Ý tưởng hoạt động kinh doanh Bất động sản

HỌC VIỆN CƠNG NGHỆ BƯU CHÍNH VIỄN THƠNG - BÀI TẬP LỚN MÔN THƯƠNG MẠI ĐIỆN TƯ Chuyên ngành: MAKETING GVHD: TS Ao Thu Hoài Sinh viên thực hiện: Bùi Thị Trà – B15DCMR108 HÀ NỘI - 2017 Mục Lục HƯNG THỊNH LAND – DỰ ÁN THE VESTA HƯNG THỊNH LAND – DỰ ÁN THE VESTA Lời mở đầu Trong năm qua thị trường bất động sản nước ta có chuyển biến tích cực góp phần quan trọng vào việc thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội đất nước với nhịp độ tương đối cao Cùng với việc hình thành phát triển thị trường bất động sản, pháp luật Việt Nam bước hồn thiện có mở rộng quyền cho người sử dụng đất Thị trường bất động sản lĩnh vực rộng lớn liên quan đến nhiều ngành, nhiều lĩnh vực đất đai, xây dựng, kiến trúc, môi trường, thuế, giao dịch đảm bảo Bên cạnh bất động sản loại hàng hóa có tính đặc thù kinh doanh loại hình tác động đến hành vi kinh doanh, đầu tư, tái đầu tư, tài chính, tiền tệ, đầu cơ, quỹ dự trữ, dự phòng bất động sản có quan hệ mật thiết tới xây dựng, quản lí nhà nước đất đai, quy hoạch kế hoạch sử dụng đất Nước ta chuyển dần sang kinh tế thị trường, nhu cầu kinh doanh BĐS phát triển mạnh mẽ sơi động, đa dạng hình thức Thị trường bất động sản nơi mà hoạt động kinh doanh liên quan đến bất động sản như: chuyển nhượng, mua bán, cho thuê, chấp quyền sử dụng đất, thừa kế tài sản bất động sản tiến hành Phát triển nhà ở xã hội vốn nhận quan tâm nhà nước, doanh nghiệp người dân Năm 2016, chương trình đạt kết tích cực, góp phần giải chỡ ở cho gần 500 nghìn người thu nhập thấp, công nhân lao động đô thi khu cơng nghiệp Chính vậy, với đề tài “ Lập kế hoạch kinh doanh” em đứng ở vai trò doanh nghiệp chủ đầu tư phát triển bất động sản Nhà ở xã hội cho thuê bán với dự án Nhà ở xã hội The Vesta – An cư đất lành HƯNG THỊNH LAND – DỰ ÁN THE VESTA GIỚI THIỆU TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN HƯNG THỊNH LAND Tên doanh nghiệp - Tên doanh nghiệp: Công ty cổ phẩn Bất động sản Hưng Thịnh Land - Slogan: An cư đất lành - Website: http://buithitra.name.vn/ - Email: trabt.haiphatland@gmail.com - Trụ sở chính: Tầng CT4 Tổ hợp The Pride, Đường Tố Hữu, Q.Hà Đông, TP.Hà Nội - Số điện thoại: 0962.694.296 - Loại hình doanh nghiệp: Doanh nghiệp tư nhân - Vốn điều lệ: 150 tỷ đồng Lĩnh vực kinh doanh 2.1 Sản phẩm a Phân phối bất động sản Hưng Thịnh Land với tiền thân doanh nghiệp có nhiều năm kinh nghiệm lĩnh vực phân phối tiếp thị bất động sản toàn quốc, trải qua chu kỳ thị trường bất động sản với hàng chục dự án triển khai thành công b Đầu tư bất động sản Hưng Thịnh Land với tảng tài ởn định có nhiều hình thức hợp tác với chủ đầu tư, đặc biệt lĩnh vực đầu tư bất động sản Hưng Thịnh Land đầu tư phần toàn dự án c Quản lý khai thác trung tâm thương mại Hải Phát Land cung cấp dịch vụ quản lý vận hành khai thác khối đế tòa nhà cao tầng trung tâm thương mại d Tư vấn giải pháp luật bất động sản Chuyên cung cấp dịch vụ pháp lý bất động sản như: chuyển nhượng, mua bán, tặng cho, sang tên, làm sổ đỏ, thừa kế, di chúc… 2.2 Dịch vụ - Tư vấn cho khách hàng có nhu cầu, dự định mua nhà đất chung cư - ở tương lai Chăm sóc khách hàng, tư vấn pháp luật, vấn đề hợp pháp hợp đồng mua - chuyển nhượng mua nhà Cung cấp kiến thức phong thủy, kiến trúc nội thất lựa chọn mua HƯNG THỊNH LAND – DỰ ÁN THE VESTA - Hỗ trợ tư vấn trực tiếp hợp đồng vay vốn, giải ngân cho khách hàng - khách vay ngân hàng Hỗ trợ làm thủ tục miễn phí nhận chiết khấu 2% tốn tồn hộ sau ký kết hợp đờng 2.3 Mô tả sản phẩm Nhà ở xã hội The Vesta a Đới tượng: Dành cho hộ gia đình có thu nhập