TÌM HIỂU PHƯƠNG THỨC BÁN HÀNG CỦA CÔNG TY BẤT ĐỘNG SẢN TOÀN CẦU XANH

Bởi lẽ, nó mang lại cho các công ty sự chủ động, hiệu quả và hạn chế được những rủi ro có thể gặp phải trong suốt quá trình kinh doanh và chiến lược kinh doanh ảnh hưởng tới sự thành hay

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

:: :::

LÊ ĐĂNG NGỌ

08135055 DH08TB

2008 - 2012 Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

LÊ ĐĂNG NGỌ

TÌM HIỂU PHƯƠNG THỨC BÁN HÀNG

CỦA CÔNG TY BẤT ĐỘNG SẢN TOÀN CẦU XANH

Giáo viên hướng dẫn: ThS Trần Đình Lý

(Địa chỉ: Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh)

Ký tên: ………

Tháng 7 năm 2012

-TÓM TẮT

Đề tài: “Tìm hiểu phương thức bán hàng của công ty bất động sản Toàn Cầu Xanh”

Giáo viên hướng dẫn: ThS Trần Đình Lý, Bộ môn Quản trị kinh

doanh Khoa kinh tế, Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh

Nội dung tóm tắt của báo cáo:

Xuất phát từ sự phát triển của nền kinh tế Việt Nam, cơ sở hạ tầng ngày càng được hoàn thiện, thị trường bất động sản Việt Nam đang trong giai đoạn hình thành

và phát triển rất sôi động Dân số tăng nhanh trong khi đất đai thì không thể “nảy nở” thêm, đã làm cho giá đất ngày càng tăng cao Thêm vào đó, đất đai có tính tăng trị, việc kinh doanh đất đai-bất động sản trở thành ngành mang lại lợi nhuận siêu ngạch mà không một lĩnh vực nào khác có thể sánh được Thấy được điều này, mọi người ai cũng muốn tham gia thị trường bất động sản để thu lợi

Tuy nhiên, thị trường BĐS là thị trường chứa nhiều yếu tố rủi ro tiềm ẩn Để đảm bảo cho sự đầu tư có hiệu quả cần phải được trang bị những chiến lược phù hợp và chiến lược kinh doanh là một hoạt động cần thiết cho mỗi công ty ở bất cứ ngành nghề nào Bởi lẽ, nó mang lại cho các công ty sự chủ động, hiệu quả và hạn chế được những rủi ro có thể gặp phải trong suốt quá trình kinh doanh và chiến lược kinh doanh ảnh hưởng tới sự thành hay bại của cả một dự án, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản, một lĩnh vực kinh doanh mang đặc tính phức tạp.Với những thay đổi của thị trường thì vai trò của việc lập chiến lược kinh doanh càng được thể hiện rõ nét hơn tầm quan trọng của mỗi chiến lược trong bản thân mỗi công ty bất động sản và ý thức về tầm nhìn chiến lược lâu dài

Thông qua quá trình tìm hiểu chiến lược kinh doanh của công ty bất động sản Toàn Cầu Xanh, ứng dụng những kiến thức đã học vào công việc thực tế để phân tích chiến lược kinh doanh dự án cụ thể là dự án Tân Đô mà công ty đang triển khai phân phối Trên cơ sở phân tích thi trường, đánh giá những ưu điểm và hạn chế của chiến lược mà công ty đang áp dụng nhằm đóng góp vào sự hoàn thiện và phát triển của công ty

trong trường trường Đại học Nông Lâm Tp.HCM nói chung và các thầy cô giáo trong khoa Quản lý đất đai & Bất động sản nói riêng đã tận tình giảng dạy, truyền đạt cho tôi những kiến thức, kinh nghiệm quý báu trong suốt thời gian qua.

Tôi xin gửi lời cảm ơn tới thầy Trần Đình Lý - là người trực tiếp hướng dẫn tôi thực hiện đồ án tốt nghiệp này, thầy đã tận tình giúp đỡ, trực tiếp chỉ bảo tôi trong suốt quá trình làm đồ án tốt nghiệp

Cho phép tôi gửi lời cảm ơn sâu sắc đến Công ty bất động sản Toàn Cầu Xanh đã tạo mọi điều kiện thuận lợi giúp tôi hoàn thành giai đoạn thực tập tốt nghiệp

Tiếp đến là lời cảm ơn tới gia đình, người thân, bạn bè đã động viên tôi trong suốt thời gian làm báo cáo cũng như thời gian học tập Họ là những người luôn cho tôi những góp ý về nội dung cũng như giúp tôi thu thập những tài liệu cần thiết phục

Bảng 2.1: Phân tích ma trận SWOT dự án Tân Đô Residence

Bảng 2.2: Các hình thức khuyến mãi khi thanh toán và mua sỉ

Bảng 2.3: Chi phí tổ chức chương trình 15/4

Bảng 2.4: Ngân quỹ dành cho hoạt động Marketing

Biểu đồ 2.1: số lượng giao dịch trong 4 tháng

Biểu đồ 2.2: Số lượng giao dịch theo phương thức thanh toán

R&D: Research & Development - nghiên cứu và phát triển

SWOT: Strong (Điểm mạnh), Weaknesses (Điểm yếu), Opportunities (Cơ hội) và Threats (Thách thức)

S.M.A.R.T nghĩa là mục tiêu được xây dựng dựa trên những tiêu chí sau: Cụ thể (Specific)-Có thể đo lường được (Measurable)-Có thể đạt được (Attainable), Có tính thực tiễn cao (Relevant), Đúng hạn định (Time-Bound)

POSM là viết tắt của từ Point Of Sales Material là tất cả những gì như vật dụng bán hàng tại các điểm bán hàng, các nhãn hàng tiêu dùng, cửa hàng, kệ, hàng tiêu dùng

PR viết tắt của Public Relations nghĩa là quan hệ công chúng

Backdrop : là một loại biển để thể hiện những đặc điểm nổi bật nhất của công

ty

MỤC LỤC

ĐẶT VẤN ĐỀ 3

 Tính cấp thiết của đề tài 3

 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài: 3

 Đối tượng nghiên cứu của đề tài: 3

 Phạm vi nghiên cứu của đề tài: 3

PHẦN I: TỔNG QUAN 4

I.1 Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu 4

I.1.1 Cơ sở khoa học 4

1 Tổng quan về BĐS và thị trường BĐS 4

a Khái niệm BĐS 4

b Những đặc điểm cơ bản của BĐS 5

c Thị trường BĐS 6

d Cung và cầu BĐS 8

2 Tổng quan về chiến lược kinh doanh 10

a Khái niệm chiến lược 10

b Đặc điểm của chiến lược 11

c Nội dung chiến lược 11

3 Quá trình xây dựng chiến lược kinh doanh 16

4 Các yếu tố ảnh hưởng đến chiến lược kinh doanh 19

a Các yếu tố khách quan 19

b Các yếu tố chủ quan 19

I.1.2 Cơ sở pháp lý 19

I.1.3 Cơ sở thực tiễn 20

I.2 Khái quát địa bàn nghiên cứu 21

1 Vị trí địa lý tỉnh Long An 21

2 Điều kiện kinh tế 22

I.3 Nội dung và phương pháp nghiên cứu: 26

I.3.1 Nội dung nghiên cứu 26

I.3.2 Phương pháp nghiên cứu 26

Phần II KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 27

II.1 Thực trạng thị trường đất nền tỉnh Long An và các tỉnh lân cận 27

II.1.1 Tổng quan về thị trường đất nền ở Long An và các tỉnh lân cận 27

II.1.2 Một số dự án đất nền nổi bật ở Long An 29

II.2.1 Quá trình hình thành và phát triển 32

II.3.1 Tổng quan sản phẩm: 38

1 Giới thiệu chung về Tân Đô Residence 38

2 Vị trí 38

3 Cơ sở hạ tầng 41

4 Điểm mạnh và độ tin cậy của dự án Tân Đô Residence 42

5 Phân tích ma trận SWOT dự án Tân Đô Residence 43

II.3.2 Chiến lược kinh doanh công ty đang áp dụng 45

1 Chiến lược về sản phẩm 45

2 Chiến lược phân phối 46

3 Chiến lược phân biệt giá 47

4 Chiến lược về hình thức thanh toán- khuyến mãi 48

5 Chiến lược chiêu thị cổ động 50

6 Chiến lược marketing tìm nguồn khách hàng mới 51

II.3.3 Phân tích và đánh giá kết quả thu được 52

1 Kết quả thu được 52

1 Phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến kết quả 55

a Bên ngoài 55

b Bên trong 57

II.3.4 Giải pháp hoàn thiện chiến lược kinh doanh tại công ty BĐS Toàn Cầu Xanh 58

1 Nhân sự 58

2 Hoàn thiện sản phẩm, các chính sách, giải pháp về nghiệp vụ kinh doanh 59

3 Hoàn thiện chiến lược Marketing 61

4 Đổi mới và phát triển phòng R&D 62

PHẦN III: KẾT LUẬN Error! Bookmark not defined TÀI LIỆU THAM KHẢO 64 PHỤ LỤC

ĐẶT VẤN ĐỀ

 Tính cấp thiết của đề tài

Tp.HCM được xem là siêu đô thị vệ tinh của miền Nam nói chung và của vùng Đông Nam Bộ nói riêng, là nơi thu hút nhiều nguồn đầu tư với nhiều lĩnh vực ngành nghề khác nhau, trong đó các nhà đầu tư quan tâm và đầu tư nhiều tới thị trường BĐS

vì khả năng sinh lời rất cao Tuy nhiên, thị trường BĐS là thị trường chứa nhiều yếu tố rủi ro tiềm ẩn.Để đảm bảo cho sự đầu tư có hiệu quả cần phải được trang bị những chiến lược phù hợp và chiến lược kinh doanh là một hoạt động cần thiết cho mỗi công

ty ở bất cứ ngành nghề nào.Bởi lẽ, nó mang lại cho các công ty sự chủ động, hiệu quả

và hạn chế được những rủi ro có thể gặp phải trong suốt quá trình kinh doanh và chiến lược kinh doanh ảnh hưởng tới sự thành hay bại của cả một dự án Đặc biệt trong lĩnh vực BĐS, một lĩnh vực kinh doanh mang đặc tính phức tạp, và trong bối cảnh cạnh tranh khốc liệt của thị trường BĐS như hiện nay, một công ty muốn thành công không thể bị động trước những thay đổi của thị trường thì vai trò của việc lập chiến lược kinh doanh càng được thể hiện rõ nét hơn Một doanh nghiệp nếu muốn vững bước trên thương trường thì phải vạch ra chiến lược kinh doanh theo đúng chuẩn “SMART” tức phải cụ thể, rõ ràng, có thể đo lường từng bước theo thời gian và phải thực tế

Chính vì những lý do trên, việc tiếp xúc với những kiến thức về chiến lược kinh doanh là vô cùng cần thiết đối với các công ty Việt Nam nói chung và các công ty

thuộc ngành BĐS nói riêng, tôi chọn đề tài “Tìm hiểu phương thức bán hàng của công ty BĐS Toàn Cầu Xanh”, với mong muốn ứng dụng những kiến thức đã học

vào công việc thực tế để phân tích chiến lược kinh doanh dự án cụ thể mà công ty đang áp dụng Trên cơ sở đó đánh giá được điểm mạnh và hạn chế của chiến lược mà công ty đang áp dụng nhằm đóng góp vào sự hoàn thiện và phát triển của công ty

 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài:

Nghiên cứu chiến lược bán hàng của Công ty BĐS Toàn Cầu Xanh như: cách thức tiếp cận thi trường, các chiến lược về sản phẩm, chiến lược về giá, chiến lược marketing…

 Đối tượng nghiên cứu của đề tài:

Các chiến lược công ty đề ra

Phân tích hiệu quả mà công ty đạt được từ những chiến lược vạch ra

 Phạm vi nghiên cứu của đề tài:

Đề tài được thực hiện tại: Công ty BĐS Toàn Cầu Xanh (3G-LAND)

Phạm vi nội dung thực hiện đề tài: Nghiên cứu những chiến lược BĐS mà công

ty đang áp dụng Thu thập sử dụng các số liệu cần thiết liên quan đến dự án để tiến hành phân tích và viết báo cáo

Thời gian nghiên cứu thực hiện đề tài: 03/04/2012 đến 29/06/2012

PHẦN I: TỔNG QUAN I.1 Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu

I.1.1 Cơ sở khoa học

1 Tổng quan về BĐS và thị trường BĐS

a Khái niệm BĐS

BĐStheo nghĩa thông thường nhất được hiểu là đất đai và các công trình xây dựng cố định trên đất đai Từ khi chuyển sang nền kinh tế thị trường, vai trò của thị trường BĐS ngày càng trở thành yếu tố có tầm quan trọng và từng bước được nhận thức đầy đủ hơn Việc hình thành và phát triển thị trường BĐS sẽ tạo thêm các yếu tố đầu vào cho quá trình sản xuất và sử dụng nguồn nội lực có hiệu quả

Tại điều 181 Bộ Luật Dân Sự quy định: “BĐS là các tài sản không thể di dời được” hay nói cách khác “BĐS là đất đai và những vật thể cố định gắn với đất đai Đó

là những vật thể tồn tại trên đất và chỉ có thể được sử dụng trong trạng thái không tách rời đất hoặc khi dịch chuyển sẽ bị hư hại về tính chất, công năng, hình thái, hoặc tốn nhiều công sức và chi phí như các công trình kiến trúc, các công trình lắp ghép, ”

