Đăng ký bất động sản - Những vấn đề lý luận và thực tiễn

BỘ TƢ PHÁP TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU KHOA HỌC CẤP TRƢỜNG ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN - NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN MÃ SỐ: LH- 2010- 14/ĐHL- HN Chủ nhiệm đề tài: TS Nguyễn Minh Tuấn HÀ NỘI 2011 CHỦ NHIỆM VÀ THƢ KÝ ĐỀ TÀI Chủ nhiệm đề tài: TS Nguyễn Minh Tuấn Phó chủ nhiệm Khoa Pháp luật dân Thƣ ký đề tài : Ths Kiều Thị Thuỳ Linh Giảng viên Bộ môn Luật dân Khoa Pháp luật dân TẬP THỂ TÁC GIẢ Họ tên Chức danh Nghiên cứu chuyên đề TS Nguyễn Minh Tuấn Phó chủ nhiệm khoa …………………… 3, TS Trần Thị Huệ Giảng viên khoa Pháp luật dân ……… TS Vũ Hải Yến Giám đốc Trưng tâm Luật Sở hữu trí tuệ…2 Ths.Vương Thanh Thuý Giảng viên khoa Pháp luật dân sự……… 5 Ths Kiều Thị Thuỳ Linh Giảng viên khoa Pháp luật dân sự……… 6 Lê Quang Vinh Đoàn Luật sư Hà Nội ……………………7 Hoàng Thị Loan Giảng viên khoa Pháp luật dân sự……… 8 Nguyễn Quang Tuyến Tỏng cục quản lý đất đai Bộ Tài nguyên Môi trường ……………………………8 Nguyễn Văn Hợi 10 Ths Vũ thị Hồng Yến Giảng viên khoa Pháp luật dân sự………… .9 Giảng viên khoa Pháp luật dân sự……….10 MỤC LỤC Trang Tổng quan …………………………………………………………… Các chuyên đề: Những quan niệm bất động sản ………………………………… 50 Những vấn đề lý luận đăng ký bất động sản……………………… 68 Thực trạng pháp luật Việt Nam đăng ký bất động sản………….76 Pháp luật số nước đăng ký bất động sản………………… 94 Hệ thống quan quản lý đăng ký đất đai Thuỵ Điển…………103 Thị trường bất động sản vấn đề kinh doanh bất động sản Việt Nam …………………………………………………113 Tình hình mua bán bất động sản qua sàn giao dịch bất động sản thị trường tự do………………………………… 128 Trình tự thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất………………………… 138 Trình tự thủ tục đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất……….,162 10 Đăng ký giao dịch quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất………………………………………………………… 178 CHỮ VIẾT TẮT Bộ Luật dân 2005 BLDS 2005 Luật Đất đai 2003 LĐĐ 2003 Luật Bảo vệ phát triển rừng 2004 LBVPTR 2004 Luật Nhà 2005 LNO 200 Luật Kinh doanh bất động sản 2006 LKDBĐS 2006 Nghị định 95/2005/NĐ-CP Chính phủ NĐ/95 ngày 15/7/2005 qui định cấp Giấy chứng nhận nhà ở, cơng trình xây dưng Nghị định 71/2010/NĐ-CP Chính phủ NĐ/71 ngày 23/6/2010 qui định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật nhà Nghị định 88/2009/NĐ-CP Chính phủ NĐ/88 ngày 19/10/2009 qui định cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Nghị định 153/2007/NĐ-CP Chính phủ NĐ/153 ngày 15/10/2007qui định chi tiết hường dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản 10 Nghị định 163/2006/NĐ-CP Chính phủ ngày 29/12/2006 Giao dịch bảo đảm NĐ/163 11 Nghị định 83/2010/NĐ-CP Chính phủ NĐ/83 23/7/2010 Đăng ký giao dịch bảo đảm 12 Thông tư 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 TT/17 Bộ Tài nguyên Môi trường qui định Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 13 Thông tư 16/2010/TT-BXD ngày 1/9/2010 TT/71 Bộ Xây dựng qui định cụ thể hướng dẫn nội dung Nghị định 71/2010/NĐ-CP Chính phủ ngày 23/6/2010 qui định chi tiết hường dẫn thi hành Luật nhà 14 Luật Đăng ký bất động sản Nhật Bản năm 1899 LĐKBĐS Nhật Bản 15 Luật Đăng ký bất động sản Hàn Quốc năm 1960 LĐKBĐS Hàn Quốc 16 Luật Đăng ký bất động sản Cộng hòa LĐKBĐS Đức Liên bang Đức năm 2004 17 Luật Đăng ký nhà nước quyền bất động sản giao dịch bất động sản Cộng hòa Liên bang Nga 1997 LĐKBĐS Nga ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU KHOA HỌC ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN - NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN Chủ nhiệm đề tài: TS Nguyễn Minh Tuấn Đơn vị: Khoa Pháp luật dân sự, Trường Đại học Luật Hà Nội Tính cấp thiết nghiên cứu đề tài Bất động sản tài sản có giá trị lớn, đóng vai trò quan trọng việc phát triển kinh tế nhà nước, doanh nghiệp cá nhân Các bất động sản quyền sử dụng đất, nhà ở, cơng trình xây dựng hàng hoá quan trọng thị trường bất động sản Nếu thị trường bất động sản phát triển ổn định lành mạnh tạo điều kiện