Đánh giá khung pháp lý về giá đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên, Tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2010 2014 (Khóa luận tốt nghiệp)

Đánh giá khung pháp lý về giá đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên, Tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 20102014 (Khóa luận tốt nghiệp)Đánh giá khung pháp lý về giá đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên, Tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 20102014 (Khóa luận tốt nghiệp)Đánh giá khung pháp lý về giá đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên, Tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 20102014 (Khóa luận tốt nghiệp)Đánh giá khung pháp lý về giá đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên, Tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 20102014 (Khóa luận tốt nghiệp)Đánh giá khung pháp lý về giá đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên, Tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 20102014 (Khóa luận tốt nghiệp)Đánh giá khung pháp lý về giá đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên, Tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 20102014 (Khóa luận tốt nghiệp)Đánh giá khung pháp lý về giá đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên, Tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 20102014 (Khóa luận tốt nghiệp)Đánh giá khung pháp lý về giá đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên, Tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 20102014 (Khóa luận tốt nghiệp)

I H C THÁI NGUYÊN TR NG I H C NÔNG LÂM V TH THANH TH Y Tên tài: “ ÁNH GIÁ KHUNG PHÁP LÝ V GIÁ T TRÊN A BÀN THÀNH PH THÁI NGUYÊN, T NH THÁI NGUYÊN GIAI O N 2010 - 2014” KHÓA LU N T T NGHI P H t o Chuyên ngành Khoa Khóa h c IH C : Chính quy : a Môi tr ng : Qu n lý Tài nguyên : 2011 - 2015 THÁI NGUYÊN - 2015 I H C THÁI NGUYÊN TR NG I H C NÔNG LÂM V TH THANH TH Y Tên tài: “ ÁNH GIÁ KHUNG PHÁP LÝ V GIÁ T TRÊN A BÀN THÀNH PH THÁI NGUYÊN, T NH THÁI NGUYÊN GIAI O N 2010 - 2014” KHÓA LU N T T NGHI P H t o Chuyên ngành Khoa L p Khóa h c Gi ng viên h ng d n IH C : Chính quy : a Mơi tr ng : Qu n lý Tài nguyên : K43 - CMT - N03 : 2011 - 2015 : Ths Nguy n Minh C nh THÁI NGUYÊN - 2015 i L IC M hoàn thành c b n lu n v n này, tr N c h t, em xin chân thành c m n t i th y giáo - Ths Nguy n Minh C nh ã tr c ti p h gian em th c hi n tài Trong su t th i gian h c t p rèn luy n t i Tr Thái Nguyên em ã ng d n su t th i ng i h c Nông Lâm c s d y d , ch b o t n tình c a th y giáo, cô giáo Khoa Qu n lý Tài nguyên, c ng nh th y cô giáo Ban Giám hi u Nhà tr ng, Phòng ban Phòng t o i u ó giúp em ti p thu tích l y ki n th c ph c v cho cu c s ng Em xin chân thành c m n UBND TP Thái Nguyên, aì Nguyên t a bàn t nh em Em xin chân thành c m n! Thái Nguyên, ngày tháng n m 2015 Sinh viên V Th Thanh Th y ii DANH M C CÁC B NG B ng 4.1: Di n tích Dân s m t dân s n m 2013 phân theo Huy n/Thành ph /th xã 32 B ng 4.2: Di n tích c c u lo i B ng 4.3: Giá t tr ng lúa n t c a TPTN 38 c 43 B ng 4.4: Khung giá t t i nông thôn 46 B ng 4.5: Khung giá t t i ô th 47 B ng 4.6: Giá t theo v trí c a B ng 4.7: giá t theo v trí c a o n ng ph t i thành ph Thái nguyên 47 ng B n t ng t i thành ph Thái nguyên n m 2014 49 B ng 4.8: giá t theo v trí c a o n ng B n t ng t i thành ph Thái nguyên n m 2010 50 B ng 4.9: Trích t ph l c - thông tin i u tra 61 B ng 4.10: ánh giá hi u bi t c a ng quy i dân v khung giá t nhà n c nh 65 iii DANH M C CÁC HÌNH Hình 2.1: Cung c u t .6 Hình 