TÌM HIỂU QUY TRÌNH TẠO QUỸ ĐẤT PHỤC VỤ DỰ ÁN ĐẦU TƯ TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH TIỀN GIANG

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN BÁO CÁO TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: TÌM HIỂU QUY TRÌNH TẠO QUỸ ĐẤT PHỤC VỤ DỰ ÁN ĐẦU TƯ TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH TIỀN GIANG SVTH : MSSV : LỚP : KHÓA : CHUYÊN NGÀNH : ĐINH THỊ NGỌC HIỆP 08124032 DH08TB 2008 - 2012 QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN - Tp.Hồ Chí Minh, ngày tháng năm 2012 - TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT VÀ BẤT ĐỘNG SẢN ĐINH THỊ NGỌC HIỆP “TÌM HIỂU QUY TRÌNH TẠO QUỸ ĐẤT PHỤC VỤ DỰ ÁN ĐẦU TƯ TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH TIỀN GIANG” GVHD: TH.S BÙI VĂN HẢI (Khoa: QLĐĐ & BĐS _ Trường: ĐH Nông lâm TP.HCM) Ký tên: ………………………………………………….… - Tháng năm 2012 - MỤC LỤC ĐẶT VẤN ĐỀ 1 Mục tiêu nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu Phạm vi nghiên cứu Ý nghĩa đề tài PHẦN I: TỔNG QUAN I.1 Cơ sở lý luận vấn đề nghiên cứu I.1.1 Cơ sở khoa học I.1.2 Cơ sở pháp lý I.1.3 Khái quát địa bàn nghiên cứu I.1.4 Trung tâm Phát triển quỹ đất Đầu tư xây dựng hạ tầng tỉnh Tiền Giang I.2 Nội dung, phương pháp nghiên cứu bước thực 15 I.2.1 Nội dung 15 I.2.2 Phương pháp nghiên cứu 15 I.2.3 Các bước thực 16 PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 17 II.1 Đánh giá tiềm lợi tỉnh Tiền Giang lĩnh vực thu hút đầu tư 17 II.1.1 Điều kiện tự nhiên 17 II.1.2 Điều kiện kinh tế xã hội 18 II.2 Thực trạng sử dụng đất nhu cầu sử dụng đất phục vụ đầu tư địa bàn Tiền Giang .23 II.2.1 Thực trạng sử dụng đất 23 II.2.2 Nhu cầu sử dụng đất tỉnh Tiền Giang .26 II.3 Quy trình tạo quỹ đất 27 II.3.1 Quy trình tìm đất đầu tư dự án chưa có quỹ đất 27 II.3.2 Quy trình tạo quỹ đất cho dự án Trung tâm Phát triển quỹ đất Đầu tư xây dựng hạ tầng Tiền Giang 28 II.4 Dự án Khu tái định cư đại học Tiền Giang Trung tâm Phát triển quỹ đất Đầu tư xây dựng hạ tầng Tiền Giang 37 II.4.1 Giới thiệu tổng quan 37 II.4.2 Tiến độ thực .40 II.5 Những mặt tồn việc tạo sử dụng quỹ đất địa phương 47 II.5.1 Quá trình tạo quỹ đất .47 II.5.2 Việc sử dụng quỹ đất .47 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .49 DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU Danh mục Trang Sơ đồ 1: Bộ máy tổ chức Trung tâm Phát triển quỹ đất Đầu tư xây dựng hạ tầng tỉnh Tiền Giang 10 Sơ đồ 2: Qui trình nhà đầu tư chuẩn bị mặt khơng có quỹ đất 27 Sơ đồ 3: Qui trình tạo quỹ đất Trung tâm Phát triển quỹ đất Đầu tư xây dựng hạ tầng tỉnh Tiền Giang 29 Sơ đồ 4: Qui trình tạo quỹ đất Dự án Khu TĐC trường Đại học Tiền Giang Trung tâm Phát triển quỹ đất Đầu tư xây dựng hạ tầng tỉnh Tiền Giang 41 Bảng 1: Diện tích đất Trung tâm quản lý giai đoạn 2006-2011 13 Bảng 2: Kết hoạt động dự án Trung tâm đến hết năm 2011 14 Bảng 3: Cá nhân, tổ chức có nhu cầu sử dụng quỹ đất dự án Trung tâm 14 Bảng 4: Cơ cấu sử dụng đất tỉnh Tiền Giang giai đoạn 2006-2011 23 Bảng 5: Tình hình đăng ký thuê đất tổ chức kinh tế tỉnh Tiền Giang năm 20062011 24 Bảng 6: Tình hình sử dụng đất tổ chức kinh tế địa bàn tỉnh Tiền Giang đến năm 2011 25 Bảng 7: Bảng giá bồi thường đất nông nghiệp hộ vùng quy hoạch Dự án Khu TĐC trường Đại học Tiền Giang 43 Bảng 8: Bảng giá bồi thường, hỗ trợ hộ vùng quy hoạch Dự án Khu TĐC trường Đại học Tiền Giang 44 Bảng 9: Bảng tính giá TĐC Dự án Khu TĐC trường Đại học Tiền Giang 46     Chuyên ngành Quản lý Thị trường bất động sản Đinh Thị Ngọc Hiệp ĐẶT VẤN ĐỀ Nước ta tiến hành cơng nghiệp hóa, đại hóa tất lĩnh vực Hàng loạt dự án khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu dân cư, dự án bố trí lại thị đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế xã hội đưa Khi dự án duyệt vào giai đoạn thực vấn đề mặt dự án Các dự án triển khai phải khâu giải phóng mặt bằng, tái định cư cho người dân vùng qui hoạch dự án Các việc thường thời gian có nhiều vấn đề phát sinh, gây ảnh hưởng lớn đến đời sống, sinh hoạt người bị thu hồi đất làm chậm kế hoạch nhà đầu tư Trong hiệu kinh tế dự án đầu tư chịu tác động yếu tố lãi suất ngân hàng, giá vật tư, tiền công lao động, ngun liệu, hội thị trường.Vì khơng nhà đầu tư không thực kế hoạch dự án đợi chờ giải phóng mặt Thời gian chuẩn bị mặt kéo dài dẫn đến dự án treo hay giá thành sản phẩm cao gây khó khăn việc khoản vốn, sản phẩm công việc quản lý giá bất động sản Nhà nước Nhưng thực tế lại thường gặp nhiều địa phương thiếu quỹ đất sẵn sàng phục vụ nhà đầu tư có nhu cầu Tiền Giang tỉnh có nhiều tiềm cho việc phát triển kinh tế xã hội, vựa lúa, vựa trái lớn nước, tỉnh vùng kinh tế trọng điểm phía nam, lại vị trí cầu nối giao thương vùng kinh tế Đơng Nam tỉnh Đồng sông Cửu long Theo Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội đến năm 2020, Tiền Giang phát triển kinh tế với tốc độ cao, bền vững, cấu kinh tế cơng nghiệp - dịch vụ - nơng nghiệp Chính sách phát triển tỉnh lựa chọn danh mục thu hút đầu tư tận dụng tối đa nguồn lực sẵn có tỉnh sở quy hoạch phát triển tổng thể kinh tế xã hội quỹ đất phê duyệt Do đó, việc tạo quỹ đất để đáp ứng nhu cầu đầu tư nhu cầu thiết để tăng tốc phát triển kinh tế xã hội tỉnh Bước đầu