thúc đẩy thị trường khác phát triển thị trường tiền tệ, chứng khoán Ngược lại, thị trường bất động sản bất ổn định, mang tính bong bóng đẫn đến sụp đổ thị trường liên quan Bất động sản có vai trò quan trọng vậy, nhà nước cần phải quản lý bất động sản tư liệu sản xuất chủ yếu để phát triển kinh tế - xã hội, đảm bảo an ninh quốc gia Bên cạnh đó, nhà nước cần có chế khuyến khích thị trường bất động sản phát triển tốt để đáp ứng nhu cầu sản xuất kinh doanh tổ chức, cá nhân nhu cầu thiết yếu nhà nhân dân Vì lý trên, việc đăng ký bất động sản có ý nghĩa quan trọng việc đảm bảo cho cá nhân, tổ chức thực quyền sở hữu, sử dụng bất động sản cách hiệu nhất, đảm bảo an toàn pháp lý cho chủ thể tham gia giao dịch bất động sản Đăng ký bất động sản sở để minh bạch hoá giao dịch, quyền liên quan đến bất động sản, cung cấp thơng tin xác bất động sản giao dịch bất động sản, tạo điều kiện thuận lợi cho chủ thể thực quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản có hiệu quả, tạo niềm tin nhân dân mua bán bất động sản Mặt khác, việc đăng ký bất động sản ngăn ngừa, hạn chế tranh chấp cung cấp chứng để giải tranh chấp liên quan đến bất động sản Hiện nay, hệ thống pháp luật đăng ký bất động sản nước ta thiếu tản mạn nhièu lĩnh vực pháp luật Mặt khác, pháp luật chưa phân biệt đăng ký bất động sản hay đăng ký quyền bất động sản, thẩm quyền quan nhà nước việc đăng ký tài sản đăng ký giao dich tài sản chưa xác định cụ thể Vì lý việc nghiên cứu đề tài có ý nghĩa lý luận thực tế nhằm hoàn thiện pháp luật đăng ký bất động sản Tình hình nghiên cứu đề tài: Các luận văn thạc sỹ: - Đăng ký BĐS - thực tiễn phương hường hoàn thiện Luận văn thạc sỹ Phạm Thị Kim Hiền 2001 Luận văn phân tích nội dung qui định đăng ký quyền sử dụng đất, đăng ký nhà ở, nêu số vướng mắc chồng chéo thẩm quyền đăng ký BĐS - Thống pháp luật đăng ký BĐS Việt Nam Luận văn thạc sỹ Trần Ngọc Tú 2000 Luận văn phân tích mâu thuẫn bất cập văn đăng ký BĐS, đưa kiến nghị cần xây dựng văn thống đăng ký BĐS Tuy nhiên, hình thức nội dung văn chưa đề cập - Một số vấn đề đăng ký bất động sản luật dân - Thực trạng phương hướng hoàn thiện Luận văn thạc sỹ Đặng Trường Sơn 2008 Luận văn đưa số quan niệm đăng ký BĐS Đối tượng đăng ký BĐS phân tích số nội dung pháp luật đăng ký BĐS Tuy nhiên, nhiều nội dung khác đăng ký BĐS chưa nghiên cứu hệ thống quan đăng ký, thẩm quyền đăng ký quan đó, mối quan hệ cung cấp thơng tin giưa quan với với nhân dân… Pháp luật đăng ký bất động sản Việt Nam Nhật Bản - Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật Việt Nam- Luận văn thạc sĩ Phạm Thị Thuỷ 2009 Nội dung luận văn so sánh qui định đăng ký bất động sản pháp luật Việt Nam Nhật Bản Tuy nhiên luận văn chưa nghiên cứu toàn qui định hệ thống pháp luật nước ta đăng ký giao dịch bất động sản, cấp phép xây dựng, đăng ký rừng trồng Luận văn chủ yếu nghiên cứu đăng ký quyền sử dụng đất cơng trình xây dựng gắn liền với đất vả đưa kiến nghị xây dựng Luật đăng ký bất động sản Ngồi ra, số viết đăng tạp chí Nhà nước Pháp luật, báo cáo Cục Đăng ký giao dịch Thuộc Bộ Tư pháp tình hình đăng ký BĐS nước ta Tuy nhiên, cơng trình chưa đề cập thực tiễn thi hành xây dựng pháp luật đăng ký BĐS Việt Nam Đặc biệt, chưa có cơng trình nghiên cứu chun sâu qui định đăng ký bất động sản Bộ Lụât dân tính tương thích với qui định luật chuyên ngành khác bất động sản Đề tài nghiên cứu cách hệ thống tất vấn đề nêu tìm hướng hồn thiện pháp luật đăng ký bất động sản xây dựng Luật Đăng ký bất động sản tương lai Phƣơng pháp nghiên cứu Trên sở phương pháp luận chủ nghĩa Mác-Lê Nin, đề tài sử dụng phương pháp phân tích, so sánh, tổng hợp, thống kê để làm rõ nội dung đề tài Mục đích nghiên cứu đề tài - Hiện nay, Bộ môn Luật dân chuẩn bị giảng môn tự chọn Đăng ký bất động sản, đề tài tài liệu tham khảo để mơn xây dựng chương trình mơn học làm tài liệu cho sinh viên học tập nghiên cứu - Đề tài làm rõ sở lý luận thực tiễn hoàn thiện pháp luật đăng ký BĐS cần thiết ban hành Luật Đăng ký bất động sản Phạm vi nghiên cứu - Khái niệm, mục đích, ý nghĩa