thấp cán cơng nhân viên chức, b sỹ quan lục quân chưa có đất ở Hà Nội có nhu cầu mua chung cư để ở Giới thiệu tổng quan dự án - Chủ đầu tư: Công ty cổ phần đầu tư Hải Phát - Tổng số vốn đầu tư: 2.300 tỷ đờng - Diện tích xây dựng: 45.093,32 m2 - Tổng dân số: 3.909 người - Mật độ xây dựng: 44% - Dự án gồm khối nhà cao tầng V1, V2, V3, V4, V5, V6, V7, V8 - Số tầng nổi: 17 tầng - Số tầng hầm: 01 tầng - Tầng 1: Thương mại dịch vụ, sinh hoạt cộng đồng - Tầng – 8: Căn hộ chung cư - Tổng số hộ dự án: 1.904 hộ có diện tích từ 48m2 đến 69m2 c Vị tri Dự án Nhà ở Xã hội The Vesta nằm ranh giới hành Phường Phú Lãm, Hà Đông, Hà Nội cách đường quốc lộ khoảng 800m tiếp giáp với đường quốc lộ 21B Đặc biệt, The Vesta dự án quy mô HƯNG THỊNH LAND – DỰ ÁN THE VESTA nằm điểm đầu tuyến đường sắt đô thị cao Hà Đông – Cát Linh Là tuyến giao thông trọng điểm mạng lưới giao thông đường sắt Hà Nội giúp cho việc lại thuận tiện người dân Hà Đông d vào trung tâm thành phố 15 phút Tiện ich nợi và ngoại khu The Vesta sở hữu tiện ích nội khu cao cấp mà cư dân mơ ước: công viên xanh nằm uốn lượn bên hờ điều hòa, khu vui chơi giải trí tiện ích đài phun nước rộng lớn; khu thể dục thể thao đại gồm: sân tenis, bể bơi tiêu chuẩn quốc tế; khu trung tâm mua sắm sầm uất, đặc biệt trường mẫu giáo với sức chứa 200 trẻ thuận tiện cho gia đình bận rộn… 2.4 Các hình thức toán - Tiền mặt chuyển khoản qua thẻ tín dụng - Thanh tốn cho ngân hàng Viettinbank theo hợp đồng chia làm đợt Đợt đóng 30% ki hợp đờng mua bán Đợt đóng 40% sau tháng kí hợp đờng Đợt đóng 25% bàn giao nhà Đợt đóng 5% sở hồng 2.5 Mục tiêu của doanh nghiệp Công ty cổ phần bất động sản Hưng Thịnh thành lập với mục tiêu trở thành công ty kinh doanh bất động sản hàng đầu Việt Nam Công ty chuyên thực dự án đầu tư với sản phẩm đầu hộ chung cư, khu đô thị dân cư, khu thương mại, khách sạn hộ cho thuê có chất lượng cao thiết kế tiện nghi, đồng thời mang lại hiệu cao cho cổ đông đáp ứng chiến lược đầu tư công ty - Website sơ với 90% tính yêu cầu phải hoàn thành để - chạy thử 20 ngày trước đưa vào hoạt động Mức độ online 99.5%, thời gian không hoạt động 0.5% Thời gian tải xuống trang web site 12 giây Các thông tin cung cấp sau tối đa lần kích chuột Phấn đấu website có lương truy cập cao tìm kiếm nhiều khách hàng tiềm Nhân tố thành công HƯNG THỊNH LAND – DỰ ÁN THE VESTA Hưng Thịnh Land tâm niệm qn thực thi xun suốt q trình tờn phát triển là: ĐẶT LỢI ÍCH CỦA KHÁCH HÀNG, ĐỐI TÁC, CỘNG ĐỒNG LÊN HÀNG ĐẦU Khát vọng Hưng Thịnh Land đặt yếu tố KHÁT VỌNG lên vị trí hàng đầu để thơng qua tạo động lực lan tỏa điều lớn lao, tốt đẹp với thúc mạnh mẽ tinh thần vươn tới đỉnh cao Qua mang đển tầm nhìn vượt qua giới hạn nhằm kiến tạo sống thịnh vượng cho cộng đờng tích lũy giá trị thành cơng Chân thành Hưng Thịnh Land lấy chân thành giá trị cốt lõi đạo đức kinh doanh với phương châm “LÀM BẠN TRƯỚC KHI LÀM ĂN” Khách hàng trung tâm hài lòng khách hàng nơi khởi ng̀n sách nhằm mang đến sản phẩm chất lượng dịch vụ tận tâm đến từ trái tim Sáng tạo Lấy sáng tạo công việc làm lợi cạnh tranh bền vững tạo lập tinh thần chủ động, đổi mơ hình quản trị, khả thực thi hoạt động kinh doanh toàn thể cán nhân viên nhằm tạo động lực không ngừng nâng cao chất lượng sản phẩm dịch vụ cam kết vượt mong đợi khách hàng HƯNG THỊNH LAND – DỰ ÁN THE VESTA I PHÂN TÍCH MƠI TRƯỜNG Môi trường Vĩ mô 1.1 Môi trường nhân học KINH DOANH Để thành công mỗi loại bất động sản phải tự đặt cho danh mục nhân mục tiêu Tùy theo loại bất động sản thương mại, bao gờm: số lượng doanh nghiệp, khách hàng gia đình, khu vực, quy