BÀI GIẢNG Hiện trạng và xu thế thị trƣờng bất động sản tại Việt Nam

Hiện trạng xu thị trƣờng bất động sản Việt Nam Vũ Xuân Thiện Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà Thị trường Bất động sản – Bộ Xây dựng 7/2011 Giới thiệu Việt Nam • Diện tích: Tổng diện tích 330.992 km2 • Dân số: 85,84 triệu, 25,43 triệu người sống khu đô thị 60,41 triệu người sống vùng nơng thơn • Kinh tế: GDP tăng trưởng với tốc độ bình qn 7% 20 năm sau sách mở cửa 6,5% năm 2010 • GDP/đầu người đạt 1000USD vào năm 2010 I Thị trƣờng Nhà I.1 Hiện trạng (năm 2009) Triệu 25 20 16,6 15,7 15 6,9 4,0 7.8 Năm 2009 Năm 1999 12,6 10 • Số lƣợng hộ gia đình: 22,6 Tổng số • Loại nhà: Nơng thơn - Kiên cố: 47% 47 Kiên cố - Bán kiên cố: 37.8% Bán kiên cố - Không kiên cố: 7.8% Không kiên cố Đơn giản Loại nhà - Tại khu đô thị: 6,9 triệu (30.5%) - Tại vùng nông thôn: 15,7 triệu (69.5%) 0,010,012 7.4 37.8 - Tổng số: 22,6 triệu - Đơn giản: 7.4% I.1 Hiện trạng (năm 2009) Quỹ nhà • Tổng quỹ nhà Việt Triệu 1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 Nam: 1,41 tỷ m2 1,415 938 709 476 457 Năm 2009 Năm 1999 - 939 triệu m2 vùng nông thôn 251 Tổng số Đô thị - 476 triệu m2 khu thị Nơng thơn • Tỷ lệ bình qn nhà ở/đầu ngƣời 16,7 m2/đầu ngƣời Nhà ở/Đầu ngƣời - Tại khu đô thị: 19.2 - Tại vùng nông thôn: 15.7 20 16.7 sq.m 15 9.7 19.2 15.7 10.2 10 Tổng Đô thị Nông số thôn 9.5 Năm 2009 Năm 1999 I.3 Nhu cầu Nhà Dự báo Dân số Năm Tổng số Đô thị Nông thôn 2009 85.847 25.437 60.410 2015 91.583 30.763 60.820 2020 96.179 36.654 60.525 2025 100.129 40.743 59.387 2030 103.117 45.804 57.312 80+ 70-74 60-64 50-54 40-44 Male Female 30-34 20-24 10-14 0-4 12 10 0 10 12 • Tốc độ thị hóa cao • Số lượng hộ gia đình tăng nhanh quy mơ hộ gia đình nhỏ đi: • - Năm 1999 quy mơ hộ gia đình trung bình 4,5 người/hộ, đến năm 2009, quy mơ cịn 3,7 người/hộ theo dự báo đến năm 2020 3,2 người/hộ • Nhu cầu nhà cho công nhân làm việc khu công nghiệp Có 245 khu cơng nghiệp với số lượng cơng nhân 2,4 triệu người, dự báo tăng lên triệu người vào năm 2020 I.4 Lịch sử phát triển nhà Trƣớc năm 1996 Sau năm 1996 I.4 Lịch sử phát triển nhà Trƣớc thời kỳ Đổi – Giai đoạn Nhà nƣớc phân nhà: (1954 – 1985) • 30% số cán nhà nƣớc đƣợc phân nhà 70% cịn lại viên chức/cơng chức nông thôn phải tự lo nhà phải sống điều kiện nhà tồi tàn I.4 Lịch sử phát triển nhà 2.Thời kỳ Đổi Mới : (1986-1996) • Nhà nƣớc xóa bỏ sách phân nhà tạo điều kiện thuận lợi để ngƣời tự xây dựng nhà riêng • Những ngƣời sống nhà thuộc sở hữu Nhà nƣớc phải trả tiền thuê nhà không tiếp tục đƣợc miễn phí nhƣ trƣớc I.4 Lịch sử phát triển nhà Giai đoạn túy định