2.2: Cung c u v t - th i gian ng n Hình 4.1: B n Thành ph Thái Nguyên .30 Hình 4.2: Bi u m c nh h ng gi a v trí n ng, ph t (I) n (V) 58 Hình 4.3: Bi u so sánh giá n Hình 4.4 Bi u ng, ph t (I) so sánh giá ng ph x Hình 4.5: Bi u t trung bình th tr so sánh giá ng T (vi n A) n (V) .62 t th tr ng r ng n ng c a lô t n ng T ng túc duyên 63 t trung bình th tr ng M b ch n ng theo v trí c a n m n ng theo v trí c a n ng gia sàng (I) T ng Quang trung ng Phúc Trìu(II) 64 iv VÀ VI T T T DANH SÁCH CÁC T STT VI T T T GI I THÍCH B S :B t GCN : Gi y ch ng nh n Gtt : Giá th tr Gq : Giá quy HDND :H i KH- UBND : K ho ch- U ban nhân dân N -CP : Ngh TT-BTC : Thông t - B tài TT-BTMT : Thơng t -B tài ngun môi tr 10 TTLT- BTNMT-BTC : Thông t tr ng s n ng nh ng nhân dân nh ph liên t ch- B ng tài nguyên môi ng- B tài 11 PRA : Ph ng pháp i u tra l y ý ki n ng 12 Q - BTNMT : Quy t nh - B tài nguyên môi tr 13 Q - BTC : Quy t nh- B tài 14 STNMT : S tài ngun mơi tr 15 UBND : U ban nhân dân 16 VT : V trí 17 III1, III2, III3 : Các m u i u tra 18 III : Trung bình m u i u tra ng i dân ng v M CL C L I C M N i DANH M C CÁC B NG ii DANH M C CÁC HÌNH iii DANH SÁCH CÁC T VÀ VI T T T iv M C L C v Ph n 1: M U 1.1 Tính c p thi t c a tài .1 1.2 M c ích c a tài 1.3 Yêu c u c a tài 1.4 Ý ngh a c a tài Ph n 2: T NG QUAN TÀI LI U 2.1 Khái ni m v giá t 2.1.1 Khái ni m v giá t 2.1.2 C s khoa h c c a vi c hình thành giá t t 2.1.2.1 Lãi su t ngân hàng 2.1.2.2 Quan h cung c u: 2.1.3 C s pháp lý xác 2.2 Các y u t nh h nh giá ng t n giá 2.2.1 Các y u t t nhiên nh h t ng n giá t .9 2.2.1.1 Y u t v trí 2.2.1.2 Y u t hình th , hình dáng kích th 2.2.1.3 Y u t c s h t ng c a th a 2.2.1.4 Các y u t môi tr c, di n tích 10 t 10 ng xung quanh 10 2.2.2 Y u t kinh t xã h i nh h ng n giá tr t 11 2.2.2.1 Y u t kinh t .11 2.2.2.2 Y u t xã h i 11 2.2.3 Y u t pháp lý nh h ng n giá t 12 2.2.3.1 Tình tr ng pháp lý 12 vi 2.2.3.2 Nhân t hành 12 2.2.4 Các y u t khác nh h ng n giá t 13 2.2.4.1 Y u t tâm lý 13 2.2.4.2 M c ích s d ng 13 2.2.4.3 Y u t môi gi i 13 2.2.5 Các lo i hình giá t 14 2.2.5.1 Giá c , giá tr th tr ng .14 2.2.5.2 Giá tr s d ng 14 2.2.5.3 Giá tr trao i 15 2.2.5.4 Giá tr b o hi m 15 2.2.5.5 Giá tr th ch p .15 2.2.5.6 Giá cho thuê 15 2.3 Công tác qu n lý giá tc am tn c th gi i h c kinh nghi m cho Vi t Nam 15 2.3.1 Công tác qu n lý giá t t i Trung Qu c 15 2.3.2 Công tác qu n lý giá t t i Úc .18 2.3.3 Bài h c kinh nghi m cho Vi t Nam 18 2.4 Công tác qu n lý giá t t i Vi t Nam .20 2.5 Công tác qu n lý giá t t i Thành ph Thái Nguyên 23 Ph n 3: IT NG N I DUNG VÀ PH NG PHÁP NGHIÊN C U 25 3.1 it ng ph m vi nghiên c u 25 3.2 a i m th i gian ti n hành 25 3.3 N i dung nghiên c u 25 3.3.1 S l c tình hình c b n c a thành ph Thái Nguyên 25 3.3.3.1 i u ki n t nhiên 25 3.3.1.2 i u ki n kinh t xã h i .25 3.3.2 S l c v hi n tr ng s d ng t khung pháp lý v giá t c a Thành Ph Thái Nguyên 25 vii ánh giá khung pháp lý v giá 3.3.3 t c a TP Thái Nguyên T giai o n 2010 - 2014 26 3.3.4 Th c tr ng giá t 3.3.4.1 Giá nh t quy 3.3.4.2 Th c tr ng giá t i t a bàn thành ph Thái nguyên 26 a bàn thành ph Thái nguyên 26 c a thành ph Thái nguyên .26 3.3.5 xu t m t s gi i pháp 26 3.4 Ph ng pháp nghiên c u, th c hi n 26 3.4.1 Nghiên c u v n b n lu t v n b n d i lu t v quy nh giá t 26 3.4.2 Ph ng pháp thu th p s li u 26 3.4.3 Ph ng pháp i u tra ph ng v n 26 3.4.4 Ph ng pháp x lí s li u 26 3.4.5 Ph ng pháp t ng h p, phân tích nhà n i chi u v i v n b n pháp quy c a c 27 3.4.6 Ph ng pháp b n 27 Ph n 4: K T QU NGHIÊN C U VÀ TH O LU N .28 4.1 i u ki n t