu vực nội thành đạt từ 70% trở lên f Đơ thị loại V - Vị trí, chức năng, vai trò trung tâm hành trung tâm tổng hợp cấp huyện trung tâm chuyên ngành cấp huyện kinh tế, văn hoá, giáo dục, đào tạo, đầu mối giao thơng, có vai trò thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội huyện cụm liên xã - Quy mô dân số tồn thị đạt từ 4.000 người trở lên - Mật độ dân số tồn thị đạt từ 1.000 người/km trở lên; khu vực nội thành tính diện tích đất xây dựng thị đạt từ 5.000 người/km2 trở lên - Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp tồn thị đạt thị đạt từ 55% trở lên 1.2 Những quy định phân loại vùng Theo Điều 14 Thông thư 36/2014/TT-BTMN Việc xác định khu vực xây dựng bảng giá đất đất nông thôn; đất thương mại, dịch vụ nông thôn; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp đất thương mại, dịch vụ nông thôn; đất xây dựng trụ sở quan, đất xây dựng cơng trình nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng đất phi nông nghiệp khác nông thôn theo xã thực theo quy định sau: - Khu vực 1: khu vực có khả sinh lợi cao điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất; - Các khu vực tiếp theo: khu vực có khả sinh lợi thấp kết cấu hạ tầng thuận lợi so với khu vực liền kề trước 1.3 Những quy định phân loại đường phố 1.3.1 Những quy định - Loại đường phố loại đô thị xác định chủ yếu vào khả sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, du lịch, khoảng cách tới khu trung tâm đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, du lịch - Đường phố loại đô thị phân thành loại đường phố có số thứ tự từ trở Đường phố loại áp dụng đất trung tâm đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, du lịch; có mức sinh lợi cao nhất, có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất; loại đường phố tiếp sau theo thứ tự từ loại trở áp dụng đất không trung tâm đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, du lịch có mức sinh lợi kết cấu hạ tầng thuận lợi - Trường hợp đường phố gồm nhiều đoạn đường phố có khả sinh lợi khác nhau, có kết cấu hạ tầng khác đoạn đường phố xếp vào loại đường phố tương ứng - Vị trí đất loại đường phố loại đô thị xác định vào khả sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, khoảng cách so với trục đường giao thơng Vị trí đất loại đường phố loại đô thị phân thành loại vị trí có số thứ tự từ trở Vị trí số áp dụng đất liền cạnh đường phố (mặt tiền) có mức sinh lợi cao có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất, vị trí tiếp sau theo thứ tự từ thứ trở áp dụng đất khơng liền cạnh đường phố có mức sinh lợi điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi - Đối với thị có tiểu vùng khác điều kiện sinh lợi giá đất tiểu vùng có hệ thống loại đường phố theo cách phân lạo 1.3.2 Các loại đường a Loại I: nơi có điều kiện đặc biệt thuận lợi hoạt động sản xuất kinh doanh,bn bán,du lịch,sinh hoạt,có sở hạ tầng đồng bộ,có giá đất thực tế cao b Loại II: nơi có điều kiện thuận lợi hoạt động sản xuất kinh doanh,buôn bán,du lịch,sinh hoạt,có sở hạ tầng tương đối đồng bộ,có giá đất thực tế trung c bình thấp giá đất thực tế trung bình đường phố loại I Loại III: nơi có điều kiện tương đối thuận lợi hoạt động sản xuất kinh doanh,bn bán,du lịch,sinh hoạt,có sở hạ tầng chủ yếu đồng bộ:cấp điện,cấp nước nước,có giá đất thực tế trung bình thấp giá đất thực tế trung d bình đường phố loại II Loại IV: đường phố lại,có giá đất thực tế trung bình thấp thấp giá đất thực tế trung bình đường phố loại III 1.4 Những quy định phân loại vị trí Theo Điều 15 