NGHIÊN CỨU TÍNH KHẢ THI VÀ GIẢI PHÁP CHO PHÂN KHÚC CĂN HỘ TRUNG BÌNH TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BÁO CÁO TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: “NGHIÊN CỨU TÍNH KHẢ THI VÀ GIẢI PHÁP CHO PHÂN KHÚC CĂN HỘ TRUNG BÌNH TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH” SVTH MSSV LỚP KHÓA NGÀNH : : : : : TÔ NGUYỄN TRỌNG NHÂN 08135062 DH08TB 2008 - 2012 Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản -TP.Hồ Chí Minh, tháng năm 2012- LỜI CẢM ƠN Trước tiên tơi xin cảm ơn bố mẹ sinh thành nuôi dưỡng, tạo điều kiện cho học tập đến ngày hôm Tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành đến Quý thầy cô Khoa Quản lý đất đai Bất động sản, trường ĐH Nông Lâm thành phố Hồ Chí Minh đã tận tình truyền đạt cho tơi kiến thức hữu ích thời gian học trường Những kiến thức mà nhận từ Quý thầy cô thật quan trọng có ý nghĩa to lớn q trình học tập làm việc sau tốt nghiệp Xin gửi lời cảm ơn đến anh chị Công ty Địa Ốc Hồng Anh Sài Gòn nhiệt tình bảo suốt thời gian thực tập Công ty cho kiến thức thực tế quan trọng, giúp bớt bỡ ngỡ công tác Xin chân thành cảm ơn anh Đăng Lê Hoàng Trọng trường phòng kinh doanh Cơng ty Địa Ơc Hồng Anh Sài Gòn tạo điều kiện tốt để tơi tiếp cận số liệu quan trọng phục vụ cho việc nghiên cứu, thực luận văn tốt nghiệp Xin cảm ơn tất bạn bè tơi chia sẻ khó khăn q trình thực luận văn Đặc biệt, xin gửi lời cảm ơn chân thành đến TS Nguyễn Văn Tân tận tình bảo, hướng dẫn tơi suốt q trình thực để tơi hồn thành luận văn tốt nghiệp Sinh viên Tơ Nguyễn Trọng Nhân Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Tô Nguyễn Trọng Nhân ĐẶT VẤN ĐỀ Sự cần thiết đề tài Trong xu phát triển mà dân số tăng nhanh nguồn tài nguyên đất đai vô hạn, việc phát triển nhà theo hướng loại hình hộ giải pháp hiệu đáp ứng nhu cầu nhà nay, đặc biệt Tp.HCM Cùng với để hộ thật đáp ứng nhu cầu nhà người dân việc xác định loại giá hộ trở thành vấn đề then chốt để đưa hộ đến với người dân có nhu cầu Năm 2011 khép lại với tình trạng khó khăn thị trường bất động sản Chính sách thắt chặt tín dụng nhằm kiểm sốt thị trường phủ năm qua với việc lãi suất cao dẫn đến việc xây dựng chủ đầu tư việc sở hữu hộ người dân khó khăn Bước vào năm 2012 nhiều chủ đầu tư bắt đầu tìm giải pháp cho thị trường với sách ưu đãi tốn Cùng với việc lãi suất cho vay ngân hàng giảm trung bình 12 - 16% thu nhập số ngành nghề Việt Nam tăng cao Việc thu nhập từ 10-20tr/tháng không xa vời nửa Trong vài năm qua nhiều dự án phân khúc hộ trung bình triển khai thời gian tới sẻ có nhiều hộ phân khúc tung xây Cho thấy việc phát triển phân khúc hộ trung bình Tp.HCM với sách hỗ trợ ngân hàng chương trình tốn phù hợp sẻ đáp ứng phần lớn nhu cầu nhà Việt Nam nói chung Tp.HCM nghiên cứu nói riêng Để làm rõ quan điểm nghiên cứu phân tích cụ thể, tơi định thực đề tài “ nghiên cứu tính khả thi giải pháp cho phân khúc hộ trung bình Tp.HCM” Mục tiêu nghiên cứu đề tài Đề tài nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng đến phân khúc hộ trung bình Từ cho thấy thời điểm tương lai phân khúc hộ trung bình sẻ lựa chọn hợp lý ngày nhiều người dân Tp.HCM Cùng với đề tài cho chủ đầu tư thấy điểm bậc phát triển phân khúc hộ trung bình thời điểm Bên cạnh đề tài hạn chế phân khúc hộ trung bình đề xuất giả pháp đề giải phát triển phân khúc hộ thời gian tới Đối tượng nghiên cứu Là cung cầu bất động sản, thu nhập dân cư, sách tiền tệ pháp lý nhà nước Phạm vi nghiên cứu Được thực Thành Phố Hồ Chí Minh từ năm 2011 đến tháng 6/2012 Trang Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Tô Nguyễn Trọng Nhân PHẦN I : TỔNG QUAN I.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU I.1.1 Cơ sở khoa học vấn đề nghiên cứu Khái niệm – Đặc điểm – Phân loại bất động sản a Khái niệm bất động sản Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” “động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, theo bất động sản khơng đất đai, cải long đất àm tất tạo sức lao động người mảnh đất Bất động sản bao gồm cơng trình xây dựng, mùa mà, trồng,… tất lien quan đến đất đai, vật mặt đất với phận cấu thành nên lãnh thổ Pháp luật nhiều nước giới điều thống chổ coi bất động sản (BĐS) bao gồm đất đai tài sản gắn liền với đất đai Tuy nhiên, hệ thống pháp luật nước có nết đặt thù riêng thể quan điểm phân loại tiêu chí phân loại, tạo gọi “khu vực giáp ranh hai khái niệm bất động sản động sản” Hầu điều coi bất động sản đất đai tài sản có lien quan đền đất đai, khơng tách ròi với đất đai, xác định vị trí địa lý đất (Điều 517, 518 Luật Dân Cộng hòa Pháp, Điều 68 Luật Dân Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân Cộng hòa Liên bang Nga, Điều 94,96 Luật Dân Cộng hòa Liên bang Đức…) Tuy nhiên Nga quy định bất động sản mảnh đất đất đai nói chung Việc ghi nhận hợp lý đất đai nói chung phận lãnh thổ, đối tượng giao dịch dân Tuy nhiên, nước có quan điểm khác tài sản “gắn liền” với đất đai đucợ coi bất động sản Điều 520 Luật Dân Pháp quy định “ mùa chưa gặt, trái chưa bứt khỏi bất động sản, bứt khỏi coi động sản” Tương tự, quy định thể Luật Dân Nhật Bản, Bộ luật Dân Bắc Kỳ Sài Gòn cũ Trong Điều 100 luật Dân Thái Lan quy định: “BĐS đất đai vật gắn liền với đất đai, bao gồm quyền gắn với sở hữu đất đai” Luật Dân Đức đưa khái niệm BĐS bao gồm đất đai tài sản gắn liền với đất Như có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể coi “gắn liền với đất đai”, BĐS; thứ hai,không giải thích rõ khái