đăng ký bất động sản chế thị trường; - Pháp luật hành đăng ký bất động sản nước ta; - Hệ thống quan đăng ký bất động sản nay; - Các giao dịch chủ yếu bất động sản; - Pháp luật nước ngồi mục đích, đối tượng, ngun tắc quan đăng ký bất động sản Nội dung nghiên cứu - Đối tương, mục đích đăng ký bất động sản; - Nguyên tắc, chế đăng ký bất động sản; - Hệ thống quan đăng ký bất động sản tương lai Kết nghiên cứu Đề tài nghiên cứu đạt kết là: - Hệ thống đánh giá toàn qui định pháp luật Viêt Nam đăng ký bất động sản, tìm bất cập pháp luật hành - Xây dựng hoàn thiện khái niệm bất động sản đăng ký bất động sản - Phân tích mục đích, ý nghĩa đăng ký bất động sản chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa - Đề xuất nội dung xây dựng Nghị định đăng ký bất động sản - Đề xuất phạm vi điều chỉnh, nguyên tắc, chế đăng ký bất động sản Luật Đăng ký bất động sản Các chuyên đề nghiên cứu Những quan niệm bất động sản Những vấn đề lý luận đăng ký bất động sản Thực trạng pháp luật Việt Nam đăng ký bất động sản Pháp luật số nước đăng ký bất động sản Hệ thống quan quản lý đăng ký đất đai Thuỵ Điển Thị trường bất động sản vấn đề kinh doanh bất động sản Việt Nam Tình hình mua bán bất động sản qua sàn giao dịch bất động sản thị trường tự Trình tự thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất Trình tự thủ tục đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất 10 Đăng ký giao dịch quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất 183 Thứ nhất, đăng ký để làm phát sinh hiệu lực giao dịch Điều 692 BLDS 2005 quy định giao dịch chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật Thứ hai, đăng ký điều kiện để giao dịch có giá trị pháp lý người thứ ba Khái niệm nguời thứ ba không bao gồm bên chủ thể giao dịch mà tất người lại Đăng ký giao dịch sở pháp lý quan trọng để chủ thể tìm hiểu thơng tin tài sản cụ thể trước định xác lập giao dịch tài sản Các thơng tin cung cấp từ quan nhà nước có thẩm quyền giúp cho chủ thể biết rõ có quyền lợi tồn từ trước tài sản hình dung hậu pháp lý phát sinh định lựa chọn tài sản đối tượng giao dịch Ch ng khi, định mua nhà mà biết nhà dùng để chấp, họ phải đứng trước khả năng: định mua tài sản trả tiền toán trực tiếp cho bên nhận chấp yêu cầu bên bán làm thủ tục giải chấp (xố đăng ký) ngơi nhà đó; dự phòng khả phải trả lại nhà cho cho bên nhận chấp xử lý đến hạn có vi phạm nghĩa vụ bên nhận chấp; từ chối không mua tài sản Như vậy, minh bạch cơng khai thơng tin tài sản giao dịch điều kiện quan trọng để bảo vệ quyền lợi cho bên có quyền giao dịch bảo vệ quyền lợi chủ thể khác giao dịch Thứ ba, đăng ký sở để xác định thứ tự ưu tiên bên chủ thể có quyền tài sản chấp Có khả tài sản phải dùng để toán cho nhiều chủ thể khác mà giá trị lại khơng đủ để tốn hết tồn giá trị nghĩa vụ Vấn đề thứ tự ưu tiên toán đặt sở thứ tự đăng ký giao dịch liên quan đến tài sản đó, theo nguyên tắc “ai đến trước toán trước” Trong trường hợp tài sản bảo đảm cho việc thực nhiều nghĩa vụ dân tài sản chấp bán cho người khác thứ tự đăng ký thứ tự toán cho quyền lợi bên 184 2.2 Trình tự, thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm nhà cơng trình xây dựng gắn liền với đất Đăng ký giao dich bảo đảm đối tượng nhà ở, cơng trình xây dựng nhằm đối kháng với người thứ ba xác định thứ tự ưu tiên toán xử lý tài sản đối tượng giao dịch bảo đảm Vì xác định thời điểm có giá trị đăng ký giao dịch bảo đảm có ý nghĩa quan trọng Thời điểm đăng ký giao dịch chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất thời điểm quan đăng ký nhận hồ sơ đăng ký hợp lệ mà thời điểm vào Sổ đăng ký hay vào sở liệu loại tài sản khác Lý cho lựa chọn thời điểm nhằm đáp ứng yêu cầu hoạt động kinh doanh Ngân hàng phù hợp với thực tiễn công tác đăng ký Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Việc đăng ký chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất thực theo nguyên tắc xác minh Theo đó, sở hồ sơ đăng ký nộp cán Văn phòng đăng ký phải tiến hành thẩm định, kiểm tra ý chí chủ quan muốn kéo dài thời gian cán đăng ký mà trình