“Xác định các yếu tố cấu thành và xây dựng mô hình giá đất đai trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh”

“Xác định các yếu tố cấu thành và xây dựng mô hình giá đất đai trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh” Xem nội dung đầy đủ tại: https://123doc.org/document/4970506-phan-thi-phuong-thao.htm

Chuyên ngành Thị Trường BĐS SVTH: Phan Thị Phương Thảo Trang Chuyên ngành Thị Trường BĐS SVTH: Phan Thị Phương Thảo Trang Chuyên ngành Thị Trường BĐS SVTH: Phan Thị Phương Thảo TÓM TẮT Sinh viên thực hiện: Phan Thị Phương Thảo, Khoa Quản Lý Đất Đai& Bất Động Sản, Trường Đại Học Nơng Lâm TP.Hồ Chí Minh Đề tài: “Xác định yếu tố cấu thành xây dựng mơ hình giá đất đai địa bàn thành phố Hồ Chí Minh” Giáo viên hướng dẫn: TS Trần Thanh Hùng, Bộ Môn Kinh Tế Đất & Bất Động Sản, Khoa Quản Lý Đất Đai& Bất Động Sản, Trường Đại Học Nơng Lâm TP.Hồ Chí Minh Nội dung tóm tắt: Thị trường bất động sản đóng vai trò quan trọng kinh tế quốc dân, yếu tố giá đất đai sở đánh giá tình trạng thực tế thị trường bất động sản tiềm phát triển tương lai nó, giá bất động sản xem công cụ quan trọng để Nhà nước quản lý đất đai Trong cơng tác quản lý thị trường bất động sản việc nắm bắt xây dựng mơ hình giá nhà đất nhiệm vụ bản, để sở mơ hình đề xuất biện pháp quản lý phù hợp có tính khoa học Mục tiêu chủ yếu đề tài nghiên cứu đặc điểm thị trường từ xác định yếu tố cấu thành ảnh hưởng đến giá bất động sản Thị trường bất động sản Hồ Chí Minh phận quan trọng chiếm tỷ lệ lớn thị trường bất động sản, đặc biệt đô thị, hoạt động thị trường diễn sôi Thông qua phương pháp nghiên cứu tài liệu, điều tra, phân tích_tổng hợp, sử dụng phần mềm DTREG đề tài phân tích đưa nhìn sâu sắc xác yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản, tầm quan trọng biến, chiều hướng ảnh hưởng biến lên giá bất động sản giao dịch thị trường nhằm giúp cho cá nhân tổ chức có so sánh lựa chọn phù hợp chọn mua bất động sản theo mục đích riêng, từ việc nghiên cứu mà mơ hình định xây dựng có khả ứng dụng để dự báo mức giá trung bình cho bất động sản địa bàn Việc có ý nghĩa lớn cơng tác thẩm định giá bất động sản hay ứng dụng thành lập bảng giá đất nhà nước nhiều nhu cầu khác xã hội liên quan đến việc xác định giá đất đai Trang Chuyên ngành Thị Trường BĐS SVTH: Phan Thị Phương Thảo ĐẶT VẤN ĐỀ Trong thị trường bất động sản, giá đất đai sở đánh giá tình trạng thực tế thị trường bất động sản tiềm phát triển tương lai nó, giá bất động sản xem cơng cụ quan trọng để Nhà nước quản lý đất đai chế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, xác định nghĩa vụ tài người sử dụng đất Nhà nước.Vì cơng tác định giá đóng vai trò quan trọng giúp cho giao dịch đánh thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế sử dụng đất, chấp thực cách trôi chảy Hoạt động định giá không cần thiết cho việc định giá hàng loạt quy mơ lớn nhà nước để hình thành khung giá phục vụ cho quản lý nhà nước mà cần thiết cho định giá đất đai hay bất động sản riêng lẻ, hoạt động giúp cho việc phân bố đất đai - nguồn lực xã hội cách hiệu Trong công tác quản lý thị trường bất động sản việc nắm bắt xây dựng mơ hình giá nhà đất nhiệm vụ bản, để sở mơ hình đề xuất biện pháp quản lý phù hợp có tính khoa học Xuất phát từ tình hình thực tiễn thực đề tài: “Xác định yếu tố cấu thành xây dựng mơ hình giá đất đai địa bàn thành phố Hồ Chí Minh” Mục tiêu nghiên cứu đề tài: - Nghiên cứu đặc điểm thị trường bất động sản - Phân tích yếu tố cấu thành ảnh hưởng đến giá đất đai, mức độ xu hướng ảnh hưởng tương tác yếu tố Đối tượng nghiên cứu: - Đối tượng nghiên cứu quy luật giá trị, chế hoạt động hình thức biểu thị trường - Đối tượng khảo