tạo nguồn quỹ đất cách lập dự án, tạo quỹ đất giao cho nhà đầu tư thơng qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất số tuyến đường cụ thể, sau nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất khu đất có quy hoạch sử dụng đất phê duyệt chưa có nhà đầu tư Ngồi cần tính đến nguồn quỹ đất thu hồi từ dự án đầu tư khu dân cư không triển khai theo quy định pháp luật; thu hồi dôi dư, sử dụng không mục đích lấn chiếm cá nhân, tổ chức đưa vào quỹ đất phục vụ dự án phát triển kinh tế xã hội địa bàn tỉnh Từ thực trạng nêu trên, tiến hành nghiên cứu đề tài: “Tìm hiểu quy trình tạo quỹ đất phục vụ dự án đầu tư địa bàn tỉnh Tiền Giang” nhằm nêu rõ chức năng, tầm quan trọng phương pháp, quy trình tạo lập, quản lý, khai thác hiệu quỹ đất Trung tâm Phát triển quỹ đất Đầu tư xây dựng hạ tầng tỉnh Tiền Giang (sau gọi Trung tâm) Mục tiêu nghiên cứu - Hiểu bước tạo quỹ đất Trang - Nắm hình thức giao quỹ đất cho nhà đầu tư nhằm phát triển hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật phục vụ sản xuất tối ưu hóa nguồn lực - Đề xuất biện pháp phát huy tác dụng quỹ đất thu hút đầu tư địa bàn tỉnh Tiền Giang Đối tượng nghiên cứu Các bước thu hồi, bồi thường, xây dựng hạ tầng tạo quỹ đất phục vụ nhà đầu tư có nhu cầu sử dụng đất triển khai dự án địa bàn tỉnh Tiền Giang mà Trung tâm Phát triển quỹ đất Đầu tư xây dựng hạ tầng Tiền Giang thực Phạm vi nghiên cứu - Thời gian thực đề tài: từ 05/4/2012 đến 25/7/2012 - Phạm vi thời gian: từ năm 2006 đến hết năm 2011 - Phạm vi không gian: quỹ đất Trung tâm Phát triển quỹ đất Đầu tư xây dựng hạ tầng tỉnh Tiền Giang tạo giao quản lý từ Trung tâm thành lập đến năm 2011 Ý nghĩa đề tài Tìm hiểu quy trình tạo quỹ đất Trung tâm phát triển quỹ đất Đầu tư xây dựng hạ tầng tỉnh Tiền Giang để thấy vấn đề tồn việc chuẩn bị mặt cho dự án đầu tư, từ đề xuất biện pháp sách phù hợp phát triển quỹ đất nhằm thu hút đầu tư vào địa bàn tỉnh Tiền Giang Chuyên ngành Quản lý Thị trường bất động sản Đinh Thị Ngọc Hiệp PHẦN I TỔNG QUAN I.1 Cơ sở lý luận vấn đề nghiên cứu I.1.1 Cơ sở khoa học Trong nội dung báo cáo, thuật ngữ chuyên ngành hiểu sau: Nhà nước giao đất việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất định hành cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất Có hai hình thức giao đất giao đất khơng thu tiền sử dụng đất giao đất có thu tiền sử dụng đất Nhà nước cho thuê đất việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất hợp đồng cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất Hộ gia đình cá nhân, tổ chức nước Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngồi, tổ chức nước ngồi có chức ngoại giao Nhà nước cho thuê đất thu tiền hàng năm lần cho thời gian thuê Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất người sử dụng đất ổn định việc Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu cho người Nhận chuyển quyền sử dụng đất việc xác lập quyền sử dụng đất người khác chuyển quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật thơng qua hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất góp vốn quyền sử dụng đất mà hình thành pháp nhân Thu hồi đất việc Nhà nước định hành để thu lại quyền sử dụng đất thu lại đất giao cho cá nhân, tổ chức, Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn quản lý theo quy định Luật Đất đai 2003 Bồi thường Nhà nước thu hồi đất việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất diện tích đất thu hồi cho người bị thu hồi đất Hỗ trợ Nhà nước thu hồi đất việc xét đến khoản hỗ trợ Nhà nước thu hồi đất bao gồm: - Hỗ trợ di chuyển, hỗ trợ tái định cư trường hợp thu hồi đất ở; - Hỗ trợ ổn định đời sống sản xuất, hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề tạo việc làm trường hợp thu hồi đất nông nghiệp; - Hỗ trợ thu hồi đất nông nghiệp khu dân cư; đất vườn, ao không công nhận đất ở; - Hỗ trợ khác (các hộ hưởng chế độ sách xã hội) Tái định cư hiểu việc người tạo dựng sống nơi sau di dời khỏi nơi cư trú cũ sau Nhà nước thu hồi đất Người sử dụng đất Nhà nước thu hồi đất theo quy định Nghị định 69 Chính phủ mà phải di chuyển chỗ mà khơng có chỗ khác bố trí tái định cư hình thức: nhà tái định cư, đất tái định cư, tiền hỗ trợ tái định cư Trang Phương án tổng thể bồi thường, hỗ trợ tái định cư nội dung dự án đầu tư nhà đầu tư lập phê duyệt với phê duyệt dự án đầu tư; trường hợp dự án đầu tư khơng phải trình quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt khơng phải cấp Giấy chứng nhận đầu tư UBND cấp huyện nơi có đất có trách nhiệm xem xét, chấp thuận phương án tổng thể bồi thường, hỗ trợ tái định cư Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt giúp nhà đầu tư lập phương án tổng thể bồi thường, hỗ trợ tái định cư 10 Kiểm kê đất đai việc Nhà nước tổng hợp, đánh giá hồ sơ địa thực địa trạng sử dụng đất thời điểm kiểm kê tình hình biến động đất đai hai lần kiểm kê Kiểm kê áp giá bồi thường Nhà nước thu hồi đất việc tổng hợp, kiểm tra thông tin họ tên, địa người bị thu hồi đất, vị trí, nguồn gốc đất bị thu hồi; số lượng, khối lượng, cấp loại, trái, hoa màu cơng trình khác có đất bị thu hồi để làm sở tính tốn giá trị bồi thường hỗ trợ cho người bị thu hồi đất theo đơn giá UBND