hƣớng thị trƣờng (sau năm 1996) • Nhà nƣớc đẩy nhanh tiến độ bán nhà thuộc sở hữu Nhà nƣớc cho ngƣời thuê • Nhà nƣớc tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động đầu tƣ vào xây dựng nhà khuyến khích chủ đầu tƣ xây dựng nhà phát triển khu đô thị khu dân cƣ lớn I Tổng quan Phát triển Nhà ở… Rất nhiều tòa nhà chung cƣ cao tầng khu đô thị khu dân cƣ lớn đƣợc xây dựng I.5 Chiến lƣợc phát triển nhà  Mới đây, Bộ Xây dựng (MOC) trình Chính phủ Chiến lƣợc Phát triển Nhà tới năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030 với mục tiêu lớn sau: • Phát triển thị trƣờng nhà ổn định, cởi mở, minh bạch để giúp ngƣời tiếp cận mua nhà • Ƣu tiên phát triển nhà cho thuê, bao gồm tòa nhà thƣơng mại cho thuê nhà công cộng cho thuê; thay đổi cảm nhận ngƣời thuê nhà thay sở hữu nhà • Thực chƣơng trình nhà xã hội cho ngƣời nghèo ngƣời có thu nhập thấp • Tới năm 2020, phấn đấu tăng tỷ lệ nhà đầu ngƣời lên 29m2/đầu ngƣời khu đô thị II Các chƣơng trình nhà xã hội II.1 Nhà cho sinh viên trƣờng đại học, cao đẳng • Quyết định số 65/2009/QD-TTg ngày 24/4/2009 Thủ tƣớng Chính phủ • Hiện trạng: Chỉ có 20% tổng số triệu sinh viên đƣợc nội trú ký túc xá, số lại phải thuê nhà • Mục tiêu: Trong vịng năm tới (2009-2015), 60% sinh viên có nhu cầu đƣợc bố trí ký túc xá • Giá th thấp đƣợc phủ trợ giá cho sinh viên • Tổng ngân sách phân bổ cho chƣơng trình ƣớc tính 8.000 tỷ đồng năm (2009-2010) khoảng 35.000 tỷ đồng năm tới đƣợc đầu tƣ từ ngân sách nhà nƣớc II.2 Nhà có mức giá cho thuê thấp dành cho công nhân khu công nghiệp • • Quyết định số 66/2009/QD-TTg ngày 24/4/2009 Thủ tƣớng Chính phủ • Mục tiêu: Khuyến khích chủ đầu tƣ xây dựng nhà cho thuê dành cho cơng nhân có hỗ trợ từ phủ • Chính sách hỗ trợ: Hiện trạng: Có 245 khu cơng nghiệp với 1,4 triệu cơng nhân có 20% số có nhà phù hợp Số lại phải sống điều kiện nhà khó khăn – Chính quyền địa phƣơng bố trí quỹ đất sẵn có – Miễn phí tiền th đất – Ƣu đãi thuế thu nhập mức độ cao – Đƣợc vay ƣu đãi nguồn vốn từ phủ • Nghĩa vụ chủ đầu tƣ: – Khơng đƣa ƣu đãi vào phí th nhà – Mức lợi nhuận không đƣợc vƣợt 10% mức đầu tƣ – Không chuyển đổi nhà dành cho công nhân thành nhà thƣơng mại II.3 Nhà công cho th với giá rẻ thị • Quyết định số 67/2009/QD-TTg ngày 24/4/ 2009 Thủ tƣớng Chính phủ • Mục tiêu: Các dự án nhà công cộng cho thuê với giá thấp đƣợc đầu tƣ từ ngân sách địa phƣơng để đáp ứng nhu cầu nhà phận dân cƣ có thu nhập thấp đô thị Sở Xây dựng tỉnh/thành chịu trách nhiệm quy hoạch đầu tƣ dự án • Tiêu chí xét gia đình đủ điều kiện: – Diện tích sống/đầu ngƣời < m2/đầu ngƣời – Thu nhập/đầu ngƣời dƣới mức bình qn thu