sát giá thị trường yếu tố cấu thành giá bất động sản Phạm vi nghiên cứu Phạm vi không gian: quận 1, 3, Bình Thạnh Gò Vấp thành phố HCM  Phạm vi thời gian: giá thị trường thu thập tháng 02/2011 Ý nghĩa thực tiễn đề tài:  Nhận định, đánh giá sâu sắc yếu tố cấu thành giá đất đai, tương tác yếu tố Từ có định đầu tư quản lý thị trường bất động sản phù hợp  Đề tài có ý nghĩa ứng dụng thực tiễn cơng tác thẩm định giá bất động sản hay ứng dụng thành lập bảng giá đất nhiều nhu cầu khác xã hội liên quan đến việc xác định giá đất đai Trang Chuyên ngành Thị Trường BĐS SVTH: Phan Thị Phương Thảo PHẦN I TỔNG QUAN I.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU I.1.1 Cơ sở khoa học I.1.1.1 Các quan điểm chung thị trường bất động sản I.1.1.1.1.Quan niệm bất động sản Khái niệm bất động sản Điều 181 Bộ luật dân quy định: “Bất động sản tài sản không di dời bao gồm: - Đất đai - Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng - Các tài sản khác gắn liền với đất - Các tài sản khác pháp luật quy định Đặc điểm bất động sản Thứ nhất, BĐS có vị trí cố định vị trí địa lý, địa điểm khơng có khả di dời Thứ hai, BĐS hàng hố có tính lâu bền Thứ ba, hàng hố BĐS mang tính khan Thứ tư, tính khơng đồng BĐS Thứ năm, hàng hoá BĐS mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu tâm lý xã hội Thứ sáu, hàng hóa bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn nhau, giá trị bất động sản bị tác động bất động sản khác Thứ bảy, hàng hoá BĐS phụ thuộc vào lực quản lý, chịu chi phối mạnh mẽ pháp luật sách Nhà nước Thuộc tính đặc điểm bất động sản Vị “là hình thức đo mong muốn mặt xã hội gắn với nhà địa điểm xác định Nó đại diện cho cải, văn hóa giáo dục, chất lượng mơi Trang Chuyên ngành Thị Trường BĐS SVTH: Phan Thị Phương Thảo trường, v.v… phụ thuộc vào hệ thống giá trị thời xã hội định, theo nghĩa liên quan chặt chẽ tới điều kiện lịch sử cụ thể1” Chất lượng bao gồm đặc tính vật lý đo đếm được, diện tích sàn, số lượng phòng tắm, số tầng cao, kết cấu, vật liệu, số chất lượng sản phẩm độ bền, tính tương thích với cơng nghệ xây dựng có,… sở tạo giá trị sử dụng bất động sản Ngồi hai thuộc tính nêu trên, bất động sản có đặc điểm có tính cố định vị trí địa lý; hàng hóa có tính lâu bền; khan hiếm; tính dị biệt cao; mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội; tài sản có giá trị lớn chịu chi phối mạnh mẽ pháp luật sách Nhà nước I.1.1.1.2 Quan niệm thị trường bất động sản Khái niệm thị trường bất động sản Thị trường bất động sản q trình giao dịch hàng hố bất động sản bên có liên quan Là “nơi” diễn hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, chấp dịch vụ có liên quan trung gian, môi giới, tư vấn, chủ thể thị trường mà vai trò quản lý nhà nước có tác động định đến thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh thị trường bất động sản Hàng hóa bất động sản Trong đơn vị bất động sản vật cụ thể ln tồn hai thuộc tính vị xã hội chất lượng vật lý Hai thuộc tính kết hợp với theo tỷ lệ định tạo mức độ thỏa mãn nhu cầu thuộc lĩnh vực “physical” “social” người Sự thỏa mãn hình thành mối quan hệ thuộc tính hàng hóa khách quan nhu cầu cá nhân người gọi lợi ích Như vậy, mặt nội dung lợi ích bất động sản thỏa mãn nhu cầu bất động sản, lợi ích tạo thuộc tính vị xã hội chất lượng vật lý Lượng lợi ích bất động sản biến số (Y) phụ thuộc vào biến số độc lập vị (VT) chất lượng (CL): Y = f(VT, CL) Lợi ích đối tượng cung cầu bất động sản thị trường, hàng hóa bất động sản Nói theo ngơn ngữ chun ngành lợi ích chứa đựng bất động sản gọi dịch vụ bất động sản Dịch vụ bất động sản hàng hóa bất động sản, lợi ích chứa đựng bất động sản tạo tổ hợp yếu tố vị chất lượng bất động