Nghị định 36/2014/TT-BTNMT 1.4.1 Đối với đất trồng hàng năm gồm đất trồng lúa nước đất trồng hàng năm khác; đất trồng lâu năm; đất rừng sản xuất; đất nuôi trồng thủy sản; đất làm muối việc xác định vị trí đất Theo đơn vị hành cấp xã đơn vị hành cấp huyện vào suất trồng, điều kiện kết cấu hạ tầng, lợi cho sản xuất, kinh doanh khác (đối với đất trồng hàng năm, đất trồng lâu năm); vào điều kiện kết cấu hạ tầng, lợi cho sản xuất, kinh doanh khác, khoảng cách từ nơi cư trú cộng đồng người sử dụng đất đến nơi sản xuất, khoảng cách từ nơi sản xuất đến thị trường tiêu thụ tập trung sản phẩm (đối với đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối) thực theo quy định sau: a b Vị trí 1: vị trí mà đất có yếu tố điều kiện thuận lợi nhất; Các vị trí tiếp theo: vị trí mà đất có yếu tố điều kiện thuận lợi so với vị trí liền kề trước 1.4.2 Đối với đất nơng thôn; đất thương mại, dịch vụ nông thôn; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp đất thương mại, dịch vụ nơng thơn việc xác định vị trí đất Theo đường, đoạn đường khu vực vào điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, lợi cho sản xuất, kinh doanh khu vực; khoảng cách đến trung tâm trị, kinh tế, thương mại khu vực thực theo quy định sau: a b Vị trí 1: vị trí mà đất có yếu tố điều kiện thuận lợi nhất; Các vị trí tiếp theo: vị trí mà đất có yếu tố điều kiện thuận lợi so với vị trí liền kề trước 1.4.3 Đối với đất đô thị; đất thương mại, dịch vụ đô thị; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp đất thương mại, dịch vụ thị việc xác định vị trí đất Theo đường, phố; đoạn đường, đoạn phố vào điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, lợi cho sản xuất, kinh doanh khu vực; khoảng cách đến trung tâm trị, kinh tế, thương mại khu vực thực theo quy định sau: a b Vị trí 1: vị trí mà đất có yếu tố điều kiện thuận lợi nhất; Các vị trí tiếp theo: vị trí mà đất có yếu tố điều kiện thuận lợi so với vị trí liền kề trước 1.4.4 Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định Khoản 1, Điều này, giá đất thị trường tình hình thực tế địa phương quy định tiêu chí cụ thể để xác định vị trí loại đất; số lượng vị trí đất mức giá vị trí đất phù hợp với khung giá đất II Những quy định phân loại vùng, đô thị, đường phố, vị trí thành phố Yên Bái Căn vào Quyết định số 35 /2013/QĐ-UBND ngày 31 tháng 12 năm 2013 Uỷ ban nhân dân tỉnh Yên Bái 2.1.Phân loại khu vực - Khu vực 1: phường: Đồng Tâm, Hồng Hà, Hợp Minh, Minh Tân, Nam Cường, Nguyễn Phúc, Nguyễn Thái Học, Yên Ninh, Yên Thịnh - Khu vực 2: xã: Âu Lâu, Giới Phiên, Minh Bảo, Phúc Lộc, Tân Thịnh, Tuy Lộc, Văn Phú, Văn Tiến 2.2 Phân loại đô thị - Thành phố Yên Bái thuộc đô thị loại III 2.3 Phân loại đường phố thành phố Yên Bái Loại TT Tên đường đườn g 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 6.1 6.2 6.3 6.4 Đường Đinh Tiên Hoàng Từ giáp địa giới huyện Yên Bình đến gặp đường Yên Thế Đoạn đến gặp đường Lương Văn Can Đoạn đến giáp đất Công ty TM&DL Yên Bái Đoạn đến gặp đường Phan Đăng Lưu Đoạn đến giáp ranh giới phường Đồng Tâm Đoạn đến ngã tư Km (giao với đường Yên Ninh, Nguyễn 3 1 Tất Thành, Điện Biên) Đường Điện Biên Đường Hoàng Hoa Thám Đường Trần Hưng Đạo Đường Nguyễn Phúc (Từ ngã tư cầu Yên Bái đến hết địa giới phường Nguyễn Phúc) Từ cầu Yên Bái đến hết đất Trạm điện Đoạn đến hết ranh giới đất khí tượng Đoạn đến gặp đường Lê Hồng Phong Đoạn đến hết ranh giới Cty cổ phần nông lâm sản thực phẩm Yên Bái Đoạn đến hết ranh giới phường Nguyễn Phúc Đường Lê Hồng Phong (Từ ngã ba Âu Lâu đến