mơ doanh nghiệp, thu nhập trung bình, t̀i tác, vần đề đạo đức, v.v… Không đối tượng thiếu niên (độ tuổi từ 18-35), mà trẻ em (dưới 15 t̉i) nhân tố “bí ẩn”, có tác động lớn đến thị trường bất động sản chúng ảnh hưởng tới định bố mẹ bố mẹ mua hộ muốn có nhiều tiện ích nội khu trường học, xanh, khu vui chơi, cho trẻ 1.2 Môi trường kinh tê - Tình hình cung cầu BĐS khu vực - Đăc điểm người tham gia thị trường BĐS khu vực - Hiện trạng vùng lân cận - Mức độ tang trưởng GDP hàng năm vùng - Thu nhập bình quân hàng năm người dân vùng - Khả đáp ứng nhu cầu tín dụng hệ thống tín dụng - Số lượng lơ, đất - Mức giá bình quân lại đất vùng - Tỷ lệ thuế mức thuế suất - Mức độ lạm phát chung - Tình hình thị trường lao động, chứng khốn, tín dụng 1.3 Mơi trường chính trị – pháp luật Các yếu tố pháp lý liên quan đến BĐS: tình trạng pháp lý BĐS, giấy tờ chứng thực pháp lý quyền sử dụng đất, sở hữu nhà cơng trình xây dựng khác gắn với BĐS: tình trạng cho thuê, chấp BĐS, tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, hạn chế quyền sở hữu chung Sự thay đởi đường lối sách Nhà nước quyền địa phương có tác động đến thị trường BĐS nói chung đầu tư vào lĩnh vực BĐS nói riêng, cụ thể: - Các sách có tác động gián tiếp: khuyến khích đầu tư bên ngồi vào địa phương làm tăng nhu cầu BĐS qua - làm cho giá BĐS gia tăng Các sách tác động trực tiếp như: HƯNG THỊNH LAND – DỰ ÁN THE VESTA  Chính sách cho phép Việt Kiều mua BĐS Việt Nam Chính sách cho phép người khơng có hộ thành phố  mua nàh thành phố Chính sách tài áp dụng người nhà nước  giao đất, cho thuê đất  Chính sách tín dụng hoạt động đầu tư vào lĩnh vực BĐS  Chính sách thuế nàh nước BĐS 1.4 Môi trường văn hóa – xã hội Các yếu tố xã hội tác động lớn đến giá trị BĐS Một khu vực mật độ dân số tự nhiên tăng cao tốc độ tăng dân số học giá BĐS nơi tăng lên cân cung- cầu bị phá vỡ Mặt khác yếu tố khác ảnh hưởng: chất lương dịch vụ, giáo dục, y tế, an ninh trật tự… 1.5 Môi trường tự nhiên - Vị tri BĐS: khả sinh lời yếu tố vị trí BĐS mang lại cao giá trị BĐS lớn Mỡi BĐS ln đờng thời tờn hai loại vị trí, vị trí tuyệt đối vị trí tương đối Xét phương diện tởng qt hai loại vị trí nói có vai trò quan trọng việc xác lập giá trị BĐS Những BĐS nằm trung tâm thị hay vùng có giá trị lớn BĐS nhà đất loại nằm ở vùng ven trung tâm (vị trí tương đối) Những BĐS nằm ngã hay ngã 3, trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao BĐS nằm ở vị trí khác( vị trí tuyệt đối) Việc xem xét đánh giá ưu vị trí BĐS - quan trọng, đặc biệt việc xác định giá đất Kich thước, hình thể, diện tich đất lơ đất: diện tích, kích thước đất tối ưu thỏa mãn loại nhu cầu đa số dân cư - vùng Loại hình BĐS tọa lạc: địa hình nơi BĐS tọa lạc cao hay thấp so với BĐS khác vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS ở khu vực thấp thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị triều cường giá - BĐS thấp hơn, ngược lại giá cao Hình thức( kiến trúc) bên ngoài BĐS( đới với BĐS là nhà các cơng trình xây dựng khác) : BĐS có giá xây dựng BĐS HƯNG THỊNH LAND – DỰ ÁN THE VESTA bào có kiến trúc phù hợp với thị hiếu giá cao ngược - lại Đặc điểm mặt đất và dưới lòng đất( độ dày lớp bề mặt, tính chất thở nhưỡng, tính chất vật lý ) mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá trị BĐS tùy thuộc vào mục đích sử dụng đất Ví dụ: độ màu mỡ đất quan trọng giá trị sử dụng vào mục đích nơng - nghiệp lại khơng quan trọng cho mục đích xây dựng Tình trạng mơi trường: mơi trường lành hay bị ô nhiễm nạng, yên - tĩnh hay ồn ảnh hưởng trực tiếp đến giá BĐS Các tiện lợi và nguy rủi