sản Quan hệ cung cầu bất động sản Cầu bất động sản Cầu bất động sản xuất phát từ nhu cầu sử dụng, nhu cầu sở hữu, nhu cầu để tích trữ tài chính, nhu cầu để kinh doanh Theo quan điểm Vị - Chất lượng nhu cầu tổ hợp vị chất lượng bất động sản Nhu cầu thực trở thành cầu có nguồn lực tài để đảm bảo khả tốn Bên cạnh đó, phải có hoạt động thị trường để nhu cầu có khả tốn có điều kiện gặp cung, thị trường mơi trường để nhu cầu có khả toán trở thành cầu thực tế thỏa mãn Hoàng Hữu Phê Patrick Wakely, 2000 Vị thế, chất lượng lựa chọn khác: Tiến tới lý thuyết vị trí dân cư thị/Tạp chí Đơ thị học xuất Vương quốc Anh Vol 37, No 1, January 2000 Trang Chuyên ngành Thị Trường BĐS SVTH: Phan Thị Phương Thảo Cung bất động sản Cung bất động sản cung dịch vụ bất động sản Cung dịch vụ bất động sản xuất phát từ nhà đầu tư người phát triển bất động sản để bán hay cho thuê, từ người sở hữu bất động sản Cung thị trường bất động sản mô tả số lượng dịch vụ bất động sản cung ứng thị trường mức giá khác điều kiện yếu tố khác không thay đổi Cung thể hàm số hay đồ thị  Quan hệ cung cầu thị trường bất động sản Thị trường bất động sản nơi diễn giao dịch dịch vụ bất động sản sở mức giá hình thành từ thỏa mãn nhu cầu người tiêu dùng nhà cung ứng, tức sở yếu tố hình thành nên cung – cầu thị trường bất động sản Cung hành vi người bán, điều chắn mức độ thỏa mãn nhà cung ứng dựa lợi nhuận thu từ việc bán bất động sản Mặt khác, cầu hành vi người mua, tùy thuộc vào mức độ thỏa mãn nhu cầu nhận lợi ích từ hàng hóa bất động sản mang lại cộng thêm khả tài mà người lựa chọn lượng hàng hóa bất động sản khác Từ phía cung nhà cung ứng xem xét độ co giãn, tính cấp thiết nhu cầu để có trình tự ưu tiên đáp ứng cầu, trình tự hoạt động đầu tư cung ứng nhà cho đối tượng tiêu dùng khác theo quy luật thị trường Điều tạo phân khúc khác thị trường bất động sản I.1.1.2 Bản chất, yếu tố ảnh hưởng, hình thái đặc điểm giá bất động sản I.1.1.2.1 Bản chất giá bất động sản Bản chất phạm trù tổng hợp tất mặt, mối liên hệ tất nhiên tạo thành thể thống hữu bên quy định vận động phát triển vật.Hiện tượng phạm trù dùng để biểu bên mặt, mối liên hệ đó.Trở lại với vấn đề nghiên cứu ta nhận giá bất động sản tượng thể bên bất động sản.Theo Trang Chuyên ngành Thị Trường BĐS SVTH: Phan Thị Phương Thảo nghiên cứu Tiến sĩ Hồng Hữu Phê bất động sản có thuộc tính vị chất lượng chất bên bất động sản I.1.1.2.2 Nhân tố ảnh hưởng giá bất động sản Bất động sản chịu ảnh hưởng yếu tố sách pháp luật, quy luật cung cầu thị trường, biểu bên qua giá bất động sản I.1.1.2.3 Các hình thái giá bất động sản Giá rao bán giá rao mua xuất phát từ người bán người mua, thông thường mức giá rao bán cao giá rao mua thấp giá trị thực bất động sản theo quy luật mua rẻ bán đắt Giá mua bán hình thành giao dịch cụ thể, dao động khoảng mức giá rao mua giá rao bán.Giá thị trường hình thành thơng qua quan hệ cung cầu thị trường, giá trị trung bình mức giá mua bán cụ thể, chấp nhận đa số I.1.1.2.4 Đặc điểm giá bất động sản Mỗi khu vực cụ thể có mức vị định có mức giá xác định, giá mua bán thị trường dao động, ln xoay quanh mức giá Vì mà giá thị trường bất động sản mang tính ngưỡng Các mức vị khác có mức ngưỡng giá bất động sản khác Đường giá thị trường đường ngưỡng, đường quỹ tích kết hợp tối ưu hai thành phần chất lượng vị Điểm cân P0 mức giá cân (mức giá thị trường), PA PB giá tình huống, giá tăng đến PA khơng tăng nữa, lúc giá có xu hướng trở mức P0, ngược lại giá giảm đến giá trị PB giá giảm thêm có chiều hướng tăng lên mức P0 Bên cạnh tính ngưỡng, thành phần vị mà giá trị bất động sản thực tế có tính phi tuyến, vị yếu tố chủ đạo tạo giá trị bất động sản, vị đột