ngã tư Nam Cường) Đoạn từ ngã ba Âu Lâu đến hết đất nhà ông Trần Kiên Đoạn đến đường sắt cắt ngang Đoạn đến hết ranh giới phường Nguyễn Phúc Đoạn đến hết ranh giới trường Lê Hồng Phong 2 3 6.5 6.6 7.1 Đoạn đến hết ranh giới xăng vật tư Đoạn lại đến giáp vị trí đường Thành Cơng Đường Thành Cơng Từ ngã tư Nam Cường phía ga đến hết đất số nhà 40 ngõ 22 7.2 7.5 7.6 Đoạn đến gặp phố Tô Hiến Thành Đoạn qua đường Thành Công cải tạo đến sau vị trí đường Nguyễn Thái Học Đoạn từ vị trí đường Thành Cơng cải tạo đến hết đất số nhà 14 số nhà Đoạn đến hết đất Đội thi hành án thành phố Đoạn đến hết đường Thành Công cũ (nhà bà Nga Hồng) 7.7 Đoạn sau vị trí đường Nguyễn Thái Học gặp đường Hoàng Hoa Thám 8.1 8.2 8.3 8.4 8.5 Đường Thanh Niên Đoạn từ sau vị trí đường Trần Hưng Đạo đến gặp phố Yết Kiêu Đoạn đến gặp phố Dã Tượng Đoạn đến gặp phố Đinh Liệt Đoạn đến gặp phố Đào Duy Từ Đoạn đến sau vị trí đường Nguyễn Phúc 1 Phố Yết Kiêu Đoạn sau vị trí đường Trần Hưng Đạo đến hết đất nhà số 25 Đoạn đến gặp đường Thanh Niên 7.3 7.4 9.1 9.2 10 2 11 Phố Mai Hắc Đế Phố Nguyễn Cảnh Chân 12 Phố Nguyễn Du 13 14 15 16 17 Phố Trần Đức Sắc Phố Tơ Ngọc Vân Phố Mai Văn Ty Phố Phó Đức Chính Đường Lý Thường Kiệt 4 18 Đường Trần Bình Trọng Đoạn từ sau vị trí đường Lê Hồng Phong đến gặp đường Phạm Ngũ 18.1 19 Lão Đường Yên Ninh 4 19.1 Đoạn từ ngã tư Nam Cường đến hết đất Trạm viễn thông Nam Cường hết đất số nhà 27 19.2 Đoạn đến cổng nhà khách Trường Sơn hết đất số nhà 134 19.3 19.4 19.5 19.6 19.7 20 Đoạn đến gặp đường Cao Thắng Đoạn đến hết cổng Trường tiểu học Yên Ninh Đoạn đến đầu cầu Bệnh viện tỉnh Đoạn đến gặp đường Thành Chung Đoạn đến ngã tư Km Đường Hồ Xuân Hương 3 2 21 Đường Kim Đồng 21.1 21.2 21.3 21.4 Từ vị trí đường Yên Ninh đến hết đất nhà số 46 Đoạn đến tới số nhà 406 Đoạn đến cách vị trí đường Điện Biên 50m Đoạn lại đến sau vị trí đường Điện Biên 22 Đường Đá Bia 22.1 22.2 22.3 22.4 23 23.1 23.2 23.3 Từ vị trí đường Yên Ninh vào 50 m Đoạn đến hết số nhà 41 Đoạn đến hết khu tập thể bệnh viện cũ (Cống qua đường) Đoạn đến Nghĩa trang Đá Bia Đường Quang Trung Từ vị trí đường Yên Ninh vào 50 m Đoạn đến cách vị trí đường Điện Biên 50m Đoạn lại 50m gặp vị trí đường Điện Biên 24 Đường Lê Lợi 24.1 24.2 24.3 24.4 25 26 Từ vị trí đường Điện Biên đến đầu cầu Đ2 (cầu thứ hai ) Đoạn đến hết cổng nhà máy Sứ Đoạn từ ngã ba nhà máy Sứ đến hết đất nhà bà Bẩy Đoạn đến cầu Bảo Lương Đường Trần Phú Đường Lê Văn Tám Từ hết vị trí đường Đinh Tiên Hồng (Phòng khám Tràng An) đến hết 26.1 đất nhà bà Chất 26.2 Đoạn đến hết cổng trường Ngân hàng 26.3 Đoạn đến giáp vị trí đường Đinh Tiên Hồng 27 Đường Trần Quốc Toản 28 Phố Tơ Hiệu 3 4 2 4 4 - Điều chỉnh mức giá yếu tố khác biệt vị trí: đất A đất B đất D (tiếp giáp mặt đường Lê Hồng Phong), đất C (tiếp giáp mặt đường Trần Bình Trọng) 4% Giá đất đất cần định giá A, đất B đất D 100% giá đất đất C 96% Tỷ lệ điều chỉnh đất C là: 100% - 96% = 4,17% 96% - Điều chỉnh mức giá yếu tố khác biệt giao thông: đất A đất B (cùng tiếp giáp với đường có mặt cắt rộng 15m), đất C (tiếp giáp với đường có mặt cắt rộng 10m) 5%, đất D (tiếp giáp với đường có mặt cắt rộng 15m) 15% Giá đất đất cần định giá A đất B 100% giá đất đất C 95%, giá đất đất D 115% Tỷ lệ điều chỉnh đất C là: 100% - 95% = 5,26% 95% Tỷ lệ điều chỉnh đất D là: 100% - 115% = -13,04% 115% - Điều chỉnh mức giá yếu tố khác biệt diện tích, kích thước: đất A đất D (cùng có kích thước mặt tiền 8,5m), đất C (có kích thước mặt tiền 7m) 1,5%, đất B (có kích thước mặt tiền 6m) 2,5% Thửa đất