Tìm hiểu thị trường bất động sản việt nam

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ KHOA KHOA HỌC CH CHÍÍNH TR TRỊỊ -����� - ẬN VĂN TỐT NGHI ỆP LU LUẬ NGHIỆ ạm gi Chuy Chuyêên ng ngàành: Sư ph phạ giááo dục công dân Mã ng ngàành: 52140204 ảng vi ng dẫn: Gi Giả viêên hướ ướng ThS.GVC: Tr ầ n Trầ Thanh Quang ực hi Sinh vi viêên th thự hiệện: Họ Tên: Cái Ti Tiếến Nguy Nguyệện MSSV: 6096102 ạm gi áo dục cơng dân Lớp: Sư ph phạ giá óa: 35 Kh Khó ơ, 11/2012 Cần Th Thơ ẾT TẮT DANH MỤC CÁC TỪ VI VIẾ BĐS Bất Động Sản ĐS TTB TTBĐ Thị trường Bất Động Sản ĐSVN TTB TTBĐ Thị trường Bất Động Sản Việt Nam Đ TTL TTLĐ Thị trường lao động CTCP Công ty Cổ phần TTCK Thị trường chứng khốn KCN Khu cơng nghiệp KCX Khu chế xuất TTHH Thị trường hàng hóa TP Thành Phố UBND Ủy ban nhân dân CNH, HĐH Cơng nghiệp hóa, đại hóa ĐTH Đơ thị hóa ĐCSVN Đảng Cộng Sản Việt Nam XHCN Xã hội chủ nghĩa DNNN Doang nghiệp Nhà nước ĐTNN Đầu tư nước KTTT Kinh tế thị trường TNHH Trách nhiệm hữu hạn PDI Vốn đầu tư trực tiếp nước GDP Tổng sản phẩm quốc nội WTO Tổ chức thương mại giới LỜI CẢM ƠN Hoàn thành luận văn tốt nghiệp nhiệm vụ quan trọng sinh viên trước rời khỏi giảng đường đại học Để hoàn thành tốt luận văn tốt nghiệp cố gắng thân sinh viên, tận tình hướng dẫn thầy cô vô quan trọng Qua năm học trường Đại Học Cần Thơ, ân cần dạy bảo thầy giúp cho em tích lũy đực nhiều kiến thức chuyên môn để vận dụng vào luận văn tốt nghiệp mình, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho công tác sau Đạt kết hôm trước tiên em xin kinh gởi lời cảm ơn chân thành, sâu sắc đến thầy Trần Thanh Quang giảng viên môn Những Nguyên Lý Cơ Bản Của Chủ Nghĩa Mác - Lênin, Khoa Khoa Học Chính Trị Trường Đại Học Cần Thơ, người tận tình hướng dẫn em trình làm luận văn, đồng thời xin chân thành cảm ơn quý thầy Trường Đại Học Cần Thơ nói chung thầy Khoa Khoa học Chính Trị nói riêng tận tâm truyền đạt kiến thức cho em suốt năm học qua, em chân thành cảm ơn tất bạn tập thể lớp Sư Phạm Giáo Dục Cơng Dân khóa 35 giúp đỡ, động viên em học tập sống Em xin kinh chúc thầy tồn thể bạn ln hồn thành tốt nhiệm vụ, nhiều sức khỏe thành công hạnh phúc Dù cố gắng kiến thức hạn chế nên luận văn chắn khơng tránh khỏi thiếu sót Rất mong bổ sung đóng góp quý thầy để luận văn hồn thiện Em xin chân thành cảm ơn! Sinh vi viêên: Cái Ti Tiếến Nguy Nguyệện MỤC LỤC Trang ẦN MỞ ĐẦ U PH PHẦ ĐẦU .11 1/ Lý chọn đề tài 2/ Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu 3/ Đối tượng phạm vi nghiên cứu 4/ Phương pháp nghiên cứu 5/ Kết cấu luận văn ẦN NỘI DUNG PH PHẦ DUNG 44 ươ ng 1: CƠ SỞ LÝ LU ẬN VỀ TH ƯỜ NG BẤT ĐỘ NG SẢN Ch Chươ ương LUẬ THỊỊ TR TRƯỜ ƯỜNG ĐỘNG 44 ò th ườ ng Bất Độ ng Sản 1.1 Kh Kháái ni niệệm, đặ đặcc điểm vai tr trò thịị tr trườ ường Động 1.1.1 Khái niệm Bất Động Sản thị trường Bất Động Sản 1.1.2 Đặc điểm vai trò thị trường Bất Động Sản ng Nh Nướ át tri ườ ng Bất Độ ng 1.2 Quan điểm Đả Đảng Nhà ướcc ta ph phá triểển th thịị tr trườ ường Động 15 Sản Vi Việệt Nam Nam 1.2.1 Quan điểm xử lý đất đai nhằm hình thành phát triển thị trường Bất Động Sản 15 1.2.2 Quan điểm lĩnh vực nhà 17 ươ ng 2: TH ỰC TR ẠNG PH ÁT TRI ỂN TH ƯỜ NG 18 Ch Chươ ương THỰ TRẠ PHÁ TRIỂ THỊỊ TR TRƯỜ ƯỜNG NG 18 NG SẢN Ở VI ỆT NAM 18 BẤT ĐỘ ĐỘNG VIỆ NAM 18 át tri ườ ng Bất Độ ng Sản Vi 2.1 Qu Quáá tr trìình hình th thàành ph phá triểển th thịị tr trườ ường Động Việệt Nam từ năm 1986 đế n 18 đến 2.1.1 Giai đoạn trước năm 1986 .18 2.1.2 Giai đoạn từ năm 1986 đến năm 1993 18 2.1.3 Giai đoạn từ năm 1993 đến 2003 19 2.1.4 Giai đoạn từ cuối năm 2002 – 2007 20 2.1.5 Giai đoạn từ cuối năm 2007 đến .22 ững th át tri ườ ng Bất Độ ng Sản 2.2 Nh Nhữ thàành tựu hạn ch chếế ph phá triểển th thịị tr trườ ường Động ững nguy ân 25 Vi Việệt Nam nh nhữ nguyêên