ngột tăng cao giá tăng cao, ngược lại giá giảm vị giảm đột ngột Trang Chuyên ngành Thị Trường BĐS SVTH: Phan Thị Phương Thảo Một đặc điểm khác mức độ giá trị thấp, thay đổi nhỏ vị tương ứng với thay đổi lớn nhiều chất lượng bất động sản.Tại mức độ cao hơn, thay đổi chất lượng bất động sản trở nên khơng đáng kể khơng thể thực Vì mà, mức giá bất động sản thấp hơn, giá trị sử dụng - chất lượng bất động sản tạo thành phần chủ đạo, mức giá nhà cao hơn, giá trị - thành phần vị bất động sản tạo chiếm ưu I.1.1.3 Quan điểm chung định giá bất động sản I.1.1.3.1 Khái niệm định giá bất động sản Định giá loại hoạt động chuyên môn vừa mang tính khoa học, tính pháp lý, vừa mang tính xã hội tính nghệ thuật.Hoạt động định giá hình thành, tồn phát triển gắn liền với hình thành, tồn phát triển thị trường.Định giá tài sản lý thuyết kinh tế ứng dụng, với phát triển khoa học kinh tế lý thuyết định giá ngày hoàn thiện đáp ứng nhu cầu điều tiết hoạt động kinh tế quốc gia I.1.1.3.2 Các nguyên tắc định giá bất động sản  Nguyên tắc sử dụng tốt có hiệu  Nguyên tắc cung - cầu  Nguyên tắc thay đổi  Nguyên tắc thay  Nguyên tắc cân  Nguyên tắc thu nhập tăng giảm  Nguyên tắc phân phối thu nhập  Nguyên tắc đóng góp  Nguyên tắc tuân thủ  Nguyên tắc cạnh tranh  Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai I.1.1.3.3 Các phương pháp định giá bất động sản Phương pháp so sánh trực tiếp Trang Chuyên ngành Thị Trường BĐS SVTH: Phan Thị Phương Thảo Phương pháp chi phí 3.Phương pháp thặng dư Phương pháp thu nhập Phương pháp lợi nhuận I.1.1.3.4 Giới thiệu phần mềm DTREG mơ hình hồi quy định DTREG chương trình phân tích thống kê mạnh mẽ, có khả xây dựng định phân lớp, hồi quy máy vector hỗ trợ (SVM) DTREG chấp nhận tập hợp liệu chứa nhiều dòng với cột cho biến.Ngồi việc xây dựng mơ hình dự báo, DTREG đo chất lượng mơ hình DTREG tạo mơ hình đơn cổ điển (SingleTree) TreeBoost, Decision Tree Forest gồm có nhiều DTREG xây dựng mơ hình Support Vector Machine (SVM) Hồi quy logictic (Logistic Regression) DTREG bao gồm ngôn ngữ chuyển đổi liệu (DTL: data transformation language) để chuyển đổi biến, tạo biến chọn dòng để phân tích Chương trình DTREG phân tích tập giá trị liệu tạo định Cây định sử dụng để dự đoán giá trị biến mục tiêu dựa giá trị biến dự báo Đặc điểm mơ hình định sở: - Cây định dễ xây dựng - Cây định dễ hiểu - Cây định xử lý hai loại biến liên tục rời rạc - Cây định thực phân lớp hồi quy - Cây định chấp nhân liệu kiểu text liệu kiểu số - Cây định tự động xử lý tương tác biến - Cây định nhận biến quan trọng Những mơ hình tổng qt có độ xác cao So sánh hồi quy tuyến tính hồi quy định  Hồi quy tuyến tính: - Dự báo giá bất động sản từ biến liên tục - Kết hàm số - Sự tương tác biến - Không thể rõ tầm quan trọng biến - Hàm hồi quy tuyến tính thích hợp cho nghiên cứu nhằm khái qt hóa tình hình thị trường  Hồi quy định: - Dự báo giá nhà từ biến liên tục rời rạc - Kết mơ hình trình bày liệu cách dễ hiểu, rõ ràng - Cây định xử lý tương tác biến Trang 10 Chuyên ngành Thị Trường BĐS SVTH: Phan Thị Phương Thảo Theo kết báo cáo từ bảng ta thấy : - Phương sai tập liệu trước xây dựng định là: 6554,3446 - Phương sai sau ứng dụng vào tập liệu để dự báo biến mục tiêu là: 1512,3899 Từ chênh lệch phương sai trước sau chạy hàm cho thấy mức độ cải thiện phương sai đáng kể, chứng tỏ thích hợp mơ hình định - Tỉ lệ phương sai diễn giải 76,925%.Con số mang ý nghĩa quan trọng nói lên rằng, 76,925%%phương sai ban đầu khắc phục mơ hình đưa ra, thể độ thích hợp khả dự báo cao - Sự tương quan giá trị thật giá trị dự báo 0,76925 Đây hệ số thể đồng giá trị dự báo giá trị thật.Giá trị số nằm khoảng từ -1 đến 1, số