ro tự nhiên: thiên tai,lũ lụt Cũng ảnh hưởng đến giá BĐS 1.6 Môi trường khoa học công nghệ Những tiện nghi gắn liền với BĐS; hệ thống điện nước, vệ sinh, điều hòa Hệ thống chất lượng cao, giá BĐS cao Môi trường vi mô 2.1 Nhà cung ứng Tại mỡi dự án hồn chỉnh nơi quy tụ nhiều nhà cung cấp dịch vụ như: xanh, vệ sinh, bảo vệ, giáo dục, siêu thị, thể thao… Theo đó, nhà cung cấp dịch vụ phối hợp với để hoàn thiện từ công đoạn nhỏ khởi động kết thúc Để tìm nhà cung ứng đờng hành suốt triển khai dự án điều khó khăn BĐS 2.2 Khách hàng Kế đến, nhóm dân số trẻ (độ t̉i từ 18-35) góp phần đến phát triển thị trường bất động sản Nhóm khiến chủ đầu tư thiết lập nên loại hình lưu trú tiện ích đặc biệt Đây đối tượng khách hàng tiềm có khả ảnh hưởng đến việc thiết lập mức giá sản phẩm bất động sản 2.3 Các nhà trung gian Giới trung gian thị trường môi giới, cầu nối hữu hình vơ hình liên kết chủ thể thị trường Giới trung gian thị trường gồm hệ thống môi giới liên hệ ngưòi sản xuất, người tiêu dùng, người sản xuất tiêu dùng, người sản xuất loại, người tiêu dùng loại người tiêu dùng khác loại 10 HƯNG THỊNH LAND – DỰ ÁN THE VESTA Kêt thúc thương vụ Một chuyên gia bán hàng không bao giờ cố gắng ép khách hàng mua sản phẩm mà ln người đứng phía khách hàng tìm hiểu mức độ phù hợp sản phẩm khách hàng Luôn lắng nghe để hiểu nhu cầu khách hàng Hãy để ý tới lời nói, nhận xét, câu hỏi, cử chỉ, nét mặt khách hàng để đánh giá mức độ quan tâm, thích thú họ với sản phẩm Khi khách hàng thể băn khoăn chọn lựa bạn phải nhanh chóng ngừng cung cấp thơng tin sản phẩm giúp họ đưa định phù hợp Đưa khách khỏi băn khoăn hướng họ tới sản phẩm mà phù hợp với họ Khi khách hàng có chọn lựa hạ tâm mua hàng Chăm sóc khách hàng hậu mãi Dịch vụ hậu nhân tố khơng thể thiếu tồn quy trình bán hàng Điều để khẳng định uy tín, chất lượng sản phẩm mà công ty cam kết mang lại cho khách hàng Khách hàng cảm nhận họ ln chăm sóc, quan tâm chia sẻ Với đặc thù sản phẩm loại hộ nên dịch vụ hậu kéo dài từ quy trình ký kết hợp đờng đến việc đơn đốc khách hàng toán tiến độ cam kết, Hãy lật lại sổ danh sách khách hàng mời họ tới tham gia công ty kiện, buổi họp báo, dịp tri ân khách hàng, để họ cảm thấy quan tâm nhớ tới Physical evidence – Các điều kiện vật chất Là không gian sản xuất sản phẩm, môi trường diễn tiếp xúc trao đổi doanh nghiệp khách hàng Không gian xung quanh ấn tượng đầu tiên ghi nhận từ gặp gỡ, đem lại đánh giá khách hàng thương hiệu, hỗ trợ lớn cho vị thương hiệu mắt người dùng thị trường Với trụ sở Tầng 2, CT4 Tổ hợp The Pride, Mặt đường Tố Hữu, Q Hà Đơng Đó nơi không gian làm việc nhân viên công ty Hưng Thịnh đồng thời nơi tổ chức tiếp đón khách với qui mơ 28 HƯNG THỊNH LAND – DỰ ÁN THE VESTA rộng lớn thoáng mát, sang trọng Điều này, khiến gặp gỡ với khách hàng tin tưởng có thiện cảm, gây ấn tượng tốt với công ty chu đáo không gian tiếp khách sang trọng khiến họ tơn trọng Hưng Thịnh có chọn vị trí chiến lược cho dự án nhà ở xã hội The Vesta - Vị trí Dự án Nhà ở Xã hội The Vesta nằm ranh giới hành Phường Phú Lãm, Hà Đông, Hà Nội cách đường quốc lộ khoảng 800m tiếp giáp với đường quốc lộ 21B Đặc biệt, The Vesta dự án quy mô nằm điểm đầu tuyến đường sắt đô thị cao Hà Đông – Cát Linh Là tuyến giao thông trọng điểm mạng lưới giao thông đường sắt Hà Nội giúp cho việc lại thuận tiện người dân Hà Đông vào trung tâm thành phố 15 phút - Tiện ích nội khu The Vesta sở hữu tiện ích nội khu cao cấp mà cư dân mơ ước: công viên xanh nằm uốn lượn bên hờ điều hòa, khu vui chơi giải trí tiện ích đài phun nước rộng lớn; khu thể dục thể thao