Tại khoản 1 - điều 174 - Bộ Luật Dân Sự nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, khái niệm về BĐS được định nghĩa như sau:

“BĐS là các tài sản không di dời được bao gồm:

Đất đai: là đất không di dời được hoặc di dời được nhưng không đáng kể Là đất đai được xác định chủ quyền (của quốc gia, địa phương, ) Đất đai đó phải được

đo lường bằng giá trị

Nhà ở và công trình xây dựng gắn liền đất đai, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó: Nhà được xây dựng cố định như nhà ở, trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng, trường học, Các công trình giao thông, nhà máy, xí nghiệp, công trình công nghiệp đường sá, cầu cống,

Các tài sản khác gắn liền đất đai: Ví dụ như điều hoà trung tâm, các máy móc thiết bị điều khiển hoạt động của công trình, các loại cây cảnh gắn liền với công trình Ngoài ra các công trình đó phải có khả năng đo lường và lượng hoá thành giá trị như các công trình tôn giáo Di tích lịch sử văn hoá,

Các tài sản khác do nhà nước quy định: Vườn cây lâu năm, công trình nuôi trồng thuỷ sản, cánh đồng muối, khu vui chơi giải trí, công trình du lịch, các công trình

bể bơi, thể thao, các công trình hầm mỏ, ”

Đây là khái niệm mở, bao hàm nhiều chủng loại hàng hoá khác nhau Tuy nhiên

có thể thấy bộ phận căn bản của BĐS chính là quyền sử dụng đất, do đó chính sách đất đai có ảnh hưởng quyết định đến sự hình thành, vận động và phát triển của thị trường BĐS Hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS bị ảnh hưởng lớn từ các chính sách về đất đai, các nhân tố xã hội tác động đến nhu cầu sử dụng đất đai;

* Các loại BĐS:

Nhà ở: là nơi cư ngụ cho các gia đình, cá nhân trên phạm vi rộng lớn

BĐS công nghiệp: bao gồm nhà làm việc của các cơ quan, công ty, nhà kho, các nhà máy điện, nhà máy nước,…

BĐS nông nghiệp: bao gồm các đồn điền, nông trại, khu trồng trọt, rừng khai thác gỗ, trại chăn nuôi, vườn cây ăn quả, đất canh tác rau quả, các trại nuôi trồng, thuỷ sản,

BĐS thương mại: bao gồm văn phòng, trung tâm thương mại, cửa hàng, khách sạn, nhà hát, các tiện nghi công ích, bãi để xe,

BĐS sử dụng cho mục đích chuyên biệt: bao gồm giảng đường trường học, nghĩa trang, BĐS thuộc nhà nước quản lý và sử dụng,

b Những đặc điểm cơ bản của BĐS

– Tính cố định về vị trí: đất đai là hàng hóa đặc biệt, dù được chuyển nhượng

nhưng chỉ được quyền khai thác và sử dụng, không thể di chuyển BĐS đó đến vị trí mong muốn Giá trị và khả năng sinh lợi của BĐS gắn liền với từng vị trí cụ thể như khoảng cách đến trung tâm, khả năng tiếp cận.Những yếu tố này thay đổi thì tính vị trí của BĐS sẽ thay đổi Hơn nữa giá trị và khả năng sinh lợi của BĐS chịu tác động của yếu tố vùng và khu vực như:

+ Những yếu tố tự nhiên;

+ Điều kiện kinh tế;

+ Tính chất xã hội;

+ Điều kiện môi trường

– Tính dị biệt: Những điểm khác nhau về vị trí thửa đất, kết cấu và kiến trúc,

hướng, cảnh quan… làm cho mỗi BĐS đều có đặc điểm riêng, tạo nên tính dị biệt của BĐS.Vì tính dị biệt, mỗi BĐS trở thành một loại sản phẩm riêng biệt, mỗi một BĐS là duy nhất Việc xác định cung, cầu, giá cả do đó trở nên phức tạp hơn và thị trường cũng gặp khó khăn hơn khi gặp phải mâu thuẫn giữa việc đòi hỏi san bằng tính dị biệt của các nhà quản lý và sự mong muốn gia tăng tính dị biệt nhằm tạo ra thế độc quyền

và giá cả cá biệt của các nhà đầu tư

– Tính lâu bền (về vật lý và kinh tế): Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, tham

gia vào quá trình tái sản xuất xã hội và mang lại lợi ích cho chủ sở hữu Bên cạnh đó, đất đai có thời hạn sử dụng vĩnh viễn làm đời sống kinh tế của đất đai bền vững hơn

– Tính ảnh hưởng lẫn nhau: Các BĐS có tính ảnh hưởng lẫn nhau, mỗi công

trình BĐS có ảnh hưởng rất lớn đến cảnh quan và các hoạt động kinh tế xã hội có liên quan Tính ảnh hưởng lẫn nhau của các BĐS tạo ra hiệu quả kinh tế hội tụ đô thị1.Vì vậy, khi đầu tư các công trình BĐS phải tính đến yếu tố ảnh hưởng tới các công trình khác

– Tính khan hiếm: Khái niệm khan hiếm gắn liền với phạm trù về nhu cầu và

cầu Tuy nhiên tính khan hiếm chỉ là tương đối vì nó mang tính vùng, thời gian vì có nơi khan hiếm do nhu cầu nhiều nhưng có nơi không ai cần

– Tính thích ứng: Xuất phát từ sự biến đổi về nhu cầu, từ động thái thích ứng

của khu dân cư mà BĐS có thể chuyển đổi từ hình thái này sang hình thái khác Ví dụ: theonhu cầu, một căn nhà cấp bốn có thể trở thành cửa hàng kinh doanh hay trung tâm thương mại

– Chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà nước: BĐS

là tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, là hàng hóa đặc biệt, các giao dịch BĐS tác

động đến hầu hết các hoạt động kinh tế - xã hội Do đó, các vấn đề về BĐS chịu sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản pháp luật riêng về BĐS, đặc biệt

là hệ thống pháp luật về đất đai

Có thể nói, hàng hóa BĐS chịu sự chi phối của hệ thống pháp luật chặt chẽ nhất

so với các loại hàng hóa thông thường khác.Chính phủ các nước đều quan tâm đến thị trường BĐS, luôn điều chỉnh chính sách về BĐS, thị trường BĐS nhằm huy động nguồn lực BĐS phục vụ các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội

– Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội: Hàng hóa BĐS chịu sự

chi phối của các yếu tố này mạnh mẽ hơn các hàng hóa thông thường khác Nhu cầu

về BĐS của mỗi vùng, khu vực, quốc gia chịu ảnh hưởng rất lớn của thị hiếu, tập quán của dân cư tại đó.Ngoài ra còn có các yếu tố khác như yếu tố tâm lý xã hội, tín ngưỡng, tôn giáo… cũng chi phối mạnh nhu cầu về BĐS

c Thị trường BĐS

 Khái niệm thị trường BĐS:

Hiện nay có rất nhiều quan niệm khác nhau về thị trường BĐS, nhưng tựu chung lại thị trường BĐS được hiểu thống nhất như sau:

Thị trường BĐS là quá trình giao dịch hàng hoá BĐS giữa các bên có liên quan Là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn liên quan đến BĐS giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường BĐS

Tùy theo mục tiêu nghiên cứu và tiếp cận, có thể phân loại thị trường BĐS theo nhiều tiêu thức khác nhau:

Căn cứ vào hình thái vật chất của đối tượng trao đổi:

Trên thị trường hàng hoá BĐS đối tượng trao đổi là hàng hoá BĐS gồm quyền

sở hữu công trình gắn với đất và quyền sử dụng đất có điều kiện.Thị trường này lại có thể chia thành thị trường thị trường BĐS tư liệu sản xuất và thị trường BĐS tư liệu tiêu dùng

– Thị trường BĐStư liệu sản xuất: gồm thị trường đất đai (đất ở đô thị, nông thôn; đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu chế xuất, khu công nghiệp ) thị trường BĐS mặt bằng nhà xưởng công nghiệp,

– Thị trường BĐStư liệu tiêu dùng: gồm thị trường BĐS nhà ở, BĐS thương mại, văn phòng, các cửa hàng bán lẻ v.v…

– Vừa làthị trường BĐStư liệu sản xuấtvừa làthị trường BĐStư liệu tiêu dùng như: đường sá, cầu cống v.v…

Căn cứ vào khu vực có BĐS:

– Khu vực đô thị: thị trường đất ở đô thị, thị trường nhà ở đô thị, thị trường BĐS nhà xưởng công nghiệp, thị trường BĐS thương mại, thị trường BĐS công cộng v.v

– Khu vực nông thôn: thị trường đất ở nông thôn, thị trường đất nông nghiệp, thị trường đất lâm nghiệp, thị trường nhà ở nông thôn, thị trường đất phi nông nghiệp (đất xây dựng trụ sở, văn phòng làm việc, cửa hàng kinh doanh v.v ), thị trường BĐS nhà xưởng sản xuất nông nghiệp, thị trường BĐS công cộng v.v

– Khu vực giáp ranh: thị trường đất ở, nhà ở; thị trường đất nông nghiệp; thị trường BĐS nhà xưởng công nghiệp, sản xuất nông nghiệp; thị trường BĐS công cộng v.v…

Căn cứ theo công dụng của BĐS:

– Thị trường đất đai (nông nghiệp và phi nông nghiệp);

– Thị trường công trình thương nghiệp (trụ sở, văn phòng, khách sạn, trung tâm thương mại, cửa hàng ) và công trình công cộng (giao thông, thuỷ lợi,

y tế, văn hoá );

– Thị trường công trình công nghiệp (nhà xưởng, mặt bằng sản xuất, khu công nghiệp, khu chế xuất );

– Thị trường nhà ở (đô thị và nông thôn);

– Thị trường công trình đặc biệt có hàng hoá BĐS là các BĐS phi vật thể được coi như tài nguyên khai thác được (kinh doanh du lịch, v.v…) như di sản văn hoá vật thể, di tích lịch sử, v.v

Căn cứ theo hoạt động kinh doanh trên thị trường BĐS:

– Thị trường mua bán chuyển nhượng BĐS;

– Thị trường đấu giá quyền sử dụng đất;

– Thị trường cho thuê BĐS;

– Thị trường thế chấp và bảo hiểm BĐS;

– Thị trường dịch vụ BĐS: bao gồm các hoạt động dịch vụ môi giới BĐS, tư vấn BĐS, thông tin BĐS, định giá BĐS, bảo trì bảo dưỡng BĐS v.v…

Căn cứ theo thứ tự thời gian BĐS tham gia thị trường:

– Thị trường cấp 1: Thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền sử dụng đất (còn gọi là thị trường bđs sơ cấp)

– Thị trường cấp 2: Thị trường xây dựng công trình để bán hoặc cho thuê – Thị trường cấp 3: Thị trường bán hoặc cho thuê lại các công trình đã được mua hoặc thuê

 Các đối tượng tham gia thị trường BĐS:

Thị trường BĐS có sự tham gia của bốn đối tượng quan trọng là:

– Nhà nước;

– Nhà đầu tư (gồm chủ đầu tư và nhà đầu tư):là tổ chức, cá nhân thực hiện hoạt động đầu tư theo quy định của pháp luật Việt Nam bao gồm :

 Công ty thuộc các thành phần kinh tế thành lập theo Luật Công ty ;

 Hợp tác xã, liên hiệp các hợp tác xã thành lập theo Luật Hợp tác xã;

 Công ty có vốn đầu tư nước ngoài được thành lập trước khi Luật đầu tư

có hiệu lực;

 Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh;

 Tổ chức cá nhân nước ngoài, người Việt nam định cư ở nước ngoài;

 Các tổ chức khác theo quy định của pháp luật

– Các trung gian tiếp thị;

Trong đó, nhà nước giữ vai trò quản lý vĩ mô Các đối tượng, các yếu tố còn lại

là những nhân tố chính làm nên hoạt động của thị trường BĐS

 Đặc điểm của thị trường BĐS:

Hàng hóa BĐS là loại hàng hóa có nhiều thuộc tính đặc biệt khác với các hàng hóa thông thường nên thị trường BĐS cũng có những đặc điểm riêng:

– Tính cách biệt giữa hàng hóa với địa điểm giao dịch;

– Thị trường BĐS thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong BĐS;

– Thị trường BĐS mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc;

– Thị trường BĐS là thị trường không hoàn hảo;

– Cung về BĐS phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu và giá cả BĐS; – Thị trường BĐS là thị trường khó thâm nhập;

– Thị trường BĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật;

– Thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn

Các đặc điểm riêng biệt này bắt nguồn từ sự khác biệt cơ bản giữa hàng hóa BĐS với các loại hàng hóa thông thường khác.Có thể nói thuộc tính của BĐS tạo ra sự khác biệt của thị trường BĐS so với các thị trường các loại hàng hóa khác là tính dị biệt của BĐS

d Cung và cầu BĐS

Cầu

Cầu thị trường về BĐS mô tả số lượng hàng hóa BĐS mà người tiêu dùng có khả năng thanh toán sẽ mua ở các mức giá khác nhau trong một thời gian cụ thể trong điều kiện các yếu tố khác không thay đổi (mức thu nhập, quy mô thị trường, dự báo tương lai…)