tương quan dương thể giá trị thực giá trị dự báo biến thiên chiều Với mức độ tối đa +1, giá trị 0,76925 thể đồng cao giá trị thực giá trị dự báo II.2.2 Phân tích yếu tố hình thành nên giá bất động sản Mức độ quan trọng yếu tố DTREG tính tốn dựa việc sử dụng yếu tố phép tách phép tách thay xây dựng cây.Phép tách phép tách thể cây, phép tách thay phép tách sử dụng dòng liệu có giá trị rỗng thuộc tính chọn làm phép tách node tách Kết mức độ ảnh hưởng thễ rõ bảng: II.2.2.1 Yếu tố khoảng cách trung tâm thành phố Trang 16 Chuyên ngành Thị Trường BĐS SVTH: Phan Thị Phương Thảo Quận trung tâm thành phố Hồ Chí Minh Trung tâm chọn điều tra trung tâm quận tức nhà thờ Đức Bà Khoảng cách đến trung tâm xác định thời gian đến trung tâm từ vị trí bất động sản Nhìn chung, yếu tố khác tương đồng, bất động sản gần trung tâm có giá cao Sau xác định bất động sản xếp hai node, giải thích cho khác biệt sau: - Các bất động sản nằm node 33 xa trung tâm bất động sản node 32 Bất động sản điều tra nằm quận khác nhau, bất động sản nằm node 33 xa nhà thờ Đức Bà Q1 chúng lại nằm gần trung tâm quận 3, Bình Thạnh, Gò Vấp, giá cấu thành từ thân quận giá chúng cao vài bất động sản khác Từ kết rút nhận xét: - Một địa bàn nghiên cứu có nhiều trung tâm vị khác nhau, để có kết tốt nhất, việc điều tra, xác định xác trung tâm vị cần thiết Trang 17 Chuyên ngành Thị Trường BĐS SVTH: Phan Thị Phương Thảo - Khi xem xét khu vực khác có trung tâm vị khác nội vùng ảnh hưởng đến giá vùng II.2.2.2 Vị Trí Khu Vực Yếu tố xác mục đích sử dụng bất động sản khu vực xung quanh để từ ta xác định bất động sản điều tra sử dụng vào mục đích cụ thể nằm khu vực Trong điều kiện yếu tố khác tương đồng bất động sản nằm khu vực có nhiều khách sạn, văn phòng cho thuê chủ yếu khu vực quận 1, có giá cao nhiều so với bất động nằm khu vực kinh doanh buôn bán thiết bị vật liệu, bán tạp hóa, shop quần áo vật dụng nói chung, khu vực chợ… bất động sản rãi rác khắp địa bàn nghiên cứu chủ yếu tập trung nhiều trục đường Lê Quang Định, Lê trực, Chu Văn An, khu vực xung quanh chợ Bà Chiểu, Quang Trung, Lê Đức Thọ quận Gò Vấp Bình Thạnh II.2.2.3 Yếu tố môi trường kinh doanh Yếu tố môi trường kinh doanh nghiên cứu xác định yếu tố xuất xung quanh bất động sản điều tra Ở nơi có nhiều yếu tố xuất hiện, người điều tra lựa chọn sếp thứ tự yếu tố sau: Siêu thị, Trường, Bệnh viện, Khu hành yếu tố xuất khác mà có khả ảnh hưởng đến giá bất động sản Nhu cầu ăn – mặc – nhu cầu bản, thiết yếu người vị trí khu vực cá nhân cho gần với nơi đáp ứng nhu cầu ăn – mặc vấn đề quan trọng mà người lựa chọn vị trí nơi cân nhắc Trang 18 Chuyên ngành Thị Trường BĐS SVTH: Phan Thị Phương Thảo Theo kết phân tích ta nhận thấy yếu tố ảnh hưởng khác tương đồng node có chứa bất động sản nằm gần siêu thị, trường học có giá trị cao bất động sản nằm gần yếu tố bệnh viện, trường, hay khu hành Đặc biệt bất động sản gần nhiều yếu tố Siêu thị - trường – bệnh viện – khu hành giá cao Trong điều tra này, khả kinh doanh bất động sản xác định loại hình kinh doanh bất động sản bất động sản xung quanh II.2.2.4 Yếu tố vị trí Với tương đồng yếu tố khác, bất động sản mặt tiền có giá cao nhà hẻm, nhà hai mặt tiền có giá cao mặt tiền Sự chênh lệch giá thuận lợi kinh doanh thuận tiện giao thông nhà mặt tiền hai mặt tiền mang lại Bên cạnh đó, việc sở hữu ngơi nhà mặt tiền thể vị định chủ nhà Trang 19 Chuyên ngành Thị Trường BĐS SVTH: Phan Thị Phương Thảo II.2.2.5 Yếu tố trạng nhà Hiện trạng nhà mục đích sử dụng bất động sản tiến hành điều tra chủ yếu hình thức ở, cho thuê, chấp để trống.Bất động sản cho thuê có giá cao so với bất động sản sử dụng để để trống mà yếu tố ảnh hưởng khác II.2.2.6 