nhiên, kinh t - xã h i c a TP Thái Nguyên 28 4.1.1 i u ki n t nhiên 28 4.1.1.1 V trí 4.1.1.2 a lí 28 a hình 28 4.1.1.3 Khí h u th i ti t 28 4.1.1.4 Th y v n .28 4.1.1.5 Th c tr ng tài nguyên thiên nhiên .29 4.1.2 i u ki n Kinh t - xã h i tác ng t i công tác qu n lý giá t giá t i TPTN, T nh Thái nguyên 30 4.1.2.1 K t qu t c 30 4.1.2.2 Th c tr ng xu th phát tri n ô th 31 4.1.3 Nh n xét chung v tác i u ki n t nhiên, kinh t - xã h i qu n lý s d ng ng t i công tác qu n lý giá t giá t t t i thàh ph Thái Nguyên 34 4.1.3.1 Thu n l i 34 viii 4.1.3.2 Khó kh n 35 4.2 Vai trò c a khung pháp lý v giá t công tác qu n lý nhà n cv t a bàn Thành ph Thái Nguyên 35 4.2.1 Tình hình chung v công tác qu n lý nhà n cv t a bàn thành ph Thái Nguyên .37 4.2.2 Tình hình s d ng t 4.2.3 Th c tr ng khung giá 4.2.3.1 C n c xác tt i nh khung giá a bàn thành ph thái Nguyên 38 a bàn Thành ph Thái nguyên n m 2014 41 tt i a bàn thành ph Thái Nguyên n m 2014 41 4.2.3.2 Nguyên t c phân vùng 4.2.3.2 Th c tr ng giá 4.2.4 ánh giá nh h v t t, xác inh v trí t .42 c a thành ph Thái Nguyên 47 ng c a khung pháp lý giá t n công tác qu n lý nhà n c t a bàn TPTN 50 4.2.4.1 nh h ng tích c c 50 4.2.4.2 nh h ng tiêu c c, h n ch .51 4.2.5 ánh giá trình xây d ng cơng b giá 4.2.6 ánh giá nh h ng c a công tác quy ho ch v 4.3 Nh ng nguyên t c quy lu t t 2003 so v i lu t 4.4 Các y u t nh h t: 52 ng nh m i thay t n giá t 54 i v khung pháp lý v giá tc a t 2013 55 n giá t th tr ng B S t i a bàn thành ph Thái Nguyên 56 4.4.1 Y u t v trí .57 4.4.2 Y u t hình th , di n tích c a th a 4.4.3 Y u t c s h t ng c a th a t 58 t 60 4.4.4 Y u t khác .61 4.4.4.1 Y u t tâm lý 62 4.4.4.2 Y u t pháp lý 62 4.4.4.3 Y u t môi tr ng xung quanh 63 59 Vì v y, m c Ng i dân s ng nh h ng c a y u t v trí th hi n rõ r t lo i v trí v trí trung tâm ch p nh n m t mơi tr ti ng n b i kéo theo ó kh n ng sinh l i cao, l ng s ng khói b i, ng khách hàng s d ng d ch v , hàng hóa l n, mang l i i u ki n t t cho kinh doanh Nh ng phân tích kh ng nh m c giá c a ng ph trung tâm ch u nh h ng l n nh t b i v trí 4.4.2 Y u t hình th , di n tích c a th a t Ngồi nh ng y u t hình th , di n tích có y u t khác nh h giá t t i a bàn thành ph Thái Nguyên C th : Ngày Bên c nh nh ng y u t dân hình thành s l a ch n ch n th th t không t t s nh h a hình, a m o, v trí c a th a t theo phong th y Có ng ng ng t, ng n i i quan ni m n u n kinh t , s c kh e c a c gia ình, n u ch n t t t h p phong th y, h p m nh ch nhà làm n s th nh v ng, cháu có s c kh e h c gi i… Vì v y y u t phong th y y u t r t c quan tâm trình l a ch n th t T i khu v c trung tâm c a thành ph Thái Nguyên, n i t p trung c quan ban hành, tr ng h c, ch , b n xe… v i nhu c u xã h i ngày t ng vi c l a ch n hàng hóa, c th hàng hóa quy n s d ng tri n, thu hút v trí mang l i i u ki n kinh t D n chênh l ch h n so v i b ng giá c quan có th m quy n c n quy t nh c a nhà n ã cung th tr s l a ch n c a ng ng Hình th th a t c nâng cao c ban hành, ó c ng v n b tc pc n i dân mua bán ng n giá c tham gia i u ch nh v n th tr ng nh ng hình th , v trí ng B S hình thành, nhà u t t t, b t m t v i m c giá cao n t nh di n tích, ng ph ây n tâm lý c a ng cho phù h p v i t tr nên khó kh n c i m c a th a t, kho ng cách t i t Chúng có nh h t c Bên c nh ó v n Y u t ti p theo h t t ang r t phát r ng m t ti n, c i m t nhiên c a th a i dân theo phong t c t p qn lâu i p hình vng, hình ch nh t, ho c nh t ph i có hình thang 60 có m t áy r ng h n Các hình th x u nh a giác, th t h u, ch L ho c nh ng hình th khơng vng nhi u góc c ch ch c ch n s bán v