Cầu về BĐS xuất hiện trên cơ sở có sự hội tụ của các điều kiện: sự xuất hiện của nhu cầu tiêu dùng về một dạng BĐS nào đó mà nhu cầu đó không thể tự thỏa mãn bằng nguồn lực sẵn có của mỗi người dân Phải có nguồn lực tài chính để đảm bảo khả năng thanh toán cho các nhu cầu này.Chỉ có các nguồn lực tài chính cho thanh toán thì nhu cầu mới được chuyển thành cầu trên thị trường.Phải có sự hoạt động của thị trường để nhu cầu có khả năng thanh toán mới có điều kiện gặp được cung và cầu thực

sự trở thành cầu xuất hiện trên thị trường.Chính thị trường là môi trường để nhu cầu có khả năng thanh toán được trở thành cầu thực tế và được thỏa mãn

Quy luật cầu: thể hiện mối quan hệ giữa lượng cầu và giá cả, trong điều kiện cac yếu tố khác không đổi thì lượng cầu BĐS có quan hệ ngược chiều với giá cả

Các yếu tố làm dịch chuyển đường cầu BĐS: sự thay đổi quy mô thay đổi tiêu thụ của thị trường, như sự tăng trưởng về dân số hay sự mở cửa thị trường cho các đối tượng khác Thu nhập của dân cư, dự báo về tương lai về dự phát triển kinh tế - xã hội

và chính sách của chính phủ

Cung

Cung thị trường BĐS là mô tả số lượng dịch vụ BĐS sẽ cung ứng trên thị trường ở các mức giá khác nhau trong một thời gian cụ thể trong điều kiện là các yếu

tố khác được giả định là không thay đổi (chi phí tạo lập, số lượng nhà đầu tư phát triển, dự báo tương lai…)

Quy luật cung: thể hiện mối quan hệ giữa cung và giá cả, và đây là quan hệ thuận chiều (trong điều kiện các yêu tố khác không đổi)

Các yếu tố làm dịch chuyển đường cung: chi phí tạo lập BĐS, số lượng nhà đầu

tư phát triển BĐS, như thu hút vốn đầu tư nước ngoài, các chính sách quản lí của nhà nước bao gồm các chính sách quản lí đât đai, đô thị, tài chính tiền tệ

Cung trên thị trường sơ cấp: đất đai có số lượng giới hạn, con người không thể

tự tạo thêm đất đai mới để làm cung tăng theo ý muốn Giữa các loại đất đai, sự thay đổi cung loại này sẽ làm thay đổi cung đất loại khác, mức tăng cung BĐS cho nhóm cung này cũng là mức giảm cung về BĐS nhà đất ở nhóm cung khác Cung về đất đai không thể điều chỉnh theo không gian cũng như chủng loại, chất lượng đất đai Tổng cung đất đai cho các ý định và mục tiêu là cố định, mặc dù sự cải tạo đất có thể gia tăng cận biên trong tổng cung

Cung trên thị trường thứ cấp: để có nguồn hàng hóa BĐS trên thị trường cần có quỹ hàng hóa BĐS hiện có phải đạt được các tiêu chuẩn và yêu cầu của thị trường hiện thời Người chủ sở hữ quỹ hàng hóa BĐS không có mục đích để sử dụng cho nhu cầu tiêu dùng của mình mà có nhu cầu để bán (cho thuê, trao đổi…) Đồng thời phải có thị trường BĐS xuất hiện và quỹ hàng hóa đó tham gia vào giao dịch trên thị trường là được thừa nhận.Đặc điểm nổi bật của cung trên thị trường này là cung không thể phản ứng nhanh chóng với sự thay đổi của cầu

Khác với các hàng hoá thông thường, cung về BĐS phụ thuộc rất lớn vào chính sách của Chính phủ và các chế độ quản lý đất đai và nhà ở, về chính sách sử dụng đất v.v Trước hết là các chế độ quy định về quyền sở hữu và quyền sử dụng về nhà đất Việc quy định rõ ràng và xác lập rộng rãi các quyền này đối với các nguồn đất đai và nhà ở hiện có là điều kiện để các nguồn đất đai và nhà ở này sẵn sàng và có đầy đủ điều kiện tham gia vào thị trường BĐS hợp pháp Những nguồn đất đai và nhà ở có thể

sử dụng cho phát triển các công trình dân dụng nhưng không được hợp thức hoá về các quyền sở hữu và sử dụng không thể tham gia vào nguồn cung của thị trường BĐS hợp pháp và không được tính vào nguồn cung chính thức về BĐS; nếu có chăng nó chỉ tham gia giao dịch ngoài thị trường đen và do vậy nó cũng không được thể hiện mức cung đầy đủ

Tính chủ động và tích cực đón nhận những thay đổi tất yếu về kết cấu dân cư và những chuyển đổi giữa các khu vực hoạt động kinh tế-xã hội là cơ sở để Nhà nước có chủ trương chính sách trong việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai Nếu xu thế đô thị hoá diễn ra với áp lực cao, sự dịch chuyển các khu vực hoạt động kinh tế xã hội diễn ra nhanh chóng mà quy hoạch về mục đích sử dụng đất đai không được điều chỉnh kịp thời thì chắc chắn sẽ gây ra một sự thiếu hụt về cung BĐS Từ sự mất cân đối giữa cung và cầu dẫn đến sự xuất hiện của những nguồn cung BĐS bất hợp pháp, song do thiếu hụt nguồn cung hợp pháp nên các nguồn cung bất hợp pháp vẫn được chấp nhận

Sự hợp pháp hoá về các quyền sở hữu và sử dụng BĐS cùng với việc thừa nhận

và cho ra đời hoạt động công khai của thị trường BĐS cũng là một nhân tố tác động rất

hoá cơ cấu về cung.Một thị trường hoạt động không công khai, không được thừa nhận

và không có sự điều tiết của Nhà nước thường bị một số thế lực đen chi phối và điều tiết Để thu được lợi nhuận, các thế lực này có thể tạo ra sự khan hiếm về cung và tăng cầu một cách giả tạo Chính vì vậy, tính chất hoạt động của thị trường BĐS, thái độ cũng như những can thiệp của Nhà nước đối với hoạt động của thị trường BĐS cũng là những tác động hết sức quan trọng đối với sự cân bằng của cung

Quan hệ cung – cầu:

Cung, cầu có thể cân bằng ở bất cứ thời điểm nào và hình thành mức giá cân bằng Nếu các yếu tố khác không đổi, một sự tăng lên của cầu hay sự giảm xuống của cung sẽ làm giá tăng lên và ngược lại sự giảm xuống của cầu hay sự tăng lên của cung

sẽ làm giá giảm xuống.Trong thị trường cạnh tranh, giá sẽ điều tiết lượng cung, cầu

Sự cân bằng cung, cầu BĐS chỉ xảy ra trong một thời điểm rất ngắn và mang tính tương đối, vì cung – cầu luôn có sự biến động

2 Tổng quan về chiến lƣợc kinh doanh

a Khái niệm chiến lƣợc

Trong thập niên 60, hầu hết các công ty trên thế giới đã chuyển kế hoạch ngắn hạn sang kế hoạch dài hạn Tuy nhiên, do sự phát triển nhanh chóng của khoa học kỹ thuật và những ứng dụng của nó trong kinh tế đã dẫn đến những dự báo về sự hình thành và phát triển của các đối thủ cạnh tranh, sự biến động của thị trường ngày càng trở nên khó khăn và phức tạp Chính vì vậy mà kế hoạch dài hạn đã không còn phù hợp, không đảm bảo tính linh hoạt, mềm dẻo cần thiết để thích ứng với những thay đổi của nền kinh tế thị trường đầy biến động.Chính từ những yêu cầu thực tế đó đã đòi hỏi các nhà quản trị công ty cần phải định hình một phương thức tư duy mới, tư duy chiến lược

Thuật ngữ “chiến lược” xuất phát từ tiếng Hy Lạp và trong lĩnh vực quân sự.Trong quân sự, chiến lược được hiểu là “Nghệ thuật phối hợp các lực lượng quân

sự, chính trị, kinh tế, tinh thần được huy động vào chiến tranh nhằm chiến thắng kẻ thù”

“Chiến lược kinh doanh là một bảng phác thảo tương lai bao gồm các mục tiêu

cơ bản mà công ty phải đạt được và những phương tiện cần thiết để đạt được mục tiêu đó”

Chiến lược kinh doanh là bộ phận quan trọng nhất trong toàn bộ chiến lược của công ty Các bộ phận khác của chiến lược chung phải căn cứ vào chiến lược kinh doanh để xây dựng và hiệu chỉnh Chiến lược kinh doanh có ý nghĩa hết sức quan trọng đối với sự tồn tại và hoạt động của công ty Nó định ra được các mục tiêu lớn, theo đó cần phải huy động hợp lý các nguồn lực cả ngắn hạn và dài hạn Nó đảm bảo cho các kế hoạch không bị lạc hướng Chiến lược kinh doanh được xây dựng tốt giúp cho công tythu được nhiều lợi nhuận, có chỗ đứng vững chắc an toàn trong kinh doanh, chủ động thích ứng với môi trường kinh doanh

Chính vì những lý do trên mà trong hoạt động kinh doanh của mình, các công ty cần phải xây dựng cho mình một chiến lược kinh doanh phù hợp với từng điều kiện và hoàn cảnh cụ thể, đây chính là yêu cầu cần thiết đối với bất cứ một công ty nào

b Đặc điểm của chiến lƣợc

Như vậy, có thể thấy chiến lược của công ty là một sản phẩm kết hợp những gì thị trường có?Những gì công ty có thể?Những gì công ty muốn? Nói chung, trong đời sống của công ty, chiến lược là một nghệ thuật thiết kế tổ chức các phương tiện nhằm đạt tới các mục tiêu dài hạn (ở đây là mục tiêu kinh tế), các mối quan hệ với một môi trường biến đổi và cạnh tranh

Xác định chiến lược là một công việc cần thiết đối với sự tồn tại và phát triển của bất cứ công ty nào, bởi vì để tồn tại và phát triển trong cơ chế thị trường, cần phải biết rõ môi trường tồn tại của công ty

Chiến lược được hiểu như là một kế hoạch tổng hợp toàn diện thống nhất của công ty Nó đưa ra các xu hướng phát triển trong thời gian dài, khẳng định mục tiêu chủ yếu của công ty, phác hoạ những nguồn lực cơ bản của công ty, nó gợi ý những phương cách đối phó với những thay đổi bất trắc thường dễ gặp nhất của công ty trong môi trường cạnh tranh Vì vậy chiến lược là một kế hoạch cơ bản, nền tảng, có nhiệm

vụ xác định (định vị) các nguồn lực, tạo ra sự thống nhất các nguồn lực tập trung vào các mục tiêu, sử dụng sức mạnh của tổ chức để thực hiện các mục tiêu đó

Chiến lược cạnh tranh giúp các công ty thương mại nắm bắt được các cơ hội thị trường và tạo được lợi thế cạnh tranh trên thị trường bằng cách vận dụng các nguồn lực có hạn của công ty với kết quả cao nhằm đạt được mục tiêu đề ra, giúp cho công ty phải xem xét và xác định nên đi theo hướng nào?

Môi trường kinh doanh biến đổi nhanh luôn tạo ra các cơ hội và nguy cơ trong tương lai (chiến lược sẽ giúp các công ty tận dụng tốt các cơ hội và giảm bớt các nguy

cơ liên quan đến môi trường kinh doanh)

Có thể thấy rằng trong hầu hết các hoạt động kinh doanh việc lập chiến lược là điều cần thiết nó mang lại cho các công ty sự chủ động, hiệu quả trong kinh doanh và hạn chế được những rủi ro có thể gặp phải trong suất quá trình kinh doanh, đặc biệt trong lĩnh vực BĐS một lĩnh vực kinh doanh mang đặc tính phức tạp Người hoạt động trong lĩnh vực này đòi hỏi phải có tầm nhìn xa phù hợp với đặc tính vốn lớn và đầu tư lâu dài của lĩnh vực BĐS chứ nếu không rất dễ dẫn đến sản phẩm BĐS đầu tư bị lạc hậu

c Nội dung chiến lƣợc

o Chiến lược mặt hàng kinh doanh và dịch vụ

Chiến lược mặt hàng kinh doanh và dịch vụ của công ty cần phải được xác định một cách cụ thể, từ đó công ty có thể xây dựng được một chiến lược phù hợp làm định hướng cho hoạt động kinh doanh của công ty trong suốt một thời kỳ hay một thời điểm nào đó.Việc xác định những mặt hàng kinh doanh và dịch vụ cụ thể cũng nhằm tạo được lợi ích cho công ty, cho khách hàng trên thị trường

Khi xây dựng chiến lược mặt hàng và dịch vụ, các công ty cũng nên đưa ra các điều kiện ưu đãi đối với khách hàng về những mặt hàng và dịch vụ mà công ty kinh doanh, những ưu đãi có thể về: giá cả, chiết khấu, khuyến mãi, các hình thức bảo vệ,

hỗ trợ các hình thức dịch vụ sau bán hàng

- Về giá cả: Công ty có thể cung cấp cho khách hàng những sản phẩm tương tự

- Sự khác biệt của sản phẩm: Dựa vào lợi thế này của công ty mà có thể cung cấp cho khách hàng những sản phẩm có sự khác biệt về vị trí, các tiện ích xung quanh,

về hình thức thoả mãn nhu cầu của họ, danh tiếng cũng như uy tín của chủ đầu tư hoặc bất kỳ một tiêu thức nào mà khách hàng quan tâm Sự khác biệt của sản phẩm nếu được khách hàng quan tâm, chú ý sẽ có thể trở thành tiêu thức về chất lượng và là nhân tố giữ vững phân khúc thị trường mà công ty nên áp dụng và phát huy