Yếu tố chiều rộng đường Nhìn chung, theo kết điều tra cho thấy yếu tố khác tương đồng, chiều rộng đường trước mặt rộng, giá bất động sản cao Trang 20 Chuyên ngành Thị Trường BĐS SVTH: Phan Thị Phương Thảo II.2.2.7 Yếu tố chất lượng lại bất động sản Chất lượng lại cùa bất động sản thể tỉ lệ %, nhìn chung chất lượng lại cao giá bán bất động sản cao ngược lại giá trị lại thất giá bán thấp II.2.2.8 Yếu tố môi trường sinh thái Mức độ ảnh hưởng mơi trường sinh thái hay nói cách khác mức độ ô nhiễm môi trường xung quanh yếu tố khác tương đồng ảnh hưởng không nhiều đến giá bất động sản Các bất động sản nằm khu vực không ô nhiễm hay môi trường sinh thái tốt có giá cao bất động sản nằm khu vực bị ô nhiễm Tuy nhiên có trường hợp ngược lại, bất động sản nằm khu vực nhiễm trung bình lại có giá cao bất động sản khu vực môi trường sinh thái không ô nhiễm, xảy node 70, 71 Lý giải điều ta nhận thấy đối tượng nằm node 71 bất động sản nằm trục đường Thống Nhất(Gò Vấp), Nơ Trang 21 Chuyên ngành Thị Trường BĐS SVTH: Phan Thị Phương Thảo Trang Long (Bình Thạnh) khu vực bn bán tốt nên giá cao khu vực khác II.2.2.9 Yếu tố vị trí hẻm Từ số liệu ta thấy bất động sản có nằm hẻm có chiều rộng hẻm từ 2m trở lên tức vị trí số 1, 2, trải nhựa bê tông, xi măng có giá cao bất động sản nằm hẻm có chiều rộng nhỏ 2m, nguyên nhân đơn giản vấn đề giao thông Một bất động sản nằm sau hẻm nhỏ 2m phương tiện giao thơng xe máy muốn lưu thơng khó khan, xe hay taxi, xe cứu thương, cứu hỏa… tiếp cận gặp cố mà đậu ngồi đường lớn hay hẻm lớn Trang 22 Chuyên ngành Thị Trường BĐS SVTH: Phan Thị Phương Thảo II.2.2.10 Yếu tố pháp lý Về pháp lý, bất động sản chưa đầy đủ pháp lý GCNQSDĐ có giá thấp nhiều so với bất động sản có đầy đủ pháp lý Tâm lý khách hàng mua nhà vấn đề pháp lý vơ quan trọng, người mua sợ tình trạng chưa có GCNQSDĐ, hay tình trạng mua nhà bất động sản sang tên giấy tay lẽ bất động sản dễ có khả vướng vào quy hoạch chưa xóa bị tranh chấp nên chưa sổ Một số khách hàng dựa vào lý để ép giá nên thường bất động sản bán với giá thấp II.2.2.11 Yếu tố an ninh An ninh, an toàn cho thân gia đình yếu tố mà người luôn nghĩ tới, điều làm cho giá bán bất động sản nằm khu vực an ninh tốt có giá bán cao nhiều khu vưc an ninh không đảm bảo, an toàn khu vực hay thường xảy tệ nạn xã hội, trộm cướp… Trang 23 Chuyên ngành Thị Trường BĐS SVTH: Phan Thị Phương Thảo II.2.2.12 Yếu tố cấp hẻm Cấp hẻm có loại: hẻm cấp hẻm có vị trí tiếp giáp với mặt tiền đường giá trị bất động sản có giá cao cấp hẻm khác, không ảnh hưởng nhiều đến giá II.3 Dự báo giá từ mơ hình Từ mơ hình định xây dựng, node ta phát biểu giá đất bất động sản có đặc điểm thể toàn nhánh từ gốc đến Ví dụ: Lần theo node 1, 3, 81, 87 Ta phát biếu: Các bất động sản có khả kinh doanh cao nằm khu vực mà bất động sản xung quanh sử dụng vào mục đích khách sạn văn phòng có khoảng cách đến trung tâm lớn 4,646 phút, chiều rộng đường từ 10,25 m trở lên hẻm có mức giá trung bình là: 180,9 triệu/m2 , với độ lệch chuẩn 2,38 triệu Bên cạnh mơ hình, phần mềm DTREG đưa ứng dụng Score data để dự báo giá trị theo mơ hình xây dựng Với ứng dụng này, ta xác định giá bất động sản thơng qua việc nhập thông tin cần thiết Từ khả dự Trang 24 Chuyên ngành Thị Trường BĐS SVTH: Phan Thị Phương Thảo báo mơ hình phát triển để ứng dụng việc thành lập bảng giá đất hay thẩm định giá bất động sản Hình 2.1 Ứng dụng score data phần mềm DTREG II.4 Đề xuất hồn thiện mơ hình Những điều khơng hợp logic thể mơ hình ứng dụng hạn chế mơ hình xuất phát từ nhiều nguyên nhân có: II.4.1 Biến khoảng cách trung tâm thành phố Cuộc tra nghiên cứu tiến hành qua chọn lọc có quận thành phố quận 1, 3, Bình Thạnh, Gò Vấp Trung tâm xác định trung tâm quận hay xác mốc nhà thờ Đức Bà, bất động sản điều tra nằm rải rác quận xa Bình Thạnh Gò Vấp khoảng cách để đến trung tâm xa, điều ngược lại cho bất động sản quận 3, đặc biệt quận Hiện quận xuất nhiều khu vực đặc biệt sầm uất, nhiều phố kinh doanh hay dễ hiểu trung tâm, cực vị quận, giá bất động sản chịu ảnh hưởng cực vị khác Việc xác định trung tâm quận trung tâm vị việc xác định cực vị bao hàm nhiều thiếu xót Trang 25 Chuyên ngành Thị Trường BĐS SVTH: Phan Thị Phương Thảo II.4.2 Biến Môi Trường Sinh Thái Như trình bày trên, mơi trường sinh thái biến ước tính, định tính thơng qua mức độ ô nhiễm môi trường khu vực bất động sản tọa lạc, đối tượng nằm gần kênh nước bẩn, bãi rác thải khu vực, khu vực thường xuyên ngập nước, tràn ống cống…tùy cảm nhận người điều tra mà đưa đánh giá mang tính chủ quan cá nhân khơng định lượng số liệu thực tế Vì kết điều tra thu khơng xác Đây nguyên nhân làm cho có số node mơ hình khơng phù hợp logic II.4.3 Nội dung bảng hỏi mẫu điều tra Việc xác định chất lượng lại từ năm xây dựng áp đơn giá xây dựng từ suất vốn đầu tư xây dựng năm 2009 để tính giá trị cơng trình đất có phần khơng xác.Để xác định xác chất lượng giá trị cơng trình nhà cần kiến thức chun mơn kiến trúc kỹ thuật - kinh tế xây dựng.Do giới hạn mặt thời gian, kết điều tra với 283 mẫu phiếu thu thập được, chủ yếu tập trung quận 1, 3, Bình Thạnh, Gò Vấp chưa thể đại diện hết cho thành phố KẾT LUẬN Với kết điều tra bất động sản rao bán thị trường, đề tài xây dựng mô hình hồi qui cho biến mục tiêu giá đất biến dự báo là: khoảng cách đến trung tâm thành phố, vị trí khu vực, mơi trường kinh doanh, vị trí, trạng nhà, chiều rộng đường, chất lượng lại bất động sản, mức độ ô nhiễm môi trường, vị trí hẻm, an ninh khu vực xung quanh, cấp hẻm, pháp lý Thông qua mô hình định xây dựng phần mềm DTREG, đề tài phân tích yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản, tầm quan trọng biến, chiều hướng ảnh hưởng biến.Mơ hình định xây dựng có khả ứng dụng để dự báo mức giá trung bình cho bất động sản địa bàn Để giải thích tồn giá đất đai địa bàn thành phố, liệu chưa hồn tồn phù hợp Tuy nhiên, với kinh nghiệm rút q trình phân tích,việc ứng dụng mơ hình định vào phân tích giá bất động sản tương lai hứa hẹn có bước tiến thuyết phục, phát huy tốt tính ưu việt mơ hình KIẾN NGHỊ Hiện có nhiều phương pháp định giá bất động sản phương pháp định giá thiếu định hướng, chủ yếu phụ thuộc vào quy trình định giá nhà nước chưa phù hợp với thực tế, thiếu nhiều định hướng, chưa xác định hệ số ảnh hưởng yếu tố khách quan Đề tài kiến nghị việc áp dụng thử nghiệm phương pháp xây dựng bảng giá đất theo lý thuyết chất lượng vị địa bàn thành phố Hồ Chí Minh Đây phương pháp có khả xác định giá loại đất cách khách quan, phản ánh sát thực tế yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thị trường phù hợp với tình hình thị trường BĐS Trang 26 Chuyên ngành Thị Trường BĐS SVTH: Phan Thị Phương Thảo Để có kết hồn thiện hơn, cấu trúc, nội dung phương pháp thu thập thông tin cần cải thiện Với khả hạn chế mơ hình, cần có kiểm chứng thực tế, điều tra với qui mô lớn Trang 27 MỤC LỤC   ĐẶT VẤN ĐỀ PHẦN I TỔNG QUAN I.