tỉnh thành phố ban hành 11 Giá quyền sử dụng đất (sau gọi giá đất) số tiền tính đơn vị diện tích đất Nhà nước quy định hình thành giao dịch quyền sử dụng đất Khoản 23, Điều 4, Luật Đất đai 2003: giá đất số tiền tính đơn vị diện tích đất Nhà nước quy định hình thành giao dịch quyền sử dụng đất Các loại giá đất: - Giá thị trường: giá hình thành thông qua hoạt động thị trường, bao gồm: giá đấu giá quyền sử dụng đất đấu thầu dự án có sử dụng đất; giá hình thành theo thoả thuận bên giao dịch quyền sử dụng đất (khoản 1, Điều 55 Luật Đất đai 2003) - Giá đất Nhà nước quy định: có hai loại + Khung giá đất: Chính phủ quy định Đây sở để UBND cấp tỉnh ban hành bảng giá đất hàng năm áp dụng địa phương + Bảng giá đất: UBND cấp tỉnh ban hành hàng năm, vào khung giá điều kiện thực tế địa phương Loại giá áp dụng trực tiếp thực tế để xác định nghĩa vụ tài người sử dụng đất (trừ nghĩa vụ tài trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất không áp dụng giá đất) dùng để tính tiền bồi thường Nhà nước thu hồi đất, tính tiền bồi thường người có hành vi vi phạm pháp luật đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước 12 Qui hoạch sử dụng đất: Quy hoạch sử dụng đất đai đánh giá tiềm đất đai có hệ thống, tính thay đổi sử dụng đất đai điều kiện kinh tế xã hội để chọn lọc thực chọn lựa sử dụng đất đai tốt Đồng thời quy hoạch sử dụng đất đai chọn lọc đưa vào thực việc sử dụng đất đai phù hợp với yêu cầu cần thiết người bảo vệ nguồn tài nguyên thiên nhiên tương lai Một kỳ quy hoạch sử dụng đất mười năm, chia thành hai kỳ kế hoạch: kế hoạch sử dụng đất kỳ đầu kế hoạch sử dụng đất kỳ cuối, tiêu sử dụng đất xác định phương án quy hoạch sử dụng đất phân chia cho hai kỳ kế hoạch Chuyên ngành Quản lý Thị trường bất động sản Đinh Thị Ngọc Hiệp 13 Bản đồ quy hoạch sử dụng đất đồ lập thời điểm đầu kỳ quy hoạch thể phân bố loại đất thời điểm cuối kỳ quy hoạch 14 Bản đồ trạng sử dụng đất đồ thể phân bố loại đất thời điểm xác định, lập theo đơn vị hành 15 Giải phóng mặt q trình thực cơng việc liên quan đến việc di dời nhà cửa, cối, công trình xây dựng phận dân cư phần đất định quy hoạch cho việc cải tạo, mở rộng xây dựng cơng trình Q trình giải phóng mặt tính từ bắt đầu thành lập Hội đồng giải phóng mặt triển khai qui hoạch thu hồi bồi thường hỗ trợ xong, tạo quỹ đất trống đủ điều kiện pháp lý để bàn giao đất cho chủ đầu tư 16 Quỹ đất đất thu hồi sau bồi thường giải phóng mặt Trung tâm phát triển quỹ đất quản lý, đầu tư hạ tầng kỹ thuật chưa đầu tư hạ tầng kỹ thuật Trung tâm phát triển quỹ đất giao cho nhà đầu tư thông qua hình thức: giao đất khơng thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê, đấu giá quyền sử dụng đất 17 Đấu giá quyền sử dụng đất việc lựa chọn tổ chức hộ gia đình cá nhân có lực để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất theo phương thức đấu giá công khai theo nguyên tắc trình tự thủ tục quy định Nghị định số 17/2010/NĐCP ngày 04-3-2010 Chính phủ bán đấu giá tài sản Người tham gia đấu giá tổ chức hộ gia đình cá nhân nước, người Việt Nam định cư nước ngoài, tổ chức cá nhân nước đầu tư Việt Nam theo quy định pháp luật Việt Nam Riêng tổ chức, cá nhân nước tham gia đấu giá để thuê đất theo quy định pháp luật theo quy định UBND tỉnh 18 Đấu thầu trình lựa chọn nhà thầu đáp ứng yêu cầu chủ đầu tư để thực gói thầu thuộc dự án quy định Điều Luật Đấu thầu sở bảo đảm tính cạnh tranh, cơng bằng, minh bạch hiệu kinh tế Thực chất công tác đấu thầu Việt Nam hoạt động chi tiêu, sử dụng vốn nhà nước gọi Luật Đấu thầu song cần hiểu theo nghĩa ước lệ với chất hoạt động mua sắm công hay mua sắm Chính phủ Hoạt động bao gồm hình thức lựa chọn nhà thầu để thực gói thầu, thuật ngữ đấu thầu hiểu theo nghĩa gốc đấu giá có tham gia nhà thầu để dành hợp đồng thông qua cạnh tranh Trình tự thực đấu thầu gồm bước chuẩn bị đấu thầu, tổ chức đấu thầu, đánh giá hồ sơ dự thầu, thẩm định phê duyệt kết đấu thầu, thông báo kết đấu thầu, thương thảo, hoàn thiện hợp đồng ký kết hợp đồng 19 Đầu tư việc nhà đầu tư bỏ vốn loại tài sản hữu hình vơ hình để hình thành tài sản tiến hành hoạt động đầu tư theo quy định Luật Đầu tư quy định khác pháp luật có liên quan 20 Dự án đầu tư tập hợp đề xuất bỏ vốn trung dài hạn để tiến hành hoạt động đầu tư địa bàn cụ thể, khoảng thời gian xác định Trang 21 Nhà đầu tư tổ chức, cá nhân thực hoạt động đầu tư theo quy định pháp luật Việt Nam 22 Chủ đầu tư tổ chức, cá nhân sở hữu vốn người thay mặt chủ sở hữu người vay vốn trực tiếp quản lý, sử dụng vốn để thực hoạt động đầu tư I.1.2 Cơ sở pháp lý Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 Bộ Luật Dân năm 2005 Luật Đất đai năm 2003 Luật Đầu tư năm 2005 Luật Đấu thầu số 61/2005/QH11 ngày 29-11-2005 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29-10-2004 Chính phủ thi hành Luật Đất đai năm 2003 Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03-12-2004 Chính phủ bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất (gọi tắt Nghi định 197 Chính phủ) Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13-8-2009 Chính phủ quy định bổ sung quy hoạch sử dụng đất giá đất thu hồi đất bồi thường hỗ trợ tái định cư (gọi tắt Nghị định 69 Chính