từ nhận hồ sơ đăng ký vào Sổ đăng ký bị kéo dài thời gian ảnh hưởng đến hội kinh doanh tổ chức tín dụng 2.2.1 Hồ sơ, thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm tài sản gắn liền với đất Việc đăng ký giao dịch bảo đảm tài sản gắn liền với đất công việc nhằm xác thực việc giao kết giao dịch bảo đảm Đây điều kiện làm phát sinh hiệu lực giao dịch bảo đảm tài sản gắn liền với đất Kể từ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký, giao dịch bảo đảm phát sinh hiệu lực, trừ trường hợp có thỏa thuận khác Từ thời điểm này, quyền chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất bị hạn chế, việc hạn chế phụ thuộc vào thỏa 185 thuận bên, hạn chế quyền chiếm hữu, quyền sử dụng quyền định đoạt ba quyền a Hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm tài sản gắn liền với đất gồm có: - Đơn yêu cầu đăng ký giao dịch bảo đảm; - Hợp đồng bảo đảm hợp đồng bảo đảm có cơng chứng chứng thực theo quy định pháp luật; - Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Giấy chứng nhận cấp qua thời kỳ; - Bản có chứng thực giấy tờ chứng minh tư cách pháp lý người yêu cầu đăng ký; trường hợp người yêu cầu đăng ký người ủy quyền phải có Văn ủy quyền b rong thời hạn giải hồ sơ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thực việc sau: - Ghi nội dung đăng ký giao dịch bảo đảm vào Giấy chứng nhận quy định điểm c khoản Điều 28 Nghị định 83/2010 đăng ký giao dịch bảo đảm; vào Sổ Địa chính, Sổ theo dõi biến động đất đai theo quy định pháp luật; - Chứng nhận việc đăng ký vào Đơn yêu cầu đăng ký giao dịch bảo đảm; - Trả kết cho người yêu cầu đăng ký theo quy định Điều 19 Nghị định 83/2010 đăng ký giao dịch bảo đảm 2.2.2 Hồ sơ, thủ tục đăng ký thay đổi nội dung giao dịch bảo đảm tài sản gắn liền với đất đăng ký Trong trình thực giao dịch, bên thỏa thuận thay đổi nội dung giao dịch nhằm tạo thuận lợi cho bên Việc thay đổi phải đăng ký theo quy định pháp luật Hậu việc đăng ký hạn chế thêm quyền chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, mở rộng quyền cho chủ sở hữu tùy thuộc vào thỏa thuận bên 186 Kể từ thời điểm việc đăng ký có hiệu lực, quyền nghĩa vụ chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thay đổi Trình tự, thủ tục đăng ký thực sau: a Hồ sơ đăng ký thay đổi nội dung giao dịch bảo đảm tài sản gắn liền với đất đăng ký gồm có: - Đơn yêu cầu đăng ký thay đổi nội dung giao dịch bảo đảm đăng ký; - Hợp đồng sửa đổi, bổ sung hợp đồng bảo đảm ký văn khác chứng minh nội dung thay đổi; - Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Giấy chứng nhận cấp qua thời kỳ trường hợp đăng ký thay đổi nội dung ghi nhận Giấy chứng nhận đó; - Bản có chứng thực giấy tờ chứng minh tư cách pháp lý người yêu cầu đăng ký; trường hợp người yêu cầu đăng ký người ủy quyền phải có Văn ủy quyền b rong thời hạn giải hồ sơ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thực công việc sau: - Chỉnh lý nội dung đăng ký giao dịch bảo đảm vào Giấy chứng nhận quy định điểm c khoản Điều 28 Nghị định 83/2010 đăng ký giao dịch bảo đảm; vào Sổ Địa chính, Sổ theo dõi biến động đất đai theo quy định pháp luật; - Chứng nhận nội dung đăng ký thay đổi vào Đơn yêu cầu đăng ký thay đổi; - Trả kết cho người yêu cầu đăng ký theo quy định Điều 19 Nghị định 83/2010 đăng ký giao dịch bảo đảm 2.2.3 Hồ sơ, thủ tục đăng ký văn thông báo việc xử lý tài sản bảo đảm tài sản gắn liền với đất Việc xử lý tài sản bảo đảm thực trường hợp quy định Điều 56 57 Nghị định 163/2006 giao dịch bảo đảm Hậu việc xử lý dẫn đến việc chấm dứt thay đổi quyền nghĩa vụ chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu Người tiến hành 187 xử lý phải đăng ký văn thông báo việc xử lý tài sản bảo đảm Trình tự thực theo quy định Nghị định 83/2010 đăng ký giao dịch bảo đảm Cụ thể sau: a Hồ sơ đăng ký văn thông báo việc xử lý tài sản bảo đảm tài sản gắn liền với đất gồm có: - Đơn yêu cầu đăng ký văn thông báo việc xử lý tài sản bảo đảm; - Văn thông báo việc xử lý tài sản bảo đảm; - Bản có chứng thực giấy tờ chứng minh tư cách pháp lý người yêu cầu đăng