- Về tốc độ cung ứng: Công ty cần đáp ứng một cách tốt nhất độ thoả mãn của khách hàng bằng cách đưa đến cho khách hàng những thông tin sản phẩm trongthời gian ngắn nhất làm cho thông tin BĐS nhanh chóng đi vào tâm trí của khách hàng Điều này là hết sức quan trọng đối với những sản phẩm có sự nhạy cảm trên thị trường đặc biệt sản phẩm đó là BĐS

o Chiến lược thị trường:

Chiến lược về thị trường dựa trên việc xác định một cách đúng đắn nhu cầu của khách hàng Nếu không xác định được đúng nhu cầu của khách hàng, không đưa ra được sản phẩm có khả năng nuôi dưỡng nhu cầu đó của khách hàng thì nhất định chiến lược của công ty sẽ bị loại bỏ.Điều này dẫn đến mất thị trường tiêu thụ

Để có thể dự liệu đúng nhu cầu của khách hàng, công ty cần nghiên cứu và xem xét thị trường trên những lát cắt cơ bản sau:

- Phân loại và xác định đối tượng công ty trong quá trình phân phối sản phẩm (phân loại khách hàng)

- Xác định những biến động tác động vào đối tượng khách hàng mà công ty đang hướng tới để từ đó xây dựng chiến lược cạnh tranh với các đối thủ khác

Trong điều kiện của quá trình phân phối sản phẩm, không có một nhà công ty nào lại có thể đơn độc hoạt động có hiệu quả đem lại lợi nhuận cho con người và giá trị cho khách hàng nếu không chịu liên doanh liên kết với các chủ thể kinh doanh khác Thực tế là các nhà công ty BĐSđều có liên kết với các sàn hay các công ty phân phối khác, sự liên kết đó sẽ giúp công ty bán được nhiều sản phẩm trong thời gian nhanh nhất nhằm thu hồi vốn và lợi nhuận Sự liên kết, liên doanh như vậy là tiền đề tất yếu để tồn tại và thắng lợi trong cạnh tranh

Chiến lược thị trường đòi hỏi phải xây dựng một kế hoạch có khả năng thích ứng được với toàn bộ nhu cầu của khách hàng Kế hoạch này được phân chia thành những đơn vị kế hoạch chiến lược Chúng có nhiệm vụ nắm chắc nhu cầu của khách hàng, phỏng đoán các khả năng cạnh tranh để có thể khắc phục, tránh điểm yếu và giành được thế mạnh

o Chiến lược cạnh tranh

Trong chiến lược kinh doanh nói chung cũng như trong chiến lược cạnh tranh của công ty cần xác định được lĩnh vực, ngành kinh doanh và cách thức cạnh tranh Chiến lược cạnh tranh chủ yếu gồm 3 yếu tố cấu thành:

Có 3 phương thức lựa chọn để cạnh tranh trong phạm vi lĩnh vực kinh doanh trên thị trường

- Chỉ đạo về chi phí - giá cả: Một đối thủ cạnh tranh mạnh là người có khả năng lãnh đạo về chi phí giá cả, nghĩa là đạt được chi phí thấp bằng cách tiết kiệm, kinh nghiệm hoặc nhờ những nhân tố chi phí thấp…

- Nổi bật (khác biệt hóa): Công ty muốn cạnh tranh hữu hiệu là công ty có thể mời chào người tiêu dùng những lợi thế nổi bật của công ty như công nghệ tốt hơn, dịch vụ tốt hơn, phân phối thuận lợi hơn hay uy tín tốt hơn

- Trọng tâm chú ý: Công ty cạnh tranh mạnh là công ty có khả năng tập trung thoả mãn các nhóm tiêu thụ cao cấp Song với việc dùng chi phí thấp có thể phát triển

cả chiến lược nổi bật trong phạm vi hẹp

- Đầu tư: Đối với sản phẩm trên thị trường hiện tại, công ty sẽ làm gì để đầu tư thêm hay công ty vẫn giữ nguyên mức độ, khai thác thêm hay có ý định bỏ cuộc…

- Phát triển nội bộ - đối ngoại: Công ty hoạt động kinh doanh dự định phát triển trên cơ sở tự lực, lôi kéo thêm các công ty khác hay sáp nhập với những công ty đó?

- Triển vọng về thời gian: Các công ty cần xác định cho được hành động kinh doanh nào là tạm thời, là ngắn hạn và hành động nào là lâu dài…

o Chiến lược Marketing

Chiến lược marketing bao gồm việc lựa chọn các khu vực thị trường, các mục tiêu và xác định các phương pháp để đạt được điều đó thông qua các thủ thuật marketing hỗn hợp Chiến lược marketing bao gồm: chiến lược thâm nhập thị trường, chiến lược phát triển thị trường, phát triển sản phẩm và đa dạng hoá kinh doanh

Chiến lược Marketing bao gồm việc lựa chọn các mục tiêu trên thị trường, và xác định các phương pháp để đạt được các mục tiêu đó thông qua các biện pháp Marketing đúng đắn, điều này sẽ dẫn đến sự hài lòng của người tiêu dùng và lợi nhuận cho công ty Trong chiến lược Marketing việc thâm nhập thị trường buộc công ty phải

có “âm mưu” cố gắng mở rộng hơn nữa tỷ trọng chiếm lĩnh thị trường bằng cách lôi kéo, chiếm đoạt người tiêu dùng những sản phẩm của đối thủ cạnh tranh Muốn phát triển thị trường thì công ty sẽ phải tập trung mọi nỗ lực của mình vào những khu vực thị trường nào mà trước đây mình chưa có chỗ đứng

Cùng với nó là việc công ty không ngừng phát triển sản phẩm và tạo ra được những sản phẩm mới Khi đã sáng tạo ra sản phẩm và dịch vụ mới thì công ty mới bành trướng được trên thị trường Đó chính là chiến lược đa dạng hoá kinh doanh

trướng ra thị trường bằng các sản phẩm, dịch vụ mới mà từ trước đến nay công ty chưa tiến hành kinh doanh)

Việc lựa chọn chiến lược Marketing phụ thuộc vào rất nhiều các nhân tố lớn như: Sự phát triển của thị trường, sự phát triển của công nghệ, các hành động cạnh tranh… các hành động của Nhà nước, các cơ sở sản xuất và các yêu cầu sản xuất, các điểm mạnh, điểm yếu của công ty, tài năng quản lý, các chính sách sản phẩm, thể loại ngành kinh doanh, sự trợ giúp về tài chính…

Môi trường Marketing của một công ty trong bất cứ một ngành kinh doanh nào đều luôn luôn thay đổi và sự thách thức đối với công ty là phải hiệu chỉnh các hoạt động của mình cho phù hợp với những yêu cầu mới, đòi hỏi mới và điều kiện mới

Lập kế hoạch chiến lược Marketing có nghĩa là công ty sẽ phải tổ chức xác lập các biện pháp tổng hợp được kế hoạch hoá để phát triển một chiến lược, một kế hoạch hành động rất toàn diện Có rất nhiều các hành động tạo thành quá trình đó, chúng bao gồm: Phân tích những cơ hội thị trường, đáp ứng những yêu cầu của thị trường bằng cách thực hiện những thay đổi cần thiết trong sản phẩm và trong dịch vụ, tiến hành những biện pháp giá cả và những biện pháp thúc đẩy, quảng cáo cần thiết, đánh giá những kênh phân phối…

Bất cứ một kế hoạch chiến lược Marketing nào bao giờ cũng phải có các mục tiêu chung và các chính sách chung Có thể có rất nhiều cơ hội thị trường hấp dẫn trong môi trường, nhưng chúng có thể không phù hợp với những gì mà công ty đang tiến hành, khi công ty tham gia vào ngành kinh doanh hoàn toàn mới lạ thì có nguy cơ dẫn đến sụp đổ Do đó, việc công ty cần cân nhắc sắp đặt các mục tiêu và chính sách của mình với các cơ hội của thị trường là việc làm đòi hỏi một trách nhiệm rất cao, rất nặng nề đối với những ai nhận phần phân tích các cơ hội có ở trên thị trường

Sự phân tích cơ hội thị trường đòi hỏi phải có sự đánh giá chi tiết các xu hướng quan trọng và những xu hướng hiện tại liên quan đến môi trường và hoạt động của các công ty.Một sự đánh giá phân tích như vậy phải thể hiện được tính quan trọng và ảnh hưởng lâu dài của chúng

Việc phân tích sâu sắc các cơ hội của thị trường và các xu hướng sẽ là tiền đề cần thiết để công ty tiến hành lập kế hoạch chiến lược Tất nhiên việc này yêu cầu thành lập những định đề cơ sở chính xác trước khi lập chiến lược Marketing Những định đề, luận điểm đó sẽ là cơ sở để lập kế hoạch chiến lược Marketing cho thời gian tới của công ty Một khi chiến lược Marketing đã được xác lập thì các kế hoạch hành động cùng với các hướng dẫn thi hành cũng cần phải được soạn thảo Kế hoạch hành động này khi được đem vào thực tế áp dụng sẽ dẫn đến kết quả là đạt được các mục tiêu mà công ty đã đề ra trong hoạt động kinh doanh

Điều hết sức quan trọng là những kế hoạch và chương trình như vậy phải được liên hệ, liên kết với việc đạt được mục tiêu đã đề ra.Cần phải có những nỗ lực phối hợp để làm sao các kế hoạch này là cụ thể và toàn diện

o Chiến lược nhân sự

Để chiến lược kinh doanh của công ty được thực hiện tốt, có tính khả thi cao thì cùng với việc hoạch định chiến lược, các công ty cần phải coi trọng và xây dựng một chiến lược có tính khoa học cao nhằm làm cho kế hoạch chiến lược kinh doanh đạt được mục tiêu đã đề ra, đó chính là “chiến lược nhân sự”

Ở đây, chiến lược con người mà công ty vạch ra chính là hệ thống cơ chế quản

lý con người trong công ty, cơ chế này có ảnh hưởng trực tiếp đến tình hình hoạt động kinh doanh theo định hướng chiến lược của công ty cũng như nó có ảnh hưởng trực tiếp đến tình trạng ở lại hoặc ra đi của những người hiện tại và tương lai trong nội bộ công ty Chính vì vậy, nó là cơ chế mạnh mẽ nhất và hiệu quả nhất trong việc định hình bối cảnh nội dung và việc thực hiện chiến lược kinh doanh

+ Về bối cảnh tổ chức: Những ảnh hưởng mà bộ máy tổ chức gây tác động tạo nên một số thông số đặc thù cho công ty, đó là: tập hợp các niềm tin, tiêu chuẩn, cách thức làm việc.v.v và các khả năng này là các lực lượng, động lực cho việc thực hiện chiến lược của công ty Các lĩnh vực của bối cảnh tổ chức bị tác động ảnh hưởng của

bộ máy tổ chức:

+ Sự rõ ràng của chiến lược:

Đó là mức độ giác ngộ mà những người trong công ty nhận thức được cái gì là quan trọng cần phải làm để có thể thành công về mặt chiến lược Sự rõ ràng về chiến lược có thể được đặc trưng bởi tính phổ cập chiến lược (mọi người có nhận thức được

nó không) và bản thân sự rõ ràng của chiến lược (các mục tiêu chiến lược và bản thân chiến lược có rõ ràng không)

+ Sự sẵn có của thông tin: Thể hiện ở chỗ người ra quyết định và người hành động có sẵn thông tin ở mức độ nào

+ Kỹ năng, khả năng độc lập: Đó là mức độ các nhân viên có đủ trình độ cần thiết để thực hiện các nhiệm vụ của mình hay không, điều này bị ảnh hưởng mạnh và chủ yếu bởi cơ chế quản lý con người (tuyển, bổ nhiệm…)

+ Mức độ sáng tạo: Đó là mức độ con người có thể tích cực hoá các hoạt động, ứng dụng các ý tưởng mới, các phương pháp làm việc mới

+ Mức độ hợp tác: Là mức độ con người hoặc các đơn vị tổ chức trong công ty

có thiên hướng hành động một cách cô lập, khép kín hay có xu hướng sẵn sàng hợp tác lẫn nhau

+ Nhận thức: Đó là mức độ con người hiểu được cái gì quan trọng dưới lập trường của công ty, điều này gần tương tự với sự rõ ràng chiến lược mặc dù không hoàn toàn như vậy Sự khác biệt ở đây thể hiện sự rõ ràng về chiến lược là muốn chỉ ra

sự rõ ràng về các hành động, các mục tiêu chiến lược, còn nhận thức liên quan đến các tiêu chuẩn, các giá trị Điều này bị ảnh hưởng quan trọng, đặc biệt bởi hệ tư tưởng và

cơ chế quản lý con người

+ Động lực: Là mức độ con người được kính động vì lợi ích của công ty hoặc

họ áp dụng một lập trường thụ động.Qua đây có thể nhận thấy trong chiến lược kinh doanh chung của công ty thì vấn đề cần hết sức chú trọng là chiến lược con người Do