đại gồm: sân tenis, bể bơi tiêu chuẩn quốc tế; khu trung tâm mua sắm sầm uất, đặc biệt trường mẫu giáo với sức chứa 200 trẻ thuận tiện cho gia đình bận rộn… - Tiện ích ngoại khu Gần tuyến đường sắt cao thuận tiện di chuyển đên khu vực trung tâm thành phố thay xe bus hay xe máy Và thừa hưởng tiện ích gần bệnh viện, siêu thị, trường học,… V KẾ HOẠCH TỞ CHỨC Cơ cấu tở chức Đại Hội đồng Cổ Đông Hội Đồng Quản trị Tổng Giám Đốc 29 Ban Kiểm Soát HƯNG THỊNH LAND – DỰ ÁN THE VESTA Đại Diện Lãnh đạo Các Phó Tởng Giám Đốc Sàn giao dịch bất động sản Phòng Nghiên cứu sản phẩm Phòng Kế hoạch đầu tư Phòng Nhân QTVP QTCL Phòng Tài Kế tốn CN Hà Nội CN Bắc Ninh BQLDA nhà cao tầng Bộ phận Kinh doanh Bộ phận XDCB 30 Bộ phận Quản lý mơi trường Bộ phận Kế tốn QTVP HƯNG THỊNH LAND – DỰ ÁN THE VESTA ST T Bố trí nhân sự Tổn g Vị trí 10 11 Ban giám đốc P Tở chức lao động P Tài P Tởng hợp P Dự án P Kinh doanh P Xúc tiến đầu tư P Kỹ thuật Ban tra Ban trị Ban luật đấu thầu Ban khai thác kinh doanh Ban quản lí dự án Văn phòng đại diện Nhân viên kinh doanh Nhân viên P.Marketing 12 13 14 15 16 VI 24 22 14 Trình độ chuyên môn Trên đại Đại Cao Trung học học đẳng cấp 12 2 18 1 1 11 2 14 13 11 80 10 10 11 25 40 15 KẾ HOẠCH TÀI CHÍNH Bảng dự tính chi phí đầu tư ban đầu Đơn vị tính: đờng STT Chi phí Chi phí trực tiêp Chi phí vật liệu Chi phí nhân cơng Chi phí máy xây dựng Chi phí trực tiếp khác Chi phí chung Giá thành dự toán xây dựng Thu nhập chịu thuê tính trước Giá trị dự toán xây lắp trước thuế Thuê giá trị gia tăng Giá trị dự toán xây lắp sau thuê 31 Giá trị 5.879.388.005 1.381.835.765 350.068.374 500.874.234 543.987.000 27.879.998.00 409.873.764 18.298.109.00 1.829.810.900 20.127.919.90 HƯNG THỊNH LAND – DỰ ÁN THE VESTA Chi phí xây dựng nhà tạm trường để ở điều hành thi cơng 95.578.898 65.394.985.56 TỞNG CỢNG 32 HƯNG THỊNH LAND – DỰ ÁN THE VESTA Bảng ước tính giá bán sản phẩm ĐVT: đồng STT Tầng 10 11 12 5 5 10 15 15 15 15 15 15 15 Bảng lương nhân viên kinh doanh hàng tháng Điểm đánh giá Lương (a/23.5*b) a Lương sau đánh giá: b Ngày công thực tế: Lương doanh số Các khoản tăng thu (a+b) a Phụ cấp: b Lương trách nhiệm: Các khoản giảm trừ (a+b+c+d) a Trích nộp BHXH: b Phạt lỡi: c Trích nộp Cơng đồn: d Phí gửi xe: Thực lĩnh (1+2+3)-(4): Tình trạng hồ sơ: 81 1.813.000 VNĐ 2.000.000 VNĐ 21,30 - VNĐ (1% giá trị hộ bán được) 500.000 VNĐ - VNĐ - VNĐ - VNĐ 40.125 VNĐ 70.000 VNĐ 2.203.000 VNĐ Đủ hồ sơ 33 HƯNG THỊNH LAND – DỰ ÁN THE VESTA VII KẾ HOẠCH PHÒNG NGỪA RỦI RO Những rủi ro có thể xảy 1.1 Rào cản gia nhập ngành - Rào cản kỹ thuật Ngành bất động sản ngành so với ngành khách kinh tế quốc dân Tuy nhiên ngành có khả sinh lợi cao Nhiều cơng ty muốn gia nhập vào thị trường kinh doang bất động sản gặp phải số rào cản kỹ thuật gây khó khăn việc gia nhập thị trường Các công ty xin giấy phép xây dựng cơng trình địa ốc qui định kỹ thuật nguyên vật liệu không đạt yêu cầu, khu quy hoạch không đáp ứng yêu cầu, khu quy hoạch không đáp ứng yêu cầu diện tích, độ an tồn,… dẫn đến khó khăn gây tốn cho doanh nghiệp muốn tham gia vào thị trường - Rào cản vốn Kinh doanh bất động sản ngành kinh doanh yêu cầu vốn lớn Các doanh nghiệp với quy mô nhỏ, tài co hẹp khơng thể tham gia vào thị trường được, có khơng thể cạnh tranh được, dẫn đến phá sản rút lui khỏi ngành Tại số nước, ngân hàng định cho vay phát triển dự án bất động sản, phận tín dụng cần nhìn vào bảng cân đối thu chi tài doanh nghiệp mà khơng đòi hỏi tài sản chấp Một cơng ty có tiềm lực tài mạnh có uy tín phát triển thị trường lợi tốt để ngân hàng định cho vay Việc