phủ) Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04-3-2010 Chính phủ bán đấu giá tài sản Nghị định 14/1998/NĐ-CP ngày 06-3-1998 Chính phủ quản lý tài sản Nhà nước Thông tư số 09/2011/TT-BTNMT ngày 31-3-2011 Bộ Tài nguyên Môi trường quy định đấu thầu cung cấp dịch vụ nghiệp công sử dụng ngân sách Nhà nước đo đạc đất đai phục vụ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT ngày 01-10-2009 Bộ tài nguyên Môi trường quy định chi tiết bồi thường hỗ trợ tái định cư trình tự thủ tục thu hồi giao đất cho thuê đất (gọi tắt Thông tư 14 Bộ Tài nguyên Môi trường) Thơng tư số 57/2020/TT-BTC ngày 16-4-2010 Bộ Tài quy định việc lập dự toán sử dụng tốn kinh phí tổ chức thực bồi thường hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất Thông tư 38/2004/TTLT-BTNMT-BNV ngày 31-12-2004 hướng dẫn chức nhiệm vụ quyền hạn Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất Tổ chức Phát triển quỹ đất Quyết định số 1214/QĐ-UBND ngày 23-3-2006 UBND tỉnh Tiền Giang việc thành lập Trung tâm phát triển quỹ đất Đầu tư xây dựng hạ tầng tỉnh Tiền Giang Quyết định số 5136/QĐ-UBND ngày 30-12-2009 UBND tỉnh việc kiện toàn Trung tâm Phát triển quỹ đất Đầu tư xây dựng hạ tầng tỉnh Tiền Giang Quyết định số 5942/QĐ-UBND ngày 05-10-2007 UBND tỉnh việc giao đất thực qui hoạch xây dựng Trường Đại học Tiền Giang Bước 12: Trung tâm ký hợp đồng với đơn vị chuyên môn để chuyển điểm từ vẽ thiết kế thực địa, cắm mốc phân lơ, đo đạc thành lập đồ địa chính quy tỷ lệ 1/500 lơ theo hồ sơ thiết kế phê duyệt, phục vụ công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dự án Bước 13: Giao đất thực địa cho người TĐC, đơn vị, người trúng đấu giá dựa vào đồ cột mốc phân lô Lập biên giao đất có xác nhận quyền địa phương nơi có dự án Như vậy, Trung tâm tiến hành quy trình tạo quỹ đất theo giai đoạn tùy nhu cầu phương thức sử dụng quỹ đất tạo lập Nội dung bước tuân thủ Luật Đất đai Nghị định liên quan có hiệu lực, phê duyệt UBND tỉnh Các chi phí cơng tác tạo lập quỹ đất vào Thuyết minh Dự án đầu tư ban đầu, lần phê duyệt kinh phí dự án UBND tỉnh chi theo tiến độ Với quy trình trên, Trung tâm UBND tỉnh giao làm chủ đầu tư ba dự án: - Dự án Khu TĐC đường Hùng Vương nối dài năm 2006 quy trình áp dụng Nghị định 197 Nghị định 181 Chính phủ, dự án gồm đất giao TĐC đất đấu giá tạo vốn - Dự án Khu Tư pháp Mỹ Tho năm 2007 quy trình áp dụng Nghị định 197 Nghị định 181 Chính phủ, dự án giao tạo quỹ đất có hạ tầng giao khơng thu tiền sử dụng đất cho đơn vị tư pháp diện bố trí lại quan hành nghiệp Nhà nước - Dự án Khu TĐC trường Đại học Tiền Giang chủ trương đầu tư năm 2007, trình phê duyệt dự án kéo dài BT-GPMB quy trình áp dụng Nghị định 69 Chính phủ, dự án tạo quỹ đất có hạ tầng giao TĐC đấu giá tạo vốn Chuyên ngành Quản lý Thị trường bất động sản Đinh Thị Ngọc Hiệp II.4 Dự án Khu tái định cư đại học Tiền Giang Trung tâm Phát triển quỹ đất Đầu tư xây dựng hạ tầng Tiền Giang II.4.1 Giới thiệu tổng quan Dự án Khu tái định cư trường Đại học Tiền Giang dự án Nhà nước thực tạo khu tái định cư trước cho dự án chuẩn bị thu hồi đất nên ý nghĩa lớn đảm bảo an sinh xã hội sách quản lý đất đai Dự án Khu tái định cư trường Đại học Tiền Giang dự án thứ ba Trung tâm giao làm chủ đầu tư, dự án diễn giai đoạn hoàn chỉnh cách thức hoạt động kiện toàn lại cấu tổ chức Trung tâm Quy trình tạo quỹ đất dần hoàn thiện sau rút kinh nghiệm từ dự án đường Hùng Vương nối dài Khu tư pháp Mỹ Tho Dự án áp dụng Nghị định Chính phủ (Nghị định 69 Chính phủ) thu hồi bồi thường tái định cư Nhà nước thu hồi đất dự án có đất tạo vốn tái đầu tư thứ hai Trung tâm Khi dự án hồn thành đóng vai trò tạo vốn kiểm tra quy trình tạo quỹ đất lý thuyết Trang 37 DỰ ÁN KHU TÁI ĐỊNH CƯ TRƯỜNG ĐẠI HỌC TIỀN GIANG XÃ THÂN CỬU NGHĨA – H.CHÂU THÀNH – TIỀN GIANG MẶT BẰNG PHÂN LÔ TỔNG THỂ KHU TÁI ĐỊNH CƯ TỔNG SỐ LƠ BỐ TRÍ TRONG MẶT BẰNG: 385 LÔ Chuyên ngành Quản lý Thị trường bất động sản Đinh Thị Ngọc Hiệp - Tên dự án: Dự án Khu Tái định cư trường Đại học Tiền Giang - Vị trí Khu đất tọa lạc ấp Ngãi Lợi ấp Thân Bình xã Thân Cửu Nghĩa huyện Châu Thành tỉnh Tiền Giang, cách mặt tiền tỉnh lộ 878 nhánh rẽ vào đường cao tốc khoảng 60m Ranh giới: Đông giáp: kinh công cộng ấp Ngãi Lợi Tây giáp: đất trại giống, đất dân Nam giáp: tỉnh lộ 878 đất dân Bắc giáp: đất dân - Qui mô: 70.080,8m2 Tổng số hộ: 36, số nhân khẩu: 141, số lao động: 106 người Số mồ mã phải di dời địa điểm di dời: không Hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp tạo việc làm kế hoạch đào tạo: hỗ trợ tiền để lao động nông nghiệp độ tuổi lao động tự đào tạo chuyển đổi nghề việc làm sau bị thu hồi đất 30% diện tích đất nơng nghiệp Dự trù kinh phí bồi thường cho dân: 11.404 triệu đồng Dự trù kinh phí thực dự án: 34.371 triệu đồng - Qui hoạch: Tuyến đường có lộ giới 20m từ đường cao tốc nhánh vào Đây tuyến đường ngăn cách với khu quy hoạch xây dựng trường Đại học Tiền Giang, phục vụ giao thông cho khu ký túc xá, khu nhà giảng viên khu thể dục thể thao trường Các tuyến đường nhánh có lộ giới 12m, phân chia dãy nhà song song với đường cao tốc nhánh Kênh cơng cộng phía Đơng khu đất nạo vét để phục vụ thoát nước cho khu vực Tiếp giáp với kênh công cộng khu