i giá th p h n Y u t rõ nh n xét trên: c th hi n qua m u n ng i u tra th hi n 61 B ng 4.9: Trích t ph l c - thông tin i u tra Di n M u M t ti n tích sâu Gq (Nghìn Hình th Gtt (nghìn ng/m²) ng/m²) III1a 150 5,7 26,3 Ch nh t 7.500 30.000 III1b 98 6,0 16,3 Ch Nh t 7.500 12.000 III1c 100 4,0 25,0 hình thang ng 7.500 6.000 III2a 95 5,7 16,7 Ch Nh t 8.000 11.000 III2b 187.5 4,5 41,7 Ch L 8.000 7.000 III2c 145 6,5 22,3 Ch Nh t 8.000 2.000 III3a 99 8,0 12,4 Ch Nh t 7.500 6.000 III3b 168 5,0 33,6 Hình Thang 7.500 2.500 III3c 150 6,0 25,0 Ch Nh t 7.500 1.800 III4a 92 4,8 19,2 Ch Nh t 5.500 6.000 III4b 234.3 5,5 42,6 Ch L 5.500 5.000 III4c 124.5 5,5 22,6 Hình Thang 5.500 2.500 III5 235.2 6,2 22,5 Ch Nh t 4.500 4.000 c (Ngu n:S li u i u tra, ph ng v n) 4.4.3 Y u t c s h t ng c a th a C s h t ng bao g m s l t ng c a cơng trình cơng c ng, ch t l kh n ng ph c v c a chúng (nh tr ng h c, ch , b nh vi n, nhà v n hóa, cơng vi n ) Ngoài ra, nghiên c u y u t c n ph i tính trình cung c p d ch v dân sinh ( i n, n y ut nh h ng t i ch t l ng quan tâm n ch t l i n, n i dân khu v c xung quanh u ch u nh h ng ng ây ng c a y u t m b o, m t ph n l n ng công nhân viên ch c, dân trí cao nên h ng cu c s ng Các cơng trình cơng c ng d ng t t có v trí g n s làm th a sinh nh ng ng, ph c ng có ch t l i dân s ng n n h th ng công c, i n tho i, giao thông v.v.) ng cu c s ng c a ng Qua trình i u tra, t t c n Các n ng t c u t xây v trí ó có giá cao h n Các d ch v dân c, i n tho i, an ninh tr t t c m b o 62 Trên m t o n ng ng, ph , s chênh l ch m c giá v i v trí t c th hi n ng có kho ng cách n ng ng c a th 4.3 S khác bi t t t c n ng, ph trung tâm khác nhau, kéo theo ó kh n ng ti p c n v i cơng trình cơng c ng h th ng d ch v trung tâm c ng khác t ó ph n ánh qua ch tiêu c th giá Hình 4.3: Bi u so sánh giá t trung bình th tr n m n ng, ph t (I) Qua hình 4.3 ta th y n m n ng giao thông c a n m n o n ng t ng M b ch t trung bình th tr ng theo v trí c a n (V) ng, ph có m c giá th tr ng, ph n ng c ánh ng gia sàng có giá ng khác m c t t, nhiên t cao h n, lý ng ph n i t p trung nhi u cơng trình cơng c ng ph c v dân sinh nh ch , b u i n, b n xe v.v i v i m u i u tra khác th tr v giá tt ng, ph nh h ng ng ng v i kho ng cách ó t ng d n T ng l n t i giá n cơng trình cơng c ng n m o n ó có th th y, m c t, ây y u t quy t i dân khu v c c a ng c ng ph n ánh quy lu t gi m nh thu n ti n sinh ho t có n ch t l ng cu c s ng c a ng, ph 4.4.4 Y u t khác Ngoài y u t ng th i t i giá t i n hình ã nêu chi ti t, nhi u y u t khác nh h ng 63 4.4.4.1 Y u t tâm lý ây c ng y u t có nh h ng khơng nh n giá a bàn nói riêng c a ng i dân Vi t Nam nói chung Th ơng Khi giá ng t lên cao th sinh l i cao s b ng t ng s t t ng b t M t y u t tâm lý quan tr ng c a ng ông ông Nam h n h th ng có giá chuy n nh d a s i ng s n b mua c th a óng b ng i Vi t Nam thích nhà có h ng Tây, Tây B c Do ó, nh ng th a ng th p h n Nh ng quy t t có h nh v m c giá ánh giá thông tin t i m t tr ng thái tâm lý nh t quan ni m suy ngh cá nhân c n t có kh n ng y giá lên cao h n, gây lên hi n m c th p l i ch n ch ch t khác v i giá r h n i u ó d n t i th tr ng ng nóng v i ám xô i mua lo s nh ng th a i khác mua, v y t Nh ng giá t chuy n nh ng ng Tây c a nh ó t m t nh ng y u t c quan c xác nh c th 4.4.4.2 Y u t pháp lý Tình tr ng pháp lý c a th a tâm Các th a t có y gi y t liên quan bán v i m c giá cao h n nhi u nh ng th a n th a t khơng có gi y t , ts c mua - t ang b tranh ch p hay l n chi m Ví d : Giá t (nghìn ng/m2) 4500 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 