huy động vốn thông qua hợp đồng đặt cọc phương thức toán theo đợt mua nhà đất, vốn phổ biến Việt Nam, lại tiềm ẩn rủi ro Nếu doanh nghiệp hoạt động không tốt, dự án dở dang cho chiếm dụng vốn nảy sinh nhiều vấn đề tranh chấp - Rào cản pháp luật 34 HƯNG THỊNH LAND – DỰ ÁN THE VESTA Pháp luật xem yếu tố tác động quan trọng đến hình thành phát triển thị trường bất động sản biểu qua qui định pháp luật quyền mua, bán, cho thuê, góp vốn liên doanh, bất động sản Yếu tó thúc đẩy, hạn chế xóa bỏ tờn thị trường bất động sản tính chất đặc biệt hàng hóa bất động sản gắn liền với đất đai, mà điều Nhà nước ở thời kỳ nắm quyền điều chỉnh - Rào cản chính sách kinh tê, tài chính – tiền tệ của Nhà nước Những sác khuyến khích sản xuất theo vùng, khu vực kinh tế kèm với kế hoạch quy hoạch phát triển theo vùng, quy định thực chất xác định xác định lại mục đích sử dụng đất đai Từ khu vực nằm quy hoạch chuyển mục đích sử dụng từ sản xuất nông nghiệp sang sản xuất hoạt động công nghiệp nằm quy hoạch xây dựng khu đô thị mới, trung tâm thương mại, dịch vụ, đồng thời làm gia tăng đơn vị sản xuất kinh doanh, gia tăng dân số từ làm tăng nhu cầu bất động sản, thúc đẩy tăng chủng loại hàng hóa giao dịch bất động sản thị trường ngược lại Bên cạnh đó, sách tài tiền tệ Nhà nước ảnh hường lớn đến phát triển thị trường bất động sản Khi Nhà nước áp dụng thắt chặt tiền tệ làm cho thị trường bất động sản gần chững lại đóng băng, có thời điểm gần khơng có giao dịch mua bán bất động sản - Rào cản thủ tục hành chính Doanh nghiệp muốn thực dự án chuyện, việc xem xét phê duyệt dự án quan chức lại chuyện khác nên để hồn thiện dự án doanh nghiệp phải chờ lâu 1.2 Rào cản rút lui khỏi thị trường Do đặc tính riêng biệt sản phẩm thị trường bất động sản sản phẩm có vốn đầu tư dài hạn Sản phẩm có tính lâu bền 35 HƯNG THỊNH LAND – DỰ ÁN THE VESTA gắn liền với vị trí định Vốn đầu tư cần thời gian sinh lời, khả chuyển đổi thành tiền linh hoạt Chính yếu tố làm cho việc cơng ty đầu tư vào bất động sản khó rút lui khỏi thị trường Những phương pháp phòng ngừa rủi ro hướng giải quyêt a) Biện pháp phòng ngừa rủi ro bằng cách tăng đợ đa dạng quản lý doanh nghiệp Có thể nêu tóm tắt số biện pháp sau: * Nâng cao chất lượng chiến lược kế hoạch sản xuất kinh doanh gồm: - Nâng cao chất lượng công tác dự báo, thăm dò, điều tra - thông tin gốc để lập chiến lược kế hoạch; Áp dụng biện pháp lập chiến lược kế hoạch khoa học - có phương pháp tính tốn phân tích rủi ro; Nâng cao chất lượng dự án đầu tư với vai trò kế hoạch dài hạn có mục tiêu cụ thể, đặc biệt chất lượng phân tích rủi ro điều kiện tự nhiên, rủi ro mặt kĩ thuật rủi ro tài chính; Lập kế hoạch dự phòng - * Coi trọng cơng tác đạo điều hành thực kiểm tra, giám sát: - Áp dụng mơ hình đạo điều hành theo quan điểm điều - khiển học; Áp dụng hình thức quản lý chất lượng tiên tiến (ISO 9000, TQM,…) * Coi trọng công tác kiểm tra, tổng kết b) Biện pháp phòng ngừa rủi ro mang tinh san sẻ * Phương pháp bảo hiểm: Bảo hiểm phương pháp sau để phòng ngừa rủi ro số người không may gặp tai nạn cố với số lớn người không bị tai nạn Như tiến hành sản xuất kinh doanh người đóng bảo hiểm yên tâm hoạt động kinh doanh 36 HƯNG THỊNH LAND – DỰ ÁN THE VESTA * Phương pháp san sẻ rủi ro áp dụng hình thức công ty cổ phần: Công ty cổ phần doanh nghiệp cở đơng góp vốn, tham gia quản lý công ty, chia lợi nhuận chịu rủi ro Như gặp rủi ro rủi ro phân tán cho cổ đông gánh chịu Một cổ đông mua cở phiếu ở nhiều cơng ty, nên họ bù trừ lỡ lãi cho nhau… * Phương pháp san sẻ rủi ro áp dụng hình thức liên doanh, liên kết: Liên doanh hình thức hợp tác kinh doanh hai bên hay nhiều bên, mỗi bên chịu trách nhiệm phạm vi góp vốn vào vốn pháp định Mục đích liên doanh nhằm tạo lập lượng vốn lớn đồng thời tranh thủ mạnh bên tham gia liên doanh Xét quan điểm san sẻ rủi ro, việc liên doanh có ý nghĩa lớn vấn để Khi hoạt động kinh doanh hiệu quả, lợi nhuận chia theo tỷ lệ góp vốn gặp rủi ro, thiệt hại san sẻ cho bên theo hình thức * Phương pháp san sẻ rủi ro cách đa dạng hố hình thức kinh doanh đa dạng hố sản phẩm: Trong q trình sản xuất kinh doanh có sản phẩm lãi nhiều, lãi thua lỡ nên đem lợi nhuận sản phẩm lãi VIII nhiều bù đắp cho sản phẩm thua lỗ KẾ HOẠCH THỰC HIỆN BƯỚC 1: TÌM KIẾM ĐẤT PHÙ HỢP Tìm kiếm khu đất để đầu tư việc làm thường xuyên nhà đầu tư bất động sản Khu đất kinh doanh bất động sản có hai dạng:thứ đất thuê lại từ đối tác kinh doanh khác thuê đất thuộc quỹ quản lý nhà nước; thứ hai mua đất từ đối tác khác Nhà đầu tư thường tính đến việc mua khu đất ở đâu, giá bao nhiêu, mua… dựa phù hợp khu đất 37 HƯNG THỊNH LAND – DỰ ÁN THE VESTA Khu đất phù hợp khu đất tọa lạc vị trí chiến lược phát triển kinh doanh nhiều loại hình dịch vụ (các loại hình dịch vụ định nghĩa trên) khả thi mặt pháp lý Một khu đất xem khả thi mặt pháp lý khu đất thuộc diện phép đầu tư khai thác kinh doanh bởi quyền địa phương Hơn nữa, khu đất Việt Nam thuộc diện khống chế quy hoạch để sử dụng vào mục đích định (quy hoạch cho mục đích kinh doanh, hoăc quy hoạch cho mục đích cơng, tiêu chuẩn kỹ thuật quy hoạch), đòi hỏi nhà đầu tư phải kiểm tra tính phù hợp thơng số quy hoạch với mục đích kinh doanh họ (với thơng số quy hoạch có mang lại lợi nhuận cho nhà đầu tư hay không) Để biết thông tin quy hoạch khu đất, nhà đầu tư tìm đến quan quản lý quy hoạch tỉnh sở quy hoạch xây dựng, sở tài nguyên & môi trường nhứng chuyên viên phụ trách quy hoạch UBND tỉnh nới quản lý khu đất Trong trường hợp khu đất chưa có ý đờ quy hoạch từ UBND tỉnh nhà đầu tư phải gửi cơng văn đề nghị xin chủ trương quy hoạch theo ý đồ họ Kết bước tìm kiếm khẳng định phù hợp khu đất nhà đầu tư phải ký hợp đồng thuê, mua đất từ đối tác kinh doanh khác chấp thuận chủ trương quy hoạch UBND tỉnh nơi quản lý hành khu đất hợp đồng thuê đất với UBND tỉnh (nếu thuộc khu đất nhà nước quản lý) BƯỚC 2: Ý TƯỞNG KINH DOANH Như trình bày ở bước 1, khu đất thông thường thuộc diện khống chế quy hoạch cho mục đích kinh tế hay mục địch xã hội Nhà đầu tư quan tâm đến khu đất quy hoạch cho mục đích kinh doanh Tuy nhiên, câu hỏi cần trả lời ở kinh doanh theo mơ hình nào? Nhà đầu tư phải dựa vào kinh nghiệm tầm nhìn họ để đề xuất ý tưởng kinh doanh Dù kinh nghiệm tầm nhìn nhà đầu có 38 HƯNG THỊNH LAND – DỰ ÁN THE VESTA khác họ sở chung dựa vào thị trường Khi đưa định đầu tư điều kiện thiếu liệu chắn thị trường định mơi trường có rủi ro Nhà đầu tư thận trọng họ thực nghiên cứu thị trường trước đưa định BƯỚC 3: NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG Việc nghiên cứu thị trường để kiểm định lại ý tưởng kinh doanh việc chuyển từ định mơi trường có rủi ro sang định môi trường chắn chắn Các loại thị trường cần nghiên cứu bao gồm thị trường cao ốc văn phòng, hộ cho thuê, nhà hàng, khách sạn, trung tâm thương mại, hạ tầng công nghiệp, dịch vụ nhà ở… Nghiên cứu thị trường phải dự báo triển vọng dung lượng loại thị trường dịch vụ Nghiên cứu thị trường kiểm định tính khả thi ý tưởng kinh doanh khuyến nghị hướng phát triển dự án BƯỚC 4: THIẾT KẾ Ý TƯỞNG Thiết kế ý tưởng dự án tiêu chí sau: - Xác lập mơ hình kinh doanh có hiệu quả; - Thiết kế ý tưởng kiến trúc có phong