nh nhâ 2.2.1 Thành tựu nguyên nhân .25 2.2.2 Hạn chế nguyên nhân 38 ươ ng 3: PH ƯƠ NG HƯỚ NG VÀ GI ẢI PH ÁP PH ÁT TRI ỂN 48 Ch Chươ ương PHƯƠ ƯƠNG ƯỚNG GIẢ PHÁ PHÁ TRIỂ .48 ƯỜ NG BẤT ĐỘ NG SẢN Ở VI ỆT NAM 48 TH THỊỊ TR TRƯỜ ƯỜNG ĐỘNG VIỆ NAM ươ ng hướ ng ph ườ ng Bất Độ ng Sản Vi 3.1 Ph Phươ ương ướng pháát tri triểển th thịị tr trườ ường Động Việệt Nam ời gian tới 48 th thờ ườ ng Bất Độ ng Sản Vi 51 3.2 Một số gi giảải ph phááp ph pháát tri triểển th thịị tr trườ ường Động Việệt Nam Nam .51 3.2.1 Nhóm giải pháp chung hồn thiện hệ thống pháp lý 51 3.2.2 Giải pháp sách xác lập Bất Động Sản 54 3.2.3 Giải pháp sách tài – tề tệ Bất Động Sản 55 3.2.4 Giải pháp sách khai thác giá trị Bất động Sản 57 3.2.5 Giải pháp sách để minh bạch hóa thị trường Bất Động Sản .59 3.2.6 Giải pháp sách để đo lường thị trường Bất Động Sản 59 3.2.7 Giải pháp tăng cường tính đồng việc ban hành tổ chức thực sách 62 3.2.8 Giải pháp quản lý tổ chức thị trường Bất Động Sản 62 3.2.9 Phát triển hệ thống doanh nghiệp kinh doanh Bất Động Sản 65 3.2.10 Giải pháp hình thành tổ chức định giá Bất Động Sản tăng cường đào tạo nguồn nhân lực cho thị trường Bất Động Sản 66 ẦN KẾT LU ẬN 68 PH PHẦ LUẬ ỆU THAM KH ẢO 70 TÀI LI LIỆ KHẢ .70 PH ẦN MỞ ĐẦ U PHẦ ĐẦU 1/ Lý ch chọọn đề tài TTBĐS thị trường quan trọng kinh tế quốc gia, ngày chiếm tỷ trọng lớn, lượng tài sản TTBĐS chiếm 50 - 70% tổng tài sản quốc gia có ảnh hưởng to lớn phát triển kinh tế [2, tr.5] TTBĐS thị trường đặc biệt, khơng có ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống kinh tế mà ảnh hưởng đến đời sống xã hội Thêm vào TTBĐS có mối liên hệ mật thiết thị trường khác thị trường tài chính, tiền tệ…và có tác động rộng lớn đến tầng lớp dân cư Cụ thể là: Qua 26 năm đổi mới, TTBĐSVN qua hai chu kỳ tăng trưởng nóng năm (1993 – 1996), (1999 – 2003), “đóng băng” năm (1996 – 1999) từ năm 2004 đến cuối 2006 Từ đầu năm 2008 đến nay, thị trường lại có diễn biến khó quan sát Chính Nghị Đại hội X Đảng rõ “Phát triển TTBĐS (bao gồm thị trường quyền sử dụng đất BĐS gắn liền với đất): Bảo đảm quyền sử dụng đất chuyển thành hàng hoá cách thuận lợi; làm cho đất đai từ nguồn tài nguyên trở thành nguồn vốn cho phát triển; bước làm cho TTBĐS nước có sức cạnh tranh so với thị trường khu vực, có sức hấp dẫn nhà đầu tư Thực công khai, minh bạch tăng cường tính pháp lý, kỷ luật, kỷ cương quản lý đất đai Nhà nước điều tiết giá đất quan hệ cung cầu đất đai thơng qua sách thuế có liên quan đến đất đai Nhà nước vừa quản lý tốt TTBĐS, vừa nhà đầu tư BĐS lớn Hoàn thiện hệ thống luật pháp kinh doanh BĐS” [4, tr.19-20] Vì vậy, việc xem xét nghiên cứu kỹ TTBĐS để có sách điều hành phù hợp giai đoạn phát triển đất nước công việc quan trọng quốc gia Trong năm gần đây, TTBĐS nước ta có chuyển biến phát triển đáng khích lệ, có sách mở cửa thu hút nhà ĐTNN vào TTBĐS nước từ góp phần quan trọng vào việc thúc đẩy kinh tế - xã hội đất nước, làm thay đổi mặt thị nơng thơn, góp phần chuyển dịch cấu kinh tế theo hướng CNH - HĐH Thời gian qua TTBĐS phát triển huy động nguồn vốn nước, vốn ĐTNN tham gia đầu tư xây dựng, kinh doanh BĐS thực dịch vụ BĐS, cao điểm vào năm 2008 sau Việt Nam gia nhập WTO với khoảng 148.000 tỷ đồng Trong tổng nguồn vốn tham gia vào TTBĐS, vốn FDI chiếm tỷ lệ 50% Bên cạnh mặt tích cực, hoạt động quản lý TTBĐS nước ta thời gian qua bộc lộ nhiều hạn chế, phát sinh nhiều vấn đề gây xúc xã hội BĐS nhà đất chưa khai thác, dụng hiệu quả, lãng phí, thất thoát lớn Hiện tượng tiêu cực, tham nhũng liên quan đến BĐS gây bất bình xã hội, làm giảm lòng tin người dân TTBĐS phát triển mang tính tự phát, minh bạch kém, giao dịch phi thức chiếm tỷ trọng cao, nhà đầu tư BĐS gặp nhiều khó khăn vốn, thủ tục hành chính, nhiều quy định pháp lý rào cản để doanh