A (có chiều sâu 25,5m) đất B (có chiều sâu 25m) 0,5%, đất C (có chiều sâu 20m) 5,5%, đất D (có chiều sâu 23,3m) 2% Giá đất đất cần định giá A 100% giá đất đất B 98%, giá đất đất C 104%, giá đất đất D 102% Tỷ lệ điều chỉnh đất B là: 100% - 98% = 2,04% 98% Tỷ lệ điều chỉnh đất C là: 100% - 104% = -3,85% 104% Tỷ lệ điều chỉnh đất D là: 100% - 102% = -1,96% 102% TT Yếu tố so sánh Diện tích Giá trị đất chuyển nhượng Giá đất chuyển nhượng Điều chỉnh theo yếu tố so sánh Thửa đất A Thửa đất B Thửa đất C Thửa đất D 216 m2 150 m2 140 m2 2000 m2 2.500 triệu đồng 35 triệu đồng/m2 4.240 triệu đồng 2.760 triệu đồng 30 triệu đồng/m2 40 triệu đồng/m2 Vị trí 4.1 Tỷ lệ Tiếp giáp mặt Tiếp giáp mặt đường Lê Hồng đường Lê Hồng Tiếp giáp mặt Phong, gần Phong, cách đường Nguyễn trường học, đất A Văn C, cách trung tâm y tế khoảng 900m, đất A khoảng thành phố, tập không gần chợ, 300m, không gần chợ, bệnh viện trung đông dân trường học, cư bệnh viện 100% 96% 100% Tỷ lệ điều chỉnh 0% 4,17% 0% Mức điều chỉnh triệu đồng/m2 1,25 triệu đồng/m2 triệu đồng/m2 Giao thông 4.2 Tỷ lệ 100% Tiếp giáp mặt đường Nguyễn Văn A Nguyễn Văn D, cách đất A khoảng 100m, gần chợ, trường học Đường nhựa, Đường nhựa, Hai đường nhựa, Đường nhựa, mặt mặt cắt (bao mặt cắt (bao mặt cắt (bao gồm cắt (bao gồm gồm vỉa hè) gồm vỉa hè) vỉa hè) rộng vỉa hè) rộng 10m rộng 15m rộng 15m 15m 100% 100% 95% 115% Tỷ lệ điều chỉnh 0% 5,26% -13,04% Mức điều chỉnh triệu đồng/m2 1,58 triệu đồng/m2 -5,22 triệu đồng/m2 Diện tích, kích thước - Mặt tiền 8,5 m 6m 7m 8,5 m - Chiều sâu 25,5 m 25 m 20 m 23,3 m Tỷ lệ 100% 98% 104% 102% Tỷ lệ điều chỉnh 2,04% -3,85% -1,96% Mức điều chỉnh 0,71 triệu đồng/m2 -1,15 triệu đồng/m2 -0,784 triệu đồng/m2 4.3 Các yếu tố hạ 4.4 tầng Cấp nước Tốt Giá đất ước tính đất cần định giá theo đất so sánh Tốt Tốt 35,71 31,68 triệu đồng/m triệu đồng/m2 Tốt 34 triệu đồng/m2 Xác định giá đất đất cần định giá Giá đất cần định giá A 35,71 + 31,68 + 34 = = 33,80 triệu đồng/m2 Tỷ lệ chênh lệch giá đất đất cần định giá A với giá đất ước tính theo đất so sánh B là: Tỷ lệ chênh lệch A/B 33,80 - 35,71 = x 100% = -5,35% 35,71 Tỷ lệ chênh lệch giá đất đất cần định giá A với giá đất ước tính theo đất so sánh C là: Tỷ lệ chênh lệch A/C 33,80 – 31,68 = x 100% = 6,69% 31,68 Tỷ lệ chênh lệch giá đất đất cần định giá A với giá đất ước tính theo đất so sánh D là: Tỷ lệ chênh lệch A/D 33,80 – 34,0 = x 100% = -0,59% 34,0 Do đó, giá đất đất cần định giá A bảo đảm chênh lệch với giá đất ước tính khơng q 10% Kết xác định giá đất - Tổng giá trị đất tài sản gắn liền với đất: 10680,8 (triệu đồng) - Giá trị nhà: 3380 (triệu đồng) - Giá trị tài sản khác gắn liền với đất: ……………(đồng) - Giá trị đất: 7300,8 (triệu đồng) - Giá đất: 33,8 (triệu đồng/m2) (Viết chữ: ba mươi ba triệu tám trăm nghìn đồng/m2) Định giá viên (Ký ghi rõ họ, tên) Giám đốc (Ký tên, đóng dấu) IV Xây dựng phương án giá đất cho đoạn đường ỦY BAN NHÂN DÂN TỈNH YÊN BÁI - CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự - Hạnh phúc - Số: /2017/QĐ-UBND Yên Bái, ngày 16 tháng 03 năm 2017 QUYẾT ĐỊNH QUY ĐỊNH BẢNG GIÁ ĐẤT NĂM 2017 TẠI ĐƯỜNG YÊN NINH TỈNH YÊN BÁI ỦY BAN NHÂN DÂN TỈNH YÊN BÁI Căn Luật Tổ chức Hội đồng nhân dân Ủy ban nhân dân ngày 26 tháng 11 năm 2003; Căn Luật Ban hành văn quy phạm pháp luật Hội đồng nhân dân, Ủy ban nhân dân ngày 03 tháng 12 năm 2004; Căn Luật Đất đai ngày 29 tháng 11 năm 2013; Căn Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 Chính phủ quy định giá đất; Căn Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2014 