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU I.1.1 Cơ sở khoa học I.1.1.1 Các quan điểm chung thị trường bất động sản I.1.1.1.1.Quan niệm bất động sản I.1.1.1.2 Quan niệm thị trường bất động sản I.1.1.2 Bản chất, yếu tố ảnh hưởng, hình thái đặc điểm giá bất động sản I.1.1.2.1 Bản chất giá bất động sản I.1.1.2.2 Nhân tố ảnh hưởng giá bất động sản I.1.1.2.3 Các hình thái giá bất động sản I.1.1.2.4 Đặc điểm giá bất động sản I.1.1.3 Quan điểm chung định giá bất động sản I.1.1.3.1 Khái niệm định giá bất động sản I.1.1.3.2 Các nguyên tắc định giá bất động sản I.1.1.3.3 Các phương pháp định giá bất động sản I.1.1.3.4 Giới thiệu phần mềm DTREG mơ hình hồi quy định I.1.2 Cơ sở pháp lý 11 I.2 GIỚI THIỆU KHÁI QUÁT ĐỊA BÀN NGHIÊN CỨU 11 I.2.1 Vị trí địa lý 11 I.2.2 Điều kiện tự nhiên 12 I.2.3 Điều kiện kinh tế - xã hội 12 I.2 Nội dung phương pháp nghiên cứu 12 PHẦN II 14 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 14 II.1 THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 14 II.1.1 Quá trình phát triển thị trường bất động sản 14 II.1.2 Thực trạng thị trường bất động sản 14 II.2 PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ CẤU THÀNH NÊN GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 15 II.2.1 Mơ hình định xây dựng từ liệu điều tra 15 II.2.2 Phân tích yếu tố hình thành nên giá bất động sản 16 II.2.2.1 Yếu tố khoảng cách trung tâm thành phố 16 II.2.2.2 Vị Trí Khu Vực 17 II.2.2.3 Yếu tố môi trường kinh doanh 18 II.2.2.4 Yếu tố vị trí 19 II.2.2.5 Yếu tố trạng nhà 19 II.2.2.6 Yếu tố chiều rộng đường 20 II.2.2.7 Yếu tố chất lượng lại bất động sản 20 II.2.2.8 Yếu tố môi trường sinh thái 21 II.2.2.9 Yếu tố vị trí hẻm 22 II.2.2.10 Yếu tố pháp lý 23 II.2.2.11 Yếu tố an ninh 23 II.2.2.12 Yếu tố cấp hẻm 24 II.3 Dự báo giá từ mơ hình 24 II.4 Đề xuất hồn thiện mơ hình 25 II.4.1 Biến khoảng cách trung tâm thành phố 25 II.4.2 Biến Môi Trường Sinh Thái 26 II.4.3 Nội dung bảng hỏi mẫu điều tra 26 KẾT LUẬN 26 KIẾN NGHỊ 26 TÀI LIỆU THAM KHẢO Báo cáo thống kê từ Phòng Tài Ngun Mơi Trường Phòng Kế Hoạch - Tổng Hợp thành phố Biên Hòa, 2009 John Gerzema, Ed Lebar, Bong bóng thương hiệu, Nxb Tổng hợp TP.HCM, 2009 Hoàng Hữu Phê Patrick Wakely, 2000 Vị thế, chất lượng lựa chọn khác: Tiến tới lý thuyết vị trí dân cư thị/Tạp chí Đơ thị học xuất Vương quốc Anh Vol 37, No 1, January 2000 Hồ Thị Lam Trà Nguyễn Văn Qn Giáo trình Định giá đất.bộ mơn Quản lý Đất đai, khoa Đất Môi trường trường Đại học Nông nghiệp I Hà Nội Lý Hưng Thành, Luận văn tốt nghiệp “Nghiên cứu xây dựng mơ hình giá nhà đất phục vụ công tác quản lý thị trường bất động sản địa bàn thành phố Vũng Tàu”, 2008 Trần Thị Thanh Huyền, Luận văn tốt nghiệp “Phân tích xác định hệ số điều chỉnh yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đai địa bàn thành phố Biên Hòa” Nguyễn Ngọc Mỹ Tiên, Luận văn tốt nghiệp “Tính cục Thị trường Bất động sản giải pháp khắc phục” Trần Thanh Hùng, Bài giảng môn Thị trường bất động sản, Bộ môn Kinh tế Đất đai& Bất động sản, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản, Trường Đại học Nông Lâm Tp.HCM, 2009 Tiêu chuẩn thẩm định giá số 1, định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/4/2005 Bộ Tài 10 Tài liệu hướng dẫn sử dụng phần mềm DTREG 11 Suất vốn đầu tư xây dựng công trình năm 2009 Quyết định số 411/QĐ-BXD ngày 31/03/2010 12 Các trang web bất động sản: www.diaoconline.vn http://khudothimoi.com http://www.thongtinnhadat.com.vn http://soha.vn 13 Trang web : http://vi.wikipedia.org http://vn.answers.yahoo.com ...Chuyên ngành Thị Trường BĐS SVTH: Phan Thị Phương Thảo Trang Chuyên ngành Thị Trường BĐS SVTH: Phan Thị Phương Thảo TÓM TẮT Sinh viên thực hiện: Phan Thị Phương Thảo, Khoa Quản Lý Đất Đai&... Trang 26 Chuyên ngành Thị Trường BĐS SVTH: Phan Thị Phương Thảo Để có kết hoàn thi n hơn, cấu trúc, nội dung phương pháp thu thập thông tin cần cải thi n Với khả hạn chế mơ hình, cần có kiểm... Chuyên ngành Thị Trường BĐS SVTH: Phan Thị Phương Thảo Phương pháp chi phí 3.Phương pháp thặng dư Phương pháp thu nhập Phương pháp lợi nhuận I.1.1.3.4 Giới thi u phần mềm DTREG mô hình hồi quy