nghiệp kinh doanh BĐS phát triển Cung - cầu BĐS bị cân đối, đặc biệt nhà nhân dân sở sản xuất doanh nghiệp chưa đáp ứng yêu cầu Tình trạng đầu nhà đất, kích cầu “ảo” để nâng giá BĐS làm cho thị trường diễn biến thất thường, nhiều sốt giá nhà đất xảy số năm gần Những vấn đề tồn đọng phần lớn nguyên nhân TTBĐS chưa phát triển đầy đủ, chưa vận hành theo quy luật thị trường vốn có chưa minh bạch Nhận thức tầm quan trọng vấn đề nên người viết chọn đề tài ườ ng Bất Độ ng Sản vi "T "Tììm hi hiểểu th thịị tr trườ ường Động việệt Nam" để làm Luận văn tốt nghiệp đồng thời để giúp nâng cao hiểu biết thân vấn đề này, làm sở cho việc nghiên cứu thời gian tới, góp phần vào việc phát triển kinh tế tồn diện, có hiệu bền vững nước ta ch nhi 2/ Mục đí đích nhiệệm vụ nghi nghiêên cứu ch nghi - Mục đí đích nghiêên cứu: Tìm hiểu thực trạng hình thành phát triển thị trường Bất Động Sản Việt Nam Để đề giải pháp nhằm hạn chế khó khăn đẩy mạnh phát triển thị trường Bất Động Sản Việt Nam thời gian tới - Nhi Nhiệệm vụ nghi nghiêên cứu: Một là, làm rõ sở lý luận thị trường Bất Động Sản Hai là, làm rõ trình hình thành phát triển thị trường Bất Động Sản Việt Nam từ năm 1986 đến Ba là, đưa phương hướng giải pháp phát triển thị trường Bất Động Sản Việt Nam thời gian tới ng ph 3/ Đố Đốii tượ ượng phạạm vi nghi nghiêên cứu ng nghi - Đố Đốii tượ ượng nghiêên cứu: Các vấn đề thị trường Bất Động Sản Việt Nam - Ph Phạạm vi nghi nghiêên cứu: + Về không gian: Tìm hiểu thị trường Bất Động Sản nước + Về thời gian: Được tìm hiểu khoảng thời gian từ năm 1986 đến ươ ng ph 4/ Ph Phươ ương phááp nghi nghiêên cứu Luận văn sử dụng sở phương pháp luận chủ nghĩa Mác - Lênin như: - Phương pháp vật biện chứng, vật lịch sử Ngồi ra, Luận văn sử dụng phương pháp khác như: - Phương pháp nghiên cứu lý luận - Phương pháp thu thập số liệu - Phương pháp thống kê, so sánh, phân tích, tổng hợp 5/ Kết cấu lu luậận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận danh mục tham khảo, luận văn gồm có chương tiết Chương 1: Cơ sở lý luận thị trường Bất Động Sản Chương 2: Thực trạng phát triển thị trường Bất Động Sản Việt Nam Chương 3: Phương hướng giải pháp phát triển thị trường Bất Động Sản Việt Nam PH ẦN NỘI DUNG PHẦ ươ ng 1: CƠ SỞ LÝ LU ẬN VỀ TH ƯỜ NG BẤT ĐỘ NG SẢN Ch Chươ ương LUẬ THỊỊ TR TRƯỜ ƯỜNG ĐỘNG ò th ườ ng Bất Độ ng Sản 1.1 Kh Kháái ni niệệm, đặ đặcc điểm vai tr trò thịị tr trườ ường Động ng Sản th ườ ng Bất Độ ng Sản 1.1.1 Kh Kháái ni niệệm Bất Độ Động thịị tr trườ ường Động 1.1.1.1 Khái niệm Bất Động Sản Tại nước điều có nguồn tài sản quốc gia bao gồm tài sản thiên nhiên ban tặng tài sản người tạo qua nhiều hệ Tài sản quốc gia nguồn tiềm để phát triển kinh tế - xã hội nước Trong trình quản lý, sử dụng tài sản quốc gia, người ta phân tài sản quốc gia theo nhiều tiêu thức khác nhu cầu quản lý, sử dụng Hiện nay, tất nước điều phân chia tài sản quốc gia thành hai loại: BĐS Động Sản Hình thức phân chia có cách hàng nghìn năm, việc phân chia tài sản thành BĐS Động Sản bắt nguồn từ thời La Mã Cổ Đại ghi Bộ Luật La Mã Hiện nay, có khác quan niệm cụ thể BĐS Tuy nhiên, có số điểm tương đối thống nhất: BĐS tài sản gắn liền với đất đai không di dời Theo Bloomberg_com Financial Glossarry: “BĐS phần đất đai tất tài sản vật chất gắn liền với đất” Theo Mc Kenzie and Betts, 1996, p.3: “BĐS bao gồm đất đai, tài sản gắn liền với đất đai tài sản không di dời được định pháp luật” Ở Việt Nam, theo điều 181 Luật Dân Sự: “BĐS tài nguyên không di dời được, bao gồm: đất đai; nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng đó; tài sản gắn liền với đất; tài sản khác nhà nước quy định…) Như vậy, “BĐS trước hết tài sản khác với tài sản khác di dời Theo cách hiểu này, BĐS bao gồm đất đai tài sản gắn liền với đất đai, không