công viên xanh để cải thiện điều kiện vi khí hậu cho khu vực, nơi sinh hoạt cộng đồng cho khu dân cư Khu đất góc phía Đơng Nam xây dựng cơng trình cơng cộng trạm xử lý nước, trụ sở hành nhà trẻ mẫu giáo Bố trí 28 dãy nhà gồm 385 Trong đó: 38 nhà (5m x 22m) bố trí hướng Bắc Nam, quay theo trục đường dẫn từ đường cao tốc nhánh vào Các nhà đấu giá thu tiền sử dụng đất 347 (5m x 20m) bố trí hướng Đơng Tây, hướng tuyến đường nhánh Phần bố trí tái định cư hộ bị giải tỏa dự án xây dựng trường Đại học Tiền Giang Khu TĐC trường Đại học Tiền Giang Trang 39 Riêng số có nhu cầu diện tích nhà lớn nhỏ diện tích bố trí định vị phân lô cụ thể tùy theo thực tế, sau thống kê xác số hộ dân nhu cầu thực tế hộ dân Dự án xây dựng hạ tầng cho tồn khu vực tái định cư để tạo quỹ đất tái định cư đất có thu tiền sử dụng đất nhằm phát triển đô thị khu vực quanh trường Đại học Tiền Giang - Cấp định đầu tư: Ủy ban nhân dân tỉnh Tiền Giang - Chủ đầu tư: Trung tâm Phát triển quỹ đất Đầu tư xây dựng hạ tầng tỉnh Tiền Giang - Ý nghĩa, mục tiêu dự án: Xây dựng hạng mục hạ tầng kỹ thuật để chuẩn bị chuẩn bị công tác tái định cư, ổn định đời sống cho hộ dân bị thu hồi đất khu vực quy hoạch xây dựng trường Đại học Tiền Giang khu tái định cư trường Đại học Tiền Giang - Thời gian thực dự kiến: 2007-2010 Tháng 7/2007 đến tháng 8/2008: lập dự án đầu tư trình phê duyệt Tháng 9/2008 đến tháng 12/2008: thiết kế xây dựng, giải phóng mặt bằng, đấu thầu xây lắp Tháng 01/2009 đến tháng 12/2010: thi công xây dựng khai thác dự án - Giá đất giao TĐC đấu giá theo thiết kế Dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu tái định cư trường Đại học Tiền Giang (đã điều chỉnh tháng năm 2008): Giá TĐC: 73.160.000 đ/nền Giá đất đấu giá: 200.000.000đ/nền Phần tiền thu TĐC nộp lại ngân sách Nhà nước II.4.2 Tiến độ thực Do Dự án Khu Tái định cư trường Đại học Tiền Giang theo chủ trương UBND tỉnh giao Trung tâm phát triển quỹ đất Đầu tư xây dựng hạ tầng làm chủ đầu tư nên song song với việc thực bồi thường giải tỏa, Trung tâm thực số bước công tác chuẩn bị xúc tiến dự án đầu tư xây dựng hạ tầng Chuyên ngành Quản lý Thị trường bất động sản Đinh Thị Ngọc Hiệp Chủ trương thực dự án Quyết định phê duyệt dự án đầu tư Điều chỉnh quy hoạch Cơng bố quy hoạch Trình duyệt thiết kế sở, quy hoạch chi tiết dự án Phương án tổng thể bồi thường, giải phóng mặt Khảo sát cắm mốc giới khu vực dự án, đo đạc phục vụ công tác bồi thường Thu hồi bồi thường Thanh lý hợp đồng, nhận đất bàn giao UBND tỉnh giao đất Trung tâm Đấu thầu xây dựng, nghiệm thu, tốn nhận cơng trình xây dựng Phân lơ cắm mốc, lập đồ địa lơ đất.Trình duyệt phương án Giao tái định cư Đấu giá quyền sử dụng đất Kết trúng đấu giá trình UBND tỉnh QĐ trúng đấu giá, thu tiền trúng Giao đất ngồi thực địa Sơ đồ 4: Quy trình tạo quỹ đất Dự án Khu TĐC trường Đại học Tiền Giang Trung tâm Phát triển quỹ đất Đầu tư xây dựng hạ tầng tỉnh Tiền Giang Theo Thông báo số 23/TB-UBND UBND tỉnh Tiền Giang ngày 28 tháng năm 2007, Trung tâm định chủ đầu tư Dự án khu tái định cư trường Đại học Tiền Giang để đầu tư xây dựng sở hạ tầng tạo điều kiện tái định cư cho hộ dân bị thu hồi đất khu vực quy hoạch xây dựng trường Đại học Tiền Giang Trang 41 Trung tâm lập báo cáo dự án đầu tư xây dựng cơng trình 12 tháng năm 2007 trình UBND tỉnh phê duyệt dự án UBND tỉnh phê duyệt Dự án Đầu tư xây dựng cơng trình hạ tầng khu TĐC trường Đại học Tiền Giang Quyết định số 3493/QĐ-UBND ngày 28 tháng năm 2007 Trong trình thỏa thuận địa điểm, Sở Kế hoạch Đầu tư có ý kiến cần trình UBND tỉnh điều chỉnh mặt tổng thể dự án Hạ tầng kỹ thuật khu TĐC trường Đại học Tiền Giang Trung tâm tiến hành điều chỉnh quy hoạch, thiết kế sở, quy hoạch chi tiết dự án sau điều chỉnh, trình UBND tỉnh phê duyệt Trung tâm lập phương án bồi thường hỗ trợ TĐC, ký hợp đồng thực công tác bồi thường, giải phóng mặt với Ban quản lý dự án đầu tư xây dựng huyện Châu Thành ngày 30 tháng năm 2008 Sau phương án tổng thể bồi thường hỗ trợ tái định cư phê duyệt Ban quản lý dự án đầu tư xây dựng huyện Châu Thành, Hội đồng bồi thường hỗ trợ tái định cư có trách nhiệm thơng báo cho người sử dụng đất biết lý thu hồi đất, dự kiến mức bồi thường, hỗ trợ, tái định cư biện pháp chuyển đổi ngành nghề, giải việc làm, thời gian di chuyển bàn giao đất bị thu hồi Trung tâm giám sát tiến độ nhận hồ sơ đầy đủ: phương án chi tiết BT, HT TĐC phê duyệt, Quyết định phê duyệt phương án BT chi tiết, danh sách hộ bồi thường (bảng tổng hợp chi trả), biên kiểm kê, bảng áp giá bồi thường hộ có xác nhận chủ hộ Hội đồng bồi thường trình UBND tỉnh UBND huyện thu hồi đất theo thẩm quyền Quyết định thu hồi triển khai, gửi đến người có đất bị thu hồi niêm yết trụ sở UBND xã nơi có đất thu hồi suốt thời gian từ ngày UBND xã nhận định thu hồi thời điểm kết thúc việc thu hồi đất Sau có định thu hồi đất UBND tỉnh Ban Quản lý dự án đầu tư Xây dựng huyện Châu Thành có trách nhiệm thực việc kê khai, kiểm kê đất đai tài sản gắn liền với đất, xác định nguồn gốc đất Chậm sau 60 ngày kể từ ngày hoàn thành việc đo đạc kiểm kê, Ban Quản lý dự án đầu tư Xây dựng huyện Châu Thành lập phương án chi tiết bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, kinh