ký; trường hợp người yêu cầu đăng ký người ủy quyền phải có Văn ủy quyền b rong thời hạn giải hồ sơ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thực việc sau: - Ghi việc đăng ký văn thông báo việc xử lý tài sản bảo đảm vào Sổ địa chính; - Chứng nhận vào Đơn yêu cầu đăng ký văn thông báo việc xử lý tài sản bảo đảm; - Thông báo văn việc xử lý tài sản bảo đảm cho bên nhận chấp đăng ký trường hợp tài sản gắn liền với đất dùng để bảo đảm thực nhiều nghĩa vụ; - Lưu giữ (01) Đơn yêu cầu đăng ký trả kết cho người yêu cầu đăng ký theo phương thức quy định Điều 19 Nghị định 83/2010 đăng ký giao dịch bảo đảm 2.2.4 Hồ sơ, thủ tục xóa đăng ký giao dịch bảo đảm tài sản gắn liền với đất Khi kết thúc thời hạn giao dịch bảo đảm theo thỏa thuận bên theo quy định pháp luật, việc đăng ký giao dịch bảo đảm xóa bỏ Việc xóa bỏ đăng ký giao dịch bảo đảm dẫn đến chấm dứt khơi 188 phục hồn tồn quyền sở hữu chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất Trình tự, thủ tục xóa đăng ký giao dịch bảo đảm thực sau: a Hồ sơ xóa đăng ký giao dịch bảo đảm tài sản gắn liền với đất gồm có: - Đơn đề nghị xóa đăng ký giao dịch bảo đảm; - Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Giấy chứng nhận cấp qua thời kỳ; - Văn đồng ý xóa đăng ký giao dịch bảo đảm người nhận bảo đảm, trường hợp người yêu cầu xóa đăng ký bên bảo đảm; - Bản có chứng thực giấy tờ chứng minh tư cách pháp lý người yêu cầu đăng ký; trường hợp người yêu cầu đăng ký người ủy quyền phải có Văn ủy quyền b rong thời hạn giải hồ sơ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thực cơng việc sau đây: - Xóa đăng ký Giấy chứng nhận xóa đăng ký Sổ Địa chính, theo quy định pháp luật; - Chứng nhận việc xóa đăng ký giao dịch bảo đảm vào Đơn yêu cầu xóa đăng ký; - Trả kết cho người yêu cầu xóa đăng ký theo phương thức quy định Điều 19 Nghị định 83/2010 đăng ký giao dịch bảo đảm Sau xóa ký giao dịch bảo đảm, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất tiếp tục thực quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất 2.3 Trình tự thủ tục đăng ký hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng dất Điều 38 Nghị định 181 qui định đăng ký quyền sử dụng đất Khoản qui định đăng ký biến động quyền sử dụng đất trường hợp: thừa kế, cho tặng, 189 chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn quyền sử dụng đất Trong biến động quyền sử dụng đất, có hai trường hợp đăng ký hợp đồng, trường hợp khác đăng ký quyền sử dụng đất thừa kế, cho tặng, chuyển nhượng, người thừa kế, cho tặng, người nhận chuyển nhượng phải đăng ký quyền sử dụng đất để thực quyền người sử dụng đất Người sử dụng đất thực quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất phải đăng ký hợp đồng Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Trình tự thủ tục đăng ký cho thuê cho thuê lại quyền sử dụng đất qui định Điều 149 Nghị định 181 Bên cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất nộp hồ sơ bao gồm: Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Trong thời hạn ngày Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm đăng ký hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất vào hồ sơ địa chỉnh lý Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp Sau hợp đồng cho thuê, cho thuê lại hết hạn, người cho thuê, cho thuê lại nộp hồ sơ yêu cầu xoá đăng ký hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất Hồ sơ gồm: Bản lý hợp đồng cho thuê; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất làm thủ tục xoá đăng ký hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất 2.4 Những bất số quy định pháp luật đăng ký giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất kiến nghị hoàn thiện Thứ nhất, phạm vi giao dịch quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất phải bắt buộc đăng ký theo quy định pháp luật hành chưa đầy 190 đủ chưa đáp ứng yêu cầu bảo đảm an tồn giao dịch có đối tượng loại tài sản Việc đăng ký giao dịch có mục đích để chuyển từ quyền lợi có tính chất trái quyền sang quyền lợi có tính chất vật quyền cho chủ thể giao