nhập/đầu ngƣời thành phố – Cơng chức, viên chức điều kiện đƣợc ƣu tiên II.4 Nhà hàng hóa giá rẻ cho ngƣời thu nhập thấp thị • Mục tiêu: Nhà hàng hóa giá rẻ phù hợp với ngƣời thu nhập thấp • • thể loại nhà đặc biệt đƣợc phát triển chủ đầu tƣ nhà thƣơng mại đƣợc hƣởng hỗ trợ ƣu đãi từ phủ Nhà hàng hóa đƣợc bán cho hộ gia đình có thu nhập thấp theo tiêu chí giá phủ quy định Tiêu chí xét hộ gia đình đủ điều kiện: – Diện tích sống bình qn/đầu ngƣời < m2/đầu ngƣời – Thu nhập/đầu ngƣời thấp mức thu nhập bình quân/đầu ngƣời thành phố – Công chức, viên chức điều kiện đƣợc ƣu tiên • Khơng đƣợc chuyển nhƣợng bán hộ vịng 10 năm • Nghĩa vụ chủ đầu tƣ: – Không bao hàm ƣu đãi vào giá thuê – Mức lợi nhuận không đƣợc vƣợt 10% mức đầu tƣ III Thị trƣờng văn phòng Tổng nguồn cung HẠNG A HẠNG B HẠNG C TỔNG SỐ (m2) HÀ NỘI 170,000 400,000 210,000 780,000 TP HCM 305,000 690,000 750,000 1,745,000 • Bất chấp khủng hoảng • Giá cho thuê tỷ lệ bỏ trống HẠNG A HẠNG B HẠNG C TỔNG SỐ (m2) HÀ NỘI $38/ 10% $25/ 18% $15/ 10% $26/ 13% TP HCM $35/ 25% $20/ 15% $15/ 11% $20/ 17% • kinh tế tồn cầu bất ổn kinh tế vĩ mơ nƣớc, số lƣợng tổ chức kinh tế đƣợc thành lập gia tăng đòi hỏi thêm khơng gian văn phịng Các xu phát triển hƣớng tới khơng gian văn phịng đạt tiêu chuẩn quốc tế Giá thuê giảm nhẹ nhƣng cầu mạnh tƣơng lai • Dự án tịa nhà Keangnam Hà Nội • Dự án Kumho Asiana TP HCM IV Thị trƣờng Bán lẻ Tổng nguồn cung Hà Nội TP HCM SIÊU THỊ TRUNG TÂM MUA SẮM TỔNG SỐ (m2) 20,000 100,000 120,000 120,000 240,000 • Các cửa hàng mặt phố phổ biến nhƣng thị trƣờng quen với trung tâm mua sắm/siêu thị • Với tăng trƣởng liên tục nhu cầu phát triển khu dân cƣ lớn, trung tâm mua sắm trở thành phƣơng thức bán lẻ phổ biến tƣơng lai • Các đơn vị bán lẻ nƣớc quốc tế đƣợc dự báo tiếp tục kế hoạch mở rộng mạnh mẽ địi hỏi thêm nhiều khơng gian 360,000 Giá thuê thuê/tỷ lệ bỏ trống SIÊU THỊ TRUNG TÂM MUA SẮM TỔNG SỐ (m2) Hà Nội $45/ 5% $30/ 10% $37/ 12.5% TP HCM $45/ 3% $35/ 8% $40/ 5.5% • Trung tâm Mua sắm Grand Plaza Hà Nội • Trung tâm mua sắm Vincom TP HCM V Thị trƣờng Khách sạn Tổng nguồn cung 5-SAO 4-SAO 3-SAO TỔNG SỐ (Phòng) Hà Nội 3,500 1.600 2,500 7,600 TP HCM 4,000 2,500 3,000 9,500 • Bất chấp bối cảnh khủng hoảng • Giá th phịng tỷ lệ chiếm dụng 5-SAO 4-SAO 3-SAO TỔNG SỐ (Phịng) • Hà Nội $110/ 60% $70/ 55% $40/ 65% $73/ 60% • TP HCM $120/ 70% $80/ 65% $40/ 66% $80/ 67% kinh tế toàn cầu, Việt Nam tiếp đón 5,1 triệu lƣợt khách quốc tế năm 2010, tăng 32% so với năm 2009 với 28 triệu du khách nƣớc Việt Nam đứng thứ 12 tốc độ tăng trƣởng du lịch dài hạn (WTTC) Theo dự báo, tới năm 2020, Việt Nam đón tiếp 