Hình 4.4 Bi u gq gtt lơ ( có GCNQSD ) so sánh giá T ng ph x lô ( ch a c p GCNQSD ) t th tr ng r ng ng c a lô n t n ng túc dun ng 64 Qua hình 4.4 ta th y, Lơ Lô thu c VT2 c a n x ng r ng n ng túc duyên có giá quy ng/m2 Nh ng i u tra giá t th tr GCNQSDD (Nhà ông:Tr n V n Qu - ph x Xuân Th ng - t 40)do ang có tranh ch p có giá bán tri u 4.4.4.3 Y u t môi tr nh n (vi n A) ng r ng, t 40 GCNQSDD n m c c p GCNQSDD ng không nh n giá tr chuy n ng/m2 t Y u t c hi u là: i n, n ng M b ch ng Phúc Trìu -T ng M b ch c nh quan môi tr ng s ch n c, rác th i, khơng khí Ch n ng gia sàng t trang, ngh a n ng gia sàng:Khu v c g n tr n , t p hóa ng Phúc Trìu: Là n i g n ngh a i Vi t Nam r t tin vào y u t tâm linh, cho r ng nh ng khu v c s r t n ng, trang nghiêm tâm lý không a i m t p k t rác th i, môi tr h i dân Giá t (nghìn n cu c s ng c a ng t g n c tho i mái H n n a g n khu v c vào xóm Gò l i có m t ng khơng nh ng h c nên p, thơng thống, thu n l i cho vi c kinh doanh, ng Quang trung (vi n A) a, mà ng ng Quang trung ánh giá nh sau: buôn bán d ch v khác nh : nhà tr , nhà hàng, c m -T ng c a Lơ có ng xung quanh ng: T n c 3.000 nghìn t nên ch a ng xung quanh c ng nh h ng c a th a ng giá th tr ng ph ng/m2 cao h n Lơ ch a có GCNQSDD (Nhà ông: Nguy n 1992) 4.500 nghìn Môi tr nh c a Nhà n ng t ng b nh ng/m2) I II ng ph Hình 4.5: Bi u n ng T so sánh giá t trung bình th tr ng theo v trí c a ng M b ch n ng gia sàng (I) T ng Quang trung (vi n A) n ng Phúc Trìu(II) 65 Qua hình 4.5 ta th y, n ng t Phúc Trìu th p h n so v i n ng t i u cho th y y u t môi tr 4.5 ng Quang trung (vi n A) ng M b ch ng nh h ánh giá m t s y u t nh h n ng rõ r t t i giá ng n giá t n ng ng gia sàng t th tr ng t i Thành ph Thái Nguyên qua phi u i u tra ánh giá hi u bi t c a ng B ng 4.10: i dân v khung giá ánh giá hi u bi t c a ng Ngh nghi p nh t nhà n c nh Ch tiêu Tu i c quy i dân v khung giá quy STT t nhà n T l (%) S phi u * 20-30 11 27,5 30-50 17 42,5 >50 12 30.0 CB, công nhân viên ch c 13 32,5 Buôn bán 12 30,0 Lao 17,5 20,0 ng t Khác (Chú ý *: s phi u: 40 phi u) Qua b ng 4.10 cho th y, m c nh c a nhà n ch n it m c quan tâm ng thu n c a ng c không cao Khi kh o sát ng phù h p thu n giá xây d ng b ng giá nh c a nhà n c c a i dân khu v c i u tra công ch c hay làm ng quan tâm, ti p c n nh ng ng t i làm công vi c t h u h t Tuy nhiên h u h t s h Nhà n c lý c ph ng v n c i dân c s d ng u không n giá ng pháp th n , mua bán ng ý v i b ng giá a th p so v i giá th tr c c n nghiên c u l a ch n ph h p v i yêu c u c a ng tc nl a tu i nhóm vi c l nh v c kinh doanh buôn bán th hàng n m c a Nhà n t quy c k t qu t t Qua i u tra th c t nh n th y t quy ngành ngh khác nhau, ng i dân v i giá nh giá t ng tt th n phù 66 4.6 ánh giá m c t hàng n m v i giá t th tr Khung giá b ng giá ng thích gi a khung giá t nhà n c quy ng B S t i m t s khu v c t Chính ph ban hành c n c cho a ph ng ban hành t t ng khu v c Tuy nhiên, m t vài n i nhi u b t c p d án B S hi n m t s d án ã t ng giá bán, có d u hi u xu t hi n m t b ph n ki m l i, làm l ch giá so v i khung giá ã khuynh h ng th tr vi c ánh giá giá t Bên c nh ó khung giá l a ch n c a ng c ban hành B S phát tri n theo t c nhà n c quy t c ng c n c c a th tr i dân xác vi c trao nh s mb o ng B S Giúp cho s i th tr ng B S xu t m t s gi i pháp Qua th c t i u tra tìm hi u v giá khung pháp lý giá th y t t th tr t quy t y u t nh h ng n c a thành ph Thái Nguyên giai o n 2010-2014 có th c cơng tác qu n lý giá nh giá t ây nhi u b t c p Trong ó cơng tác xác a bàn thành ph v n ch a th c s sát v i m c giá