dịch Tính chất trái quyền thể đặc điểm: quyền lợi bên có giá trị với bên phạm vi quan hệ đáp ứng thông qua hành vi thực chủ thể mang nghĩa vụ Do đó, quyền lợi bên giao dịch tài sản giao dịch hồn toàn “ẩn” chủ thể khác rủi ro cho bên xác lập giao dịch liên quan đến tài sản khả hồn tồn xảy Sau thời điểm đăng ký có hiệu lực quyền lợi có tính chất trái quyền trở thành “vật quyền”: chủ thể có quyền tác động trực tiếp đến vật, tất người biết quyền lợi chủ thể đăng ký tài sản ý thức quyền truy đòi hay thứ tự ưu tiên tài sản chủ thể đăng ký giao dịch Ngoài giao dịch chấp, cho thuê có thời hạn từ tháng trở lên giao dịch khác có liên quan đến quyền sử dụng đất tài sản gắn liền đất cần phải bắt buộc phải đăng ký hợp đồng thuê bất động sản có thời hạn lâu, hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai Theo quy định BLDS 2005 NĐ 83 đăng ký giao dịch bảo đảm giao dịch bảo lãnh quyền sử dụng đất theo LĐĐ 2003 đăng ký giao dịch Bởi lẽ chất quan hệ bảo lãnh có tính chất đối nhân, đối tượng giao dịch khơng phải tài sản cụ thể xác định nên không áp dụng việc đăng ký Do vậy, pháp luật tương lai cần bổ sung thêm giao dịch quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất cần phải đăng ký giao dịch cho thuê bất động sản có thời hạn lâu dài (theo pháp luật Pháp 12 năm), giao dịch mua bán trả góp nhà Thứ hai, đăng ký giao dịch chấp nhà Quy định BLDS 2005 (khoản Điều 320), NĐ 163 (Điều 8), NĐ 71/2010 hướng dẫn quy định nhà (khoản Điều 61) quy định mức độ “cho phép” chủ thể lựa chọn nhà hình thành tương lai làm tài sản chấp hồn tồn chưa 191 có quy định cụ thể hướng dẫn việc thực quyền thực tiễn có hàng loạt rào cản từ quy định khác như: - Luật nhà 2005 (Điều 91) quy định nhà chấp cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà Điều nhà hình thành tương lai khơng đáp ứng nhà chưa xong khơng thể cấp giấy chứng nhận sở hữu được; - Luật Nhà (khoản Điều 93) quy định hợp đồng nhà phải có chứng nhận công chứng chứng thực Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền, Luật cơng chứng có quy định hồ sơ cơng chứng nhà phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà Lại lần đối tượng chấp nhà hình thành tương lai khơng thể đáp ứng; - Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 sửa đổi, bổ sung số quy định thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 Bộ Tư Pháp Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn việc đăng ký chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất quy định chấp nhà phải đăng ký Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (khoản 2.2) thông tư số 05 nêu yêu cầu hồ sơ đăng ký phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà Tiếp tục tài sản chấp nhà hình thành tương lai khơng đáp ứng yêu cầu Với quy định “tréo ngoe” thực gây lúng túng cho quan chức cho chủ thể giao dịch Để giải toả vướng mắc thủ tục công chứng Bộ Tư Pháp có cơng văn số 2437/HC-BTP ngày 17/5/2006 hướng dẫn phòng cơng chứng phép cơng chứng hợp đồng chấp nhà hình thành tương lai thân hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bên cho thuê đất coi giấy tờ có đủ độ tin cậy để cơng chứng hợp đồng thực chất cơng văn mang tính chất giải thích hướng dẫn khơng có tính chất quy phạm pháp luật có sức mạnh điều chỉnh hành vi chủ thể nên phòng cơng chứng từ chối khơng 192 công chứng loại hợp đồng Tiếp tục để tháo gỡ vướng mắc thủ tục đăng ký chấp nhà hình thành tương lai, Bộ Tư Pháp lại công văn số 323/ĐKGDBD-NV (V/v giải yêu cầu đăng ký chấp nhà chung cư chưa cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà) ngày 4/10/2007 hướng dẫn hợp đồng chấp đăng ký để công khai quyền bên nhận chấp có giá trị đối kháng với bên thứ ba Trung tâm đăng ký giao dịch, tài sản Cục đăng ký giao dịch bảo đảm với nội dung đăng ký quyền tài sản (quyền mua nhà tương lai) thay khơng thể đăng ký Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Đây giải pháp có tính chất đường vòng “lách luật” Đã có ý kiến bình luận: pháp luật trao cho người dân quyền lợi đáng, để thực quyền lợi người dân lại phải tìm cách