niệm dẫn tới cách hiểu khác tài sản “gắn liền với đất đai” Luật dân Nga 1994 quy định BĐS có điểm khác biệt đáng ý so với Luật Dân truyền thống Điều 130 Luật mặt, liệt kê tương tự theo cách Luật Dân truyền thống; mặt khác, đưa khái niệm chung BĐS “ đối tượng làm địch chuyển sẻ làm tổn hại đến giá trị chúng” Bên cạnh đó, Luật liệt kê vật khơng lien quan đến đất đai “ tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…” BĐS Trang Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Tô Nguyễn Trọng Nhân Theo Bộ luật Dân 2005 nước Cộng hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam, điều 174 có quy định: “BĐS tài sản bao gồm: Đất đai, nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó; tài sản gắn liền với đất đai; Các tài sản khác đo pháp luật quy định” Như vậy, khái niệm BĐS rộng, đa dạng cần quy định cụ thể pháp luật nước có tài sản có quốc gia khơng cho BĐS, quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục BĐS Hơn nửa, quy định BĐS pháp luật Việt Nam khái niệm mở mà chưa có quy định cụ thể danh mục tài sản b Đặc điểm bất động sản  Tính cá biệt khan hiếm: Đặc điểm BĐS xuất phát từ tính cá biệt tính khan đất đai Tính khan đất đai diện tích bề mặt trái đất có hạn Tính khan cụ thể đất đai giới hạn diện tích đất đai miến đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v.v Chính tính khan hiếm, tính cố định tính khơng di dời đất đai nên hang hóa BĐS có tính cá biệt Trong khu vực nhỏ kể hai BĐS cạnh có yếu tố khơng giống Trên thị trường BĐS khó tồn hai BĐS hoàn toàn giống xây theo thiết kế Ngay tồn cao ốc phòng có hướng cấu tạo nhà khác Ngồi nhà đầu tư, kiến trúc sư quan tâm đến tính dị biệt để tạo hấp dẫn khách hang thỏa mãn sở thích cá nhân v.v  Tính bền lâu: Do đất đai tài sản thiên nhiên ban tặng, loại tài nguyên xem khơng thể bị hủy hại, trừ có thiên tai, xói lở, vùi lấp, Đồng thời, vật kiền trúc cơng trình xây dựng đất sau xây dựng sau thời gian sử dụng cải tạo nâng cấp tồn hàng trăm năm lâu nửa Vì vậy, tính bền lâu BĐS tuổi thọ vật kiến trúc cơng trình xây dựng Cần phân biệt “tuổi thọ vật lý” “ tuổi thọ kinh tế” BĐS Tuổi thọ kinh tế chấm dứt điều kiện thị trường trạng thái hoạt động bình thường mà chi phí sử dụng BĐS lại ngang với lợi ích thu từ BĐS Tuổi thọ vật lý dài tuổi thọ kinh tế nhiều chấm dứt kết cấu chịu lực chủ yếu vật kiến trúc cơng trình xây dựng bị lão hóa hư hỏng, khơng thể tiếp tục an tồn cho việc sử dụng Trong trường hợp xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp BĐS thu lợi ích lớn phá xây dựng kéo dài tuổi thọ vật lý để “ chứa’ lần tuổi thọ kinh tế Thực tế nước giới chứng minh tuổi thọ kinh tế BĐS có lien quan đến tính chất sử dụng BĐS Nói chung tuổi thọ kinh tế nhà ở, khách sạn, nhà hát 40 năm, tuổi thọ kinh tế nhà xưởng công nghiệp, nhà phổ thong tên 45 năm v.v Chính tính chất lâu bền hang hóa BĐS đất đai không bị đi, không bị lý sau trình sử dụng, lại sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hóa BĐS phong phú đa dạng, không cạn Trang Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Tô Nguyễn Trọng Nhân  Tính chịu ảnh hưởng lẫn BĐS chịu ảnh hưởng lẫn lớn, giá trị BĐS bị tác động BĐS khác Đặc biệt, trường hợp nhà nước đầu tư cơng trình kết cấu hạ tầng sẻ làm tang vẻ đẹp nâng cao giá trị sử dụng BĐS khu vực Trong thực tế, việc xây dựng BĐS làm tôn them vẻ đẹp hấp dẫn BĐS khác tượng phổ biến  Các tính chất khác Tính thích ứng: Lợi ích BĐS sinh trình sử dụng BDS q trình sử dụng điều chỉnh cơng mà giữ nét đặt trưng nó, đồng thời đảm bao yêu cầu sử dụng người tiêu dung việc thỏa mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất – kinh doanh hoạt động khác Tính phụ thuộc vào lực quản lý: Hàng hóa BĐS đồi hỏi khả chi phí quản lý cao so với hàng hóa thong thường khác Việc đầu tư BĐS phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài Do đó, BĐS cần có khả quản lý thích hợp tương xứng Mang nặng yếu tố tập quan, thị hiếu tâm lý xã hội: Hàng hóa BĐS chị chi phồi yếu tố mạnh hàng hóa thơng thường khác Nhu cầu BĐS khu vực, vùng, quốc gia hoàn toàn khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán người dân sinh sống Yếu tố tâm lý xã hội thâm chí vấn đề tín ngưỡng, tơn giáo, tâm linh v.v chi phối nhu cầu hình thức BĐS c Phân loại bất động sản Từ kinh nghiệm nhiều nước kết nghiên cứu nước ta, bất động sản phân thành ba loại: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS không đầu tư xây dựng BĐS đặc biệt Bất sản có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng công trình thương mại – dịch vụ, BĐS hạ tầng ( hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS trụ sở làm việc v.v Trong BĐS có đầu tư xây dựng nhóm BĐS nhà đất ( bao gồm đất đai tài sản gắn liền với đất đai) nhóm BĐS bản, chiếm tỷ trọng lớn, tính chất phức tạp cao chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố chủ quan khách quan Nhóm có tác động lớn đến q trình cơng nghiếp hóa , đại hóa đất nước nhứ phát triển đô thị bền vững Nhưng quan nhóm BĐS chiếm tuyệt đại đa số giao dịch thị trường BĐS nước ta nước giới Bất động sản không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại chủ yếu đất nông nghiệp ( dạng tư liệu sản suất) bao gồm loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thủy sàn, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v.v Bất động sản đặt biệt: BĐS cơng trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hóa vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghie4 