Chính phủ Quy định khung giá đất; Căn Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng năm 2014 Bộ Tài nguyên Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá đất Căn Nghị số 21/2014/NQ-HĐND ngày 12 tháng 12 năm 2014 Hội đồng nhân dân tỉnh Yên Bái Khóa XVII, Kỳ họp thứ 12 Quy định Bảng giá đất năm 2015 tỉnh Yên Bái; QUYẾT ĐỊNH: Điều Ban hành kèm theo Quyết định Quy định Bảng giá đất năm 2017 đường Yên Ninh, tỉnh Yên Bái Điều Quyết định có hiệu lực thi hành kể từ ngày 16/03/2017 thay Quyết định số 35/2013/QĐ-UBND ngày 31 tháng 12 năm 2013 Ủy ban nhân dân tỉnh Yên Bái ban hành Quy định phân loại đường phố, vị trí bảng giá loại đất tỉnh Yên Bái năm 2014 Điều Chánh Văn phòng Ủy ban nhân dân tỉnh; Thủ trưởng Sở, ban, ngành; Chủ tịch Ủy ban nhân dân huyện, thành phố, thị xã; người sử dụng đất tỉnh Yên Bái tổ chức, cá nhân có liên quan chịu trách nhiệm thi hành Quyết định này./ Nơi nhận: - Chính phủ; - Bộ Tài chính; - Bộ Tài nguyên Môi trường; - Cục Kiểm tra văn - Bộ Tư pháp; - Thường trực Tỉnh ủy; - Thường trực HĐND tỉnh; - Chủ tịch, PCT UBND tỉnh; - Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh; - Sở Tư pháp (tự kiểm tra văn bản); - Các Sở, ban, ngành, đoàn thể; - Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh; TM ỦY BAN NHÂN DÂN CHỦ TỊCH Phạm Duy Cường - Tòa án nhân dân tỉnh; - HĐND UBND huyện, thành phố, thị xã; - Báo Yên Bái; - Đài PTTH tỉnh; - Phòng CNTT - Cơng báo tỉnh; - Cổng Thông tin điện tử tỉnh Yên Bái; - Như Điều QĐ; - Chánh, Phó VP UBND tỉnh; - Chuyên viên: TNMT, XD, NLN, TC, TCD; - Lưu: VT QUY ĐỊNH BẢNG GIÁ ĐẤT NĂM 2017 TẠI ĐƯỜNG YÊN NINH, TỈNH YÊN BÁI (Ban hành kèm theo Quyết định số /2017/QĐ-UBND ngày 16 tháng năm 2017 Ủy ban nhân dân tỉnh Yên Bái) Chương I NHỮNG QUY ĐỊNH CHUNG Điều Phạm vi điều chỉnh Bảng giá đất Quy định thực năm 2017, để thực nội dung sau: a) Tính tiền sử dụng đất Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân phần diện tích hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp đất sang đất phần diện tích hạn mức giao đất cho hộ gia đình, cá nhân; b) Tính thuế sử dụng đất; c) Tính phí lệ phí quản lý, sử dụng đất đai; d) Tính tiền xử phạt vi phạm hành lĩnh vực đất đai; đ) Tính tiền bồi thường cho Nhà nước gây thiệt hại quản lý sử dụng đất đai; e) Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước trường hợp đất trả lại đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê Quy định không áp dụng trường hợp người có quyền sử dụng đất thỏa thuận giá đất thực quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn quyền sử dụng đất Giá đất để tính tiền sử dụng đất Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân phần diện tích đất vượt hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nơng nghiệp, đất phi nông nghiệp đất sang đất phần diện tích vượt hạn mức giao đất cho hộ gia đình, cá nhân; tính tiền thuê đất đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nơng nghiệp hộ gia đình, cá nhân; tính tiền sử dụng đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất khơng thơng qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất; tính tiền thuê đất trường hợp Nhà nước cho th đất khơng thơng qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê; tính tiền thuê đất trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm; tính tiền bồi thường Nhà nước thu hồi đất: Là giá đất cụ thể theo quy định pháp luật đất đai Điều Đối tượng áp dụng Ủy ban nhân dân cấp, quan thực chức quản lý nhà nước đất đai Người sử dụng