lách luật theo cách khơng “đường đường chính” Thứ ba, giá trị pháp lý việc đăng ký giao dịch Theo quy định BLDS 2005 đăng ký điều kiện để làm phát sinh hiệu lực giao dịch quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất dẫn đến vấn đề bất cập sau đây: Thứ nhất, cán Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có nhiệm vụ thực công việc liên quan đến thủ tục quản lý hành tài sản mà hồn tồn khơng phải người tào đạo có đủ chun mơn nghiệp vụ để thẩm định phán hiệu lực giao dịch Đặt yêu cầu tải Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất số lượng trình độ nhân viên hạn chế Thứ hai, quy định vơ hình chung làm ý nghĩa thủ tục công chứng chứng thực giao dịch trước Theo quy định giao dịch quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất phải công chứng chứng thực trước đăng ký Điều dẫn đến thực tế sau giao dịch chấp công chứng lại không đăng ký cán Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cho giao dịch có nội dung khơng phù hợp nên giao dịch khơng có giá trị khơng thể 193 đăng ký Do đó, đăng ký giao dịch quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất làm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba (các chủ thể ngồi quan hệ giao dịch), giá trị pháp lý giao dịch (giữa bên giao dịch) phải cơng nhận kể từ thời điểm giao dịch công chứng chứng thực Theo ý kiến chúng tơi, cần có phối hợp chặt chẽ hai quan công chứng đăng ký giao dịch để quan thực chuyên môn, thẩm quyền tạo nên vận hành thuận lợi cho trình đăng ký giao dịch Mặc dù Điều 51 NĐ 83/2010/NĐ-CP đăng ký giao dịch bảo đảm trách nhiệm phối hợp cung cấp thông tin hai quan chưa làm rõ nội dung cụ thể trách nhiệm Xét chất cơng việc quan giao dịch chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất phải phòng cơng chứng soạn thảo chịu trách nhiệm hồn tồn hiệu lực giao dịch Cơng chứng viên phải trực tiếp tìm kiếm thơng tin từ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất để xác minh tính hợp pháp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất dùng để chấp, sau cơng chứng hợp đồng Sau đó, cơng chứng viên tiến hành làm thủ tục để đăng ký cho giao dịch Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Cán đăng ký thẩm tra lại quyền sử dụng đất chấp ghi vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, vào Sổ địa chính, sổ biến động đất đai vào Sổ đăng ký Cơng việc hồn tồn mang tính thủ tục quản lý ghi nhận kiện biến động đất đai Sự phối hợp quan giúp cho tiết kiệm thời gian, chi phí liên quan đến giao dịch chấp tạo thêm hội cho chủ thể việc tiếp cận với nguồn vốn ngân hàng Thứ tư, chủ thể nộp hồ sơ xin đăng ký chấp Theo quy định pháp luật hành chủ thể yêu cầu đăng ký chấp hai bên: bên chấp bên nhận chấp Theo ý kiến cần phải xác định chủ thể cụ thể để thực việc đăng ký trường hợp bên không thống chủ thể đăng ký điều có ảnh hưởng đến chi phí giao dịch, tốn cơng sức thời gian thực Nhưng điều quan trọng 194 giao dịch khơng đăng ký khơng có giá trị pháp lý theo quy định pháp luật việc pháp luật quy định chủ thể có trách nhiệm phải đăng ký điều tối cần thiết Theo ý kiến chúng tôi, nên công nhận hiệu lực đăng ký giao dịch có giá trị đối kháng với người thứ ba Điều có nghĩa, mục đích đăng ký giao dịch ghi nhận vật quyền bên có quyền giao dịch tài sản giao dịch trước tất người, thơng qua thông tin rõ ràng tài sản đặt tình trạng pháp lý bị bên có quyền xử lý để khấu trừ cho nghĩa vụ có vi phạm Do vậy, chủ thể phải đăng ký pháp luật nên quy định nghĩa vụ bên có quyền lợi giao dịch (bên nhận chấp) Điều phù hợp với nguyên tắc quan trọng vật quyền bảo đảm pháp luật công nhận đăng ký Thứ năm, quy định pháp luật cần phải bổ sung thêm điều luật để kh ng định giá trị có hiệu lực đối kháng với người thứ ba giao dịch đăng ký Do quy định pháp luật hành thủ tục đăng ký bắt buộc giao dịch chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền đất nên khơng có khái niệm người nhận chấp hay người mua tài sản chấp tình Tóm lại, đăng ký giao dịch quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất nội dung chế độ đăng ký bất động sản nói chung Thơng qua thủ tục đăng ký Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, tình trạng vật lý pháp lý bất động sản công khai trước công chúng Trong sổ đăng ký bất động sản, thông tin chủ sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất ghi chép (được gọi vật quyền tuyệt đối) chủ thể có vật quyền tài sản thể quyền bên nhận chấp, quyền bên thuê đất dài hạn (được gọi vật quyền phụ thuộc) Những vật quyền kết giao dịch gọi biến động bất động sản ghi chép lại nhật ký có tính lịch sử bất động sản đó./ 195 VĂN BẢN PHÁP LUẬT VÀ TÀI LIỆU THAM KHẢO * Văn pháp Luật: Bộ Luật dân 2005 Luật Đất đai 2003 Luật Bảo vệ phát triển rừng 2004 Luật Nhà 2005 Luật Kinh doanh bất động sản 2006 Nghị định 181/2004/NĐ-CPcủa Chính phủ ngày 29/12/2006 qui định chi tiết hướng dẫn Luật Đất đai Nghị định 95/2005/NĐ-CP Chính phủ ngày 15/7/2005 qui định cấp Giấy chứng nhận nhà ở, cơng trình xây dưng Nghị định 71/2010/NĐ-CP Chính phủ ngày 23/6/2010 qui định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật nhà Nghị định 88/2009/NĐ-CP Chính phủ ngày 19/10/2009 qui định cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 10 Nghị định 153/2007/NĐ-CP Chính phủ ngày 15/10/2007qui định chi tiết hường dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản 11 Nghị định 163/2006/NĐ-CP Chính phủ ngày 29/12/2006 Giao dịch bảo đảm 12 Nghị định 83/2010/NĐ-CP Chính phủ 23/7/2010 Đăng ký 196 giao dịch bảo đảm 13 Thông tư 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 Bộ Tài nguyên Môi trường qui định Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 14.Thông tư 16/2010/TT-BXD ngày 1/9/2010 Bộ Xây dựng qui định cụ thể hướng dẫn nội dung Nghị định 71/2010/NĐ-CP Chính phủ ngày 23/6/2010 qui định chi tiết hường dẫn thi hành Luật nhà 15.Thông tư 16/2010/TT-BXD ngày 1/9/2010 Bộ Tài nguyên Môi trường qui định bổ sung cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 16 Luật Đăng ký bất động sản Nhật Bản năm 1899 17 Luật Đăng ký bất động sản Hàn Quốc năm 1960 18.Luật Đăng ký bất động sản Cộng hòa Liên bang Đức năm 2004 19 Luật Đăng ký nhà nước quyền bất động sản giao dịch bất động sản Cộng hòa Liên bang Nga 1997 * Tài liệu tham khảo: Đặng Trường Sơn Một số vấn đề đăng ký bất động sản Luật dân thực trạng hướng hoàn thiện Luận văn thạc sỹ 2009 Nguyễn Thu Hằng Pháp luật đăng ký bất động sản Việt Nam Nhật Bản - Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật Việt Nam Luận văn thạc sỹ 2010 Bùi Thị Liên Đăng ký bất động sản - Một số vấn đề lý luận thực tiễn Khoá luận tốt nghiệp 2010 197 Nguyễn Thuý Hiền Sự cần thiết mục tiêu ban hành Luật đăng ký bất động sản.Tạp chí dân chủ pháp luật Số chuyên đề đăng ký bất động sản 2005 5.Trần Quanh Minh Những nội dung chủ yếu Dự thoả Luật đăng ký bất động sản Tạp chí dân chủ pháp luật số chuyên đề 2005 Nguyễn Ngọc Điện Lý luận thực tiễn quản lý nhà nước bất động sản Tạp chí dân chủ pháp luật, số năm 2009 Lê Hồng Hạnh Luật đăng ký bất động sản tiếp cận Tạp chí Dân chủ pháp luật, số chuyên đề đăng ký bất động sản 2005 Hồ Quang Huy Pháp luật Việt Nam đăng ký cơng trình xây dựng.Tạp chí Dân chủ pháp luật, số chuyên đề đăng ký bất động sản 2005 Vụ công tác lập pháp Những nội dung cư Luật Nhà NXB Tư pháp 2006 10 Bộ tư pháp Báo cáo tổng hợp kinh nghiệm số quốc gia giới đăng ký giao dịch bảo đảm Tài liệu phục vụ công tác xây dựng Luật đăng ký giao dịch bảo đảm 2/2008 11 Các báo điện tử Webste ……………………………… ... đăng ký bất đơng sản Mục đích đăng ký bất động sản - Đăng ký bất động sản nhằm xác nhận trạng bất động sản quyền sở hữu bất động sản 14 Theo pháp luật đăng ký bất động sản nước đăng ký bất động. .. QUẢ NGHIÊN CỨU Đề tài: ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN – NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái niệm bất động sản theo pháp luật nƣớc Tài sản đối tượng quyền... Luật Đăng ký bất động sản Các chuyên đề nghiên cứu Những quan niệm bất động sản Những vấn đề lý luận đăng ký bất động sản Thực trạng pháp luật Việt Nam đăng ký bất động sản Pháp luật số nước đăng