trang v.v đặt điểm BĐS khả tham gia thị trường thấp Trang Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Tô Nguyễn Trọng Nhân Việc phân chia BĐS thành ba loại cần thiết bảo đảm cho việc xây dựng chế sách phát triển quản lý thị trường BĐS phù hợp với điều kiện kinh tế xã hội nước ta Thị trường bất động sản a Khái niệm: Dựa vào phân tích lý luận, chuyên gia kinh tế nhà nghiên cứu BĐS nước quốc tế đứa số khai niệm sau thị trường BĐS: Khái niệm 1: Thị trường bất động sản nơi hình thành định việc tiếp cận BĐS BĐS sử dụng mục đích Khái niệm 2: Thị trường bất động sản đầu mối thực chuyển dịch giá trị hàng hóa BĐS Khái niệm 3: Thị trường BĐS nơi diễn hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, chap dịch vụ có lien quan mơi giới, tư vấn Như vậy, có nhiều quan niệm khác thị trường BĐS, gốc độ đề tài khoa học, sau tổng hợp kết nghiên cứu, đề xuất số khái niệm thị trường BĐS sau: Thị trường BĐS trình giao dịch hàng hóa BĐS giửa bên có lien quan Là “ nơi” diễn hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, chấp dịch vụ có lien quan trung gian, mơi giới, tư vấn … giửa chủ thể thị trường mà vai trò quản lý nhà nước có tác động định đến phát triển hay kiềm hãm hoạt động kinh doanh thị trường BĐS” b Phân loại thị trường bất động sản Có nhiều cách phân loại thị trường BĐS, nhìn chung mang tính chất tương đối, tóm tắt sau:  Căn vào hình thái vật chất đối tượng trao đổi Trên thị trường hàng hóa BĐS đối tượng trao đổi hàng hóa BĐS gồm quyền sử hữu cơng trình gắn với đất quyền sử dụng đất có điều kiện Thị trường lại chia làm thị trường BĐS tư liệu sản suất thị trường BĐS tư liệu dùng Thị trường BĐS tư liệu sản suất: gồm thị trường đất đai ( đất đô thị, nông thôn; đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu chế xuất, khu công nghiệp…), thị trường BĐS mặt nhà xưởng công nghiệp,… Thị trường BĐS tư liệu tiêu dùng: bao gồm thị trường BĐS nhà ở, BĐS thương mại, văn phòng, cửa hàng bán lẻ v.v… Vừa thị trường BĐS tư liệu sản xuất vừa thị trường BĐS tư liệu tiêu dùng: đường xá, cầu cống v.v…  Căn vào khu vức có BĐS Khu vực đô thị: thị trường đất độ thị, thị trường nhà đô thị, thị trường BĐS nhà xưởng công nghiệp, thị trường BĐS thương mai, thị trường BĐS công cộng … Trang Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Tô Nguyễn Trọng Nhân Khu vực nông thôn: thị trường đất nông thôn, thị trường đất nông nghiệp, thị trường đất lâm nghiệp, thị trường nhà nông thôn, thị trường đất phi nơng nghiệp( đất xây dựng trụ sở, văn phòng làm việc, cửa hàng kinh doanh v.v…), thị trường BĐS nhà xưởng sản xuất nông nghiệp, thị trường BĐS công cộng v.v… Khu vực giáp ranh: thị trường đất ở, nhà ở; thị trường đất nông nghiệp; thị trường BĐS nhà xưởng công nghiệp, sản xuất nông nghiệp; thị trường BĐS công cộng v.v…  Căn theo công dụng BĐS: Thị trường đất đai ( nông nghiệp phi nơng nghiệp) Thị trường cơng trình thương nghiệp ( trụ sở, văn phòng, khách sạn, trung tâm thương mại, hàng …) cơng trình cơng cộng ( giao thơng, thủy lợi, y tế, văn hóa…) Thị trường cơng trình công nghiệp( nhà xưởng, mặt sản xuất, KCN, KCX,…) Thị trường nhà ( đô thị nông thôn) Thị trường cơng trình đặt biệt có hàng hóa BĐS BĐS phi vật thể coi tài nguyên khai thác ( kinh doanh du lịch, v.v…) di sản văn hóa, di tích lịch sử, v.v…  Căn theo hoạt động thị trường BĐS ( tính chất kinh doanh): Thị trường mua bán chuyển nhượng BĐS Thị trường đấu giá quyền sử dụng đất Thị trường cho thuê BĐS Thị trường chấp bảo hiểm BĐS Thị trường dịch vụ BĐS: bao gồm hoạt động dịch vụ môi giới BĐS, tư vấn BĐS, thơng tin BĐS, định giá BĐS, bảo trì bảo dưỡng BĐS v.v…  Căn theo thứ tự thời gian BĐS tham gia thị trường: + Thị trường cấp 1: Thị trường chuyển nhượng, giao cho thuê quyền sử dụng đất ( gọi là thị trường BĐS sơ cấp) + Thị trường cấp 2: Thị trường xây dựng cơng trình để bán cho th + Thị trường cấp 3: Thị trường bán cho thuê lại cơng trình mua th Tổng hợp kết nghiên cứu nhận định nhà khoa học, cho thị trường BĐS nước ta bao gồm thị trường BĐS sơ cấp thứ cấp Thị trường sơ cấp hình thành từ nhà nước giao cho thuê đất Chủ thể tham gia thị trường nhà nước (đại diện chủ sở hữu) với nhà đấu tư người có nhu cầu sử dụng đất Giai đoạn từ sau nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất tiến hành đầu tư tạo lập BĐS (xác định vị trí tạo lập, xác định quyền sử hữu sử dụng, xây dựng sở hạ tầng, cơng trình kiền trúc,…), sau tiến hành giao dịch hàng hóa BĐS nhà đất mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, chấp, bảo hiểm,… giai đoạn gọi thị trường thứ cấp Trang Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Tô Nguyễn Trọng Nhân c Quản lý nhà nước thị trường bất động sản Trong trình đổi kinh tế nước ta, chế quản lý kinh tế thị trường bước hình thành đổi chế đất đai bất động sản mang tính đột phá Thị trường BĐS có nhiều đặc điểm riêng phải nói đến đặc điểm như: thị trường khơng hồn hảo, cung phản ứng chậm so với cầu, thiếu thong tin thị trường, chịu chi phối mạnh mẻ pháp luật nhà nước Chính đặc điểm dẫn đến hạn chế thị trường BĐS, làm cho thị trường biến động phức tạp, khó kiểm sốt, quản lý Kinh nghiệm từ nước phát triển giới cho thấy khủng hoảng kinh tế tài chíh thường đơi với khủng hoảng thị trường BĐS nguồn vốn đầu tư vào thị trường lớn Những hạn chế thị trường BĐS tự người khắc phục được, mà đồi hỏi phải có quản lý, điều tiết Nhà nước lợi ích chung phát triển kinh tế xã hội