tách rời với đất đai, xác định vị trí địa lý đất Đất đai yếu tố ban đầu thiếu BĐS” [7, tr.7-8] 1.1.1.2 Khái niệm thị trường Bất Động Sản TTBĐS hình thành BĐS trở thành hàng hóa Như vậy, đâu lúc BĐS chưa trở thành hàng hóa, đó, lúc đó, chưa thể có TTBĐS Khác với sản xuất tự cung, tự cấp, sản xuất hàng hóa sản xuất để bán Tuy nhiên, không mua bán, trao đổi có KTTT, mà kinh tế hàng hóa phát triển đến mức độ cao định có KTTT Như vậy, TTBĐS mua, bán trao đổi BĐS phát triển mức độ cao, thị trường mua bán, trao đổi đất đai cơng trình, vật kiến trúc gắn liền với đất đai Do quan niệm khác hàng hóa BĐS phạm vi thị trường, nên có số quan điểm khác TTBĐS: - Có ý kiến cho TTBĐS thị trường đất đai Bởi vì, tài sản nhà, cơng trình xây dựng phải gắn với đất đai trở thành BĐS Do đó, đất đai thân BĐS, đồng thời yếu tố chu kỳ BĐS Tuy nhiên, thực tế, thị trường đất đai phần TTBĐS hàng hóa đất đai loại phần hàng hóa BĐS - Trên thực tế, có số người cho TTBĐS thị trường nhà, đất Quan niệm phổ biến nước ta cho rằng: Chỉ có nhà, đất đem mua bán chuyển nhượng thị trường, BĐS nhà, đất giữ vai trò quan trọng đời sống kinh tế, xã hội, quốc phòng an ninh đất nước; nhà, đất BĐS chủ yếu khối lượng giá trị Cũng quan niệm trên, BĐS nhà, đất phận quan trọng hàng hóa BĐS thị trường Vì vậy, quan niệm khơng đầy đủ - Một quan niệm phổ biến khác cho rằng: TTBĐS hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, chấp, chuyển dịch quyền sở hữu (quyền sử dụng) BĐS theo quy luật thị trường Khái niệm phản ánh trực diện hoạt động thị trường cụ thể Khái niệm làm cho người ta dễ nhận biết phạm vi nội dung TTBĐS khái niệm có tính bao qt Cũng có ý kiến bổ sung cho khái niệm này, cho rằng: TTBĐS thị trường hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, chấp, chuyển dịch quyền sở hữu (quyền sử dụng) BĐS theo quy luật thị trường có quản lý Nhà nước Ý kiến xuất phát từ đặc điểm hoạt động TTBĐS hầu Để tổ chức định giá có hiệu quả, đòi hỏi phải có đội ngũ chun mơn định giá có thành thạo nghiệp vụ Bởi vì, định giá BĐS cơng việc đòi hỏi có chun mơn sâu, vừa phải có kiến thức tổng hợp nhiều lĩnh vực hoạt động kinh tế - xã hội Do đó, Nhà nước cần có biện pháp hỗ trợ đào tạo chuyên gia tư vấn, định giá BĐS, tạo nguồn nhân lực cho hoạt động TTBĐS TTBĐS có yêu cầu đa dạng nguồn nhân lực (những nhà đầu tư, người môi giới, nhà tư vấn, nhà hoạch định sách ) Tuy nhiên, nay, Việt Nam chưa có trường Đại Học có khoa độc lập chuyên đào tạo BĐS TTBĐS mà cấp tổ mơn Bên cạnh đó, đào tạo nghiệp vụ có sở đào tạo thành lập theo định số 29/QĐ – BXD đào tạo chứng hành nghề môi giới, định giá quản lý sàn giao dịch BĐS Vì vậy, cần có khoa chun ngành BĐS TTBĐS trường Đại Học, mà trước hết đặt trường thuộc khối kinh tế có chức chun mơn đào tạo cử nhân, sau Đại Học chuyên ngành BĐS TTBĐS Hướng triển khai tập trung số nguồn lực, dành quyền cho ban đạo Trung Ương sách phát triển nhà TTBĐS việc tổ chức đào tạo, cử học nước cán quản lý TTBĐS quan Nhà nước, đơn vị kinh doanh làm tiền đề cho hệ thống cán chủ chốt kinh tế quản lý phát triển TTBĐS PH ẦN KẾT LU ẬN PHẦ LUẬ TTBĐS phận quan trọng KTTT TTBĐSVN phận KTTT định hướng XHCN Đây đặc trưng riêng có Việt Nam Bên cạnh đó, TTBĐSVN lại hình thành thức sau thị trường yếu tố khác Với mục tiêu đặt ra, với phạm vi đối tượng nghiên cứu, bối cảnh chung Với việc khai thác bình diện nước thông tin sơ cấp đưa đến kết luận sau: Một là, TTBĐS có vai trò quan trọng kinh tế Chính sách phát triển TTBĐS có vai trò quan trọng việc làm cho TTBĐS phát triển hướng góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế Hai là, TTBĐSVN vừa mang đặc trưng chung KTTT, vừa có đặc thù riêng là: Dựa sở hữu toàn dân đất đai; thức cơng nhận sau thị trường yếu tố khác kinh tế; nhiều vấn đề phát triển