đất tổ chức, cá nhân có liên quan Chương II: LOẠI ĐƠ THỊ VÀ KHU VỰC Điều Xác định loại xã loại đô thị Đường Yên Ninh thuộc thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái: Thành phố Yên Bái đô thị loại III Điều Xác định khu vực Khu vực 1: Là đất ven đường giao thơng đường bộ, có khả sinh lợi cao điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi Khu vực bao gồm tất đất thuộc vị trí theo quy định Khu vực 2: Là khu vực lại địa giới hành xã, bao gồm đất khơng thuộc vị trí theo quy định Chương III: VỊ TRÍ CÁC LOẠI ĐẤT Điều Vị trí đất phi nông nghiệp Loại đất phi nông nghiệp Quy định thực theo quy định Khoản Điều 10 Luật Đất đai Căn để xác định vị trí đất phi nơng nghiệp Việc xác định vị trí đất phi nơng nghiệp vào khoảng cách từ đất đến giới hành lang an tồn giao thơng tuyến đường giao thơng vào kích thước chiều rộng ngõ mà đất tiếp giáp Đường giao thơng phường, thị trấn đường giao thơng có Bảng giá đất Các vị trí đất phi nơng nghiệp a) Vị trí 1: Áp dụng đất có cạnh tiếp giáp giới hành lang an tồn đường giao thơng Đối với đất khơng tiếp giáp với giới hành lang đường bị ngăn cách suối, kênh, mương thủy hệ khác người sử dụng đất khai thác thuận lợi vị trí xác định nghĩa vụ tài người sử dụng đất áp dụng hệ số 0,9 lần giá đất vị trí bảng giá; chiều sâu đất tính từ giới hành lang đường giao thơng Thửa đất tiếp giáp với giới hành lang bảo vệ cầu, cống cơng trình giao thơng khác mà giới hành lang bảo vệ cơng trình khơng trùng với giới hành lang bảo vệ đường giao thơng khơng xác định vị trí b) Vị trí 2: Áp dụng đất ngõ đường giao thông chính, chiều rộng ngõ lớn m, cách giới hành lang an tồn đường giao thơng khơng q 50 m; c) Vị trí 3: Áp dụng đất ngõ đường giao thông chính, có mức độ thuận lợi cho lại sinh hoạt vị trí 2, cụ thể thuộc yếu tố sau: - Thửa đất ngõ đường giao thơng chính, chiều rộng ngõ từ 2,5 m đến m, cách giới hành lang an tồn đường giao thơng khơng q 50 m; - Thửa đất ngõ đường giao thơng chính, chiều rộng ngõ lớn 3m, cách giới hành lang an tồn đường giao thơng từ 50 m đến 200 m; d) Vị trí 4: Áp dụng đất ngõ đường giao thơng chính, có mức độ thuận lợi cho lại sinh hoạt vị trí 3, cụ thể thuộc yếu tố sau: - Thửa đất ngõ đường giao thơng chính, chiều rộng ngõ 2,5 m, cách giới hành lang an tồn đường giao thơng khơng q 50 m; - Thửa đất ngõ đường giao thơng chính, chiều rộng ngõ từ 2,5 m đến 3m, cách giới hành lang an toàn đường giao thơng từ 50 m đến 200 m; - Thửa đất ngõ đường giao thơng chính, chiều rộng ngõ m, cách giới hành lang an tồn đường giao thơng 200 m; - Thửa đất ngõ vị trí 2, vị trí quy định Điểm b, Điểm c Khoản này, cách giới hành lang an toàn đường giao thơng khơng q 200 m; đ) Vị trí 5: Áp dụng cho đất thuộc vị trí lại, khơng thuộc vị trí 1, vị trí 2, vị trí 3, vị trí Chương IV: GIÁ CÁC LOẠI ĐẤT Điều Nguyên tắc áp dụng giá đất Thửa đất phi nông nghiệp mà có chiều sâu lớn 20 m, tiếp giáp đường giao thơng có Bảng giá đất, trừ đường liên thơn khác xã, giá đất phần theo chiều sâu đất kể từ giới hành lang an tồn đoạn đường quy định sau: a) Diện tích 20 m tính 100% giá đất vị trí đoạn đường đó; b) Diện tích chiều sâu từ 20 m đến 40 m tính 50% giá đất vị trí đoạn đường đó; c) Diện tích chiều sâu từ 40 m đến 60 m tính 30% giá đất vị trí đoạn đường đó; d) Diện tích chiều sâu từ 60 m tính 20% giá đất vị trí đoạn đường đó; đ) Thửa đất phi nông nghiệp không tiếp giáp với đường giao thơng có bảng giá đất đất phi nông nghiệp tiếp giáp với đường liên thôn khác xã khơng chia chiều sâu theo Điểm a, b, c d