phí bồi thường cho hộ bị ảnh hưởng, đồng thời niêm yết công khai phương án bồi thường lấy ý kiến đóng góp nhân dân vùng dự án thời gian thực 20 ngày Sau lấy ý kiến Ban Quản lý dự án đầu tư Xây dựng huyện Châu thành hoàn chỉnh phương án báo cáo Hội đồng bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trước trình Hội đồng nhân dân tỉnh thẩm định UBND tỉnh phê duyệt Khi phương án phê duyệt, phương án niêm yết công khai trụ sở UBND cấp xã nơi có đất thu hồi, Hội đồng BT-GPMB gửi định bồi thường cho người dân bị thu hồi đất Trong dự án, diện tích đất thu hồi 70.080,8m2, số hộ dân bị thu hồi đất: 37 hộ Chuyên ngành Quản lý Thị trường bất động sản Đinh Thị Ngọc Hiệp Phương án Bồi thường hỗ trợ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bị Nhà nước thu hồi đất để thực dự án Khu Tái định cư trường Đại học Tiền Giang có đủ điều kiện Điều Thông tư 14 BTNMT Điều Quy định ban hành kèm theo Quyết định số 36/2009/QĐUBND ngày 31-12-2009 UBND tỉnh Tiền Giang bồi thường, trường hợp khơng đủ điều kiện bồi thường tùy trường hợp cụ thể xem xét hỗ trợ - Đơn giá tính bồi thường đất áp dụng theo Quyết định số 37/2009/QĐ-UBND ngày 31-12-2009 UBND tỉnh việc ban hành quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Tiền Giang năm 2010 Đất ở: Mặt tiền đường tỉnh 878 đoạn từ Ngã ba Chùa Thầy Khanh đến cách 100m từ mốc lộ giới quốc lộ 1A: 2.300.000đ/m2 Mặt tiền đường lại xã có mặt đường rộng từ 3m trở lên đường đan có mặt đường rộng từ 1,5m trở lên khu vực 3A: 250.000đ/m2 Đất khu vực lại (khu vực 3B): 230.000đ/m2 Đất nông nghiệp: Bảng 7: Bảng giá bồi thường đất nông nghiệp hộ vùng quy hoạch Dự án Khu TĐC trường Đại học Tiền Giang (Đơn vị tính: đồng/m2) Vị trí Đất trồng lâu năm Đất trồng hàng năm 181.000 145.000 124.000 116.000 100.000 76.000 64.000 Đất nuôi trồng thủy sản 64.000 (Nguồn: Bảng giá loại đất địa bàn tỉnh Tiền Giang năm 2010) - Bồi thường nhà ở, vật kiến trúc áp dụng Quyết định số 07/2010/QĐ-UBND ngày 06-7-2010 UBND tỉnh Tiền Giang việc ban hành đơn giá xây dựng nhà ở, vật kiến trúc thông dụng địa bàn Tiền Giang - Đơn giá bồi thường trái hoa màu áp dụng theo đơn giá ban hành Quyết định số 02/2008/QĐ-UBND ngày 09-01-2008 UBND tỉnh Tiền Giang quy định đơn giá bồi thường thiệt hại trái hoa màu Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng, phát triển kinh tế Trang 43 - Chính sách hỗ trợ di chuyển, ổn định đời sống sản xuất, khen thưởng áp dụng Quyết định số 36/2009/QĐ-UBND ngày 31-12-2009 UBND tỉnh Tiền Giang, cụ thể sau: Bảng 8: Bảng giá bồi thường, hỗ trợ hộ vùng quy hoạch Dự án Khu TĐC trường Đại học Tiền Giang  (Đơn vị tính: 1000 đồng) Đơn giá Hộ giải tỏa Hộ giải tỏa phần Stt Khoản Đơn vị trắng (phải (không phải chuyển nơi chuyển khác) nơi khác) Đồng hồ điện 1.000 500 Đồng hồ điện phụ 500 300 Đồng hồ nước 1.000 150 Điện thoại bàn 500 300 Di dời anten sắt 300 150 Di dời anten tre 100 50 Bồn nước Inox, nhựa 500 Mộ đất úp núm XM tăng 200 200 Trụ điện BTĐS m 80 5.000 Di chuyển Hộ 7.500 3.000 Ít Chỗ tạm tháng 900 1-4 nhân nhân khẩu/tháng +150 trở lên Ổn định đời sống sản xuất Từ 30%-70% diện tích đất Tháng/nhân nơng nghiệp x30kg gạo 12x30kg gạo Trên 70% diện tích đất nông nghiệp 12x30kg gạo 24x30 kg gạo Cơ sở sản xuất kinh doanh 30% thu nhập sau thuế có thu nhập (trên năm) sở Cơ sở sản xuất kinh doanh chưa có thu nhập (dưới năm) sở tùy tình hình Chuyên ngành Quản lý Thị trường bất động sản Chuyển đổi nghề nghiệp (tính cho người độ tuổi lao động đất thu hồi 30% tổng diện tích đất nông nghiệp) Hộ không trực tiếp sản xuất nông nghiệp Hộ hưởng chế độ trợ cấp xã hội Hộ gia đình thương binh liệt sĩ người nhân Đinh Thị Ngọc Hiệp 1.500 900 hộ 2.000 hộ 6.000 Khen thưởng hộ bị giải tỏa nhà đất Hộ 5.000 Khen thưởng hộ bị giải tỏa nhà Hộ 3.000 Khen thưởn hộ bị giải tỏa đất tài sản đất nhà Hộ 2.000 (Nguồn: Phương án bồi thường, hỗ trợ Dự án Khu TĐC trường Đại học Tiền Giang) Danh sách nhận tiền bồi thường, hỗ trợ phê duyệt gồm 37 người, tổng tiền 21.159.224.227đ, ngày 18-3-2011 theo Quyết định số 4091/UBND ngày 31-12-2010 UBND tỉnh Tiền Giang Phương án tái định cư Hộ gia đình, cá nhân thuộc tiêu chí TĐC dự án bố trí tái định cư theo quy định Điều 18, Thông tư số 14 Bộ Tài nguyên Môi trường Quyết định số 36/2009/QĐ-UBND ngày 31- 12- 2009 UBND tỉnh Tiền Giang Phương án niêm yết công khai UBND xã Thân Cửu Nghĩa thông báo cho hộ bị thu hồi đất có đủ điều kiện TĐC từ ngày UBND tỉnh phê duyệt Hộ gia đình cá nhân đăng ký chọn hai hình thức là: tái định cư tiền giao tái định cư Giá đất tính thu tiền sử dụng đất nơi TĐC UBND tỉnh định Hộ gia đình cá nhân giao đất phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định pháp luật trừ vào tiền bồi thường hỗ trợ có chênh lệch thực tốn tiền phần chênh lệch theo quy định ngoại trừ trường hộ hỗ trợ TĐC quy định Khoản 1, Điều 19, Nghị định 69 Chính phủ Nộp tiền sau 10 ngày bốc thăm, hạn nộp 30 ngày, chậm nộp phạt theo quy định phương án bố trí TĐC Hội đồng bồi thường hỗ trợ tái định cư huyện Châu Thành tham mưu cho UBND huyện duyệt danh sách hộ mua tái định cư theo tiêu chí tái định cư UBND tỉnh phê duyệt, chủ đầu tư Trung Trang 45 tâm phát triển quỹ đất Đầu tư xây dựng hạ tầng thu tiền