đó các công ty cần: sử dụng tối đa năng lực của những người trong công ty, không ngừng đào tạo chuyên môn cho họ và cũng cần có những biện pháp quản lý nhân viên trong công ty nhằm đáp ứng được yêu cầu của việc kinh doanh

3 Quá trình xây dựng chiến lƣợc kinh doanh

Để xây dựng chiến lược kinh doanh, thông thường một doanh nghiệp cần phải trải qua 3 bước:

 Bước 1: Tìm kiếm các cơ hội kinh doanh và dự báo nhu cầu thị trường

Trong nền kinh tế thị trường, do tính chất tự do cạch tranh đã làm cho thị phần của doanh nghiệp có xu hướng thu hẹp nhưng cũng nảy sinh những cơ hội mới

Nhu cầu của khách hàng và sản phẩm của các doanh nghiệp là muôn vẻ.Vì thế

cơ hội kinh doanh không phải là khan hiếm.Các doanh nghiệp sẽ phát hiện ra nhu cầu chưa đáp ứng cho thị trường, nếu biết cách tiếp cận, phân tích và tìm hiểu nó

Các doanh nghiệp phải có một quá trình nghiên cứu trong một khoảng thời gian nhất định để phát hiện ra nhu cầu của thị trường và từ đó có thể đáp ứng đòi hỏi của thị trường Phương pháp nghiên cứu tại thị trường sẽ tạo cho doanh nghiệp nắm bắt được nhu cầu của thị trường: thị trường có sự thay đổi không? Nhu cầu của thị trường cần phải thỏa mãn đối với những loại sản phẩm nào? Các phương thức dịch vụ sau khi đáp ứng nhu cầu ra sao? Để từ đó doanh nghiệp sẽ có định hướng kinh doanh nhằm đáp ứng những nhu cầu cần thiết của thị trường

Dựa trên cơ sở đã hiểu biết về thị trường, các doanh nghiệp sẽ kết hợp với sở trường kinh doanh của mình, khả năng tài chính, xem xét mức độ rủi ro… để chọn ra

cơ hội kinh doanh cho mình

Các bước trong việc tìm kiếm cơ hội kinh doanh với các doanh nghiệp bao gồm:

Thứ nhất: Doanh nghiệp phải thống kê được đầy đủ tất cả các cơ hội kinh

doanh đã được phát hiện bằng quan sát, thu lượm thông tin phân tích từ thị trường và học hỏi kinh nghiệm các doanh nghiệp khác

Thứ 2: Doanh nghiệp cần phải phân loại các cơ hội kinh doanh trên thành các nhóm, xếp những cơ hội kinh doanh gần giống nhau vào cùng một nhóm để tiện theo dõi khả năng thực hiện các cơ hội đó

Thứ 3: Xem mỗi nhóm như một cơ hội kinh doanh để tìm ra đặc trưng cho mỗi nhóm Sau đó chọn một số nhóm phù hợp với khả năng của doanh nghiệp để hướng tới việc hoạch định chiến lược kinh doanh

Đây có thể nói là khâu khó khăn và quan trọng nhất trong quá trình đi tìm kiếm

cơ hội kinh doanh của doanh nghiệp.Bước này đòi hỏi doanh nghiệp cần phải tư duy

và tầm nhìn chiến lược

 Bước 2: Xây dựng chiến lược kinh doanh

Để có chiến lược kinh doanh hiệu quả như mong muốn, khi xây dựng chiến lược kinh doanh đòi hỏi các doanh nghiệp cần phải đạt được những yêu cầu sau:

Phải tăng được thế mạnh của doanh nghiệp, giành ưu thế cạnh tranh trên thị trường

Tính đến và xây dựng được vùng an toàn trong kinh doanh, phải hạn chế độ rủi

ro tới mức tối thiểu và nâng độ an toàn tới mức tối đa

Cần phải xác định được phạm vi kinh doanh , mục tiêu then chốt và những điều kiện cơ bản về vật chất kỹ thuật và lao động để đạt được mục tiêu đó Ngoài ra, những mục tiêu đó phải đi liền với hệ thống chính sách và biện pháp thực hiện mục tiêu

Cần phải có khối lượng thông tin và tri thức đủ mạnh, phải có phương pháp tư duy đúng đắn để có được những cái nhìn thực tế, sang suốt và nhạy bén trong dự báo môi trường kinh doanh

Phái có chiến lược dự phòng để trong tình huống xấu nhất xảy ra đối với doanh nghiệp thì sẽ có ngay chiến lược thay thế tương ứng với một số tình huống

Khi xây dựng chiến lược kinh doanh của doanh nghiệp cần phải biết kết hợp thời cơ và độ chín mùi của thời gian kinh doanh.Nếu chiến lược kinh doanh không chín mùi thì chắc chắn doanh nghiệp sẽ bị thất bại.Nhưng nếu như quá chín muồi thì những chiến lược đó cũng có thể thất bại vì đã bỏ mất thời cơ

Mặt khác, chiến lược kinh doanh phải thể hiện sự kết hợp hài hòa giữa 2 loại chiến lược Chiến lược kinh doanh chung (những vấn đề tổng quát bao trùm có tính chất quyết định) và chiến lược kinh doanh bộ phận (những vấn đề mang tính chất bộ phận như chiến lược sản phẩm, giá cả, tiếp thị, giao dịch và xúc tiến,…)

Một vấn đề hết sức quan trọng là nếu doanh nghiệp chỉ xây dựng chiến lược thôi thì chưa đủ, vì dù cho chiến lược được xây dựng có hoàn hảo đến đâu nếu không vận dụng một cách có hiệu quả thì nó sẽ trở thành vô ích và hoàn toàn không mang lại lợi ích cho doanh nghiệp

Để thực hiện được những yêu cầu trên, ngoài việc xây dựng chiến lược kinh doanh thì doanh nghiệp cần phải chú ý đến những căn cứ (thường được gọi là tam giác chiến lược) sau đây:

Thứ nhất, căn cứ vào khách hàng:

Kinh doanh của doanh nghiệp có thật sự cần thiết hay không phụ thuộc vào khách hàng Vì thế khách hàng là cơ sở của chiến lược kinh doanh.Với sự hiện đại hóa nhanh chóng của xã hội hiện nay, nhu cầu sử dụng hàng hóa giữa các nhóm người ngày càng khác nhau ngày càng có sự phân hóa, tạo nên một thi trường đa dạng của hàng hóa và dịch vụ Vì thế, doanh nghiệp cần tìm hiểu và nắm bắt thị trường riêng biệt của khách hàng, phân loại khách hàng, phân loại hàng hóa, dịch vụ cho phù hợp với những nhóm khách hàng, từ đó xác định khách hàng của doanh nghiệp là ai, là nhóm người nào

Thứ hai, căn cứ vào khả năng của doanh nghiệp:

Doanh nghiệp cần phải dựa vào khả năng của mình để hoạch định chiến lược kinh doanh Do vậy mà cạnh tranh giữa các doanh nghiệp ngày càng trở nên khốc liệt hơn, xu thế đòi hỏi phân chia thị trường ngày càng trở nên cấp thiết hơn Để có thể nắm được thị trường thì doanh nghiệp phải chú trọng khai thác thế mạnh của mình khi hoạch định chiến lược kinh doanh

Thứ ba, căn cứ vào đối thủ cạnh tranh:

Xây dựng chiến lược kinh doanh dựa vào sự so sánh khả năng của doanh

nghiệp mình với các đới thủ cạnh tranh khác Tự xây dựng bảng thống kê để phân tích các thế mạnh của đối thủ cạnh tranh, từ đó tìm ra lợi thế cho mình Lợi thế có hai loại:

+ Lợi thế vô hình, đó là uy thế không thể định lượng được như uy tín, các mối quan hệ của doanh nghiệp đang có, điều kiện, địa điểm kinh doanh của doanh nghiệp hoặc là thói quen sử dụng sản phẩm và dịch vụ của khách hàng…

+Lợi thế hữu hình thường được đánh giá qua khối lượng, chất lượng sản phẩm, chi phí sản xuất, vốn đầu tư, giá cả, nhãn hiệu sản phẩm

 Bước 3: Lựa chọn và quyết định chiến lược kinh doanh

Trước khi lựa chọn chiến lược kinh doanh, doanh nghiệp cần xem xét các vấn

đề sau:

+ Nhận biết chính xác chiến lược hiện tại của doanh nghiệp làm căn cứ để lựa chọn chiến lược kinh doanh trong thời gian tới và cũng để khẳng định chiến lược đã

có

+ Xem xét lại các kết quả của các kỹ thuật phân tích chiến lược

+ Xem xét các yếu tố chính có ảnh hưởng trực tiếp tới chiến lược như: sức mạnh của ngành và doanh nghiệp; mục tiêu, thái độ của giám đốc điều hành; nguồn tài chính

+ Trình độ năng lực: Mức độ lệ thuộc vào bên ngoài, phản ánh của các đối tượng hữu quan, xác định các thời điểm thực hiện mục tiêu

Nội dung chiến lược kinh doanh của bất kỳ doanh nghiệp nào cũng có hai phần kết hợp với nhau một cách hài hòa

Chiến lược tổng quát thường đề cập đến những vấn đề quan trọng hay bao quát nhất, nó quyết định vấn đề sống còn của doanh nghiệp Thông thường chiến lược tổng quát thường được tập trung vào các mục tiêu sau: khả năng sinh lợi, vị thế trên thị trường, độ an toàn trong kinh doanh, năng suất, mục tiêu xã hội…

Việc xác định hệ thống các mục tiêu đảm bảo các yêu cầu sau:

Trong chiến lược kinh doanh của mình, doanh nghiệp cần phải xác định rõ ràng các mục tiêu trong từng thời gian tương ứng, phải có mục tiêu chung và riêng cho từng lĩnh vực hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp, không nên quá coi trọng một mục tiêu này mà làm phương hại đến mục tiêu khác, cần phải có sự kết hợp hài hòa giữa chúng

Các mục tiêu mà doanh nghiệp xác định và lựa chọn phải đảm bảo tính liên kết tương hỗ lẫn nhau, sao cho mục tiêu này không cản trở mục tiêu khác

Phải xác định rõ mục tiêu ưu tiên Điều đó thể hiện tính cấp bậc của hệ thống mục tiêu Như vậy có mục tiêu cần phải được ưu tiên, cũng sẽ có những mục tiêu được

bổ sung Có đảm bảo yêu cầu đó thì tính hiện thực của mục tiêu mới được thể hiện

Doanh nghiệp luôn phải có sự cân đối giữa khó khăn và thực tại Một mục đích

dễ dàng sẽ không phải là yếu tố động lực Cũng như vậy, một mục đích phi thực tế sẽ dẫn đến việc doanh nghiệp không có khả năng thực hiện được Do vậy cần phải tôn trọng sự gắn bó bên trong giữa các mục tiêu

Yêu cầu cuối cùng là mục tiêu phải được những người thực hiện chấp nhận và

họ phải có sự am hiểu những mục tiêu đó Sự tham gia của những người thực hiện vào quá trình hình thành và quyết định mục tiêu sẽ giúp cho họ hiểu được cặn kẽ vấn đề và

là cơ sở quan trọng cho tiến trình thực hiện sau này

Chiến lược bộ phận thông thường hướng vào những vấn đề cụ thể của doanh nghiệp như chiến lược tài chính; chiến lược công nghệ; chiến lược nhân sự; chiến lược đầu tư; chiến lược sản phẩm: giá cả, quảng cáo…

Cả hai loại chiến lược này phải được liên kết chặt chẽ với nhau thì mới có thể tạo thành một chiến lược kinh doanh hoàn chỉnh cho doanh nghiệp

Cuối cùng, doanh nghiệp cần chú ý khi chọn nhân sự xây dựng chiến lược kinh doanh

4 Các yếu tố ảnh hưởng đến chiến lược kinh doanh

a Các yếu tố khách quan

Sự thay đổi về chính sách, pháp luật: Thực tế cho thấy việc thay đổi mang mục đích tốt cho xã hội tuy nhiên với những thay đổi bất ngờ thì các nhà đầu tư lại không cho là như vậy Đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản, lĩnh vực phức tạp nhất, xảy ra nhiều tranh chấp nhất hiện nay trước thực tế này có lẽ các nhà đầu tư luôn phải chuẩn

bị cho chiến lược của mình sự linh hoạt cần thiết

Sự thay đổi của tự nhiên: Đây là yếu tố có thể làm thay đổi hẳn cả chiến lược kinh doanh của một công ty, nếu trong quá trình thực hiện đầu tư mà có sự thay đổi về điều kiện tự nhiên thì có lẽ các nhà đầu tư chỉ có thể trông chờ vào số phận Chính vì vậy khi nghiên cứu để đầu tư cần phải có sự tham vấn của các chuyên gia về thuỷ lợi, thời tiết, trắc địa… để hạn chế những khu vực, lĩnh vực đầu tư rủi ro

Biến động chính trị, chiến tranh: Đối với những khu vực có biến động chính trị phức tạp thì việc đầu tư phải được tiến hành cẩn thận nhằm giảm thiểu tối đa rủi ro về chiến tranh