Khoản này; e) Trong công tác bồi thường, hỗ trợ Nhà nước thu hồi đất tính thuế sử dụng đất phi nơng nghiệp hộ gia đình, cá nhân: Khơng áp dụng phân chia đất theo chiều sâu, đất tính giá theo vị trí đất Hệ số theo chiều sâu trường hợp có nhiều đất liền kề chủ sử dụng đất Trường hợp khu đất chủ sử dụng đất gồm nhiều đất liền kề tồn khu đất xác định đất Nếu khu đất có tiếp giáp đường giao thơng có bảng giá đất, trừ đường liên thôn khác xã, mà có chiều sâu lớn giá đất phần theo chiều sâu kể từ giới hành lang an tồn giao thơng đất phi nông nghiệp xác định theo Khoản Điều Đối với đất xác định theo giá đất nơng nghiệp thực theo Khoản Điều Thửa đất có cạnh tiếp giáp đường gồm đường giao thơng chính, ngõ đường giao thơng chính, đường nhánh, ngõ đường nhánh, cạnh tiếp giáp với đường thuộc từ hai đoạn, hai vị trí có giá khác trở lên lấy đường vng góc với tim đường (tại điểm giới hạn hai đoạn, hai vị trí có giá khác nhau) làm ranh giới để phân chia đất làm phần xác định diện tích phần để áp giá theo đoạn vị trí tương ứng Thửa đất nằm ngõ mà ngõ nối trực tiếp với nhiều tuyến đường giao thơng có giá đất khác vị trí, giá đất đất xác định theo tuyến đường giao thông gần Điểm giới hạn tuyến đường nơi đường giao điểm tuyến đường giao chiếu vng góc với giới hành lang đường Một đất xác định theo giá đất nông nghiệp khơng xác định giá đất theo chiều sâu đất, giá toàn đất xác định theo Điều 10 Quy định Một đất tiếp giáp nhiều đường có giá đất khác giá đất xác định theo đường có giá đất cao Điều Điều kiện xác định giá đất Giá đất phi nông nghiệp thực giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, cho thuê đất áp dụng đất có mặt bằng, trừ đất khai thác khống sản, cơng trình thủy điện trường hợp Khoản Điều Trường hợp thực giao đất có thu tiền sử dụng đất không qua đấu giá cho thuê đất không qua đấu giá chuyển mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang mục đích phi nông nghiệp mà đất phi nông nghiệp phải đào, đắp để có mặt xác định giá đất sau: a) Đối với đất tổ chức sử dụng: Căn vào chi phí đào, đắp mặt tương đương với khối lượng đào, đắp theo thiết kế quan có thẩm quyền thẩm tra (theo quy định phân cấp Ủy ban nhân dân tỉnh), Sở Tài chủ trì, phối hợp với Sở Tài nguyên Môi trường, Cục Thuế tỉnh quan liên quan xác định hệ số áp dụng giá đất sau: Đối với đất phường, thị trấn không thấp 0,6 lần so với giá đất điều kiện có mặt bằng; đất xã không thấp 0,5 lần so với giá đất điều kiện có mặt bằng; b) Đối với đất hộ gia đình, cá nhân sử dụng: Căn vào chi phí đào, đắp mặt tương đương với khối lượng đào, đắp theo thiết kế quan có thẩm quyền thẩm tra (Phòng Quản lý đô thị thành phố Yên Bái, thị xã Nghĩa Lộ; Phòng Cơng thương Phòng Kinh tế hạ tầng huyện), Phòng Tài kế hoạch chủ trì, phối hợp với phòng Tài ngun Mơi trường, Chi cục Thuế quan liên quan xác định hệ số áp dụng giá đất sau: Đối với đất phường, thị trấn không thấp 0,6 lần so với giá đất điều kiện có mặt bằng; đất xã không thấp 0,5 lần so với giá đất điều kiện có mặt bằng; c) Trường hợp người giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất áp dụng sách giảm tiền sử dụng đất áp dụng hệ số giá đất để tính tiền sử dụng đất trước, sau tính giảm trừ tiền sử dụng đất Giao sở Tài chủ trì phối hợp với quan liên quan hướng dẫn trình tự, thủ tục, hồ sơ phê duyệt chi phí đào đắp mặt áp dụng hệ số giá đất trường hợp Điều Giá đất Giá đất đường Yên Ninh quy định sau Đường Yên Ninh Đoạn từ ngã tư Nam Cường đến hết đất Trạm viễn thông Nam Cường hết đất số nhà 27 Đoạn đến cổng nhà