thị trường cần hoạch định tầm cao Ba là, năm đổi vừa qua, TTBĐSVN có đóng góp quan trọng nghiệp CNH – HĐH, ĐTH với nhiều loại sản phẩm khác Đặc biệt, thành phố lớn, TTBĐS tạo thay đổi lượng lẫn chất cho kinh tế nói chung hệ thống thị Việt Nam nói riêng [8] Đồng thời, kênh buôn bán – giao dịch BĐS ngày phổ biến Wedsite, thông tin, báo đài… người mua tham khảo giá – đặt mua thông qua mạng internet, BĐS phát triển liền với phát triển khoa học – công nghệ, tin học hóa… Bên cạnh thành tựu cấp độ TTBĐSVN thấp so với yêu cầu thị trường phát triển hoạt động đồng Các nội dung hoạt động yếu tố hỗ trợ thị trường chưa thông suốt, nguồn lực đất đai sách quản lý đất đai nhiều bất cập; chế, sách xây dựng nhiều điều chưa quản lý tới, đặc biệt vấn đề liên quan đến quy hoạch đô thị; thể chế tín dụng, tài tham gia vào TTBĐS sơ khai, tượng “đóng băng” BĐS nan giải Chính vậy, biện pháp quan trọng khơi thông nguồn vốn từ ngân hàng, vốn tài trợ nhà đầu tư, có sách hợp lý, cần có quan tâm Nhà nước tổ chức quản lý, Bộ, Ban, Ngành… động sáng tạo nhà kinh doanh, đa dạng loại hình kinh doanh BĐS, đào tạo – xây dựng đội ngũ nhân lực có đủ lực lĩnh vực BĐS đáp ứng đòi hỏi KTTT định hướng XHCN nước ta Triển vọng TTBĐSVN vài ba năm tới, có khả “sáng sủa”, phát triển hồn thiện với hoàn thiện thể chế thị trường Tiềm phát triển TTBĐS gắn liền với dồi quỹ đất công chưa giao tiềm phát triển TTBĐS liên quan đến việc cao hệ số sử dụng đất sở tăng suất, tận dụng không gian phát triển sở hạ tầng đẩy nhanh trình ĐTH Từ 2012 - 2015 chắn xảy đợt điều chỉnh Một số chủ thể rời bỏ thị trường, số chủ thể tham gia Thị trường tiếp tục ngang xuống chút năm 2012 lên từ cuối 2012 đạt đỉnh khoảng cuối 2014 đầu 2015 Tuy nhiên, từ đến lúc TTBĐS phải vượt qua sức ì trình chuyển giai đoạn từ tiền tệ hóa lên tài hóa Hiện thị trường khó định dạng Song, nhiều yếu tố rằng, vùng đáy, mà vùng đáy có tín hiệu thay đổi lên TÀI LI ỆU THAM KH ẢO LIỆ KHẢ Đinh Vân Ân, (2009) “Chính sách phát triển thị trường Bất Động Sản: Kinh nghiệm quốc tế học cho Việt Nam”, Nxb Thống kê Đinh Vân Ân, (2011), “Chính sách phát triển thị trường Bất Động Sản Việt Nam”, Nxb Chính trị Quốc gia – thật, Hà Nội Lê Xu Xuâân Bá, (2003), “Sự hình thành phát triển thị trường Bất Động Sản công đổi Việt Nam”, Nxb, Khoa Học Kỹ Thuật, Hà Nội Lê Xu Xuâân Bá, (2006), “Chính sách thu hút đầu tư vào thị trường Bất Động Sản Việt Nam”, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội ng cộng Sản Vi Báo điện tử Đả Đảng Việệt Nam Phan Th Thịị Cúc – Nguy Nguyễễn Văn Xa Xa, (2009), “Đầu tư kinh doanh Bất Động Sản”, Nxb Đại Học Quốc Gia TP.HCM Th Tháái Bá Cẩn – Tr Trầần Nguy Nguyêên Nam Nam, (2003), “Thị trường Bất Động Sản vấn đề lý luận thực tiễn Việt Nam”, Nxb Tài ờng, Nguy ọc, Nguy án, Vũ Th ảo, Ho Hoààng Văn Cu Cuờ Nguyễễn Minh Ng Ngọ Nguyễễn Th Thếế Ph Phá Thịị Th Thả (2006) "Thị truờng Bất Động Sản” Nxb Xây dựng Tr Trầần Kim Chung, (2006), "Môi truờng đầu tư Bất Động Sản Việt Nam”, Đề tài cấp Bộ, Hà Nội 10 Tr Trầần Kim Chung Chung, (2010), "Thị truờng Bất Động Sản Việt Nam: Các trục trặc số gợi ý sách” Báo cáo tham luận ng Cộng Sản Vi 11 Đả Đảng Việệt Nam, (2001), "Văn kiện đại hội đại biểu tồn quốc lần thứ IX” Nxb Chính trị quốc gia ng Cộng Sản Vi 12 Đả Đảng Việệt Nam, (2008), “Văn kiện Đại hội Đảng thời kỳ đổi hội nhập (Đại hội VI, VII, VIII, IX, X)”, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 13 Bùi Văn Huy Huyềền, Đinh Th Thịị Nga, (2011) “Quản lý Nhà nước thị trường Bất Động Sản Việt Nam”, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội nh Bông, (2005) “Quản lý đất đai Bất Động Sản 14 Đỗ Hậu, Nguy Nguyễễn Đì Đình thị”, Nxb Xây Dựng, Hà Nội ớc CHXHCN Vi 15 Hi Hiếến ph phááp nu nuớ Việệt Nam năm 1980 ớc CHXHCN Vi 16 Hi Hiếến