Vai trò nhà nước việc quản lý thị trường BĐS thong qua chủ trương sách Đảng, Nhà nước phát triển thị trường BĐS Cho đến nhà nước ban hành nhiều quy định cụ thể quyền sử dụng đất, quy định tính giá trị BĐS, tiền tệ hóa BĐS thuộc sở hữu Nhà nước, ban hành sách phát triển khu công nghiệp, khu dân cư nhà ở,… Những quy định nhà nước thị trường BĐS mang tính chất định đến hình thành phát triển thị trường BĐS nước ta Việc quản lý nhà nước thị trường BĐS thơi gian qua đạt thành tựu định, tạo điều kiện thuận lợi cho phát triển thị trường BĐS Từ cải cách việc văn thi hành Luật đất đai đến cải cách trình quản lý, dịch vụ cho thị trường phát huy ưu điểm Chính mang lại nhiều kết khả quan tạo điều kiện thuận lợi cho BĐS đưa vào sử dụng hiệu hơn, tang nguồn thu ngân sách cho Nhà nước, tạo sơi động, phát triển lĩnh vực có liên quan xây dựng, vật liệu, giao thông vận tải… tác động tới tang trưởng kinh tế, thu hút vốn đáng kể từ đầu tư nước vào thị trường bất động sản Nhà nước quản lý thị trường BĐS thể nội dung: - Xây dựng hệ thống pháp luật đồng bộ, hoàn chỉnh, ổn định có hiệu lực đảm bảo cho thị trường BĐS hoạt động lành mạnh, thuận lợi, tuân thủ pháp luật, đảm bảo quyền lợi nghĩa vụ người mua, người bán, việc thu thuế từ hoạt động thị trường vào ngân sách Nhà nước - Xây dựng sách tài sách liên quan nhầm đảm bảo thị trường BĐS hoạt động lành mạnh, khắc phục hạn chế thị trường này, đồng thời ngăn chặn tác động tiêu cực từ bên tác động vào thị trường nhầm giải vần đề kinh tế, xã hội cụ thể vấn đề nhà - Xây dựng hệ thống đăng ký BĐS đảm bảo kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận BĐS biến động phát sinh trình giao dịch BĐS - Xây dựng hệ thống thông tin mở BĐS để cung cấp thơng tin cho tổ chức, cá nhân có nhu cầu giao dịch BĐS Hệ thống quản lý nhà nước đất đai nói chung thị trường BĐS nói riêng gồm phân hệ sau: Trang Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Tơ Nguyễn Trọng Nhân - Chính sách phát triển thị trường BĐS phân thành hai nhóm sách: + Chính sách dài hạn: sách nên tảng mang tính chiến lược Nó cụ thể hóa định hướng nguyên tắc phát triển thị trường BĐS + Chính sách ngắn hạn: sách mang tính định lượng, cụ thể hóa định hướng dài hạn thời kì phát triển kinh tế xã hội - Chính sách phát triển thị trường BĐS thực thông qua chế sau: + Cơ chế pháp lý: luật hóa nhữn định hướng, nguyên tắc đề sách Một số sách hành có liên quan đến hoạt động cảu thị trường BĐS như: sách đền bù đất đai, nguyên tắc định giá đất, quy định có tính pháp lý giá cả, phí, lệ phí thị trường BĐS… + Cơ chế hành chính: bao gồm nội dung quản lý hành quy hoạch sử dụng đất đai, quy hoạch đô thị, quy hoạch phát triển nhà, đăng ký quyền sở hữu sử dụng BĐS, cấp giấy phép hoạt động kinh doanh dịch vụ khác… + Cơ chế kinh tế: Xây dựng khung giá đất giá đất cho tỉnh thành, xác định giá tính thuế sử dụng đất đai… + Cơ chế tổ chức: hệ thống quan thực công tác, nội dung quản lý hành kinh tế Thơng thường chế tổ chức xếp sau chế hành chế kinh tế, chịu tác động chi phối chế pháp lý Kết hoạt động quan tổ chức quản lý văn pháp lý luật nhằm thực thi pháp luật, tác động trực tiếp đến thị trường BĐS Sự phát triển thị trường BĐS sẻ có tác động phản hồi đến sách điều chỉnh định hướng phát triển Những định hướng sẻ tác động đến thị trường thông qua chế Những yếu tố tác động đến cung- cầu bất động sản: a Cầu BĐS:  Khái niệm: Cầu BĐS khối lượng hàng hóa BĐS mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận có khả tốn để nhận khối lượng hàng hóa BĐS thị trường Giữa nhu cầu tiêu dùng cầu hàng hóa BĐS có cách biệt lớn quy mô, phạm vi đối tượng xuất Nhu cầu thường xuất với quy mô lớn phạm vi rộng với tất đối tượng Song cầu thực tế thị trường lại khơng hồn tồn trùng khớp có nhu cầu khơng có khả tốn, có nhóm đối tượng có nhu cầu khơng trở thành cầu thị trường, có đối tượng khơng có nhu cầu sử dụng lại có nhu cầu đầu kiếm lợi, nên có cầu xuất thị trường Chính vậy, cầu phạm trù có quan hệ chặt chẽ với nhu cầu, khả toán điều kiện hoạt động thị trường Cầu BĐS xuất sở có hội tụ điều kiện sau: - Sự xuất nhu cầu tiêu dùng dạng BĐS mà nhu cầu khơng thể tự thỏa mãn nguồn lực sẵn có người dân Trang Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Tô Nguyễn Trọng Nhân Biểu đồ 2.6 Thu nhập khách hàng ( tính gia đình) Cũng xin nói thêm thu nhập thống kê tổng thu nhập gia đình Điều cho thấy với gia đình thu nhập 20 triệu tương ứng với Vợ Chồng gia đình có thu nhập 10 triệu điều không cao mức lương trung bình ngành lĩnh vực nghiên cứu Và xem lại bảng khảo sát có mối liên hệ với khách hàng có thu nhập 20 triệu / gia đình khách hàng chọn phương thức vay ngân hàng với số tiền trả hàng thàng tùy vào giá trị hộ giao động từ 12 triệu/ tháng trình bày phần lãi suất Với khách hàng có thu nhập cao từ 30 triệu/tháng việc trả góp điều khả thi Trong chọn phương thức trả góp năm trung bình tháng khách hàng trả từ 18 – 25 triệu/tháng Và khách hàng hồn tồn có khả tốn tiền lương hàng tháng Với khách hàng thu nhập cao hơn, thu nhập phân khúc khách hàng không ổn định hàng tháng mà đa số khách hàng có sở riêng tự kinh doanh nên thu nhập cao thấp khó xác định được, họ gia đình lớn khách hàng có tuổi muốn định cư ổn định, Phân khúc khách hàng thường chọn phương thức tốn chọn phương thức tốn khách hàng chiết khấu với giá trị cao Để thấy rõ phân khúc khách hàng chủ yếu phân khúc hộ trung bình ta tham khảo vào biểu đồ sau : Trang 47 