Biến động về tình hình kinh tế: Trải qua sự biến động về kinh tế làm ảnh hưởng đến toàn bộ hoạt động của các công ty thậm chí còn có những công ty thay đổi lại toàn

bộ chiến lược của mình để sinh tồn Nhưng trong lĩnh vực bất động sản điều đó là rất khó bởi chi phí cơ hội của việc thay đổi là quá cao

b Các yếu tố chủ quan

Sự thay đổi nhân sự cấp cao: Với tâm lý để lại dấu ấn của các lãnh đạo mới lên lãnh quyền thì việc đầu tiên họ làm là thay đổi thậm chí là phá bỏ chiến lược cũ để lập

ra một chiến lược phát triển mới

Thay đổi về năng lực doanh nghiệp: Sự lớn mạnh, phát triển của doanh nghiệp luôn giúp các doanh nghiệp đứng trước các cơ hội mới khi đó việc thay đổi chiến lược

là điều tất yếu Điều này cũng có thể vận dụng ngược lại

Thực tiễn thực hiện triển khai chiến lược: Chiến lược có thể được vạch ra rất hay nhưng tính thực tiễn của chiến lược lại không có chính vì vậy phải có sự điều chỉnh sao cho phù hợp với thực tiễn là điều tất yếu Chính vì vậy cần có các bản đánh giá chiến lược ở mỗi giai đoạn thực hiện, bản đánh giá sẽ có tác dụng điều chỉnh chiến lược đầu tư sao cho phù hợp với thực tiễn

Ảnh hưởng bởi tham vấn của các chuyên gia: Đối với một lĩnh vực phức tạp như bất động sản thì sự tham vấn là điều tất yếu ngay cả trong việc lập chiến lược cho doanh nghiệp Sự tham vấn này giúp công ty có cái nhìn đa chiều hơn về hoạt động đầu tư của mình để đảm bảo việc thực thi chiến lược là tốt nhất

I.1.2 Cơ sở pháp lý

- Luật Đầu Tư (hiệu lực từ 01/07/2006)

- Luật Đất đai (hiệu lực từ 01/07/2004)

- Luật Kinh Doanh BĐS (hiệu lực từ 01/01/2007)

- Nghị định số 153/2007/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật kinh doanh bất động sản

- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

- Nghị định số 79/2001/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 17/1999/NĐ-CP về thủ tục, chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất

- Luật Công ty (01/07/2006)

Quyết định số 818/QĐ-UBND ngày 31/03/2008 của UBND tỉnh Long An về việc giao đất cho Công ty CP Đầu tư & Xây dựng Tân Đô tại xã Đức Hoà Hạ, huyện Đức Hoà, tỉnh Long An (Đợt 1)

Quyết định số 3538/QĐ-UBND ngày 29/12/2009 của UBND tỉnh Long An về việc phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng tỉ lệ 1/2000 Khu đô thị Tân Đô, tại

xã Đức Hoà Hạ, huyện Đức Hoà, tỉnh Long An

- Quyết định số 1368/QĐ-UBND phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng

tỷ lệ 1/500 Khu dân cư và tái định cư Tân Đô, xã Đức Hòa Hạ, huyện Đức Hòa, tỉnh Long An

- Luật khuyến khích đầu tư trong nước

- Các nghị định hướng dẫn luật và các văn bản hướng dẫn kèm theo của các ban ngành hữu quan

I.1.3 Cơ sở thực tiễn

Một trong những khó khăn lớn hiện tại của thị trường BĐS hiện nay là đầu ra, tính thanh khoản của thị trường giảm mạnh do đặc tính của sản phẩm và Cung – Cầu

không gặp nhau Cầu giảm mạnh do giá bất động sản ở Việt Nam luôn được định giá ở

mức quá cao so với thu nhập thực tế Vì giá bất động sản được đánh giá đã là quá cao

so với thế giới và so với thu nhập của người dân Việt Nam nên người dân kỳ vọng vào giá bất động sản sẽ xuống trong tương lai Ngoài ra do Nhà nước luôn tiến hành xiết chặt và quản lý hoạt động mua bán bất động sản sau mỗi cơn sốt và cơ chế chính sách

về quản lý đất đai của Nhà nước đang trong quá trình chỉnh sửa và hoàn thiện nên tâm

lý của người dân còn “chờ đợi” sau mỗi cơn sốt

Việc Nhà nước điều chỉnh giá đất hàng năm theo hướng sát với giá thực tế làm cho chi phí đền bù giải toả lên cao (bình quân chi phí đền bù giải phóng mặt bằng theo nguyên tắc phải thoả thuận với dân hiện nay theo quy định của Luật đất đai cao hơn 10 lần so với chi phí đền bù trước kia, đó là chưa kể đến các chi phí không nằm trong quy định như phải hỗ trợ cho địa phương để giải phóng mặt bằng nhanh hơn), các dự án tiếp tục gặp khó khăn nên đầu tư các khu đô thị giảm mạnh

Ngoài ra, lợi nhuận thu từ kinh doanh bất động sản giảm mạnh: Do số lượng vốn để kinh doanh bất động sản rất lớn, tính “thanh khoản” của bất động sản lại rất kém cùng với việc Thị trường Bất động sản “đóng băng” và giảm nhiệt nhanh chóng

đã làm lợi nhuận từ việc kinh doanh bất động sản giảm mạnh, trong khi các lĩnh vực đầu tư khác như vàng, ngoại tệ, cổ phiếu, lãi suất trái phiếu Chính phủ, địa phương và lãi suất Ngân hàng lại có mức lợi tức rất cao Mặt khác, khi lãi suất tăng thì chi phí cho một đồng vốn vay ngân hàng để đầu tư vào các dự án cũng tăng lên và lãi phải trả ngân hàng cũng tăng, làm cho nhà đầu tư gặp khó khăn và người dân không dám vay ngân hàng để mua nhà Đây là nguyên nhân những nhà đầu tư chuyển hướng kinh doanh sang các lĩnh vực khác ngoài bất động sản Phải kể đến thông tin về tiêu cực trong xây dựng nhà ở chung cư, chất lượng xây dựng các công trình nói chung và cụ thể chất lượng nhà chung cư không đảm bảo, các vụ việc làm sổ đỏ sai quy định…

Một thực tế nữa là Cung tăng nhanh do giá Bất động sản của Việt Nam được

đánh giá là quá cao so với giá thành thực tế Điều này dẫn tới việc ngày càng nhiều dự

án được mở rộng khiến nguồn cung gia tăng nhanh chóng, nên trong thời gian qua trong quy hoạch sử dụng đất, các địa phương đã để quỹ đất quá lớn để xây dựng nhà ở, các dự án xây dựng chung cư cao cấp vẫn liên tục được khởi công – đặc biệt là tại các

đô thị lớn như Hà Nội, Tp HCM… Việc kinh doanh BĐS trở nên siêu lợi nhuận.Tuy nhiên, cung lại không đáp ứng được cầu khi cung quá nhiều ở phân khúc cao cấp mà cầu phân khúc trung bình lại rất lớn

Năm 2011, trước bối cảnh bất ổn của nền kinh tế và tình trạng rủi ro tín dụng BĐS, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) ban hành chỉ thị 01/CT-NHNN ngày 1/3/2011 buộc các Ngân hàng Thương mại phải đưa tỷ trọng tín dụng phi sản xuất từ mức 22%

về tối đa 16% vào cuối năm 2011 Với quy định này, tín dụng BĐS bị co hẹp cùng với lãi suất quá cao và sự khó khăn của nền kinh tế đã đẩy thị trường BĐS vào một tình huống hết sức khó khăn Nhiều dự án BĐS phải dừng, thị trường đóng băng, giá nhà sụt giảm, doanh thu và lợi nhuận của các công ty BĐS giảm rất mạnh, các công ty BĐS phải bán tháo căn hộ, đất nền dự án để thu hồi vốn trả nợ ngân hàng ngày càng nhiều Không ít công ty đứng trước bờ vực phá sản Sau 10 tháng thực hiện chính sách tiền tệ và hoạt động tín dụng có hiệu quả, theo chỉ đạo của Chính Phủ, NHNN đã ban hành công văn 8844/NHNN-CSTT về việc loại trừ 4 nhóm nhu cầu vay thuộc lĩnh vực BĐS ra khỏi nhóm tín dụng phi sản xuất phần nào mở ra lối thoát cho công ty BĐS và ngân hàng Trong thời kỳ khó khăn của thị trường BĐS, các công ty không thể ngồi trên đống tài sản của mình để chờ đợi chính sách tháo gỡ hay giải cứu của Chính phủ Mặc dù, trong thời gian vừa qua, Ngân hàng Nhà nước cũng đã đưa ra những thông điệp về nới tín dụng cho BĐS và hạ trần lãi suất xuống 12% một năm Tuy nhiên, việc nới tín dụng và hạ trần lãi suất chỉ có tác dụng về mặt tâm lý, còn để thị trường khởi sắc cần phải có nhiều thời gian và sự cố gắng nỗ lực của chủ đầu tư Kinh tế vĩ mô bất

ổn, sự kém minh bạch của thị trường BĐS đã khiến người tiêu dùng ngày càng mất niềm tin ở thị trường Trước những động thái tích cực từ phía Chính phủ nhằm cứu vãn thị trường, tuy nhiên người mua cũng chưa mặn mà lắm, nhà đầu tư chưa thực sự quay lại thị trường, do vậy chiến lược bán hàng hiệu quả lúc bây giờ rất cần thiết để tăng tính thanh khoản cho thị trường nhà ở, góp phần lưu thông vốn cho nền kinh tế

I.2 Khái quát địa bàn nghiên cứu

1 Vị trí địa lý tỉnh Long An

Long An là một tỉnh thuộc đồng bằng sông Cửu Long, miền Nam Việt Nam Tỉnh nằm ở rìa phía Đông của vùng Đồng bằng Sông Cửu Long, ở vị trí bản lề giữa Đông và Tây Nam Bộ Đất Long An từ lâu đã có người sinh sống Tỉnh nằm trong vùng phát triển kinh tế trọng điểm phía Nam.Những năm gần đây, tỉnh luôn nằm top

10 về chỉ số cạnh tranh và vốn đầu tư nước ngoài FDI

Tỉnh Long An có vị trí địa lý khá đặc biệt là tuy nằm ở vùng Đồng bằng sông Cửu Long song lại thuộc Vùng phát triển kinh tế trọng điểm phía Nam được xác định

là vùng kinh tế động lực có vai trò đặc biệt quan trọng trong chiến lược phát triển kinh

tế Việt Nam Long An có đường ranh giới quốc gia với Campuchia dài 137,7 km, với hai cửa khẩu Bình Hiệp (Mộc Hóa) và Tho Mo (Đức Huệ) Long An là cửa ngõ nối liền Đông Nam Bộ với Đồng bằng sông Cửu Long, nhất là có chung đường ranh giới

50, các đường tỉnh lộ : ĐT.823, ĐT.824, ĐT.825 v.v Đường thủy liên vùng và quốc gia đã có và đang được nâng cấp, mở rộng, xây dựng mới, tạo động lực và cơ hội mới cho phát triển Ngoài ra, LongAn còn được hưởng nguồn nước của hai hệ thống sông Mê Kông và Đồng Nai

Diện tích tự nhiên của toàn tỉnh là 4.491,221 km2, chiếm tỷ lệ 1,3 % so với diện tích cả nước và bằng 8,74 % diện tích của vùng Đồng bằng Sông Cửu Long, dân số 1.446.200 ngưởi, mật độ dân số 322 người/km2

 Phía Bắc giáp tỉnh Tây Ninh và tỉnh Svay Rieng của Vương quốc Campuchia

 Phía Nam giáp tỉnh Tiền Giang

 Phía Tây giáp tỉnh Đồng Tháp

 Phía Đông giáp Thành phố Hồ Chí Minh

2 Điều kiện kinh tế

Thị trường BĐS Long An được đánh giá là “thị trường mới nổi”, là một trong những vùng kinh tế có nhiều tiềm năng, được quy hoạch thành khu đô thị mở của Tp.HCM và là cầu nối của sự nghiệp phát triển công nghiệp - dịch vụ từ Tp.HCM tới các tỉnh ĐBSCL Định hướng không gian xây dựng đô thị theo quy hoạch Tp.HCM được phê duyệt đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2050 cho thấy Bến Lức, Đức Hòa

và Tp.Tân An có vị trí quan trọng trong việc hình thành hành lang kinh tế, gắn kết chặt chẽ với không gian trung tâm Tp.HCM Dự kiến đến giai đoạn sau năm 2015, khi hệ thống giao thông khu vực ĐBSCL phát triển lên tầm cao mới, BĐS Long An sẽ có giá trị cao

Trong chiến lược phát triển vùng kinh tế trọng điểm Phía Nam, Long An được đánh giá là một trong những vùng kinh tế có nhiều tiềm năng, các vùng phụ cận và giáp ranh với TP HCM được quy hoạch thành khu đô thị mở của Thành phố Định hướng chính là phát triển khu kinh tế trọng điểm gồm 9 huyện, thị phía Đông Nam bao gồm Tân An và huyện Đức Hòa, Bến Lức, Cần Giuộc, Cần Đước, Tân Trụ, Châu Thành, Thủ Thừa, Đức Huệ, Thạnh Hóa Mục tiêu xây dựng vùng này thành khu vực

có quan hệ trực tiếp với các hoạt động kinh tế - xã hội với TP HCM, là cầu nối của sự nghiệp phát triển công nghiệp - dịch vụ từ TP HCM tới toàn tỉnh nói riêng và Đồng bằng sông Cửu Long nói chung Cơ sở hạ tầng của Long An khá tốt, giao thông thuận lợi, sông Vàm Cỏ liền kề hướng ra biển Đông và đi các tỉnh Đồng bằng sông Cửu Long Đường cao tốc Sài Gòn - Trung Lương nối liền TP HCM với Tân An (Long An) và Mỹ Tho (Tiền Giang) thông xe từ tháng 2/2010 Đường cao tốc Tân Sơn Nhất - Long An sẽ được đầu tư nối liền Sân bay quốc tế Tân Sơn Nhất và Long An