ph phááp nu nuớ Việệt Nam năm 1992 17 Tr Trầần Ti Tiếến Khai Khai, (2011), “Nguyên lý Bất Động Sản”, Nxb Lao động – xã hội 18 Lu Luậật đấ đấtt đai năm 1993 1993, luật sửa đổi, bổ sung số điều luật đất đai năm (1998, 2001), Luật đất đai năm 2003, Nxb Chính trị quốc gia 19 Lu Luậật xây dựng 2003 ng Sản, (2006), Nxb.Tài 20 Lu Luậật Kinh doanh Bất Độ Động 21 Ph Phạạm Công Lạc, (2006), “Quyền sử dụng hạn chế Bất Động Sản liền kề”, Nxb Tư pháp 22 Ngu Nguồồn internet 23 Do Dỗãn Hồng Nhung Nhung, (2009), “Hồn thiện pháp luật sàn giao dịch kinh doanh Bất Động Sản Việt Nam”, Nxb Đại Học Quốc Gia Hà nội úc - Tr âu (2004), "Quan điểm Đảng 24 Vũ Văn Ph Phú Trầần Th Thịị Minh Ch Châ Nhà nước Việt Nam phát triển thị trường Bất Động Sản kinh tế thị trường định hướng XHCN nước ta", Học viện Chính trị quốc gia Hồ Chí Minh 25 Nguy Nguyễễn Minh Tu Tuấấn, “Đăng ký Bất Động Sản – Những vấn đề lý luận thực tiễn”, Nxb Chính trị quốc gia ng, (2006), “Chính sách thu hút 26 Vi Việện nghi nghiêên cứu qu quảản lý kinh tế trung ươ ương, đầu tư vào thị trường Bất Động Sản Việt Nam”, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 27 Wedsite Wedsite: www.cafeland.vn, " Cổng thông tin, giao dịch Bất Động Sản" 28 Wedsite: www.diaoconline.vn, "Cổng thông tin giao dịch Địa Ốc online" 29 Wedsite: www.dothi.net, "Tin nhanh Bất Động Sản, tin nhanh nhà đất" Ụ LỤC PH PHỤ Ph ụ lục 1: Sự bất cấp gi ữa gi ch th ực tế đề n bù thu Phụ giữ giá chíính sách với gi giá thự đền t hồi đấ đất Đơn vị tính: Nghìn đồng/m2 Dự án xây dựng Gi xác đị nh theo Giá định Gi hi ực Giá hiệện th thự ch chíính sách So sánh (3)/(2) (%) (1) (2) (3) (4) - Dự án đường xuyên Á (quận 900 3.000 333,3 500 1.500 272,7 180,0 1.500 8.000 533,3 55 160 290,1 32 86 286,7 5.200 14.800 284,6 12, TPHCM) - Dự án Quốc lộ 22 (thị trấn Củ Chi, TPHCM - Dự án Khu công nghiệp Nhơn Trạch (tỉnh Đồng Nai) - Dự án nâng cấp Quốc lộ Sài Đồng (Gia Lâm, Hà Nội) - Dự án xây dựng vườn ươm xanh Hốc Môn (TPHCM) - Dự án Khu liên hợp thể thao Mĩ Đình (huyện Từ Liêm, Hà Nội) - Dự án đường Voi Phục (Cầu Giấy, Hà Nội) Nguồn: Kỷ yếu Hội thảo “Đền bù giải phóng mặt bằng” Hội Khoa học kỹ thuật xây dựng Việt Nam, tháng – 2002 ụ lục 2: Khung đấ nướ c Ph Phụ đấtt theo điều ch chỉỉnh Nh Nhà ước Đơn vị tính: Nghìn đồng/m2 Lo Loạại đấ đấtt đấ Gi Giá đấtt năm đấ Gi Giá đấtt năm đấ So sánh gi giá đấtt 1994 2005 2005/1994 (1) (2) (lần) - Giá tối thiểu 0,10 40 - Giá tối đa 1,913 90 47 - Giá tối thiểu 2,2 10 4,5 - Giá tối đa 38,6 1.250 32,2 - Giá tối thiểu - 1.500 - - Giá tối đa - 67.500 - - Giá tối thiểu 90 400 4,4 - Giá tối đa 11.500 42.500 3,7 - Giá tối thiểu 70 150 2,1 - Giá tối đa 6.500 30.000 4,6 Đất trồng hàng năm xã đồng Đất nông thôn xã đồng Đất đô thị loại đặc biệt Đất đô thị loại I Đất đô thị loại II Đất đô thị loại III - Giá tối thiểu 30 - Giá tối đa 4.000 19.500 4,8 Nguồn: (1) Nghị định 87/CP năm 1994; (2) Nghị định 188/2004/NĐ-CP ụ lục 3: Đấ ủ sở hữu hợp ph áp đế n cu ối năm 2000 Ph Phụ Đấtt thu thuộộc ch chủ phá đến cuố Di Diễễn n Đơ Đơn Tổng di diệện ủ sử dụng đấ áp Các ch chủ đấtt hợp ph phá gi giảải vị tích đấ đấtt Hộ gia ức Tổ ch Nướ ướcc Uỷ ban Các tổ tính sử nh cá đì đình kinh tế ài, ngo ngồ ân nh nhâ ức ch dụng ân nh nhâ li liêên dân xã, ác kh doanh ườ ng, ph phườ ường, ấn th thịị tr trấ Đất 9.345.345 8.013.349 839.308 7.585 364.335 120.768 % 100,0 85,7 8,9 0,1 3,8 1,5 371.039 364.635 4.570 971 861 100,0 98,3 1,2 0,0 0,3 0,2 72.139 70.084 1.444 192 418 0,5 nông nghiệp Tỷ lệ Đất nông thôn Tỷ lệ % Đất đô thị Tỷ lệ % 100,0 97,1 2,0 0,0 0,3 Đất 1.532.483 29.832 179.637 10.092 977.953 % 100,0 1,9 11,7 0,5 63,8 chuyên dùng Tỷ lệ Nguồn: Tổng kiểm kê đất đai năm 2000 Tổng cục Địa ụ lục 4: Đầ u tư nướ ài vào kinh doanh Bất Độ ng Sản Ph Phụ Đầu ướcc ngo