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Tô Nguyễn Trọng Nhân Biểu đồ 2.7 Biểu thị loại nghê nghiệp khách hàng Chú thích thêm nghề nghiệp Giám Đốc dùng để khách hàng giữ chức vụ lớn cơng ty từ phó giám đốc, giám đốc đến trưởng ban ngành công ty Những khách hàng thu nhập dựa vào việc hưởng lương hàng tháng cơng ty Ta thấy hai nguốn khách hàng chủ yếu phân khúc hộ trung bình nhân viên kỹ sư trình độ cao người kinh doanh Việc nghề nghiệp nhân viên chiếm 63% cho thấy khách hàng mua hộ với nhu cầu nhà thật họ Và phân khúc hộ trung bình năm khả tài phân khúc khách hàng Với nghiên cứu khách hàng có thu nhập 20 triệu/tháng, thu nhập thuộc biên độ nhiều ngành nghề Tp.HCM Viêc người kinh doanh chiếm 26% có nhu cầu đầu tư cho thuê nghiên cứu ta thấy khách hàng mua với nhu cầu cho thuê chiếm 16% Điều cho thấy phân khúc hộ trung bình hấp dẫn với nhiều nhà đầu tư tính khả dụng Từ nguồn tiên mua hộ ta thấy khách hàng chủ yếu dựa vào thu nhập để mua nhà Thu nhập đáp ứng việc vày ngân hàng hay trả góp nhiều năm trước khách hàng sau thời gian làm việc tiết kiệm khoản định để toán mua nhà Trang 48 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Tô Nguyễn Trọng Nhân Biểu đồ 2.8 Biểu thị nguồn tiên mua hộ khách hàng Từ kết nghiên cứu từ 100 khách hàng giao dịch ta khái quát khách hàng phân khúc hộ trung bình sau : Khách hàng phân khúc hộ trung bình có nhóm Thứ khách hàng có khả toán ngay, khách hàng nhà đầu tư hay gia đình giả mua thật Nhóm khách hàng chiếm tỷ lệ khơng cao so với khách hàng nhóm 2, khách hàng nhóm khách hàng có nhu cầu nhà thật nhân viên hay kỹ sư có trình độ cao Nhóm khách hàng người có công việc ổn định sau làm việc thời gian có tiết kiệm riêng định Những khách hàng thuộc nhóm làm chưa có tiết kiệm riêng có xu hướng th hộ trung bình giá khơng phải cao so với thu nhập họ Và khách hàng khách hàng khách hàng nhóm Với phân khúc hộ bình chủ yếu có loại hộ hộ phòng ngủ hộ phòng ngủ Trong khách hàng nghiên cứu đa số khách hàng chọn hộ phòng ngủ nhiều Trang 49 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Tô Nguyễn Trọng Nhân Biểu đồ 2.9 Biểu thị loại hộ khách hàng chọn mua Điều cho thấy khách hàng chọn hộ phòng ngủ giá hộ thấp loại phòng ngủ Trong nhu cầu đa số gia đình cần phòng ngủ đảm bảo sinh hoạt Với hộ phòng ngủ diện tích giao động từ 60 – 80 m2 nên giá bán hộ gần với nhiều người Có thể thấy có đến 78% khách hàng chọn hộ loại phòng ngủ II.3.3 Các sách phát triển nhà Vấn đề nhà mối quan tâm hàng đầu phủ Trong thời điểm hồn cảnh khác phủ có sách khác nhà Trong thời điểm mà giá nhà mức cao nhu cầu nhà ngày tăng nhanh mà doanh nghiệp người mua nhà bị luẩn quẩn vòng quay thiếu vốn nhà nước có sách kịp thời để giải vấn đề Như trình bày vấn đề tháo gỡ sách thắt chặt tín dụng việc giảm lãi suất ngân hàng xuống 12% với lãi suất cho vay 9% với lãi suất huy động Chính sách có tác dụng kịp thời đến thị trường bất động sản mà trước người thu nhập trung bình muốn mua nhà ngần ngại lãi suất ngân hàng q cao với chủ đầu tư chưa dám mạnh dạn hỗ trợ khách hàng Khi mà từ đầu 2012 việc lãi suất có dấu hiệu giảm hàng loạt dự án đặt biệt dự án hộ trung bình trình bày đồng loạt quan tâm lựa chọn nhiều khách hàng mua với mục đích để Bên cạnh đó, phủ xem xét phê duyệt quỹ hỗ trợ nhà quỹ tiết kiệm nhà quỹ đầu tư tín thác bất động sản Sự thay đổi đường lối sách Nhà nước quyền địa phương có tác động tích cực đến hoạt động thị trường BĐS nói chung đầu tư vào lĩnh vực BĐS nói riêng Cụ thể là: Các sách có tác động gián tiếp như: khuyến khích đầu tư bên ngồi vào địa phương làm tăng nhu cầu BĐS qua làm cho giá BĐS gia tăng Trang 50 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Tô Nguyễn Trọng Nhân Các sách tác động trực tiếp như: Chính sách cho phép Việt kiều mua BĐS Việt Nam Chính sách cho phép người khơng có hộ thành phố mua nhà thành phố Chính sách tài áp dụng người Nhà nước giao đất, cho thuê đất… Chính sách tín dụng hoạt động đầu tư vào lĩnh vực BĐS Chính sách thuế Nhà nước BĐS II.3.4 Cung phân khúc hộ trung bình Trong năm 2007 – 2008 mà giá bất động sản lên cao nhiều nhà đầu tư bắt đầu xây dựng dự án Điều làm cho năm 2010 mà nhiều hộ hoàn thành thị trường lúc khó khăn Cho nên nguồn cung hộ cộng dồn nguồn cung hộ từ năm 2010 Biểu Đồ 2.10 Nguồn cung hộ qua năm ( nguồn CBRE) Cụ thể ta thấy năm 2010 nguồn cung hộ cao Sang năm 2011 nguồn cung hộ có dấu hiệu giảm, sách tiền tệ phủ gây ảnh hưởng đến số dự án chậm tiến độ Đến đầu quý I năm nay, chưa có sách Trang 51 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Tô Nguyễn Trọng Nhân giảm lãi suất phủ tiến độ dự án hộ chậm dẫn tới tổng nguồn cung hộ không tăng nhiều mức cao Bảng 2.4 Biểu thị tổng cung hộ thị trường TP.HCM (Nguồn CBRE) Theo kết CBRE đến quý I/2012 tổng cung hộ thị trường TP HCM 44.533 hộ số cao Nhưng bối cảnh mà từ đầu năm 2012 hàng loạt dự án mà sôi phân khúc hộ trung bình bắt đầu giảm giá đưa phương thức toán linh hoạt Tiếp sau việc ngân hàng nhà nước giảm lãi suất góp phần cho nhiều dự án tái khởi động Ở bảng ta thấy việc tổng cung hộ cao cấp cao hộ hồn thành khơng có chứng tỏ phân khúc dần khơng phù hợp với thị trường Với hộ trung bình tổng cung mức cao hộ hoàn thành đáng kể phân khúc hộ bình dân Trong phân khúc hộ bình dân có nguồn khách hàng lớn khơng phải phân khúc hộ khả dụng cho tương lai Nguồn cung hộ trung bình cao Việc phủ dự định giữ lãi suất ổn định đến cuối năm Đây điều kiện để tái khởi động