cách đặc trưng, ấn tượng, - có tính hiệu dụng cao, có cảnh quan đẹp Chứng minh hiệu đầu tư; Đảm bảo chất lượng, tiến độ ngân sách trình xây dựng; - Đảm bảo ng̀n thu lợi nhuân Dựa tiêu chí trên, ý tưởng dự án phải thể đầy đủ nội dung sau: - Mơ hình kinh doanh cung cấp dịch vụ gì, tính vượt trội dịch vụ dự án cung cấp so với dịch vụ hữu thị - trường nay; Ý tưởng kiến trúc nào, độc đáo kiến trúc; Các đặc điểm kỹ thuật; Thị trường mục tiêu; Quản lý đầu tư khác thác nào? 39 HƯNG THỊNH LAND – DỰ ÁN THE VESTA BƯỚC 5: PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH Phân tích tài nhằm xác định khả sinh lời dự án, bao gồm tiêu chủ yếu sau: - Ước tính tồn chi phí dự án - Dự kiến phương án hợp tác kinh doanh; - Ước tính ng̀n vốn vay; - Thiết lập mơ hình phân tích dựa giả định - dự án; Phân tích dòng tiền cho tồn dòng đời dự án bao gờm chi phí đầu tư, ng̀n vốn đầu tư, doanh thu, chi phí hoạt động, vốn vay, lợi nhuận, số tài NPV, IRR, thời gian - hồn vốn… Phân tích độ nhạy với biến thiên suất đầu tư giá thuê dự kiến BƯỚC 6: TÌM NGUỒN TÀI TRỢ VÀ LẬP HỒ SƠ DỰ ÁN, XIN CẤP PHÉP, VAY VỐN VÀ TRIỂN KHAI DỰ ÁN Theo thiết kế cấu nguồn vốn dự án, chủ đầu tư cân đối ng̀n vốn định huy động vốn tài trợ cho dự án Trên thị trường tài mở nhiều hội huy động vốn qua kênh phát hành cổ phiếu, trái phiếu công ty vay Tuy nhiên, với kênh huy động khả thi dự án cấp phép, phê duyệt chi tiết hạng mục đầu tư Để đạt cấp phép chủ đầu tư phải chứng minh lực tài nên dòi hỏi phải tiến hành huy động vốn trước Việc huy động vốn giai đoạn này, chủ đầu tư tìm đối tác tham gia hợp tác đầu tư thông qua ký kết biên thỏa thuận (MOU) hợp tác đầu tư với nội dung sau: - Thỏa thuận chi phí; - Thỏa thuận thời gian; - Thỏa thuận nhân lực; - Thỏa thuận cách làm; Sau bên tham gia góp vốn ký kết văn hợp tác đầu tư (MOU), họ tiến hành lập hồ sơ dự án, bao gồm nội dung sau: - Các đánh giá rải rác; - Đánh giá tiền khả thi; - Các tài liệu, văn ghi nhận trao đổi nội với đối tác; 40 HƯNG THỊNH LAND – DỰ ÁN THE VESTA - Báo cáo khả thi xây dựng xác với dự án hồn chỉnh Nhà đầu sử dụng hờ sơ dự án để thực hoạt động xin phép đầu tư, thiết kế chi tiết, vay vốn để bắt đầu triển khai dự án BƯỚC 7: TRIỂN KHAI DỰ ÁN Triển khai dự án gồm công việc sau: - Thiết kế chi tiết; - Đấu thầu chọn thầu xây dựng; - Vay vốn giải ngân vốn chủ sở hữu; - Phương án tổ chức giám sát, quản lý; Phương án tổ chức gám sát, quản lý khai thác dự án chủ đầu tư tự thực Nếu dự án có tính phức tạp cao nhân lực doanh nghiệp chủ đầu tư không đủ khả quản lý thù sử dụng đến dich vụ tư vấn thực công việc sau: - Đại diện khách hàng (Lập kế hoạch xây dựng & quản lý chất - lượng); Bán & tiếp thị; Tư vấn quản lý tài sản 41 HƯNG THỊNH LAND – DỰ ÁN THE VESTA TÀI LIỆU THAM KHẢO Marketing (Ngành QTKD) – TS Nguyễn Thị Hoàng Yến & TS Trần Thị Thập Thương mại điện từ – TS Ao Thu Hồi & PGS.TS Ngũn Việt Khơi Quản trị marketing – TS Nguyễn Thị Hoàng Yến Đầu tư bất động sản – Nguồn Internet Cẩm nang bất động sản – Nguyễn Quốc Huy - Người sáng lập bất động sản Hải Phát Land 42 ... An cư đất lành HƯNG THỊNH LAND – DỰ ÁN THE VESTA GIỚI THIỆU TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN HƯNG THỊNH LAND Tên doanh nghiệp - Tên doanh nghiệp: Công ty cổ phẩn Bất động sản Hưng Thịnh Land...HƯNG THỊNH LAND – DỰ ÁN THE VESTA HƯNG THỊNH LAND – DỰ ÁN THE VESTA Lời mở đầu Trong năm qua thị trường bất... trở thành tập đoàn kinh doanh bất động sản lớn nhà đầu tư đánh giá cao 12 HƯNG THỊNH LAND – DỰ ÁN THE VESTA 13 HƯNG THỊNH LAND – DỰ ÁN THE VESTA III KẾ HOẠCH KINH DOANH Tên website cửa