giao d ch ng m c dù hàng n m Nhà n c u a b ng giá t m i nh ng giá nh so ch b ng 60-70% th m chí cá bi t có n i ch b ng 20-30% so v i giá giao d ch th tr a s ng i dân giá th tr ng t Và kê khai ng tơi nh nh t Vì v y c i u ti t th tr t c n ph i B ng giá s d ng t ph i xác m b o vai trò ch ng Tuy nhiên, công tác xác nh giá nh theo nguyên t c th tr ng c a nhà n t c sát v i a ph ng vi c thu hút ng có s qu n lý c vi c hình thành t m t lo i hàng hóa c qu n lý ch t ch , phù h p v i th tr ng gi a cơng tác b i th ng a m t s gi i pháp nh sau: V nguyên t c, giá c a nhà n tính thu chuy n nh u kê khai không úng v i giá th c t giao d ch mà ch kê khai cho sát v i giá quy bình uc ng kinh t -xã h i, có lúc giá lên lúc giá xu ng r t khó úng chu n m c, khung giá 4.7 nh c bi t nên v n ng giá m b o c nh tranh u t c ng nh thu n l i ng, gi i phóng m t b ng t c s d ng t Nhà n làm c n c tr c công nh n quy n s d ng t ng h p sau: tính ti n i v i h gia ình, cá 67 nhân, tính kho n thu liên quan n t ai, tính phí l phí qu n lý, s d ng t ai, tính ti n x ph t vi ph m hành l nh v c b i th ng cho Nhà n c gây thi t h i qu n lý s d ng y ban nhân dân c p t nh quy t tr nh giá ng h p sau ây: tính ti n s d ng d ng t; tính ti n th qua hình th c t i v i tr ph n hóa doanh nghi p nhà n ng h p Nhà n n c thu h i V c giao c giao t có thu ti n s c cho thuê t không thông t thuê; tính giá tr quy n s d ng t ây ph t; tính ti n b i th ng pháp tiên ti n ng Trong ó có quy u giá th c hi n t c t thu c ng Nhà nh v trình t , th t c ch t ch , h p ch a t o s bình t u giá, ng pháp nhi u nh hi n hành t i Quy t t c a Nhà n t, cho th t ph m vi r t a áp d ng bi n pháp c cho ng i s d ng tham nh ng th t c hành l nh v c nh s ng Chính ph ban hành ng gi a ch th vi c ti p c n s d ng áp d ng c ch giá c a bên th ba t, cho thuê giao nh giá m b o công khai, minh b ch, 216/2005/Q -TTg ngày 31 tháng n m 2005 c a Th t u giá quy n s d ng xác nh nguyên t c u giá C n áp d ng ph khách quan, trung th c Tuy nhiên, theo quy giao làm c n c t th c t có quy quy ch bán t c mà doanh nghi p c ph n s d ng u giá quy n s d ng ng h p t Nhà n t có thu ti n s d ng t phù h p v i c ch th tr tr t c th ng h p Nhà n u giá quy n s d ng tr t ai, tình ti n t Vi c u giá vi c t s góp ph n gi m thi u t a bàn TPTN hi n - C n thu h p o n ng c n chia kho ng cách gi a o n nh giá v i kho ng cách ng n h n không nên ng dài T c m t n ng có th chia r t nhi u o n ng n ch không nên ch chia - o n nh hi n nay.nh v y giá ts - úng v i th c t c a t ng v trí h n c p a ph ng, y ban nhân dân c p c n t ch c th c hi n nghiêm túc quy ch dân ch c s huy ng s tham gia c a ng i dân vào trình xây d ng quy ho ch, k ho ch phát tri n kinh t - xã h i nói chung, quy ho ch 68 k ho ch phát tri n ngành, phát tri n ô th s d ng t Tuyên truy n cho ng c bi t quy ho ch k ho ch i dân v giá th tr tr ng t ý t ng giá nhu c u cung-c u th tr i v i Khung giá ph ban hành c xác nh theo k th i gian nh t ban hành b ng giá t ng khu v c UBND thành ph trình ti n hành N u ng quan, t ch c khác giá th tr nhân dân nh n bi t k p th i ng h p có s i u ch nh giá nh giá giá xu t gi i pháp nh giá t ban hành giá v n giá cl p t c th a ra, có th yêu c u c t m b o giá t Nhà n c quy nh giá t nh phù h p v i t c n ph i có quy n v liên quan c quy nh phù h p v i giá th tr nh m n vi c xác nh ng b t ng b c tháo g v ng, òi h i ph i th c ng m c b t c p, nhiên c b n nh t v c ch sách ph i t o l p th tr m t th tr t t t Nhà n hi n nhi u gi i pháp nh giá giám sát vi c th c hi n ng, trình th c hi n c ch giá giá nh giá t b o th ng nh t vi c th