dự án hộ trung bình xây nhiều hộ cung ứng cho thị trường nhiều năm tới Do nguồn cung hộ thời điểm chủ yếu dự án xây dựng từ năm 2009 – 2010 chí số dự án từ năm 2008 Nên vài năm tới nguồn cung hộ sẻ giảm năm gần nhiều dự án khởi cơng Nên thị trường dần trở lại việc chủ đầu tư nên nghĩ đến việc đầu tư xây hộ trung bình để đáp ứng nhu cầu tương lai Khi mà nhiều khách hàng đủ khả sở hữu hộ thu nhập ngày tăng nhu cầu nhà cao Trang 52 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Tô Nguyễn Trọng Nhân II.3.5 Các phân khúc bất động sản khác Căn hộ cao cấp Căn hộ cao cấp hộ phạm vi hộ hạng I theo thông tư số 14/2008TT – BXD Việc phân hạng hộ cao cấp dựa vào phân hạng chủ đầu tư Trong thời gian dài thống trị thị trường năm 2007 – 2009 Hàng loạt dự án hộ cao cấp đời chủ yếu đáp ứng nhu cầu nhà đầu tư lúc Khi mà sách tiền tệ phát huy tác dụng, thị trường hộ chủ yếu dành cho khách hàng có nhu cầu mua thật phân khúc hộ cao cấp bị lỗi thời khơng phù hợp Cụ thể theo thống kê từ CBRE ta thấy tổng cung hộ khoảng 16.000 hộ hộ hoàn thành xây vẻn vẹn 87 Điều cho thấy chủ đầu tư thấy phân khúc khơng tiềm Điều lý giải năm 2007 - 2008 nguồn cung hộ cao cấp khơng nhiều nên có sóng đầu tư dễ tạo sốt Còn nguồn cung hộ lớn tồn đọng từ nhiều năm trước nên thị trường khởi sắc phân khúc khó gây sốt Trong nhiều năm tới nhu cầu hộ cao cấp có khơng nhiều Bên cạnh phân khúc hộ cao cấp đáp ứng phần nhu cầu mua thật khách hàng đủ khả muốn có nơi sang trọng Xét mặt tổng thể phân khúc khách hàng mua hộ cao cấp khác với phân khúc khách hàng mua hộ trung bình Căn hộ bình dân - thu nhập thấp Căn hộ thu nhập thấp hộ phạm vi hộ hạng IV thông tư số 14/2008TT – BXD dựa vào phân hạng chủ đầu tư Căn hộ thu nhập thấp ln quan tâm phủ Và hầu hết sách hỗ trợ nhà hướng vào phân khúc Ta thấy việc phân khúc hộ thu nhập thấp đáp ứng nhu cầu nhà cho đại đa số người lao động Việt Nam Vì mức giá khơng cao so với phân khúc khác Việc phát triển dự án hộ thu nhập thấp vấn đề cấp thiết tương lai gần Nguồn cung hộ trung bình cao theo nghiên cứu CBRE 15075 hộ với 862 hộ hoàn thành Phân khúc hộ thu nhập thấp giải tốt tình trạng nhà cho xã hội Bên cạnh mặt tích cực việc nói hộ thu nhập thấp chủ yếu đáp ứng nhu cầu tương lai gần diện tích chủ yếu hộ từ 45m2 số phòng ngủ từ – phòng ngủ Vì khách hàng lựa chọn hộ chủ yếu gia đình trẻ, người độc thân, hầu hết người chưa đủ khả để mua hộ trung bình việc lựa chọn hộ thu nhập thấp giải pháp an cư tạm thời Trong tương lai mà thu nhập người dân tăng lên với yêu cầu nhà tăng theo Có chuyển dịch khách hàng từ phân khúc hộ thu nhập thấp sang hộ trung bình số lượng ngày căng tăng theo thời gian Theo nhiều ý kiến chuyên gia cho hộ thu nhập thấp, chí hộ mini duyệt sau chủ yếu đáp ứng nhu cầu cho thuê dành cho người độc thân gia đình trẻ họ chưa đủ khả sở hữu hộ ổn định, lâu dài Thực tế nhiều nước phát triển giới có mơ hình hộ diện tích nhỏ Nhật Bản hay nước Đơng Âu Diện tích từ 30 m2 để đáp ứng nhu cầu nhà thời điểm cấp thiết định cho Trang 53 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Tô Nguyễn Trọng Nhân th Có thể kết luận lại hộ thu nhập thấp hay hộ bình dân hộ mini sau với hộ trung bình sẻ đáp ứng nhu cầu nhà thật cho toàn xã hội Trong hộ thu nhập thấp đáp ứng nhu cầu nhà đa số hai phân khúc hộ đáp ứng nhu cầu phân khúc khách hàng khác Trong tương lai có chuyển dịch nguồn khách hàng từ hộ thu nhập thấp sang hộ trung bình nhu nhập yêu cầu nhà người dân cao tốc độ chuyển đổi không nhanh Nên chủ đầu tư cần có bước đắn phù hợp với thời điểm sản phẩm đáp ứng nhu cầu thị trường Nhà phố Với quan niệm từ xa xưa ông cha ta mua nhà phải liền với đất, mua nhà phải có khả định cư lâu dài Và nhiều người dân quan niệm nên họ định mua nhà phố ( hay gọi nhà lẻ khu dân cư) Nhìn chung việc lựa chọn phân khúc hợp lý Bởi khách hàng mua có nhà giá trị bất động sản sẻ tăng theo thời gian Chính mua có nhà nên khách hàng cần toán tổng số tiền mua nhà, điều khách hàng người có khả tài lớn khơng nhiều khách hàng mua nhà dựa vào tiền lương phân khúc hộ Một vấn đề nói lên thị trường nhà phố thường dành cho người giàu giá nhà phố cao nhiều so với giá hộ diện tích tương đương vị trí Theo thống kê giá nhà xung quanh số hộ khu vực Quận Tân Phú giá nhà từ 20 – 30 triệu/m2 giá hộ khu vực từ 14 – 18 triệu/m2 Thị trường nhà phố nhiều năm qua ổn định nguồn cung lẫn nguồn cầu Vì khách hàng quan niệm chọn mua nhà phố không chọn mua hộ ngược lại MỘT SỐ CĂN NHÀ BÁN GẦN DỰ ÁN Địa Chỉ Diện tích ( m2) Giá Kết cấu nhà 188/5 Tân Kỳ Tân Quý, Phường Sơn Kỳ, Quận Tân Phú 70 1,95 tỷ Nhà cấp 24/10 Phan Đình Phùng, Phường Tân Thành, Tân Phú 72 2,45 tỷ Nhà cấp 72/2/19 Trần Xuân Soạn, Phường Tân Kiểng, Quận 77.5 tỷ Nhà cấp 30/2 Huỳnh Tấn Phát quận 75 2.5 tỷ Nhà cấp 3/9 Hòa Bình, Phường Hiệp Tân, Tân Phú 90 tỳ Nhà cấp Bảng 2.6 Một số nhà bán gân dự án hộ trung bình Trang 54 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Tô Nguyễn Trọng Nhân II.4 HẠN CHẾ VÀ GIẢI PHÁP CHO CĂN HỘ TRUNG BÌNH Bên cạnh yếu tố tích cực phân khúc hộ trung bình thật đáp ứng nhu cầu người mua nhà phân khúc chứa đựng mặt hạn chế định thời điểm tai Thứ : Về quy cách hộ trung bình chưa gần với người mua Cụ thể diện tích hộ thuộc phân khúc từ 50 – 100m2 Nhưng quan tâm khách hàng phân khúc đa số hộ phòng ngủ diện tích từ 60 – 80 m2 Cụ thể sau : Tổng số Bán đợt Số bán đến 20/3 Căn 63m2 128 66 31 Căn 73m2 64 38 17 Căn 90m2 64 45 10 Bảng 2.7 Số hộ qua đợt