ngoà Động (Theo vốn đăng ký hiệu lực đến tháng – 2000) Ng Ngàành, lĩnh vực u tư Tổng đầ đầu Tỷ lệ (Tri (Triệệu đô đô)) (%) 35.972 100,0 Các nghành công nghiệp 14.837 41,2 Các nghành kinh doanh du lịch, thương mại, 11.786 32,6 3.781 10,5 2.2 Khu thương mại 548 1,5 2.3 Khu đô thị 2.346 6,5 2.4 Văn phòng, hộ cao cấp 4.288 11,9 803 2,2 9.349 26,1 u tư vào Vi Tổng đầ đầu Việệt Nam khu thị mới, văn phòng, hộ cao cấp, hạ tầng khu công nghiệp khu chế xuất 2.1 Khu du lịch 2.5 Hạ tầng khu công nghiệp khu chế xuất Các nghành khác Nguồn: Bộ kế hoạch đầu tư, 2002 ụ lục 5: Gi Ph Phụ Giáá đấ đấtt Hà Nội năm 2004 Đơn vị tính:% Giá quy định Đấ Đấtt Đấ Đấtt Đấ Đấtt Đấ Đấtt Đấ Đấtt Đấ Đấtt các lo loạại ại lo loạ ại lo loạ ại lo loạ ại lo loạ ại đườ ng lo loạ đường ng đườ đường ng đườ đường ng đườ đường ng đườ đường ng đườ đường ố IV.B ph phố ph phốố 1.A ố II.A ph phố ố I.B ph phố ố II.B ph phố ố III.B ph phố 100 100 100 100 100 100 657 837 711 735 1.423 2.371 đường phố Giá thực tế trường thị Nguồn: Điều tra giá năm 2000 đất địa bàn Hà Nội năm 2004 Viện nghiên cứu khoa học thị trường giá cả, Bộ Tài ụ lục 6: Chuy ch sử dụng đấ Ph Phụ Chuyểển đổ đổii mục đí đích đấtt cho nhu cầu cơng nghi nghiệệp n năm 2010 hóa, hi hiệện đạ đạii hóa, th thịị hóa đế đến Lo Loạại đấ đấtt ực hi Th Thự hiệện năm ạch sử Quy ho hoạ Đấ Đấtt cần chuy chuyểển đổ đổii 2005 dụng đế n năm đến mục đí ch sử dụng đích 2010 năm 2006 - 2010 Tổng diện tích tự 32.924,1 32.924,1 2.861,4 3.180,7 319,3 Đất nông thôn 931,2 936,0 4,8 Đất đô thị 83,7 99,3 15,6 1.846,5 2.145,4 298,9 nhiên Đất đất chuyên dùng Đất chuyên dùng Nguồn: Bộ Tài nguyên Môi trường, 2005 ụ lục 7: Th ườ ng cho thu òng Hà Nội đầ u năm 2006 Ph Phụ Thịị tr trườ ường thuêê văn ph phò đầu Lo Loạại nh nhàà ng tòa Số lượ ượng Tổng di diệện tích Tỷ lệ di diệện tích cho thu Gi Giá thuêê nh nhàà cho thu thuêê (m2) cho thu thuêê (%) USD/m2/th /thá Loại A 82.333 100 25,74 Loại B 15 116.885 99 19,1 Loại C 29 78.900 97 12,84 Tổng/bình quân 53 278.118 99 19,29 Nguồn: Chesterton Petty VietNam (2006), Chesterton.com.vn ụ lục 8: Tốc độ tăng dư nợ cho vay kinh doanh Bất Độ ng Sản Ph Phụ Động số th thàành ph phốố Các th thàành ph phốố Năm 2003 Năm 2004 Hà Nội 21,0 24,4 Thành phố Hồ Chí Minh 30,0 31,9 Hải Phòng 25,0 23,0 Đà Nẵng 25,5 23,8 Cần Thơ 23,0 24,9 Nguồn: Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, năm 2006 ụ lục 9: Th ườ ng cho thu Ph Phụ Thịị tr trườ ường thuêê hộ Hà Nội năm 2006 ại nh Lo Loạ nhàà ng Số lượ ượng ng Số lượ ượng Tổng di diệện Tỷ lệ cho thu Gi Giá thuêê tòa nh nhàà hộ tích cho hộ cho (USD/m2/th thá thu thuêê (m2) thu thuêê (%) Loại A 18 1.281 132.288 98 21,8 Loại B 12 155 17.043 96 13,65 Tổng/bình 30 1.436 149.271 97 20,87 quân Nguồn: Chesterton Petty VietNam (2006), Chesterton.com.vn ụ lục 10: th ườ ng cho thu òng th ành ph ố Hồ Ch Ph Phụ thịị tr trườ ường thê văn ph phò phố Chíí Minh năm 2006 Lo Loạại nh nhàà ng tòa Số lượ ượng Tổng di diệện tích Tỷ lệ di diệện tích cho thu Gi Giá thuêê nh nhàà cho thu thuêê (m2) cho thu thuêê (%) USD/m2/th /thá Loại A 74.307 99,8 32,55 Loại B 11 103.110 97 25,2 Loại C 36 90.485 96 16,65 Tổng/bình quân 52 267.902 97,6 22,69 Nguồn: Chesterton Petty VietNam (2006), Chesterton.com.vn ụ lục 11: Các khu kinh tế ven bi n 2020 đượ ành Ph Phụ biểển Vi Việệt Nam đế đến đượcc th nh số 1353/2008/Q Đ-TTG ng ày 23/9/2008 Th ủ tướ ng lập theo quy quyếết đị định 1353/2008/QĐ ngà Thủ ướng ủ vi ạch ph át tri Ch Chíính ph phủ việệc ph phêê duyệệt đề án "Quy ho hoạ phá triểển khu kinh tế ven bi biểển n năm 2020" Vi Việệt Nam đế đến TT Khu kinh tế Chu Lai a ph ươ ng Đị Địa phươ ương Quảng Nam Di Diệện tích nh th ành Quy Quyếết đị định (ha) lập 27.040 108/2003/QĐ-TTg, 253/2006/QĐ-TTg Dung Quất Quảng Ngãi 10.300 