c hi n c a m i c p giá t c n thi t quy ng ý v i m c giá UBND t nh UBND thành ph c a c quan ng t UBND c p có th m quy n c p nh t t, UBND t nh c quan xem xét quy t i dân không t Chính nh n m, t t c th , có s tham gia c a t ch c, c quan nh giá t xu t bi n pháp k ho ch tri n khai vi c th c hi n t cá bi t tr nh giá ng mua bán t Chính ph ban hành: Khung giá ng v i m t k k ho ch s d ng nh giá ng t ng khu v c tránh tình ng c nh tranh, minh b ch có s t ph i phù h p v i giá t th tr ng i u ti t c a Nhà n c t ph i ng th i b ng ng B S UBND thành ph ph i h p v i c quan chuyên môn m trung tâm t v n giao d ch B S d ch v mô gi i nhà giá t t (d i s qu n lý c a c quan chuyên môn) công khai niêm y t 69 Ph n K T LU N VÀ NGH 5.1 K t lu n Qua tìm hi u giá t y u t nh h thành ph Thái Nguyên cho th y giá nhi u so v i giá t Nhà n ng n giá t t th c t th tr c quy nh, c bi t a bàn ng cao h n nh ng v trí có i u ki n thu n l i v c s h t ng, kinh doanh buôn bán, t p trung ông dân c , n m khu trung tâm, s chênh l ch gi a giá Nhà n giao d ch th tr n ng r t a d ng ph thu c r t nhi u vào tâm lý c a i dân, s th a thu n gi a ng xu h ng t ng d n c quy t th tr ng cao nh t ng/m2 + Khu v c có giá th p nh t là: 1.500 ng/m2 t y u t là: nh h môi tr 5.2 n giá i dân nh n th c rõ quy n l i giá tr c a th a c công nh n quy n s d ng th a Tóm l i, giá t, nh h ng c a v trí lơ t n giá ng c a hình th , di n tích t t ó a bàn thành ph Thái Nguyên ch u nh h t t, nh h n giá ng b i ng c a c s h t nh h ng xung quanh, y u t tâm lý y u t c s h t ng… ng c a n giá t ngh Qua trình i u tra, tìm hi u giá ng cao h n giá Nhà nh ng n i có giá tr sinh l i cao, v trí thu n + Khu v c có giá cao nh t là: 30.000 c Nhà n t có a i m nghiên c u c a th tr n là: - Y u t pháp lý: Ng t ng i bán nh ng nhìn chung giá n 1,57 l n l i cho giao thông, c th n u i mua ng ng th i qua kh o sát giá th tr nh t 1,2 Giá nh so v i giá ng l i l n i v i giá th tr ng c quy n giá t a bàn thành ph Thái Nguyên, xu t phát t th c tr ng công tác qu n lý t nói chung cơng tác qu n lý Nhà n Thái Nguyên xin - C n th t y u t cv nh h ng t nói riêng a bàn t nh a m t s ki n ngh sau: ng xuyên theo dõi di n bi n v giá th tr ng c a tài s n nhà t 70 a bàn Tr n có bi n pháp qu n lý giá t c ng nh th tr ng nhà t h p lý ng h p giá t ng cao gi m m c cho phép c n ph i i u ch nh giá nhà c l i cho phù h p g n sát m c giá th tr - C n ph i có bi n pháp cân c uv t cung làm cho giá b ng i cung - c u v s d ng nh giá tránh tình tr ng y lên cao - UBND thành ph t ch c t o b i d cán b công tác t t qu n lý th tr ng ki n th c chuyên môn cho ng B S - UBND thành ph ph i h p v i c quan chuyên môn m trung tâm t v n giao d ch B S d ch v mô gi i nhà chuyên môn) công khai niêm y t giá UBND thành ph T ch c t v n giá t (d i s qu n lý c a c quan t t c ng nh quy n ng l c d ch v cung c p t i D th o Lu t t s a v i Lu t Qu n lý Giá T ch c có ch c n ng t v n giá nghi p có tính c l p) i u ki n, i c n ph i phù h p t ph i t ch c ngh c l p v chuyên môn, nghi p v , phù h p v i thông l qu c t phù h p v i ch tr dich v nh c th ng xã h i hóa (tách kh i c quan qu n lý nhà n c th c hi n TÀI LI U THAM KH O B Tài chính, (2003), Thơng t s 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 h th c hi n Ngh ph ng d n nh s 188/2004/N -CP ngày 16/11/2004 c a Chính ph v ng pháp xác nh giá t khung giá lo i t B Tài chính, (2007), Thông t s 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 h d n th c hi n Ngh ph v ph nh s 188/2004/N -CP ngày 16/11/2004 c a Chính ng pháp xác nh giá t khung giá lo i s 123/2007/N -CP