sử dụng đất bàn giao tái định cư cho hộ dân theo danh sách đồng thời phối hợp với UBND huyện lập thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định Bảng 9: Bảng tính giá TĐC Dự án Khu TĐC trường Đại học Tiền Giang Tổng diện tích đất dự án: 70.080,8m2 Đất ở: 39.708m2 Đất công trình cơng cộng: 1.064m2 Đất giao thơng xanh: 29.308,8m2 Giá có chi phí hạ tầng tổng mức đầu tư dự án: 49.388.475.506đ Chi phí xây lắp: 27.670.406.794đ Suất đầu tư hạ tầng: 27.670.406.794/70.099=394.733đ/m2 Chi phí bồi thường hỗ trợ: 21.718.068.712đ, chi phí phục vụ 2% chi phí bồi thường 425.844.485đ Đơn giá bồi thường hỗ trợ TĐC 21.718.068.712/39.708=546.944đ Đơn giá TĐC: 950.000đ/m2 Vị trí vạt góc mặt tiền 950.000X120%=1.140.000đ (Nguồn: Phương án TĐC Dự án Khu tái định cư trường Đại học Tiền Giang) Trung tâm quản lý phần đất lại, tiếp tục giao cho hộ gia đình cá nhân bị thu hồi đất đủ điều kiện TĐC theo thời kỳ Dự án Xây dựng trường Đại học Tiền Giang Tiến hành kế hoạch đấu giá phần đất tạo vốn dự án: sau tính tốn khoản chi phí đầu tư sở mức độ hiệu dự án, Trung tâm lập phương án đấu giá quyền sử dụng đất phương thức giao quyền sử dụng đất trình UBND tỉnh phê duyệt Sau phương án duyệt, Trung tâm ký hợp đồng đấu giá với đơn vị đấu giá, đấu giá, thu tiền trúng đấu giá tiền sử dụng đất, giao đất cho người sử dụng Tính đến thời điểm cuối năm 2011, dự án hoàn thành bồi thường hỗ trợ hoàn chỉnh hồ sơ hộ bố trí TĐC, cơng trình xây dựng 70% Dự kiến đến năm 2012 cơng trình hồn thành đưa vào khai thác sử dụng Như so với dự kiến, tiến độ dự án chậm năm Lý chậm tiến độ bồi thường giải tỏa: - Giải sách bồi thường, hỗ trợ cho người dân có hành vi sử dụng đất cơng từ trước năm 1993 nên cần xin ý kiến đạo Bộ Tài ngun Mơi trường - Xử lý sách đất đai thông qua nhiều Sở ngành địa phương - Dự án vào thời điểm ban hành Nghị định 69 Chính phủ bổ sung sửa đổi số điều Nghị định 197 Chính phủ trước đó, nên áp dụng vào thực tế đợi hướng dẫn đạo áp dụng từ cấp Đồng thời, thời gian dự án kéo dài nên giá đất đấu giá tạo vốn thay đổi so với dự kiến ban đầu Chuyên ngành Quản lý Thị trường bất động sản Đinh Thị Ngọc Hiệp II.5 Những mặt tồn việc tạo sử dụng quỹ đất địa phương II.5.1 Quá trình tạo quỹ đất: Trung tâm khơng nắm rõ tồn quy hoạch sử dụng đất chi tiết tỉnh nên nhận định UBND tỉnh giải tỏa khu vực liên hệ thu thập thơng tin quy hoạch khu vực đó, tiến độ thực bị động chờ đợi thông tin Thủ tục hồ sơ phức tạp phải thơng qua nhiều Sở ngành, gây kéo dài thời gian dự án, chậm trễ tiến độ vướng mắc đơn vị thẩm định Cơng tác dân vận tun truyền sách chủ trương phát triển nhiều hạn chế ý thức người dân khơng cao góp phần làm chậm tiến độ giải phóng mặt Sự chênh lệch lớn khối lượng thực giải ngân gây thiếu hụt chi phí dự án cơng làm chậm tiến độ dự án Việc tiến hành bồi thường Hội đồng bồi thường cấu từ nhiều ban ngành kết hợp với Ban bồi thường huyện, Trung tâm giám sát, cơng việc bồi thường khơng chủ động đảm bảo tiến độ kế hoạch ban đầu đề Một số dự án lớn, công tác bồi thường thực nhiều năm, việc điều chỉnh giá đất lại thực theo năm, từ dễ phát sinh thắc mắc, khiếu nại dân Cơng tác đền bù, giải phóng mặt thường kéo dài nhiều năm, giá đền bù đưa từ đầu không thay đổi Điều khơng gây nhiều tranh cãi mức đền bù khác dự án mà gây thiệt thòi kép cho người dân: tiền giá giá đất thị trường tăng, giá đất tái định cư thường cao giá đất bồi thường thu hồi II.5.2 Việc sử dụng quỹ đất: Việc tạo quỹ đất mang đến nhiều ích lợi cho địa phương: - Điều chỉnh định hướng dự án đầu tư theo quy hoạch sử dụng đất địa phương - Tạo hạ tầng đồng hoàn thiện cho khu đất quy hoạch tạo quỹ đất - Bố trí tái định cư tốt cho người sử dụng đất bị thu hồi giải tỏa cho mục đích an ninh trị phát triển kinh tế địa phương, hạn chế tình trạng người dân vơ gia cư đời sống gặp khó khăn sau bị thu hồi đất mà chưa khơng bố trí TĐC - Tạo nguồn thu cho ngân sách tạo vốn tái đầu tư cho cơng trình thuộc ngân sách nhà nước - Giúp nhà đầu tư có nguồn đất đai nhanh đơn giản hơn, giúp việc triển khai dự án đầu tư thuận lợi hơn, kích thích đầu tư vào phát triển kinh tế xã hội tỉnh Tuy nhiên, quỹ đất Trung tâm chưa đủ lớn khơng mang nghĩa thực Từ thành lập đến nay, Trung tâm chủ yếu tạo quỹ đất cho việc bố trí cơng trình quan hành nghiệp tái định cư dự án khác, theo chủ trương đổi đất lấy hạ tầng UBND tỉnh, chưa thực quỹ đất đấu giá tạo vốn hay đáp ứng đơn đặt hàng nhà đầu tư cụ thể Tính đến năm 2011, diện tích Trung Trang 47 tâm xây dựng hạ tầng hoàn chỉnh để đấu giá 3,2491ha, chiếm 0,083% diện tích đất tổ chức kinh tế (diện tích đất tổ chức kinh tế 3908,93ha) Công tác giới thiệu quỹ đất đầu tư dự án chưa đẩy mạnh, giá đất trung bình tồn tỉnh cao so với tỉnh điều kiện tương tự, gây nên tình trạng lãng phí nguồn quỹ đất có Diện tích đấu giá thành chiếm 31,05% tổng diện tích đất đấu giá tạo vốn Dự án Khu dân cư đường Hùng Vương nối dài bắt đầu đấu giá từ năm 2009 đến diện tích đấu giá 9,2%, tính riêng lơ đấu giá 28,7 % đấu giá thành Chất lượng dự báo nhu cầu quỹ đất cho phát triển ngành, lĩnh vực, cho dự án đầu tư để đưa vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất địa phương chưa tính tốn khoa học, chưa sát