50/2005/QĐ-TTg Nhơn Hội Bình Định 12.000 141/2005/QĐ-TTg Chân mây - Lăng cô Thừa Thiên - 27.108 04/2006/QĐ-TTg Huế Vũng Áng Hà Tỉnh 22.781 72/2006/QĐ-TTg Nghi Sơn Thanh Hóa 18.611 102/2006/QĐ-TTg Văn Phong Khánh Hòa 150.000 92/2006/QĐ-TTg Đảo Phú Quốc Kiên Giang 56.100 38/2006/QĐ-TTg Đông Nam Nghệ An Nghệ An 18.826 85/2007/QĐ-TTg 10 Vân Đồn Quảng Ninh 217.133 120/2007/QĐ-TTg 11 Khu kinh tế Đình Vũ - Cát Hải Phòng 21.640 145/2008/QĐ-TTg Hải 12 Khu kinh tế Hòn La Quảng Bình 10.000 79/2008/QĐ-TTg 13 Khu kinh tế Nam Phú Yên Phú Yên 20.730 54/2008/QĐ-TTg 14 Khu kinh tế Định An Trà Vinh 39.020 69/2009/QĐ-TTg 15 Khu kinh tế Năm Căn Cà Mau Tổng diện tích Nguồn: Bộ Kế Hoạch Đầu tư, 2008 Chờ phê duyệt 589.448 ụ lục 12: Một số th ông tin nh à, đấ a bàn th ành ph ố Hồ Ch Ph Phụ thô nhà đấtt tr trêên đị địa phố Chíí Minh Dự n Qu Quýý I-2007 12Th Thá 1Th Thá 9Th Thá 2007 2008 2008 2-2009 Th Thá USD/m2 ận Bình Qu Quậ Thu Thuậận The Manor 1.800 2.800 3.200 2.000 2.100-2.500 Sài Gòn 1.600 3.500 4.000 3.200 2.150-2.600 Pearl ng/m2 Tri Triệệu đồ đồng/m Qu Quậận An Phú - 15 26 35 25 18 31 36 30 18-21 An Khánh Thạnh Mỹ Lợi ng/m2 Tri Triệệu đồ đồng/m Qu Quậận Him Lam- 21 43 60 35-37 30-55 13 26 28 21,5 20,6 3,5 3,2 Kênh Tẻ Hoàng Anh Gia Lai ú Mỹ Ph Phú ng/c ăn Tỷ đồ đồng/c ng/că Hưng Chung cư 2,5 5,2 19 35 36 Mỹ Khánh Biệt thự 24-31 phú gia ng/m2 Tri Triệệu đồ đồng/m Huy Huyệện Nh Nhàà Bè PK-Tân An Huy 14 22 30 16-18 15,5-17,5 Thái Sơn 11 16 26 11-13 9,8-12,5 Nguồn: Nguyễn Thị Cẩm Vân, 2009 ụ lục 13: Tình hình gi văn ph òng cho thu ân chung Ph Phụ giá phò thê tính bình qu q nướ ướcc qu quýý I – 2009 Hạng văn ph phòòng Gi Giáá cho thu thuêê Thay đổ đổii 49 USD/m2 A Tỷ lệ tr ống trố Giảm 8% so với Tăng 2,6% cuối năm 2008 < 33 USD/m2 B Giảm 5% so với Nhà xây dựng kỳ 2008 19% Nhà cũ 8% Nguồn: Phan Hữu Thắng 2009 Ph ục lục 14: Các dự án Bất Độ ng Sản ti Phụ Động tiêêu bi biểểu ST Tên dự T án ủ Ch Chủ Tổng Di Diệện u tư đầ đầu mứ c tích Vị tr tríí Ti Tiếến M tả độ đầ u đầu tư Mercure Sapa Resort & Spa CTCP Trườn g Giang 1.200 tỷ 47,45 Thị trấn Sa bố dự Khu biệt thự rừng thông; Tổ đồng Sa Pa công Gồm phân khu chức năng: pa, kiến hợp khách sạn, resort thương Lào hoàn hiệu Mercure; Tổ hợp Trung Cai thành tâm thương mại, nhà phố, 2015 khu biệt thự cầu mây; Khu biệt thự triền núi Hà Đô – Hà Đô 756 Sài Gòn 5.000 6,8 số Thực Khi hồn thành dự án bao tỷ 200, gồm: khu biệt thự, nhà đồng đường 2012 - liền kề, hộ cao tầng, 3/2, 2018 quận 10, T.P trung tâm thương mại, trường học HCM sinh HUD4 N/A 67,4 thái Sầm Sơn Sầm Khởi Dự án gồm: Biệt thự nhà Sơn, công vườn, nhà liền kề, nhà phố Thanh cuối thương mại Biệt thự vườn có Hóa 2012 diện tích từ 350 - 500m2, chiều cao tầng, mật độ xây dựng tối đa 40% Các khu nhà liền kề có diện tích từ 80 - 120m2, mật độ xây dựng 70% Du lịch CTC biển Cần Giờ Saigon Sunbay 1,4 tỷ USD 600 xã Phê 400 đất xây dựng Long duyệt 200 bãi biển nội Hòa, đầu tư Khu đô thị thiết kế huyện thành khu chức Cần gồm: khách sạn, khu nghỉ Giờ dưỡng, trung tâm mua sắm, dịch vụ giải trí khu biệt thự hộ cao cấp phục vụ khoảng 31.000 cư dân khách du lịch Nguồn: Cổng thông tin Bất Động Sản cafeland , 8/2012 ... CÁC TỪ VI VIẾ BĐS Bất Động Sản ĐS TTB TTBĐ Thị trường Bất Động Sản ĐSVN TTB TTBĐ Thị trường Bất Động Sản Việt Nam Đ TTL TTLĐ Thị trường lao động CTCP Công ty Cổ phần TTCK Thị trường chứng khốn... Cơ sở lý luận thị trường Bất Động Sản Chương 2: Thực trạng phát triển thị trường Bất Động Sản Việt Nam Chương 3: Phương hướng giải pháp phát triển thị trường Bất Động Sản Việt Nam PH ẦN NỘI... luận thị trường Bất Động Sản Hai là, làm rõ trình hình thành phát triển thị trường Bất Động Sản Việt Nam từ năm 1986 đến Ba là, đưa phương hướng giải pháp phát triển thị trường Bất Động Sản Việt