12 triệu du khách quốc tế 45 triệu du khách nƣớc năm Các khách sạn đƣợc xây dựng khu phức hợp đa chức sân golf Các khu nghỉ dƣỡng biệt thự nghỉ dƣỡng xu phát triển dọc theo khu vực bờ biển, đặc biệt tỉnh miền Trung Việt Nam VI Vốn đầu tƣ trực tiếp nƣớc (FDI) vào Thị trƣờng Bất động sản • Luật Đầu tư Nước 70 59 ngồi thơng qua năm 1987 60 Tỷ đô la 50 40 30 20 22.6 19 20 7.6 10 2008 2009 Tổng số 2010 Trong thị trƣờng bất động sản I Tổng quan Phát triển Nhà I.1 Các Chính sách Nhà … Luật Nhà 2005 : • Các tịa nhà đƣợc phân thành ba loại: Các tòa nhà thƣơng mại, tòa nhà xã hội tòa nhà cá nhân • Cả cơng dân Việt Nam ngƣời nƣớc ngồi đƣợc phép xây dựng tịa nhà thƣơng mại, dự án phát triển đô thị thuê bán theo nguyên tắc thị trƣờng III Môi trƣờng thể chế bất động sản Việt Nam III.1 Luật Đất đai 2003: III.1.1 Giao đất: - Theo Luật Đất đai, đất đai tài sản thuộc sở hữu toàn dân, đƣợc Nhà nƣớc thống quản lý - Nhà nƣớc giao đất cho hộ gia đình cá nhân sử dụng lâu dài phục vụ mục đích xây dựng nhà - Các cá nhân tổ chức đƣợc Nhà nƣớc giao đất đƣợc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có quyền chuyển nhƣợng, cho thuê, thừa kế chấp quyền sử dụng đất, … - Các nhà đầu tƣ nƣớc ngồi doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngồi Việt Nam có quyền thuê đất từ Nhà nƣớc để xây dựng sở hạ tầng, tòa nhà cho thuê bán, … III Môi trƣờng thể chế bất động sản Việt Nam III.1 Luật Đất đai 2003: Phí sử dụng đất (Giá đất) - Giá đất Nhà nƣớc quy định để phục vụ mục đích tính toán giá thuê, trả tiền sử dụng đất hay đền bù giải phóng mặt bằng, vv… - Chính quyền địa phƣơng công bố khung giá đất hàng năm cho tỉnh thành III.2 Luật Giao dịch Bất động sản 2006: -Luật Giao dịch Bất động sản đƣợc Quốc hội phê chuẩn có hiệu lực từ ngày 1/1/2007 - Các tổ chức cá nhân nƣớc đƣợc phép đầu tƣ vào phát triển bất động sản cho thuê bán Họ đƣợc phép cung cấp dịch vụ liên quan đến giao dịch bất động sản, bao gồm cả: dịch vụ giao dịch bất động sản, dịch vụ định giá bất động sản dịch vụ quản lý bất động sản CẢM ƠN! ... cung cấp dịch vụ liên quan đến giao dịch bất động sản, bao gồm cả: dịch vụ giao dịch bất động sản, dịch vụ định giá bất động sản dịch vụ quản lý bất động sản CẢM ƠN! ... • Cả cơng dân Việt Nam ngƣời nƣớc ngồi đƣợc phép xây dựng tịa nhà thƣơng mại, dự án phát triển đô thị thuê bán theo nguyên tắc thị trƣờng III Môi trƣờng thể chế bất động sản Việt Nam III.1 Luật... Luật Giao dịch Bất động sản 2006: -Luật Giao dịch Bất động sản đƣợc Quốc hội phê chuẩn có hiệu lực từ ngày 1/1/2007 - Các tổ chức cá nhân nƣớc đƣợc phép đầu tƣ vào phát triển bất động sản cho thuê