với chiến lược phát triển kinh tế - xã hội nhu cầu thị trường bất động sản dẫn tới tình hình vừa thiếu, vừa thừa quỹ đất thường phải điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Việc quy hoạch khu công nghiệp cần thiết theo hướng cơng nghiệp hóa đất nước Các khu cơng nghiệp việc thu hút đầu tư, tạo công ăn việc làm, tạo cải vật chất Tuy nhiên, việc quy hoạch phát triển khu công nghiệp dàn trải nhiều khu cụm chưa lấp đầy đề nghị mở thêm nhiều khu, cụm công nghiệp khác Trong đó, mạnh chủ yếu Tiền Giang hoạt động sản xuất nông nghiệp Do vậy, quy hoạch cần phải cân đối cấu sử dụng đất thật hợp lý để tận dụng tối đa tiềm tỉnh Bản chất quy hoạch phải gắn với giải nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội, chủ động tạo quỹ đất cho dự án dựa quy hoạch mà tình trạng xây dựng quy hoạch sử dụng đất chưa sát với thực tiễn, dự án lại không sát quy hoạch gây thực trạng quỹ đất phải chờ điều chỉnh quy hoạch chi tiết Việc khai thác quỹ đất hạn chế, chưa phát huy hết hiệu quỹ đất khu TĐC trường Đại học Tiền Giang xây dựng để bố trí TĐC cho người bị thu hồi đất Dự án trường Đại học Tiền Giang nên dự án trường đại học bị chậm tiến độ BTGPMB quỹ đất khu TĐC vừa để trống vừa tốn chi phí quản lý, bảo quản Chuyên ngành Quản lý Thị trường bất động sản Đinh Thị Ngọc Hiệp KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận Các bước tạo quỹ đất thực cách trình tự, theo quy định cụ thể Luật đất đai sách pháp luật khác có liên quan Nội dung bước vào quy định thu hồi, bồi thường hỗ trợ, tái định cư cho người bị thu hồi đất, nhiên áp dụng vào thực tế trường hợp chủ sử dụng đất địa phương lại xuất vấn đề xúc khác Đó vấn đề hạn chế chung sách đất đai cơng tác bồi thường giải phóng mặt từ trước đến Nếu khắc phục hạn chế trên, quy trình tạo quỹ đất hồn thiện, khơng giúp Nhà nước có quỹ đất đủ để đáp ứng nhu cầu đầu tư phát triển kinh tế xã hội mà giúp nhà nước quản lý tốt, hiệu nguồn tài nguyên đất quốc gia Với quy trình tạo quỹ đất, Trung tâm phối hợp chặt chẽ với Sở ngành để thu hồi bồi thường tái định cư cho người bị thu hồi đất, xây dựng hạ tầng hoàn chỉnh, nhà đầu tư tham gia đấu giá, hồn thành nghĩa vụ tài có mặt triển khai dự án Kết nghiên cứu cho thấy tỉnh Tiền Giang có nhiều điều kiện thuận lợi cho thu hút đầu tư phát triển kinh tế nhiên thực trạng phát triển quỹ đất chưa tương xứng với nhu cầu đầu tư Hiện nay, quỹ đất Trung tâm chủ yếu từ quỹ đất công tỉnh thực dự án tỉnh đề ra, nguồn vốn ứng trước từ ngân sách tỉnh mà ngân sách tỉnh chưa dồi dào, tiền sử dụng đất hàng năm thu mức thấp, quỹ đất cho dự án đầu tư hạn chế Đất đấu giá 6,8 Chức Trung tâm tạo phát triển quỹ đất chưa tiếp cận với nhà đầu tư nên quyền hạn giới hạn xây dựng TĐC hạ tầng cho dự án đầu tư công UBND tỉnh giao Kiến nghị Cần rút ngắn bước thực dự án đầu tư bước không cần thiết Điều nên rút từ quy trình thực thủ tục dự án Trung tâm Để thu hút nhà đầu tư tỉnh, song song với việc hoàn thiện sách ưu đãi đầu tư, tỉnh cần trọng đến việc tạo điều kiện thuận lợi để tạo quỹ đất phục vụ đầu tư phát triển tỉnh Trung tâm lập kế hoạch chủ động tạo vốn cho dự án dựa quỹ đất tạo Trung tâm cần tổ chức giám sát chặt chẽ quỹ đất, phân định rõ quỹ đất cho mục đích khác nhà ở, đất đầu tư phát triển nông nghiệp, đất đầu tư phát triển công nghiệp dịch vụ du lịch, đất hạ tầng để có đề xuất kế hoạch, quy hoạch phát triển quỹ đất cho hiệu quả, tiết kiệm Cơ chế sách thu hút đầu tư xây dựng hạ tầng, phát triển công nghiệp dịch vụ phải đảm bảo hài hòa với tiềm thật tỉnh, tránh tình trạng sử dụng đất nông nghiệp hiệu chuyển sang đất phục vụ cơng nghiệp Trang 49 Rà sốt lại dự án cần tạo quỹ đất, dự án cấp thiết ưu tiên trước tạo vốn cho dự án sau, tạo hạ tầng kỹ thuật trước Tạo nhiều dự án KCN, CCN, KDC để mời gọi đầu tư nhiều hình thức UBND tỉnh Trung tâm cần hồn thiện chế sách tạo quản lý quỹ đất, nâng cao tính chủ động việc đáp ứng nhu cầu sử dụng đất đầu tư tỉnh Tăng cường công tác giới thiệu quỹ đất hữu để nhà đầu tư dễ tiếp cận nguồn quỹ đất Trung tâm Phát triển quỹ đất cần nắm rõ quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất địa phương tạo điều kiện thuận lợi công tác nghiên cứu tạo quỹ đất đề phương án tạo quỹ đất cần thiết cho nhu cầu đầu tư phát triển tỉnh Trung tâm cần tạo địa website riêng gồm thông tin đất đai thực trạng pháp lý phương án quy hoạch sử dụng đất khu đất Trung tâm quản lý để tư vấn cho nhà đầu tư nước nước lựa chọn địa điểm phương án đầu tư xây dựng, cung cấp thông tin pháp lý “một cửa” để giúp nhà đầu tư lập thủ tục trình cấp có thẩm quyền phê duyệt định giao đất, thuê đất nhanh nhất./ ... vào quỹ đất phục vụ dự án phát triển kinh tế xã hội địa bàn tỉnh Từ thực trạng nêu trên, tiến hành nghiên cứu đề tài: Tìm hiểu quy trình tạo quỹ đất phục vụ dự án đầu tư địa bàn tỉnh Tiền Giang ... II.3.1 Quy trình tìm đất đầu tư dự án chưa có quỹ đất 27 II.3.2 Quy trình tạo quỹ đất cho dự án Trung tâm Phát triển quỹ đất Đầu tư xây dựng hạ tầng Tiền Giang 28 II.4 Dự án Khu... Đầu tư xây dựng hạ tầng tỉnh Tiền Giang 29 Sơ đồ 4: Qui trình tạo quỹ đất Dự án Khu TĐC trường Đại học Tiền Giang Trung tâm Phát triển quỹ đất Đầu tư xây dựng hạ tầng tỉnh Tiền Giang