Nằm trong vùng trọng điểm kinh tế phía Nam, sát “nách” nền kinh tế lớn nhất Việt Nam là TP.HCM lại được đầu tư khá tốt về hạ tầng, nên thời gian qua thị trường BĐSLong An được khách hàng, nhà đầu tư quan tâm đặc biệt

Có một thực tế là thời gian gần đây đang hình thành một làn sóng các nhà đầu

tư, khách hàng tại Tp.HCM chọn phân khúc đất nền giá rẻ vùng ven để đầu tư Trong

đó Long An được khách hàng, nhà đầu tư hướng đến đầu tiên

Giới đầu tư cho rằng, trong số các tỉnh lân cận TP HCM, Long An được đánh giá là thị trường mới nổi, nhưng hứa hẹn sẽ mang lại khả năng sinh lợi cao, bởi nơi đây đã và đang hình thành hàng loạt dự án khu đô thị lớn, hiện đại Có được điều này

bởi thời gian qua hệ thống hạ tầng tại Long An được đầu tư khá bài bản, đã “kéo” Long An lại gần hơn với Tp.HCM

Mới đây nhất là đường cao tốc Tp.HCM – Trung Lương chạy qua địa phận Long An đã đưa vào khai thác hay đường quốc lộ 1A đoạn từ quận Bình Tân đi Long

An cũng đã được nâng cấp Một tin vui cho thị trường BĐS Long An là đường cao tốc Tân Sơn Nhất - Long An sẽ được đầu tư nối liền Sân bay quốc tế Tân Sơn Nhất với Long An

Về giao thông thủy, sông Vàm Cỏ liền kề hướng ra biển Đông, đi các tỉnh Đồng bằng sông Cửu Long và TP.HCM cũng đã được quy hoạch hệ thống cảng sông thuộc loại lớn nhất Việt Nam

Theo quy hoạch, đường Vành đai 3 đi qua địa giới hành chính của 8 quận, huyện thuộc 4 tỉnh, thành phố là: TP.HCM (quận 9, 3 huyện: Củ Chi, Hóc Môn, Bình Chánh); tỉnh Đồng Nai (huyện Nhơn Trạch); tỉnh Bình Dương (huyện Dĩ An, huyện Thuận An); tỉnh Long An (huyện Bến Lức)

Tổng chiều dài đường Vành đai 3 khoảng 89,3km, trong đó làm mới khoảng 73km; đoạn Mỹ Phước - Tân Vạn dài 16,3 km hiện đang được tỉnh Bình Dương đầu

tư

Đường Vành đai 4 đi qua địa giới hành chính của 12 huyện thuộc 5 tỉnh, thành phố: Tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu (huyện Tân Thành); tỉnh Đồng Nai (3 huyện: Long Thành, Trảng Bom, Vĩnh Cửu); tỉnh Bình Dương (2 huyện: Tân Uyên, Bến Cát); Tp.HCM (huyện Củ Chi, huyện Nhà Bè); tỉnh Long An (4 huyện: Đức Hòa, Bến Lức, Cần Đước, Cần Giuộc)

Tổng chiều dài tuyến đường Vành đai 4 khoảng 197,6 km

Việc quy hoạch chi tiết đường Vành đai 3 và đường Vành đai 4 là cơ sở để xác định mốc lộ giới cho các địa phương triển khai các quy hoạch phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất và các quy hoạch khác có liên quan đến tuyến đường, điều này cũng ảnh hưởng đáng kể tới định hướng phát triển ở thị trường Long An

Trong chiến lược phát triển vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, Long An được đánh giá là một trong những vùng kinh tế có nhiều tiềm năng, nên được quy hoạch là khu đô thị vệ tinh của Tp.HCM Trong đó, 9 huyện, thị phía Đông Nam bao gồm Tân

An và huyện Đức Hòa, Bến Lức, Cần Giuộc, Cần Đước, Tân Trụ, Châu Thành, Thủ Thừa, Đức Huệ, Thạnh Hóa sẽ là các khu đô thị trọng điểm, có quan hệ trực tiếp với các hoạt động kinh tế - xã hội với Tp.HCM , là cầu nối của sự nghiệp phát triển công nghiệp - dịch vụ từ Tp.HCM tới toàn tỉnh nói riêng và Đồng bằng sông Cửu Long nói chung

Không chỉ hấp dẫn nhờ hạ tầng được kết nối, đầu tư bài bản, thị trường BĐS Long An thời gian qua “hút” các nhà đầu tư cũng bởi mặt bằng giá đất nền, căn hộ ở Long An vẫn còn quá rẻ so với người láng giềng Tp.HCM

Hiện giá đất nền ở tỉnh này chỉ khoảng 3-4 triệu đồng/m2, hợp với túi tiền của đại đa số người dân tại Long An cũng như các nhà đầu tư nhỏ ở Tp.HCM , Hà Nội, Cần Thơ… Trong khi đó, do hầu hết là các dự án mới nên khách hàng có cơ hội mua

hoạt, chia thành nhiều giai đoạn, giúp khách hàng, nhà đầu tư “dễ thở” hơn trong lúc khó khăn hiện nay

Các chuyên gia địa ốc nhận định rằng, sẽ không lâu nữa thị trường BĐS Long

An sẽ thật sự “bùng nổ”, đặc biệt là các khu vực giáp ranh với TP, khi mà chính sách dãn dân tại Tp.HCM đang diễn ra ồ ạt và khoảng cách đi lại ở những khu vực này với Tp.HCM khá gần Điều này mở ra cơ hội đầu tư không chỉ cho các công ty phát triển

dự án mà ngay cả các nhà đầu tư thứ cấp

Huyện Đức Hòa – trung tâm công nghiệp và trọng điểm quy hoạch tỉnh Long An: Đức Hòa là huyện tiếp giáp với Tp HCM, nằm trong phạm vi giãn dân và là thị trường lớn cho Tp HCM Trong những năm gần đây, các khu dân cư, khu đô thị, cụm công nghiệp phát triển khá mạnh và tương lai Đức Hoà sẽ có một nền công nghiệp đầy tiềm năng Mạng lưới giao thông tại huyện có tính kết nối cao: Các tuyến quốc lộ 22, quốc lộ 1 nối liền với Tp HCM; các tuyến đường vành đai 3 & 4 qua Đức Hoà tạo thành tuyến giao thông quan trọng nối các tỉnh Đông Nam bộ với các tỉnh Tây Nam bộ

Hình 2.1 Bản đồ Tỉnh Long An ( website http://khudothimoi.com)

I.3 Nội dung và phương pháp nghiên cứu:

I.3.1 Nội dung nghiên cứu

Tìm hiểu chiến lược bán hàng tại Công ty Cổ BĐS Toàn Cầu Xanh - Sơ lược về dự

án BĐS

Thực hiện phân chiến lược bán hang dự án BĐS cụ thể

Đánh giá chiến lược bán hàng tại công ty và đưa ra đề xuất

I.3.2 Phương pháp nghiên cứu

Thu thập dữ liệu tại phòng quản lý dự án của công ty Và thu thập thông tin qua một số sách báo tạp chí website có liên quan

Phương pháp điều tra: điều tra tình hình tiêu thụ BĐS tương tương tự sản phẩm của

dự án, các số liệu tài liệu liên quan đến công tác phân tích tài chính dự án

Phương pháp phân tích tổng hợp: phân tích cung cầu thị trường về sản phẩm của

dự án ở hiện tại và trong quá khứ, phân tích khả năng cạnh tranh chiếm lĩnh thị trường của dự án

Phương pháp thống kê: hệ thống các số liệu tài liệu thu thập theo nội dung về phân tích tài chính của dự án

Phương pháp dự báo: Dự báo khả năng tiêu thụ, nhu cầu sử dụng của các BĐS được tạo lập trong tương lai

Phương pháp chuyên gia: tham khảo ý kiến của các chuyên gia và các nhà quản lý

về dự án đầu tư để hiểu rõ về hoạt động đầu tư phát triển BĐS trong thời gian hiện nay

Sau khi thu thập dữ liệu ta tiến hành chắt lọc những dữ liệu cần thiết cho bài báo cáo

Phần II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU II.1 Thực trạng thị trường đất nền tỉnh Long An và các tỉnh lân cận

II.1.1 Tổng quan về thị trường đất nền ở Long An và các tỉnh lân cận

Ở phía Nam, Bình Dương, Đồng Nai, Long An là khu vực thuộc tam giác vàng trong phát triển bất động sản Thị trường bất động sản, ở ba tỉnh này đều đang rất sôi động, trong đó thị trường bất động sản ở Long An đang nổi lên đầy tiềm năng

Trong chiến lược phát triển vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, Long An được đánh giá là một trong những vùng kinh tế có nhiều tiềm năng, các vùng phụ cận và giáp ranh với TP HCM, được quy hoạch thành Khu đô thị mở của TP HCM Mục tiêu của tỉnh Long An là xây dựng tỉnh thành khu vực có quan hệ trực tiếp với các hoạt động kinh tế -

xã hội với TP HCM, là cầu nối của sự nghiệp phát triển công nghiệp - dịch vụ từ TP HCM tới các tỉnh ĐBSCL Định hướng không gian xây dựng đô thị theo quy hoạch TP HCM được phê duyệt đến 2020 và tầm nhìn đến 2050 cho thấy Bến Lức, Đức Hòa và TP Tân An có vị trí quan trọng trong việc hình thành hành lang kinh tế, gắn kết chặt chẽ với không gian trung tâm TP HCM Đặc biệt, vị trí chiến lược của tỉnh Long An, cơ sở hạ tầng tốt, giao thông thuận lợi là điều kiện cơ bản tiên quyết đem lại tiềm năng to lớn trong việc phát triển BĐS và nâng cao giá trị bất động sản tại các khu vực đô thị như thị trấn Đức Hòa, Bến Lức và thành phố Tân An

So với Bình Dương và Đồng Nai, cơ sở hạ tầng ở Long An phát triển chậm hơn một bước Nhưng chính vì thế mà thị trường bất động sản ở Long An được đánh giá là tiềm năng hơn do mức giá nhà đất ở mức thấp, hấp dẫn, chưa bị đội lên qua các cơn sốt nóng.Sức hấp dẫn của thị trường bất động sản Long An càng tăng lên, nhất là khi cơ sở hạ tầng kết nối Long An với TP.HCM và các tỉnh khác ngày càng hoàn thiện Tuyến đường cao tốc TPHCM – Trung Lương và đại lộ Đông – Tây được đưa vào sử dụng, các tuyến đường vành đai 1, 2, 3 kết nối Long An với TPHCM, các tỉnh miền Đông và Tây Nam Bộ được qui hoạch và triển khai đã rút ngắn khoảng cách từ Long An đến TPHCM và các tỉnh miền Tây Bên cạnh đó còn có dự án đường cao tốc Bến Lức – Long Thành đi ngang qua Long An, TP.HCM, Đồng Nai hoàn thành tạo điều kiện khai thác thế mạnh về phát triển kinh tế, thu hút đầu tư và du lịch của TP.HCM, Long An, Đồng Nai.Ngoài ra, tuyến đường cũng giúp cho hành trình từ Long An đến TP.HCM, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu

và ngược lại được rút ngắn đáng kể so với đi theo các tuyến quốc lộ và tỉnh lộ hiện có, từ

đó phát huy hiệu quả đầu tư của các khu công nghiệp do các nhà đầu tư trong và ngoài nước đầu tư tại các tỉnh phía Nam.Nằm ngay vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, Long

An có những lợi thế vượt trội mà không một tỉnh thành nào có được Tiếp giáp TP.HCM

và là đầu mối giao thông huyết mạch kết nối miền Tây Nam Bộ và miền Đông Nam Bộ,

từ Long An có thể giao thương với trong nước và quốc tế bằng cả đường bộ (các tuyến đường cao tốc) và đường thủy (hệ thống sông Mê Kông và sông Vàm Cỏ), trở thành đầu mối vận chuyển và trung tâm kho vận lưu thông hàng hoá giữa miền Tây Nam Bộ và Vùng kinh tế trọng điểm

Ngoài ra, Long An còn có khí hậu trong lành, mát mẻ cùng với thảm thực vật phong phú theo địa hình, phù hợp đế phát triển du lịch sinh thái và nghỉ dưỡng, hình

Xu hướng giãn dân ở Tp.HCM sang các tỉnh lân cận cùng với sự phát triển của cơ

sở hạ tầng là điều kiện lý tưởng để tập trung dân cư cao ở khu vực vùng ven như Long