bán dự án Quang Thái (Nguồn HASR) Bảng giá cụ thể kèm theo phụ lục sau Ta thấy với diện tích vừa phải 63 – 73 m2 khách hàng lựa chọn nhiều Mặt khác tỷ lệ ban đầu gần nên việc 90m2 thừa khó bán sau Thậm chí hộ Ngọc Lan tỷ lệ cao diện tích đến 100m2 Để giải tình trạng chủ đầu tư cần cân đối tỷ lệ diện tích hộ với Tập trung chủ yếu vào diện tích từ 60 – 80m2 Những hộ diện tích nhỏ lớn dự án cần thiết để tạo cân đối đa dạng dự án phải cân đối tỷ lệ Thị trường cần nhiều diện tích vừa phải với phòng ngủ đảm bảo nhu cầu định cư lâu dài Qua nghiên cứu thu nhập người dân Việt Nam tăng cao, nhiều người đủ khả mua phân khúc hộ trung bình Nhưng khơng có nghĩa người mua đủ khả mua hộ phân khúc Với mức giá diện tích với thu nhập hàng tháng việc chọn hộ với diện tích từ 60 – 80m2 sẻ bắt gặp nhiều nhu cầu khách hàng diện tích lớn Thứ hai: Việc lãi suất ngân hàng thời điểm thuận lợi cho người mua nhà chủ đầu tư Nhưng tương lai lãi suất điều chỉnh phụ thuộc vào sách phủ Việc ngân hàng nhà nước tuyên bố giữ lãi suất ổn định mức đến cuối năm tín hiệu tích cực Và thời gian vài năm tới việc lãi suất ảnh hưởng nhiều đến thị trường “lãnh đạo Ngân hàng Nhà nước cho biết, từ đến cuối năm, Ngân hàng Trung ương trì tương đối ổn định mức lãi suất "Nếu phải điều chỉnh cho phù hợp với điều kiện cụ thể mức điều chỉnh nhỏ tổng mức điều chỉnh không lớn," lãnh đạo Ngân hàng Nhà nước khẳng định.” ( Theo Vietnamplus ) NH Cơng thương Việt Nam (Vietinbank) vừa cơng bố gói 5.000 tỷ đồng cho cá nhân vay vốn mua nhà ở, nhận quyền sử dụng đất vay mua nhà thuộc dự án NH tài trợ vốn với lãi suất 12%/năm NH Trang 55 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Tô Nguyễn Trọng Nhân Quốc tế (VIB) lãi suất 9,9%/năm với hạn mức cho vay tối đa lên tới 90% giá trị tài sản chấp Các NH khác BIDV, Techcombank… nhanh tay tham gia chương trình hạ lãi suất cho cá nhân vay mua nhà với hạn mức cho vay tối đa đến 70% Thấp mạnh tay giảm lãi suất hơn, Vietcombank cho vay mua nhà, hộ Hà Nội Nha Trang với lãi suất 8%/năm với thời gian vay đến 10 năm (ưu đãi lãi suất năm đầu tiên) hạn mức đến 70%/năm Đáng nói đợt giảm lãi suất cho vay lần này, NH không giới hạn khách hàng vay dự án tài trợ mà mở rộng tất đối tượng có nhu cầu nhà Mặc dù gói kích thích ưu tiên có ràng buộc định qua cho thấy ngân hàng có sách tốt để hỗ trợ bất động sản Thứ ba : Thị trường khó khăn trước thắt chặt tín dụng, lãi suất cao Nhiều chủ đầu tư khơng bán sản phẩm kéo theo việc chủ đầu tư đưa nhiều sách ưu đãi để bán sản phảm Nhưng lãi suất giảm Nhiều dự án tái khởi động thời gian tới nhiều ý kiến lo ngại việc bất động sản khơng sách ưu đãi Nếu nhìn lại thời kỳ khó khăn thị trường sàng lọc cơng ty thích nghi thời kỳ Việc “ khó ló khơn” giúp nhiều chủ đầu tư tìm phương thức bán hàng hiệu cụ thể Bằng cách phụ vụ khách hàng nhiều mà thị trường có nhiều sản phẩm Những phương thức hỗ trợ từ trả chậm – năm không lãi suất đến trả năm với lãi suất thấp, liên kết ngân hàng hỗ trợ khách hàng Thị trường hộ trung bình cho thấy cơng ty tồn đến thích nghi với thị trường sách hỗ trợ giải pháp cho thị trường quy chuẩn bán hàng bất động sản thay cho thị trường trước đây, mà người mua tranh mua suất mua Nói khơng có nghĩa thị trường khơng nóng lên, sốt lên Xét mặt thực tế nguồn cung hộ trung bình đảm bảo cho nhiều năm tới Và chủ đầu tư nên bắt đầu nghĩ tới việc xây dựng nhiều dự án hộ trung bình thời gian tới khơng muốn thấy viễn cảnh khách hàng quay lại thời kỳ trước đành phải mua hộ thu nhập thấp thiếu nguồn cung hộ trung bình Việc chủ đầu tư thích nghi với sách ưu đãi nay, điều bước ngoặc mở cho thị trường tương lai nhiều sách ưu đãi đột phá Thứ tư : Tâm lý mua hộ khách hàng chờ đợi Trong nhiều hộ tung nhiều sách ưu đãi tốn chí giảm giá Tâm lý chờ đợi khách hàng hợp lý Trong bối cảnh lãi suất thấp ngân hàng hỗ trợ cho chủ đầu tư chủ đầu tư khơng q lo ngại việc phải bán gấp, bán tháo sản phẩm để thu hồi vốn cuối năm 2011 Nên tương lai tượng giảm giá sản phẩm ạt Thậm chí số dự án xuất tình trạng đầu sản phẩm sách tốn ln đổi cạnh tranh liệt Những sản phẩm với giá tiến độ thi công tốt mở bán khách hang chào đón nồng nhiệt Cho nên chủ đầu tư đưa nhiều hỗ trợ toán lãi suất Trang 56 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Tô Nguyễn Trọng Nhân việc giảm giá bán trước việc khách hàng chọn mua sản phẩm trước dự án tốt sẻ ưu tiên vị trí căn, tầng, diện tích hộ Thứ năm : Khi mà thị trường năm 2007 – 2008 trôi qua Người mua hộ thời điểm thông minh với kinh nghiệm yêu cầu việc chọn dự án với việc thông tin thị trường trở nên minh bạch Khách hàng chủ yếu quan tâm đến chủ đầu tư tiến độ dự án trạng thời gian giao nhà Khơng có số thống kê cụ thể gần tất khách hàng tư vấn dự án ngồi hai yếu tố giá vị trí thời gian giao nhà, chủ đầu tư, trạng dự án cam kết chu đầu tư giao chậm dự án Điều dễ hiểu thời gian trước nhiều dự án hộ đất chậm tiến độ thi công ngừng thi công làm niềm tin từ khách hàng Vì thị trường sàng lọc chủ đầu tư uy tín Và hạn chế cố hữu thị trường Vấn đề đặt chủ đầu tư nên có biện pháp kích thích khách hàng mua hộ thi cơng phần thấp ( xong phần móng) thời gian tốn giãn với giá ưu đãi với hội sở hữu vị trí đẹp Bên cạnh chủ đầu tư phải đảm bảo tiến độ Vì chuyện để dự án xây xong mở bán hồn tồn khơng thể Chính phủ nên có sách hỗ trợ để chủ đầu tư đảm bảo khả tiến độ người mua nhà đủ khả mua Với hình thức quỹ tiết kiệm nhà quỹ tín thác đầu tư bất động sản