ngày 27/7/2007 c a Chính ph s a i u c a Ngh y m nh phát tri n qu n lý th tr Chính ph , (2004), Ngh v ph ng pháp xác Chính ph , (2007), Nghi m ts t Ngh i, b sung m t s ng Chính ph v m t s ng b t ng s n nh 188/2004/N -CP ngày 16/11/2004 c a Chính ph nh giá t khung giá lo i t nh 123/2007/N -CP ngày 27/7/2007 s a i u c a Ngh i, b sung nh s 188/2004/N -CP Chính ph n c c ng hoà xã h i ch ngh a Vi t Nam, (2003), Ngh 181/2004/N -CP ngày 29/10/2004 c a Chính ph thi hành Lu t Chính ph , (2007), Ngh ti t h Hi n pháp n nh nh s 188/2004/N -CP Chính ph , (2008), Ch th s 01/2008/CT-TTg c a Th t gi i pháp ng t 2003 nh s 153/2007/N - CP c a Chính ph quy ng d n thi hành Lu t kinh doanh b t nh s nh chi ng s n c c ng hoà xã h i ch ngh a Vi t Nam n m 1992 (V Th Tùng Hoa, 2010), Bài gi ng tri t h c, Tr ng i h c S ph m Thái Nguyên 10 (Nguy n Th Hu n Phan Th Thu H ng,2008), Giáo trình Tr ng t, i h c Nơng Lâm Thái Ngun 11 Phòng Tài nguyên Môi tr ho ch s d ng t ng huy n i T , t nh Thái Nguyên, Báo cáo quy n n m 2020 k ho ch s d ng (2011-2015) c a huy n 12 Qu c h i n nh giá t5n mk iT c c ng hoà xã h i ch ngh a Vi t Nam, (2003), Lu t t u c c ng hòa xã h i ch ngh a Vi t Nam, (2006), Lu t Kinh doanh 13 Qu c h i n b t ng s n 14 Qu c h i n c c ng hòa xã h i ch ngh a Vi t Nam, (2006), Lu t Nhà 15 Qu c h i n c c ng hòa xã h i ch ngh a Vi t Nam, (2005), Lu t Th ng m i 16 Qu c h i n c c ng hòa xã h i ch ngh a Vi t Nam, (2003), Lu t Xây d ng 17 Qu c h i n c c ng hòa xã h i ch ngh a Vi t Nam, (2005), B lu t Dân s 18 (Nguy n Thanh Trà, Nguy n ình B ng, 2005), Giáo trình th tr ng b t ng s n, NXB Nông nghi p 19 UBND t nh Thái Nguyên, (2012), Quy t tháng 12 n m 2012 v vi c quy nh s 34/2012/Q -UBND ngày 28 nh giá lo i t a bàn t nh Thái Nguyên n m 2013 20 Nguy n Th Y n (2011), Nghiên c u th c tr ng giá n giá t s Qu n lý y u t nh h ng t i thành ph B c Ninh,t nh B c Ninh n m 2011 Lu n v n Th c t ai, Tr ng i h c Nông lâm Thái Nguyên 21 Thông t s 36/2006/TT-BTC ngày 28/4/2006 h c p phép ho t Lu t t t ai) ng ng ký ho t ng d n v ng t c n v giá i u ki n th t c t (h ng d n theo PH L C PHI U I U TRA PHI U THU TH P THÔNG TIN V TH A T (Xin Ơng/bà vui lòng hồn ch nh giúp m t s thông tin sau ây) I Thông tin chung Tên ch s d ng t: Tu i a ch : S nhà……… ngõ s .(chi u r ng ngõ m) Ngh Nghi p: Ơng (Bà) có theo dõi s thay Có t h ng n m khơng? Khơng Ơng (Bà) có n m b t giá Có i khung giá t th tr ng t i n i sinh s ng khơng? Khơng ánh giá nh h Không nh h ng c a khung giá ng Theo Ơng (Bà) s Ít nh h nh h n giá t th tr ng ng? Có nh h ng c a khung giá n giá th tr ng ng có gi ng khu v c khơng? Có Khơng Theo Ơng (Bà) s t c a th tr ng nh h ng c a khung giá t nhà n c quy nh n giá khu v c l n nh t? Khu hành Theo Ơng (Bà) khung giá h it i Không quan tâm Khu dân c ã QH t nhà n Khu dân c ch a QH c ban hành có t o cho n n kinh t - xã a bàn TPTN phát tri n h n khơng? Có Khơng Thái Ngun, ngày … tháng … n m 2014 Ng i i u tra (Ký, ghi rõ h tên) V Th Thanh Th y Ch s d ng t (Ký, ghi rõ h tên) ... hình qu n lý s d ng k ho ch i u ch nh giá a bàn thành ph Thái Nguyên, t nh Thái Nguyên ánh giá công tác i u ch nh giá tc a a bàn thành ph Thái Nguyên giai o n 2010- 2014 - xu t gi i pháp t ng... khung giá 4.2.3.1 C n c xác tt i nh khung giá a bàn thành ph thái Nguyên 38 a bàn Thành ph Thái nguyên n m 2014 41 tt i a bàn thành ph Thái Nguyên n m 2014 41 4.2.3.2 Nguyên. ..I H C THÁI NGUYÊN TR NG I H C NÔNG LÂM V TH THANH TH Y Tên tài: “ ÁNH GIÁ KHUNG PHÁP LÝ V GIÁ T TRÊN A BÀN THÀNH PH THÁI NGUYÊN, T NH THÁI NGUYÊN GIAI O N 2010 - 2014 KHÓA LU N T