khách Trường Sơn hết đất nhà 314 Giá đất vị trí (đồng/m2) 4.000.000 3.500.000 Đoạn đến gặp đường Cao Thắng 3.000.000 Đoạn đến hết cổng trường tiểu học Yên Ninh 3.500.000 Đoạn đến đầu cầu Bệnh viện tỉnh 4.500.000 Đoạn đến đường Thành Chung 6.000.000 Đoạn đến ngã tư Km 6.000.000 Điều Giá đất vị trí đất phường Giá đất vị trí 1: Bằng 100% giá đất đoạn đường Bảng giá Trường hợp đất có chiều sâu lớn áp dụng quy định Điều Quy định Giá đất vị trí 2: giá đất vị trí quy định 40% giá đất vị trí Giá đất vị trí 3: giá đất vị trí quy định 30% giá đất vị trí Giá đất vị trí 4: giá đất vị trí quy định 20% giá đất vị trí Giá đất vị trí 5: giá đất vị trí quy định 10% giá đất vị trí Giá đất tối thiểu đô thị a) Đối với phường thuộc thành phố Yên Bái giá đất tối thiểu 160.000 đồng/m2 b) Nếu giá đất vị trí tính theo tỷ lệ so với vị trí quy định Khoản 2, 3, 4, Điều đất có chiều sâu lớn áp dụng hệ số mà giá đất thấp giá đất tối thiểu áp dụng giá đất tối thiểu quy định Điểm a Khoản Điều 10 Xử lý tồn Các trường hợp nộp đầy đủ hồ sơ thực nghĩa vụ tài đất đai theo quy định hành quan thuế từ trước ngày 01 tháng 01 năm 2017 mà đến ngày 01 tháng 01 năm 2017 quan thuế chưa có văn xác định nghĩa vụ tài đất đai áp dụng giá đất ban hành theo Quyết định số 35/2013/QĐ-UBND hệ số điều chỉnh theo quy định hành Điều 11 Bổ sung, điều chỉnh Bảng giá đất Bổ sung, điều chỉnh Bảng giá đất Khi Chính phủ điều chỉnh khung giá đất mà mức giá đất điều chỉnh tăng từ 20% trở lên so với giá đất tối đa giảm từ 20% trở lên so với giá đất tối thiểu bảng giá đất loại đất tương tự giá đất phổ biến thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá đất tối đa giảm từ 20% trở lên so với giá đất tối thiểu Bảng giá đất khoảng thời gian từ 180 ngày trở lên hình thành tuyến đường cần bổ sung vào Bảng giá đất thay đổi mục đích sử dụng đất, loại thị, loại đường, vị trí đất cần điều chỉnh Bảng giá đất ban hành Ủy ban nhân dân cấp huyện chủ động đề xuất điều chỉnh Bảng giá đất có văn đề nghị Sở Tài nguyên Môi trường để tổ chức điều tra, khảo sát, xây dựng phương án bổ sung, điều chỉnh Bảng giá đất; trình Ủy ban nhân dân tỉnh để xin ý kiến thống Thường trực Hội đồng nhân dân tỉnh trước định bổ sung, điều chỉnh Bảng giá đất Nội dung điều chỉnh Bảng giá đất a) Điều chỉnh giá loại đất số loại đất tất loại đất Bảng giá đất; b) Điều chỉnh Bảng giá đất vị trí đất số vị trí đất tất vị trí đất Giá đất bảng giá đất điều chỉnh phải phù hợp với khung giá đất quy định mức chênh lệch giá đất khu vực giáp ranh quy định Khoản Điều 13 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP Điều 12 Trách nhiệm thi hành Sở Tài ngun Mơi trường chủ trì, phối hợp với Sở Tài quan có liên quan kiểm tra, hướng dẫn việc thực Quy định Chủ tịch Ủy ban nhân dân huyện, thành phố, thị xã có trách nhiệm tổ chức thực Quy định Trong trình thực có khó khăn, vướng mắc báo cáo Ủy ban nhân dân tỉnh để xem xét, điều chỉnh cho phù hợp TM UỶ BAN NHÂN DÂN CHỦ TỊCH Phạm Duy Cường ... xác định mức giá vị trí đất Mức giá vị trí đất xác định bình qn số học mức giá đất điều tra, khảo sát vị trí đất Đối với vị trí đất khơng có thơng tin giá đất thị trường vào giá đất bảng giá đất. .. 30/6/2014 quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá đất Chính phủ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2014) Nghị định. .. điện,cấp nước nước,có giá đất thực tế trung bình thấp giá đất thực tế trung d bình đường phố loại II Loại IV: đường phố lại,có giá đất thực tế trung bình thấp thấp giá đất thực tế trung bình đường