hướng hợp lý thời gian lâu dài để thị trường phát triển bền vững Trang 57 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Tô Nguyễn Trọng Nhân PHẦN III KẾT LUẬN III.1 Kết luận Từ kết nghiên cứu ta thấy việc hộ, dự án, phân khúc bất động sản có hiệu hay khơng cần nhiều yếu tố Những yếu tố bao gồm : lãi suất thị trường, sách nhà nước, cầu phân khúc bất động sản nguồn cung phải đảm bảo Có thể nhận thấy hồn cảnh mà phân khúc hộ dành cho khách hàng thu nhập thấp chiếm ưu có lợi định dựa vào giá thành thấp nằm vùng tài nhiều người dân có nhu cầu mua hộ Bên cạnh phân khúc hộ trung bình có giá cao khơng nhiều với hiệu diện tích tiện ích khác đáp ứng nhu cầu nhiều người có nhu cầu nhà Thu nhập người dân tăng cao Và phân khúc hộ trung bình thời kỳ cộng hưởng lãi suất ngân hàng sách phủ tạo nhiều hội để người dân sở hữu phân khúc hộ Khi mà lãi suất thấp nhiều năm trở lại Đây điều kiện hội để người dân sở hữu nhà thông qua nguồn thu nhập ổn định Việc lãi suất giảm tạo sóng sách ưu đãi giá toán rầm rộ phân khúc hộ trung bình Điều tạo điều kiện thuận lợi để nhiều người sở hữu hộ dựa vào thu nhập Việc trả chậm năm – năm lợi mà không phân khúc bất động sản có Và theo kết nghiên cứu thu nhập trung bình trình độ đại học triệu / tháng Như hộ gia đình có thu nhập 20 triệu/ tháng phổ biến Trước người mua chọn mua hộ thu nhập thấp với giá thành thấp nằm vùng chi trả Nếu nhìn vào phương thức tốn phân khúc hộ trung bình thời gian trước ta tính nhẩm hộ toán đợt đợt 20 – 30 % cách tháng nên trung bình tháng khách hàng phải trả gần 100 triệu Một điều mà có người có nguồn tài sẵn đảm bảo Nhưng với sách ưu đãi nhiều khách hàng chuyển từ ý định mua hộ thu nhập thấp sang hộ trung bình để có sống tiện nghi đảm bảo Bên cạnh nguồn cung hộ trung bình tốt nhiều dự án hồn thành khởi cơng trước lúc Nhìn chung với bối cảnh kinh tế mà lãi suất điều chỉnh hợp lý Cụ thể từ ngày 1/7 lãi suất 10% với lãi suất cho vay 8% với lãi suất huy động Điều góp phần làm khẳng định phát biểu ngân hàng nhà nước việc cố định lãi suất đến cuối năm Thuận lợi tình hình tổng quan thị trường Chủ đầu tư cần phải tập trung vào sản phẩm để đưa dự án đáp ứng nhu cầu khách hàng Với hộ có diện tích 60 – 80 m2 với từ – phòng ngủ có giá từ – 1.5 tỷ sẻ nhận quan tâm từ nguồn khách hàng có thu nhập ngày tăng Trong – năm tới mà nguồn cung hộ lớn nên sẻ khó xảy tình trạng tăng giai đoạn 2008 Nên việc phủ giữ mức lãi suất ổn định chủ đầu tư có đủ khả để triển khai nhiều dự án làm tăng nguồn cung phân khúc hộ Trong tương lai, mà cầu hộ trung bình ngày tăng, chủ yếu từ khách hàng có nhu cầu hộ thu nhập thấp trước Và Trang 58 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Tô Nguyễn Trọng Nhân trường bất động sản với nhu cầu hộ thu nhập thấp hộ trung bình khơng chênh lệch nhiều viễn cảnh nhiều năm tới Trang 59 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Tô Nguyễn Trọng Nhân MỤC LỤC ĐẶT VẤN ĐỀ 1  PHẦN I : TỔNG QUAN 2  I.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 2  I.1.1. Cơ sở khoa học vấn đề nghiên cứu 2    Khái niệm – Đặc điểm – Phân loại bất động sản 2  a.  Khái niệm bất động sản .2  b   Đặc điểm bất động sản 3  c   Phân loại bất động sản 4    Thị trường bất động sản 5  a.  Khái niệm: 5  b   Phân loại thị trường bất động sản 5  c   Quản lý nhà nước thị trường bất động sản 7  3.  Những yếu tố tác động đến cung- cầu bất động sản: .8  a   Cầu BĐS: .8  b   Cung BĐS 11  I.1.2  Cơ sở pháp lý .14  I.1.3  Tổng quan thị trường bất động sản 15  I.2   KHÁI QUÁT ĐỊA BÀN NGHIÊN CỨU 15  I.3   NỘI DUNG, PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU VÀ QUY TRÌNH THỰC HIỆN 17  I.3.1  Nội dung nghiên cứu: 17  I.3.2  Phương pháp nghiên cứu .17  I.3.3  Quy trình thực 17  PHẦN II KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 18  II.1 Giới thiệu đôi nét cơng ty Địa Ốc Hồng Anh Sài Gòn 18  II.1.1 Lịch sử hình thành phát triển 18  II.1.2 Cơ cấu tổ chức .19  II.2  TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG BĐS TP.HCM 30  II.2.1 Đặc điểm chung: 30  1.  Chính sách nới lỏng tín dụng ngân hàng: 30  2.  Giảm giá bất động sản phương thức toán linh hoạt 30  3.  Chi phí xây dựng gia tăng: 31  Trang 60 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Tô Nguyễn Trọng Nhân 4.  Quản lý Nhà nước thị trường BĐS: 31  II.2.2 Tiêu chí phân hạng hộ xác định phân khúc hộ trung bình .32 II.2.2.1 Khái niệm hộ 32 II.2.2.2 Các tiêu chí phân hạng hộ 32  II.2.2.3 Xác định phân khúc hộ trung bình 33  II.3.  TÍNH KHẢ THI CỦA PHÂN KHÚC CĂN HỘ TRUNG BÌNH 39  II.3.1 Lãi suất Thanh toán hấp dẫn 39  II.3.2 Thu nhập nhu cầu 40  II.3.3 Các sách phát triển nhà 50  II.3.4 Cung phân khúc hộ trung bình .51  II.3.5 Các phân khúc bất động sản khác .53  II.4   HẠN CHẾ VÀ GIẢI PHÁP CHO CĂN HỘ TRUNG BÌNH 55  PHẦN III KẾT LUẬN 58  III.1 Kết luận 58  Trang 61 ... Tp.HCM nghiên cứu nói riêng Để làm rõ quan điểm nghiên cứu phân tích cụ thể, tơi định thực đề tài “ nghiên cứu tính khả thi giải pháp cho phân khúc hộ trung bình Tp.HCM” Mục tiêu nghiên cứu đề... hàng cho vay lĩnh bất động sản - Nghiên cứu thu nhập trung bình số ngành nghề TP.HCM - Nghiên cứu cung cầu hộ trung bình khu vực TP.HCM - Giải pháp nâng cao tính hiệu cho phân khúc hộ trung bình. .. bậc phát triển phân khúc hộ trung bình thời điểm Bên cạnh đề tài hạn chế phân khúc hộ trung bình đề xuất giả pháp đề giải phát triển phân khúc hộ thời gian tới Đối tượng nghiên cứu Là cung cầu