An

Bên cạnh các dự án khu đô thị, một dự án trọng điểm ở Long An là dự án khu phức hợp giải trí Việt Nam Happy Land do Tập đoàn Khang Thông làm chủ đầu tư với số vốn đầu tư 2 tỷ USD đã được khởi công vào tháng 2 đầu năm nay, dự kiến đi vào hoạt động năm 2014 Dự án đang thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư thứ cấp ở trong nước và nước ngoài Khi đi vào hoạt động dự án có khả năng trở thành điểm tựa để Long An trở thành điểm đến của khách du lịch trong nước và quốc tế Từ khi việc kết nối giao thông được cải thiện đáng kể, thị trường BĐS ngày càng phát triển và hàng loạt dự án quy mô lớn liên tiếp ra đời đã thu hút khách hàng đến với Long An Hiện trên địa bàn tỉnh Long An có đến vài chục dự án nhà ở quy mô hàng chục hecta và hầu hết đều chiếm những vị trí đắc địa tại các huyện giáp ranh với Tp.HCM Chính vì vậy, theo dự báo của nhiều công ty nghiên cứu thị trường, nhà đất tại Long An sẽ sôi động hơn nữa trong vòng 2-3 năm tới

Hội tụ nhiều yếu tố hấp dẫn và đặc biệt là giá cả ở mức hợp lý, sản phẩm bất động sản ở Long An vẫn trong tình trạng thiếu nguồn cung Để đối phó với lạm phát tăng cao, nhiều người vẫn tìm đến bất động sản như là kênh đầu tư vừa giữ vốn vừa sinh lời cao Trong khi ở các tỉnh thành khác thiếu vắng các sản phẩm vừa túi tiền mà tiềm năng tăng giá cao thì dự án ở Long An đáp ứng rất tốt cả hai tiêu chí này.Nhờ vậy, bất động sản Long An sẽ hấp dẫn cả các nhà đầu tư phía Bắc, thị trường mà giá nhà đất đang bị đẩy lên quá cao Thị trường bất động sản (BĐS) tại Tp.HCM trầm lắng đã giúp các vùng ven như: Đồng Nai, Bình Dương, Long An có cơ hội hưởng lợi khi các nhà đầu tư và người dân đổ đến đây mua nhà đất Phần lớn các nhà môi giới đều nhận định chưa bao giờ thị trường nhà đất Long An lại hấp dẫn giới đầu tư nhiều như hiện nay, khi hàng loạt dự án chào bán thời gian qua đã thu hút được nhiều khách hàng tham gia Thời điểm này, mặc dù thị trường bất động sản ở hai thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM đang trầm lắng và giảm giá nhưng ở Long An, các dự án lại được triển khai sôi động Nhiều doanh nghiệp đã chọn Long An để triển khai những dự án lớn vài chục đến vài trăm ha với quy hoạch đồng

bộ hiện đại

Xu hướng chọn đất nền là kênh đầu tư đang được các nhà đầu tư địa ốc ưa chuộng trong thời gian gần đây Trong khi ở Tp HCM, đất nền đang có mức giá khá cao, thì các địa phương như Đồng Nai, Bình Dương, Long An, mức giá còn khá hấp dẫn, tỷ suất lợi nhuận trên vốn cao… đang trở thành "điểm ngắm " của các nhà đầu tư bất động sản Chỉ trong vòng một năm trở lại đây, giá đất trên địa bàn một số huyện Bến Lức, Đức Hòa…

và TP Tân An của Long An đã tăng đáng kể Mặc dù bối cảnh chung của thị trường BĐS đang rất khó khăn nhưng giá đất ở Long An đã tăng một cách đáng ngạc nhiên với mức tăng ít nhất 10%-15% Thậm chí, một số dự án trên địa bàn huyện Bến Lức có mức tăng không dưới 25%

Dù giá đất ở Long An tăng mạnh nhưng mặt bằng giá BĐS ở đây vẫn còn đang ở mức thấp nếu so với các khu vực khác có cùng khoảng cách đến Tp.HCM Chẳng hạn, giá đất tại thị trấn Gò Đen, huyện Bến Lức phổ biến dưới 5 triệu đồng/m2, chỉ bằng 30%-50% so với giá ở huyện Bình Chánh - Tp.HCM, dù chỉ cách nhau chưa đến 3 km Xa hơn một chút, chỉ cách ranh giới Tp.HCM 10 km, giá đất trong các dự án trên địa bàn thị trấn Bến Lức cũng chỉ ở mức 3,8 triệu đồng/m2, thậm chí có thể thấp hơn.Việc mua đất ở

Long An tính theo đơn vị mét vuông chỉ có ở các dự án được phát triển bài bản, còn đất

do người dân cắt ra bán vẫn được tính theo mét ngang Nhìn chung, để sở hữu một nền nhà 100 m2 trên địa bàn các huyện ở Long An giáp ranh với Tp.HCM, chỉ cần 200-400 triệu đồng

Với lợi thế mặt bằng giá thấp, tỉ suất lợi nhuận trên vốn cao, quy hoạch tốt, các khu

đô thị mới được quy hoạch bài bản nên những thị trường mới nổi vẫn là nơi ưa chuộng của các nhà đầu tư nhỏ hoặc những người có nguồn tài chính tự có cần một nơi bảo toàn vốn Thêm vào đó, tâm lý người mua hiện vẫn có xu hướng chọn đất nền nhưng quỹ đất này ở Tp.HCM dường như cạn kiệt và quá đắt đỏ nên họ đã chuyển hướng về các tỉnh vùng ven TP

Do những lợi thế nêu trên, thị trường bất động sản Long An mang đến cho nhà đầu

tư rất nhiều tiềm năng trong tương lai

II.1.2 Một số dự án đất nền nổi bật ở Long An

- Vị trí dự án tiếp giáp TP.HCM Giao thông về trung tâm TPHCM rất thuận lợi qua Đại lộ Nguyễn Văn Linh & Đại lộ Đông Tây, Quốc Lộ 1A

- Vị trí đắc địạ cộng với quy hoạch hạ tầng, giao thông đồng bộ, kết nối liên vùng một cách thống nhất, khu đô thị Five Star còn được nhiều nhà đầu tư và người có nhu cầu mua để ở quan tâm vì giá cả cực kỳ hấp dẫn

 Dự án E.city Tân Đức

Vị trí: E.city Tân Đức có quy mô tổng thể 1.150 ha vị trí Tọa lạc tại Trung Tâm Thị Trấn Đức Hòa - Long An, Nằm trên Tỉnh Lộ 10, 824, 830

Đặc điểm: Dự án E.city Tân Đức, chủ đầu tư là Tập đoàn TÂN TẠO, dự án gồm

- Khu Công nghiệp: 545 ha

- Khu Đô thị E.City: 387 ha

- Khu trung tâm dịch vụ giải trí: 107 ha (Hồ sinh thái chiếm 30 ha)

- Trường Đại Học Quốc Tế Tân Tạo: 103 ha

Dự án E.City Tân Đức nỗi bật nhất là Đại Học Tân Tạo một trong những trường Đại Học Quốc Tế lớn nhất khu vực Đông Nam Á trong quy mô 103ha gồm 13 trường Đại

Đặc điểm lớn nhất là dự án đã được khới công và bắt đầu bán tử thời điểm 2007, tính đến thời điểm này đã khoảng 5 năm Dự án có thời gian lâu như vậy nên, trong vòng

5 năm qua đã có khá nhiều nhà đầu tư quan tâm tới dự án

 Dự án khu dân cƣMỹ Hạnh Hoàng Gia

Vị trí: Dự án KDCMỹ Hạnh Hoàng Gia với tổng diện tích: 400.000m2 tọa lạc tại Nằm trên đường Nguyễn Văn Bứa, Ấp mới 2, xã Mỹ Hạnh Nam, huyện Đức Hòa, tỉnh Long An

Đặc điểm

Tiếp giáp 4 cụm khu công nghiệp lớn nhất tỉnh Long An

Cơ sở hạ tầng hoàn thiện, đường bê tông, đường đá xanh đến từng nền đất

Có nhiều loại diện tích đất nền để khách hàng lựa chọn

Khu dân cư đông đúc, thuận lợi ở, kinh doanh, đầu tư sinh lợi cao và an toàn

Pháp lý rõ ràng, mỗi nền đất có sổ đỏ riêng, sổ đỏ sang tên khách hàng trong 7 ngày Có thể xây dựng ngay sau khi đặt cọc

Ngoài ra, còn có một số dự án khác ở tỉnh Long An, được liệt kê trong bảng dưới đây

Quận,

huyện Tên dự án Loại BĐS Tiến độ Diện tích (m2)

Giá (tr/m2)

Khu dân cư Thạnh Đức

Đất

Long Hội city Đất nền Chính thức mở bán 100 - 150 4-4.5

H.Thủ

Thừa

Everluck Residence

Đất

Khu dân cư Mỹ Hạnh Hoàng Gia

Đất nền Hoàn thiện cơ sở hạ tầng 80% 75 - 150 2 -3.2

Đức Hòa Cát Tường 1

Đất

Đức Hòa Cát Tường 2

Đất

Đức Hòa Cát Tường 3

Đất

New Capital Residence

Tân Đức E.city Đất nền Đang thi công 125 2.6 - 4.5

Tân Đức Star Căn hộ Đang thi công 86 - 121 7.1 - 9

64 - 160 3.8 - 4.5

Khu Thương mại Nam Long

Dự án Five star Đất nền Đang thi công 70 - 297.5 6 - 7.5

Khu Biệt thự vườn Gia Phú Viên

Đất nền Xong phần móng/Hạ tầng cơ sở 550 - 1500 2.7 - 3.4

Bảng1.1: một số dự án đất nền tỉnh Long An (nguồn website www.cafef.vn)

II.2 Giới thiệu về về công ty BĐS Toàn Cầu Xanh

II.2.1 Quá trình hình thành và phát triển

Công ty BĐS Toàn Cầu Xanh được thành lập và phát triển theo mô hình “Công ty

mẹ – Công ty con” trực thuộc Tập Đoàn Toàn Cầu Xanh – một Tập Đoàn hoạt động đa ngành trong các lĩnh vực: Xây dựng các công trình Công nghiệp – Dân dụng, đầu tư và thi công hạ tầng các khu Công nghiệp - khu Dân cư, Trang trí nội thất, đầu tư Tài chính, Giáo dục đào tạo

Thành lập từ năm 2010 với 100% vốn trong nước đã không ngừng lớn mạnh và trở thành một trong những công ty tầm cỡ hàng đầu tại Việt Nam trong giai đoạn hội nhập

Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số 0311058718 cấp ngày 11/08/2011

Trụ sở chính: Tầng 1 Tòa nhà Thiên Hồng, 13 Cao Thắng, Phường 2, Quận 3, Tp.HCM

Công ty ra đời trong bối cảnh thị trường BĐS Việt Nam có nhiều biến động.Trong thời gian này, trên thị trường có rất nhiều công ty đang hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh BĐS.Đó vừa là cơ hội để công ty nhanh chóng nắm bắt thời cơ thuận lợi, chia sẻ kinh nghiệm… nhưng cũng là thách thức đối với công ty trong việc cạnh tranh, hoạch định chính sách để tồn tại và phát triển trong lĩnh vực BĐS Đồng thời cũng là nơi cung cấp các sản phẩm bất động sản, dịch vụ bất động sản tốt nhất, hiệu quả nhất cho các nhà đầu tư, các tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước có thể tiếp cận, thực hiện các giao dịch bất động sản một cách nhanh chóng, an toàn, uy tín

Thời gian đầu thành lập, công ty chỉ có 4 thành viên: 1 giám đốc và 3 nhân sự Với

sự gắn bó, yêu nghề của tập thể, cộng với tâm huyết của người quản lý - điều hành công

ty, đến nay công ty đã xây dựng, mở rộng hệ thống ba sàn giao dịch tại Tp.HCM

Song song với việc nắm bắt thời cơ thuận lợi, phát huy những thế mạnh sẵn có trong việc tìm kiếm và khai thác thị trường, công ty không ngừng hoàn thiện hoá hoạt động của mình theo định hướng kinh doanh chuyên nghiệp để phát triển hiệu quả và bền vững Với thông điệp ngay từ những ngày đầu hoạt động: “Sáng tạo trong từng công trình, chu đáo từng khách hàng”, đến nay đã trở thành một trong những thương hiệu mạnh trong ngành Nội thất xây dựng và kinh doanh BĐS

II.2.2 Các lĩnh vực hoạt động

 Đầu tư và kinh doanh BĐS

 Thi công xây dựng các công trình dân dụng, công nghiệp, công trình

kỹ thuật hạ tầng đô thị và khu công nghiệp

 Kinh doanh phát triển nhà

 Tư vấn đầu tư xây dựng

 Tư vấn giám sát chất lượng

 Thi công công trình giao thông và thuỷ lợi

 Nội thất xây dựng

SƠ ĐỒ BỘ MÁY TỔ CHỨC CÔNG TY BĐS TOÀN CẦU XANH

GĐ SÀN

PGĐ SÀN

Trưởng BP Kinh Doanh

TNKD

Chuyên Viên

CTV

Trưởng BP Quảng Cáo

Chuyên Viên

Trưởng BP Tư Vấn & Đầu Tư

Chuyên Viên

Trưởng BP Nghiên cứu TT

Chuyên Viên

Trưởng BP Thẩm Định Giá

Chuyên Viên

Trưởng BP Quản lý & Khai Thác BĐS

Chuyên Viên

Trưởng BP Kế Toán

Chuyên Viên

Trưởng BP Pháp Lý

Chuyên Viên

Thư Ký